Nekretnina:
Lokacija:
Naručitelj:
Karlovačka županija
PROCJEMBENI ELABORAT O TRŽIŠNOJ
V R I J E D N O S T I N E K R E T N I N A
Upravna zgrada
Ogulin, Bernardina Frankopana 20, p. 47300 Ogulin
HOC Bjelolasica d.o.o. u stečaju, Vrelo bb, Jasenak
Karlovačka županija
međimurje-investa doo čakovec
SAŽETAK PROCJENE
Naručitelj:
Opis nekretnine:
Vlasništvo i identifikacija čestice:
Navedena nekretnina ima potrebne dozvole za legitimitet (legalnost izgradnje)
~građevinska dozvola:
~uporabna dozvola:
~energetski certifikat:
~površina nekretnina u zk.ul: Usklađena s upisom u katastar
~opis nekretnina u zk ul: Odgovara stanju na terenu
Datum procjene: godina
Zadatak procjene: Određivanje TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI
Pretpostavka procjene:
Prilog:
~ izvod iz katastarskog plana
~ posjedovni list
DRAGUTIN MATOTEK, dipl. ing.Stalni sudski vještak za graditeljstvo
(prema srednjem tečaju HNB na
dan procjene 1 € = 7,61 kn)
Nije predočena
€
17. rujna 2014.
Ponuda na otvorenom tržištu
74.744,75
~ fotografije
Nije predočen
zk.čest.br.
370, 371, 369/1 i 369/2
Upravna zgrada
odnosnoTržišna vrijednost
nekretnine iznosi:
5854 i 81
k.o.
Adresa
nekretnine:Ogulin, Bernardina Frankopana 20, p. 47300 Ogulin
HOC "BJELOLASICA" d.o.o. Jasenak, Vrelo bb - 1/1
Vlasnik:
Ima
Međimurje - investa d.o.o.
HOC Bjelolasica d.o.o. u stečaju, Vrelo bb, Jasenak
zk.ul.br.
Zgrada je upisana u zemljišnu knjigu bez zabilježbi i ucrtana u katastar.
~ izvadak iz zemljišne knjige
i procjenu nekretnina
Ogulin
569.000,00
~ rješenje o imenovanju vještaka
Čakovec
kn
uprava, bernardina frankopana 20, ogulin 2 www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
1. O P Ć E N I T O
Naručitelj:
Dan kakvoće: 03.09.2014.
2. IDENTIFIKACIJA
Z.K. izvadak:
Katastarska općina:
Čestica: 370, 371, 369/1 i 369/2
Uložak broj: 5854 i 81
Opis nekretnine:
HOC "BJELOLASICA" d.o.o. Jasenak, Vrelo bb - 1/1
Identifikacija:
Teret:
Legalitet:
- Uredba o visini vodnog doprinosa (NN br. 19/12)
- Podaci gradskih službi o utvrđivanju početne cijene građevinskog zemljišta i komunalne infrastrukture
Zgrada je izgrađena prije 15. veljače 1968. godine te se u smislu članka 184.
Zakona o gradnji (NN br. 153/13) smatra legalnom građevinom.
Nakon svestranog razmatranja predmeta vještačenja, pregleda nekretnine na licu mjesta i njegove
izmjere, daje se sljedeći nalaz i mišljenje vještaka.
Općinski sud u Ogulinu, ZK odjel Ogulin
- Pravilnik o metodama procjene vrijednosti nekretnina (NN br. 79/2014)
- Podaci o vrijednosti cijena građenja iz Biltena "Standardna kalkulacija" Građevinskog instituta
Elaborat procjene je izrađen u skladu sa pozitivnim zakonskim napucima i normama koje reguliraju područje
izračuna vrijednosti nekretnina, i to osobito :
kat.čest.br. 4547/1 i 4547/2, k.o. Ogulin (ukupne površine 1.216 m2)
- Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN br. 91/96, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08,
38/09, 153/09, 143/12)
Ogulin
Zgrada je upisana u zemljišnu knjigu bez zabilježbi i ucrtana u katastar.
- Uredba o procjeni vrijednosti nekretnina (NN br. 74/2014)
Vlasništvo:
zk.čest.br. 371 - vrt kod kuće u Ogulinu
zk.čest.br. 369/1 - oranica Podkućnica
HOC Bjelolasica d.o.o. u stečaju, Vrelo bb, Jasenak
zk.čest.br. 370 - kuća broj 106 u Ogulinu
zk.čest.br. 369/2 - oranica Podkućnica
Nema
- Zakon o prostornom uređenju (NN br. 153/13)
- Zakon o gradnji (NN br. 153/13)
uprava, bernardina frankopana 20, ogulin 3 www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
3. POLOŽAJ I LOKACIJA
Kartografski prikaz
Opis lokacije
Parkiranje je omogućeno u dvorištu.
Komunalna infrastruktura
Vodovod, kanalizacija, struja, plin i telefon
Predmetna nekretnina nalazi se u gradu Ogulinu, u Ulici Bernardina Frankopana 20.
Pristup nekretnini omogućen je s javne asfaltirane prometnice javnim prijevozom i osobnim automobilom.
Grad Ogulin nalazi se u središtu Hrvatske, na pola puta od Zagreba do Rijeke, između nacionalnog parka
Plitvička jezera (s juga), šumovitog Gorskog kotara (sa sjeverozapada) i sjevernog Jadrana (sa zapada).
Nastao je u prostornoj kotlini kojom teku dvije rijeke: Dobra i Zagorska Mrežnica. Ogulinski potkapelski kraj
tipično je prijelazno područje koje se ne može izravno svrstati ni u jednu od uobičajenih regija ovog dijela
Hrvatske. Ogulinsko - modruška udolina zajedno sa Gorskim kotarom i Likom čini zemljopisnu cjelinu koju
zovemo Gorska Hrvatska. Ogulinsko polje nalazi se na nadmorskoj visini od 320 m. Područje Ogulinsko -
modruške udoline pripada Karlovačkoj žuopaniji, na njezinom najzapadnijem dijelu gdje graniči s Primorsko
- goranskom županijom, te Ličko - senjskom na jugu.
uprava, bernardina frankopana 20, ogulin 4 www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
4. GEOMETRIJSKI PODACI
Površine su reducirane s pripadajućim korekcijskim faktorima.
Prizemlje
m2
m2
BV = m3
17,06
1,00 12,94
ured 2
BVO m³
1,00
REKAPITULACIJA GEOMETRIJSKIH PODATAKA OBJEKTA
NGP =
306,00
Upravna zgrada
192,68
BGP =
810,00
PROSTORtlocrtna
površina m²koeficijent
netto korisna
površina m²
brutto
površina
m²
15,29
hodnik 17,06
ured 3 20,45 1,00 20,45
15,29 1,00
ured 4 15,43 1,00 15,43
ured 5 13,76 1,00 13,76
wc 1 1,05 1,00 1,05
wc 2 1,05 1,00 1,05
predprostor wc-a 4,65 1,00 4,65
čajna kuhinja 2,54 1,00 2,54
1,00 3,18
natkriveni ulaz 9,97 0,75 7,48
175,00 470,00
Potkrovlje
ured 1 12,94
114,88
kotlovnica 3,18
hodnik 18,05 0,75 13,54
UKUPNO: 117,37
ured 6 15,92 0,75 11,94
ured 7 17,13 0,75 12,85
ured 8 16,52 0,75 12,39
ured 9 18,21 0,75 13,66
ured 10 17,91 0,75 13,43
UKUPNO: 103,74
Ogulin, Bernardina Frankopana 20, p. 47300 Ogulin
192,68 306,00 810,00
77,81 131,00 340,00
SVEUKUPNO: 221,11
uprava, bernardina frankopana 20, ogulin 5 www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
5. TEHNIČKI OPIS NEKRETNINA
Priključci
vodovod -
kanalizacija -
telefon -
el. struja -
plin -
Nekretnina -
Namjena:
Godina gradnje:
1980
Katnost:
Položaj:
Temelji:
Nosiva konstrukcija:
Krovna kon. + pokrov:
Limarija:
Pročelje:
Vanjska stolarija:
Pregradni zidovi:
Obrada zidova:
Obrada podova:
Unutarnja stolarija:
Instalacije: Električne: provedene
Telefon: proveden
Vodovod: proveden
Kanalizacija: provedena
Plin: nije proveden
Grijanje:
Dodatne instal.:
Sanitarije:
Okoliš:
Opći dojam:
Ostalo:
od pocinčanog lima
prizemlje + potkrovlje
drvena, prozori su ostakljeni izo staklom
kamen
kamen
Objekt u okvirima srednjeg standarda današnje izgradnje poslovnih objekata
Objekt na dan pregleda nije u korištenju
žbuka i boja, keramičke pločice u sanitarijama i u čajnoj kuhinji
keramičke wc školjke i umivaonik
uredski prostori
centralno, radijatorsko, peć za centralno grijanje na kruto
gorivo
drvena
montažni ili od opeke
uz glavnu prometnicu u širem središtu grada
priključen
priključena
gromobran
Upravna zgrada
ožbukano i završno obrađeno bavalitom
drvena, dvostrešna konstrukcija sa pokrovom od crijepa
privremeno isključena
keramičke pločice i laminat
posljednja cjelovita rekonstrukcija
bez priključka
priključen
zgrada je izgrađena početkom 20. stoljeća, a u kasnijim godinama je u nekoliko
navrata rekonstruirana
Uređen, parcela je s ulične strane ograđena
uprava, bernardina frankopana 20, ogulin 6 www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
6.
Za
izrad
Odabir metode procjene vrijednosti nekretnina prema vrsti nekretnine:
POREDBENA METODA - samo za zemljište
PRIHODOVNA METODA
TROŠKOVNA METODA
POREDBENA METODA
PRIHODOVNA METODA
TROŠKOVNA METODA
Prilikom primjene troškovne metode uzimaju se u obzir normalni troškovi gradnje, umanjene vrijendnosti
zbog starosti, nedostaci i štete na građevini kao i druge okolnosti koje su od utjecaja na vrijednost.
PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
Troškovna metoda može se koristiti kao potpora za procjenu vrijednosti nekretnina kod novih građevina koje
su usmjerene na stvaranje prihoda radi utvrđivanja pokrivenosti troškova gradnje budućim prihodima od
najma ili zakupa nekretnine.
Troškovna metoda može se koristiti kod starijih građevina kojima je potrebno intenzivno održavanje i koje
zahtijevaju visoke troškove rekonstrukcije i modernizacije ako troškovna metoda vodi do ostatka vrijednosti
nakon odbitka troškova navedenih radova, kao i kod procjene vrijednosti naknadnog ulaganja u građevine.
TRŽIŠNA VRIJEDNOST NEKRETNINE je procijenjeni iznos za koji bi nekretnina mogla biti
razmijenjena na dan vrednovanja, između voljnog kupca i voljnog prodavatelja, u transakciji po tržišnim
uvjetima nakon prikladnog oglašavanja, pri čemu je svaka stranka postupila upućeno, razborito i bez prisile.
Metoda se odabire prema vrsti procjenjivane nekretnine uzimajući u obzir postojeće običaje u uobičajenom
poslovnom prometu i druge okolnosti pojedinog slučaja, osobito u odnosu na raspoložive podatke.
Tržišna vrijednost se utvrđuje iz rezultata korištene metode ili metoda uz poštivanje značaja kojeg daje
korištena metoda ili metode. Ukoliko se koristi više propisanih metoda, jedna je osnovna, a ostale metode
služe za potporu i provjeru rezultata.
TROŠKOVNA METODA je u prvome redu primjerena za utvrđivanje tržišne vrijednosti izgrađenih
građevnih čestica na kojima se nalaze zgrade javne namjene i drugi objekti svrha kojih nije stvaranje prihoda,
a posebno kod samostojećih, poluugrađenih i ugrađenih obiteljskih kuća koje prema svojim obilježjima nisu
usporedive.
Troškovna metoda je primjerena i kod procjene vrijednosti šteta i nedostataka na na građevinama te
naknadnih ulaganja u građevine.
uprava, bernardina frankopana 20, ogulin 7 www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
POREDBENA METODA je u prvome redu primjerena za utvrđivanje tržišne vrijednosti neizgrađenih i
izgrađenih zemljišta, a koristi se i za procjenu vrijednosti samostojećih, poluugrađenih i ugrađenih obiteljskih
kuća, obiteljskih kuća u nizu, stanova, garaža kao pomoćne građevine, garažnih parkirnih mjesta, parkirnih
mjesta i poslovnih prostora.
INTERKVALITATIVNO IZJEDNAČENJE je postupak preračunavanja razlika u vrijednosti poredbenih
cijena katastarskih čestica, približnih vrijednosti zemljišta odnosno poredbenih pokazatelja izgrađenih
katastarskih čestica do koji dolazi zbog razlika u njihovim kvalitativnim obilježjima u odnosu na katastarsku
česticu koja je predmet procjene vrijednosti (odstupanja u kakvoći) pomoću koeficijenata za preračunavanje.
KOEFICIJENTI ZA PRERAČUNAVANJE su koeficijenti pomoću kojih se preračunavaju razlike u
vrijednosti istovrsnih nekretnina zbog odstupanja u njihovim obilježjima.
KOEFICIJENTI ZA PRILAGODBU su koeficijenti koji se izvode iz odnosa prikladnih kupoprodajnih cijena
i izračunatih istih nekretnina, a obuhvaćaju koeficijente za prilagodbu troškovne vrijednosti i koeficijente za
prilagodbu prava građenja.
Korištene poredbene cijene, pribiližne vrijednosti zemljišta i poredbeni pokazatelji izgrađenih katastarskih
čestica (faktori zgrade i faktori prihoda) svojim obilježjima katastarske čestice dokazuju dovoljnu
podudarnost s obilježjima procjenjivane katastarske čestice ako razlike u vrijednosti korištenih dodataka i
odbitaka za interkvalitativno izjednačenje ne prelaze 40% izlazne vrijednosti.
Poredbenom metodom se tržišna vrijednost određuje iz najmanje tri kupoprodajne cijene (transakcije)
poredbenih nekretnina.
Za izvođenje poredbenih cijena koriste se kupoprodajne cijene onih nekretnina koje sa procjenjivanom
nekretninom pokazuju dovoljno podudarna obilježja.
uprava, bernardina frankopana 20, ogulin 8 www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
6.1. Vrijednost zemljišta
IZRAČUN VRIJEDNOSTI NEKRETNINE - POREDBENA METODA
odabrano: €/m2
Inte
rkvali
tati
vn
o
izje
dn
ače
nje
oglas oglas
Datum prodaje / ponude 09/2014 09/2014
15.000,00
oglas oglas
Ogulin
prodajna cijena (€) 24.300,00
1.823,00 1.360,00
tražena cijena / korekcija potražnje
1.454,00 1.065,00
cijena (€/m2) 10,32 13,33 13,97 12,00
-5,00%
Ogulin Ogulin Ogulin
izvor podataka o cijeni
19.000,00 12.780,00
površina (m2)
Procjena vrijednosti zemljišta izračunata je na temelju analognih tržišnih cijena za područje grada Ogulina,
imajući u vidu veličinu, položaj-lokaciju, veličinu, opremljenost i tržišne prilike.
09/2014 09/2014
Adresa nekretnine
-5,00% -5,00% -5,00%
veličina zemljišta 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
lokacija 5,00% 0,00% 0,00% 5,00%
infrastruktura 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
oblik 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
ostalo (pogled, zona i sl.) 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
ukupna korekcija 0,00% -5,00% -5,00% 0,00%
ukupna korigirana vrijednost (€/m2) 10,32 12,66 13,27 12,00
Ukupna prosječna cijena (€/m2) 12,06
Po provedenoj analizi tržišta, određena je prosječna jedinična cijena usporedive, odnosno prikladne
orijentacijske nekretnine na promatranoj makrolokaciji za predmetno područje:
12,00
uprava, bernardina frankopana 20, ogulin 9 www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
18 - 22
8 - 12
13 - 17
8 - 12
3 - 7
20 - 30
3 - 7
-5 5
8 - 12
korigirano: €/m2
odabrano
pravac pružanja 15
GEOMETRIJSKE
oblik parcele 19
Karakteristike zemljišta Bodovi
preporučjivi raspon
5
URBANISTIČKE
10
namjena/način korištenja 5
MORFOLOŠKE
sastav tla 10
tlocrtne dimenzije i površina
Jedinična
cijena
(€/m2)
Koeficijent
prilagodbe
Koeficijent
ponude i
potražnje
Ukupno zemljište
(€)
nagib terena
100
KOEFICIJENT KOREKCIJE 1,00
stanje prostorne i druge dokum. 26
2.180,00 12,00 1,00 0,95 24.852,00
izgradivost i iskoristivost čestice 10
UKUPNO
komunalna opremljenost 0
UKUPNO: 24.852,00
12,00
Zemljište
(m2)
uprava, bernardina frankopana 20, ogulin 10 www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
6.2.
Jedinična cijena Komunalnog doprinosa iznosi : 0,52 €/m3 BV
K1 = m3 × 0,52 €/m3 BV = €
Jedinična cijena Vodnog doprinosa iznosi : 1,76 €/m3 BV
K2 = m3 × 1,76 €/m3 BV = €
K3 = €
+ + = €
6.3. Objekt –
NGP = m2
€/m2 NGP
Nova vrijednost (Nv) = × 650 = €
Umanjenje Jc zbog nedovršenosti objekta:
Jc = × =
Sadašnja građevinska vrijednost (SGV) =
× 650 = €
650 1,00 650 €/m2 NGP
192,68 125.243,63
125.243,63
Ukupna vrijednost priključaka (K) = K1 + K2 + K3 =
192,68
1.425,60
Priključci, komunalni i vodni doprinos
Jedinična cijena izgradnje ekvivalentnog objekta (Jc) =
421,20
Upravna zgrada
421,20
810,00
650
810,00
192,68
5.706,80
1.425,60
Cijena priključaka iznosi : 3.860,00
3.860,00
Vrijednost priključaka procijenjena je prema vrijednosti koja odgovara trošku izgradnje komunalne
infrastrukture po 1 m3 BV zgrade.
uprava, bernardina frankopana 20, ogulin 11 www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
Izračun smanjenja vrijednosti zbog starosti i trošnosti:
Godina procjene:
Godina izgradnje:
Starost zgrade (G): god
Održivi vijek korištenja (OVK): god
Preostali vijek korištenja: god
Odabrani faktor korištenja (FK - prema uvjetima in situ):
Relativna starost (G/OVK)=
Ostatak održivog vijeka korištenja (OOVK): × 80 = god
Zamjenska starost zgrade (OVK - OOVK): god
Linearni otpis ((OVK-OOVK)/OVK):
€
Preostala vrijednost: €
6.4. Vanjsko uređenje
Vu = €
6.5. Uzgredni troškovi (projekti, nadzor i sl.)
Pr = Nv × 3,0% = €
55,0%
1950
64
80,0%
80
4,0
36
Troškovi vanjskog uređenja obuhvaćeni su u prethodnim stavkama
0,00
2014
16
44
3.757,31
45,0%
68.883,99
56.359,63
uprava, bernardina frankopana 20, ogulin 12 www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
Zemljište i priključci:
1. €
2. €
€
3. €
4. €
5. €€
€
NGP = m2 SGV / NGP = €/m2470,60
30.558,80
56.359,63
24.852,00Zemljište
UKUPNO:
REKAPITULACIJA GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
Objekt:
Upravna zgrada
90.675,74
UKUPNO:Uzgredni troškovi (projekti, nadzor i sl.)
Priključci, komunalni i vodni doprinos
SVEUKUPNO:
Vanjsko uređenje
60.116,94
192,68
3.757,31
0,00
5.706,80
uprava, bernardina frankopana 20, ogulin 13 www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
7. TRŽIŠNA VRIJEDNOST
a. Ob 0,05
b. Z zona lokacije 0,10
c. St starost objekta 0,00
d. Pov ukupna korisna površina -0,10
e. Os opće stanje objekta 0,00
f. Pos posebni elementi 0,00
g. Ft koeficijent tržišta 0,70
Tržišna vrijednost (TV) =
Objekt: × 1,05 × 0,70 = €
Zemljište i priključci: × 1,00 = €
= €
NGP = m2 TV / NGP = € / m2
Napomena:
387,92
30.558,80
koeficijent za poslovne objekte
SVEUKUPNO TV:
30.558,80
44.185,95
TV = SGV x ( 1 + Ob + Z + St + Pov + Os + Pos ) x Ft
192,68
60.116,94
74.744,75
Prilikom izračuna tržišne vrijednosti objekta korištena je troškovna metoda jer nema
dostupnih cijena zakupa sličnih nekretnina na predmetnom području.
uprava, bernardina frankopana 20, ogulin 14 www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
8. MIŠLJENJE - ZAKLJUČAK
Nakon provedenog izračuna vrijednosti nekretnina:
na adresi: Ogulin, Bernardina Frankopana 20, p. 47300 Ogulin
predloženih od :
utvrđuje se da:
- Tržišna vrijednost (TV) opisanih nekretnina iznosi:
€ kuna 1 € =
odnosno zaokruženo
Napomena:
U Čakovcu, godine
DRAGUTIN MATOTEK, dipl. ing.
Stalni sudski vještak za graditeljstvo
569.000,00 kuna
17. rujna 2014.
Uknjiženi i neuknjiženi tereti i prava nisu predmet razmatranja u ovom elaboratu.
U tom smislu tehnička oprema i namještaj su uzeti u obzir u onom obimu u kojem su
sastavne komponente objekta (uređaji i instalacije za grijanje, hlađenje i ventilaciju).
74.744,75 ili 7,61 kn568.807,55
Upravna zgrada
ELABORAT IZRADIO:
i procjenu nekretnina
Vrednovanje vještaka uključuje samo objekt, dijelove objekta kao i elemente vanjskog
uređenja. Tehnička oprema i namještaj nisu predmet procjene.
HOC Bjelolasica d.o.o. u stečaju, Vrelo bb, Jasenak
uprava, bernardina frankopana 20, ogulin 15 www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
P R I L O Z I
uprava, bernardina frankopana 20, ogulin 16 www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
Fotografije
uprava, bernardina frankopana 20, ogulin 17 www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
uprava, bernardina frankopana 20, ogulin 18 www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
Fotografije grada Ogulina s javno dostupnih internetskih stranica TZ
uprava, bernardina frankopana 20, ogulin 19 www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
Izvadak iz zemljišne knjige
uprava, bernardina frankopana 20, ogulin 20 www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
uprava, bernardina frankopana 20, ogulin 21 www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
Kopija katastarskog plana
uprava, bernardina frankopana 20, ogulin 22 www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
Posjedovni list
uprava, bernardina frankopana 20, ogulin 23 www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
Geoportal - DGU
uprava, bernardina frankopana 20, ogulin 24 www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
Rješenje o imenovanju vještaka
uprava, bernardina frankopana 20, ogulin 25 www.m-investa.hr