L’immobilier wallonen vacancesLa Wallonie s’est offert les outils pour améliorerl’accueil des touristes.
pp. 6 et 7
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PortraitP.3Gaël Cruysmans (JCX),développeur immobilier,a le goût du challenge.
Rendez-vous surWWW.LOGIC-IMMO.BE
En vueP.3
Le SNI réclame desindemnités de remploimoins élevées.
PaysagerP.4
Le bureau belge JNC mèledesign urbain et paysager.
AnnoncesPP.8-16.
Dans ce supplément,9 pages pour trouver lebien de votre choix.
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MarchéP.5
Le ministre bruxellois GuyVanhengel soutient larénovation.
IPM
Supplément à La Libre Belgique - N°188 - Semaine du 4 au 10 avril 2013
A l’agenda
74%DES BELGES SONT FIERS DE LEUR QUARTIER
Le 2e numéro du rapport de tendances d’ILIV, l’Observatoire de la vie à la maison,traite du sentiment d’être chez soi dans un monde d’incertitude et de crise.
Lequel se marque par un retour à des valeurs authentiques : famille, bonheur,amitié, et… sentiment de quartier. Les conclusions de cette grande enquête
représentative établissent, en effet, que 86 % des Belges aiment leur quartier etque 74 % en sont fiers. Par ailleurs, 47 % des quartiers organisent au moins de
temps à autre une fête de quartier ou bloquent une rue pour les enfants. D’où unplaidoyer d’ILIV pour une politique plus humaine et favorable aux quartiers, quistimule, facilite et subventionne le rassemblement des habitants : coopérativesd’habitation, habitat kangourou, partage de jardins, conseils et associations de
quartier, lieux de travail participatifs, potagers collectifs…
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Avant-Après
Un stade pour troisEn 1927, dans le cadre des travaux d’aménagement du plateau du Heysel pour l’expositionuniverselle de 1935, la Ville de Bruxellesdécide la construction d’un stade du Centenaire, inauguré trois ans plus tard, à l’occasiondu 100e anniversaire de l’indépendance de laBelgique. 70 000 spectateurs peuvent y prendre place et une piste en bois démontable luipermet d’accueillir les épreuves cyclistes. En1946, doté d’une piste en tartan à huit couloirs, unique en Belgique et, en 1974, d’un
éclairage révolutionnaire parmi les plus performants d’Europe, il prend le nom de stade duHeysel. Il se voit aussi équipé d’une nouvelletribune couverte, face à la Tribune d’Honneur,dont toutes les places sont assises. Le 29mai1985, c’est le “drame” du Heysel, qui donneraune impulsion à la réflexion sur la sécurité.Entre 1995 et 1998, en prévision de l’Euro2000, l’ensemble est rénové et rebaptisé staderoi Baudouin. La rénovation se traduit par unrenouvellement des tribunes et des pourtours(ajout d’un étage de gradins) et par la reconstruction de l’ancienne Tribune 2. Le fronton
original orné de fresques estconservé et mis en valeur. Ilmaintient sa fonction pre
mière d’accès austade.Aujourd’hui, lestade Roi Baudouin compte50 093 placesassises. (F.Ma.)
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SalonRealty 2013. La 5e édition du salon Realty(les 28, 29 et 30 mai prochain à Tour&Taxis,130 exposants) est sur les rails. Lesorganisateurs finalisent le programme desconférences et événements. L’accent seranotamment mis sur l’immobilier de la santé(maisons de repos…) devenu un véritablesecteur d’investissement. 5 500 visiteurssont attendus (contre 5 300 l’an dernier).URens. et inscription : www.realtybrussels.com (entrée : 90 euros/3 jours).
ColloqueFocus sur les agents immobiliers. Àl’occasion de la sortie de l’ouvrage “Agentimmobilier, un métier protégé”, JurimPratique (éd. Larcier) organise le 25 avril(13h45 – 18h00) un colloque consacré à laprofession. Les orateurs tenteront derépondre aux questions que se posent lescourtiers dans leur pratique quotidienne, autravers de la législation, la jurisprudence, lesrègles de déontologie et/ou la pratique.UCourtyard Brussels – Marriott (6 avenuedes Olympiades à 1140 Bruxelles).
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2 EN VUE SEMAINE DU 04 AVRIL 2013 LIBRE IMMO
Pour une indemnitéde remploi moins élevéeC’est ce que réclame le SNI,appuyant le rapport dumédiateur de crédit.
L’INDEMNITÉ DE REMPLOI pose problème. C’est, du moins, la conclusion durapport d’activité du médiateur de crédit,qui travaille, en coopération avecla ministre des Indépendants etdes PME, Sabine Laruelle, à unencadrement juridique de laditeindemnité. Par ailleurs, uneétude menée par le SNI en janvierdernier avec la participation de426 indépendants et PME, établitque 85 % des entrepreneurs veulent limiter l’indemnité de remploi du crédit hypothécaire à unmois et celle de tous les autrescrédits à deux mois. “Il est tempsque l’on remédie à l’indemnité deremploi très élevée, car elle est également encontradiction avec les principes du marché libre”, réagit, dans un communiqué, Christine Mattheeuws, présidente du SNI.
De quoi s’agitil ? Lorsqu’un entrepreneurtermine plus tôt un contrat de crédit, il doitpayer à la banque une indemnité de remploi. Cela vaut aussi quand une banque arrête la ligne de crédit de façon anticipée.Cette indemnité est calculée contractuellement, généralement via des clauses de cal
cul peu transparentes. Ce qui mène à desindemnités de remploi colossales, qui peuvent s’élever jusqu’à 50 % du solde restantdû. Selon l’étude du SNI, trois quarts desentrepreneurs qui s’en sont acquittés ontvu monter cette indemnité jusqu’à 20 % dusolde restant dû.
Le SNI estime qu’il est “excellent que la ministre Laruelle et le médiateur de crédit élaborent un encadrement juridique pour l’indem
nité de remploi”. Et propose, suiteaux conclusions de l’étude, de limiter l’indemnité de remploi ducrédit hypothécaire à un mois etcelle de tous les autres crédits àdeux mois. “Cependant, il faudraveiller à ce que les banques ne répercutent pas la perte de l’indemnité limitée ailleurs, par exemple enaugmentant les intérêts ou en freinant l’accès au crédit.” De plus,pour le SNI, cet encadrement juridique ne peut pas se limiter auxnouveaux contrats, comme le
formulait pourtant la Banque Nationaledans son conseil au ministère des Financesdébut mars.
Reste à préciser qu’une autre étude duSNI, à laquelle ont participé 507 indépendants et PME entre le 18 février et le 8 mars2013, a démontré que 29 % des entrepreneurs se sont vus refuser une demande decrédit durant ces deux dernières années. Encomparaison avec une étude similaire, réalisée en février 2011, il s’agit d’une augmentation de 45 %. En 2011, 20 % des dossiers de crédits avaient été refusés par lesbanques.
Question time
Je suis en plein divorce. Mon futur ex-époux possède plu-sieurs immeubles, peut-il m’en céder un ?En cas de divorce, les époux peuvent partager leursbiens comme ils le désirent. Même un bien appartenant personnellement à un seul des époux peut être attribué à l’autre. Cette situation n’est pas exceptionnelle.Voici un exemple :Madame a hérité d’unemaison danslaquelle les époux se sont installés. Monsieur y exerceun commerce de détail. Pour rendre le magasin attrayant, il a engagé de gros frais de rénovation. Au moment de la procédure de divorce,Madame peut décider(avec ou sans compensation financière) de laisser lamaison intégralement à Monsieur. Autre exemple :Monsieur est seul propriétaire de l’appartement qu’iloccupait avec épouse et enfants. Il quitte la résidenceconjugale pour vivre avec une autre personne. Il peutdécider de laisser l’appartement à son épouse, éventuellement en échange de toute demande de pensionalimentaire personnelle. Si le bien attribué intégralement à l’autre époux est hypothéqué, et si le créditn’est pas intégralement remboursé, il faudra bien entendu obtenir l’accord du créancier hypothécaire. Demême, les époux devront régler entre eux le remboursement du solde de l’emprunt : soit l’époux qui devientseul propriétaire, soit celui qui a cédé ses droits, soit lesdeux, dans des proportions qu’ils détermineront. Lemontant des frais que cette attribution engendre restele principal inconvénient de cette solution. Elle est assimilée à une vente. Celui qui reprend le bien devrapayer un droit d’enregistrement de 12,5 % (ou 10% suivant les régions), calculé sur la valeur totale de l’immeuble. Si celui qui reprend l’immeuble remplit lesconditions pour obtenir une réduction des droits d’enregistrement, il bénéficiera de cette diminutionde frais.
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Le goût du challengeAdministrateur de JCX et développeur immobilier, Gaël Cruysmans aime lesprojets compliqués et qui s’inscrivent dans le durable.
C’EST dansle secteur pharmaceutique queGaël Cruysmans a débuté sa carrière, après des études de biochimie à Liège. “Et puis, je suis tombédans l’immobilier via la structurefamiliale de mon beaupère, EDC,spécialisée dans la promotion. J’aitout de suite adoré. Cela me convenait beaucoup mieux que la pharmacie, où les contacts ne sont pastrès développés. L’immobilier, c’estgénial comme secteur quand onaime rencontrer des gens”. Pendant15 ans, il apprend énormément.Sa spécialité : les projets compliqués. “J’aime bien les bâtiments qui
ne suscitent pas beaucoup d’intérêtde la part des développeurs, maisauxquels on peut apporter une plusvalue originale”, précise GaëlCruysmans, dont l’une des réalisations est la réaffectation du Château de la Solitude à Auderghem.Autre atout de ce projet : le bienétait classé. “Cela me plaît de travailler sur des projets liés à notre patrimoine. C’est intéressant et en pluscela complique la donne, au niveaudes autorisations notamment. Maisce challenge me stimule”, expliquecelui qui, au vu de ses compétences en restauration, a égalementété pendant six ans à la Commission royale des Monuments et Sites. “Il leur fallait quelqu’un quipuisse donner le point de vue du développeur”.
Il y a une dizaine d’années, Gaël
Cruysmans fait la connaissance deSophie Leclercq, présidente de CITBlaton et active dans la promotionau travers de JCX. “Ce fut unegrande chance pour moi de travailler avec elle. Son sens du développement durable est très poussé. Cequ’elle fait est assez proche de ce queje faisais avant, car la conservationdu patrimoine c’est aussi du durable”, explique Gaël Cruysmans,qui a alors l’opportunité de travailler sur des projets ambitieux.Son bébé ? Le site Bella Vita à Waterloo mené 5050 avec Immobel.“Il s’agit d’un projet intergénérationnel unique en son genre, unesorte de retour au concept de villageavec des logements, une maison derepos, un parc, une piscine, un commerce de proximité… Le tout sur 15hectares. Il n’est pas facile de monter
un projet sur une zone aussi complexe”, estime celui qui a fait lechoix de mettre aussi ses compétences au service des autres. DesASBL notamment. C’est ainsi qu’ila participé à la recherche du site, àl’obtention du permis d’urbanisme et à la restauration des lieuxpour le projet de l’ASBL l’Essentieldans un ancien couvent à Lasne. Lerésultat : un centre résidentielpour 30 handicapés adultes, unecrèche intégrée pouvant accueillir18 enfants dont un tiers de handicapés et un centre de jour d’unecinquantaine de places. “Le projet,réalisé grâce à des bénévoles et degénéreux donateurs, est magnifique.On en a fait un bijou. Les résidents,qui y sont depuis un peu plus d’unmois, y sont très heureux”.
Solange Berger
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4 PAYSAGER SEMAINE DU 4 AU 10 AVRIL 2013 LIBRE IMMO
Remettre la natureau milieu du village
Le bureau JNC travaille au milieudes hommes et des briques. Mais
pour les rendre plus naturels, plusconviviaux et durables. Zoom sur le
design urbain et paysager.
VILLE ET NATURE : comment faire pour les réunirharmonieusement ? Il n’est pas une zone urbaineau monde qui ne réfléchisse à ses espaces verts, àleur survie et leurs interactions avec le béton, la brique et le bitume. En espérant que le bâti n’ensevelisse pas toute trace de verdure… Ces réflexions, lebureau JNC International, sis à Bruxelles, Nivelleset Lyon, les mène depuis 1968, en faisant du designurbain et paysager ses spécialités. Aujourd’hui,comme la plupart des acteurs de l’immobilier et del’urbanisme, le durable s’est invité dans le travail deJNC. “Notre leitmotiv ‘Joining Nature and Cities’résume notre approche conceptuelle au cœur de chaqueprojet de planification et d’aménagement urbain oupaysager”, explique Guillaume van der Vaeren, administrateurdélégué de JNC International.
Parmi ses réalisations belges, l’entreprise a notamment collaboré à l’aménagement de nombreux lieux tels que la place de la Digue, à Charleroi, ou encore la place de la Justice, l’Abbaye et leBois de la Cambre, le Parc Royal, le RougeCloître
et le Parc Josaphat, à Bruxelles. À l’étranger, elle futprimée par le Conseil de l’Europe pour la revitalisation du parc de la Deûle, en région lilloise. JNCtravaille également audelà des pays où elle siège,comme au Maroc.
Au rang des projets exprimant au mieux les enjeux liés au design urbain et paysager, on peutépingler le site des anciennes forges de Clabecq.En collaboration avec le bureau Greish pour l’architecture, JNC s’est chargé de la réalisation du“master plan” qui définit le cadre opérationnel duréaménagement du site. Quatrevingts hectaressont en jeu. Ce projet est l’opportunité pour laville de Tubize de renouer avec le canal qui la traverse, de créer un pôle d’emploi et de développerune nouvelle offre de logements. “Une grande attention est portée à l’accessibilité afin de réduirel’usage de la voiture et de résorber la congestion del’entrée de ville”, prévoit le master plan. En accordavec la division “Diversification” de Duferco, maître d’ouvrage, ce seront environ 2 000 logements,35 000 m2 de bureaux, 16 ha d’activités économiques et 20 ha d’espaces paysagers qui seront misen œuvre, en ce compris les équipements communautaires et commerces de proximité. Dans cecasci, JNC a dû jongler avec la valeur historiquedes lieux pour Tubize, leur identité, mais aussiavec la nécessité de leur donner une seconde vieen associant divers objectifs, dont l’assainissementdes sols. Une des dimensions clés du volet paysager fut le canal : les logements construits doivent
profiter au maximum de vues vers le cours d’eau,qui devient en même temps un lieu de promenade beaucoup plus accessible.
Friche apprivoiséeEn milieu urbain, JNC travaille notamment à
Bruxelles. Le Foyer Laekenois lui a ainsi demandéde réfléchir au réaménagement de la Cité modèle(27 ha). Il s’agit d’un beau cas d’école de rénovation durable de grands immeubles de logementsdes années 1960. Conçue par l’architecte RenaatBraem à l’occasion de l’Expo 58 à Bruxelles, la Citémodèle est un exemple unique du concept moderniste “Les tours dans le parc”, développé par LeCorbusier. De hautes tours de logements prennent pied au milieu d’espaces verts échelonnéssur plusieurs niveaux. Dans le cadre de la restructuration du site, mise en œuvre par le groupementArchi + I/A33 Architecten/MAE Jan Maenhout,JNC (associé au paysagiste français Gilles Clément)prend en charge les vastes espaces d’aménagements extérieurs. C’est le modèle d’une friche apprivoisée qui a été mis en œuvre : “faire le plus possible avec le moins possible, accroître la diversité biologique en intervenant avec la plus grande économiede moyens”. Les espèces herbacées à cycle court(coquelicots, bleuets…) qui disparaissent sitôtleurs graines formées, sont particulièrement spectaculaires par leur déplacement physique rapide.Selon le concept de “jardin planétaire” cher àGilles Clément, le parc est perçu comme un lieuprivilégié du brassage planétaire, chaque jardinagrémenté d’espèces venues de tous les coins dumonde permettant la mise en présence d’espècesqui n’étaient pas destinées, a priori, à se rencontrer. Le jardinier joue donc un rôle d’entremetteurentre espèces humaines et végétales provenant demondes différents, dans des espaces allant jusqu’à8500 m2 pour certains jardins. Signe qui netrompe pas sur l’évolution des mentalités : des espaces verts ont pris la place d’anciens parkings enbéton et asphalte, afin de diminuer la pressionautomobile dans le quartier.
Autre pays, autres contraintes et objectifs : aunordest du Maroc, sur les bords de la Méditerranée, la Lagune de Marchica représente l’enjeu majeur de la politique de développement écotouristique du nord du pays. La richesse et la diversité deson écosystème en font un site majeur du bassinméditerranéen, dont elle est la plus grande lagune(115 km2) après celle de Venise. JNC Internationala conçu le projet d’aménagement du site en tantqu’urbaniste. L’objectif de cette mission résidedans l’élaboration d’une vision cohérente, propiceau développement humain et garante de la pérennité des écosystèmes de la lagune. Enjeux économiques (tourisme) et environnementaux (préservation et valorisation des lieux) se côtoient.
Dans la ville de Nador, JNC a travaillé sur unenouvelle entrée de ville. Comment ? En faisantd’un boulevard central un espace de vie animépour les habitants et une nouvelle vitrine autourd’un axe vert prioritairement piéton. Il a aussi crééun nouveau port intérieur, haut lieu d’animationqui fait face au milieu naturel de la lagune et permet d’accueillir de petits bateaux et des barquesde pêcheurs. L’axe vert constitue un support auxlogements et aux activités commerciales, “tout enprivilégiant les modes doux et les transports en commun”, précise le plan de JNC.
Olivier Standaert
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Le bureau JNC a été chargépar le Foyer Laekenois deréaménager La Cité Modèle.
4 PAYSAGER SEMAINE DU 4 AU 10 AVRIL 2013 LIBRE IMMO 5MARCHÉPLUS D’ANNONCES SUR WWW.LOGIC-IMMO.BE
Appartement |UccleLe 26 février dernier, un appartement sis à Uccle(Bruxelles), le long de la chaussée de Saint-Job(271/5), a trouvé acquéreur pour la somme de186 000€, après avoir été porté à surenchèresur la base de 143 200€. Composé de troischambres, il fait partie de la résidence “Mont-Blanc”, qui prend place dans l’ensembleurbanistique du “Parc des Alpes”. Le bien estsitué au 7e étage de l’immeuble et comprend unhall d’entrée, un W-C, une cuisine et une salle àmanger donnant toutes deux accès à uneterrasse, ainsi qu’une salle de bains. Une cavecomplète le tout. Superficie : 19 ares et 25centiares. Revenu cadastral : 1 457€.UVente réalisée par Me JeanPierre Marchant,notaire à Bruxelles (1180).
186 000€
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Maison | SchaerbeekLe 28 février dernier, le marteau est tombé à193 000€ pour une maison bordant lachaussée de Haecht (255), à Schaerbeek(Bruxelles). Soit une somme largement pluscoquette que les 136 200€ obtenus lors d’unepremière séance avec faculté de surenchère.L’habitation se compose d’un vaste salon-salleà manger avec cuisine américaine au rez-de-chaussée; d’une chambre et d’une salle debain avec douche sophistiquée et bain à bullesau 1er étage; de deux chambres et d’un grenier-mezzanine au 2e étage. Le sous-sol contientdeux caves. Superficie : 50 centiares. Revenucadastral : 691€.UVente réalisée par Me Louis Decoster,notaire à Bruxelles (1030).
193 000€
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Immeuble | EtterbeekUn immeuble sis rue Lieutenant Jérôme Becker(n°2), à Etterbeek (Bruxelles), a changé demains le 7 mars dernier. Et a été adjugé à320 000€, soit un rien plus que la sommeobtenue précédemment, lors d’une premièreséance avec faculté de surenchère(310 000€). Le bien est actuellement affecté àdes bureaux, mais il est situé en zoned’habitation à prédominance résidentielle. Ilse compose de deux grandes pièces au rez-de-chaussée; de quatre pièces et un W-C à l’étage;de caves et d’un grenier, ainsi que d’un jardin.Superficie : 1 are et 40 centiares. Revenucadastral : 738€.UVente réalisée par Me Philippe Daems,notaire à Bruxelles (1170).
320 000€
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Libre Immo - Supplément hebdomadaire à La Libre Belgique. Coordination rédactionnelle: Frédérique Masquelier. - [email protected] Illustrations: Etienne Scholasse. Réalisation:IPM Press Print. Administrateur délégué - éditeur responsable: François le Hodey. Directeur général: Denis Pierrard. Rédacteur en chef: Vincent Slits. Rédacteur en chef adjoint: Pierre-FrançoisLovens. Conception graphique: Bruno Bausier et Jean-Pierre Lambert (responsable graphique). Publicité: Véronique Le Clercq - +322/211.27.64 - [email protected]
Région bruxelloiseUne politique fiscale cohérentepour encourager la rénovation“Les pouvoirs publics doivent éviter d’une partd’octroyer des primes pour la rénovation d’unehabitation et, d’autre part, de revoir à la hausse lerevenu cadastral après rénovation”, a déclaré leministre bruxellois Guy Vanhengel par voie decommuniqué, à l’issue d’un débat sur le revenucadastral en Commission des Finances duParlement bruxellois. “On pourrait plutôt envisagerde geler l’indexation des revenus cadastraux pourdes habitations en zone urbaine, a-t-il précisé. Uneautre piste consiste justement à reporter laréévaluation du revenu cadastral, pour encouragerla rénovation en zone urbaine.” Et de poursuivre :“ceux qui rénovent et investissent ne doivent pasêtre pénalisés mais plutôt encouragés fiscalement.Nous pourrions ainsi attirer des revenus moyens,agrandir notre assiette fiscale et améliorer lasituation financière de nos communes.” Si M.Vanhengel se déclare favorable à une banque dedonnées fiable pour ceux qui rénovent leurhabitation, il veut surtout éviter les politiquesincohérentes qui octroient des primes et autresavantages tout en percevant plus de taxes parailleurs, suite à une révision du revenu cadastral.“Nous devons encourager l’habitation en ville. C’estpourquoi je plaide pour une réforme quirécompense fiscalement le fait d’habiter en ville etde rénover un logement.”
CopropriétéLes statuts des immeubles àappartements doivent être adaptésEt ce, pour le 1er septembre 2013. L’IPI, l’Institutprofessionnel des agents immobiliers, invite doncles syndics à prendre les mesures nécessaires auplus vite. Cette obligation d’adaptation et de miseen conformité des statuts est l’une desconséquences de la nouvelle loi sur lacopropriété, entrée en application enseptembre 2010, et qui entend rendre plustransparentes et plus actuelles les règlesauxquelles sont tenus les propriétaires, leslocataires et les syndics. La législation prévoitexpressément que pour autant que l’assembléegénérale n’apporte pas, en même temps ouultérieurement, de modifications à l’acte de base,le texte adapté du règlement de copropriété nerequiert pas l’établissement d’un acteauthentique. Par ailleurs, la loi de 2010 modifieune série de dispositions relatives aux statuts.Ainsi, une poignée d’entre eux fait référence à lanécessité d’un vote à l’unanimité pour certainesdécisions, contrairement à ce que prévoit lanouvelle loi. D’autres dispositions dépassées – etqui ne sont pas concernées par la loi du 2 juin2010 – peuvent aussi être adaptées. Il estégalement plus que conseillé de profiter del’occasion pour adapter – si ce n’est déjà fait –d’autres dispositions qu’une décision del’assemblée générale a modifiées par le passé.
AssurancesLes locataires mieux protégésUne enquête récente réalisée par le bureaud’études GfK Significant a permis de cerner lesprincipales préoccupations rencontrées par leslocataires. Sur base de celles-ci, AG Insurance adéveloppé le Pack Locataire, une formuled’assurance et d’assistance qui protège leslocataires à différents niveaux. Elle comprendnotamment une garantie Protection Juridique,ainsi qu’un soutien financier en cas de résiliationanticipée du contrat de bail et une garantieassistance 24h/24 qui intervient en cas deproblème empêchant l’usage normal du logement,indique le groupe dans un communiqué. L’enquêtede GfK Significant montre, en effet, que leslocataires se considèrent généralement enposition de faiblesse dans leur relation avec leurpropriétaire et qu’ils ne se sentent passuffisamment armés et informés sur le planjuridique pour résoudre de façon satisfaisanted’éventuels conflits. Le conseil et le soutien en casde problèmes locatifs sont donc pour eux unepriorité. En même temps, les locataires souhaitentclairement construire et maintenir une bonnerelation avec leur propriétaire. Ce qui implique depouvoir régler, de préférence à l’amiable, leséventuels différends concernant le contrat de bailou la garantie locative, et de pouvoir profiter dulogement loué sans devoir déranger constammentle propriétaire pour tout petit tracas domestique.
En bref
6 DOSSIER SEMAINE DU 4 AU 10 AVRIL 2013 LIBRE IMMO
Des ingénieurs pour repenser le tourisme wallonIl faut inciter les pouvoirs publics et
les acteurs privés à offrir auxtouristes ce qu’ils demandent.
C’est le leitmotiv du Centred’ingénierie touristique de
Wallonie. Qui étudie la faisabilitéd’hébergements et autres activités.
Etat des lieux Charlotte Mikolajczak
LE TOURISME N’EST PAS QU’UNE QUESTION deflots bleus, de sable doré, de vallées vertes, demontagnes blanches et de soleil 300 jours par an(même si cela aide, bien sûr); il suffit de voir le succès des citytrips et autres courts séjours. Il n’estpas non plus qu’une question de… gros sous; lesoffres peuvent brasser tous les budgets, des plusétroits aux plus haut de gamme. Mais il est assurément une réponse économique. Que la Wallonie aévité trop longtemps. Du moins aux yeux de JoséClossen qui, en 2009, avec l’aide du Commissariatgénéral au tourisme (CGT) et de l’Europe (unfonds de 5 millions d’euros), a mis sur pied le Centre d’ingénierie touristique de Wallonie (CITW).“On a copié les Français qui bénéficient de ce genre destructure depuis longtemps”, reconnaîtil. Objectif :inciter les pouvoirs publics et les acteurs privés àrequalifier des zones touristiques et à valorisercertains sites, tout en proposant ce que des touristes de plus en plus exigeants demandent; et ce, enlien étroit avec l’immobilier (foncier, bâtiments…).
Aide à la matière griseLe CITW aborde son objectif à la manière des in
génieurs, avec l’aide de juristes et de financiers.“On n’offre pas une aide à la pierre (du type primesou subsides), mais une aide à la matière grise et à laréalisation, explique José Clossen. Au travers d’études qui permettent d’encadrer les projets.” Ces études, le Centre ne les réalise pas luimême (son
équipe se compose de… deux personnes seulement), mais les coordonne (appel d’offres à desconsultants spécialisés) et épaule les intervenants.Depuis 2009, il en a conduit près de 150 ! Des pluspetites (une trentaine de pages) aux plus lourdes(près de 150 pages), toutes bourrées de statistiques, graphes, illustrations. Dont les prix varient“de l’ordre de 5 000 euros pour recadrer un projetjusqu’à 80 000 euros pour des programmes plus larges”, confirme Fabienne Vanthuyne, chargée demission auprès du CITW.“On a commencé par les cœurs de villes”, ajoutet
elle. Une proposition faite à toutes les communeswallonnes à vocation touristique, qui a intéressé35 d’entre elles (20 % du budget pour participation aux frais). Chacune a ainsi reçu des conseilspersonnalisés sous forme de “fichesactions” àmettre en œuvre pour attirer les touristes : requalification de l’espace public (places, parkings…), revalorisation (plan lumière, signalétique, peinture…), création d’activités… “Les actions étaientpriorisées et budgétisées avec suggestion de financement”, complète Fabienne Vanthuyne.
Parallèlement aux études de cœurs de villes, leCITW a conduit des études de faisabilité par filière
de produits : hébergement; attractions/activités(golfs, parcours acrobatiques dans les arbres, bikepark, pleine nature…); wellness et thermalisme;etc. “L’offre en Wallonie est atomisée, reprend JoséClossen. Les golfs ont été à la mode, tout le monde ena fait et cela a tué le marché. Idem pour les parcoursacrobatiques dans les arbres, comme pour les gîtes.Mais il y a des endroits où il n’y en a pas assez. Avecceci qu’on perd des parts de marché car certains denos produits sont obsolètes; il faut les requalifier.”C’est le cas des campings, par exemple, trop souvent de mauvaise qualité. “On incite les exploitantsà les transformer en zones d’hébergement de qualité,en “glamping”, contraction entre glamour et camping. C’est l’antithèse des grands campings : de l’habitat léger dans un cadre paysager agréable. Il y en aquelquesuns en France, menés par Huttopia, lemeilleur opérateur dans ce genre de produits. On vaessayer de le faire venir enWallonie.”
Une réputation et… des sites à restaurerMême avis sur les 28 villages de vacances, “obso
lètes ou ne répondant plus aux aspirations du public,ajoute Fabienne Vanthuyne.Car ce sont des villagesde vacances de première génération, sans animation,sans restaurant…, qu’il faut requalifier ou raser et refaire. On ne peut les laisser ternir la réputation et lapromotion du tourisme. Il faut à laWallonie des produits de courts séjours capables d’être vendus par destouropérateurs – ce qu’aucun ne fait – avec animations, activités de plein air (promenades…) et piscinescouvertes. Et il faut innover dans les hébergements.”Et de pointer leur travail effectué avec tel exploitant, le CGT et les services de l’urbanisme ad hocafin que soit autorisée la construction de chaletsdoubles, alors que les règles imposent 4 m entrechaque unité de logement. Mais encore, les idéesémises pour un site de 30 ha à LavauxSaintAnne,où pourraient être inscrits des logements de vacances originaux (caravanes vintage, cabanes enbois ou dans les arbres…). Le CITW est de plus enplus sollicité par des privés désireux de valorisersites ou bâtiments, “et qui veulent confirmationd’un concept ou de chiffres”, conclut José Clossen.“Pour être en confiance, l’investisseur doit être dansunmonde sécurisé pour les projets qu’il entreprend.”
Tant de potentiel inexploré par les pouvoirs publicsDu site de l’Abbaye d’Aulne ou du Lac des deux Ourthe jusqu’aux églises et internats vides.
Région, provinces, communes doivent réfléchir àvaloriser les sites dont elles sont propriétaires ougestionnaires. En étroite collaboration avec les intercommunales qui sont des membres privilégiésdu Centre d’ingénierie touristique de Wallonie.“Au départ, raconte José Clossen, directeur duCITW, elles étaient plus attentistes. Aujourd’hui, ellesvoient leur potentiel touristique. Notre rôle est de développer un concept et de créer le contact avec les investisseurs et, surtout, avec les exploitantsgestionnaires qui sont l’élément le plus important.”
Pour amorcer la pompe, le CITW a mené sa réflexion sur les zones touristiques qui existent. “Il ya trop de petites zones; il faut faire un recensementdemanière à avoir des zones équipées, comme le sontles zones industrielles, sous la houlette des intercommunales.” C’est ainsi qu’il a planché sur le Lac desdeux Ourthe.
Pour alimenter ladite pompe, le CITW s’occupeaussi des zones sousutilisées. “On fait la chasseaux trésors cachés”, dit encore José Clossen. Parmilesquels le site de l’Abbaye d’Aulne (Thuin, Hainaut). Ou encore celui d’Engreux (Houffalize,Luxembourg), où pourrait surgir un Village dessens, autour d’un resortspa de luxe, d’appartshôtel et de villas, liés à la santé, la nature, la gastronomie, le bienêtre et les produits du terroir.
Entre aussi dans leur danse le patrimoine vide :églises, bâtiments publics, maisons… “L’Abbaye deStavelot (notre photo) a ainsi été transformée encentre culturel et musée, indique José Clossen.Maistout est ouvert. Je suis partisan du ‘mixuse’et de l’interface entre privés et public.”
Sa dernière… marotte ? Les anciens internats dufonds des bâtiments scolaires. À SaintHubert il yen a trois, à Vielsalm, un, comme à Virelles, où il
conviendrait à un hébergement touristique. “Ilfaudrait faire une étude de faisabilité, voir ce que cesinternats offrent comme possibilité. Les bâtiments etterrains non utilisés n’ont de valeur que sur base dece qu’ils permettent de faire. Leur valeur, c’est cequ’ils peuvent produire comme flux financier.”
1ère
ÉTUDE DE FAISABILITÉ… PRIVÉELe CITW a d’abord œuvré pour les pouvoirspublics. Mais très vite, il a été contacté par desprivés. La première étude effectuée pour unopérateur privé est sortie en avril 2010. Ils’agissait de vérifier la faisabilité de l’installationd’un complexe hôtelier à Malmedy. Qui s’estsoldée par un “oui” enthousiaste pour un hôtelde 68 chambres avec restaurant, positionné surle créneau 3 étoiles haut de gamme. La dernièreétude (et il y en a eu plusieurs entre les deux)concerne aussi un hôtel, “La Barrière deTransinne”, que Thomas&Piron comptereprendre et transformer en un établissementavec spa et restaurant gastronomique.
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6 DOSSIER SEMAINE DU 4 AU 10 AVRIL 2013 LIBRE IMMO 7DOSSIERPLUS D’ANNONCES SUR WWW.LOGIC-IMMO.BE
Des ingénieurs pour repenser le tourisme wallon
Le village de vacances Landal aux Lacs de l’Eau d’Heure utilise le système de démembrement de propriété et de gestion déléguée et ouvre ses portes aux investisseurs particuliers.
LESLACS
DEL’EA
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BL
Avec Idelux au chevet du SunparkREQUALIFICATION
Le Sunpark de Vielsalm (34 ha)fonctionnait mal. Tellement mal queson propriétaire, le groupe françaisPierre&Vacances, “affichait des pertes,raconte Fabienne Vanthuyne(CITW). Il pensait que la destinationétait mauvaise, alors que c’est le produit qui l’était. On est donc très fiers del’avoir convaincu d’y réinvestir et derequalifier le village en Center Park3 birdies.” Il s’agira du premierCenter Park en Région wallonne.
Le CITW a également persuadéIdelux, l’intercommunale luxembourgeoise, de s’y mettre elle aussi,puisqu’elle est propriétaire de certaines parties de l’actuel Sunpark(château, hall d’entrée, partie desterrains…). D’autant qu’elle a aussi“une mission de développeur économique, indique Georges Cottin, conseiller général d’Idelux. Le projet deP&V est créateur de valeur ajoutée,d’emplois, de retombées fiscales, denotoriété touristique.”“Le montage financier est finalisé.
Cette année, place aumontage duprojet et à sa faisabilité économique,
ajoutetil. Les travaux débuteront, onl’espère, en 2014.” La première phaseverra la rénovation des 353 cottagesactuels, celle des ‘central facilities’(piscine tropicale, services, loisirs,activités…), le réaménagement duhall sportif en hall de loisirs et jeuxsur le thème spéléo, l’aménagementd’une zone sports outdoor (parcoursacrobatique dans les arbres…). Soitun investissement de quelque50 millions d’euros, dont unegrande partie réalisée par P&V.Celuici vendra alors à des particuliers ou fonds les unités d’hébergement, comme il le fait sur ses autressites.
L’intervention d’Idelux, des communes, de la province s’élève àenviron 1 million d’euros. Le publicajoute un coup de pouce en aide àl’investissement et autres aides,“pour qu’une partie du site soit ouverteau grand public, et non pas seulementaux clientsrésidents.”
La phase 2 concernera l’ajout de150 cottages. “Pour ce faire, on travaille sur un PCA (plan communald’aménagement)”, précise GeorgesCotin. Et aucune date n’est avancée.
Investir dans une chambre d’hôtelMONTAGE
La petite hôtellerie disparaît enWallonie, concurrencée par lesmaisons d’hôtes. “Mais aussi parceque la majorité des hôtels sont deshôtelsrestaurants, explique FabienneVanthuyne, et la moindre rénovationou extension exige des investissementsque les exploitants ne peuvent pastoujours faire.”
En France, des initiatives ont étéprises pour faciliter l’accession pardes particuliers à la propriété d’uneunité de logement (chambre d’hôtel,appartement dans une résidence…).“Un véritable investissement immobilier puisqu’il génère des revenus,précisetelle, couplé d’un investissement loisirs puisque le particulier peutbénéficier de quelques semaines d’occupation par an. C’est bon pour ladynamique touristique : taux d’occupation plus élevé, professionnalisationdes services, emplois…”Dans le mêmetemps, l’exploitant ne bloque passon potentiel d’investissements.
Contrairement à la France, laBelgique ne dispose d’aucune nichefiscale favorable aux investissements
en biens immobiliers à vocationtouristique. Mais le cadre légal n’estpas exempt d’astuces qui peuventservir le même but. Le système a étérécemment lancé en Flandre, via legroupe Industrie Hôtelière : un hôtelIbis à La Panne, géré par le groupeAccor, et six autres projets dans lepipeline. En Wallonie, le système dedémembrement de propriété et degestion déléguée existe, notammentà l’Eau d’Heure. Pour le faire connaître, le CITW s’est fendu d’une étudefinancière et fiscale. “Le schéma dedéfiscalisation et les outils sont là”,poursuit Fabienne Vanthuyne, quipointe notamment le démembrement de la propriété et ses avantagesfiscaux (récupération de la TVA souscertaines conditions; partie significative des revenus locatifs nontaxés…). “Mais il y a d’autres montagespossibles, comme une société d’actionnaires.” L’étude est proposée auxhôteliers et groupes désireux d’investir en Wallonie. Que le CITWsurveillera sans doute de près : c’estde la qualité du gestionnaire et dupartage de ses bénéfices que dépendra la rentabilité pour le particulier.
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Superbement situées sur un domaine de ± 40 ares, une villade 600m² (hors caves) et sa conciergerie indépendante de160m². Les 2 maisons ont fait l’objet d’importantes rénovationstout en respectant le caractère d’origine.Dans la demeure principale : vastes réceptions parquetées, terrasse,magnifique cuisine et bureau. Suite parentale avec terrasse et granddressing, 8 autres chambres et 4 salles de bains. Vastes caves.La conciergerie, pleine de charme : jolies réceptions parquetées,terrasse; 3 chambres et 2 salles de bains. 2 garages+ emplacements de parking. Sécurité de haut niveau.
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WOLUWE-SAINT-PIERREDuplex penthouse neuf et fini de ±143m² + 66m² de terrasses. séjour,cuisine US super éq. 3 chbres, 2 sdb,cave, poss achat pkg. 549.000€. PEBD 39. ref 036/25472
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21-103227310-10
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