DERECHOS REALES PRIMER PARCIAL: CLASE 1: EVOLUCIÓN HISTÓRICA El hombre en la prehistoria se vinculaba con cosas para satisfacer sus necesidades, hoy en día también los hombres se vinculan con las cosas, vivimos en un mundo de hombres y de cosas, y las necesidades son mayores, por eso se da la evolución de las cosas. Reales viene del latín que quiere decir cosa, los derechos reales manejan el régimen jurídico de la cosa. DEFINICIÓN DE DERECHO OBJETIVO Y DERECHOS SUBJETIVOS El derecho objetivo es el ordenamiento jurídico, o sea el conjunto de preceptos que regulan la conducta humana que son emanados por el Estado e impuestos por él por media de su poder coactivo. El derecho subjetivo ha sido definido por numerosos teóricos, destacando entre ellos las definiciones de Savigny, que lo toma como un poder o facultad atribuida a una voluntad, pero fundamentalmente destacamos la definición de Ihering, para quien el derecho subjetivo es el interés jurídicamente protegido. Igualmente, las mismas no se excluyen, es mas se complementan y se podría decir que el derecho subjetivo es un interés protegido por el derecho objetivo, mediante la atribución de un poder o facultad a una voluntad, entre otros. Los derechos subjetivos, dicho en plural porque son más de uno, se clasifican según: -Su oponibilidad: en absolutos, porque existen frente a todos, son erga omnes, o sea que al poder del titular corresponde el deber de abstención de todos los demás, se tiene la obligación de respetarlos, entre ellos encontramos a los derechos reales, los derechos de familia puros (patria potestad), los derechos intelectuales, hablando del plano artístico y los derechos personalísimos; y los relativos, son aquellos que le dan la a su titular la facultad de exigir un determinado comportamiento a persona o personas determinadas, el que no solo puede consistir en una abstención, sino como principal en una acción, dentro de ellos encontramos a los derecho crediticios y los derechos de familia aplicados, como por ejemplo las obligaciones alimentarías. -Según su contenido: se clasifican en patrimoniales y extrapatrimoniales, según sean o no susceptibles de apreciación pecuniaria. Pertenecen a la primera categoría los derechos reales, los creditorios, los de familia aplicados y los intelectuales en el plano de la explotación de la obra; en cambio pertenecen a la segunda los derechos de la personalidad, los de familia puros y los intelectuales en torno al derecho moral del autor. DERECHOS REALES: DEFINICIÓN Cuando hablamos de la definición de los derechos reales, y si bien existen variadas teorías, tenemos que citar la definición de Demolombe, a la cual se adhiere Vélez Sarfield y que establece que “El derecho real es el que crea entre las personas y las cosas una relación directa e inmediata de tal manera que no se encuentra en ella sino dos elementos, a saber, la persona, que es el sujeto activo del derecho y la cosa que es el objeto”. Esta definición es criticada por varios doctrinarios, como por ejemplo Arean, ya que dice que “Derecho real es aquel que establece entre una persona titular y una cosa, una relación directa e inmediata, dicha relación es de contenido económico”. Por lo tanto para la misma hay un error en la definición primera ya que menciona la existencia de dos elementos, cuando es evidente que si se habla de un sujeto activo, debe haber un sujeto pasivo, en este caso la sociedad en su todo. En el manual Arean, cita una definición mas completa dada por Allende: "Es un derecho absoluto, de contenido patrimonial, cuyas normas sustancialmente de orden público, establecen entre una persona (sujeto activo) y una cosa (objeto) una relación inmediata, que previa publicidad, obliga a la sociedad (sujeto pasivo) a abstenerse de realizar cualquier acto contrario al mismo (obligación negativa), naciendo para el caso de violación una acción real y que otorga a sus titulares las ventajas inherentes al ius persequendi y al ius praeferendi" SIMILITUD ENTRE LOS DERECHOS REALES Y LOS DERECHOS PERSONALES Con respecto a las semejanzas, solo existe una y es que ambos, es decir, derechos reales y personales tienen contenido patrimonial. Desde el punto de vista económico, la semejanza es mayor, en cuanto a los derechos reales sobre cosa ajena, ya que éstos al igual que los derechos personales, son bienes inmateriales, en cambio, el dominio es bien material por confundirse con la cosa que es su objeto. DIFERENCIAS: 1) Número de elementos: según la doctrina clásica, los derechos reales están formados por dos elementos, el sujeto activo que es la persona y la cosa que es le objeto; en cambio los derechos personales están integrados por tres elementos, el sujeto activo-acreedor-, pasivo-deudor- y objeto-la prestación debida por el deudor al acreedor. Igualmente si sostenemos la doctrina moderna, como explicamos anteriormente, los derechos reales están conformados por tres elementos (sujeto activo: persona; sujeto pasivo: la sociedad en su conjunto y el objeto: la cosa) y si bien se equiparan en cantidad de los mismos, siguen siendo dispares porque en los derechos personales el sujeto pasivo es determinados y
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DERECHOS REALES
PRIMER PARCIAL:
CLASE 1:
EVOLUCIÓN HISTÓRICA
El hombre en la prehistoria se vinculaba con cosas para satisfacer sus necesidades, hoy en día también los hombres se vinculan con las cosas, vivimos en un mundo de hombres y de cosas, y las necesidades son mayores, por eso se da la
evolución de las cosas. Reales viene del latín que quiere decir cosa, los derechos reales manejan el régimen jurídico de la cosa.
DEFINICIÓN DE DERECHO OBJETIVO Y DERECHOS SUBJETIVOS
El derecho objetivo es el ordenamiento jurídico, o sea el conjunto de preceptos que regulan la conducta humana que son emanados por el Estado e impuestos por él por media de su poder coactivo.
El derecho subjetivo ha sido definido por numerosos teóricos, destacando entre ellos las definiciones de Savigny, que lo toma como un poder o facultad atribuida a una voluntad, pero fundamentalmente destacamos la definición de Ihering, para
quien el derecho subjetivo es el interés jurídicamente protegido. Igualmente, las mismas no se excluyen, es mas se complementan y se podría decir que el derecho subjetivo es un interés
protegido por el derecho objetivo, mediante la atribución de un poder o facultad a una voluntad, entre otros.
Los derechos subjetivos, dicho en plural porque son más de uno, se clasifican según:
-Su oponibilidad: en absolutos, porque existen frente a todos, son erga omnes, o sea que al poder del titular corresponde el deber de abstención de todos los demás, se tiene la obligación de respetarlos, entre ellos encontramos a los derechos
reales, los derechos de familia puros (patria potestad), los derechos intelectuales, hablando del plano artístico y los derechos personalísimos; y los relativos, son aquellos que le dan la a su titular la facultad de exigir un determinado
comportamiento a persona o personas determinadas, el que no solo puede consistir en una abstención, sino como principal en una acción, dentro de ellos encontramos a los derecho crediticios y los derechos de familia aplicados, como por ejemplo
las obligaciones alimentarías.
-Según su contenido: se clasifican en patrimoniales y extrapatrimoniales, según sean o no susceptibles de apreciación pecuniaria. Pertenecen a la primera categoría los derechos reales, los creditorios, los de familia aplicados y los intelectuales en el plano de la explotación de la obra; en cambio pertenecen a la segunda los derechos de la personalidad, los de familia
puros y los intelectuales en torno al derecho moral del autor.
DERECHOS REALES: DEFINICIÓN
Cuando hablamos de la definición de los derechos reales, y si bien existen variadas teorías, tenemos que citar la definición de Demolombe, a la cual se adhiere Vélez Sarfield y que establece que “El derecho real es el que crea entre las personas y
las cosas una relación directa e inmediata de tal manera que no se encuentra en ella sino dos elementos, a saber, la persona, que es el sujeto activo del derecho y la cosa que es el objeto”. Esta definición es criticada por varios doctrinarios, como por ejemplo Arean, ya que dice que “Derecho real es aquel que establece entre una persona titular y una cosa, una
relación directa e inmediata, dicha relación es de contenido económico”. Por lo tanto para la misma hay un error en la definición primera ya que menciona la existencia de dos elementos, cuando es evidente que si se habla de un sujeto activo,
debe haber un sujeto pasivo, en este caso la sociedad en su todo. En el manual Arean, cita una definición mas completa dada por Allende: "Es un derecho absoluto, de contenido patrimonial,
cuyas normas sustancialmente de orden público, establecen entre una persona (sujeto activo) y una cosa (objeto) una relación inmediata, que previa publicidad, obliga a la sociedad (sujeto pasivo) a abstenerse de realizar cualquier acto
contrario al mismo (obligación negativa), naciendo para el caso de violación una acción real y que otorga a sus titulares las ventajas inherentes al ius persequendi y al ius praeferendi"
SIMILITUD ENTRE LOS DERECHOS REALES Y LOS DERECHOS PERSONALES
Con respecto a las semejanzas, solo existe una y es que ambos, es decir, derechos reales y personales tienen contenido patrimonial. Desde el punto de vista económico, la semejanza es mayor, en cuanto a los derechos reales sobre cosa ajena,
ya que éstos al igual que los derechos personales, son bienes inmateriales, en cambio, el dominio es bien material por confundirse con la cosa que es su objeto.
DIFERENCIAS:
1) Número de elementos: según la doctrina clásica, los derechos reales están formados por dos elementos, el sujeto activo que es la persona y la cosa que es le objeto; en cambio los derechos personales están integrados por tres elementos, el
sujeto activo-acreedor-, pasivo-deudor- y objeto-la prestación debida por el deudor al acreedor.Igualmente si sostenemos la doctrina moderna, como explicamos anteriormente, los derechos reales están conformados por tres elementos (sujeto activo: persona; sujeto pasivo: la sociedad en su conjunto y el objeto: la cosa) y si bien se equiparan en cantidad de los mismos, siguen siendo dispares porque en los derechos personales el sujeto pasivo es determinados y
en los reales indeterminado.
2) Objeto: en el caso de los derechos personales el objeto es la prestación debida por el deudor al acreedor, sea una obligación de dar, hacer o no hacer; y en el caso de los reales el objeto inmediato es la cosa.
3) Relación mediata e inmediata: en el derecho personal hay una relación indirecta o mediata entre el titular del derecho y el beneficio que éste le significa, ya que el acreedor debe esperar el cumplimiento de la prestación o dirigirse hacia el para
conseguir el cumplimiento; en el caso de los reales, el beneficio es obtenido por el titular directamente de la cosa, sin que medie la actuación de persona alguna.
4) Régimen legal: en los derechos personales, rige el principio de la autonomía de la voluntad, sin mas limite que los que surgen del orden publico, la moral y las buenas costumbres; en cambio en los derechos reales rige el ordenamiento jurídico,
es principio del orden publico y el principio de la autonomía de la voluntad es reducido.
5) Nacimiento: los derechos personales nacen siempre de alguna de las causas o fuentes que determina la ley, obligaciones nacen de un contrato, cuasicontrato, delito o cuasidelito (título); en los derechos reales a veces no es así, en algunos casos basta el hecho o el acto jurídico para que nazca el derecho real (título), en otros solo basta un hecho, pero
en otros es necesario dos actos jurídicos para darle nacimiento (título y modo).
-Adquisición originaria: el derecho se adquiere con independencia de un derecho anterior de otra persona, no hay antecesor conocido, de modo que el derecho nace de modo libre sin cargas o limitaciones, por ejemplo la apropiación (cuando una
cosa mueble es resnulluis, es decir, abandonada, la persona que lo encuentre se hace dueña de ella, siempre hablando de cosas de menor valor)
-Adquisición derivada: la adquisición se apoya en el derecho de otra persona, hay un titular anterior, que pierde el derecho y uno actual que con motivo de la transmisión lo recibe con cargas, limitaciones y cuestiones que lo afectaban. En este caso algunos nacen por un acto jurídico, como el caso de la hipoteca, ya que a partir del contrato hipotecario se da nacimiento al
derecho real y otros, la mayoría, se adquieren por dos actos jurídicos, de acuerdo a la teoría del titulo y el modo para la adquisición derivada no por actos entre vivos de derechos reales que se ejercen por la posesión, no basta el modo, sino
que además es necesario el titulo, es decir, el acto jurídico obligacional, el mismo tiene como fin trasmitir el dominio, pero el mismo se consuma cuando se cumple con el modo, que en nuestro derecho es la tradición.
Hablamos de adquisición derivada, porque implica el traspaso de derecho de una persona a otra, deben estar vivos, en el caso de muertos, no se necesita ni titulo, ni modo, continúan sus herederos, mencionamos el art. 3417. (Art.3417.- El heredero que ha entrado en la posesión de la herencia, o que ha sido puesto en ella por juez competente, continúa la
persona del difunto, y es propietario, acreedor o deudor de todo lo que el difunto era propietario, acreedor o deudor, con excepción de aquellos derechos que no son transmisibles por sucesión. Los frutos y productos de la herencia le corresponden. Se transmiten también al heredero los derechos eventuales que puedan corresponder al difunto).
6) Número: es ilimitado en los derechos personales, ya que los particulares pueden crear variadas relaciones jurídicas, ya que los derecho personales están regidos por la autonomía de la voluntad; en los reales los particulares solo pueden dar
nacimiento a determinadas derechos que la ley establece taxativamente y modo reducido. (Art. 2503, con la ampliación de la ley 25509 de superficie forestal y la ley de propiedad horizontal 13512)
7) Oponibilidad: los derechos reales son absolutos y los personales relativos.
8) Publicidad: los derechos personales por ser relativos son ajenos a la publicidad, en cambio los reales al ser absolutos y para ser respetados deben ser conocidos por todos y de ahí la necesidad de la publicidad, los mismos se convierten en absolutos con la publicidad. Por ejemplo los inmuebles son registrados en el registro de la propiedad; en el caso de los
muebles, posesión vale título, salvo los muebles registrables.
9) Inherencia: la inherencia a la cosa es rasgo típico del derecho real, ya que éste queda como adherido a la cosa y la sigue titular por titular, esto es ajeno en los personales.
-Ius preferendi: es el derecho a la preferencia, basado en “primero en el tiempo, mejor en el derecho”. Es decir, el titular de un derecho real con fechas anterior es preferido a otro titular con fecha posterior.
-Ius persequendi: el titular del derecho real puede perseguir la cosa en manos de quien este.
NUMERUS CLAUSUS: DERECHOS REALES PERMITIDOS- DERECHOS REALES PROHIBIDOS
El sistema numerus clausus consiste en que la ley establece de manera taxativa y en numero limitado los derechos reales a los que los particulares peden dar nacimiento. También fija el contenido de cada uno y les da un nombre. Además la
incidencia del orden publico en el régimen de los derechos reales hace que a los particulares no solo les este vedado crear otros, sino que tampoco pueden modificar los reconocidos, esto es lógico, ya que si se modificarían los particular podrían
configurar la pretensión de crear un derecho real no permitido. En este punto podemos apoyarnos en el art. 2502 del Código Civil, que dice que los derechos reales sólo pueden ser
creados por la ley y todo contrato o disposición de última voluntad que constituyese otros derechos reales, o modificase los que por este Código se reconocen, valdrá sólo como constitución de derechos personales, si como tal pudiese valer. Es
muy importante la nota del mismo en donde Vélez plasma la realidad mencionada con anterioridad ejemplificándola. (Lo que quiere decir dicho articulo es que si se pretende dar nacimiento a un derecho real no permitido podrá quedar configurado
con le mismo contenido del pretendido, pero con carácter personal y no real) El artículo 2053 dispone que son derechos reales:
1 - El dominio 3- El condominio; 3 - El usufructo;
4 - El uso5- La habitación;
6 - Las servidumbres activas; 7 - El derecho de hipoteca;
8 - La prenda; 9 - La anticresis.
10- En dicho espacio cabe desatacar que en 1948 la ley 13512 crea el derecho real de Propiedad horizontal. 11- En el 2001 se creo por la ley 25509, el derecho real de superficie forestal.
Son derechos reales permitidos:
1 - El dominio: es el derecho real de mayor contenido, en el la voluntad del titular es decisiva respecto del destino de la cosa y por lo tanto mientras no se lo impida la ley o los derechos de un tercero, puede exclusiva y perpetuamente usar, gozar y
disponer de la cosa como quiera.
2- El condominio: es el derecho real de copropiedad de dos o mas personas sobre una cosa propia, por unas parte indivisa.
3 - El usufructo: el usufructuario puede usar y gozar, pero no disponer de la cosa, inclusive, su uso y goce es menos amplio que el del dueño, ya que debe sujetarse al destino determinado por éste último, es temporario e intransmisible.
4 - El uso: el usuario puede usar y gozar de la cosa pero no en su totalidad, sin en cuanto sea preciso para satisfacer sus necesidades personales y las de su familia.
5- La habitación: no es más que el derecho de uso cuando recae sobre una casa, dando utilidad de morar en ella.
6 - Las servidumbres activas: da derecho a una determinada, concreta o especifica utilidad sobre un inmueble ajeno.
7 - El derecho de hipoteca: es el derecho real en virtud del cual, en garantía de un crédito, una cosas inmueble que es entregada al acreedor queda gravada en una sima de dinero.
8 - La prenda: es el derecho real en virtud del cual, en garantía de un crédito, una cosa mueble que es entregada al acreedor queda gravada en una suma de dinero.
9 - La anticresis: es el derecho real en virtud del cual, en garantía y pago de un crédito determinado en dinero un inmueble es entregado al acreedor para que perciba sus frutos y los impute a dicho pago.
10- Propiedad horizontal: es el derecho real de uso, goce y disposición jurídica sobre una cosa propia consistente en una unidad funcional de un inmueble edificado que esta integrada por una parte privativa que es una fracción del edificio y por
una cuota parte indivisa sobre el terreno y sobre todas las partes o cosas comunes del edificio.
11- La superficie forestal: ¿Definición?
Los derechos reales prohibidos según el art. 2614, que dispone que “Los propietarios de bienes raíces no pueden constituir sobre ellos derechos enfitéuticos, ni de superficie, ni imponerles censos, ni rentas que se extiendan a mayor término que el
de cinco años, cualquiera que sea el fin de la imposición; ni hacer en ellos vinculación alguna”.
1) El derecho Real de Enfiteusis: es el derecho real de usar y gozar amplia y perpetuamente o por un largo plazo de un inmueble rustico ajeno mediante el pago de un canon.
2) Censos: es el derecho real sobre un inmueble ajeno que permanece en poder de su dueño y que faculta a su titular a exigir de manera periódica todo o parte de su renta en dinero o en especie.
3) Derecho de superficie: es el derecho real de usar, gozar y disponer perpetuamente o por un largo plazo sobre todo o parte de un edificio existente o a construir sobre un inmueble ajeno mediante le pago de un solarium o sin él.
4) derecho real in faciendo: autoriza a exigir un comportamiento positivo de personas que se determinan por una relación jurídica real o posesoria.
5) Vinculaciones: son un concepto genérico de derechos reales por los cuales un inmueble es afectado a un determinado orden sucesorio mortis causa, como en los mayorazgos, o una obra piadosa como en las capellanías.
6) Derecho real de retracto: es le derecho de un tercero para dejar sin efecto un acto de enajenación realizado por el dueño sin su consentimiento.
7) Derecho real de preferencia: es el derecho real que tiene un tercero sobre una cosa para el caso de que si dueño se
disponga a enajenarla a ser preferido en su adquisición ofreciendo pagar tanto como puede ofrecer otro.
CLASIFICACIÓN DE LOS DERECHOS REALES
Se clasifican en relación ha:
A) En relación al sujeto: -Que a su vez pueden ser exclusivos (porque no admiten la pluralidad de titulares sobre un mismo objeto); o no exclusivos,
cuando si la admiten. A la primera categoría pertenecen el dominio, la propiedad horizontal y el usufructo, el uso y la habitación solo lo son en el caso de que los frutos del fundo o las comodidades de la casa alcanzan únicamente para
satisfacer las necesidades de sus titulares y familias; no son exclusivos los derechos de garantía, porque son accesorios de derechos personales que admiten con amplitud al concurrencia de titulares, las servidumbres el uso y la habitación en los
demás casos. -De titularidad limitada o no a personas de existencia visible: todos los derechos reales admiten que sean sus titulares
personas físicas o jurídicas. Solo el uso y la habitación quedan limitados a las primeras. -También son derechos reales absolutos, refiriéndose a aquellos respectos de los cuales se ha cumplido la publicidad
registral, de modo que son oponibles a todos, inclusive a los terceros interesados; son relativos cuando no hayan accedido al registro.
B) En relación al objeto: -Sobre cosa propia, cuyo titular puede invocar una relación de pertenencia total o parcial de la cosa con respecto a su
persona y sobre cosa ajena, que son aquellos en donde solo puede invocarse una relación de pertenencia con respecto al derecho, los primeros son el dominio, condominio y al propiedad horizontal y los demás son sobre cosa ajena.
-Que pueden tener como objeto cosas muebles o inmuebles, o solo cosas muebles o cosas inmuebles: pueden recaer sobre muebles o inmuebles el dominio, el condominio, el usufructo y el uso, solo sobre muebles la prenda y solo sobre
inmuebles la propiedad horizontal, la hipoteca, la anticresis, la habitación y las servidumbres.
-Sobre cosas de valor en si mismas y sobre cosas representativas: todos los derechos reales recaen necesariamente sobre cosas con valor en si mismas. Pero el usufructo y la prenda también pueden recaer sobre cosas representativas de valor; se
trata del usufructo de créditos y de la prenda de créditos.
-Que puede recaer o no sobre cosas fungibles o consumibles: solo el dominio y el condominio pueden recaer sobre cosas fungibles o consumibles, la prenda podría tener por objeto cosas consumibles no fungibles; los demás únicamente pueden
recaer sobre cosas no fungibles y no consumibles.
C) En relación a la causa:
-Perpetuos o temporarios, los primeros son los que duran ilimitadamente y los segundos se extinguen con el transcurso del tiempo. A la primera categoría pertenecen los derechos reales sobre cosa propia y también pueden serlo las servidumbres
reales cuando no hay convención que las limite en el tiempo, los otros son temporarios.
-Vitalicios o no vitalicios, según duren o no tanto como la vida del titular. Son derechos reales vitalicios el usufructo, el uso, la habitación y las servidumbres personales, cuando han sido constituidos de ese modo o cuando no se les ha fijado ningún término de duración, éstos no son vitalicios cuando se estableció algún plazo, pero se extinguen antes del vencimiento si se
produce la muerte del titular. Todos los demás derechos reales son no vitalicios.
-Extinguibles o no por el uso: depende si se pierden o no por el ejercicio del derecho durante le tiempo fijado por la ley, o que por el contrario, se perpetúen no obstante no ser ejercidos. A la primer categoría pertenece el usufructo, el uso, la
habitación y las servidumbres tanto reales como personales y a l segunda los derechos reales perpetuos, salvo las servidumbres reales perpetúas.
-Verdaderos o putativos: son verdaderos aquellos cuyos titulares pueden ejercerlos frente a todos los casos y frente a todo el derecho de ejercerlos. Son putativos aquellos cuyos titulares pueden ejercerlos frente a todos menos a una persona que
es el titular del derecho real verdadero.
-Forzosos o no forzosos: los derechos reales son forzosos cuando su constitución puede ser impuesta por una parte a otra, no lo son cuando nacen como consecuencia de la libre voluntad de los particulares.
-Transmisibles o intrasmisibles: los primeros son los que admiten la mutación de su titularidad, y los segundos los que no la admiten.
-Registrables o no registrables: depende la distinción de que la ley imponga o no el requisito de la registración para oponer los derechos a los terceros interesados o inclusiva para que produzca efectos constitutivos, solo son registrables los
derechos reales que recaen sobre inmuebles o sobre la categoría de muebles registrables.
-Que admiten o no como fuente la ley: los que tienen fuente legal son el usufructo de los padres sobre los bienes de los hijos sujetos a su patria potestad (art. 2816) y la habitación leal a favor del cónyuge supérstite (art. 3573).
D) Con relación al contenido
-De goce o disfrute, o de garantía: los primeros autorizan a su titular para obtener directamente de la cosa una utilidad mayor o menor, pero sin llegar en ningún caso a la disposición material n al uso y goce con alteración de la sustancia o del
destino de la cosa; los de garantía se caracterizan porque el beneficio para el titular esta constituido por la garantía que confieren al derecho creditorio al que acceden asegurando su cumplimiento.
-Que se ejerce o no por la posesión: los mismos se ejercen por la posesión cuando la cosa se encuentra bajo el poder de hecho de su titular; todos los derechos reales se ejercen por posesión, menos la servidumbre y la hipoteca.
- Sobre la sustancia o valor de la cosa: los primeros son los que el beneficio se obtiene a través del ejercicio de facultades materiales sobre la cosa. El segundo son aquellos en que el beneficio se logra a través del ejercicio de la facultad de
disponer jurídicamente de la osa para convertirla en dinero y hacer efectivo el crédito garantizado.
- Perfectos o imperfectos: son perfectos cuando contienen todas las facultades susceptibles de ser ejercidas sobre las cosas, e imperfectos en el caso contrario.
- Simples o complejos: son simples cuando el contenido corresponde a uno solo de los tipos creados por la ley, son complejos cuando el mismo se forma mediante la combinación de mas de uno de los tipos legales.
E) En relación a la función
OBJETO DE LOS DERECHOS REALES
El artículo 2311 define a las cosas como los objetos materiales susceptibles de tener un valor. El 2312 denomina a bienes a los objetos inmateriales susceptibles de valor e igualmente a las cosas y el conjunto de los bienes de una persona
constituye el patrimonio.De acuerdo con la posición adoptada por nuestro Código, el bien es el género y la cosa una de las especies.
En efecto, los bienes pueden ser materiales o inmateriales, los primeros se denominan cosas y los segundos no tienen un termino que los designe pero se los puede llamar bienes que no son cosas.
El articulo 2311 fue reformado en 1968, sustituyendo la definición que sostenía que las cosas eran los bienes corporales susceptibles de tener un valor, por aquellos bienes materiales susceptibles de tener un valor y agrego un segundo párrafo
que dice que las disposiciones relativas a la cosa son aplicables en materia de la energía y a las fuerzas naturales susceptibles de apropiación.
Para que haya cosa en sentido jurídico el objeto material debe ser susceptible de una medida de valor y, por consiguiente ser accesible al hombre y apropiable, pero sin encontrarse a su inmediata disposición en cantidades ilimitadas.
El código no determina en forma expresa los requisitos que debe reunir la cosa para ser objeto del derecho real, mas tomando en cuenta lo que surge de los artículos 2400 y siguientes acerca del objeto de la posesión, pero se pueden
establecer algunas pautas: debe tratarse de cosas o sea objetos materiales susceptibles de valor. No hay derechos reales sobre bienes que no son cosas; esas cosas tienen que estar en el comercio; tienen que tener existencia actual, ya que no hay derechos reales sobre cosas futuras; deben ser determinadas, pues no se concibe el ejercicio de un poder de hecho
sobre cosas indeterminadas; las cosas deben ser singulares y cuando la cosa forma un solo cuerpo, el objeto será la cosa integra y no una parte de ella.
Existen situaciones especiales en cuanto al objeto de los derechos reales:
Energía: la energía no es una cosa desde el punto de vista jurídico, ya que no tiene idoneidad para constituir el asiento de un derecho real, pero tampoco es un bien inmaterial, por cuanto no es un derecho. Entonces no es posible darle un lugar en entre los bienes, sean materiales o inmateriales, pero la reforma de 1968 agrego al art. 2311 un segundo párrafo en donde no se dice que la energía sea una cosa pero que se le aplicarán las disposiciones relativas a la misma. Realmente es difícil
ver cual de las disposiciones de la cosa podrían aplicarse a la energía.
Universalidades: cuando alguien dice “yo soy dueño de la biblioteca o de un rebaño”, no significa que uno es titular de una universalidad, sino que dice por comodidad expresiva y en realidad se esta queriendo decir: soy titular de cada uno de los
tomos que conforman esa universalidad. La universalidad no puede ser objeto de un derecho real.
El cuerpo Humano: el cuerpo de una persona o partes de é mientras estén unidas, jamás pueden ser objeto del derecho real. Pero cuando las partes son separadas adquieren valor pecuniario, pueden ser consideradas cosas y ser susceptible de
ser objeto de derecho real. Por ejemplo el cabello, la leche de la madre, el semen, la sangre, la piel, la córnea, etc.
El cadáver: si bien en principio el cadáver ni sus partes pueden ser considerados cosas, adelantos científicos cambiaron esta idea, ya que con el avance de la ciencia y de las investigaciones se comercializan cadáveres y partes de cadáveres,
para universidades, laboratorios, etc.
Los derechos: en cuanto a la posibilidad de que un derecho real tenga por objeto un derecho personal, es descartada.
CLASIFICACIÓN DE LAS COSAS
El Código Civil clasifica a las cosas consideradas en si mismas o en relación a los derechos (muebles e inmuebles, fungibles y no fungibles, consumibles y no consumibles, principales y accesorias, divisibles y no divisibles, en el comercio,
fuera del mismo); y luego las cosas en relación a las personas. Arts. 2313 a 2350.
CLASE 3:
OBLIGACIONES PROPTER REM
Las obligaciones propter rem, llamadas reales o ambulatorias, son obligaciones que siguen a la cosa, pero no la gravan, (¿Qué tipo de obligaciones gravan a la cosa independientemente de quien sea su titular?, las cargas, los impuestos, los tributos; en cambio las obligaciones propter rem son obligaciones que gravan al titular de la cosa y que dependen de la
relación que ese titular tenga respecto de la cosa. Es decir que una obligación propter rem nace, se trasmite y se extingue junto con el nacimiento, la transmisión y la extinción de la relación que tenga este sujeto con la cosa. (Relación que puede ser de derecho real, dueño, usufructuario; de simple posesión, sea poseedor, tenedor o inclusive una relación que pueda
tener un ladrón con una cosa o un usurpador con una cosa inmueble). Por ejemplo las típicas obligaciones propter rem son las restricciones y limites al dominio, por ejemplo una de ellas es que no se tiene que molestar al vecino con ruidos molestos; la misma grava a la persona aunque sea el dueño, el inquilino, el usurpador o el simple tenedor, mientras este en el lugar, si se va, cesa y la toma quien ocupe el mismo, y a su vez si la
persona se va a otra casa, la obligación nace en el otro lugar, viajan con la persona en tanto se mantenga la relación con la cosa, a obligación esta pegada a la persona. Es la ley que lo impone, no es algo que se contrata. Además es una obligación
espejo porque el vecino tampoco tiene que molestar a la persona.En cuestión las dos notas principales para este tema son en primer lugar que las obligaciones nacen, se transmiten y se
extinguen con el nacimiento, la transmisión y la extinción de la relación que tenga el sujeto con la cosa y la segunda es que las mismas cesan si la persona abandona la cosa, y vuelve a nacer en el otro lugar, pero en el caos anterior cesa.
Las expensas: las mismas no son obligaciones propter rem, ya que las mismas son una obligación del propietario, además si una persona se va del inmueble y dejo expensas impagas, si fueran propter rem cesarían, pero en el caso de éstas no, ya que se sigue respondiendo con todo el patrimonio después de irse; sino el propietario nuevo puede pagarlas y repetirlas al
anterior o el consorcio iniciar juicio, etc. Por eso se sostiene que no son obligaciones de este tipo.
POSESIÓN
La posesión es sin duda la institución mas controvertida del Derecho Civil, por esto todo lo que se vincula es motivo de discusión, el concepto, la etimología, el origen, el numero de elementos que la caracterizan, el fundamento de su
protección, la naturaleza jurídica, entre otras cuestiones. Cuando tomamos este tema tenemos que mencionar una polémica, o algo parecido, muy conocida entre dos juristas que son Savigny y Von Ihering, no se la llama polémica del todo, porque el segundo era discípulo del otro y el maestro no le contestaba al discípulo, pero lo seguro es que estaban en desacuerdo en todo lo relativo a la posesión. Nuestro Código
básicamente sigue a Savigny. Lo mas importante son tres aspectos, los elementos que caracterizan, la naturaleza jurídica y los fundamentos de la
protección posesoria. Pero en primer lugar es necesario mencionar la definición de posesión, el mismo esta dado por el artículo 2351, que establece que habrá posesión de las cosas, cuando alguna persona, por sí o por otro, tenga una cosa bajo su poder
( corpus), con intención de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad (animus domini); la tenencia esta definida por el art. 2352, que expresa que el que tiene efectivamente una cosa, pero reconociendo en otro la propiedad, es simple tenedor de la cosa, y representante de la posesión del propietario, aunque la ocupación de la cosa repose sobre un
derecho.Además el art. 2461 da una nueva noción de la tenencia: “Cuando alguno por si o por otro se hallase en la posibilidad de ejercer actos de dominio sobre alguna cosa, pero solo con la intención de poseer en nombre de otro, será también simple
tenedor de la cosa”. En nuestro Código la posesión sigue la teoría de Savigny por eso tiene dos elementos el corpus y el anumus domini. La
cosa es el objeto de la posesión y el poseedor es el sujeto. En la tenencia solo encontramos el primer elemento, ósea el corpus, que se refleja en el art. 2352, cuando comienza
diciendo que “El que tiene efectivamente una cosa”, y en el art. 2461 cuando expresa “Cuando alguno por si o por otro se hallase en la posibilidad de ejercer actos de dominio sobre alguna cosa”.
Los sujetos de la posesión pueden ser toda persona física o jurídica que pueda ser sujeto de la posesión. El artículo 2392 establece: “Son incapaces de adquirir la posesión por sí mismos los que no tienen uso completo de su razón, como los
dementes, fatuos y menores de diez años; pero pueden adquirirla por medio de sus tutores o curadores”.No es correcto hablar de capacidad para adquirir la posesión porque tratándose de un hecho y no de un derecho, no está
en juego una cuestión de capacidad, que sí es necesaria para ser titular o para ejercer derechos. Se trata tan sólo de exigir el discernimiento indispensable para que la relación con la cosa no implique una mera relación de lugar.
De ahí que no pueden adquirir la posesión por sí mismos lo que no tienen uso completo de razón y los menores de diez años. Fuera de ellos, todas las demás personas, sean capaces o incapaces, están facultadas para hacerlo.
La posesión es exclusiva. Por ello dispone el artículo 2401: “Dos posesiones iguales y de la misma naturaleza, no pueden concurrir sobre la misma cosa”. En consecuencia, dos o más personas no pueden tener cada una por el todo la posesión de
una cosa, siempre que se trate de posesiones iguales y de la misma naturaleza, es decir, posesiones rivales que se excluyan entre sí, como la del propietario y la del usurpador. Igualmente, la exclusividad de la posesión no impide que sobre
una misma cosa concurran dos o más posesiones iguales, cada una por un parte indivisa.
POLÉMICA ENTRE SAVIGNY Y VON IHERING
1) CARACTERIZACIÓN DE LOS ELEMENTOS DE LA POSESIÓN
Para Savigny, los elementos de la posesión son dos, el corpus (el mismo tiene que ser querido- si no es querido se llama relación de yuxtaposición local-, por lo tanto dentro de dicho elemento encontramos la vinculación con la voluntad, el corpus
es el elemento material, la posibilidad de tener la cosa cuando uno quiere y defenderla de toda injerencia extraña) y el animus domini (Es el elemento subjetivo, el mismo significa el hecho de no reconocer en otra persona un señorío superior sobre la cosa, no tiene nada que ver con ser el dueño, tenedor, por Ej.: el ladrón aun cuando sepa que no es de él tiene
este elemento). Si uno de estos elementos me falla, generalmente el segundo no hay posesión sino tenencia. Para Ihering, Savigny basa la teoría posesoria sobre un elemento subjetivo imposible de ser probado y por lo tanto es una
locura. Para Ihering la posesión es el corpus, pero el corpus para el mismo, no es igual a lo que sostiene Savigny.En primer lugar, Ihering dice que la posesión es la cara externa del derecho de propiedad, es decir, que se presume que quien tiene la posesión es el dueño, por lo tanto el corpus tiene que ver con la relación exterior que une a la persona y la
cosa, es decir, a mayor interés probablemente haya posesión porque se acerca al dominio (por ejemplo: un obrero que tiene los ladrillos para trabajar en una obra, a la noche no se los lleva para que no se los roben, en cambio, si se saco un anillo para trabajar, cuando se vuelve se lo lleva), es decir, para Ihering hay que tener en cuenta la relación de la persona con la
cosa y va a ser siempre de contenido económico. Además la posesión para él tiene otro componente que es la voluntad, porque también tiene que ser querido.
Cuando hablamos de tenencia, Savigny sostiene que hay tenencia cuando falta el elemento subjetivo, y se encuentra presente el corpus (Teniendo en cuenta que el corpus debe ser querido, debe haber voluntad), es decir, ausencia del
animus dominus; para Ihering la tenencia es el corpus siempre que no haya una norma legal que le de protección, cuando la situación que se plantea no tiene protección legal no será posesión sino tenencia (corpus-norma legal = tenencia).
Acá vemos una similitud, que es que la tenencia para Savigny (Corpus (voluntad)- AD), es igual a la posesión de Ihering que es (corpus + voluntad).
2) NATURALEZA JURÍDICA
Para Savigny, la posesión es un hecho, pero no es un hecho simple, sino que causa consecuencias jurídicas, que son los interdictos, con los cual nos defendemos (acciones posesorias) y la posibilidad de usucapir. El fundamento del doctrinario
era que es un hecho, porque un Derecho jamás puede ser adquirido con violencia, y como la posesión si puede ser adquirida de manera tal, es un hecho.
Para Ihering, la posesión es un derecho, y es un derecho real, porque tiene en cuenta la relación de inmediatez entre la cosa y la persona. Llega a esta conclusión utilizando la definición de derecho subjetivo, es decir que es todo interés
jurídicamente protegido, ergo si la posesión es protegida, es un derecho. Para nuestro Código, la posesión es un hecho, pero para nuestro codificador, la posesión es un derecho, esto lo explica en
(la nota en un código no es ley) del art. 2351. Por lo tanto para juicio del codificador la posesión es un derecho, pero la legisla como un hecho.
El articulo 2470, el hecho de la posesión, pero en la nota habla de un derecho. Pero la posesión es un hecho, lo fundamentamos con los artículos mencionados, agregando que en el art. 2503 no se lo menciona como derecho real; otro argumento es el art. 2363 (Todo aquel que reclama un derecho tiene que presentar el
titulo que diga el compromiso, en cambio en la posesión, posee quien posee, no hay obligación de presentar el titulo); finalmente el art. 2392, dice que son capaces de adquirir la posesión los niños mayores de diez años, cuando es imposible
en el caso de los derechos ejercerlos a partir de los diez años, se puede ser titular de los derechos pero no se puede ejercerlos, ya que se requiere capacidad, en cambio para la posesión se requiere solamente el discernimiento.
3) FUNDAMENTOS DE LA PROTECCIÓN POSESORIA
Hablamos de porque se protege a la posesión:
A. TEORIAS ABSOLUTAS Y RELATIVAS: acá hablamos de dos tipos de teorías, las absolutas son las que sostienen que la posesión debe protegerse sin que sea necesario proteger nada que este afuera de la posesión, se protegen por si mismas, en cambio las relativas sostienen lo contrario, que la posesión debe protegerse porque siempre hay algo que proteger que
esta fuera de la posesión. En este caso ambos condicen y se enrolan en las teorías relativas, pero discrepan en el contenido.
Savigny dice que la posesión hay que protegerla, como un modo de proteger al poseedor, a lo que Ihering contesta que entonces habría que proteger al tenedor y Savigny le responde que no hace falta porque con proteger al poseedor es más
que suficiente, ya que si el tenedor tiene problemas y mantiene una buena relación con le otro lo llama para que lo defienda.
Lo mas importante o el kit de la cuestión va mas allá de las teorías y pasa por lo siguiente, para Ihering la posesión es la cara externa del derecho de propiedad, por eso para él hay que proteger al poseedor, ignorando si es poseedor, usurpador, etc., hay que protegerlo porque considera que la posesión se protege como un complemento necesario de la protección del
derecho de propiedad.
CLASE 4:
CLASIFICACIÓN DE LA POSESIÓN:
A) LEGÍTIMA
La primer parte del artículo 2355 dice que, “La posesión será legítima, cuando sea el ejercicio de un derecho real, constituido en conformidad a las disposiciones de éste código”, entonces la legitimidad de la posesión esta fincada con el
ejercicio y no con la adquisición de la misma, esto generalmente se presta a confusión, además también esta mal decir que es legitima cuando haya sido constituida por titulo y modo, porque a veces no es necesario el modo, como por ejemplo la
aprensión de las cosas. Por lo tanto poseedor legítimo es sinónimo de un titular de un derecho real que se ejerce por medio de la posesión. “Lo
fundamental es que el derecho que se ejerce haya sido constituido respetando las normas que establece el código”; por lo tanto, son poseedores legítimos el dueño, condómino, titular de la propiedad horizontal, usufructuario, usuario habitador, acreedor prendario y acreedor anticresista, con la condición de que sus derechos hayan sido constituidos regularmente.
La misma no se subdivide.
B) ILEGÍTIMA:
El código no nos trae el concepto de posesión ilegitima, pero en la segunda parte del articulo 2355 se limita a enunciar los casos que le corresponden, pero a modo de definición podemos decir que la posesión ilegitima el ejercicio de un derecho
real que no es constituido en conformidad con las disposiciones del Código. (Ahí entran el ladrón, el usurpador, etc.) El código nos da algunos supuestos de posesión ilegitima: “Cuando se tenga sin título (el caso mas grave es en el caso de
las cosas muebles el ladrón y en las inmuebles el usurpador), o por un título nulo ( el titulo es el acto jurídico capaz de hacer nacer un derecho real, es un contrato y puede ser nulo si tengo un vicio en el consentimiento por ejemplo) o fuere adquirida
por un modo insuficiente para adquirir derechos reales ( sería por ejemplo que haya una anormalidad en el acto de la tradición), o cuando se adquiera del que no tenía derecho a poseer la cosa ( cuando adquiero la cosa de aquel que no tiene derecho a poseerla), o no la tenía para transmitirla ( puede ser que no tenga derechos para trasmitirla o que tenga derechos
pero no capacidad) ”. La posesión ilegitima se divide a su vez en posesión de buena y de mala fe.
-B.1) BUENA FE
Los dos artículos mencionados nos dan las pautas para obtener el concepto de buena fe, que es muy importante en la materia y en el derecho en general.
El Art.2356 establece que “La posesión puede ser de buena o de mala fe. La posesión es de buena fe, cuando el poseedor, por ignorancia o error de hecho, se persuadiere de su legitimidad”; esto que quiere decir, la buena fe es la creencia, basta con que este convencido o persuadido de que es de buena fe, en cuestión para que el poseedor sea de buena fe, debe ser
victima de un error o ignorancia de un hecho excusable y esa persuasión debe existir desde le inicio de la relación posesoria. (art.4008)
En el art. 4006, el Código vulva a dar otro concepto de buena fe: “La buena fe requerida para la prescripción, es la creencia sin duda alguna del poseedor, de ser el exclusivo señor de la cosa (…)”. Es decir no puede ser considerado poseedor de
buena fe quien duda si si autor era o no señor de la cosa y tenia o no el derecho de enajenarla.
-B.2) MALA FE:
Entonces si el poseedor de buena fe es aquel que por error o ignorancia de hecho excusable esté convencido sin la más mínima duda de que su posesión es legitima, si falta alguno de estos requisitos, la posesión se torna de mala fe, el
concepto se obtiene por exclusión. Por lo tanto hay mala fe, si el poseedor padezca de un error o ignorancia de hecho inexcusable, o un error o ignorancia de derecho, o cuando tenga dudas acerca de su posesión, o cuando sepa que la
posesión es ilegitima. La posesión de mala fe, puede a su vez dividirse en: mala fe viciosa y mala fe no viciosa o simple mala fe.
Siempre se presume la buena fe, salvo los casos en donde se presume la mala fe directamente art.2362. (La mala fe se presume para tres casos uno para inmuebles y dos para muebles)
-B.2.A) SIMPLE: La posesión en este caso sigue siendo de mala fe aunque carezca de vicios.
-B.2.B) VICIOSA:
Los vicios de la posesión varían según se trata de muebles o de inmuebles:
La posesión de muebles es viciosa en tres casos: cuando media vicio de hurto, de estelionato o de abuso de confianza (ART. 2364 primera parte).
El hurto supone la sustracción de la cosa ajena, medie o no violencia en la persona o fuerza en las cosas, no hay diferencias como en la ley penal.
El estelionato implica la adquisición de una cosa sabiendo que es ajena o recibiéndola como libre sabiendo de que es litigiosa o esta pignorada o embargada.
El abuso de confianza se da en el caso en que un tenedor obligado a restituir, en lugar de hacerlo, intervierte el titulo y pasa a poseer a nombre propio, privando de la posesión a quien le había entregado la cosa. (Por ejemplo una persona le da una
lapicera a otra, para que la use durante la clase, pero al final le pide que se la devuelva, y al final de la clase le dice al dueño que no se la devuelve porque se la regalo al amigo, es decir hay un comodato y se debía devolver, pero al que se la
prestaron hace lo que se conoce como intervertir el titulo unilateralmente, obviamente en estos casos existen acciones.)
En el caso de los inmuebles también es viciosa en tres supuestos: cuando media vicio de violencia, clandestinidad o de abuso de confianza. (Art. 2364, segunda parte)
Es violenta cuando es adquirida o tenida por vías de hecho, acompañadas de violencias materiales o morales, o por amenazas de fuerza, art. 2366. Deben mediar actos de fuerza o intimidación, que pueden existir al comienzo de la posesión
o sobrevenir durante el curso de ella. (Entrar al inmueble rompiendo la puerta, rompiendo todo) Es clandestina, según el Art.2369, cuando los actos por los cuales se tomó o se continuó, fueron ocultos, o se tomó en
ausencia del poseedor, o con precauciones para sustraerla al conocimiento de los que tenían derecho de oponerse. (Entrar
a la noche) En cuanto al abuso de confianza, el vicio se configura de la misma manera que para los muebles, es necesario un acto por el que el tenedor haga conocer al poseedor sus pretensiones contrarias al derecho de éste último. (Una persona presta una
casa, y a la hora de devolverla la otra dice que no, que es poseedor)
Los vicios de la posesión son relativos, porque solo pueden ser alegados por el anterior poseedor, ósea por la persona que los sufrió.
TÍTULOS:
TÍTULO SUFICIENTE, JUSTO TÍTULO:
El Art.4001 establece que “El título debe ser verdadero y aplicado en realidad al inmueble poseído. El título putativo no es suficiente, cualesquiera que sean los fundamentos del poseedor para creer que tenía un título suficiente”. Es el único que
me permite usucapir a los 10 años.
TÍTULO PUTATIVO ( MUY IMPORTANTE)
El Art.2357 establece que “El título putativo equivale a un título realmente existente, cuando el poseedor tiene razones suficientes para creer en la existencia de un título a su favor, o para extender su título a la cosa poseída”; comprende dos
supuestos. Por ejemplo: en el primer caso puede ser que se muere alguien y me de clara legatario, y tomo posesión del departamento, de buena fe, pero luego se revoca el testamento, y entonces no tengo titulo, pero tengo modo, esto es un titulo putativo, me
da buena fe; en el segundo caso puede ser que compro un lote de terreno A, no hay construcciones y hay lotes A, B y C, error mediante me ponen en posesión del lote B, respecto del A tengo el modo pero no el titulo, y del B tengo el titulo pero
no el modo, pero por ambición me quiero quedar con los dos lotes, entonces acá para hacerme dueño del A tengo una acción personal, de incumplimiento de contrato; con respecto al B, puedo usucapir, necesito veinte años, porque titulo
putativo no es justo titulo. Solo me sirve para ser presumido de buena fe. El titulo putativo no tiene nada que ver con el derecho real putativo, no es justo titulo.
PRESUNCIONES POSESORIAS:
Las presunciones posesorias se arriman bastante al código francés, en el sentido que, podemos pensar que ciertos actos nos dan la pauta que tenemos la posesión y no la tenemos. Si tenemos en cuenta a Ihering la relación entre una cosa y una
persona es posesión y en cambio para Savigny, es de tenencia, quien quiera demostrar que es de posesión, deberá demostrar que se tiene el animus dominis y para probarlo se usan presunciones, las mismas son iuris tantum, pueden ser
desvirtuadas por prueba en contrario.
Relacionadas con el titulo (ARTS. 4003 y 2111)
Presunciones posesorias Relacionadas con la buena fe (art. 2362);
Relacionadas con la mala fe (art. 4009)Inmuebles (Arts. 2770 y 2771)
Relacionadas con los actos posesorios
Presunciones menores
A) QUE SE RELACIONAN CON EL TÍTULO
De acuerdo con el Art.4003, se presume que el poseedor actual, que presente en apoyo de su posesión un título traslativo de propiedad, ha poseído desde la fecha del título, si no se probare lo contrario. (Si tenemos un titulo, y dice mayo del 2001,
se presume salvo prueba en contrario, que la persona posee desde esa fecha) El Art.2411, contiene una segunda presunción vinculada con el titulo, ya que “La posesión fundada sobre un título,
comprende sólo la extensión del título, sin perjuicio de las agregaciones que por otras causas hubiese hecho el poseedor”. (Esto quiere decir que el titulo como cualquier documento que hace referencia a una propiedad la limita, el que quiere
demostrar que posee algo mas que los limites del titulo debe probarlo)
B) PRESUNCIONES BASADAS EN LA BUENA Y MALA FE:
La regla general es que la posesión se presume de buena fe (Arts. 2362 y 4008), pero hay ciertos casos que se invierte, ósea que se presume iuris tantum la mala fe. Se trata de tres supuestos, uno se relaciona con la adquisición de inmuebles,
y los otros con la de muebles. La presunción en principio es de buena fe, si creo lo contrario tengo que demostrarlo, salvo en los casos que se presumen
de mala fe:
El primero esta consagrado por el Art.4009 que dice que “El vicio de forma en el título de adquisición, hace suponer mala fe
en el poseedor”; (por ejemplo un vicio en la forma si voy con un boleto y en realidad necesito la escritura) El segundo caso esta comprendido en el Art.2770 que dice que “Los anuncios de hurtos o de pérdidas, no bastan para
hacer presumir de mala fe al poseedor de cosas hurtadas o perdidas que las adquirió después de tales anuncios, si no se probare que tenía de ello conocimiento cuando adquirió las cosas”. (Ejemplo: si tenemos una lapicera y al perdemos y
ponemos en el diario un aviso con una recompensa por la devolución de la misma, y al otro día ven a uno escribiendo con la lapicera, eso no quiere decir que sea poseedor de mala fe, porque puede haberla comprada en otro lugar, entonces se debe
probar que el poseedor actual sabia lo de la lapicera) La tercera presunción se encuentra en el Art.2771, que dice que “Será considerado poseedor de mala fe el que compró la
cosa hurtada o perdida a persona sospechosa que no acostumbraba a vender cosas semejantes, o que no tenía capacidad o medios para adquirirla”. (Por ejemplo: cuando viene alguien y vende una lapicera cara, y después llega otro y dice esa
lapicera es mía, entonces eso no es suficiente para considerarlo por mala fe, si, si se que el que me la vendía no tenia los medios para obtenerla)
C) CON LOS ACTOS POSESORIOS
El Art.2384, dice que “Son actos posesorios de cosas inmuebles, su cultura, percepción de frutos, su deslinde, la construcción o reparación que en ellas se haga, y en general, su ocupación, de cualquier modo que se tenga, bastando
hacerla en algunas de sus partes”. Se trata de una enumeración meramente ejemplificativa de actos que la ley califica como posesorios, aunque pudieran realizarlos también quienes no son poseedores, pero el que plantea alguno de ellos se
presume como poseedor y no como mero tenedor. (Esto quiere decir que cuando yo tengo una propiedad y la cultivo, la pinto, lo arreglo, se presume que uno es poseedor, sin embargo puede ser un empleado que esta arreglando la propiedad)
D) PRESUNCIONES MENORES
Existen presunciones menores que se relacionan con por ejemplo el art. 2403, que dice que la posesión de una cosa, hace presumir la posesión de las cosas accesorias a ella, es decir, si soy poseedor de la principal, se presume salvo prueba en
contrario que soy poseedor también de las accesorias. Por ejemplo si soy poseedor de un campo entero (art. 2364), se presume, salvo prueba en contrario, que soy poseedor de
todos los instrumentos que haya en el mismo. Otra se da en el Art. 2394, “La posesión se adquiere por medio de otras personas que hagan la adquisición de la cosa con
intención de adquirirla para el comitente. Esta intención se supone desde que el representante no haya manifestado la intención contraria por un acto exterior”.
Además el art. 2363, la mayoría de la doctrina dice que no es solo una presunción, sino que va más allá y es una posesión de posesión, para la cátedra no es una presunción, sino que es el art. Que nos demuestra que la posesión es un hecho y no
un derecho.CLASE 5:
ADQUISICIÓN DE LA POSESIÓN
¿Cómo se adquiere la posesión?, según el Art., 2373 “La posesión se adquiere por la aprehensión de la cosa con la intención de tenerla como suya: salvo lo dispuesto sobre la adquisición de las cosas por sucesión”; este articulo dice que la posesión se adquiere por la aprehensión de las cosas (corpus) con la intención de tenerlas como suyas ( animus dominus), y después hay una salvedad con los derechos que se adquieren por sucesión, ya que para los mismos no hace falta adquirir la posesión, ya que deviene ipso iure, es decir, de pleno derecho. Lo vemos en los siguientes articulos:
Art.3417.- El heredero que ha entrado en la posesión de la herencia, o que ha sido puesto en ella por juez competente, continúa la persona del difunto, y es propietario, acreedor o deudor de todo lo que el difunto era propietario, acreedor o deudor, con excepción de aquellos derechos que no son transmisibles por sucesión. Los frutos y productos de la herencia le corresponden. Se transmiten también al heredero los derechos eventuales que puedan corresponder al difunto.
Art.3418.- El heredero sucede no sólo en la propiedad sino también en la posesión del difunto. La posesión que éste tenía se le transfiere con todas sus ventajas y sus vicios. El heredero puede ejercer las acciones posesorias del difunto, aun antes de haber tomado de hecho posesión de los objetos hereditarios, sin estar obligado a dar otras pruebas que las que se podrían exigir al difunto.
Como notamos por los artículos anteriores, no se requiere titulo y modo, el titulo es el derecho hereditario. Entonces muerto el causante, el heredero ocupa su lugar no solo en la propiedad, sino también en la posesión, la que toma con todas sus ventajas y sus vicios.Esto es considerado una ficción legal, posesión arribada por Vélez, y que muchas veces lleva a que se considere poseedor al interesado sin que ni siquiera tenga conocimiento de la muerte del causante o sabiéndolo reconozca que heredo tal cosa, hasta puede encontrarse en un lugar distinto al cual se hallan las cosas.
CAUSALES DE ADQUISICIÓN
-Adquisición de las cosas que no están poseídas: en este caso rige el artículo 2375, que expresa que “Si la cosa carece de dueño, y es de aquellas cuyo dominio se adquiere por la ocupación según las disposiciones de este Código, la posesión
quedará adquirida con la mera aprehensión”. Este modo de adquisición recae sobre cosas muebles sin dueño o abandonadas por el mismo (art.2343 y 2527), como por ejemplo los animales de caza o los peces. Quedan excluidos los inmuebles y demás cosas muebles mencionadas en el articulo 2528: “No son susceptibles de apropiación las cosas inmuebles, los animales domésticos o domesticados, aunque huyan y se acojan en predios ajenos, las cosas perdidas, lo que sin la voluntad de los dueños cae al mar o a los ríos, ni las que se arrojan para salvar las embarcaciones, ni los despojos de los naufragios”.En este caso no hay nexo con el poseedor anterior, por lo que es adquisición originaria o unilateral.
-Adquisición de cosas que están poseídas, pero cuya posesión se adquiere sin consentimiento del poseedor actual: esto esta previsto en el articulo 2382 que expresa que: “La posesión de cosas muebles no consintiendo el actual poseedor la transmisión de ellas, se toma únicamente por el acto material de la ocupación de la cosa, sea por hurto o estelionato; y la de los inmuebles en igual caso por la ocupación, o por el ejercicio de actos posesorios, si fue violenta o clandestina”. En este supuesto, si bien hay una posesión anterior, como el sujeto obra en contra de la voluntad del poseedor actual, no existe tampoco nexo entre ambos, por lo que es adquisición originaria o unilateral. En este caso se aplica tanto a muebles como a inmuebles y el que adquiere la posesión de este modo es poseedor vicioso por vicio de hurto o estelionato con respecto a los primeros, y de violencia y de clandestinidad con respecto a los segundos.
-Adquisición de la posesión de cosas que están poseídas con el consentimiento del poseedor actual: en este caso hablamos de tradición posesoria, y de acuerdo con el artículo 2377 “La posesión se adquiere también por la tradición de las cosas. Habrá tradición, cuando una de las partes entregare voluntariamente una cosa, y la otra voluntariamente la recibiese”. La tradición es un acto que supone la realización de un hecho material, la entrega y correlativa recepción de la cosa. Hay dos actividades que cumplen cada uno de los sujetos, el desprenderse de la cosa y el recibirla. En conclusión la tradición posesoria es un acto jurídico bilateral que no es un contrato, pero tampoco un acto jurídico reales ya que no conduce a la adquisición de un derecho real, a diferencia de lo que ocurre con la tradición traslativa de dominio o constitutiva de otros derechos reales. Las formas son muy importantes en el tema en cuestión, según el art. 2378, “La tradición se juzgará hecha, cuando se hiciere según alguna de las formas autorizadas por este Código. La sola declaración del tradente de darse por desposeído, o de dar al adquirente la posesión de la cosa, no suple las formas legales”. En este tema la palabra forma alude a modos o maneras de realizar la tradición. La tradición de inmuebles puede asumir tres formas: 1. Actos materiales del que entrega la cosa con asentimiento del que la recibe (art. 2379, primer aparte) Por ejemplo dejar las llaves en la residencia del que debe recibir. 2. Actos materiales del que recibe la cosa con asentimiento del que a entrega: (art.2379), o desistiendo el poseedor de la posesión que tenia y ejerciendo el adquirente actos posesorios en su presencia y sin oposición alguna. Por ejemplo llevar animales a un campo, sin que el otro se oponga. 3. Actos materiales del que entrega la cosa y del que la recibe. La posesión debe ser vacua, es decir, libre de controversias, si hay oposición, no es posible una tradición válida, ya que es exclusiva y nadie puede trasmitir un derecho mejor que el propio. (art.3270) En el caso de los muebles el principio general lo da el artículo 2381 que dice que “La posesión de las cosas muebles se toma únicamente por la tradición entre personas capaces, consintiendo el actual poseedor en la transmisión de la posesión”. El código siguiendo a Freitas, distingue los siguientes supuestos:-La tradición de cosas muebles con valor en si mismas: que comprende cosas presentes (aquellas que se encuentran en el lugar donde están el tradens y el accipiens), no presentes (aquellas que no se encuentran en el lugar donde están el tradens y el accipiens) y futuras (aquellas que son futuras en su calidad de muebles, tienen existencia actual de inmuebles y una vez producida las separación, al cobrar vida autónoma se convierten en muebles); -La tradición de cosas representativas de valor (están comprendidas por los art. 2390 y 2391)
Hay dos institutos que son excepciones a la tradición posesoria:
Traditio brevi manu: según el art. 2387 “No es necesaria la tradición de la cosa, sea mueble o inmueble, para adquirir la posesión, cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y éste por un acto jurídico pasa el dominio de ella al que la poseía a su nombre, o cuando el que la poseía a nombre del propietario, principia a poseerla a nombre de otro”; es un modo bilateral de adquirir la posesión distinto a la tradición, hay dos supuestos:1-Cuando una persona posee a nombre de otra y en virtud de un acto jurídico comienza a poseer por si: la relación posesoria incrementa su jerarquía, ya que la tenencia se eleva a la categoría de la posesión, por ejemplo un locatario que adquiere la propiedad del inmueble locado. Si no existiera la misma serian necesarios muchos pasos previos a la adquisición de la posesión. 2- Cuando una persona posee a nombre de otra y comienza a poseer en nombre de una persona distinta: aquí no hay modificación de la jerarquías de la relación posesoria, solo varia la persona en cuyo nombre esta poseyendo el tenedor, por
ejemplo cuando el locador vende el inmueble locado y el locatario que poseía a nombre del vendedor pasa a poseer a nombre del nuevo comprador.
Constituto possessorio: en este caso tampoco es necesario la entrega de la cosa, pero se produce el proceso inverso al del instituto anterior, la posesión desciende de jerarquía para convertirse en tenencia. Por ejemplo el caso en que un propietario de un inmueble lo enajena pero permanece en el mismo al celebrar un contrato de locación con el adquirente. Esta consagrado en el art.2342. Para su admisión se exige la existencia de dos actos jurídicos distintos, uno encaminado a la trasmisión de la propiedad y el segundo dirigido al mantenimiento de la relación posesoria.
-La adquisición de la posesión por representante: no siendo la toma de posesión un acto personalísimo puede ser hecha por medio de un representante. Puede ser un representante legal, en el caso de incapaces; un mandatario, según lo establecido en el art. 2394 o un gestor oficioso, según el art. 2398.
PERDIDA DE LA POSESIÓN
La perdida de la misma puede darse en tres supuestos:
1- Por una causa relativa al objeto: sucede lo siguientes en tres casos, cuando se produce la extinción del objeto ( puede dejar de existir por muerte si es una cosa animada, por destrucción total, si es inanimada o por transformación de una especie en otra. Art.2451); si la cosa es puesta fuera del comercio ( es necesario que se trate d es un supuesto de inenajenabilidad absoluta con prohibición de enajenar impuesta por la ley, por ejemplo las tierras apropiadas por el Estado) y por imposibilidad física de ejercicio ( en este caso no hay destrucción de la cosa pero se encuentra en un lugar inaccesible, por ejemplo si cae al fondo del mar).
2- Por voluntad del poseedor: se pierde en los siguientes casos: por tradición que el poseedor hiciere a otro, salvo que el trasmita la tenencia o por abandono voluntario de la cosa con intención de no poseerla en adelante ( art2454)
3- por la acción de un tercero: comprende tres supuestos que se vinculan con los vicios de la posesión de inmuebles:
a) Violencia: la posesión se pierde cuando un tercero desposee al poseedor o al que tiene la cosa por él, siempre que el que lo hubiese arrojado de la posesión la tome con animo de poseer ( art.2454). Pueden presentarse tres casos: cuando por la fuerza se obliga al poseedor a salir; cuando tomada la posesión en ausencia del poseedor se le impide entrar y cuando el desposeído sabe que los que tomaron la posesión lo hicieron con violencia y no vuelve. La posesión se pierde en el momento de consumarse el despojo, pero subsisten los derechos derivados de ella. Por lo tanto el poseedor despojado puede intentar dentro del año la recuperación a través de una acción posesoria, sino no solo pierde las acciones, sino que si estaba usucapiendo se opera la interrupción natural del curso de la prescripción (art.3984). Correlativamente el despojante se convierte en poseedor anual legitimado para entablar las acciones posesorias en sentido estricto (Art.2473) y el vicio queda purgado (art.3959).
b) Clandestinidad: según el art. 2456, la posesión se pierde cuando se deja que alguno la usurpe, entre en posesión de la cosa y goce de ella durante un año, sin que el anterior poseedor haga durante ese tiempo acto alguno de posesión, o haya turbado la del que la usurpó.En este caso también se pierde la posesión con el despojo y al año pierde las acciones de recuperación. El plazo de un año se debe contar desde que el usurpado conoció o pudo conocer de la usurpación clandestina.
c) Abuso de confianza: según el 2458, la posesión se pierde cuando el que tiene la cosa a nombre del poseedor, manifiesta por actos exteriores la intención de privar al poseedor de disponer de la cosa, y cuando sus actos producen ese efecto.Se aplican los mismos principios que vimos en los casos anteriores con respecto a la perdida de la posesión y la subsistencia de los derechos que derivan de ella.
EFECTOS DE LA POSESIÓN:
Este tema es motivo de grandes discusiones doctrinarias, en este caso nos vamos a limitar a considerar los siguientes efectos: la presunción de propiedad a favor del poseedor de buena fe de cosas muebles ni robadas ni perdidas; los derechos y obligaciones inherentes a la posesión y los derechos y obligaciones del poseedor de buena y mala fe.
A) RÉGIMEN JURÍDICO DE LAS COSAS MUEBLES
Nuestro código sienta en materia de cosas muebles un principio que tiene como antecedente inmediato la máxima “En materia de muebles, posesión vale titulo”, consagrada por el articulo 2279 del Código de Napoleón. Este principio tiene plena justificación, porque el régimen de transmisión de cosas muebles se caracteriza por la rapidez de las transacciones, por la facilidad para circular y por las dificultades con que se tropezaría si se exigieran títulos para acreditar la propiedad, como ocurre con los inmuebles. Los muebles no se individualizan con tanta facilidad como los inmuebles, además por lo general, son cosas fungibles y ni las personas mas diligentes suelen guardar los documentos que comprueban su adquisición, ya que lo común es la transmisión mano a mano. En nuestro derecho el articulo 2412 expresa lo siguiente: “La posesión de buena fe de una cosa mueble, crea a favor del poseedor la presunción de tener la propiedad de ella, y el poder de repeler cualquier acción de reivindicación, si la cosa no hubiese sido robada o perdida”.Los requisitos establecidos por el artículo anterior son los siguientes: Posesión: la relación posesoria con la cosa debe reunir los dos elementos correspondientes, no basta la mera tenencia. Buena fe: rigen los principios generales en cuanto al concepto, la prueba y al momento en que debe existir. Cosa no robada, ni perdida. ( Para que funcione deben ser tres personas, el propietario, quien recibe y quien intervierte el titulo) El artículo en cuestión da lugar a dos efectos:
1. La presunción de propiedad y su carácter: el artículo 2412 atribuye al poseedor de buena fe de una cosa mueble no robada ni pérdida la presunción de tener la propiedad de ella. Para justificar este efecto fundamental que produce la posesión de muebles se han elaborado distintas teorías:-La teoría de la prescripción instantánea: fue sustentada por diferentes autores entre ellos Demolombe, quienes se fundaban en la circunstancia de que el articulo 2279 del Código de Napoleón esta ubicado al final del tratamiento de algunas prescripciones en particular, al no existir ningún plazo, imaginaron que en materia de muebles la simple posesión opera una prescripción adquisitiva instantánea. La misma fue desechada muy rápidamente. -La teoría de la adquisición legal: para estos es la ley la que por razones de orden económico y practico resuelve atribuir la propiedad al poseedor de buena fe de cosa muebles no robada ni perdidas, y con ello frena la acción reivindicatoria del verdadero propietario, garantizando la seguridad y rapidez de las transacciones mobiliarias.-La teoría de la presunción: si bien no hay uniformidad, es la adoptada por el código, por lo tanto se presume iuris tantum la posesión, la buena fe y que la cosa no es robada ni perdida. Si ninguna de ellas es desvirtuada por prueba en contrario, entonces se presume iuris et de iure la propiedad.
2. La facultad de repeler la acción reivindicatoria: el artículo 2412 además permite o da el poder de repeler cualquier acción de reivindicación. El articulo 2767 dispone “La acción de reivindicación no es admisible contra el poseedor de buena fe de una cosa mueble, que hubiese pagado el valor a la persona a la cual el demandante la había confiado para servirse de ella, para guardarla o para cualquier otro objeto”; además el art.2778 en su segunda parte dice que “Sea la cosa mueble o inmueble, la reivindicación compete contra el actual poseedor, aunque fuere de buena fe que la hubiese tenido del reivindicante, por un acto nulo o anulado; y contra el actual poseedor, aunque de buena fe, que la hubiese de un enajenante de buena fe, si la hubo por título gratuito y el enajenante estaba obligado a restituirla al reivindicante, como el sucesor del comodatario que hubiese creído que la cosa era propia de su autor”.De ambos artículos se infiere en que el poseedor de buena fe de cosa mueble no robada ni perdida debe además haberla adquirido a titulo oneroso para poder repeler la acción de reivindicación del verdadero propietario. Si ha sido gratuita, no podrá resistir con excito dicha acción real.
Ejemplo:
Maria le entrega en comodato a Ana una cartera, Ana tiene la obligación de restituirla, Ana, en vez de restituir la cosa se la regala a Catalina, Catalina se la dona a Carla y Carla se la vende a Mariana. (En este caso la acción de reivindicación puede ser exitosa siempre que la adquisición haya sido gratuita, una vez que hay una adquisición a titulo oneroso se corta la cadena y vuelve a empezar)
Cosas excluidas del principio:
Las cosas muebles del Estado general o de los estados particulares. ( art.2415 primera parte) Las cosas accesorias de inmueble reivindicado ( Art. 2415 segunda parte) Las cosas muebles registrables. Los semovientes Animales de raza Si la relación con la cosa es de tenencia Si hay mala fe
Las cosas robadas o perdidas.
CLASE 6:
EFECTOS DE LA POSESIÓN (SEGUNDA PARTE):
B) OBLIGACIONES Y DERECHOS INHERENTES A LA POSESIÓN
Se trata de una serie de deberes y de facultades que afectan o benefician respectivamente al poseedor, pero lo hacen en forma abstracta, es decir, sea quien fuere, y en virtud de su relación con la cosa. Con respecto a las obligaciones de la posesión, el art. 2416 expresa que “Son obligaciones inherentes a la posesión, las concernientes a los bienes, y que no gravan a una o más personas determinadas, sino indeterminadamente al poseedor de una cosa determinada”.Son aquellas obligaciones que afectan a una persona por la relación que tiene con el bien, las van a tener con terceros, sin contrato alguno. Quedan comprendidas dentro del género de obligaciones inherentes a la posesión:
Las cargas o gravámenes reales: son la primera clasificación o especie dentro de las obligaciones inherentes ala posesión, cuando hablamos de esto nos debemos remontar a un tema que se estudiará después que es el dominio, y se puede ver que cuando una persona tiene el dominio exclusivo de una cosa, por ejemplo un loft, y sobre ese inmueble recae mi derecho real de propiedad, dominio perfecto o pleno, si yo como dueña conservo todas las facultades sobre la cosa, como disponer jurídicamente, materialmente, facultad de gozar, usar; supongamos que yo dispongo jurídicamente y como dueña grabo la cosa con varios derechos reales, como una hipoteca o un usufructo, en este supuesto estamos frente a un dominio imperfecto, y dentro de este seria un dominio gravado o desmembrado, lo que significa que sobre una cosa recaen varios derechos reales, el derecho real sobre cosa propia, otro derecho real sobre cosa ajena, que puede ser de gozo, disfrute o de garantía. En conclusión, las cargas o gravámenes reales son el dominio imperfecto, gravado o desmembrado, visto no desde el titular del derecho real sobre cosa ajena sino visto desde el punto del titular del derecho real sobre cosa propia; esto quiere decir que las cargas o gravámenes reales no son el derecho real sobre cosa propia, el que tiene el acreedor hipotecario o el usufructuario, esos son derechos, en cambio para el titular del dominio esa hipoteca o ese usufructo es una carga o gravamen real. Son el aspecto pasivo de los derechos reales sobre la cosa ajena.
Las obligaciones reales propter rem: la Dra. Arean opina que las únicas obligaciones propter rem son las restricciones y limites al dominio, son el contenido negativo del dominio, es decir, el dueño tiene todas las facultades el derecho real de mayor contenido, pero este contenido no es absoluto, sino que esta condicionado por las restricciones y limites al dominio que impone la ley. Estas restricciones y límites se clasifican, en disposiciones jurídicas de los bienes y disposiciones materiales, en este caso son las que mas nos interesan porque una subclasificación son las inmisiones, como la medianería, luces y vistas, hay muchas, por ejemplo no molestar al vecino con humo, olores, etc. ( es una obligación propter rem), no son realizadas por contrato, sino que son restricciones por la relación que se tiene con el inmueble, el día que lo deja, la adquiere el que lo compra. -Las obligaciones inherentes a la posesión: en materia de cosas muebles dispone el Art. 2417 que “Es obligación inherente a la posesión de cosas muebles, la exhibición de ellas ante el juez, en la forma que lo dispongan las leyes de los procedimientos judiciales, cuando fuese pedida por otro que tenga un interés en la cosa fundado sobre un derecho. Los gastos de la exhibición corresponden a quien la pidiere”; en materia de inmuebles hay dos supuestos:1-Según el art. 2418 “El que tuviere posesión de cosas inmuebles, tendrá para con sus vecinos o terceros, las obligaciones impuestas en el Título VI de este Libro.2- El art. 2419, que dice que “Son también obligaciones inherentes a la posesión de las cosas inmuebles, las servidumbres pasivas, la hipoteca, y la restitución de la cosa, cuando el poseedor fuese acreedor anticresista. También las cargas de dar, hacer o no hacer, impuestas por el poseedor precedente, al nuevo poseedor”.
-Derechos inherentes a la posesión:
POSEEDOR FRUTOS PRODUCTOS COSAS MUEBLES GASTOS Y MEJORAS RIESGOS
DEFINICIONES
Los frutos pueden ser:
Civiles: son por ejemplo las rentas, los intereses, etc.
Industriales: son aquellos que se producen con la intervención de la mano del hombre. Naturales: son aquellos que se producen sin la intervención de la mano del hombre.
El dueño o poseedor legítimo, al tener un derecho real sobre la cosa se hace dueño de los frutos, y hace lo que desea con ellos.
En el caso de los frutos pendientes siempre van a corresponder al propietario.
Los productos se diferencian con los frutos en cuanto a que los productos no se producen como los frutos, por eso cuando alguien dispone de un producto se desmiembra de la cosa, se disminuye el valor de la cosa. Se da cuando se dispone de las cosas muebles de adentro del inmueble, como por ejemplo algo valioso, etc. Es todo el dinero invertido en la cosa apara mejorarla o mantenerla en uso. Son los deterioros o destrucciones que sufre la cosa.
BUENA FE
En el caso de un poseedor ilegitimo de buena fe (tienen un titulo putativo o titulo justo, son aquellos que adquieren el derecho real estando absolutamente convencidos del que se los trasmite tiene el derecho de trasmitir.)El mismo va adquirir el dominio de los frutos por la percepción siempre y cuando perciba los frutos, el poseedor de buena fe hace suyos los frutos percibidos.
Art.2423: “El poseedor de buena fe hace suyos los frutos percibidos que correspondiesen al tiempo de su posesión; pero no basta que correspondan al tiempo de su posesión, si fueron recibidos por él, cuando ya era poseedor de mala fe”.
Los frutos se perciben según el art.2425 cuando “Se entienden percibidos los frutos naturales o industriales desde que se alzan y separan. Los frutos civiles se juzgaran percibidos solamente desde que fuesen cobrados y recibidos, y no por día”.
No importa la buena, la mala fe, siempre se reintegra el valor del producto extraído al propietario. Si es de buena fe debe pagar el precio obtenido por disponer de las cosas. En el caso de la buena fe dispone como si fuera el dueño. Este no responde por el deterioro, ni por la destrucción total o parcial, ni por su culpa, ni caso fortuito. Porque él esta convencido de que es el verdadero propietario.
BUENA FE NOTIFICADA
Si le llego la notificación sobre el juicio de reivindicación o alguna duda tuvo sobre su posesión, entonces desde el conocimiento de la notificación o el vicio en adelante, deberán restituir los frutos percibidos.
En el caso de ser notificado, hay que tener en cuenta que tipo de mejoras realizo:Si son mejoras útiles o necesarias (impuestos, hipotecas, etc.), tiene derecho a que se le reintegren las sumas abonadas y a su vez tiene derecho a retener el inmueble hasta que no se le pague. En el caso de que se traten de gastos de conservación, no va a tener reintegro, porque se entiende como una contraprestación por el uso y goce de la cosa ( cambiar lamparitas, cuerito de la canilla); tampoco se le van a reintegrar los gastos voluntarios o suntuosos ( poner un jacuzzi, cambiar toda la gritería)
En este caso responde por el hecho suyo, es decir, por su culpa y no por caso fotutito.
BUENA FE CONDENA
Debe restituir los frutos percibidos desde el conocimiento de la notificación o el vicio en adelante más aquellos no percibidos o los que dejo de percibir por negligencia.
MALA FE SIMPLE
Debe restituir todos, los frutos percibidos, los no percibidos y los dejados de percibir por negligencia y abonar al propietario una indemnización por aquellos frutos que este podría haber podido obtener de la cosa aunque esta fuera no fructífera. ( art.2438 y 2439)
Si es de mala fe debe pagar el verdadero valor de las cosas. Solo se le van a reintegrar los gastos útiles o necesarios, pero hasta el mayor valor obtenido por la cosa. Además tiene derecho de retención. -Por ejemplo si el inmueble valía 100 pesos y a raíz de las mejoras vale 150, bueno tengo reintegro por la diferencia)
Responde por le hecho suyo y por el caso fortuito pero siempre y cuando si al cosa no hubiese perecido estando en manos del verdadero propietario.
MALA FE VICIOSA
Es igual al anterior pero no se posee el derecho a retener la cosa.
Responde por todo siempre hasta probando que en manos del propietario verdadero la cosa hubiese perecido. Art.2436.
En cuanto a los derechos inherentes a la posesión, el art. 2420 dice “Son derechos inherentes a la posesión, sean reales o personales, los que no competen a una o más personas determinadas, sino indeterminadamente al poseedor de una cosa determinada”; nos dice que vamos a tener derechos personales y reales inherentes a la posesión. Derechos personales: son la contratara de las obligaciones propter rem, es decir, como bien estoy obligado a no molestar al vecino, también tengo el derecho de que el vecino no me moleste. Derechos reales: el art.2421 dice que Son derechos inherentes a la posesión de los inmuebles las servidumbres activas.¿Qué es una servidumbre?: es el derecho real sobre cosa ajena por el cual su titular puede obtener un beneficio o una utilidad completa de un inmueble ajeno. Supongamos que yo tengo un fundo (A) y no tiene salida a la vía pública y para poder salir a la misma, necesito constituir una servidumbre con el fundo vecino (B) que va a ser una servidumbre de paso (es un camino para poder pasar), puede ser oneroso o gratuito, entonces el fundo A, es el dominante, es decir, el titular de la servidumbre, en cambio B, es el fundo sirviente, la tiene como carga o gravamen real. Las servidumbres son reales cuando el beneficio es para el fundo, para el inmueble, independientemente de quien sea su titular. (Las reales son perpetuas)Las servidumbres son personales cuando el beneficio es para una persona determinada, no para le fundo. (Las reales son temporarias).Para Arean la definición del art. 2421, es incorrecta o incompleta, porque son derechos inherentes a la posesión de los inmuebles las servidumbres reales activas. (Lo activo o pasivo, es un modo que utiliza Vélez para denotar el fundo dominante o sirviente). ¿Por qué son las servidumbres reales activas derechos inherentes a la posesión?Porque si lo que se trasmite seria el fundo sirviente, se lo compra con la servidumbre como carga o gravamen, ósea no a su favor; en cambio cuando se venda el fundo dominante (activo) la servidumbre se compra como derecho real, la servidumbre a su favor. ¿Por qué son las servidumbres reales y no personales?No es personal, porque se extingue, por eso es real.
C) DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL POSEEDOR DE BUENA Y MALA FE
Bajo esta denominación quedan comprendidas toda una larga lista de derecho y de obligaciones que favorecen o afectan al poseedor que se ve obligado a restituir la osa poseída como consecuencia de una reivindicación triunfante.
1-La indemnización: según el art. 2422, “Sucediendo la reivindicación de la cosa, el poseedor de buena fe no puede reclamar lo que haya pagado a su cedente por la adquisición de ella; pero el que por un título oneroso y de buena fe, ha adquirido una cosa perteneciente a otro, que el propietario la hubiera difícilmente recuperado sin esta circunstancia, puede reclamar una indemnización proporcionada”.Por lo tanto si el reivindicante gana y el poseedor debe restituir la cosa, éste ultimo en principio no puede reclamar al primero la restitución del precio que hubiese pagado por la cosa al adquirirla, excepcionalmente tiene derecho a una indemnización si: es poseedor de buena fe; si adquirió la cosa a titulo oneroso y el propietario difícilmente la hubiera recuperado si no era por la adquisición del poseedor.
CLASE 7:
TENENCIA
El artículo 2352 establece que el que tiene efectivamente una cosa, pero reconociendo en otro la propiedad, es simple tenedor de la cosa, y representante de la posesión del propietario, aunque la ocupación de la cosa repose sobre un derecho.Nuevamente el Art. 2461, define a la tenencia diciendo que cuando alguno por sí o por otro se hallase en la posibilidad de ejercer actos de dominio sobre alguna cosa, pero sólo con la intención de poseer en nombre de otro, será también simple tenedor de la cosa.El poseedor tiene corpus mas anuimus dominis, en cambio el poseedor tiene el corpus pero no el animus domini, porque reconoce el señorío superior en otra persona, que es el poseedor. La tenencia se clasifica en primer lugar en tenencia absoluta o relativa. En el primero de los casos no tiene vinculo alguno con la posesión, ya que el objeto sobe el que recae no puede ser poseído, como el caso de los bienes del dominio publico del Estado cuando los particulares los usan sin que exista una concesión o un permiso especial, como el banco de una plaza. La tenencia relativa supone una posesión ejercida y en este caso se subclasifica en tenedores interesados y tenedores desinteresados, pero anteriormente es necesario tener en cuenta los distintos supuestos de tenencia que se establecen en el Art. 2462.
• Tenedores interesados: es aquel que tiene un derecho personal sobre la cosa, como el locatario o el comodatario. Es decir, tiene la cosa a raíz de un contrato. Son interesados porque el beneficio o la utilidad que sacan de la cosa es propio. Por ejemplo el inquilino adquiere a través del derecho personal el beneficio de gozar y usar la cosa. Art. 2462: Inc, 1 - Los que poseyeren en nombre de otro, aunque con derecho personal a tener la cosa, como el locatario, o comodatario.
• Tenedores desinteresados: están previstos en el segundo inciso del Art. en cuestión. En este caso la persona usa la cosa pero el beneficio es para un tercero, como el caso del comodatario o mandatario. Por ejemplo el uso de la computadora del trabajo, en donde se da una relación de tenencia desinteresada porque el beneficio es para la empresa en donde se trabaja. Art. 2462: Inc, 2 - Los que poseyeren en nombre de otro sin derecho a tener la cosa, como el depositario, el mandatario o cualquier representante; Además el Código habla de tres supuestos distintos de tenencia desinteresada, dice que puede darse en la acción de vínculo de dependencia, que se da en los casos donde hay una relación o vinculo de dependencia; o cuando hay un vinculo de hospedaje, que es la relación que se tiene con las cosas que hay dentro de un cuarto de hotel; y el tercero cuando hay un vinculo de hospitalidad, se da por ejemplo cuando amigos te invitan a una casa, con las cosas de la casa en cuestión. Esta es la clasificación de la tenencia, esta en el primero y segundo inciso del Art.2462, algo que es sumamente importante para ver la legitimación en el caso de las defensas posesorias.
3-Con respecto al inciso tercero del articulo podemos decir que es otro supuesto de tenencia, y dice que es tenedor “El que transmitió la propiedad de la cosa, y se constituyó poseedor a nombre del adquirente”, es lo que llamamos constituto posesorio.
4- El cuarto inciso expresa que es tenedor “El que continuó en poseer la cosa después de haber cesado el derecho de poseerla, como el usufructuario, acabado el usufructo o el acreedor anticresista”; estos son los distintos supuestos en donde estamos hablando de una persona que tenia un derecho real sobre cosa ajena, como el usufructuario, el acreedor anticresista.
5 - El que continúa poseyendo la cosa después de la sentencia condenatoria que anulase su título, o que le negase el derecho de poseerla; aquí la extinción es el resultado de una sentencia. (Por ejemplo, alguien es dueño de un inmueble, y meses mas tarde se da la nulidad del acto jurídico y después de la sentencia de la misma, se da en el caso que no devuelva la cosa y se quede en ella ya no como poseedor, sino como tenedor).
6 - El que continuase en poseer la cosa después de reconocer que la posesión o el derecho de poseerla pertenece a otro. (Se llama acto de reconocimiento, se da cuando una persona, esta poseyendo un inmueble, por ejemplo un usurpador, y un día aparece el verdadero propietario y le pide que le restituya el inmueble, éste lo reconocen y ambos celebran un contrato de locación pasando de ser usurpador a ser locatario)
La tenencia se adquiere según el Art. 2460 por la tradición, bastando la entrega de la cosa sin necesidad de formalidad alguna. Además puede adquirirse por medo del constituto posesorio. Y hasta es posible adquirirla por un medio unilateral, como en el caso de los intrusos en un inmueble abandonado.
El tenedor tiene obligaciones y derechos, en primer lugar tiene las obligaciones y derechos que surjan del contrato que dio origen a la tenencia, por ejemplo conservar la cosa, nombrar al poseedor en cuyo nombre posee si fuese demandado por un tercero, restituir la cosa al dueño cuando sea exigible conforme al contrato, repetir los gastos o mejoras necesarias que hubiese hecho en la cosa y retener la cosa hasta el pago de los gastos y mejoras necesarias.
PROTECCION DE LAS RELACIONES POSESORIAS
Hay grandes divergencias con respecto al origen de la protección posesoria en el Derecho Romano. Podemos señalar que la posesión fue defendida a través de los interdictos que eran de dos clases, unos para obtener el reconocimiento de la posesión en caso de perturbación o molestia por parte de terceros o aquellos que tendían a recuperar la posesión. Nuestro sistema legal prohíbe hacer justicia por mano propia, como un medio eficaz para garantizar la paz y la tranquilidad de la sociedad. Es por esto que según el art.2468, el que tenga un titulo valido que le da derecho a la posesión, pero no la posesión misma, no puede obtenerla recurriendo a las vías legales, solamente se permite la legítima defensa en casos especiales estudiados con posterioridad. Según nuestro derecho, que se rige por la teoría del titulo y del modo, tendrá derecho de poseer quien cuenta con un titulo suficiente y además tiene la posesión obtenida en virtud de dicho titulo. El que tiene un titulo valido, pero no ha logrado el modo, no tiene la posesión y carece de derecho de poseedor. Tiene simplemente un derecho a la posesión, es decir, de recurrir a las vías legales para exigir el cumplimiento de la tradición que se debe, esto es el modo suficiente.
DEFENSAS POSESORIAS:
En este punto observamos como protegemos las relaciones posesorias, comprendiendo la relación posesoria propiamente dicha y la relación de tenencia. Entonces no solamente estudiamos las acciones que se entablan dentro de un marco legal, que son las acciones posesorias, sino que hay todo un sistema de defensa extrajudicial de la posesión. Las defensas posesorias son la defensa extrajudicial y las acciones posesorias, éstas últimas se subdividen y además hay acciones de daño temido y obra nueva, la totalidad de las defensas se presentan siempre por parejas: una contra la turbación y otra contra la desposesión. En la actualidad tanto los muebles como los inmuebles cuentan con protección posesoria.
LESIONES QUE PUEDE SUFRIR LA POSESIÓN O LA TENENCIA:
A) TURBACIÓN
Es la lesión mas leve y existen cuatro elementos para hablar de turbación, expresados en el Art.2496 “Sólo habrá turbación en la posesión, cuando contra la voluntad del poseedor del inmueble, alguien ejerciere, con intención de poseer, actos de posesión de los que no resultase una exclusión absoluta del poseedor”.
1- Que el turbador ejerza actos posesorios: es un requisito de carácter objetivo, el turbador debe realizar actos materiales, actos concretos sobre la cosa, como romper un alambrado, extraer arena, podar un árbol del campo, entre otras. 2- La realización de los actos materiales sobre la cosa tienen que tener la intención de poseer: si esos actos no tienen la intención de poseer, sino la de causar daños, pueden dar lugar a otro tipo de acciones, como una por daños y perjuicios civiles, pero no a una posesoria. 3- Los actos posesorios con intención de poseer tienen que efectuarse contra la voluntad del poseedor actual: el mismo no tiene que haber prestado su consentimiento expreso o tácito, o que no se trate de actos de mera tolerancia. 4- De estos actos posesorios no debe resultar la exclusión absoluta del poseedor. (caso contrario es despojo): los actos del tercero deben traducirse en molestias, trabas en el uso o goce que de ninguna manera deben llevar a la exclusión absoluta. “Son los actos posesorios que realiza el turbador con la intención de poseer, contra la voluntad del poseedor actual, sin que resulte la exclusión absoluta del mismo”.
B) DESPOJO
Es la lesión mas grave y se da en el caso de que el despojante realice actos posesorios, con la intención de poseer, en contra de la voluntad del poseedor actual de lo que si resulta la exclusión absoluta del mismo, a su vez la misma puede ser total o parcial, no hay ningún artículo que lo defina, pero históricamente hay dos posiciones la restringida que dice que solo hay despojo cuando la perdida de la posesión se produce mediante violencia y la que estima que comprende toda desposesión, sea por violencia, clandestinidad o abuso de confianza.
A) DEFENSA EXTRAJUDICIAL DE LA POSESIÓN:
Es muy parecida a la legitima defensa en el Derecho Penal, contenida en el inciso 6 del art.34 del código que rige la materia
y en el plano civil encontramos el Art.2470: “El hecho de la posesión da el derecho de protegerse en la posesión propia, y repulsar la fuerza con el empleo de una fuerza suficiente, en los casos en que los auxilios de la justicia llegarían demasiado tarde; y el que fuese desposeído podrá recobrarla de propia autoridad sin intervalo de tiempo, con tal que no exceda los límites de la propia defensa”.Se deben dar los siguientes requisitos:• Una agresión violenta: el autor del ataque debe valerse de la fuerza, queda excluido el supuesto de usurpación clandestina. • Reacción inmediata: entre el ataque y la defensa debe existir una verdadera unidad de tiempo, es decir la agresión debe producirse sin intervalo de tiempo, donde no hay opción de recurrir a la justicia. • Imposibilidad de intervención del poder público: como es un remedio excepcional, se lo admite solo cuando la actuación de las autoridades no sea posible. • Defensa adecuada: debe haber una relación entre el medio empleado por l agresor y aquel del que se vale el atacado, ya que cualquier exceso podría dar lugar a la responsabilidad civil y hasta penal. La legitimación activa es amplia, la tienen todos los poseedores (anuales, no anuales, viciosos, no viciosos, legítimos o no) y los tenedores (interesados o no), incluso los servidores de la posesión (que son los tenedores desinteresados que tienen una relación con la cosa en razón de dependencia). En cambio la pasiva es restringida ya que solo puede ejercerse la defensa contra el autor del ataque en razón del requisito de la inmediatez entre la agresión y la reacción.
B) ACCIONES POSESORIAS
Existen diferentes tipos de acciones posesorias por un lado tenemos las acciones posesorias de sentido estricto ( strictu sensu) y la de carácter policial, estas dos siempre se van a dar en parejas, es decir vamos a tener una de carácter estricto contra la turbación y una contra el despojo y por su parte vamos a tener acciones de carácter policial contra la posesión y contra el despojo. Existen además acciones posesorias de daño temido y obra nueva. Las acciones posesorias no tienen nada que ver con las acciones reales que defienden los titulares de derechos reales. Por lo tanto pueden estar legitimados usurpadores, etc. Cuando hablamos de legitimación activa, nos referimos a todos aquellos que la ley habilita para ejercer la acción, el actor, el que inicia la demanda; en cambio la legitimación pasiva incluye todos aquellos son pasibles de recibir una acción, es decir los demandados. (Recordar: “Cuando la legitimación activa es amplia, la pasiva es contraria y viceversa”)
A) ACCIONES POSESORIAS STRICTU SENSU O EN SENTIDO ESTRICTO
1. Acción de manutención de la posesión: es la acción que tiene por objeto que el poseedor que es turbado o molestado en el ejercicio de la posesión pueda mantenerse en el ejercicio de ella. 2. Acción de recuperación de la posesión: es aquella acción que tiene por objeto que el poseedor, que se vio privado de la posesión, la recupere. Quienes están legitimados activa y pasivamente para entablar estas acciones: En este supuesto vamos a tratarlo por igual en ambos casos, en este caso la legitimación activa es restringida, la pueden ejercer solo los poseedores anuales no viciosos, de ahí para arriba todos están legitimados, de ahí para abajo nadie, es decir quedan excluidos los poseedores que no sean anuales, los viciosos y los tenedores. De acuerdo con el Art.2473, el poseedor de la cosa no puede entablar acciones posesorias, si su posesión no tuviere a lo menos, el tiempo de un año, se requiere la anualidad. Dentro de este año la posesión, según el Art., debe ser continua e ininterrumpida. La continuidad se funda en la actividad del poseedor quien debe realizar actos posesorios sin intermitencias, cada vez que puede. La discontinuidad es un hecho negativo, una omisión del poseedor. Con respecto al segundo requisito, que no es un sinónimo en este caso, se trata de un hecho positivo que puede provenir del mismo poseedor o de un tercero. La interrupción puede ser natural, por ejemplo cuando se priva al poseedor de la posesión durante un año; o civil, cuando un tercero promueve una demanda contra el poseedor, entre otras. Solo hay un año para promoverla, prescribe al año. Para que pueda promoverse, además la posesión debe estar carente de vicios: la posesión debe ser publica (No debe ser clandestina, el Art. 2479 expresa que la posesión debe se publica, no estando viciada por la clandestinidad); pacifica (No debe ser violenta, según el Art. 2478, para que la posesión de lugar a acciones posesorias debe haberse adquirido sin violencia y en el caso de que no haya ocurrido al principio, no debe haber sido turbada en el año con violencias reiteradas) y no precaria (La expresión “posesión precaria” suele tener un doble significado: por un lado, quiere decir “posesión a título de propietario”, lo que importa la exclusión del tenedor por carecer de animus domini. Por otro lado, alude a la posesión no viciada por el vicio de abuso de confianza). Igualmente la anualidad y la carencia de vicios son requisitos relativos, ya que en cuanto a la anualidad el Art.2477 dice que la posesión no tiene necesidad de ser anual, cuando es turbada por el que no es un poseedor anual, y que no tiene sobre la cosa ningún derecho de posesión.Con respecto a la legitimación pasiva, es amplia, ya que tiene efectos erga omnes. Se va a poder demandar contra el
turbador o despojante, contra los cómplices, contra los sucesores universales o particulares de buena o mala fe.
B) ACCIONES POSESORIAS DE CARÁCTER POLICIAL
Son acciones que a pesar de su denominación se entablan en los tribunales, son remedios rápidos que tienden a preservar la paz publica y evitar la justicia por mano propia.
1-Acción policial de recuperación de la posesión o la tenencia (acción de despojo): tiene por objeto recobrar la posesión o la tenencia, juega cuando media un despojo o desposesión. La legitimación activa es amplia, ya que compete a todos los poseedores, anuales o no anuales, viciosos, o no viciosos y también los tenedores, pero solo si son interesados. Esta regulada en el Art.2490 que dice que compete a todo poseedor o tenedor, aun vicioso, sin obligación de producir título alguno contra el despojante, sucesores y cómplices, aunque fuere dueño del bien. Exceptúase de esta disposición a quien es tenedor en interés ajeno o en razón de una relación de dependencia, hospedaje u hospitalidad.La legitimación pasiva es restringida, ya que el Art.2491 dice que el desposeído tendrá acción para exigir el reintegro contra el autor de la desposesión y sus sucesores universales y contra los sucesores particulares de mala fe. Igualmente en la actualidad se amplio el alcance de la misma y puede ir contra el autor del despojo, sus cómplices, sucesores universales y particulares de mala fe.
2-Acción policial de manutención de la posesión o la tenencia (acción innominada): tiene por objeto mantener en la posesión o en la tenencia cuando hay solo turbación. La legitimación activa es amplia, ya que el Art. 2469 al hablar de la posesión, cualquiera sea su naturaleza quedan comprendidos todos los poseedores anuales o no anuales, viciosos o no viciosos. En cuanto a los tenedores, solo están legitimados los interesados. La legitimación pasiva es restringida al autor de la turbación y eventualmente los cómplices, no se concibe el ejercicio de la acción contra sucesores universales o particulares. CLASE 8:
ACCIÓN DE OBRA NUEVA
Algunos consideran que esta acción es un nuevo tipo de acción, pero la mayoría como Arean dicen que están comprendidas en las acciones de sentido estricto o policial, en la cual la turbación o el despojo sean causados por una obra nueva. Esta regulada por el Art. 2498, que nos da tres supuestos:
1-La obra nueva se realiza en un terreno del que es despojado o turbado. (En este caso a una persona le empiezan a construir en el terreno que es de su propiedad) 2-cuando esta obra nueva no es una construcción, sino una demolición de una edificación de quien va a llevar a cabo la acción. (En este caso a una persona le destruyen algo que es del terreno de su propiedad)3-En el que la obra nueva va a ser edificada en un terrero ajeno al accionante pero ocasiona perjuicios al mismo. (En este caso por ejemplo un vecino de una persona construye una obra en su terreno pero perjudicando a la propiedad del otro)El requisito fundamental para que proceda es que se trate de una obra nueva, que recién se comience a hacer. Para evitar que se destruyan bienes materiales de importancia y con la buena fe del accionante. (Por ejemplo el dueño de un terreno baldío ve como lo van mejorando, y evolucionando comienzan a construir y el presenta la acción cuando ya hay una edificación avanzada, esto no es posible.) El objeto de esta acción esta establecido en el Art.2500 y es que se suspenda durante le juicio y que cuando este termine se deshaga lo hecho.
ACCIÓN DE DAÑO TEMIDO
Existía en el derecho patrio, con fuentes en el Derecho romano, una acción que se llamaba de obra vieja o ruinosa y servia para que el vecino de una construcción que amenazaba desplomarse pudiera exigirle al dueño una garantía por los eventuales daños si la misma se desploma. Vélez opino que esto traería muchos conflictos con los vecinos y que este control era tarea de las municipales. Por lo tanto el art.1132, antiguo, dice que “El propietario de una heredad contigua a un edificio que amenace ruina, no puede pedir al dueño de éste garantía alguna por el perjuicio eventual que podrá causarle su ruina. Tampoco puede exigirle que repare o haga demoler el edificio”; con la reforma del mismo se agrego el art.2499 que en su ultima parte dice que “Quien tema que de un edificio o de otra cosa derive un daño a sus bienes, puede denunciar ese hecho al juez a fin de que
se adopten las oportunas medidas cautelares”. Pero el conflicto es que no se derogo el otro, por lo tanto se da una contradicción.Una parte de la doctrina considera que con la incorporación de este agregado, se derogaba tácitamente el otro articulo, pero la realidad es que no fue derogado, y si derogaron otros. No podemos exigir una garantía, ni la demolición de la cosa, entonces para que sirve esta acción, y bueno sirve para pedirle a la autoridad competente que dicte medidas cautelares tendientes a evitar la ruina, como por ejemplo apuntalar una obra. La legitimación activa es muy amplia, pues la acción se acuerda a toda persona que tema que de un edificio o de otra cosa se derive un daño a sus bienes. El procedimiento de la misma esta regulada en el código procesal en el Art.623 bis. El juez debe acudir al lugar y verificar los posibles daños y realmente en la realidad es difícil de realizar, se la considera subsidiaria de la actuación administrativa de los municipios.
TRÁMITE DEL JUICIO POSESORIO
Es el trámite mediante el cual se llevan a cabo las acciones posesorias. Según el art. 2501, las acciones posesorias serán juzgadas sumariamente y en la forma que prescriban las leyes de los procedimientos judiciales.Pero como sabemos el proceso sumario fue derogado, por lo cual hay discusión doctrinaria acerca de que si debe tramitarse por juicio sumarísimo o juicio ordinario. La cátedra y la gran mayoría entienden que deben tramitar por juicio sumarísimo, pero otra parte dice que debe ser ordinario quedando a criterio judicial. Con respecto a la prueba rigen las normas procesales pertinentes, y además el código civil trae algunas disposiciones, hay que probar el hecho de la posesión, no sirve probar que tenemos un derecho real, primero debemos probar el hecho de la posesión o la tenencia, después debemos probar la turbación, el despojo, la obra nueva, además del tiempo, el art.2494 establece que el demandante debe probar su posesión, el despojo y el tiempo en que este fue cometido por el demandado.
CADUCIDAD Y PRESCRIPCIÓN DE LAS ACCIONES
Las acciones posesorias en sentido estricto prescriben al año; en cambio las de carácter policial, caducan al año. (Entre prescripción y caducidad hay muchas diferencias, pero en esta materia interesa que la prescripción no puede ser declarada de oficio, sino que debe mediar pedido de parte, mientras que la caducidad si puede ser declarada de oficio). En todos los casos el plazo correrá desde el día de la desposesión o desde el día en que el poseedor puedo saber de ella. Con respecto a la sentencia, si la lesión es el despojo, será la restitución de la cosa y si es turbación será el cese de la misma, pudiendo aplicar astreintes.
RELACIONES ENTRE EL JUICIO POSESORIO Y EL JUICIO PETITORIO
Existe total independencia entre el pleito en que se debate la posesión, que es el juicio posesorio y el que se debate el derecho de poseer, que es el petitorio. En el caso del posesorio importa el hecho de la posesión, los derechos reales se discuten en el juicio petitorio. El poseerlo legitimo que es privado de la posesión o que sufre una turbación, puede optar entre uno u otro juicio. El que carece de derecho de poseer solo puede recurrir al posesorio. Si el poseedor legitimo opta por la acción real y no gana, después no puede intentar acciones posesorias. En cambio si primero realizo las posesorias, puede recurrir a las reales. Siempre debe satisfacer las deudas del posesorio.No pueden acumularse; el juez del petitorio puede decidir medidas provisorias referidas a la guarda y conservaron de la sosa litigiosa. La única relación es que en ambos, el juez puede dictar medidas cautelares para proteger la cosa y esta puede ser aprovechada en el otro juicio.
LAS ACCIONES POSESORIAS Y LOS INTERDICTOS PROCESALES
No conforme el legislador con las defensas posesorias y las reales, el código procesal nos brinda los interdictos procesales, que tiene de bueno que tramitan por la vía sumarísima, y los requisitos para iniciarlo tiene menos requisitos, además la legitimación activa y pasiva es más amplia, pero no están regulados por todas las provincias, son cuatro:
1- Interdicto de adquirir: esta regulado por el Art.607 del código procesal, los requisitos son que quien lo intente presente titulo suficiente para adquirir la posesión o tenencia; que nadie tenga titulo de dueño o usufructuario de la cosa y que nadie se poseedor o tenedor de la misma cosa. Es poco viable en la práctica porque los inmuebles siempre tienen dueño y en el caso de los muebles si no lo tienen son apropiados. Igualmente, aunque es tórico lo han aplicado algunos juzgados.
2- Interdicto de de retener: lo puede entablar e poseedor o tenedor de una cosa mueble o inmueble cuando alguien
amenazare perturbarlo o lo perturbase mediante actos materiales, va contra el autor, sus sucesores o coparticipes. Además puede proceder ante amenazas de perturbación.
3-Interdicto de recobrar: pueden promoverlo quienes hubiesen tenido la posesión o la tenencia de una cosa mueble o inmueble, de la cual hubiesen sido despojados total o parcialmente con violencia o clandestinidad; contra el autor, sus sucesores o coparticipes o beneficiarios del despojo. ( No contempla el despojo producido por abuso de confianza)
4-interdicto de obra nueva: compete al poseedor o tenedor de un inmueble afectado por una obra que se hubiere comenzado, contra el dueño de ella y si fuere conocido, contra el director. El mismo no será admitido si la obra esta concluido o próxima a concluir. El juez puede suspender la obra preventivamente hasta la sentencia y con la misma suspenderla definitivamente.
Los interdictos de retener, recobrar y de obra nueva no pueden promoverse después de un año de producidos los hechos en que se fundan.
CLASE 9:
DOMINIO: DEFINICIÓN:
Etimológicamente la palabra dominio viene del vocablo dominium, que deriva de Dominus que quiere decir señor, por lo tanto da la idea de poder o señorío. El derecho real de domino es un derecho real sobre cosa propia y se ejerce por la posesión. EL artículo 2506 define al dominio diciendo que es el derecho real en virtud del cual una cosa se encuentra sometida a la voluntad y a la acción de una persona. Dicho articulo fue tomado de la obra de Aubry y Rau, y los Franceses le agregan al mismo es el derecho real en virtud del cual una cosa se encuentra sometida a la voluntad y a la acción de una persona, de manera absoluta y exclusiva. Vélez suprime este último punto, lo que no es criticable porque la exclusividad y absolutez se destacan en otros artículos. Esta definición fue criticada por muchos, porque se dice que es tan amplia, que se puede aplicar a todo derecho real sobre la sustancia, lo que no es así, ya que el sometimiento de la cosa a la voluntad de la persona solo aparece en toda su magnitud en el dominio. Además se puede agregar que el artículo en cuestión es incompleto porque dice las cosas que se pueden hacer por acción sobre la cosa, pero se olvida de las cosas por omisión. Es decir, se pueden hacer cosas por acción y cosas por omisión, cosas que se dejan de hacer. Es importante mencionar que se discute si dominio y propiedad son o no sinónimos. Se puede decir que no son sinónimos, porque propiedad en el código Civil tiene diferentes acepciones. En el caso de la acepción restringida el domino y propiedad son sinónimos; en el caso de la intermedia se le da a la propiedad una acepción de equivalente a derecho real (el art.2351 dice que habrá posesión de las cosas, cuando alguna persona, por sí o por otro, tenga una cosa bajo su poder, con intención de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad); y en el caso de la amplia se habla de propiedad como patrimonio (en la parte de los contratos). Lo anteriormente dicho es dentro del Código Civil, pero Fuera del Código Civil, podemos mencionar los arts. 14 y 17 de la Constitución Nacional. (La CSJN que vela por la CN y la interpreta estableció en el fallo Bordieu, que propiedad es todo los intereses apreciables que un hombre puede poseer fuera de si mismo, de su vida y de su libertad). Para Freitas propiedad y dominio no son sinónimos. Ya que propiedad es un término amplio, es decir el género y cuando recae sobre cosas se da la especie llamada dominio.
CLASIFICACIÓN DEL DOMINIO:
a) pleno o perfecto: el artículo 2507 divide al dominio en pleno o imperfecto, es pleno o perfecto cuando es perpetuo, y la cosa no esta gravada con ningún derecho real hacia otras personas. (No esta afectado por ningún otro derecho real y no admite ninguna subclasificación)
b) menos pleno o imperfecto: es menos pleno o imperfecto cuando debe resolverse al fin de un cierto tiempo, o al advenimiento de una condición, o si la cosa que forma su objeto es un inmueble, gravado respecto de terceros con un derecho real, como servidumbre, usufructo, etc. (Está afectado por otro derecho real y admite subclasificaciones):
-b.1) gravado o desmembrado: es un dominio desmembrado porque se le entregan facultades a otra persona. Por ejemplo en el caso de la hipoteca, en donde el acreedor hipotecario tiene un derecho real que puede ejecutar si no se le paga; en el caso del usufructo, se entrega la posesion para uso y goce de otro por precio o no. Una vez que culmina el tiempo o se paga la hipoteca el dominio vuelve a ser perfecto.
- b.2) revocable o fiduciario: es un dominio que no es pleno o perfecto porque esta sujeto a una condición resolutoria. Por ejemplo en el caso que se pasa una propiedad a otra persona por n cierto tiempo hasta que se cumpla una condición, mientras corre el tiempo, el dominio es revocable, y el dominio revocable propiamente dicho es el que se genera por una disposición contractual que autoriza la retroventa, a través de la cual, se puede recuperar la propiedad por el tiempo estipulado por la misma y todos los derechos reales que celebre en el inmueble están sujetos al pacto menos la locación, siempre se respeta el contrato.
CARACTERES DEL DOMINIO:
a) exclusividad: según el art. 2508, el dominio es exclusivo, ya que dos personas no pueden tener cada una en el todo el dominio de una cosa; si pueden ser propietarias en común de la misma cosa, por la parte que cada una pueda tener (condominio). En el dominio debe haber un solo titular, una sola persona es dueña de la cosa. Además el art. 2509 dice que el que una vez ha adquirido la propiedad de una cosa por un título, no puede en adelante adquirirla por otro (si yo adquiero un inmueble por compraventa, después no puedo adquirirlo por donación, una vez que tengo un titulo el mismo es suficiente, o lo compre o me lo regalaron. Una máxima que se aplica a los derechos reales es que “Nadie puede tener servidumbre sobre cosas propias”) si no es por lo que faltase al título por el cual la había adquirido (Se relaciona con la adquisición de un dominio desmembrado, que no es perfecto porque se le dan facultades a otras personas) Además los arts. 2516 y 2517 le dan la facultad al propietario de excluir a terceros del uso, goce o disposición de la cosa. ( se pueden poner rejas, paredes, etc.)
b) perpetuidad: según el art. 2510, el dominio es perpetuo (es decir, ilimitado en el tiempo, subsiste tanto como la cosa que constituye el objeto, por encima de toda mutación de titularidad), y subsiste independiente del ejercicio que se pueda hacer de él. El propietario no deja de serlo, aunque no ejerza ningún acto de propiedad, aunque esté en la imposibilidad de hacerlo, y aunque un tercero los ejerza con su voluntad o contra ella, a no ser que deje poseer la cosa por otro, durante el tiempo requerido para que éste pueda adquirir la propiedad por la prescripción. (En el caso de las servidumbres reales no siempre son perpetuas, porque si las dejo de ejercer se extinguen)
c) absolutez: se suele hablar de derechos absolutos en diferentes sentidos, en el caso del dominio, cuando se dice que es absoluto es evidente que no se esta aludiendo a la oponibilidad erga omnes que es propia de todo derecho real, sino que es absoluto porque es el único derecho real que permite a su titular hacer de la cosa lo que quiera, usar y gozar de ella como mejor le parezca, alterar su sustancia, pudiendo destruirlas, cambiar su destino, todo ello dentro del marco de la ley y siempre que no se atente contra un derecho de terceros, el orden publico, la moral o las buenas costumbres. ( el que tiene el dominio tiene todas las facultades materiales y jurídicas sobre la cosa)
FACULTADES:
a) materiales: según el art. 2513, es inherente a la propiedad el derecho de poseer la cosa, disponer o servirse de ella, usarla y gozarla conforme a un ejercicio regular y según el art. Siguiente el ejercicio de estas facultades no puede ser restringido en tanto no fuere abusivo, aunque privare a terceros de ventajas o comodidades.-Derecho de poseer: el dominio es un derecho real que se ejerce por la posesión, su titular es poseedor legítimo y como tal tiene derecho a ejercer la posesión; si es privado de ella está legitimado para promover las defensas necesarias. -Derecho de usar: puede servirse d la cosa como juzgue mas adecuado a sus necesidades. Por ejemplo si se trata de una casa puede morar en ella, o utilizarla como deposito o comercio, no hay restricciones administrativas que lo prohíban. -Derecho de gozar: puede percibir todos los frutos que produzca la cosa. Mientras el poseedor de buena fe adquiere la propiedad de los frutos por el hecho de la percepción, el duelo los adquiere en virtud de la fuerza de su propio titulo. -De disponer materialmente: el dueño tiene las facultades de desnaturalizar, degradar o destruir la cosa aunque el art.2513 haya suprimido tales preceptos.
B) JURÍDICAS: las facultades jurídicas están indicadas en el art.2515 que dice que “El propietario tiene la facultad de ejecutar, respecto de la cosa, todos los actos jurídicos de que ella es legalmente susceptible; alquilarla o arrendarla, y enajenarla a título oneroso o gratuito, y si es inmueble, gravarla con servidumbres o hipotecas. Puede abdicar su propiedad, abandonar la cosa simplemente, sin transmitirla a otra persona”.
-Derecho de enajenar: puede enajenar la cosa por actos entre vivos (compraventa, permuta) o hacerla objeto de un acto de ultima voluntad, por testamento. La enajenación puede ser a titulo oneroso o gratuito, total o parcial, en todos los casos se trata de la trasmisión del dominio a un tercero. -Derecho de gravar: puede constituir cualquier clase de derechos reales dentro de la nomina de los permitidos por ordenamiento jurídico. -Derecho de abandonar: puede desprenderse materialmente de la cosa, abdicando de su derecho de propiedad. Si el abandono es mueble podrá ser apropiado por cualquiera, si es inmueble, favorecerá al Estado.
CONTENIDO:
Extensión material u objetiva: la misma comprende tres aspectos que son la extensión vertical, aplicable solo a los inmuebles, y la extensión aplicable a los accesorios y a los frutos, que rige tanto para muebles como para inmuebles.
a) Extensión vertical: esta consagrada en el art. 2518, que dice que “La propiedad del suelo se extiende a toda su profundidad, y al espacio aéreo sobre el suelo en líneas perpendiculares. Comprende todos los objetos que se encuentran bajo el suelo, como los tesoros y las minas, salvo las modificaciones dispuestas por las leyes especiales sobre ambos objetos. El propietario es dueño exclusivo del espacio aéreo; puede extender en él sus construcciones, aunque quiten al vecino la luz, las vistas u otras ventajas; y puede también demandar la demolición de las obras del vecino que a cualquiera altura avancen sobre ese espacio”.Esta relacionado con la idea que se tenia de que el dominio se extendía desde el cielo hasta el infierno. Dicho criterio hoy en día es muy amplio y ha sido abandonado por las legislaciones modernas, las cuales limitan los derechos del dueño sobre el espacio aéreo y el subsuelo en la medida que sean necesarios para la utilización de los predios. En realidad el dueño ejercerá su derecho hasta donde sea posible. En cuanto al subsuelo hay dos limitaciones que son los tesoros y las minas. Los primeros tienen un régimen especial, y solo
pertenecen al dueño cuando es él quien los descubre o cuando lo hace alguien que no tiene derecho a buscarlos y lo hace; en cuanto a las minas, teniendo en cuenta el Código de minería y su clasificación tripartita, es el Estado quien se queda las de primer ay segunda categoría y solo las de tercera categoría quedan incluidas en el derecho del dueño. También las aguas subterráneas son del dominio público del Estado y para pagarlas el dueño paga un canon, como por ejemplo las aguas termales. Todos los descubrimientos paleontológicos también son del Estado.
b) Extensión a los accesorios: los accesorios son todo lo edificado, sembrado o plantado en el terreno. El art. 2520 dice que la propiedad de una cosa comprende simultáneamente la de los accesorios que se encuentren en ella, natural o artificialmente unidos. (Por ejemplo un árbol de forma natural o un edificio artificialmente, pertenecen al terreno al que están adheridos). (Esto evita que se haga un lío, si cada uno tendría una parte de los accesorios de los terrenos, porque antes aparecían muchos herederos) Todos los accesorios pertenecen al dueño del terreno. El art. 2419 consagra una aplicación de estas ideas, y dice que todas las construcciones, plantaciones y obras existentes en la superficie o en el interior de un terreno, se presumen hechas por el propietario del terreno, y que a él le pertenecen, si no se probare lo contrario. Esta prueba puede ser dada por testigos, cualquiera que sea el valor de los trabajos. Son presunciones totalmente lógicas, pero el error es que el Código les atribuyo el carácter a ambas de irus tantum, y una de ellas si lo es, pero la otra no. La primer presunción es irus tantum, porque admite prueba en contrario, ya que puede ser que si o que no, que todas las construcciones, plantaciones y obras existentes en la superficie o en el interior de un terreno sean hechas por el dueño; en cambio que se presuma que a él le pertenecen es iure et de iure.
c) Extensión a los frutos: rige el art.2522 que dice que la propiedad de una cosa comprende virtualmente la de los objetos que es susceptible de producir, sea espontáneamente, sea con la ayuda del trabajo del hombre; como también de los emolumentos pecuniarios que pueden obtenerse de ella, salvo el caso que un tercero tenga el derecho de gozar de la cosa y la excepción relativa del poseedor de buena fe.En conclusión, los frutos industriales, naturales o civiles siempre pertenecen al dueño de la cosa a medida que se producen independientemente de su percepción. Le corresponden por fuerza misma de su titulo. Aunque no se mencionan los productos, también pertenecen al dueño.
CLASE 10:
RESTRICCIONES Y LÍMITES AL DOMINIO: las restricciones y límites que la ley impone al dominio determinan negativamente su contenido, fijando los confines normales. Es decir, todo dominio esta sujeto a restricciones, pero eso no implica la disminución del contenido, ni mucho menos un cercamiento de sus facultades. El fundamento es que la ley organiza le dominio para que pueda cumplir con sus fines individuales y sociales.
DIFERENCIAS CON LAS SERVIDUMBRES: resulta acertado el criterio que establece el art.2611 que separa las servidumbres de las restricciones. ( en el Derecho Frances eran lo mismo)
1) Naturaleza jurídica: las restricciones y limites al dominio son obligaciones propter rem, es decir, tienen contenido obligacional; las servidumbres, son derechos reales sobre cosa ajena pertenecientes al grupo de los de goce o disfrute.
2) Nacimiento: las restricciones solo nacen de la ley; las servidumbres reconocen como fuente la voluntad de los particulares, a través del contrato o del testamento y además hay modos especiales de constitución, la ley nunca actúa como fuente, ni siquiera en las denominadas servidumbres forzosas. Hay dos formas de constitución típicas de servidumbre el destino de padre de familia y el renacimiento.
3) Contenido: las restricciones pueden consistir en un hacer, por ejemplo, construir un contramuro para poder instalar una chimenea, en un no hacer, como no mudar el curso natural de las aguas o un dejar de hacer como por ejemplo dejar que el vecino ponga un andamio. Las servidumbres siendo derechos reales, no pueden tener como contenido un hacer, por lo tanto miradas desde el lado del fundo sirviente, su contenido puede se un no hacer, como por ejemplo, no edificar, o un dejar de hacer, como pasar o sacar agua.
4) Situación jurídica de los fundos: las restricciones son impuestas recíprocamente a los vecinos, quienes se encuentran en un pie de igualdad, las servidumbres, e cambio, suponen la existencia de un fundo dominante, que es el que se beneficia y uno sirviente que soporta la carga.
5) Calidad del dominio: el dominio perfecto o imperfecto siempre esta sujeto a restricciones, en el caso de las servidumbres constituyen el estatuto excepcional del dominio. Todo dominio esta sujeto a restricciones y limites, pero no todos los inmuebles van a estar gravados con servidumbres.
RESTRICCIONES EN EL CÓDIGO CIVIL Y EN EL DERECHO ADMINISTRATIVO
De acuerdo al art.2611, las restricciones impuestas al dominio privado solo en el interés público son regidas por el Derecho Administrativo. Ante esto, se armo una gran critica, ya que muchos autores dicen que Vélez pone el limite entre lo que son restricciones que van a ser regidas por el Derecho administrativo y aquellas regidas en el Derecho Civil. Pero después Vélez regula algunas restricciones en donde esta en juego el interés de la sociedad en el código Civil, entonces hay una contradicción.Arean dice que hay que interpretar bien la norma, él dice que las restricciones y limites al dominio privado, solo en el interés publico serán regidas por el Derecho Administrativo. Pero en el caso de las cláusulas de no enajenar y las similares no solo
esta en juego el interés general, sino el particular, entonces cuando están en juego ambos ámbitos se regulan por el Código Civil. En el caso que solo se juegue con el interés publico, serán regidas por el administrativo. Como por ejemplo podemos decir que en el Código de planeamiento urbano nos expresa el límite de altura de n edificio, si se puede o no poner una zona comercial, etc. Con respecto a los automotores las señales de transito, como estacionar, etc.
RESTRICCIONES Y LÍMITES AL DOMINIO EN EL CÓDIGO CIVIL: hay dos grandes grupos
a) En cuanto a la disposición jurídica:
a.1. Numerus clausus: es una verdadera restricción y límites en cuanto a la disposición jurídica de los bienes, ya que el dueño de un inmueble solamente va a poder gravar el mismo con aquellos derechos reales que estén dentro de la nomina del art. 2503, no puede crear el derecho real que se le ocurre. Además no deben agregar ni cambiar el contenido que les da el código.
a.2. Prohibición de dividir horizontalmente la propiedad: aparece en el art.2617 y dice que el propietario de edificios no puede dividirlo horizontalmente, ni por contratos, ni por actos de última voluntad. Esto quiere decir, por ejemplo si tengo una casa de tres plantas y quiero adjudicar la planta baja a una persona, el primer piso a otra y el tercero a otra, en estos términos no se puede, esta prohibido por el Código. Pero en la actualidad esta tácitamente derogado, lo deroga la ley 13.512, la ley de propiedad horizontal. Pero para que se pueda dividir horizontalmente, es necesario que se cumpla con dos requisitos, la autonomía funcional y además debe tener salida a la vía publica, sea directamente o pasaje común. (Para Arean esta tácitamente derogado porque no se puede dividir horizontalmente salvo que se cumplan con los requisitos)
a.3. Cláusulas de no enajenar: otra de las restricciones y límites en cuando a la disposición jurídica, son las cláusulas de no enajenar, tenemos que ver si el acto de trasmisión fue a titulo oneroso o gratuito. El primero es el art.2612 que dice que “El propietario de un inmueble no puede obligarse a no enajenarlo, y si lo hiciere la enajenación será válida, sin perjuicio de las acciones personales que el acto puede constituir contra él”, entonces el comprador no puede obligarse con le vendedor a no enajenar el mismo y si lo pactaron la cláusula es nula; en el segundo caso.El art.1364 dice que es prohibida la cláusula de no enajenar la cosa vendida a persona alguna, más no a una persona determinada. (Una persona puede vender un inmueble y poner una cláusula para que no se le venda a una persona determinada).En el caso de que la trasmisión sea a titulo gratuito, valen ambas cláusulas, es decir, si la cláusula es impuesta por un donante o testador, es válida porque cualquiera de ellos puede querer que los beneficiarios de este acto no dilapidaren los bienes. Pero estas cláusulas son válidas por un plazo de diez años. En cuestión el estado jurídico en el que queda la cosa, la misma sale del comercio (inenajenable), pero va a estar regulada por las normas del dominio privado de los particulares. Si vamos a poder gravarla con derechos personales, no debemos trasmitirla y también con derechos reales, menos los de garantía.
b) En cuanto a la disposición material: son todas aquellas que se vinculan con las cuestiones de vecindad.
b.1. Inmisiones: el articulo 2618 establece que las molestias que ocasionen el humo, calor, olores, luminosidad, ruidos, vibraciones o daños similares por el ejercicio de actividades en inmuebles vecinos, no deben exceder la normal tolerancia teniendo en cuenta las condiciones del lugar y aunque mediare autorización administrativa para aquéllas. Según las circunstancias del caso, los jueces pueden disponer la indemnización de los daños o la cesación de tales molestias. En la aplicación de esta disposición el juez debe contemporizar las exigencias de la producción y el respeto debido al uso regular de la propiedad; asimismo tendrá en cuenta la prioridad en el uso. El juicio tramitará sumariamente. Este artículo nos habla de molestias, que ocasionan el humo, olor, etc. Éstas se conocen con el nombre de inmisiones, que son elementos que salen de un fundo que se propagan y afectan al fundo vecino. La nomina del art. Es ejemplificativa porque también entran molestias similares.
b.2. Régimen de árboles, ramas y raíces: no se puede tener una distancia menos de tres metros de la línea divisoria con el fundo vecino, sea le predio rustico o urbano, para los arbustos la distancia se reduce a un metro, esto lo establece el art.2628. Esto se cuenta desde el eje del árbol hasta la línea separativa de las heredades, no desde la corteza. En el caso de las ramas y raíces, en el primer caso el afectado puede pedir que se corten las ramas y en el segundo caso las puede cotar por si mismo. Art.2629.
b.3. Medianería: con respecto a esta restricción, podemos decir, que generalmente esta mal usado el término medianeria, se llama pared separativa, divisoria o lindera. Esta es una pared que divide dos inmuebles. Por esto este genero de pared se clasifica en dos grupos: desde el punto de vista jurídico ( si la pared, no importa donde esta apoyada, si pertenece en forma exclusiva a uno de los vecinos, la pared se llama privativa; en cambio si pertenece en condominio con los dos vecinos, se llama medianera) y desde el punto de vista físico (la pared puede estar situada desde le eje de la línea divisoria hacia el interior de uno de los inmuebles, en este caso la pared se llama contigua; cuando la pared se sitúa sobre el eje divisorio, mitad para un lado y mitad para el otro, la pared se llama encaballada). De acuerdo al art.2627, es posible la destrucción de una pared para hacerla más firme o de carga. Esta facultad puede ser ejercida tanto si la pared es privativa como medianera. En el primer caso, la demolición puede ser encarada por el propietario del terreno contiguo sin necesidad de adquirir previamente la medianería, porque al reemplazar la pared vieja y en malas condiciones por una pared nueva compensa con el material nuevo el valor del material antiguo. Con ello se justifica que la pared quede como medianera porque, en definitiva, viene a ser construida a costo común. Resultaría injusto que el propietario de la antigua pared pretendiera cobrar el valor de sus materiales, pues se beneficia con el mayor valor de la nueva pared.
b.4. Luces y vistas: para garantizar la independencia, seguridad y tranquilidad de los vecinos, sólo bajo ciertas restricciones el legislador permite al propietario de un muro o de un edificio practicar en ellos aberturas y efectuar obras que importen la constitución de luces o vistas.Las primeras están destinadas a dejar pasar la claridad o el aire sin que pueda verse a través de ellas. Las segundas son puertas o ventanas que permiten la visual sobre el fundo vecino. Hay una distinción según que las aberturas se encuentren o no en una pared medianera. En caso afirmativo el artículo 2654 dispone: Ningún medianero podrá abrir ventanas o troneras en pared medianera, sin consentimiento del condómino”.En cuanto a las vistas, pueden ser de dos clases: derechas o de frente y oblicuas o de costado. Las primeras son aquellas que se tienen en la dirección del eje de una ventana, de modo que al pararse de frente a ella se puede mirar hacia el fundo vecino sin tener que mover la cabeza ni a la derecha ni a la izquierda. Las segundas son aquellas que exigen colocarse en dirección diferente del eje de la ventana para ver el fundo vecino, girando la cabeza a la derecha o a la izquierda. Siendo derechas dispone el artículo 2658: “No se puede tener vistas sobre el predio vecino, cerrado o abierto, por medio de ventanas, balcones u otros voladizos, a menos que intermedie una distancia de tres metros de la línea divisoria”.Siendo oblicuas establece el artículo 2659: “Tampoco pueden tenerse vistas de costado u oblicuas sobre propiedad ajena, si no hay sesenta centímetros de distancia”.
CLASE 11:
MODOS DE ADQUISICIÓN DEL DOMINIO: es decir, como se puede adquirir el dominio. La primera pauta la da el art.2524, que da una lista: 1 - Por la apropiación; 2 - Por la especificación; 3 - Por la accesión; 4 - Por la tradición; 5 - Por la percepción de los frutos; 6 - Por la sucesión en los derechos del propietario; 7 - Por la prescripción. El código nos habla de modos de adquirir dominio, pero dice que los modos son títulos, y nos preguntamos si son modos o son títulos, lo que pasa que en este caso modo quiere decir tradición entrega de la cosa, cuando hablamos de la teoría del titulo y del modo, mientras que en todo el resto del articulado del Código titulo y modo son lo mismo.
APROPIACIÓN: CASOS ESPECIALES: CAZA, PESCA, ENJAMBRES DE ABEJAS: según el art.2525, la aprehensión de las cosas muebles sin dueño, o abandonadas por el dueño, hecha por persona capaz de adquirir con el ánimo de apropiárselas, es un título para adquirir el dominio de ellas. (En primer lugar se debe tomar la cosa, que no debe tener dueño, tomarla con la intención de someterla al derecho de propiedad o dominio-en este sentido son sinónimos-, tiene que ser hecha por una persona capaz en los términos del art.2592, capacidad de hecho, que importa el discernimiento ( Pregunta de examen). La apropiación que cumple todos los requisitos como modo de adquirir el dominio se divide tres grupos, caza, pesca y enjambres de abejas, solamente se ven los dos primeros:
Son susceptibles de apropiación:
Las cosas sin dueño:
-El art. 2527 dice que son susceptibles de apropiación por la ocupación, los animales de caza, los peces de los mares, ríos y de los lagos navegables; las cosas que se hallen en el fondo de los mares o ríos, como las conchas, corales, etc., Y otras sustancias que el mar o los ríos arrojan, siempre que no presenten señales de un dominio anterior; el dinero y cualesquiera otros objetos voluntariamente abandonados por sus dueños para que se los apropie el primer ocupante, los animales bravíos o salvajes y los domesticados que recuperen su antigua libertad. Esta norma debe complementarse con el siguiente art.: -El art.2343 dice que son susceptibles de apropiación privada: 1 - Los peces de los mares interiores, mares territoriales, ríos y lagos navegables, guardándose los reglamentos sobre la pesca marítima o fluvial; 2 - Los enjambres de abejas, si el propietario de ellos no los reclamare inmediatamente; 3 - Las piedras, conchas u otras sustancias que el mar arroja, siempre que no presenten signos de un dominio anterior; 4 - Las plantas y yerbas que vegetan en las costas del mar, y también las que cubrieren las aguas del mar o de los ríos o lagos, guardándose los reglamentos policiales; 5 - Los tesoros abandonados, monedas, joyas y objetos preciosos que se encuentran sepultados o escondidos, sin que haya indicios o memoria de quien sea su dueño, observándose las restricciones de la parte especial de este Código, relativas a esos objetos.Salvo el dinero y los objetos voluntariamente abandonados, todos los casos anteriores se refieren a cosas sin dueño. Podemos apropiarnos de las cosas abandonadas, son abandonadas según el art.2526, aquellas que el dueño se desprende materialmente, en miras de no continuar con su dominio. Para lo cual se deben dar dos requisitos por un lado un acto de desprendimiento material de la cosa y la intención de no continuar ejerciendo el dominio de la misma, el acto en cuestión debe ser voluntario. Por lo general las cosas abandonadas carecen de valor para su dueño y como es muy difícil darse cuenta si estamos ante una cosa abandonada o perdida, en el caso de que la cosa sea de valor se entiende como pérdida y no como abandonada. Si me apropio en una cosa que no me puedo apropiar incurro en hurto.
No son susceptibles de apropiación:
-No se pueden apropiar los inmuebles, porque siempre tienen dueño y si se da que no lo tienen, pasan al dominio privado del Estado. Art.2342. (El Ministerio de Educación hace el trámite de la herencia vacante).-Los animales domésticos y domesticados, ya que tienen dueño: en el caso de los animales domesticados pueden ser apropiables en el caso que recuperen su antigua libertad. -Las cosas perdidas: ya que las mismas tienen dueño, rigen los arts. 2351 y siguientes y en caso de apropiase de ellas se incurre en hurto. -Las cosas que caen al mar o los ríos sin voluntad de sus dueños, pero no se comete hurto en este caso.
Maneras de apropiación:
-Caza: rige el art. 2540 que dice que la caza es una manera de apropiación, cuando el animal salvaje, en libertad, fuese tomado vivo o muerto por el cazador o hubiese caído en sus tramas. La misma recae solo sobre animales salvajes, a los que se agregan los domesticados que volvieron a su antigua libertad. El dominio se adquiere desde que el cazador lo toma vivo o muerto. (Por ejemplo cuando cae en una trampa se adquiere el dominio, pero si llego al otro día y otro se lo quiere llevar, pertenece al que puso la trampa, cuando cae muerto me pertenece). Se puede cazar en terreno propio o ajeno, en este segundo caso siempre que no este cercado, en este caso no se puede, se debe pedir autorización. En el caso de que no este cercado, pero si cultivado, tampoco se puede cazar.
-Pesca: según el art.2547, la pesca es otro modo de apropiación, cuando el pez fuere tomado por el pescador o hubiere caído en sus redes. (El pez pasa a ser pescado cuando cae en las redes del pescador). La adquisición del dominio se produce cuando el pez es tomado por el pescador o cae en sus redes. No interesa que el animal esta vivo o muerto. En cuanto los lugares de pesca rige el art. 2548, es libre pescar en aguas de uso publico, se trata de las aguas de los ríos sean navegables o no, ya que pertenecen al dominio publico del Estado y la de los lagos navegables. (Todas las aguas de nuestro país navegables o no, son del dominio publico del Estado, por lo tanto cualquiera de nosotros puede pescar en cualquier lado, el art. Anterior denota una contradicción sin importancia)
El art. 2549, dice que la caza y la pesca están reglamentadas por el reglamento de las autoridades locales. Están reglas son para proteger la fauna, tenemos l ley 22.421, que reglamenta la caza de animales salvajes. En cuestión quien pretenda apropiarse de animales a través de la caza y la pesca debe ajustarse a las conductas normales locales establecidas en el ordenamiento jurídico para esta actividad.
-Enjambres: el art.2545 dice que las abejas que huyen de la colmena y posan sobre un árbol que no sea del propietario, vuelven a su libertad natural y pertenecerán a quien las tome, si el dueño no las persigue. (No se toma)
RÉGIMEN DE LAS COSAS NO APROPIABLES:
• Cosas pérdidas: generalmente son cosas con valor, y no son apropiables, porque tienen dueño, si una persona halla una cosa perdida, no esta obligada a tomarla, y si lo hace, asume mientras la tiene en su poder las responsabilidades del depositario, el hallazgo lleva a una recompensa para el que la encontró de parte de su dueño. El mismo debe proceder según conozca o no al dueño de la cosa, si lo conoce, debe avisarle inmediatamente, si lo desconoce, debe entregarla al juez o a la policía del lugar, si no lo hace no tiene derecho a ninguna recompensa. Posteriormente se abre un expediente de hallazgos, y se deben publicar edictos por tres meses y si son de poca importancia se publican en la cartelera del juzgado, si el dueño aparece no se ordena la subasta, y debe pagarle la recompensa a quien lo hallo (La recompensa se da según el valor de la cosa, si es dinero, va entre el 15 y 20% del monto encontrado); caso contrario a los seis meses de la ultima publicación de edictos, se ordena la subasta. (Arts. 2530, 2531, etc.).
• Tesoros: lo da el art.2551, que dice que se entiende por tesoro todo objeto que no tiene dueño conocido y que esta oculto o enterrado en un inmueble (nada opta que un tesoro sea considerado tesoro lo hallado en una columna, abajo del tapizado de un sillón, etc.), con excepción de los objetos de los sepulcros o en los lugares públicos, destinados a la sepultura de muertos. Para estar en presencia de un tesoro debemos estar frente a una cosa mueble, con individualidad propia, que este oculta o enterrada, que sea de creación antigua o reciente y que no tenga dueño conocido. Todos los poseedores, sean legítimos o no, pueden buscar tesoros, las demás personas carecen de derecho buscarlos sin la autorización del dueño. El código considera descubridor del tesoro a quien primero lo haga visible, en el caso que sean varios, al primero que lo halle. El art.2556 sienta una regla de carácter general, que consiste en distribuir el tesoro, por partes iguales entre el propietario del inmueble y el descubridor en el caso que el mismo lo halle en terreno ajeno, siempre que el hallazgo sea casual. (Por ejemplo obrero que hace el pozo de una pileta y se encuentra con un tesoro). El art. 2553, dice que en el caso que se presente alguien diciendo que busca una riqueza oculta, puede emprender la búsqueda, aun sin el consentimiento del dueño del predio, indicando el lugar donde se encuentra y garantizando la indemnización de todo daño al propietario. (Si se encuentra el tesoro se lo queda quien lo buscaba) Los tesoros hallados en un inmueble hipotecado o dado en anticresis no esta comprendido en la hipoteca, ni en la anticresis.
ESPECIFICACIÓN O TRANSFORMACIÓN:
El concepto esta dado por el art.2567 y concordantes hasta el 2570, el primero de ellos dice que se adquiere el dominio por
transformación o especificación, cuando alguien por su trabajo, hace un objeto nuevo con la materia de otro, con la intención de apropiárselo. En este caso se habla de una materia prima y de un trabajo terminado, entonces para que alguien adquiera el dominio de esta manera la característica que se tiene que dar es que la materia prima no debe ser propia y que sea tomada por el especificador que la transforma haciendo un nuevo producto, con la intención de apropiarse de la nueva especie. Por ejemplo A toma las uvas de B y hace vino, ¿De quien es el vino?-Pregunta de examen- el vino es de A, solamente bajo ciertas condiciones, se dan dos aspectos, el primero si la cosa puede o no volver al estado anterior y si el especificador es de buena o mala fe, solamente si el especificador es de buena fe-si no sabe que las uvas son de B y las cree propias- y en caso de que no se pueda volver al estado anterior- imposible volver el vino a uvas-, A, se hace dueño del vino y debe pagar al dueño de la materia prima el precio de la misma.
ACCESIÓN
El Art.2571 dice que se adquiere el dominio por accesión, cuando alguna cosa mueble o inmueble acreciera a otra por adherencia natural o artificial. Este es un procedimiento típico que se da en fundos que se encuentran inherentes a un río, cuando hablamos de accesión como modo o titulo de adquirir el dominio, no hablamos de la extensión material del dominio de los accesorios o los frutos, porque éstos son del dueño por la fuerza de su título, porque en nuestro derecho no hay derecho de superficie, pero en este caso, hablamos de accesión como otro modo de adquirir el dominio. Hay dos modos de accesión el aluvión y la avulsión.
a) Aluvión: las aguas están en permanente movimiento, y cuando limitan con fundos, puede suceder que la superficie de estos aumente o disminuya según aquellos retrocedan o avancen.Se da cuando de manera lenta y paulatina se va acrecentando sobre las costas tierra, pasto, agua, hojas y luego de años la superficie del terreno aumenta y esto no se encuentra en el titulo original. (Estos metros cuadrados de más son otro titulo, no vienen por la fuerza del dominio, este titulo se llama accesión, se adquieren dichos metros cuadrados por accesión por aluvión propiamente dicho o por acarreo Art.2572). Otros casos: -El caso en que las aguas dejan el terreno a descubierto, retirándose insensiblemente de una del riberas hacia la otra: es el supuesto previsto por el art. 2573. -El abandono del cauce se da cuando el agua de un rio o arroyo deja de correr por un determinado cauce, porque se cambió el recorrido o se agotaron sus fuentes. Como es de dominio publico, en el caso que abandone su cause, y A, que tenia el dominio por donde pasaba deja de tenerlo y B, lo adquiere. Las condiciones para la adquisición son que se trate de aguas corrientes, no rige con relación a los lagos, lagunas, estanques, etc.; además las guas deben lindar directamente con el fundo ribereño; el aluvión debe ser obra de la naturaleza, debe formarse espontáneamente, y ello no sucede cuando es provocado por obras hechos por los ribereños en perjuicio de otros ribereños; el terreno de aluvión debe estar definitivamente formado paraqué se de la adherencia material permanente que da origen a la accesión; no debe tratarse de fundos que lindan con el mar o con ríos navegables y el acrecentamiento debe producirse paulatinamente e insensiblemente.
b) Avulsión: es un modo parecido para adquirir el dominio, pero en vez de que el acrecentamiento de la tierra por el efecto de la corriente de las aguas se de paulatina e insensiblemente, en este caso se da por una fuerza súbita o violenta que provoca el desprendimiento de una parte de un fundo ribereño, como una tormenta. Este desprendimiento navega hasta prenderse en algún otro fundo. Deben ser cosas de adherencia natural como tierra, arena, plantas, sino se habla del régimen de cosas perdidas. El dueño del trozo de tierra desprendido por la brusca corriente conserva el dominio al solo efecto de llevárselo, es decir, de reclamar, la entrega o de revindicarlo contra el dueño del fundo donde fue a parar, pero no esta autorizado a gozar y usar de él en el otro fundo. Este derecho cesa cuando se produce la adherencia natural. Tiene seis meses antes de que prescriba.
c) Migración de animales domésticos: los perros, gatos, caballos son animales domésticos y los animales domesticados son salvajes domesticados, aquellos que habiendo sido salvajes, fueron amansados por el hombre, mientras conserven esta calidad se rigen por las reglas relativas a los animales domésticos. Si recuperan su antigua libertad, son susceptibles de ser adquiridos por apropiación. En el caso que estos animales no recuperen su libertad y migren a otro fundo, mientras que le dueño del otro fundo no los atraiga, adquiere el dominio de los mismos por accesión Art.2592. El dueño del animal domesticado que huya tiene derecho a recuperarlo si lo sigue, si no lo hace pierde su propiedad.
d) Edificación, siembra y plantación: la edificación, la siembra y la plantación son supuestos de accesión artificial, ya que a diferencia de los anteriores, el acrecentamiento no se produce por obra de la naturaleza, sino que interviene la mano del hombre. En todos los casos el dueño de la tierra adquiere el dominio de lo edificado, plantado o cultivado, pero deberá las indemnizaciones correspondientes. El código contempla dos supuestos: • La edificación, siembra y plantación en terreno propio con elementos o materiales ajenos: en el caso que sea de buena fe rige el Art.2587, que dice que el que realice esta actividad adquiere la propiedad pero esta obligado a pagar el valor de los elementos utilizados, la buena fe consiste en la creencia de que los elementos son propios, se debe pagar el precio real de los elementos usados; en el caso de la mala fe el mismo articulo dice que además de lo anterior, será condenado a resarcir los daños y perjuicios y la acusación criminal si se da a lugar. Hay una posibilidad de reivindicación, en ambos supuestos.
• La edificación, siembra y plantación en terreno ajeno con elementos o materiales propios: en el caso de la buena fe rige el Art.2588 que dice que cuando se realiza esta actividad en un terreno ajeno con materiales propios, el dueño del terreno tiene derecho para hacer suya la obra, si previamente indemniza correspondientemente a quien la realizo, quien no esta obligado a volver las cosas al estado anterior. En el caso de la mala fe rige el Art.2589, en el caso de que se realice dicha actividad de mala fe, el dueño del terreno puede ordenar puede pedir la demolición y la reposición de las cosas a su estado primitivo a costas del que actúo de mala fe, y en el caso de querer conservarlo debe pagar el mayor valor adquirido por la actividad realizada, que muchas veces es igual a cero. • Hay un caso en donde se da la edificación, siembra y plantación con materiales propios en un terreno ajeno, y el dueño deja que éste lo haga: en este caso hay dos mala fe, el que planta y el que deja que esto sucede, en este caso las mala fe se compensan y el caso se resuelve con lo dispuesto para el edificante de buena fe. ( En el caso de un hijo que realiza una casa en el fondo de la casa de sus padres, el hijo esta edificando en un terreno ajeno con materiales propios, pero el padre también porque lo deja, el caso se resuelve aplicando el caso del que lo Realia de buena fe, por eso si mueren los padres, la edificación pertenece al acervo el hereditario y el hijo que edifico solo puede recibir el valor de los materiales y la mano de obra)CLASE 12:
Usucapión: diferencias entre prescripción adquisitiva y prescripción liberatoria
El Art.3948 dice que los derechos reales y personales se adquieren y se pierden por la prescripción. Éste es un medio de adquirir un derecho, o de libertarse de una obligación por el transcurso del tiempo. El mismo ha sido criticado por diversos doctrinarios, ya que se afirma que el solo paso del tiempo no es lo que determina la adquisición o perdida de los derechos, se deben dar la posesión de una cosa si se trata de la adquisitiva, y la inacción del acreedor si se trata a la liberatoria. Vélez legisla entonces, en el titulo cuarto, cuando trata en forma conjunta los Derechos personales y los reales, específicamente, en el libro tercero, dos institutos con características similares y a su vez diferencias, la prescripción adquisitiva y la liberatoria. En el caso de la prescripción adquisitiva, hablamos del campo de los derechos reales y en el caso de la liberatoria, de los derechos personales. Tienen muchas similitudes, y el punto central es el tiempo, podemos mencionar el fundamentos, entre otras. Pero también tienen diferencias. La primera es que la prescripción liberatoria extingue no un derecho, sino una acción, la que queda reducida a una obligación natural, en cambio la adquisitiva trae aparejada la adquisición de un Derecho real. Otra de las diferencias que vamos a encontrar es que la prescripción adquisitiva importa un hecho positivo, es decir, una acción, que es el ejercicio de la posesión por parte del poseedor a través de los plazos estipulados por la ley; en cambio la prescripción liberatoria (art.3949) importa un hecho negativo del acreedor, que se da porque dejo pasar los plazos legales y no reclamo el cumplimiento de la obligación.
Definición de usucapión: el Art.3948, la define como un derecho por el cual el poseedor de una cosa inmueble, adquiere la propiedad de ella por la continuación de la posesión, durante el tiempo fijado por la ley.La usucapión es un modo de adquisición de los derechos reales sobre cosa propia y derechos reales sobre cosa ajena de goce o disfrute por la posesión que se va a ejercer en forma pública, pacifica, continua e ininterrumpida durante los plazos establecidos por la ley. La definición legal es pasible de críticas, en primer lugar la adquisición no es un derecho, sino un modo de adquisición de un derecho, además no solo el dominio es usucapible y solo limita el campo de acción a los inmuebles.
Fundamento: el instituto de la usucapión reconoce varios fundamentos:
a) Al consolidar la posesión, asegura la estabilidad de la propiedad, porque le da fijeza y certidumbre, aun cuando las condiciones en que se desarrolla no siempre se ajusten a principios de estricta justicia.b) Si bien este fundamento de la usucapión puede ofrecer cierta resistencia, es necesario tener presente que ella cumple otra función eminente: facilita la prueba del derecho de propiedad.Al poseedor le bastará con acreditar que él y sus antecesores han poseído durante veinte años y, de este modo, quedará al abrigo de toda reivindicación que pudiere intentarse fundada en títulos antiguos.c) Si no existiera la usucapión, el poseedor carecería de todo incentivo para explotar el inmueble, pues en cualquier momento podría sorprenderlo la reivindicación.d) La falta de título dificultaría la transmisión, por cuanto no sería fácil encontrar quien pague el precio real por una cosa de la que no es propietario el enajenante y de la que sólo puede transferir su poder de hecho sobre ella, permanentemente amenazado por la reivindicación.
Naturaleza jurídica: la doctrina en general considera que la prescripción adquisitiva es un modo de adquisición de derechos reales.No hay ningún nexo entre el antiguo y el nuevo propietario. Este adquiere de pleno derecho por el solo cumplimiento del término legal y, correlativamente, el primero pierde su derecho de igual forma, sin necesidad de que concurra acto voluntario alguno de su parte y, mucho menos, una decisión judicial.
Subsisten los derechos reales con que pudo gravar la cosa el anterior propietario, siempre que no se hayan extinguido por el no uso o por otra causa legal, pero la razón de esta perdurabilidad no debe buscarse en una idea de transmisión, sino sencillamente en que se trata de derechos reales y, como tales, son inherentes a la cosa.
Derechos reales usucapibles: la posesión es el sustento de la prescripción, por lo tanto no son susceptibles de usucapión todos los derechos reales que se ejercen por ella, quedando excluidos la prenda, anticresis (Esto se da porque reconocen como modo de constitución el contrato, son derechos reales de garantía). Por lo tanto son usucapibles los derechos reales sobre cosa propia: dominio, condumio y propiedad horizontal. En cuanto a los de cosa ajena, solo los de goce o disfrute que son usufructo, uso, habitación. En el caso de la hipoteca, no es posible porque no se ejerce por la posesión; en el caso de las servidumbres, si bien no se ejercen por la posesión, existe un caso que si se puede dar la usucapión, que es cuando son servidumbres continúas (lo que significa que la misma se ejerce sin el ejercicio actual del hombre, por ejemplo una servidumbre de acueducto, gaseoducto, en donde si bien interviene el hombre para construirla, una vez realizada la obra, luego el agua o el gas circulan solas continuamente) y aparentes ( significan que las mismas tienen que manifestarse por signos visibles, en el caso del gaseoducto que los caños estén a la vista). En el caso de las servidumbres, la usucapión se da por el plazo largo, en todos los demás casos posibles puede ser por usucapión breve (más buena fe y justo titulo) o por usucapión larga, explicadas con posterioridad.
Modos de oponerla: la misma se puede oponer por vía de acción o por vía de excepción.
Por vía de acción: hablando de la usucapión larga, se opone por vía de acción cuando quien ha usucapido la propiedad, luego de poseer el inmueble durante el tiempo requerido por la ley, resuelve obtener un título en sentido instrumental e intenta la acción declarativa de usucapión; (A los veinte años el poseedor consolida el derecho real en su cabeza automáticamente y además de manera automática se produce la pérdida del derecho real para le propietario; pero al poseedor le falta un titulo, en sentido instrumental para incorporar el inmueble al trafico jurídico, es decir, gravarlo con otros derechos reales o enajenar el bien, por lo tanto en este caso debe iniciar la acción declarativa o juicio por usucapión, para que luego del mismo el Juez declare adquirirlo el dominio y con el testimonio de la sentencia consiga su titulo, para pode inscribir el inmueble.). Además, puede ocurrir que el poseedor sea demandado en un juicio por reivindicación, donde el verdadero propietario lo inicia para conseguir la restitución del inmueble, en este caso, si el poseedor cumple con los requisitos dados por la ley para usucapir, puede reconvenir o contrademandar por usucapión, igualmente esta situación se considera por vía de acción.
Por vía de excepción: se hace valer la usucapión como defensa cuando el poseedor, igualmente demandado por reivindicación, para evitar la desposesión, opone al progreso de esta acción real la excepción de prescripción. Es decir, si el poseedor es demandado y cumple con los requisitos para usucapir, también puede oponer como defensa una excepción de prescripción por usucapión. En el caso de la usucapión larga, al poseedor le va a convenir plantear la reconvención, porque si el Juez corrobora que sedan los requisitos, va a rechazar la reivindicación, haciendo lugar a la usucapión, entonces el poseedor obtendrá el testimonio y podrá obtener su titulo; en el caso de oponer la excepción, no consigue el titulo instrumental porque el Juez no declara adquirido el dominio, sino que rechaza la demanda por prescripción, y para conseguir el titulo deberá iniciar un nuevo juicio. En lo que respecta a la usucapión breve, el justo titulo queda saneado a los diez años (recordando que el poseedor de un justo titulo es propietario frente a todos menos para el propietario). Por lo tanto, no se concibe que la usucapión breve se haga valer por vía de acción, sino únicamente como defensa o excepción cuando el poseedor con justo titulo sea demandado en un juicio por reivindicación por el verdadero propietario, esto es porque el poseedor al tener el justo titulo puede disponer jurídicamente de la cosa.
“Las acciones reales son imprescriptibles, sin embargo la reivindicatoria esta limitada a los veinte o a los diez (más justo título y buena fe) años de posesión del bien de manera publica, pacifica, e ininterrumpida”
Elementos de la usucapión: sujetos, legitimación activa y legitimación pasiva
Los sujetos de la usucapión son dos: el que adquiere el derecho, llamado prescribiente o usucapiente; y el que lo pierde, que no es otro que el propietario de la cosa prescripta.En principio, toda persona física o jurídica puede ser sujeto activo de la usucapión, siempre que tenga capacidad para adquirir.Con respecto a la legitimación pasiva, la regla es análoga a la sentada anteriormente, ya que puede afirmarse que, en principio, todas las personas físicas y jurídicas pueden ser sujeto pasivo de la usucapión, inclusive, el Estado como persona de derecho privado.Por lo tanto, a partir de la entrada en vigencia del Código, el Estado nacional, provincial o municipal está sometido a las mismas prescripciones que los particulares, siempre que se trate de bienes pertenecientes al dominio privado, por cuanto
los del dominio público, son inalienables e imprescriptibles, están fuera del comercio.
Las cosas a las que se aplica: de acuerdo al Art.3952, pueden prescribirse todas las cosas cuyo dominio o posesión pueden ser objeto de una adquisición.
Usucapión de muebles: anteriormente a la modificación de la ley 17.711, no había textos que consagraran la usucapión de bienes muebles, pero el Art. 4016 bis, dice que “El que durante tres años ha poseído con buena fe una cosa mueble robada o perdida, adquiere el dominio por prescripción. Si se trata de cosas muebles cuya transferencia exija inscripción en registros creados o a crearse, el plazo para adquirir su dominio es de dos años en el mismo supuesto de tratarse de cosas robadas o perdidas. En ambos casos la posesión debe ser de buena fe y continua”.
Usucapión de inmuebles: hay dos clases, pero los requisitos comunes a ambas son:
-La posesión: que debe ser
• A titulo de propietario: se necesita la posesión en sentido técnico de la palabra, en lo que respecta el art. 2351, es necesario el animus domini, los tenedores no pueden usucapir, a menos que realicen un acto de intrerversión del titulo, que deben probar en juicio.• Pública: es necesario que el propietario conozca que la otra persona esta poseyendo su inmueble, para poder interrumpirlo, debe haber tenido la posibilidad de haberlo conocido:• Pacífica: la prescripción de cosas poseídas por fuerza o violencia no comienza hasta que se purgue el vicio, esto es luego de transcurrido un año.• Continúa: la posesión debe ser continua, lo que se traduce en la realización por parte del poseedor de actos cumplidos con regularidad, como lo haría el verdadero propietario, aunque no se trate de un ejercicio incesante y sin intermitencias. Una posesión no es discontinua sólo porque se manifieste por hechos separados, siempre que haya sido ejercida en todas las ocasiones en que debió serlo, conforme a la naturaleza y destino del inmueble.• Ininterrumpida: la posesión no debe haber sido interrumpida, o sea, no deben haber mediado causales de interrupción natural o civil.• Además inequívoca, es mas que nada una cualidad que algunos exigen.
-El tiempo: el plazo empieza a correr el mismo día que se adquiere la posesión, y con respecto al computo, se da desde la medianoche del día en que adquirió la posesión del bien, hasta la medianoche del mismo día y mes, sumados diez o veinte años depende la usucapión. Como el plazo empieza a correr desde el momento en que se ha iniciado la posesión, resulta sumamente importante establecer con precisión cuándo ello ha ocurrido.En materia de usucapión breve se facilita la prueba, ya que de conformidad con el artículo 4003, se presume que se ha poseído desde la fecha del título, mientras no se pruebe lo contrario.En la usucapión larga, en cambio, ante la ausencia de presunciones legales deberá recurrirse a otros medios de prueba que permitan acreditar cuándo se ha adquirido la posesión y, si ella fue viciosa en su origen, cuándo los vicios han quedado purgados (art. 3959).Además para facilitar el cómputo, se puede recurrir una figura llamada acepción de presunciones, lo que significa sumar la posesión del poseedor actual, más la de su antecesor, ambas tienen que estar vinculadas por un instrumento jurídico, que habitualmente es un contrato de cesión de derechos posesorios. En el caso de la usucapión breve, se puede unir la posesión, en el caso que el poseedor anterior haya sido también de buena fe; y en el caso de la larga, se puede unir con otro de mala fe o con otro de buena fe. Estos plazos se pueden ver afectados por la suspensión (se da cuando ocurre una situación determinada que frena el plazo y cuando ésta desaparece se suma el tiempo anterior) o la interrupción (En este caso se frena el plazo y cuando desaparece la situación, se pierde el plazo anterior; por ejemplo una de las causales de interrupción civil, se da con la demanda de reivindicación civil, en este caso se interrumpe, a menos que ésta caduque por un modo anormal, donde no opera la interrupción, pero si ésta opera el curso anterior se borra)
• La breve o decenal: exige además de la posesión durante diez años, el justo titulo (definido por el art.4010 como todo titulo que tiene por objeto trasmitir un derecho real, pero no lo consigue, porque tiene los requisitos de forma, no tiene los de fondo, que pueden ser la capacidad o la legitimidad) y la buena fe ( el poseedor debe estar totalmente convenido de que es el legitimo propietario del inmueble y para ello debe ignorar que quien selo trasmitió no lo era, o siéndolo carecía de capacidad para enajenar) ; esta consagrada en el art.3999 que dice que el que adquiere un inmueble con buena fe y justo titulo prescribe la propiedad por la posesión continua durante diez años. El verdadero dueño puede entablar una acción reivindicatoria contra el mismo, antes de los diez años, caso contrario el usucapiente podrá oponer la prescripción breve como defensa.
• La larga o vicenal: que requiere solo la posesión durante veinte años, sin necesidad de justo titulo, ni de buena fe. Esta
consagrada en el art.4015, que dice: “Prescríbese también la propiedad de cosas inmuebles y demás derechos reales por la posesión continua de veinte años, con ánimo de tener la cosa para sí, sin necesidad de título y buena fe por parte del poseedor, salvo lo dispuesto respecto a las servidumbres para cuya prescripción se necesita título”. Y el artículo 4016 que dice que: “Al que ha poseído durante veinte años sin interrupción alguna, no puede oponérsele ni la falta de título ni su nulidad, ni la mala fe en la posesión”. Por lo tanto quien ha poseído un inmueble con ánimo de dueño y detentando una posesión publica, pacifica, continúa e ininterrumpida adquiere el dominio por prescripción a los veinte años. No necesita justo título, ni buena fe. (Incluso el usurpador puede hacerlo, pero la misma comienza a correr al año, cuando se purga el vicio).
Juicio de usucapión
Anteriormente no existí a una acción declarativa de prescripción, y se utilizaban las informaciones posesorias, que se obtenían yendo a un juzgado, con tres testigos y los mismos declaraban que habían visto que el poseedor había estado poseyendo dicho bien, entre otras cuestiones y con éstas declaraciones el Juez declarada o no adquirido el dominio al poseedor, pero sin perjuicio de terceros, es decir, la sentencia no hacia cosa juzgada, por lo tanto, si luego aparecía el verdadero dueño, la sentencia no era oponible, lo que también perjudicaba el trafico inmobiliario, por lo cual se dejaron de utilizar las mismas. Entonces en el año 1952, se dicta la ley 14.159, que pone fin a todos los problemas. En primer lugar establece un proceso contradictorio, que se entabla contra el propietario, y exigía que el poseedor acompañe como requisito indispensable de la demanda, todos los impuestos del inmueble, que hubiese abonado dentro del plazo que se exigía para usucapir, durante treinta años (plazo anterior para usucapir) y esos impuestos debían estar a nombre del poseedor, por lo tanto esta ley paso a ser protectora del propietario. Para solucionar esto se dicto el decreto ley 5756/58, que es el que rige actualmente, e implementa el proceso de usucapión. El mismo establece un proceso controvertido (se da contra aquel que figure como titular del dominio del inmueble), bilateral, que tramita ante un juez con competencia en lo civil, que tenga jurisdicción en el lugar donde se encuentra ubicado el inmueble, e impone el trámite ordinario. Además la sentencia no se puede dictar en base a la prueba testimonial, pero no es requisito que en la demanda se presenten los impuestos. El primer requisito indispensable que debe acompañar la demanda es el informe de dominio, para poder saber quien es el dueño. Otro requisito indispensable para acompañar la demanda es un plano de mensura, el mismo es realizado por un agrimensor, además debe estar visado por un departamento de catastro especial. El mismo sirve para reflejar específicamente lo que la persona esta poseyendo. (Puede pensar que posee todo un campo, y en realidad posee un lote).El juez en este caso da traslado a la demanda, luego, puede ocurrir, que el demandado no se encuentre en el lugar, puede ser que haya fallecido, o no se sepa donde ésta, y en este caso aplicamos el Art.145 del Código Procesal, citándola por edictos durante dos días y si la misma no aparece, el Juez, nombra al defensor de pobres y ausentes. En el caso de que el defensor tome en autos, como éste no conoce los hechos, se invierte la prueba y el actor debe probar los hechos que alega. El poseedor debe probar cuando adquirió la posesión, luego que estuvo poseyendo a titulo de dueño, demostrando todos los actos posesorios realizados en el inmueble, además demostrar que la posesión fue pública, pacifica, continua e ininterrumpida. Todo esto puede ser probado a través de cualquier medio que nos permita el código procesal, incluso por testigos, pero no debe ser la única prueba para la sentencia, ya que la prueba es compuesta. (Además de la testimonial, debe aportar otro tipo de prueba, puede ser pericial- puede ser un arquitecto o agrónomo- informativa –por ejemplo oficios acreditando el pago de impuestos-, reconocimiento judicial – El juez va e informa la situación del inmueble-, etc.) Con respecto a los impuestos, el decreto ley menciona que el pago de los mismos será especialmente considerado, pero no se exige que se hayan pagado todos. Se dice que serán considerados, porque si bien se dice que exteriorizan el animus domini, pero en realidad no sirve mucho porque no es un acto posesorio, que es un acto material concreto sobre la cosa, y hoy en día, tampoco es una presunción que el que los pague sean los propietarios, así que es relativo, pero sirven como prueba. Con toda la prueba reunida, que tiene que ser contundente y precisa, porque le juez debe estar muy seguro ya que declarada adquirido el derecho por un lado para alguien y perdido para otro, en conclusión si el Juez dicta sentencia, el poseedor hace un testimonio con lo importante de la sentencia y con eso que es su título inscribe el inmueble en el registro. Esta sentencia hace cosa juzgada y es retroactiva, es decir, que declara adquirido el dominio del poseedor, a la fecha en que adquirió la posesión.
Tradición traslativa de dominio: en nuestro derecho adoptó la teoría del titulo y el modo, los mismos son un todo inseparable, faltando alguno no hay derecho real. Si esta ausente el modo, habrá derechos personales, si no hay titulo, la transmisión será traslativa de la posesión. Solo existirá derecho de poseer cuando confluyan ambos elementos. La tradición es el acto jurídico por el cual el Propietario capaz entrega la cosa al adquirente capaz en virtud de un titulo suficiente par transmitir el dominio. Para que haya tradición posesoria es necesaria la entrega y recepción voluntarias de la cosa, queda consumada solo a través de la realización de actos materiales de ambas partes o de alguna de ellas con el asentimiento de la otra; en cambio
para la tradición traslativa de dominio aes indispensable que concurran la legitimación y capacidad del tradente, la capacidad del adquirente y que la tradición sea consecuencia de una obligación asumida en virtud de un titulo suficiente. Además la tradición traslativa del dominio es al mismo tiempo tradición posesoria, no así a la inversa. Los requisitos de la tradición traslativa del dominio son; que el tradens tenga la propiedad de la cosa; que ambos sean capaces y que la tradición se haga en virtud de un titulo suficiente para transferir el dominio.
CLASE 13:
Condominio
Definición: la definición legal de dicho instituto está dada por el artículo 2673 que dice que el condominio es el derecho real de propiedad que pertenece a varias personas, por una parte indivisa sobre una cosa mueble o inmueble.
Características:
a) Pluralidad de sujetos: para que haya condominio debe haber dos o más personas como titulares del derecho, sino, habría dominio y no condominio. Las personas pueden ser de existencia visible o personas jurídicas.
b) Unidad de objeto: cuando el condominio recae sobre varias cosas, cada condómino va a ver proyectado su derecho real sobre una parte indivisa de cada una de estas cosas, por ejemplo si tres personas son dueños de tres inmuebles o lotes de terreno, que son iguales, y contiguos, o no, pero tienen tres inmuebles de similares características; no es que el primero pertenece a uno de ellos, el segundo al otro y el tercero al otro, sino que cada uno de ellos tiene una tercera parte de cada uno. Lo mismo sucede si el condominio recae sobre una universalidad, los condóminos van a tener una tercera parte de la cosa y no sobre una cantidad de cosas, por ejemplo una biblioteca.
c) Ausencia de cosa material o parte indivisa: nuestro condominio, basado en el derecho romano, se sustenta sobre la idea de partes indivisas o ideales, es decir, el derecho de cada condómino, no se traduce materialmente sobre la cosa, sino que se traduce en un porcentaje, que es la parte indivisa, serán propietarios de la tercera parte del todo. La parte indivisa cobra virtualidad cuando se divide el condominio, por ejemplo por venta. ( cada uno de ellos se llevara el porcentaje que le corresponde, lo mismo ocurre con los frutos)
Fuentes: se encuentran enumeradas en el artículo 2675, que dice que: “El condominio se constituye por contrato, por actos de última voluntad, o en los casos que la ley designa”.
a) El contrato: tiene origen convencional cuando varias personas adquieren conjuntamente una cosa. El contrato puede ser oneroso o gratuito. (Por ejemplo varias personas adquieren un inmueble o reciben uno en donación; cuando se trasmite el dominio a dos personas) En todos los casos en que el condominio tiene fuente contractual, cuando el objeto es un inmueble, se requiere para su constitución la escritura pública, así como la inscripción del título en el registro de la propiedad para su oponibilidad a terceros.
b) Un acto de última voluntad: sólo se da la constitución del condominio por un acto de esta naturaleza cuando en un testamento se deja un legado de cosa determinada a favor de varias personas conjuntamente.c) La ley: hay condominio de origen legal cuando nace como consecuencia de una disposición legal, independientemente de la voluntad de los particulares. ( En los casos en que el código lo determina)
d) La prescripción o usucapión: como la enumeración contenida en el artículo 2675 no es taxativa, no se discute la posibilidad de que el condominio nazca como consecuencia de la usucapión, por ejemplo, cuando dos o más personas poseen un inmueble en común.
El condominio puede adquirirse por tradición, prescripción y sucesión. Si nace en virtud de un contrato, sólo quedará constituido cuando al título suficiente (compraventa, donación, etc.), se le haya sumado el modo suficiente, esto es, la tradición.Con respecto a los restantes modos de adquisición enumerados por el artículo 2524, tampoco hay impedimento alguno para aplicarlos al condominio, siempre que sean dos o más personas quienes se apropian de la cosa, o la transforman, o sean copropietarias de un fundo ribereño que se beneficia con los efectos de un aluvión o de una avulsión, o sean coposeedoras de buena fe de una cosa productora de frutos, con derecho a los ya percibidos.
CLASES
a) Condominio ordinario, normal o sin indivisión forzosa: significa que cualquiera de los condóminos en cualquier momento, puede pedir la extinción del derecho real y el resto no se puede oponer. Pues precisamente lo que lo caracteriza es la posibilidad de que cualquiera de los condóminos pueda pedir en cualquier momento la división de la cosa común, provocando de ese modo la extinción del estado de comunidad.
• Facultades de los condóminos: al haber adoptado el Código un condominio forjado sobre la base de la existencia de partes indivisas, las facultades de los condóminos deben ser analizadas respecto de la parte indivisa (que son amplias), por un lado, y sobre la cosa común (que son muy limitadas), por el otro.
-Respecto de la parte indivisa: son amplias, porque son las mismas facultades que tiene el dueño. El principio general, está en el artículo 2676 que dice: “Cada condómino goza, respecto de su parte indivisa, de los derechos inherentes a la propiedad, compatibles con la naturaleza de ella, y puede ejercerlos sin el consentimiento de los demás propietarios”.Con respecto a la enajenación según el art. 2677 cada condómino puede enajenar su parte indivisa –sin el consentimiento de los demás-, y los acreedores quirografarios pueden hacerla embargar y vender antes de hacerse la división entre los comuneros.En lo que respecta a la hipoteca, cada uno de los condóminos puede constituir hipoteca sobre su parte indivisa en un inmueble común, pero la misma puede tornarse nula por el efecto declarativo de la partición, la cual es una ficción, y significa que cuando se hace una partición, es como si el condominio nunca hubiera existido, además es retroactivo. (Por ejemplo: en una determinada fecha dos personas compran un inmueble, cuatro años después una de ellos grava el 50 por ciento del mismo con una hipoteca, pero dos años después le vende el inmueble a otra persona y hacen la partición, entonces por el efecto declarativo, es como que nuca hubiera existido este condominio y la persona que o enajena nunca tuvo derecho real sobre el mismo, entonces la hipoteca que al comienzo era válida se torna nula). El condómino puede también gravar su parte indivisa, constituyendo un usufructo. Igualmente, podría constituirse un derecho de uso o de habitación. En cuanto a las servidumbres, dado que para su existencia se requiere que haya siempre dos inmuebles y como son indivisibles como cargas y como derechos, no resulta concebible que puedan recaer sobre una parte indivisa.El condómino no puede constituir derechos personales, ni arrendar la cosa común, ni darla en comodato, ni siquiera en la parte que le pertenece, sin el consentimiento de los demás.
-Sobre la cosa común: cada condómino puede usar y gozar de la cosa común, pero limitados a no modificar el destino de la misma. Generalmente se ponen de acuerdo para el uso y goce de uno de ellos, y en contraprestación de ello esa persona paga un canon. “Ninguno de los condóminos puede sin el consentimiento de todos, ejercer sobre la cosa común ni sobre la menor parte de ella, físicamente determinada, actos materiales o jurídicos que importen el ejercicio actual e inmediato del derecho de propiedad. La oposición de uno bastará para impedir lo que la mayoría quiera hacer a este respecto”.El principio general en materia de facultades del condómino sobre la cosa común, es la prohibición de realizar toda clase de actos materiales o jurídicos, sean de disposición o simplemente, de uso y goce, cuando cualquiera de los demás manifieste el ius prohibendi.
-Actos materiales: el condómino puede usar y gozar de la cosa común, en tanto no medie oposición de los demás. Claro está que, aun cuando nadie ejercitare el ius prohibendi, estas facultades de uso y goce están doblemente limitadas por la necesidad de respetar el destino de la cosa y porque no se realicen en el interés particular del condómino, con el consiguiente deterioro para el de los otros.
-Actos jurídicos: según el art. 2682: “El condómino no puede enajenar, constituir servidumbres (sólo pasivas), ni hipotecas con perjuicio del derecho de los copropietarios. El arrendamiento o el alquiler hecho por alguno de ellos es de ningún valor”.Todos los actos realizados contrariando estas prohibiciones son nulos, de nulidad relativa. Sin embargo, el Código dispone que puedan llegar a ser total y parcialmente eficaces como consecuencia del resultado de la partición. (Por ejemplo: dos personas compran un inmueble en el 2000, en el 2004 gravan el 100% del mismo con hipoteca a favor de Estela, en este caso la hipoteca comienza siendo nula, y en el 2009, la persona hace la partición y le compra el 50% a la otra, por eso con el efecto de la partición pasa a ser eficaz) Igual suerte corren las servidumbres, hipotecas o arrendamientos realizados sobre la cosa común por uno de los condóminos: siendo nulos inicialmente, devienen eficaces si en la partición ella le es adjudicada.
Obligaciones de los condóminos
-Contribución a los gastos de reparación y conservación: todo condominio puede obligar a los copropietarios en proporción de sus partes a los gastos de conservación o reparación de la cosa común; pero pueden librarse de esta obligación por el abandono de su derecho de propiedad.Según la opinión doctrinaria general, esta obligación de los condóminos configura una obligación propter rem: donde el
obligado puede desligarse con la figura del abandono. No tiene derecho de abandono, el condómino que haya provocado por su culpa o negligencia el gasto.
-Cargas reales que graven la cosa: en este caso, rige el artículo 2689: “En las cargas reales que gravan la cosa, como la hipoteca, cada uno de los condóminos está obligado por el todo de la deuda”.
-Caso de insolvencia de algún condómino: “Cuando entre los condóminos hubiere alguno insolvente, su parte en la cosa debe repartirse entre los otros en proporción del interés que tengan en ella, y según el cual hubieren contribuido a satisfacer la parte del crédito que correspondía al insolvente”.
Extinción del condominio
-Modos comunes a la extinción del dominio: el condominio se extingue por las mismas causales de extinción del dominio y, además, por el modo típico que es la partición. Es el acto que pone fin al estado de comunidad, haciendo que cada uno adquiera materializada la parte que le corresponde. El Código autoriza a cualquiera de los propietarios para que pueda solicitar la división en cualquier momento, sentando un principio de orden público y no existiendo más causales de indivisión que las establecidas por la ley.
- La partición: es el acto jurídico mediante el cual la parte ideal se convierte en una parte materialmente determinada, hay dos grandes clases de partición:
Partición en especie o en dinero: la primera se da cuando la cosa común es susceptible de dividirse materialmente, por ejemplo un campo que se puede fraccionar en lotes, si lo fraccionamos en tres iguales y se los asignan a cada uno de los condóminos. Es imposible que se de la partición en especie en las cosas muebles porque o son indivisibles o significa un menoscabo de su valor. El código prefiere la partición en especie a la de dinero, la segunda se da cuando no sea posible partir en especie. Se da cuanod se vende la cosa y con el dinero obtenido se lo reparte.
Partición Mixta o con saldo: es una mezcla de ambas, por ejemplo dos condóminos, de dos inmuebles, uno sale 100 mil dólares y el otro 80 mil, al hacer la partición, le asignan un lote a cada una, pero la que recibe el mas caro debe compensar a la otra por la diferencia restante.
Maneras de realizarla
Las distintas clases de partición que se han analizado pueden realizarse con intervención de la justicia o no, por lo que puede haber partición judicial, extrajudicial o mixta. a) Judicial: el amplio margen de libertad dejado a los interesados por el artículo 3462, debe ceder en determinadas circunstancias, de modo que será necesaria la intervención de la justicia en los tres supuestos contemplados por el artículo 3465: cuando haya menores, aunque estén emancipados, o incapaces, interesados, o ausentes, cuya existencia sea incierta; cuando terceros, fundándose en un interés jurídico, se opongan a que se haga la partición privadamente; y cuando los herederos mayores y presentes no se pongan de acuerdo para dividir en forma privada.b) Extrajudicial: si no están en juego intereses de incapaces o de terceros, y media acuerdo entre los condóminos, la partición puede hacerse extrajudicialmente.Si el objeto del condominio es un inmueble, la partición debe formalizarse por escritura pública.c) Mixta: los condóminos pueden instrumentar la partición por medio de un documento privado, que luego es homologado por el juez.
