UNIVERSIDAD FRANCISCO GAVIDIA
FACULTAD DE JURÍSPRUDENCIA Y CIENCIAS SOCIALES
ESCUELA DE DERECHO
MONOGRAFIA
TEMA:
TÍTULOS QUE DEBEN INSCRIBIRSE Y DE LA FORMA DE INSCRIPCIÓN
EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD RAÍZ
PARA OPTAR AL GRADO DE LICENCIATURA EN
CIENCIAS JURIDICAS
PRESENTADO POR:
NAHUM ARISTIDES MADRID ALARCÓN
ASESOR:
LICENCIADO CARLOS MARIO SERRANO ROMERO
OCTUBRE 2005
UNIVERSIDAD FRANCISCO GAVIDIA FACULTAD DE JURISPRUDENCIA Y CIENCIAS SOCIALES
ESCUELA DE CIENCIAS JURÍDICAS
AUTORIDADES
RECTOR ING. MARIO ANTONIO RUÍZ RAMÍREZ
VICERECTORA
DRA. LETICIA ANDINO DE RIVERA
SECRETARIA GENERAL
LIC. TERESA DE JESÚS GONZÁLEZ DE MENDOZA
DECANA DE LA FACULTAD DE JURISPRUDENCIA Y CIENCIAS SOCIALES
LIC. ROSARIO MELGAR DE VARELA
DIRECTOR DE LA ESCUELA DE CIENCIAS JURÍDICAS
DR. JORGE EDUARDO TENORIO
SAN SALVADOR EL SALVADOR CENTROAMERICA
INDICE
CONTENIDO
PAGINA
INTRODUCCIÓN i
I. ANTECEDENTES HISTORICOS DE LA FORMA DE
INSCRIPCIÓN DE LOS TITULOS EN EL REGISTRO DE
LA PROPIEDAD RAIZ E HIPOTECAS 01
A. ANTECEDENTES ESPAÑOLES DEL REGISTRO
DE LA PROPIEDAD 01
B. HISTORIA DEL ORDENAMIENTO LEGAL DEL REGISTRO
DE LA PROPIEDAD RAÍZ E HIPOTECAS EN EL SALVADOR. 02
1. PRIMERA LEY HIPOTECARIA 04
2. SEGUNDA LEY HIPOTECARIA 04
3. LEY REGLAMENTARIA DEL REGISTRO PÚBLICO 05
4. LEY DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD DE
HIPOTECAS 05
5. LEY DE CREACION DE LA UNIDAD DEL REGISTRO
SOCIAL E INMUEBLE 07
II. ASPECTOS DOCTRINARIOS, LEGALES DE LOS TÍTULOS
QUE DEBAN INSCRIBIRSE Y DE LA FORMA DE
INSCRIPCIÓN. 10
A. DERECHO DE PROPIEDAD 10
B. LA FORMA Y LA PUBLICIDAD. 12
C. EL REGISTRO COMO SEGURIDAD DE LOS DERECHOS. 14
D. EL DERECHO REGISTRAL 17
E. PRINCIPIOS REGÍSTRALES 19
1. PRINCIPIO DE ROGACIÓN. 19
2. PRINCIPIO DE PRIORIDAD. 20
3. PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD. 21
a. REQUISITOS QUE DEBEN REUNIR LOS
INSTRUMENTOS O TÍTULOS PARA SER
INSCRITOS.- 21
b. REQUISITOS PARA TODA INSCRIPCION 23
c. REQUISITOS LEGALES DE LAS INSCRIPCIONES. 25
4. PRINCIPIO DEL TRACTO SUCESIVO.- 27
5. PRINCIPIO DE LEGALIDAD. 29
6. PRINCIPIO DE PUBLICIDAD. 29
7. PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN 30
F. ACTOS Y DOCUMENTOS QUE SE INSCRIBEN EN EL REGISTRO
DE LA PROPIEDAD RAÍZ E HIPOTECAS 31
1. ACTOS INSCRIBIBLES 31
2. DOCUMENTO, INSTRUMENTO Y TITULO.- 32
G. ¿CUÁLES SON LOS DOCUMENTOS QUE SE INSCRIBEN
EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD RAÍZ E HIPOTECAS? 33
1. INSTRUMENTO PUBLICO 34
2. INSTRUMENTO AUTENTICO 35
3. INSTRUMENTO PRIVADO 35
H. CLASES DE TÍTULOS O INSTRUMENTOS INSCRIBIBLES
EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.- 36
1. TITULOS TRASLATICIOS 36
2. TITULOS CONSTITUTIVOS 37
3. TITULOS MODIFICATIVOS 38
4. TITULOS DECLARATIVOS 38
5. TITULOS DE RECONOCIMIENTO 38
6. TITULOS DE CANCELACION 39
I. SE INSCRIBIRÁN EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD RAÍZ 39
III. PROCEDIMIENTO DE INSCRIPCIÓN DE LOS TÍTULOS
EN EL SISTEMA REGISTRAL SALVADOREÑO. 41
A. SISTEMA SALVADOREÑO. 41
B. CONCEPTO GENÉRICO DE REGISTRO. 42
C. SISTEMAS REGÍSTRALES DE INSCRIPCIÓN EN
EL SALVADOR 42
1. SISTEMA DE FOLIO PERSONAL 43
2. PROCESO DE INSCRIPCION EN FOLIO PERSONAL 44
3. SISTEMA DE FOLIO REAL 45
4. PROCESO DE INSCRIPCION EN FOLIO REAL 46
5. SISTEMA DE FOLIO REAL COMPUTARIZADO 47
6. PROCESO DE INSCRIPCION EN EL FOLIO REAL
COMPUTARIZADO 48
IV. DERECHO COMPARADO 50
A. SISTEMA REGISTRAL PANAMEÑO 50
B. ELEMENTOS COMUNES Y DIFERENCIADORES DE
LA HIPOTECA EN LOS PAISES LATINOAMERICANOS 54
1. ELEMENTOS COMUNES 54
2. ELEMENTOS DIFERENCIADORES 55
VI. CONCLUSIONES 56
ANEXOS
ANEXO A EJEMPLO DE INSCRIPCIÓN EN EL SISTEMA DE
FOLIO PERSONAL
ANEXO B EJEMPLO DE INSCRIPCIÓN EN EL SISTEMA DE
FOLIO REAL
ANEXO C EJEMPLO DE INSCRIPCIÓN EN EL SISTEMA DE
FOLIO REAL COMPUTARIZADO
ANEXO D ARANCELES DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD
RAIZ E HIPOTECAS
APENDICE PLAN DE TRABAJO
REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS
REFERENCIAS INSTITUCIONALES
INTRODUCCIÓN
El presente estudio tiene como punto medular de investigación el artículo
de la sección tercera del código civil de los títulos que deben inscribirse y de la
forma de las inscripciones de la propiedad raíz, Articulo que desarrolla parte de
lo establecido en el titulo I, capitulo único de la persona humana y los fines del
estado en la constitución que narra:
Artículo 2.- Toda persona tiene derecho a la vida, a la integridad física y moral, a
la libertad, a la seguridad, al trabajo, a la propiedad y posesión, y a ser protegida
en la conservación y defensa de los mismos.
Artículo 11.- Ninguna persona puede ser privada del derecho a la vida, a la
libertad, a la propiedad y posesión, ni de cualquier otro de sus derechos sin ser
previamente oída y vencida en juicio con arreglo a las leyes; ni puede ser
enjuiciada dos veces por la misma causa.
El Registro de la “Propiedad Raíz”, tiene como objetivo: garantizar la
seguridad jurídica, por medio de la inscripción o registro de todas aquellas
“transacciones motivadas por el trafico inmobiliario”, que constituyen un
instrumento relevante en el desarrollo económico del país; permitiendo que, el
Estado, cumpla su deber de proteger los Derechos de Propiedad y posesión que
por mandato Constitucional corresponden a todos los nacionales y extranjeros
interesados en el trafico inmobiliario; tal actividad registral se realiza con estricto
i
cumplimiento de los principios regístrales internacionalmente reconocidos,
esencialmente el Principio de Legalidad, Publicidad y Seguridad Jurídica.
Con el presente trabajo se pretende dar a conocer:
Los títulos que deben inscribirse, y la forma de inscripción de documentos
revocables e irrevocables en el registro de la “Propiedad Raíz”.
El procedimiento aplicado a la inscripción de títulos o instrumentos en el
Registro de la “Propiedad Raíz”.
Actualmente, la modernización de las oficinas regístrales, están inmersas en
el establecimiento de procesos administrativos estandarizados, que permiten
brindar un servicio ágil, confiable y de calidad a la población; siendo uno de los
tres grandes componentes de dicho proceso, la transformación de las oficinas
regístrales, entendiéndose tal modernización en sus elementos humano y técnico,
de tal modo que se capacita al personal en el manejo del nuevo sistema y se
instala equipo moderno en las oficinas con la finalidad especifica, que todos los
usuarios interesados puedan obtener de la base de datos del registro, la
información fundamental para la seguridad de sus transacciones inmobiliarias.
Un Programa Nacional de Capitalización tiene por objeto la creación de las bases
institucionales y los mecanismos que propicien el cambio hacia una sociedad de libre
mercado donde todos los agentes económicos, especialmente los más pobres, puedan
obtener las mismas oportunidades y los beneficios del sistema legal. La aplicación
práctica de este programa exige una serie de reformas institucionales y legales que se
deben efectuar en diferentes áreas del ordenamiento jurídico del país, tales como las
ii
ramas del derecho civil, administrativo, comercial, tributario, etc. De éstas, una de las
áreas más importantes en las que deben realizarse las reformas es la del Derecho
Registral
iii
1 Lic. Guillermo Díaz, Manual del Registro, Grupo de Diseño y Desarrollo del Sistema de
Información del Registro y Catastro, Diciembre 1998. CNR.
CAPITULO I
ANTECEDENTES HISTÓRICOS DE LA FORMA DE
INSCRIPCION DE LOS TITULOS EN EL REGISTRO DE LA
PROPIEDAD RAIZ E HIPOTECAS
“El verdadero antecedente del Registro de la Propiedad es que las
transmisiones inmobiliarias y la Constitución de gravámenes se hacían en forma
solemne y simbólica, acostumbrándose a tomar nota del acto de la transferencia en
los archivos judiciales y más tarde en un libro de registro, estos libros pasan a ser
prueba, después a declarar y por último a construir los derechos a que se refieren”1.
A. ANTECEDENTES ESPAÑOLES DEL REGISTRO DE LA
PROPIEDAD
Unos de los antecedentes más importantes se dio en el año 1528, la Corte de
Madrid, dictó la Pragmática de 1539, que fue complementada por la de Felipe II en
1558, a petición de la Corte de Valladolid, creando el “Registro de Censos y
Tributos”
Ordenaba que se llevase en cada ciudad o Villa, donde hubiese cabeza de
jurisdicción, un libro en el que se registrasen o tomaren razón las ventas de
inmuebles, hipotecas, imposiciones de censos y tributos.
“La pragmática de 1768 dictada por Carlos III denominada “Oficios o
Contadurías de Hipotecas sustituidas del antiguo registro de censo y tributos”, se
instaura un sistema de registración de determinados actos relativos o cargas y
ayuntamiento, actos como: Imposiciones, ventas y retenciones de censos y tributos,
venta de bienes raíces basados en cargas, fianzas en que se hipotecasen tales bienes,
2 Lic. Luís Vásquez López, Derecho y Practica Registral, 1ª Edición, Editorial Lis, 1999. 3 Dr. Jorge Alberto Barriere, Guía de Derecho Registral, Facultad de Jurisprudencia y Ciencias
Sociales, Universidad de El Salvador, 1976.
modo de llevar los oficios, la toma de razón se hacía en el lugar de situación de la
finca gravada y los datos que se hacían constar estaban sujetos a un encasillado
previo en virtud de la copia del instrumento” 2
Fue hasta el 8 de Febrero de 1861 con la vigencia de la Ley Hipotecaria
Española que se crea un Registro de la Propiedad bajo los principios de publicidad y
especialidad; no siendo ya un registro parcial sino que abarcaba el dominio y demás
derechos reales impuestos sobre fincas. Posteriormente se trató de incluir esta Ley
Hipotecaria al Código Civil Español.
Fue el código Civil Español y no la Ley Hipotecaria que conceptualizó al
registro como una institución de publicidad, esto paso a la Ley Española del 21 de
abril de 1909 y la otra del 16 de diciembre del mismo año.
“En los países hispanoamericanos, la evolución del Derecho Registral ha
sido influenciada profundamente por las reales pragmáticas españolas, antes citadas
por la Ley Hipotecaria de España de 1861 y por los Códigos Civiles de Francia,
España, Chile, así como por los diversos sistemas regístrales”3
B. HISTORIA DEL ORDENAMIENTO LEGAL DEL REGISTRO
DE LA PROPIEDAD RAÍZ E HIPOTECAS EN EL SALVADOR.
El Dr. Jorge Alberto Barriere afirma que “la institución registral en forma
incipiente y para efectos de publicidad surge en El Salvador con vigencia del Código
Civil de 1860, primer ordenamiento que regula el Derecho Real de Hipoteca, en
4 Dr. Jorge Alberto Barriere, Guía de Derecho Registral, Facultad de Jurisprudencia y Ciencias
Sociales, Universidad de El Salvador, 1976.
cuanto a la forma de su anotación y publicidad. Para que exista un tipo de control en
El Salvador, con la intención de que las personas naturales y jurídicas que realicen
este tipo de transacciones paguen tributo según un arancel previamente establecido en
las leyes”4.
En el Título 39 del Libro IV se crearon las llamada “Notarías de Hipoteca”
en donde el registro quedaba a cargo de un “Escribano Público”, según contenido del
artículo 2336, ya derogado del Código Civil que prescribía: “En cada capital de
departamento habrá un Registro de Hipotecas y estará a cargo de algún escribano
público nombrado por el Presidente de la República”.
Los escribanos llevaban un libro donde tomaban razón de todos los
instrumentos públicos que contenían hipoteca, el cual debía foliarse del mismo modo
que los protocolos. La inscripción de la hipoteca contenía: el nombre, apellido,
domicilio y oficio del acreedor y las mismas generales del deudor, la fecha con
expresión de hora, día, mes y año de la inscripción y la firma del anotador.
La inscripción de la hipoteca contenía: El nombre, apellido y domicilio del
acreedor y su profesión si tenía alguna y las mismas generales del que como
apoderados o representantes legales de cada uno se había designado; la fecha con
expresión de hora, día, mes y año de la inscripción y la firma del anotador.
Se tomaban los datos de los documentos que contenían hipotecas, en el orden
en que estos le eran entregados, poniendo una nota tras otra. En ellos no podían
utilizarse abreviaturas, fechas con números, ni nombres con iniciales o cifras. Los
escribanos tenían la obligación de asar al gobernador del departamento al fin de cada
mes de Enero, una matrícula circunstanciada de todas las anotaciones no canceladas
en el Registro del año anterior, para su publicació en el Diario Oficial, en un apartado
bajo el título de “Sección Judicial”.
1. PRIMERA LEY HIPOTECARIA
Esta regulación establecida por el Código Civil estuvo vigente hasta el 11 de
Marzo de 1873, en tiempo de la administración del Mariscal Santiago
González, en que se promulgo la PRIMERA LEY HIPOTECARIA, que fue
llamada “Código Hipotecario” tenía 383 artículos; que derogaban todas las
disposiciones relativas a anotación y cancelación de Hipotecas contenidas en
el Código Civil de 1860. Pero aunque esta ley pretendió la “Notaría de
Hipotecas”, estas continuaron y dicha ley no tuvo aplicación práctica.
2. SEGUNDA LEY HIPOTECARIA
Posteriormente se dio una SEGUNDA LEY HIPOTECAIA la cual fue
promulga el 15 e marzo de 1881, emitida por Decreto de la Cámara de
Senadores ya probada por la Cámara de Diputados el 21 de marzo de 1881,
la cual establecía en su artículo primero un REGISTRO GENERAL DE LA
PROPIEDAD INMUEBLE de toda República, otra en Santa Ana y otra en
San Miguel; así como también que los registros dependerían del Ministerio
de Justicia y se ordenaba la creación bajo el mismo Ministerio de una
Dirección General del Registro de la Propiedad y de las Hipotecas; señalaban
también que el Registro se dividiría en dos secciones; una en que se titulará
la Propiedad y otra de las Hipotecas, cada una con libros diferentes.
3. LEY REGLAMENTARIA DEL REGISTRO PÚBLICO
Esta ley, decretada el 28 de Febrero de 1884 bajo la administración del Dr.
Rafael Zaldívar, sustituyó la Ley de 1881. Lo trascendental de esta Ley es
que adoptó en forma clara el SISTEMA DE FOLIO PERSONAL que
subsiste hasta la fecha.
4. LEY DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD DE
HIPOTECAS
Esta Ley y su reglamento fueron decretados del 14 de Mayo de 1897,
sustituyó la Ley de 1884. El proyecto de esta ley fue elaborado por una
Comisión de Juristas integrada por los doctores Ricardo Moreira y Teodosio
Carranza quienes reformaron varios artículos del Código Civil y
recomendaron la inclusión de esta Ley como parte del mismo Código. Es por
esta razón que aparece incorporada en el Código Civil de 1904 en su
Capítulo IV del Libro Segundo. Luego, tiene plena vigencia legal
actualmente el Reglamento del Registro de la Propiedad Raíz e hipotecas y
sus posteriores reformas.
El Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas en El Salvador tiene su origen
en 1881 con los que se llamó Ley Hipotecaria; a partir de ese momento
todo se hacía bajo el Sistema de Folio Personal; la parcela se identificaba por
su titular. En 1986, cien años después, se inició un proceso de cambio, se
adoptó, en algunos registros, el Sistema de Folio Real, es decir, que la
parcela se identificó, ya no por su titular, sino por medio de una Matrícula.
5 Lic. Guillermo Díaz, Manual del Registro, Grupo de Diseño y Desarrollo del Sistema de
Información del Registro y Catastro, Diciembre 1998. CNR.
Hasta hace pocos años se utilizaba en nuestro país el sistema de inscripción
de títulos llamado folio Personal en cual todo se hacia manualmente, al
presentarse una inscripción se le asignaba un numero, un tomo y el folio;
existía un índice catastral que consistía en un tarjetero donde se llevaba el
control de todas las inscripciones tomando como referencia el nombre del
titular del inmueble.
En 1991, se inició un tímido proyecto de Modernización, mediante la
inscripción automatizada, por medio del Registro Social de Inmuebles,
contribuyendo, así con la democratización y el desarrollo económico y social
del País; realizando actividades tales como:
Participación en la Legalización, Titulación e Inscripción de Parcelaciones,
en comunidades de Interés Social, beneficiando así a mas de cien mil
familias, bajo el Programa “El Salvador País de Propietarios”.
Con la firma de los Acuerdos de Paz se formuló un Programa Especial, el
cual se desarrolló por medio de una Legislación Especial (Programa de
Transferencia de Tierras, o PTT); legalizando así la Transferencia de la
Tierra, beneficiando con ello a mas de 38,000 familias de excombatientes de
Desmovilizados de la Fuerza Armada y de la Guerrilla.
“Para darle celeridad y seguridad a ese enorme número de transacciones, se
creó un Sistema Mecanizado. Para manejar en mejor forma los Folios Reales
en una base FOX, llamado REGISAL I, posteriormente, para mejorar su
eficiencia se creó una nueva versión, que recibió el nombre de REGISAL II,
siempre en una base FOX”.5
6 Lic. Guillermo Díaz, Manual del Registro, Grupo de Diseño y Desarrollo del
Sistema de Información del Registro y Catastro, Diciembre 1998. CNR.
Pero realmente la Modernización en nuestro Sistema Registral se inicia con un
nuevo y mejorado proceso de modernización del “Centro Nacional de
Registros” (C.N.R.); iniciándose así; el Plan Nacional de Modernización y
específicamente el Plan Piloto, que aún se está desarrollando en el
Departamento de Sonsonate.
5. LEY DE CREACION DE LA UNIDAD DEL REGISTRO
SOCIAL E INMUEBLE
El Estado mediante el Decreto Legislativo Nº 734, del 5 de Abril de 1991,
creó la Unidad del Registro Social del Inmueble, cuya misión en un primer
momento fue la inscripción de proyectos de interés social. En su etapa inicial
la institución tuvo que implantar nuevos procedimientos administrativos,
registrales relacionados con el sistema computarizado. Mediante reformas
posteriores se amplía la competencia en razón de la materia a esta unidad y
muchos actos jurídicos que reúnen los requisitos técnicos, serán presentados
e inscritos únicamente el Registro Social de Inmueble sin necesidad de
declaratoria de interés social.
“El proceso de introducción de la Informática en el Registro, nos ha exigido
hacer uso de la Autopista de Información, vía Internet e Intranet, y se tuvo
que rediseñar la mecanización del Sistema y, por lo tanto, dejar la amigable
base de datos den FOX y hacer uso de una nueva y más segura base de datos
en Oracle, creando el sistema, auténticamente Salvadoreño, llamado
“Sistema de información de Registro y Catastro” (SYRIC)”.6
En cuanto a la responsabilidad por el servicio y medios para asegurar la
autenticidad de la Información, basta decir que realmente el uso de Códigos
y claves personales para los diferentes usuarios del Sistema sea seguro y
confiable; pudiendo, además detectar quien de todos os usuarios ha hecho
uso indebido o alterado los datos del mismo.
La información procesada en el Sistema Computarizado debe ser
resguardada a diario por medio del Sistema de BACK-UP y, además
resguardarla por periodos, semanales, mensuales y anuales a fin de
garantizar que de ninguna manera se perderá la misma. Debe haber un
Sistema de archivo de dicha información (un duplicado, al menos) para
garantizar la seguridad de la misma.
La fase final del Proceso de Registración la realiza la realiza el Registrador
al calificar el documento en proceso; ¿puede dudarse de la Legitimidad o
legitimación del autorizante? Debemos contestar a esto, que es muy difícil
suplantar al Funcionario Autorizante, precisamente por los Códigos y claves
de que hablamos anteriormente. Lo antes mencionado no significa que el
Sistema sea infalible e invulnerable; basta recordar que verdaderos ciber-
piratas han penetrado la información, supuestamente vulnerable, del
Pentágono y de la C.I.A., para comprender que aunque el sistema es seguro
puede ser vulnerable.
Finalmente y, no obstante lo antes dicho quiero externar que la experiencia
nos indica que el Sistema Computarizado es más confiable, más seguro y,
por consecuencia presenta mayor seguridad Jurídica, tanto para quien mas
debemos trabajar para darle seguridad y tranquilidad. Sobre todo hoy, que
para calificar un documento, se requiere la vinculación de la parcela (con su
número de ficha) con la matrícula correspondiente al inmueble de que se
trata; es decir esta es la vinculación de la información Catastro - Registro.
Es necesario hacer notar que al inicio del desarrollo del Plan Piloto
(entiéndase Modernización del registro en El Salvador) hubo mucha
resistencia al cambio, desconfianza e inseguridad; peo esto ya ha sido
superado.
CAPITULO II ASPECTOS DOCTRINARIOS, LEGALES DE LOS
TÍTULOS QUE DEBAN INSCRIBIRSE Y DE LA FORMA DE
INSCRIPCIÓN.
DERECHO DE PROPIEDAD
El hombre necesita aprovecharse de las cosas que existen en la naturaleza
para poder subsistir; modernamente se considera que ese aprovechamiento debe
compartirlo con los demás de ciertas maneras, asignándose así al derecho de
propiedad una función social determinada por las limitaciones y modificaciones
que fijan las leyes, desde la vecindad y servidumbres legales hasta la expropiación
o la ocupación contra la voluntad de su dueño por causa de utilidad pública.
La propiedad, es, entre nosotros, sinónimo de Dominio, o sea derecho real
pleno sobre cosas corporales e incorporales específicamente determinadas.
El ejercicio del derecho de propiedad en sus tres aspectos de uso, goce y
disposición se halla, pues, limitado por las disposiciones legales congruentes con
nuestro artículo 103 de la Constitución que literalmente en su inciso primero
dice: " Se reconoce y garantiza, el derecho a ]a propiedad privada en función
social".
Un inmueble registrado no puede ser vacante, puesto que tiene dueño
cierto y conocido, como lo es el titular acreedor registral. En la moderna
economía la tierra y el crédito sobre la misma, que por ser estable ofrece la más
amplia seguridad, constituyen una de las materias o asuntos principales de los
negocios jurídico-económicos.
La propiedad es el bien jurídico-económico más valioso que hasta ahora
se conoce, porque implica el uso, disfrute y disposición de la cosa determinada
sobre la cual recae este derecho. El derecho de propiedad y sus
desmembraciones o modificaciones es objeto de la mayor parte de las
instituciones jurídicas relativas a los negocios e intereses económicos de los
particulares, el cual derecho está protegido y garantizado por el Derecho
Objetivo, ya sea en su aspecto positivo de derechos de propiedad y posesión o
en su aspecto negativo de violación a esos derechos.
Los negocios jurídicos de los particulares entre sí son regidos por la
convención celebrada por esas personas. Cuando esos negocios o actos
jurídicos tienen por objeto bienes inmuebles enajenables o derechos reales que
recaen sobre los mismos, el convenio formalizado legalmente por las partes en
el contrato respectivo sólo produce efectos contra terceros, mientras no se
inscribe en el Registro Correspondiente. Pero al hombre no le basta adquirir de
otro hombre un inmueble y gozarlo en su posesión; siente además la necesidad
de tener la certeza que tal cosa le pertenece en tanto sea su dueño, y la seguri-
dad de que su derecho de propiedad y posesión le será respetado
absolutamente por todo el mundo, incluso el Estado; por ello le es preciso
recurrir a alguien para que de alguna manera lo proteja:
Esa protección, certeza y seguridad tan anheladas las obtiene el
particular por medio de la actualización de las normas imperativas del Registro
Público correspondiente, garantizadas por el máximo poder social: El Estado,
sólo de esta manera puede la gente vivir tranquila. ¿Qué otra persona que no
sea el propio Estado, por medio o a través del registro oficial, jurídicamente
organizado, podría dar al hombre esa firmeza y protección que tanto necesita
para su tranquilidad?
Así como el particular adquiere por algún hecho o acto jurídico un bien
inmueble o derecho real económico de otro particular, así también obtiene por
el acto de registro la certeza y seguridad sobre ese inmueble o derecho de otra
persona que es el Estado, y protección de Poder Público. Ambos actos se
complementan, son diferentes: en el primero, las partes otorgantes son iguales
como personas particulares, puesto que están colocadas en un mismo plano de
igualdad ante la ley; el objeto es un inmueble o una cosa determinada. En el
Segundo, las partes otorgantes son desiguales, ya que una es un particular y la
otra el Estado como autoridad; el objeto es la firmeza o legitimidad del derecho
adquirido, frente a todo el mundo, con la garantía oficial de protección o de
indemnización por el máximo poder público: El Estado respecto de lo inscrito.
A. LA FORMA Y LA PUBLICIDAD.
Son formalidades o requisitos externos exigidos en las leyes, de manera
imperativa, para poder conseguir una eficiencia y validez plena en lo jurídico, así
como una mejor aplicación del derecho.
Cuando la ley exija determinada forma para un contrato, mientras que
éste no revista esta forma no será válida. El artículo 1314 del Código Civil
dice: "El contrato es real cuando, para que sea perfecto es necesario la
tradición de la cosa a que se refiere; es solemne, cuando está sujeto a la
observancia de ciertas formalidades especiales, de manera que sin ellas no
produce ningún efecto civil; y es consensúa!, cuando se perfecciona por el
solo consentimiento".
Cuando además el acto formal es inscribible por determinación de la
ley, si consta formalmente celebrado pero no registrado, sus efectos serán
plenos y definitivos entre las partes otorgantes y a favor de terceros mientras no
se inscriba en el Registro correspondiente. Los efectos son plenos y definitivos
entre las partes y en contra de los terceros que resulten interesados, en contratos
legalmente celebrados, en virtud de la publicidad de lo inscrito. Los actos
legales son los que están realizados conforme a la ley, sin faltarles ningún
requisito; los actos formalmente celebrados podrán ser legales o no, según
que no necesiten o que carezcan del requisito del registro exigido por la ley.
Decía el mexicano Martín Castro Marroquín que así como ahora se le da
preponderancia a la forma escrita sobre la verbal para la comprobación de los
derechos originados en hechos o actos jurídicos concretos, así también debe dársele la
importancia debida a la publicidad registral de esos derechos de hechos o actos
jurídicos una vez comprobados y legitimados, cuando son susceptibles de producir
con secuencias jurídicas en contra de terceros y cuando tales derechos pueden
determinarse precisa y singularmente de manera específica, al utilizarse medios
científicos para la identificación personal y del catastro para la determinación de
inmuebles.
Se espera que en la actualidad con la implementación de sistemas y aparatos
electrónicos nuevos, sea posible el manejo rápido y preciso de miles de cédulas de
registro de personas o derechos inscritos.
7 Jorge Ríos Hellig, La Practica del Derecho Notarial, 2ª Edición Serie Jurídica
Mc Gram Hill, México, 1997.
B. EL REGISTRO COMO SEGURIDAD DE LOS DERECHOS.
Entre las diversas actividades que el Estado realiza como autoridad, en
ejercicio de sus atribuciones, en forma de función administrativa, para dar
satisfacción a las exigencias individuales y sociales, está la del Registro cuyo
objeto es la inscripción de los derechos derivada de hechos y actos jurídicos
concretos, determinados en la ley como inscribibles de interés público y
permanente, susceptibles de producir consecuencias jurídicas en contra de los
terceros, para darlos a conocer por medio de la publicidad registral a las
personas que no intervinieron en dicho hecho y acto, y así surtan efectos en
su contra, completos, para la certeza y seguridad de los bienes y derechos
inscritos y para la posibilidad de cumplimiento del derecho de las relaciones
en general, en bien de la tranquilidad de las personas.
"Los Registros son una necesidad en todo tiempo. En su existencia y
conservación están a la vez interesadas las familias y las naciones; pues por
su medio y sin necesidad de recurrir a otras pruebas, siempre más difíciles y
costosas, se acreditan en cualquier momento de la vida los hechos que
atestiguan la procedencia de las personas o los bienes, las modificaciones que
estos experimenten y en general cuantos actos afecten al interés privado o
público. Por el mecanismo de los Registros, el Estado se constituye en fiel
guardador de los precedentes y bienes de cada familia y de la sociedad, que
en otros casos tenían que estar encomendados a la incertidumbre y a las
contingencias de los asientos particulares"7
De la propia denominación de Registro Público se descubre que la
materia a la cual se refiere esta institución jurídica es de interés público, no
solo particular, aún cuando los derechos derivados de los hechos y actos
jurídicos, inscritos sean del orden privado, pero en cuyas consecuencias o
efectos jurídicos está interesada la sociedad en general, y en especial los
terceros interesados.
Cuando se adquiere el derecho de propiedad que es privado absoluto,
sobre un inmueble enajenable, se determina el sujeto activo o acreedor de ese
derecho, pero sigue indeterminado el sujeto pasivo, o sea aquel que tiene el
deber jurídico de abstención o de respeto al derecho del otro sujeto. Ese
derecho privado, inmobiliario, debe registrarse para que todos puedan
respetarlo al conocer su situación jurídica concreta, por medio de la publicidad
del Registro; sólo de esta manera es posible conseguir el respeto absoluto con
efectos jurídicos completos, o sea frente a todo el mundo.
Además, como ese inmueble que es objeto de apropiación, porque no está
excluido del comercio, puede llegar a ser objeto de nueva operación de
compraventa, permuta, donación, arrendamiento, dación en pago y hasta
expropiación o modificación del mismo por el Poder Público, es necesario
conocerlo a través del Registro en su situación jurídica concreta por cualquier
persona, porque esa persona cualquiera del público en general, incluyendo al
Estado, tiene o puede tener interés en adquirir o explotar, usar o disfrutar o
servirse de alguna otra manera de ese inmueble.
El registro de los derechos de propiedad sobre bienes inmuebles
enajenables es necesario, en último caso, para el Gobierno a efecto de
controlar mejor los bienes y obtener fácilmente el cobro de los impuestos, y
para gobernados a fin de evitar se les prive de su derecho por las invasiones de
sus inmuebles.
El Derecho Registral es un derecho singular de seguridad individualizada por
excelencia, que de manera principal se refiere a las personas no partes, llamadas
terceros, imponiéndoles la ley, fundada en el principio de publicidad, determinados
deberes a efecto de poder obtener la seguridad de los derechos concretos inscritos y,
por consiguiente la paz y el bienestar en las relaciones de convivencia humana. De
aquí la importancia tan grande de este derecho que bien podría calificarse como
Derecho de Seguridad Jurídica concreta.
El Registro Público, es a nuestro juicio, la institución técnico jurídica más importante
de un ordenamiento legal positivo, porque su misión principal es la de dar certeza,
seguridad jurídica y protección oficial a la vida jurídica de los derechos inscribibles
que se inscriban en el Registro correspondiente, tanto para la tranquilidad de las per-
sonas como para un mejor entendimiento facilitando las relaciones sociales y
jurídicas. Por las angustias e inquietudes del hombre viviendo en sociedad, precisa de
la certeza y seguridad jurídica concreta, esto es, de que llegado el caso; le será
respetada su persona y sus derechos previa la identificación y comprobación
correspondientes, mediante la imposición del contenido legítimo de un documento
oficial adecuado, que tenga aceptación en lo interior y en lo exterior por acuerdos
internacionales, que llegasen a celebrarse.
De lo anterior resulta que el Registro, ya sea como derecho objetivo o
subjetivo o como institución jurídica de atribución o actividad estatal administrativa,
8 Dr. Jorge Alberto Barriere, Guia de Derecho Registral, Facultad de
Jurisprudencia y Ciencias Sociales, Universidad de El Salvador, 1976.
para satisfacer necesidades individuales y colectiva, de interés público y permanente,
como función o servicio público, pertenece al campo del Derecho Público
Administrativo y que es de urgencia e importancia jurídica su reorganización y
unificación para la formación del derecho adecuado a cada pueblo y para la
aplicación pronta y eficaz de este derecho, de tal manera que la administración públi-
ca de justicia sea expedita como servicio y oportuna como bien jurídico administrado
sobre personas y bienes identificados y relacionados.
C. EL DERECHO REGISTRAL
El derecho registral es parte integrante del derecho civil y se puede definir en
sentido objetivo, como hace referencia el Dr. Jorge Alberto Barriere, profesor de esta
rama jurídica por muchos años en nuestro país lo definió como "conjunto de normas
reguladoras de las relaciones jurídicas relativas a aquellos bienes aptos para
engendrar titularidades mediante la publicidad del Registro".8
Además de su cátedra, se puede extraer que el Derecho Formal Registral es el
que reglamenta la ordenación del Registro como Servicio Público; el Derecho
Material Registral, las condiciones que han de reunir los derechos para entrar en el
Registro, y los efectos que produce al asentarlos en los libros del mismo. Así
comprendido el Derecho Formal Registral es público.
Por lo tanto consideramos al Derecho Registral como rama jurídica autónoma,
de elaboración reciente, desglosada del Derecho Civil.
El Derecho Civil estudia la estructura y contenido de los derechos reales, así como
sus modos de adquirir y pérdida. En cambio, el derecho registral regula
principalmente la registración de los actos de constitución, modificación y extinción
de los derechos reales inmobiliarios y los efectos de ella derivados. El Registro de
Propiedad es la institución que va a dar, a través de esa registración, fisonomía propia
a esta rama jurídica.
Doctrinariamente el Derecho Registral tiene por objeto regular la inscripción,
en libros especiales, de los derechos absolutos o relativos derivados de los hechos o
actos jurídicos concretos, determinados en la ley como inscribibles e identificados de
una manera cierta, con efectos a terceros, y la publicidad de esos derechos
legitimados inscritos para que sus efectos se produzcan frente a todo el mundo y en
contra de otros que resulten tener algún derecho o interés jurídico opuesto a lo
inscrito.
El fin del Registro es la certeza, seguridad y protección jurídica de/ los
derechos inscribibles e inscritos, frente a todo el mundo y en contra de los terceros
interesados, así como la facilitación de las relaciones jurídicas, sociales y
económicas, especialmente las del tráfico jurídico, para la paz y el bienestar social.
El Registro ofrece los siguientes beneficios:
1) identificación de las personas individuales y determinación precisa de
los inmuebles y muebles, e imputación cierta de los datos y anteceden-
tes de los hechos y actos jurídicos registrados;
2) Comprobación plena del exacto estado o situación jurídica de las
personas y de los bienes inscritos, por medio de las inscripciones,
cédulas y certificaciones correspondientes;
3) Información cierta de verdad legal presuncional de cosa registrada,
para una mejor regulación tributaría y para una mejor administración
de justicia.
D. PRINCIPIOS REGÍSTRALES
A este nivel del estudio es importante hacer referencia a los principios
regístrales que son las orientaciones básicas del sistema registral tener en cuenta que
la función registral debe garantizar el fiel cumplimiento de los principios generales
que rigen el derecho registral, los cuales se encuentran establecidos en la Legislación
Secundaria, como el Código Civil, en el Reglamento de la Ley de Reestructuración
del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas, la Ley de Creación de la Unidad del
Registro Social de Inmuebles entre otros.
1. PRINCIPIO DE ROGACIÓN.
El principio de rogación recogido en todas las legislaciones, se le denomina
también de instancia, petición o solicitud. Art. 40 Reglamento de la Ley de
reestructuración del registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas.
"En virtud del principio de rogación los asientos del registro se practican a
solicitud de parte interesada. La actuación del Registrador es rogada, pues aunque
tenga conocimiento de que en la realidad jurídica se ha producido un acto registrable,
no podrá actuar de oficio:
La petición de inscripción es el primer trámite del procedimiento registral. El
Carácter rogado se refiere específicamente al momento de iniciación del
procedimiento, pues una vez hecha la presentación los trámites siguientes se
efectuarán de oficio.
“La sola presentación del título dará por iniciado el procedimiento registral, el
cual deberá ser impulsado de oficio hasta su conclusión”.
La manifestación de voluntad del interesado al Registro, puede ser verbal, en
este último caso, puede ir contenida en el instrumento que se presenta o en escrito
separado. La petición de inscripción va normalmente acompañada de los documentos
que se presentan, como consecuencia de la petición y la presentación generalmente
son simultáneas.
Referencia Legal: Arts. 678 C. y 40 del Reglamento de la Ley de
Reestructuración del Registro de la Propiedad e Hipotecas.
2. PRINCIPIO DE PRIORIDAD.
Este principio da vida al aforismo de que "quien es primero en tiempo es
primero en derecho" por lo que la presentación del instrumento da una prioridad
formal. Art. 41 Reglamento de la Ley de reestructuración del registro de la Propiedad
Raíz e Hipotecas.
"Todo documento registrable que ingrese al registro, deberá inscribirse con
anterioridad a cualquier otro título presentado posteriormente"
Esto significa que, cuando hay varios documentos presentados sobre un
mismo inmueble, se inscribirá el primero que se haya presentado aunque el
otorgamiento de los posteriores sea anterior al presentado e inscrito, y si se presentan
9 Lic. Luís Vásquez López, Derecho y Practica Registral, 1ª Edición, Editorial Lis,
1999.
en la misma fecha se atenderá a la hora de presentación del título respectivo en el
Registro.
“Este principio impone al Registrador la obligación de despachar los títulos
referentes a un inmueble o derecho real en el orden cronológico presentado, esto hace
que el título primeramente presentado sea calificado e inscrito”.9
Referencia legal: Arts. 680, 712, 728, 739 C. y 41 del Reglamento de la Ley
de Reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz y Hipotecas.
3. PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD.
Para que todo instrumento sea inscrito debe tener todos los requisitos de
inscripción. (Art. 42 del Reglamento de la Ley de Reestructuración del Registro de la
Propiedad Raíz e Hipotecas y el Art. 688 C.).
"De acuerdo con este principio, los inmuebles y derechos inscritos en el
Registro deberán estar definidos y precisados respecto a su titularidad, naturaleza,
contenido y limitaciones".
Este principio, exige para la inscripción una determinación exacta del
inmueble, derecho real y titular y de éste se derivan los efectos jurídicos de la
inscripción, presumiendo exactitud del contenido con suficiente fuerza probatoria
mientras no se muestre que la realidad jurídica extrarregistral no está de acuerdo con
el contenido del Registro.
Por ejemplo, la falta de determinación da lugar a una sanción o sea la nulidad
de la inscripción y en consecuencia su cancelación, si resulta una inseguridad
absoluta. (Art. 733 C.)
a) REQUISITOS QUE DEBEN REUNIR LOS
INSTRUMENTOS O TÍTULOS PARA SER INSCRITOS.-
Para que los documentos puedan ser inscritos en el Registro deben cumplir los
siguientes requisitos:
Estar constituidos en Escritura Pública, ejecutoría u otro documento
auténtico expresamente autorizado por la Ley
Estar escrito en castellano y en el caso de documentos emanados de país
extranjero, deben cumplir con las formalidades que la ley señale.
Estar anotados y salvados íntegramente al final del instrumento, los
borrones, enmendaduras, entrerrenglonaduras, testaduras y cualesquiera
otras correcciones.
Contener el Número de Identificación Tributaria (NIT) de las partes del
acto o contrato.
Indicar la situación del inmueble, incluyendo el departamento de la
República en que está ubicado.
Indicar el número de matrícula y la submatrícula, tanto del inmueble
como del derecho objeto del acto o contrato.
Contener la descripción del inmueble objeto del acto o contrato. En caso
de desmembraciones, relacionar el inmueble general y describir
totalmente los inmuebles segregados y el resto. Cuando se trate de una
lotíficación, no será necesario describir el resto cada vez que se efectué
una segregación; pero deberá determinarse la nueva cabida del inmueble
general. En las hipotecas sobre porciones de un inmueble, describir la
porción hipotecada, así como el resto de la finca libre de gravamen.
Expresar las medidas en el sistema métrico decimal. I) Cuando se trate
del traspaso de derechos proindivisos, deberá siempre, darse la
proporción de los derechos resultantes en relación con la totalidad,
usándose el sistema de porcentaje; en aquellos derechos existentes antes
de la promulgación del presente reglamento, el notario hará la conversión
al sistema señalado, cuando fuere posible.
Cualquier otro requisito que señala la ley.
Estos requisitos no son taxativos y no son aplicables de una mane-general a
todo documento presentado para su inscripción, sino 'según sea el caso
específico, así se tomarán en cuenta.
b) REQUISITOS PARA TODA INSCRIPCION
Toda inscripción que se haga en el Registro, expresa las circunstancias
siguientes:
1º La naturaleza, situación y linderos de los inmuebles objeto de la
inscripción o a los cuales afecte el derecho que debe inscribirse y su
medida superficial. También expresará su nombre y número si constaran
en el título.
2º La naturaleza, valor, extensión, condiciones y cargas de cualquiera
especie del derecho que se inscribe.
3º La naturaleza, extensión, condiciones y cargas del derecho sobre el cual
se constituye el que sea objeto de inscripción.
4º El nombre, apellido, profesión y domicilio del que transmita o constituya
el derecho que ha de inscribirse y las mismas designaciones de la persona
a cuyo favor se haga la inscripción. Si no fueren personas naturales, se
hará constar el nombre oficial de la corporación o el colectivo de los
interesados.
5º La clase de título que se inscribe y su fecha.
6º El nombre y apellido del Notario que autorizó el título que haya de
inscribirse.
7º La fecha de presentación del título al Registro, con expresión de la hora.
La naturaleza de los inmuebles se determinará expresando si son rústicos o
urbanos; y la de los derechos, con el nombre que se les dé en el título.
La situación del inmueble, es en razón de su ubicación geográfica, para saber
la jurisdicción departamental a la que pertenece la oficina registral.
En cuanto a la medida superficial, es con el objeto tomar en cuenta su cabida
exacta, así como de tener un control en cuanto que el inmueble puede exceder el
límite de tenencia de la propiedad que establece la Constitución.
Es importante expresar correctamente los nombres y apellidos completos a fin
de no existir error en cuanto a la identidad de los contratantes
El título de que se trata debe expresar nominalmente si es compraventa,
usufructo, donación, declaratoria de heredero, etc.
El nombre del notario que autorizó el título, es en razón de que el Art. 21 de la
Dirección General de Registros en su inciso segundo establece que el Notario se
considera interesado y que puede recurrir de la denegativa de la inscripción de un
título, o por la responsabilidad de daños o perjuicios que tenga en la elaboración del
instrumento. En toda denegatoria de inscripción el registrador deberá citar las razones
en que se funda, notificando al interesado; si este no se conformare con lo proveído,
podrá recurrir ante el centro Nacional de registros mediante escrito que presentara
ante el Registrador que denegó la inscripción.
Al relacionarse la fecha de presentación en expresión de hora, es con el objeto
de hacer efectivo el principio de prioridad.
En la inscripción de los contratos en que haya mediado precio o entrega de
metálico, se expresará si ésta se ha verificado, pagando el precio de presente o a
plazo; si el precio ha sido pagado todo o parte de él, o cuales sean la forma y plazos
en que se haya estipulado el pago. Iguales circunstancias se expresarán también si la
traslación del dominio se verificare por permuta o adjudicación en pago, cuando
cualquiera de lo adquirentes quedare obligado a abonar al otro alguna diferencia en
metálico o efectos. (Art. 670 y 685 C)
c) REQUISITOS LEGALES DE LAS INSCRIPCIONES.-
I. SEGÚN EL CÓDIGO CIVIL
Toda inscripción que se haga en el Registro, tal como lo regula el artículo 688
C; indicará las circunstancias siguientes:
La naturaleza, situación y linderos de los inmuebles objeto de la
inscripción, o a los cuales afecte el derecho que debe inscribirse, y su medida
superficial; según el principio de especialidad; también se indicará el nombre
y número si constare del titulo.
La naturaleza, extensión, condiciones, y cargos de cualquiera especie
del derecho que se inscribe.
La naturaleza, extensión, condiciones y cargos del derecho sobre el
cual se constituya el que sea objeto de la inscripción.
Nombre, apellido, profesión, número de Tarjeta de Identificación
Tributaria (NIT), y domicilio del que transmite o constituya, el derecho que ha
de inscribirse, y las mismas designaciones de la persona a cuyo favor se haga
la inscripción. Si no fueren personas naturales, se hará constar el nombre de la
persona Jurídica interesada.
La clase de Título que se inscribe y su fecha; (articulo 686 C.)
El nombre y apellido del Notario que autorizo el titulo, que haya de
inscribirse; se incluyen títulos de funcionarios públicos, y titules municipales.
La fecha de presentación del titulo al Registro con expresión de la hora.
La naturaleza del inmueble se determinará expresando si son rústicos o urbanos; y la
de los derechos con el nombre que se le de, en el título.
II. SEGÚN EL REGLAMENTO DE LA LEY DE
REESTRUCTURACIÓN DEL REGISTRO DE LA
PROPIEDAD RAÍZ E HIPOTECAS
Para que los documentos puedan ser inscritos en el Registro; según el artículo
62 del citado reglamento han de cumplir con los requisitos siguientes:
Estar constituidos en castellano, y en el caso de documentos emanados
de país extranjero, deberá cumplir con las formalidades de la ley.
Estar anotados y salvados íntegramente al final del instrumento, los
borrones, enmendaduras, entrerrenglonaduras, testaduras y cualquier
otra corrección.
Contener el número de la tarjeta de identificación Tributaria (NIT) de
las partes del acto o contrato.
Indicar la situación del inmueble, incluyendo el departamento en que
está ubicado.
Indicar el número o matricula y la submatrícula tanto del inmueble
como del derecho objeto del acto o contrato.
Contener la descripción del inmueble objeto del acto o contrato. En
caso de desmembraciones, relacionar el inmueble general, y describir
totalmente los inmuebles segregados y el resto.
Al tratarse de una lotificación, no será necesario describir el resto cada
vez que se efectúe una segregación; pero, deberá determinarse la
nueva cabida del inmueble general. En las hipotecas sobre porciones
de inmueble, describir la porción hipotecada, así como el resto de la
finca libre de gravamen.
Expresar las medidas en el Sistema Métrico Decimal.
Al tratarse de derechos proindivisos, deberá siempre darse la porción
de los derechos resultantes en relación con la totalidad, usándose el
sistema de porcentaje; en aquellos derechos existentes antes de lo
promulgación del presente reglamento, el Notario hará la conversión al
sistema señalado cuando fuere posible.
Cualquier otro requisito que señale la Ley.
10 Lic. Luís Vásquez López, Derecho y Practica Registral, 1ª Edición, Editorial Lis, 1999.
4. PRINCIPIO DEL TRACTO SUCESIVO.-
Este principio es de existencia inexcusable en los sistemas de registración
por fincas, siendo el medio adecuado para conseguir el paralelismo entre los asientos
del registro y la realidad jurídica. Art. 43 Reglamento de la Ley de reestructuración
del registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas.
"El principio de tracto sucesivo exige que los sucesivos titulares del
dominio o del derecho real registrado aparezcan en el Registro íntimamente
eslabonados, enlazando el causante con el sucesor".10
El principio del Tracto Sucesivo se cumple en dos formas posibles: a)
Destinando un asiento independiente a cada acto registrable. Por eso, no
permitirá la inscripción del derecho a favor de persona alguna, si no aparece
inscrito el del transferente en su asiento correspondiente. En este supuesto el
principio actúa como requisito de-previa inscripción y recibe el nombre de
tracto formal, b) Consignando en un mismo asiento, siempre ordenadamente,
varios actos registrables. Actuando en esta forma, que sólo permite en casos
excepcionales, recibe el nombre de Tracto Abreviado o Comprimido.
El principio de tracto sucesivo es un principio de carácter formal, pues,
su finalidad principal es, como hemos dicho, ordenar los asientos para que
reflejen los sucesivos cambios de la realidad jurídica.
En base a este principio en el Registro se inscribirán, salvo las
excepciones legales, los documentos en los cuales la persona que constituye,
transfiera, modifique o cancele un derecho, sea la misma que aparece como
titular en la inscripción antecedente o en documento fehaciente inscrito.
11 Lic. Luís Vásquez López, Derecho y Practica Registral, 1ª Edición, Editorial Lis, 1999. 12 Ibíd.
Conforme a este principio para inscribir un instrumento, es indispensable
que la persona que transfiere el dominio conste como el titular en el registro, de
ello se deduce que los asientos del Registros sean continuos, derivados unos de
otros y que cada acto registrable se manifieste por su correspondiente asiento.
Por lo tanto, para poder inscribir un instrumento a favor del adquirente
es necesaria la inscripción previa a favor de quien se deriva el derecho.
Referencia Legal: Arts. 695 C. y 43 del Reglamento de la Ley de
reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas.
5. PRINCIPIO DE LEGALIDAD.
Conforme a este principio, el Registrador solo debe dar cabida para su
inscripción a los títulos que sean válidos y perfectos y rechazar los que sean
defectuosos o los que aún siendo válidos contienen derechos que por su
naturaleza no sean registrables. Art. 44 Reglamento de la Ley de reestructuración
del registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas.
"De acuerdo con este principio, solamente se inscribirán en el Registro los
títulos que reúnan los requisitos de fondo y forma establecidos por la Ley. El
Registrador será responsable, mediante la calificación de los documentos, del
cumplimiento de este principio".11
“La función calificadora es el examen que el registrador hace de los
títulos presentados para su inscripción”.12
13 Lic. Luís Vásquez López, Derecho y Practica Registral, 1ª Edición, Editorial Lis, 1999. 14 Ibíd.
La función calificadora es un acto de jurisdicción voluntaria y esta limita a
ordenar, suspender o denegar la inscripción. Conforme a esta función el
Registrador debe entrar a examinar las formas extrínsecas de los instrumentos,
la capacidad de los otorgantes y otras causas legales distintas a los expresados,
por lo que de los mismos instrumentos resulte.
6. PRINCIPIO DE PUBLICIDAD.
Las declaraciones del Registro son incontrovertibles para el que ha
contratado en determinadas condiciones apoyándose en él. La buena fe del
tercero, se presume siempre mientras no se pruebe que no conocía la exactitud
del Registro. Art. 46 Reglamento de la Ley de reestructuración del registro de la
Propiedad Raíz e Hipotecas.
"En beneficio de todo titular de derecho inscrito en el Registro, la fe
publica registral protege la apariencia jurídica que muestran sus asientos,
contra impugnaciones basadas en la realidad jurídica extrarregistral.
“La declaración judicial de nulidad de una inscripción no perjudicará el
derecho que con anterioridad a esa declaración haya adquirido una persona que
no ha sido parte en el contrato inscrito".13
De la fe pública se deduce los aspectos:
a) el registro es exacto en beneficio del tercero; lo que el Registro
proclama es verdad, cualquiera que sea la realidad jurídica.14
b) El Registro es íntegro, es decir, agota la realidad jurídica al hablar de
la fe pública registra!, se hace referencia al valor que la inscripción
tiene con respecto a terceros.
Referencia legal: Art. 683 C. y Art. 46 del Reglamento -de Reestructuración
del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas.
7. PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN
Según este principio los asientos regístrales gozan de una presunción
de veracidad, que se mantiene hasta tanto no se demuestra la discordancia
entre el registro y la realidad. El principio de legitimación, como presunción,
impone la credibilidad del registro, mientras no se demuestre su inexactitud.
Las consecuencias del principio, como dice San Fernández, se manifiestan en
un doble orden: 1) en el orden sustantivo, tratando al titular inscrito como si
realmente fuese titular y atribuyéndole muy especialmente la facultad de
disponer con plena eficacia jurídica del derecho inscrito; 2) en el orden
procesal, exonerando al titular inscrito de la carga de la prueba, que habrá de
soportar el que sostenga la inexactitud registral.
Otros términos al titular de un derecho inscrito se le deben tratar como
si realmente fuese tal titular; al titular de un asiento cancelado debe tratársele
como si hubiera dejado de serlo.
Por lo antes expuesto, los asientos regístrales en su carácter de
instrumentos públicos hacen plena fe hasta que no sean redargüidos de
falsos.
E. ACTOS Y DOCUMENTOS QUE SE INSCRIBEN EN EL
REGISTRO DE LA PROPIEDAD
F. RAÍZ E HIPOTECAS
a) ACTOS INSCRIBIBLES
Hay que distinguir el acto por el que nace, se modifica o extingue el
derecho real, el derecho real mismo y la finca. Lo propiamente inscribible,
dice Sanz Fernández, no es el derecho real ni la finca, sino el acto por virtud
del cual se constituyen, modifican o extinguen los derechos reales sobre
inmuebles. El acto inscribible ha de producir un efecto jurídico real, no
meramente obligacional; por eso no será inscribible, por ejemplo, una
compraventa no complementada con la tradición. En sentido estricto no
podemos afirmar que lo inscribible sea el derecho real, que es el objeto del
acto inscribible, algo así como su materia prima. Tampoco será inscribible la
finca en sí, que es el objeto del derecho real.
No es suficiente para que el acto se califique de inscribible que se
refiera a un derecho real los cuales están establecidos en el art. 567 civil, sino
que debe producir, de manera directa, su constitución, modificación o
extinción. Una promesa de celebración de constitución de hipoteca, es un
acto que se refiere a un derecho real, pero no es inscribible porque no
constituye directamente el derecho real de hipoteca, incluso aunque conste
en escritura pública. El acto por sí solo, como dice Roca Sastre, debe tener
virtualidad propia para crear la situación jurídica-real. Su trascendencia ha
de ser real, no meramente obligacional.
b) DOCUMENTO, INSTRUMENTO Y TITULO.-
A) DOCUMENTO
Es todo escrito, escritura, instrumento con que se prueba/confirma,
demuestra o justifica una cosa o, al menos, que se aduce con tal
propósito.
B) INSTRUMENTO
Entre otras acepciones, significa escritura, papel o documento con
que se justifica o prueba alguna cosa.
C) TÍTULO.
Esta palabra se emplea en un doble sentido: unas veces se refiere al
objeto de la inscripción, es decir, al acto o contrato inscribible, que es la
causa o razón jurídica de la adquisición, modificación o extinción del
derecho real; corresponde al significado sustantivo o. material: Otras
veces hace referencia al documento inscribible; es el significado
formal o instrumental.
G. ¿CUÁLES SON LOS DOCUMENTOS QUE SE INSCRIBEN EN EL
REGISTRO DE LA PROPIEDAD RAÍZ E HIPOTECAS?
Nuestro Código Civil es taxativo al referirse en su artículo 676 C. que
sólo podrán inscribirse:
I Los Instrumentos Públicos;
II Los Instrumentos Auténticos y
III Los Documentos Privados:
i. Registrados en la Alcaldía conforme a la ley del 19 de febrero
de 1881,
ii. Reconocido judicialmente de la manera que expresa el Código
de Procedimientos Civiles o
iii. Legalizados por Notario conforme al Art. 52 de la Ley de
Notariado.
I INSTRUMENTO PÚBLICO.
El art. 267 Pr. Nos dice que: "Son aquellos que son extendidos por la
persona autorizada por la ley, para cartular y en la forma que la misma ley
prescribe". Cartular es otorgar las escrituras, que antiguamente se llamaban
Cartas relacionando los artículos 1, 4 y 5 de la Ley del Notariado concluimos
que el notario es la persona autorizada por la ley para cartular (término que en
la actualidad se ha vuelto arcaico).
Luego, el Notario puede en el ejercicio de su función:
i) Elaborar una Escritura Matriz, la cual asienta en su Protocolo y al
firmar este documento las partes expresan su consentimiento. Este
libro a su vencimiento anual se devuelve a la Corte Suprema de
Justicia. A los otorgantes de todo acto o contrato, el notario les
entrega un Instrumento Público que se llama Testimonio o
Escritura Pública, que es copia fiel de lo escrito en la Escritura
Matriz asentada en el Protocolo, con una razón de "pasó ante mí" en
la cual relaciona las páginas o folios de su protocolo en donde
quedó documentado el acto o contrato, así como el nombre de la
persona a quien se extiende ese Instrumento Público, debe ir fechado,
firmado y sellado por el notario, b) Elaborar un acta notarial, que es un
documento que no se asienta en un Protocolo, pero tiene valor de
instrumento público.
II INSTRUMENTO AUTENTICO.
El Art. 260 Pr. Nos dice que "Son aquellos expedidos por los funcionarios que
ejercen un cargo por autoridad pública en lo que se refiere al ejercicio de sus
funciones". La autenticidad se refiere a la procedencia de la persona que firma y
autoriza el documento por ejercer un cargo público y que puede ser un cargo
administrativo o judicial.
Ejemplos de instrumentos auténticos: Las certificaciones de los asientos de
libros de actas, catastros y registros que se hayan en los archivos públicos
expedidos por los respectivos funcionarios, tales como certificaciones sobre partidas
de nacimientos, defunciones y matrimonios: las actuaciones judiciales de toda
especie, las ejecutorias y los despachos librados conforme a la ley.
¿CUÁL ES LA DIFERENCIA ENTRE UN INSTRUMENTO PUBLICO Y
UNO AUTENTICO?
La principal radica en cuanto a que los instrumentos públicos solo son
otorgados por los notarios y los instrumentos auténticos por los funcionarios
que desempeñan un cargo público o municipal.
III INSTRUMENTO PRIVADO.
Son aquellos documentos elaborados por personas particulares. Estos
documentos pueden llegar a convertirse en Instrumentos Públicos si son
reconocidos judicial o notarialmente. (Art. 52 de la Ley del Notariado)
IV ¿QUÉ ES UN TITULO?
Título es la causa o razón por medio del cual se adquieren derechos reales
o personales. Esta causa o razón necesariamente está incorporada al
instrumento. En ese sentido, el título y el instrumento forman un solo cuerpo,
una sola unidad y para que produzca efectos jurídicos el título, debe ser
otorgado con los requisitos para cada clase de acto y con las formalidades que la
ley prescribe. No debemos, pues, confundir instrumento y título.
H. CLASES DE TÍTULOS O INSTRUMENTOS INSCRIBIBLES
EN EL REGISTRO DE LA PRO PIEDAD.-
Según las disposiciones legales de tipo registra!, las clases de títulos o
instrumentos que se inscriben en el Registro de la Propiedad Raíz e
Hipotecas, se refieren a:
1. Títulos Traslaticios
2. Títulos Constitutivos
3. Títulos Modificativos
4. Títulos Declarativos
5. Títulos de Reconocimiento
6. Títulos de Extinción por cancelación
1. TÍTULOS TRASLATICIOS.
Esta clase de títulos suponen un derecho de dominio o posesión
existente que se pasa a otro, el cual llega a ser dueño o poseedor mediante la
tradición, que según nuestra legislación es un modo derivado de adquisición del
dominio, posesión y demás derechos, en ese sentido vamos a distinguir:
El título: que podría ser compraventa, permuta, donación, dación
en pago, adjudicación en pago, cesión de derechos, herencia, etc. y
que constituye la causa; y
El modo de transferencia, el traslado del derecho, o sea la
tradición que consiste en la entrega que el dueño de la cosa hace
a otro, habiendo por una parte la facultad e intención de transferir
el dominio y por otra parte, la capacidad e intención de adquirirlo
(Art 651 C.)
2. TÍTULOS DE CONSTITUCIÓN O CONSTITUTIVOS.-
Son aquellos títulos o instrumentos que crean o dan nacimiento a un
derecho nuevo
Esta clase de derecho no es independiente, sino que esta dentro de uno que
sí lo es. Ejemplos:
Como en el caso de un predio que no tiene acceso a la vía
pública, entonces necesariamente tiene que crearse una servi-
dumbre de tránsito.
Un usufructo
Una hipoteca
Otros semejantes.
Los anteriores derechos se constituyen por escritura pública, por
documentos auténticos {servidumbre establecida judicialmente) y deben inscribirse
en el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas.
3. TÍTULOS MODIFICATIVOS.-
En esta clase de títulos el propietario de un derecho real, puede alterarlo
ya sea ampliándolo o restringiéndolo, pero siempre conservando su naturaleza.
Ejemplos:
15 Lic. Luís Vásquez López, Derecho y Practica Registral, 1ª Edición, Editorial Lis, 1999. 16 Ibíd.
Ampliación de hipoteca constituida, usufructo o derecho de
habitación.
4. TÍTULOS DECLARATIVOS.-
"Son aquellos títulos que ponen de manifiesto un derecho dudoso,
dándole vida, justificando su existencia; ya sea por voluntad de los interesados
o por fuerza judicial. Según en la forma que han dé aclararse los derechos
dudosos como en los casos de partición judicial, herencia intestada, títulos
sobre predios urbanos o rústicos, cesión de derechos de herencia, etc."15
5. TÍTULOS DE RECONOCIMIENTO. –
"Esta clase de títulos se limitan sólo a reconocer un derecho que ya
existía en forma clara y cierta, su consecuencia, al reconocerse, lo que hace es
reafirmar su existencia en general; esta clase de títulos vienen a robustecer
derechos ya inscritos, suponen una inscripción anterior a nombre del que
reconoce o a formar parte de Un tercero ya sea el mismo derecho, u otro menos
extenso que figura corno titular o a nombre del mismo, cuyo derecho es
reconocido".16
6. TÍTULOS DE CANCELACIÓN O EXTINCION.-
Esta clase de títulos son aquellos en virtud de los cuales los derechos
terminan y dejan de pertenecer el titular imposibilitándose su goce o ejercicio.
La cancelación puede tener lugar:
1. Por un acto voluntario como lo sería en el caso de la constitución
de un usufructo a plazo y las partes convienen en darlo por terminado
antes del plazo o en el caso mismo de una hipoteca por el cumplimiento
de la obligación principal.
2. O por un hecho involuntario, como lo sería la imposibilidad de
goce del derecho de usufructo en una finca que se inunda. Por la
pérdida del derecho, como en el caso de la nulidad de una escritura de
constitución de servidumbre o en el caso de la pérdida del derecho en
ese caso especial si un incendio destruye la casa dada en derecho real de
habitación.
2.9. SE INSCRIBIRÁN EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD
RAÍZ
1º Los títulos o instrumentos en que se reconozca, transfiera, modifique o
cancele el dominio o posesión sobre inmuebles. Art. 686 inciso 1° C.
2º Los títulos o instrumentos en que se constituyan, transfieran,
reconozcan, modifiquen o cancelen derechos de usufructo, herencia,
uso, habitación o servidumbre sobre inmuebles. Art. 686 inciso 2° C.
3º Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, cuando deban
hacerse valer contra tercero. Art. 686 inciso 3° C.
4º Los contratos de créditos a la producción. Art. 1155 Com.
5º Las anotaciones preventivas. Art. 719 C
17 Dr. Jorge Alberto Barriere, Guía de Derecho Registral, Facultad de
Jurisprudencia y Ciencias Sociales, Universidad de El Salvador, 1976.
CAPITULO III
PROCEDIMIENTO DE INSCRIPCIÓN DE LOS TÍTULOS EN EL
SISTEMA REGISTRAL SALVADOREÑO
A. SISTEMA SALVADOREÑO.
Aun cuando en el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas de nuestro
país se sigue el sistema de transcripciones (francés) se ha rodeado la inscripción
de un sin número de garantías que vuelven tal sistema lo suficientemente
efectivo. De allí que las inscripciones que se hacen merecen la confianza de
quienes tratan de adquirir algún derecho. En efecto, nuestro sistema registra!
descansa en un precepto básico que es total para la institución, como es el
artículo 695 inciso primero del Código Civil que reza: "Ninguna inscripción se hará
en el Registro, sin que conste por instrumento fehaciente inscrito, o por el
mismo Registro, que la persona que lo constituye o transfiere el derecho tiene
facultad para ello". Además el título inscrito en nuestra legislación goza de
muchos privilegios legales.
A lo dicho el Dr. Jorge Alberto Barriere le agrega que “la ley concede a los
Registradores no solo la facultad de calificar las formalidades extrínsecas de las
escrituras, sino también la capacidad de los otorgantes, pudiendo también
denegar la inscripción por causas legales, lo cual viene a confirmar hasta donde
el sistema lo permite, la legalidad y veracidad de la inscripción”.17
18 Jorge Ríos Hellig, La Practica del Derecho Notarial, 2ª Edición Serie Jurídica
Mc Gram Hill, México, 1997.
También constituye una garantía de la inscripción lo preceptuado en
el artículo 34 del Reglamento del Registro, según el cual los registradores
antes de inscribir un instrumento, deben examinar cuidadosamente los libros
de la oficina para averiguar si hay alguna inscripción anterior que se oponga
a la solicitada, y si la encontraren, denegarán la nueva inscripción.
En nuestro sistema, la inscripción revela el estado real del derecho
inscrito, ya que de conformidad con el artículo 21 del Reglamento del Registro,
siempre que se extienda una inscripción que de cualquier manera afecte a otra
anterior, se pondrá al margen de ésta una nota en que se exprese el traspaso,
modificación, gravamen o cancelación del derecho inscrito, indicando el tomo,
número y folio del nuevo asiento
También se sigue la práctica de anotar inmediatamente en las ins-
cripciones afectadas, el número del asiento de presentación de aquellos
documentos que de alguna manera tienen relación con dichas inscripciones.
B. CONCEPTO GENÉRICO DE REGISTRO.
Genéricamente Jorge Ríos Hellig define los Registros, como “aquellas
instituciones dotadas de fe pública que brindan seguridad jurídica a los
otorgantes de los actos, sus causahabientes o terceros, a través de la
publicidad, oponibilidad y a veces la creación de estos actos jurídicos, o
bien de hechos con relevancia jurídica”.18
C. SISTEMAS REGÍSTRALES DE INSCRIPCIÓN EN EL
SALVADOR
Para entender mejor en que consiste cada uno de los sistemas regístrales
que con el objeto de darle seguridad y protección al derecho de propiedad sobre
bienes inmuebles, las distintas legislaciones de los países adoptan, para tener
una noción clara del valor de la tierra, a continuación se explican los que se
aplican en el país.
En nuestro país, en diferentes normativas y según las necesidades que
se han ido presentando, se han adoptado tres sistemas regístrales de
inscripción de los derechos de propiedad sobre los bienes inmuebles, para tener
una noción clara de la ubicación, extensión valor de la tierra.
1. SISTEMA DEL FOLIO PERSONAL (MANUAL)
Este Sistema requiere, para inscribir un inmueble o cualquier; acto
que lo modifique, en cuanto a su dominio o en su conformación, la
presentación en el Registro del documento que contenga dicho contrato sobre
el inmueble, y en dicha oficina se debe copiar o transcribir el contenido
íntegro del documento que contenga dicho contrato en los libros que para tal
efecto lleva el Registro.
La característica principal de este sistema es que para inscribir los
inmuebles o constituir derechos sobre ellos, basta la presentación del
documento en el cual se constituye o se modifique el derecho, en dicho
documento debe constar la tradición; es decir, que para que se pueda inscribir
un inmueble es necesario tener un título, lo cual constituye el documento y un
modo de adquirir, que es la tradición que debe constar en el documento.
Cuando el propietario no tiene título traslaticio de dominio
inscribible, debe seguir un procedimiento legal para la obtención de títulos
supletorios o municipales del dominio, el cual se inscribirá en el Registro de
la Propiedad con la salvedad de que quien alegue y pruebe mejor derecho
sobre el inmueble inscrito pueda reivindicarlo de quien lo titula a su favor,
por lo tanto en este sistema se admite la reivindicación, así como oponer la
prescripción adquisitiva.
Asimismo en este sistema la inscripción es voluntaria, o sea, que
para que surta efectos contra terceros el título debe inscribirse, no así para las
partes contratantes, es decir, que si no se inscribe, el contrato o acto
contenido en el instrumento es válido para los otorgantes y no para terceros.
Por lo que en este sistema, la inscripción no tiene fuerza absoluta, o sea,
el modo de adquirir no es en virtud de la inscripción sino que ésta es una
fuerza que con válido los derechos que ampara el título inscrito basado en la
fe pública del Registro.
2. PROCESO DE INSCRIPCIÓN DEL FOLIO PERSONAL O TRADICIONAL
Se presenta el documento: Se le da entrada en un libro diario, según la clase de
contrato; puede ser propiedad, hipoteca o crédito avio.
a. Se margina preventivamente en su antecedente: En este folio en una sola
inscripción pueden haber varios inmuebles.
b. Se confronta en su antecedente.
c. Se pasa al Registrador que lo califique.
d. Se pone el auto de inscripción.
e. Se folea en orden correlativo y se va formando un libro que consta de cien
inscripciones.
f. Se fotocopia la inscripción.
g. Se hace la marginación final.
h. Se entrega a archivo o ventanilla para despacho.
3. SISTEMA FOLIO REAL
Este sistema requiere de dos registros, el Territorial y el Catastral;
el primero se registran todos los inmuebles o predios por medio de una
matrícula en la cual se anotan originalmente los datos específicos del inmueble
y los datos generales del propietario, y en ella se van anotando todos los actos
que dentro del tráfico del inmueble que se realizan, sus segregaciones, sus
gravámenes o su transferencia definitiva.
En el registro catastral se registra la descripción técnica, los
linderos, las medidas superficiales y lineales, su ubicación y su naturaleza
y también se anotan las transformaciones que sufre el inmueble, por
ejemplo si se parcela o se segrega una porción.
Entre ambos registros hay una estrecha concordancia y se aprecia que en
ambos se anotan todas las transformaciones que sufre el inmueble.
Otra de sus características es que para los asientos de inscripción de las
modificaciones que sufra el inmueble inscrito, no será necesaria el asiento de la
literalidad del documento a inscribirse sino que en los expedientes de cada
inmueble se anotará resumidamente su contenido.
En otros países que han adoptado este sistema, cuando se solicita
inscribir un inmueble por primera vez, se debe observar un procedimiento
específico que consiste en que el interesado debe presentar ante el funcionario
registra! su solicitud acompañada de un plano del inmueble levantado por un
ingeniero autorizado para ello; el funcionario manda darle publicidad a la
solicitud presentada y si no hay oposición ordena la inscripción del inmueble
concediéndole el derecho de propiedad sobre el mismo solicitante; si hay
oposición, el mismo funcionario tiene facultades jurisdiccionales y de
competencia para resolver la oposición presentada y si ésta es válida conforme a
las pruebas que le presenta el opositor, puede resolver rechazando la solicitud
de inscripción del inmueble que se pretende inscribir. Pero una vez inscrito el
inmueble, el asiento de éste es plena prueba para legitimar la propiedad sobre el
inmueble inscrito.
En este sistema para la transferencia del dominio o para constituir sobre
los inmuebles inscritos cualquier otro derecho es obligatorio:
4. PROCESO DE INSCRIPCIÓN EN FOLIO REAL MANUAL
Se presenta el documento: Se le da entrada en un libro diario especial de Finata.
Se margina preventivamente en el folio Real que sirve de antecedente: En este
folio solo habrá un inmueble.
Se fotocopia la escritura y se agrega al folio pues en este mismo folio se van a
Registrar todos los negocios que se realicen con este.
a. Se confronta con el antecedente o folio Real.
b. Se pasa donde el Registrador para que lo califique.
c. Se hace la hoja de resumen (R.I.F.): Aquí se anota en forma extractada el
contenido del documento que se refiere a la marginación final.
Se le coloca una marginación en la última hoja, que es el auto de inscripción. Se envía al
despacho el documento original.
5. SISTEMA DEL FOLIO REAL COMPUTARIZADO
El sistema del folio real computerizado, es implementado en El
Salvador, como un proyecto de modernización del Registro de la Propiedad Raíz e
Hipotecas; integrando los datos recopilados en el levantamiento catastral con la
información del Registro de la Propiedad; luego se transfiere a un sistema
computarizado, relacionando siempre el sistema de información geográfica.
Este sistema registral va enmarcado a convertirse en un medio de
garantía para el titular del derecho de dominio o de propiedad, o para el
poseedor legal de los inmuebles, sin dejar a un lado los principios regístrales;
dotando en este sistema las herramientas necesarias para proporcionar la
debida seguridad jurídica a través del establecimiento de la existencia real de los
inmuebles, de sus propietarios o poseedores y garantizar la pureza del tráfico
de los inmuebles.
Algunos de los propósitos requeridos al implantar el sistema del folio
real computarizado son:
a. Integrar la información del registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas y
del Catastro para implantar un nuevo sistema acorde con la realidad
de nuestro territorio, por medio de la creación de un sistema
computarizado que integre la identificación de parcelas a través de
medios gráficos, así como la de sus titulares.
b. Proporcionar seguridad jurídica, a través de la identificación técnica
de los inmuebles, de sus propietarios o poseedores, a fin de garantizar
la pureza en la tenencia y agilidad en el tráfico de los mismos.
c. Cumplir con los principios de publicidad y legalidad, respecto a la
correcta localización de los inmuebles, estableciendo sus medidas,
superficie, naturaleza, nomenclatura y demás características con mayor
precisión y que consten públicamente los actos y contratos que lo
afecten.
d. La existencia de un acuerdo de voluntades entre el tradente que exprese
la voluntad de hacer la tradición y del aceptante que la acepta; y
e. Inscribir en el correspondiente Registro el acto o contrato en que se ha
manifestado dicho acuerdo,
En este sistema prevalece la Tradición o modo de adquirir y no el título.
6. PROCESO DE INSCRIPCIÓN EN FOLIO REAL COMPUTARIZADO
Al presentar el documento la computadora le asigna un número que contiene
doce dígitos, los primeros números significan el año en que estamos, el 03 es el código de
Sonsonate y el resto es el número de presentación.
a. Automáticamente al darle entrada al documento queda marginada
preventivamente en la matricula que le corresponde la cual consta de ocho
dígitos.
b. Se pasa a escanear el documento, donde queda guardado el documento con el
número de presentack
c. Se pasa al área de sectorización para buscarle por el antecedente y por
municipio la ficha que catastro ya le ha creado con anterioridad.
d. El Registrador Jefe distribuye los documentos por medio del sistema, a los
confrontadores y luego los registradores para digitarlos.
e. El Registrador los califica y si reúnen los requisitos legales y según el criterio
del Registrador los puede:
Inscribir;
Observar;
Retirar sin inscribir ( a solicitud del interesado) y
Denegar.
f. Luego pasa a impresión de boleta de inscripción y el gráfico de la parcela
objeto del acto contrato.
g. Ya inscrita pasa a escanear la hoja de inscripción y el gráfico.
Se entrega a ventanilla para despachar se archiva cuando no se pueda
CAPITULO IV
DERECHO COMPARADO
A. SISTEMA REGISTRAL PANAMEÑO
El Código Civil de Panamá contempla los objetivos del Registro Público
entre los que se encuentran: dar mayores garantías de autenticidad y seguridad a los
documentos, títulos o actos que deben registrarse (artículo 1753 Código Civil).
Así mismo, se estipula que solo se inscribirán en el Registro Público los
títulos que consten de escritura pública, sentencia o auto ejecutoriado o de otro
documento autentico expresamente determinado por la ley para ese efecto. Solo
aquellos documentos que cumplan con esta formalidad pueden, en principio,
inscribirse. Igual situación rige para efectuar cancelaciones de inscripciones según lo
contempla el artículo 1784 del Código Civil.
Básicamente existen tres registros:
Registro de la propiedad inmobiliaria y demás derechos reales,
Registro mercantil,
Registro de personas.
Además son inscribibles todos aquellos actos, contratos o documentos que
las leyes especiales estipulen.
Son materia de inscripción en el Registro de Propiedad aquellos actos o
contratos por los cuales se transfiera la propiedad (donación, compraventa, permuta,
dación en pago, juicios de sucesión, prescripción adquisitiva, remates) o aquellos en
que se modifique (segregación, incorporación, reunión, inspección ocular, división de
bien común), y títulos en que se constituya, modifique o extingan derechos reales de
uso, usufructo, habitación, servidumbre, anticresis, arrendamiento, hipoteca. De igual
manera es materia de inscripción la propiedad horizontal.
En el Registro Mercantil se inscriben los documentos constitutivos de
sociedades anónimas, aquellas de responsabilidad limitada, colectivas, encomandita
simple y por acciones, fundaciones o asociaciones sin fines de lucro, fundaciones de
interés privado, y las sociedades civiles.
Son materia de registro de Personas los poderes generales, poderes
especiales cuando se trata de actos inscribibles, capitulaciones matrimoniales,
interdicción y quiebra.
Debe destacarse la inscripción de naves y aeronaves que se registran
asimilándose los primeros como un bien inmueble y los segundos como bien mueble.
Estas inscripciones se incorporan al Registro Público de conformidad a lo
preceptuado el artículo1083 del Código de Comercio y el Decreto Ley 19 de 8 de
agosto de 1963 por el cual se reglamenta la aviación nacional, respectivamente.
Los documentos una vez inscritos dan lugar o tienen como efecto el
principio de la fe registral que brinda la institución. Esta fe registra! descansa en
cuanto a la autenticidad de los documentos elevados a escritura publica, en la fe
notarial. Se presume en virtud del principio de título auténtico, que el documento
otorgado ante un Notario Público y que se expide por este, es auténtico.
Es así, que nuestro ordenamiento civil y administrativo consagra que la
recepción, extensión y autorización de las declaraciones, actos y contratos a que las
personas naturales o jurídicas deban o quieran dar autenticidad y constancia pública,
conforme a la ley, están a cargo del notario público, (art. 1715 Código Civil y art.
2113 Código Administrativo).
Los notarios deben llevar un índice de la numeración de escrituras que se
expidan. Sin embargo, como medida de seguridad, el sistema de cómputo del
Registro Público de Panamá impide el ingreso de dos documentos procedentes de la
misma notarla con igual numeración. Al momento de realizar una corrección en el
documento ya expedido, debe sellarse en la respectiva notaría y colocar la media
firma del notario a fin de asegurar que la corrección se ha efectuado debidamente
en el respectivo protocolo.
Las constancias de inscripciones se emiten a través de certificaciones que se
extienden haciendo una relación de lo que consta o transcribiendo literalmente dichas
inscripciones. También puede certificarse con impresiones en papel de los
documentos microfilmados o almacenados a través del procesamiento de imágenes.
Como principio registral, la publicidad no debe entenderse como un medio
de difusión que llega a los particulares informando el estatus de las situaciones
jurídicas que diariamente se reflejan en sus inscripciones. La publicidad de que se
trata es la posibilidad que se otorga y se facilita a las personas para conocer "in situ"
la consignación de las titularidades inscritas. Se trata de la posibilidad de conocer, por
lo que el particular no pude alegar su ignorancia de una inscripción, pues el Estado le
ha dado el medio idóneo de que valerse al momento de efectuarlas transacciones
inmobiliarias.
Los datos de identificación del inmueble han variado conforme han ido
cambiado los sistemas y medios de inscripción. Es así que se mantiene como
constante el número de finca que se adiciona con el número de tomo y folio cuando
se trata de inscripciones que originalmente se practicaron manualmente, con el
número de rollo y documento para las inscripciones efectuadas con el sistema de
microfilmación y por último, con número de documento “redí” (registro digital) para
las inscripciones realizadas con el sistema de procesamiento de imágenes.
Con estos datos de identificación de los inmuebles, puede accederse a la
información que de los mismos exista en el Registro Público en cuanto a la naturaleza
de la finca, la situación con el corregimiento, distrito y provincia (división política del
país) en donde se encuentre, cabida con la medida superficial solamente si excede de
una (1) hectárea y con la medida superficial y lineal si fuere menor a una (1) hectárea,
las cargas o limitaciones. Toda esta información es de dominio público al que puede
accesarse incluso a través de Internet.
En Panamá el Catastro está adscrito al Ministerio de Economía y Finanzas y
a pesar de la colaboración que existe entre este y el Registro Público, nuestro país no
cuenta aun con una información catastral en línea y actualizada. La realidad de campo
no se compadece con la información registral. Los valores de los bienes inmuebles
deben ser producto de los avalúos generales y específicos que tiene como función la
Dirección de Catastro. Sin embargo, los valores de registro sirven de base para
establecer el valor catastral que a su vez es la base imponible del Impuesto de
Inmuebles, entre otros. El Catastro debe además, aprobar todos los planos que
sustentan las modificaciones a las propiedades inmuebles. Al igual que el Ministerio
de Vivienda, para los casos de áreas urbanas. El Registro Público entonces no debe
practicar la inscripción de documentos sin estos requisitos.
19 Amerihipoteca, Comité Latinoamericano de consulta Registral, Porto Alegre, 1995
B. ELEMENTOS COMUNES Y DIFERENCIADORES DE LA
HIPOTECA EN LOS PAISES LATINOAMERICANOS
Los datos que a continuación expongo son extraídos del comité
latinoamericano de consulta registral celebrado en Porto Alegre, Brasil 1995; en el
cual se trato el tema de la llamada Amerihipoteca y donde se expusieron las
similitudes existentes y además los datos universales que se advierten en punto a los
principios de especialidad, como asimismo de la publicidad que tiene la hipoteca en
nuestros países
1. ELEMENTOS COMUNES
A la fecha encontramos como iguales, o comunes, en los distintos países los
siguientes elementos constitutivos de la HIPOTECA:19
a. La “Convención” o acuerdo de voluntades. En todos existe la
denominada hipoteca convencional. No en todos existen las hipotecas
legales o las tacitas. Pero estas no son el motivo de la preocupación. Si
habrá que identificarlas para ver luego de que modo ellas NO SERAN
OPONIBLES, o que rango se les dará respecto del nuevo modelo de
nuestro interés.-
b. El documento portante. En todos se requiere como “básico” e
indiscutido soporte autentico y especializado, la ESCRITURA
PUBLICA. Es necesario reconocer que hay ciertas hipotecas especiales
que por su naturaleza no se constituyen en estos instrumentos.
c. La especialidad, tanto respecto del inmueble sobre el que recae el
20 Amerihipoteca, Comité Latinoamericano de consulta Registral, Porto Alegre, 1995
gravamen, como del crédito a que accede o abastece, junto a la perfecta
individualización del SUJETO titular del dominio dado en garantía (que
puede o no ser el deudor de la obligación), es otro de los aspectos que
en todos los regimenes se requiere con toda precisión.
2. ELEMENTOS DIFERENCIADORES
Aparte como elementos diferenciadores en relación a la hipoteca de los distintos
países:20
a. El régimen legal relativo al “rango” respecto de otras hipotecas, sean
tacitas o legales, o provenientes de regimenes específicos (ej. Las que
conceden ciertos Bancos, o de ciertos planes dispuestos por el
legislador, etc.).
b. Los recaudos formales de derecho local, tanto en relación al documento
(notarial o administrativo, etc.) como en lo relacionado al derecho fiscal,
o inclusive las mismas tasas del servicio registral para la hipoteca.
c. El mecanismo de “reconocimiento” del documento notarial otorgado en
el “extranjero” o sea en otro país para hacer valer en el propio. Es decir
para poder inscribir una hipoteca “convenida y suscrita” en el
extranjero.
CONCLUSIONES
En un mundo cada vez mas globalizado, abierto y diversificado exige de
oficinas regístrales más eficientes y efectivas que brinden no sólo la seguridad jurídica
que nuestras disposiciones establecen sino que además dicha seguridad sea brindada
en forma rápida y oportuna.
En ese sentido el tema registral va más allá y nos obliga, como nunca antes a
revisar, a evaluar y a reconsiderar nuestro sistema de administración y a adoptar
nuevas políticas de gerenciamiento, sin las cuales ningún proyecto de modernización
podrá tener el éxito deseado.
Al revalorizar nuestro sistema de administración tendremos que romper
muchos paradigmas tradicionalmente manejados en los registros, utilizando
herramientas administrativas para revisar y reducir costos de operación, mediante el
mejoramiento de procesos y mejor manejo de los recursos.
Una buena administración debe contar con estrategias gerenciales que
enmarquen las políticas empresariales, basado en el liderazgo y en la concepción de lo
que debe ser mas importante para una empresa son las “personas y sus valores”.
Revista Centro Nacional del registro.
La creación de instituciones legales no sólo implica la preparación de la
legislación y su emisión por los canales legales competentes. Supone, más bien, un
proceso que comienza en la formación del consenso entre quiénes ejercen el gobierno,
los líderes políticos, intelectuales, profesionales, funcionarios de Estado y los agentes
económicos potencialmente beneficiados con la reforma institucional2. Las normas
legales por sí solas no fomentan la inversión, ello ocurre cuando su vigencia social es
efectiva y los agentes económicos confían en el marco institucional definido por las
mismas.
El Derecho registral tiene su origen en occidente y se fundamente en la
necesidad de evitar las "hipotecas ocultas" y demás pactos que requerían ser
publicitados para evitar la desconfianza entre los agentes económicos. Durante su
evolución, las funciones del registro se extendieron, desde las hipotecas, hacia la
situación jurídica y la titularidad de los bienes inmuebles corporales, los muebles cuyo
valor sea considerado importante por el sistema económico, la situación jurídica de las
personas naturales y morales que realizan algún tipo de actividad empresarial y otro
tipo de personas y derechos que se presentan en el mundo de la contratación moderna.
Es así que resulta necesario redefinir las funciones del sistema registral, cuyo rol ha
rebasado el ámbito de lo técnico-jurídico con el que tradicionalmente ha sido
identificado, y se ubica hoy en día en el contexto de las políticas de Desarrollo
Económico basadas en la vigencia y seguridad jurídica de las instituciones de libre
mercado.
En ese sentido, puede decirse que el desarrollo y la modernización de
nuestros sistemas regístrales en Latinoamérica reviste una gran importancia para los
Estados cuyo objetivo es desarrollarse sobre la base de una economía de mercado
puesto que la seguridad jurídica es la única manera en que puede garantizarse el
tráfico o intercambio de bienes y servicios.
En el mundo actual, las necesidades de decenas de millones de pequeños
empresarios especialmente en los países del tercer mundo pasan por la creación de un
ambiente institucional que les permitan desarrollar sus iniciativas empresariales de
manera eficiente. La información que proveen los registros públicos es un elemento
importante del ambiente institucional requerido para dinamizar y consolidar las
economías de nuestros países.
Sin embargo, esto nunca será posible si más del 60% de los activos de las
grandes mayorías de nuestros países no se encuentra legalmente reconocidos a nombre
de un titular ni se encuentran incorporados en títulos que consten en un registro
moderno, integrado, al alcance de todos y que fomente la seguridad de las
transacciones sobre los activos que aparee registrados.
Dadas nuestras necesidades actuales, hoy se nos exige nuevamente una
reforma de los sistemas regístrales adecuada a los fines del Desarrollo Económico. La
concepción del Programa Nacional de Capitalización es, a la vez, una nueva
concepción del rol y las funciones que los sistemas regístrales deben considerar en el
marco de un proceso de capitalización en las economías de los países pobres.
La situación económica actual en el mundo nos exige nuevamente, tal como
sucedió en el pasado, efectuar los cambios necesarios al sistema para publicitar la
situación jurídica de los millones de activos de los nuevos agentes económicos del
mundo en vía de desarrollo, para ello el programa de capitalización exige reconsiderar
el contenido de algunos conceptos e instituciones, entre las cuales podemos mencionar
la seguridad jurídica y la integración de los registros jurídicos con los registros
administrativos de empresas.
Tradicionalmente hemos comprendido el concepto de seguridad jurídica
como el conocimiento que cada uno tiene sobre las consecuencias de cualquier acto
realizado, los efectos de una norma o los límites en su esfera de actuación personal, en
la medida que todo ello se encuentre sancionado de manera predecible y estable
dentro de un determinado ordenamiento jurídico.
Hoy día, considerando nuestras actuales necesidades y la función económica
que corresponde a una parte importante de las instituciones jurídicas, debemos
entender al concepto de seguridad jurídica en su sentido más amplio, incluyendo
dentro de él la disponibilidad de información suficiente y los mecanismos para que
ésta sea obtenida oportunamente con relación a los derechos, contratos y transacciones
que realizan los agentes económicos. El Derecho Registral debe asumir, entonces, el
reto de cumplir con su finalidad principal de otorgar seguridad jurídica más allá de la
idea tradicional de las mismas.
Nos decía el profesor Roca Sastre que: “Más que de fines ha de hablarse de
un solo fin del Registro de la Propiedad, y que es el dirigido a proporcionar plena
seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario. Podrán señalarse otros fines
(informativos, estadísticos, etc.), pero se tratará de fines reflejos o secundarios”
En ese sentido, debemos entender al sistema registra! como un gran centro de
información, que otorgue seguridad jurídica a los derechos y transacciones que están
dentro de su competencia y que facilite la publicidad de la información necesaria para
que los derechos sobre los activos que constan en el registro se movilicen dentro del
mercado.
Sus características serán: la simplificación de sus procedimientos, la
integración de registros, la interconexión de los mismos, la uniformización y la
modernización de sus técnicas.
La simplificación de sus procedimientos implica la necesaria revisión de las
normas y procedimientos de inscripción de los actos y contratos sobre los derechos y
activos que consten en el registro para eliminar los obstáculos innecesarios y
simplificar las inscripciones en los distintos tipos de registros que comprenda el nuevo
sistema.
El carácter integrado, interconectado, uniforme y moderno del sistema
registra! viene dado por la voluntad de integrar a los distintos registros existentes en la
actualidad bajo las mismas normas, principios y técnicas regístrales que permitan su
interconexión progresiva y la aplicación de los últimos avances de la informática.
Por ejemplo, en el caso de las empresas, el registro podría comprender no
sólo la inscripción de la constitución legal de la organización empresarial sino también
los registros administrativos que comúnmente se encuentran en cada una de las
entidades públicas cuyas competencias se relacionan con los diferentes aspectos de la
actividad empresarial y, para aquellas actividades cuya naturaleza lo permita, la
autorización legal para iniciar las operaciones del negocio.
En otras palabras, los empresarios podrían gozar de todos los servicios
vinculados a la creación de un negocio en un solo acto y en un solo lugar y cualquier
interesado podría conocer la situación jurídica y administrativa de una empresa
consultando al nuevo registro empresarial, el mismo que se encontraría interconectado
al registro inmobiliario, al de identidad personal y a cualquier otro que se considere
para formar parte del nuevo sistema.
Lo anterior ofrece enormes posibilidades para el manejo y divulgación de la
información sobre los activos y situación legal de las personas, incluyendo la
constitución de centrales de riesgo negativas y positivas sobre la base de la
información existente en el nuevo sistema.
Por ultimo recordemos la frase acuñada por Cuenca Ayala, el defensor de la
tesis del derecho como el orden que garantiza la seguridad: "El derecho no ha nacido
en la vida humana en virtud del deseo de rendir culto u homenaje a la idea de Justicia,
sino para colmar una ineludible urgencia de seguridad y de certeza en la vida social".
La seguridad jurídica es, para los fines del Desarrollo Económico, la razón de
ser del Derecho. Por ello no resulta casual que dentro del proceso de modernización
de los Estados una de las áreas jurídicas que mayor atención ha despertado sea la de
los Registros Públicos. Esto ha sido así porque la publicidad que brindan los sistemas
de registro son el mejor medio conocido para imprimir la seguridad jurídica que
requieren los mercados.
Por lo anterior, debemos alejarnos de las concepciones tradicionales en
materia registral y procurar, junto con la modernización de nuestros sistemas e
infraestructura registral, atraer a la mayoría de los ciudadanos para que se incorporen
al registro y utilicen sus servicios como un medio para asegurar y publicitar sus
derechos y transacciones.
Esto sólo será posible si los Registros Públicos asumen el reto de participar
como una pieza clave en los programas de Desarrollo Económico y cambian el rol de
meros receptores de la información que producen las distintas entidades estatales o los
agentes económicos por el de instituciones pro-activas en la recepción,
transformación, organización y divulgación de la información que sirve de base para
orientar el crecimiento de los mercados, la capitalización de los activos y el Desarrollo
Económico.
El logro de todos los objetivos del registro como una empresa publica o
privada, no será posible o en todo caso lo será a medias, sino se cuenta con una visión
compartida, con un compromiso asumido por todos los miembros de la corporación y
lograr ese compromiso es precisamente la misión responsable de cada oficina
registral.
I. REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS
RECOPILACION DE LEYES NOTARIALES Y REGISTRALES
Lic. Ricardo Mendoza Orantes, Editorial Jurídica Salvadoreña
DERECHO REGISTRAL QUINTA EDICIÓN
Bernardo Pérez Fernández Del Castillo, Editorial Porrúa, S.A. México. 1995.
MANUAL DEL CENTRO NACIONAL DE REGISTRO (CNR) El salvador
FOTOCOPIAS DE DOCUMENTOS INSCRIBIBLES E INFORMACIÓN
RECABADA DE LAS OFICINAS DE CNR Y CATASTRO DE LA TERCERA
SECCIÓN DE OCCIDENTE SONSONATE.
TECNICAS DE INVESTIGACIÓN JURIDICA
Sandra Luz Hernández Estévez, Rosario López Duran, Colección textos jurídicos
Universitarios, Editorial Harla
DERECHO Y PRÁCTICA REGISTRAL
Lic. Luís Vásquez López, Derecho y Práctica Registral 1º edición, Editorial Lis,
1999
GUIA DE DERECHO REGISTRAL
Dr. Jorge Alberto Barriere. Facultad de Jurisprudencia y Ciencias Sociales.
Universidad de El Salvador. 1976
LA PRACTICA DEL DERECHO NOTARIAL
Jorge Ríos Hellig. 2º edición. Serie Jurídica. McGram Hill. México. 1997
MANUAL DEL REGISTRO
Lic. Guillermo Díaz, Grupo de Diseño y Desarrollo del Sistema de Información del
Registro y Catastro. Diciembre 1998. CNR.
II. REFERENCIAS INSTITUCIONALES
CENTROS DE REGISTRO EN EL SALVADOR
Registro de la Propiedad de San Salvador
Teléfono: + (503) 260-7918
Fax: 261-0797
Registro Social de Inmuebles de San Salvador.
Teléfono: + (503) 260-6875
Fax: 261-0760
Registro Social de Inmuebles de Santa Ana.
Teléfono: + (503) 447-7889
Fax: 447-7808
Registro de la Propiedad de Santa Ana.
Tel Fax: + (503) 440-8681, 440-8636
Registro de la Propiedad de Santa Tecla.
Teléfono: + (503) 288-1830
Fax: 229-7070
Registro de la Propiedad de San Miguel.
Tel/Fax: + (503) 661-0704
Registro Social de Inmuebles de San Miguel.
Tel/Fax: + (503) 661-4677
Horarios en todas las oficinas: 8:00 a.m. a 4:30 p.m. en jornada continúa.
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