ОБЗОР
I КВАРТАЛ 2015 ГОДА
РЫНОКИНВЕСТИЦИЙ
ПРОГНОЗ СОСТОЯНИЯ ИНВЕСТИЦИОННОГО КЛИМАТА В ЕВРОПЕ ПО СЕГМЕНТАМ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
На протяжении I квартала 2015 г. цена на нефть марки Brent варьироваласьв диапазоне $47,09–62,48 за баррель
за баррель
РЫН
ОК
ИН
ВЕСТ
ИЦ
ИЙ
Достигнув минимального уровня в феврале 2015 г., в марте российский рубль укрепился по отношению к американскому доллару и евро на уровне 57,8 руб. за доллар и 62,7 руб. за евро
На фоне кризисных явлений и неблагоприятных прогнозов развития экономики России, а также рынка коммерческой недвижимости в I квартале 2015 г. мы наблюдали единичные инвестиционные сделки, преимущественно ставшие результатом переговоров, начавшихся в 2013 г. и 2014 г.
На рынке инвестиций в недвижимость сегодня появляются новые, иногда непрофессиональные игроки, представленные российскими компаниями, для которых текущие риски являются приемлемыми, а вложения в недвижимость – гарантией сохранности инвестиций.
В поле зрения немногочисленных инвесторов находятся «проблемные» активы. Инвесторы по-прежнему ожидают дальнейшего снижения рынка: в текущих условиях ряд владельцев коммерческой недвижимости, не справившись с обязательствами по выплате кредитов, будут вынуждены выставлять активы на продажу по сниженной цене. Именно подобные сделки могут составить значительный объем инвестиций в 2015 г.
Также определенный объем инвестиций может быть сформирован за счет сделок по покупке качественных активов с пересмотренными договорами аренды, соответствующими текущим рыночным условиям.
$ 47,09–62,48
$410млн
Объем инвестиций в коммерческую недвижимость России в I квартале 2015 г. сократился по сравнению с аналогичным периодом 2014 г. на 30% и на 80% по сравнению с I кварталом 2013 г. и составил
Торговая недвижимость
Складская недвижимость
Ясно
Переменная облачность
Облачно
Дождь
Гроза
Офисная недвижимость
ЧЕШСКАЯРЕСПУБЛИКА
НОРВЕГИЯ
ИРЛАНДИЯ ДАНИЯ
БЕЛЬГИЯ
ВЕЛИКОБРИТАНИЯ
ГЕРМАНИЯ
ФРАНЦИЯ
ИСПАНИЯ
ПОРТУГАЛИЯ ИТАЛИЯ
ФИНЛЯНДИЯ
ШВЕЦИЯ
НИДЕРЛАНДЫ
РОССИЯ
ПОЛЬША
ГРЕЦИЯ
РУМЫНИЯ
УКРАИНА
ТУРЦИЯ
РЫНОК ИНВЕСТИЦИЙ | I КВАРТАЛ 2015 ГОДА
Источник: Knight Frank Research, 2015
КЛЮЧЕВАЯ СТАВКА ЦБ РФ
Чистый отток капитала Динамика объемов инвестиций
Иностранные инвесторы Российские инвесторы
ДИНАМИКА РАСПРЕДЕЛЕНИЯ ОБЪЕМОВ ИНВЕСТИЦИЙ В КОММЕРЧЕСКУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ РОССИИ В ЗАВИСИМОСТИ ОТ СЕГМЕНТА
ДИНАМИКА ИНВЕСТИЦИЙ В КОММЕРЧЕСКУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ РОССИИ И ЧИСТОГО ОТТОКА КАПИТАЛА ИЗ СТРАНЫ*
ДИНАМИКА РАСПРЕДЕЛЕНИЯ ОБЪЕМОВ ИНВЕСТИЦИЙ В ЗАВИСИМОСТИ ОТ СТРАНЫ ПРОИСХОЖДЕНИЯ ИНВЕСТОРА
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015П
Торговая недвижимость Гостиничная недвижимость Складская недвижимость Офисная недвижимость Другое
РЫН
ОК
ИН
ВЕСТ
ИЦ
ИЙ
-160
-120
-80
-40
0
40
80
120млрд $млрд $
млрд $
43,7
87,8
-57,5
-30,8
-81,4
-53,9 -61
-151,5-131,0-133,6
0
2468
10
2014 2015П201320122011201020092008
2009 2010 2011 2012 2013 2014
17% 22% 34% 29% 14%
2015П
Стремительный отток капитала из России в 2014 г., по прогнозам, может продолжиться и в текущем году. Согласно ЦБ РФ, в 2015 г. при реализации рискового сценария развития экономики (цена нефти $40–45 за баррель) отток капитала из РФ составит
20072006
За 3 прошедших месяца 2015 г. ЦБ РФ дважды понижал ключевую ставку. По состоянию на апрель ключевая ставка равна
$131
14%
млрд
25%43%
5,5%7,0% 7,5% 8,0%
9,5%
17,0%15,0% 14,0%
13/0
9/20
13
3/03
/201
4
25/0
4/20
14
25/0
7/20
14
5/11
/201
4
12/1
2/20
14
16/1
2/20
14
30/0
1/20
15
16/0
3/20
15
10,5%
Источник: Knight Frank Research, 2015
РЫНОК ИНВЕСТИЦИЙ | I КВАРТАЛ 2015 ГОДА
850–1 100$
560–80022 000–35 000
$₽
560–80022 000–35 000
$₽
300–70020 000–25 000
$₽
700–85023 000–37 200
$₽
300–70020 000–25 000
$₽ 700–
850$ 625–78020 000–35 000
$₽
Ставка аренды
$/м²/год (triple net)
руб./м²/год (triple net)
Центральный деловой район (Садовое кольцо)
Кремлевская зона
Ленинградское направление
Белорусский деловой район
Москва-Сити
Павелецкий деловой район
Юго-Западное направление
Несмотря на то, что на рынке значительно сократилось количество западных компаний, готовых инвестировать в недвижимость в текущих реалиях, в I квартале 2015 г. была закрыта крупная сделка по покупке офисного здания в комплексе «Метрополис» американ-ским инвестиционным фондом Hines
ОФ
ИСН
АЯ
НЕД
ВИЖ
ИМ
ОСТ
Ь
Снижение ставок аренды Замедление роста ставок арендыРост ставок аренды Падение ставок аренды
ВаршаваЦюрих
АмстердамБрюссельБухарестКопенгагенЖеневаПариж
Берлин
ГамбургМюнхенОслоСтокгольмВена
ФранкфуртХельсинки
БарсеолонаДублинЭдинбургЛиссабонЛондон (Сити)Лондон (West End)МадридМилан
МоскваПрага
Объем инвестиций в объекты офисной недвижимости, млрд $
Рост ВВП, %
млрд $
0
1
2
3
4
-10-8-6-4-20246810
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015П
%
ДИНАМИКА РОСТА ВВП И ОБЪЕМОВ ИНВЕСТИЦИЙ В ОБЪЕКТЫ ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ РОССИИ
ДИНАМИКА СТАВОК АРЕНДЫ НА ОФИСНЫЕ ПЛОЩАДИ В ЕВРОПЕ
4 000–5 200 $/м2
200 000–260 000 руб./м2
140 000–260 000 руб./м2
29,0%
$160
16,7% Класс A
Класс A
Класс B
СТАВКИ АРЕНДЫ ПО ДЕЛОВЫМ РАЙОНАМ МОСКВЫ
10,5–11,0%
8%
7%6%
4% 4% 4% 4%
Москва Бухарест Дубаи Варшава Лондон Сингапур Токио
СТАВКИ КАПИТАЛИЗАЦИИ В ПРЕМИАЛЬНЫХ ОФИСНЫХ ЦЕНТРАХ МИРОВЫХ СТОЛИЦ
Нью-Йорк
УРОВЕНЬ ВАКАНТНЫХ ПЛОЩАДЕЙ
ЦЕНА ПРОДАЖИ
СТАВКА КАПИТАЛИЗАЦИИ
2 700–5 000 $/м2
Класс B
10,5–11,0%
За 3 месяца 2015 г. объем инвестиций в сегмент офисной недвижимости составил
млн
Источник: Knight Frank Research, 2015
РЫНОК ИНВЕСТИЦИЙ | I КВАРТАЛ 2015 ГОДА
УСЛОВИЯ АРЕНДЫ В ТОРГОВЫХ ЦЕНТРАХ МОСКВЫ
ДИНАМИКА ОБЪЕМОВ ИНВЕСТИЦИЙ В ОБЪЕКТЫ ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ РОССИИ И ИНДЕКС УВЕРЕННОСТИ ПОТРЕБИТЕЛЯ
Индекс уверенности потребителей, отражающий совокупные потребительские ожидания населения, в I квартале 2015 г. снизился на 14 п. п. по сравнению с IV кварталом 2014 г.
ТОРГОВАЯНЕДВИЖИМОСТЬ
* ИУП – индикатор, разработанный для измерения потребительской уверенности, определенной как степень оптимизма относительно состояния экономики, который население выражает через свое потребление и сбережения. Определяется на основе ежеквартальных опросов Росстата во всех субъектах РФ, измеряется как относительный показатель количества положительных и отрицательных ответов из общего количества.
* Базовая арендная ставка, $/м2/год; доля, взимаемая с оборота, %
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015П
Инвестиции в торговую недвижимость Индекс уверенности потребителя (ИУП*)
0
1
2
3
4
-25
-30
-35
-20
-15
-10
-5
0
%млрд $УРОВЕНЬ ВАКАНТНЫХ
ПЛОЩАДЕЙ
СТАВКИ КАПИТАЛИЗАЦИИ В ПРЕМИАЛЬНЫХ ТОРГОВЫХ ЦЕНТРАХ МИРОВЫХ СТОЛИЦ
6,00% 6,00%
4,25%4,50%
8%СТАВКА КАПИТАЛИЗАЦИИ
10,5–11,0%
Варшава Милан ЛондонПариж
По итогам I квартала 2015 г. падение
объемов инвестиций в объекты торговой
недвижимости составило более 70%
по сравнению с аналогичным периодом
прошлого года
В I квартале 2015 г. оборот розничной торговли в РФ упал на 6,7% по сравнению с аналогичным периодом 2014 г.
Городской гипермаркет (3 000–7 000 м²)$150–350; 2–4%
Гипермаркет (>7 000м²)$100–250; 2–4%
Аксессуары (10–70 м²)$2 500–4 500; 10–16%
Бытовая техника (1 500–3 000 м²)$250–500; 2,5–6%
Спортивные товары (1 500–2 500 м²)$400–800; 6–8%
Детские товары (1 000–2 500 м²)$250–450; 9–14%
Операторы галереи профиля «одежда» (50–300 м²)$800–2 500; 10–14%
Операторы галереи профиля «обувь» (50–300 м²)$900–3 000; 10–15%
Супермаркет (1 500–3 000 м²)$250–500; 4–6%
Развлекательный центр (100–1 500 м²)$250–500; 8–12%
DIY (>5 000 м²)$200–350; 4–6%
Развлекательный центр (2 000–5 000 м²)$100–200; 4–7%
Источник: Knight Frank Research, 2015
РЫНОК ИНВЕСТИЦИЙ | I КВАРТАЛ 2015 ГОДА
млрд $
0
0,2
0,4
0,6
0,8
1
1,2
1,4
2006 2015П2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
УРОВЕНЬ ВАКАНТНЫХ ПЛОЩАДЕЙ
СТАВКА КАПИТАЛИЗАЦИИ
9,8%
12–13%
Заявляемая ставка аренды,руб./м2/год
Уровень вакантных площадей
Ставки аренды
ДИНАМИКА ОБЪЕМОВ ИНВЕСТИЦИЙ В ОБЪЕКТЫ СКЛАДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ РОССИИ
СТАВКИ АРЕНДЫ И СТАВКИ КАПИТАЛИЗАЦИИ НА СКЛАДСКИЕ ОБЪЕКТЫ В ЕВРОПЕ
СЕВЕР
СЕВЕРО-ЗАПАД
МКАД
СЕВЕРО-ВОСТОК
ВОСТОК
ЗАПАД
ЮГО-ЗАПАД
ЮГО-ВОСТОК
ЮГ
Москва
>20%4 500–5 000
0–5%4 500–5 000
10–20%3 200–4 000
>20%3 500–4 400
10–20%4 200–5 000
5–10%5 000–5 500
5–10%5 000–5 500
5–10%5 000–5 500
0–5%5 000–5 500
СКЛ
АД
СКА
Я Н
ЕДВИ
ЖИ
МО
СТЬ ДИФФЕРЕНЦИАЦИЯ СТАВОК АРЕНДЫ И УРОВНЯ ВАКАНТНЫХ ПЛОЩАДЕЙ В ОБЪЕКТАХ СКЛАДСКОЙ
НЕДВИЖИМОСТИ В ЗАВИСИМОСТИ ОТ НАПРАВЛЕНИЯ
Лон
дон
Жен
ева
Гам
бург
Осл
о
Амст
ерда
м
Хель
синк
и
Варш
ава
Лис
сабо
н
Буха
рест
Мос
ква
В I квартале 2015 г. не было закрыто ни одной сделки по покупке объектов складской недвижимости, однако до конца 2015 г. мы можем увидеть завершение ряда сделок по приобретению складских площадей как для собственных нужд компаний, так и с целью инвестиций
204
223
73 91 129
71 48 48 103
0
50
100
150
200
$/м2/год
136
4,75%6,00% 6,25% 6,25% 6,75% 7,00% 7,50% 7,75% 9,50%
12,00–13,00%Ставки капитализации
ЦЕНА ПРОДАЖИ
40 000–45 000 руб./м2
Источник: Knight Frank Research, 2015
РЫНОК ИНВЕСТИЦИЙ | I КВАРТАЛ 2015 ГОДА
© Knight Frank LLP 2015 – Этот отчет является публикацией обобщенного характера. Материал подготовлен с применением высоких профессиональных стандартов, однако информация, аналитика и прогнозы, приведенные в данном отчете, не являются основанием для привлечения к юридической ответственности компании Knight Frank в отношении убытков третьих лиц вследствие использования результатов отчета. Публикация данных из отчета целиком или частично возможна только с упоминанием Knight Frank как источника данных.
МОСКВА115054, ул. Валовая, д. 26БЦ Lighthouse
+7 (495) 981 0000
KnightFrank.ru
Профессиональные услуги
Поиск земельных участков Маркетинговые исследования Стратегический консалтинг Сдача в аренду | продажа Представление интересов арендаторов | покупателей Комплексное управление Инвестиционные продажи Оценка
ВСЯ НЕДВИЖИМОСТЬ КРАСНОЙ НИТЬЮ
ОФ
ИСН
АЯ
ЖИЛАЯГОРОДСКАЯЗАГОРОДНАЯЗАРУБЕЖНАЯ
ТОРГОВАЯТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫSTREET RETAIL
СКЛАДСКАЯИ ИНДУСТРИАЛЬНАЯ