Управление загородными проектами.
Сниженный спрос и высокая конкуренция – что делать?
Дмитрий Гордов
Партнер Девелоперская Группа «Интегра»
www.integraestate.ru
Управление загородными проектами
Рынок загородной недвижимости
2
УБП, 71%
УСП, 10%
Дома, 12%
Таунхаусы, 7%
Ключевые факторы
ü Спрос сосредоточен в сегменте УБП ü Покупатели ориентируются на проекты с высокой степенью
готовности
ü Банки плохо кредитуют строительство загородки
Тренды ü Ориентир на проекты с развитой социальной инфраструктурой
(чтобы было чем заняться)
ü Инфляция на уровне >10%, девальвация рубля заставляют людей искать варианты сбережения своих средств
ü Количество проектов с УБП продолжает быстро расти
Управление загородными проектами
Динамика спроса поселков Екатеринбурга
3
ü Доля поселков с темпом продаж >5 в месяц
составляет 15% и они формируют 47% от общего числа продаж
ü В некоторых поселках продаж в 2014 году не было совсем, темпы продаж завышаются
ü Сроки экспозиции проектов >3 лет ü «Праздник к нам приходит»
0"
50"
100"
150"
200"
250"
300"
350"
400"
450"
500"
2010" 2011" 2012" 2013" 2014"
Проанализировано 20 поселков по Челябинскому, Полевскому, Чусовскому и Тюменскому тракту по данным skolko-‐prodano,ru
Управление загородными проектами
Особенности предложения
ü Высокий уровень коммодитизации
ü Тренд на снижение цены предложения (качество продукта и сервиса)
ü Очень высокая доля УБП
ü Высокая конкуренция
4
Эх, было когда-‐то время…
Управление загородными проектами
Что мешает зарабатывать в загороде
ü Приоритеты покупателя: сначала квартира, потом машина, потом «поесть», потом дача – узкий спрос
ü Участок = девелопер (низкие барьеры)
ü Отсутствие интереса у агентств (суммы)
ü Дефекты управления
5
Управление загородными проектами
Участники рынка коттеджных поселков
6
ü Профессиональные девелоперы
ü Побочный бизнес в добавок к основному (хобби-‐проекты)/банки
ü Проекты-‐одиночки
Управление загородными проектами
Стандартные проблемы проектов
ü Недостаточные темпы продаж ü Ошибки продукта ü Ошибки управления ü Нестабильный спрос
ü Высокие ежемесячные расходы ü Качество услуг ü Качество управления
ü Высокие расходы на строительство ü Технические решения ü Оптимизация поставщиков
7
Спрос падает, конкуренция растет -‐ как вытянуть экономику проекта?
Управление загородными проектами
Что делать?
8
Управление загородными проектами
Инструменты – концептуальные поселки
ü Продуманная архитектурно-‐ сервисная концепция
ü Как будет устроен досуг жителей? ü Чем будут заняты дети? ü Специфика участков без подряда
(документация) ü Как это сделать «занедорого»
ü Покупаю то, что вижу ü Производственный план-‐график ü Авторский надзор
9
Управление загородными проектами
Наши примеры – поселок Ясногорье
10
Управление загородными проектами
Наши примеры – поселок AVIATOROV
11
Управление загородными проектами
Наши примеры – поселок EASTЛАНДИЯ
12
Управление загородными проектами
Наши примеры – Новорижские озера
13
Управление загородными проектами
Инструменты – аналитика
Вопросы: ü Какой продукт ü По какой цене ü С каким темпом ü Какими акциями ü С какими банками
продают конкуренты?…
skolko-‐prodano.ru
14
Управление загородными проектами
Инструменты – аудит
ü Отдел продаж ü Единого подхода к схеме продаж – нет ü Схема постоянно меняется в соответствии с рынком,
спросом и потребностями проекта ü Нужно оценивать эффективность: рекламы,
продавцов, сайта, процесса управления ü Интеграция продаж и строительства
ü Строительство ü Применяемые проектные решения ü Производственный план-‐график ü Авторский надзор ü Порядок организации работ
ü Эксплуатация
15
Свой глаз всегда «замылен»
Управление загородными проектами
Ключ – Интегрированный Девелопмент
16
ü Единая точка управления проектом
ü Взаимосвязь всех функций проекта от концепции до эксплуатации на всем жизненном цикле
ü Постоянное изменение и настройка
www.integraestate.ru
Спасибо