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2

( )

( )

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3

( )

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4

7

9 25

26 5

12 10 12

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別紙ー1

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年 月 日

三ツ沢ハイタウン 号棟 号室

殿

三ツ沢ハイタウン住宅管理組合

理事長

管管理費等のお支払について

貴方の区分所有する 号棟 号室の管理費等(管理費・修繕積立金・駐車場使用

料)については、業務代行会社である藤和コミュニテイ株式会社を通じての再三の請求

にもかかわらず,下記の金額を未だお支払いただいておりません。ご承知のように、当マ

ンションの毎月の管理費等は、管理規約の定めにより毎月28日までにお支払いただく

ことになっています。

この管理費等は、貴方の大事な資産の資産価値の維持向上を図るために、日常の管理

や建物の修繕に使用されているもので、この管理費等の使用による最終の受益者は貴方

様自身であります。仮に貴方がこの管理費等をお支払いただかないからといって、日常

の管理や建物の修繕をストップするわけにはいきません。ということは、貴方の負担す

べき管理費等を他の組合員の方に負担してもらっているということになるのです。

このようなマンションの維持管理のために必要な管理費等の重要性を十分ご理解いた

だき、本状到着後速やかにお支払いただくか、又は今後の支払方法などについて下記の

管理組合または藤和コミュニテイ㈱までご連絡を頂くようお願い申し上げます。

なお、延滞が生じた場合は、当管理組合の管理規約第68条2項により遅延損害金と

して日歩5銭(年利18.25%)を徴収する定めになっていますので、この点も十分

ご配慮いただきますようお願いします。

何卒諸般の事情をお察しいただき、早々のご入金又はご連絡をお待ちいたしておりま

す。

1.ご請求金額( 年 月 日現在)

項目 金額 備 考

管理費

修繕積立金

駐車場使用料

未納管理費等合計

遅延損害金 計算根拠は添付の計算書をご参照下さい

ご請求額合計

2.連絡先

三ツ沢ハイタウン住宅管理組合 理 事

(℡ )

三菱地所藤和コミュニテイ㈱横浜支店

(℡ )

以上

別紙ー2

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別紙―6

訴訴 状事件名 請求事件

□少額訴訟による審理及び裁判を求めます。本年,この裁判所において少額訴訟による審理及ぴ

裁判を求めるのは 回目です。

簡易裁判所 御 中 平成 年 月 日

〒住 所(所在地)

氏 名(会社名・代表者名)

TEL FAX

原告(申立人)に対する書類の送達は,次の場所に宛てて行ってください。

□上記住所等

□勤務先 名 称

住 所

TEL

ロその他の場所(原告等との関係 ) )

住 所

TEL

□原告(申立人)に対する書類の送達は,次の人に宛てて行ってください。

氏 名

住 所(所在地)

氏 名(会社名・代表者名)

TEL - - FAX - -

勤務先の名称及び住所 TEL

住 所(所在地)

氏 名(会社名・代表者名)

TEL - - FAX - -

勤務先の名称及び住所

TEL

訴訟物の価額 円 取扱者

貼用印紙類 円

予納郵便切手 円

貼用印紙 裏面貼付のとおり

①-1

(982010)

別紙ー5

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1 被告は、原告に対して、次の金員を支払え。

金 円

2 上記金額に対する

平成 年 月 日から支払い済みまで

年18% の割合による金員

3 訴訟費用は、被告の負担とする。

との判決及び仮執行の宣言を求めます。

1 原告は、被告が区分所有権を有する下記マンションの管理組合の管理者である。

(マンションの所在と名称)

所在 神奈川県横浜市西区宮ケ谷25-2

名称 三ツ沢ハイタウン住宅管理組合

2 当管理組合規約に基づき被告は次の費用の支払い義務がある。

管理費・修繕積立金・駐車場使用料

3 管理費等の未払期間

平成 年 月 日から

平成 年 月 日まで

管理費等の総額 支払済みの額 残 額

円 円

最後に支払った日

(H ・ ・ )

(内訳)

管理費 円

修繕積立金 円

駐車場使用料 円

5 最終支払期限(平成 年 月 日)の経過

1 三ツ沢ハイタウン住宅管理組合規約

2 催告書

3 管理費等延滞状況月別推移

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支払督促申立書

請求事件

当事者の表示

請求の趣旨

請求の原因

別紙記載のとおリ

別紙記載のとおリ

別紙記戴のとおリ

債権者 は,債務者に対し,

支払えとの支払督促を求める。

申立手続費用金

(内訳) 申立手数料

別紙―7

請求の趣旨記載の金額を

平成

支払督促発付通知費用 円

支払督促正本送達費用 円

申立書書記料

中立書提出費用

資格証明手数料

年 月 日

申立人(債権者}

訴訟物の価格

貼用印紙

予納郵便切手

添付書類

横浜簡易裁判所 裁判所書記官 殿

資格証明書 通

受付印

貼用印紙9添付郵券

郵便・窓口 提出

係員

円-円

別紙ー6

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当 事者の表示

債権者

住 所

〒 -

氏名

電話番号 ( - - )

FAX ( - - )

送達場

□上記住所等に同じ

□勤務先 (名称 )

住所

電話番号( 一 一 )

□その他の場所(債権者との関係 )

住所

□本人以外の送達受取人( )

電話番号( - - )

債務者

住所

〒 -

氏 名

電話番号 ( - - )

債務名・

住所 -T -

氏 名

電話番号 ( - -゛ 〉

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請請 求 の 趣 旨

1 金 円

2 上記金額 に対する

○平成 年 月 日

○支払督促送達の日の翌日

から完済まで年 パーセントの割合による遅延損害金

3 金 円(申立手続き費用)

請 求 の 原 因

1 債権者は、債務者が区分所有権を所有する下記マンションの

○管理組合である。

○管理組合の管理者である。

所在

名称

2 管理規約に基づき、債務者は次の費用の支払義務がある。

○管理費 ○修繕積立金 ○駐車場等使用料

3 管理費等の未払期間 平成 年 月 日

平成 年 月 日

管理費等総額 支払済みの額 残 額

円 円

最後に支払った日

(H. 年 月 日)

(内訳)

管理費 円

修繕積立金 円

駐車場使用料 円

5 ○最終支払期限 (平成 年 月 日)の経過

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別紙-8

少少額訴訟と支払督促の特徴

少額訴訟 支払督促

提出書類 訴状及び証拠書類 申立書と証拠書類

提出先 簡易裁判所 簡易裁判所書記官

制限 訴訟金額660万円以下

年間 10件まで

制限なし

審理 裁判(原則 1回) 書面審査

結果 判決

・支払猶予

・分割払

・ 遅延損害金免除

・ 和解 もある

・支払督促(書記官名)

・仮執行宣言付支払督促

(異議申立期間(2 週間)を過ぎてか

ら 30日以内に申立)

強制執行 判決文により強制執行は可能とな

上記支払督促に従わない場合、強制執

行の手続きを簡裁にとる

異議申立

判決に対する不服は異議申立に限

る。(控訴は認められない)

2週間以内に申立る。但し、支払い

猶予などの条件には申立は認めら

れない

其の場合、通常の訴訟の手続きに

移行する。

支払督促及び仮執行宣言付支払督促

受領後2週間以内に異議申し立てが出

来る。

この場合通常の訴訟手続きに移行さ

れる

費用(60万円

として) 手数料 6000円(1%)

郵送料 3910円

申立手数料 1500円郵送料 1130円申立書書記料 450円(3ページ)

申立書提出費用 500円メリット ・ 滞納者にお白洲へ出るとの心

理的圧迫感を与える。

・ 実態は裁判というより和解・調

停的要素が強く、このため支払

猶予、分割払、遅延損害金免除

など滞納者への配慮を伴った

判決となる。裁判というより裁

判官・司法委員立会いの下での

話し合いの要素が強く判決へ

の滞納者も納得しやすい。

・書類審査のみで手続きが簡単。

デメリット 裁判のため、原告として裁判に出

向く必要がある。(1日だけ)

(実際の少額訴訟の裁判例が

参考―2にあるので参照の

こと。)

・ いきなり支払督促が裁判所より送

付されるため、反発が強い。

・ 強制執行が前提となる可能性が高

く、かえって其の手間と費用がか

かる恐れがある。

別紙ー7

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少少額訴訟訴状の 2ページ目見本

1 被告は、原告に対して、次の金員を支払え。

金 円

2 上記金額に対する

平成 年 月 日から支払い済みまで

年18% の割合による金員

3 訴訟費用は、被告の負担とする。

との判決及び仮執行の宣言を求めます。

1 原告は、被告が区分所有権を有する下記マンションの管理組合の管理者である。

(マンションの所在と名称)

所在 神奈川県横浜市西区宮ヶ谷25-2

名称 三ツ沢ハイタウン住宅管理組合

2 当管理組合規約に基づき被告は次の費用の支払い義務がある。

管理費・修繕積立金・駐車場使用料

3 管理費等の未払期間

平成 年 月 日から

平成 年 月 日まで

管理費等の総額 支払済みの額 残 額

円 円

最後に支払った日

(H ・ ・ )

(内訳)

管理費 円

修繕積立金 円

駐車場使用料 円

5 最終支払期限(平成 年 月 日)の経過

1 三ツ沢ハイタウン住宅管理組合規約

2 催告書

3 管理費等延滞状況月別推移

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別紙ー8

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藤和資料ー

1

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藤和資料ー2

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21

21

藤和資料ー3

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藤和資料ー4

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( )

藤和資料ー5

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別紙ー9

督督促

・回

収業

務マニュアル

の標

準的

な流

藤和コミュ業務委託

管理

組合

主体

管理

1ヶ月

目2ヶ月

目3ヶ月

目4ヶ月

目5ヶ月

目6ヶ月

目7ヶ月

目88ヶ月

目9ヶ月

目10ヶ月

目11ヶ月

目112ヶ月

目備

2.督

促状

毎月

発行

理事会との連絡を密

2.電

話・訪

問にして積極的に協力

3.6ヶ月

経①電話・訪

藤和

コミュ

過報

告提

出②内容証明の発行

など書類作成

③調査

④相談/アドバイス

⑤弁

護士

ほか

4.督

促状

発行

①理事長名督促状

5.電

話・訪

問随

時実

施②訪問

6.登

記簿

③延滞事情の把握

謄本

取得

7.面

管理

組合

8.誓

約書

④分割返済の交渉

徴収

交渉

(粘り強く)

9.内

容証

(理

事長

10.少

額訴

訟⑤

判決

の取

支払

督促

延1・2

号22,120

44,240

66,360

88,480

110,600

132,720

154,840

176,960

199,080

221,200

243,320

265,440・駐車場管理費

滞3号

棟24,840

49,680

74,520

99,360

124,200

149,040

173,880

198,720

223,560

248,400

273,240

298,080

3千円/月は除外

額4号

棟24,120

48,240

72,360

96,480

120,600

144,720

168,840

192,960

217,080

241,200

265,320

289,440・4号棟は一部3号棟と

5号

棟19,720

39,440

59,160

78,880

98,600

118,320

138,040

157,760

177,480

197,200

216,920

236,640

同額

★11.毎

年11月

に滞

納者

全員

に12月

末決

算対

策として入

金督

促状

を発

参考ー

1

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1

平成 17年 10月 31日

保保土ヶ谷簡易裁判所における裁判の記録

1.場所 保土ヶ谷簡易裁判所 1号法廷

2.事件名 マンション管理費等の支払請求

金 1,217,284円(元金 835,455円および損害金 381,829円)

3.当事者 原告 三ツ沢ハイタウン住宅管理組合

被告

4.出席者 裁判官、司法委員、裁判官補、書記

管理組合 理事長、監事  藤和コミュ(回収担当者、フロント担当者)、池田(藤和)

被告

5.内容

裁判官―被告に事実関係に間違いないか確認。 延滞理由は何か。 支払うにはどうしても

らえばよいのか。

被告――事実関係は間違いありません。店の売上が悪く、体の調子も悪い。精神的に落ち込

み、仕事を休むことが多い。

裁判官―書類を見ると去年毎月 5万円づつ払うと約束しているね。これを払えないなら、い

くらぐらいなら払えるのか。損害金は 18.25%とサラ金並みの高い損害金だがこれ

は配慮してもらうとして。

被告――毎月の支払額を 1万円にしてほしい。

裁判官―損害金は高いので損害金も入れて 835,455 円を 90 万円ぐらいで管理組合は配慮で

きないか。

理事長―損害金が高いことも事実だが、規定によって徴収することになっている。キチンと

返済してくれるなら協議して配慮することは可能。だが、毎月発生する 25、120円より低い 1万円では、延滞額は膨らむので不可能。25,120円+1万円としても現在

の延滞額の精算に 8年を要するのは長すぎる。

裁判官―1万円で 8年かかるのは、確かに長すぎるね。お互いの主張は出たので、これから

司法委員の下で和解の話し合いを別室で行ってください。この和解は 2回以上約束

を破れば、判決と同じで強制執行ができるようになります。

別室へ移動し、司法委員による和解の調停に移る。

司法委員―延滞金を毎月 1万円と新しい管理費の毎月負担分 25,120円合計 35,120円を払うと

しても 8年間かかる計算になる。最近多い同種事件でもこんな長い例はない。もっ

と増やせないか。

被告――体調が悪いので毎月 1万円の支払いだけにして、体調が回復し売上が上がればこれ

を増やしていきたい。

司法委員―状況を見ながらという返済計画は、裁判所ではできない。裁判所はキチンと返済額

を決めないといけない。皆さんやりくりして払っている。払える方法を考えてもら

参考ー2

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2

わないと和解ではなく判決になって強制執行されることになる。

理事長―駐車場の使用権を処分したら、返済できる。

被告―車がないと商売も出来ないので、それは無理だ。

理事長―25,120円を下回ることはもちろん返済にあまりにも長期になることも困る。

駐車場を使えないと困っている人は多数いるので、駐車場を処分すれば返済

できるはず。

司法委員―被告は室外で待機してください。(被告室外へ)

司法委員―たしかに被告の言い分は組合として無理な話ですね。35,120円でも返済に 8年もか

かる。同種事件でもこれだけの長期はありません。通常 3年で長期でも 5年程度で

す。ただ、損害金だけは、何とか考慮できないでしょうか。

また、担保で保全する方法はありますか。

理事長―これまで 2度にわたって返済計画を話し合い印鑑も押してもらいましたが、誠実に

対応してもらえませんでした。損害金もキチンと払ってくれるなら、免除すること

にしていました。駐車場を処分すれば返済はできますが、他に担保といっても、不

動産には抵当権がついていますので無理でしょう。

司法委員―わかりました。

毎月返済を 15,000円とし管理費 25,120 円とあわせ 40,120 円を払ってもらったら

いかがですか。返済期間は 5年となります。ただ、損害金は免除してください。

理事長―返済額はやむを得ません。ただ、損害金は他の例からも免除することはできません。

完済したら免除するということでしたら譲歩する余地はあります。

司法委員―わかりました。それでは、別室で待機してください。

被告と今から話をします。

司法委員―管理組合の方も入室してください。

被告の方と話をしました。15,000円の上乗せは自信がない。決断できないとのこと

でしたが、これでは和解は出来ません。25,120 円 に 15,000 円を上乗せして遅延

損害金の免除が和解の最低条件だと思います。相談している人と相談してからにし

てほしいとのことでした。

この条件で前向きに取り組まないと裁判所では決着がつきませんよ。(被告へ)よろ

しいですか。

被告―はい。

司法委員―それでは、和解の条件を確認します。

835,455円の金額は、2か月分をプラスして 885,695円とします。毎月の返済充当

額は 15,000円(毎月の管理費等 25,120円は別途)として約 60ヶ月の返済となり

ます。損害金は免除でよいですね。

理事長―全額返済したら免除としてください。

司法委員―わかりました。2 ヶ月以上延滞したら強制執行もできますから注意してください。

(被告へ)

それでは法廷へ戻ってください。

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3

裁判官―司法委員から聴取したところ、話合いの結果は、月に管理費分としての 25,120 円

と返済金 15,000 円を払うということと聞きました。双方の言い分からは、まず相

当な結論だと思います。

被告は、もっと少なくといっているが、管理費は家賃と同じで払わなければなりま

せんから、払えなかったら財産を処分するしか仕様がありませんね。 駐車場を処

分する方法もあるようですね。組合が損害金を免除してくれるなら、組合にとって

これは最大の譲歩です。被告は払えますね。良いですね。

被告―ハイ

裁判官―和解内容を確認します。

請求金額 (1)管理費等延滞額 885,695円(内訳 835,455円+2カ月分管理費)

(2)損害金 381,829円返済日 毎月 28日返済方法 15,000円を住友信託銀行の管理組合口座に振り込む。

返済開始時期 17年 11月より

返済回数 59ヶ月

最終月返済額 15,695円(平成 22年 9月)

特約 被告が 2ヶ月以上延滞を行ったときは、期限の利益を失う。

また 18.25%の遅延損害金を負担しなければならない。

管理組合は、被告が管理費等の金額を遅滞なく支払った場合は、

損害金の支払義務を免除する。

訴訟費用は当事者の負担とする。

以上の和解調書を作成しますが、異論はないですね。

以上

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事事例1.損害金の免除を条件とした返済計画を明記した支払誓約書により回収した事例

(1) 未収金の内容

金額 1,824,000円

種類 管理費、修繕積立金

区分所有者 A氏

(2)交渉の経緯

引継ぎ時のA氏の滞納額は、1、824千円と当管理組合の最大の滞納額であった。

その後、再三話し合いの結果、毎月口座引き落としで47千円、振込みで50千円計97千円を

返済するとの口頭の約束を得たが、実態は約束が守られず、入金額は約束の半額程度にとどまった。

このため、別紙-1の手紙を出すなど約束を守るよう説得に努めたが、その後の数ヶ月の返済も

相変わらずの状況が続いた。交渉のたびに、本人は、もっと減額になるはずだと首をかしげる状況

が続いたが、これはご本人の頭には延滞額だけが刷り込まれ、毎月管理費等が上乗せになることが

ピンとこないのではないかと気がついた。

(3)成果

そこで別紙-2のとおり毎月の返済計画とともに返済を確約する誓約書を作成し提出してもらう

こととした。

同時にこの返済計画を厳守すれば高額の遅延損害金(規約で定めた日歩 5銭の遅延損害金の計算

書を見せる)を免除する特典を与えることで、返済意欲を高める効果を狙った。

この結果、期限内に全額回収することができた。

(本来、期限の利益の喪失条項も挿入するべきであろうが、本ケースでは、交渉の際の感触からあ

えて損害金の免除一本に絞った。)

事例2.支払誓約書による回収が中途で挫折し、判決に基づく合意書を経てさらに再々度の分割返

済約定書の締結により回収を順調に行っている例

(1) 未収金の内容

金額 3,374千円 (13年3月の判決の金額)

(内訳 延滞金 1,574千円、遅延損害金 1,128千円、 弁護士費用 672 千円)

区分所有者 B氏

(2)経緯

平成10年1月現在の延滞額は、総額1、187千円(うち大修繕一時負担金694千円)で

管理費等で約2年分の延滞であった。そこで、上記1の事例と同一フォームの支払誓約書(毎月

4万円の分割返済)を徴収し、半年ほどは計画通り返済を行ったが、その後は再び滞るようにな

った。

このため、裁判所に提訴した結果、13年3月に規約に基づく日歩5銭で計算した遅延損害金

および弁護士費用を含め総額3,374千円の判決を得た。この判決を基に13年8月弁護士立

会いの下で合意書が作成され、毎月5万円の返済が確実に実行されていた。

ところが、この合意書には、毎月の管理費等の25,120円については何ら考慮されていな

いため、返済は計画通り順調に行われているものの延滞金の減少は遅々として進まなかった。

このため、合意書金額では返済の増額について本人と交渉を行ったところ、本人からも「延滞

金残高の減少が少ないのでおかしいな」と思っていましたとのことであった。そのため、本人の

支払能力なども考慮し返済額を毎月62,120円に増額することで決着した。

(3)成果

16年3月に別紙-2の分割返済約定書を締結し、現在まで計画通りの返済が行われている。

なお、弁護士費用については、実費のためすでに回収をすませたが、遅延損害金1,128千

円については返済を後回しにして、今後誠実に返済を実行すれば、減免等の措置を講じてもらえ

るよう次期理事会へ引き継ぐ旨、口頭ではあるが約束している。

参考ー3

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その後全額回収し、遅延損害金については、普通預金金利分として年利0・05%で計算し

たものを受け取り、残額の約1百万円は減免した。(総会承認取得)

事事例3.調停により一部回収した事例

(1) 未収金の内容

金額 801千円

発生時期 平成5年

種類 大修繕工事一時負担金

現区分所有者 C氏(不在区分居住者で賃貸のため所有)

前所有者 Z氏(居所不明)

(2) 滞納に至った経緯

平成9年の理事会の引継ぎでは、延滞の経緯が不明であった。滞納の資料では、Z氏の氏名であっ

たが、現区分所有者はC氏となっていた。その後C氏と接触したところ、C氏は競売により平成7年

に本物件を取得したもので、大修繕工事の所有者Z氏に請求してくれとのことであった。

Z氏については居所不明で調査するも所在をつかめず、A氏に対し特定承継人として請求する旨、

申し出た。ところが、A氏は①競売の際、Z氏の延滞管理費等(950千円)については、上申書に

基づき管理組合へ支払を行っている。この801千円については上申書に記載されていなかった。ま

た、組合より請求もなかった。②売買ではなく競落であるため、自分は特定承継人ではない という

理由で支払を拒否された。

当時の資料を理事会議事録で精査したところ、たしかに上記①の事実があることが判明したが、こ

の801千円については何らの記述もなく、当時の組合関係者に聴取しても何の記憶もないというこ

とであった。上申書提出の際に本件を失念したものと判断ぜざるをえなかった。

(当時、管理費等は管理会社に委託していたが、この大修繕工事負担金については、管理会社に委

託せず、管理組合が直接管理していた。)

(3) C氏との交渉

競売とはいえC氏は法的に特定承継人であるので、知・不知を問わず支払いの義務があると主張し

たが、何分にも延滞管理費等の上申書提出の際、本件を加算していなかったという重大な過失が管理

組合サイドにはあるので、交渉は難航した。

最終的に管理組合が泣くとしても、総会に付議する必要があるので、C氏とは調停にかけることで

合意した。

(4)調停

別紙の調停申立書により地裁へ調停を申し立てた。平成10年12月に第1回の調停があり、弁護

士と不動産鑑定士の調停委員の見解は、上申書に含まれていれば、当然鑑定価格が下がり、A氏も管

理費等と一緒に払えたはずとのことで、予想されたとおり管理組合サイドが不利な展開であった。そ

の後、3回にわたった調停の結果、110年3月C氏より調停額として20万円を拠出してもらうこ

とで調停が成立した。

この間、不動産鑑定士の調停委員は管理組合の言い分を認めれば競売の制度の根幹を揺るがすこと

になるとの強硬な意見で終始した。しかし、弁護士の調停委員が法的には組合の言い分に勝ち味はな

いが、管理組合の理事は無報酬のボランテイアで、本件ゼロ回答では総会の運営にも苦労されるであ

ろうとの極めて温情的な立場でK氏の説得にあたっていただいたことによるものであった。幸いC氏

もこの点を理解されて調停を受け入れていただいた。

(5)成果

C氏の20万円の負担後の残額60万円については、上申書提出の際の管理会社の確認にも落ち度

があったと認められるので、組合と折半で負担することに話がつき、最終的な組合の負担額は30万

円にとどまった。

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事事例4.弁護士との交渉により回収した事例

(1) 未収金の内容

未収金額 286、800円

滞納期間 9年1月より10年3月

現区分所有者 D氏

前区分所有者 Y氏

(2) 経 緯

前区分所有者Y氏は、所在不明で連絡が取れず、回収に苦慮しいていたところ、

10年4月賃借人のD氏が競売により落札したことが判明した。そこで、直ちに特定承継人として支

払義務がある旨の資料を持参して説明したが、この間は、賃料を払っており、その中に管理費等が含

まれているので2重払いとなると主張し、了承してもらえなかった。

そこで、D氏にさらに聴取したところ、次のような背景が判明した。

① Y氏は4年ごろから行方不明で賃貸の更新手続きがとられないままであった。

② Y氏の口座に賃料は振り込まれていたため、引落しにより8年までは管理費等の延滞が発生し

なかったこと

③ 9年1月に債権者(大手生保証会社)より建物と賃料の差し押さえが実行され、賃料は直接債

権者に振り込まれるよう変更された。その結果、管理費等の延滞が発生した。

④10年1月債権者より競売にかけるので応札しないかとの誘いがあり、弁護士とも相談して応札、

落札に成功し、4月に登記を完了した。

(3)D氏との交渉

本件は競売開始決定後直ちに上申書は提出済み、当然上申書は閲覧して延滞があることは知りえ

たはずで、特定承継人として支払の義務を負っていることを強調。

D氏はいままで賃料は全額払っており、この中に管理費等は含まれているので納得できない。弁

護士と相談するとのことであった。その後、弁護士は、競落前に事前に請求がないのだから払う必

要はないと言われたので、支払は出来ないとの回答であった。そこで、弁護士と直接話し合うこと

で了解を取った。

(4) 弁護士との交渉

弁護士の主張は、①滞納したZ氏に請求すべきである ②A氏は滞納があることを知らない。規

約も知らない。従って、支払う義務はない。③上申書は鑑定評価の資料に過ぎない。④債権者に最

低価格を聞いて応札した。また、家賃を債権者に払っているので債権者から管理費を返却してもら

うよう交渉すべきではないか ということであった。

以上に対し、当方からは①Y氏は所在不明 ②競売の知識のない人に競売をすすめた債権者の責

任(上申書などの確認)③法8条は買主の滞納の知・不知は問わない(「マンション紛争の上手な対

処法」(日本マンション学会法律実務研究会編)の関係項目のコピーを提出)④債権者は差し押え命

令をとって家賃として差し押さえているので管理費分を含んでいるとの当方からの主張は通らない

と反論した。

弁護士からはD氏とY氏との折半ということで、半額で折り合うよう提案があったが、特定承継

人の債務は法的には連帯債務(「新しいマンション法」(法務省民事局参事官室編)のコピーを提出)

であり、理事としては総会の席上、半額免除の根拠の説明ができないことを説明した。

(5)成果

以上の結果、最終的に別紙の協定書により月1万円の分割払いでD氏に全額を負担してもらうこ

とで合意し、期限に完済した。

以上

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滞滞納管理費等に対する遅延損害金について

1.遅延損害金の目的

① 債権者の損害を補償する

② 債務者が早期に滞納を解消しようとする動機付けとする

2.目的から見た遅延損害金の利率水準

目的 期間 利息の内容 参考利息水準

①損害補償

短期 市中運用利益 1年もの定期金利 %

(その時点の金利水準)

中期 市中運用利益

経費 手間賃

10年もの長期国債 %

{その時点の金利水準}

長期

市中運用利益

経費 手間賃

ペナルテイ

法定 5.0%

住公 14.5%

国税 14.6%

管理組合 18.25%[日歩5銭]②動機付け 短期 高利であるほど

動機付けの要因

が高い

長期

(遅延損害金は利息制限法の対象ではありません。)

3.動機づけとしての遅延損害金の活用

① 支払督促状での遅延損害金の請求

マニュアル4項記載(別紙-2)の支払督促状で遅延損害金を計算して延滞管理費

等と合算して請求する。以後請求に際しては必ず遅延損害金を合算して請求する。

(遅延損害金を徴収するかどうか、いくらにするかはその後の対応状況により

柔軟に対処する)

② 遅延損害金の減免に関する理事会への権限付与

管理組合としては延滞を解消させることが最大の目的で、規定にあるからといって

高利の延滞利息を取ることが目的ではない。したがって、支払督促交渉において、

滞納者の経済事情や支払への誠意などを見ながら、交渉の有力な駆け引き材料とし

てこの遅延損害金を活用することが望まれる。そのためには、規定にあるからとい

って硬直的な取扱は本来の趣旨から逸脱するもので、機動的に活用して成果をあげ

るため、その減免については、理事会へ権限を付与している。(会計処理細則参照)

以上

参考ー4


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