US Federal Reserve: 199615pap

8/14/2019 US Federal Reserve: 199615pap

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C o m m e r c i a l B a n k s a n d R e a l E s t a t e

L e n d i n g : T h e T e x a s E x p e r i e n c e *

R o b e r t A . E i s e n b e i s

U n i v e r s i t y o f N o r t h C a r o l i n a a t C h a p e l H i l l , C h a p e l H i l l , N C 2 7 5 9 9

P a u l M . H o r v i t z

U n i v e r s i t y o f H o u s t o n , H o u s t o n , T X 7 7 2 0 4 - 6 2 8 2

R e b e l A . C o l e

B o a r d o f G o v e r n o r s o f t h e F e d e r a l R e s e r v e S y s t e m , W a s h i n g t o n , D C 2 0 5 5 1

A b s t r a c t : T h i s p a p e r e x a m i n e s t h e p e r f o r m a n c e o f T e x a s c o m m e r c i a l b a n k s s p e c i a l i z i n g i n

m o r t g a g e l e n d i n g d u r i n g t h e d i f f i c u l t t i m e s o f t h e l a t e 1 9 8 0 s a n d e a r l y 1 9 9 0 s t o i n v e s t i g a t e

h o w r e p r e s e n t a t i v e w a s t h e i r e x p e r i e n c e a s c o m p a r e d w i t h t h a t o f b a n k s a c r o s s t h e c o u n t r y

c o n c e n t r a t i n g i n r e a l e s t a t e l e n d i n g . T h e r e s u l t s s h o w t h a t T e x a s r e a l e s t a t e b a n k s ( R E B s )

p e r f o r m e d v e r y p o o r l y d u r i n g t h e 1 9 8 0 s a n d e a r l y 1 9 9 0 s , b u t t h i s w a s b e c a u s e t h e T e x a s

R E B s w e r e c l e a r l y d i f f e r e n t f r o m t h e m a j o r i t y o f t h e b a n k s c l a s s i f i e d a s R E B s i n t h e r e s t o f

t h e c o u n t r y . I n c o n t r a s t t o n o n - T e x a s r e a l e s t a t e s p e c i a l i z i n g b a n k s , t h o s e i n T e x a s p u t

s u b s t a n t i a l a s s e t s i n t o m u c h r i s k i e r c o n s t r u c t i o n a n d d e v e l o p m e n t l o a n s , a n d i n l o a n s o n

c o m m e r c i a l p r o p e r t y , s u c h a s o f f i c e b u i l d i n g s , h o t e l s a n d s h o p p i n g c e n t e r s . I n a p o o r r e a l

e s t a t e m a r k e t , t h e s e l o a n s p e r f o r m e d v e r y p o o r l y . T h e a n a l y s i s i n d i c a t e s t h a t t h e T e x a s

e x p e r i e n c e i s n o t a b a s i s f o r r e j e c t i n g t h e v i e w t h a t t h e c o m m e r c i a l b a n k i n d u s t r y c a n s a f e l y

r e p l a c e t h e d e c l i n i n g t h r i f t i n d u s t r y a s a m a j o r s o u r c e o f r e s i d e n t i a l m o r t g a g e f i n a n c i n g .

J o u r n a l o f E c o n o m i c L i t e r a t u r e C l a s s i f i c a t i o n N u m b e r s : G 2 1 , G 2 8

K e y w o r d s : b a n k , m o r t g a g e l e n d i n g , r e a l e s t a t e , r e a l e s t a t e b a n k , T e x a s

F o r t h c o m i n g : J o u r n a l o f R e g u l a t o r y E c o n o m i c s

C o r r e s p o n d e n c e t o : R e b e l A . C o l e , M a i l S t o p 9 0 , B o a r d o f G o v e r n o r s o f t h e F e d e r a l R e s e r v e

S y s t e m , 2 0 t h a n d C o n s t i t u t i o n A v e . , N . W . , W a s h i n g t o n , D C 2 0 5 5 1 o r e - m a i l t o

m 1 r a c 0 1 @ f r b . g o v

* T h e v i e w s r e f l e c t e d i n t h i s a r t i c l e a r e t h o s e o f t h e a u t h o r a n d d o n o t r e p r e s e n t t h e p o l i c i e s

o f t h e B o a r d o f G o v e r n o r s o r t h e F e d e r a l R e s e r v e S y s t e m . A n y r e m a i n i n g e r r o r s a r e s o l e l y

t h e r e s p o n s i b i l i t y o f t h e a u t h o r s .

C o m m e r c i a l B a n k s a n d R e a l E s t a t e L e n d i n g : T h e T e x a s E x p e r i e n c e



1 . I n t r o d u c t i o n

I n r e s p o n s e t o t h e m a s s i v e f a i l u r e s o f t h r i f t i n s t i t u t i o n s i n t h e 1 9 8 0 s , C o n g r e s s p a s s e d

t h e F i n a n c i a l I n s t i t u t i o n s R e g u l a t o r y R e f o r m a n d E n f o r c e m e n t A c t o f 1 9 8 9 ( F I R R E A ) . M o s t

n o t a b l e a m o n g i t s p r o v i s i o n s , F I R R E A r e d u c e d p e r m i s s i b l e t h r i f t p o w e r s a n d m a d e s u b s t a n t i a l

c h a n g e s i n t h e t h r i f t r e g u l a t o r y a n d s u p e r v i s o r y s t r u c t u r e .

F I R R E A a l s o e r o d e d t h e f r a n c h i s e v a l u e o f a s a v i n g s a s s o c i a t i o n c h a r t e r i n s e v e r a l

w a y s . I t i n c r e a s e d d e p o s i t i n s u r a n c e p r e m i u m s , s t i f f e n e d t h e ª Q u a l i f i e d T h r i f t L e n d e r º ( Q T L )

t e s t , a n d c o n f i s c a t e d s o m e o f t h e c a p i t a l o f t h e F e d e r a l H o m e L o a n B a n k s ( w i t h a c o n s e q u e n t

r e d u c t i o n i n t h e v a l u e o f s a v i n g s a n d l o a n h o l d i n g s o f F e d e r a l H o m e L o a n B a n k s t o c k ) . T h e

w i d e l y p r e d i c t e d s h r i n k a g e o f t h e s a v i n g s a n d l o a n i n d u s t r y h a s m a t e r i a l i z e d . A s t h e r e s u l t o f

f a i l u r e s , c o n v e r s i o n s t o c o m m e r c i a l b a n k c h a r t e r s , a n d a c q u i s i t i o n s b y c o m m e r c i a l b a n k s , t h e

m o r e t h a n 4 , 0 0 0 t h r i f t s a t t h e b e g i n n i n g o f t h e 1 9 8 0 s h a v e s h r u n k t o 1 , 7 5 5 a s o f t h e t h i r d

q u a r t e r o f 1 9 9 5 . S i m i l a r l y , a s s e t s h e l d b y t h r i f t s h a v e a l s o d e c l i n e d b y 2 0 p e r c e n t , f r o m

$ 9 5 0 b i l l i o n a s o f y e a r - e n d 1 9 8 9 t o $ 7 6 2 b i l l i o n a s o f S e p t e m b e r 1 9 9 5 .

A c c o m p a n y i n g t h e d e c l i n e o f t h e t h r i f t i n d u s t r y w a s t h e m o v e m e n t o f b a n k s i n t o r e a l

e s t a t e l e n d i n g . F r o m 1 9 8 0 t o 1 9 9 3 , r e a l e s t a t e l o a n s o u t s t a n d i n g a t c o m m e r c i a l b a n k s m o r e

t h a n t r i p l e d , g r o w i n g f r o m $ 2 9 2 b i l l i o n t o $ 9 1 7 b i l l i o n . A s a p e r c e n t a g e o f b a n k a s s e t s , r e a l

e s t a t e l o a n s g r e w o v e r t h e s a m e t i m e p e r i o d f r o m 1 4 . 3 p e r c e n t t o 2 4 . 8 p e r c e n t . T h i s i n c r e a s e

i n b a n k r e a l e s t a t e l e n d i n g w a s d r i v e n b y s e v e r a l f o r c e s , i n c l u d i n g t h e d e c l i n e i n c o r p o r a t e

l o a n d e m a n d d u e t o i n c r e a s e d a c c e s s t o d i r e c t c r e d i t m a r k e t s ; t h e b o o m i n t h e c o m m e r c i a l

r e a l e s t a t e m a r k e t d u r i n g t h e 1 9 8 0 s ; a n d t h e n e w r i s k - b a s e d c a p i t a l s t a n d a r d s i n t h e e a r l y

1 9 9 0 s , w h i c h r e q u i r e d b a n k s t o h o l d l e s s c a p i t a l a g a i n s t r e s i d e n t i a l m o r t g a g e s t h a n a g a i n s t



- 2 -

1 . S e e C o l e a n d F e n n ( 1 9 9 4 , p p . 5 9 - 6 8 ) f o r a n a n a l y s i s o f t h e r o l e t h a t r e a l e s t a t e l o a n s

p l a y e d i n t h e f a i l u r e s o f m o r e t h a n 1 , 3 0 0 c o m m e r c i a l b a n k s d u r i n g t h e 1 9 8 0 s a n d 1 9 9 0 s .

2 . T h e a b i l i t y t o w e a t h e r a ª T e x a s º - t y p e s c e n a r i o h a s b e e n u s e d b y F a n n i e M a e a s a t e s t o f

i t s c a p i t a l a d e q u a c y .

c o m m e r c i a l l o a n s . I n l i g h t o f w h a t h a p p e n e d t o t h r i f t s d u r i n g t h e 1 9 8 0 s , t h e e x p a n s i o n b y

b a n k s i n t o r e a l e s t a t e a n d t h e s u b s e q u e n t f i n a n c i a l p r o b l e m s b a n k s e x p e r i e n c e d h a v e r a i s e d

c o n c e r n s b o t h a b o u t t h e f u t u r e o f h o u s i n g f i n a n c e a n d t h e i m p l i c a t i o n s o f g r e a t e r r e a l e s t a t e

l e n d i n g f o r t h e s a f e t y a n d s o u n d n e s s o f c o m m e r c i a l b a n k s .

1

E i s e n b e i s a n d K w a s t ( 1 9 8 2 , 1 9 9 1 ) h a v e a r g u e d t h a t w h e n r e a l e s t a t e l e n d i n g i s

p r o p e r l y s t r u c t u r e d a n d m a n a g e d , c o m m e r c i a l b a n k s t h a t v o l u n t a r i l y s p e c i a l i z e i n s u c h l e n d i n g

c a n b e q u i t e v i a b l e . T h e i r r e s u l t s a r e c o m f o r t i n g t o t h o s e c o n c e r n e d a b o u t t h e f u t u r e

a d e q u a c y o f h o u s i n g f i n a n c e . D u r i n g m u c h o f t h e p e r i o d t h e y s t u d y , h o w e v e r , m o s t b a n k s

o p e r a t e d i n g e n e r a l l y b e n i g n r e a l e s t a t e m a r k e t s . T h e r e i s a l e g i t i m a t e q u e s t i o n a b o u t h o w

w e l l s u c h i n s t i t u t i o n s w o u l d h o l d u p u n d e r e x t r e m e p r e s s u r e , s u c h a s t h o s e t h a t l e d t o t h e

c o l l a p s e o f t h e t h r i f t i n d u s t r y . I n t h i s p a p e r w e e x a m i n e t h e p e r f o r m a n c e o f b a n k s l o c a t e d i n

T e x a s , w h e r e t h e p r o b l e m s o f r e a l e s t a t e l e n d e r s h a v e b e e n t h e g r e a t e s t , a n d w e a t t e m p t t o

a s s e s s t h e p e r f o r m a n c e o f c o m m e r c i a l b a n k s s p e c i a l i z i n g i n r e a l e s t a t e l e n d i n g . W e e x a m i n e

2

h o w t h e s e i n s t i t u t i o n s p e r f o r m e d r e l a t i v e t o o t h e r c o m m e r c i a l b a n k s i n T e x a s a n d i n t h e r e s t

o f t h e c o u n t r y .

I n t h e r e m a i n d e r o f t h i s p a p e r , w e f i r s t d i s c u s s b a n k i n g a n d r e a l e s t a t e d e v e l o p m e n t s

i n T e x a s d u r i n g t h e 1 9 8 0 s . A f t e r e x a m i n i n g t h e c a u s e s o f t h e p r o b l e m s a t T e x a s b a n k s a n d

t h r i f t s , w e f o c u s o n t h e p e r f o r m a n c e o f t h o s e b a n k s t h a t c h o s e t o s p e c i a l i z e i n r e a l e s t a t e

l e n d i n g .



- 3 -

3 . S e e H o r v i t z ( 1 9 9 0 , p p . 9 5 - 1 1 6 ) f o r a m o r e d e t a i l e d e x p l a n a t i o n o f f a c t o r s l e a d i n g t o t h e

c o l l a p s e o f T e x a s t h r i f t s .

W e f i n d t h a t T e x a s r e a l e s t a t e b a n k s ( R E B s ) a c t u a l l y f a r e d r e l a t i v e l y p o o r l y . T h a t i s ,

t h e i r p e r f o r m a n c e w a s w o r s e b y m a n y m e a s u r e s t h a n t h e p e r f o r m a n c e o f t h e n o n - R E B s i n

T e x a s . T h e s e r e s u l t s d i f f e r s i g n i f i c a n t l y f r o m t h e f i n d i n g s o f E i s e n b e i s a n d K w a s t . H o w e v e r ,

w e a l s o f i n d s t r o n g i n d i c a t i o n s t h a t t h e T e x a s R E B s a r e d i f f e r e n t f r o m R E B s i n t h e r e s t o f t h e

c o u n t r y . T e x a s R E B s i n v e s t e d m o r e h e a v i l y i n c o m m e r c i a l r e a l e s t a t e , w h i c h i s s u b s t a n t i a l l y

m o r e r i s k y t h a n t r a d i t i o n a l 1 - 4 f a m i l y m o r t g a g e s . H e n c e , o u r c o n c l u s i o n a b o u t t h e n e g a t i v e

e x p e r i e n c e o f T e x a s r e a l e s t a t e b a n k s i s n o t a b a s i s f o r r e j e c t i o n o f t h e E i s e n b e i s - K w a s t

f i n d i n g s .

2 . T h e S i t u a t i o n i n T e x a s

N o o n e f a c t o r a c c o u n t s f o r t h e e x t e n t o f t h e r e a l e s t a t e c o l l a p s e i n T e x a s i n t h e 1 9 8 0 s .

I n s t e a d , i t w a s a c o m b i n a t i o n o f b o t h m a c r o e c o n o m i c f a c t o r s i n c l u d i n g : i n f l a t i o n , h i g h a n d

v o l a t i l e i n t e r e s t r a t e s , a n d a d r a s t i c d e c l i n e i n o i l p r i c e s a n d o t h e r m o r e T e x a s - s p e c i f i c f a c t o r s ,

s u c h a s t h e e x i s t e n c e o f a s p e c u l a t i v e e n v i r o n m e n t , t h e l a c k o f d i v e r s i f i c a t i o n , a n d t h e

e x i s t e n c e o f l i b e r a l p o w e r s f o r s t a t e - c h a r t e r t h r i f t s .

3

O n t h e m a c r o s i d e , t h e h e a l t h o f T e x a s b a n k s a n d t h r i f t s w a s i n e x o r a b l y l i n k e d t o

i n t e r e s t r a t e s a n d t h e p r i c e o f o i l . D u r i n g t h e l a t e 1 9 7 0 s a n d e a r l y 1 9 8 0 s , r i s i n g i n t e r e s t r a t e s

a d v e r s e l y a f f e c t e d f i n a n c i a l i n s t i t u t i o n s h o l d i n g r e s i d e n t i a l m o r t g a g e s t h r o u g h o u t t h e c o u n t r y .

T h e p r e c i p i t o u s d e c l i n e s i n o i l p r i c e s o c c u r r i n g i n 1 9 8 2 a n d 1 9 8 6 , h o w e v e r , w e r e m u c h m o r e

p e r n i c i o u s t o f i n a n c i a l i n s t i t u t i o n s i n T e x a s t h a n t o i n s t i t u t i o n s l o c a t e d e l s e w h e r e .



- 4 -

4 . C o l e a n d E i s e n b e i s ( 1 9 9 6 ) r e p o r t t h a t t h e 8 0 0 t h r i f t s c l o s e d b y r e g u l a t o r s d u r i n g 1 9 8 0 - 8 8

w e r e G A A P i n s o l v e n t , o n a v e r a g e , f o r m o r e t h a n a y e a r a n d a h a l f b e f o r e c l o s u r e , a n d t h a t

t h e l e n g t h o f t i m e a t h r i f t w a s a l l o w e d t o o p e r a t e w h i l e i n s o l v e n t s i g n i f i c a n t l y i n c r e a s e d

B o t h t h e p r o s p e r i t y o f t h e T e x a s e c o n o m y a n d t h e h u g e r u n - u p , a n d s u b s e q u e n t

d e c l i n e , i n T e x a s h o u s i n g a n d r e a l e s t a t e v a l u e s w e r e d u e i n l a r g e p a r t t o t h e c y c l i c a l

v a r i a t i o n i n O P E C - d r i v e n o i l p r i c i n g p o l i c i e s . T h e m a s s i v e p r i c e i n c r e a s e s i n t h e 1 9 7 0 s

s p a w n e d a n o p t i m i s m t h a t t h e t r e n d w o u l d n e v e r t u r n . M a n y r e a l e s t a t e p r o j e c t s b e i n g

f i n a n c e d b y b a n k s a n d t h r i f t s i n T e x a s w e r e b a s e d i n d i r e c t l y , i f n o t d i r e c t l y , u p o n t h e e n e r g y

b u s i n e s s . I t s h o u l d h a v e b e e n c l e a r , f o r e x a m p l e , t h a t a p a r t m e n t c o n s t r u c t i o n l o a n s i n

M i d l a n d , T e x a s , c o u l d o n l y b e v i a b l e i f t h e r e w e r e e m p l o y m e n t i n c r e a s e s i n t h e o i l b u s i n e s s .

S i m i l a r l y , a s t r i p s h o p p i n g c e n t e r i n H o u s t o n w a s d e p e n d e n t u p o n t h e v i a b i l i t y o f t h e H o u s t o n

e c o n o m y , w h i c h i n t u r n , w a s d e p e n d e n t u p o n t h e p r o s p e r i t y i n t h e o i l p a t c h .

F e d e r a l t a x p o l i c y a l s o w a s a n i m p o r t a n t c a u s e o f o v e r - e x t e n s i o n s i n t h e r e a l e s t a t e

a r e a . T h e E c o n o m i c R e c o v e r y T a x A c t o f 1 9 8 1 p r o v i d e d t a x i n c e n t i v e s t h a t l e d i n v e s t o r s t o

f i n a n c e r e a l e s t a t e p r o j e c t s u n d e r t a k e n s o l e l y f o r t h e i r t a x c o n s e q u e n c e s , s p u r r i n g a

c o n s t r u c t i o n a n d d e v e l o p m e n t b o o m . F i v e y e a r s l a t e r , C o n g r e s s p a s s e d t h e T a x R e f o r m A c t

o f 1 9 8 6 , w h i c h d r a s t i c a l l y r e d u c e d t h e t a x i n c e n t i v e s f o r r e a l e s t a t e i n v e s t m e n t s . T h e s e t a x

l a w c h a n g e s n o t o n l y r e d u c e d t h e d e m a n d f o r n e w r e a l e s t a t e i n v e s t m e n t , b u t a l s o t h e r e d u c e d

t h e m a r k e t v a l u e o f p r o j e c t s u n d e r c o n s t r u c t i o n a n d a l r e a d y b u i l t .

A t h i r d f a c t o r w a s t h e f a i l u r e o f f e d e r a l a n d s t a t e s a v i n g s a n d l o a n r e g u l a t o r s t o

h a n d l e t h e i r s u p e r v i s o r y r e s p o n s i b i l i t i e s p r o p e r l y . T h e y p e r m i t t e d i n s o l v e n t t h r i f t s t o

c o n t i n u e o p e r a t i o n s l o n g a f t e r t h e s e i n s t i t u t i o n s s h o u l d h a v e b e e n c l o s e d . T h i s c o n t r i b u t e d t o

t h e l a r g e l o s s e s s u f f e r e d b y t h e F S L I C i n T e x a s t h r i f t f a i l u r e s . M o r e i m p o r t a n t f o r t h e

4



- 5 -

F S L I C l o s s e s .

5 . S t r u n k a n d C a s e ( 1 9 8 8 ) c i t e T e x a s , t o g e t h e r w i t h C a l i f o r n i a , A r i z o n a a n d F l o r i d a a s

h a v i n g t h e m o s t l i b e r a l l a w s f o r s t a t e - c h a r t e r e d t h r i f t s .

p u r p o s e s o f t h i s p a p e r , w e a k t h r i f t s c o n t i n u e d t o f i n a n c e r e a l e s t a t e p r o j e c t s t h a t w o u l d n o t

h a v e b e e n f u n d e d o t h e r w i s e , i n c r e a s i n g t h e o v e r s u p p l y o f r e a l e s t a t e t h a t w o u l d b r i n g t h e

c o m m e r c i a l r e a l e s t a t e i n d u s t r y t o r u i n d u r i n g t h e 1 9 9 0 s .

T h e p r o b l e m s i n T e x a s , h o w e v e r , w e r e n o t a l l r o o t e d i n b r o a d - b a s e d m a c r o p r o b l e m s .

K e y a s p e c t s o f t h e T e x a s e c o n o m y a n d c u l t u r e m u s t b e k e p t i n m i n d i n a s s e s s i n g t h e

p r o s p e c t s f o r t h r i f t s o r s p e c i a l i z e d l e n d e r s . T h e r e a p p e a r e d t o b e a p r e v a l e n t T e x a s a t t i t u d e

t h a t w h e n t h i n g s g o b a d l y , t h e a p p r o p r i a t e r e s p o n s e w a s t o d o u b l e o n e s b e t r a t h e r t h a n t o

c u t o n e ' s l o s s e s . T h e r e w e r e a m p l e o p p o r t u n i t i e s f o r T e x a s b a n k s t o a c c e p t t h e f a c t t h a t t h e

d e c l i n e i n t h e o i l b u s i n e s s m e a n t s i g n i f i c a n t l o s s e s a n d t o h a l t t h e i r g r o w t h . A p p a r e n t l y , m o s t

c o u l d n o t a c c e p t t h i s e c o n o m i c r e a l i t y , a n d i n s t e a d c o n t i n u e d t o g r o w b y s h i f t i n g t h e i r l e n d i n g

f o c u s t o t h e o t h e r m a j o r T e x a s g r o w t h i n d u s t r y , r e a l e s t a t e . I t i s l i k e l y t h a t t h e l o n g h i s t o r y

o f p r i c e i n c r e a s e s i n r e a l e s t a t e l e d b a n k s a n d t h r i f t s t o b e u n d u l y o p t i m i s t i c i n t h e i r a p p r o a c h

t o r e a l e s t a t e l e n d i n g .

F i n a l l y , m o s t T e x a s t h r i f t s w e r e s t a t e - c h a r t e r , s t o c k h o l d e r - o w n e d i n s t i t u t i o n s w i t h

s u b s t a n t i a l l y m o r e l i b e r a l a s s e t p o w e r s t h a n f e d e r a l l y c h a r t e r e d i n s t i t u t i o n s . D u r i n g t h a t t i m e

5

t h e r e w e r e n o l i m i t s o n t h e p e r c e n t a g e o f a s s e t s u s e d f o r l o a n s s e c u r e d b y f i r s t l i e n s o n

c o m m e r c i a l r e a l e s t a t e , r a w l a n d , o r p e r s o n a l p r o p e r t y ( u p t o 1 0 0 % o f a p p r a i s e d v a l u e ) .

M a n y i n s t i t u t i o n s u s e d t h e s e i n v e s t m e n t p o w e r s i n w a y s t h a t i n c r e a s e d t h e i r v u l n e r a b i l i t y a n d

t h e a m o u n t o f s p e c u l a t i v e c o n s t r u c t i o n p u t i n p l a c e .



- 6 -

T h e d e p t h o f t h e r e a l e s t a t e c o l l a p s e i n T e x a s w a s d i r e c t l y r e l a t e d t o t h e e x t e n t o f t h e

o v e r - b u i l d i n g d u r i n g t h e b o o m y e a r s o f t h e 1 9 7 0 s a n d 1 9 8 0 s . T h i s o v e r - b u i l d i n g w a s n o t

e x o g e n o u s . T h e b a n k s a n d t h r i f t s f i n a n c e d m o s t o f i t . N o t o n l y d i d t h e l e n d e r s s u f f e r l o s s e s

o n t h e p r o j e c t s t h e y f i n a n c e d , b u t t h e o v e r - b u i l d i n g l e d t o l o w e r p r i c e s o n t h i s r e a l e s t a t e a n d

g r e a t e r l o s s e s f o r a l l r e a l e s t a t e i n s t i t u t i o n s .

T h i s r e v i e w m a k e s c l e a r t h a t t h e T e x a s e c o n o m y o f t h e 1 9 8 0 s w a s a m o s t u n f a v o r a b l e

o n e i n w h i c h t o b e a r e a l e s t a t e l e n d e r . W h i l e s a v i n g s a n d l o a n s w e r e c o n s t r a i n e d b y

r e g u l a t i o n t o f o c u s o n r e a l e s t a t e l e n d i n g , t h i s w a s n o t t r u e o f c o m m e r c i a l b a n k s . I n d e e d , a s

w i l l b e s h o w n , b a n k i n v o l v e m e n t i n r e a l e s t a t e l e n d i n g e x p a n d e d d u r i n g t h e e a r l y p o r t i o n o f

t h e 1 9 8 0 s w h e n t h r i f t s w e r e e x p e r i e n c i n g d i f f i c u l t i e s . I n v i e w o f t h e m a g n i t u d e o f t h e r e a l

e s t a t e c o l l a p s e , w e w o u l d e x p e c t t h o s e b a n k s t h a t c h o s e t o e m p h a s i z e r e a l e s t a t e l e n d i n g

d u r i n g t h i s p e r i o d t o f a r e m u c h w o r s e t h a n m o r e d i v e r s i f i e d b a n k s . I f t h a t i s n o t t h e c a s e ,

h o w e v e r , w e h a v e e v i d e n c e t h a t c o m m e r c i a l b a n k s m a y b e a b l e t o f i l l a n y g a p i n h o u s i n g

f i n a n c e l e f t b y t h e d e c l i n e o f t h e t h r i f t i n d u s t r y .

3 . T h e T e x a s R e a l E s t a t e B a n k s

I n t h i s s e c t i o n , w e i n v e s t i g a t e f u r t h e r t h e p r o s p e c t s f o r d e p o s i t o r y i n s t i t u t i o n s

s p e c i a l i z i n g i n r e a l e s t a t e l e n d i n g i n T e x a s a n d w h e t h e r t h e i r e x p e r i e n c e s w e r e s i m i l a r t o

t h o s e t h r i f t s e l s e w h e r e i n t h e n a t i o n . E i s e n b e i s a n d K w a s t ( 1 9 9 1 ) f o u n d t h a t s p e c i a l i z e d

i n s t i t u t i o n s p e r f o r m e d q u i t e w e l l o v e r a n e a r l i e r p e r i o d , e v e n w i t h o u t t h e s p e c i a l b e n e f i t s t h a t

t h r i f t i n s t i t u t i o n s o b t a i n b y n a t u r e o f t h e i r r e a l e s t a t e s p e c i a l i z a t i o n . A d d i t i o n a l l y , r e a l e s t a t e

b a n k s d i d n o t a p p e a r t o b e m o r e r i s k y t h a n r e g u l a r c o m m e r c i a l b a n k s w h e n m e a s u r e d b y t h e



- 7 -

6 . L o n g e r - t e r m s p e c i a l i z e d i n s t i t u t i o n s w e r e t h o s e t h a t m e t t h e d e f i n i t i o n o f b e i n g a r e a l

e s t a t e b a n k a n d w e r e i n t h e s a m p l e f o r f i v e o r m o r e y e a r s .

7 . T o t a l r e a l e s t a t e l o a n s i n c l u d e l o a n s c o l l a t e r a l i z e d b y r e s i d e n t i a l h o m e s , a p a r t m e n t s ,

c o m m e r c i a l r e a l e s t a t e , a n d l a n d .

8 . W h i l e a d m i t t e d l y a r b i t r a r y , t h i s 4 0 p e r c e n t c r i t e r i o n a n d o t h e r c r i t e r i a w e r e e x p l o r e d i n

E i s e n b e i s a n d K w a s t ( 1 9 9 1 , 5 - 2 4 ) . T h e e c o n o m i c r a t i o n a l e f o r t h e d e f i n i t i o n w a s t h a t t h i s 4 0

p e r c e n t r a t i o w a s a b o u t t h e p e r c e n t a g e h e l d b y n e w l y c h a r t e r e d S & L s i n F l o r i d a n o t e d i n a

s t u d y b y B a k e r ( 1 9 8 2 , 7 - 1 5 ) .

v a r i a b i l i t y o f t h e i r e a r n i n g s a n d q u a l i t y o f t h e i r a s s e t s . I n f a c t , w h e n E i s e n b e i s a n d K w a s t

l o o k e d a t a s u b - s a m p l e o f l o n g e r - t e r m r e a l e s t a t e b a n k s , t h e s e b a n k s a p p e a r e d n o t o n l y t o b e

m o r e p r o f i t a b l e t h a n r e g u l a r c o m m e r c i a l b a n k s , b u t a l s o s i g n i f i c a n t l y l e s s r i s k y .

6

F o r p u r p o s e s o f l o o k i n g a t t h e p r o s p e c t s f o r r e a l e s t a t e s p e c i a l i z i n g b a n k s i n T e x a s , a

b a n k q u a l i f i e d a s a r e a l e s t a t e s p e c i a l i z e d b a n k ( R E B ) e a c h y e a r t h a t i t h e l d a t l e a s t 4 0

p e r c e n t o f i t s a s s e t s i n r e a l e s t a t e l o a n s . I n a n y y e a r t h a t i t d i d n o t m e e t t h e 4 0 p e r c e n t

7

c r i t e r i o n , a b a n k w a s n o t i n c l u d e d i n t h e r e a l e s t a t e b a n k s a m p l e . T h i s s a m p l e o f s p e c i a l i z e d

8

b a n k s a r e c o m p a r e d w i t h r e g u l a r T e x a s c o m m e r c i a l b a n k s a s w e l l a s w i t h r e a l e s t a t e b a n k s

a n d r e g u l a r c o m m e r c i a l b a n k s i n t h e r e s t o f t h e n a t i o n .

T a b l e 1 a . s h o w s t h e d i s t r i b u t i o n o f t h e n u m b e r o f r e a l e s t a t e a n d r e g u l a r c o m m e r c i a l

b a n k s i n T e x a s a n d i n t h e r e s t o f t h e U . S . f o r e a c h y e a r f r o m 1 9 7 8 - 1 9 9 3 . N o n - R E B s i n

T e x a s i n c r e a s e d i n n u m b e r u n t i l p e a k i n g a t 1 , 8 3 5 i n 1 9 8 6 , a n d t h e n d e c l i n e d b y 4 8 % t o 9 4 7

i n 1 9 9 3 . N o n - R E B s i n t h e r e s t o f t h e U . S . p e a k e d i n 1 9 8 2 a t 1 2 , 6 0 5 a n d d e c l i n e d b y 4 1 % t o

7 , 4 7 1 i n 1 9 9 3 . T h e r e w e r e f e w e r t h a n f i v e R E B s i n T e x a s u n t i l 1 9 8 3 , a n d t h e i r n u m b e r

i n c r e a s e d r a p i d l y o v e r t h e n e x t f e w y e a r s , p e a k i n g a t 1 8 6 i n 1 9 8 7 , j u s t a s t h e r e a l e s t a t e

p r o b l e m s i n t h e s t a t e b e g a n t o a p p e a r s e v e r e . A f t e r 1 9 8 7 , t h e n u m b e r o f T e x a s R E B s

d e c l i n e d b y 7 3 % t o 5 0 , a m u c h m o r e p r e c i p i t o u s d e c l i n e t h a n t h a t o f T e x a s n o n - R E B s . T h i s



- 8 -

9 . W e a l s o i n v e s t i g a t e d d i f f e r e n c e s i n l i a b i l i t i e s s t r u c t u r e s . W h i l e s o m e o f t h e d i f f e r e n c e s

w e r e s t a t i s t i c a l l y s i g n f i c a n t , t h e y d i d n o t a p p e a r t o b e q u a n t i t a t i v e l y i m p o r t a n t . H e n c e , w e

c o n c e n t r a t e o n t h e a s s e t s i d e o f t h e b a l a n c e s h e e t a n d u p o n t h e v o l i t i l i t y o f e a r n i n g s a s

m e a s u r e s o f p e r f o r m a n c e .

p a t t e r n o f g r o w t h a n d d e c l i n e c o n t r a s t s s h a r p l y w i t h t h a t o f R E B s i n t h e r e s t o f t h e U . S .

T h e r e , t h e n u m b e r o f R E B s h a s i n c r e a s e d e a c h y e a r s i n c e 1 9 8 2 , r i s i n g f r o m 2 4 8 t o 2 , 4 4 7 a s

o f y e a r - e n d 1 9 9 3 .

T h e r e i s c o n s i d e r a b l e c h u r n i n g w i t h i n t h e R E B s a m p l e , b o t h i n t h e U . S . a n d i n T e x a s

a s i n s t i t u t i o n s c o m e i n t o a n d o u t o f t h e s a m p l e . T a b l e 1 b . s h o w s t h a t b e t w e e n 1 9 8 5 a n d

1 9 9 2 , w h e n t h e r e w a s a s i g n f i c a n t n u m b e r o f T e x a s r e a l e s t a t e b a n k s , m o r e t h a n 2 5 % o f t h e

b a n k s o n a v e r a g e l e a v e t h e R E B s a m p l e b y t h e f o l l o w i n g y e a r . I n T e x a s , t h i s p e r c e n t a g e i s

e v e n h i g h e r . I n t h e N a t i o n a l s a m p l e , i t i s a l s o c l e a r t h a t m o s t o f t h e b a n k s w h i c h l e a v e t h e

R E B s a m p l e d o s o b e c a u s e o f a p o r t f o l i o a l l o c a t i o n c h o i c e r a t h e r t h a n b e c a u s e t h e y f a i l e d .

S u b s t a n t i a l l y m o r e o f t h e R E B s i n T e x a s e n d u p f a i l i n g , a n d t h e y f a i l a t h i g h e r r a t e s t h a n

T e x a s b a n k s t h a t h a d n e v e r b e e n i n t h e R E B s a m p l e .

T h i s f a i l u r e p a t t e r n s u g g e s t s t h a t a p r i n c i p a l d i f f e r e n c e b e t w e e n R E B s i n T e x a s a n d i n

t h e r e s t o f t h e c o u n t r y m a y l i e i n t h e a s s u m p t i o n o f r i s k . E i s e n b e i s a n d K w a s t s h o w e d t h a t i n

t h e U . S . a s a w h o l e , R E B s w e r e m o r e c o n s e r v a t i v e t h a n o t h e r b a n k s d u r i n g t h e p r e - 1 9 8 8

p e r i o d t h e y s t u d i e d . A s w e w i l l s h o w , t h a t c o n c l u s i o n i s b o r n e o u t b y t h e p o s t - 1 9 8 8 d a t a

c o v e r e d b y t h i s s t u d y . T h e o p p o s i t e , h o w e v e r , i s t r u e o f R E B s i n T e x a s , w h i c h a r e r i s k i e r

9

t h a n t h e o t h e r b a n k s . T h i s r i s k i s s h o w n m o s t c l e a r l y b y t h e v o l i t i l i t y o f r e t u r n s o n a s s e t s

c o n t a i n e d i n t a b l e 2 .



- 9 -

1 0 . U n d e r t h e r i s k - b a s e d c a p i t a l s y s t e m , 1 - 4 f a m i l y m o r t g a g e l o a n s h a v e a c a p i t a l

r e q u i r e m e n t o n l y h a l f t h a t o f o t h e r l o a n s . I t w o u l d b e e x p e c t e d , t h e r e f o r e , t h a t b a n k s w i t h a

s u b s t a n t i a l m o r t g a g e l o a n p o r t f o l i o s w o u l d h a v e l o w e r e q u i t y - t o - a s s e t r a t i o s t h a n o t h e r b a n k s .

1 1 . T h e v e r y l o w c a p i t a l r a t i o s o f t h e T e x a s R E B s f r o m 1 9 8 8 - 1 9 9 0 u n d o u b t e d l y r e f l e c t

l o s s e s i n c u r r e d d u r i n g t h i s p e r i o d .

T h e s e d a t a s h o w t h a t T e x a s R E B s s u f f e r e d l o s s e s i n e x c e s s o f 2 0 0 b a s i s p o i n t s f o r

t h r e e c o n s e c u t i v e y e a r s f r o m 1 9 8 7 - 1 9 8 9 , a n d s u f f e r e d a s t a g g e r i n g c u m u l a t i v e l o s s o f 1 , 1 0 7

b a s i s p o i n t s d u r i n g t h e f i v e y e a r s s p a n n i n g 1 9 8 6 - 1 9 9 0 . O f c o u r s e , t h e s a m p l e o f T e x a s R E B s

w a s n o t c o n s t a n t d u r i n g t h e s e f i v e y e a r s , b u t t h e s e f i g u r e s d e m o n s t r a t e t h e d e p t h o f l o s s e s

e x p e r i e n c e d b y t h e s e s p e c i a l i s t s . O t h e r T e x a s b a n k s w e r e n o t s p a r e d d u r i n g t h e s e y e a r s ,

s u f f e r i n g l o s s e s i n 1 9 8 6 - 1 9 8 9 . T h e m a g n i t u d e o f t h e s e l o s s e s , h o w e v e r , n e v e r e x c e e d 6 2

b a s i s p o i n t s ( t h e 1 9 8 7 l o s s ) . B o t h R E B s a n d n o n - R E B s i n t h e r e s t o f t h e U . S . f a r e d f a r

b e t t e r , e a r n i n g l o w e r r e t u r n s t h a n i n p r e v i o u s y e a r s , b u t n e v e r n e g a t i v e r e t u r n s .

T a b l e 2 a l s o s h o w s t h a t U . S . R E B s h a v e e q u i t y - t o - a s s e t r a t i o s o n l y m o d e r a t e l y b e l o w

U . S . n o n - R E B s . I n T e x a s , h o w e v e r , t h e R E B s h a v e c a p i t a l r a t i o s w e l l b e l o w n o n - R E B s , a t

1 0

l e a s t d u r i n g t h e c r u c i a l y e a r s o f t h e T e x a s r e a l e s t a t e m a r k e t , f r o m 1 9 8 8 - 1 9 9 0 . M o r e o v e r ,

b o t h g r o u p s o f T e x a s b a n k s h a v e s i g n i f i c a n t l y l o w e r c a p i t a l r a t i o s t h a n b o t h g r o u p s o f U . S .

b a n k s f o r e a c h y e a r 1 9 8 7 - 1 9 9 1 . I n 1 9 9 2 - 1 9 9 3 , t h e e q u i t y - t o - a s s e t r a t i o s o f T e x a s R E B s

r e b o u n d e d f r o m a 1 9 8 9 l o w o f 2 . 3 3 % t o a r e s p e c t a b l e 9 . 0 9 % f o r 1 9 9 3 , h i g h e r t h a n t h a t f o r

t h e o t h e r T e x a s b a n k s .

1 1

T h e t h i r d p a n e l i n t a b l e 2 p r e s e n t s i n f o r m a t i o n o n o p e r a t i n g e x p e n s e / o p e r a t i n g i n c o m e

c o m p a r i s o n s s h o w i n g t h a t t h e T e x a s R E B s h a d s i g n i f i c a n t l y h i g h e r e x p e n s e s t h a n d i d o t h e r

R E B s i n g e n e r a l . T a b l e 3 p r e s e n t s t h e c o m p o n e n t s o f t h e o p e r a t i n g e x p e n s e / o p e r a t i n g i n c o m e



- 1 0 -

1 2 . T h e g r o w t h o f s e c u r i t i z e d m a r k e t s m a y a l s o m a k e t h e s e r e a l e s t a t e l o a n s m o r e l i q u i d t h a n

o t h e r t r a d i t i o n a l b a n k a s s e t s , l o w e r i n g t h e n e e d t o h o l d T r e a s u r y o b l i g a t i o n s a n d o t h e r a s s e t s

f o r l i q u i d i t y p u r p o s e s .

r a t i o s b r o k e n d o w n b y i n t e r e s t e x p e n s e , n o n i n t e r e s t e x p e n s e , a n d l o a n l o a n s p r o v i s i o n s e a c h

t o o p e r a t i n g i n c o m e . T h e s e r a t i o s p r o v i d e i n s i g h t s a b o u t t h e s o u r c e s o f t h e l o s s e s T e x a s

b a n k s r e c o r d e d d u r i n g t h e l a t e 1 9 8 0 s . W h i l e t h e i n t e r e s t e x p e n s e r a t i o s a r e s i g n i f i c a n t l y

h i g h e r f o r , T e x a s b a n k s t h a n n o n - T e x a s b a n k s o v e r t h e 1 9 8 4 - 1 9 8 9 p e r i o d , t h e e c o n o m i c

s i g n i f i c a n c e o f t h e s e d i f f e r e n c e s i s s m a l l . T e x a s R E B S h a d s i g n i f i c a n t l y h i g h e r n o n i n t e r e s t

e x p e n s e b e g i n n i n g i n 1 9 8 5 , a n d t h i s p e r s i s t e d t h r o u g h 1 9 9 3 . T h i s m a y b e p a r t l y d u e t o t h e

h i g h e r c o s t s i n v o l v e d i n o r i g i n a t i n g a n d s e r v i c i n g c o m m e r c i a l l o a n s a s c o m p a r e d w i t h s i n g l e -

f a m i l y l o a n s , a n d t h e c o s t s i n v o l v e d i n m a n a g i n g l a r g e v o l u m e s o f f o r e c l o s e d a s s e t s . B u t t h e

d i f f e r e n c e s , a b o u t 1 0 p e r c e n t a g e p o i n t s , a r e s o l a r g e t h a t t h i s e x p l a n a t i o n i s u n l i k e l y t o

s u f f i c e . T h e n o n - i n t e r e s t e x p e n s e s o f t h e U . S . R E B s a r e a b o u t e q u a l t o t h o s e o f t h e n o n -

R E B s . T h e l a s t p a n e l o f t a b l e 3 c l e a r l y s h o w s t h a t d i f f e r e n c e s i n t h e e x p e n s e t o i n c o m e r a t i o

a r e a l s o r o o t e d i n d i f f e r e n c e s i n a s s e t q u a l i t y . T h e r a t i o s o f l o a n - l o s s p r o v i s i o n s t o o p e r a t i n g

i n c o m e a r e s i g n i f i c a n t f r o m b o t h a s t a t i s t i c a l a n d e c o n o m i c p e r s p e c t i v e . F o r T e x a s R E B S ,

t h e s e r a t i o s a r e m o r e t h a n f o u r t i m e s g r e a t e r t h a n t h o s e f o r n o n - T e x a s R E B S i n e a c h y e a r

1 9 8 7 - 1 9 8 9 . F o r T e x a s n o n R E B s , t h e s e r a t i o s a r e m o r e t h a n d o u b l e t h o s e f o r n o n - T e x a s n o n -

R E B s i n e a c h o f t h e s e s a m e y e a r s .

1 2

T a b l e 4 s h o w s t h e c o m p o s i t i o n o f a s s e t s f o r t h e f o u r g r o u p s o f b a n k s . W h a t i s c l e a r

f r o m t h i s t a b l e i s t h a t R E B s , b o t h i n T e x a s a n d t h e r e s t o f t h e U . S . , h o l d s i g n i f i c a n t l y h i g h e r

p o r t i o n s o f t h e i r a s s e t s i n t h e f o r m o f l o a n s a n d s i g n i f i c a n t l y l o w e r p o r t i o n s i n t h e f o r m o f

l i q u i d a s s e t s t h a n d o o t h e r b a n k s . T y p i c a l l o a n - t o - a s s e t r a t i o s f o r R E B s a r e i n t h e 6 0 % - 7 0 %



- 1 1 -

r a n g e , w h e r e a s t h o s e f o r o t h e r b a n k s a r e a r o u n d 5 0 % . T h i s w o u l d s e e m t o s u g g e s t t h a t R E B s

i n g e n e r a l h o l d r i s k i e r p o r t f o l i o s t h a n o t h e r b a n k s .

T h e r e m a i n i n g p a n e l s o f t a b l e 4 a l l o w u s t o a n a l y z e t h i s f i n d i n g f u r t h e r b y b r e a k i n g

d o w n t h e l o a n - t o - a s s e t r a t i o i n t o i t s t h r e e m a j o r c o m p o n e n t p a r t s : r e a l - e s t a t e l o a n s , c o n s u m e r

l o a n s , a n d c o m m e r c i a l a n d i n d u s t r i a l ( C & I ) l o a n s . N o t s u r p r i s i n g i s t h e f a c t t h a t R E B s h a v e

f a r m o r e r e a l e s t a t e l o a n s a s a p e r c e n t a g e o f a s s e t s t h a n o t h e r b a n k s , s i n c e t h i s i s t h e b a s i s

u p o n w h i c h b a n k s q u a l i f y a s r e a l - e s t a t e s p e c i a l i s t s . I t i s w o r t h n o t i n g t h a t i n e a c h y e a r

a n a l y z e d , R E B s h o l d a t l e a s t t w i c e t h e p e r c e n t a g e o f a s s e t s i n r e a l e s t a t e t h a n d o n o n - R E B s

f o r b o t h t h e T e x a s a n d n o n - T e x a s s a m p l e s .

A d d i t i o n a l e v i d e n c e o f r i s k i n e s s i s f o u n d i n t h e C & I l o a n d a t a o f t a b l e 4 . C & I l o a n s

c o m p r i s e a s u b s t a n t i a l l y s m a l l e r p e r c e n t a g e o f a s s e t s o f t h e T e x a s R E B s t h a n o f t h e n o n -

R E B s u n t i l 1 9 8 5 . A f t e r t h a t , t h e T e x a s R E B s h e l d C & I p o r t f o l i o s a b o u t e q u a l , a s a

p e r c e n t a g e o f t o t a l a s s e t s , t o t h o s e o f t h e T e x a s n o n - R E B s . F o r t h e r e s t o f t h e U . S . , R E B s

c o n s i s t e n t l y h o l d r e l a t i v e l y f e w e r C & I l o a n s t h a n d o n o n - R E B s . P u t a n o t h e r w a y , e x c e p t f o r

t h e 1 9 7 8 - 1 9 8 2 p e r i o d w h e n t h e r e w e r e v e r y f e w R E B s i n T e x a s , R E B s i n T e x a s h o l d C & I

a s s e t p r o p o r t i o n s t h a t s u b s t a n t i a l l y e x c e e d t h o s e o f U . S . R E B s . T h i s s u g g e s t s t h a t T e x a s

R E B s w e r e r i s k i e r t h a n t h e i r c o u n t e r p a r t s i n t h e r e s t o f t h e U . S . T h e i r r e a l e s t a t e l e n d i n g w a s

n o t j u s t a n a l l o c a t i o n o f l o a n s , b u t r e p r e s e n t e d a n u n u s u a l l y l a r g e p a r t o f l a r g e r - t h a n - n o r m a l

l o a n p o r t f o l i o s .

T a b l e 5 p r o v i d e s e v e n m o r e c o n v i n c i n g e v i d e n c e o n t h e r e l a t i v e r i s k i n e s s o f b a n k s i n

T e x a s v e r s u s t h e r e s t o f t h e U . S . I n t h i s t a b l e , t h e r e a l e s t a t e l o a n p o r t f o l i o i s b r o k e n d o w n

i n t o s i x c o m p o n e n t p a r t s : r e s i d e n t i a l m o r t g a g e s , m u l t i f a m i l y m o r t g a g e s , f a r m l a n d m o r t g a g e s ,



- 1 2 -

1 3 . N u m e r o u s s t u d i e s h a v e d o c u m e n t e d t h e r e l a t i o n s h i p b e t w e e n c o m m e r c i a l r e a l e s t a t e a s s e t

c o n c e n t r a t i o n s a n d t h r i f t f a i l u r e .

n o n - f a r m n o n r e s i d e n t i a l m o r t g a g e s , l o a n s f o r c o n s t r u c t i o n a n d l a n d d e v e l o p m e n t , a n d

f o r e c l o s e d r e a l e s t a t e . F r o m 1 9 8 3 - 1 9 9 1 , T e x a s R E B s h o l d a s u b s t a n t i a l l y l o w e r p e r c e n t a g e

o f a s s e t s i n t h e f o r m o f r e s i d e n t i a l m o r t g a g e s t h a n d o U . S . R E B s . D u r i n g t h e i m p o r t a n t

1 9 8 4 - 1 9 8 9 p e r i o d , f o r e x a m p l e , 1 - 4 f a m i l y m o r t g a g e s c o m p r i s e d b e t w e e n 1 7 a n d 1 9 p e r c e n t

o f t o t a l a s s e t s f o r t h e T e x a s R E B s , w h i l e t h e s e l o a n s r e p r e s e n t e d 2 7 - 2 9 p e r c e n t o f t h e a s s e t s

o f U . S . R E B s . D u r i n g t h e 1 9 9 0 s t h e i m p o r t a n c e o f 1 - 4 f a m i l y l o a n s i n c r e a s e d i n t h e

p o r t f o l i o s o f t h e T e x a s R E B s t o t h e s a m e l e v e l s f o u n d i n t h e p o r t f o l i o s o f U . S . R E B s . O t h e r

T e x a s b a n k s h o l d s u b s t a n t i a l l y l o w e r p e r c e n t a g e s t h r o u g h o u t t h e e n t i r e 1 9 7 8 - 1 9 9 3 p e r i o d .

T h e r e a r e n o t e c o n o m i c a l l y s i g n i f i c a n t d i f f e r e n c e s b e t w e e n t h e T e x a s a n d t h e U . S .

b a n k s h o l d i n g s o f m u l t i f a m i l y ( a p a r t m e n t ) l o a n s , o r o f l o a n s s e c u r e d b y f a r m l a n d . T h e

h o l d i n g s o f t h e T e x a s R E B s w e r e a c t u a l l y s l i g h t l y b e l o w t h e n a t i o n a l f i g u r e s f o r R E B s . T h e

k e y d i f f e r e n c e s i n T e x a s a n d U . S . b a n k s a r e f o u n d i n t h e t w o c a t e g o r i e s o f m o r t g a g e l e n d i n g

g e n e r a l l y b e l i e v e d t o i n v o l v e t h e g r e a t e s t r i s k : n o n - f a r m n o n r e s i d e n t i a l m o r t g a g e s , a n d l o a n s

f o r c o n s t r u c t i o n a n d l a n d d e v e l o p m e n t . I n b o t h o f t h e s e c a t e g o r i e s , t h e i n v o l v e m e n t o f t h e

1 3

T e x a s R E B s w a s s i g n i f i c a n t l y g r e a t e r t h a t o f t h e R E B s o u t s i d e o f T e x a s . F r o m 1 9 8 3 o n , t h e

T e x a s R E B s a v e r a g e d a b o u t 2 2 % o f t h e i r t o t a l a s s e t s i n v e s t e d i n t h e s e t w o t y p e s o f

c o m m e r c i a l r e a l e s t a t e l o a n s , w h e r e a s t h e c o m p a r a b l e f i g u r e f o r t h e b a n k s o u t s i d e T e x a s w a s

a b o u t 1 7 % . D u r i n g t h e c r i t i c a l y e a r s 1 9 8 3 - 1 9 8 6 p r e c e d i n g t h e c r a s h o f T e x a s r e a l e s t a t e

v a l u e s , T e x a s R E B s r e p o r t e d m o r e t h a n 1 2 % o f t h e i r a s s e t s a s l o a n s f o r c o n s t r u c t i o n a n d l a n d

d e v e l o p m e n t , a l m o s t t r i p l e t h e a m o u n t r e p o r t e d b y R E B s i n t h e r e s t o f t h e U . S . O t h e r T e x a s



- 1 3 -

1 4 . F o r e c l o s e d r e a l e s t a t e l o a n s a s a p e r c e n t a g e o f l o a n s a r e n o t d e t a i l e d i n t h e t a b l e s .

R a t h e r t h e n u m b e r s a r i s e f r o m s e p a r a t e c o m p u t a t i o n s a n d a r e a v a i l a b l e u p o n r e q u e s t .

b a n k s a l s o r e p o r t e d c o n s t r u c t i o n l o a n i n v e s t m e n t s a p p r o x i m a t e l y t h r e e t i m e s a s l a r g e a t t h e i r

c o u n t e r p a r t s i n t h e r e s t o f t h e U . S . , e v i d e n c e o f t h e g e n e r a l l y h i g h e r l e v e l o f r i s k - t a k i n g b y

T e x a s b a n k e r s .

B e c a u s e o f t h e r i s k i e r p o r t f o l i o s a n d t h e T e x a s r e a l e s t a t e c o l l a p s e , h o l d i n g s o f

f o r e c l o s e d r e a l e s t a t e a l s o w e r e m u c h g r e a t e r f o r t h e T e x a s b a n k s t h a n f o r t h e o t h e r U . S .

b a n k s . F r o m 1 9 8 3 o n , t h e U . S . r e a l e s t a t e b a n k s h a d f o r e c l o s e d r e a l e s t a t e a s s e t s t h a t o n l y

v a r i e d b e t w e e n 0 . 6 5 % a n d 1 . 0 7 % o f t o t a l a s s e t s . T e x a s R E B s , w h i c h c o n s i s t e n t l y h a d l o w e r

f o r e c l o s e d a s s e t s t h a n t h e U . S . b a n k s i n e a c h y e a r f r o m 1 9 7 8 t o 1 9 8 4 , e x p e r i e n c e d a

s u b s t a n t i a l i n c r e a s e i n f o r e c l o s u r e s d u r i n g t h e m i d - 1 9 8 0 s . T h e s e h o l d i n g s a m o u n t e d t o m o r e

t h a n 4 % o f a s s e t s i n e a c h y e a r f r o m 1 9 8 7 t o 1 9 9 1 , a n d i n c r e a s e d s u b s t a n t i a l l y a f t e r 1 9 8 7 .

T h i s i s m o r e t h a n t h r e e y e a r s a f t e r t h e c o n s t r u c t i o n a n d l a n d d e v e l o p m e n t l o a n s h a d p e a k e d

a n d t h e n b e g u n t h e i r s i g n i f i c a n t d e c l i n e . M o r e o v e r , a c c o u n t i n g a n d r e p o r t i n g r u l e s r e q u i r e

b a n k s t o w r i t e a s s e t s d o w n t o a p p r a i s e d v a l u e a t t h e t i m e o f f o r e c l o s u r e , s o t h e o r i g i n a l l o a n

v a l u e s o f t h e f o r e c l o s e d a s s e t s a l m o s t c e r t a i n l y w e r e h i g h e r t h a n t h o s e r e p o r t e d i n t a b l e 5 .

T h e h i g h l e v e l s o f l o a n l o s s p r o v i s i o n s r e p o r t e d i n t a b l e 3 s u p p o r t t h i s n o t i o n .

I t i s i n t e r e s t i n g t o c o m p a r e t h e f o r e c l o s e d a s s e t r a t i o s o f t h e R E B s w i t h t h o s e o f n o n -

R E B s . F o r U . S . b a n k s , f o r e c l o s e d r e a l e s t a t e a s s e t s , a s a p e r c e n t a g e o f t o t a l r e a l e s t a t e

a s s e t s , w e r e c o n s i s t e n t l y l o w e r f o r t h e R E B s t h a n f o r t h e n o n - R E B s . T h e t y p i c a l f i g u r e

1 4

f o r t h e R E B s d u r i n g t h e m i d - 1 9 8 0 s w a s a b o u t 1 . 7 % , a s c o m p a r e d w i t h a n a v e r a g e o f o v e r 3 %

f o r t h e n o n - R E B s . T h i s i s c o n s i s t e n t w i t h t h e f i n d i n g s o f E i s e n b e i s a n d K w a s t t h a t R E B s



- 1 4 -

t e n d t o b e m o r e c o n s e r v a t i v e a n d l e s s r i s k y t h a n n o n - R E B s . T h e c o m p a r i s o n g o e s t h e o t h e r

w a y i n T e x a s . F r o m 1 9 8 7 - 1 9 9 1 , t h e T e x a s R E B s h e l d f o r e c l o s e d r e a l e s t a t e a s s e t s e q u a l t o

a b o u t 1 1 % o f t o t a l r e a l e s t a t e a s s e t s , a s c o m p a r e d w i t h a b o u t 7 % f o r t h e n o n - R E B s .

A s a r e s u l t o f a l l t h e s e f a c t o r s , i t i s n o t s u r p r i s i n g t h a t t h e e a r n i n g s p e r f o r m a n c e o f t h e

T e x a s R E B s d u r i n g t h e 1 9 8 0 s w a s a b y s m a l . W h i l e E i s e n b e i s a n d K w a s t f o u n d l i t t l e

d i f f e r e n c e i n t h e p r o f i t a b i l i t y o f R E B s a n d n o n - R E B s a n d t h i s g e n e r a l p a t t e r n c o n t i n u e d , w i t h

s o m e e x c e p t i o n s , i n t h e 1 9 8 8 - 1 9 9 3 p e r i o d a s w e l l . I n T e x a s , h o w e v e r , t h e d i f f e r e n c e s w e r e

v e r y l a r g e . T h e 1 9 8 0 s w e r e a d i f f i c u l t p e r i o d f o r a l l T e x a s b a n k s . T e x a s b a n k s h a d l o s s e s i n

1 9 8 6 , 1 9 8 7 , 1 9 8 8 a n d 1 9 8 9 . T h e l o s s e s o f t h e T e x a s R E B s w e r e v e r y m u c h l a r g e r t h a n t h o s e

o f t h e n o n - R E B s . A b a n k t h a t s t a r t s o u t w i t h r e a s o n a b l e c a p i t a l c a n s u r v i v e a f e w y e a r s o f

l o s s e s e q u a l t o 5 0 o r 6 0 b a s i s p o i n t s o n a s s e t s . B a n k s c a n n o t s u r v i v e m u l t i p l e y e a r s o f l o s s e s

o f g r e a t e r t h a n 2 % o f a s s e t s , a n d t h a t w a s t h e e x p e r i e n c e o f m a n y o f t h e T e x a s R E B s .

4 . S u m m a r y a n d C o n c l u s i o n s

T h r i f t i n s t i t u t i o n s s p e c i a l i z i n g i n m o r t g a g e l e n d i n g a r e p l a y i n g a d e c l i n i n g r o l e i n t h e

U . S . f i n a n c i a l s y s t e m . T h e d e m a n d f o r m o r t g a g e f i n a n c i n g i s s t i l l , a n d w i l l c o n t i n u e t o b e , a

m a j o r f a c t o r i n f i n a n c i a l m a r k e t s . I t h a s b e e n n o t e d t h a t c o m m e r c i a l b a n k s h a v e e x p a n d e d

t h e i r p a r t i c i p a t i o n i n m o r t g a g e l e n d i n g i n r e c e n t y e a r s . E a r l i e r w o r k b y E i s e n b e i s a n d K w a s t

s u g g e s t s t h a t c o m m e r c i a l b a n k s c a n s p e c i a l i z e i n t h i s a c t i v i t y s a f e l y , a n d c a n m o v e i n t o a n d

o u t o f t h i s r o l e a s m a r k e t c o n d i t i o n s d i c t a t e . T h i s p a p e r e x a m i n e s t h e e x p e r i e n c e o f T e x a s

R E B s t o s e e w h e t h e r t h e g e n e r a l c o n c l u s i o n o f E i s e n b e i s a n d K w a s t h o l d s u p i n t h i s v e r y

d i f f i c u l t m a r k e t .



- 1 5 -

O u r r e s u l t s s h o w t h a t T e x a s R E B s p e r f o r m e d v e r y p o o r l y d u r i n g t h e 1 9 8 0 s a n d e a r l y

1 9 9 0 s , b e c a u s e t h e T e x a s R E B s w e r e c l e a r l y d i f f e r e n t f r o m t h e m a j o r i t y o f t h e b a n k s

c l a s s i f i e d a s R E B s i n t h e r e s t o f t h e c o u n t r y . W h i l e t h e R E B s i n t h e r e s t o f t h e c o u n t r y

e m p h a s i z e d r e l a t i v e l y s a f e s i n g l e - f a m i l y m o r t g a g e l o a n s , t h e T e x a s b a n k s w i t h a h e a v y

i n v o l v e m e n t i n r e a l e s t a t e l e n d i n g p u t s u b s t a n t i a l a s s e t s i n t o m u c h r i s k i e r c o n s t r u c t i o n a n d

d e v e l o p m e n t l o a n s , a n d i n l o a n s o n c o m m e r c i a l p r o p e r t y , s u c h a s o f f i c e b u i l d i n g s , h o t e l s a n d

s h o p p i n g c e n t e r s . I n a p o o r r e a l e s t a t e m a r k e t , t h e s e l o a n s p e r f o r m e d v e r y p o o r l y .

O u r a n a l y s i s o f t h e r e a s o n s f o r t h e p o o r p e r f o r m a n c e o f t h e T e x a s R E B s i n d i c a t e s t h a t

t h e T e x a s e x p e r i e n c e i s n o t a b a s i s f o r r e j e c t i n g t h e v i e w t h a t t h e c o m m e r c i a l b a n k i n d u s t r y

c a n s a f e l y r e p l a c e t h e d e c l i n i n g t h r i f t i n d u s t r y a s a m a j o r s o u r c e o f r e s i d e n t i a l m o r t g a g e

f i n a n c i n g .



- 1 6 -

R e f e r e n c e s

B a k e r , R o b e r t , 1 9 8 2 , ª F l o r i d a S & L s ' U s e o f E x p a n d e d P o w e r s , º E c o n o m i c R e v i e w , F e d e r a l

R e s e r v e B a n k o f A t l a n t a , J u l y : 7 - 1 5 .

C o l e , R e b e l A . a n d R o b e r t A . E i s e n b e i s , 1 9 9 6 , ª T h e R o l e o f P r i n c i p a l - A g e n t P r o b l e m s i n t h e

1 9 8 0 s T h r i f t C r i s i s , º J o u r n a l o f t h e A m e r i c a n R e a l E s t a t e a n d U r b a n E c o n o m i c s A s s o c i a t i o n

2 4 , f o r t h c o m i n g .

C o l e , R e b e l A . a n d G e o r g e W . F e n n , 1 9 9 4 , ª D i d C o m m e r c i a l R e a l E s t a t e L e n d i n g C a u s e t h e

B a n k i n g C r i s i s ? º R e a l E s t a t e F i n a n c e 1 1 : 5 9 - 6 8 .

E i s e n b e i s , R o b e r t A . a n d M y r o n L . K w a s t . 1 9 9 1 , ª A r e R e a l E s t a t e S p e c i a l i z i n g D e p o s i t o r i e s

V i a b l e ? T h e E v i d e n c e f r o m C o m m e r c i a l B a n k s , º J o u r n a l o f F i n a n c i a l S e r v i c e s R e s e a r c h 5 :

5 - 2 4 .

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ , 1 9 8 2 , I m p l i c a t i o n s o f E x p a n d e d P o r t f o l i o P o w e r s o n S & L P e r f o r m a n c e , º

p r e s e n t e d a t t h e A n n u a l M e e t i n g s o f F i n a n c i a l M a n a g e m e n t A s s o c i a t i o n ( D e c e m b e r ) .

H o r v i t z , P a u l M , 1 9 9 0 , ª T h e C o l l a p s e o f t h e T e x a s T h r i f t I n d u s t r y : C a u s e s o f t h e P r o b l e m

a n d I m p l i c a t i o n s f o r R e f o r m , º R e s t r u c t u r i n g t h e A m e r i c a n F i n a n c i a l S y s t e m e d i t e d b y

G e o r g e G . K a u f m a n . H i n g h a m , M A : K l u w e r P r e s s : 9 5 - 1 1 6 .

S t r u n k , N o r m a n a n d F r e d C a s e , 1 9 8 8 , W h e r e D e r e g u l a t i o n W e n t W r o n g , C h i c a g o : U . S .

L e a g u e o f S a v i n g s I n s t i t u t i o n s .

T r e a s u r y D e p a r t m e n t , 1 9 9 0 , ª R e p o r t o f t h e S e c r e t a r y o f t h e T r e a s u r y o n G o v e r n m e n t -

S p o n s o r e d E n t e r p r i s e s , º M a y .



T a b l e 1 a .

D i s t r i b u t i o n o f r e a l e s t a t e

b a n k s a n d o t h e r b a n k s b y y e a r . A r e a l e s t a t e b a n k i s d e f i n e d a s a c o m m e

r c i a l b a n k w i t h a t l e a s t f o r t y p e r c e n t

o f i t s

c o n s o l i d a t e d a s s e t s i n v e s t e d i n r e a l e s t a t e a s s e t s . D a t a f o r T e x

a s a n d t h e r e s t o f t h e U . S . a r e p r e s e n

t e d s e p a r a t e l y .

Y

e a r

T e x a s

r e a l e s t a t e

b a n k s

O t h e r

T e x a s

b a n k s

U . S .

r e a l e s t a t e

b a n k s

O t h e r

U . S .

b a n k s

1 9

7 8

2

1 , 3 9 3

6 8 5

1 2 , 3 1 1

1 9

7 9

4

1 , 4 1 8

6 3 3

1 2 , 3 1 0

1 9

8 0

3

1 , 4 6 4

4 3 4

1 2 , 5 3 3

1 9

8 1

2

1 , 5 2 1

3 2 6

1 2 , 5 6 5

1 9

8 2

4

1 , 5 9 4

2 4 8

1 2 , 6 0 5

1 9

8 3

3 0

1 , 6 9 7

2 8 8

1 2 , 4 4 7

1 9

8 4

5 4

1 , 7 9 9

4 1 2

1 2 , 2 0 1

1 9

8 5

1 0 6

1 , 8 3 0

5 5 1

1 1 , 8 9 6

1 9

8 6

1 3 7

1 , 8 3 5

7 4 9

1 1 , 4 5 5

1 9

8 7

1 8 6

1 , 5 8 0

1 , 3 0 6

1 0 , 6 1 4

1 9

8 8

1 4 9

1 , 3 4 3

1 , 5 7 4

1 0 , 0 4 2

1 9

8 9

1 0 3

1 , 2 1 0

1 , 7 5 0

9 , 6 3 7

1 9

9 0

5 7

1 , 1 2 6

2 , 0 5 1

9 , 0 9 0

1 9

9 1

5 0

1 , 0 7 1

2 , 2 4 5

8 , 5 2 8

1 9

9 2

5 6

1 , 0 3 3

2 , 3 5 7

7 , 9 7 6

1 9

9 3

6 4

9 4 7

2 , 4 4 7

7 , 4 7 1



T a b l e 1 b .

B a n k s E x i t i n g t h e R e a l E s t a t e B a n k S a m p l

e B e c a u s e o f F a i l u r e o r P o r t f o l i o C o m

p o s i t i o n C h a n g e

Y e a r

U

. S . R e a l E s t a t e B a n k S a m p l e :

T e x a s R e a

l E s t a t e B a n k S a m p l e :

B a n k s i n

s a m p l e

B a

n k s t h a t

e x i t e d s a m p l e

B a n k s t h a t

f a i l e d b y 1 9 9 4

B a n k s

t h a t d i d

n o t

f a i l b y

1

9 9 4

B a n k s i n

s a m p l e

B a n k s t h a t

e x i t e d s a m p l e

B a n k s t h a t

f a i l e d b y 1 9 9 4

B a n k s t h a t d i d

n o t f a i l b y

1 9 9 4

N u m b e r

N u m b

e r

P c t . a

N u m b e r

P c t . b

N u m b e r

P c t . b

N u m b e r

N u m b e r

P c t . c

N u m b e r

P c t . d

N u m b e r

P c t . d

1 9 8 5

5 5 1

3 3

6

6 1 . 0 %

2 8

8 . 3 %

3 0 2

8 9 . 9 %

1 0 6

8 5

8 0 . 2 %

3 9

4 5 . 9 %

4 6

5 4 . 1 %

1 9 8 6

7 4 9

3 5

7

4 7 . 7 %

2 9

8 . 1 %

3 2 8

9 1 . 9 %

1 3 7

6 5

4 7 . 4 %

2 2

3 3 . 8 %

4 3

6 6 . 2 %

1 9 8 7

1 , 3 0 6

6 8

2

5 2 . 2 %

3 4

5 . 0 %

6 4 8

9 5 . 0 %

1 8 6

8 2

4 4 . 1 %

3 1

3 7 . 8 %

5 1

6 2 . 2 %

1 9 8 8

1 , 5 7 4

4 9

4

3 1 . 4 %

3 4

6 . 9 %

4 6 0

9 3 . 1 %

1 4 9

4 6

3 0 . 9 %

2 7

5 8 . 7 %

1 9

4 1 . 3 %

1 9 8 9

1 , 7 5 0

4 3

3

2 4 . 7 %

2 1

4 . 9 %

4 1 2

9 5 . 2 %

1 0 3

2 8

2 7 . 2 %

7

2 5 . 0 %

2 1

7 5 . 0 %

1 9 9 0

2 , 0 5 7

5 7

0

2 7 . 7 %

3 4

6 . 0 %

5 3 6

9 4 . 0 %

5 7

1 3

2 2 . 8 %

5

3 8 . 5 %

8

6 1 . 5 %

1 9 9 1

2 , 2 4 5

5 5

9

2 4 . 9 %

9

1 . 6 %

5 5 0

9 8 . 4 %

5 0

1 9

3 8 . 0 %

1

5 . 3 %

1 8

9 4 . 7 %

1 9 9 2

2 , 3 5 7

5 4

3

2 3 . 0 %

7

1 . 3 %

5 3 6

9 8 . 7 %

5 6

2 2

3 9 . 3 %

1

4 . 5 %

2 1

9 5 . 5 %

P e r c e n t a g e o f b a n k s i n U . S . s a m p l e .

a P e r c e n t a g e o f b a n k s e x i t i n g U . S . s a m p l e .

b P e r c e n t a g e o f b a n k s i n T

e x a s s a m p l e .

c P e r c e n t a g e o f b a n k s e x i t i n g T e x a s s a m p l e .

d



















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