UNIVERSIDAD AUTONOMA DE ZACATECAS CONTABILIDAD CONTENIDO 1. DATOS DE LA EMPRESA A ESTUDIAR. 2. EVALUACION. 3. ESTADOS DE SITUACION FINANCIERA SEGÚN LA CONTABILIDAD DE LA EMPRESA A VALUAR. 4. ESTADO DE RESULTADOS DE LA EMPRESA A VALUAR “EDIFICADORA Y URBANIZADORA TLAXIMALOYAN SA DE CV”. 5. ANALISIS FINANCIERO Y CUADRO COMPARATIVO DE LAS RAZONES SIMPLES Y ESTANDAR. 6. REPORTE DE EVALUACION FINANCIERA. 7. AVALUO DE ACTIVOS PERMANENTES (FIJO) DE LA EMPRESA “EDIFICADORA Y URBANIZADORA TLAXIMALOYAN SA DE CV”. 8. CIRCULAR 11-18 DE LA COMISION NACIONAL DE VALORES. 9. AVALUO EN FORMATO DE CIRCULAR 11-18 DE LA COMISION NACIONAL DE VALORES. 10. ESTADO DE SITUACION FINANCIERO REVALUADO. 11. ESTADO DE SITUACION FINANCIERO COMPARATIVO ENTRE EL ESTADO DE SITUACION FINANCIERO REVALUADO Y ESTADO DE SITUACION FINANCIERO CONTABLE. 12. ANALISIS FINANCIERO, DE LOS ESTADOS FINANCIEROS REVALUADOS. 13. CONCLUCIONES.
Transcript
UNIVERSIDAD AUTONOMA DE ZACATECAS CONTABILIDAD
CONTENIDO
1. DATOS DE LA EMPRESA A ESTUDIAR.
2. EVALUACION.
3. ESTADOS DE SITUACION FINANCIERA SEGÚN LA CONTABILIDAD DE LA
EMPRESA A VALUAR.
4. ESTADO DE RESULTADOS DE LA EMPRESA A VALUAR “EDIFICADORA Y
URBANIZADORA TLAXIMALOYAN SA DE CV”.
5. ANALISIS FINANCIERO Y CUADRO COMPARATIVO DE LAS RAZONES
SIMPLES Y ESTANDAR.
6. REPORTE DE EVALUACION FINANCIERA.
7. AVALUO DE ACTIVOS PERMANENTES (FIJO) DE LA EMPRESA “EDIFICADORA
Y URBANIZADORA TLAXIMALOYAN SA DE CV”.
8. CIRCULAR 11-18 DE LA COMISION NACIONAL DE VALORES.
9. AVALUO EN FORMATO DE CIRCULAR 11-18 DE LA COMISION NACIONAL DE
VALORES.
10. ESTADO DE SITUACION FINANCIERO REVALUADO.
11. ESTADO DE SITUACION FINANCIERO COMPARATIVO ENTRE EL ESTADO DE
SITUACION FINANCIERO REVALUADO Y ESTADO DE SITUACION
FINANCIERO CONTABLE.
12. ANALISIS FINANCIERO, DE LOS ESTADOS FINANCIEROS REVALUADOS.
13. CONCLUCIONES.
UNIVERSIDAD AUTONOMA DE ZACATECAS CONTABILIDAD
DATOS DE LA EMPRESA
La empresa constructora “EDIFICADORA Y URBANIZADORA
TLAXIMALOYAN S.A. DE C.V.” se encuentra constituida en el inmueble ubicado
en la Av. Morelos Oriente no. 59, Fraccionamiento Arboledas del rio C.P. 61166,
Ciudad Hidalgo, Michoacán, México.
La zona donde se encuentra el inmueble es de excelente ubicación, avenidas
principales, tiendas de autoservicio, zona habitacional.
Los servicios que ofrece dicha empresa es la ejecución de obras en rama de
vías de terrestres, edificaciones de casas de interés social, producción de mezcla
asfáltica en frio y concreto premezclado.
La empresa cuenta con instalaciones como planta y bodega, oficina, caseta
de vigilancia, taller y baños.
La empresa constructora cuenta con infraestructura necesaria para ofrecer el
mejor servicio, como: dosificadora de concreto, camiones, equipo de laboratorio, de
traslado, comunicación, maquinaria y equipo, generador de electricidad, tanques de
agua.
Infraestructura urbana con la que cuenta la planta o inmueble: red de agua
potable subterránea, energía eléctrica en red de postes de concreto, drenaje
sanitario, calles pavimentadas a base de concreto asfaltico en buen estado.
La estimación del valor de los activos se realizó mediante el análisis y
ponderación de los resultados de los procedimientos de valuación, considerando el
estado de conservación, vida útil total, edad, vida útil remanente, obsolescencia,
tanto funcional, económica y tecnológica, para las construcciones se consideró la
de la vida probable, edad y estado de conservación.
UNIVERSIDAD AUTONOMA DE ZACATECAS CONTABILIDAD
Así mismo se consideró los servicios públicos y equipamiento urbano con
que cuenta la empresa, así como un sondeo de la zona de influencia, como zonas
similares a la del predio en cuestión.
Por tal motivo se considera que el inmueble se encuentra estratégicamente
ubicado, además del crecimiento con que se relaciona.
UNIVERSIDAD AUTONOMA DE ZACATECAS CONTABILIDAD
EVALUACION
Concepto
Evaluación es la fase del proceso contable que califica el efecto de las
transacciones celebradas por la entidad económica, sobre su situación financiera.
Evaluar en términos generales, significa apreciar el resultado de una acción
tomando como base una norma aceptada como válida.
Por lo cual, puede afirmarse con relación a la información financiera, que está
por sí misma no es suficiente, si antes no está sometida a una comparación que
permita conocer las desviaciones que las transacciones que refleja han sufrido con
relación a situaciones predeterminadas.
Pues bien, el resultado de dichas comparaciones es objeto de una
calificación, la cual se obtiene como consecuencia del Análisis y la interpretación de
la información financiera, consignada en los Estados respectivos.
ANÁLISIS DE LOS ESTADOS FINANCIEROS
Concepto de Análisis Financiero
Entiéndase por Análisis Financiero, la separación de los elementos de un Estado
Financiero, con el fin de examinarlos críticamente y conocer la influencia que cada
uno de estos elementos ejerce sobre los fenómenos que el Estado Financiero
expresa.
En efecto los Estados Financieros por si mismos e independientemente de su
correcta forma, constituyen cuadros numéricos insuficientes para explicar
determinados fenómenos financieros.
Destacan como fenómenos financieros que es posible conocer mediante el análisis,
los siguientes:
UNIVERSIDAD AUTONOMA DE ZACATECAS CONTABILIDAD
1. Liquidez. Proporción de efectivo de que se dispone para pagar el pasivo a corto
plazo.
2. Solvencia. Proporción entre las obligaciones a corto plazo y el correspondiente
Activo Circulante.
3. Estabilidad Financiera. Proporción entre el Pasivo total y el Capital Contable.
4. Inmovilización del Capital Social. Proporción de Capital Social destinado a la
inversión en Activos Permanentes.
5. Rentabilidad del Capital Social. Proporción de las ventas y la utilidad, con
respecto al Capital Social.
Para obtener luces sobre estos aspectos que ciertamente reclaman los
interesados en la marcha de la entidad económica, se hace necesario analizar los
Estados Financieros, como etapa previa a la interpretación de los mismos.
Fenómenos Financieros sujetos a Evaluación
FENOMENOS
FINANCIEROS
EVALUADOS
LIQUIDEZ
SOLVENCIA
ESTABILIDAD
INMOVILIZACION DEL
CAPITAL
RENTABILIDAD
UNIVERSIDAD AUTONOMA DE ZACATECAS CONTABILIDAD
Los fenómenos financieros principales sujetos a Evaluación, como consecuencia
del Análisis e interpretación de los Estados Financieros son:
1. Capacidad de la entidad económica para pagar sus pasivos a corto plazo
(Liquidez y Solvencia).
2. Capacidad de la entidad económica para sostener un equilibrio favorable entre
su patrimonio y sus obligaciones (Estabilidad financiera).
3. Capacidad de la entidad económica para destinar su patrimonio a la inversión
en activos permanentes (inmovilización del Capital Contable).
4. Capacidad de la entidad económica para generar ventas y utilidades razonables
en función al Capital invertido (Redituabilidad del Capital Social).
MÉTODOS DE ANÁLISIS FINANCIERO.
Los métodos de Análisis Financieros constituyen técnicas específicas que
dan a conocer el impacto de las transacciones de la entidad sobre su situación
financiera y resultados.
Ahora bien, como se señaló en párrafos precedentes, los métodos de Análisis
se fundamentan en la comparación de valores, las cuales pueden ser verticales y
horizontales.
Las comparaciones verticales son aquellas que se efectúan entre un grupo
de Estados Financieros de una entidad económica pertenecientes a un mismo
Ejercicio Contable.
Por su parte las comparaciones horizontales son las que se efectúan entre
varios Estados Financieros, correspondientes a diversos Ejercicios Contables.
UNIVERSIDAD AUTONOMA DE ZACATECAS CONTABILIDAD
Cada uno de estos tipos de comparaciones, da nacimiento a los Métodos de
Análisis Financiero, los cuales se presentan a continuación.
Métodos de Análisis Vertical
Los Métodos de Análisis Financiero Vertical, son aquellos que comparan
valores de Estados Financieros de una entidad económica que corresponden al
mismo Ejercicio Contable.
Los Principales Métodos de Análisis Vertical son: Reducción a valores Relativos,
Razones Simples Y Razones Estándar.
1 Método de Reducción a Valores Relativos (Porcentajes). Este método
consiste en dividir cada una de las partes de un Estado Financiero entre el total
o universo correspondiente, multiplicando el cociente por cien.
Dicho en otras palabras, presentar valores relativos en un Estado Financiero
después del respectivo valor absoluto, significa señalar la proporción que una parte
tiene con respecto al universo o todo, representando a dicho todo con el valor
convencional de 100.
Para efectos de aplicar este método a los Estados Financieros básicos, debe
tomarse en cuenta lo siguiente:
a) Estado de Situación Financiera: Los universos o 100%, deber ser por una
parte, la suma del Activo, y por la otra, la suma del Pasivo más el Capital Contable.
Las cuentas del Activo que son complementadas, deben tomarse como parte
del universo en su valor neto.
b) Estado de Resultados. El universo o cien por cien, es el valor de las Ventas.
Las demás partidas del estado en cuestión, se analizan en función al valor citado.
UNIVERSIDAD AUTONOMA DE ZACATECAS CONTABILIDAD
El valor de los Gastos de Operación y Otros Gastos se consideran como valores
netos cuando existan Productos Financieros y Otros Productos, respectivamente.
En análisis por separado, debe presentarse la integración de estos últimos
conceptos, mostrando como universo el total de Gastos de Operación y de Otros
Gastos.
Determinación de los valores netos de Gastos de Operación y Otros Gastos,
incluyendo Valores Relativos.
2. Método de Razones Simples. El método de Razones Simples es aquel por
virtud de la cual se establecen las relaciones existentes entre los diversos
elementos que integran un Estado Financiero.
Por tal motivo debe entenderse por razón, índice o coeficiente, la relación que
existe entre dos valores.
Se habla de Razones Simples, para diferenciarlas de las Razones Estándar, de
cuyo estudio nos ocuparemos en el inciso siguiente.
Tales relaciones son las que confieren importancia a los valores que muestran
los Estados Financieros y de ninguna manera los valores tomados en forma aislada.
Empero, por la selección y aplicación de Razones Financieras, ha de
pensarse en aquellas relaciones que tengan alguna significación, desechando
aquellas cuyos coeficientes resulten inútiles y sin sentido alguno.
Recordando los fenómenos financieros que interesa analizar, para después
interpretar y como consecuencia de ambas acciones, evaluar; presentamos
enseguida las fórmulas que deben de aplicarse para la obtención de Razones
Financieras específicas:
UNIVERSIDAD AUTONOMA DE ZACATECAS CONTABILIDAD
a) Fórmula para conocer la Razón de Liquidez:
b) Fórmula para conocer la Razón de Solvencia:
c) Fórmula para conocer la Razón de Estabilidad Financiera:
d) Fórmula para conocer la razón de Inmovilización del Capital Social:
e) Fórmula para conocer la razón de Redituabilidad del Capital Social:
f) Formula para conocer la razón de Redituabilidad del Capital Social, en función
a la Utilidad neta
Pasivo a Corto Plazo
Activo Circulante
Caja + Bancos
Pasivo a Corto Plazo
Capital Social
Pasivo total
Capital Social
Activo Permanente
Permanente
Capital S.
Social
Ventas
Capital Social
Utilidad Neta
UNIVERSIDAD AUTONOMA DE ZACATECAS CONTABILIDAD
ESTADO DE SITUACION FINANCIERA AL 31 DE MAYO DEL 2014
No. PZA. ACTIVO
1 BANCOS 255,600.00$
2 CLIENTES 254,900.00
3 MAQUINARIA Y EQUIPO 2,960,150.00
1 RETROEXCAVADORA MARCA JCB 214E 237,500.00
1 RETROEXCAVADORA MARCA CASE 580 255,000.00
1 ESCAVADORA DE MARCA POCLAIN LC-80 455,000.00
1 MOTOCONFORMADORA MARCA CATERPILLER 12F 364,000.00
1 MOTOCONFORMADORA MARCA CATERPILLER 120 325,000.00
1 COMPACTADOR NEUMATICO MARCA FERGUSON 9 LLANTAS 156,250.00
3 MAQUINARIA Y EQUIPO 2,960,150.00 SUMA PASIVO 330,500.00$
4 MOBILIARIO Y EQUIPO 66,260.00
5 EQUIPO DE COMPUTO 60,916.00
6 EQUIPO DE TRANSPORTE 1,943,000.00
7 TERRENOS 2,608,400.00
1 CAPITAL 7,818,726.00
SUMA DE ACTIVO 8,149,226.00$ SUMA DE PASIVO Y CAPITAL 8,149,226.00$
EDIFICACIONES Y URBANIZADORA TLAXIMALOYAN S.A. DE C.V.
ESTADO DE SITUACION FINANCIERA AL 31 DE MAYO DE 2014
UNIVERSIDAD AUTONOMA DE ZACATECAS CONTABILIDAD
ESTADO DE RESULTADOS AL 31 DE MAYO DE 2014
No. PZA.
1 INGRESOSVENTAS NETAS 5,550,000.00$
PRODUCTOS FINANCIEROS 10,584.00
TOTAL DE INGRESOS 5,560,584.00$
EGRESOSCOSTO DE OBRA 4,331,789.00
GASTOS DE OPERACIÓN 521,677.00
GASTOS FINANCIEROS 50,781.00
TOTAL DE EGRESOS 4,904,247.00$
UTILIDAD 656,337.00$
ESTADO DE RESULTADOS AL 31 DE MAYO DE 2014
EDIFICACIONES Y URBANIZADORA TLAXIMALOYAN S.A. DE C.V.
UNIVERSIDAD AUTONOMA DE ZACATECAS CONTABILIDAD
Apliquemos las fórmulas anteriores a los valores que muestran los Estados
Financieros.
a) Razón o índice de Liquidez:
Esta Razón significa que por cada peso que adeuda la entidad a corto plazo, existen
$0.53 en efectivo para su pago.
b) Razón o índice de Solvencia:
Esta Razón significa que por cada peso que adeuda la entidad a corto plazo, existen
$1.54 de Activo Circulante para su pago.
c) Razón o índice de Estabilidad Financiera:
Esta Razón significa que por cada peso de Capital Social que tiene la entidad, posee
el mismo tiempo, un Pasivo de $0.04
d) Razón o índice de Inmovilización del Capital Social:
Esta Razón significa que por cada peso de Capital Social que tiene la entidad, $0.98
se invirtieron en Activos Permanentes.
= 0.04
330,500.00
255,600.00 = 0.77
330,500.00
510,500.00 = 1.54
= 0.77
7, 818,726.00
330,500.00
7, 818,726.00
7, 638,726.00 = 0.98
UNIVERSIDAD AUTONOMA DE ZACATECAS CONTABILIDAD
e) Razón o índice de Rentabilidad de Capital Social:
en función a las ventas
Esta Razón significa que por cada peso aportado por los accionistas de la entidad,
se obtuvieron ventas netas por $0.709
f) Razón o índice de Rentabilidad de Capital Social:
en función a la utilidad neta
Esta Razón significa que por cada peso aportado por los accionistas de la entidad,
se obtuvieron $0.08 de Utilidad Neta.
Como puede verse, las Razones obtenidas establecen la relación entre dos
conceptos; lo que proporciona al analista elementos de juicio para considerar desde
un punto de vista subjetivo, si dicha relación es satisfactoria o deficiente.
3. Método de Razones Estándar. Para abatir la subjetividad que ciertamente
puede existir en la apreciación de las Razones Simples, existen las Razones
Estándar, las cuales se predeterminan como una meta o ideal a alcanzar.
7, 818,726.00
5, 550,000.00 = 0.709
7, 818,726.00
656,337.00 = 0.08
UNIVERSIDAD AUTONOMA DE ZACATECAS CONTABILIDAD
De conformidad con esto, es posible conceptuar a las Razones Estándar como
el método de análisis por virtud de la cual se predeterminan las relaciones ideales
entre los diversos elementos que integran un Estado Financiero.
Una vez concluido el Ejercicio Contable, se obtienen las Razones reales, se
comparan con las Razones Estándar y las desviaciones negativas se interpretan
con el fin de recomendar en su momento, las medidas correctivas.
EDIFICADORA Y URBANIZADORA TLAXIMALOYAN SA DE CV
CONCEPTO RAZON ESTANDAR
LIQUIDEZ 0.50
SOLVENCIA 1.00
ESTABILIDAD FINANCIERA 0.40
INMOVILIZACION DE CAPITAL SOCIAL 1.00
RENTABILIDAD DEL CAPITAL SOCIAL (VENTAS) 1.00
RENTABILIDAD DE CAPITAL SOCIAL (UTILIDAD) 1.00
Cuadro de Razones Estándar
Al concluir el Ejercicio contable, se analizan los Estados Financieros mediante
Razones simples y se obtienen los siguientes resultados:
EDIFICADORA Y URBANIZADORA TLAXIMALOYAN SA DE CV
CONCEPTO RAZON SIMPLE
LIQUIDEZ 0.77
SOLVENCIA 1.54
ESTABILIDAD FINANCIERA 0.04
INMOVILIZACION DE CAPITAL SOCIAL 0.98
RENTABILIDAD DEL CAPITAL SOCIAL (VENTAS) 0.709
RENTABILIDAD DE CAPITAL SOCIAL (UTILIDAD) 0.08
Cuadro de Razones Simple
UNIVERSIDAD AUTONOMA DE ZACATECAS CONTABILIDAD
Finalmente se comparan ambas Razones y se establecen las variaciones
respectivas:
EDIFICADORA Y URBANIZADORA TLAXIMALOYAN SA DE CV
CONCEPTO RAZONES DESVIACIONES
ESTANDAR SIMPLES POSITIVA NEGATIVA
LIQUIDEZ 0.50 0.77 0.27
SOLVENCIA 1.00 1.54 0.54
ESTABILIDAD FINANCIERA 0.40 0.04 0.36
INMOVILIZACION DE CAPITAL SOCIAL 1.00 0.98 0.02
RENTABILIDAD DEL CAPITAL SOCIAL (VENTAS) 1.00 0.709 0.29
RENTABILIDAD DE CAPITAL SOCIAL (UTILIDAD) 1.00 0.08 0.92
Cuadro Comparativo de Razones
El cuadro anterior indica que salvo la Liquidez y la Solvencia, los demás
conceptos que interesan al Análisis Financiero se desvían desfavorablemente.
Las desviaciones negativas, se sujetan a interpretación y en su oportunidad se
sugieren las medidas correctivas pertinentes.
Finalmente debe expresarse que, las Razones Estándar, en función a su origen,
pueden ser internas y externas.
Las Razones internas son aquellas que se determinan de conformidad con la
experiencia de la entidad económica que las establece.
Las Razones externas se configuran con los datos acumulados durante un
mismo lapso, por diversas entidades económicas dedicadas a actividad similar.
UNIVERSIDAD AUTONOMA DE ZACATECAS CONTABILIDAD
Métodos de Análisis Horizontal
Los métodos de Análisis Financiero Horizontal, son aquellos que comparan
valores de Estados Financieros de una entidad económica que corresponden a
varios Ejercicios Contables.
Los principales métodos de Análisis Horizontal son, Diferencias, Tendencias y
Presupuesto.
1. Método de Diferencias. El método de análisis denominado de Diferencias o de
Aumentos y Disminuciones, es aquel por virtud de la cual se comparan valores
homogéneos de dos o más estados financieros.
Las comparaciones mencionadas se efectúan por medio de Estados Financieros
Comparativos, los cuales presentan los cambios sufridos en sus valores de un
ejercicio a otro; lo cual permite interpretar posteriormente la causa o causas de
dichos cambios, así como prever sus consecuencias.
Los Estados Financieros Comparativos deben consignar los valores de los
diferentes ejercicios sujetos a comparación, así como las diferencias resultantes.
2. Método de Tendencias. El método de Tendencias estudia la trayectoria
seguida por la entidad económica durante un periodo de tiempo determinado,
infiriendo la proyección futura de la propia entidad.
El método de Tendencias se aplica tomando un determinado Ejercicio Contable
como base, considerando a dicho ejercicio como universo (100%). Enseguida se
determinan los números relativos (porcentajes) de los demás ejercicios, con relación
al Ejercicio Contable tomado como base
Supóngase que desea conocerse la tendencia que han tenido durante tres años
las Ventas, el Costo de Ventas y los Gastos de Operación de una entidad
económica.
La importancia del método de Tendencias estriba en la posibilita de estimar
sobre bases adecuadas, la trayectoria financiera de la entidad económica, estando
en posibilidad de recomendar con oportunidad las medidas que se estimen
convenientes.
UNIVERSIDAD AUTONOMA DE ZACATECAS CONTABILIDAD
3. Método del Presupuesto. Los Presupuestos son algo más que un método de
análisis y constituyen un tópico por demás amplio, que rebasa las fronteras de
esta obra.
Sin embargo, el analista financiero puede utilizarlo como instrumento adecuado
para la realización de su trabajo.
Debe entenderse por presupuesto, un plan de acción por virtud de la cual se valúan estimativamente las transacciones financieras futuras de una entidad económica para un determinado periodo de tiempo estableciéndose el programa adecuado para su logro.
Al término del periodo programado, que normalmente coincide con el Ejercicio
Contable, se establece una comparación entre los logros (valores reales) y los
valores estimados (presupuestos), cuyas diferencias se interpretan posteriormente,
con el fin de recomendar en su oportunidad las medidas pertinentes.
De esta manera, el presupuesto se convierte en un instrumento de Control, en
virtud de que:
a) Establece una meta a alcanzar.
b) Coordina las actividades de la entidad económica.
c) Las diferencias entre Valores Reales y Presupuestos, permite conocer los
aciertos y las deficiencias de la administración de la propia entidad.
INTERPRETACIÓN DE LOS ESTADOS FINANCIEROS.
Entiéndase por interpretación Financiera, el sentido explicación, deducción o
conclusión personal a la cual llega el Contador Público, como consecuencia del
Análisis y estudio de los Estados Financieros de una entidad económica.
“Sin la interpretación, el conocimiento que se tenga de las deficiencias será
meramente exterior y descriptivo; se llegara a decir que las cosas son así; mas no
porque son así”
Efectivamente, como consecuencia del Análisis, está la explicación que debe
darse a los fenómenos estudiados, con el fin de estar en posibilidad de aportar una
Opinión Profesional, así como soluciones viables para su corrección.
Para ello, es necesario que el profesional que interpreta haga acopio de lo siguiente:
UNIVERSIDAD AUTONOMA DE ZACATECAS CONTABILIDAD
1. Juicio personal.
2. Criterio profesional.
3. Manejo adecuado de los métodos de Análisis Financiero.
4. Conocimiento de la entidad económica, cuya información Financiera se
interpreta.
Evaluación de Situación Financiera
Una vez interpretados los datos proporcionados por el análisis, sé está en
posibilidad de evaluar la situación financiera de la entidad económica en su
conjunto, hecho que fundamenta la Opinión profesional que se emitirá al respecto.
Sin embargo, la evaluación en su conjunto debe partir de juicios particulares
sobre factores o fenómenos concretos.
Para ello se elabora un Reporte de Evaluación en el que, con base en una escala
preestablecida, se califica cada uno de los fenómenos financieros que han sido
interpretados.
REPORTE DE EVALUACION FINANCIERA
1. CLASIFICACION:
CONCEPTOMUY
SATISFACTORIOSATISFACTORIO DEFICIENTE MUY DEFICIENTE
LIQUIDEZ
SOLVENCIA
ESTABILIDAD FINANCIERA
INMOVILIZACION DE CAPITAL SOCIAL
RENTABILIDAD DEL CAPITAL SOCIAL (VENTAS)
RENTABILIDAD DE CAPITAL SOCIAL (UTILIDAD)
REPORTE DE EVALUACION FINANCIERA AL 31 DE MAYO DEL 2014
EDIFICADORA Y URBANIZADORA TLAXIMALOYAN SA DE CV
UNIVERSIDAD AUTONOMA DE ZACATECAS CONTABILIDAD
2. COMENTARIOS:
a) La Liquidez de la entidad es satisfactoria, pues dispone de $0.77 de efectivo por cada peso de Pasivo a corto plazo que adeuda. El margen adecuado oscila entre $0.50 y 0.90.
b) La Solvencia de la entidad es deficiente, pues cuenta con pocos recursos circulantes para cubrir su Pasivo a Corto Plazo en el curso normal de sus operaciones (posee $1.54 por cada peso que adeuda). Se considera satisfactoria una razón de $2.00
c) La Estabilidad Financiera se estima muy deficiente, pues el 0.04% del Capital Social está representado por Pasivo. La razón adecuada oscila entre el 50 y el 80%.
d) La inmovilización del Capital Social es muy satisfactoria, ya que de cada peso de Capital Aportado $0.98 se han invertido en la compra de Activo Permanente. Un índice que oscile entre $0.65 y $0.80 se considera satisfactorio.
e) La rentabilidad del Capital Social en función a las ventas es satisfactoria, pues por cada peso invertido en Capital Social, se han vendido $0.709. Sin embargo, no existe límite para determinar dicho índice, que siempre debe ser ascendente.
f) La Rentabilidad de capital Social, de conformidad con la Utilidad generada, es deficiente; pues apenas obtuvo $0.08 de Utilidad neta por cada peso invertido.
C.P.
LUIS CARMONA LEYVA ENRIQUE VILLALOBOS BRAVO
V. MANUEL MELGAREJO MENDEZ CESAR G. ESPINO GARCIA
Gerente de Contabilidad Reporte de Evaluación
UNIVERSIDAD AUTONOMA DE ZACATECAS CONTABILIDAD
AVALUO DE EMPRESA CONSTRUCTORA
EDIFICADORA Y URBANIZADORA
TLAXIMALOYAN S.A. DE C.V.
Página 1 de 22
1
EN SU TOTALIDAD.
12 AÑOS.
AVALUO No:
HOJA:
FECHA:
SOLICITANTE: XXXXXX
UBICACIÓN DEL INMUEBLE:
OBJETO: ESTIMAR SU VALOR COMERCIAL
PROPOSITO:
VALOR FISICO:
VALOR DE NEGOCIO EN MARCHA:
CONCLUSION:
VALOR DE MERCADO
UNIDAD CERTIFICADA BAJO LA NORMA ISO9001:2000
FECHA DE CLASIFICACIÓN 24 de may o de 2006
UNIDAD ADMINISTRATIVA UAZ- UMSNH
NOMBRE DEL EXPEDIENTE O DOCUMENTO
PARTES CONFIDENCIALES
INFORMACIÓN RESERVADA NUMERO DE FOJAS 100%
PERIODO DE RESERVA
FUNDAMENTO LEGAL CIRCULAR 11-18
NOMBRE CARGO Y FIRMA
- INFORME Y AVALÚO -
2006/042
24 de may o de 2006
EDIFICADORA Y URBANIZADORA TLAXIMALOYAN, S.A DE C.V, 10 DE SEPTIEMBRE DEL 2014 CONOCER
LOS ESTADOS FINANCIEROS Y EL VALOR DE EMPRESA EN MARCHA MERAMENTE ESCOLAR PERO
PARA EJEMPLIFICAR MEJOR SERA PARA CREDITO HIPOTECARIO Y PAGO DE IMPUESTOS SOBRE
ADQUISICION DE INMUEBLES (I.S.A.I.).
CONOCER LOS ESTADOS FINANCIEROS Y EL VALOR DE EMPRESA EN MARCHA
$ 4,599,034.30
$ 2,211,936.78
$ 3,405,485.54
OBSERVACIONES: EL AVALUO TIENE UNA VIGENCIA DE 6 MESE A PARTIR DE LA FECHA DE LA REVISION DEL INMUEBLE
Página 2 de 22
REGISTRO T.G.E/DC: 0052
SOLICITANTE DEL AVALÚO:
VALUADOR:
ESPECIALIDAD: INMUEBLES
REGISTRO DE LA INSTITUCIÓN: XX 0
FECHA DEL AVALÚO: * FECHA DE INSPECCIÓN:
INMUEBLE QUE SE VALÚA:
UBICACIÓN DEL INMUEBLE:
CALLE MUNICIPIO
NUMERO 59
FRACTO. CIUDAD DE
CÓDIGO POSTAL
RÉGIMEN DE PROPIEDAD :
PROPIETARIO DEL INMUEBLE:
OBJETO DEL AVALÚO:
PROPÓSITO DEL AVALÚO:
NUMERO DE CUENTA PREDIAL:
NUMERO DE CUENTA DE AGUA:
PRIVADA
EDIFICADORA Y URBANIZADORA TLAXIMALOYAN, S.A DE C.V
CONOCER LOS ESTADOS FINANCIEROS Y EL VALOR DE EMPRESA EN MARCHA
MERAMENTE ESCOLAR PERO PARA EJEMPLIFICAR MEJOR SERA PARA CREDITO HIPOTECARIO Y PAGO DE
IMPUESTOS SOBRE ADQUISICION DE INMUEBLES (I.S.A.I.).
NO SE PROPORCIONO
NO SE PROPORCIONO.
- AVALÚO -EDIFICADORA Y URBANIZADORA TLAXIMALOYAN, S.A DE C.V, 10 DE SEPTIEMBRE DEL 2014 CONOCER LOS ESTADOS FINANCIEROS Y EL VALOR DE EMPRESA EN MARCHA MERAMENTE
ESCOLAR PERO PARA EJEMPLIFICAR MEJOR SERA PARA CREDITO HIPOTECARIO Y PAGO DE IMPUESTOS SOBRE ADQUISICION DE INMUEBLES (I.S.A.I.).
EDIFICADORA Y URBANIZADORA TLAXIMALOYAN, S.A DE C.V
13 de septiembre del 2014 10 DE SEPTIEMBRE DEL 2014
I.- ANTECEDENTES
LOTE Y OFICINA
AV MORELOS ORIENTE CD. HIDALGO
ARBOLEDAS DEL RIO CD. HIDALGO
61166
Página 3 de 22
CLASIFICACIÓN DE LA ZONA:
TIPOS DE CONSTRUCCIÓN DOMINANTE:
INDICE DE SATURACIÓN EN LA ZONA: 90%
DENSIDAD DE POBLACIÓN:
CONTAMINACIÓN AMBIENTAL:
USO DEL SUELO:
USO ACTUAL DEL INMUEBLE:
SERVICIOS PÚBLICOS: COMPLETOS.
SUMINISTRO DE AGUA:
ELECTRIFICACION:
DRENAJE Y ALCANTARILLADO
PAVIMENTOS:
VIALIDADES:
BANQUETAS:
GUARNICIONES:
ALUMBRADO PUBLICO:
EQUIPAMIENTO URBANO:
TELEFONIA:
TRANSPORTE:
RECOLECCION DE BASURA:
VIGILANCIA:
SEÑALIZACION:
OTROS:
ESTRATO SOCIO-ECONOMICO:
FLUIDEZ DE LAS VIAS DE ACCESO A LA ZONA
NOMENCLATURAS DE CALLES BUENA, SON A BASE DE PLACAS DE LAMINAS COLOCADAS EN ESQUINA DE LOS MUROS DE LAS CASAS.
CENTROS COMERCIALES A 300 M., IGLESIA ESCUELAS, UNIVERSIDAD, BANCOS Y COMERCIOS MISCELANEOS.
DE MEDIO A BAJO
LAS VÍAS DE ACCESO A LA ZONA EN QUE SE LOCALIZA EL INMUEBLE QUE SE VALÚA SON BUENAS, QUE
SON LAS DE SUS ACCESOS TANTO LA VÍA PRIMARIA COMO LA VÍA SECUNDARIA
POSTERIA DE CONCRETO CON LAMPARAS DE VAPOR DE SODIO.
A BASE DE POSTERIA DE MADERA CABLEADO COLGANTE EXTERNO CON POZOS DE VISITA Y CAJAS DE REGISTRO.
SOBRE AVENIDAS DE IMPORTANCIA DE LA ZONA CON RUTAS COLECTIVAS EN MICROBUSES Y COMBIS, CIRCULAN A 50 M. APROX. DEL INMUEBLE EN
ESTUDIO.
SE OBSERVA EFICIENTE, DADAS LAS CONDICIONES QUE SE OBSERVARON AL MOMENTO DE LA VISITA
ADECUADA, DADO EL TIPO DE ZONA DE VIALIDADES Y CIRCULACION CONSTANTE.
SE OBSERVA EL SUMINISTRO POR POSTERIA DE CONCRETO CON CABLEADO AEREO Y TRASFORMADORES
RED COLECTORA DE AGUAS RESIDUALES Y PLUVIALES CON POZOS DE VISITA, SE OBSERVAN COLADERAS PLUVIALES EN EL ARROYO VEHICULAR.
A BASE DE CARPETAS ASFALTICAS EN AVENIDAS PRIMARIAS, SECUNDARIAS Y FRENTE AL INMUEBLE A VALUAR.
LAS AVENIDAS PRIMARIAS EN LA ZONA CON ANCHOS DE ARROYO DE 16 M. Y LAS VIAS SECUNDARIAS CON ARROYOS DE 10.00 M.
DE CONCRETO EN SECCIONES TERMINADO RAYADO EN ANCHOS DE 1.50 M.
DE CONCRETO HIDRAULICO COLADAS INDEPENDIENTES DE LAS BANQUETAS
H/2/30
MIXTO, HABITACIONAL DEPARTAMENTAL Y COMERCIAL
VIAS DE ACCESO E IMPORTANCIA DE LAS MISMAS: SON BUENAS, QUE SON LAS VÍAS DE SUS ACCESOS, TANTO PRIMARIAS COMO SECUNDARIAS, SE ACCESA
POR CALZ. LA HUERTA A LA AV. COSMOS
SE OBSERVA A TRAVEZ DE TOMAS DOMICILIARIAS.
II.- CARACTERÍSTICAS URBANAS
SE OBSERVA MIXTA HABITACIONAL UNIFAMILIAR, DEPARTAMENTAL Y COMERCIAL DE SEGUNDO ORDEN
SE OBSERVAN CASAS HABITACION EN DOS NIVELES DE BUENA CALIDAD Y EL DESARROLLO DE EDIFICIOS
DE DEPARTAMENTOS EN CONDOMINIO DE LA MISMA CALIDAD
NORMAL.
NO SE APRECIA QUE SEA SIGNIFICATIVA DADAS LAS CARACTERISTICAS DEL ENTORNO
Página 4 de 22
Página 5 de 22
USO ACTUAL:
TIPOS DE CONSTRUCCIÓN:
CALIDAD Y CLASIFICACIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN:
NUMERO DE NIVELES:
EDAD APROXIMADA DE LA CONSTRUCCIÓN: 14 AÑOS (DE REMODELADO)
VIDA PROBABLE DE LA CONSTRUCCIÓN NUEVA: 0 60 AÑOS
VIDA ÚTIL REMANENTE: 46 AÑOS
CLAVE Y ESTADO DE ESTADO DE CONSERVACIÓN:
CALIDAD DEL PROYECTO:
UNIDADES RENTABLES O SUSCEPTIBLES DE RENTARSE:
OBRA NEGRA:
CIMENTACIÓN:
ESTRUCTURA:
MUROS:
ENTREPISOS:
TECHOS:
AZOTEAS:
BARDAS:
REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES:
APLANADOS INTERIORES:
APLANADOS EXTERIORES:
PLAFONES:
LAMBRINES:
PISOS:
ZOCLOS:
ESCALERAS:
PINTURA:
RECUBRIMIENTOS ESPECIALES:
CARPINTERÍA
PUERTAS:
GUARDARROPAS:
INSTALACIONES HIDRÁULICAS Y SANITARIAS:
MUEBLES DE BAÑO:
MUEBLES DE COCINA:
INSTALACIONES ELÉCTRICAS:
PUERTAS Y VENTANERÍA:
VIDRIERÍA:
CERRAJERÍA:
FACHADA:
INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS:
INSTALACIONES ESPECIALES PROPIAS DEL INMUEBLE
COCIENETA DE 2.85 M., CON ESTUFA DE 4 QUEMADORES Y PARRILLA CENTRAL, CON UNA TARJA Y GABINETES DE MADERA EMPOTRADOS Y EXTRACTOR
COMPLETAS, OCULTAS, SALIDAS NORMALES, APAGADORES DE BAQUELITA TAPAS DE PLÁSTICO
A BASE DE SECCIONES DE ALUMINIO DURANODIG EN CALIBRES DELGADOS DE BUENA CALIDAD Y PROTECCIONES DE REDONDO ESTRUCTURAL.
COMPLETAS, CON ALIMENTACIONES DE COBRE EN MUEBLES Y ELEMENTOS ACCESORIOS, DESAGÜES A COLECTOR, BAJADAS DE P.V.C.
MUEBLES DE COLOR, CON ACCESORIOS DE LA MISMA CALIDAD.
ESTILO MODERNO EN CUBOS RECTOS, CON TABIQUE DE BARRO EXTRUIDO APARENTE.
NO TIENE
A BASE DE AZULEJOS 11X11 CM. EN BAÑOS, EN TRES MUROS DE PISO A TECHO, INCLUYENDO AREA EXTERIOR, EN COCINA SON A BASE DE AZULEJO
AL IGUAL 11X11 CM. EN TRES MUROS DE PISO A TECHO DE MEDIANA CALIDAD.
CON CERAMICA DE 33X33 CMS. EN TODAS LAS AREAS Y EN BAÑO CON CERAMICA ANTIDERRAPANTE DE 20X20 CMS.
AL IGUAL QUE LOS PISOS DE CERAMICAY DE 10 CMS. DE PERALTE
A BASE DE RAMPA DE CONCRETO ARMADO CON ESCALONES RECUBIERTOS DE MEZCLA DE ACABADO FINO, PARA LOS SIGUIENTES NIVELES.
A BASE DE LOSAS PLANAS DE CONCRETO ARMADO CON CLAROS MEDIANOS.
CON SISTEMA TRADICIONAL A BASE DE RELLENOS DE TEPETATE PARA DAR PENDIENTE, CON ENLADRILLADO Y TERMINADO DE PINTURA ANTIREFLEJANTE DE TERRACOTA
NO TIENE.
EN GENERAL A BASE DE YESO CON TIROL PLANCHADO, EXCEPTO EN BAÑO(S) Y COCINA, DONDE SON YESOS LISOS
CRISTAL MEDIO-DOBLE DE 3 MM Y ESPECIAL EN BAÑO.
DE PERILLA EN PUERTAS DE INTERCOMUNICACION CALIDAD COMERCIAL
VINÍLICA EN GENERAL, ESMALTE EN HERRERÍA, BAÑO Y COCINA.
NO TIENE.
PUERTAS DE TAMBOR DE AGLOMERADO, CON PINTURA DE ESMALTEL, EN ACCESO TIPO ENTABLERADA CON MADERA DE PINO Y BARNIZ.
AMUEBLADOS Y CON ENTREPAÑOS, A BASE DE PUERTAS DE ABATIR DE TIPO PERSIANA ACABADO CON BARNIZ.
NO TIENE, DE TABIQUE EXTRUIDO, ACABADO APARENTE.
A BASE DE TIROL PLANCHADO EN GENERAL, EXCEPTO EN BAÑO(S) Y COCINA DONDE SON LISOS
EL TERRENO Y LA OFICINA
V.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN
PROBABLEMENTE MIXTA A BASE DE MAMPOSTERÍA DE PIEDRA REMATADA CON DALA PERIMETRAL Y CON ALGUNOS REFUERZOS DE CONCRETO ARMADO, COMO ZAPATAS
AISLADAS.
A BASE DE MUROS DE CARGA, CON CADENAS Y CASTILLOS DE CONCRETO ARMADO Y ALGUNAS TRABES DE CONCRETO ARMADO, EN SEPARACIONES Y DIMENSIONES
REGLAMENTARIAS
A BASE DE TABIQUE ROJO COMPRIMIDO VITRIFICADO, TIPO LA HUERTA, CON CASTILLOS AHOGADOS DE CONCRETO.
A BASE DE LOSAS PLANAS DE CONCRETO ARMADO CON CLAROS MEDIANOS.
OFICINAS
TIPO UNICO PARA EL DEPARTAMENTO EN CONDOMINIO CON SUS SERVICIOS
T-UNICO, MODERNO DE MEDIANA CALIDAD
UNO EL DEPARTAMENTO, EN EL EDIFICIO DE 4 NIVELES.
NO, NORMAL, DE ACUERDO A SU EDAD Y USO
ADECUADO A SU USO.
IV.- DESCRIPCIÓN GENERAL
COMERCIAL, OFICINAS Y PLANTA DOSIFICADORA
Página 6 de 22
V.- ESPECIFICACIONES DE MAQUINARIA Y EQUIPO
MOBILIARIO Y EQUIPO
Cant
1 2ESCRITORIOS
EJECUTIVOS 4,960.00
2 2SILLONES
EJECUTIVOS 1,680.00
3 3ESCRITORIOS
SECRETARIALES 2,720.00
4 3SILLAS
SECRETARIALES 1,800.00
5 7SILLAS PARA
VISITAS 1,800.00
6 2LIBREROS DE
MADERA 5,160.00
7 1
ARCHIVERO
METALICO DE
CUATRO CAJONES 2,100.00
8 1
MUEBLES PARA
GUARDAR
PAPELERIA 1,500.00
9 1MUEBLES PARA
COMPUTADORA 1,040.00
10 1
MESA DE CENTRO
HERRERIA
ARTISTICA 4,700.00
11 1
QUIPO DE
TELEFONIA FAX 3
TELEFONOS FIJOS
Y 4 CELULARES 11,200.00
12
EQUIPO DE RADIO
COMUNICACIONE
S (BASE,
REPETIDOR,
TORRE, ETC.) 27,600.00
13 4
QUIPO DE
COMPUTO DE
ESCRITORIO
MARCA DELL 36,616.00
14 2
IMPRESORAS, 1
MULTIFUNCIONAL
HP 8,400.00
15 1
LAPTOP DELL
INSPIRON SRS
PREMIUN 15,900.00
16 1
CAMIONETA
DOBLE RODADO
MARCA FORD
EQUIPADA CON 103,000.00
17
CAJA DE VOLTEO Y
TANQUE
PETROLIZADOR 4.5
TONS.
18 1
CAMIONETA
DOBLE RODADO
MARCA FORD EQ.
TANQUE DE 3OOO 68,000.00
19 1
CAMIONETA PICK
UP. FORD DODELO
1994 34,000.00
20 1
CAMIONETA PICK
UP. FORD LOBO
2004 110,000.00
21 1
CAMIONETA PICK
UP CHEVROLET
SOLVERADO 2008 155,000.00
22 1
CAMIONETA
NISSAN ESTACAS
2004 66,000.00
23 1
CAMION VOLTEO
MARCA DINA 15
M3 395,000.00
24 1
CAMION VOLTEO
MARCA FORD 7
M3 275,500.00
25 1CAMION VOLTEO
MARCA MERCEDES
BENZ 7 M3 233,000.00
26 1
REMOLQUE
MARCA SIMSA
PARA 18
TONELADAS 125,000.00
27 1
CAMIONETA
MINIVAN
WINSTAR FORD
1995 34,000.00
28 1
CAMION
MESCLADOR DE
CONCRETO
MARCA FORD
MOD. L8000 338,000.00
29 1MOTOCICLETA
DINAMO 2009 6,500.00
EQUIPO DE TRANSPORTE
EQUIPO DE COMPUTO
Página 7 de 22
Página 8 de 22
Página 9 de 22
si
no
no
no
no
VII.- CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALUO
17.- El terreno se define como el conjunto de dispositivos mecanicos que son diseñados para crear un producto o alternar el estado de una materia. por tanto, el termino equipo es descrito como aquello que es
necesario para la operacion de una planta como herramienta, maquinaria, aparatos implementos y todo lo necesario para la realizacion del trabajo en una actividad, por lo tanto, toda maquinaria es equipo, pero
no todo equipo es maquinaria.
C).- CONDICIONES DEL AVALUO
18.-La informacion y antecedentes de propiedad asentados en el presente avaluo, es la proporcionada por el cliente la cual la asumimos como correcta, entre la que podemos mensionar la siguiente:
A) Escritura de propiedad
B) Certificado de libertad gravement
C) Uso del suelo
D) Factibilidad de servicios
E) Plano topografico
19.- No es proposito del presente avaluo verificar la probable existencia de gravamenes, reserva de dominio, adeudos fiscales o cualquier otro tipo que pudiera afectar el bien que se valua, a menos que
expresamente sean declarados por el solicitante y/o propietario del mismo, por lo que no asumimos responsabilidad alguna por informacion omotida en la solicitud del avaluo.
20.-Quienes intervenimos en el presente avaluo declaramos bajo protesta de decir verdad que no guardamos ningun tipo de relacion o nexo de parentesco o de negocios con el cliente o propietario del bien que se
valua.
21.-En la inspeccion ocular del bien motivo del presente avaluo, no es disponible detectar todos los vicios ocultos que pudieran existir en la propiedad, los conciderados son resultado de la observacion o por
informe expreso del cliente.
22.-Toda vez que el objetivo del presente avaluo no es verificar deslindes de propiedad, ni de ocupacion irregular o cualquier otra restriccion legal, el valor comercial estimado al que se concluye solo considera las
expresadas en el propio avaluo porque se observaron durante la inspeccion ocular al bien.
23.-El presente avaluo es exclusivo del solicitante para el destino o proposito que se expresa, por lo que no podra ser utilizado para fines distintos a lo indicado en este avaluo.
24.-La vigencia de este avaluo esta determinada por su proposito o destino y dependera basicamente de la temporalidad que establezca en su caso la institucion emisora o autoridad competente.
25.-Se da como verdadera la superficie del terreno segun documentacion proporcionada, escrituras, certificado de libertad de gravamen o informacion catastral, ya en este avaluo no se realiza levantamiento
topografico para verificar dicha superficie.
26.-Los precios y cotizaciones de los activos valuados fueron investigados a los preciosnque regian en el mes en que se realiza la inspeccion fisica del inmueble, y la paridad del peso mexicano con el dolar se
considero a $12.74
D).- Salvedades del avaluo
27.-Sobre la documentacion del terreno.
No se proporcionaron: carta de usos del suelo ni factibilidad de servicios.
28.-Sobre la inspeccion del terreno:
Ninguna Salvedad
29.-Sobre la documentacion de la infraestructura actual del terreno
Ninguna Salvedad
30.-Sobre la inspeccion de la infraestructura actual del terreno
Si aplica
Ninguna Salvedad
31.-Sobre la documentacion de la maquinaria y equipo
Ninguna Salvedad
32.-Sobre la inspeccion de la maquinaria y equipo
Ninguna Salvedad
E).-Exclusiones del avaluo
35.-Sobre los metodos de valuacion.
NIGUNA SALVEDAD
33.-Sobre la Valuacion del terreno
Ninguna excepcion, ya que en este avaluo se esta valuando el terreno
34.-Sobre la infraestructura existente.
Ninguna Salvedad
38.-Sobre la valuacion de la maquinaria y equipo
Página 10 de 22
ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO PARA EL TERRENO:
a). INMUEBLES QUE HAYAN SIDO VENDIDOS O QUE SE ENCUENTREN OFERTÁNDOSE PARA SU VENTA.
DATOS DEL INMUEBLE QUE SE VALUA
UBICACIÓN: CALLE AV MORELOS ORIENTE NUMERO 59, FRACTO. ARBOLEDAS DEL RIO
VALOR DE RESCATE 42,661.91$ 49,876.91$ 57,236.21$ 64,742.69$ 72,399.31$ 80,209.05$
UTILIDAD MAS RESCATE 469,280.96$ 548,645.96$ 629,598.26$ 712,169.60$ 796,392.37$ 882,299.60$
VALOR DE NEGOCIO $2,211,936.78
TASA REAL 3
TASA DE DESCUENTO 3
TASADE RECUPERACION 4
FLUJO ANUAL
X CONCLUSIONES DEL VALOR
$- $2,000,000.00 $4,000,000.00 $6,000,000.00
VALOR FISICO
VALOR EMPRESA
COMPARACION DE VALORES
COMPARACION DE VALORES
Página 21 de 22
VALOR FISICO VALOR EMPRESA
$ 4,599,034.30 $ 2,211,936.78
VALOR DE MERCADO
$ 3,405,485.54
REPORTE FOTOGRAFICO
Página 22 de 22
UNIVERSIDAD AUTONOMA DE ZACATECAS CONTABILIDAD
NORMA DE VALUACION
Circular 11-18
UNIVERSIDAD AUTONOMA DE ZACATECAS CONTABILIDAD
NORMA DE VALUACION DE ACTIVOS FIJOS
QUE DEBEN OBSERVAR LOS PERITOS AUTORIZADOS POR LOS COLEGIOS EN LA
ESPECIALIDAD RELACIONADA
CONSIDERANDO:
Que con fundamento en el artículo 50, inciso (o) de la ley Reglamentaria del artículo
5º constitucional, relativo al ejercicio de las profesiones, los Colegios que suscriben
este documento, establecen los criterios que deben observar los peritos valuadores
autorizados en el Colegio respectivo en la especialidad de valuación de activos fijos
de las empresas.
Que por acuerdo de asamblea general ordinaria quedo ratificado el día 13 de Mayo
de 2006, determinándose como punto de acuerdo el número 2 de la orden del día,
se establece la norma técnica aplicable para la práctica del avalúo de bienes de
activo fijo de las empresas firmados por los peritos de competencia.
Que la determinación de los valores reportados se debe sustentar con base en la
experiencia y criterios técnicos utilizados, así como de una exhaustiva investigación
que fundamente la vigencia y veracidad del avalúo.
Que es de interés de la sociedad, contar con una normatividad que permita proteger
su patrimonio, en lo referente a sus activos fijos.
Que existe la necesidad de una opinión colegiada de referencia a los aspectos
técnicos, económicos que influyen en los activos fijos de una empresa.
Para lo cual se expiden las siguientes:
UNIVERSIDAD AUTONOMA DE ZACATECAS CONTABILIDAD
DISPOSICIONES DE CARACTER GENERAL
Los peritos valuadores y/o especialistas relacionados certificados por el COLEGIO
deberán observar los criterios técnicos que se establecen a continuación, en la
formulación de los avalúos de los bienes de activo fijo que se realicen en
cumplimiento de sus asignaciones, solicitadas por empresas y público en general o
más allá de sus fronteras en las que nuestro país tenga nexos económicos.
I PRÁCTICA DEL AVALUO DE LOS BIENES DE ACTIVO FIJO DE UNA
EMPRESA.
1.1 Definición y práctica del avalúo del activo fijo de una empresa.
1.1.1 Definición del avalúo u opinión de valor.
Se define como el documento mediante el cual se reflejan los efectos técnicos y
económicos del activo fijo de una empresa, analizados por perito autorizado por
Colegio de Profesionistas y vigente a la fecha del avalúo, en base a los criterios y
procedimientos técnicos comúnmente aceptados por miembros de los Colegios
afines.
El avalúo estima un valor que se entiende como una opinión de valor físico en uso,
en condiciones de operación.
Por lo tanto, debe considerarse el valor que tiene el bien en cuestión para la
empresa como una unidad productiva, y no tomar en cuenta el valor que podría
tener el bien en caso de venta, en forma individual o en la venta total,
coincidentemente con el postulado básico de Negocio en Marcha * (ver glosario).
1.1.2 Práctica del avalúo. La práctica del avalúo debe comprender las siguientes
actividades:
UNIVERSIDAD AUTONOMA DE ZACATECAS CONTABILIDAD
a) Definición del alcance del avalúo entre las partes relacionadas en forma conjunta
entre el perito y los funcionarios que la empresa designe para tal propósito. El
alcance del avalúo se definirá mediante un contrato por escrito de
contraprestación de servicios profesionales que debe celebrar la empresa y el
perito en la que se establezcan, entre otros, los siguientes puntos:
i) Acreditar la propiedad de los bienes de activo fijo propiedad de la empresa.
ii) Ser identificables físicamente
iii) Estar formando parte de la unidad productiva
iv) Estar registrados en la contabilidad como activo fijo
b) La empresa deberá suministrar la información anterior en forma escrita o
cualquier medio que permita la plena comprobación fehaciente de los bienes
relacionados para el correcto desempeño del avalúo encomendado.
c) Verificación mediante inspección ocular del 100% de los bienes a valuar, según
la relación proporcionada por la empresa, con el fin de constatar su existencia y
recabar información respecto al estado físico de conservación y deterioro, así como
para estructurar el avalúo según los bienes inspeccionados físicamente.
d) Procesamiento de los datos de acuerdo al procedimiento elegido para el avalúo.
1.1.3 Tratamiento de obras en proceso.
Preferentemente, las obras en proceso no deben incluirse en el avalúo. Queda a
criterio del perito valuador incluirlas en los bienes a valuar, en los casos en que:
a) Modifiquen significativamente el monto de las inversiones en los bienes de activo
fijo de la empresa;
b) Las etapas de avance de obra sean identificadas y delimitadas físicamente;
c) Tengan viabilidad confirmada de uso.
UNIVERSIDAD AUTONOMA DE ZACATECAS CONTABILIDAD
1.1.4 Tratamiento de bienes de activo fijo de la empresa por desechar no
reemplazables.
El valor de registro de estos bienes de activo fijo de la empresa debe ajustarse a su
valor neto de realización.
1.1.5 Tratamiento de otros problemas específicos de la empresa.
El perito valuador junto con la empresa deberá señalar en las observaciones, los
criterios a seguir para resolver problemas específicos del avalúo, de acuerdo a las
características de la rama industrial a la que pertenece.
1.2. Fechas a revelar en el informe del Avalúo
a) Fecha del Avalúo.- Se entiende como la fecha en la cual se relacionan los bienes
de activo fijo a valuar y se determinan sus valores. Esto con el objeto de poder
comparar adecuadamente las cifras resultantes del avalúo contra las cifras según
registros de la empresa.
b) Fecha de referencia.- Se entiende como la fecha retrospectiva en la cual se
estiman los valores de los bienes de activo fijo a valuar, a partir de los valores
resultantes en la fecha del avalúo.
c) Fecha de Inspección.- Es la fecha en que se realizaron las diferentes actividades
para llevar acabo la inspección física de los bienes de activo fijo, así como, la
verificación y existencia de los mismos.
d) Fecha de Emisión.- Es la fecha de emisión del informe del avaluó, puede ser igual
o distinta a la fecha del avalúo.
e) Periodo de Trabajo.- Es el lapso en el que se realizaron las investigaciones de
los precios y valores que componen los diferentes bienes de activo fijo objeto del
avalúo.
UNIVERSIDAD AUTONOMA DE ZACATECAS CONTABILIDAD
1.2.1 Vigencia del avalúo.- Se consideran seis (6) meses a partir de la fecha del
avalúo, dada en el inciso a) del párrafo 1.2, siempre y cuando, no ocurran eventos
que modifiquen sustancialmente el valor de los bienes de activo fijo de la empresa
valuada, como los siguientes:
i) Cambios significativos en los valores de reposición (aumento o disminución);
ii) Cambios en la paridad de la moneda utilizada;
iii) Variaciones relevantes en la capacidad instalada y aprovechada;
iv) Presencia significativa en la obsolescencia funcional, tecnológica y
económica;
v) Disposiciones del marco legal, ambiental y ecológico;
vi) Tratados, Acuerdos nacionales e internacionales;
vii) Actos de vandalismo, terrorismo, sabotajes, etc.;
viii) Desastres naturales, afectaciones en pozos petroleros, mantos acuíferos,
plantas generadoras de energía.
1.3 Determinación de la información que la empresa debe entregar al perito
valuador.
1.3.1 Relación de la información que la empresa proporciona al perito valuador.
Esta información debe contener, por lo menos, lo que se indica en el inciso 1.3.3 de
este documento y debe ser presentada de tal manera que pueda ser utilizada en el
avalúo de acuerdo al criterio de "unidad mínima indivisible" señalado en el inciso
2.5.1 de este mismo documento. Además, las empresas deben proporcionar los
elementos necesarios para que el perito valuador establezca los criterios en la
determinación de la Vida Útil Remanente probable, así como, el grado de
UNIVERSIDAD AUTONOMA DE ZACATECAS CONTABILIDAD
conservación y obsolescencia de los bienes, tomando en consideración el período
en que serán económicamente productivos.
1.3.1.1 Las empresas deben permitir al perito valuador el acceso a la
documentación que expida la autoridad competente en materia de prevención y
control de la contaminación del aire, agua y suelos ocasionados por desechos
industriales, ruidos y otros.
1.3.2 Integración de la información.
El perito valuador practicará el avalúo del los bienes de activo fijo de la empresa, de
acuerdo a las cuentas o rubros que la integran como:
a) Terrenos
b) Construcciones
c) Maquinaria y Equipo.
d) Herramientas, moldes, dados, troqueles.
e) Muebles y enseres.
f) Equipo de cómputo.
g) Equipo de transporte
h) Equipos y obras de protección y control ambiental.
i) Otros activos.
1.3.3 Verificación de las relaciones analíticas de los bienes de activo fijo.
La empresa debe proporcionar al perito valuador las relaciones de los bienes de
activo fijo u otro tipo de documentación que mencionen los bienes a valuar.
UNIVERSIDAD AUTONOMA DE ZACATECAS CONTABILIDAD
Para el mejor conocimiento de los bienes a valuar, la empresa debe permitir el
acceso al perito valuador a la información necesaria, así como a las instalaciones,
que le facilite allegarse de los elementos de juicio suficientes para la práctica del
avalúo.
Esta información podrá ser entre otra:
a) Inmuebles.
Para Terrenos: fecha y costo de adquisición, copia fotostática de la escritura o
documento relativo donde se indiquen medidas y colindancias, así como, superficie
y nomenclatura catastral vigente.
Para Construcciones: fecha y costo de adquisición, planos arquitectónicos y de
instalaciones hidrosanitarias, eléctricas y especiales, así como, los dictámenes
relacionados a estructura (director responsable de obra), mecánica de suelos,
verificación de no contaminantes de Semarnat, y otros.
En caso de no contar con esta información, se puede recurrir a un levantamiento a
escala del inmueble, que contemple la distribución de espacios y elementos de
construcción en planta y alzados.
b) Maquinaria y Equipo.
Fecha y costo de adquisición, indicando si se adquirió nuevo o usado, descripción,
marca o modelo, número de serie, capacidad nominal y dimensiones.
Para el caso de bienes de activo fijo importados, se deberá anexar copias
pedimentos, permisos transitorios, o cualquier documento que refieran su legal
estancia en el país.
Esta información debe coincidir con los bienes que el perito valuador inspeccione
físicamente y con los activos que tenga registrados la empresa.
UNIVERSIDAD AUTONOMA DE ZACATECAS CONTABILIDAD
Además, la empresa debe dar acceso al perito valuador a los datos técnicos y
especificaciones, programas de producción, copias de facturas, cuentas de
registros de mantenimiento, croquis, planos, fotografías, catálogos, etc., los cuales
deben ser manejados en forma confidencial por el perito valuador.
Esta información será complementada con pláticas y entrevistas que tenga el perito
valuador con las personas autorizadas de la empresa, durante la inspección física
de los bienes.
En ningún caso el perito valuador debe practicar avalúos directamente sobre las
relaciones analíticas de bienes de activo fijo o documentación relativa a los bienes
de activo fijo de la empresa que presenten para tal propósito, ni sobre avalúos
practicados por otro perito valuador; esto es, no debe efectuar los cálculos del
avalúo sin antes haberlo estructurado según los bienes inspeccionados físicamente.
1.4 Definición de los términos comúnmente empleados en el avalúo.
Los valores que el perito valuador debe incluir en los avalúos son los siguientes:
Valor de Reposición Nuevo (V.R.N.)
Se entiende como el costo estimado a precios de la fecha del avalúo de un bien
nuevo, formando parte de una unidad productiva, que pueda prestar un servicio
igual o similar al del bien que se está valuando, más las erogaciones en que se
incurriría por concepto de derechos y gastos de importación, fletes, maniobras,
gastos de instalación, de ingeniería, de detalle, etc. No se incluye ingeniería básica,
tiempo extra, ni descuentos especiales en los precios de los materiales y equipos.
Valor Neto de Reposición (V.N.R.)
Se entiende como el valor que tienen los bienes a la fecha del avalúo y se determina
a partir del Valor de Reposición Nuevo, disminuyendo los efectos debidos a la vida
consumida respecto de su vida útil total, estado de conservación y grado de
obsolescencia relativa para la empresa, en cuestión.
UNIVERSIDAD AUTONOMA DE ZACATECAS CONTABILIDAD
Vida Útil Remanente (V.U.R.)
Se entiende como la vida útil probable que se estima tendrán los bienes en el futuro
dentro de los límites de eficiencia productiva y económica para la empresa, en
cuestión.
Depreciación Anual (D.A.)
Se entiende como el cargo que se considera tendrá cada bien o equipo en términos
económicos y de producción en el período de su vida útil remanente y se determina
como el cociente de dividir el Valor Neto de Reposición entre la Vida Útil
Remanente.
El registro contable de la depreciación es responsabilidad de la empresa y debe
hacerse de acuerdo con las técnicas contables, aceptadas por las Normas de
Información Financiera (NIF), vigentes a la fecha del avalúo.
Valor Comercial o de Valor de Mercado (V.C. o VCOM.)
Es el único valor que se determina en el caso de terrenos y se entiende como el
valor en que se intercambiaría una propiedad en el mercado corriente de bienes
raíces entre un comprador y un vendedor, sin presiones ni ventajas de uno u otro.
Las cifras del Valor de Reposición Nuevo, Valor Neto de Reposición y Depreciación
Anual se expresarán en miles de pesos, bajo el criterio de redondear las cifras arriba
y abajo de la cantidad inmediata superior o inferior de quinientos pesos.
1.5 De los métodos para la determinación del Valor Neto de Reposición (V N.R.).
Los métodos que se deben adoptar en la práctica para la determinación del V.N.R.
pueden ser:
UNIVERSIDAD AUTONOMA DE ZACATECAS CONTABILIDAD
a) Método de la línea recta directo, el cual contempla asignación de valores a cada
factor de depreciación o demérito en forma directa, según el bien a valuar;
b) Método de la línea recta ponderado el cual contempla asignación de valores a
cada factor de depreciación o demérito, al cual previamente se le consideró una
importancia determinada según el bien a valuar.
Ambos métodos se representan por las siguientes expresiones matemáticas:
a) V.N.R. = V.R.N. I (1-n/N) x F.C. x F.O.]
b) V.N.R. = V.R.N. [1-[(n/N) (A) + F1
. C1
. (B) + F1
. O1
. (C) ]]
Donde:
V.N.R. es el Valor Neto de Reposición de un bien a la fecha del avalúo.
V.R.N. es el Valor de Reposición Nuevo de un bien que incluye los gastos de
instalación que se tendrían que cubrir en esa fecha, para que el bien a valuar opere
en condiciones normales.
"n" es el número de años de vida consumida en términos de producción y
económicos de un bien, los cuales no necesariamente equivalen a la edad
resultante por simple diferencia entre la fecha del avalúo y su fecha de adquisición.
"N" es la vida útil total que se estima tendrá un bien en términos de producción y
económicos y en condiciones de operación normales.
F1
. C1
..; F.C., son los factores de conservación o mantenimiento F1
. O1
.; F.O., son
los factores de obsolescencia.
A.B.C., son las ponderaciones consideradas a criterio por los peritos valuadores y/o
especialista relacionado.
UNIVERSIDAD AUTONOMA DE ZACATECAS CONTABILIDAD
Para la determinación de cada una de las variables que componen las expresiones
matemáticas señaladas se deben seguir los siguientes criterios:
Valor de Reposición Nuevo.
Este valor se determina por medio de cotizaciones o precios estimados de bienes
iguales o equivalentes; o bien, se determina a través de los índices específicos del
bien o sus componentes según su origen y de acuerdo a la rama industrial a la que
pertenezca el bien a valuar.
En ningún caso se deben utilizar los índices publicados por el Banco de México.
La aplicación de estos criterios debe llevarse a cabo en tal forma, que el perito
valuador obtenga, para el avalúo inicial el 100% de los valores mediante
cotizaciones o precios estimados de los bienes principales.
Se entiende como precios estimados aquellos valores o cotizaciones que de manera
informal, pero con una variación razonable respecto de una cotización formal, son
obtenidos en la práctica por los peritos valuadores y/o especialista relacionado.
A estos valores, se deben agregar todos los gastos que se tendrían que cubrir en la
fecha del avalúo, por concepto de derechos y gastos de importación, fletes,
maniobras, gastos de instalación por concepto de obra civil, mecánica y eléctrica.
Su determinación se obtiene mediante montos estimados en forma absoluta o como
cantidad relativa (porcentaje) del valor de reposición según sea el caso.
"n" vida consumida.
Se determina tomando en cuenta la información proporcionada por la empresa
según sea su fecha de adquisición y de acuerdo a la investigación del perito
valuador durante la inspección física, para conocer realmente el tiempo de vida
consumida en términos de producción y económicos.
UNIVERSIDAD AUTONOMA DE ZACATECAS CONTABILIDAD
En caso de que el perito valuador no conociera la fecha de adquisición del bien,
tendrá que formular una estimación basada fundamentalmente en la información
escrita que proporcione la empresa durante la inspección física.
"N" Vida útil total.
La vida útil total que se estima tendrá un bien, se determina por medio de boletines
especializados, consulta de proveedores y de la experiencia directa del perito
valuador y de la empresa en cuestión.
Para los casos en que los bienes a valuar tuvieran una vida consumida mayor al
promedio determinado, como se indica en el párrafo anterior, el cálculo de la vida
útil total se obtiene en base a la Vida Útil Remanente que se le estime al bien en
términos productivos y económicos.
Desde el punto de vista financiero, la vida útil total es el periodo en que un bien es
económicamente productivo.
F.C.; F.C. Factor de Conservación.
El estado de conservación se determina según estimación del perito valuador
conjuntamente con la empresa, durante la inspección física de los bienes, tomando
en cuenta el tipo de desgaste a que se ve sometido el activo, así como el tipo de
mantenimiento que recibe, auxiliándose de la opinión de proveedores y técnicos
especializados.
F.O.; F.O. Factor de Obsolescencia.
El tipo de obsolescencia se determina según estimación del perito valuador
conjuntamente con la empresa durante la inspección física de los bienes,
auxiliándose de la opinión de proveedores y técnicos especializados. La
obsolescencia puede ser por causas técnico/funcionales y/o económicas.
UNIVERSIDAD AUTONOMA DE ZACATECAS CONTABILIDAD
Se entiende por obsolescencia técnico/funcional como aquella condición que afecta
el valor de un bien o equipo derivada de ser menos útil o deseable debido a avances
tecnológicos o cambios en el arte diseño o proceso a una sobrecapacidad,
capacidad, inadecuada o influencias similares dentro del departamento o proceso
productivo en que se encuentra o bien por su relación con otros bienes dentro de la
propiedad de la empresa en cuestión o por influencias negativas sobre el medio
ambiente.
Se entiende por obsolescencia económica, aquella condición que afecta el valor de
un bien o equipo, debido a cambios en las condiciones económicas, regulaciones
gubernamentales u otras propias del mercado en que se desarrolla la empresa.
1.6 De la memoria de cálculo.
El perito valuador debe conservar todos los elementos de información, datos
técnicos, económicos y documentos relativos proporcionados por la empresa o
formulados durante el desarrollo del trabajo y que se emplearon en la determinación
de los valores del avalúo, así como las hojas de trabajo de campo donde se anotaron
tanto las reparaciones mayores o importantes de los bienes o equipos, turnos de
trabajo, etc. además, de los deméritos y consideraciones pertinentes, durante la
inspección física de los bienes.
Esta información, así como los resultados del avalúo, debe ser manejada en forma
confidencial por parte del perito valuador y conservarse durante cinco años a partir
de la fecha del avalúo.
También deben conservarse los reportes de visita o documentación equivalente.
1.7 De las limitantes de la información.
UNIVERSIDAD AUTONOMA DE ZACATECAS CONTABILIDAD
El perito valuador debe informar al COLEGIO las limitantes que tuvo para contar
con información de la empresa o de carácter técnico durante el desarrollo del
avalúo.
II. FORMULACION DEL AVALUO:
2.1 Generalidades.
El avalúo debe formularse y contener cada uno de los apartados que se señalan en
el presente capítulo. Los requerimientos se han establecido para ser aplicados en
industrias de transformación. Cuando se apliquen a otro tipo de empresas, tales
como: comerciales, extractivas, agrícolas, ganaderas, pesqueras, de servicio
público, etc., los requerimientos deberán adecuarse al tipo de empresa de que se
trate haciendo en el informe los comentarios que se consideren conducentes.
En el anexo 1 se presenta un caso práctico, de una empresa perteneciente a la
industria de transformación, que muestra la información mínima que debe
proporcionar el perito valuador en su informe.
2.2 Observaciones en el informe de avalúo.
Este apartado debe contener básicamente la siguiente información:
a) Definición del avalúo según se establece en contrato de contraprestación
de servicios profesionales celebrada entre el perito valuador y el solicitante.
b) Tipo de activos valuados y su localización correspondiente.
Se debe indicar el tipo de bienes de activo fijo de la empresa que fueron valuados
así como el lugar de ubicación correspondiente.
c) Tipo de bienes u otros activos no incluidos en el avalúo.
UNIVERSIDAD AUTONOMA DE ZACATECAS CONTABILIDAD
Se deben indicar en el avalúo los bienes que no se incluyeron, como inventarios de
todo tipo, activos circulantes o intangibles, así como permisos, derechos, cuotas de
contratación, etc., necesarios en la obtención de los servicios de agua, energía
eléctrica y similares.
d) Fecha del avalúo de la relación de bienes valuados y la inclusión de la siguiente
leyenda: "los bienes incluidos en el presente avalúo corresponden a los declarados
por la empresa como de su propiedad, según relaciones contables proporcionadas
a fecha determinada y que la propiedad legal no fue verificada ni se investigaron
gravámenes o reservas de dominio que pudiesen existir sobre dichos bienes".
e) Fecha o Período de verificación o inspección física de los bienes valuados.
Se deben indicar las fechas en que se llevaron a cabo las visitas para verificar la
existencia y características de los bienes.
f) Definición de conceptos.
Se debe transcribir la definición de todos y cada uno de los conceptos o términos
empleados en el avalúo, que se mencionan en el párrafo 1.4.
g) Período de trabajo para la investigación de precios y tipos de cambio empleados.
Se debe indicar el período de investigación de precios y cotizaciones de los bienes
que se valuaron, así como los diferentes tipos de cambio empleados, respecto al
país de procedencia de los bienes y, en su caso, el tipo de cambio vigente publicado
en el Diario Oficial de la Federación por el Banco de México.
h) Descuentos e Impuesto al Valor Agregado.
Se debe mencionar lo siguiente: "El avalúo se practicó sin tomar en cuenta ningún
descuento especial por parte de los proveedores de materiales, de maquinaria o
cualquier otro tipo de bien valuado; así como tampoco el Impuesto al Valor
Agregado (I.V.A.)".
UNIVERSIDAD AUTONOMA DE ZACATECAS CONTABILIDAD
i) Cambios significativos. Se deben precisar los cambios significativos con respecto
al último avalúo así como las explicaciones correspondientes.
j) Descripción del contenido del avalúo. Las partes o secciones se podrán agrupar
a discreción según las necesidades del perito valuador y la empresa, pero siempre
indicando la forma de su integración.
2.3 Certificado y resumen de valores.
Se debe elaborar previamente a la emisión del certificado un resumen de valores
de los bienes valuados, de acuerdo a las principales cuentas de los bienes de activo
fijo de la empresa, mencionando su Valor de Reposición Nuevo, Valor Neto de
Reposición, Vida Útil Remanente y Depreciación Anual para cada cuenta, indicando
que se trata de un avalúo inicial. Este resumen podrá desglosarse en la medida que
la empresa lo solicite al perito valuador, pero contemplando como mínimo la
presentación mencionada.
Posteriormente al resumen, se debe mencionar la certificación de los valores
resultantes, así como, la fecha firma y registro de los peritos autorizados por el
COLEGIO en la especialidad para valuar inmuebles industriales y/o maquinaria y
equipo, en su caso.
2.4 Informe de terrenos y construcciones. Para facilitar el manejo de este informe
se dividirá en dos grupos:
2.4.1 Terrenos.
2.4.2 Terrenos y construcciones.
2.4.1 Terrenos.
Cuando se valúen terrenos el informe se desarrollará bajo los siguientes incisos:
a) Antecedentes
UNIVERSIDAD AUTONOMA DE ZACATECAS CONTABILIDAD
b) Datos generales del predio
c) Características urbanas.
d) Datos de terreno.
e) Croquis de ubicación.
f) Avalúo físico.
g) Conclusiones.
Cada uno de estos incisos se desarrolla de acuerdo al formato del caso práctico
presentado en el anexo 1 de este instructivo.
2.4.2 Terrenos y construcciones.
Cuando se valúe el inmueble industrial tanto terreno como construcciones el
informe contendrá los incisos siguientes:
1) Antecedentes.
2) Datos generales del predio.
3) Características urbanas.
4) Datos del terreno.
5) Datos del inmueble
6) Croquis de ubicación.
7) Descripción del inmueble.
8) Tipo de construcción observado elementos de construcción y valores del avalúo
para cada tipo.
9) Instalaciones especiales.
UNIVERSIDAD AUTONOMA DE ZACATECAS CONTABILIDAD
10) Resumen de valores de avalúo físico.
11) Conclusiones.
Cada uno de los incisos se desarrolla de acuerdo al formato del caso práctico del
anexo 1 de este instructivo.
En los incisos anteriores 2.4.1 y 2.4.2, los terrenos deben ser valuados en función
del uso actual de los mismos, y no de acuerdo al uso probable por circunstancias
diferentes.
2.5 Informe de maquinaria y equipo.
Atendiendo al tipo de empresa la maquinaria y equipo se clasifica de acuerdo al
catálogo de cuentas de la empresa de que se trate.
2.5.1 Unidad mínima indivisible.
El perito valuador debe establecer conjuntamente con la empresa la "unidad mínima
indivisible" para cada uno de los equipos o bienes a valuar.
Se entiende como "unidad mínima indivisible" aquella unidad de maquinaria
integrada por el equipo propiamente dicho, accionado por un determinado
mecanismo o transmisión, seguido, en su caso, de equipos o instalaciones menores,
así como su ingeniería, directamente relacionados con este equipo como son:
instalaciones de ingeniería de proceso, civil, mecánica, eléctrica; bombas, válvulas,
tuberías, instrumentos, etc. y que por lo tanto definan una capacidad productiva. No
se deben incluir aquellas refacciones o partes no instaladas, cuando éstas se
encuentren formando parte del almacén, de refacciones o hayan sido ya cargadas
a resultados.
En el caso de que el equipo cuente con diferentes tipos de tuberías e instalaciones,
se consideran los tramos existentes entre dicho equipo y la línea principal, de la que
se deriva el tramo mencionado, quedando por lo tanto fuera del avalúo, diferentes
UNIVERSIDAD AUTONOMA DE ZACATECAS CONTABILIDAD
"bancos" de tubería de proceso o servicio que se mencionan en la división
correspondiente, con las válvulas y otros accesorios, en su caso.
De esta manera, se irán definiendo cada uno de los equipos que integran el proceso
productivo de la empresa, el cual podrá ser intermitente o continuo. En el caso de
las "líneas de fabricación" integradas por varios equipos o "unidades mínimas
indivisibles", el perito valuador debe analizar conjuntamente con la empresa la
conveniencia de efectuar el estudio de valuación para cada uno de los equipos
cuando esto sea se apoyará en la inspección física, las condiciones operativas, así
como, en la vida útil remanente de los mismos. Dependiendo del análisis anterior
se reportarán valores individuales para cada uno de los equipos pero siempre se
indicará un valor total para cada línea de fabricación.
Cuando resulte afectada la Vida Útil Remanente de los equipos en proporción mayor
a las variaciones normales de operación debido a situaciones extraordinarias el
perito valuador debe indicarlo en su informe.
2.5.2 Datos que se deben indicar.
Los datos que se deben indicar para cada uno de los bienes a valuar son los
siguientes:
1) Descripción del equipo.
Nombre del equipo indicando la marca, modelo capacidad y características tales,
que describa con la mayor claridad posible el equipo a valuar.
2) Año de adquisición.
Se determina de acuerdo a la factura correspondiente, o bien según relación
analítica de los bienes de activo fijo de la empresa proporcionado u otra
documentación que acredite este dato.
UNIVERSIDAD AUTONOMA DE ZACATECAS CONTABILIDAD
En caso de no existir documento alguno, se fijará una fecha de adquisición estimada
seguida de una letra "e".
3) Condición del equipo en el momento de su adquisición.
Se indica con la palabra "nuevo", "usado", "especial" o "reconstruido", después del
nombre del equipo, en base a la documentación respectiva de la empresa y en la
observación física por parte del perito valuador.
Por "equipos especiales" se entienden aquellos equipos o bienes que no son de
marca y que han sido diseñados y construidos especialmente para desempeñar una
función específica del proceso de la empresa. Estos equipos pueden haber sido
construidos dentro de la empresa o por fabricantes externos. Preferentemente, el
análisis para su valuación se efectuará con base en los registros contables de la
empresa para conocer los costos de materiales y mano de obra.
Para la determinación del Valor de Reposición Nuevo de estos equipos, adicional a
los costos actuales antes mencionados, deben incluirse partidas como las que a
continuación se enumeran:
1.- Diseño.
2.- Preparación de los planos de trabajo y especificaciones.
3.- Manufacturas de las partes.
4.- Ensamble y montaje.
5.- Período de prueba.
6.- Ajuste corrección y aceptación.
Estas partidas, así como los costos adicionales debidos a diseños defectuosos,
cambios en construcción, experimentos en las operaciones preliminares etc., deben
ser tratados como parte de la unidad específica.
UNIVERSIDAD AUTONOMA DE ZACATECAS CONTABILIDAD
Por "reconstruidos" se entienden aquellos equipos que adquirió la empresa
reparados en sus partes principales para prestar la función para la cual fueron
diseñados en su origen; o bien aquellos que fueron reparados para otros fines o
funciones aprovechando ciertas partes originales del equipo en cuestión.
El análisis para su valuación es similar al de un "equipo especial".
4) Número de serie.
De ser posible se debe mencionar el número de serie de cada equipo, sobre todo
para los equipos más importantes en monto valuado.
2.6 Informe de muebles, enseres y equipo de oficina.
2.6.1 Criterios de Agrupación.
El perito valuador debe establecer junto con la empresa los criterios de agrupación
de estos activos, de acuerdo a su importancia relativa dentro del los bienes de activo
fijo de una empresa o, la información con que se cuenta o requerimientos especiales
de la empresa. De esta forma se podrán valuar:
a) En forma individual.
b) Agrupados por fecha de adquisición o fecha estimada.
c) Agrupados por oficinas.
d) En forma global.
2.6.2 Datos que se deben indicar.
1) Descripción del bien.
Nombre del mueble o equipo de oficina marca modelo capacidad y características
principales.
UNIVERSIDAD AUTONOMA DE ZACATECAS CONTABILIDAD
2) Año de adquisición de acuerdo a la factura correspondiente, o bien, según
relación analítica del los bienes de activo fijo de la empresa proporcionada por la
empresa u otra documentación que acredite este dato.
3) Número de serie.
Se debe incluir básicamente para todo aquel mobiliario o equipo de oficina que
represente un elemento importante en el avalúo.
2.7 Informe de equipo de transporte.
De acuerdo a la información proporcionada por la empresa, el perito valuador debe
efectuar el avalúo para cada una de las unidades de transporte, en base a los
siguientes criterios:
2.7.1 Equipo de transporte.
Se entiende como unidades de transporte los siguientes tipos de vehículos:
Automóviles, camiones, tractocamiones y sus remolques comerciales y vehículos
para servicio fuera de carretera.
2.7.2 Unidades de manejo de carga.
Se entiende como unidades de manejo de carga los siguientes:
Montacargas, cargador de brazos articulados, patines eléctricos, y manuales equipo
para manejo de tambores y otros equipos similares, que presten el servicio de
transportar determinada carga, para su almacenaje, su embarque o su traslado
dentro de las naves industriales de la empresa.
2.7.3 Datos que se deben indicar.
Los datos que se deben indicar para los bienes valuados son los siguientes:
UNIVERSIDAD AUTONOMA DE ZACATECAS CONTABILIDAD
Tipo de vehículo, marca, modelo, número de serie, principales características y
equipo opcional extra en su caso.
2.7.4 Inspección física.
Se debe indicar si se inspeccionó unidad por unidad o por muestreo citando los
criterios usados en dicho muestreo.
2.8 Informe de equipos especiales.
2.8.1 Activos fuera de uso.
Se entienden como activos fuera de uso aquellos bienes o equipos instalados o no
que durante su inspección física se haya observado que no han estado en operación
por un tiempo considerable.
2.8.1.1 En forma definitiva.
Los activos fuera de uso en forma definitiva no deben valuarse, se consideran a su
valor neto de realización estimado. Para efectos de la depreciación del ejercicio ésta
no debe calcularse. El perito valuador debe proporcionar los valores netos de
realización estimados de estos activos en un informe por separado.
2.8.1.2 En forma temporal.
En los activos fuera de uso en forma temporal, pero que serán utilizados en el futuro,
el cambio de valor sí procedería; pero al considerar su vida útil remanente, para
determinar su valor neto de reposición, debe tomarse en cuenta cuidadosamente
este factor.
Para efectos de la depreciación del ejercicio, ésta no debe calcularse, a menos que
la falta de uso afecte la vida útil del activo, o que se tengan dudas acerca de su
realización vía depreciación al enfrentarse al ingreso que producirían en ejercicios
UNIVERSIDAD AUTONOMA DE ZACATECAS CONTABILIDAD
futuros, o que haya sido usado en parte del ejercicio. Se debe indicar en la sección
de observaciones del informe del avalúo, las consideraciones con que fueron
valuados dichos equipos.
2.8.2 Equipos como chatarra.
Son aquellos equipos dañados abandonados o que se utilizan como fuente de
refacciones para otros equipos de la empresa, y que en un momento dado su
utilización sería como chatarra en el mercado al precio por kilo que exista en ese
momento.
Estos bienes deben tratarse como activo fuera de uso en forma definitiva.
2.8.3 Tratamiento de residuos contaminantes y/o peligrosos.- Identificar este tipo
de materiales su condición y correcto manejo de almacenamiento y disposición,
conforme a las normas técnicas y legislación vigente aplicable a la fecha el avalúo.
Considerar el impacto que estos puedan tener en los valores de los activos, en base
a los estudios y estimaciones proporcionadas por especialistas en la materia, en su
caso.
Lo anterior deberá ser apropiadamente revelado en el informe del avalúo.
2.9 Cambios significativos a los valores en los avalúos o en las vidas útiles.
Cuando la empresa pretenda llevar a cabo ajustes significativos a los valores del los
bienes de activo fijo de una empresa o de las vidas útiles de éstos, que tengan
efecto extraordinario en el los bienes de activo fijo y/o en los resultados, deberá
informarlo por escrito al cuerpo colegiado y revelarlo apropiadamente en el informe
del avalúo dentro de los diez días hábiles previos a la fecha en que pretenda realizar
dichos ajustes, exponiendo las razones que los justifiquen, apoyadas en los estudios
técnicos correspondientes y señalando la participación técnica del perito valuador
en la determinación de dichos ajustes.
UNIVERSIDAD AUTONOMA DE ZACATECAS CONTABILIDAD
III. PRACTICA DEL AVALUO RECURRENTE.
Se entiende por avalúo recurrente aquel que se práctica como una actualización del
avalúo inicial.
3.1 Criterio para efectuar un avalúo recurrente.
El avalúo recurrente sólo procede en aquellos casos en que el perito valuador
cuente con un avalúo inicial con antigüedad no mayor a 2 años. En el tercer año
debe practicarse un nuevo avalúo inicial.
El avalúo recurrente debe ser practicado por el mismo perito valuador que realizó el
último avalúo inicial. En caso contrario, debe practicarse nuevamente un avalúo
inicial.
Al practicar el avalúo recurrente se debe confrontar la información proporcionada
por la empresa respecto de altas bajas, transferencias y circunstancias, en que se
encuentran los activos, con los resultados de las observaciones hechas por el perito
valuador.
3.2 Criterios para la inspección física. La inspección física de los bienes se lleva
a cabo como sigue: 3.2.1 Bienes del avalúo recurrente.
3.2.1.1 Son todos aquellos bienes que fueron registrados en el avalúo inicial.
La inspección física de estos bienes se práctica como sigue:
a) En el número de activos que constituyen el 80% del total del Valor de Reposición
Nuevo de los activos fijos
b) En aquellos casos que hayan sufrido un deterioro, mejora o por cualquier
circunstancia que pudiese haber modificado sustancialmente su Valor Neto de
Reposición.
3.2.2 Adiciones o Altas.
UNIVERSIDAD AUTONOMA DE ZACATECAS CONTABILIDAD
3.2.2.1 Son adiciones todos los bienes que se incorporen al los bienes de activo fijo
de una empresa de la empresa en fecha posterior a la de referencia de valores que
se consideró en el avalúo anterior. Será obligatorio que el perito valuador efectúe la
inspección física del total de los bienes reportados.
3.2.3 Bajas.
El perito valuador debe verificar que efectivamente se hayan dado de baja los bienes
reportados para ese efecto.
3.2.4. En el caso de los materiales contaminantes o equipos que requieran una
disposición especial de acuerdo a las normas técnicas y legislación aplicable, se
deberá señalar la situación que guardan en la empresa en base a la información
proporcionada y a la fecha del avalúo, en la sección de observaciones.
3.3 Criterio para actualizar valores.
El Valor de Reposición Nuevo que se actualiza, básicamente se obtiene por
cotizaciones o precios estimados de bienes iguales o equivalentes. En segunda
instancia se utilizan índices específicos del bien o sus componentes según su origen
y de acuerdo a la rama industrial a la que pertenezca el bien a valuar. En ningún
caso se deben utilizar los índices publicados por el Banco de México.
IV. REVISION DEL AVALUO.
La empresa contará con 30 días naturales, después de fecha de acuse recibo del
informe del avalúo, para aclaraciones de cualquier discrepancia en la razonabilidad
de los valores reportados y del proceso realizado para la práctica del avalúo. Lo
anterior se deberá de manifestar a la entrega del informe del avalúo.
UNIVERSIDAD AUTONOMA DE ZACATECAS CONTABILIDAD
En el caso de controversia técnica sobre el avalúo, se deberá de someter al arbitrio
del comité de valuación de la especialidad del Colegio correspondiente, dando 30
días naturales para emitir su opinión por escrito.
En caso de inobservancia de la normas aquí establecidas por los peritos
autorizados, se sujetarán a las sanciones correspondientes que procedan según los
estatutos de cada Colegio.
V. CRITERIOS SOBRE LA APLICACIÓN SUPLETORIA DE LAS NORMAS
INTERNACIONALES DE VALUACION
Con motivo del dinamismo y sofisticación en el avance tecnológico que están
adquiriendo los bienes de activo fijo.
En caso de que exista un aspecto particular que no se ha cubierto por la presente
norma, se podrá recurrir a los pronunciamientos de las Normas Internacionales de
Valuación (International Valuation Standards Committee (IVSC) vigentes.
El alcance de aplicar una regla supletoria a través de estas normas (IVSC), será
conveniente, siempre y cuando, no se contravenga el espíritu de la presente norma
publicada por el Colegio respectivo.
Página 1 de 15
UNIVERSIDAD AUTONOMA DE ZACATECAS CONTABILIDAD
AVALUO SEGÚN CIRCULAR 11-18
EDIFICADORA Y URBANIZADORA TLAXIMALOYAN, S.A DE C.V, 10 DE SEPTIEMBRE DEL 2014
CONOCER LOS ESTADOS FINANCIEROS Y EL VALOR DE EMPRESA EN MARCHA MERAMENTE
ESCOLAR PERO PARA EJEMPLIFICAR MEJOR SERA PARA CREDITO HIPOTECARIO Y PAGO DE
IMPUESTOS SOBRE ADQUISICION DE INMUEBLES (I.S.A.I.).
DATOS GENERALES
SOLICITANTE DEL AVALÚO: EDIFICADORA Y URBANIZADORA TLAXIMALOYAN,
S.A DE C.V
VALUADOR: VICTOR MELGAREJO, CESAR ESPINO, LUIS CARMONA Y ENRIQUE VILLALOBOS
ESPECIALIDAD: INMUEBLES Y NEGOCIOS
REGISTRO DE LA INSTITUCIÓN: EN TRÁMITE
FECHA DEL AVALÚO: 13 de septiembre del 2014 * FECHA DE
INSPECCIÓN: 10 DE SEPTIEMBRE DEL 2014
INMUEBLE QUE SE VALÚA: LOTE Y OFICINA
UBICACIÓN DEL INMUEBLE:
CALLE AV MORELOS ORIENTE MUNICIPIO CD. HIDALGO
NUMERO 59
FRACTO. ARBOLEDAS DEL RIO CIUDAD DE CD. HIDALGO
CÓDIGO POSTAL 61166
RÉGIMEN DE PROPIEDAD: PRIVADA
PROPIETARIO DEL INMUEBLE: EDIFICADORA Y URBANIZADORA TLAXIMALOYAN,
S.A DE C.V
OBJETO DEL AVALÚO: CONOCER LOS ESTADOS FINANCIEROS Y EL VALOR DE
EMPRESA EN MARCHA
PROPÓSITO DEL AVALÚO: MERAMENTE ESCOLAR PERO PARA EJEMPLIFICAR
MEJOR SERA PARA CREDITO HIPOTECARIO Y PAGO DE IMPUESTOS SOBRE ADQUISICION DE
INMUEBLES (I.S.A.I.).
NUMERO DE CUENTA PREDIAL: NO SE PROPORCIONO
NUMERO DE CUENTA DE AGUA: NO SE PROPORCIONO.
Página 2 de 15
UNIVERSIDAD AUTONOMA DE ZACATECAS CONTABILIDAD
II.- CARACTERÍSTICAS URBANAS
CLASIFICACIÓN DE LA ZONA: SE OBSERVA MIXTA HABITACIONAL UNIFAMILIAR, DEPARTAMENTAL Y COMERCIAL DE SEGUNDO ORDEN TIPOS DE CONSTRUCCIÓN DOMINANTE: SE OBSERVAN CASAS HABITACION EN DOS NIVELES DE BUENA CALIDAD Y EL DESARROLLO DE EDIFICIOS DE DEPARTAMENTOS EN CONDOMINIO DE LA MISMA CALIDAD INDICE DE SATURACIÓN EN LA ZONA: 90% DENSIDAD DE POBLACIÓN: NORMAL. CONTAMINACIÓN AMBIENTAL: NO SE APRECIA QUE SEA SIGNIFICATIVA DADAS LAS CARACTERISTICAS DEL ENTORNO USO DEL SUELO: H/2/30 USO ACTUAL DEL INMUEBLE: MIXTO, HABITACIONAL DEPARTAMENTAL Y COMERCIAL VIAS DE ACCESO E IMPORTANCIA DE LAS MISMAS: SON BUENAS, QUE SON LAS VÍAS DE SUS ACCESOS, TANTO PRIMARIAS COMO SECUNDARIAS, SE ACCESA POR CALZ. LA HUERTA A LA AV. COSMOS SERVICIOS PÚBLICOS: COMPLETOS. SUMINISTRO DE AGUA: SE OBSERVA A TRAVEZ DE TOMAS DOMICILIARIAS. ELECTRIFICACION: SE OBSERVA EL SUMINISTRO POR POSTERIA DE CONCRETO CON CABLEADO AEREO Y TRASFORMADORES DRENAJE Y ALCANTARILLADO RED COLECTORA DE AGUAS RESIDUALES Y PLUVIALES CON POZOS DE VISITA, SE OBSERVAN COLADERAS PLUVIALES EN EL ARROYO VEHICULAR. PAVIMENTOS: A BASE DE CARPETAS ASFALTICAS EN AVENIDAS PRIMARIAS, SECUNDARIAS Y FRENTE AL INMUEBLE A VALUAR. VIALIDADES: LAS AVENIDAS PRIMARIAS EN LA ZONA CON ANCHOS DE ARROYO DE 16 M. Y LAS VIAS SECUNDARIAS CON ARROYOS DE 10.00 M.
Página 3 de 15
UNIVERSIDAD AUTONOMA DE ZACATECAS CONTABILIDAD
BANQUETAS: DE CONCRETO EN SECCIONES TERMINADO RAYADO EN ANCHOS DE 1.50 M. GUARNICIONES: DE CONCRETO HIDRAULICO COLADAS INDEPENDIENTES DE LAS BANQUETAS ALUMBRADO PUBLICO: POSTERIA DE CONCRETO CON LAMPARAS DE VAPOR DE SODIO. EQUIPAMIENTO URBANO: TELEFONIA: A BASE DE POSTERIA DE MADERA CABLEADO COLGANTE EXTERNO CON POZOS DE VISITA Y CAJAS DE REGISTRO. TRANSPORTE: SOBRE AVENIDAS DE IMPORTANCIA DE LA ZONA CON RUTAS COLECTIVAS EN MICROBUSES Y COMBIS, CIRCULAN A 50 M. APROX. DEL INMUEBLE EN ESTUDIO. RECOLECCION DE BASURA: SE OBSERVA EFICIENTE, DADAS LAS CONDICIONES QUE SE OBSERVARON AL MOMENTO DE LA VISITA VIGILANCIA: ADECUADA, DADO EL TIPO DE ZONA DE VIALIDADES Y CIRCULACION CONSTANTE. SEÑALIZACION: NOMENCLATURAS DE CALLES BUENA, SON A BASE DE PLACAS DE LAMINAS COLOCADAS EN ESQUINA DE LOS MUROS DE LAS CASAS. OTROS: CENTROS COMERCIALES A 300 M., IGLESIA ESCUELAS, UNIVERSIDAD, BANCOS Y COMERCIOS MISCELANEOS. ESTRATO SOCIO-ECONOMICO: DE MEDIO A BAJO FLUIDEZ DE LAS VIAS DE ACCESO A LA ZONA LAS VÍAS DE ACCESO A LA ZONA EN QUE SE LOCALIZA EL INMUEBLE QUE SE VALÚA SON BUENAS, QUE SON LAS DE SUS ACCESOS TANTO LA VÍA PRIMARIA COMO LA VÍA SECUNDARIA
Página 4 de 15
UNIVERSIDAD AUTONOMA DE ZACATECAS CONTABILIDAD
NORTE
MICROLOCALIZACION
CROQUIS DE UBICACIÓN
Página 5 de 15
UNIVERSIDAD AUTONOMA DE ZACATECAS CONTABILIDAD
DATOS GENERALES
TRAMO DE CALLES TRANSVERSALES, LIMÍTROFES Y ORIENTACIÓN:
PREDIO CON FRENTE NORTE, UBICADO
ENTRE LA AV. MORELOS ORIENTE
DATOS TOMADOS DE: NO PROPORCIONADO
MEDIDAS Y COLINDANCIAS DEL TERRENO: DE LA CONSTRUCTORA Y
URBANIZADORA TLAXIMALOYAN S.A DE C.V.
AL NORTE EN: NO SE PROPORCIONO
AL SUR EN: NO SE PROPORCIONO
AL ESTE EN: NO SE PROPORCIONO
AL OESTE EN: NO SE PROPORCIONO
SUPERFICIE TOTAL DEL TERRENO: 2,000.00 m²
COLINDANCIAS DE LOTE Y OFICINALOTE Y OFICINA
SUPERFICIE CONSTRUIDA: 475.00 m²
CONFIGURACIÓN Y TOPOGRAFÍA: LA FORMA DEL TERRENO ES
RECTANGULAR, LIGERAMENTE PLANA, A NIVEL EN UN FRENTE.
CARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS: SE OBSERVA MIXTA HABITACIONAL
UNIFAMILIAR, DEPARTAMENTAL Y COMERCIAL DE SEGUNDO ORDEN CON USO DE SUELO H/2
DENSIDAD HABITACIONAL PERMITIDA: 70.00 C.O.S.
INTENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN: 98.00 C.U.S.
Página 6 de 15
UNIVERSIDAD AUTONOMA DE ZACATECAS CONTABILIDAD
CALIDAD DEL SUELO DE BAJA COMPRESIBILIDAD.
SERVIDUMBRE Y/O RESTRICCIONES: LAS QUE MARCA EL PLAN PARCIAL DE
DESARROLLO URBANO PARA EL MUNICIPIOCD. HIDALGO CON USO DE SUELO H/2/30 , NO SE
OBSERVAN RESTRICCIONES
DESCRIPCIÓN GENERAL
USO ACTUAL:
COMERCIAL, OFICINAS Y PLANTA DOSIFICADORA
TIPOS DE CONSTRUCCIÓN: TIPO UNICO PARA EL
DEPARTAMENTO EN CONDOMINIO CON SUS SERVICIOS
CALIDAD Y CLASIFICACIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN: T-UNICO,
MODERNO DE MEDIANA CALIDAD
NUMERO DE NIVELES: UNO EL DEPARTAMENTO, EN EL
EDIFICIO DE 4 NIVELES.
EDAD APROXIMADA DE LA CONSTRUCCIÓN: 14 AÑOS (DE
REMODELADO)
VIDA PROBABLE DE LA CONSTRUCCIÓN NUEVA: 0 60 AÑOS
VIDA ÚTIL REMANENTE: 46 AÑOS
CLAVE Y ESTADO DE ESTADO DE CONSERVACIÓN: NO, NORMAL, DE
ACUERDO A SU EDAD Y USO
CALIDAD DEL PROYECTO: ADECUADO A SU USO.
UNIDADES RENTABLES O SUSCEPTIBLES DE RENTARSE: EL TERRENO Y LA
OFICINA
Página 7 de 15
UNIVERSIDAD AUTONOMA DE ZACATECAS CONTABILIDAD
OFICINAS
OBRA NEGRA:
CIMENTACIÓN: PROBABLEMENTE MIXTA A BASE DE
MAMPOSTERÍA DE PIEDRA REMATADA CON DALA PERIMETRAL Y CON ALGUNOS REFUERZOS DE
CONCRETO ARMADO, COMO ZAPATAS AISLADAS.
ESTRUCTURA: A BASE DE MUROS DE CARGA, CON
CADENAS Y CASTILLOS DE CONCRETO ARMADO Y ALGUNAS TRABES DE CONCRETO ARMADO, EN
SEPARACIONES Y DIMENSIONES REGLAMENTARIAS
MUROS: A BASE DE TABIQUE ROJO COMPRIMIDO
VITRIFICADO, TIPO LA HUERTA, CON CASTILLOS AHOGADOS DE CONCRETO.
ENTREPISOS: A BASE DE LOSAS PLANAS DE CONCRETO
ARMADO CON CLAROS MEDIANOS.
TECHOS: A BASE DE LOSAS PLANAS DE CONCRETO
ARMADO CON CLAROS MEDIANOS.
AZOTEAS: CON SISTEMA TRADICIONAL A BASE DE
RELLENOS DE TEPETATE PARA DAR PENDIENTE, CON ENLADRILLADO Y TERMINADO DE PINTURA
ANTIREFLEJANTE DE TERRACOTA
BARDAS: NO TIENE.
REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES:
APLANADOS INTERIORES: EN GENERAL A
BASE DE YESO CON TIROL PLANCHADO, EXCEPTO EN BAÑO(S) Y COCINA, DONDE SON YESOS LISOS
APLANADOS EXTERIORES: NO TIENE, DE
TABIQUE EXTRUIDO, ACABADO APARENTE.
PLAFONES: A BASE DE TIROL PLANCHADO EN
GENERAL, EXCEPTO EN BAÑO(S) Y COCINA DONDE SON LISOS
LAMBRINES: A BASE DE AZULEJOS 11X11 CM. EN
BAÑOS, EN TRES MUROS DE PISO A TECHO, INCLUYENDO AREA EXTERIOR, EN COCINA SON A BASE
Página 8 de 15
UNIVERSIDAD AUTONOMA DE ZACATECAS CONTABILIDAD
DE AZULEJO AL IGUAL 11X11 CM. EN TRES MUROS DE PISO A TECHO DE MEDIANA CALIDAD.
PISOS: CON CERAMICA DE 33X33 CMS. EN TODAS LAS
AREAS Y EN BAÑO CON CERAMICA ANTIDERRAPANTE DE 20X20 CMS.
ZOCLOS: AL IGUAL QUE LOS PISOS DE CERAMICAY
DE 10 CMS. DE PERALTE
ESCALERAS: A BASE DE RAMPA DE CONCRETO
ARMADO CON ESCALONES RECUBIERTOS DE MEZCLA DE ACABADO FINO, PARA LOS SIGUIENTES
NIVELES.
PINTURA: VINÍLICA EN GENERAL, ESMALTE EN
HERRERÍA, BAÑO Y COCINA.
RECUBRIMIENTOS ESPECIALES: NO TIENE.
CARPINTERÍA
PUERTAS: PUERTAS DE TAMBOR DE AGLOMERADO,
CON PINTURA DE ESMALTEL, EN ACCESO TIPO ENTABLERADA CON MADERA DE PINO Y BARNIZ.
GUARDARROPAS: AMUEBLADOS Y CON
ENTREPAÑOS, A BASE DE PUERTAS DE ABATIR DE TIPO PERSIANA ACABADO CON BARNIZ.
INSTALACIONES HIDRÁULICAS Y SANITARIAS: COMPLETAS, CON
ALIMENTACIONES DE COBRE EN MUEBLES Y ELEMENTOS ACCESORIOS, DESAGÜES A COLECTOR,
BAJADAS DE P.V.C.
MUEBLES DE BAÑO: MUEBLES DE COLOR, CON ACCESORIOS DE LA
MISMA CALIDAD.
MUEBLES DE COCINA: COCIENETA DE 2.85 M., CON ESTUFA DE 4
QUEMADORES Y PARRILLA CENTRAL, CON UNA TARJA Y GABINETES DE MADERA EMPOTRADOS Y
TOTAL DE ACTIVO 8,149,226.00$ 100.00% 6,734,101.75$ 100%
No. PZA. PASIVO
1 DOCUMENTOS POR PAGAR 330,500.00$ 4.23% 146,644.61$ 2.18%
TOTAL PASIVO 330,500.00$ 146,644.61$
CAPITAL 7,818,726.00 95.94% 6,587,457.14 97.82%
TOTAL DE PASIVO Y CAPITAL 8,149,226.00 6,734,101.75 100%
EDIFICACIONES Y URBANIZADORA TLAXIMALOYAN S.A. DE C.V.ESTADO DE SITUACION FINANCIERA REEXPRESADO
UNIVERSIDAD AUTONOMA DE ZACATECAS CONTABILIDAD
Recordando los fenómenos financieros que interesa analizar, para después
interpretar y como consecuencia de ambas acciones, evaluar; presentamos
enseguida las fórmulas que deben de aplicarse para la obtención de Razones
Financieras específicas:
a) Fórmula para conocer la Razón de Liquidez:
b) Fórmula para conocer la Razón de Solvencia:
c) Fórmula para conocer la Razón de Estabilidad Financiera:
d) Fórmula para conocer la razón de Inmovilización del Capital Social:
e) Fórmula para conocer la razón de Redituabilidad del Capital Social:
Pasivo a Corto Plazo
Activo Circulante
Caja + Bancos
Pasivo a Corto Plazo
Capital Social
Pasivo total
Capital Social
Activo
PermanentePermanent
e
Capital
S.Social
Ventas
UNIVERSIDAD AUTONOMA DE ZACATECAS CONTABILIDAD
f) Formula para conocer la razón de Redituabilidad del Capital Social, en
función a la Utilidad neta
Capital Social
Utilidad Neta
UNIVERSIDAD AUTONOMA DE ZACATECAS CONTABILIDAD
ENTONCES TENEMOS PARA NUESTRA EMPRESA
A) RAZON DE LIQUIDEZ
Esta Razón significa que por cada peso que adeuda la entidad a corto plazo,
existen $1.74 en efectivo para su pago.
B) RAZÓN DE SOLVENCIA
Esta Razón significa que por cada peso que adeuda la entidad a corto plazo,
existen $3.48 de Activo Circulante para su pago
LIQUIDEZ
ACTUAL
LIQUIDEZ 255,600.00$ 0.77
330,500.00$
REEVALUADA
LIQUIDEZ 255,600.00$ 1.74
146,644.61$
SOLVENCIA
ACTUA
SOLVENCIA 510,500.00$ 3.48
146,644.61$
REEVALUADA
SOLVENCIA 510,500.00$ 3.48
146,644.61$
UNIVERSIDAD AUTONOMA DE ZACATECAS CONTABILIDAD
C) RAZÓN DE ESTABILIDAD FINANCIERA
ESTA RAZÓN NOS DICE QUE POR CADA PESO DE CAPITAL SE TIENE UN PASIVO DE $0.02
PARA LA ENTIDAD
D) RAZÓN DE INMOVILIZACIÓN DE CAPITAL
Esta Razón significa que por cada peso de Capital Social que tiene la entidad,
$1.02 se invirtieron en Activos Permanentes.
ESTABILIDAD
ACTUAL
ESTABILIDAD 330,500.00$ 0.04
7,818,726.00$
REEVALUADA
ESTABILIDAD 146,644.61$ 0.02
6,587,457.14$
INMOVILIZACION
ACTUAL
INMOVILIZACION 8,149,226.00$ 1.04
7,818,726.00$
REEVALUADA
INMOVILIZACION 6,734,101.75$ 1.02
6,587,457.14$
UNIVERSIDAD AUTONOMA DE ZACATECAS CONTABILIDAD
E) RAZÓN DE RENTABILIDAD DEL CAPITAL
Esta Razón significa que por cada peso aportado por los accionistas de la entidad,
se obtuvieron ventas netas por $0.93
F) RAZÓN DE RENTABILIDAD EN BASE AL UTILIDAD
Esta Razón significa que por cada peso aportado por los accionistas de la entidad,
se obtuvieron $0.19 de Utilidad Neta.
RENTABILIDAD
ACTUAL
RENTABILIDAD 5,550,000.00$ 0.71
7,818,726.00$
REEVALUADA
RENTABILIDAD 6,127,648.46$ 0.93
6,587,457.14$
RENTABILIDAD
ACTUAL
RENTABILIDAD 656,337.00$ 0.08
7,818,726.00$
REEVALUADA
RENTABILIDAD 1,233,985.46$ 0.19
6,587,457.14$
UNIVERSIDAD AUTONOMA DE ZACATECAS CONTABILIDAD
RAZONES ESTÁNDAR
Una vez concluido el Ejercicio Contable, se obtienen las Razones reales, se
comparan con las Razones Estándar y las desviaciones negativas se interpretan
con el fin de recomendar en su momento, las medidas correctivas.
EDIFICADORA Y URBANIZADORA TLAXIMALOYAN SA DE CV
CONCEPTO RAZON ESTANDAR
LIQUIDEZ 0.50
SOLVENCIA 1.00
ESTABILIDAD FINANCIERA 0.40
INMOVILIZACION DE CAPITAL SOCIAL 1.00
RENTABILIDAD DEL CAPITAL SOCIAL (VENTAS) 1.00
RENTABILIDAD DE CAPITAL SOCIAL (UTILIDAD) 1.00
Cuadro de Razones Estándar
RAZONES SIMPLES
AL concluir en análisis se concluye lo siguiente
EDIFICADORA Y URBANIZADORA TLAXIMALOYAN SA DE CV
CONCEPTO RAZÓN SIMPLE
REVALUADA
LIQUIDEZ 1.74
SOLVENCIA 3.48
ESTABILIDAD FINANCIERA 0.02
INMOVILIZACION DE CAPITAL SOCIAL 1.02
RENTABILIDAD DEL CAPITAL SOCIAL (VENTAS) 0.93
RENTABILIDAD DE CAPITAL SOCIAL (UTILIDAD) 0.19
Cuadro de Razones Simple
UNIVERSIDAD AUTONOMA DE ZACATECAS CONTABILIDAD
Finalmente se comparan ambas Razones y se establecen las variaciones
respectivas:
EDIFICADORA Y URBANIZADORA TLAXIMALOYAN SA DE CV
CONCEPTO
RAZONES DESVIACIONES
ESTÁNDAR SIMPLES POSITIVA NEGATIVA
LIQUIDEZ 0.50 1.74 1.24
SOLVENCIA 1.00 3.48 2.48
ESTABILIDAD FINANCIERA 0.40 0.02 0.38
INMOVILIZACIÓN DE CAPITAL SOCIAL 1.00 1.02 0.02
RENTABILIDAD DEL CAPITAL SOCIAL (VENTAS) 1.00 0.93 0.07
RENTABILIDAD DE CAPITAL SOCIAL (UTILIDAD) 1.00 0.19 0.81
REPORTE DE EVALUACION FINANCIERA
1. CLASIFICACION:
2. COMENTARIOS:
a) La Liquidez de la entidad es muy satisfactoria, pues dispone de $1.74 de efectivo por cada peso de Pasivo a corto plazo que adeuda. El margen adecuado oscila entre $0.50 y 0.90.
b) La Solvencia de la entidad es muy satisfactoria, pues cuenta con pocos recursos circulantes para cubrir su Pasivo a Corto Plazo en el curso normal de sus operaciones (posee $348 por cada peso que adeuda). Se considera satisfactoria una razón de $2.00
MUY SATISFACTORIO SATISFACTORIO DEFICIENTE MUY DEFICIENTE
EDIFICADORA Y URBANIZADORA TLAXIMALOYAN SA DE CV
RENTABILIDAD DE CAPITAL SOCIAL (UTILIDAD)
RENTABILIDAD DEL CAPITAL SOCIAL (VENTAS)
INMOVILIZACION DE CAPITAL SOCIAL
SOLVENCIA
LIQUIDEZ
ESTABILIDAD FINANCIERA
CONCEPTO
UNIVERSIDAD AUTONOMA DE ZACATECAS CONTABILIDAD
c) La Estabilidad Financiera se estima muy deficiente, pues el 0.02% del Capital Social está representado por Pasivo. La razón adecuada oscila entre el 50 y el 80%.
d) La inmovilización del Capital Social es satisfactoria, ya que de cada peso de Capital Aportado $1.02 se han invertido en la compra de Activo Permanente. Un índice que oscile entre $0.65 y $0.80 se considera satisfactorio.
e) La rentabilidad del Capital Social en función a las ventas es poco satisfactoria, pues por cada peso invertido en Capital Social, se han vendido $0.93. Sin embargo, no existe límite para determinar dicho índice, que siempre debe ser ascendente.
f) La Rentabilidad de capital Social, de conformidad con la Utilidad generada, es deficiente; pues apenas obtuvo $0.19 de Utilidad neta por cada peso invertido.
C.P.
LUIS CARMONA LEYVA ENRIQUE VILLALOBOS BRAVO
VICTOR MANUEL MELGAREJO MENDEZ CESAR G. ESPINO GARCIA
Gerente de Contabilidad Reporte de Evaluación
UNIVERSIDAD AUTONOMA DE ZACATECAS CONTABILIDAD
CONCLUSIONES
Es importante la re expresión de los estados financieros para comprender el valor del
negocio y proyectar si es rentable o no y si tiene la capacidad de seguir en el mercado.
Conocer los distintos la forma del avaluó de los activos de una empresa tomando en
cuenta un avalúo de empresa y la circular 11- 18 de la comisión bancaria y de valores nos
ayuda a ver las diferentes forma de vera la empresa
El conocer sus razones, nos ayudan a comprender cual es la capacidad de la empresa
para sobrevivir a los diferentes entornos económicos y nos ayudan a visualizar si dicha
empresa tiene la capacidad de sobrevivir en estos tiempos tan difíciles.
El avalúo de activos cobra importancia por que se hace un ejercicio que el valuador debe
conocer y manejar, debido a que se mal interpreta y se piensa que simplemente
actualizando los estados financieros se esta haciendo una valuación, cuando en realidad
la valuación del negocio corresponde a un análisis mas profundo de los activos de la
empresa.
Este trabajo nos ayudo a entender desde un punto mas objetivo como es la valuación de
un negocio y nos prepara para entrar al nuevo sistema donde el avalúo de los estados
financieros ayudaran a muchas empresa, o al gobierno a obtener recursos y estar al día
