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Stuttgarter Bevölkerungs- und Haushaltszahlen auch
zukünftig ansteigend
Positive sozio-ökonomische Rahmenbedingungen
führen zu hoher Wohnraumnachfrage in der
Landeshauptstadt
Angebot an Wohnraum bleibt hinter der Nachfrage
zurück
Begrenzte Anzahl an Wohngrundstücken sowie
politische Hindernisse erschweren
Projektentwicklungen
Folge: Deutlicher Nachfrageüberhang nach
Wohnraum bis 2030 absehbar
Investoreninteresse an Wohninvestments weiterhin
hoch
Mietpreisanstieg fällt weniger signifikant als bei
Kaufpreisen aus
Niedriges Zinsniveau führt zu weiterhin rückläufigen
Renditen
Wohninvestments weiter knapp und begehrt – Wohnungsmangel hält Preise hoch Achim Seeger Director | Residential
Alexander Rutsch Senior Consultant | Research
Bevölkerungsentwicklung Stuttgart (in 1.000 Einwohner)
Einwohner: n623.738
Haushalte: n320.641
Arbeitslosenquote: n5,3 %
Sozialversicherungspflichtig n395.585
Beschäftigte:
Kaufkraftkennziffer: n114,3
Kaufkraft pro Einwohner: n25.510 €
Spitzenrendite Wohnen: n3,7 %
Stuttgart in Zahlen (Stand: 31.12.2015) Fast Facts
Wohnungsneubauaktivität 2015 (nach Anzahl der Räume)
Quellen: Statistisches Amt Stuttgart
Neubauprojektentwicklung im Stadtgebiet von Stuttgart – LöwentorStudios (Fertigstellung Juli 2016)
Wohnlagen und Neubauprojekte (Eigentumswohnungen) im Stadtgebiet von Stuttgart (Mai 2016)
5 Marktbericht | 2015/2016 | Wohninvestment Stuttgart | Colliers International
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Ausblick:
Die Rahmenbedingungen für Investoren auf dem
Stuttgarter Wohninvestmentmarkt sind nach wie vor gut.
Insbesondere risikoaffine Anleger schätzen die hohe
Sicherheit des Marktes. Auch zukünftig ist eine positive
Bevölkerungsentwicklung zu erwarten, die viel Nachfrage
nach Wohnraum erwarten lässt. Darüber hinaus weist die
Landeshauptstadt in den kommenden Jahren einen
beachtlichen Wohnersatzbedarf auf. So sieht das
Statistische Landesamt im Wegfall älterer Bausubstanz
einen wesentlichen Grund für einen hohen Wohnbedarf
bis 2030. Als Folge stiegen die Miet- und Kaufpreise in
der baden-württembergischen Landeshauptstadt weiter
an und befanden sich im Jahr 2016 auf weiterhin hohem
Niveau. Durch Abriss und Neubau sowie durch die
Revitalisierung von Bestandsgebäuden bieten sich daher
Projektentwicklern attraktive Wertsteigerungen.
Auf der anderen Seite bildet das Angebot an attraktiven
Wohninvestments weiterhin den Flaschenhals. Auch
zukünftig ist zu erwarten, dass aufgrund der
topographischen Lage sowie politischer Hürden die
Neubauaktivität gering bleiben wird. Insbesondere
Ansätze des Stuttgarter Innenentwicklungsmodells (SIM),
die Mietpreisbremse sowie punktuell diskutierte
Umwandlungsverbote verhindern eine höhere Aktivität
durch Projektentwickler.
Marktbericht | 2015/2016 | Wohninvestment Stuttgart | Colliers International
Über alle Wohnlagen hinweg bleiben die Miet- und
Kaufpreise auf hohem Niveau
Zur Mitte des Jahres 2016 bestätigten sich die hohen
Miet- und Kaufpreise des Vorjahreszeitraums. So
konnten in hochpreisigen Objekten der Top-Wohnlagen –
je nach Ausstattungsniveau – ein Kaufpreis von bis zu
12.000 €/m² realisiert werden. Im hochpreisigsten Projekt,
dem Cloud No 7, wurden sogar bis zu 14.200 €/m²
verzeichnet. Das hohe Preisniveau spiegelt auch die
aktuelle Studie zu Neubau-ETW-Projekten der
BulwienGesa AG wider, die für alle Projekte zusammen
einen gewichteten durchschnittlichen Kaufpreis von 5.670
€/m² ausweist. Im Vergleich zum Vorjahr (5.350 €/m²)
bedeutet dies eine Zunahme von ca. 6 %. Auch im
Bereich der Ein- und Zweifamilienhäuser war ein
signifikanter Preisanstieg zu verzeichnen. Aufgrund der
überschaubaren Angebotslage konnten in der Top-
Wohnlage dabei nur wenige Transaktionen verzeichnet
werden. Obwohl die Wohnungsmieten nach wie vor
etwas hinter den Kaufpreisen zurückbleiben, liegt der
Mietzins im Alt- und Neubau auch bei mittlerer Wohnlage
kaum mehr unter 11,00 €/m². Insbesondere für Studenten
und kaufkraftschwächere Bevölkerungsgruppen wird die
Suche nach bezahlbarem Wohnraum damit zunehmend
zur Herausforderung.
fDER WOHNUNGSMARKT STUTTGART
f2015
TOP
Wohnlage
GUTE
Wohnlage
MITTLERE
Wohnlage
EINFACHE
Wohnlage
2.200
-
3.100
Kaufpreisspanne für
Eigentumswohnungen
in €/m²
Altbau
3.900
-
9.000
2.900
-
7.500
2.000
-
3.500
1.300
-
2.800
Kaufpreisspanne für
Einfamilienhäuser
in €
Neubau
6.000
-
12.000
4.000
-
9.000
2.900
-
4.500
350.000
-
450.000
500.000
-
650.000
Altbau
Neubau
1.700.000
-
3.900.000
2.000.000
-
4.000.000
1.000.000
-
1.900.000
1.000.000
-
2.200.000
550.000
-
800.000
600.000
-
850.000
8,50
-
11,00
Spanne der
Wohnungsmieten
in €/m²
Altbau
13,00
-
19,00
12,00
-
17,00
9,50
-
13,00
7,50
-
10,00
Neubau
15,00
-
22,00
13,00
-
19,00
11,00
-
14,50
7
in innerstädtischen Lagen, wodurch sich für den Mieter
kurze Wege zur Arbeit oder dem nächsten Nahversorger
ergeben. Viele Vermieter locken darüber hinaus mit
weiteren Service-Angeboten, die dem Mieter zusätzlichen
Komfort und Zeitersparnis versprechen.
Im Gegenzug können sich Vermieter über attraktive
Mieterträge freuen. So können im Stuttgarter
Spitzensegment in guter bis sehr guter Wohnlage für
möblierte kleinere Bestandswohnungen mit einer
Flächengröße von 20 bis 30 m² Mietpreise von über
25,00 €/m² registriert werden. Im Neubaubereich liegen
Angebote vereinzelt bei über 45,00 €/m². Für Investoren
bieten Mikroapartments somit großes Potenzial, da der
Mietertrag wesentlich höher ausfällt als bei
konventionellen Neubauwohnungen. Auch für private
Anleger bleiben Investitionssummen überschaubar und
rücken aufgrund der aktuellen Niedrigzinssituation immer
mehr in den Fokus.
Als Folge übertrifft die Nachfrage auf dem Stuttgarter
Wohninvestmentmarkt das limitierte Angebot deutlich.
Dass sich hieran auch in Zukunft wenig ändern wird,
macht ein Blick auf die Statistik deutlich. So zählte das
Statistisches Landesamt Baden-Württemberg zum Ende
des Jahres 2015 insgesamt 20.506 Ein-Zimmer-
Wohnungen in Stuttgart. Dies sind lediglich 6,6 % am
Gesamtbestand aller Wohnungen (308.376). Da die
Bautätigkeit bei weitem nicht mit der Nachfrage mithalten
kann, wird es für Investoren daher zunehmend
schwieriger, geeignete Objekte zu finden. Die Renditen
bewegen sich dabei laut einer Studie der Bulwiengesa
AG in einer Spanne zwischen 4 und 6,5 % und somit
über dem, was Kapitalanleger bei einer vergleichbaren
klassischen Mietwohnung (3 bis 5 %) erwarten können.
Auch wenn Mikroapartments aktuell noch als
Nischenprodukt gelten, ist zu erwarten, dass sie sich
zukünftig mit einer ansteigenden Anzahl von Anbietern
immer mehr als eigenständiges Immobiliensegment am
Wohnungsmarkt etablieren werden.
Marktbericht | 2015/2016 | Wohninvestment Stuttgart | Colliers International
Im Fokus: Mikroapartments als Antwort auf die Zunahme
kleinerer Haushaltsformen sowie auf ein wachsendes
Komfortbedürfnis
Mehr als 40 Prozent aller Haushalte in Deutschland sind
Single-Haushalte. Insgesamt rund 17 Millionen zählte das
das Statistische Landesamt zum Ende des Jahres 2015.
Insbesondere in Großstädten nimmt die Zahl der Ein-
Personen-Haushalte dabei kontinuierlich zu. So kommt
das Statistische Amt der Stadt Stuttgart zum Ende des
Jahres 2015 mit einer Anzahl von 164.964 bereits auf
mehr Ein-Personen-Haushalte als Zwei- und Mehr-
Personen-Haushalte (155.677). Eine Umkehr dieses
Trends ist dabei auf absehbare Zeit nicht zu erwarten.
Vielmehr entdecken immer mehr junge Menschen die
Stadt als Ausbildungs- und Studienort. So sind laut dem
Statistischen Amt der Stadt Stuttgart die Plätze an
Hochschulen und Akademien seit 2005 um circa 20.000
auf aktuell rund 61.000 erweitert worden. Die Folge ist ein
steigender Bedarf an kleinen, zentral gelegenen aber
bezahlbaren Wohnungen. Ähnliche Anforderungen
stellen junge, hochflexible Berufseinsteiger sowie
Fachkräfte, für die ein Wohnen auf Zeit bereits absehbar
ist. Auch Unternehmen suchen für ihre reisenden
Ingenieure und Manager vermehrt kleine, aber komplett
eingerichtete Einzimmerwohnungen als Alternative zum
Hotel. Unterstützt wird dieser Eindruck in Stuttgart durch
den hohen Pendlerüberschuss. So ermittelt das
Statistisches Landesamt Baden-Württemberg für das
Jahr 2015 einen Überschuss an Berufseinpendlern von
153.457.
Mikroapartments als hochwertig möblierte Wohneinheiten
in zentraler Lage mit 20-30 m² und guter
Verkehrsanbindung treffen daher auf ein stetig
wachsendes Angebot. Ihr Vorteil liegt insbesondere in
einer umfangreichen und im Neubau hochwertigen
Ausstattung, die neben der Einbauküche und einer
kompletten Möblierung auch kabelloses Internet
beinhaltet. Bevorzugt liegen diese Apartments
Mikroapartments der LöwentorStudios
Über Colliers International
Die Immobilienberater von Colliers International Deutschland sind an den Standorten in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München, Stuttgart und Wiesbaden vertreten. Das Dienstleistungsangebot umfasst die Vermietung und den Verkauf von Büro-, Gewerbe-, Hotel-, Industrie-, Logistik- und Einzelhandelsimmobilien, Fachmärkten, Wohnhäusern und Grundstücken, Immobilienbewertung, Consulting, Real Estate Management Services sowie die Unterstützung von Unternehmen bei deren betrieblichem Immobilienmanagement (Corporate Solutions). Weltweit ist die Colliers International Group Inc. (Nasdaq: CIGI) (TSX: CIG) mit mehr als 16.000 Experten und 554 Büros in 66 Ländern tätig.
