Welkombij de 27e VOGON studiemiddagWoensdag 16 september 2009FGH Bank, Utrecht

Tweedeling op de kantorenmarktHoe nu verder?

14:30 – 15:00 Ontvangst en koffie

15:35 – 15:55 Opening en introductie door dagvoorzitterDrs. Rudolf Bak – Property Research & Consultancy

15:10 – 15:30 ”Office market dynamics and the seeds of recovery ”Dr. Maarten Jennen – Assistant Professor of Finance and Real Estate at RSM Erasmus University and Investment Analist at ING Real Estate

15:35 – 15:55 “Het gemeentelijk kantorenbeleid”Drs. Peije Bruil MSRE – Partner bij Stec Groep 

16:00 – 16:20 “Langdurige leegstand nader onderzocht”Drs. Maarten Donkers – Hoofd Vastgoedmarktanalyse FGH Bank 

16:25 – 16:40 Pauze

16:40 – 17:00 “De Regulatory Tax voor de Nederlandse kantorenmarkt”Drs. Wim van der Post – Onderzoeksmanager ASRE en Drs. Boris van der Gijp MRE MRICS – Directeur Strategy & Risk ASR Vastgoed Ontwikkeling

17:05 – 17:25 “Het terugdringen van de leegstand in de regio Amsterdam”Drs. Paul Oudeman –Kantorenloods OGA Amsterdam

17:30 – 18:30 Afsluiting en borrel

REAL ESTATE INVESTMENT MANAGEMENT

Dynamiek op de kantorenmarkt

Maarten Jennen

VOGON studiemiddag 16 september 2009

REAL ESTATE INVESTMENT MANAGEMENT

Het DiPasquale & Wheaton 4Q model

Huur (EUR)

Voorraad (m2)

Constructie (m2)

Prijs (EUR)

Asset markt Space markt

REAL ESTATE INVESTMENT MANAGEMENT

Segmentatie vastgoedmarkten

1. De “space” markt

• Markt voor het gebruik van vastgoed

2. De “asset” markt

• Markt voor beleggingen in vastgoed

REAL ESTATE INVESTMENT MANAGEMENT

De “space” markt

Markt

Aanbod

Eigenaars van vastgoed

Vraag

Gebruikers van vastgoed

Huurprijzen

Bezettingsgraad

REAL ESTATE INVESTMENT MANAGEMENT

De “asset” markt

Markt

Aanbod

Verkopende investeerders

Vraag

Kopende investeerders

Vastgoed prijzen

“BAR/NAR”

REAL ESTATE INVESTMENT MANAGEMENT

Plus de ontwikkelaars als bemiddelende/verstorende factor

Financiële middelen

Fysieke middelen

Ontwikkelaars

REAL ESTATE INVESTMENT MANAGEMENT

Het DiPasquale & Wheaton 4Q model

Huur (EUR)

Voorraad (m2)

R*

Q*

C*

P*

Constructie (m2)

Prijs (EUR)

Asset markt

Constructie

Asset markt

Waardering

Space markt

Huurprijs bepaling

Space markt

Verandering voorraad

REAL ESTATE INVESTMENT MANAGEMENT

Twee periodes van hoge rendementen

REAL ESTATE INVESTMENT MANAGEMENT

Space markt

Huurprijs bepaling

Groei vraag in “space” markt

R*

Q*

C*

P*

Asset markt

Constructie

Asset markt

Waardering

Space markt

Huurprijs bepaling

Space markt

Verandering voorraad

Huur (EUR)

Voorraad (m2)

Constructie (m2)

Prijs (EUR)

REAL ESTATE INVESTMENT MANAGEMENT

4Q-Model in praktijk

REAL ESTATE INVESTMENT MANAGEMENT

Effect op korte termijn

R*

Q*

C*

P*

Asset markt

Constructie

Asset markt

Waardering

Space markt

Huurprijs bepaling

Space markt

Verandering voorraad

Huur (EUR)

Voorraad (m2)

Constructie (m2)

Prijs (EUR)

REAL ESTATE INVESTMENT MANAGEMENT

Effect op lange termijn

R**

Q**

C**

P**

Huur (EUR)

Voorraad (m2)Prijs (EUR)

Constructie (m2)

REAL ESTATE INVESTMENT MANAGEMENT

Ja ja, in evenwicht …

REAL ESTATE INVESTMENT MANAGEMENT

Asset markt

Waardering

Groei vraag in “asset” markt

R*

Q*

C*

P*

Huur (EUR)

Voorraad (m2)

Constructie (m2)

Asset markt

Constructie

Asset markt

Waardering

Space markt

Huurprijs bepaling

Space markt

Verandering voorraad

Prijs (EUR)

REAL ESTATE INVESTMENT MANAGEMENT

De “wall of money” voor vastgoed

REAL ESTATE INVESTMENT MANAGEMENT

Groei vraag in “asset” markt

R**

Q**

C**

P**

KTLT

Asset markt

Constructie

Asset markt

Waardering

Space markt

Huurprijs bepaling

Space markt

Verandering voorraad

Huur (EUR)

Voorraad (m2)Prijs (EUR)

Constructie (m2)

REAL ESTATE INVESTMENT MANAGEMENT

Effect van “wall of money”

REAL ESTATE INVESTMENT MANAGEMENT

Bouw van nieuwe winkelcentra

• Afgenomen maar pijplijn is nog steeds aanzienlijk in enkele landen

• Het “zekere” deel van de pijplijn is veel beperkter

• “zeker” is niet zo zeker als in het verleden

0100200300400500600700

Swed

en

Net

herla

nds

Aust

ria

Den

mar

k

Spai

n

Portu

gal

Fran

ce

Italy

Cze

chR

epub

lic

Pola

nd

Belg

ium

Ger

man

y

Stock per 1000 population (m2 GLA) Pipeline per 1000 population (m2 GLA)

0

50

100

150

200

Swed

en

Net

herla

nds

Aust

ria

Den

mar

k

Spai

n

Portu

gal

Fran

ce

Italy

Cze

chR

epub

lic

Pola

nd

Belg

ium

Ger

man

y

Pipeline per 1000 population (m2 GLA) 'Certain' Pipeline per 1000 population (m2 GLA)

Certain = Bouw gestart of met bouwvergunning

REAL ESTATE INVESTMENT MANAGEMENT

Vijvermodel “Nieuw Commercieel Vastgoed”

Bron: PropertyNL/NEPROM

REAL ESTATE INVESTMENT MANAGEMENT

0

0.5

1

1.5

2

2.5

3

3.5

4

2009 2010 2011 2012 2013

Brussels Paris: Central Frankfurt: City Madrid Amsterdam Rotterdam

Procentuele verandering voorraad kantoorruimte

REAL ESTATE INVESTMENT MANAGEMENT

Herstel op internationale kantorenmarkten

Werkgelegenheid in Europa

90

95

100

105

110

115

120

125

130

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Total full time equivalent employment Financial services Business & other services

Bron: Experian

REAL ESTATE INVESTMENT MANAGEMENT

Observaties

• “Wall of money” heeft volgens verwachting geleid tot een sterke toename in planvoorraad

• Economische crisis leidt tot afname in plannen die daadwerkelijkleiden tot groei voorraad

• Groei in werkgelegenheid waarschijnlijk gepaard met een sterke afname in nieuwe voorraad

• Door “time-to-build” probleem kan markt niet snel reageren

• Dit zal naar verwachting het herstel op internationale kantorenmarkt versnellen waardoor tweedeling op kantorenmarkt niet sterk toeneemt

Kantorenstrategievan steden kan beter

Studiebijeenkomst VOGON

16 september 2009

Peije Bruil

Stec Groep

Waardering markt

Statements

Te weinig consultatie bij de

markt

Opportunisme, geen

consistentie, te veel locaties

Gericht op de korte termijn

Te weinig regionale

afstemming

Te veel focus op opbrengsten

1. Keuzes maken

• denken vanuit projecten

• nu: ‘sanering’ kantorenmarkt

• kantoren ‘het gevraagde meisje’

• plannen dichtrekenen

• weinig afstemming

• dus: te veel meters, te veel plekken!

1. Keuzes maken

Versnippering

Leegstand

1. Keuzes maken

1. Keuzes maken

EF

GH

A

B

D

C

1. Keuzes maken

1. Keuzes maken

Dus: keuzes maken, voorkom versnippering!

Wie? Overheid

Maar welke locaties dan?

2. Betere locaties

8 %

8 %

11%

19 %

4 2 %

4 4 %

5 0 %

7 5 %

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80%

Stat ionslocat ies

Cent rumlocat ies

Stadsrandlocat ies

Snelweglocat ies

Locat ies op bedrijventerreinen

Anders,

Locat ies in woonwijken

Locat ies b ij voorstadshalte

Bron: Stec Groep, 2007

Opkomstcentrummilieus

Welke locatietypen gaan het maken?

2. Betere locaties

2. Betere locaties

2. Betere locaties

2. Betere locaties

Checklist:

1. dubbele bereikbaarheid (OV, auto)

2. voldoende parkeren

3. gebiedskwaliteit

4. multifunctionaliteit

5. kwaliteit gebouwen

2. Betere locaties

3. Kleinere gebruikers

Markt van kleinschalige kantoorpanden

vergeten segment (NVM, 2007)

3. Kleinere gebruikers

Kleinschalige kantoren vaak het

‘vergeten’ segment…maar ten

onrechte (NVB, 2007)

3. Kleinere gebruikers

0-500 m2

500-1000 m21000-2000 m2

2000-5000 m2

> 5000 m2

Vraag naar kantoorruimte, naar metrage

• plusminus 60 tot 65% gebruikers < 2.000 m²

• willen niet allemaal in een groot gebouw

• willen niet allemaal multi-tenant

• willen identiteit, flexibiliteit

3. Kleinere gebruikers

4. Bestaand vastgoed

• leegstand: deel = conjunctuureel

• maatwerk per locatie!

• gemeente: vooral randvoorwaarden (locatiekwaliteit)

• betere communicatie markt-overheid!!

• regelgeving

• lijstje met ‘probleemgevallen’

sterke locaties komen weer goed!

Kantorenstrategie kan beter

1. meer regie

2. betere locaties

3. kleinere gebruikers

4. bestaand vastgoed

Marktkennis!

Afwegingskader

• wat is goed voor de stad?

• markttechnisch

• grondexploitaties

• hardheid van plannen

situatie

analyses

keuzes

weging

Meerwaarde?

1. sterke, toekomstbestendige locaties

2. verankering kantoorwerkgelegenheid

3. imago

4. extra dynamiek

5. stedelijke kwaliteit

6. minder leegstand

7. geen spooklocaties

vragen?

Peije Bruil

p.bruil@stec.nl

026 751 41 00

www.stec.nl

Langdurige leegstand nader onderzocht

Maarten Donkers

Hoofd Vastgoedmarktanalyse FGH Bank N.V.16 september 2009

Doelstelling van het onderzoek

Identificeren van risicovolle kantoorgebouwen en -gebieden

Inzicht krijgen in karakter van leegstand, in het bijzonder langdurige leegstand

Onderscheid naar:gebouwkenmerkenomgevingskenmerkenregio

Voorwaarden:betrouwbare informatie op pandniveau over onder andere eigendomssituatie, type locatie, metrage, bouwjaartijdreeks over leegstand op gebouwniveauomgevingsinformatie

Stageonderzoek: Carlijn Buts (Fontys Hogeschool Eindhoven) in opdracht van FGH Bank

Database Rudolf Bak

Ruim 47.865.000 m² kantoorruimte, circa 14.500 kantoorpanden (eind 2008)

Informatie over:Adressen, eigendom, locatie, metrage gebouw, bouwjaar, historische verloop aanbod

Selecties:Alleen kantoorpanden die op 1 januari 2008 tot de voorraad behorenGeen volledige informatie over gebouwen < 500 m² bekendHuursegment

Ontbrekende informatie bouwjaren en locatiekenmerken aangevuld met gegevens FGH-database

Definitie langdurige leegstand

“Beschikbare kantoorruimte die gedurende drie of meer achtereenvolgende jaren met steeds dezelfde of toenemende hoeveelheid vierkante meters wordt aangeboden.”

Langdurige leegstand in cijfers

Ruim 40% van het totale aanbod staat langdurig leeg

61%

59%

48%

40%

24%

22%0

500.000

1.000.000

1.500.000

2.000.000

2.500.000

3.000.000

1998 2003 2008

m2  kantoo

rruimte

Tweejarig aanbod Driejarig aanbod

Langdurige leegstand vooral in huursegment…

177.270 (8,9%)

1.807.710(91,1%)

0

500.000

1.000.000

1.500.000

2.000.000

2.500.000

Driejarig aanbod

m2  kantoo

rruimte

Eigendom Huur

… en zowel in single- als multi-user gebouwen

838.255m2

(53,6%)

969.455m2

(46,4%)

0

200.000

400.000

600.000

800.000

1.000.000

1.200.000

1.400.000

1.600.000

1.800.000

2.000.000

Driejarig aanbod

m2  kantoo

rruimte

>90%  van gebouw <90%  van gebouw  

Langdurige leegstand naar locatietype

4,0%6,4% Bedrijventerrein; 

8,0%

Kantorenpark; 7,7%

4,5%0%

10%

20%

30%

40%

50%

0% 2% 4% 6% 8% 10%

Aandeel Langdurige leegstand per locatietype (in%) 

Aan

deel lo

catietyp

e in %

 van

 de 

totale voo

rraad

Stadscentrum Woonwijk Bedrijventerrein Kantorenpark Buiten gebied

Langdurige leegstand naar bereikbaarheidsprofiel

3,8%

Knooppunt snelweg/station; 

8,6%

Snelweg; 8,0%

8,1%

5,6%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

0% 2% 4% 6% 8% 10% 12%

Aandeel langdurige leegstand per bereikbaarheidsprofiel (in%) 

Aan

deel bereikb

aarheidsprofiel in 

% van

 de totale voo

rraad

Intercitystation Knooppunt snelweg/stationSnelweg Overig stationOverige ontsluiting

Langdurige leegstand naar bouwperiode

3,5%

1940‐1979; 8,3%

1980‐1989; 7,6%

1990‐1999; 6,2%

5,4%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

0% 2% 4% 6% 8% 10%

Aandeel langdurige leegstand per bouwperiode (in %)

Aan

deel bou

wpe

riod

e in %

  van

 de 

totale voo

rraa

d

0<=1939 1940‐1979 1980‐1989 1990‐1999 >2000

Langdurige leegstand naar grootteklasse

2,6%

4,4%

2.500‐5.000; 7,5%

5.000‐10.000; 8,0%

6,3%

0%

2%

4%

6%

8%

10%

0% 2% 4% 6% 8% 10%

Aandeel langdurige leegstand per grootteklasse (in%)

Aan

deel grootteklasse

 in %

 van

 de totale 

voorraad

500‐1.000 1.000‐2.500 2.500‐5.000 5.000‐10.000 >10.000

Meervoudige combinaties

Risicogebieden kantoren

Regio UtrechtRegio Den Haag/Rotterdam

Regio AmsterdamNederland

Conclusies

• Langdurige leegstand is snel opgelopen. Dit proces zet zich verder door

• Is redelijk eenduidig vast te leggen: middelgrote en grotere na-oorlogsegebouwen op monofunctionele stadsrandlocaties

• Ruimtelijk ordeningsbeleid vanaf jaren zeventig op dit punt achteraf gefaald

• Concentratie vooral in stedelijke gebieden met grote kantorenlocaties

• Probleem op locatieniveau lastig aan te pakken, het speelt vooral op pandniveau

Pauze

The Regulatory Tax voor de Nederlandse kantorenmarkt

16 September 2009

• Boris van der Gijp• Wim van der Post• ASRE Research Center

Even voorstellen…

• Uitleg Regulatory Tax (RT)• Toepassing RT voor de Nederlandse kantorenmarkt• Resultaten • Aanbevelingen voor verder onderzoek

Onze agenda

• Kredietcrisis en algemene roep om overheidsinvloed op de kantorenmarkt

• Gemis aan kennis over gevolgen van interventies op marktuitkomsten centraal

• Cheshire & Hilber (2008): Regulatory Tax die invloed van ingrijpen meetbaar maakt:- Kwantitatieve indicator van marktverstoring- VK: substantiële invloed van regulering op

huisvestingskosten• Nieuwsgierig naar rating Nederlands kantorenbeleid

in Europese context

Aanleiding

• Instrument om overheidsinvloed meetbaar en vergelijkbaar te maken

• Benadering van de kosten van aanbodrestricties• Methodologische basis uit Gleaser et al. (2005)• Uitgangspunt in volkomen markt zijn Marginale

opbrengsten gelijk aan de Marginale kosten (MO = MK)• Bij beperking aanbod ↑prijs, en dus ↑MO• Bij subsidies ↓MK• Het verschil tussen MO en MK zegt dus iets over de

mate waarin een markt verstoord wordt• De Regulatory Tax is het verschil tussen MO en MK als

percentage van de marginale bouwkosten• Of in formulevorm: (MO-MK)/MK• In een vrije markt geldt: RT = Prijs – MK = 0

De Regulatory Tax

• Vanwege data problemen focus op G4• MK benaderd door bouwkosten per meter (Bak)• Vermeerderd met standaardopslag

voor bijkomende kosten• BDB index als basis voor

ontwikkeling van de kosten• Geen reden voor differentiatie

tussen gekozen steden• Discutabel: we gaan uit van

bezit (wel conform Cheshire)

Stap 1: de MK

• Verkoopprijzen per meter ontbreken

• Dus op zoek naar een benadering van de MO

• MO = Huur / aanvangsrendement (BAR)

• Hier wel differentiatie voor gekozen steden

• Er is immers sprake van bestuurlijke autonomie

• Bronnen: huurprijzen Bak nieuwbouw, NAR

Jones Lang LaSalle,

• Verschil BAR-NAR 50 basispunten

Stap 2: de MO

Amsterdam Rotterdam Utrecht Den Haag1990 102 106 111 1201991 118 110 111 1201992 118 110 113 1281993 118 122 129 1291994 131 122 129 1341995 138 131 136 1341996 156 131 141 1341997 160 143 141 1411998 160 146 141 1411999 172 146 141 1652000 172 148 154 1652001 186 150 156 1652002 196 158 167 1762003 190 160 165 1762004 190 160 176 1762005 190 160 190 1762006 210 175 182 1802007 210 170 190 180

Bron: Bak, Kantoren in Cijers

Gemiddelde markthuur nieuwe kantoren

Huurniveau’s in de G4

Regulatory Tax Rate

0

0,5

1

1,5

2

2,5

3

3,5

1990

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

Amsterdam Rotterdam

Utrecht Den Haag

Stap 3: (MO-MK)/MK = de RT

Amsterdam Rotterdam Utrecht Den HaagMin

1.30

(1993) 1.10

(1992) 1.16

(1992) 1.44

(1992)

Max

3.16 (2006)

2.31 (2006)

2.44 (2006)

2.40 (2006)

Mean 2.14 1.59 1.74 1.82

St Dev 0.50 0.30 0.34 0.27

Uitkomsten RT (1990-2007)

Ter vergelijking RT:Westend 8; Frankfurt 4,37; Parijs Centrum 3,05; La Défense 1,67, Brussel 0,68 (Chesire & Hilber)

Interpretatie resultaten

• Op het oog stevige correlatie met huurniveaus• Relatief lage RT in internationaal perspectief• Uitleg: weinig overheidsinvloed op Nederlandse markt• Amsterdam kent hoogste RT, Rotterdam laagste• Hoge correlatie met opname

• Uitleg: hoge opname leidt tot ↑huurprijs (= MO), zonder reactie van de MK, of overheid voert anticyclisch beleid

0.6758440.4332960.6356590.833287RT - Opname

UtrechtDen HaagRotterdamAmsterdam

Correlaties

En nu meer onderzoek!

• Verbeteren meetinstrument effect overheid op kantorenmarkt - RT is Black Box met teveel correlatie met huurniveau- In MK zitten geen welvaartseffecten- Uitgangspunt ‘grond in bezit’ is disctutabel- Is ro-beleid kantoren inderdaad minder rigide dan

in rest Europa?• Meer inzicht is nodig hoe beleid uitpakt op de

kantorenmarkt- Naast marktfalen ook overheidsfalen- Voldoende transparant om goed te sturen?- Is overheidsbeleid nu cyclisch of anti-cyclisch?

Vragen

Zie www.vastgoedkennis.nl voor volledige paper

KantorenloodsDe Amsterdamse Aanpak

Paul Oudeman

VOGON studiemiddag 16 september 2009

Taak Kantorenloods

transformatie van leegstaande kantoren van gemeentewege helpen versnellen

Aanleiding:leegstand circa 1.200.000 m2 40 % kansloos30 % twijfelachtig30 % kansrijk

Planaanbod – Amsterdam situatie 2006

in plannenin aanbouw, nog leeg

6,7 miljoen m² bestaande kantorenvoorraad

10,4 miljoen m² potentiële kantorenvoorraad

1,2 miljoen m² 5,4 miljoen m² 0,1 miljoen m² 3,7 miljoen m² in gebruik leegstand

Leegstand - Bedreigingen

Verloedering

Negatief imago

Onderbenutten schaarse ruimte

Leegstand - Kansen

Nieuwe functies gebouw/locatie

Kwaliteitsimpuls gebied

Nieuw perspectief gebied (voorstellen voor gebiedsgewijze aanpak)

Afstemming met nieuwe ontwikkelingen (bijv. creatieve bedrijvigheid)

Amsterdamse aanpak

Kantorenloods - leegstand

Platform Bedrijven en Kantoren (Plabeka) - schrappen / temporiseren planaanbod Regionaal: 3,5 miljoen m2

Amsterdam: 1,5 miljoen m2

Acquisitie

Functies die zich aandienen bij transformatie

Hotels (9.000 extra kamers voor 2015)

Wonen - met name studenten- en jongerenhuisvesting (20.000 woningen voor 2011 en 7.600 studenteneenheden, waarvan 1.000 in

leegstaande kantoren)

Creatieve bedrijvigheid/broedplaatsenHorecaMaatschappelijke organisatiesCulturele functiesOnderwijs

Activiteiten

Kantorenloods brengt aanbod van ruimte in beeld middels inventarisatie van leegstaande (kantoor) panden.

Jan Tooropstraat

Sloterkade 133

Van Leijenberghlaan 221

Prins Hendrikkade 108

Hirschgebouw / Leidseplein

Duintjerpand / Vijzelstraat

Volkskrantgebouw / Wibautstraat

GAK-gebouw

3 jaar kantorenloods

Haalbaarheid transformatie– Hoge balanswaarde– Bouwkundige belemmeringen– Juridisch– Locatie

3 jaar kantorenloods

Eigenaren:– 2006: Probleem?– 2009: Probleem!

Gemeente:– 2006: Pandniveau– 2009: Gebiedsniveau

3 jaar kantorenloods

Afname leegstand– 2006: 1,2 mln m² leeg (18%)– 2009: 1,1 mln m² leeg (15%)

Zuidoost: 22% leegstandSlotervaart: 20,5%Centrum: 15%Westpoort: 14%

Leegstand gaat weer oplopen door recessie en nieuwbouwBron: Kantorenmonitor b.v.

Van hoog- naar laagconjunctuur

Concurrentie groter– (Nog) minder kans op de grote vis

Beschikbaarheid kapitaal: – Financiers terughoudend– Hoger %– Beperkte leverage– oplopende aanvangsrendementen– Spreiding incentives– Lagere huren

(Forse) Afwaardering

Gebieds(her)ontwikkeling doe je samen

Niet andere kant opkijken: Probleem lost zich niet vanzelfop!Vanuit de gemeente Amsterdam bestaat de wil om met de markt iets te bereikenJuist nu instappen?

Gemeentelijke aanpak en afstemming

Regionaal: Platform Bedrijven Kantoren (PlaBeKa)Ontwikkelingsalliantie

– Accomodatieteam

OGA: Transformatieteam– Erfpacht- en grondprijsbeleid– Doel: Duidelijker proces

Projectbureau ZOL– Proeftuin Amstel III/Hogehilweggebied

Een loket: De kantorenloods

Vragen…

Bedankt voor uw aanwezigheid!

We zien u graag vrijdag 13 november terug op het VOGON Symposium:

Vastgoedbeleggingen na de crisiswaar liggen de kansen?

Uitnodiging volgt