Post on 05-Aug-2020
transcript
DEGREE PROJECT, REAL ESTATE AND CONSTRUCTION MANAGEMENT REAL ESTATE ECONOMICS MASTER OF SCIENCE, 30 CREDITS, SECOND LEVEL STOCKHOLM, SWEDEN 2016
Konvertering eller nyproduktion - Valet ur fastighetsutvecklares perspektiv
Emma Malmeby
DEPARTMENT OF REAL ESTATE AND CONSTRACTION MANAGEMENT
ROYAL INSTITUTE OF TECHNOLOGY
DEPARTMENT OF REAL ESTATE AND CONSTRUCTION MANAGEMENT
2
MasterofSciencethesis
Title
Conversionornewconstruction–thechoicefromrealestatedeveloper’sperspective.
Author EmmaMalmebyDepartmentMasterThesisnumber
TheDepartmentofRealEstateandConstructionManagementTRITA-FOB-ByF-MASTER-2016:11
Archivenumber 417Supervisor BerndtLundgrenKeywords Conversion,newproduction,landdevelopment
AbstractThisthesisaimstoexplorepropertydeveloper’sviewofthechoicebetweenrebuilding
(converting)commercialpropertiesintohousingortodemolishexistingbuildingsinorderto
makewayfornewconstruction.Thismeans,amongotherthings,toexaminewhichtypesof
economical,legalandtechnicalproblemsthatmayoccurwhenconvertingabuilding.Alsoto
findpossiblereasonswhyconversionisnotusedasamethodbymorepropertydevelopers
tocreatehousing.Toanalyzeconversionsfromanadditionalperspective,anexaminationof
howpeoplethatlivesinconvertedbuildingsexperiencestheirhomeswasmade.A
comparisonofoperationandmaintenancecostsbetweenconvertedbuildingsandhousing
ingeneralwascarriedthrough.
Thethesisisbasedonaqualitativestudywhichhasinvolvedinterviewstargetingrealestate
developersandresidentsinconvertedbuildings.Thismethodwasthechosenastheprimary
techniquetogatherinformation.Aconclusionthatconvertedofficebuildingscanbesuitable
forhousinghasbeendone,anotherconclusionisthatitisnotpossibletosupposethata
convertedbuildingwouldbelessefficientfromacostperspective.Thisbasedontheresult
fromthecomparisonofoperatingandmaintenancecosts.
Sinceconversions,ingeneral,takeshortertimethannewconstructionisitinterestingto
discussifconversionscouldbeatoolforsolvingtheshortageofhousinginStockholm.
However,thefactthatarguesagainstthisisthatitisdifficulttobuildthelargeamountof
volumethatisneededwithconversionasmethod.Thethesispresentsasafinalpoint,
obstaclestoconversionsandthedecisionprocesswhenrealestatedevelopersmakethe
decisionofwhichmethodtouse.
3
Examensarbete
Titel Konverteringellernyproduktion–valetur
fastighetsutvecklaresperspektiv Författare EmmaMalmebyInstitutionExamensarbeteMasternivå
InstitutionenförFastigheterochByggande30HP
Arkivnummer 417Handledare BerndtLundgrenNyckelord Konvertering,nyproduktion,fastighetsutveckling SammanfattningDettaexamensarbetesyftartillattundersökafastighetsutvecklaressynpåvaletmellanatt
byggaom(konvertera)kommersiellafastighetertillbostäderellerattrivabefintliga
fastigheterförattgöraplatsåtnyproduktion.Dettainnefattarblandannatattundersöka
vilkentypavproblematiksomkanuppståvidkonverteringurtreperspektiv,ekonomiskt,
juridisktochtekniskt,samtvaddetärsomgörattinteflerföretagarbetarmedkonvertering.
Förattanalyserakonverteringarytterligaregenomfördesenundersökningkringhurboende
ikonverteringaruppleversinabostädersamthurkonverteradebyggnaderfungerarirelation
tillbostädergenerellturettdrift-ochunderhållskostnadsperspektiv.
Examensarbetetärbaseratpåenkvalitativstudiedärintervjuerriktademot
fastighetsutvecklareochboendeikonverteradebyggnadervaldessomdenfrämstametoden
förattsamlaunderlag.Slutsatseromattkonverteradekontorsbyggnadereller
kontorsliknandebyggnaderlämparsigsombostäderharkunnatdras.Utifrånresultatetfrån
kostandsstudiengårdetinteattsägaattkonverteradefastigheterskullehahögredrift-och
underhållskostnaderänbostädergenerellt.
Detärävenintressantattföradiskussionenkringhuruvidakonverteringavbyggnaderkan
påverkabostadsbristeniStockholmdågenomförandetavkonverteringarigenomsnitttar
kortaretidännyproduktion.Detsomdocktalarmotdettaärattdetärsvårtattskapavolym
medkonverteringsommetodvilketärdetsombehövsnärmånganyabostäderskaskapas.
Examensarbetetlyfterslutligenframhinderförkonverteringarsamtpåvisarhurolika
fastighetsutvecklaresbeslutsprocesserserutvidvalavtillgånggångssätt.
4
FörordJagvillriktaettstorttacktillallapersonersomvänligtställtupppåenintervju,utandem
hadejagaldrigkunnatgenomföraarbetet.
SlutligengeettstorttacktillminhandledareBerndtLundgrenförvärdefullvägledningoch
återkopplinggenomhelaarbetet.
EmmaMalmeby
Stockholmden4maj2016
5
Innehållsförteckning1. Inledning..........................................................................................................................................7
1.1Bakgrund.......................................................................................................................................7
1.2Syfteochfrågeställning.................................................................................................................8
1.2.1Syfte.......................................................................................................................................8
1.2.2Frågeställningar......................................................................................................................8
1.3Avgränsningar...............................................................................................................................8
1.4Centralabegrepp...........................................................................................................................9
1.5Disposition....................................................................................................................................9
2 Litteraturstudie...............................................................................................................................11
3 Teori...............................................................................................................................................14
3.1Tillväxtteori................................................................................................................................14
3.1.1Koncentriskzonmodell........................................................................................................14
3.1.2Hoyt´sSektormodell(SectororWedgemodel)..................................................................15
3.1.3Multiplenucleipatterofurbanlanduse.............................................................................16
3.1.4AxialModell.........................................................................................................................16
3.2Ekonomiskbeslutsteoriochinvesteringsanalys..........................................................................18
4 Metod.............................................................................................................................................21
4.1Litteraturstudien.........................................................................................................................21
4.2Intervjustudien............................................................................................................................21
4.3Jämförelseavdrift-ochunderhållskostnader.............................................................................22
4.4Valavboendeikonverteradefastigheter...................................................................................23
4.5Valavfastighetsutvecklare.........................................................................................................23
4.6Problematikvidgenomförandet.................................................................................................23
4.7Redovisningavresultat...............................................................................................................23
5 Boendesikonverteringarsynpåkonverteringar...........................................................................24
5.1Resultat.......................................................................................................................................24
5.2Sammanfattningavrespondenternassvar.................................................................................26
5.3Kommentarer..............................................................................................................................26
6 Jämförelseavdrift-ochunderhållskostnader................................................................................27
6.1FörklarningavstatistikfrånRebap..............................................................................................27
6.2Tolkningavtabell........................................................................................................................28
7 Fastighetsutvecklaressynpåkonverteringar.................................................................................30
7.1Resultat.......................................................................................................................................30
6
7.2Sammanfattningavrespondenternassvar.................................................................................45
7.3Kommentarer..............................................................................................................................47
8 Diskussion.......................................................................................................................................48
8.1Hinderförkonverteringarurdetreperspektiven......................................................................48
8.2Diskussionkringfrågeställningarna.............................................................................................49
9Slutsatser............................................................................................................................................53
9.1Slutsatserkringsvarfrånboendeikonverteringarsamtdriftochunderhållskostnaderfördettvåbostadstyperna...........................................................................................................................53
9.2Slutsatserundersökningavdrift-ochunderhållskostnader.......................................................53
9.3Slutsatserkringsvarfrånfastighetsutvecklare...........................................................................53
9.4Slutsats........................................................................................................................................53
9.5Fortsattforskningforskning........................................................................................................54
10Referenser........................................................................................................................................55
11.Bilagor.............................................................................................................................................57
11.1Intervjufrågortillfastighetsutvecklare......................................................................................57
11.2Intervjufrågortillboendeikonverteringar...............................................................................60
7
1. Inledning
1.1 BakgrundUrbaniseringäridagettvanligtfenomenimångaländerochalltflerinvånaresökersigtill
storstädernadärflerjobbochmöjligheterfinns.Sverigeäringetundantag,iStockholmhar
dettabidragittillattenökadefterfråganpåcentralabostäderochresultatetharblivit
stigandebostadsprisersamtdecennielångaköerförattfåenhyresrättiStockholms
innerstad.SituationenpåStockholmsbostadsmarknadärpressadochdetfinnsingenenkel
lösningpåproblematiken.Förattskapabostäderkrävsdetbådenyproduktionochatt
nyttjandetavdetbefintligabeståndeteffektiviseras.DetökadeantaletinvånareiStockholm
görattstadenväxer,tidigarenärförortervävsinistadskärnanochblirtillcentraladelarav
staden.EttexempelärvästradelenavKungsholmendärsmåskaligaindustriertidigare
funnitsmensomnuärbebyggdmedmodernabostäderochanlagdapromenadstråk.Värdet
pådenmarksomtidigarelegatocentraltharstigititaktmedstadens
utbredning.Värdeökningenikombinationmedförtätningharbidragittillattdenalternativa
användningenförflerafastigheterharblivitmerlönsamändetprimärasyftet.Exempelvis
finnsdetväldigtfåindustriellaverksamheterkvaricentralalägeniStockholmidagdå
markenärvärdbetydligtmerförbostadsändamålellerförkommersiellanvändningsom
butikerochrestauranger.
AtthittaoexploateradmarkiStockholminnerstadsamtinärförorteräridagsvårt.Dettagör
attfastighetsutvecklareavbostäderidagstårinförettvalvidförvärvavmarkmed
kommersiellanvändning,rivaochbygganyabostäderellerattkonverteradebefintliga
byggnaderna.Konverteringavdebefintligabyggnadernasomfinnspåfastighetenkanbåde
varaekonomisktochtidsmässigtfördelaktigtijämförelsemednyproduktion.Attrivaoch
bygganyttinnebärhögreinitialakostnaderförfastighetsutvecklarevilketkanvaraetthinder
förattskapaflerbostäderisammataktsomefterfråganväxer.Genomattändraanvändning
påkommersiellafastighetertillbostäderviakonverteringkanstadensfastighetsbestånd
nyttjaspåetteffektivaresätturbostadssynpunktochbostadsbristenkanmotarbetas.Det
finnsdockflerabegränsningarmedkonverteringar,blandannatattvolymensamt
densitetenavbyggnaderblirmindreflexibelt.Förattanvändamarksåeffektivtsommöjligt
ärdetrimligtattförsökamaximeraantaletbostädergenomattökaexploateringstalet
genomattbygganyabyggnadersombådeärhögreochsomstårtätareändetidigare
byggnaderna.
8
IStockholmgenomförsbådenyproduktionochkonverteringsprojektdärkommersiella
fastigheterbyggsomtillbostäder,menhurserfastighetsutvecklarepåvaletmellan
konverteringavkommersiellafastigheterochnyproduktion?Vilkafördelarochnackdelar
finnsdeturettekonomiskt,juridisktochteknisktperspektivochvadärdetsomslutligen
avgörvaletavtillvägagångssätt?
1.2Syfteochfrågeställning1.2.1SyfteAttundersökafastighetsutvecklaressynpåvaletmellanattbyggaom(konvertera)
kommersiellafastighetertillbostäderellerattrivabefintligafastigheterförnyproduktion.
1.2.2Frågeställningar- Vadanserfastighetsutvecklareärdestorahindrenförattgenomföraflerkonverteringar
avkontorsfastighettillbostäder,urettekonomiskt,juridisktochteknisktperspektiv.
- Vadärdetsomslutligenavgörvilkettillvägagångssättsomfastighetsutvecklareväljervid
exploateringavenfastighet?
- Uppstårdetskillnaderikvaliténpåslutproduktenmellankonverteringarav
kontorsfastighetertillbostäderochnyproduktioner?
- Varförkonverterarinteflerbolagkontorsfastigheterochvilkamotivfinnsför
fastighetsutvecklareattarbetamedkonverteringsomtillvägagångssätt?
- Voredetrationelltattrivabefintligakontorsbyggnaderoavsettstandardförattöka
exploateringstaletiställetförkonverteringtillbostäder?
- Ärkonverteringenlösningellerettframtidaproblempådagensbostadsmarknad?
1.3AvgränsningarExamenarbetetärgeografisktkoncentrerattillattberörakonverteringarav
kontorsfastighetertillbostäderikommunerinomStockholmslän.Iundersökningenhar
endastkonverteringavkontorsbyggnaderellerbyggnadermedplanlösningarsomliknar
kontorbehandlats.Exempelpåsådantypavbyggnadärsjukhusochvårdcentralerdådessa,
precissomäldrekontor,harplanlösningarsomkarakteriserasavmångamindrerum.
Underarbetethadedetvaritönskvärtattgenomföraflerintervjuermedboendeföratt
skapaettbättreempirisktunderlag.Endjupareundersökningavdennadelavarbetethade
docktagitmyckettidfrånexamensarbetetsfaktiskasyfte,attundersöka
fastighetsutvecklaressynpåvaletmellankonverteringellerrivaochnyproduktion.Samma
förklaringgestillavsaknadenavflerdrift-ochunderhållskostnaderfrånkonverterade
9
fastigheter.Dethadevaritfördelaktigtatthaettmeromfattandeunderlagkringdrift-och
underhållskostnaderänförfyrabyggnaderförattgenomföraenmerdjupgåendeanalys.
1.4Centralabegrepp- Kvalité,idettaavseendeskalltermensyftatillstandardpåbostadfördenboende.
Attributsombidrartillgodkvalitépåbostäderärexempelvisvälfungerandeventilation,
godljudisolering,braljusinsläpp.
- Fastighetsutvecklare,iexamensarbetetanvändsdennatermförattbeskriva,alternativt
syftatill,företagsomharfastighetsutvecklingavbostädersomprimärverksamhet.
1.5DispositionKapitel1gerenintroduktiontillexamensarbetet.Iinledningenintroducerasämnetmeden
bakgrundsombelysersituationenpåbostadsmarknadeniStockholmsamthur
konverteringarkananvändasisammanhanget.Syfte,frågeställningarochavgränsningar
presenterassenförattpekautdeteoretiskafrågeställningarnaiarbetet.Sistikapitlet
redovisascentralabegreppsomanvändsiuppsatsenförattunderlättadenfortsatta
läsningen.
Kapitel2beståravenlitteraturstudiesomtarupptidigarelitteratursomberörtämnet
konverteringaravkommersiellafastighetertillbostäder.Avsnittettarblandannatupp
konverteringaruretthistorisktperspektivochvilkadetsignifikantakomponenternaärsom
avgöromenbyggnadkankonverterastillbostäderellerej.
Kapitel3utgörsavtvåteoridelar,ensombehandlartillväxtteoriavstäderochensom
översiktligtförklararinvesteringsanalysochekonomiskrationalitet.
Kapitel4förklararvaletavmetodenkvalitativstudiesamtvadsomkännetecknarensådan
studie.Sedanpresenterasutförandetavlitteraturstudien.Därefterredovisatsgenomförande
avdettvåolikaintervjustudiernasamtmotiveringkringvaletavdessa.Sedangörsen
redogörelsedärdrift-ochunderhållskostnaderjämförs.Däreftermotiverasvaletav
intervjuadebostadsrättsföreningarochfastighetsutvecklare.Slutligendiskuteras
problematiksomuppstodvidgenomförandetavexamensarbetetsamthurresultatet
redovisats.
Kapitel5utgörsavresultatetfrånintervjuernamedboendeidekonverteradefastigheterna.
Svarenredovisasienflytandetextdärolikaattributanvändssomkategorier.Däreftergörs
slutsatserbaseradepåsvarenochavslutningsvisgeskommentarerfrånförfattaren.
10
Kapitel6bestårhuvudsakligenavensammanställningöverfaktiskadrift-och
underhållskostnadersamtavnyckeltalförkostnader.Därefterkommenterasunderlagetav
författaren,kommentarensyftartillattgeenreflektionavresultatet.
Kapitel7utgörsavresultatetfrånintervjuernamedfastighetsutvecklarna.Svarenfrån
respektiveaktörredovisasunderdenställdafråganförattgeentydligbildavutvecklarnas
uppfattningar.Däreftergörsensammanfattningbaseradepåsvarenochavslutningsvisges
kommentarerfrånförfattaren.
Kapitel8väverihopdetidigarekapitlengenomtvådiskussionersomåterkopplartill
examensarbetetssyfteochfrågeställning.
Kapitel9avslutarexamensarbetetgenomattlyftaframochbelysadeslutsatserförfattaren
kommitframtillsamtförslagpåfortsattforskning.
Kapitel10utgörsavdekällorsomanvändsiexamensarbetet.
Kapitel11utgörsavbilagorsåsomintervjumallar.
11
2 LitteraturstudieMångaavdefastighetersomförvärvasförbostadsutvecklingiStockholminnefattar
befintligabyggnader.Fastighetsutvecklarefinnersigdåståframförvaletattrivaden
befintligabyggnadenochbygganyproduktionalternativtattkonverteradenbefintliga
byggnadentillbostäder.Förattfastighetutvecklareskakunnaväljavilkenmetoddeska
användasigavförattutvecklafastighetenmåstedetförstfastslåsombyggnadengåratt
konverteratillbostäderellerinte.Nedanpresenteraslitteratursomberörämnet,delsvilka
komponentersomärsignifikantavidkonverteringavlokalertillbostädermenävenkring
konverteringaruretthistorisktperspektiv.
Konverteringaravkommersiellafastighetertillbostäderäringetnyttfenomenpå
fastighetsmarknaden.Undertidigt1980-taliNewYorkgenomfördesflerakonverteringarav
kontorsfastighetsiB-ochC-lägen.Trendenspredsigdocklångsamtochdetvarinteförensi
mittenav1990-taletsomandrastörrestädersåsomBoston,Chicago,Sydneyoch
Melbournegenomfördeliknandeprojekt(Heath,2001).Dettakandockhakopplingartill
denöverproduktionavkontorsfastighetersomskeddeibörjanav1990-taletimångastäder
runtomivärldenblandannatiParis,LondonochStockholm.Beståndetav
kontorsfastigheterexpanderadesnabbtvilketresulteradeiettkraftigtöverskott(Gannand
Barlow,1996).IsinartikeldiskuterarGann&Barlowflexibilitetenibyggnadersanvändning
ochdentekniskagenomförbarhetenattkonverteravakantakontortilllägenheter.Detta
somenlösningföratthanteraöverskottetavkontorfråndentidigareboomenpå
marknaden.Författarnamenarattmerflexiblabyggnaderärlättareattkonverteraochdär
medbättreförbereddaförattmötaframtidensoförutsägbarabehovochefterfrågan.Gann
&Barlowharanväntsigavenkäterochsemi-struktureradeintervjuersommetodisinstudie.
Genomintervjuermedolikaaktörerpåmarknadenblandannatplaneringsmyndigheter,
fastighetsutvecklareochfastighetsägareharförfattarnaskapatsigenöverblickavvadsom
krävsrentteknisktförattgenomförakonverteringarenligtdetkravsomfinnsför
bostadsmiljöer.Isinstudiehittarförfattarnaflerolikakomponentersomäravgörandeför
omkonverteringavkontorsbyggnaderärmöjligtellerej.Byggnadenskvalitet,exempelvis
energiförbrukning,brandsäkerhetochstommeärsignifikantakomponentermenävenandra
faktorersominteärdirektkoppladetillfastighetensåsominfrastrukturochlägespelarin
omenbyggnadärlämpligförkonverteringellerej(GannandBarlow,1996).TimHeath
samtyckermedGann&Barlowisinartikelochtilläggerattdettasätterkravpåframtida
12
byggnadersdesign.Byggnader,menäveninfrastruktur,måsteblimerflexiblaförattkunna
anpassastilldetrådandebehovet.Genomattvaraanpassningsbaratillfleraolikasyftenoch
användningssättkanfacilitetermaximerasinnyttaochmötadenvarierandeefterfråganpå
marknadeniställetförattblivakant.Vakantafastigheteriurbanamiljöerärbortkastade
resursermenkanmedhjälpavpositivstadsplaneringomvandlastillmöjligheter.Iprocessen
atthanteradessakonverteringarharbådestadsplaneringochbyggnadspolitikenbetydande
roll(Heath,2001).SommetodisinstudieharTimHeathstuderatkonverteringariLondon
ochTorontohardärmedkommitframtillfembetydandehinderförattkonverteringarska
kunnagenomföras.Dessaär,denfysiskabyggnaden/designen,läget,finansiella/ekonomiska,
efterfråganochlagstiftadefaktorervilketkankategoriserassomjuridiska,ekonomiskaoch
tekniskahinder.
ResultatetfrånTimHeathsstudiestämmerbraöverensmedensvenskundersökningfrån
2010genomfördav(Ullsten&Svensson,2010).Genomsemi-struktureradeintervjueroch
treprojektstudieravkommersiellabyggnadersomkonverteratstillbostäderkunde
författarnadraslutsatsergällandevilkafaktorersomärkritiskavidkonverteringar.
Resultatetavstudienvarattkonverteringenmåsteskapaetthögrevärdeförfastighetenän
vaddentidigarehaft.Dettainnebärattkontorsfastighetermedhögvakansgradochmed
avtalsomlöperutinomensnarframtidärlämpligakonverteringsobjekt.Detärävenviktigt
attdetaljplanenärflexibelochattfastighetenharettA-lägeförbostädermenettB-ellerC-
lägeförkontor.DessaslutsatserärilinjemeddetfemhindrensomTimHeathhittade
genomhansstudie,attlägetärensignifikantkomponentochattdenfysiskakaraktärenav
byggnadenmåsteuppfyllakravenfördetnyasyftet(Ullsten&Svensson,2010).
Förattkunnaavgöraomenkontorsbyggnadärlämpligattkonverteratillbostäderså
skapade(Geraedts&vanderVoordt,2007)enchecklistaförattunderlättabeslutet.
Metodenärbaseradpåenlitteraturundersökning,användarkravochpreferensermed
hänsyntillkontorochbostädersamtintervjuermedolikaaktörersomärinvolveradei
konverteringsprocessen,idettafalliNederländerna.MyndigheteriNederländernahar
testatchecklistansomunderlagförbeslutomkonverteringar,docksåkrävsdetfler
genomfördaprojektinnanslutsatserkandrasgällandemetodensresultat.
IStockholmår1996-1997konverteradeföretagetSSMFastigheterenstorvolymkontor-och
industrifastigheter.FöretagetsvdUlfMoreliusmenarpåattdetärviktigtatthatidigkontakt
medkommunernasamtattvarapålästinnanarbetetbörjat.Detmåstevarabestämtatt
13
eventuellaplanändringarsomblivitutlovadeskerinomenrimligtid(Widman,2011).I
sammaartikelavWidmandiskuteraslönsamhetenochtransparensen.Ingenaktörvill
avslöjadenexaktavinstenfrånolikaprojektutanmedgerbaraattdetärlönsamt.HansLind
uttalarsigiWidmansartikelomattsomutomståendeärdetsågottsomomöjligtattfåreda
påhurstoravinsternaär,samtidigtärdettaaffärshemlighetervilketgördetsjälvklartför
fastighetsutvecklareattinteberättadet.Docksåäravkastningskravetalltidkopplattill
riskenvilketinnebärattdetvarierarberoendepåhurföretagenställersigtillrisk(Widman,
2011).
Problematiksomkanuppståvidkonverteringarförpersonernasombordärkanvariera
mycketdåvarjefastighetärunik.Envanligsvårighetsomärförknippatmed
ombyggnadsprojektärattmångakommersiellafastigheterärdjupavilketresulterari
bristfälligtljusinsläpp(Widman,2011).DettaärenfaktorsomävenErikKarlin,VDoch
partnerpåSveamalm,haruppmärksammatienintervjuiUllstenochSvenssons
examensarbete.Karlinförklararattdagenskravpådirektsolljusförbostäderkanvarasvårt
attuppnåvidkonverteringavdjupakontorsfastigheterochattomdetintegårattfåinljusi
bostädernaärfastighetenintelämpadförbostadsändamål(Ullsten&Svensson,2010).
Andrafaktorersomökarriskenförolägenheterfördetboendeärtunnaväggar,väggarav
blåbetongellerasbestiventilationsomkräveromfattandesanering(Widman,2011).
Sverigeharidagetttydligtregelverk,Boverketsbyggregler,gällandeboendemiljösomgäller
förallatyperavbostäder,bådenyproduktionochkonverteringar.Dettainnebärattdetär
äldrebyggnadersomkonverterasharsammakravpåsigsomnyproduktionernärdet
kommertilltillgänglighet,bostadsutformning,ventilationochljudisoleringetc.Följdenav
dettaärattdetflestabostäderiSverigeidagäravbrastandard.Detförekommergivetvis
skillnadermellanolikabyggnadersboendemiljöerdåregelverketreglerarendastdenlägsta
tillåtnastandarden(Boverket,2011).
14
3 Teori
3.1TillväxtteoriAntaletinvånareiStockholmsstadökarochår2024beräknasantaletinvånarevaraöver
1060000människor(Stockholmsstad,2014).Dettainnebärattefterfråganochbehovetav
bostäderkommerattökaytterligareochattbostadproblematikenkommerattfördjupasom
produktionenavbostäderinteökar.Boverketpresenteradeienrapportår2015attmellan
åren2012-2025kommerStockholmregionenatthaettbyggbehovom261618bostäder
(Boverket,2015).SlutsatsensomgårattdrafråndessauppgifterärattStockholmkommer
attväxaunderdenangivnatidsperioden.Situationeninnebärdockintebaraproblematik
utanävenfleramöjligheter.Detskapartillfälleförfastighetsutvecklareatthittaområdendär
efterfrågankommerattökaförattbyggaattraktivabostäder.Attfinnadessaområdenvars
popularitetkommerattökaäringenenkeluppgiftdåmänniskorspreferenseräravstorvikt.
Detfinnsdockteorierförhurstäderväxersomfastighetsutvecklarekananvändasigavför
attförsökaförutsägaochhittapotentiellaexploateringsområden.Nedanredovisasettflertal
olikamodellerförhurstäderstillväxtkanseut.
3.1.1KoncentriskzonmodellDennamodellskapadesår1923avErnestW.Burgessochvisarattstäderstillväxtskerfrån
mittenavstadenochrörsigutåt.
Figur1.Koncentriskzonmodell
15
ICBD,zon1,skerfleraolikaekonomiskaaktiviteterochzonenutgörstadenskärna.Tillväxti
zon1görattzonenutvidgasutizon2vilketärettövergångsområdemedlättareproduktion
samtbostädermedlägrestandard.Zon3innehållerbostäderochabsorberardenstörsta
delenavdentillväxtsomskerizon1och2.Denfjärdezoneninnehållerstörrebostädermed
högrestandardförmedelochhöginkomsttagare.Denytterstazonen,zon5äricke-urban
ochomgesavlandsbygden(Fanning,2005).Burgessmodellhardockfåttkritikdådeninte
harhänsyntilltopografi,tidellertransportkostnader.Exempelpåstadsdelarsomväxer
enligtdenkoncentriskamodellenärHammarbySjöstadochNorraDjurgårdstaden.
Områdenastidigareanvändningvarindustriochområdenakanklassassomzon2,
övergångsområden,därdetidagutvecklasattraktivabostäder(Lundgren,2015).
3.1.2Hoyt´sSektormodell(SectororWedgemodel)SektormodellenavhururbantillväxtskerpresenteradesavHomerHoytår1934ochär
baseradpåenstudiedär64städerstillväxthargranskats.
Figur2.Sektormodell
Dennamodellhar,precissomdenkoncentriska,endastenstadskärna,docksåtarsektor
modellenhänsyntilltopografi.Frånstadskärnansträckersigområden,sektorer,medolika
markanvändningutåt(Fanning,2005).Imodellenintroducerasäventransportvägardär
invånarekanrörasigmellansektorerochutfrånstadskärnan,vissatransportvägarärmer
effektivaänandra.Imodellenärdethöginkomsttagarnasomärdrivandeförtillväxtendå
dessaväljerattflytta”uppåt”idetekonomiskaochsocialasammanhangetochdärmed
väljerattlämnarsinabegagnadehusdärsedanmedelinkomsttagarekanflyttain.Påsåsätt
såväxerstadenochsektorernasanvändningsområdeändras(Lundgren,2015).
16
3.1.3MultiplenucleipatterofurbanlanduseModellenkonstrueradesavHarrisochUllmanår1945ochgerenmerkompliceradbildav
städerstillväxtänovanpresenterademodeller.HarrisochUllmanmenarpåatttillväxtinte
skerkringettenskiltCBD,utanatttillväxtävenskerutifrånmindresatellitCBDutanförden
egentligastadskärnan.
Figur3.Multiplenucleipatternoflanduse
Imodellensåharstadenväxtförbisinaegnanaturligagränservilkenhargjortattnya
satellitcentrumväxtframutanfördetursprungligaCBD.Dessasatellitcentrumkanbåde
kompletteraochkonkurrerameddetursprungligaCBD.Planeradesatellitcentrumhar
användstillattförsökadecentraliserastadskärnan(Lundgren,2015).Ettexempelpådettaär
VällingbyiVästerortsomblevdenförstaABC-stadeniStockholmår1945.ABC-stadärett
begreppinomsvenskstadsplaneringochstårförArbete,Bostad,Centrum.Tankenvaratt
invånarnaiVällingbyskullearbeta,boochspenderasinfritiddär(Stockholmsstad,2016).
3.1.4AxialModellModellenutformadesavF.MBabcockår1932.Denvisarpåatttillväxtskerutifrån
stadskärnanochrörsigiolikariktningarmenalltidlängsmedtransportvägar(Fanning,2005).
17
Figur4.Axialmodell
ImodellensålederallahuvudvägarinmotCBDochexpansionskerlängstmeddessa
transportvägar.Enbetydandefaktorförexpansionärhurflödetavhöginkomsttagarerörsig
dådessadrivertillväxten.MarkmedhögtvärdeärlokaliseradantingenlångtfrånCBDoch
mednärhettillentransportvägellernäraCBDmenlängrefråntransportvägarna.Områden
förlåginkomsttagareärplaceradmellantransportvägar.Områdenstillgänglighetpåverkas
avkostnadenförtidenatttasigdit(Lundgren,2015).
Dessaovanpresenterademodellerbidrartillattförklarastäderstillväxt.Föratt
Stockholmsbaseradefastighetsutvecklareskakunnaidentifieravilkaområdensomkommer
attutvecklassåbördeförsökaurskiljavilkenmodellsomlämpligastbeskriverStockholms
tillväxt.GivetvissåkanolikaområdeninomStockholmbeskrivasgenomolikamodellermen
StockholmstillväxtsomhelhetväljermångaattidentifieraviamodellenAxialtillväxt.Detta
dåtillväxtenfrämstskerlängsmeddestoratransportvägarnasomfinns.Transportvägarna
skaparsnabbaochtillgängligakommunikationsmöjligheterförStockholmsinvånare
(Lundgren,2015).Fenomenetgåratturskiljamedhjälpavbildennedansomvisarhur
Stockholmväxtmellanåren1945och2004.
18
Figur5.Stockholmstillväxt(Tillväxt-ochregionsplaneförvaltningen,2016)
Denrödautbredningensomsymboliserarbebyggelsepåbildenväxertydligtutmeddet
storavägarnaE4/E18norrutochE20/Väg226,73söderut.
Fastighetsutvecklarebörhadessamodelleriåtankenvidetableringavnyabostadsområden
ochvidnyproduktionförattkunnaskapaattraktivabostäderochbidratillStockholms
tillväxt.
3.2EkonomiskbeslutsteoriochinvesteringsanalysEkonomiskbeslutsteorisyftargenerelltsätttillhurutgångenavettbeslutkanförutsägas.
Detvillsägaomenbeslutsfattarestårmellanolikaalternativ,AochB,vaddennekommer
attvälja.Genomattpresenteraolikaprinciperinombeslutsteorinmenar(Edwards,1954)att
allateoriernabaseraspåsammasak,deärallamaximeringsprinciper.Vilketinnebäratt
beslutsfattarenständigtkommerattväljadetbästaalternativet.Docksåbörvalmedriskfria,
osäkraochriskfylldaalternativseparerasdåbeslutsfattarensvetskapomkonsekvenserna
samtsannolikheternaförkonsekvensernaskiljersigåt(Luce&Raiffa,1989(1957)).
Denrationellainvesterarenbörenligtinvesteringsanalysenstumregelsamtbeslutsteorin
väljadetinvesteringsalternativsomgerhögstnettonuvärdeochsomdärförärmest
fördelaktigtlönsamt.Enfastighetsutvecklaresomharförvärvatmarkmedenbefintlig
kontorsbyggnadpåochsomdärförstårivaletmellanattrivaochbygganyabostädereller
19
attkonverterabyggnadentillbostäderböralltså,enligtteorin,väljadetalternativsomger
högtnettonuvärde.
Detfinnstvåhuvudsyftenmedattgöraanalyseravfastighetsmarknaden,Investeringsanalys
förattundersökamöjligheternaattinvesteraiellerattsäljafastighetersamt
prisanalyser/marknadsanalyserförattgeenuppfattningommarknadenochbetaldapriser
(Lind&Persson,2011).
Investeringsanalysärenviktigdelifastighetsutvecklaresverksamhetdåanalyseravden
förstatypenanvändsförfrågorrelateradetillombyggnad,nybyggnad,förvärvsamt
försäljning.Idessaanalyserärkostnadsberäkningarencentraldelmenävenfastighetspriser
ochprisutvecklingärsignifikantakomponenter(Lind&Persson,2011).
Näreninvesterareskaavgöraomeninvestering,exempelvisenfastighet,kommerattvara
lönsamellerejkandenneanvändasigavnuvärdesberäkning.Ettnuvärdeärvadnågoti
framtidenärvärtidag.Genomattberäknavadinvesteringensframtidaintäkter,kostnader
ochrestvärde,detvillsägadetvärdesomfinnskvarvidkalkylperiodensslut,kan
investeringensnuvärderäknasfram.
Nettonuvärde(NPV)definierassomskillnadenmellannuvärdetavinvesteringensframtida
intäkterochnuvärdetavdessframtidakostnader(Berk&DeMarzo,2001).
𝑁𝑃𝑉 = 𝑁𝑉 𝑖𝑛𝑡ä𝑘𝑡𝑒𝑟 − 𝑁𝑉 𝑘𝑜𝑠𝑡𝑛𝑎𝑑𝑒𝑟
Vilketföreninvesteringkanskrivasomsom:
𝑁𝑃𝑉 = 𝑃𝑉 𝐴𝑙𝑙𝑎 𝑘𝑎𝑠𝑠𝑎𝑓𝑙ö𝑑𝑒𝑛 𝑖 𝑖𝑛𝑣𝑒𝑠𝑡𝑒𝑟𝑖𝑛𝑔𝑒𝑛
Ikassaflödetingårblandannathyresintäkter,tilläggochdrifts-ochunderhållskostnadermen
ävenförvärvsprisförsjälvafastighetendådetärenkostnadförinvesteraren.
20
Nedanvisasettexempelpåeninvesteringskalkylförenfastighetimkr:
Tabell1.Exempelavinvesteringskalkyl
Medettavkastningskravom12,66%genererasettNPV=0fördennainvestering.
Nuvärdesberäkninggörvaletattaccepteraeninvesteringellerinte,teoretisktkorrekt.
Tumregelnföromeninvesterareskaaccepteraelleravfärdaettinvesteringsalternativärom
NPVärstörre,likamedellermindreännoll.Enrationellinvesterareböravfärdaalla
investeringsprojektdärNPVärnegativtochdenneböraccepteraallainvesteringsprojektdär
NPVärpositivtellerlikamednoll.OmNPVärlikamednollsåmotsvararavkastningendet
avkastningskravsombegärtsfördengjordainvesteringen(Berk&DeMarzo,2001)
Situationerdådetfinnsfleraolikainvesteringsalternativsomallagerettpositivt
nettonuvärdenkandockuppstå.Denrationellainvesterarenbördåalltidväljadet
alternativetsomgerhögstnuvärde.Nettonuvärdetbeslutsregelär”Vidett
investeringsbeslutskalldetalternativsomgerhögstNPVväljas”(Berk&DeMarzo,2001).
Dennaregeläralltsåapplicerbaromeninvesterarestårmellanflerolika
investeringsalternativmedpositivaNPV.
21
4 MetodIsyftetillattundersökavaletmellanattbyggaom(konvertera)kommersiellafastighetertill
bostäderellerattrivaförattgeplatsåtnyproduktionharenkvalitativstudiegenomförts
riktadmottvågrupper.Delsmotindividersomborikonverteradefastigheterochmot
fastighetsutvecklare.Enjämförelseavdrift-ochunderhållskostnadermellanolika
konverteradesamtmediankostnadenförbostädergenerellthargenomförts.Intervjuerna
meddeboende,jämförelsenavkostnadernasamtlitteraturstudienskapadeenstörre
förståelseiämnetochdenkunskapenanvändestillattformuleralämpligafrågortill
fastighetsutvecklarnaidetsenareskedetavexamensarbetet.Dennadelavexamensarbetet
presenterarvaletavmetodsamtgenomförandetavarbetet.
Denvaldaarbetsmetoden,enkvalitativstudie,kännetecknatsavattstudiensförfattare
försökerförståfenomenochderassamband,detvillsägaicke-numeriskdata.Oftahandlar
detomatttadelavandraserfarenheter,upplevelsersamtuppfattningar.Metodersomkan
användasfördatainsamlingexempelvisobservationer,intervjuerochenkätmedfritextsvar
menävenlitteratur.Kritiksomkanritasmotkvalitativastudierärdockpålitlighetenisvar
fråndatainsamlingen,trovärdighetensamtgeneralisering(LundsUniversitet,2016)
4.1LitteraturstudienArbetetinleddesmedenlitteraturstudiesombelysertidigarestudierocharbetensom
behandlatämnetkonverteringaravkommersiellafastighetertillbostäder.Dettaförattfå
kunskapomslutsatserochresultatfråntidigareforskning.Förattskapabreddharolika
typeravarbetenstuderats,rapporter,publikationerochexamensarbetenutgörenstordel
avdetgranskadematerialet.Studiernavisardelsvilkadesignifikantakomponenternaärsom
avgöromenbyggnadkankonverterasellerej,konverteringarurettkortfattathistoriskt
perspektivsamtattmarknadenförkonverteringarär,urenekonomisksynvinkel,icke-
transparent.
4.2IntervjustudienStudiensomgenomförtsiexamensarbetetärkvalitativdådentillstörstadel,utom
litteraturstudiensamtundersökningenavdrift-ochunderhållskostnader,ärbaseradpå
intervjuer.Dennatypavstudievarattföredradådetmöjliggöreninsamlingavingåendeoch
grundligasvarfrånrespondenterna.Intervjuernamedfastighetsutvecklarnaharvaritsemi-
strukturerade,dettaansågssomlämpligtdåenramförintervjufrågornaunderlättar
intervjunmenattpassandeföljdfrågorpådeintervjuadessvarfortfarandekanställas.
22
Intervjuernamedfastighetsutvecklarefrånolikaföretaggenomförsförattfåinformation
kringhurfastighetsutvecklareresonerarvidvaletmellannyproduktionochkonverteringav
kontortillbostäder.Dessaintervjuergenomförspårespondenternaskontor.Struktureni
intervjuernavarförbestämdochenintervjumallföljdes,docksåfannsdetutrymmeför
avvikelseunderintervjuernasgång.Materialetfrånintervjuernaharsedanbearbetatsföratt
kunnapresenteratspåettlättöverskådligtvisiarbetetsresultatdel.Företagen,
respondenternasamtderassvarharbehandlatsanonymt.Dettadåsyftetmed
examensarbetetärattundersökafastighetsutvecklaressynpåvaletmellankonverteringar
ochnyproduktionurettallmäntperspektiv,inteenskildaföretag/individersuppfattningar.
Förattfåinformationkringhurboendeikonverteradebyggnadertrivssamthurdet
uppfattarsinbostadgenomfördessemi-struktureradetelefonintervjuermedindividersom
boriolikakonverteradebostäder.Dessaintervjuervarrelativtkorta,10-15minuter,dockså
lyckadesjagfångadeboendesuppfattningarkringdeväsentligafördelarnasamt
nackdelarnamedattboidessabostäder.Svarenharbehandlatsanonymtdåindividens
identitetinteäravviktiundersökningen.
4.3Jämförelseavdrift-ochunderhållskostnaderEnjämförelseavdriftochunderhållskostnaderförkonverteradebostadshusochstatistikför
sammatypavkostnaderförbostädergenerelltsättgenomfördes.Dettaisyfteattgranska
hureffektivakonverteradefastigheterärurdrift-ochunderhållssynpunktiförhållandetill
förbostädergenerellt.Datafördrift-ochunderhållskostnaderfördetkonverterade
byggnaderna,vilketärsammabyggnadersomintervjupersonernafrån
bostadsrättsföreningarnabori,ärhämtatfrånrespektiveföreningsårsredovisningmed
undantagförSkatteskrapanochVattenfallet8.KostnaderförSkatteskrapanärintemedi
jämförelsenavdrift-ochunderhållskostnaderdådetsaknasunderlagfördenenskilda
bostadsdelen.DetfannsingenårsredovisningförVattenfallet8dåkonverteringenskedde
nyligen.Iställetharenekonomiskplanfrånbostadsrättsföreningenanvänds.
Statistikmeddrift-ochunderhållskostnaderförbostädergenerelltärhämtadefrån
företagetIncitsomvarjeårredovisarnyckeltalgällandekostnaderochförbrukningarför
bostäder.MaterialetärhämtatfrånRepabfaktaBostäder2015.
23
4.4ValavboendeikonverteradefastigheterFörattfåenöverblicköverhurboendetrivsikonverteringarvaldesfemolika
konverteringsprojektut,allalokaliseradeiolikastadsdelariStockholm.Genomattsökapå
fastigheternasadresserkundeboendesökasuppviainternetdärtelefonnummersamt
andrauppgifter,exempelvisålderfannsangivet.Efterdetsåvaldesettflertallämpade
individerutfrånvarjefastighetsomsedanblevkontaktadeviatelefonmedförfråganomatt
bliintervjuade.Majoritetenavdekontaktadevaldeatttackanejmenefterflertaletförsök
hittadestvårespondenterfrånrespektivefastighetsomkundetänkasigattbliintervjuade.
Detintervjuadeäravblandadeåldrarochborivarierandestorlekarpålägenheterna.
4.5ValavfastighetsutvecklareIsyfteattfåsvarpåfrågeställningarnavaldesfyraolikafastighetsutvecklingsföretagför
intervjuer.DetfinnsmångaaktivafastighetsutvecklareavbostäderiStockholmsregionen
menförattkunnafåsvarpåfrågeställningarnakrävdesdetattföretagendär
respondenternaarbetarbedriververksamhetmedbådemedkonverteringochnyproduktion
somtillvägagångssätt.Påsåsättbegränsadesantaletpotentiellaaktörerattintervjuaoch
slutligenkundefyrafastighetsutvecklingsföretagväljas.Företagenharolikaframtoningpå
marknadenvilketskaparbreddiundersökningen.
4.6ProblematikvidgenomförandetEnbristundermaterialinsamlingenvarattinteträffaallaintervjupersonernai
verkligenhetenutanattbehövagenomföraintervjuermedboendeikonverteringarvia
telefon.Dettadådessaintervjuertillstordelhandladeomintryckochuppfattningar,vilket
ärsvårareattförmedlaviatelefoniställetföransiktemotansikte.Riskenattnågottolkas
annorlundaändenintervjuadeavsettökarvidtelefonintervju.Atttelefonintervjuerändå
valdessommetodfördetboendeikonverteringarnavarattmajoritetenavdetintervjuade
intehadetid,alternativtinteville,mötasförenintervjusamtattintervjunvarrelativtkort
vilketskullegjortettmöteomständligtfördenkortatiden.
4.7RedovisningavresultatResultatetfråndetvåolikaintervjustudiernaredovisasseparat.Kapitel5presenterarde
boendesintervjusvarmedankapitel7presenterarfastighetsutvecklarnasintervjusvar.
Intervjusvarenhariexamensarbetetbehandlatsanonymt.Dettadåavsiktenmed
intervjuernaintevaratttaredanpåenskildaindividersåsikterutanattskapaenallmänbild.
24
5 BoendesikonverteringarsynpåkonverteringarFörattfåkunskapkringhurkonverteringarfungerarsombostädergenomfördesintervjuer
medpersonersomborikonverteringar,allabyggnaderärbostadsrättermenenärhyresrätt.
Dettaförattkunnaundersökaomdetföreliggergemensammabristerellerfördelarbland
konverteringarnaurdetboendesperspektivochförattsedandraslutsatser.Förattskapa
breddiresultatethartotalttioindividerfrånfemolikafastigheterintervjuats,tvåindivider
frånvarjefastighet.Byggnadernaärbelägnaiolikastadsdelarochdeintervjuadeärav
blandadeåldrar.Byggårsamttidpunktförkonverteringvarierar.Någraavkonverteringarna
äruppmärksammadeombyggnadsprojektimedia,blandannatsåharboendei
SkatteskrapanpåSödermalmochboendeiVattenfallstidigarehuvudkontoriRåcksta
intervjuats.TvåavdetintervjuadeborietttidigaresjukhusvidBrommaplan.Denna
konverteringfickvaramediundersökningendåkontorochsjukhusharliknande
planlösningarmedmångamindrerum.Detövrigatvåkonverteringarnaärtidigare
kontorsfastigheterbelägnapåÖstermalmrespektiveGärdet.
Nedanredovisasettsammanställtresultatfråndettiointervjuernadärsvarenärindeladei
kategorierförolikaegenskaperhosbostäderna.Genomatthagenomförtdessatio
intervjueransesmättnaduppnåttsivariationpådesvarsomrespondenternalämnat.
5.1ResultatFördelarmedattboikonverteradfastighet
Alladeboendeäröverensomattdetärroligtattboikonverteradbyggnaddådefinneratt
detgerenspeciellkaraktärtillbostaden.EnavdeintervjuadesomborigamlaSkatteskrapan
ochdetvåsomboriVattenfallsgamlahuvudkontoriRåckstamenarattdeuppskattarattbo
idennatypavbyggnadmeränenbyggnadsvarsprimärasyftevarbostäder.Åttaavde
intervjuadeuppgerävenattdetuppskattarmiljötänket,attalltintebehöverrivasutanatt
byggnaderkananvändsigenfasttillettannatsyfte.Deresterandetvåintervjuademenarpå
attdetintefunderatkringmiljötänkellernågonannanfördelmenattdeöverlagtrivsisina
bostäder.
Nackdelarmedattboienkonverteradfastighet
Alladetintervjuadeuppgerattdeärmissnöjda,alternativtinteheltnöjda,med
planlösningenochattdessbristfällighetantagligenberorpåattdeborienkonvertering.
Fyraavdeintervjuadeharkommenteratattplanlösningeninteäroptimalmenattdet
25
iställetskaparenvisstypavspänningibostaden.Tvåavdeboendeärmissnöjdmedatt
varkendiskmaskinellertvättmaskinfårinstallerasibostadenpågrundavattvattensystemet
ihusetinteklararavbelastningen.Dettagörattdemkännersigbegränsadisitthem.Detska
docktilläggasattdessatvåintervjuadeborisammafastighet.Sexavdeintervjuadeupplever
attdetärdragigtvidfönstrenilägenheterna.
Komfortibostadenurtemperatursynpunkt
Fleraavdetintervjuade,åtta,anseratttemperatureniderasbostadinteärgodtagbar.De
uppgerattdetärförkalltpåvinternochattdetbliralldelesförvarmtpåsommaren,
oberoendehurdeställerinsinaelement.Deövrigatvåintervjuadeärnöjdamed
temperaturenisinalägenheter.
Ventilation
Sjuavdetintervjuadeansågattventilationenvarbristfälligibostaden,enmenadeattdet
lättblirmatosigtitrappuppgångennärmångaavgrannarnalagarmatsamtidigt.Deandra
uppgavendastattdetintetyckteattventilationenfungeradebra.Deresterandetreanser
attventilationernafungeradebra.
Ljusinsläpp
Svarenpåkringljusinsläppetvarierarmycketdåutformningenpådeolikabyggnaderna
skiljersigåt.DeboendeiSkatteskrapanansersighaettväldigtbraljusinsläppdåbådebori
ettormedstorafönster.Fleraavdeandra,trestycken,boendeärmermissnöjdamedsitt
ljusinsläpp.Deövrigaintervjuadeansersighagodtagbartljusinsläppmentilläggervidfrågan
attdetintevethursinagrannarihusetuppleverljusinsläppetdåutformningenpå
lägenheternaskiljersigåt.
Ljudnivå
Vidfråganomdetboendefannbostadenlyhörtgentemotgrannarellergatanvarsvaren
relativtlika.Detintervjuadeuppleverattdethörsinagrannarväl,intebaranärdespelarhög
musikutanävenundermervardagligaomständigheter.Demenarävenpåattdethörljud
frångatanmenattdetfrämstärgrannarnasljudsomhörsmest.
26
Utformningenpåbyggandenexempelvistrapphusochentréer
Alladeboendeanserattbyggnadenkanklassassomändamålsmässigförbostäder.Flera
uppgeratttrapphusochhissarfungerarväl.Dockharfleraavdeintervjuadeangettatt
entréernafortfarandeserutsomentréertillkontorshus,attdetärväldigtsterilaoch
intetsägande.Fleraunderstrykeratthissarnaärstoravilketunderlättatflyttsamtärbekvämt
dådetärmångasomborihusen.EnavdeintervjuadesomboriVattenfallsgamlakontori
Råckstamenarpåatthanhardetväldigtbekvämtdålägenhetenliggerinärhettillhissarna
menattvissaharenbrabitföratttasignerihuset.
5.2SammanfattningavrespondenternassvarNedanpresenterasenkortsammanfattningavrespondenternassvar:
- Fleraavdeboendeikonverteringarärgladaöverattboiunikabyggnadermeden
historia.
- Detboendeanserattlägenheternasplanlösningarinteäroptimalamenattdetfunkar.
- Fleraavdeboendeanseratttemperaturenilägenheternaintenårupptillstandard
oavsettårstidsamthurdeställerinsinaelement.
- Fleraavdeboendeärmissnöjdamedventilationenibygganden.
- Ljusinsläppetvarierarmycketmellanbyggnadernasamtmellanlägenheternai
byggnaderna.
- Deboendeuppfattarsinalägenhetersomrelativtlyhörda.
- Alladeboendeuppfattarbyggnadernasomdetborisomändamålsmässiga.
5.3KommentarerOmflerintervjuerhadegenomförtshademergenerellaslutsatserkringhurkonverteringar
fungerarsombostäderkunnatgöras.Avsnittethardockbidragettillattskapaenindikation
övervilkapositivaochnegativauppfattningarboendenikonverteringarharavderas
bostäder.
27
6 Jämförelseavdrift-ochunderhållskostnaderFörattanalyserakonverteradebostadshusirelationtillbostadshusgenerellturett
ekonomisktperspektivhardrift-ochunderhållskostnadergranskats.
Kostnadsuppgifternaförkonverteringarnaärfrånbostadsrättsföreningarnas
årsredovisningarsamtenekonomiskplanvilketinnebärattdefinitionernaochvadsom
ingåriolikakostnadspostervarierar.Vissaföreningarharvaltattslåsammanflera
kostnaderochandraharvaltspecificerakostnadernagrundligt.Genomattspecificeravilka
kostnadernasomingåridrift-ochunderhållskostnadernaharkostnadsposternakunnat
brytasnerochjämföras,bådemellankonverteringarnasamtmedstatistikenfrånRepabför
bostädergenerellt.Fastighetsskatt,fastighetsavgiftellertomträttsavgäldärinteinkluderati
dennauträkning.
6.1FörklarningavstatistikfrånRebapStatistikenfrånRebapsompresenterasärmedianvärden(50%),meddetmenasdetvärde
somstorleksmässigtliggerimittenavalltdetinsamladematerialet.
AllaposterfrånRebapärangivnaienhetenSEK/kvmBOAförbostadsrättsföreningarutom
förvattenförbrukningsomärförSEK/kvmBOAförallatyperbostäder.Anledningentillatt
statistikförSEK/kvmBOAvaldesiställetförSEK/kvmBTAärförandelenlokaleridet
konverteradefastigheternaärlåg,under10%förallautomälgen13(19%)ochNymilen1
(13%).DärförsåblirjämförelsenmerrättvisandeomstatistikförBOAanvändsiställetför
BTA.
Boarea(BOA)definierassombruksareaförboutrymme.Boutrymmeärförboendeinrättat
utrymmeovanmark,huvudsakligenavsettförvistelse,hygien,vissförvarningoch
kommunikation(RebapFakta,2015).
Allapostersompresenteradesiårsredovisningarnagickinteattåterfinnasom
ensamståendeposteristatistikenfrånRebap.Förattgöraenjämförelsemåstedärförden
totaladrift-ochunderhållskostnadspostengranskas.Ipostenfördrift-och
underhållskostnaderförRebapharmediankostnadenfördriftenslagitssammanmed
mediankostnadenförplaneratunderhållförattgörasjämförbar,dessatvåvaralltså
ursprungligenseparataikällantillstatistiken.
28
Tabell2.Redovisningavdrift-ochunderhållskostnaderfördekonverteradebyggnadernasamtmediankostnadernafrånRebap.
6.2TolkningavtabellAntaletdrift-ochunderhållskostnaderförkonverteradebostäderärförfåförattkunnagöra
någraslutsatserkringomdetföreliggernågrafaktiskaskillnaderieffektiviteturdriftoch
underhållssynpunktmellankonverteradebostäderochbostädergenerellt.Docksågerdetta
urvalenindikationpåförhållandetfördriftochunderhållskostnader.
Uppvärmningskostnadenvarierarmycket,bådeblanddekonverteradefastigheternaoch
fastighetergenerellt.Tegeludden11harenuppvärmningskostnadom40SEK/kvmBOA
vilketansesenligtRebapsdatainsamlingvaralågt.Kostnadspostenärlågmenärenligt
årsredovisningenfrånföreningen.
KostnaderförvattenförbrukningliggerruntnormalavärdenenligtstatistikfrånRebapförde
konverteradefastigheterna.Docksåärkostnadenföravfallshanteringen,städningoch
administrationundermediankostnadenföralladetkonverteradefastigheterna.Enpotentiell
anledningtilldettakanvaraattkonverteringaroftainnebärnyatekniskainstallationer.Då
dessaäravmodernstandardsåbidrardettatillenhögrestandardvilketminskar
kostnaderna.
Någotsomkanutläsasitabellenärattdetkonverteradebostädernaharlägrekostnaderför
planeratunderhållänvadbostädergenerellthar.Attbostadsrättsföreningarnaläggerundan
Fastighet Tegeludden11 Vattenfallet8 Älgen13 Nymilen1 RepabBOA+LOA(kvm) 11993 14722 3021 20974Driftskostnader 147 233 231 217 337Uppvärmning 40 82 138 91 119Elavgifter 57 36 47 78Vattenförbrukning 27 20 11 26Avfallshantering 5 10 12 9 16Städning 12 15 12 19TV/Tele/IT 39 13 6Övrigadriftskostnader 3 2Övrigaexternakostander 14Hissservice,besiktning,divunderhåll 12 0,4 0,3Driftlokaler 10Oförutseddakostnader 11Entrémattor 4 1Serviceavtal 7Brandskydd 2Fastighetsskötsel 101 28 116 101Administration 13 19 34 40 38Entreprenadkostnad,fastighetsskötsel 63 9 23 29Reparationerochlöpandeunderhåll 24 59 32Planeratunderhåll 113 30 42 86Avsättningtillfondföryttreunderhåll 113 30 42 86 103Driftochunderhållskostander 360 291 389 404 440
29
mellan30-115SEK/kvmnärmediankostnadenförbostäderär103SEK/kvmtyderpåatt
föreningarnaläggerundanrelativtlitepengarförplaneratunderhållirelationtillbostäder
generellt.Ävenhärkananledningentilldettavaraattvissadelaravinstallationernaärnya
pågrundavkonverteringenochdärförsåbordeplaneratunderhållvaralägreän
genomsnittet.
Resultatetavundersökningenärattdentotaladrift-ochunderhållskostnadenfördessa
konverteradefastigheterliggerundermediankostnadenfördrift-ochunderhållförbostäder
generellt.Enbidragandefaktortilldettakanvaraattkonverteringenavfastigheternaskedde
relativtnyligenochattstatistikendärmediankostnadenkommerifråntillstordelinnehåller
äldrefastigheter.
DetskaäventilläggasattunderlagetförfastighetenVattenfallet8ärbaseratpåen
ekonomiskplanochintefaktisktutfall.Enekonomiskplankanintegesammatillförlitlighet
somfaktiskakostnadermenkanändåanvändasidennatypavstudie.
30
7 FastighetsutvecklaressynpåkonverteringarFörattbesvaraexamensarbetetsfrågeställningargenomfördesfyrastyckenintervjuermed
fastighetsutvecklare.Allarespondenterarbetarpåolikafastighetsutvecklingsföretagsom
aktivtarbetarmedbådekonverteringochnyproduktion.Bolagenbedriververksamheti
Stockholmsregionenmenharolikastrategierochärverksammainomolikasegmentpå
marknaden.Deintervjuadespositionerinomföretagenvarierarmenallarespondenterhar
kunskapomföretagetsverksamhetinombådekonverteringarochnyproduktion.Att
genomföradessaintervjuervaravstorviktförattkunnanåenslutsatsiexamenarbetetdå
deärgrundtillenstordelavdetempiriskaunderlaget.Resultatetredovisasperfråga,det
villsägaatteftervarjefrågapresenterassamtligarespondenterssvar.BeteckningarnaS1-S4
representerardeolikaföretaget,detvillsägaattS1etc.ärsammaföretaggenomhela
presentationenavresultatet.Dettaförattskapaenöversiktsamtförattunderlättaen
jämförelsemellansvaren.Svarenärbearbetadesammanfattningaravrespondenternassvar
ochärdärmedintecitat,dettaförattdepassainiformatetförredovisningenavresultatet.
7.1ResultatVarförharnisomföretagvaltattarbetabådemedkonverteringavbefintligafastigheteroch
nyproduktion?
S1–Dethuvudsakligaskäletärförattväxa.Förstarbetadeviendastmedkonverteringar
menförattverksamhetenskullekunnaväxabörjadeviävenmednyproduktion.Idaggörvi
ca50%konverteringaroch50%nyproduktion,liteövervägandenyproduktionmendet
berorpåvilkapågåendeprojektvihar.
S2–Viharingenaffärsidégällandeomviskakonverteraellerbygganyproduktion.Vihar
fokuspåkundsegmentet.Hittarvibraobjektnäratransportmedeliurbanamiljöerså
utvecklarvidet,antingenviakonverteringellernyproduktion.Viutgårfrånomprojektet
kommerattpassavårakunder,detärdesomstyrallt.Viutgåralltidfrånsamma
kundsegmentnärviväljerprojekt.
S3–Detärsvårtatthittaråmarkicentralalägenidag.Vityckerattdetärbraattbyggai
redanetableradeområden.Iheltnyaområden,vemköperdenförstaetappendåköparen
vetattdetkommervaraenbyggarbetsplatsruntomifleraår.Dendelenmåsteisåfallvara
rabatterad,vilketintebehövsnärmanjobbariredanetableradeområden.Rent
försäljningsmässigtärdetsmartareattbygganyproduktiondäringenannangördet.
31
S4–Vissabyggnaderlämparsigbättreförkonverteringochförvissaärdetbättreattriva
demochbygganyttpåfastigheten.Endelkontorsomtidigareredanvaritbostäderlämpar
siginteattbyggaomengångtill.Detfinnssåmyckettekniskaproblemmedventilation,
brandregleretc.vilketgörattdetärbästaärattriva.
Harnialltidarbetatmedbådatillvägagångssättenellernärvaldeniattbörjagöradetochi
såfallvadmotiveradeerattgöradet?
S1–Sesvarfråganovan.Anledningentillattviarbetarmedbådametodernaärförattdet
skaparalternativtillolikaförutsättningarsomprojekthar.Dettagörattverksamhetenkan
breddas.
S2–Viharalltidarbetatmeddetbådatillvägagångssätten.Dettadåviutgårfrånkunden.
S3–Jadetharvi.Detfinnsfleraskältillattbyggaomhussomharfelanvändning.Detkan
varasåattlägetochutformningenpassarbättresombostäderiställetförkontorellerskolor.
Förattettområdeskablibraärdetviktigtattblandauppkommersiellaanvändningmed
bostäder.Telefonplanärettexempeldärmanharbostäder,skolaocharbetsplatser.
S4–Nejdetharviinte.Vibörjademedensmalstrategiattvibaraskullekonvertera,detvar
förca10årsedan.På70-taletkontoriseradesmångabostadshusmenför10årsedanvardet
mycketvakanseridetbeståndetsamtidigtsomdetvarbristpåbostäder.Vårtankeattgöra
omdekontorsbyggnadernatillbostäderigen.Dådetintefannsoändligtmeddentypenav
projektsamtidigtsomdetbehövdesmycketmerbostädersåbörjadeviävenmed
nyproduktion.Prisernaharunderdesenasteårenstigitsåmycketattyteffektivitetenhar
blivitviktigare.Ettorna,tvåornaochtreornablimindrevilketgörattmanvillutnyttjaden
ytansomfinnssåeffektivtsommöjligt.Attprisernaharstigitsåmycketgörattdetblirallt
oftaremerlönsamtattrivaochbygganytt.
Serninågonskillnadiefterfråganpådetvåtypernaavbostadshus?
S1–Intressetförbådevårakonverteradeochnyproduceradprojektärväldigthögt.Dådet
konverteradefastigheternafårheltnyalägenheterkandenästanbetraktassom
nyproduktion.
32
S2–Detärsvårtattsvarapå,detskullebehövasentuffarekonjunkturförattsedet.Nästan
allaprojektärslutsåldainnandetärfärdigbyggda.Historiskakonverteringarimånavatt
byggnadernaharetttydligtindustriuttryckkvarkankanskevaralitemerattraktivtenligtmig.
Konverteringarochnyproduktionsäljsmedsammagarantier.Senkandetvarasåattfolk
somärmindrebenägnaatttariskerköpernyproduktionmenjagtrorinteattdetärsåstor
skillnad.
S3–Detärolikahurvigårtillvägavidförsäljningen.Vidkonverteringarmåstevitahänsyn
tillkrokigaväggarochdetmåsterivasendelinnandetgårattmätauppochsägahurmycket
somkansäljas.Nyproduktionärmerförutsägbartdådetgårattsäljaperritningochdetblir
exakt.Ikonverteringarbliringetexaktliktdetandra.
S4–Jagseringenskillnadpåefterfrågandåbostadsbristenärsåstormendetjagkansägaär
attvifårmerbetaltförenoptimalnyproduceradbostad.
Serninågontrendiefterfråganpådetvåtypernaavbostadshus?
S1–Nejviseringentrend,docksåserviolikakundgruppersomsökersigtillolikatyperav
projekt.Dettaberorpåflerafaktorer,blandannatlägeochsjälvklartävenpris.Dessa
kundgruppersomvisarintressepåverkarsedanävenslutproduktionen,exempelvisomdet
ärbarnfamiljerelleräldreparsomsåltsinstorabostaddåbarnenflyttatutsåutformas
produktionolika.
S2–Viärpåenmarknadmedstorefterfråganpåbostäder.Stockholmärenvälexploaterad
stadochvadfinnskvarattexploatera,vissindustrimarkochpåvissaavdefastigheterna
finnsdetmöjlighetattkonvertera.Jagtrordetgårattskapaenefterfråganpåkonverterade
projektgenomattskapaboendenmedstorkaraktär.
S3–Kundertyckerattdetärhäftigtmedindustrielltochfabriker.Detskaparunikabostäder
vilketblirpersonligtförkundenochdetärattraktivt.
S4–Detharkommitennygenerationbostadsutvecklarepåmarknadensomutvecklarmed
skräddarsyddafunktionerochspännandearkitektur.Dentypenavutvecklingärmersomett
hantverkäntraditionelltbostadsbyggande.Detkanskapaattraktivitet.
33
Hurgårprocessentillvidbeslutomnyproduktionellerkonvertering?
S1–Dethelabörjarmedenaffärsutvecklingsfas,häranvändsettkontaktnätoch
intressenterkontaktas.Detskermarknadsanalyseravutbudetdärolikafaktorerstuderas.
Sedankanmannärmasigettbeslut.
S2–Beslutetomnyproduktionellerkonverteringtasinnanfastighetenköps.Dethärär
egentligenenexploateringsfråga,kanenkonverteringgeenstörreexploateringän
nyproduktion.Manvillalltidoptimeraantaletbostäderpåfastighetenochiblandfinnsdet
objektsomharenstörreexploateringommankonverterar.Sägattenbyggnadär10000
kvmmenomviskullerivaochbygganyproduktionfårvibarabygga7000kvm,dåfårviut
flerbostädergenomkonvertering.Sedanärdetfråganomdetärekonomisktförsvarbartatt
konverterafastigheten?Iblandblirdetväldigthögakostnadersomintegåratträttfärdiga.
Dettaservigenomattgöraenkalkyl.
S3–Iblandfinnsdetingetalternativ.Vissabyggnaderärklassificeradesomkulturhistoriskt
intressantavilketinnebärattenantikvariskundersökningavvadsomskabevarasmåste
genomföras.Förstdäreftervetvivadsomgårochintegår.
Ombyggnadeninteärklassificeradsårivervidenhellreomdetinteärsåattviserett
kundvärdeattbehållabyggnaden.Dettadådetärdyrareattbehållabyggnadenänattriva.
S4–Omdetfinnsenfärdigdetaljplansåräknarvipåhurmycketvikommerattfåbyggaför
attdärefteröverföradettillmöjligaintäkter,därtittarviävenomdetfinnsmöjlighetför
eventuellatillbyggnader.Sedankollarvipåkostnadernaförattbyggaom.Efterdetkanvise
hurprojektutfalletblir.Utfalletsättsirelationtillomviriverochbyggernytt.Entankeärom
vikanfåutmerboytavianyproduktion,t.ex.genomattbyggaenvåningtillmenändåhålla
osspåsammavolym.
Kostnadsmässigtsåskiljerdetsigintesåmycketsommankantro.Detärenklareattbygga
nyttochkonverteringinnebärenstörreriskdåmanpåförhandintevetexakthurbyggnaden
serutunderytskikten.Nyproduktionharintedenrisken,sedanärkostnadssidanför
nyproduktionmerokompliceraddådetblirenklareatttainofferter.
34
Vadärdetsomhuvudsakligenavgörvilkettillvägagångssättniväljerförettprojekt?
S1–Dethandlaromatthittaobjektsompassarvårstrategi,lägetärprioritet1till5föross.
Centralt,gärnanäravatten,kollektivafärdmedel,ärdetintecentraltskadetfinnasandra
faktorersomvägeruppattdetinteärdet.Viarbetarävenmedkonceptualiseringdär
bostadenärettkoncept.Sedanspelarlönsamhetenstorrollifrågan.
S2–Detärekonominsomslutligenavgör.
S3–Vigörenkalkylsomvifårkollapå,mendetäringetsomärsvartochvitt.Detkanvara
såattvisernågotsomärvärtattbevaradådetskaparkundvärdesomstadeninteanser
varakulturhistorisktintressant.Sedanärdetävenmermiljötänkattbevaraänattriva.
S4–Detärettekonomisktbeslut.Yteffektivalägenhetergertillexempelca10%meri
intäkter,detgermycketpengaromkvadratmeterprisetär100000SEK.
Vilkenavdetvåproduktionsmetodernatar,isnitt,kortasttidattgenomföra?
S1–Konverteringar,ommanskageneralisera,tarkortaretidännyproduktion.Dettaom
mankananvändadedelarsomredanfinnspåfastigheten.Iblandkanmanupptäckasaker
påresansgångsomkräversaneringetc.Sådanttartidattprojekteraochdettagörattäven
konverteringarkantalångtid.
S2–Schablonmässigttarkonverteringarkortasttidattgenomföra.Dettadåkällarensällan
behövergörasomochdäravärtidplanenlitesnabbaremedkonvertering.
S3–Nyproduktionärmycketsnabbare.Detärenheltannanbranschmedandra
leverantörer,bemanningetc.Ävenomdetgårattbehållakällarenpåenbyggnadsomska
konverterassåärrestenavprojektetsåbesvärligtattdettarlängretidändå.
S4–Jagserinteattdetärnågonskillnad,bådametodernatarca18månaderattgenomföra.
Omviskarivahelafastighetengårdetsnabbtmensjälvabyggnationentarlängretid.Skavi
konverterasåmåstedetsomskarivasuthanterasmerförsiktigtvilketgörattdetinteblir
någontidsskillnad.
35
Problematikvidkonvertering
Vilkenärdenvanligasteproblematikennistöterpåvidkonverteringarurett:
- Ekonomisktperspektiv
Vilkenmetodinnebärhögreekonomiskriskochhurhanterarniden/serpådenrisken?
S1–Allaspecifikaobjektharsinarisker.Förkonverteringarrördetsigoftaomriskför
omfattandeskador,exempelvissättskador,föroreningarelleratthelatekniskainstallationer
måstebytasutsominteupptäcktsvidtidigarebesiktning.
S2–Detfinnsriskermedbådekonverteringochnyproduktion.Enriskvidkonverteringär
omhusetärK-märkt.Detinnebärenmassakravpåvadsomskabevarasochomvi
konverteringarvillviändrapåmycket.Exempelvisenriskkanvaraattvimåstebytafönster
förattklarabullerkravetochomviintefårdetsågårdetinteattkonvertera.Vigören
bedömningomhusetärk-märktellerinte.
S3–Tidplaneninnebärintesåmycketrisk,vivetattkonverteringartarmyckettid.Detsvåra
medkonverteringarärattdetintegårattritauppinnanmanbörjatrivahurdetkommeratt
seut.Detgårhelenkeltinteattmedsäkerhetvetadensäljbaraytaninnanprojektetärigång.
Dentideninnanmanvetdetochkanpåbörjaförsäljningensåärmansårbar.Attdetintegår
attsäljabostädernainnanprojektetärhalvvägsinibyggetgörattfinansieringochandra
aspekterförändras.Nyproduktiongårattsäljamedbindandeavtalinnanbyggstartvilketgör
dethelamycketenklare.
S4–Viharenstörrebuffertibyggkostnaderförkonverteringardådetfinnsriskförattråka
utförmeroförutsägbarakostnader.Detkanvaraattnågotmåstesanerasvilketförstkunde
upptäckasnärprojektetpåbörjats.Viharettstörreriskpåslagförkonverteringarsominte
behövsförnyproduktion.
Respondentensegnareflektioner
S1–Detpositivamedkonverteringarärattmanvetattbyggandenstårdärdenstårochhar
fungerathittills.Nyproduktionharocksårisker,exempelvisommanbyggermed
kommersiellalokaleribottenvåningiennyproduktionvetmanintehurdentypav
verksamhetkommerattfungeraiområdetdådetintefunnitskommersiellaytordärtidigare.
Enriskmedkonverteringarärdocksomsagtattmanupptäckersakerförstnärmanbörjat
riva.Vidförvärvavgamlafastigheteräroftaunderlagetbegränsatvilketkanvara
36
problematiskt.Sedanärkonverteringarsvåraattfålikayteffektivasomnyproduktionoch
dettapåverkarjulönsamheten.
S2–NA
S3–Detärsvårtattgöravetenskapligaanalyserpåmarknadenidagdåefterfråganpå
bostäderärsåstor.
S4–Enannansvårighetärattendelbyggnaderärklassificeradesåattdetintegårattgöra
omsomvivillvidenkonvertering.
- Juridisktperspektiv
Vilkenrisktarnikopplattillförvärvet?(Förvärvarnifastigheterföreellerefterbeslutgällandeändringavanvändningidetaljplanengåttigenom?)
S1–Viförvärvarbådeföreochefterdetaljplanenhargåttigenom,medfördelinnandåvivill
varamedochanpassadetaljplanenförattskapabostäderenligtvårtkoncept.Attförvärva
innandetaljplanenärbeslutadbidrartillrisker,detkantalångtidinnandengårigenomeller
omvissasakerkommerattblitillåtnaellerej.
S2–Viförvärvarinnanochändrarsen.Vihartreriskhanteringar,exploatering,produktion
ochförsäljning.Förexploateringsåfinnsdetingenexploateringsriskdendagenplanen
vunnitlagakraft.Vijobbarmedoptionsavtalochbetalarexempelvisnärplanenvunnitlaga
kraft,somvidmarkanvisningfrånkommunermendåkanmanävenarbetaprivataföretag
emellan.SenarekommertilläggbaseratpåBTA.
S3–Viförvärvarbådeföreochefter,detärprisernasomavgör.Iblandkanvichansamendå
måsteprisetvarasåbraattvikanhaenplanB.
Detärskillnadpåbostadsvärdeochkommersielltvärdeidagmeniframtidennärdetblir
färreochfärrekontorkvarpåexempelvisKungsholmensåkommerprisernaförkontorstiga
såpassattdetkommerblimerjämlikt.
S4–Viförvärvarbådeföreochefterdetaljplanengåttigenom.
37
Hurhanterarniosäkerhetomdetaljplanintefinnsinnanförvärv?
S1–Viarbetarmedattgöraettgrundläggandeanalysarbeteförattsevadsomärrimliga
förväntningarpåhurmanfårbygga.Hurhögt/brettsåviintetrorattvifårbyggameränvad
somsedanblirtillåtet.Andraplanenspelarjuocksåin,skadetgåentunnelbanaunderhuset
ellerfinnsdetnågraandratyperavledningarsomskadrasdär.Därförattdetviktigtmedatt
inledaettsamarbetemedkommunernaietttidigtskedeochföraendialogmeddem.
S2–Detärdärviarbetarmedoptionsavtal.Viarbetarmedbrakonsultersomtarfram
lösningaromhurmycketsomgårattfåut.
S3–Dåarbetarvisåattvifårenpremiepåpriset.Ävenomdetaljplanentarfleraårattfå
godkändsåfinnsdetoftastencashflowfrånbefintlighyresgäst.Detärenkomplexaffärfrån
attdetfinnskommersiellahyresgästertillattdetärinflyttningfördetboende.
Besittningsskyddetärstarktochsedanfinnsdetetiskaochmoraliskaaspekter.Prisernapå
bostäderkanocksåhinnaändrasinnanprojektetärklart.Detgälleratthabredamarginaler
förattdetskafunkaochdetkanbliväldigtfel.
S4–Detvigörärattviharolikaavkastningskravberoendepåomdetfinnsenfärdig
detaljplanellerinte.Finnsdetplansrisksåharvihögrekrav.
Respondentensegnareflektioner
S1–Viarbetaralltmermedattidentifieraintressentersåsomnäringsidkareochboendei
närhetenietttidigtskedeförattdelgedeminformation.Dettaförattunderlätta
godkännandetavdetaljplanengenomattminskaantaletöverklaganden.Överklaganden
kommeriniändå,mendåärdeiallafallpårättpremisserochintebaseradepå
missförstånd.
S2–NA
S3–NA
S4–Juridisktsättärdetenklareattbygganyproduktionänattkonvertera.
38
- Teknisktperspektiv
Vilkaskillnaderansernifinnsikvaliténislutresultatet(ventilation,ljusetc.)mellankonverteringarochnyproduktion?
S1–Dåkonverteringarskeriäldrebyggnadersåkommerdetfinnasskillnaderikvaliténpå
slutprodukten,pågottochont.Varjeobjektharolikaförutsättningarmenregelverketför
bostäderärdetsammaförbådekonverteringarochförnyproduktion.
S2–Dettaberorpåfalltillfall,iprincipskadetintefinnasnågraskillnader.Vissa
konverteringarkangeenkänslaavgedigenkvalitetpågrundavdenursprungligabyggnaden.
Menförbådaskaalltvaraenligtgällandelagar.
S3–Fråganärsvårattbesvaradådetidagärhögrebyggstandarderäntidigare.Litekonstiga
planlösningarkanupplevassomuniktvilketärdetsomskaparkaraktärienbostad.
Nyproduktionärmeryteffektivtmenärintelikaunikt.
Detfinnsintebaraettsvarpådenhärfrågan.Planlösningochljusinsläppärupplevelser
medanandraaspektersomventilationetc.ärmertekniska.Vissabyggnadersom
konverterasharexempelvistjockastenväggarmenmodernafönster.Dentypenavhus
kostarmerattvärmauppännyproduktionmennärdetvälärvarmtsåärdetettväldigt
bekvämtboende.Detärtyst,ingetkalldragellerlikandevilketutgörettväldigtgottklimat.
Nyproduktionärsvåraremedinnertermeraturdådetsvängerfortare.
S4–Identekniskakvaliténfinnsdetingaskillnader.Docksåärenombyggnationalltiden
kompromiss,endelsakersomexempelvistrapphusochplanlösningmåsteblipåettvisst
sättförattdetskafungera.Menblirdetförmycketkompromissersåstruntarviidet
projektet.
Genomintervjuermedboendeikonverteradefastigheterharjagfåttredapåattmångaboendefinnerplanlösningen,ventilation,temperaturenochljudisoleringenbristfällig.Arbetarniaktivtförattförbättrakvaliténgenomattanvändainformationfråntidigaregenomfördakonverteringar?
S1–Jadetgörvi.Vihareneftermarknadsavdelningsomarbetarmedattföljaupphurvåra
projektfungerarochfelsomuppstått.Dettajustförattintesammafelskagörasom.Men
vissasakerexempelvisplanlösningkanintealltidändras,dåvissaväggarintefårflyttasetc.
Detfinnsreglersomvimåsteförhållaosstill.
39
S2–Hadedugjortsammaundersökningpåboendeinyproduktionhadeduantagligenfått
sammasvar.Allaärmissnöjdamedsammasaker.
S3–Erfarenhetsåterföreningärenviktigdel,viharbaraarbetatitreårochdåharvihaft
sammapersonalmeniframtidenanserjagattdetärviktigt.Upplevelsenberorpåväldigt
mångafaktorerienbyggnad.Designochfunktionärnågotsomkankollideraochiblandkan
detbehövagöraskompromisserförattfåtillenbralösning.
S4–Viföljeruppperautomatikgenomenbesiktningtvåårefterattprojektetärklart.Då
hörvivaddeboendetycker.
Respondentensegnareflektioner
S1–NA
S2–Viblåserallainstallationernärvikonverterarävenomdeäribraskickförattdetinteär
anpassadetillbostäder.Senkandetvaraattstommenmåstestärkasvilketärsvårare.
S3–Viarbetarmedattvarendakvadratmeterienbostadskablibra,kundenskaupplevaatt
alltärvälgenomtänkt.Dethandlarmycketomattförsökahittanyalösningarochmaterial
förattliggaiframkant.Vianvänderossavdesignerochinredningsdesignersomtidigareinte
arbetatibostadssektornförattgenyaperspektivtillenkonservativbransch.Tidigarehar
detfokuseratspåattbyggasåeffektivtochbilligtsommöjligtföratttjänapengar.Vivilltitta
påkunden,vadvillfolkha?Vadärdetsomkundenärberedattbetalamestför.God
arkitekturikombinationmedgodfunktionärvadsomefterfrågasidag.
S4–Viharvaltattgörasåvidkonverteringattviriverutallatekniskainstallationeroch
sätterinnytt.
Vilkenavdessatreperspektivansernivaradetstörstahindretförattgenomförafler
konverteringar?
S1–Jaekonomisktsåärdetattstötapåsakersommaninteräknatmedtidigare.Teknisktså
blirkonverteringarmerlåstännyproduktion.Juridisktsåkankonverteringaräveninnebära
attansvarsfördelningenblirmersvårtolkadänförnyproduktion.
S2–Detärobjektetsomstyr,ärdetförmycketproblemsåväljermannyproduktion.Den
juridiskaprocessenärettstorthinderifallombedömningengörsattbyggnadenärk-märkt.
Menrentteknisktsåbordedetkunnaförutsättasinnanförvärv.
40
S3–Jagskullesägaattdetjuridiskaaspekternameddetaljplanernaärdetstörstahindret
menviärvanaviddennatypavhinder.Vivethurviskabyggaochfinansieraprojektmenvi
rårintepåmyndighetersbyråkrati.Detfinnstydligalagstiftningarförhurdetskagåtillmen
oftastärdettjänstemännensomärhindret.Detäralltsåintefelpåprocesserna,vibehöver
ingennyplan-ochbygglagutandetäratttjänstemännenärunderbemannadesomskapar
problematik.Omresursernaochkompetensenpådensidanökadeskulleviintehalånga
planprocesserna.Sedanhartjänstemännentolkningsföreträdeinämndenvilketgöratt
enskildatjänstemänharmaktochiprincipskullekunnadrivasakerutifrånegenagenda.
S4–Ekonomisktärdetattdetintealltidgårattgörasomvivillvidenkonvertering,detkan
varaomenfastighetärklassificerad.Juridisktärdetmindrekompliceratattbygganytt,
sammaurettteknisktperspektiv.
Skullenivaraintresseradeavattgenomförakonverteringarienstörreutsträckningänvadni
göridag?
S1–Viärrättnöjamedatthaca50%konverterings-och50%nyproduktionsprojekt.Men
andelarnaberorpåhurstoradeaktuellaprojektenviarbetarmedär,sådetkanändrasöver
tid.Eventuelltärdetenöverviktavnyproduktiondådetlättareskaparvolym.
S2–Viharingasådanamål.Vårtmålärattskapaboendeförsåmångamänniskorsom
möjligtoavsettkonverteringellernyproduktion.
S3–Nejviärnöjdadåviharca50%konverteringaroch50%nyproduktion.Detfinns
fortfarandemångahusatttatagi.
S4–Viletarefterobjektattkonverteramenkalkylenattrivaochbygganyttövervägerofta.
Detskullekunnavaraattviexempelvisintefårrivadenbefintligafastigheten.Vårtsegment
ärintelängreexklusivainnerstadslägenheter,vivillhastörreprojekt.Dessutomblirdetallt
flersomkonkurreraromdemindrefastigheternaiinnerstan.Vikanintetävlamedvissaav
demdåviintespelarenligtsammaspelregler.Mindrekonverteringsprojektkaninteblilika
effektivaförosssomstörreblir.
Hurärtillgångenpåpotentiellakonverteringsobjektpåmarknadenochhardenförändrats
underdesenasteåren?
S1–Totaltsettsåfinnsdetfleraktörerochfärreobjektpåmarknadenidagäntidigare.Vi
vartidigaremerensammaomdennatypavverksamhet.Ommantittarpåriktigtgamla
41
objektsåsomtidigareindustriersåförvinnerdemerochmerdåmanintebyggerdentypen
avbyggnaderlängre.Mendetfinnsbraobjektkvarpåmarknaden.
S2–Desenasteårengörsnästanallafastighetsförsäljningarpåbostadsutveckling.Dettagör
attmångaindustrilokalervarittillsaluförattägarnahoppaspåattdetkananvändassom
bostadsprojekt.Dettaförattdetärenstörrevolymänförrsomsäljsförattgörasomtill
bostäder.
S3–NärOscarEngelbert”uppfann”konverteringarsomverksamhetför8-9årsedanså
förstodintefastighetsägarepotentialeniskillnadenmellanbostadsvärdetochkontorsvärdet.
Detförändradesrättsnabbtvilketsatteigångenvågavdetaljplansändringar.Stockholms
stadgjordemångaändringardäranvändningenbyttesfrånkontortillbostäder.Mankan
sägaattvärdetpåfastighetenrentteoretiskthargåttupp.Dettahargjortattdetfinns
mångabyggrättersomintekommituttillförsäljningän.Detärdessabyggrättersomnu
kommerutistorapakettillförsäljning.
S4–Idagärkonkurrensenstenhård,detfinnsmycketpengarpåmarknaden,räntanärlåg
ochdetärävennyapengarsomsökersigtillfastigheter,generelltsettdåtill
bostadsutvecklingsprojekt.Viärnumerinnepåattköpafastigheterigamlaindustriområden
ochrivaochbygganytt.
Harkonverteringarandraförutsättningargällandegeografiskplaceringjämförtmed
nyproduktion?
S1–Ja,barakonverteringaribralägenärintressanta.Vilkalägensomansessombrakan
förändras.Omnyaområdenblirattraktivasåinnebärdetattdetfinnsnyaobjektatt
konverterapåmarknadendåmarknadenbreddats.
S2–Förossärdetvårtkundsegmentochderasefterfrågansomstyr.
S3–Ommarkprisetliggerförhögtkandetvarasvårtattgenomförakonverteringardådetär
merkostsamtännyproduktion.
S4–Nejidagärdetbostadsombostadpåmarknaden.Sedankanområdensanvändning
ändras.Gärdetvarfrånbörjanettindustriområdemensedanflyttadedetyngreindustrierna
längreutfrånstadenochdetvarmestkontorochlättareindustrierkvar.Idagärdetendel
kontormenocksåväldigtmycketbostäderdär.
42
Finnsdetnågraytterligareförklaringaränstorskalighetsomgörattfleraavdestörre
aktörernaibyggbranschenbaraägnarsigåtnyproduktion?
S1–Bostadsbyggandeärupprepande,detstoraföretagenmåsteanvändasigavupprepning
annarsfårdeingenvolym.Detharmindremarginalerisittbyggandemenbyggeristället
väldigtmycket.Viharvaltenannannisch,attgöramerspeciellaprojekt.Mankansägaattvi
görantitesentillvaddetstorabyggbolagengör,detärhelaaffärsidén.
S2–Ettbolagsomharegenproduktionsenhetsysslarintemedkonverteringar.Manmåste
användaderesursermanharochköperinteutanför.Därhardegjortettval.
Produktionsbolagärintevanavidkonverteringarvilketledertillhögakostnader.De
fokuserariställetpåsinaffärsplan,nyproduktion.
S3–Konverteringäretthantverk,nyproduktionärenindustriochdetärsvårtattdrivaett
storskaligthantverk.Detstorabyggarnaharindustriproduktion,enhusfabrikkanmansäga.
Mindrefastighetsutvecklareharingensådanplattformsomvimåsteanpassaosstillutanvi
kankollapåkundenochutvecklavårtbyggandeutifråndem.Viservadkundenvillhaoch
vilkasomvillbodärdettänktaprojektetär.Vianpassarosstillkundenochvänderosstill
olikamålgrupperberoendepåvarprojektetärplacerat.Sammanfattningsviskanmansäga
attviutgårfrånkundenochdestörrebyggbolagenutgårfrånsinahusfabriker,dettagöratt
viharenstörremöjlighetattanpassaoss.
S4–Enannanförklaringänstorskalighetärerfarenhet.Konverteringarärmycketsvårare
ochmerkomplexaänyproduktion.Omdestörrebolagenändåharfullbeläggningsåvarför
skadetadenrisken.
Relationenmedkommuner
Huruppfattarnikommunernasinställningtillkonverteringar?
S1–Viuppfattarattkommunernaärpositivabådetillkonverteringarochnyproduktion.
Samtidigtsåfinnsdetreglerochskyddförgamlakonverteringsobjekt,detkaniblandvara
väldigttrögtatttasigframåtmeddessaprojekt.Iinnerstanfinnsdetdessutomväldigt
mångaintressenter.
S2–Kommunernaärpositivatillallaprojektmenkanvaraliteförsiktigamedkulturhistoriska
värdenförkonverteringar.Deärävenförsiktigaomkonverteringeninnebäratt
43
arbetstillfällenförsvinnerellerså,kommunernaärmånomattbehållaarbetstillfälleninom
kommunen.
S3–Detfinnsintebaraettsvarpådenhärfrågan.Vikanläsaosstillpolitiskaagendor
genomöversiktsplanerienkommun,mentillsisthandlardetomdenenskilde
tjänstemannenochdetärdärdetkanfastna.Detkanvarieramycketmellantjänstemanoch
tjänsteman.
S4–Endelärpositivatillattviåteranvänderbyggnadermedanandravillhamaximaltantal
lägenheterförattdetskablimerlönsamtsamtattinfrastrukturenkanutnyttjasmer.
Skiljersiginställningentillkonverteringar/nyproduktionmellankommunernaiStockholms
län?
S1–Viserlitenyanseringarmellankommunernamenframföralltmestpåpersonnivå.Ju
äldreocherfarnaredenviarbetarmedärjulättareärdetatthittapragmatiskalösningar.
Personersomärnyarepåsinapositionerharsvårareatttöjapågränserna.Sedanhar
kommunernaävenlokalatilläggsföreskriftermendessaärintestyrande.
S2–Nejdetfinnsingaskillnader.
S3–IdagvillallakommunernaiMälardalenbyggaflerbostäder.Viharingasvårigheterattfå
godareaktionerpåförfrågningaroavsettkommun.Sedankanprojektändåkörafast.
S4–Nejdetskullejagintesäga.
Finnsdetnågonpolitiskrisksomnimåstebevakadåvissapolitiskabeslutriskeraratt
påverkaerverksamhet?Amorteringskrav,avdragsrättpåräntor,regelverkförbyggnation
etc.?
S1–Vibevakarständigtallafaktorersomärpolitisktknutna.Dettadådetexempelvis
påverkarefterfråganpåbostäderellerbyggreglervilketbådaärdirektkoppladetillvår
verksamhet.
S2–Nej,inteförkonverteringar.Exempelvissåkommeramorteringskravetpåverka
bankernameränvaddetkommerattpåverkaoss.
S3–Detbästaskullevaraomdetinteskernågraregelverksändringarellersubventioner.Det
ärviktigtmedenstabilmiljö.Omdetskulleinförassubventioner,exempelvisattbyggarefår
10000SEK/kvmförattbyggahyresrättersåskulleallabörjagöradet.Dettaskulleinnebära
44
ytterligarepresspåbyggresursersomdetredanidagärbristpå.Dåallaskullevaraberedda
attbetalamerförresursernasåskulledetresulteraienprisökningfördessa.
S4–Detäringetsompåverkarkonverteringarellernyproduktionpåolikasätt,sedan
påverkasbranschenihelhetavdentypenavbeslut.
Konverteringaridag
Vilkenavdettvåproduktionsmetodernaanserniärmesteffektivförattlösadagensituation
påbostadsmarknaden?
S1–Dethandlaromattskapastörrevolymerochflerenhetervilketlättasfåsvia
nyproduktion.Sedangårbygglovsprocessenförsaktavilketpåverkarbådenyproduktionoch
konverteringar.Enligtmigvoredetbästaattunderlättabygglovsprocessenochattbörja
betraktabostadsbristensomettriksintresseprecissomvigörmedexempelvisvattentäkter.
S2–Manexploaterarbefintligafastigheterisyftaattskapanyabostäder,detärdetsomär
marknaden.Oavsettomdetärkonverteringellernyproduktionsåmåstesammaplanprocess
skevilkettarlikalångtidförbådatillvägagångssätten.Urettstadutvecklingsperspektivkan
konverteringarsnararevaraenklosssomhindrarstadsplaneringsomskullekunnatskapa
flerabostäder.
S3–Detärviktigtatttatagiområdenmendetärintealltidbästattrivaalltochendast
bygganytt.Nyetableradeområdenvidnyproduktionäroftabullrigaochotrevligaattboi
underdenförstatiden.Medkonverteringochförtätningvianyproduktionkanmanbobrai
detredanbefintligaområdet.Effektivitetenochexploateringsgradenblirdocklägrepådetta
sättänförnyproduktioninyetableradeområdenmenområdetblirmerunikt.Miljömässigt
ärdetfördelaktigtattkonvertera.Detärdessutomviktigtmedenkombinationav
användningar,kommersielltochbostäder
S4–Nyproduktion,detbehövsindustrielltbyggandemedbyggsystemommanvillfåframde
volymersombehövs.
Detfinnsettstortbehovavbostäderochnärdetskabyggaskandetgöraspåtvåsätt.
Antingenbyggsdettillexempelmångafyravåningshuspåhälftenavenfastighetellerså
byggstvåstyckentiovåningshuspåenfemtedelavfastigheten.Detblirsammaantal
bostäderpåfastighetenmennärhögrehusbyggssåfrigörsmerytaförgrönområdenmedan
flerfyravåningshusinnebärattmerytanruntommåstevarabelagtmedhårtmaterial.Jag
45
byggergärnapåhöjdendåjagtyckerattdetbådeärsamhällsekonomisktochtrevligare.Det
finnsettotroligtmotståndmotattbyggahögtiSverigevilketjagtyckerärkonstigt.Folksom
tänkerpåmiljönbordeuppskattaattdetblirflergrönområdenvilketgårattgöraomdet
byggspåhöjden.
Trorniattkonverteradefastigheterkommerattskapastörreproblemiframtidenändagens
nyproduktion?Isåfall,påvilketsätt?
S1–Nejdettrorjaginte.
S2–Nej,intealls.
S3–Nej,detärsammabyggkravvilketinnebärattommangördeträttsåskadetintebli
problem.
S4–Nej,inteomdetärprofessionelltutfört.
7.2Sammanfattningavrespondenternassvar- Företagenharolikaskältillattdearbetarmedbådekonverteringarochnyproduktion
somtillvägagångssätt.Blandannatföratt:
o Förattbreddaverksamheten
o Förattoptimeraantaletbostäderpåenfastighet
o Förattdeföredrarattutvecklabostäderiredanetableradeområden
o Förattbyggnaderharolikaförutsättningar
o Förattdestigandebostadsprisernainnebärattmanmåsteproducerayteffektiva
bostäder
- Företagenmenarpåattdetintegårattseomefterfråganskullevarastörrepånågonav
tvåtypernaavbostäderdåefterfråganpåbostädergenerelltärsåstoridag.
- Processenvidbeslutomtillvägagångssättvarierarmellanfastighetsutvecklarnamendet
avgörsavattanalyserochkalkylerfördettvåalternativenställsmotvarandra.
- Gemensamtförallaföretagenattekonomiärenviktigdelidetslutligaavgörandetav
tillvägagångssätt.Däremotsåvarierarandrakomponentersprioritetförföretagen.Vissa
anserattlägetärAochOochattslutproduktenskapassaderasstrategimedanandra
serdetendasturettekonomisktperspektiv.
- Hälftenavfastighetsutvecklarnauppgerattkonverteringarigenomsnitttarkortaretid
ärnyproduktionomdetintebliralltförmycketkomplikationerunderprojektetsgång.
46
Enuppgerattdetinteärnågonskillnadtidsmässigtochenanserattnyproduktionär
snabbaredådetärenmerindustrialiseradbransch.
- Fastighetsutvecklarnamenarattdetfinnsekonomisktriskförbådekonverteringoch
nyproduktion.Mednyproduktionsåskapasnågotnyttsomintevaritdärtidigarevilket
ärenrisk.Förkonverteringarhandlardenekonomiskariskentillstordelomattstötapå
problematikibyggnaderunderprojektetsgång.Enharävenuppgettattdetintegåratt
avgörahurstoradesäljbaraytornablirinnanprojektetharpåbörjatsochattdetdärför
integårattsäljabostädernainnanbyggstartvilketinnebärenrisk.
- Majoritetenavföretagenförvärvarfastigheterbådeföreochefterattdetaljplanenhar
gåttigenom.Riskernameddettahanteraspåolikasätt,exempelvissågörsgrundlig
förarbeteförattkunnaavgörahurmycketsomkommerattfåbyggas,optionsavtal,
premiepåprisetochhögreavkastningskrav.
- Kringfråganomdetfinnsskillnaderikvaliténmellannyproduktionochkonverterade
byggnaderanservissaavfastighetsutvecklarnaattdetiprincipintefinnsmedanandra
menarattdetfinnsskillnadersombådekanvarapositivaochnegativamenattdetblir
vissskillnaddåkonverteringarskeriäldrefastigheter.
- Fastighetsutvecklarnaarbetarolikameduppföljningsarbetetavsinatidigareprojekt.
- Påfråganomvaddetstörstahindretförattgenomföraflerkonverterarsvarar
fastighetsutvecklarnaattoförutsägbarproblematikunderprojektetsgång,juridiska
processer,ombyggnadenärklassificeradsomkulturhistorisktintressantsamt
långsammaprocessermeddetaljplanerpågrundavstrukturellaproblemhos
myndigheternaärstoraskäl.
- Andelenaktuellakonverteringsprojektvarierarmellanfastighetsutvecklarnamenvissa
varnöjdmedden5oprocentiguppdelningmellankonverteringarochnyproduktionsom
deharmedanandrainteharmålgällandehurstorandelenkonverteringarskavara.
- Åsikternagällandetillgångenpåpotentiellaobjektpåmarknadenvarierarkraftigt,några
ansågattkonkurrensenomobjektenvarhårdsamtidigtsomandramenarpåattdet
finnsgottomobjektpåmarknaden.
- Anledningentillattfleraavdestörrebolagenendastarbetarmednyproduktionvar
responsenspriddpåmenkarakteriseradesavförklaringenattdentypenavproduktion
skerindustrielltmedankonverteringarkansesmersometthantverk.
- Fastighetsutvecklarnauppleverattkommunernaärpositivatillbådenyproduktionoch
konverteringar.AttdetskullefinnasskillnadermellankommunernaiStockholmslän
47
svarademajoritetennejpåmedanenfastighetsutvecklareansågattdetkanfinnas
nyanseringar.
- Denpolitiskariskenserfastighetsutvecklarnaolikapå.
- Allafastighetsutvecklarnaäröverensomattnyproduktionärdetmesteffektiva
tillvägagångssättetförattlösaproblematikenpåbostadsmarknadendådetkrävsstora
volymeravnyabostäder.
- Fastighetsutvecklarnaäröverensomattkonverteradefastighetenintekommeratt
skapastörreproblematikiframtidenändagensnyproduktion,iallafallinteomdetär
professionelltutfört.
7.3KommentarerIntervjuernaanseshaskapatettbraempirisktunderlagfördiskussionochslutsatserdådet
tydligtframkommitvadfastighetsutvecklarnaanseriställdafrågorna.
48
8 DiskussionBaseratpåresultatfrånintervjuernaförsidettakapitelendiskussionsomåterkopplartill
examensarbetetssyfteochfrågeställningar.Diskussionentarävenstödfrånlitteraturstudien
ochteoridelen.
8.1HinderförkonverteringarurdetreperspektivenFörattförenklaochkategoriserapotentiellproblematikvidkonverteringavbefintliga
byggnadersåhartreperspektivanvänds;ekonomiskt,juridisktochtekniskt.Dettaföratt
skapaendjupareförståelsekringdehindersomfastighetsutvecklarefinnervid
konverteringsprojekt.
- Ekonomisktperspektiv
Urettekonomisktperspektivskiljersigproblematikenmellannyproduktionoch
konverteringsigåt.Konverteringarmedförekonomiskariskersomintefinnsvid
nyproduktionavbostäder.Ettavdestörstahindrensomuppdagatsunderexamensarbetet
ärattmedkonverteringsomtillvägagångssättsåkandetoförutseddakostnadernablir
mycketstora.Dettadåskadorsomintekunnatupptäckasvidbesiktningkankommafram
närprojektetvälärigång.Enannankonsekvensavdettaärattdetintegårritaupphur
bostädernakommerattseutinnanrivningpåbörjatsvilketinnebärattlägenheternaintegår
attsäljaförränprojektetharstartat.Detbetyderattfastighetsutvecklarenärsårbaraunder
denförstatidenavprojektet.Konverteringarärdessutomsvåraattfålikayteffektivasom
nyproduktion.Ytterligarehinderärattbyggnaderkanvaraklassificeradesomkulturhistoriskt
intressantavilketresulterariattvadsomskabevarasibyggnadenmåsteundersökasochatt
fastighetsutvecklarenintefårutformabyggnadensomdennevill.Allaovannämnafaktorer
påverkarlönsamheteniprojektetvilketmedförenriskförfastighetsutvecklarna.
- Juridisktperspektiv
Dejuridiskahindrensomuppdagatsunderexamensarbetetäroftastkoppladetill
detaljplanen.Detfinnsbådefördelarochnackdelarmedattförvärvafastigheterinnan
detaljplanengodkänts.Omfastighetenärförvärvadinnandetaljplanengåttigenomfinnsdet
ettflertalriskerförfastighetsutvecklare.Detkanblandannattalångtidinnanprojektetkan
startaochdetfinnsriskattfastighetsutvecklarnaintefårexploaterailikahögutsträckning
somdeträknatsmedvidförvärvet.Attplanprocesserkantalångtidfinnsdetflera
potentiellaförklaringartill,intressentersomöverklagarsamtunderbemannadetjänstemän
49
ärtvåavdem.Idagdebatterasdetomattplanprocessenärförkompliceradochattdet
bromsarbyggandetiSverige.Någotsomärintressantärattinteallafastighetsutvecklare
hållermedomdettautanattdefinnerprocessenbramenattproblematikenliggeriandra
faktorer.Viktigafaktorerförattminskariskenförjuridiskproblematikansesvaraattföraen
tidigdialogmedkommunerna,attharealistiskaochvälgenomtänktaförväntningarpåvad
somkommerattfåbyggassamtattarbetamedoptionsavtal.Ennackdelmedattförvärva
fastigheterefterattdetaljplanenärgodkändärdockattfastighetsutvecklarnainteilikahög
utsträckningkanpåverkavadsomfårbyggas.Attdetärenklarejuridisktattarbetamed
nyproduktionkanberopåattdetfinnstendensertillattkommunerärnågotförsiktigare
medhanteringavkonverteringar,delsförattdetkanvarakulturhistoriskintressanta
klassificeradebyggnadermenävenomdetpåverkarantaletarbetsplatserinomkommunen.
Kommunervillinteattallainvånareskapendlauturkommunenvarjedagförattkommatill
sinarbetsplats.
- Teknisktperspektiv
Hinderförattkonverteramerurettteknisktperspektivkanvaraattbyggandenharstora
skadorsommåstelösas.Omdetärtillåtetsårivsoftastnästanallakomponenterutur
byggnaden,dettaävenomdetäribraskickdådetinteäranpassatförbostäder.Tekniska
problemkanuppståomenbyggnadärklassificeradsomkulturhistoriskintressantdådetkan
varasvårtattanpassabyggandentillderådandekravenförbostäderomdetintefårbyggas
omtillräckligtmycket.Ettexempelpådetkanvaraproblematikattuppfyllabullerkravenom
fönsterintefårbytasut.Konverteringhandlartillvissdelomattkompromissa,designoch
funktionärintealltidnågotsomgårihopvilketkanskapaproblem.Dettainnebärattdet
krävsmerkreativalösningarochnytänkandeavfastighetsutvecklarnaattarbetamed
konverteringaränomdetarbetarmednyproduktion.Dettakanvaraenavanledningarnatill
attmångaavdestörrebyggbolagenarbetarmednyproduktiondådetkanstandardisera
byggandetochslippaskapaenskildalösningarförvarjebyggnad.
8.2DiskussionkringfrågeställningarnaSituationenpåStockholmsbostadsmarknadkräverattutbudetavbostäderökarsnabbt.Då
konvertering,enligtflertaletintervjuer,generelltsätttarkortaretidännyproduktionom
inteförmycketproblematikuppstårundersjälvakonverteringensåskulledetkunnasessom
enmetodförattskapaflerbostädersnabbt.Docksåuppgerflerafastighetsutvecklareatt
processenförbådatillvägagångssättengårlångsamt,antingenförattdetärförkrånglig,för
50
mångaintressentersomöverklagarellerföratttjänstemännenärunderbemannadesamtatt
detfinnsenbristpåkompetens.Nackdelenmedkonverteringarsommetodförattrådabot
påbostadsbristenärdockattdetkrävsstoravolymerochflerenheteravbostädervilket
enklastskapasviaindustrialiseradnyproduktion.Dessutomsåkankonverteringarvaraett
hinderförattskapaeneffektivstadsplaneringdåvissabyggnaderintefårrivas.Förattskapa
såmångabostädersommöjligtpåenbestämdytaärdeteffektivastattbyggahöga
byggnadersomärplaceradetätt.Dettaskulleävenkunnasessomettekonomisktrationellt
besluturfastighetsutvecklarnasperspektivdådetskaparflerbostäderattsälja.Endel
fastighetsutvecklareväljerattarbetaenligtdettillvägagångssättet.Deväljerkonvertering
ellernyproduktionberoendepåvilkettillvägagångssättsomoptimerarantaletbostäderpå
fastigheten.Dettaarbetssättpassardockinteallaföretagvilketgörattarbetssättetväljs
bortiförmåntillandraarbetsmodellersomiställetskaparbyggnadersompassarderas
affärsidé.Docksåkanävendessatyperavarbetsmodellerinnebärahögabyggnader,detär
främstaspektersomrörutformningenochbostädernaskonceptsomgörattoptimeringav
antaletbostäderpåenfastighetväljsbortidentypenavarbetsmodeller.Motståndettillatt
byggahögtiSverigeidagärstortvilketkananseskonstigtsåhögrebyggnaderbådeärmer
samhällsekonomisktsamtattdetfrigörmarkytorsomskullekunnaanvändasförattskapa
ettlevandestadsrummedflergrönområden.
Detfinnsintebeläggattsägaattkonverteradefastigheteriframtidenskulleinnebäramer
problematikännyproduktion.Detflestabyggnaderskiljersigåt.Omdetsedanfinnsskillnad
ikvaliténmellankonverteringarochnyproduktiongårattdiskutera.Vissa
fastighetsutvecklaremenarpåattdetiprincipinteblirnågonskillnadmedanandramenar
påattkvaliténskiljersigåtdåkonverteringskeriäldrebyggnader,vilketbådekanvara
någotpositivtochnegativt.Enaspekttillattåsikternaskiljersigåtidennafrågakanvaraatt
fastighetsutvecklarekanväljaattbytautolikastoradelaravtekniskainstallationervid
konvertering.Vissabyterutallatekniskainstallationheltmedanvissaiblandlåterendel
komponentervarakvar.Attgenomförakonverteringarinnebärattkommapåkreativa
lösningarochkunnapåettbrasättkompromissamellandesignochfunktion.Islutändan
gällerdocksammaregelverkförbostäderoavsetttillvägagångsättvilketinnebäratt
skillnadernaikvaliténintebehövervarabetydandeinågotavseendesomäravviktförden
boende.Dettastyrksavfaktumetattalladeboendeikonverteradebyggnadersom
medverkatiexamensarbetetanserattsinabostäderärlämpadeförsittändamål.Att
51
respondenternasomboridekonverteradebyggnadernahadesynpunkterpåvissaaspekteri
sittboende,exempelvistemperaturochventilationbehöverdockintebetydaattboendei
bostädersomfrånbörjanäruppfördaförbostadsändamålinteharsammasynpunkter.
Dessaaspekterbaserastillstordelpåpersonligapreferenservilketmedförsvårigheteratt
draslutsatserkringkvaliténförspecifikaaspekter.Detsomkantilläggasärattdevalda
byggnadernakonverteradesrelativtnyligenochattbyggarensgarantiinnebärattdeär
ansvarigaförkostnadervidproblemunderdetförsta10åren.Dettainnebärattföreningen
interedovisardessakostnadervilketisinturkanbetydaattkostnaderintekommitmedi
jämförelsenavdrift-ochunderhållskostnader.
Beslutetattrivaochnyproducerabostäderellerattkonverterabefintligabyggnadertaspå
olikasättinomolikaföretag.Detgenomförsanalyserochkalkylersombaserspååtskilliga
faktorerförattskapagrundentillbeslutet.Genomexamensarbetetharföretagsolika
strategierochbeslutsprocesserstuderats.Förvissaföretagtasbeslutetutifrånlägetpå
fastigheten,lönsamheteniprojektetsamtvadkundenefterfrågar.Slutproduktenskaäven
blinågotsomföretagetstårförochsomspeglarderasaffärsidé.Därförväljerdentypenav
företagnödvändigtvisinteattoptimeraantaletbostäderpåenfastighetutanväljeristället
attbyggadetsomkundenärbereddattbetalamestför.Andraföretagväljeriställetatt
baserabeslutetpåvilkenmetodsomoptimerarantaletbostäderpåfastighetensamtomdet
ärekonomisktförsvarbartattkonverterabyggnaden.Gemensamtföralla
beslutsprocessernaärdockattfokusalltidliggerpåekonominochlönsamheteniprojektet.
Attinteflerföretagarbetarmedkonverteringaravbyggnadertillbostäderkanberorpåflera
saker.Enrimliganledningtillattfleraavdestorabyggbolagenintekonverterarutan
uteslutandeägnarsigåtnyproduktionkanberopåattdettjänarpåattbyggastorskaligt.
Störrebyggbolagdriverenindustriproduktionavbostäderochgenomattanvändasigav
prefabriceradebyggmaterialskapardesnabbtvolymisittbyggande,envolymsomintegår
attuppnåviakonverteringar.Sedanärdetintelönsamtattkonverteraförföretagetsomhar
egenproduktion,detärdåbättreattanvändaderesursersomfinnsinomföretaget.
Konverteringarärävenmerkomplexavilketinnebärenhögreriskännyproduktion.Detfinns
ingenanledningförettstörrebyggbolagatttadenriskenomdeändåharfullbeläggningmed
nyproduktion.Dessastörrebolagharalltsågjortettaktivtvalatthållasigtillnyproduktion,
detärdetsomärderasaffärsidé.
52
Underarbetetsgånghardetävenframkommitvilkakomponentersomansesviktigaföratt
objektskakunnakonverterastillbostäder.PrecissomGann&BarlowssamtHeathsstudier
såvisarexamensarbetetpåattlägetärenavdeavgörandekomponenternaföratt
konverteringavettobjektskavaramöjligt.Resultatetfrånexamensarbetetstyrkerävende
nämnaförfattarnasslutsatseromattekonomi,kvalitépåbyggnadensamtattdenjuridiska
processenäravgörandeomenbyggnadharpotentialtillattkonverterasellerinte.
Hurtillgångenpåpotentiellakonverteringsobjektansesvaravarierarmellan
fastighetsutvecklare.Anledningenkanvaraattdeharolikastrategiermotmarknadenoch
därförletarefterolikatyperavobjekt.Detvillsägaattdeharolikauppfattningaromvadett
potentielltkonverteringsobjektär.Vissaföretagmenarpåattmångaavdet
fastighetsförsäljningarsomskeridagblirtillbostadsprojektdåmarknadenfördentypenav
projektärgod.Detsominteframgårärvilkentypavbostadsprojekt,omdesåldaobjekten
konverterasellerrivsochblirtillnyproduktion.Ettökatantalobjekttillförsäljningbehöver
intebetydaettökatantalobjektsomlämparsigförkonvertering.Enaktörmenarpåatt
konkurrensenkringobjektenhårdnatunderdesenasteårendåfleraktörerharäntrat
marknadenochattdetintefinnsoändligtavbrapotentiellaobjektilägensomanses
som”bra”förkonverteringar.Vadsommenasmed”bra”lägenvarierarfrånaktörtillaktör
vilketocksåkanvaraenanledningtillattsynenpåtillgångenavpotentiella
konverteringsobjektvarierar.Medåterkopplingtilltillväxtteorinsåbordedet,iochmedatt
Stockholmharenaxialtillväxt,utvecklasnyapopulärabostadsområdenlängsdetstora
transportvägarnavilketinkluderarbådevägarochkollektivatransportmedel.Dettabidrartill
attnyapotentiellakonverteringsobjektkommerutpåmarknaden.Dettakanvara
användbartförfastighetsutvecklaresomsökerefterpotentiellakonverteringsobjekt.
53
9Slutsatser9.1SlutsatserkringsvarfrånboendeikonverteringarsamtdriftochunderhållskostnaderfördettvåbostadstypernaDetgårinteattdranågonslutsatsattdetföreliggernågraskillnaderikvalitémellan
konverteradebostäderochbostädervarsprimärasyftealltidvaritbostäder.Intervjuerna
medboendeikonverteringarresulteradeiattdejagficktadelavderasnegativaoch
positivasynpunkterpåsittboendeurolikafaktorersåsom,planlösning,ventilation,
innetemperatur,ljusinsläppsamtlyhördhet.Problemmeddessafaktorerärdockingetsom
endastboendeikonverteradefastigheteruppleverutandetgörävenboendeiandratyper
fastigheter.Sammanfattningsvisansågalladeboendeidekonverteradefastigheternaatt
derasbostäderärändamålsmässigavilketindikerarpåattkonverteradekontorsfastigheter
utgörlämpligabostäder.
9.2Slutsatserundersökningavdrift-ochunderhållskostnaderResultatetfrånundersökningenavdrift-ochunderhållskostnadergördetintemöjligtattdra
någraslutsatserkringattkonverteradefastigheterskullevaramindreeffektivaurett
förvaltningskostnadsperspektiv.Resultatetgerdockenindikationavhurkonverterade
fastighetsdrift-ochunderhållskostnaderkanseutochvisartydligtattkonverterade
fastigheterintebehövervaradyrareidriftänbostädergenerellt.Faktummedattdrift-och
underhållskostnadenförsamtligafyraundersöktafastighetervarlägreänmediankostnaden
(50%)förbostädergenerellt.Enrimligförklaringtilldettaärdock,somtidigarenämn,attde
tekniskainstallationernabyttesutvidkonverteringen.Alltsåattdegamlafastigheternahar
sammatekniskainstallationersomnyproduceradefastigheter.
9.3SlutsatserkringsvarfrånfastighetsutvecklareÄvendåfastighetsutvecklareigrundenarbetarmedsammasakkanderasverksamheter
samtaffärsidéerskiljasigåt.Hurdetväljermellannyproduktionochkonverteringsom
tillvägagångssättvarierarmellanföretagendåflerafaktorervärderasolikamellanföretagen.
Gemensamtförfleraavfastighetsutvecklarnaärvilkahinderdeserurettekonomiskt,
juridisktochteknisktperspektivförattgenomförakonverteringar.
9.4SlutsatsExamensarbetetvisarpåattkonverteradekontorsellerkontorslikandebyggnaderlämparsig
sombostäderombyggandenhardettekniska,juridiskaochekonomiskaförutsättningarna
förattkonverteras.Attkvaliténpådetvåtypernaavbyggnaderskullesignifikantskiljasigåt
finnsdetingetbeläggförattsäga.Dettagörattdetintehellerfinnsnågonanledningtillatt
54
troattkonverteradebyggnaderskulleskapaproblematikiframtidenienhögreutsträckning
änvadnyproduceradebostäderskullegöra.
Attrivabefintligabyggnaderoavsettstandardförattoptimeraantaletbostäderpå
fastighetenkanvaraettbrabesluturettekonomisktrationelltperspektivdådetta
maximerarantaletbostädersomkansäljas.Docksåkrävsdetattdejuridiska
förutsättningarnafinnsfördentypenavexploatering.Examensarbetetvisarpåattävenom
dennaoptimeringsmetodskullevaradetmestekonomiskarationellasåbetyderdetinteatt
företagväljerattageraså.Defastighetsutvecklaresomväljerettannatarbetssättförsöker
iställetsevadkundernaefterfrågarochdäravärbereddaattbetalamestför.Dennatypav
mernischadfastighetsutvecklareanserattdetsomdeproducerarmåstegåilinjemedderas
affärsidé.
Anledningentillattfastighetsutvecklareväljerattarbetamedbådatillvägagångssätten,
konverteringochnyproduktionskiljersigåt.Detkanvaraendelavaffärsidén,förattbredda
företagetellerförattoptimeraantaletbostäderpåenfastighet.Vaddetärsomavgörvilket
tillvägagångssättsomdetväljerförettobjektvarierarocksåmellanfastighetsutvecklarna.
Någotsomdockgemensamtfördemallaärattekonomiochlägetpåfastighetenavviktiga
faktorerivalet.
9.5FortsattforskningforskningGenomexamensarbetetharjagkommitframtillförslagtillfortsattforskninginomämnet.
- Jämförelseavhurkonverteradebyggnaderochnyproduceradebostäderinomsamma
områdeskiljersigåt.
IområdetkringKvarnholmenochFinnbodafinnsdetbådekonverteradeindustribyggnader
ochnyproduktion.Genomattjämföraegenskapersomkvalitéochkostnadermellande
byggnadersomärbelägnainomsammaområdeskullekonverteradeochnyproducerade
bostäderkunnajämförasutanattfaktorn”läge”påverkarsvaren.
55
10Referenser
Berk&DeMarzo,J.&.(2001).CorporateFinance(Vol.SecondEdition).Edinburgh:PearsonEducationlimited.Boverket.(2015).Behovavbostadsbyggnade,Teoriochmetodsamtenanalysavbehovetavbostädertill2025.Karlskrona:Boverketmars2015.
Boverket.(den19042011).BRR-Boverketsbyggregler-Boverket.Hämtatfrånwww.boverket.se:http://www.boverket.se/sv/lag--ratt/forfattningssamling/gallande/bbr---bfs-20116/den09032016
Edwards,W.(1954).TheTheoryofDecisionMaking.PsychologicalBulletin,51(4),380-417.
Fanning,S.(2005).MarketAnalysisforRealEstate.Chicago:AppraisalInstitute.
Gann&Barlow,(1996).Flexibilityinbuildinguse:thetechnicalfeasibilityofconvertingredundantofficesintoflats.ConstructionManagementandEconomics,55-66.
Geraedts&vanderVoordt,R.&.(2007).Atooltomeasureopportunitiesandrisksofconvertingemptyofficesintodwellings.Delft:DelftUniversityofTechnology,FacultyofArchitecture,Department.ofRealEstate&Housing.
Heath,T.(2001).Adaptivere-useofofficesforresidentialuse:TheexperiencesofLondonandToronto..Cities,18,173-184.
Lind&Persson,H.&.(2011).Fastighetsekonomiskanalysochfastighetsrätt,Kapitel15(Vol.11).Stockholm:FastighetsnyttFörlagAB.
Luce&Raiffa,R.&.(1989(1957)).GamesandDecisions:IntroductionandCriticalSurvay.NewYork:Doverpublications,inc..
Lundgren,B.(den02022015).Urbangrowthandmarketareas.Stockholm,Stockholm,Sverige.
LundsUniversitet.(den05032016).MedicinskaFakuliteten,LundsUniversitet.Hämtatfrånwww.med.lu.se:www.med.lu.se/content/download/.../Kvalitativa%20metoder_del_3.pdfden05032016
RebapFakta.(2015).Bostäder,Nyckeltalförksotandetochförbrukningar.Mölndal:Incit.
Sharma,S.(den01012015).4TheoreticalExplanationsofMorphologicalPatternofaCity(withdiagram).Hämtatfrånwww.yourarticlelibary.com:http://www.yourarticlelibrary.com/geography/geographical-theories/4-theoretical-explanations-of-morphological-pattern-of-a-city-with-diagram/40001/den25022016
Stockholmsstad.(den25022016).ABC-stad.Hämtatfrånwww.stockholmskallan.se:http://www.stockholmskallan.se/Tema/Stockholms-bebyggelseutveckling/ABC-stad/
Stockholmsstad.(den31122014).Detaljeradstatistik.Hämtatfrånwww.statistikomstockholm.se:http://www.statistikomstockholm.se/index.php/detaljerad-statistikden09022016
Tillväxt-ochregionplaneförvaltningen.(den25022016).Kapitel3RegionalStruktur.Hämtatfrånwww.trf.sll.se:http://www.trf.sll.se/rufs2010/antagna-planen/KartorDiagram/Kapitel-3-Regional-struktur/den25022016
56
Tillväxt-ochregionsplaneförvaltningen.(den25022016).Kapital2.5Vidareutvecklaenflerkärnigochtätregion.Hämtatfrånwww.trf.sll.se:http://www.trf.sll.se/rufs2010/antagna-planen/KartorDiagram/Kapitel-25-Vidareutveckla-en-flerkarnig-och-tat-region/
Ullsten&Svensson,E.&.-J.(2010).Konverteringavkommersiellafastighetertillbostäder.Lund:LTH.
Widman,P.(den01032011).Byggaomiställetförattbygganytt.Fastighetstidningen,s.3.
57
11.Bilagor
11.1IntervjufrågortillfastighetsutvecklareSyfte:Attundersökafastighetsutvecklaressynpåvaletmellanattbyggaom(konvertera)
kommersiellafastighetertillbostäderellerattrivabefintligafastigheterförnyproduktion.
Varförharnisomföretagvaltattarbetabådemedkonverteringavbefintligafastigheteroch
nyproduktion?
Harnialltidarbetatmedbådatillvägagångssättenellernärvaldeniattbörjagöradetochi
såfallvadmotiveradeerattgöradet?
Serninågonskillnadiefterfråganpådetvåtypernaavbostadshus?
Serninågontrendiefterfråganpådetvåtypernaavbostadshus?
Hurgårprocessentillvidbeslutomnyproduktionellerkonvertering?
Vadärdetsomhuvudsakligenavgörvilkettillvägagångssättniväljerförettprojekt?
Vilkenavdetvåproduktionsmetodernatar,isnitt,kortasttidattgenomföra?
Problematikvidkonvertering
Vilkenärdenvanligasteproblematikennistöterpåvidkonverteringarurett:
- Ekonomisktperspektiv
Vilkenmetodinnebärhögreekonomiskriskochhurhanterarniden/serpådenrisken?Respondentensegnareflektioner
- JuridisktperspektivVilkenrisktarnikopplattillförvärvet?(Förvärvarnifastigheterföreellerefterbeslutgällandeändringavanvändningidetaljplanengåttigenom?)Hurhanterarniosäkerhetomdetaljplanintefinnsinnanförvärv?Respondentensegnareflektioner
- Teknisktperspektiv
58
Vilkaskillnaderansernifinnsikvaliténislutresultatet(ventilation,ljusetc.)mellankonverteringarochnyproduktion?Genomintervjuermedboendeikonverteradefastigheterharjagfåttredapåattmångaboendefinnerplanlösningen,ventilation,temperaturenochljudisoleringenbristfällig.Arbetarniaktivtförattförbättrakvaliténgenomattanvändainformationfråntidigaregenomfördakonverteringar?Respondentensegnareflektioner
Vilkenavdessatreperspektivansernivaradetstörstahindretförattgenomförafler
konverteringar?
Skullenivaraintresseradeavattgenomförakonverteringarienstörreutsträckningänvadni
göridag?
Hurärtillgångenpåpotentiellakonverteringsobjektpåmarknadenochhardenförändrats
underdesenasteåren?
Harkonverteringarandraförutsättningargällandegeografiskplaceringjämförtmed
nyproduktion?
Finnsdetnågraytterligareförklaringaränstorskalighetsomgörattfleraavdestörre
aktörernaibyggbranschenbaraägnarsigåtnyproduktion?
Relationenmedkommuner
Huruppfattarnikommunernasinställningtillkonverteringar?
Skiljersiginställningentillkonverteringar/nyproduktionmellankommunernaiStockholms
län?
Finnsdetnågonpolitiskrisksomnimåstebevakadåvissapolitiskabeslutriskeraratt
påverkaerverksamhet?Amorteringskrav,avdragsrättpåräntor,regelverkförbyggnation
etc.?
59
Konverteringaridag
Vilkenavdettvåproduktionsmetodernaanserniärmesteffektivförattlösadagensituation
påbostadsmarknaden?
Trorniattkonverteradefastigheterkommerattskapastörreproblemiframtidenändagens
nyproduktion?Isåfall,påvilketsätt?
60
11.2IntervjufrågortillboendeikonverteringarSyfte:Attundersökahurboendeikonverteringaruppleversinabostäder.
Vilkastoraåtgärderiformavunderhållochreparationerharkrävtssedankonverteringen?
Omdutidigarebottienbostadvarsursprungligaanvändningvarbostäder,hardumärktnågon
skillnadmellandetobjektetochdinnuvarandekonverteradebostad?
Kanduidentifieranågrafördelarmedattboienkonvertering?
Kanduidentifieranågranackdelarmedattboienkonvertering?
Huruppleverdukomfortenibyggnadendubori?
Uppleverduattbyggnadenärändamålsmässigförbostäder?
Huruppleverduplanlösningenidinbostad?
Huruppleverduatthissar,trapporsamtlikandegemensamhetsutrymmenärutformade?
Huruppleverduattventilationenfungerar?
Huruppleverduljudnivånidinbostad,frångatansamtmellanlägenheterna?
Huruppleverduljusinsläppetidinbostad?
61
62
TRITA-FOB-ByF-MASTER-2016:11
www.kth.se