Usporedba postupaka amortizacije i procjeniteljske analize
vremenske deprecijacije zgrada
Maja - Marija Nahod
doc.dr.sc. Maja - Marija Nahod, dipl.ing.građ., MGIPU, Zagreb
DEPRECIJACIJA I AMORTIZACIJA• Prirodna bogatstva vs imovina
• Deprecijacija = smanjenje vrijednosti tijekom vremena
• Amortizacija• Pri otplati zajma – smanjenje duga; smanjenje vrij.nemat.im.
• EBITDA (eng. Earnings before interest, taxes, depreciationand appreciation) – operativna dobit prije odbitka kamata, poreza, deprecijacije (materijalne imovine) i amortizacije (nematerijalne imovine)
Maja - Marija Nahod 2
ŽIVOTNI CIKLUS GRAĐEVINE
Maja - Marija Nahod 3
Deprecijacija je smanjenje
vrijednosti koje pogađa svaku vrstu
imovine radi fizičkog i funkcionalnog
zastarijevanja
AMORTIZACIJA• … je sustavni raspored iznosa sredstava koji se
amortizira tijekom njegovog vijeka upotrebe (MRS 16)
- Za sve predmete čiji vijek upotrebe je duži od 1 godine,
- koji ima ograničen koristan vijek trajanja,
- koji poslovni subjekt drži za upotrebu u proizvodnji ili prodaju robe i pružanju usluga, za iznajmljivanje drugima ili za administrativne svrhe.
Maja - Marija Nahod 4
• Na visinu amortizacije utječe:- osnovica za obračun amortizacije, - metode amortizacije, - stope amortizacije - obračun amortizacije po određenom predmetu
Maja - Marija Nahod 5
• MRS 16 - Nekretnine, postrojenja i oprema• nekretnina kao sredstvo se mjeri po njenom trošku: nabavna cijena
sa pripadajućim nepovratnim porezima, i uvoznom pristojbom, trošak pripreme mjesta, isporuke i rukovanja, instaliranja i montaže, demontaže i premještanje ako je potrebno, dok se oduzimaju trgovinski popusti i odbici
• MRS 22 - Poslovna spajanja• nekretnine, postrojenja i oprema stečeni poslovnim spajanjima se
početno mjere po fer vrijednosti
• MRS 25 - Računovodstvo ulaganja• dopušta poduzeću da postupa s ulaganjima u nekretnine kao s
nekretninom (MRS 16) ili kao s dugoročnim ulaganjem
• Predmet nekretnina, postrojenja i opreme se priznaje kao sredstvo ako doprinosi ekonomskim koristima
• Fer vrijednosti – revalorizacija – 3-5 g.
Maja - Marija Nahod 6
Fer vrijednost
• utvrđuje se procjenom koju redovito obavljajuprofesionalno kvalificirani procjenitelji.
• sustavno raspoređivanje amortizacijskog iznosa tijekomuporabnog vijeka predmeta nekretnine.
• Korištena amortizacijska metoda treba odražavatitrošenje ekonomskih koristi sredstava koje koristipoduzeće. Iznos amortizacije kojim se tereti svakorazdoblje treba priznati kao rashod, osim ako on nijeuključen u knjigovodstveni iznos drugog sredstva.
Maja - Marija Nahod 7
• Zemljište i zgrade sredstva su koja se razmatrajuodvojeno i s kojima se, za računovodstvene svrhe,odvojeno postupa, čak ako se zajedno nabavljaju.
• Pri utvrđivanju korisnog vijeka, potrebno je razmotritiočekivanu upotrebu sredstava u poduzeću, očekivanofizičko trošenje, tehničko starenje, te zakonska i drugaograničenja vezana uz korištenje sredstava.
• Zemljište obično ima neograničeni vijek trajanja i stogaje to sredstvo koje se ne amortizira.
• Zgrade obično imaju ograničeni vijek trajanja i stoga susredstvo koje se amortizira. Povećanje vrijednostizemljišta na kojem se nalaze zgrade ne utječe nautvrđivanje korisnog vijeka trajanja zgrade.
Maja - Marija Nahod 8
METODE AMORTIZACIJE
• Vremenske- Linearna
- Degresivna
- Progresivna
• Funkcionalna (po učinku)
Maja - Marija Nahod 9
LINEARNA METODA AMORTIZACIJE
• Nabavna vrijednost = 10.000 kn
• Uporabni vijek trajanja = 5 godina
Stopa amortizacije = 20%
• Godišnji iznos amortizacije
= 10.000 x 20% = 2.000 Kn
Maja - Marija Nahod 10
DEGRESIVNA METODA AMORTIZACIJE
• U prvim god.se više amort.
• kod sredstava koji na početku uporabnog vijeka učinkovito funkcioniraju i ne zahtijevaju visoke troškove održavanja, dok se pri kraju njihovog uporabnog vijeka događa obrnuto
• Aritmetički i geometrijski degresivni otpis
• Nabavna vrijednost = 10.000 kn
• Uporabni vijek trajanja = 5 godina
• Iznos degresije = 10.000
60 𝑥 (60+1)
2
= 5,46
Maja - Marija Nahod 11
DEGRESIVNA METODA AMORTIZACIJE
• Osn. za amortizaciju je neotpisana vrijednost sredstva
• Stopa amortizacije na neotpisanu vrijednost se povećava množenjem sa koeficijentima računovodstvo
• U godini kada iznos amortizacije padne ispod iznosa koji bi bio obračunat primjenom linearne metode, stopa amortizacije se za tu godinu i za slijedeće godine obračunava dijeljenjem preostale vrijednosti sa preostalim brojem godina do potpunog otpisa osnovnog sredstva.
Maja - Marija Nahod 12
Maja - Marija Nahod 13
Mjesec/godina
Iznos degresije
Preostali broj mjeseci korisnog vijeka trajanja
Iznos mjesečne amortizacije
1 5,46 60 327,62 5,46 59 322,143 5,46 58 316,684 5,46 57 311,225 5,46 56 305,766 5,46 55 300,37 5,46 54 294,848 5,46 53 289,389 5,46 52 283,92
10 5,46 51 278,4611 5,46 50 27312 5,46 49 267,54
Godišnja amortizacija 3570,84
FUNKCIONALNA METODA AMORTIZACIJE
Maja - Marija Nahod 14
• Potrebni dodatni podaci- Količina proizvoda, obim proizvodnje, broj prijeđenih
kilometara i sl. za zgrade…
• Ovdje se stopa amortizacije utvrđuje svake godine i to tako da se ostvareni učinak podijeli sa ukupnim očekivanim učinkom u toku vijeka trajanja.
INOZEMNA PRAKSA
Maja - Marija Nahod 15
• Marshall & Swift
• MACRS…
Maja - Marija Nahod 16
Fizičko zastarijevanje
Stanje vanjskih zidova
• Nečistoće/ mrlje od plijesni / opće propadanje
Stanje unutrašnjosti
• zidovi / vlaga / vrata / stanje pokrečenosti / štete nastale dimom / opće propadanje
Stanje opreme
Stanje krovišta i pokrova
Podne obloge
Funkcionalno zastarijevanje
Previše poboljšano
Premalo poboljšano
Vanjski utjecaji zastarijevanja
Infrastrukturni
Ekonomski/tržišni
Deprecijacija = promjena vrijednosti
Fizičko zastarijevanje
Funkcijsko zastarijevanje
Zastarijevanje radi vanjskih utjecaja
Popravljivo = znatno poboljšanje uz razuman trošak
Maja - Marija Nahod 17
ISKUSTVA IZ NJEMAČKE I AUSTRIJE
Maja - Marija Nahod 18
Uhlir, Majčica, 2015.;
• AI, The Appraisal of Real Estate,
14 ur., Chicago: Appraisal
Institute, 2013.
• BGBl. I S.,
»Immobilienwertermittlungsveror
dnung – ImmoWertV,« 639/2010.
• Bundesministerium für Verkehr,
Bau und Stadtentwicklung,
»Richtlinie zur Ermittlung des
Sachwerts (SW-RL),«
Bundesanzeiger, Berlin, 2012.
KORACI KOD PROCJENE VRIJEDNOSTI POSTOJEĆE ZGRADE
Maja - Marija Nahod 19
1. Utvrđivanje troškovne vrijednosti građevine putem normalnih troškova gradnje, uzgrednih i dr. troškova
2. Umanjenje vrijednosti zbog starosti građevine
Maja - Marija Nahod 20
OV
K (P
rilo
g 9
., Pr
.)
Maja - Marija Nahod 21
Fk
Maja - Marija Nahod 22
Npr…
Fk Dio u razmatranju Fk matrice A B C odabrani FK
0 Adresa ili dio građevine 2 1 2 2
Maja - Marija Nahod 23
Npr…Parametar Vrijednost
Izgradnja objekta: 1978.g. 0
Dan kakvoće: 2012. (G) 34 godine
Održivi vijek korištenja: (Prilog 9.) (OVK) 60 godina
Relativna starost (G/OVK) 56,7%
Faktor korištenja (Fk) 2
Iz tablice s predvidivim ostatkom održivog vijeka korištenja (OOVK),
Prilog 10., PMP u % održivog vijeka korištenja
0,55 x 60 = 33
godine
Zamjenska starost zgrade na dan kakvoće i dan vrednovanja (dan
požara), uzimajući u obzir faktore korištenja (Gz)=OVK-OOVK
27 godina
Slijedi linearno umanjenje vrijednosti zgrade (Li) =27/60 = 45%
Maja - Marija Nahod 24
ZAKLJUČAK
• Deprecijacija je pojam koji koriste procjenitelji nekretnina, računovođe, ekonomisti…
• Kratkoročno može promijeniti sliku poslovanja poduzeća
• ZOPVN je usklađen sa MRS-om i najboljom praksom u pogledu deprecijacije zgrada
Maja - Marija Nahod 25
HVALA NA PAŽNJI