XIV International Economic History Congress

El pequeño y mediano empresariado inmobiliario en las ciudades argentinas:Organización y prácticas de negocios, 1870-1914.

Real State Entrepreneurship in Argentinian Cities: Organization andBusinesses Practices, 1870-1914.

Norma Silvana LanciottiUniversidad Nacional de Rosario -Consejo Nacional de Investigaciones

Científicas y Técnicas, Argentina.nlanciot@unr.edu.ar

Session 78: Systems of Small and Middle Size Enterprises in Latin America andSouthern Europe (XIX-XX Centuries)

Helsinki, Finland, August 2006

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El empresariado inmobiliario ha recibido una atención secundaria en lahistoriografía económica y particularmente, en la historia de empresas. En elcaso argentino, al escaso interés despertado por el tema contribuyó elpredominio de una imagen del empresariado inmobiliario identificado con elterrateniente pampeano, cuya lógica orientada a disminuir el riesgo y maximizarel beneficio sustentaba la preferencia por el desarrollo de inversiones a cortoplazo y de limitado capital fijo. Sobre la base de una valoración negativa de losoperadores del sector, los empresarios inmobiliarios fueron asimilados ainversores ocasionales provenientes del sector rural y/o comercial, queobtenían ganancias extraordinarias a través de la compraventa especulativa detierras y el arrendamiento de habitaciones en inquilinatos.

En razón de los escasos estudios específicos sobre el sector inmobiliario,especialmente en los ámbitos urbanos, nuestro trabajo se propone el ingreso aluniverso de los inversores, constructores y empresas inmobiliarias queoperaron en las ciudades argentinas durante la expansión económica iniciadaen los años setenta hasta la primer guerra mundial.1 Se analizan entonces lasprácticas de negocios y las estrategias del pequeño y mediano empresariadoinmobiliario durante la expansión de las ciudades portuarias argentinas entrefinales del siglo diecinueve y la primer guerra mundial. En principio, el examende los orígenes del empresariado del sector, evaluando los recursos iniciales yel tipo de actividad desarrollada en relación con la conformación de losmercados urbanos y la evolución económica argentina, nos permite comprobarque la mayoría de los titulares de las empresas que se especializaron en elsector inmobiliario provenía del comercio, contrariamente a lo señalado por lavisión clásica que asimilaba los inversores inmobiliarios al sector de grandespropietarios terratenientes.

Se establecen luego, las pautas de inversión y las prácticas de negociosadoptadas por los constructores y las empresas inmobiliarias en relación conlas fluctuaciones económicas entre 1870 y 1914. Se describe el rol de losnotarios en la transmisión de información especializada sobre precios delmercado, ventas y recursos financieros y su desplazamiento posterior de losmecanismos de organización basados en la confianza personal en nuevasformas basadas en la confianza reflexiva al comienzo del siglo veinte. A partirde las estrategias comerciales y financieras desarrolladas por empresasfamiliares cuyo desempeño económico resultó satisfactorio, se destacan las

1 Para la primer parte del período considerado, se encuentra la tesis de María Cristina Boixadóssobre la ciudad de Córdoba: BOIXADÓS M. C. (2000), Las tramas de una ciudad, Cordobaentre 1870 y 1895. Elite urbanizadora, infraestructura, poblamiento, Córdoba, Ferreyra Editor.Para la ciudad de Mar del Plata, véase BARTOLUCCI Mónica (2001), “De artesanos aempresarios. La formación del pequeño empresariado de la construcción en Mar del Plata,1900-1935”, en Estudios Sociales, año XI, nº 20, Santa Fe, UNL, Primer semestre 2001, pp.183-197 y BARTOLUCCI M. (2002), “Comprar, vender, especular, ascender: el consumo de lapropiedad urbana en la vida de los inmigrantes (Mar del Plata en 1910)”, en PASTORIZA E.(ed.), Las puertas al mar. Consumo, ocio y política en Mar del Plata, Montevideo y Viña delMar, Buenos Aires, Biblos, pp. 51-68. Un panorama de las tendencias recientes en lahistoriografía de empresas, en AMATORI Franco, JONES Geoffrey (eds.), Business Historyaround the World, CUP, September 2003. Para América Latina, véase el artículo de María InésBarbero, “Business History in Latin America. Issues and Debates”, incluido en la referida obraeditada por Amatori y Jones.

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modalidades de acceso a la información sobre las condiciones de los mercadosurbanos, los mecanismos de financiamiento de la actividad y el desarrollo decapacidades directivas específicas asociadas al ejercicio de la actividad comofactores claves en la evaluación de las trayectorias de las empresas. 2

1) De rentistas a empresarios, 1870-1914

El perfil de los inversores y agentes inmobiliarios se transformónotoriamente entre 1870 y la primer guerra mundial. Dicha transformaciónestuvo vinculada a los cambios económicos y demográficos experimentadospor las ciudades portuarias argentinas como consecuencia del incremento de laproducción y exportación de bienes primarios y el aumento de la inmigracióneuropea que determinó la elevada proporción de población extranjera (entre el40 y 50%) en las ciudades de Buenos Aires, Rosario y Mar del Plata en 1914. 3

La acelerada expansión urbana se inició en la década de 1880,promoviendo el desarrollo de un activo mercado de tierras en función delaumento de la oferta de tierras por la subdivisión de solares urbanos, la ventade tierras fiscales y la instalación de las redes de transporte y servicios deinfraestructura, que extendieron los límites del espacio urbano desde las áreascentrales a la periferia. El rápido aumento de la oferta no determinó una baja enlos precios de la tierra. Por el contrario, la extensión de las zonas urbanizablesimpulsada por la instalación de obras de infraestructura produjo el efectoinverso: los precios de las propiedades aumentaron en la medida en que lainversión pública y privada cualificaba como espacio edificable, las áreasrurales.4 El efecto se multiplicó como consecuencia de la inelasticidad de lademanda de tierras durante los años del boom inmobiliario (1886/1889),cuando el incremento de la oferta de crédito y la difusión de operaciones contítulos hipotecarios se dirigió a financiar especialmente la compraventa deterrenos con precios en alza, elevando aún más los precios medios.5

2 Esta ponencia está basada en la información sistematizada sobre un conjunto de empresas yempresarios inmobiliarios de la ciudad de Rosario (Argentina) en el marco de una investigaciónque culminó en mi tesis doctoral titulada “Mercado Inmobiliario en Rosario (1885-1914).Racionalidad Empresarial y Configuración del Espacio.”, Universidad Nacional de Rosario,Argentina, setiembre de 2004. Los datos provienen de fuentes primarias de distinto tipo,especialmente registros notariales, archivos familiares de empresas y publicacionescomerciales editadas en las ciudades de Buenos Aires y Rosario.

3 Entre 1869 y 1914, la población urbana aumentó del 28,6% al 52,7% del total de población delpaís. REPUBLICA ARGENTINA, Segundo Censo Nacional de la República Argentina,levantado el 10 de mayo de 1895, bajo la dirección de D.G. de la Fuente, Buenos Aires,Imprenta de Juan Alsina, 1897.

4 Este fenómeno se produce durante las fases expansivas de las ciudades, y ha sidoparticularmente observado en las ciudades americanas y alemanas a finales del siglo XIX. Cfr.TOPALOV Christian (1984), Le profit, la rente et la ville. Eléments de théorie Economica, Paris,Éd. de l’ÉHÉSS. pp. 10-11.

5 La inelasticidad de la demanda puede explicarse por la expansión de la oferta monetariaimpulsada por el aumento de la emisión y la sanción de la Ley de Bancos Garantidos en 1887,

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Sólo en la fase inicial del proceso de expansión urbana (1870-1883), laparticipación de las elites terratenientes fue predominante.6 En los añossiguientes, la inversión financiera con riesgo inmobiliario fue alentada por laexpansión sostenida del mercado de tierras y del crédito hipotecario. En esacoyuntura, ingresaron al negocio inmobiliario numerosos agentes e inversores,cuya actividad principal era el comercio, la producción agropecuaria omanufacturera y el ejercicio de profesiones liberales (particularmente aquellasvinculadas con la transacción de tierras).7 La multiplicidad de grandes ypequeños inversores que participaron entonces fue indudablementeconsecuencia de la alta rentabilidad de las operaciones de compraventaproducidas por el espectacular alza de precios de la tierra urbana entre 1886 y1889. No obstante, el brusco descenso de los precios en 1890, provocó lacaída de muchos de los inversores y agentes que habían obtenido gananciasextraordinarias en los años precedentes.8

La coyuntura previa a la crisis favoreció entonces la obtención debeneficios considerables para quienes compraron y vendieron terrenosoportunamente, i.e.: antes de 1890. La rentabilidad variaba significativamenteen función del momento de la compra de la propiedad y del grado deintermediación del agente. Las operaciones sobre terrenos de uso intensivosituados en las áreas centrales 1882 y 1889 producían una rentabilidad anualpromedio del 60% para intermediarios de primer grado y del 20% paraintermediarios de segundo grado. Las compraventas de solares extensos deuso extensivo en las áreas ferro-portuarias en expansión generaron beneficios

medidas que favorecieron la compraventa de propiedades mediante préstamos hipotecarios abajas tasas de interés.

6 Sobre la proporción de inversiones inmobiliarias urbanas que conformaban el patrimonio delos terratenientes pampeanos a mediados del siglo XIX, ver GARAVAGLIA J.C. (1999),"Patrones de inversión y 'elite económica dominante': los empresarios rurales en la pampabonaerense a mediados del siglo XIX”, en GELMAN J., GARAVAGLIA J. C. y ZEBERIO B.,Expansión capitalista y transformaciones regionales. Relaciones sociales y empresas agrariasen la Argentina del siglo XIX, Buenos Aires, La Colmena-IEHS, pp. 121-143.

7 En el caso de la ciudad de Rosario, el 90% del total de operadores dedicados a lacompraventa de tierras, realizaba además otras actividades entre 1880 y 1895; más del 50%en el comercio y la industria, y un 23% en la actividad rural con un 23%. La participación deterratenientes y empresarios agropecuarios disminuyó al 16% del total entre 1896 y 1914.LANCIOTTI N. (2003), “Las empresas inmobiliarias en la expansión inicial de las ciudadesportuarias argentinas. Organización, prácticas y estrategias, Rosario, 1880-1914”, AnuarioIEHS, nº 18, IEHS-UNCPBA, Tandil, Argentina, p. 351. Sobre las compañías de tierras en laprovincia de Buenos Aires, véase HARISPURU Adela (1982), “Las inversiones en Tierras en laProvincia de Buenos Aires (1880-1930). Sociedades de Capital y Sociedades Anónimas.”,Informe parcial de Beca de Perfeccionamiento, CONICET, Argentina (mimeo).

8 Según el momento en el cual se efectuaran la compra y la venta del bien, los agentesobtuvieron ganancias extraordinarias o cuantiosas pérdidas, llegando en varios casos a laquiebra. Quienes continuaron comprando terrenos hasta el final del boom inmobiliario,terminaron liquidándolos para cancelar las deudas hipotecarias contraídas.

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ostensiblemente superiores: 800% de rentabilidad anual para los intermediariosde primer grado y 170 % para intermediarios de segundo grado. 9

La crisis de 1890 provocó una profunda reorganización del sector que seextendería por más de una década. En principio, alteró el comportamiento de lademanda de tierras, que se volvió elástica, acentuando la caída de los precios,y frenó la expansión de la oferta de propiedades, haciendo caer la rentabilidada niveles del 27% en el área central y del 40 % en los barrios próximos. La bajade los precios y de los salarios (por la devaluación de la moneda nacional), lasrestricciones financieras y el aumento de la iliquidez promovieron undesplazamiento de la inversión financiera con riesgo inmobiliario hacia laproducción de viviendas de alquiler.10 El ritmo de edificación no descendiódurante la década del noventa a causa de la sostenida demanda habitacional,la inflexibilidad del crédito y la relativa estabilidad del precio del alquiler en esosaños.

La crisis introdujo cambios en el perfil de los inversores, dando origen ala profesionalización del empresariado del sector en los años siguientes. Unode los factores que contribuyeron a dicho cambio fue el ingreso al mercado detierras urbanas de los bancos, las compañías hipotecarias y las compañías detierras que no habían desarrollado importantes inversiones en este sectordurante los años ochenta. Hasta entonces, el negocio más rentable para estascompañías había sido la emisión de cédulas y el otorgamiento de créditoshipotecarios a los inversores y agentes. Desde mediados de los noventa, laproporción de las sociedades financieras e hipotecarias que comercializaban

9 Para el cálculo de la rentabilidad por operación se computó como inversión inicial el montopagado por la compra del solar en pesos convertibles a oro sellado más los impuestos porcontribución directa. La diferencia entre el precio de venta del terreno y la inversión inicialsumada a los gastos de intermediación (honorarios y sellados por escrituración, comisión delagente) representa la ganancia neta. El prorrateo anual de esta ganancia según el lapso quemediaba entre la compra y la venta del bien proporciona la rentabilidad anual. La fuente deinformación para este cálculo fue una muestra de aproximadamente 1500 transacciones deterrenos urbanos en la ciudad de Rosario registradas en las escrituras de compraventa duranteel período en estudio. En las operaciones financiadas, se imputaron los costos financierosproporcionales por operación. En los loteos, se descontó un 7% sobre el precio de compra,porcentaje fijado como superficie libre destinada a calles por la reglamentación municipal.Sobre el método para el cálculo de la rentabilidad véase, SWIERENGA Robert P. (1966), “LandSpeculator 'Profits' Reconsidered: Central Iowa as a Test Case”, Journal of Economic History,March 1966, 26: 1, pp. 1-28. Agradezco las sugerencias de Eduardo Míguez y Andrés Regalskyrespecto a esta cuestión.

10 En contraposición con quienes circunscriben la influencia de los efectos demográficos a losciclos largos de la construcción, Michel Lescure establece que los factores demográficosincidieron en sus ciclos cortos. Según nuestro análisis, el crecimiento demográfico incidió en losciclos cortos, operando como base para la creación de una demanda inmobiliaria, pero estaincidencia no puede ser evaluada sino en relación con otros factores como el costo del crédito.Por otra parte, las diferentes tendencias demográficas en París (estudiadas por Lescure) encomparación con las ciudades argentinas durante el período 1880-1920, dieron origen asituaciones contrastantes en los respectivos mercados inmobiliarios; i.e.: una oferta insuficienteen las ciudades argentinas y un exceso de oferta en la capital francesa. Véase LESCUREMichel (1980), Les Sociétés Inmobilières en France au XIXe. Siècle. Contribution a l'histoire dela mise en valeur du sol urbain en economie capitaliste, Paris, Publications de la Sorbonne.Série Étude nº/15, especialmente, la Introducción y el capítulo II.

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tierras urbanas se duplicó, llegando a representar el 10% del total deoperadores en la primer década del novecientos. La inflexión en los patronesde inversión de estas compañías fue el resultado de la reactivación delmercado inmobiliario y de la oportunidad de obtener importantes beneficios porla venta de tierras recibidas como parte de pago por la ejecución hipotecaria delos deudores arruinados.

La experiencia de la crisis afectó visiblemente las decisiones deinversión. La disminución de la rentabilidad en los años noventa desalentó lainversión inmobiliaria en tierras entre los operadores ocasionales muydiversificados. Luego de trasponer la crisis, comerciantes y empresariosencontraron destinos más rentables y mejores oportunidades de inversión en elarrendamiento de parcelas rurales, la producción agrícola y ganadera, ytambién en la industria. La caída de los precios de la tierra operó en sentidocontrario para aquellos que mantuvieron una inserción significativa en el sector,que oportunamente adquirieron propiedades subvaluadas. Dichas alternativasestructuraron divergentes trayectorias. Mientras algunos operadoresdisminuyeron su participación en el sector inmobiliario o incluso se retiraron,otros consolidaron su inserción en él. En cada caso, las decisiones de losagentes y empresas dependieron de la composición y magnitud de suscapitales y de los recursos sociales disponibles, pero también de la elaboraciónde una percepción crítica sobre los destinos de inversión en relación con ladisfunción del mercado de tierras en la etapa anterior y de las condiciones deriesgo e incertidumbre evidenciadas por la crisis.

Alrededor de 1904, se inició una nueva fase ascendente representadapor el incremento de las operaciones y de los precios. La demanda se mantuvoelástica debido al ingreso al mercado de las tierras de los barrios periféricos yla flexibilización del crédito inmobiliario que impulsó el incremento de lacompra de propiedades de bajos precios por parte de sectores de ingresosestables que adquirieron lotes de terrenos para construir la vivienda propia. Enesta fase, las ganancias netas anuales de las empresas y empresarios depequeña y mediana dimensión representaron entre el 30 y el 45% sobreinversión inicial, pero la rentabilidad de los grandes operadores y empresasurbanizadoras aumentó aún más: las operaciones en las áreas suburbanasferroportuarias controladas por oligopolios de propietarios y compañíasinmobiliarias produjeron entonces ganancias netas anuales entre 200 y 500%sobre inversión inicial.

A la par de la extensión del tranvía eléctrico, entre 1904 y 1909, loselevados márgenes de rentabilidad atrajeron la creación de numerosascompañías de tierras, cuyos directores eran grandes propietarios rurales quebuscaban extender sus operaciones a las ciudades y comerciantes dedicados ala importación. Según sus estatutos, estas compañías podían desarrollaractividades equivalentes a las numerosas sociedades constructoras tambiéncreadas en esos años; desde la fabricación de materiales de construcción, lacompraventa y el arrendamiento de inmuebles, la edificación de casas yedificios, hasta la administración de propiedades de terceros y la emisión debonos hipotecarios. Hacia 1911, la rentabilidad comenzó a descendernuevamente: del 100% al 70% en 1913 para grandes operadores y compañías

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urbanizadores, y entre el 10 y el 15% para los pequeños empresarios yempresas.11

Como consecuencia de la reorganización del sector en la primer décadadel siglo veinte, se consolidaron claramente dos tipos de empresas. En primerlugar, las sociedades anónimas inmobiliarias integradas por los grandesinversores provenientes del comercio, la producción agropecuaria y la industria,que controlaron el negocio del loteo suburbano. En segundo lugar un conjuntode empresas familiares y amicales de pequeña y mediana dimensiónorientadas a la compraventa, arrendamiento y administración de propiedades oa la construcción de viviendas con destino a la venta o arrendamiento. Sobreestas empresas, nos detendremos en las próximas líneas.

2) El empresariado inmobiliario:

a) Los empresarios constructores.

Hacia finales de la década del ochenta, se elaboraron los primerosReglamentos de Edificación en las ciudades de Buenos Aires y Rosario. Lanormativa fijaba principios básicos de zonificación urbana a la par queprocuraba delimitar el universo de constructores que entonces participaba delnegocio inmobiliario caracterizado por un alto grado de informalidad. Losreglamentos de edificación establecían la matriculación de los arquitectos,ingenieros y maestros de obras en los respectivos registros municipales. A losprofesionales se les exigía el título; mientras que los constructores de oficiodebían ser presentados por profesionales ya matriculados, o en su defecto,presentar “una relación de las obras ejecutadas en la ciudad.”12

11 La rentabilidad variaba en función del momento de compra de los terrenos: a fechas mástempranas, mayor rentabilidad. Entre las compañías creadas en esos años: La Bola de Nieve,Buenos Aires Building Society, La Propiedad, La Habitación, Fomento Urbano (luegocontinuada por Fomento Urbano y Rural), Banco Inmobiliario Argentino, Sociedad Argentina deEdificación, Sociedad Hipotecaria del Río de la Plata, La Económica, La Edificadora, TheArgentine Northern Land Company, Sociedad de Construcciones y Obras Públicas del Río de laPlata, La Inmobiliaria. Cfr. Monitor de Sociedades Anónimas, nº 16, Buenos Aires, febrero1907, p. 135; MSA, año 1909, tomo VII p. 89-92, 137, 145, 192, 199, 248; MSA, año 1909,tomo VIII, p. 69. En Rosario, las sociedades anónimas El Arroyito, El Saladillo y La InmobiliariaRosarina. Las utilidades anuales de estas compañías según balance oscilaban entre el 15% yel 42% sobre capital realizado, pero estos porcentajes no incluyen la valorización de sus bienesinmuebles durante el período que también deben contemplarse como beneficio. Sobre estacuestión, ver MIGUEZ Eduardo (1985), Las tierras de los ingleses en Argentina, Ed. Belgrano,Buenos Aires, p. 18 y ss.

12 Para Buenos Aires, véase TELLA Guillermo (1994), Política municipal y espacio urbano(Buenos Aires 1880-1910), Buenos Aires, CEAL y TELLA G. (2000), “La zonificación urbana ensu primer escenario. Aportes para una estructura disciplinar. Buenos Aires, Argentina.1887/1944.”, en Web Architecture Magazine, Issue 03. [online], Diciembre 2000. Disponible enla World Wide Web: http://www.arch-mag.com/. Para Rosario, “Reglamento sobre Edificación”,en MUNICIPALIDAD DE ROSARIO, Digesto Municipal. Ordenanzas, acuerdos, Reglamentos,Contratos, etc. años 1890/1891, Rosario, 1892, p. 163.

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Se pretendía así fijar pautas de edificación urbana e instrumentar elcontrol sobre los constructores, un sector entonces muy heterogéneo ydiversificado compuesto por profesionales, contratistas y trabajadoresindependientes que se había expandido notablemente durante los añosochenta. El reglamento apuntaba a formalizar la actividad desarrollada por losconstructores de oficio, puesto que el número de profesionales con título eramanifiestamente limitado.13

El grupo al cual se orientaba la reglamentación estaba integrado pormaestros de obra y albañiles, en su mayoría de origen italiano, predominiooriginado en la incidencia de las redes migratorias sobre el mercado de trabajodel sector. Los albañiles y maestros de obra, arribados a la Argentina entrefinales de los setenta y principios de los ochenta, que conformarían el pequeñoempresariado de la construcción iniciaron sus trayectos profesionales a partirde la realización de trabajos para terceros, generalmente comerciantes,artesanos o constructores arribados años antes. Frente al rápido incremento dela demanda de alojamiento en la década del ochenta, la construcción decuartos y viviendas generó inéditas oportunidades de inversión para aquellosinmigrantes ya integrados a las sociedades urbanas cuya actividad les habíapermitido acumular un moderado capital. La adquisición de terrenos urbanos abajos precios bajos se complementaría entonces con la construcción depropiedades para la venta o arrendamiento.

El recurso principal de los albañiles y carpinteros contratados por estospequeños capitalistas fue su calificación en oficios relacionados al arte de laconstrucción vinculada al desarrollo de una prolongada tradición artesanal enlas regiones de origen. Otro recurso significativo fue el acceso a mano de obrafamiliar que podía ser fácilmente entrenada en el oficio. El desarrollo de laconstrucción pronto exigiría la contratación de trabajadores adicionales,inmigrantes jóvenes y solteros, aunque también los había casados, muchos deellos con experiencia limitada en oficios asociados a la construcción. Losmecanismos de reclutamiento de estos trabajadores que se declarabanalbañiles, carpinteros, herreros, pintores, yeseros y marmoleros se articulabanen relaciones personales canalizadas a través de las cadenas migratorias. Lospatrones y contratistas convocaban a trabajadores pertenecientes a una mismacomuna o región de origen, que a su arribo arrendaban un cuarto en la vivienda

13 En 1882, se registraban sólo 20 albañiles en Rosario. Cinco años más tarde, el censoprovincial contaba 1200 albañiles, 11 arquitectos y poco más de cincuenta ingenieros en laciudad. En 1910, los trabajadores de la construcción se habían prácticamente duplicado,registrándose 2134 albañiles, 2695 carpinteros y 1018 herreros y 1540 pintores, marmoleros yafines. Cfr. GOBIERNO DE SANTA FE, Primer Censo General de la Provincia de Santa Fe,verificado bajo la administración del doctor don José Gálvez, el 6, 7 y 8 de junio de 1887,Buenos Aires, 1888; CARRASCO Gabriel (1886), Descripción Geográfica y Estadística de laProvincia de Santa Fe, Rosario; MUNICIPALIDAD DE ROSARIO, Tercer Censo Municipal delRosario de Santa Fe, levantado el 26 de abril de 1910 bajo la dirección del secretario deintendencia doctor Juan Alvarez en la Intendencia del doctor Isidro Quiroga, Rosario, Talleresde la República, 1910. Francisco Liernur ha señalado la improcedencia de diferenciar entrearquitectos e ingenieros en el campo de acción móvil e improvisado característico del período1880-1920, donde también confluían albañiles y constructores con y sin formación previa. Cfr.LIERNUR F. (1986) “El discreto encanto de nuestra arquitectura, 1930-1960”, Summa, nº 223,Buenos Aires, marzo 1986.

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del patrón o una vivienda próxima. La difusión de esta modalidad promovió laformación de pequeñas concentraciones residenciales de los trabajadores de laconstrucción en una manzana o en varias manzanas dentro de una secciónurbana.14

Los vínculos profesionales, con frecuencia tributarios de lazos parentaleso amicales previos se consolidaban a través de vínculos de corresidencialidadentre patrones y empleados. La difusión de los hogares complejos entrequienes realizaban esta actividad representaba ventajas para los patrones ycontratistas en la medida en que les permitía compartir los costos de alquilerdel negocio o vivienda en las fases iniciales de su inserción en las sociedadesde arribo a la par que controlar a sus trabajadores durante las jornadas nolaborables. Desde la perspectiva de los trabajadores, la corresidencia facilitabala instalación y el desarrollo de la primera experiencia laboral a la par que elacceso a información sobre las oportunidades de empleo que les permitiría,llegado el caso, establecerse en forma independiente.

La incidencia de las relaciones profesionales sobre la estructura de loshogares urbanos en una sociedad con alto componente migratorio determinóuna fuerte imbricación entre los espacios doméstico y profesional en lasciudades portuarias argentinas en las últimas décadas del siglo diecinueve.Esta modalidad facilitaba la instalación de los recién arribados que accedían alos recursos (tanto materiales como inmateriales) proporcionados por la redmigratoria. Al mismo tiempo, contribuía al éxito económico de los patrones quecontrataban a personas de su confianza, los cuales contribuían con los gastosde alquiler cuando aquellos no fueran propietarios de la vivienda y taller donderesidían.

Las características de este pequeño y mediano empresariadoinmobiliario fueron comunes en las ciudades de Buenos Aires, Rosario y Mardel Plata, a saber: la composición mayoritaria de italianos en el sector; elpredominio de las regiones septentrionales (Liguria, Lombardía y Piemonte)como lugar de procedencia de los patrones, que contrataban a migrantesprovenientes del centro y del sur de Italia (Las Marcas y Sicilia). Una vez queingresaban a la actividad como peones, los nuevos migrantes reproducían elciclo: aprendían el oficio, ascendiendo a oficial albañil, y luego de unos años,comenzaban a trabajar por cuenta propia.15

14 Sobre el acceso al empleo y la migración en cadena, ver GRIECO Margaret (1987), Keepingit in the family: Social Networks and Employment Chance, Londres, Tavistock Publications.Sobre el rol del parentesco en la inserción de los trabajadores en las comunidades industrialesde entresiglos, véase HAREVEN Tamara (1982) Family Time and Industrial Time: Therelationship between the family and work in New England Industrial community; New York,CUP. Sobre la incidencia de los lazos débiles en las oportunidades de empleo,GRANOVETTER Mark (1973), “The strenght of weak ties”, American Journal of Sociology, vol78, nº 6, pp. 1360-1380.

15 Para Buenos Aires, véase LIERNUR P. (1986) y DEVOTO F. (1989), “Los orígenes de unbarrio italiano en Buenos Aires a mediados del siglo XIX, Boletín del Instituto de HistoriaAmericana y Argentina “Dr. E. Ravignani”, Tercera serie, nº 1, pp. 93-114; para Rosario,LANCIOTTI N. (2004) “Mercado Inmobiliario en Rosario (1885-1914)…, op. cit., p. 359-370;para Mar del Plata, véase BARTOLUCCI M. (2001) y (2002).

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En principio, estos constructores independientes se encargaron de laedificación de departamentos, viviendas y locales para sectores de ingresosmedios (comerciantes, talleristas, empleados). No obstante, la expansión delmercado promovió la búsqueda de socios que aportaran capital a losemprendimientos iniciales, de modo que muchos de ellos se asociaron entre sí,pero también se asociaron con arquitectos e ingenieros matriculados, cuyosvínculos con los miembros de las elites urbanas, posibilitaban el acceso a larealización de obras mayores. Formaron así, empresas constructorasespecializadas en la edificación de residencias para sectores de altos ingresos,oficinas y depósitos, además de las viviendas colectivas de alquiler. En todoslos casos conformaron un tipo de empresariado cualitativamente diferente (encuanto a su organización y capital de inversión) al integrado por las empresascontratistas de obras y edificios públicos o por las constructoras especializadasen depósitos comerciales e instalaciones industriales para grandes empresas.16

El negocio de la construcción generaba menor rentabilidad que laobtenida por la compraventa de terrenos en las fases de auge del mercado, demodo que la acumulación de capital fue un proceso más lento y menos visibleque en el observado para los agentes dedicados exclusivamente a lacompraventa de tierras y al loteo y urbanización de los barrios. Si bien losconstructores participaban en la compraventa de terrenos, no era ésta suactividad principal, de modo que sus beneficios comprendían parcialmente lacaptación de rentas de los terrenos urbanos.17

El sector de la construcción mantenía un alto nivel de informalidad tantoen las formas de organización empresarial como en la contratación de mano deobra. Esta informalidad determinaba que el crecimiento del sector no se vieracerteramente reflejado en las estadísticas y censos del período. Quienesrevistaban como empresarios constructores no estaban incluidos en el total deempresas constructoras cuyos datos registraban los censos; y a la vez lacantidad de empleados de estas empresas era notoriamente inferior al númerode trabajadores de la construcción identificados en dichos censos. 18

16 Las sociedades anónimas del rubro registraban capitales de $200.000 oro sellado promedioen el novecientos. Algunas de las constructoras que se especializaron en el segmento de lademanda comercial e industrial, como por ejemplo, Máspoli y Cía. o Candia y Cía. en Rosario,eran empresas amicales y familiares que en diferentes coyunturas crecieron hasta alcanzarequivalentes niveles de capital. En Buenos Aires, este tipo de itinerario fue más bienexcepcional, por cuanto los contratos con el Estado nacional requerían socios ya integrados enla elite capitalina, como se observa en los casos de La América, La Constructora Nacional,Banco Universal y Fomento Tierra y Construcciones, Compañía Argentina de Pavimentación yConstrucción, Compañía Nacional de Construcciones. Cfr. Monitor de Sociedades Anónimas.año 1909, tomo VII p. 133, 176 y ss. 180, 241-243, 262, MSA, año 1909, tomo VIII, p. 69.Sobre Máspoli y Cía, ver LANCIOTTI N. (2003)

17 Esto se observa al comparar los nombres de los constructores que aparecían en “Las ArtesEdilicias”, (publicación oficial de la Sociedad de Ingenieros, Arquitectos y Constructores deObras de Rosario) con los nombres de quienes intervenían en la compraventa de tierras.Agradezco a la Lic. Vanesa Dell’Aquila por haberme facilitado su base de datos sobre losconstructores que operaron en la ciudad durante el período 1908-1910 y 1927-1930.

18 Según datos del Censo Nacional de 1895, la ciudad de Mar del Plata registraba 123albañiles. Rosario una ciudad poblada por más de 112000 habitantes contaba solamente con 8

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Los constructores realizaban trabajos a cuenta y orden de lospropietarios de los terrenos o de los rentistas que requerían sus servicios. Enprincipio, los acuerdos entre propietarios y constructores se documentaban enun pliego de condiciones donde constaban las condiciones de edificación, losmateriales a emplear y el presupuesto pautado. No obstante, este documentocomenzó a tener validez oficial con posterioridad a la aplicación de losreglamentos de edificación que exigían la presentación del plan de obras. Porotra parte, en el pliego no se establecían los aspectos de la negociaciónrelacionados con los plazos de realización y de pago de las obras, los cualesgeneraban la mayor parte de los conflictos entre propietario y constructor.

Los problemas ligados al cumplimiento de los acuerdos se agudizabandurante las coyunturas de crisis económica, sobre todo debido a que el alza delos precios de los materiales de construcción afectaba la continuación de lasobras según lo presupuestado. Entonces, tanto el contratista como elpropietario intentaban transferirse entre sí la diferencia de costos entre losprecios pautados y los precios corrientes. A partir del novecientos, losacuerdos tendieron a formalizarse mediante contratos de edificaciónregistrados ante escribano público, en los que se especificaba el plazo deentrega y las condiciones de pago.19

En este sector, las inexistencia de barreras de entrada y por lo tanto, elalto ritmo de entrada y de salida de los agentes, las bajas tasas de rentabilidady un limitado progreso técnico, alentaron la concurrencia de numerososinversores y pequeños empresarios, que lograron cierta inserción económica ymovilidad social, complementando la compraventa de terrenos con laconstrucción de viviendas.20 Un itinerario representativo de este tipo de

estudios de constructores en 1900 y en 1910, se registraban 15 empresas constructoras y 2134albañiles. Según el Censo nacional de 1914, las empresas constructoras de la provincia deSanta Fe ocupaban a 956 empleados, 636 de los cuales eran extranjeros y a nivel nacional, seidentificaron 197 empresas de construcción con 7664 trabajadores ocupados. Las cifrasprovinciales correspondientes a empresas y empleados de la construcción son sensiblementeinferiores a las registradas por el Censo Municipal de Rosario (pcia. de Santa Fe) de 1910. Cfr.MUNICIPALIDAD DE ROSARIO, Tercer Censo Municipal del Rosario de Santa Fe, Rosario,1910; Cfr. REPUBLICA ARGENTINA, Tercer Censo Nacional de Población, levantado el 1º dejunio de 1914, Talleres Rosso, Buenos Aires, 1917. Tomo X – Valores mobiliarios y estadísticasdiversas; Tomo VII -Censo de Industrias, p. 33. BARTOLUCCI Mónica (2001) y (2002). Porcierto, el predominio de prácticas informales dificulta el análisis de la evolución económica deestas empresas dada la ausencia de fuentes primarias adecuadas.

19 Ejemplos de esta operatoria: Celedonio Rojas contra Francisco Vacarezza, A.M.H.P.,Expedientes judiciales, Juzgado Civil y Comercial de la Segunda Circunscripción, año 1890,Expediente 1035, Celedonio Rojas contra Francisco Vacarezza, Asunto: Cumplimiento deContrato. Contrato entre Tránsito Puig de Ricardone y Santiago Massari, A.P.N.S.F., ProtocoloEscribano Isaías Olivera, año 1903, escritura nº 309, 16 de octubre de 1903.

20 De un total de 560 Permisos de edificación presentados en el Departamento de ObrasPúblicas de la Municipalidad de Rosario entre 1927 y 1930, se identificó la dirección de obra en253 casos. Sobre la base de la población identificada, se establece que el 8 % de las obrasfueron realizadas por empresas constructoras, el 20 % por arquitectos, un 12% por ingenieros,y el 60% de las obras fue realizada por maestros de obras y constructores. (Permisos deEdificación, O.P. Municipalidad de Rosario, 1927-1930, datos registrados por VanesaDell’Aquilla.)

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empresarios fue el de Torcuato Nale, segundo hijo de un matrimonio italianocompuesto por Mariano y Luisa Nale, que se afincó en Rosario con sus cincohijos (el mayor de los cuales tenía 18 años) a principios de la década delochenta. El padre de Torcuato ejercía la construcción por cuenta propia,contando con la asistencia de sus tres hijos mayores. La familia Nale arrendabauna casa de material a cinco cuadras de la plaza central, en una manzanahabitada por numerosos albañiles italianos. A principios de los años noventa,cuando los precios de las tierras estaban deprimidos, Torcuato compró yvendió algunos pequeños lotes de terreno en la zona sur de la ciudad. En 1895,ya aparecía como constructor independiente en la guía comercial de la ciudad.Doce años más tarde, Nale era miembro de la Sociedad de Ingenieros,Arquitectos, y Constructores de obras y anexos, junto a constructores de similarposición, pero también junto a los arquitectos e ingenieros titulares de lasprincipales empresas constructoras de la ciudad.21

La convergencia entre constructores y profesionales en el sector tenía suexpresión institucional en sociedades como la mencionada. Diferente fue elperfil de la Sociedad de Arquitectos de Buenos Aires que, creada en 1886 conel fin de delimitar claramente el campo profesional y excluir a los constructoresno titulados, presionaba a las autoridades públicas por una definición estrictade las competencias, aunque con escaso resultado al menos hasta los añosveinte. En las ciudades secundarias, la agremiación y registro de losconstructores de oficio cuya trayectoria técnica y empresarial fuera probadaevidenciaba la tenue línea que separaba los saberes académicos y prácticosen el desarrollo de la actividad. La convivencia culminaría en los años treinta,cuando ingenieros, arquitectos y constructores crearan entidades gremialesseparadas, como corolario de la consolidación de campos profesionalesdiferenciados que desde principios del siglo se configuraban en el espaciouniversitario. 22

b) Las empresas inmobiliarias dedicadas a la compraventa yadministración de propiedades.

Las primeras empresas inmobiliarias dedicadas a la inversión y a lagestión inmobiliaria se habían creado en la década de 1870, bajo la forma desociedades de hecho y sociedades comanditarias, cuyos titulares mantenían

21GOBIERNO DE SANTA FE, Primer Censo General de la Provincia de Santa Fe, año 1887,Libretas Censales, Departamento Rosario- Distrito Ciudad, Volumen 105, tomo I, Libreta 13(sec. 13); A.P.N.S.F., Protocolo Lisandro Paganini, año 1889, escritura nº 617; Las ArtesEdilicias, año II, nº 60, Rosario, agosto 1909. Itinerarios similares, en LIERNUR F. (1986) yBARTOLUCCI M (2002), p. 64 y ss.

22 La sociedad de Rosario contaba con 165 miembros en 1912, cifra que representaba a losempresarios constructores matriculados. REPUBLICA ARGENTINA, Tercer Censo NacionalLevantado el 1º de junio de 1914, Buenos Aires, 1916, Tomo X – Valores mobiliarios yestadísticas diversas. Las Artes Edilicias, año III, nº 80, Rosario, enero 1910. Las ArtesEdilicias, año III, nº 91, Rosario, marzo 1910. BARTOLUCCI M. (2001) y (2002); ACOSTA M.,Imaginários da modernidade: Arquitetura em Santa Fé, 1930-1950, Tesis de Maestría, Escolade Engenharia de São Carlos, Universidade de São Paulo., Julio de 2003.

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vínculos parentales o amicales entre sí. Controladas por una o más familias ygerenciadas por sus propietarios, la extensión y naturaleza de las operacionesde estas firmas se vinculaba estrictamente con los patrimonios personales desus titulares. No obstante, los costos de iniciación eran bajos y en promedioresultaban equivalentes al capital requerido para abrir un taller o comerciocerca del centro de la ciudad, según se observa en los boletines industriales delos censos del período.23

La alta mortalidad de estas empresas se debía a que los propietariossolían integrar más de una sociedad que podía disolverse cuando la actividadprincipal dejaba de ser rentable en el corto plazo. La mayoría de ellas seconstituyó en las fases de expansión del mercado y se disolvieron en los añosde crisis, cuando varias liquidaron sus patrimonios. No obstante, algunas deestas empresas sortearon las crisis de 1873, 1890 y 1913-1914, seexpandieron en las fases prósperas y en la década de 1920 se transformaronen sociedades anónimas, manteniendo el control familiar del capitalaccionario.24

Su multiplicación en las fases ascendentes del ciclo inmobiliario respondíaal interés por captar las elevadas rentas urbanas producidas por la inversión decapitales públicos y privados en infraestructura urbana. La comercialización detierras fue la actividad principal de las sociedades inmobiliarias, quecomplementariamente, emprendieron la construcción de edificios de renta parasectores de ingresos medios y bajos; y finalmente, la construcción y venta deviviendas, oficinas e instalaciones comerciales orientada a los segmentos de lademanda con mayor poder adquisitivo. La intervención de estas empresas enla producción de viviendas económicas para su venta fue poco significativaantes de la década del veinte.

Una serie de estrategias financieras y comerciales pueden identificarse enlas trayectorias de aquellas empresas familiares cuyo desempeño económicosatisfactorio se vio representado en el crecimiento de los negocios, la obtenciónde ganancias estables y la consolidación de su posición relativa en elmercado.25 Al respecto, cabe destacar:

a) El financiamiento de las inversiones con capital propio. La captación decapital y la incorporación de nuevas tierras se realizaron sobre la base de losrecursos proporcionados por las redes personales y parentales, eludiendo losgravosos intereses de los préstamos disponibles en los circuitos de créditoinstitucional e informal que antecedían las fases críticas del ciclo inmobiliario.Complementariamente, algunas de estas empresas participaban como

23 Cfr. GOBIERNO DE SANTA FE, Primer Censo General de la Provincia de Santa Fe, 6, 7 y 8de junio de 1887, Libretas Censales, Boletín Industrial nº 4, Tomo I, secciones 16, 17, 63 y 71.24 Los censos municipales de la ciudad de Rosario registran 46 casas de remates en 1900, 109en 1906 y 245 en 1910.

25 La reconstrucción de las trayectorias de estas empresas, véase en LANCIOTTI N. (2003) yLANCIOTTI (2004), “Las estrategias del empresariado inmigrante frente a la expansión delmercado inmobiliario. Rosario, 1870-1914”, Estudios Migratorios Latinoamericanos, nº 55,CEMLA, Buenos Aires, Argentina, diciembre 2004, pp. 463-488.

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oferentes en el circuito informal de crédito hipotecario. Con posterioridad a lacrisis del noventa, las empresas más solventes implementaron políticas deselección y calificación de la clientela en función de la liquidez y transferibilidadde sus bienes.

b) La adopción de pautas de inversión conservadoras orientadas por unalógica elusiva del riesgo. Estas pautas comprendían la restricción de lasdecisiones de compra a coyunturas de precios bajos y mercados deprimidos;la selección de inmuebles localizados en áreas urbanas consolidadas o enáreas cuyo desarrollo fuera previsto en función de la inversión municipal encurso; y en tercer lugar, la ampliación del patrimonio societal mediante laincorporación de socios por la vía de la concertación de alianzas matrimonialescon familias propietarias de tierras.

c) La activa participación institucional por parte de los gerentespropietarios de las empresas con miras a acceder a mayor y mejor informaciónsobre el mercado. Los niveles de riesgo e incertidumbre derivados de lasasimetrías de información eran especialmente altos en una actividad cuyarentabilidad dependía de la correcta estimación de precios que variaban segúnla localización de la propiedad y la dirección de la expansión urbana. No secontaba entonces con registros oficiales de las propiedades y se aplicabanademás, diferentes unidades de mensura de terrenos (vara castellana, vararosarina, vara de Buenos Aires), generándose frecuentes litigios entrepropietarios. La difusión de prácticas deshonestas en un mercado pocoregulado por la normativa pública reforzaba las situaciones de informaciónasimétrica que elevaban los costos de transacción.26 La inserción enasociaciones comunitarias, entidades empresariales u organizaciones políticaslocales, regionales o nacionales posibilitaba obtener información sobreoportunidades de negocios, modalidades y procedimientos convenidos paraexigir el cumplimiento de los contratos; a la par que confirmar la fiabilidad delas garantías así como indagar en la situación de clientes y competidores.

d) La acumulación de capital social sobre la base de lazos fuertes comoestrategia de organización de los negocios durante la primera fase del ciclo devida de estas empresas. En las ciudades portuarias argentinas con altocomponente migratorio, los titulares de las empresas inmobiliarias de tipofamiliar eran mayoritariamente comerciantes italianos y españoles de primera osegunda generación, y la organización inicial de sus negocios se cimentó enlos vínculos establecidos entre los inmigrantes de temprano arribo. Estamodalidad de organización se complementaba con una política de alianzasmatrimoniales ajustada a las distintas fases del ciclo de vida de la firma. En la

26 Recién en el novecientos se reglamentó la actividad de los rematadores, fijándose unacomisión fija del 2% por la venta de bienes raíces y la obligación de matricularse en un registroespecífico. Cfr. El Comercio, Nº 138, lunes 9 de julio de 1906, Rosario, Tip. italiana de V.Fontana. Algunos litigios publicados: Cuestión Mata-Ortiz, Imprenta a gas de El Municipio,Rosario, 1888; INFANTE J.D., Contestación a la expresión de agravios e informe en el asunto:Rafael Gutiérrez contra la S.A. El Saladillo, B. Tamburini & Cia, Rosario, 1916. Sobre la mayorprobabilidad de comportamiento deshonesto en las sociedades muy móviles ver COASERonald (1996), “La naturaleza de la empresa: Significado.”, en WILLIAMSON O. y WINTER S.,La naturaleza de la empresa. Orígenes, evolución y desarrollo, México, FCE, p. 81.

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fase formativa, la estrategia fue cerrada, priorizándose las alianzasendogámicas; en la fase expansiva se adoptaron estrategias distribucionistas,incluyendo la concertación de alianzas exogámicas tendientes a vincular afamilias de distinto origen migratorio, posición social equivalente y negocioscompetitivos o complementarios.

Las redes amicales y de parentesco activadas por socios propietariosproveían recursos tangibles (propiedades, crédito, proveedores, mano de obray clientela) e intangibles (información, conocimientos, capital relacional) a lasempresas. Estos recursos representaban una ventaja inicial para operar ensociedades muy móviles, con mercados de crédito poco desarrollados einformación asimétrica. En la segunda fase, la expansión de las relacionesentre familias de posición socio económica equivalente aseguraba además dela incorporación de nuevos capitales y la expansión de las redes de negocios,la transmisión de conocimientos a una nueva generación de directivos en elmarco de una cultura de alta confianza creada en el interior de la firma. Laimplementación sucesiva de estas estrategias facilitaba la captación de capitalnecesario para la expansión de la empresa a la par que transferencia delcontrol directivo a los sucesores, eludiendo dos de las desventajas comunes alas empresas familiares, al menos hasta la década del veinte. 27

e) La publicidad de la reputación de la firma construida sobre la base de lacredibilidad de titulares en función de su prestigio social y del desarrollo decapacidades empresariales. En las fases de auge de la especulacióninmobiliaria, las empresas habían operado como agentes de los principalesterratenientes bonaerenses y santafecinos. Entonces, cuando las fluctuacionesde los precios y la deficiente información habilitaban la propagación deoperaciones dolosas, las relaciones de confianza personal eran el fundamentohabitual para la elección de los intermediarios.28 La crisis produjo una revisiónde los criterios de confiabilidad basados en las lealtades personales, abriendopaso a mecanismos más impersonales donde la confianza era el resultado deuna evaluación de las condiciones y evolución de las variables económicas einstitucionales que influían en el sector inmobiliario, así como de la reputaciónadquirida por los empresarios en la dirección de sus negocios, sobre la base dela continuidad y trayectoria de sus empresas. Así, la habilidad, la competitividady la capacidad de respuesta frente al factor de incertidumbre, particularmente

27 Estas configuraciones se observan particularmente entre los empresarios de origen vasco,lígur e inglés. Véase LANCIOTTI N. (2004), pp. 480-488 y LANCIOTTI N., “Tras el liderazgo delsector inmobiliario: Recursos sociales y estrategias económicas de los empresarios españolesen Rosario, 1875-1925.”, en A. Bernasconi y C. Frid. (dir.), De Europa hacia América:Dirigentes y Liderazgos, 1880-1960, Buenos Aires, Ed. Biblos, (en prensa). Sobre las ventajasy desventajas de las empresas familiares, ver JONES Geoffrey y ROSE Mary, “Familycapitalism”, Business History; Oct. 93, Vol. 35 Issue 4, p.3-4.28 Durante el siglo diecinueve, la confianza se basaba en el contacto interpersonal y en lareputación de los agentes cuyo rango dependía de su posición en las redes sociales depertenencia. Los vínculos personales configuraban las relaciones laborales, las cuales a su vezse consolidaban en el ámbito de la sociabilidad privada, mediante la participación en losacontecimientos centrales del ciclo familiar como ser el matrimonio, la compra de unapropiedad o el nacimiento de los hijos.

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relevante durante la crisis, fueron desplazando a la lealtad tradicional comoúnico soporte de la confianza, dando origen a una confianza más reflexiva.29

El desplazamiento en los mecanismos y en las fuentes de la confianza queestructuraban las relaciones comerciales promovió la formación de empresasmás estables en el nuevo siglo (entre ellas las sociedades anónimasurbanizadoras) donde las decisiones estuvieron en manos de un conjunto dedirectivos en vías de profesionalización que desarrollaron pautas de inversiónbasadas en una evaluación de las tendencias del mercado en función de lasdirecciones de expansión territorial y la cobertura de servicios urbanos deinfraestructura.

La práctica comercial adquirida frente a las condiciones de crisis eincertidumbre promovió la especialización del conocimiento y de lascapacidades directivas del empresariado inmobiliario así como la organizaciónde las sociedades por acciones en el nuevo siglo. No obstante, los métodos deadministración contable de las empresas no experimentaron cambiossignificativos hasta los años veinte. Para registrar las operaciones diariasbastaba con el libro de Caja. Las operaciones se transferían al libro Diario yluego al Mayor, donde se registraba la suma de las transacciones mensuales.Se conservaba copia de la correspondencia enviada y recibida, dondeconstaban las solicitudes, reclamos y condiciones de negociación de loscontratos y también de las facturas, recibos y todo tipo de documentacióncomercial. Las empresas que aumentaron sus transacciones delegaron enescribanos y agrimensores, la organización de los registros relativos a lamensura y trazado de calles en las áreas a urbanizar, los antecedentes y losplanos de los terrenos.

3) El rol de los escribanos en la circulación de la información.

Considerando que las asimetrías de información incidían directamentesobre las oportunidades de acceso al crédito, un cuerpo de valiososconocimientos relativos a la situación legal de las propiedades, la operatoria ylos intereses cobrados por los prestamistas, las oportunidades de adquirirterrenos o fincas cuyos propietarios tuvieran problemas financieros, seconcentraba en el grupo profesional formado por los escribanos. Los notarioseran obligadamente consultados por los empresarios e inversores inmobiliariosacerca de la validez de los títulos de propiedad, las hipotecas que pesabansobre un inmueble, la disponibilidad de crédito y el interés cobrado por suscompetidores en el caso de los prestamistas así como las condiciones másflexibles para obtener un préstamo en el caso de quienes necesitaran dinero

29 La teoría económica define como confianza a la probabilidad subjetiva con la que un actor oun grupo de actores ejecuta determinada acción, independientemente de que pueda controlarlaen contexto con aquello que incida en su acción o en los resultados de la misma. Sobre laconfianza como mecanismo coordinador del mercado, y el surgimiento de la confianzareflexiva: ADLER Paul S. (1999), “Market, Hierarchy, and Trust: The Knowledge Economy andthe Future of Capitalism”, [online]. Junio 1999, [citado 30 octubre 2003], pp. 1-55. Disponibleen la World Wide Web: http://ssrn.com/abstract=1869301999.

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fresco. De este modo, la actividad notarial constituyó una vía informal paraadministrar la información sobre el mercado inmobiliario, conectaba ademandantes y oferentes de crédito y proporcionaba información sobre lasirregularidades de los títulos de propiedad o de las mensuras de los terrenosque determinaban la decisión de desestimar una operación o la negociación delos precios.30

Dado que los escribanos manejaban información muy precisa sobre losnegocios de su clientela, las empresas formalizaban sus transacciones conescribanos de confianza que se mostraran discretos y leales, y evitaban llevarsus negocios personales con quienes tenían por clientes, a sus competidoresmás próximos.31 La incidencia de los vínculos amicales en la elección delescribano fue notoria en el grupo de comerciantes lígures de primera ysegunda generación. En Rosario, por ejemplo, los comerciantes líguresrealizaban sus operaciones de compraventa de terrenos con el escribano delBanco de Italia y Río de la Plata, Bartolomé Sívori; pero para las operacionesde préstamos hipotecarios, recurrían a Casimiro Coussirat, quien formalizabaademás las operaciones de los comerciantes lígures ligados a la construcción.Los inversores y empresarios españoles operaron en principio con la escribaníaPaganini y Munuce, que concentraba la mayoría de los empresariosinmobiliarios y los comerciantes locales, exceptuando a los italianos. Laconcentración de negocios en dicha escribanía contribuía a mejorar la calidad ycantidad de información que manejaban sus titulares, atrayendo a nuevosclientes.32 Las grandes empresas financieras y comerciales trabajaban con doso tres escribanos. Uno de ellos por ejemplo, era el escribano de las empresasde servicios públicos de la ciudad, que manejaba especialmente la informaciónvinculada a las inversiones de infraestructura que incidían directamente en elnegocio inmobiliario.33

Generalmente, las empresas mantenían el mismo escribano duranteperíodos prolongados, sobre todo para operaciones del mismo tipo como ser, lacompraventa de propiedades. Los negocios personales de los socios solíanregistrarse con otro profesional. Esto se aplicaba por ejemplo a las operacioneshipotecarias, que se registraban bajo una escribanía distinta a la que30Sobre la función de los notarios como intermediarios financieros en contextos de informaciónasimétrica, véase HOFFMAN Philip, POSTEL -VINAY Gilles, ROSENTHAL Jean-Laurent(2001), Des Marchés sans prix. Une economie politique du credit à Paris, 1660-1870, Paris, Éd.de l’ÉHÉSS, pp. 11-25.

31 La información sobre la clientela de los escribanos ha sido elaborada a partir de lasoperaciones registradas en los protocolos del Archivo de Protocolos Notariales de la Provinciade Santa Fe, segunda circunscripción y complementada con los datos proporcionados conalgunas reseñas biográficas de escribanos incluidas en las publicaciones de R. LLOYD y deLUZURIAGA Y NAVAZQUES.

32 Sus titulares eran Javier Munuce, nacido en Navarra (España) y Lisandro Paganini, nacidoen Buenos Aires, de padre lombardo.

33 Inocencio Bustos era escribano de las empresas británicas A.L.I.C.O, Cía. del F.C.C.A.,Banco de Londres y del Río de La Plata, Banco Británico de la América del Sur. Además era elnotario de la familia Alvear, de Refinería Argentina y la S.A. Industrial y Pastoril Belga (delgrupo Tornquist), y de las empresas británicas de servicios públicos.

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formalizaba las transacciones corrientes. La utilización de los servicios dedistintos escribanos según el tipo de transacción respondía a la precaución demantener especial reserva sobre negocios cuya difusión era inconveniente,pero también era parte de una estrategia desarrollada por los mismosescribanos que delegaban en determinados colegas aquellas operaciones quepodían comprometer su reputación frente a la clientela o poner en peligro laconfianza de otros clientes. La alianza entre escribanos permitía así preservaral cliente, brindándole el servicio a través de un profesional amigo.34

Se distingue entonces cierta especialización de los escribanos según eltipo de actividad y de clientela. Aún cuando se considere que la especializaciónno resultaba rentable para el escribano, las modalidades de captación de laclientela, basadas en las recomendaciones personales y en la reputaciónadquirida en el ejercicio de la profesión, terminaba atrayendo a clientes desimilar perfil y operatoria. Resultaba de ello que la experiencia profesional encada caso daba origen a la acumulación de información segmentada yespecífica. Mientras que algunas escribanías conocían mejor los precios ycondiciones de las transacciones inmobiliarias, así como el comportamiento delos operadores locales; otras tenían información sobre las condiciones delmercado financiero internacional y las perspectivas de inversión externa enfunción de su relación con empresas extranjeras; otras manejaban la actividadcomercial y los circuitos de crédito articulados; y finalmente, otras seespecializaban en el mercado hipotecario local.

Durante el siglo diecinueve, la información y conocimientos adquiridosen el ejercicio de la intermediación de las transacciones inmobiliarias alentó alos escribanos a participar de la inversión directa en el sector, aunque condistinta suerte. Algunos, tuvieron éxito en grandes emprendimientosinmobiliarios en el área urbana y periurbana; pero otros, incentivados por losbeneficios de la especulación, sobreestimaron las oportunidades dadas por laexpansión del mercado y terminaron perdiendo sus propiedades a manos deempresas inmobiliarias y prestamistas locales.35 Esta situación pone enevidencia que el acceso a la información, limitado por la experiencia y lasrelaciones del actor, no se traducía directamente en la disponibilidad de mayory mejor crédito. Pero también, señala la transformación del rol de los notarios,cuya significativa participación en el negocio inmobiliario en los años ochenta,

34 Esta estrategia había sido implementada por ejemplo por Bartolomé Sivori, quien porintermedio de Natalio Ricardone, había informado al empresario Andrés Costa la disponibilidadde sus clientes para prestarle efectivo en oro o en papel. Sívore operaba como intermediarioentre los comerciantes italianos, pero no se ocupaba de las operaciones hipotecarias,derivándolas a su colega Coussirat. Sobre los efectos de las alianzas y la cooperación entre losescribanos sobre los costos de transacción, véase ver HOFFMAN Ph., POSTEL -VINAY G.,ROSENTHAL J.L. (2001), chap. 6.

35 Por ejemplo, Lisandro Paganini fundó los pueblos Paganini y Gaboto poco antes de que seconstruyera el ramal ferroviario que atravesaría los terrenos, valorizándolos. Invirtió en terrenosurbanos y rurales y creó la Sociedad Anónima Edificadora de Alberdi para promover laurbanización de Pueblo Alberdi. Por el contrario, Inocencio Bustos, escribano de lascompañías inglesas de servicios públicos, debió vender su finca y un terreno céntrico parapagar una deuda que mantenía con una empresa inmobiliaria local. A.P.N.S.F., ProtocoloCasimiro Coussirat, año 1899. Javier Munuce también tuvo grandes dificultades financierasentre 1890 y 1893, a causa de sus inversiones inmobiliarias.

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disminuyó en el nuevo siglo, cuando los circuitos de información tradicional serevelaron menos eficaces que antes en el marco del proceso deprofesionalización de las empresas inmobiliarias.

4) Las empresas familiares en el sector inmobiliario. Una evaluación.

En términos generales, se establece que las empresas inmobiliarias detipo familiar o amical que desarrollaron las estrategias antes referidas,siguiendo un comportamiento averso al riesgo, conformaron trayectoriasestables y rentables durante las primeras décadas del siglo veinte. Por elcontrario, las grandes empresas constructoras que desarrollaron estrategiascomerciales innovadoras o asumieron mayores riesgos a partir de laintegración vertical y la diversificación de la demanda, atravesaron seriasdificultades financieras a partir de 1912, cuando la oferta de crédito y lademanda efectiva de bienes inmuebles cayeron como consecuencia de laretracción de los capitales externos que anticipó la crisis de 1913-1914. Estaobservación confirmaría lo ya señalado por la historiografía de empresasrespecto a que en las industrias intensivas en trabajo, la gran empresamoderna no resultaba eficiente por sus escasas ventajas competitivas.36

Las empresas constructoras de tipo familiar que habían ampliado sucapacidad productiva, elevando sus costos fijos en la primer década delnovecientos como respuesta a la rápida expansión de la demanda, enfrentaroncondiciones adversas en los albores de la primer guerra mundial. El aumentode los costos financieros y del precio de los materiales importados ocasionóserios problemas de liquidez a estas empresas, a la par que el descendía elnivel de actividad por la fuerte caída de la demanda. En esta coyuntura, laspequeñas empresas constructoras manifestaron una mayor flexibilidad debidoa que estaban organizadas más ajustadamente en función de la demandalocal. La modalidad de contratación de los trabajadores (por obra) en el marcode un modelo paternalista basado en las relaciones amicales y personales lespermitía operar con bajos costos fijos y adaptarse a los cambios en lascoyunturas del mercado. Asimismo, la ampliación de capital mediante laincorporación de socios, les permitió operar sin recurrir al crédito del mercadofinanciero, evitando los costos asociados. 37

36 Cfr. CHANDLER A. (1996), Escala y Diversificación. La dinámica del capitalismo industrial,España, Prensas Universitarias de Zaragoza., pp. 997-99.

37El censo nacional de 1914 proporciona algunos datos sobre la proporción de capital aportadopor las distintas industrias comprendidas en el rubro de la construcción. Las industrias máscapital intensivas del grupo son las extractivas (aserraderos, cales, extracción de mármoles,piedras, obrajes forestales) que aportan 55.5% del capital total, seguidas de la elaboración demateriales de construcción (alfarería, asfalto, carpinterías mecánicas, cemento armado,escultura de molde, ladrillos, mármoles y piedra, mosaicos, pisos, parquets) con un 18,4% deltotal. Las industrias no fabriles (astilleros, carpintería menuda, herrería menuda, decoraciones,yesos, estucos) aportan un 11 % y el 15,1% restante corresponde a empresas de construccióny pavimentación. La proporción del capital invertido en la industria de la construcción enrelación con el capital total invertido en la industria era del 1,39%. Al mismo tiempo, estasúltimas son las empresas con mayor número de trabajadores ocupados. Cfr. REPUBLICA

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Cabría interrogarse acerca de los condicionantes económicos relativos alsector que contribuyeron específicamente a sostener la permanencia demecanismos de acumulación y prácticas de negocios propias del capitalismofamiliar en las empresas inmobiliarias cuya actividad principal no era laconstrucción. En principio, podríamos afirmar que las empresas familiaresfueron eficientes allí donde la escala del mercado no favoreció laconcentración, i.e.: cuando el mercado era limitado, fragmentado o la demandaaumentaba gradualmente en función de condiciones estructurales. Lacapacidad de las empresas para ampliar la demanda en el corto plazo por lavía de estrategias comerciales o publicitarias era muy limitada debido arestricciones de carácter estructural y a las características del biencomercializado: el aumento de la demanda inmobiliaria dependía del ritmo deexpansión urbana (y particularmente de la tasa de crecimiento demográfico) asícomo de la disponibilidad de crédito.38 Especialmente, la disponibilidad delcrédito manifestaba una incidencia significativa en el segmento de la demandafinal de propiedades urbanas, puesto que la doble condición de laspropiedades como bien de consumo de alto costo a la par que un bien deinversión, determinaba que las decisiones de compra comprendieran ciertoperíodo de racionalización del ahorro no visible en el corto plazo conformandouna demanda inelástica respecto al ingreso.39

Por otra parte, hemos señalado que la evolución del mercado secorrespondía con las tendencias del ciclo económico. Durante las fasesexpansivas, la oferta inmobiliaria aumentaba aceleradamente. Las empresasque recurrían a la financiación externa durante dichas fases experimentabangraves problemas de liquidez y dificultades financieras en los períodos decrisis. Las empresas especializadas en el sector que habían destinado lospréstamos hipotecarios a grandes inversiones de escasa liquidez(particularmente, a la compra de más tierras urbanas) no podían afrontar elaumento de los costos financieros en los períodos de crisis y caída

ARGENTINA, Tercer Censo Nacional de Población, levantado el 1º de junio de 1914, TalleresRosso, Buenos Aires, 1917. Tomo X – Valores mobiliarios y estadísticas diversas; Tomo VII -Censo de Industrias, p. 33.

38 Durante el período en estudio, las fluctuaciones de la demanda obstaculizaron la creación demercados lo suficientemente extensos como para favorecer la concentración del sector. Noobstante, es claro que la insuficiente demanda no sólo no constituyó el único factor favorable ala continuidad de las empresas familiares en el sector; puesto que además cuando la situaciónse revirtió en los años veinte, algunas de estas empresas crecieron. Un comentario críticosobre las interpretaciones centradas en la demanda, en Charles SABEL y Jonathan ZEITLIN,“Alternativas históricas a la producción masiva: políticas, mercados y tecnología en laindustrialización del siglo XIX”, Secuencia, nueva época, nº 23, mayo agosto 1992, México, pp.185-234.

39 Sobre las particularidades de este bien, véase BOURDIEU Pierre (2001), Las estructurassociales de la economía, Buenos Aires, Manantial., pp.35-55 y LEVI Giovanni (1995), “Escalade análisis: El ejemplo del consumo”, Segundas Jornadas Braudelianas- Historia y CienciasSociales, Universidad Autónoma Metropolitana, México. Un análisis de la demanda inmobiliariaurbana en LANCIOTTI (2004), “Las transformaciones de la demanda inmobiliaria urbana y elacceso a la propiedad familiar, Rosario 1885-1914.”, Revista CICLOS en la Historia, laEconomía y la Sociedad, nº 28, Buenos Aires, Argentina, 2004, pp. 208-236.

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pronunciada de la actividad inmobiliaria. Dado que el sector inmobiliario estabaliderado por empresarios e inversores de la ciudad y la región (aún cuandohabía participación del capital extranjero, ésta no llegaba a ser predominante),el nivel y los ciclos de la inversión inmobiliaria dependían estrechamente de laevolución económica del país, determinando que las fluctuaciones de lainversión en el sector fueran especialmente sensibles a los vaivenes del cicloeconómico.40

Esta característica sumada a las escasas barreras de entrada y de salidade la actividad (cuyos costos de iniciación eran bajos) determinó elevadosniveles de movilidad tanto ascendente como descendente en el empresariadodel sector a la par que la participación de inversores provenientes de otrossectores de la economía en las fases prósperas del ciclo. Considerada comoinversión a largo plazo, la compra de tierras urbanas era estable y pocoriesgosa, constituyéndose en la opción preferencial para pequeños y medianoscomerciantes con capacidad de ahorro. Esto explica la presencia mayoritariade comerciantes en los orígenes del empresariado inmobiliario.41

Al evaluar los factores relativos al comportamiento de las empresasfamiliares del sector, observamos en las trayectorias exitosas característicascomunes a las sistematizadas por la historiografía, como ser, la escasadisposición a recurrir a fuentes financieras externas a la firma, la incorporaciónde socios provenientes del círculo familiar, la utilización de los recursosproporcionados por las redes sociales para la expansión de los negocios y la

40 Los empresarios argentinos invertían en tierras especialmente durante las fases prósperascuando los beneficios obtenidos en la actividad principal eran crecientes. Este comportamientopuede explicarse por varias razones. En primer lugar, la inversión de utilidades en propiedadesinmobiliarias por parte de las empresas industriales orientadas al mercado interno durante lasfases expansivas de la economía anterior a la primer posguerra derivaba de las limitadasoportunidades de inversión en la actividad principal relativas al grado de desarrollo delconsumo interno. En el caso de las empresas y productores agropecuarios, el atractivo de lainversión en tierras residía en la seguridad que ofrecía en el largo plazo, considerando lasfluctuaciones de una economía cuyo desarrollo dependía de las condiciones del mercadoexterno, y especialmente por la posibilidad de utilizar las propiedades como garantía paraobtener financiación. En el caso argentino, es necesario señalar que los precios de laspropiedades urbanas en ciudades abiertas cuyos límites estaban en expansión, no sólo eranbajos en comparación con el precio de la tierras localizadas en ciudades ya consolidadas, sinoque además tenderían a aumentar en las décadas siguientes a la par que se incorporaranterrenos rurales al ejido urbano, asegurando beneficios significativos en el largo plazo. Enconsecuencia, los niveles de rentabilidad eran altos, como ya ha sido señalado, lo cualconstituía un estímulo adicional para la inversión. Esta situación contrasta con lo identificadopor Mary Rose en su análisis sobre la diversificación de las inversiones de la familia Greg,donde la inversión en propiedades urbanas se dirigía principalmente a asegurarse frente a lasfluctuaciones de los ciclos de negocios, además de la ventaja que suponía en la obtención depréstamos hipotecarios. ROSE Mary B., “Diversification of Investment by the Greg Family,1800-1914”, Business History; Jan 1979, Vol. 21 Issue 1, p. 79-96. Sobre las pautas deinversión de los terratenientes argentinos durante el período, véase HORA Roy (2002), Losterratenientes de la pampa argentina. Una historia social y política, 1860-1945, Buenos Aires,Siglo XXI.

41 Sobre la disposición de los comerciantes a invertir en propiedades urbanas al menos desdeel período colonial, ver SOCOLOW Susan (1991), Los mercaderes del Buenos Aires virreinal:familia y comercio, Buenos Aires, Ed. de la flor, Cap. 3.

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creación de una cultura de confianza. No obstante, también se identifican otrasestrategias desarrolladas por las empresas en relación con las condiciones delsector y las características de los mercados locales. 42

Una de las estrategias que explican la estabilidad de las empresasinmobiliarias de tipo familiar fue la autofinanciación de sus emprendimientos.En la primer fase del ciclo de vida de estas empresas, la financiación no sesostuvo a través de la retención de ganancias como ha sido señalado para lasempresas industriales, sino mediante la sucesiva incorporación del patrimoniode parientes directos de los propietarios directivos.43 Esta modalidad eraposible en las empresas inmobiliarias debido a que su capital de inversiónestaba mayoritariamente integrado por bienes inmuebles (especialmente porterrenos urbanos), de modo que la transferencia de propiedades por la vía de laherencia y el matrimonio constituía un mecanismo usual para ampliar lasinversiones de las empresas. La transferencia de las propiedades a laempresa sin que mediara el control de los otorgantes era una opción seguidahabitualmente por las mujeres de la familia, i.e.: las esposas de lospropietarios, las cuñadas y hermanas que no tuvieran descendientes, perotambién por los hermanos menores, que de esta manera convalidaban lagestión de su patrimonio llevada adelante por los jefes de la familia.

Estos mecanismos operaron durante la fase temprana de la vida de lasempresas; en la fase de expansión y consolidación de los negocios, las nuevasinversiones fueron financiadas mediante la reinversión de utilidades, pero sóloparcialmente, puesto que el capital de las empresas que operaron comooferentes de crédito en el mercado informal se incrementó por la incorporaciónde las propiedades de los deudores ejecutados. Al mismo tiempo, la promociónde la concertación de alianzas matrimoniales con familias propietarias detierras de similar posición social a la de los titulares de las empresas,anticipaba la modalidad de expansión del patrimonio que operaría en lasiguiente fase de la empresa. Posteriormente, la expansión del mercadoinmobiliario y la diversificación de las economías de las ciudades portuariasargentinas impulsó un cambio en la organización de las empresas familiarescuyo crecimiento, en términos de capital físico tanto como relacional, habilitaría

42 Cfr. ROSE Mary, “The Role of the Family in Providing Capital and Managerial Talent inSamuel Greg & Company 1784-1840.”, Business History, Jan 1977, Vol. 19 Issue 1, p. 37-54;JONES Geoffrey y ROSE Mary, “Family capitalism”, op. cit.; COLLI Andrea y ROSE Mary B.(2003), “Family Firms in Comparative Perspective”, en AMATORI Franco, JONES Geoffrey(eds.), Business History around the World, CUP, pp. 339-352. Por otra parte, P. Scranton haseñalado la dificultad de sistematizar un modelo de gestión en el sector de la industriaespecializada dada la diversidad de experiencias en relación con la variabilidad de lascondiciones históricas, espaciales, tecnológicas y económicas. Cfr. P. SCRANTON “EndlessNovelty: Specialty Production and American Industrialization, 1865-1925: An overview”,Princeton University Press, December 1997.

43 Esta estrategia ha sido particularmente observada en el análisis de la trayectoria de laempresa Echesortu & Casas. Cfr. LANCIOTTI N. “Tras el liderazgo del sector inmobiliario:Recursos sociales y estrategias económicas de los empresarios españoles en Rosario, 1875-1925.”, en A. Bernasconi y C. Frid. (dir.), De Europa hacia América: Dirigentes y Liderazgos,1880-1960, Buenos Aires, Ed. Biblos, (en prensa)

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la conversión hacia sociedades anónimas controladas por familias propietariasextendidas.44

En segundo lugar, se destaca que el proceso de acumulación deconocimientos y la evaluación de la dinámica de los mercados locales sobre labase de la experiencia adquirida en las sucesivas fases de crecimiento y decrisis permitió el desarrollo de capacidades específicas por parte de loscomerciantes que formaron las primeras empresas inmobiliarias. Precisamenteen este punto fueron divergentes las estrategias de los inversores ocasionalesrespecto a las empresas y empresarios inmobiliarios. Mientras los primeroshabitualmente intervenían en los mercados, adquiriendo tierras durante lasfases de alza de precios bajo expectativas favorables, las empresasinmobiliarias compraban cuando los precios estaban bajos y las inversiones eninfraestructura urbana estaban paralizadas. Las decisiones respecto al tipo depropiedad y localización requerían entonces un conocimiento preciso sobre lasposibilidades de expansión suburbana en una coyuntura recesiva y de altaincertidumbre, en la cual podían adquirirse oportunamente, propiedadessubvaluadas ofrecidas en remate a la par que habilitar préstamos a altas tasasde interés a inversores endeudados, cuyas propiedades fueran atractivas bajola perspectiva de una futura realización. El conocimiento local y específico deeste tipo de operaciones en un mercado de información especialmenteasimétrico, articulado a los recursos proporcionados por las redes sociales yaseñalados era transmitido a las generaciones siguientes en el marco deempresas de tipo familiar.

En la nueva coyuntura de auge del mercado que se inició en los añosveinte, la segunda generación de directivos complementó los saberesaprendidos con el desarrollo de carreras profesionales vinculadas a la actividad(ingeniería, arquitectura, abogacía). La expansión del mercado de propiedadesurbanas en la primer posguerra dio lugar a condiciones favorables para eldesarrollo de la construcción, de modo que bajo la dirección de la segundageneración, las empresas dedicadas a la gestión e inversión integraron laconstrucción de viviendas y edificios a su actividad, conformando lasprincipales empresas constructoras que operaron en las ciudades durante lasdécadas siguientes.

En esta dirección, resta señalar un tercer elemento distintivo de lasempresas inmobiliarias representado en la escasa diversificación deinversiones con posterioridad a la década del noventa. De manera inversa a loseñalado para el sector durante las últimas décadas del siglo diecinueve, lasempresas y empresarios del sector inmobiliario tendieron a consolidar susposiciones en los respectivos segmentos del mercado, y en todo caso,desarrollar procesos de integración hacia delante, en la actividad de laconstrucción, venta y alquiler de viviendas. Además de la adopción de uncomportamiento conservador, la ausencia de diversificación durante esteperíodo evidenciaría que las expectativas de rentabilidad de la actividad seadecuaron al nivel de capital invertido y a la estructura y capacidad de las

44 Buenos Aires tenía 1.576.000 habitantes en 1914 y 2463000 en 1937. Rosario registraba223000 habitantes en 1914 y 407000, en 1926.

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empresas que operaban en el sector. 45

Considerando que el capital de las empresas del sector se orientópreferentemente a la compraventa de terrenos urbanos y suburbanos, laslógicas y estrategias de inversión empresarial configuraron la modalidad deocupación del suelo así como el ritmo y la dirección de la expansión urbana.Cabe señalar entonces, que la división económica y social del espacio urbanotuvo incidencia sobre las estrategias de las empresas del mismo modo en queéstas se constituyeron como agentes organizadores de dicho espacio. Así, lasáreas prioritarias de inversión se correspondían con las áreas comerciales eindustriales consolidadas y con áreas residenciales donde confluían elarrendamiento de viviendas para sectores de ingresos medios y la construcciónde viviendas de lujo para sectores de elite; mientras que las zonas deoperaciones especulativas se correspondían con la demanda final de terrenosdestinados sectores de ingresos y bajos. El crecimiento de la demandaimpulsado por la expansión urbana brindó entonces oportunidades de inversióna las empresas familiares y empresarios de distinta dimensión que operaban ennichos del mercado orientados a sectores de medianos y bajos ingresos bajouna lógica articulada en torno a relaciones profesionales y étnicas.

45Sólo las empresas de mayor capacidad financiera invirtieron en la fabricación de materialesde construcción de gran demanda como ladrillos y cerámicos. Por cierto, las empresas muycapitalizadas como Echesortu & Casas, buscaron otros destinos de inversión dados los límitesdel mercado inmobiliario, pero esta situación fue excepcional.