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~ " " " "Ministerio :
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Copia del acta de Sesión General Extraordinaria de Recon.ocimiento,
Ratificación y Aprobación de la Junta de Propietarios del Centro ComercialPlaza Naranjo, de fecha 3/4/2011, certificada el 2818/2012 ante Notana de
Lima, Dra. Clara Carnero Avalos.Declaración Jurada de Convocatoria y Quórum de la Sesión General de
Junta de Propietarios el 3/4/2011, con firma certificada con fecha 9/10/2012,
ante Notario de Lima, Dr. J. Antonio del Pozo Valdez.
Escrito de Apelación de fecha 16/10/2012, autorizado por Abogado, Manuel
Arana Mendizábal, con Colegiatura del CALN N° 0536.
11. DECISiÓN IMPUGNADA
r:
El Registrador Público (e) del Registro de Predios de Lima, Jorge Luis
Carbajal Avila, tachó el título en los siguientes términos:
P ' R f ' ¡; : l ~ ( , ~ "1.- Se solicita la inscripción de la Junta Directiva cuyo periodo de
~ 1ra.' la ielecciones del 08/02/2011 al 08/02/2012, adjuntando para ello la copia
- ~ certificada del acta de Junta de Propietarios celebrado el 03/0412012.
~IJNA~'?;/El numeral 5.10 de la Resolución N° 340-2008-SUNARP/SN, establece la
~ aplicación de directiva de asociaciones en los casos previstos de
regularización de consejos directivos de asociaciones civiles: En este
extremo de aplicación de la norma el acto reconocimiento de la Junta
Directiva, no se encuentra prevista expresamente en el Reglamento Intemo,
la Ley 27157 y su Reglamento, ni en la resolución señalada anteriormente,
sino en aplicación supletoria se encuentra prevista en el Reglamento del
Registro de Personas Juridicas No Societarias.
Al respecto debemos señalar que el articulo 63° del Reglamento del
Registro de Personas Juridicas No Societarias establece lo siguiente: "La
Inscripción de la Asamblea General de Reconocimiento a que se refiere
este artículo, sólo procede para regular dos o más períodos eleccionarios
(. . .) " .
En el presente caso, el acuerdo de reconocimiento de la Junta Directiva es
sobre la única elección realizada con fecha 08/02/2011 y no de
reconocimiento de elecciones anteriores, tal como lo prevee la norma antes
señalada, incumpliendo de esta manera lo establecido por la presentenorma.
Asimismo, la Resolución N° 1051-20112-SUNARP-TR-L de fecha 1917/2012
establece: según se desprende de lo normado en el artículo 63° del
Reglamento de Inscripciones del Registro de Personas Jurídicas No
Societarias, la Asamblea General de Reconocimiento, solo pro(Jede para
regularizar dos o más períodos eleccionarios, por lo que constituye defecto
insubsanable de una Asamblea General de reconocimiento, la Elección de
un Consejo Directivo, al no haber cumplido con el requisito mínimo de dos
períodos eleccionarios a regularizar. "En consecuencia, al no contar con el requisito principal para proceder a lainscripción de acto eleccionario y adolecer de un defecto insubsanable
Se procede a la tacha sustantiva, debiendo en este extremo cumplir con la
devolución de todos los documentos presentados.
Base .legal: Artículo 2011 del Código Civil; Reglamento del Registro de
Personas Jurídicas No Societarias; Resolución N° 340-2008-SUNARP-SN;
Ley N° 27157 Y su reglamento aprobadopor D.S. N° 035-2006- Vívíenda".
111. FUNDAMENTOS DE LA APELACiÓN
El apelante fundamenta su recurso en los siguientes términos:
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RESOLUCiÓN No. -/05/-2012 - SUNARP- TR-L
Que la convocatoria a cualquier Junta de Propietarios se acredita
facultativamente a elección del interesado, por el mecanismo previsto en la
directiva de regularización de Consejos Directivos de Asociaciones Civiles.
Que la formalización por escritura pública o las declaraciones juradas son
otorgadas, indistintamente, ya sea por el Presidente de la Junta o por la
persona designada en la propia asamblea.Que en ninguna parte la Resolución N° 340-2008-SUNARP-SN se hace
referencia o establece de manera concreta y obligatoria la aplicación de la
directiva de asociaciones en los casos previstos de regularizaciones de
Consejos Directivos de Asociaciones Civiles, como manifiesta Registrador
Público (e) en la Esquela de Tacha; pues ha realizado una interpretación
errada de las normas registrales al tratar de aplicar supletoria mente el
artículo 63 del Reglamento del Registro de Personas Jurídicas No
Societarias, estableciendo que la Inscripción de la Asamblea General de
5
~AL~'. Reconoc!mient? a que se ~efiere este artículo, solo procede p~ra regularizar ~fQ . dos o mas penados elecclonanos, 'sln considerar que la seslon de Junta de
~ 1riJ.s i> .propietarios realizada el 03/04/2012, referente a la ratificación del
d - ..A'll'preSidente de la junta, es un acto juridico válido al igual que sus acuerdos.:,;~ tomados, al estar amparado por los artículos 1400, 1410, 1410 Y 1420 del
~ Código Cívil, debido a que fue convocada y realízada por propietarios
constituidos indiscutiblemente en una junta bajo el Régimen de Propiedad
Exclusiva y Común, con derecho inherente a la propiedad y debidamente
inscrito ante la SUNARP, más aún que los derechos de los participantes en
dicha sesión superan el 90% del porcentaje de participación.
Que dichos actos hubiesen sido nulos al no haberse cumplido con ninguno
de los términos establecidos en los artículos descritos.
- Asimismo, que de ser interpretado como señala el Registrador Público (e),
no se podría efectuar su respectiva inscripción hasta después de cuatro
años, dos o más períodos, convirtiéndose en una norma inconstitucional.
Finalmente, que el presidente de la Junta de Propietarios, puede inscribir su
mandato cuando el acta pertinente de elección existe, y dicha acta puede
ser presentada, ante la SUNARP, en cualquier momento de vigencia del
período por el cual fue elegido.
IV. ANTECEDENTE REGISTRAL
En la partida matriz N° 12194119 del Registro de Predios de Lima, se
encuentra inscrito el Lote 1 y 2 de la Mz. B, con frente al Jr. García Naranjo
N° 050, Distrito de La Victoria, Provincia y Departamento de Lima. En el
Asiento B00005 consta inscrito el Reglamento Interno que rige a las
unidades inmobiliarias bajo el Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad
Común, y en el Asiento B00006 consta inscrita la Junta de Propietarios en
mérito al Titulo Archivado N° 678044 del 24/9/2009.
V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES
Interviene como ponente el Vocal, Dr. Walter Juan Poma Morales.
De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala las cuestiones
a determinar son las siguientes:
- Si la elección de la Junta de Propietarios que se pretende inscribir, se
encuentra comprendida en el supuesto del artículo 63 del Reglamento de
Personas Juridicas No Societarias, que establece que sólo por Asamblea
de Reconocimiento, se puede regularizar dos o más períodos eleccionarios.
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_ ¿Cómo deberá ser efectuada la convocatoria a sesión de Junta .~e
Propietarios, cuando el Reglamento Interno no haya previsto la deslgnaclon
del Primer Presidente?
VI. A NÁ LISIS
1. De acuerdo a lo dispuesto en el primer párrafo del articulo 2011 del
Código Civil1, los Registradores y el Tribunal Registral en sus respectivas
instancias califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita
la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo
que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los Registros
Públicos.
Concordantemente, el Reglamento General de los Registros Públicos en su
/ P:~rticulo 31, señala que la calificación es la evaluación integral de los titulas
! { ,v tesentados al Registro con el objeto de determinar la procede':lcia de su
.fa:l~i scripción.l~( s~¡- \ , a ~ .
\~ 1 ( su vez, el articulo 32 del mismo Reglamento indica que la calificación~ 4RP-. d ti" t~- reglstral compren e en re otros, os sigUientes aspec os:
"(... ) d) Comprobar que el acto. o derecho inscribible, así como los
documentos que conforman el título, se ajustan a las disposiciones legales
sobre la materia y cumplen los requisitos establecidos en dichas normas;( ... )"
2. En el presente caso, se solicita la in.scripción del Reconocimiento de la
Junta de Propietarios para el período comprendído entre el 8/12/2011 al8/12/2013, respecto del predio matriz constituido por el Lote 1 y 2 de la Mz.
B, con frente al Jr. García Naranjo N° 050, Distrito de La Victoria, Provincia
y Departamento de Lima, inscrito en la Partida Electrónica N° 12194119 del
Registro de Predios de Lima.
El Registrador Público (e), ha formulado tacha sustantiva al presente título
por considerar que el acto de "Reconocimiento de Junta Directiva", no se
encuentra previsto expresamente en el Reglamento Interno, ni er1 la Ley N°
27157, su reglamento, ni en la Resolución N° 340-2008-SUNARP/SN; por
tanto será de aplicación supletoria el Reglamento del Registro de Personas
Juridicas No Societarias, en tanto el artículo 63° del mencionadoreglamento, señala que "La inscripción de la Asamblea General de
Reconocimiento, solo procede para regularizar dos o más períodoseleccionarios." y que en el presenté caso, el acuerdo de reconocimiento de
la Junta Directiva es sobre la única elección realizada el 8/2/2011, Y no de
reconocimiento de las anteriores, tal como prevee la norma antes señalada.
Por su parte el recurrente señala no estar de acuerdo con la denegatoria de
inscripción y argumenta que el Registrador ha realizado una interpretación
errada de las normas registrales, al tratar de aplicar supletoria mente el
articulo 63 del Reglamento del Registro de Personas Juridicas No
Societarias; toda vez que el acto rogado es una Ratificación del Presidentede la Junta, siendo un acto juridico válido al igual que sus acuerdos
adoptados, al estar amparados por los articulas 140°, 141°, 141° Y 142° del
1 Artículo 2011 del Código Civil (primer párrafo): Principio de rogación y legalidad:
"Los Registradores califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción,
la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo que resulta de ellos, de sus
antecedentes y de los asientos de los registros públicos. (...)."
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RESOLUCiÓN No. -/8'5/-2012 - SUNARP-TR-L
Código Civil, debido a que la asamblea fue convocada y realizada por los
propietarios constituidos indiscutiblemente en una Junta bajo el Régimen de
Propiedad Exclusiva y Común, con derecho inherente a la propiedad y
debidamente inscrito ante la SUNARP, más aún que los derechos de los
participantes en dicha sesión superan el 90% del porcentaje de
participación.
Asimismo, que en ninguna parte la norma descrita se hace referencia o se
establece de manera concreta y obligatoria la aplicación de la directiva de
asociaciones en los casos previstos de Regularizaciones de Consejos
Directivos de Asociaciones Civiles,. como manifiesta el Registrador Público
(e) en la Esquela de Tacha; estableciendo que la Inscripción de la
Asamblea General de Reconocimiento a que se refiere este artículo, sólo
procede para regularizar dos o mas periodos eleccionarios. Por lo que de
ser así, no se podría efectuar su respectiva inscripción hasta después de
cuatro años, dos o más periodos; convirtiéndose en una' norma
~~onstitucional.
. ' . $ > '9 « -:: , Fi lilmente, que el presidente de la Junta de Propietarios, puede inscribir su
, . S".IJ1d~ato cuando el acta pertinente de elección existe y dicha acta puede
~\ ~~presentada, ante la SUNARP, en cualquier momento de vigencia del
- .4 ! J ! : - riodo por el cual fue elegido.
3. En efecto, corresponde a este colegiado dilucidar si la denominación
"Reconocimiento" consignada en el Acta de Sesión General Extraordinaria
de fecha 03/04/2011, corresponde propiamente a un acto como tal, siendo
así, le correspondería pues la aplicación de lo previsto en el artículo 63° del
Reglamento del Registro de Personas Jurídicas No Societarias, respecto a
que sólo procede el reconocimiento para regularizar dos o más períodos
eleccionarios.
Ante ello, cabe mencionar que uno de los mecanismos ideados por la
jurisprudencia registral para resolver el problema de "Acefalía" de las
asociaciones fue la denominada "Asamblea de Regularización" y con ello la
posibilidad de "reconstituir" la historia registral de las directivas de las
asociaciones por intermedio de la convocatoria del Presidente del último
Consejo Directivo electo no inscrito.
Luego, la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos, haciendo
suya la interpretación seguida por la jurisprudencia registral, la consagró
normativamente mediante Resolución del Superintendente Nacional N° 202-
2001-SUNARP-SN del 31/07/2001.
En el prímer párrafo del articulo 2 de la referida Resolución se indicaba de
manera general que, "en caso de elecciones de Consejos Directivos No
Inscritos, s e restablecerá la exactitud registral, mediante Asamblea Generalde Regularización".
Es parte de este dispositivo, el supuesto en el cual la asocíación ha elegido
regularmente a sus directivos, pero -por causas diversas-, esos actos no
accedieron oportunamente al Registro.
En ese sentido, el último Presidente (o el integrante designado por el
Consejo Directivo) de la directiva electa pero no inscrita, se encontraba
facultado para convocar a la respectiva Asamblea de Regularización,
conforme a la ley o al estatuto.
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A tal fin sólo era necesaria la copia certificada del acta de la Asamblea de
Regularización y la documentación pertinente, no requiriéndose
documentación "adicional" referente a las asambleas eleccionarias anteriores
no inscritas.
En el acta de la Asamblea de Regularización debia constar, según la
Resolución N° 202-2001-SUNARP-SN, el acuerdo de la asamblea de
"reconocer las elecciones anteriores no inscritas, inclusive respecto al órgano
o integrante del mismo que convoca la Asamblea General de Regularización"
y "la indicación del nombre completo de todos los integrantes del órgano de
gobiemo elegido y su período de funciones", todo ello conforme a I~s normas
legales y estatutarias vigentes.
4. Posteriormente y en esa misma línea, se aprobó el "Reglamento de
Inscripciones del Registro de Personas Jurídicas No Societarias", el mismo
que derogó la Resolución del Superintendente Nacional N° 202-2001-SUNARP-SN -anteriormente glosa~a-, aunque con un ámbito de aplicación
mayor (comprendiendo todo tipo de actos, además de la regularización de
elecciones de órganos directivos), reguló en su artículo 62 la denominada
"Asamblea General de Reconocimiento", mediante el cual se pueden
registrar "los acuerdos de la persona jurídica no registrados en su
oportunidad" debídamente reconocidos,. a cuyo efecto sólo puede exigirse
"la presentación del acta de la Asamblea General de Reconocimiento y los
demás instrumentos relativos a ésta que considere necesarios para su
calificación, no requiriéndose la presentación de otra. documentación
referida a las asambleas en las que se acordaron los actos materia de
reconocimiento", siendo que la convocatoria, el quórum y la mayoríarequeridos para la asamblea de reconocimiento, así como la forma del
instrumento requerido para su inscripción, deben ser los que correspondan
a los acuerdos objeto de reconocimiento.
5. El artículo 63 del referido Reglamento reguló lo referente a la
convocatoria y requisitos del acta de la Asamblea General de
Reconocimiento de Elecciones, Reestructuraciones y demás Actos
vinculados No Registrados.
Así, dispuso - delimitando su aplica"ción -, que la inscripción de la Asamblea
General de Reconocimiento "sólo procede para regularizar dos o másperiodos eleccionarios"; con esto se zanjó la duda que surgía con la
normativa anterior: si se podía regularizar sólo un periodo eleccionario.
La convocatoria a dicha Asamblea General de Reconocimiento será
efectuada "por el último presidente o integrante elegidos no inscritos,
aunque hubiere vencido el período para el que fueron elegidos", es decir,
puede convocar a la Asamblea General de Reconocimiento el Presidente
con mandato vigente no inscrito, siempre que se regularice dos o másperíodos eleccionarios.
6. De otro lado, señala el mismo articulo 63 del Reglamento que, en el Actade la Asamblea General de Reconocimiento deberán constar:
"a) El reconocimiento de las elecciones, de las reestructuraciones y demás
actos relativos a los órganos anteriores no inscritos, inclusive respecto al
órgano o integrante que convoca a la asamblea general de reconocimiento;
b) La indicación del nombre completo y el documento de identidad de las
personas naturales integrantes de los órganos objeto de reconocimiento. De
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RESOLUCiÓN No. -./ó5/- 2012 - SUNARP- TR-L
tratarse de personas jurídicas, debe además indicarse la partida r~gistral en
la que corren inscritas, de ser el caso, y quién o quiénes actúan en su
representación;c) La conformación del órgano, bastando que hayan sido elegidos en
número suficiente de miembros para que el órgano pueda sesionar
válidamente;d) Los períodos de funciones que realmente hayan sido ejercidos aun
cuando no concuerden con lo establecido en el estatuto o la ley, con
precisión de las respectivas fechas de inicio y fin, así como de las fechas en
que se realizaron las correspondientes elecciones".
7. En el presente caso, se ha adjuntado para su calificación copia del Acta
de Sesión General Extraordinaria de "Reconocimiento", Ratificación y
Aprobación de Junta de Propietarios del 3/4/2011, certificada con fecha
, " ' c~ ' " 28/8/2012, ante Notaria de Lima, Dra. Clara Carnero Avalas, mediante el&~ Ii'~,cual se aprobó el reconocimiento de la elección de la anterior Junta de:!i lr. ~tfropietarios No Inscrita correspondiente al período comprendido entre el(~ iJ'8" ;(8/2/2011 al 8/2/2013), nombrándose como Presidente de la Junta de
~v J: , propietarios, al Sr. Raúl Rivera Sullca, respecto del predio matriz constituido
,~~~ por el Lote 1 y 2 de la Mz. B, con frente al Jr. García Naranjo N° 050,
'-- Distrito de La Victoria, Provincia y Departamento de Lima, inscrito en la
Partida Electrónica N° 12194119 del Registro de Predios de Lima,
Revisado el Asiento B00006 de la Partida Electrónica N° 12194119 del
Registro de Propiedad de Lima, así como el Título Archivado N° 678044 del
24/9/2009 que dio mérito a la inscripción de la Junta de Propietarios, se
advierte que en el estatuto no se ha previsto el nombramiento de un
Presidente para dicha Junta de Propietarios.
Asimismo, revisada el Acta de sesión de fecha 3/4/2011, se aprecia que se
ha consignado que se trata de una Sesión General Extraordinaria de
"Reconocimiento", Ratificación y Aprobación de la Junta de Propietarios, lo
cual no deberá de interpretarse como tal, sin antes haber determinado cual
es la verdadera voluntad de la Asamblea General al celebrar la Junta.
Al respecto, cabe precisar que el acta antes aludida, cumple con los
requisitos de convocatoria, quórum y mayoría, así como la formalidad del
documento para su inscripción, por tanto el acto de Nombramiento de la
Junta de Propietarios (no inscrita), no debe ser interpretado como un acto
de "Reconocimiento" propiamente dicho, sino como uno de regularizar la
inscripción de la elección ya efectuada, de Junta de Propietarios para un
determinado período.
De lo expuesto, queda claro que la expresión que se utilice para referirse al
acuerdo de "Reconocimiento", no constituirá obstáculo para su inscripción,
siempre y cuando se pueda verificar indubitablemente la voluntad de la
Asamblea General, en tal sentido, el término "Reconocimiento", no implica
que se trate expresamente de una Asamblea de Reconocimiento como tal
se manifiesta en el acta, con la exigencia de los requisitos previstos por el
artículo 63 del Reglamento de Inscripciones de Personas Jurídicas No
Societarias, referido a que el acto de. Reconocimiento no procede para
regularizar un solo período, sino para regularizar dos o más períodos
eleccionarios.
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En tal sentido, corresponde a esta instancia revocar la tacha formulada por
el Registrador (e) del Registro de Predios, con fecha 12/10/2012, en el
extremo antes mencionado.
8. Sin perjuicio de lo antes señalado, de la revisión del Titulo Archivado N°
678044 del 24/09/2009 que dio mérito a extender el asiento correspondienteal Reglamento Interno de la edificación, se observa en el articulo Décimo
Cuarto, lo siguiente: "La Junta de Propietarios se reunirá en. sesiones
ordinarias y extraordinarias. Las sesiones ordinarias se efectuarán una vez
al año durante el primer trimestre. Las sesiones extraordinarias se
efectuarán cuantas veces sea necesario, a criterio del presidente o a
petición de un número de propietario que represente, cuando menos, el
veinticinco por ciento (25%) del total de las participaciones en las áreas ylos bienes comunes.
~-~
- 9 ¿ . ,Q
¡ Q : ' J r . -
~
"s ( J l , • • " J :-i En ambos casos, el Presidente será el responsable de efectuar
< S '( ; , , ' citaciones conforme a lo establecido por el articulo siguiente (...)."las
Conforme a lo señalado, se puede observar que el Presidente de la Junta
de Propietarios es el responsable para efectuar la convocatoria a Junta de
Propietarios ya sea a sesiones ordinarias y/o extraordinarias.
Al respecto, se puede observar que los acuerdos adoptados mediante Junta
de Propietarios de fecha 3/4/2011 "no son válidos", por cuanto al no contar
con un presidente inscrito, toda vez que en su momento la junta de
propietarios carecía de pluralidad, corresponde que la junta sea convocada
por los propietarios que representen cuando menos el 25% del total de las
participaciones en las áreas y bienes comunes, de conformidad con lo
establecido en su estatuto, así como por el artículo 542 del Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios, y por lo señalado en el acuerdo
adoptado en el LXXX Pleno del Tribunal Registral, realizado en sesión
ordinaria y presencial, los días 15 y 16 de diciembre de 2011, que señala losiguiente:
"La convocatoria a sesión de junta de propietarios solamente puede ser efectuada por el presidente o por el designado por el Reglamento Interno.Excepcionalmente pueden convocar los propietarios que representen al
menos 25% de participaciones cuandf) se acredite ante el Registro la
acefalía o ausencia definitiva del designado para ello".
Asimismo, se observa que la declaración jurada para acreditar la
convocatoria a la Junta de fecha 03/04/2011, es suscrita por el Sr. Raúl
Rivera Sullca, haciendo referencia que ostenta el cago de Presidente de la
Junta de propietarios, lo cual resulta incongruente, con el antecedenteregistra!.
2 Art 54 Inscripción de Junta de Propietarios:
Son inscribibles en la partida matriz de la edificación el acto de Constitución de la Junta de
Propietarios, la designación del Presidente y, en su caso, de la Junta Directiva. en mérito al
Reglamento Interno. La designación del Presidente o de la Junta directiva efectuadas con
posterioridad se deberán en mérito de la copia certificada del Acta de la Junta de Propietarios en el
que conste el acuerdo adoptado con las formalidades establecidas en el Reglamento Interno.
Cuando el Reglamento Interno no haya previsto la convocatoria para la designación del Primer
Presidente esta será efectuada por el propietario constructores o por los propietarios que
representen cuando menos el 25% de las participaciones en las áreas y bienes comunes. (... ).
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RESOLUCiÓN No. -/85/- 2012 - SUNARP-TR-L
9. De lo expuesto, esta instancia concluye que deberá de acreditarsecorrectamente la convocatoria de acuerdo a lo expresado en los párrafosprecedentes de la presente resoluc[ón.
I
Estando a lo acordado por unanimidad,
VII. RESOLUCiÓN:
/
UAN POM MORALESVocal del Tribunal Registral
ARIPATASalaI
REVOCAR la tacha formulada el 12/10/ 012 por el Registrador Público (e)del Registro de Predios de Lima al ti lo referido en el encabezado, ydisponer su observación conforme a I s términos expuestos en el punto 8de la presente resolución, conforme a los fundamentos expuestos en elpresente análisis .
.=-.. ~p..L ¡j "
.';:) gistrese y comuniquesfE ~
,c e -tI\- :O'. .
)" ,ú ' " -~"I)tAR~' ""UIS BERTO ALlA
~-=:e;,- ,
Presidd
ROSARIO DEL CA
Vocal del
TribunallResoluciones2012165 914-2012.docJLMMII L.MP.