Trabajo notarial

INTEGRANTES:

Del Aguila Bardales,Adith

Montilla Huamán, María Consuelo

Rodriguez Curi, Karen

“AÑO DE LA INVERSION PARA ELDESARROLLO RURAL Y LA SEGURIDAD

ALIMENTARIA”

2013

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TEMA:

Título Supletorio,Prescripciónadquisitiva y

ASIGNATURA:

Derecho Notarial y Registral

DOCENTE:

Carlos Miguel Muñoz Domínguez

Dedicatoria

Dedicamos este trabajo anuestros compañeros,para llenarlos deconocimiento y sabiduría,sabiendo que elconocimiento es la basede una vida culta yprodigiosa, esperandopoder contribuir aunquesea de manera mínima ala parte educativa denuestros colegas.

Esperando así mismohaber desarrollado untrabajo digno de serestudiado.

Y a nuestro queridodocente por guiarnos eneste largo camino delsaber.

Atte.: lasintegrantes

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Prescripción AdquisitivaTitulo supletorio Rectificación de área

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AGRADECIMIENTO

Agradecemos infinitamente a Dios por cuidarnos y guiarnos, anuestros padres por el esfuerzo y la dedicación puesta en nosotrosy a nuestro docente por el esmero de brindarnos los mejoresconocimientos contribuyendo a nuestra formación profesional

Muchas gracias

Las alumnas

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INTRODUCCION

n el presente trabajo de derecho registral y notarial sobre“PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE DOMINIO Y TITULO SUPLETORIO –VIANOTARIAL COMO PROCESO NO CONTENCIOSO “, presentaremos sus

conceptos, sus funciones, su trámite y procedimientos en víanotarial como proceso no contencioso, que nos llevara a entender ya conocer la gran importancia del otro mecanismo o la otra formade realizar una prescripción adquisitiva, como es la notarial y suprincipal fin de inscribirla con la finalidad de brindar seguridadjurídica.

E

La prescripción adquisitiva de dominio y título supletorio setramitan en dos formas: en un procedimiento judicial y en unprocedimiento notarial, ambas formas tienen sus PRO Y CONTRA, peronosotros nos enfocaremos a la prescripción adquisitiva de dominioen la vía notarial que consecuentemente tiene la misma finalidadque el del procedimiento judicial que es el de inscribir en losregistros públicos el bien mueble o inmueble materia deprescripción para darle seguridad jurídica al propietario y darleformalidad legal a la inscripción.

El notario tiene diversas funciones específicas, una de ellas esla de tramitar los procesos no contenciosos de título supletorio yprescripción adquisitiva de dominio, rectificación de área ylinderos, sujetándose al procedimiento respectivo.

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I. Prescripción Adquisitiva de Dominio

Según Albaladejo la prescripción adquisitiva “Es la adquisición dedominio u otro derecho real poseíble, por la posesión continuadadel mismo durante el tiempo y con la condiciones que fija la leycomo un modo de adquirir la propiedad”.

Por su lado Peña Bernardo de Quirós menciona que la prescripciónadquisitiva “Es la adquisición del dominio (o de un derecho real),mediante la posesión en un concepto de dueño (o titular)continuada por el tiempo determinado por la ley”.

Son definiciones similares pero que de igual forma, casiunánimemente se acepta que mediante la prescripción adquisitivapuede adquirirse otro derecho real aparte del de propiedad, comopor ejemplo el usufructo.

Sin embargo, piensamos que de un revisión sistemática de nuestroordenamiento jurídico, esto no es factible, ya que de manerataxativa se ha dispuesto que solo se puede adquirir porprescripción el derecho de propiedad (artículo 9509 y el derechode servidumbre aparentes (artículo 1040 del C.C). Tan así es queel artículo 1000 del C.C señala que solo se puede constituirusufructo por ley, por contrato o acto unilateral y portestamento.

Hay diversos conceptos en la doctrina pero la más sencilla ysimple de interpretar es la de Cabanellas que nos dice : “ Es un

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modo de adquirir el dominio y demás derechos reales poseyendo unacosa mueble o inmueble durante una lapso de tiempo y otrascondiciones fijadas por ley. Es decir, la conversión de laposesión continuada en propiedad.

2.1. Modelo de Solicitud de Prescripción Adquisitiva deDominio Notarial

Para una mayor ilustración sobre cómo se debe solicitar laprescripción Adquisitiva de bien inmueble en vía Notarial,adjuntamos un modelo a utilizar para este trámite.

Se deberá tener en cuenta que si bien es cierto en la Solicitudtambién es suscrita por los Testigos, de manera separa deberánpresentar declaraciones Juradas indicando que conocen a la personaque solicita la Prescripción y que conocen que vive en lapropiedad materia de Prescripción por un periodo mayor a 10 añosde forma pública pacifica e interrumpida.

2.2. ALCANCES SOBRE LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE

2.2.1. DOMINIO NOTARIAL

De acuerdo con el artículo 21 de la Ley Nº 27157: “La prescripciónadquisitiva (…) es declarada notarialmente, a solicitud delinteresado y para ello se debe seguir el mismo proceso a que serefiere el artículo 504 y siguiente del Código Procesal Civil, enlo que sea aplicable, (…).

Asimismo, procede tramitar notarialmente la prescripciónadquisitiva de dominio, cuando el interesado acredita posesióncontinua, pacífica y pública del inmueble por más de diez (10)años, esté o no registrado el predio Inmatriculado.

En cuanto a la normativa aplicable tenemos la siguiente:

a) Específica

Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para laDeclaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias dePropiedad Exclusiva y de Propiedad Común, Ley Nº 27157 (ElPeruano, 20/07/1999) Su Reglamento aprobado por Decreto Supremo

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N° 008-2000-MTC (El Peruano, 17/02/2000) cuyo TUO se aprobó víaDecreto Supremo Nº 035- 2006-Vivienda (El Peruano, 8/11/2006)

Ley complementaria a la Ley Nº 26662, Ley de asuntos nocontenciosos de competencia notarial, para la regularización deedificaciones, Ley Nº 27333 (El Peruano, 30/07/2000)

b) Supletoria

Ley del notariado, Decreto Legislativo N° 1049 Ley de Asuntos noContenciosos de Competencia Notarial, Ley 26662 Código CivilCódigo Procesal Civil

2.3 AMBITO MATERIAL DE APLICACIÓN DE LAS:

2.3.1. REGULARIZACIONES

De acuerdo con el artículo 4 del Reglamento de la Ley Nº 27157, elreconocimiento legal e inscripción registral recaen en lossiguientes bienes:

a) Predios urbanos.

b) Terrenos que cuenten con proyecto aprobado de habilitaciónurbana con construcción simultánea.

c) Predios ubicados en zonas urbanas consolidadas que seencuentren como urbanos en la Municipalidad correspondiente einscritos como rústicos en el Registro de predios

También comprende, de ser el caso, el trámite de saneamiento detitulación y su inscripción.

Esta disposición se integra con otras regulaciones y disposicionesplenarias, generando que la regularización finalmente contempla:

1. Terrenos ubicados en zonas urbanas que no cuenten conedificaciones (art. 5 inc. k) de la Ley Nº 27333)

2. Terrenos que cuenten con proyecto aprobado de habilitaciónurbana con construcción simultánea.

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3. Terrenos que cuenten con edificaciones aun cuando laedificación no haya sido materia de un procedimiento deregularización (Décimo Precedente de Observancia Obligatoria -XII Pleno del Tribunal Registral relativo a la PrescripciónAdquisitiva Notarial)

4. Predios urbanos

5. Predios con edificaciones materia de regularización.

6. Predios ubicados en zonas urbanas consolidadas que seencuentren como urbanos en la Municipalidad correspondiente einscritos como rústicos en el Registro de predios.

7. Predios con edificación inscrita que no es materia de ningúnsupuesto de regularización.

8. Inmuebles ubicados en zonas urbanas aunque el proyecto deaprobación de la habilitación urbana no se encuentre inscrito.

2.4. ASPECTOS PROCEDIMENTALES DE LA PRESCRIPCIÓN

2.4.1 NOTARIAL

La Ley Nº 27157 sostiene que el notario puede conocer delprocedimiento de prescripción adquisitiva independientemente si elpredio se encuentra inscrito o no. Veamos algunos aspectosrelevantes:

1. Solicitud

El trámite se inicia por petición escrita de los interesados o susrepresentantes( autorizada por un letrado colegiado), señalandonombre, identificación y dirección de todos los interesados, elmotivo de la solicitud, el derecho que los asiste y el fundamentolegal Se tramitará, exclusivamente, ante el Notario de laProvincia en donde se ubica el inmueble, Recibida la solicitud, elNotario verificará que la misma contenga los requisitos previstosen los incisos 1, 2 y 3 del artículo 505 del Código ProcesalCivil, para los efectos del presente trámite.

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1. Se indicará en todo caso: el tiempo de la posesión deldemandante y la de sus causantes; la fecha y forma deadquisición; la persona que, de ser el caso, tenga inscritosderechos sobre el bien; y, cuando corresponda, los nombres ylugar de notificación de los propietarios u ocupantes de losbienes colindantes.

2. Se describirá el bien con la mayor exactitud posible. El juezpodrá, si lo considera necesario, exigir la presentación de loscomprobantes de pago de los tributos que afecten al bien.(Opcional) Aclaración se acompañara los planos de ubicación yperimétricos ge referenciados con coordenadas UTM (…) no esnecesario que los planos sean visados por la autoridad Municipal.

3. Tratándose de bienes inscribibles en un registro público oprivado, se acompañará, además, copia literal de los asientosrespectivos de los últimos diez años, si se trata de inmueblesurbanos, o de cinco años si se trata de inmuebles rústicos obienes muebles, o certificación que acredite que los bienes no seencuentran inscritos.

2. Anotación preventiva

Procederá la anotación preventiva solo en el supuesto de que elpredio esté inscrito. Si no es realizada la anotación por elnotario, ello no constituye una limitación para la inscripcióndefinitiva del dominio del usucapiente

3. Notario competente

El notario competente será aquel de la provincia donde seencuentra el Inmueble

4. Testigos

Los testigos suscribirán la solicitud indicando conocer alpeticionario y precisando su tiempo de posesión (art. 5 inc. b)de la Ley Nº 27333). Se acompañarán sus documentos de identidadpara verificar edad y si domicilian en la provincia, precisandosu domicilio para efecto de notificaciones. Asimismo, se ofrecerála declaración testimonial de no menos de tres testigos ni más de

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seis mayores de 25 años de preferencia que sean vecinos(colindantes del predio). Si el notario lo considera necesariopuede llamarlos a su despacho para tener mayor elemento deconvicción o si desea puede tomar la manifestación de estos cuandose elabora el acta de presencia sin perjuicio de que estossuscriban la solicitud para mayor seguridad del trámite

5. El acta de presencia

El Notario obligatoriamente se constituirá en la inmueble materiade la solicitud, extendiendo un acta de presencia15; previamente,se notificará al titular registral y a los colindantes con tresdías hábiles de anticipación. Los días deben ser días hábiles nonaturales según lo dispuesto por el artículo 147 del CódigoProcesal Civil que rige supletoriamente a este procedimiento.

El momento ideal para la redacción del acta de presencia seríacuando se realice la inspección por razón de inmediatez, y quelos presentes firmen el acta16.

6. Propietario u ocupantes de los predios colindantes

El Notario notificará a los colindantes cuyas direcciones seanconocidas (art. 5 inc. d) de la Ley Nº 27333), nombre y direcciónde los propietarios u ocupantes de los predios colindantes. (art39 inc. d) y art. 40 inc. c) del Reglamento de la Ley Nº 27157).

Cuando la dirección de alguno de ellos no fuera conocida serealizara por medio de edictos, siempre y cuando el interesadomanifieste que desconoce el domicilio del titular o de quien tengaderechos sobre el bien. Si no se ha podido ubicar la direccióndomiciliaria de quien tenga derechos inscritos se declarara bajojuramento que se ha realizado todas las gestiones que fueronnecesarias para dar con el domicilio. Si se cree necesario paramayor seguridad del trámite se presentara constancias expedidaspor el órgano de

Identificación Nacional y Estado Civil (RENIEC) respecto deaquellos que tenga derechos inscritos y cuyos domicilios no sehubiese podido localizar.

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Las notificaciones se efectuarán teniendo en cuenta la Ley deNotariado peruano.

En la solicitud se consignara el nombre y dirección del titularregistral, de ser el caso. Si el titular registral del predio esuna persona jurídica deberá adjuntarse a la solicitud una copialiteral de la partida donde figure inscrita.

En general, se consideran interesados:

1. Titular registral (Quien figura como tal en el Registro dePredios, o a criterio del Notario)

2. Colindantes propietarios u ocupantes del predio

3. Testigos cuando hayan consignado su dirección en la solicitud

4. A las personas que en las declaraciones juradas del impuestopredial figuren como poseedoras o titulares de un derecho real opersonal respecto al bien, incluyéndose al propietario.

7. La usucapión notarial

Procede cumplidos los diez años, independientemente de losrequisitos de la prescripción corta o larga.

En ocasiones se ha señalado a nivel notarial que si el predio noestá inmatriculado, la vía idónea para la regularización es laformación de títulos supletorios, y cuando sí lo esté es laprescripción adquisitiva. Sin embargo, la Ley Nº 27157 señala quese puede tramitar la prescripción adquisitiva de dominio de unpredio esté inmatriculado o no. Si es posible suma de plazosposesorios de acuerdo a las disposiciones del Código Civil, sepresentara el documento en el que consta la transferencia de laposesión cuyas firmas o fechas hayan sido certificadas por un juezo un Notario, si se cuenta con una escritura o inscripciónregistral mucho mejor. Si el bien objeto de posesión fueadquirido por medio de la posesión civilísima se deberá acreditarla calidad de heredero en virtud de una sucesión intestada otestada.

8. Anexos y pruebas.

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Debe cumplirse con la presentación de planos de ubicación yperimétricos georreferenciados con coordenadas UTM (firmados poringeniero Civil o arquitecto visados por la Municipalidad) y dedistribución de ser el caso.

Asimismo, se incluirá la memoria descriptiva del bien. Parasustentar que el predio tiene la calidad de urbano, existenmúltiples criterios a nivel notarial:

Si no se cuenta con proyecto de habilitación urbana pero si conzonificación urbana la calidad de urbano podrá realizarse a travésdel certificado de zonificación o certificado de parámetrosemitido por la municipalidad distrital.

Es procedente la inscripción de declaración de prescripciónadquisitiva y títulos supletorios de predios ubicados en zonasurbanas aunque no se encuentre inscrita la habilitación, siempreque la municipalidad certifique que predio cuenta conzonificación urbana. (Directiva 5.1 Nº 013-2003-

SUNARP/SN).

Certificado de Compatibilidad de uso.

Certificado de Parámetros urbanísticos y edificatorios18

A efectos de concluir que estamos ante un predio ubicado en zonaurbana, debe presentarse un certificado de zonificación expedidopor funcionario competente de la Dirección de Desarrollo Urbanode la Municipalidad al que se le adjunte el plano, u otrocertificado como el de parámetros urbanísticos y edificatorios queacredite fehacientemente la condición de urbano del predio (Res.Nº 472-2006-SUNARP-TR-L)

En cuanto a la prueba de la posesión, se adjuntará

1. Certificado municipal de posesión (puede sustituirse por unorelativo a la calidad de contribuyente) no es obligatoria supresentación.

2. Recibos de pago de impuesto predial, arbitrios u otros quegraven el predio(facultativo a criterio del notario.)

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3. Recibos de pago de servicios públicos: agua, luz, teléfono,etc. (no obligatorio ni legalmente previsto pero recomendable)

4. Declaración testimonial de los testigos

Como medios de publicidad del dominio del anterior dueño seutiliza, según inmatriculación:

1. Copia literal de los asientos del registro público con unaantigüedad no menor de 10 años. (Prescripción sobre predioinscrito)

2. Certificado negativo de catastro (prescripción sobre predio noinscrito)

9. Publicidad del procedimiento

El notario fijará carteles en los lugares más visibles de laedificación cuyo saneamiento se solicita (art. 40 de la Ley Nº27157).

En cuanto a las publicaciones, deben efectuarse de la siguienteforma: De incluir el resumen de la solicitud que contenga queidentifiquen el proceso, nombre y dirección del notario.

Publicación efectuada por tres veces con intervalos de tres días.Se contabilizan días hábiles en concordancia con el artículo 141del Código

Procesal Civil y artículo 5 inciso j) de la Ley Nº 27333; debiendorealizarse en dos diarios: El diario oficial El Peruano o algúnotro autorizado a publicar avisos judiciales, y uno decirculación nacional.

Esta regla también procede para publicar la notificación edictal(art. 168 del CPC). La oposición que genere cualquier interesadoes incausada, pudiendo ser verbal o escrita.

10. Declaración de propiedad

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La escritura pública debe ser suscrita por los interesadosaparejándose el acta de presencia, publicaciones y demásdocumentos presentados para dar mérito al dominio.

Prescripción adquisitiva de dominio según Gunther Gónzales Barron:

4. PROCEDIMIENTO NOTARIAL DE PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO

La Ley 27157 no reguló en forma específica el proceso deprescripción adquisitiva en sede notarial, limitándose a señalarque "para ello se debe seguir el mismo proceso a que se refiere elartículo 504° y siguientes del Código Procesal Civil, EN LO QUESEA APLICABLE" (art. 21). Esta laguna normativa —pues, la remisiónno era suficiente- exigió que el Reglamento aclare, precise ydefina la materia. Sin embargo, era un error mantener una remisióndirecta al Código Procesal Civil, cuando es bien conocido que laactuación del notario tiene un cariz antitético con la judicial.Por tal motivo, la Ley 27333 ha aclarado la situación (art. 1),pues establece una prelación de fuentes normativas que sí resultaacorde con la naturaleza del objeto regulado; en tal sentido, laprelación de fuentes establecida por la Ley 27333 prevalece porser una norma posterior a la 27157, y de mayor jerarquía que elReglamento1:

a) Ley 27157, Ley 27333 y el D.S. 008-2000-MTC, ahora TUOaprobado por D.S. 035-2006 VIVIENDA (normativa notarialespecífica).

b) Ley 26662, de Competencia Notarial en Asuntos NoContenciosos (normativa notarial genérica en nocontenciosos).

c) Dec. Ley 26002, Ley del Notariado (normativa notarialgeneral).

1 Esta misma prelación de normas legales resulta aplicable a los otros trámites no-contenciosos, tales como el título supletorio y la rectificación de áreas.

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d) Código Procesal Civil (normativa no-notarial, aplicable enforma excepcional sólo en casos de laguna del derecho, por loque se trata de una fuente analógica).

La prescripción adquisitiva en vía notarial resulta procedentecuando el interesado carece de título adquisitivo (es decir, solocuenta con la posesión a su favor), o aun si tiene títuloadquisitivo, el transmitente no es el titular con derecho inscrito(arts. 7, 9, 14 y 17 Ley). El Reglamento señala que: "procedetramitar notarialmente la prescripción adquisitiva de de dominio,cuando el interesado acredita posesión continua, pacífica ypública del inmueble por más de diez (10) años (…)”.

Por tanto, se aplica a inmuebles inscritos o no inscritos, siempreque tengan características urbanas.

Sin embargo, la prescripción adquisitiva en vía notarial esinconstitucional, pues invade las esferas propias del órganojurisdiccional, centrado en el ámbito conflictivo de los derechos.En efecto, cuando un proceso busca la extinción de unaprerrogativa jurídica, en contra de la voluntad de su titular,entonces su naturaleza es contenciosa, aun si no hubieseoposición. A pesar de ello, las normas que regulan la prescripciónnotarial se encuentran formalmente vigentes, por lo que haremos unanálisis de ellas.

El notario competente será aquel de la provincia donde seencuentra el inmueble (art. 5 Ley 27333). Esta solución esevidente, aun a falta de norma, si tenemos en cuenta lacompetencia provincial que tiene cada notario, al margen de sulocalización distrital.

El trámite se inicia mediante la petición escrita de losinteresados, o sus representantes2, señalando nombre, dirección,documento de identidad, el motivo de la solicitud (declaración de2 La jurisprudencia del Tribunal Registral ha establecido que en los distintosprocedimientos no contenciosos seguidos al amparo de la Ley 27157, correspondeexclusivamente al notario determinar la suficiencia de un apoderado para actuar en estosprocedimientos, y que el registrador carece de facultades para calificar este ámbito.

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usucapión), la narración de los hechos y circunstancias que sirvende sustento del derecho invocado, y finalmente, el fundamentolegal expreso o cita normativa (art. 3° Ley 26662).

La solicitud deberá ser acompañada de todos los requisitos yrecaudos legales exigidos por el art. 39° del Reglamento:

a) Indicar el tiempo de posesión del solicitante y de suscausantes (art. 505-1 CPC, aplicable por el art. 5-b Ley27333), así como la fecha y forma de adquisición del bien.

b) Se indicará el nombre y dirección del TITULAR REGISTRALdel inmediato transferente, de los anteriores a este o de sussucesores, a efectos de ser notificados (arts. 39-c y 40-aReglamento; art. 5-d Ley 27333, que alude a los"interesados").

c) Se indicará el nombre y dirección de los propietarios uocupantes de los predios colindantes, a efecto de sernotificados (art. 39-d y 40-c Reglamento; art. 5-d Ley 27333,que ha precisado que la notificación se realizará a loscolindantes cuyas direcciones sean conocidas).

d) Se describirá el bien con la mayor exactitud posible, paralo cual se acompañan los planos de ubicación y perimétricos,así corno la descripción de las edificaciones si las hubiese,suscrito por ingeniero o arquitecto colegiado (art. 505-2CPC, aplicable por el art. 5-b de la Ley 27333). Lajurisprudencia registral ha precisado, en forma errónea, quesi la prescripción recae sobre todo el inmueble inscrito,entonces los planos no son necesarios. Esta interpretaciónolvida que el plano tiene otra función: servir de prueba dela posesión.

e) Certificación municipal o administrativa sobre la personaque figura como propietaria o poseedora del bien (art. 505-2CPC, aplicable por el art. 5-b Ley 27333; art. 39-eReglamento). Puede reemplazarse por la información delimpuesto predial que otorga el mismo dato.

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f) Copia literal de los asientos del registro público con unaantigüedad no menor de diez años (art. 505-3 CPC, aplicablepor el art. 5-b Ley 27333; art. 39-f Reglamento).

g) Se ofrecerá necesariamente como prueba la declaracióntestimonial de no menos de tres ni más de seis personas,mayores de veinticinco años. La Ley 27333 ha precisado queestas testimoniales NO IMPLICAN una declaración directa anteel notario, sino, simplemente, una manifestación escrita quese realiza en la propia solicitud, la que debe venir firmadapor los testigos (art. 5-b). La declaración de estos versasobre el conocimiento que tengan de la persona delsolicitante y de la posesión que ejerce.

h) El interesado podrá ofrecer cualquier otro medioprobatorio que considere conveniente para acreditar suderecho.

Presentada la solicitud (art. 1.4 Ley 26662, art. 39 Reglamento),y acompañada por los documentos antes mencionados, el notarioemplazará al TITULAR REGISTRAL a las personas de las que se deriveel derecho sobre el predio, así como a los propietarios uocupantes de los predios colindantes, y a toda otra persona que elinteresado indique en su solicitud (art. 40 Reglamento). La Ley27333 (art. 5-d) aclara que debe notificarse a todos los sujetosque se indican en el art. 40, a quienes llama "interesados", perocon la condición de que sus domicilios sean conocidos. Esa mismaregla se aplica a los colindantes. En caso se desconozca eldomicilio de los interesados y/o colindantes, la notificación serealizará en la vía edictal, sea que se trate de persona natural ojurídica.

Si se trata de predios no registrados, y según la modificatoriaintroducida por el Decreto Supremo N° 001-2009-VIVIENDA, elnotario deberá notificar a la Superintendencia Nacional de BienesEstatales, o a. los Gobiernos Regionales con competencia paraadministrar bienes estatales, pues existe el principio por el cualtodos los bienes sin dueño, corresponden a la Nación (doctrina deldominio eminente). Sin embargo, aquí el principio se ha entendido

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erróneamente, ya que este opera sobre los bienes vacantes, y no enlos bienes no inscritos, salvo que se pretenda entender que estosúltimos pertenecen necesariamente a la Nación, lo que es erróneo.Empero, tal medida se explica, desde una perspectiva práctica,pues resulta conocido el alto número de procedimientos notarialesque se han tramitado al amparo de esta ley, y que han afectadoespecialmente a la propiedad pública3.

La notificación personal se realiza mediante oficio del notariodirigido al emplazado, y se acompaña copia de la solicitud yanexos (modificatoria introducida por Decreto Supremo N° 001-2009-V1- VIENDA).

El oficio del notario deberá seguir las formalidades propias delderecho notarial, conforme la previsión de las cartas notariales,aplicable en forma analógica, y aunque no exista el registrocronológico para este efecto, sin embargo, sería convenienteimponer esa seguridad adicional que dotaría de fecha ciertaincontrastable a la diligencia (art. 1° de la Ley 27333, en elcual se establece que el procedimiento se re-gula por las Leyes27157 y 27333, y subsidiariamente por las Leyes de CompetenciaNotarial de Asuntos No Contenciosos y del Notariado, eliminándosela remisión directa al Código Procesal Civil4). Sin embargo, elDecreto Supremo N° 001-2009-VIVIENDA ha repetido textualmente elúltimo párrafo del art. 40° del reglamento, por el cual se remitela regulación de las notificaciones al Código Procesal Civil;olvidando que ese párrafo se encontraba derogado por efecto delart. 1° de la Ley 27333. En tal sentido, debe considerarse que setrata de una simple errata legislativa que ha reproducido el textoformal de una norma, pero no el texto vigente. Por tanto, la

3 La actuación notarial, en este punto, ha dejado mucho que desear, y eso justifica sobradamente una de las novedades ch; la Ley del Notariado (Decreto Legislativo 1049, de 2008) que impone la actualización y capacitación jurídica permanente de los notarios.4 En tal sentido, debe entenderse derogado el segundo párrafo del art. 40 del Reglamento:"Las notificaciones se regirán supletoriamente por las normas establecidas para ellas en elCódigo Procesal Civil".

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notificación y circunstancias del diligenciamiento se rigen por lalegislación notarial, y no por la procesal5.

El notario deberá solicitar que se extienda la correspondienteanotación preventiva siempre que el predio se encuentre registrado(art. 36, primer párrafo, Reglamento; art. 5-c, Ley 27333).

Asimismo, se publicarán avisos por tres veces con intervalos detres días en el diario oficial y en otro diario de mayorcirculación del lugar donde se ubique el inmueble. Esta soluciónha sido reconocida expresamente por la Ley 27333 (art. 5°, incisoc).

Además, se exige que el notario fije carteles en los lugares másvisibles de la edificación cuyo saneamiento se solicita (art. 5°,inciso d, Ley 27333). Esta garantía adicional de notificación porcarteles no está prevista en el proceso judicial sobre la mismamateria.

Posteriormente al emplazamiento personal o por edictos, segúnfuese el caso, y a las notificaciones genéricas por publicación,el notario deberá constituirse en el inmueble objeto delsaneamiento, extendiendo un acta de presencia en la que haráconstar la descripción y características del inmueble, la posesiónpacífica y pública ejercida por el solicitante, y tomará lamanifestación de los ocupantes de los predios colindantes, de serposible (art. 41 Reglamento, art. 5-e Ley 27333). En virtud de lodispuesto por esta última norma, no se necesita que la declaraciónde testigos se tome durante la facción del acta de presencia, puesbasta la manifestación escrita que hagan los testigos en lasolicitud. En la diligencia mencionada, el notario procederá adescribir el inmueble y las características de este, con lo cual

5 Incurre en ese espejismo CALVEZ ALIAGA, Iván Leonardo ("Prescripción adquisitiva dedominio de inmuebles en la vía notarial". En VVAA. Manual de actualización civil y procesalcivil, Gaceta Jurídica, Lima 2010, p. 342), cuando señala que las notificaciones delprocedimiento notarial se rige "bajo las formalidades que exige el Código Procesal Civil,incluyéndose la posibilidad de notificación por cedulón, de ser el caso"; pues el art. 1" dela Ley 27333 (norma de mayor jerarquía que el reglamento), descarta la remisión al CódigoProcesal Civil.

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apreciará y evaluará la posesión pacífica y pública de la que gozael solicitante, lo que buscará descartar que se trate de unaposesión clandestina u oculta. La misma finalidad cumple la tomade dicho de los poseedores o propietarios colindantes del predioobjeto de regularización.

La oposición es el derecho de cualquier interesado (siempre que serefiera al mismo predio) para poner fin al procedimiento notarialno contencioso, sin que se produzca pronunciamiento sobre el fondodel asunto. En virtud de la oposición, la cuestión ventilada ensede notarial deberá ser trasladada al órgano jurisdiccional. Laoposición debe formularse mediante escrito presentado al oficionotarial, quien deberá suspender inmediatamente el trámite en elestado en que se encuentre, y aun habiendo transcurrido los 25días siguientes desde la última publicación, siempre que no sehubiese realizado la declaración. Ante esta situación, el notariodeberá comunicar este hecho al solicitante, al Colegio de Notariosy a la oficina registral correspondiente mediante oficio.

El notario sólo podrá emitir pronunciamiento definitivotranscurrido veinticinco días hábiles desde la fecha de la últimapublicación, sin que se hubiera interpuesto oposición (art. 5-eLey 27333). En tal caso, se declara la prescripción adquisitiva dedominio a favor del solicitante, para lo cual se extiende el actade notoriedad correspondiente, en la que deberá constar laevaluación de la prueba actuada (art. 41.2 Reglamento). No seregula la posibilidad de que el notario estime insuficiente laprueba posesoria y, en consecuencia, pretenda rechazar elpetitorio. Se podría pensar que esta situación no es admisible, yaque al no haberse formulado oposición, se habría consolidado lapretensión del solicitante. Sin embargo, la norma genéricacontenida en el artículo 30° del texto reglamentario obliga areconocer que el notario puede rechazar el trámite si lascomprobaciones que realice le demuestren la falta del derechoinvocado; en tal caso, excepcional dicho sea de paso, NO PODRÁEXTENDER el acta o escritura pública, pues dichos instrumentos notendrían contenido. Por tal motivo, de rechazarse la solicitud deprescripción, el notario deberá comunicarlo al interesado, al

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Colegio de Notarios y al Registro (por analogía con lo que sucedeen los casos de oposición) mediante un oficio debidamentefundamentado.

Para llegar a la declaración de notoriedad, el notario debeformarse previamente una convicción favorable respecto de laposesión que ejerce el interesado sobre el inmueble que pideusucapir, y en tal sentido, al tratarse de una estimación ojuicio, el notario deberá valorar los medios probatorios en formaconjunta, utilizando su apreciación razonada (art. 197 CPC, poranalogía). Aquí, la labor notarial se asemeja a la del juez, puesrealiza un juicio jurídico, por el cual aprecia una situación dehecho, la misma que debe estar comprobada dentro de los márgenesde racionalidad y probabilidad —nunca, con certeza absoluta-, yluego subsume el hecho dentro de una norma jurídica. Por tanto, laactuación notarial, EN ESTE CASO, no implica el ejercicio de fepública, pues no estarnos en presencia de la comprobación de unhecho que le consta al notario por medio de sus sentidos, sino,ante una apreciación o juicio.

La declaración de prescripción adquisitiva constará en acta, porser este el instrumento idóneo para la comprobación de hechos, adiferencia de la escritura pública cuya conformación resultapropia de los actos o negocios jurídicos. El Reglamento señala losiguiente: "el acta notarial y todos sus antecedentes, seránincorporados al Registro Notarial de Asuntos No Contenciosos, delcual se podrá expedir todos los traslados instrumentales previstospor la ley del notariado" (art. 41.3). El mismo artículo permiteinferir que el acta de declaración de prescripción adquisitivaconlleva, además, la protocolización de lo actuado, es decir, laINCORPORACIÓN del expediente al registro notarial de asuntos nocontenciosos. A pesar de la claridad de la norma reglamentaria, laLey 27333 complicó la materia sin ninguna necesidad. En efecto, sibien el art. 5-f de dicha ley ratifica que la declaración deprescripción adquisitiva se incorpora al registro de asuntos nocontenciosos; sin embargo, agrega que: el documento que alberga laprescripción podrá ser alternativamente una escritura pública o un

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acta6. En el caso de tratarse de la escritura, no se elevará aforma pública una minuta, sino la solicitud de prescripciónadquisitiva. En tal supuesto, se insertarán los avisos, el acta depresencia, y además instrumentos que el notario o el solicitanteconsideren necesarios, a lo cual habrá que agregar una sucintadeclaración de prescripción por parte del notario, y lacorrespondiente suscripción del documento por los solicitantes enseñal de conformidad con lo actuado. Por su parte, en caso de queno se opte por la elevación a escritura pública, entonces elnotario procederá a realizar la declaración de prescripciónadquisitiva mediante acta, en el que se protocolice el expedienteen el registro de asuntos no contenciosos. (art. 5-f in fine, Ley27333; art. 41.3 Reglamento).

Según la modificatoria introducida por el Decreto Supremo N° 001-2009-VIVIENDA, el notario deberá dejar constancia en elinstrumento de haber cumplido con las notificaciones respectivas,además de evaluar las pruebas y declarar la prescripción a favordel solicitante. Salvo la cuestión de las notificaciones, eraevidente que el notario siempre estaba obligado, antes y ahora, aexponer los fundamentos por los cuales concluía en la declaraciónde usucapión. Sin embargo, la norma no es superflua, pues con ellase termina la práctica notarial anterior, sin duda anómala, deextender una escritura pública con la declaración del solicitante,insertar los actuados, y nada más. Es decir, el notario pretendíaliberarse de responsabilidad mediante el fácil expediente de "nodeclarar ni comprobar nada en la escritura", lo cual motivó la

6 En la primera parte del art. 5-f de la Ley 27333 se dice que al culminar el trámite deprescripción adquisitiva, el notario COMPLETARÁ EL FORMULARIO O ELEVARÁ A ESCRITURA PÚBLICALA SOLICITUD; es decir, se trata de una alternativa (libre) para que el notario documente laprescripción adquisitiva. Ahora bien, ¿qué significa "completar el formulario"? La últimaparte de esta norma dice que: "si se opta por presentar a los Registros Públicos solo elformulario registral, el notario archivará los actuados en el registro notarial de asuntosno contenciosos". Es decir, en esta hipótesis el notario protocoliza los actuados, lo queimplica que estamos en presencia del acta de declaración notarial y protocolización que yaestaba regulada en el art. 41.3 del Reglamento. Por tanto, la Ley 27333 ha establecido unanueva fórmula (adicional a la anterior) para documentar la prescripción adquisitiva: laescritura pública.

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tacha justificada de algunos registradores frente a un acto inocuoque no podía acceder al registro.

Para efectos de la inscripción en el registro, no solo puedeutilizarse el traslado de la escritura pública o acta, sino ademásel formulario registral en donde el notario certifica laprescripción adquisitiva, conforme lo señala expresamente la Ley27157 (En tal sentido: Acuerdo adoptado en el 50° Pleno delTribunal Registral realizado los días 3, 4 y 5 de agosto de 2009).Nótese la irrelevancia del acuerdo pues se limita a repetir laley, sin más. Una prueba adicional de la inutilidad de losprecedentes registrales7.

Si bien existe un Precedente del Pleno del Tribunal Registral(aprobado en el XVII y XVIII Pleno con base a las ResolucionesNos. 316-2007-SUNARP-TR-L y 520-2007-SUNARP-TR-L), en el cual seestablece que el titular registral deberá ser emplazado, sinembargo, ello solo permitía verificar que tal hecho ocurra en lasolicitud8; ahora, por el contrario, es necesaria la certificacióndel notario respecto al emplazamiento realizado conforme a ley detodos los legitimados pasivos. No obstante, en nuestra opinión,debería avanzarse hasta exigir que se tenga a la vista las propiasnotificaciones realizadas durante el procedimiento. En todo caso,la directiva registral que prácticamente "anuló" la calificacióndel registrador en los procedimientos no contenciosos notarialesdebe entenderse derogada.

5. PROCEDIMIENTO NOTARIAL DE FORMACIÓN DE TÍTULO SUPLETORIO

7 Una crítica profunda a los precedentes registrales puede verse en: GONZALES BARRÓN,Gunther. El nuevo derecho registral, Editorial Caballero Bustamante, 20 edición, lima 2011.

8 Así dice el Precedente: "se encuentra dentro del ámbito de calificación registral (...)la evaluación de la adecuación del título presentado con los asientos registrales, lo cualimplica verificar que el proceso judicial (sic) o el procedimiento notarial se haya seguidocontra el titular registra] del dominio cuando el predio se encuentre inscrito; para ellobastará constatar que el referido titular aparezca corno demandado o emplazado en el procesorespectivo".

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El Registro de la Propiedad Inmueble se creó en nuestro paísmediante Ley del 2 de enero de 1888 y, a pesar del tiempotranscurrido, aún existen extensiones de propiedad territorial queno han accedido a la vida registral. Por consiguiente, todos losactos de mutación jurídico-real sobre dichas fincas se realizan almargen e independientemente de la publicidad9. Por tal motivo, lainmatriculación puede definirse como el ingreso de una finca en elregistro, es decir, se trata de la primera inscripción de uninmueble determinado, con lo se inaugura su historia registral.

La inmatriculación se logra mediante distintos procedimientos,establecidos en la ley, que permiten una primera inscripción dedominio, esto es, la apertura de una hoja particular en elregistro destinada a la representación de una finca.

El artículo 2018 del Código Civil contempla los DOS MECANISMOS OPROCEDIMIENTOS GENERALES de inmatriculación: los títulos depropiedad con antigüedad de cinco años y los títulos supletoriosdeclarados judicialmente cuando no existan documentoscomprobadores del dominio.

9 Sobre el particular, creemos necesario aclarar un aspecto que muchas veces no esinterpretado correctamente, y está referido a la definición de predio noinscrito. Así, escomún que en la realidad sociológica que muchas fincas INSCRITAS han sido objeto deindependizaciones, habilitaciones urbanas, subdivisiones, o simplemente transferenciasdominicales que nunca llegaron al Registro. En tal caso, las fincas que registralmenteforman parte de un área de mayor extensión YA CONSTAN INSCRITAS, y por tanto, no se le podráconsiderar lo contrario. En este punto, se debe tener en consideración que el Registro de laPropiedad Inmueble se encuentra organizado en base al FOLIO REAL (artículo 4 RIRP.), esdecir, cacle predio da lugar a la apertura de una partida u hoja de inscripción en formaexclusiva, y en la cual se inscriben todos los actos que a él corresponda. Este hechoexcluye la posibilidad de que puedan abrirse dos partidas para una finca o para una porciónde ella, por cuanto en ese caso el Registro arrojaría una información falsa y engañosa, entanto los interesados tendrían inscripciones diver¬sas y contradictorias sobre un mismoinmueble, lo cual socavaría el fundamento mismo de la institución registral, cuál es,otorgar publicidad y seguridad jurídica a la contratación y -al tráfico. Por esta razón, unavez inmatriculado un inmueble, todos los actos o contratos relativos a la totalidad ofracción de dicho predio necesariamente deben inscribirse en la misma partida registral. Enningún caso, procederá abrir una nueva partida registral aun cuando se tratase de la porciónmenor de un inmueble inscrito con mayor área

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Sin embargo, para facilitar el acceso de los predios al registro,la Ley 27157 ha establecido TRES mecanismos inmatriculadores, conafán simplificador:

i) TÍTULOS SUPLETORIOS CON POSESIÓN DE CINCO AÑOS: Elpropietario poseedor, sin títulos, de un predio noinscrito, DEBE ACREDITAR SU ESTADO POSESORIO POR LO MENOS,DURANTE CINCO AÑOS (artículo 37, primer párrafo in fine,Reglamento) a través del procedimiento no contencioso decompetencia notarial, y cuyo trámite (único) seráestudiado enseguida.

ii) TÍTULOS SUPLETORIOS "CON TÍTULOS": Aplicable alpropietario poseedor con títulos que no tiene laantigüedad exigida por el art. 2018 CC. En este caso, lapresentación de los títulos hará que no sea necesariocomprobar los cinco años de posesión (art. 37°, segundopárrafo, Reglamento). También requiere del procedimientono contencioso de competencia notarial, cuyo trámite(único) será estudiado a continuación.

iii) DECLARACIÓN NOTARIAL PARA LA PRIMERA INSCRIPCIÓN DEDOMINIO: El notario deberá exigir la presentación detítulos con una antigüedad de, por lo menos, cinco años; yque pueden constar en documento privado de fecha cierta, yno en instrumento público (art. 8 Ley 27157, art. 6.2 Ley27333). En esta hipótesis, el notario simplemente hace unaverificación formal de los títulos, SIN QUE SE TRATE DE UNPROCEDIMIENTO NO CONTENCIOSO.

El trámite notarial de formación de título supletorio (aplicable alos casos a y b) se inicia mediante petición escrita de losinteresados o de sus representantes, en el que se señala nombre,identificación y dirección de estos, el motivo de la solicitud(título supletorio), la narración de los hechos y circunstanciasque sirven de sustento al derecho invocado y, finalmente, elfundamento legal expreso o cita normativa (art. 3 Ley 26662). Elnotario competente será aquél de la provincia donde se encuentrael inmueble (art. 5 Ley 27333). Esta solución se justifica por la

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competencia provincial que tiene cada notario, y al margen de sulocalización distrital.

La solicitud deberá ser acompañada de todos los requisitos yrecaudos legales exigidos por el art. 39 del Reglamento:

a) Indicar el tiempo de posesión del solicitante y de suscausantes (art. 505-1 CPC, aplicable por el art. 5-b Ley27333), así como la fecha y forma de adquisición del bien.

b) Se indicará el nombre y dirección de los causantes delderecho del solicitante, de los propietarios u ocupantes delos predios colindantes, a efectos de ser notificados (art.39-d y 40-c Reglamento; art. 5-d Ley 27333, que ha precisadoque la notificación se realizará a los colindantes cuyasdirecciones sean conocidas).

c) Se describirá el bien con la mayor exactitud posible, para locual se acompañan los planos de ubicación y perimétricos, asícomo la descripción de las edificaciones si las hubiese,suscrito por ingeniero o arquitecto colegiado (art. 505-2CPC, aplicable por el art. 5-b de la Ley 27333). Por suparte, no es necesario que los planos sean visados por laautoridad municipal, ya que en el ámbito de la Ley deRegularización de Edificaciones, la verificación del terrenoy de las construcciones que sobre él se hayan levantadocorresponde exclusivamente al verificador (art. 2.1, in fine,Ley 27333). Sin embargo, los planos deben encontrarsedelimitados con el sistema de coordenadas UTM, en vista de lamodificatoria introducida por el Decreto Supremo N° 001-2009-VIVIENDA.

d) Certificación municipal o administrativa sobre la persona quefigura como propietaria o poseedora del bien (art. 505-2 CPC,aplicable por virtud del art. 5-b Ley 27333; art. 39-eReglamento). Puede ser reemplazado por la constancia de pagodel impuesto predial, pues allí se indica el mismo dato.

e) Certificado registral negativo de inmatriculación, aunque enla práctica se le denomina "certificado de búsquedacatastral" (art. 505-3 CPC, aplicable por el art 5-b Ley27333; art. 39-f Reglamento).

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f) Se ofrecerá necesariamente como prueba la declaracióntestimonial de no menos de tres ni más de seis personas,mayores de veinticinco años. La Ley 27333 ha precisado queestas testimoniales NO IMPLICAN una declaración directa anteel notario, sino, simplemente, una manifestación escrita quese realiza en la propia solicitud, la que debe venir firmadapor los testigos (art. 5-b). La declaración de estos versasobre el conocimiento que tengan de la persona delsolicitante y de la posesión que ejerce.

g) El interesado podrá ofrecer cualquier otro medio probatorioque considere conveniente para acreditar su derecho.

Presentada la solicitud (art. 14 Ley 26662, art. 39 Reglamento), yacompañada por los documentos antes mencionados, el notario citaráa los causantes del derecho adquirido por el peticionante, asícomo a los propietarios u ocupantes de los predios colindantes, ya toda otra persona que el interesado indique en su solicitud(art. 40 Reglamento). La Ley 27333 (art. 5-d) aclara que debenotificarse a todos los sujetos que se indican en el art. 40, aquienes llama "interesados", pero con la condición de que susdomicilios sean conocidos. Esa misma regla se aplica a loscolindantes. En caso se desconozca el domicilio de los interesadosy/o colindantes, la notificación se realizará en la vía edictal,sea que se trate de persona natural o jurídica.

Según la modificatoria introducida por el Decreto Supremo N° 001-2009-VIVIENDA, el notario deberá notificar a la SuperintendenciaNacional de Bienes Estatales, o a los Gobiernos Regionales concompetencia para administrar bienes estatales, pues existe elprincipio por el cual todos los bienes sin dueño, corresponden ala Nación (doctrina del dominio eminente). Sin embargo, aquí elprincipio se ha entendido erróneamente, ya que este opera sobrelos bienes vacantes, y no en los bienes no inscritos, salvo que sepretenda entender que estos últimos pertenecen necesariamente a laNación, lo que es erróneo. Empero, tal medida se explica, desdeuna perspectiva práctica, pues resulta conocido el alto número de

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títulos supletorios que se han tramitado al amparo de esta ley, yque han afectado especialmente a la propiedad pública10.

La notificación personal se realiza mediante oficio del notariodirigido al emplazado, el que se acompaña con la copia de lasolicitud y los anexos (modificatoria introducida por DecretoSupremo N° 001-2009-VIVIENDA).

El oficio del notario deberá seguir las formalidades propias delderecho notarial, conforme la previsión de las cartas notariales,aplicable en forma analógica, y aunque no exista el registrocronológico para este efecto, sin embargo, sería convenienteimponer esa seguridad adicional que dotaría de fecha ciertaincontrastable a la diligencia (art. 1° de la Ley 27333, en elcual se establece que el procedimiento se regula por las Leyes27157 y 27333, y subsidiariamente por las Leyes de CompetenciaNotarial de Asuntos No Contenciosos y del Notariado, eliminándosela remisión directa al Código Procesal Civil11). Sin embargo, elDecreto Supremo N° 001-2009-VIVIENDA ha repetido textualmente elúltimo párrafo del art. 40° del reglamento, por el cual -se remitela regulación de las notificaciones al Código Procesal Civil;olvidando que ese párrafo se encontraba derogado por efecto delart. 1° de la Ley 27333. En tal sentido, debe considerarse que setrata de una simple errata legislativa que ha reproducido el textoformal de una norma, pero no el texto vigente. Por tanto, lanotificación y circunstancias del .diligenciamiento se rigen porla legislación notarial, y no por la procesal12.10 La actuación notarial, en este punto, ha dejado mucho que desear, y esojustifica sobradamente una de las novedades de la Ley del Notariado(Decreto Legislativo 1049, de 2008) que impone la actualización ycapacitación jurídica permanente de los notarios. 11 En tal sentido, debe entenderse derogado el segundo párrafo del art. 40del Reglamento: "Las notificaciones se regirán supletoriamente por lasnormas establecidas para ellas en el Código Procesal Civil”12 Incurre en ese espejismo (GALVEZ ALIAGA, Iván Leonardo ("Prescripciónadquisitiva de dominio de inmuebles en la vía notarial". EN: VVAA. Manualde actualización civil y procesal civil, Gaceta Jurídica, Lima 2010, p.342), cuando señala que las notificaciones del procedimiento notarial serige "bajo las formalidades que exige el Código Procesal Civil,incluyéndose la posibilidad de notificación por cedulón, de ser el caso";pues el art. 1° de la Ley 27333 (norma de mayor jerarquía que el

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En este caso, no se anota la solicitud en el registro, pues elpredio carece de inscripción.

En cambio, se publicarán avisos por tres veces con intervalos detres días en el diario oficial y en otro diario de mayorcirculación del lugar donde se ubique el inmueble. Esta soluciónha sido reconocida expresamente por la Ley 27333 (art. 5°, incisoc).

Además, se exige que el notario fije carteles en los lugares másvisibles de la edificación cuyo saneamiento se solicita (art. 5°,inciso d, Ley 27333). Esta garantía adicional de notificación porcarteles no está prevista en el proceso judicial sobre la mismamateria.

Posteriormente al emplazamiento personal o por edictos, segúnfuese el caso, y las notificaciones genéricas por publicación, elnotario deberá constituirse en el inmueble objeto del saneamiento,extendiendo un acta de presencia en la que hará constar ladescripción y características del inmueble, la posesión pacífica ypública ejercida por el solicitante, y tomará la manifestación delos ocupantes de los predios colindantes, de ser posible (art. 41Reglamento, art. 5-e Ley 27333). En virtud de lo dispuesto poresta última norma, no se necesita que la declaración de testigosse tome durante la facción del acta de presencia, pues basta lamanifestación escrita que hagan los testigos en la solicitud. Enla diligencia mencionada, el notario procederá a describir elinmueble y las características de este, con lo cual apreciará yevaluará la posesión pacífica y pública de la que goza elsolicitante, lo que buscará descartar que se trate de una posesiónclandestina u oculta. La misma finalidad cumple la toma de dichode los poseedores o propietarios colindantes del predio objeto deregularización.

La oposición es el derecho de cualquier interesado (siempre que serefiera al mismo predio) para poner fin al procedimiento notarialno contencioso, sin que se produzca pronunciamiento sobre el fondodel asunto. En virtud de la oposición, la cuestión ventilada en

reglamento), descarta la remisión al Código Procesal Civil.

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sede notarial deberá ser trasladada al órgano jurisdiccional. Laoposición debe formularse mediante escrito presentado al oficionotarial, quien tendrá que suspender inmediatamente el trámite enel estado en que se encuentre, y aun habiendo transcurrido los 25días siguientes a la última publicación, siempre que no se hubieserealizado la declaración. Ante esta situación, el notario deberácomunicar este hecho al solicitante, al Colegio de Notarios y a laoficina registral correspondiente mediante oficio.

El notario sólo podrá emitir pronunciamiento definitivotranscurrido veinticinco días hábiles desde la fecha de la últimapublicación, sin que se hubiera interpuesto oposición (art. 5-eLey 27333). En tal caso, se declara la prescripción adquisitiva dedominio a favor del solicitante, para lo cual se extiende el actade notoriedad correspondiente, en la que deberá constar laevaluación de la prueba actuada (art. 41.2 Reglamento). No seregula la posibilidad de que el notario estime insuficiente laprueba posesoria y, en consecuencia, pretenda rechazar elpetitorio. Se podría pensar que esta situación no es admisible, yaque al no haberse formulado oposición, se habría consolidado lapretensión del solicitante. Sin embargo, la norma genéricacontenida en el artículo 30° del texto reglamentario obliga areconocer que el notario puede rechazar el trámite si lascomprobaciones que realice le demuestren la falta del derechoinvocado; en tal caso, excepcional dicho sea de paso, NO PODRÁEXTENDER el acta o escritura pública, pues dichos instrumentos notendrían contenido. Por tal motivo, de rechazarse la solicitud deprescripción, el notario deberá comunicarlo al interesado, alColegio de Notarios y al Registro (por analogía con lo que sucedeen los casos de oposición) mediante un oficio debidamentefundamentado.

Para llegar a la declaración de notoriedad, el notario debeformarse previamente una convicción favorable respecto de laposesión que ejerce el interesado sobre el inmueble, y, en talsentido, al tratarse de una estimación o juicio, el notario deberávalorar los medios probatorios en forma conjunta, utilizando suapreciación razonada (art. 197 CPC, por analogía). Aquí, la labor

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notarial se asemeja a la del juez, pues realiza un juiciojurídico, por el cual aprecia una situación de hecho, la misma quedebe estar comprobada dentro de los márgenes de racionalidad yprobabilidad -nunca, con certeza absoluta-, y luego subsume elhecho dentro de una norma jurídica. Por tanto, la actuaciónnotarial, EN ESTE CASO, no implica el ejercicio de fe pública,pues no estamos en presencia de la comprobación de un hecho que leconsta al notario por medio de sus sentidos, sino, ante unaapreciación o juicio.

La declaración de título supletorio constará en acta, por ser esteel instrumento idóneo para la comprobación de hechos, a diferenciade la escritura pública, cuya conformación resulta propia de losactos o negocios jurídicos. El acta de comprobación de hechos ydeclaración de derechos deberá incorporarse al registro de asuntosno contenciosos, según lo indica el Reglamento: "el acta notarial y todossus antecedentes, serán incorporados al Registro Notarial de Asuntos No Contenciosos,del cual se podrá expedir todos los traslados instrumentales previstos por la ley delnotariado" (art. 41.3). El mismo artículo permite inferir que elacta de título supletorio conlleva, además, la protocolización delo actuado, es decir, la INCORPORACIÓN del expediente al registronotarial de asuntos no contenciosos. A pesar de la claridad de lanorma reglamentaria, la Ley 27333 complicó la materia sin ningunanecesidad. En efecto, si bien el art. 5-f de dicha ley ratificaque la declaración de título supletorio se incorpora al- registrode asuntos no contenciosos; sin embargo, agrega que: el documento quealberga la prescripción podrá ser alternativamente una escritura pública o un acta13. En

13 En la primera parte del art. 5-f de la Ley 27333 se dice que alculminar el trámite de prescripción adquisitiva, el notario COMPLETARÁ ELFORMULARIO O ELEVARÁ A ESCRITURA PÚBLICA LA SOLICITUD; es decir, se tratade una alternativa (libre) para que el notario documente la prescripciónadquisitiva. Ahora bien, ¿qué significa "completar el formulario"? Laúltima parte de esta norma dice que: "si se opta por presentar a losRegistros Públicos solo el formulario registral, el notario archivará losactuados en el registro notarial de asuntos no contenciosos". Es decir,en esta hipótesis el notario protocoliza los actuados, lo que implica queestamos en presencia del acta de declaración notarial y protocolizaciónque ya estaba regulada en el art. 41.3 del Reglamento. Por tanto, la Ley27333 ha establecido una nueva fórmula (adicional a la anterior) paradocumentar la prescripción adquisitiva: la escritora pública.

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el caso de tratarse de la escritura, no se elevará a forma públicauna minuta, sino la solicitud de título supletorio. En talsupuesto, se insertarán los avisos, el acta de presencia, y ademásinstrumentos que el notario o el solicitante considerennecesarios, a lo cual habrá que agregar una declaración depropiedad por el notario, y la correspondiente suscripción deldocumento por los solicitantes en señal de conformidad con loactuado. Por su parte, en caso de que no se opte por la elevacióna escritura pública, entonces el notario procederá a realizar ladeclaración mediante acta, que protocoliza el expediente en elregistro de asuntos no contenciosos. (art. 5-f in fine, Ley 27333;art. 41.3 Reglamento).

Según la modificatoria introducida por el Decreto Supremo N° 001-2009-VIVIENDA, el notario deberá dejar constancia en elinstrumento de haber cumplido con las notificaciones respectivas,además de evaluar las pruebas y declarar la propiedad a favor delsolicitante. Salvo la cuestión de las notificaciones, era evidenteque el notario siempre estaba obligado, antes y ahora, a exponerlos fundamentos por los cuales concluía en la respectivadeclaración. Sin embargo, la norma no es superflua, pues con ellase termina la práctica notarial anterior, sin duda anómala, deextender una escritura pública con la declaración del solicitante,insertar los actuados, y nada más. Es decir, el notario pretendíaliberarse de responsabilidad mediante el fácil expediente de "nodeclarar ni comprobar nada en la escritura", lo cual motivó latacha justificada de algunos registradores frente a un acto inocuoque no podía acceder al registro.

Por último, para efectos del registro, no solo puede utilizarse eltraslado de la escritura pública o acta, sino además el formularioregistral en donde el notario certifica la rectificación de área,conforme lo Señala expresamente la Ley 27157 (En tal sentido:Acuerdo adoptado en el 50° Pleno del Tribunal Registral realizadolos días 3, 4 y 5 de agosto de 2009). Nótese la irrelevancia delacuerdo pues se limita a repetir la ley, sin más. Una pruebaadicional de la inutilidad de los precedentes registrales.

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6. PROCEDIMIENTO NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DE ÁREA, LINDEROS Y/0MEDIDAS PERIMÉTRICAS:

Este procedimiento notarial tiene dos modalidades: La primera,cuando el área (cabida) real del predio sea igual o inferior de laregistrada en la partida, en cuyo caso no existe posibilidadteórica de afectación a los terceros colindantes, por lo que, entodo caso, llama la atención que sea necesario acudir a unprocedimiento con solicitud, testigos, acta de presencia,notificación de colindantes, evaluación de pruebas, etc. Lasegunda, cuando la cabida o área real sea superior a la cabidainscrita, para lo que se necesita obtener la certificación

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registral de que la mayor área no se superpone con otraregistrada.

En uno y otro caro, la causa de este procedimiento es el error enla medición del predio con relación al título de propiedad, lo queproduce una discrepancia entre la realidad material y el títuloadquisitivo. Por el contrario, no corresponde su aplicación cuandose trata de invasiones de colindantes o de la propiedad pública,inmatriculaciones encubiertas u ocupación de vías públicas.

La Ley 27157 y su Reglamento solamente contemplaron laregularización de la propiedad, edificaciones y reglamentointerno. Empero, la Ley 27333 introdujo un nuevo tipo deregularización, respecto de los errores o inexactitudes en lasdimensiones físicas de los predios (área, linderos y medidasperimétricas). La norma no señala un procedimiento específico y seremite indistintamente al Código Procesal Civil y al Reglamento dela Ley 27157 (art. 13.1-b Ley 27333). ¿Qué normas de uno y otrocuerpo normativo regulan este procedimiento? La cuestión se salva,en nuestra opinión, con el siguiente excursus interpretativo:

- El art. 1° de la Ley 27333 -posterior que la Ley 27157, y demayor jerarquía que el Reglamento, establece que todos losprocedimientos de regularización se rigen por la Ley 27157,la Ley 27333, el Reglamento de la Ley 27157, ysubsidiariamente, por la Ley del Notariado y Ley deCompetencia Notarial en Asuntos No Contenciosos. En talsentido, una interpretación sistemática de los arts. 1° y13.1° de la Ley 27333 obliga a sostener que el procedimientode regularización (saneamiento) de área, linderos y medidasperimétricas se regula por este complejo normativo. Portanto, la referencia que se hace en el 13-b de la Ley 27333respecto de que: "este procedimiento se tramita de conformidad con loestablecido en el Reglamento de la Ley 27157", debe entenderse en cuantoesa normativa reglamentaria no haya sido modificada por laLey 27333 -posterior en el tiempo y de mayor jerarquía-, y encuanto no altere la Ley matriz 27157 -de mayor jerarquía-.

- Ahora bien, ¿cuál de los múltiples procedimientos previstosel Reglamento de la Ley 27157 sirve para regular el

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procedimiento de regularización de área, linderos y medidasperimétricas? De acuerdo con el mismo art. 13.1-b de la Ley27333, se trata de un asunto no contencioso de competencianotarial, por lo cual la referencia se vincula directamentecon los asuntos no contenciosos de titulación (art. 5-bReglamento); ¿y cuáles son estos? Pues, los trámites de prescripciónadquisitiva y de títulos supletorios (art. 35 Reglamento), según sea el caso, esto es,se trate de predios inscritos o no-inscritos. Sin embargo, la • diferencia entre uno-yotro procedimiento es poco significativa: "La declaración notarial dé formación detítulos supletorios para solicitar la primera inscripción de dominio a que se refiereel... artículo 22° de la Ley N° 27157 se sujetará al mismo procedimientoestablecido en el artículo precedente (para prescripción adquisitiva), en cuanto seaaplicable" (art. 6.1 Ley 27333).

- Queda la duda sobre la remisión que hace el art. 13.1-b) dela Ley 27333 respecto del procedimiento notarial, que se rige"según los procedimientos a que se refieren los artículos 504° y siguientes delCódigo Procesal Civil, en lo que sea aplicable". En nuestro criterio, estaremisión es simplemente analógica en la prelación de fuentesnormativas prevista en el art. 1° de la Ley 27333(interpretación lógica); por tanto, el Código Procesal Civilsolo podrá ser aplicable luego de la Ley 27157, Ley 27333,-Reglamento de la Ley 27157, Ley del Notariado y Ley deCompetencia Notarial de Asuntos No Contenciosos. En suma, lareferencia del Código adjetivo se explica como aplicación porvía de analogía —realmente, de escasa aplicación práctica-, ocomo remisión a otra norma de la Ley 27333 (art. 5-b); pero,en cualquiera de los dos casos, la relación de fuentesprivilegiada es la del art. 1° de la Ley 27333.

El procedimiento se inicia mediante petición escrita de losinteresados o sus representantes, en el que se señale nombre,identificación y dirección de estos, el motivo de la solicitud(rectificación de área, linderos y medidas perimétricas), lanarración de los hechos y circunstancias que sirven de sustento alderecho invocado, y finalmente, el fundamento legal expreso o citanormativa (art. 3° Ley 26662).

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El notario competente es aquel de la provincia en la cual seencuentra ubicado el inmueble (art. 5° Ley 27333).

La solicitud deberá contener todos los requisitos y recaladoslegales exigidos por el art. 39° del Reglamento:

a) Indicar el tiempo de posesión del solicitante y de suscausantes (art. 505-1 CPC, aplicable por el art. 5 Ley27333), así como la fecha y forma de adquisición del bien.

b) Se indicará el nombre y dirección de los propietarios uocupantes de los predios colindantes, a efectos de ser notificados(art. 39-d y 40-c Reglamento; art. 5-d Ley 27333, que haprecisado que la notificación se realizará a los colindantescuyas direcciones sean conocidas).

Se describirá el bien con la mayor exactitud posible, para lo cualse acompañan los planos de ubicación y perimétricos, así como ladescripción de las edificaciones si las hubiese, suscrito poringeniero o arquitecto colegiado (art. 505-2 CPC, aplicable por elart. 5-b de la Ley 27333). No es necesario que los planos seanvisados por la autoridad municipal, ya que en el ámbito de la Leyde Regularización de Edificaciones la verificación del terreno yde las construcciones que sobre él se hayan levantado correspondeexclusivamente al verificador (art. 2.1, in fine, Ley 27333). Sinembargo, los planos deben encontrarse delimitados con el sistemade coordenadas UTM, en vista de la modificatoria introducida porel Decreto Supremo N° 001-2009-VIVIENDA.

CONCLUSIONES

Como podrá advertirse la usucapión en sede notarial es un trámiteexpeditivo, por tal motivo mucho de los operadores inmobiliariosven en ella una herramienta muy útil. El tiempo ahorrado en sutrámite es una de las mayores ventajas que ofrece esta forma deprescripción adquisitiva de dominio, notarial; pudiendo acudirsea ella siempre que no existiese fuente de conflictos en cuanto aderechos involucrados y se cuente sobretodo con una serie dedocumentos de corte técnico-formal para acreditar la posesión .

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ANEXOS

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MODELO

SEÑOR NOTARIO:

Sírvase usted admitir a trámite y previa verificación decumplimiento de los requisitos de ley, extender en su oportunidadsu registro de asuntos No Contenciosos de Competencia Notarial, laEscritura Pública de Declaración de Prescripción Adquisitiva deDominio de Inmueble Urbano, que solicita Doña xxxxxxxxxxxxxxxxxx,de nacionalidad Peruana, de Ocupación su casa, identificada conD.N.I N° xxxxxxxx, de estado civil soltera, con domicilio en Av.xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx Distrito de xxxxxxx,Provincia y Departamento de Lima con la intervención en calidad detestigos de Don xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx identificado con D.N.I N°xxxxxxxx, con domicilio en Av. xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx, donxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx, identificado con D.N.I. N° xxxxxxxx, condomicilio en Av. xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx; donxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx, identificado con DNI N° xxxxxxxx, condomicilio en Av. xxxxxxxxxxxxxxxxxx y DOÑAxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx, identificado con DNI N° xxxxxxxx, condomicilio en Av. xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx , en los términossiguientes:

PETITORIO:

PRIMERO: QUE SOLICITO QUE SE ME DECLARE PROPIETARA VIAPRESCRIPCION ADQUISITIVA DE DOMINIO; TODA VEZ QUE DESDE EL AÑO1975 A LA FECHA, ES DECIR DESDE MAS DE DIEZ AÑOS, VENGO POSEYENDOEN FORMA PUBLICA, PACIFICA ACTUANDO COMO PROPIETARA DE MANERAININTERRUMPIDA, DEL INMUEBLE URBANO CONSTITUIDO SOBRE EL BIEN ENAV. xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx, INSCRITO EN EL TOMO xxxxDE FOJA xxx DE LA PARTIDA N° XXXXXXXX DEL REGISTRO DE PREDIOS DELIMA.-

SEGUNDO: QUE SI BIEN ES CIERTO LA PROPIEDAD APARECE INSCRITA EN ELTOMO XXXX DE FOJA XXX DE LA PARTIDA N° XXXXXXXX DEL REGISTRO DEPREDIOS DE LIMA A NOMBRE DE LOS SEÑORESXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX CASADA CON DONXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX CASADO CON XXXXXXXXXXXXXX, TAMBIEN LO

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ES QUE DOÑA XXXXXXXXXXXXXXXX, VIENE, DESDE EL AÑO 1975 A LA FECHAPOSEYENDO EN FORMA PUBLICA, PACIFICA Y CONTINUA EL INMUEBLE URBANOUBICADO EN AV. XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX, PROVINCIA Y DEPARTAMENTODE LIMA.

DICHO INMUEBLE CUENTA CON UN AREA DE 68.00 M2 (SESENTA Y OCHOmetros cuadrados), DENTRO DE LOS LINDEROS Y MEDIDAS PERIMETRICASSIGUIENTES:

POR EL FRENTE: Con pasaje común, con 9.75 ml.

POR LA DERECHA: Entrando con línea quebrada de 3 tramos, el 1° apartir del frente con 4 ml con el pasaje común, el 2° voltea a laizquierda con 2.45 ml y quiebra perpendicular hacia el fondo con3.25ML, lindando en estos restantes con el pozo de luz N° 6.

POR EL FONDO: Línea quebrada con 5 tramos que miden 3.55 ml, subeperpendicular con 0.55 ml, dobla a la derecha con 2.05 ml,quiebra perpendicular hacia el fondo con 0.55 ml y dobla a laderecha m con 3.95 ml, lindando el primero y el ultimo conterceros y los 3 restantes con el pozo de luz N° 8.

POR LA IZQUIERDA: Línea quebrada en 3 tramos que a partir delfrente 3.70 ml, voltea a la izquierda con 2.50 ml lindando enestos 2 con el pozo de luz N° 9 y el ultimo quiebra perpendicularhacia el fondo con 3.50 ml con el pozo de luz N° 10.

PERÍMETRO: 59.05 ML.

FUNADAMENTACION JURIDICA

· ARTICULO 950 DEL CODIGO CIVIL QUE SEÑALA LAS CONDICIONESPARA ADQUIRIR UNA PROPIEDAD POR PRESCRIPCION DE BIEN INMUEBLE.-

· ARTICULO 915 DEL CODIGO CIVIL, QUE ESTABLECE LAPRESUNCION DE LA POSESION CONTINUA.

· ARTICULO 505 DEL CODIGO PROCESAL CIVIL QUE SEÑALA LOSREQUISITOS ESPECIALES PARA LA TRAMITACION DE LA PRESCRIPCIONADQUISITIVA DE DOMINIO JUDICIAL Y QUE SE APLICA SUPLETORIAMENTE ALTRAMITE NO CONTENCIOSO NOTARIAL QUE SE SIGUE EN LA PRESENTESOLICITUD.-

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· LEY COMPLEMENTARIA A LA LEY 26662, LA LEY DE SUNTOS NOCONTENCIOSOS DE COMPETENCIA NOTARIAL PARA LA REGULARIZACION DEEDIFICACIONES (LEY 27333), ARTICULO 5.-

· ARTICULO 21 DE LA LEY DE REGULARIZACION DE EDIFICACIONESDEL PROCEDIMIENTO PARA LA DECLARATORIA DE FABRICA Y DEL REGIMEN DEUNIDADES INMOBILIARIAS DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y DE PROPIEDADCOMUN.

· ARTICULOS 35, 36, 38, 39 AL 43 DEL TEXTO UNICO ORDENADODEL REGLAMENTO DE LA LEY 27157 – DS 035-2006-VIVIENDA, QUE NORMAEL PROCEDIMIENTO NOTARIAL DE LA PRESCRIPCION ADQUISITIVA DEDOMINIO CON REGULARIZACION.-

VIA PROCEDIMENTAL

DE CONFORMIDAD CON EL ARTICULO 21 DE LA LEY 27157, ARTICULO 35 DELTUO DE LA LEY 27157, ARTICULO 35 DEL TUO DE LA LEY 27157 Y DEMASNORMAS COMPLEMENTARIAS Y CONEXAS SE ESTABLECE QUE EL NOTARIO DE LAPROVINCIA EN DONDE SE UBICA EL INMUEBLE ES EL COMPETENTE PARATRAMITAR LA PRESCRIPCION DE DOMINIO, LO QUE HACE COMPETENTE A SUNOTARIA ADMITIR A TRAMITE LA PRESENTE.-

MEDIOS PROBATORIOS

A. EL MERITO DE LA DECLARACION JURADA DE AUTOVALUO DEL PREDIO,CORRESPONDIENTE A LOS AÑOS 2001 AL 2012, CON LO QUE ACREDITO QUESOY CONTRIBUYENTE DESDE HACE DIEZ AÑOS EN EL MUNICIPIO DE LINCEDEL BIEN DEL CUAL SOLICITO SU PRESCRIPCION.-

B. RECIBO DE AGUA EL AÑO 2012.

C. HISTÓRICO DE PAGO DEL SERVICIO DE AGUA DEL AÑO 2000 AL AÑO2012.

D. PLANO DE UBICACIÓN Y LOCALIZACION DEL BIEN MATERIA DE LASOLICITUD DEBIDAMENTE VISADO POR LA MUNICIPALIDAD DE LINCE.

E. PLANO PERIMETRICO DEL BIEN MATERIA DE LA SOLICITUDDEBIDAMENTE VISADO POR LA MUNICIPALIDAD DE LINCE.

F. MEMORIA DESCRIPTIVA

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G. DECLARACIONES JURADAS DE LOS TESTIGOS AURELIO OTAZU PACHECO,HUGO ENRRIQUE HUERTAS GARCIA, JORGE LINO MATEO ROMAN Y DOÑA MARFACARMEN FALCON DE RAMIREZ.

NOTIFICACIONES

PARA EFECTOS DE LAS NOTIFICACIONES DE LEY, INDICO QUE:

A. CON RELACION A LOS PROPIETARIOS REGISTRALES LOS SEÑORESELENA ELIAS LARRABURE VIUDA DE DE LA PIEDRA,ELENA DE LA PIEDRAELIAS CASADA CON DON JUAN SALINAS LYON Y BORIS DE LA PIEDRA ELIASCASADO CON ANA MARIA PORTELA VIERCI, DECLARO BAJO JURAMENTO QUEDESCONOZCO SUS ACTUALES DOMICILIOS Y QUE HE AGOTADO LAS GESTIONESDESTINADAS A CONOCER LOS DOMINIOS DE LOS PROPIETARIOS REGISTRALES,EN TAL SENTIDO SE LE DEBERA NOTIFICAR POR EDICTOS CONFORME A LODISPUESTO POR EL ARTICULO 165 DEL CODIGO PROCESAL CIVIL.

B. CON RELACION A LOS PROPIETARIOS COLINDANTES, DEMOS INDICARQUE SE LES DEBERA NOTIFICAR CONFORME A LAS DIRECCIONES EXPRESADASEN EL PUNTO SEGUNDO DEL PETITORIO DE LA PRESENTE SOLICITUD.-

C. CON RESPECTO AL LUGAR DONDE SE LES DEBERA NOTIFICAR A LOSTESTIGOS, DEBEMOS SEÑALAR QUE SE EFECTUARAN EN EL DOMICILIOINDICADO EN EL EXORDIO DE LA PRESENTE SOLICITUD.

DECLARACION DE TESTIGOS

POR LA PRESENTE, NOSOTROS LOS TESTIGOS XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX,XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX, XXXXXXXXXXXXXXXXXXXX Y DOÑAXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX, CONFORME A LO DISPUESTO POR EL ARTICULOQUINTO LITERAL B DE LA LEY 27333, QUIENES DECLARAN CONOCER A LOSSOLICITANTES DE LA PRESENTE PRESCRIPCION ADQUISITIVA, ASI COMO QUEESTA VIENE POSEYENDO POR MAS DE DIEZ AÑOS EN FORMA PUBLICA,PACIFICA, CONTINUA E ININTERRUMPIDA, LA INTEGRIDAD DEL BIENUBICADO EN AV. XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX PROVINCIA YDEPARTAMENTO DE LIMA.-

POR TANTO SOLICITO A USTED SEÑOR NOTARIO, ADMITIR A TRAMITE LAPRESENTE SOLICITUD DE PRESCRIPCION ADQUISITIVA.-

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LIMA, 11 DE JULIO DEL 2013.

XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX

D.N.I. N° XXXXXXXX

JURISPRUDENCIA REGISTRAL - COMENTARIOS Y ANOTACIONESNoviembre de 2008- 311

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La anotación preventiva de laprescripción adquisitiva notarial

¿debe realizarse necesariamente antesde la inscripción definitiva?

Reseña:En el presente caso, el Tribunal Registral es de la opinión que la anotación preventiva de la solicitud de prescripciónadquisitiva notarial tiene por finalidad reservar la prioridad de la declaración definitiva de la usucapión ganada, por lo queno puede considerarse un acto previo a la declaración definitiva.COMENTARIOS Y ANOTACIONESJURISPRUDENCIA REGISTRALTRIBUNAL REGISTRALRESOLUCIÓN Nº 839-2007-SUNARP-TR-LLima, 8.11.2007APELANTE: RAUL DIAZ DALL’ORTO.TÍTULO: Nº 331314 del 15-6-2007.RECURSO: HTD Nº 42716 del 22-8-2007.REGISTRO: Predios de Lima.ACTO (s) : Prescripción adquisitiva notarial.RESOLUCIÓN

SUMILLAANOTACIÓN PREVENTIVA DE PRESCRIPCIÓNADQUISITIVA NOTARIALLa anotación preventiva de la solicitud de prescripción adquisitiva notarial sólotiene por finalidad reservar la prioridad, por lo que no puede considerarse unacto previo para la inscripción de la declaración definitiva.

I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA

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Se solicita la inscripción (*)NOTA SPIJ de la prescripción adquisitiva tramitadapor PatriciaMilagros Marín Huamán ante el notario público de Lima César Humberto BazánNaveda, respecto del predio ubicado en Jr. Barcelona Nº 472-474, Urb. SanBernardo,Pueblo Libre, provincia y departamento de Lima. A tal efecto, se ha presentado elacta notarial que declara la prescripción adquisitiva de dominio.

II. DECISIÓN IMPUGNADAEl Registrador Público del Registro de Predios de Lima Eric Hugo Jesús MolinaPalante, observó el título en los siguientes términos:“Se reitera la observación formulada en el siguiente sentido:De conformidad con la Ley 27333 debe previamente inscribirse la anotaciónpreventiva de la prescripción adquisitiva de dominio.Téngase en cuenta el artículo 5 del Inc. C de la Ley 27333, la Ley 27157 y suD.S. 008-2000-MTC, el mismo que señala como requisito del trámite notarial deprescripción adquisitiva de dominio, la previa anotación preventiva de lasolicitud. (Publicidad Material).”

III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓNEl apelante sostiene su recurso cuestionandolo siguiente:¿La anotación preventiva del Procedimiento de Prescripción Adquisitiva, es unrequisito sine qua non para que se inscriba la declaración de propiedad porprescripción?¿Puede ser considerada dentro de los conceptos de inscripción previa o tractosucesivo?¿La anotación preventiva tiene carácter constitutivo?

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL– El predio materia de la presente apelación se encuentra ubicado en Jr.Barcelona Nº 472-474, Urb. San Bernardo, Pueblo Libre, provincia y departamentode Lima. Este predio se encuentra inscrito en el tomo 1073 a fojas 165 quecontinúa en la partida 49018926 del Registro de Predios de Lima. – En el asiento5 del tomo 1073 a fojas 165, trasladado a la partida 49018926 se aprecia latitularidad del predio a favor de Eduardo Javier Lizárraga Bisenzo y cónyugeZoila Jackelin Colmenares Pasano.

V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONESInterviene como ponente la Vocal Rosario del Carmen Guerra Macedo De lo expuestoy del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es lasiguiente:– Si la anotación preventiva de la prescripción adquisitiva(*)NOTA SPIJ notarialdebe realizarse necesariamente antes de la inscripción definitiva.

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VI. ANÁLISIS1. Los artículos 950 y siguientes del Código Civil, regulan la adquisición porprescripción de los bienes muebles e inmuebles.Así el artículo 950 señala que la propiedad inmueble se adquiere por prescripciónmediante la posesión continua, pacífica y pública como propietario durante diezaños. Se adquiere a los cinco años cuando median justo título y buena fe.

La prescripción adquisitiva de propiedad o usucapión es el modo de adquirir lapropiedad mediante la posesión de un bien por un lapso de tiempo fijado en laley, siempre que la posesión haya sido continua, pacífica, pública y comopropietario.

2. La usucapión o prescripción adquisitiva es un modo originario de adquirir lapropiedad, que supone el comportamiento activo del poseedor como propietario sinque sea necesario que éste o el titular del derecho declaren su voluntad deadquirir o transferir el derecho.De ese modo, es la acreditación de la posesión continua, pacífica y pública porel plazo establecido en la norma, la que se erige en la más segura y eficaz formade corroborar la propiedad sobre bienes, en defecto de otro modo medio de prueba.

Actualmente la competencia para declarar la adquisición de la propiedadinmobiliaria la tienen los jueces y notarios.

3. La Ley 27157 introdujo la posibilidad que la prescripción adquisitiva seadeclarada notarialmente. El Reglamento de esta ley aprobado por D.S. Nº 008-2000-MTC y su TUO aprobado por D.S. Nº 035-2006-VIVIENDA precisó que el notario podrádeclarar la prescripción cuando el interesado acredite la posesión continua,pacífica y pública del inmueble por más de 10 años, esté o no registrado elpredio y se tramitará por la vía de los asuntos no contenciosos de competencianotarial. Asimismo, que el acta notarial que declara la prescripción adquisitivade dominio dispone el otorgamiento de títulos supletorios, es título suficientepara la inscripción de la propiedad en el Registro respectivo y para lacancelación del asiento a favor del antiguo dueño de ser el caso. El artículo 5de la Ley 273331 regula el trámite notarial a efectos de conseguir laprescripción adquisitiva de dominio.

4. Los requisitos para iniciar el trámite notarial se encuentran previstos en elartículo5 de la Ley 27333, que se remite al artículo 505 del Código Procesal, C.P.C. encuanto a los datos que debe contener la solicitud, los documentos a presentar yla formalidad de los planos.El artículo 36 del D.S. 008-2000-MTC, señala que el notario solicitará alRegistro respectivo, la anotación preventiva de la petición de prescripciónadquisitiva, si el predio está registrado.La Directiva Nº 013-2003-SUNARP/SN prescribe que “para los efectos de laanotación preventiva de la solicitud de declaración de prescripción adquisitiva

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se presentará al Registro: a Oficio del notario solicitando la anotaciónpreventiva.b) Copia certificada de la solicitud sin incluir anexos y medios probatorios.c) Copia certificada notarialmente de los planos de ubicación y localización delpredio.” Deberá entonces presentarse planos de ubicación y localización delpredio certificados notarialmente en el cual aparezcan la visación municipal oadministrativa correspondiente.5. Se sostiene que la anotación preventiva constituye una de las institucionesregistrales más imprecisas e incoherentes de todas las legisladas en el derechoregistral, ya que sus orígenes, finalidades y efectos son tan dispares entre lasdiversas variedades de anotaciones que sus características comunes quedanoscurecidas e impiden todo tratamiento y definición unitaria.Según Manzano Solano “...La anotación preventiva en efecto es un instrumentoregistral eficiente para asegurar y reforzar las posibilidades de ejecución de unfallo judicial (misión histórica del antiguo “pignus judiciales o hipotecajudicial), para garantizar derechos reales ya existentes, pero que todavía nopueden ser inscritos (...), o para asegurar el puesto registral a aquellostítulos que, por adolecer de algún defecto susceptible de ser corregido osubsanado, no pueden de momento, ser objeto de registración definitiva”.6. El Art. 64 del Reglamento General de los Registros Públicos, establece unadefinición: las anotaciones preventivas son asientos provisionales y transitoriosque tienen por finalidad reservar la prioridad y advertir la existencia de unaeventual causa de modificación del acto o derecho inscrito.Sin embargo, la definición reglamentaria señala las características básicas delas anotaciones preventivas, pero no por ello son las únicas, las característicasadicionales están señaladas en la regulación normativa propia de cada una deellas.Del análisis del artículo 682 del Reglamento General de los Registros Públicos setiene que la anotación preventiva por su naturaleza, otorgará, una vez inscritoel derecho, que surtan los efectos de ésta desde la fecha del asiento depresentación de la anotación preventiva.Por el contrario, quien no anota preventivamente no se encuentra beneficiadoporesta garantía.Respecto a la cancelación de las anotaciones preventivas se tiene que estas seefectuarán de diferente manera según la normativa que la regula. En esa línea elartículo 92 del RGRP establece que las anotaciones preventivas se extinguen:

– Por cancelación,– Por caducidad o– Por conversión en inscripción.

7. De lo expuesto se tiene que la anotación preventiva de la solicitud deprescripción adquisitiva notarial tiene por finalidad reservar la prioridad de ladeclaración definitiva de la usucapión ganada, por lo que no puede considerarseun acto previo a la declaración definitiva.

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Debe tenerse en cuenta que por su naturaleza la anotación preventiva de lasolicitud notarial se cancelará una vez que se dé el supuesto de inscripcióndefinitiva, esto es la declaración notarial de prescripción adquisitiva.Entonces, si ya preexiste el supuesto con el que se cancelará la anotaciónpreventiva no se justifica dicha anotación.En tal sentido, se debe revocar la observación formulada por el Registrador8. De conformidad con el artículo 156 del Reglamento General de los RegistrosPúblicos, cuando el Tribunal Registral confirma o revoca las observacionesformuladas por el Registrador, también debe pronunciarse por la liquidación dederechos realizada por el mismo o, en defecto de ésta, determinar dichosderechos.

ACTO D. CALIFI- D. INSCRIP- TOTAL CALIFICACIONPRESCRIPCIÓN ADQUISITIVAActo: S/. 28.00Derecho de Calificación: S/. 9.00 Total: S/. 37.00

Habiendo cancelado la suma de S/.28.00 nuevos soles, le quedan pendiente de pagola suma de S/. 9.00 nuevos soles.

Interviene como vocal suplente María Teresa Salazar Mendoza de conformidadcon la Resolución Nº 174-2007-SUNARP/PT del 19/9/2007.Estando a lo acordado por unanimidad;

VII. RESOLUCIÓN

REVOCAR la observación formulada por el Registrador del Registro de Predios deLima al título señalado en el encabezamiento y disponer su inscripción, conformea los fundamentos expuestos en la presente resolución.

Regístrese y comuníquese.

GLORIA AMPARO SALVATIERRA VALDIVIAPresidenta de la Tercera Sala del TribunalRegistralMARIA TERESA SALAZAR MENDOZAVocal(s) del Tribunal RegistralROSARIO DEL CARMEN GUERRA MACEDOVocal del Tribunal Registral

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El artículo 21 de la Ley Nº 27157 introdujo la posibilidad que

la prescripción adquisitiva de dominio sea declaradanotarialmente, estableciendo que para ello se debe seguir el mismoproceso a que se refiere el artículo 504º y siguientes del CódigoProcesal Civil. Así mismo, el reglamento aprobado por D.S.Nº 008-2000-MTC y su TUO aprobado por D.S. Nº 035-2006-VIVIENDAprecisó que el notario podrá declarar la prescripción cuando elinteresado acredite la posesión continua, pacífica y pública delinmueble por más de 10 años, esté o no registrado el predio y setramitará por la vía de los asuntos no contenciosos de competencianotarial.Agrega que para los efectos de la anotación preventiva de lasolicitud de declaración de prescripción adquisitiva se presentaráal Registro:a) Oficio del notario solicitando la anotación preventiva.b) Copia certificada de la solicitud sin incluir anexos y mediosprobatorios.c) Copia certificada notarialmente de los planos de ubicación ylocalización del predio.”Deberá entonces presentarse planos deubicación y localización del predio certificados notarialmente enel cual aparezcan la visación municipal o administrativacorrespondiente.Así mismo, el artículo 64º del Reglamento General de los RegistrosPúblicos, establece que las anotaciones preventivas son asientosprovisionales y transitorios que tienen por finalidad reservar laprioridad y advertir la existencia de una eventual causa demodificación del acto o derecho inscrito, y surtirá, una vezinscrito el derecho, todos sus efectos de éste desde la fecha delasiento de presentación de la anotación preventiva.Sin embargo, de la legislación estudiada no se advierte que laanotación preventiva para la inscripción de la prescripciónadquisitiva de dominio, sea un requisitito sine qua non, es decirque no es requisito indispensable, en la medida que la misma tienela finalidad de reservar la prioridad de la declaración

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definitiva, mas no constituye un acto obligatorio previo alregistro definitivo.Tampoco corresponde que la anotación preventiva sea consideradadentro del principio de tracto sucesivo o anotación previa, porquela misma no supone la inscripción de un derecho.En ese sentido se pronunció el Tribunal Registral en el presentecaso, estableciendo que, para el registro de prescripciónadquisitiva, basta la presentación del el acta notarial que ladeclara, la misma que debe demostrar que se han cumplido con losrequisitos para adquirir por prescripción el bien, es decir que laposesión ha sido de manera continua, pacífica y pública por elplazo establecido en laNorma. A modo de conclusión, podemos señalar que la anotaciónpreventiva de prescripción adquisitiva no es constitutiva dederechos, sino que únicamente cumple la función de reservar laprioridad de quien la realizó, quien va a gozar de mejor derechoen caso se presentase una posterior inscripción.COMENTARIO

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