groupe de travail Architecture et Bâtiment

LA GESTION DU PATRIMOINE BÂTI

Dossier présenté parle groupe de travail Architecture et Bâtiment

Première partie:Le groupe de travail "Architecture et Bâtiment" réfléchit

Deuxième partie:Le groupe de travail "Architecture et Bâtiment" agit

LE GROUPE DE TRAVAIL "ARCHITECTURE ET BATIMENT" REFECHIT

LE CONTEXTE

Le montant total des travaux entretien-réhabilitation s'élève en France à quelques 37 milliards d'euros soit une part significative du chiffre d'affaires du secteur bâtiment (source FNB). Les prévisions pour les années à venir tablent sur une progression, puisqu'il faut prendre en compte la notion de" reconstruire la ville sur la ville". Ala nécessité de rétablir l'état et la valeur d'usage du parc immobilier, s'ajoutent de nouvelles exigences. Elles sont liées à la volonté de réduire les consommations d'énergie, les émissions de polluants, les déchets de chantier… et d'améliorer le confort, la qualité de l'air ambiant, la fonctionnalité des lieux pour mieux gérerles espaces. Elles contribuent aussi à employer les énergies renouvelables, les produits de technologies avancées, de prendre en compte le développement durable, la nouvelle réglementation thermique,la Haute Qualité Environnementale...L'enjeu que constitue l'entretien et la réhabilitation du parc existant, lié à sa pérennité et à son évolution maîtrisée est donc considérable et justifie que soit menée une action d'envergure sur ce thème en matière de gestion du patrimoine bâti.Ce constat se retrouve dans une large majorité des pays européens.

I - LA COMPOSITION DU PATRIMOINE DES COLLECTIVITES LOCALES

Le patrimoine des collectivités locales comprend différentes typologies de bâtiment suivant le statut juridique de la collectivité:

- Les bâtiments administratifs, accueillent les services administratifs et techniques des collectivités, mais peuvent être également mis à la disposition ou peuvent même être loués à d'autres administrations. Ces locaux sont de natures très variées, bureaux, salles de réunions, salle des mariages, ateliers, archives…- Les bâtiments scolaires, constituent une très importante partie de ce parc:

- les lycées, les centres de formation d'apprentis, les CFPPA, les EREA,…pour les conseils régionaux

- les collèges, pour les conseils généraux- les écoles primaires et maternelles, les écoles de musique, et

centres d'enseignement spécialisé pour les communes- les centres de formation pour le CNFPT par exemple- …

- Les bâtiments sportifs, salles polyvalentes, gymnases, stades aires de jeux tribunes et vestiaires, terrains de golf…- Les locaux culturels, bibliothèques, musées, galeries d'exposition, salles de cinéma, salles de spectacles, salles polyvalentes- Les locaux d'habitation, concernent principalement l'essentiel du patrimoine des Offices d'HLM mais sont également présents dans les autres collectivités. On peut y assimiler les différents foyers pour personnes âgées, travailleurs, les centres et colonies de vacances…- Les lieux cultuels, églises, temples, synagogues mosquées et chapelles- Les bâtiments et monuments historiques et classés, -Les bâtiments à usage de restauration, restaurants collectifs et leurs cuisines centrales ou déportées…- Les bâtiments techniques, chaufferies, stations d'épuration, WC publics, transformateurs, les installations diverses comme les aires de lavage du matériel roulant, les serres municipales- Les bâtiments nécessaires aux déplacements et transports, les parkings souterrains, abrités ou à ciel ouvert, - Les installations portuaires et aéroportuaires,- les ouvrages d'art non rattachés à la voirie, comme les châteaux d'eau, aqueducs, murs de soutènement, passerelles et ponceaux, canaux d'irrigation, les murs et clôtures, les cimetières…- Les bâtiments plein-air, les installations de camping, les refuges en montagne…- Les mobiliers urbains: bancs, abris, jeux d'enfants…- Les bâtiments et équipements divers, silos, caves vinicoles, cimetières, columbarium…- les laboratoires municipaux

- Les usines et lieux de production dans le cadre des interventions économiques des collectivités

Malgré sa longueur, cette liste n'est pas exhaustive. Elle démontre la variété du patrimoine des Collectivités Locales et fait apercevoir les difficultés de recensement (qu'en est-il de la l'abri municipal duterrain de boules, d'un entrepôt en ruine, d'une remise désaffectée oud'une parcelle oubliée?). Il n'est donc pas évident de procéder à un classement de ce patrimoinecomplexe et diversifié d'autant qu'ensuite il est soumis à des régimesdivers:

- Les Etablissements recevant du public ERP font l'objet d'une réglementation spécifique, notamment vis à vis des règles de sécurité. -Les logements ne répondent pas aux même normes d'hygiène, de confort (thermique, acoustique…), d'application de la TVA, des règles d'urbanisme, de droit au bail…- Les règles de construction ne sont pas les mêmes suivant la destination, la localisation des bâtiments… - Et même en matière de marchés publics notamment, pour la maîtrise d'œuvre ou la nomenclature associée au nouveau code des marchés publics, la réglementation peut s'appliquer différemment.

La nature même des ouvrages aura une influence sur les modes de gestion et d'entretien, ainsi que sur la qualification et la formationdes personnels qui en ont la charge

II - DEFINITION DE LA GESTION DU PATRIMOINE BATI

Gérer un patrimoine immobilier public c'est connaître, prévenir, adapter, et fournir les moyens immobiliers dont ont besoin les utilisateurs dans les meilleures conditions de sécurité, de confort d'usage, et de coût global. La gestion du patrimoine doit avoir comme objectifs la bonne conservation de ce dernier dans le respect des contraintes existantes notamment réglementaires, l'optimisation de sonutilisation, la maîtrise des dépenses liées à son fonctionnement,

l'aide au choix des investissements, sa valorisation et enfin savoir utiliser ses potentiels d'évolution. La démarche correspondante peut comprendre, dans un processus itératif et progressif, les éléments de travail suivants:

- Connaissance de la maîtrise d'ouvrage, c'est l'analyse de fonction maîtrise d'ouvrage, son organisation, ses besoins immobiliers actuels et futurs, son rôle et ses rapports avec les autres services dans la structure de la Collectivité, l'organisation de sa fonction immobilière.- Connaissance du patrimoine, cela induit la mise en œuvre et le suivi d'inventaires techniques, administratifs et juridiques du patrimoine, des pré diagnostics techniques et fonctionnels, des diagnostics détaillés, de son implantation et de son intégration dans le site.- Définition de la politique immobilière, il s'agit de préciser les objectifs adaptés à la situation du maître d'ouvrage et à sesperspectives d'évolution.- Définition, planification et conduite des actions, c'est la traduction de la politique immobilière en actions programmées d'investissement, d'exploitation et de maintenance courante, estimées et planifiées sur des plans pluriannuels.- Suivi des évolutions, il s'agit d'actualiser les actions, de les évaluer de les corriger éventuellement et d'ajuster la programmation.- Suivi de l'analyse des retours d'informations de terrain, afin de s'assurer du degré de satisfaction des usagers.- Définition de ratios et d'éléments de contrôle de gestion et tableaux de bords, pour assurer le contrôle des résultats.- Mise en place d'une réflexion d'une démarche type démarche

qualité ou certification.

III - TERMINOLOGIE

- GMAO, Gestion de la Maintenance Assistée par Ordinateur, ce terme recouvre les progiciels dédiés aux techniciens ayant à prévoir les tâches de maintenance à court terme, comme le suivi des consommations, l'historique des pannes, la gestion des stocks de fournitures et de pièces détachées. Ces informations permettant d'assurer une analyse affinée des actions.

- GTB, Gestion Technique du Bâtiment, la gestion technique est unsystème de pilotage local ou centralisé appelé dans ce dernier cas Gestion Technique Centralisée ( GTC ), qui permet de contrôler automatiquement les installations techniques d'un bâtiment (systèmes de chauffage, de conditionnement d'air, d'éclairage, de surveillance des ascenseurs notamment) en y associant des ratios divers, consommation des fluides par exemple.

- EDI, Echange de Données Informatisées, format d'échanges standardisés qui permet de faire converser entre eux les applicatifs différents(normalisation de messages)

- SIG, Système d'Information Géographique, permet une restitutiongraphique de documents homogènes pouvant être superposés sur plusieurscouches et l'optimisation des résultats

- DOE, Dossier des Ouvrages Exécutés, ensemble des éléments (plans, notices, prescriptions…) il est produit par le maître d'œuvre lors de la réception d'un ouvrage pour le faire fonctionner dans de bonnes conditions et en assurer la maintenance.

- DIUO, Dossier des Interventions Ultérieures sur l'Ouvrage, ensemble des éléments (plans, notices, prescriptions…) il est fourni par le coordonnateur sécurité et protection de la santé des travailleurs lors de la réception des ouvrages pour permettre d'assurer les interventions ultérieures dans le respect normatif de lasécurité.

IV - QUEL TYPE DE MAINTENANCE PREVENTIVE CORRECTIVE ? OU AUSSI…

La maintenance du patrimoine c'est d'une façon primaire, la conservation de celui-ci à travers toutes les petites réparations journalières qui s'inscrivent dans un entretien régulier. Ces interventions périodiques préviennent l'aggravation des désordres, contribuent à la pérennité du cadre de vie et limitent les frais de remise en état. De plus, elles évitent les dégradations d'usage qui pourraient rendre le service aux utilisateurs moins fiable et plus difficile à assumer. Elles permettent d'anticiper aussi sur le vieillissement des matériaux.

- La maintenance préventive systématique, permet de disposer en permanence d'un bien fiable en terme de fonctionnement.

- La maintenance corrective, survenant après défaillance, entraîne unedégradation du service rendu et des conditions de remise en état non optimisées. Pourtant sauf cas particuliers, concernant le domaine industriel notamment, la maintenance préventive ne se justifie pas en terme de coûts. Dans les faits, c'est souvent une option intermédiairequi est choisie:-La maintenance préventive conditionnelle, (maintenance subordonnée à un type d'événements révélateur de l'état de dégradation d'un bien). Celle-ci nécessite de connaître le processus de vieillissement des différents composants pour programmer une intervention en temps opportun. Ce type d'intervention est illustré par le schéma

Au-delà de ces notions traditionnelles de maintenance il est nécessaire de prendre en compte également d'autres formes ou d'autres aspects de la maintenance à caractère technique: - La maintenance mise aux normes, afin de conserver un patrimoine en conformité avec l'évolution des réglementations, il convient de réaliser tous les travaux nécessaires inhérents à l'application des nouvelles normes en répondant à toutes les règles de sécurité en vigueur, et assurer d'une manière permanente la sécurité des usagers et intervenants sur les biens- La maintenance "suivi des garanties", passe aussi par la mise en jeusystématique des garanties ( décennales, dommages-ouvrages, multirisques…) qui permettent, quand elles sont bien suivies et gérées, de limiter le coût des grosses réparations en transférant les responsabilités des défauts de conception ou les accidents d'utilisation.- La maintenance veille technologique, consiste à s'assurer par un système d'information que toutes les évolutions réglementaires technologiques qui devraient ou pourraient être apportés au

% Usure

Durée de Date des

patrimoine, mises aux normes et évolutions qualitatives sont bien respectées ou proposées- La maintenance économique, permet l'optimisation des frais de maintenance en définissant des contrats à l'échelle du patrimoine permettant, d'une part de réduire les dépenses par l'effet de masse etd'autre part d'éviter les dépenses imprévues par la programmation ou la forfaitisation des interventions.

En dehors de ces divers types de maintenance orientés sur des secteurs techniques, il convient d'approprier à la gestion du bâtimentd'autres notions: -La maintenance informative, elle permet de prendre en compte les enseignements tirés de l'exploitation de l'ouvrage afin d'enrichir le contenu du programme pour les constructions neuves, élément essentiel de la mission de maître d'ouvrage. - La maintenance d'écoute, la bonne connaissance du patrimoine, si elle passe par la bonne connaissance physique des bâtiments et de leurs composantes techniques, doit également se situer sur celle des utilisateurs. C'est pourquoi une écoute attentive des attentes des utilisateurs est indispensable pour bien gérer un patrimoine. Ainsi, il est nécessaire de mettre en place un service type gestion de proximité, chargé d'enregistrer et de restituer les souhaits et attentes, d'avoir des éléments d'appréciation sur la perception des opérations de maintenance et des éléments de retour d'information sur les modes d'utilisation des équipements.- La maintenance évolutive, les équipements mis à la disposition des usagers doivent coller aux attentes, aux évolutions démographiques, à la vie des quartiers, aux nouvelles technologies de communication… Ilest donc nécessaire de mettre en place des réflexions suivies d'actions permettant d'évoluer avec toutes les possibilités de flexibilité que procure le bâtiment.- La maintenance communicante, ce peut être l'occasion de valoriser letravail les réalisations exécutées par le maître d'ouvrage. Une maintenance bien maîtrisée permet de valoriser une image forte de la collectivité vis à vis des utilisateurs mais aussi de ses partenaires institutionnels. Elle renforce sa crédibilité auprès de la population au travers de la fiabilité des équipements mis à la disposition des administrés. Cela ne peut se réaliser qu'à partir d'une évaluation du "service fait". Ce peut être aussi l'occasion de rappeler sous une forme constructive les droits et également les devoirs de l'utilisateur.

- La maintenance développement durable, c'est la prise en compte des concepts issus de la démarche HQE, de la nouvelle réglementation thermique, de la gestion des déchets de chantier…

C'est ainsi que la maintenance du patrimoine bâti notion large, non seulement technique, avec des répercussions sur l'ensemble des services des Collectivités Locales de part ses différentes formes évolue tour à tour,

- en s'inscrivant dans une vision de transversalité à travers lesaspects techniques, juridiques, administratifs,

- en devenant organisationnelle, avec la prise de l'impact des utilisateurs et des habitants prend un coté social,- en prenant un développement environnemental avec les économies d'énergie par exemple, - en offrant une vision qualitative avec une démarche qualité

V -GERER C'EST ANTICIPERAnticiper la gestion du patrimoine bâti en prenant en comptel’exploitation et la maintenance dans la conduite de projetimmobilierUne démarche pour satisfaire plusieurs exigences de la Haute QualitéEnvironnementaleLa prise en compte del’exploitation et de lamaintenance, donc de la gestion dupatrimoine bâti en amont de laréalisation de l'ouvrage, dans uneopération de construction,constitue une démarche concourant àla qualité globale de l’opération.Elle se caractérise par la mise enplace d’un système de suivi dans laconduite de l’opération, de laphase de montage d’opération et durecensement des objectifs générauxd’exploitation-maintenance jusqu’àla mise en service et l’évaluationdes premières années defonctionnement.

Une telle démarche de qualitérecoupe en grande partie celle dela Haute Qualité Environnementaletant par la démarche elle-même quepar les préoccupations qui en sontl’objet. La Qualité Environnementale d’unbâtiment a en effet été définie defaçon formelle par l’AssociationHQE, comme « correspondant auxcaractéristiques du bâtiment, deses équipements (en produits etservices) et du reste de laparcelle de l’opération deconstruction ou d’adaptation dubâtiment qui lui confèrentl’aptitude à satisfaire les besoinsde maîtrise des impacts sur

l’environnement extérieur et decréation d’un environnementintérieur confortable et sain ».Cette définition générale a été précisée par l’Association HQE par une définition des exigencesenvironnementales particulières décomposées en 14 cibles organisées en deux domaines et 4familles (cf. définition des cibles de la qualité environnementale – Association HQE – 1997)Domaine « maîtrise des impacts sur l’environnement extérieur »

> Famille des cibles d’éco-construction> Famille des cibles d’éco-gestion

Domaine «  création d’un environnement intérieur satisfaisant »> Famille des cibles de confort> Famille des cibles de santé

En quoi la Prise en Compte de l’Exploitation-Maintenance (PCEM) rejoint-elle la haute qualité environnementale ?Les préoccupations d’exploitation-maintenance liées d’une part à laconception générale du bâtiment et d’autre part au choix des matériaux et desvégétaux, en fonction de l’environnement extérieur relèvent des cibles d’éco-construction. La prise en compte de l’évolutivité du bâtiment et de sadurabilité en fait également partie.On retrouve dans les cibles d’éco-gestion les préoccupations liées àl’optimisation des dépenses de fluides, à l’analyse en coût global, à lafacilité et l’économie des opérations d’entretien et de maintenance, àl’adéquation des systèmes techniques aux moyens de gestion du futurexploitant.Les préoccupations d’exploitation-maintenance ne sont bien sûr pas dissociéesdes exigences de confort des usagers. Enfin, par une bonne aptitude des revêtements au nettoyage périodique et parune conception facilitant les opérations d’entretien-maintenance deséquipements, tels que les systèmes de ventilation ou de réseau d’eau, onconcourt à offrir aux usagers un environnement intérieur sain.

La démarche « PCEM » intègre pourpartie les objectifs de la démarcheHQE. Pour partie seulement, carelle n’intègre qu’indirectement lespréoccupations purementenvironnementales ( lutte contrel’effet de serre, économies desressources naturelles…). Al’inverse, prendre en comptel’exploitation-maintenance, c’estaussi se préoccuper de la qualitéd’usage du bâtiment, complément de

la qualité environnementale. Laqualité de l’image du bâtiment etl’adaptation des espaces à leursusages contribuent en effet à unmeilleur respect de l’ouvrage et àune diminution du risque dedégradation et de vandalisme.

V - L'INFORMATISATION DU PATRIMONE BATI: POURQUOI FAIRE ?

De nombreuses collectivités, de nature et de tailles différentes, ont informatisé leur gestion patrimoniale, certaines d’entre elles étant équipées depuis fort longtemps. On peut classer les motivations qui conduisent ces collectivités gestionnaires à se doter d’un outil informatique en plusieurs types.

Ce sont d’abord des motivations d’ordre interne, qui concernentdirectement les services et les agents, ensuite des motivationsintéressant plus nos élus et la direction de la collectivité, enfinnous nous retrouvons tous autour de préoccupations communes. Cettepartition quelque peu arbitraire n’est pas neutre dans lemanagement du projet d’informatisation de nos services.

C’est en apportant un outil, une aide que l’informatisation pourranon seulement être acceptée mais aussi réappropriée par lesagents ; il s’agit alors de faciliter leur tâche, d’améliorer laqualité et si possible la rentabilité des services.

Il est clair qu’à coté de cette aide, on dispose de banques dedonnées permettant de diffuser des informations du patrimoine auxélus et aux directions générales de ces collectivités. Cette mise àdisposition peut aller jusqu’à permettre un contrôle de gestiontrès fin sur les activités touchant de près ou de loin auxbâtiments. Cette quête d’indicateurs de gestion, si elle n’a pasencore gagné toutes les collectivités, est toutefois d’actualitédans nombre d’entre elles ; elle doit nous permettre de comparernos façons de faire, de les améliorer dans un soucis de meilleurequalité de service rendu.

A côté de cette approche sommaire interne-externe, toutes les parties prenantes ont des intérêts communs, pour connaître ou planifier la maintenance des bâtiments.

Connaître ses bâtiments … cela peut paraître anodin mais il estarrivé à plus d’une collectivité (plutôt de grande taille) de découvrir qu’elle était propriétaire d’un tènement à l’issue d’un incident technique ou juridique. De plus les cadres techniques issus du baby boom partent à la retraite avec leur

matière grise…et la consultation et la sauvegarde de la matièregrise ne sont pas aussi aisée que celle d’un disque dur…

Connaître le coût de ses bâtiments, la pertinence de son occupation et de sa conservation (à une époque où, par exemple en fonction des cartes scolaires des équipements scolaires se vident), voire planifier la maintenance sont aussi des préoccupations communes à tous, élus ou agents.

Historiquement, les premiers outils mis à disposition des collectivités ont concerné la gestion des interventions, que cesoit par entreprises ou par les ateliers en régie, la gestion des stocks venant compléter la gestion des ateliers. Parallèlement sont apparus des outils permettant la gestion de l’énergie. La prise en compte de la gestion technique du bâtiment, des contrôles périodiques, la gestion des extincteurs, l’entretien des chaufferies, correspond à une évolution des outils qui vise à systématiser les tâches à caractère répétitif ou périodique et à réaliser des économies d’échelle.

De même, les outils de gestion locative, communément répandus dans les offices d’H.L.M. permettent de systématiser de nombreuses tâches répétitives et de gestion courante.

La plupart du temps, il n’y a pas de lien entre l’outil patrimonial et l’outil finance. Ce qui implique une double saisie dans le logiciel patrimoine et dans celui des finances. Certains outils permettent de rapatrier les informations de l’un à l’autre et vice-versa, mais ils sont peu nombreux car les mondes informatiques ont bien des difficultés pour dialoguer entre eux…ils ne sont pas les seuls…C’est bien dommage car l’informatique est aussi un moyen de communiquer. Voilà un gros chantier pour les techniciens du bâtiment. Mais c’est une autre histoire…

CONCLUSION

Notre société moderne se caractérise par la montée en puissancedes préoccupations relatives à la préservation et à la valorisation du cadre de vie. Les citoyens apparaissent de plusen plus sensibles à leur confort, leur condition de vie, à la qualité de leur environnement. Le secteur des constructions publiques doit être partie prenante de la défense d'un environnement durable. Cette responsabilité des maîtres d'ouvrages publics les incite d'autant plus à définir une politique immobilière moderne et pertinente que cette dernière répond à d'importants enjeux du service public.

Enjeux économiques, car si l'investissement a largement pris lepas ces dernières décennies sur l'entretien et la maintenance, cette tendance tend à s'inverser sous le poids de pressions multiples. Seule, une meilleure organisation de la fonction immobilière, une rationalisation des choix, une optimisation des dépenses, l'utilisation de moyens informatisés, sont sources y compris à moyens constants, d'économie et de démarchede progrès.

Enjeux de service public car trois types de responsabilités sont clairement engagées:

- la qualité du service public et son adaptation à des usagers dont les besoins évoluent, - la qualité des conditions de travail des agents participant à sa bonne marche et à l'image de sa collectivité, - enfin la qualité du patrimoine, de son fonctionnement etde son accessibilité, de son intégration dans le paysage urbain comme éléments constitutifs d'une citoyenneté urbaine.

Ces enjeux économiques environnementaux et sociaux essentiels confèrent à la politique immobilière des maîtres d'ouvrages publics, propriétaires et gestionnaires de patrimoine bâti la dimension d'une véritable politique publique et sont garants dela qualité de service.