Konvertering eller nyproduktion -...

DEGREE PROJECT, REAL ESTATE AND CONSTRUCTION MANAGEMENT REAL ESTATE ECONOMICS MASTER OF SCIENCE, 30 CREDITS, SECOND LEVEL STOCKHOLM, SWEDEN 2016

Konvertering eller nyproduktion - Valet ur fastighetsutvecklares perspektiv

Emma Malmeby

DEPARTMENT OF REAL ESTATE AND CONSTRACTION MANAGEMENT

ROYAL INSTITUTE OF TECHNOLOGY

DEPARTMENT OF REAL ESTATE AND CONSTRUCTION MANAGEMENT

2

MasterofSciencethesis

Title

Conversionornewconstruction–thechoicefromrealestatedeveloper’sperspective.

Author EmmaMalmebyDepartmentMasterThesisnumber

TheDepartmentofRealEstateandConstructionManagementTRITA-FOB-ByF-MASTER-2016:11

Archivenumber 417Supervisor BerndtLundgrenKeywords Conversion,newproduction,landdevelopment

AbstractThisthesisaimstoexplorepropertydeveloper’sviewofthechoicebetweenrebuilding

(converting)commercialpropertiesintohousingortodemolishexistingbuildingsinorderto

makewayfornewconstruction.Thismeans,amongotherthings,toexaminewhichtypesof

economical,legalandtechnicalproblemsthatmayoccurwhenconvertingabuilding.Alsoto

findpossiblereasonswhyconversionisnotusedasamethodbymorepropertydevelopers

tocreatehousing.Toanalyzeconversionsfromanadditionalperspective,anexaminationof

howpeoplethatlivesinconvertedbuildingsexperiencestheirhomeswasmade.A

comparisonofoperationandmaintenancecostsbetweenconvertedbuildingsandhousing

ingeneralwascarriedthrough.

Thethesisisbasedonaqualitativestudywhichhasinvolvedinterviewstargetingrealestate

developersandresidentsinconvertedbuildings.Thismethodwasthechosenastheprimary

techniquetogatherinformation.Aconclusionthatconvertedofficebuildingscanbesuitable

forhousinghasbeendone,anotherconclusionisthatitisnotpossibletosupposethata

convertedbuildingwouldbelessefficientfromacostperspective.Thisbasedontheresult

fromthecomparisonofoperatingandmaintenancecosts.

Sinceconversions,ingeneral,takeshortertimethannewconstructionisitinterestingto

discussifconversionscouldbeatoolforsolvingtheshortageofhousinginStockholm.

However,thefactthatarguesagainstthisisthatitisdifficulttobuildthelargeamountof

volumethatisneededwithconversionasmethod.Thethesispresentsasafinalpoint,

obstaclestoconversionsandthedecisionprocesswhenrealestatedevelopersmakethe

decisionofwhichmethodtouse.

3

Examensarbete

Titel Konverteringellernyproduktion–valetur

fastighetsutvecklaresperspektiv Författare EmmaMalmebyInstitutionExamensarbeteMasternivå

InstitutionenförFastigheterochByggande30HP

Arkivnummer 417Handledare BerndtLundgrenNyckelord Konvertering,nyproduktion,fastighetsutveckling SammanfattningDettaexamensarbetesyftartillattundersökafastighetsutvecklaressynpåvaletmellanatt

byggaom(konvertera)kommersiellafastighetertillbostäderellerattrivabefintliga

fastigheterförattgöraplatsåtnyproduktion.Dettainnefattarblandannatattundersöka

vilkentypavproblematiksomkanuppståvidkonverteringurtreperspektiv,ekonomiskt,

juridisktochtekniskt,samtvaddetärsomgörattinteflerföretagarbetarmedkonvertering.

Förattanalyserakonverteringarytterligaregenomfördesenundersökningkringhurboende

ikonverteringaruppleversinabostädersamthurkonverteradebyggnaderfungerarirelation

tillbostädergenerellturettdrift-ochunderhållskostnadsperspektiv.

Examensarbetetärbaseratpåenkvalitativstudiedärintervjuerriktademot

fastighetsutvecklareochboendeikonverteradebyggnadervaldessomdenfrämstametoden

förattsamlaunderlag.Slutsatseromattkonverteradekontorsbyggnadereller

kontorsliknandebyggnaderlämparsigsombostäderharkunnatdras.Utifrånresultatetfrån

kostandsstudiengårdetinteattsägaattkonverteradefastigheterskullehahögredrift-och

underhållskostnaderänbostädergenerellt.

Detärävenintressantattföradiskussionenkringhuruvidakonverteringavbyggnaderkan

påverkabostadsbristeniStockholmdågenomförandetavkonverteringarigenomsnitttar

kortaretidännyproduktion.Detsomdocktalarmotdettaärattdetärsvårtattskapavolym

medkonverteringsommetodvilketärdetsombehövsnärmånganyabostäderskaskapas.

Examensarbetetlyfterslutligenframhinderförkonverteringarsamtpåvisarhurolika

fastighetsutvecklaresbeslutsprocesserserutvidvalavtillgånggångssätt.

4

FörordJagvillriktaettstorttacktillallapersonersomvänligtställtupppåenintervju,utandem

hadejagaldrigkunnatgenomföraarbetet.

SlutligengeettstorttacktillminhandledareBerndtLundgrenförvärdefullvägledningoch

återkopplinggenomhelaarbetet.

EmmaMalmeby

Stockholmden4maj2016

5

Innehållsförteckning1. Inledning..........................................................................................................................................7

1.1Bakgrund.......................................................................................................................................7

1.2Syfteochfrågeställning.................................................................................................................8

1.2.1Syfte.......................................................................................................................................8

1.2.2Frågeställningar......................................................................................................................8

1.3Avgränsningar...............................................................................................................................8

1.4Centralabegrepp...........................................................................................................................9

1.5Disposition....................................................................................................................................9

2 Litteraturstudie...............................................................................................................................11

3 Teori...............................................................................................................................................14

3.1Tillväxtteori................................................................................................................................14

3.1.1Koncentriskzonmodell........................................................................................................14

3.1.2Hoyt´sSektormodell(SectororWedgemodel)..................................................................15

3.1.3Multiplenucleipatterofurbanlanduse.............................................................................16

3.1.4AxialModell.........................................................................................................................16

3.2Ekonomiskbeslutsteoriochinvesteringsanalys..........................................................................18

4 Metod.............................................................................................................................................21

4.1Litteraturstudien.........................................................................................................................21

4.2Intervjustudien............................................................................................................................21

4.3Jämförelseavdrift-ochunderhållskostnader.............................................................................22

4.4Valavboendeikonverteradefastigheter...................................................................................23

4.5Valavfastighetsutvecklare.........................................................................................................23

4.6Problematikvidgenomförandet.................................................................................................23

4.7Redovisningavresultat...............................................................................................................23

5 Boendesikonverteringarsynpåkonverteringar...........................................................................24

5.1Resultat.......................................................................................................................................24

5.2Sammanfattningavrespondenternassvar.................................................................................26

5.3Kommentarer..............................................................................................................................26

6 Jämförelseavdrift-ochunderhållskostnader................................................................................27

6.1FörklarningavstatistikfrånRebap..............................................................................................27

6.2Tolkningavtabell........................................................................................................................28

7 Fastighetsutvecklaressynpåkonverteringar.................................................................................30

7.1Resultat.......................................................................................................................................30

6

7.2Sammanfattningavrespondenternassvar.................................................................................45

7.3Kommentarer..............................................................................................................................47

8 Diskussion.......................................................................................................................................48

8.1Hinderförkonverteringarurdetreperspektiven......................................................................48

8.2Diskussionkringfrågeställningarna.............................................................................................49

9Slutsatser............................................................................................................................................53

9.1Slutsatserkringsvarfrånboendeikonverteringarsamtdriftochunderhållskostnaderfördettvåbostadstyperna...........................................................................................................................53

9.2Slutsatserundersökningavdrift-ochunderhållskostnader.......................................................53

9.3Slutsatserkringsvarfrånfastighetsutvecklare...........................................................................53

9.4Slutsats........................................................................................................................................53

9.5Fortsattforskningforskning........................................................................................................54

10Referenser........................................................................................................................................55

11.Bilagor.............................................................................................................................................57

11.1Intervjufrågortillfastighetsutvecklare......................................................................................57

11.2Intervjufrågortillboendeikonverteringar...............................................................................60

7

1. Inledning

1.1 BakgrundUrbaniseringäridagettvanligtfenomenimångaländerochalltflerinvånaresökersigtill

storstädernadärflerjobbochmöjligheterfinns.Sverigeäringetundantag,iStockholmhar

dettabidragittillattenökadefterfråganpåcentralabostäderochresultatetharblivit

stigandebostadsprisersamtdecennielångaköerförattfåenhyresrättiStockholms

innerstad.SituationenpåStockholmsbostadsmarknadärpressadochdetfinnsingenenkel

lösningpåproblematiken.Förattskapabostäderkrävsdetbådenyproduktionochatt

nyttjandetavdetbefintligabeståndeteffektiviseras.DetökadeantaletinvånareiStockholm

görattstadenväxer,tidigarenärförortervävsinistadskärnanochblirtillcentraladelarav

staden.EttexempelärvästradelenavKungsholmendärsmåskaligaindustriertidigare

funnitsmensomnuärbebyggdmedmodernabostäderochanlagdapromenadstråk.Värdet

pådenmarksomtidigarelegatocentraltharstigititaktmedstadens

utbredning.Värdeökningenikombinationmedförtätningharbidragittillattdenalternativa

användningenförflerafastigheterharblivitmerlönsamändetprimärasyftet.Exempelvis

finnsdetväldigtfåindustriellaverksamheterkvaricentralalägeniStockholmidagdå

markenärvärdbetydligtmerförbostadsändamålellerförkommersiellanvändningsom

butikerochrestauranger.

AtthittaoexploateradmarkiStockholminnerstadsamtinärförorteräridagsvårt.Dettagör

attfastighetsutvecklareavbostäderidagstårinförettvalvidförvärvavmarkmed

kommersiellanvändning,rivaochbygganyabostäderellerattkonverteradebefintliga

byggnaderna.Konverteringavdebefintligabyggnadernasomfinnspåfastighetenkanbåde

varaekonomisktochtidsmässigtfördelaktigtijämförelsemednyproduktion.Attrivaoch

bygganyttinnebärhögreinitialakostnaderförfastighetsutvecklarevilketkanvaraetthinder

förattskapaflerbostäderisammataktsomefterfråganväxer.Genomattändraanvändning

påkommersiellafastighetertillbostäderviakonverteringkanstadensfastighetsbestånd

nyttjaspåetteffektivaresätturbostadssynpunktochbostadsbristenkanmotarbetas.Det

finnsdockflerabegränsningarmedkonverteringar,blandannatattvolymensamt

densitetenavbyggnaderblirmindreflexibelt.Förattanvändamarksåeffektivtsommöjligt

ärdetrimligtattförsökamaximeraantaletbostädergenomattökaexploateringstalet

genomattbygganyabyggnadersombådeärhögreochsomstårtätareändetidigare

byggnaderna.

8

IStockholmgenomförsbådenyproduktionochkonverteringsprojektdärkommersiella

fastigheterbyggsomtillbostäder,menhurserfastighetsutvecklarepåvaletmellan

konverteringavkommersiellafastigheterochnyproduktion?Vilkafördelarochnackdelar

finnsdeturettekonomiskt,juridisktochteknisktperspektivochvadärdetsomslutligen

avgörvaletavtillvägagångssätt?

1.2Syfteochfrågeställning1.2.1SyfteAttundersökafastighetsutvecklaressynpåvaletmellanattbyggaom(konvertera)

kommersiellafastighetertillbostäderellerattrivabefintligafastigheterförnyproduktion.

1.2.2Frågeställningar- Vadanserfastighetsutvecklareärdestorahindrenförattgenomföraflerkonverteringar

avkontorsfastighettillbostäder,urettekonomiskt,juridisktochteknisktperspektiv.

- Vadärdetsomslutligenavgörvilkettillvägagångssättsomfastighetsutvecklareväljervid

exploateringavenfastighet?

- Uppstårdetskillnaderikvaliténpåslutproduktenmellankonverteringarav

kontorsfastighetertillbostäderochnyproduktioner?

- Varförkonverterarinteflerbolagkontorsfastigheterochvilkamotivfinnsför

fastighetsutvecklareattarbetamedkonverteringsomtillvägagångssätt?

- Voredetrationelltattrivabefintligakontorsbyggnaderoavsettstandardförattöka

exploateringstaletiställetförkonverteringtillbostäder?

- Ärkonverteringenlösningellerettframtidaproblempådagensbostadsmarknad?

1.3AvgränsningarExamenarbetetärgeografisktkoncentrerattillattberörakonverteringarav

kontorsfastighetertillbostäderikommunerinomStockholmslän.Iundersökningenhar

endastkonverteringavkontorsbyggnaderellerbyggnadermedplanlösningarsomliknar

kontorbehandlats.Exempelpåsådantypavbyggnadärsjukhusochvårdcentralerdådessa,

precissomäldrekontor,harplanlösningarsomkarakteriserasavmångamindrerum.

Underarbetethadedetvaritönskvärtattgenomföraflerintervjuermedboendeföratt

skapaettbättreempirisktunderlag.Endjupareundersökningavdennadelavarbetethade

docktagitmyckettidfrånexamensarbetetsfaktiskasyfte,attundersöka

fastighetsutvecklaressynpåvaletmellankonverteringellerrivaochnyproduktion.Samma

förklaringgestillavsaknadenavflerdrift-ochunderhållskostnaderfrånkonverterade

9

fastigheter.Dethadevaritfördelaktigtatthaettmeromfattandeunderlagkringdrift-och

underhållskostnaderänförfyrabyggnaderförattgenomföraenmerdjupgåendeanalys.

1.4Centralabegrepp- Kvalité,idettaavseendeskalltermensyftatillstandardpåbostadfördenboende.

Attributsombidrartillgodkvalitépåbostäderärexempelvisvälfungerandeventilation,

godljudisolering,braljusinsläpp.

- Fastighetsutvecklare,iexamensarbetetanvändsdennatermförattbeskriva,alternativt

syftatill,företagsomharfastighetsutvecklingavbostädersomprimärverksamhet.

1.5DispositionKapitel1gerenintroduktiontillexamensarbetet.Iinledningenintroducerasämnetmeden

bakgrundsombelysersituationenpåbostadsmarknadeniStockholmsamthur

konverteringarkananvändasisammanhanget.Syfte,frågeställningarochavgränsningar

presenterassenförattpekautdeteoretiskafrågeställningarnaiarbetet.Sistikapitlet

redovisascentralabegreppsomanvändsiuppsatsenförattunderlättadenfortsatta

läsningen.

Kapitel2beståravenlitteraturstudiesomtarupptidigarelitteratursomberörtämnet

konverteringaravkommersiellafastighetertillbostäder.Avsnittettarblandannatupp

konverteringaruretthistorisktperspektivochvilkadetsignifikantakomponenternaärsom

avgöromenbyggnadkankonverterastillbostäderellerej.

Kapitel3utgörsavtvåteoridelar,ensombehandlartillväxtteoriavstäderochensom

översiktligtförklararinvesteringsanalysochekonomiskrationalitet.

Kapitel4förklararvaletavmetodenkvalitativstudiesamtvadsomkännetecknarensådan

studie.Sedanpresenterasutförandetavlitteraturstudien.Därefterredovisatsgenomförande

avdettvåolikaintervjustudiernasamtmotiveringkringvaletavdessa.Sedangörsen

redogörelsedärdrift-ochunderhållskostnaderjämförs.Däreftermotiverasvaletav

intervjuadebostadsrättsföreningarochfastighetsutvecklare.Slutligendiskuteras

problematiksomuppstodvidgenomförandetavexamensarbetetsamthurresultatet

redovisats.

Kapitel5utgörsavresultatetfrånintervjuernamedboendeidekonverteradefastigheterna.

Svarenredovisasienflytandetextdärolikaattributanvändssomkategorier.Däreftergörs

slutsatserbaseradepåsvarenochavslutningsvisgeskommentarerfrånförfattaren.

10

Kapitel6bestårhuvudsakligenavensammanställningöverfaktiskadrift-och

underhållskostnadersamtavnyckeltalförkostnader.Därefterkommenterasunderlagetav

författaren,kommentarensyftartillattgeenreflektionavresultatet.

Kapitel7utgörsavresultatetfrånintervjuernamedfastighetsutvecklarna.Svarenfrån

respektiveaktörredovisasunderdenställdafråganförattgeentydligbildavutvecklarnas

uppfattningar.Däreftergörsensammanfattningbaseradepåsvarenochavslutningsvisges

kommentarerfrånförfattaren.

Kapitel8väverihopdetidigarekapitlengenomtvådiskussionersomåterkopplartill

examensarbetetssyfteochfrågeställning.

Kapitel9avslutarexamensarbetetgenomattlyftaframochbelysadeslutsatserförfattaren

kommitframtillsamtförslagpåfortsattforskning.

Kapitel10utgörsavdekällorsomanvändsiexamensarbetet.

Kapitel11utgörsavbilagorsåsomintervjumallar.

11

2 LitteraturstudieMångaavdefastighetersomförvärvasförbostadsutvecklingiStockholminnefattar

befintligabyggnader.Fastighetsutvecklarefinnersigdåståframförvaletattrivaden

befintligabyggnadenochbygganyproduktionalternativtattkonverteradenbefintliga

byggnadentillbostäder.Förattfastighetutvecklareskakunnaväljavilkenmetoddeska

användasigavförattutvecklafastighetenmåstedetförstfastslåsombyggnadengåratt

konverteratillbostäderellerinte.Nedanpresenteraslitteratursomberörämnet,delsvilka

komponentersomärsignifikantavidkonverteringavlokalertillbostädermenävenkring

konverteringaruretthistorisktperspektiv.

Konverteringaravkommersiellafastighetertillbostäderäringetnyttfenomenpå

fastighetsmarknaden.Undertidigt1980-taliNewYorkgenomfördesflerakonverteringarav

kontorsfastighetsiB-ochC-lägen.Trendenspredsigdocklångsamtochdetvarinteförensi

mittenav1990-taletsomandrastörrestädersåsomBoston,Chicago,Sydneyoch

Melbournegenomfördeliknandeprojekt(Heath,2001).Dettakandockhakopplingartill

denöverproduktionavkontorsfastighetersomskeddeibörjanav1990-taletimångastäder

runtomivärldenblandannatiParis,LondonochStockholm.Beståndetav

kontorsfastigheterexpanderadesnabbtvilketresulteradeiettkraftigtöverskott(Gannand

Barlow,1996).IsinartikeldiskuterarGann&Barlowflexibilitetenibyggnadersanvändning

ochdentekniskagenomförbarhetenattkonverteravakantakontortilllägenheter.Detta

somenlösningföratthanteraöverskottetavkontorfråndentidigareboomenpå

marknaden.Författarnamenarattmerflexiblabyggnaderärlättareattkonverteraochdär

medbättreförbereddaförattmötaframtidensoförutsägbarabehovochefterfrågan.Gann

&Barlowharanväntsigavenkäterochsemi-struktureradeintervjuersommetodisinstudie.

Genomintervjuermedolikaaktörerpåmarknadenblandannatplaneringsmyndigheter,

fastighetsutvecklareochfastighetsägareharförfattarnaskapatsigenöverblickavvadsom

krävsrentteknisktförattgenomförakonverteringarenligtdetkravsomfinnsför

bostadsmiljöer.Isinstudiehittarförfattarnaflerolikakomponentersomäravgörandeför

omkonverteringavkontorsbyggnaderärmöjligtellerej.Byggnadenskvalitet,exempelvis

energiförbrukning,brandsäkerhetochstommeärsignifikantakomponentermenävenandra

faktorersominteärdirektkoppladetillfastighetensåsominfrastrukturochlägespelarin

omenbyggnadärlämpligförkonverteringellerej(GannandBarlow,1996).TimHeath

samtyckermedGann&Barlowisinartikelochtilläggerattdettasätterkravpåframtida

12

byggnadersdesign.Byggnader,menäveninfrastruktur,måsteblimerflexiblaförattkunna

anpassastilldetrådandebehovet.Genomattvaraanpassningsbaratillfleraolikasyftenoch

användningssättkanfacilitetermaximerasinnyttaochmötadenvarierandeefterfråganpå

marknadeniställetförattblivakant.Vakantafastigheteriurbanamiljöerärbortkastade

resursermenkanmedhjälpavpositivstadsplaneringomvandlastillmöjligheter.Iprocessen

atthanteradessakonverteringarharbådestadsplaneringochbyggnadspolitikenbetydande

roll(Heath,2001).SommetodisinstudieharTimHeathstuderatkonverteringariLondon

ochTorontohardärmedkommitframtillfembetydandehinderförattkonverteringarska

kunnagenomföras.Dessaär,denfysiskabyggnaden/designen,läget,finansiella/ekonomiska,

efterfråganochlagstiftadefaktorervilketkankategoriserassomjuridiska,ekonomiskaoch

tekniskahinder.

ResultatetfrånTimHeathsstudiestämmerbraöverensmedensvenskundersökningfrån

2010genomfördav(Ullsten&Svensson,2010).Genomsemi-struktureradeintervjueroch

treprojektstudieravkommersiellabyggnadersomkonverteratstillbostäderkunde

författarnadraslutsatsergällandevilkafaktorersomärkritiskavidkonverteringar.

Resultatetavstudienvarattkonverteringenmåsteskapaetthögrevärdeförfastighetenän

vaddentidigarehaft.Dettainnebärattkontorsfastighetermedhögvakansgradochmed

avtalsomlöperutinomensnarframtidärlämpligakonverteringsobjekt.Detärävenviktigt

attdetaljplanenärflexibelochattfastighetenharettA-lägeförbostädermenettB-ellerC-

lägeförkontor.DessaslutsatserärilinjemeddetfemhindrensomTimHeathhittade

genomhansstudie,attlägetärensignifikantkomponentochattdenfysiskakaraktärenav

byggnadenmåsteuppfyllakravenfördetnyasyftet(Ullsten&Svensson,2010).

Förattkunnaavgöraomenkontorsbyggnadärlämpligattkonverteratillbostäderså

skapade(Geraedts&vanderVoordt,2007)enchecklistaförattunderlättabeslutet.

Metodenärbaseradpåenlitteraturundersökning,användarkravochpreferensermed

hänsyntillkontorochbostädersamtintervjuermedolikaaktörersomärinvolveradei

konverteringsprocessen,idettafalliNederländerna.MyndigheteriNederländernahar

testatchecklistansomunderlagförbeslutomkonverteringar,docksåkrävsdetfler

genomfördaprojektinnanslutsatserkandrasgällandemetodensresultat.

IStockholmår1996-1997konverteradeföretagetSSMFastigheterenstorvolymkontor-och

industrifastigheter.FöretagetsvdUlfMoreliusmenarpåattdetärviktigtatthatidigkontakt

medkommunernasamtattvarapålästinnanarbetetbörjat.Detmåstevarabestämtatt

13

eventuellaplanändringarsomblivitutlovadeskerinomenrimligtid(Widman,2011).I

sammaartikelavWidmandiskuteraslönsamhetenochtransparensen.Ingenaktörvill

avslöjadenexaktavinstenfrånolikaprojektutanmedgerbaraattdetärlönsamt.HansLind

uttalarsigiWidmansartikelomattsomutomståendeärdetsågottsomomöjligtattfåreda

påhurstoravinsternaär,samtidigtärdettaaffärshemlighetervilketgördetsjälvklartför

fastighetsutvecklareattinteberättadet.Docksåäravkastningskravetalltidkopplattill

riskenvilketinnebärattdetvarierarberoendepåhurföretagenställersigtillrisk(Widman,

2011).

Problematiksomkanuppståvidkonverteringarförpersonernasombordärkanvariera

mycketdåvarjefastighetärunik.Envanligsvårighetsomärförknippatmed

ombyggnadsprojektärattmångakommersiellafastigheterärdjupavilketresulterari

bristfälligtljusinsläpp(Widman,2011).DettaärenfaktorsomävenErikKarlin,VDoch

partnerpåSveamalm,haruppmärksammatienintervjuiUllstenochSvenssons

examensarbete.Karlinförklararattdagenskravpådirektsolljusförbostäderkanvarasvårt

attuppnåvidkonverteringavdjupakontorsfastigheterochattomdetintegårattfåinljusi

bostädernaärfastighetenintelämpadförbostadsändamål(Ullsten&Svensson,2010).

Andrafaktorersomökarriskenförolägenheterfördetboendeärtunnaväggar,väggarav

blåbetongellerasbestiventilationsomkräveromfattandesanering(Widman,2011).

Sverigeharidagetttydligtregelverk,Boverketsbyggregler,gällandeboendemiljösomgäller

förallatyperavbostäder,bådenyproduktionochkonverteringar.Dettainnebärattdetär

äldrebyggnadersomkonverterasharsammakravpåsigsomnyproduktionernärdet

kommertilltillgänglighet,bostadsutformning,ventilationochljudisoleringetc.Följdenav

dettaärattdetflestabostäderiSverigeidagäravbrastandard.Detförekommergivetvis

skillnadermellanolikabyggnadersboendemiljöerdåregelverketreglerarendastdenlägsta

tillåtnastandarden(Boverket,2011).

14

3 Teori

3.1TillväxtteoriAntaletinvånareiStockholmsstadökarochår2024beräknasantaletinvånarevaraöver

1060000människor(Stockholmsstad,2014).Dettainnebärattefterfråganochbehovetav

bostäderkommerattökaytterligareochattbostadproblematikenkommerattfördjupasom

produktionenavbostäderinteökar.Boverketpresenteradeienrapportår2015attmellan

åren2012-2025kommerStockholmregionenatthaettbyggbehovom261618bostäder

(Boverket,2015).SlutsatsensomgårattdrafråndessauppgifterärattStockholmkommer

attväxaunderdenangivnatidsperioden.Situationeninnebärdockintebaraproblematik

utanävenfleramöjligheter.Detskapartillfälleförfastighetsutvecklareatthittaområdendär

efterfrågankommerattökaförattbyggaattraktivabostäder.Attfinnadessaområdenvars

popularitetkommerattökaäringenenkeluppgiftdåmänniskorspreferenseräravstorvikt.

Detfinnsdockteorierförhurstäderväxersomfastighetsutvecklarekananvändasigavför

attförsökaförutsägaochhittapotentiellaexploateringsområden.Nedanredovisasettflertal

olikamodellerförhurstäderstillväxtkanseut.

3.1.1KoncentriskzonmodellDennamodellskapadesår1923avErnestW.Burgessochvisarattstäderstillväxtskerfrån

mittenavstadenochrörsigutåt.

Figur1.Koncentriskzonmodell

15

ICBD,zon1,skerfleraolikaekonomiskaaktiviteterochzonenutgörstadenskärna.Tillväxti

zon1görattzonenutvidgasutizon2vilketärettövergångsområdemedlättareproduktion

samtbostädermedlägrestandard.Zon3innehållerbostäderochabsorberardenstörsta

delenavdentillväxtsomskerizon1och2.Denfjärdezoneninnehållerstörrebostädermed

högrestandardförmedelochhöginkomsttagare.Denytterstazonen,zon5äricke-urban

ochomgesavlandsbygden(Fanning,2005).Burgessmodellhardockfåttkritikdådeninte

harhänsyntilltopografi,tidellertransportkostnader.Exempelpåstadsdelarsomväxer

enligtdenkoncentriskamodellenärHammarbySjöstadochNorraDjurgårdstaden.

Områdenastidigareanvändningvarindustriochområdenakanklassassomzon2,

övergångsområden,därdetidagutvecklasattraktivabostäder(Lundgren,2015).

3.1.2Hoyt´sSektormodell(SectororWedgemodel)SektormodellenavhururbantillväxtskerpresenteradesavHomerHoytår1934ochär

baseradpåenstudiedär64städerstillväxthargranskats.

Figur2.Sektormodell

Dennamodellhar,precissomdenkoncentriska,endastenstadskärna,docksåtarsektor

modellenhänsyntilltopografi.Frånstadskärnansträckersigområden,sektorer,medolika

markanvändningutåt(Fanning,2005).Imodellenintroducerasäventransportvägardär

invånarekanrörasigmellansektorerochutfrånstadskärnan,vissatransportvägarärmer

effektivaänandra.Imodellenärdethöginkomsttagarnasomärdrivandeförtillväxtendå

dessaväljerattflytta”uppåt”idetekonomiskaochsocialasammanhangetochdärmed

väljerattlämnarsinabegagnadehusdärsedanmedelinkomsttagarekanflyttain.Påsåsätt

såväxerstadenochsektorernasanvändningsområdeändras(Lundgren,2015).

16

3.1.3MultiplenucleipatterofurbanlanduseModellenkonstrueradesavHarrisochUllmanår1945ochgerenmerkompliceradbildav

städerstillväxtänovanpresenterademodeller.HarrisochUllmanmenarpåatttillväxtinte

skerkringettenskiltCBD,utanatttillväxtävenskerutifrånmindresatellitCBDutanförden

egentligastadskärnan.

Figur3.Multiplenucleipatternoflanduse

Imodellensåharstadenväxtförbisinaegnanaturligagränservilkenhargjortattnya

satellitcentrumväxtframutanfördetursprungligaCBD.Dessasatellitcentrumkanbåde

kompletteraochkonkurrerameddetursprungligaCBD.Planeradesatellitcentrumhar

användstillattförsökadecentraliserastadskärnan(Lundgren,2015).Ettexempelpådettaär

VällingbyiVästerortsomblevdenförstaABC-stadeniStockholmår1945.ABC-stadärett

begreppinomsvenskstadsplaneringochstårförArbete,Bostad,Centrum.Tankenvaratt

invånarnaiVällingbyskullearbeta,boochspenderasinfritiddär(Stockholmsstad,2016).

3.1.4AxialModellModellenutformadesavF.MBabcockår1932.Denvisarpåatttillväxtskerutifrån

stadskärnanochrörsigiolikariktningarmenalltidlängsmedtransportvägar(Fanning,2005).

17

Figur4.Axialmodell

ImodellensålederallahuvudvägarinmotCBDochexpansionskerlängstmeddessa

transportvägar.Enbetydandefaktorförexpansionärhurflödetavhöginkomsttagarerörsig

dådessadrivertillväxten.MarkmedhögtvärdeärlokaliseradantingenlångtfrånCBDoch

mednärhettillentransportvägellernäraCBDmenlängrefråntransportvägarna.Områden

förlåginkomsttagareärplaceradmellantransportvägar.Områdenstillgänglighetpåverkas

avkostnadenförtidenatttasigdit(Lundgren,2015).

Dessaovanpresenterademodellerbidrartillattförklarastäderstillväxt.Föratt

Stockholmsbaseradefastighetsutvecklareskakunnaidentifieravilkaområdensomkommer

attutvecklassåbördeförsökaurskiljavilkenmodellsomlämpligastbeskriverStockholms

tillväxt.GivetvissåkanolikaområdeninomStockholmbeskrivasgenomolikamodellermen

StockholmstillväxtsomhelhetväljermångaattidentifieraviamodellenAxialtillväxt.Detta

dåtillväxtenfrämstskerlängsmeddestoratransportvägarnasomfinns.Transportvägarna

skaparsnabbaochtillgängligakommunikationsmöjligheterförStockholmsinvånare

(Lundgren,2015).Fenomenetgåratturskiljamedhjälpavbildennedansomvisarhur

Stockholmväxtmellanåren1945och2004.

18

Figur5.Stockholmstillväxt(Tillväxt-ochregionsplaneförvaltningen,2016)

Denrödautbredningensomsymboliserarbebyggelsepåbildenväxertydligtutmeddet

storavägarnaE4/E18norrutochE20/Väg226,73söderut.

Fastighetsutvecklarebörhadessamodelleriåtankenvidetableringavnyabostadsområden

ochvidnyproduktionförattkunnaskapaattraktivabostäderochbidratillStockholms

tillväxt.

3.2EkonomiskbeslutsteoriochinvesteringsanalysEkonomiskbeslutsteorisyftargenerelltsätttillhurutgångenavettbeslutkanförutsägas.

Detvillsägaomenbeslutsfattarestårmellanolikaalternativ,AochB,vaddennekommer

attvälja.Genomattpresenteraolikaprinciperinombeslutsteorinmenar(Edwards,1954)att

allateoriernabaseraspåsammasak,deärallamaximeringsprinciper.Vilketinnebäratt

beslutsfattarenständigtkommerattväljadetbästaalternativet.Docksåbörvalmedriskfria,

osäkraochriskfylldaalternativseparerasdåbeslutsfattarensvetskapomkonsekvenserna

samtsannolikheternaförkonsekvensernaskiljersigåt(Luce&Raiffa,1989(1957)).

Denrationellainvesterarenbörenligtinvesteringsanalysenstumregelsamtbeslutsteorin

väljadetinvesteringsalternativsomgerhögstnettonuvärdeochsomdärförärmest

fördelaktigtlönsamt.Enfastighetsutvecklaresomharförvärvatmarkmedenbefintlig

kontorsbyggnadpåochsomdärförstårivaletmellanattrivaochbygganyabostädereller

19

attkonverterabyggnadentillbostäderböralltså,enligtteorin,väljadetalternativsomger

högtnettonuvärde.

Detfinnstvåhuvudsyftenmedattgöraanalyseravfastighetsmarknaden,Investeringsanalys

förattundersökamöjligheternaattinvesteraiellerattsäljafastighetersamt

prisanalyser/marknadsanalyserförattgeenuppfattningommarknadenochbetaldapriser

(Lind&Persson,2011).

Investeringsanalysärenviktigdelifastighetsutvecklaresverksamhetdåanalyseravden

förstatypenanvändsförfrågorrelateradetillombyggnad,nybyggnad,förvärvsamt

försäljning.Idessaanalyserärkostnadsberäkningarencentraldelmenävenfastighetspriser

ochprisutvecklingärsignifikantakomponenter(Lind&Persson,2011).

Näreninvesterareskaavgöraomeninvestering,exempelvisenfastighet,kommerattvara

lönsamellerejkandenneanvändasigavnuvärdesberäkning.Ettnuvärdeärvadnågoti

framtidenärvärtidag.Genomattberäknavadinvesteringensframtidaintäkter,kostnader

ochrestvärde,detvillsägadetvärdesomfinnskvarvidkalkylperiodensslut,kan

investeringensnuvärderäknasfram.

Nettonuvärde(NPV)definierassomskillnadenmellannuvärdetavinvesteringensframtida

intäkterochnuvärdetavdessframtidakostnader(Berk&DeMarzo,2001).

𝑁𝑃𝑉 = 𝑁𝑉 𝑖𝑛𝑡ä𝑘𝑡𝑒𝑟 − 𝑁𝑉 𝑘𝑜𝑠𝑡𝑛𝑎𝑑𝑒𝑟

Vilketföreninvesteringkanskrivasomsom:

𝑁𝑃𝑉 = 𝑃𝑉 𝐴𝑙𝑙𝑎 𝑘𝑎𝑠𝑠𝑎𝑓𝑙ö𝑑𝑒𝑛 𝑖 𝑖𝑛𝑣𝑒𝑠𝑡𝑒𝑟𝑖𝑛𝑔𝑒𝑛

Ikassaflödetingårblandannathyresintäkter,tilläggochdrifts-ochunderhållskostnadermen

ävenförvärvsprisförsjälvafastighetendådetärenkostnadförinvesteraren.

20

Nedanvisasettexempelpåeninvesteringskalkylförenfastighetimkr:

Tabell1.Exempelavinvesteringskalkyl

Medettavkastningskravom12,66%genererasettNPV=0fördennainvestering.

Nuvärdesberäkninggörvaletattaccepteraeninvesteringellerinte,teoretisktkorrekt.

Tumregelnföromeninvesterareskaaccepteraelleravfärdaettinvesteringsalternativärom

NPVärstörre,likamedellermindreännoll.Enrationellinvesterareböravfärdaalla

investeringsprojektdärNPVärnegativtochdenneböraccepteraallainvesteringsprojektdär

NPVärpositivtellerlikamednoll.OmNPVärlikamednollsåmotsvararavkastningendet

avkastningskravsombegärtsfördengjordainvesteringen(Berk&DeMarzo,2001)

Situationerdådetfinnsfleraolikainvesteringsalternativsomallagerettpositivt

nettonuvärdenkandockuppstå.Denrationellainvesterarenbördåalltidväljadet

alternativetsomgerhögstnuvärde.Nettonuvärdetbeslutsregelär”Vidett

investeringsbeslutskalldetalternativsomgerhögstNPVväljas”(Berk&DeMarzo,2001).

Dennaregeläralltsåapplicerbaromeninvesterarestårmellanflerolika

investeringsalternativmedpositivaNPV.

21

4 MetodIsyftetillattundersökavaletmellanattbyggaom(konvertera)kommersiellafastighetertill

bostäderellerattrivaförattgeplatsåtnyproduktionharenkvalitativstudiegenomförts

riktadmottvågrupper.Delsmotindividersomborikonverteradefastigheterochmot

fastighetsutvecklare.Enjämförelseavdrift-ochunderhållskostnadermellanolika

konverteradesamtmediankostnadenförbostädergenerellthargenomförts.Intervjuerna

meddeboende,jämförelsenavkostnadernasamtlitteraturstudienskapadeenstörre

förståelseiämnetochdenkunskapenanvändestillattformuleralämpligafrågortill

fastighetsutvecklarnaidetsenareskedetavexamensarbetet.Dennadelavexamensarbetet

presenterarvaletavmetodsamtgenomförandetavarbetet.

Denvaldaarbetsmetoden,enkvalitativstudie,kännetecknatsavattstudiensförfattare

försökerförståfenomenochderassamband,detvillsägaicke-numeriskdata.Oftahandlar

detomatttadelavandraserfarenheter,upplevelsersamtuppfattningar.Metodersomkan

användasfördatainsamlingexempelvisobservationer,intervjuerochenkätmedfritextsvar

menävenlitteratur.Kritiksomkanritasmotkvalitativastudierärdockpålitlighetenisvar

fråndatainsamlingen,trovärdighetensamtgeneralisering(LundsUniversitet,2016)

4.1LitteraturstudienArbetetinleddesmedenlitteraturstudiesombelysertidigarestudierocharbetensom

behandlatämnetkonverteringaravkommersiellafastighetertillbostäder.Dettaförattfå

kunskapomslutsatserochresultatfråntidigareforskning.Förattskapabreddharolika

typeravarbetenstuderats,rapporter,publikationerochexamensarbetenutgörenstordel

avdetgranskadematerialet.Studiernavisardelsvilkadesignifikantakomponenternaärsom

avgöromenbyggnadkankonverterasellerej,konverteringarurettkortfattathistoriskt

perspektivsamtattmarknadenförkonverteringarär,urenekonomisksynvinkel,icke-

transparent.

4.2IntervjustudienStudiensomgenomförtsiexamensarbetetärkvalitativdådentillstörstadel,utom

litteraturstudiensamtundersökningenavdrift-ochunderhållskostnader,ärbaseradpå

intervjuer.Dennatypavstudievarattföredradådetmöjliggöreninsamlingavingåendeoch

grundligasvarfrånrespondenterna.Intervjuernamedfastighetsutvecklarnaharvaritsemi-

strukturerade,dettaansågssomlämpligtdåenramförintervjufrågornaunderlättar

intervjunmenattpassandeföljdfrågorpådeintervjuadessvarfortfarandekanställas.

22

Intervjuernamedfastighetsutvecklarefrånolikaföretaggenomförsförattfåinformation

kringhurfastighetsutvecklareresonerarvidvaletmellannyproduktionochkonverteringav

kontortillbostäder.Dessaintervjuergenomförspårespondenternaskontor.Struktureni

intervjuernavarförbestämdochenintervjumallföljdes,docksåfannsdetutrymmeför

avvikelseunderintervjuernasgång.Materialetfrånintervjuernaharsedanbearbetatsföratt

kunnapresenteratspåettlättöverskådligtvisiarbetetsresultatdel.Företagen,

respondenternasamtderassvarharbehandlatsanonymt.Dettadåsyftetmed

examensarbetetärattundersökafastighetsutvecklaressynpåvaletmellankonverteringar

ochnyproduktionurettallmäntperspektiv,inteenskildaföretag/individersuppfattningar.

Förattfåinformationkringhurboendeikonverteradebyggnadertrivssamthurdet

uppfattarsinbostadgenomfördessemi-struktureradetelefonintervjuermedindividersom

boriolikakonverteradebostäder.Dessaintervjuervarrelativtkorta,10-15minuter,dockså

lyckadesjagfångadeboendesuppfattningarkringdeväsentligafördelarnasamt

nackdelarnamedattboidessabostäder.Svarenharbehandlatsanonymtdåindividens

identitetinteäravviktiundersökningen.

4.3Jämförelseavdrift-ochunderhållskostnaderEnjämförelseavdriftochunderhållskostnaderförkonverteradebostadshusochstatistikför

sammatypavkostnaderförbostädergenerelltsättgenomfördes.Dettaisyfteattgranska

hureffektivakonverteradefastigheterärurdrift-ochunderhållssynpunktiförhållandetill

förbostädergenerellt.Datafördrift-ochunderhållskostnaderfördetkonverterade

byggnaderna,vilketärsammabyggnadersomintervjupersonernafrån

bostadsrättsföreningarnabori,ärhämtatfrånrespektiveföreningsårsredovisningmed

undantagförSkatteskrapanochVattenfallet8.KostnaderförSkatteskrapanärintemedi

jämförelsenavdrift-ochunderhållskostnaderdådetsaknasunderlagfördenenskilda

bostadsdelen.DetfannsingenårsredovisningförVattenfallet8dåkonverteringenskedde

nyligen.Iställetharenekonomiskplanfrånbostadsrättsföreningenanvänds.

Statistikmeddrift-ochunderhållskostnaderförbostädergenerelltärhämtadefrån

företagetIncitsomvarjeårredovisarnyckeltalgällandekostnaderochförbrukningarför

bostäder.MaterialetärhämtatfrånRepabfaktaBostäder2015.

23

4.4ValavboendeikonverteradefastigheterFörattfåenöverblicköverhurboendetrivsikonverteringarvaldesfemolika

konverteringsprojektut,allalokaliseradeiolikastadsdelariStockholm.Genomattsökapå

fastigheternasadresserkundeboendesökasuppviainternetdärtelefonnummersamt

andrauppgifter,exempelvisålderfannsangivet.Efterdetsåvaldesettflertallämpade

individerutfrånvarjefastighetsomsedanblevkontaktadeviatelefonmedförfråganomatt

bliintervjuade.Majoritetenavdekontaktadevaldeatttackanejmenefterflertaletförsök

hittadestvårespondenterfrånrespektivefastighetsomkundetänkasigattbliintervjuade.

Detintervjuadeäravblandadeåldrarochborivarierandestorlekarpålägenheterna.

4.5ValavfastighetsutvecklareIsyfteattfåsvarpåfrågeställningarnavaldesfyraolikafastighetsutvecklingsföretagför

intervjuer.DetfinnsmångaaktivafastighetsutvecklareavbostäderiStockholmsregionen

menförattkunnafåsvarpåfrågeställningarnakrävdesdetattföretagendär

respondenternaarbetarbedriververksamhetmedbådemedkonverteringochnyproduktion

somtillvägagångssätt.Påsåsättbegränsadesantaletpotentiellaaktörerattintervjuaoch

slutligenkundefyrafastighetsutvecklingsföretagväljas.Företagenharolikaframtoningpå

marknadenvilketskaparbreddiundersökningen.

4.6ProblematikvidgenomförandetEnbristundermaterialinsamlingenvarattinteträffaallaintervjupersonernai

verkligenhetenutanattbehövagenomföraintervjuermedboendeikonverteringarvia

telefon.Dettadådessaintervjuertillstordelhandladeomintryckochuppfattningar,vilket

ärsvårareattförmedlaviatelefoniställetföransiktemotansikte.Riskenattnågottolkas

annorlundaändenintervjuadeavsettökarvidtelefonintervju.Atttelefonintervjuerändå

valdessommetodfördetboendeikonverteringarnavarattmajoritetenavdetintervjuade

intehadetid,alternativtinteville,mötasförenintervjusamtattintervjunvarrelativtkort

vilketskullegjortettmöteomständligtfördenkortatiden.

4.7RedovisningavresultatResultatetfråndetvåolikaintervjustudiernaredovisasseparat.Kapitel5presenterarde

boendesintervjusvarmedankapitel7presenterarfastighetsutvecklarnasintervjusvar.

Intervjusvarenhariexamensarbetetbehandlatsanonymt.Dettadåavsiktenmed

intervjuernaintevaratttaredanpåenskildaindividersåsikterutanattskapaenallmänbild.

24

5 BoendesikonverteringarsynpåkonverteringarFörattfåkunskapkringhurkonverteringarfungerarsombostädergenomfördesintervjuer

medpersonersomborikonverteringar,allabyggnaderärbostadsrättermenenärhyresrätt.

Dettaförattkunnaundersökaomdetföreliggergemensammabristerellerfördelarbland

konverteringarnaurdetboendesperspektivochförattsedandraslutsatser.Förattskapa

breddiresultatethartotalttioindividerfrånfemolikafastigheterintervjuats,tvåindivider

frånvarjefastighet.Byggnadernaärbelägnaiolikastadsdelarochdeintervjuadeärav

blandadeåldrar.Byggårsamttidpunktförkonverteringvarierar.Någraavkonverteringarna

äruppmärksammadeombyggnadsprojektimedia,blandannatsåharboendei

SkatteskrapanpåSödermalmochboendeiVattenfallstidigarehuvudkontoriRåcksta

intervjuats.TvåavdetintervjuadeborietttidigaresjukhusvidBrommaplan.Denna

konverteringfickvaramediundersökningendåkontorochsjukhusharliknande

planlösningarmedmångamindrerum.Detövrigatvåkonverteringarnaärtidigare

kontorsfastigheterbelägnapåÖstermalmrespektiveGärdet.

Nedanredovisasettsammanställtresultatfråndettiointervjuernadärsvarenärindeladei

kategorierförolikaegenskaperhosbostäderna.Genomatthagenomförtdessatio

intervjueransesmättnaduppnåttsivariationpådesvarsomrespondenternalämnat.

5.1ResultatFördelarmedattboikonverteradfastighet

Alladeboendeäröverensomattdetärroligtattboikonverteradbyggnaddådefinneratt

detgerenspeciellkaraktärtillbostaden.EnavdeintervjuadesomborigamlaSkatteskrapan

ochdetvåsomboriVattenfallsgamlahuvudkontoriRåckstamenarattdeuppskattarattbo

idennatypavbyggnadmeränenbyggnadsvarsprimärasyftevarbostäder.Åttaavde

intervjuadeuppgerävenattdetuppskattarmiljötänket,attalltintebehöverrivasutanatt

byggnaderkananvändsigenfasttillettannatsyfte.Deresterandetvåintervjuademenarpå

attdetintefunderatkringmiljötänkellernågonannanfördelmenattdeöverlagtrivsisina

bostäder.

Nackdelarmedattboienkonverteradfastighet

Alladetintervjuadeuppgerattdeärmissnöjda,alternativtinteheltnöjda,med

planlösningenochattdessbristfällighetantagligenberorpåattdeborienkonvertering.

Fyraavdeintervjuadeharkommenteratattplanlösningeninteäroptimalmenattdet

25

iställetskaparenvisstypavspänningibostaden.Tvåavdeboendeärmissnöjdmedatt

varkendiskmaskinellertvättmaskinfårinstallerasibostadenpågrundavattvattensystemet

ihusetinteklararavbelastningen.Dettagörattdemkännersigbegränsadisitthem.Detska

docktilläggasattdessatvåintervjuadeborisammafastighet.Sexavdeintervjuadeupplever

attdetärdragigtvidfönstrenilägenheterna.

Komfortibostadenurtemperatursynpunkt

Fleraavdetintervjuade,åtta,anseratttemperatureniderasbostadinteärgodtagbar.De

uppgerattdetärförkalltpåvinternochattdetbliralldelesförvarmtpåsommaren,

oberoendehurdeställerinsinaelement.Deövrigatvåintervjuadeärnöjdamed

temperaturenisinalägenheter.

Ventilation

Sjuavdetintervjuadeansågattventilationenvarbristfälligibostaden,enmenadeattdet

lättblirmatosigtitrappuppgångennärmångaavgrannarnalagarmatsamtidigt.Deandra

uppgavendastattdetintetyckteattventilationenfungeradebra.Deresterandetreanser

attventilationernafungeradebra.

Ljusinsläpp

Svarenpåkringljusinsläppetvarierarmycketdåutformningenpådeolikabyggnaderna

skiljersigåt.DeboendeiSkatteskrapanansersighaettväldigtbraljusinsläppdåbådebori

ettormedstorafönster.Fleraavdeandra,trestycken,boendeärmermissnöjdamedsitt

ljusinsläpp.Deövrigaintervjuadeansersighagodtagbartljusinsläppmentilläggervidfrågan

attdetintevethursinagrannarihusetuppleverljusinsläppetdåutformningenpå

lägenheternaskiljersigåt.

Ljudnivå

Vidfråganomdetboendefannbostadenlyhörtgentemotgrannarellergatanvarsvaren

relativtlika.Detintervjuadeuppleverattdethörsinagrannarväl,intebaranärdespelarhög

musikutanävenundermervardagligaomständigheter.Demenarävenpåattdethörljud

frångatanmenattdetfrämstärgrannarnasljudsomhörsmest.

26

Utformningenpåbyggandenexempelvistrapphusochentréer

Alladeboendeanserattbyggnadenkanklassassomändamålsmässigförbostäder.Flera

uppgeratttrapphusochhissarfungerarväl.Dockharfleraavdeintervjuadeangettatt

entréernafortfarandeserutsomentréertillkontorshus,attdetärväldigtsterilaoch

intetsägande.Fleraunderstrykeratthissarnaärstoravilketunderlättatflyttsamtärbekvämt

dådetärmångasomborihusen.EnavdeintervjuadesomboriVattenfallsgamlakontori

Råckstamenarpåatthanhardetväldigtbekvämtdålägenhetenliggerinärhettillhissarna

menattvissaharenbrabitföratttasignerihuset.

5.2SammanfattningavrespondenternassvarNedanpresenterasenkortsammanfattningavrespondenternassvar:

- Fleraavdeboendeikonverteringarärgladaöverattboiunikabyggnadermeden

historia.

- Detboendeanserattlägenheternasplanlösningarinteäroptimalamenattdetfunkar.

- Fleraavdeboendeanseratttemperaturenilägenheternaintenårupptillstandard

oavsettårstidsamthurdeställerinsinaelement.

- Fleraavdeboendeärmissnöjdamedventilationenibygganden.

- Ljusinsläppetvarierarmycketmellanbyggnadernasamtmellanlägenheternai

byggnaderna.

- Deboendeuppfattarsinalägenhetersomrelativtlyhörda.

- Alladeboendeuppfattarbyggnadernasomdetborisomändamålsmässiga.

5.3KommentarerOmflerintervjuerhadegenomförtshademergenerellaslutsatserkringhurkonverteringar

fungerarsombostäderkunnatgöras.Avsnittethardockbidragettillattskapaenindikation

övervilkapositivaochnegativauppfattningarboendenikonverteringarharavderas

bostäder.

27

6 Jämförelseavdrift-ochunderhållskostnaderFörattanalyserakonverteradebostadshusirelationtillbostadshusgenerellturett

ekonomisktperspektivhardrift-ochunderhållskostnadergranskats.

Kostnadsuppgifternaförkonverteringarnaärfrånbostadsrättsföreningarnas

årsredovisningarsamtenekonomiskplanvilketinnebärattdefinitionernaochvadsom

ingåriolikakostnadspostervarierar.Vissaföreningarharvaltattslåsammanflera

kostnaderochandraharvaltspecificerakostnadernagrundligt.Genomattspecificeravilka

kostnadernasomingåridrift-ochunderhållskostnadernaharkostnadsposternakunnat

brytasnerochjämföras,bådemellankonverteringarnasamtmedstatistikenfrånRepabför

bostädergenerellt.Fastighetsskatt,fastighetsavgiftellertomträttsavgäldärinteinkluderati

dennauträkning.

6.1FörklarningavstatistikfrånRebapStatistikenfrånRebapsompresenterasärmedianvärden(50%),meddetmenasdetvärde

somstorleksmässigtliggerimittenavalltdetinsamladematerialet.

AllaposterfrånRebapärangivnaienhetenSEK/kvmBOAförbostadsrättsföreningarutom

förvattenförbrukningsomärförSEK/kvmBOAförallatyperbostäder.Anledningentillatt

statistikförSEK/kvmBOAvaldesiställetförSEK/kvmBTAärförandelenlokaleridet

konverteradefastigheternaärlåg,under10%förallautomälgen13(19%)ochNymilen1

(13%).DärförsåblirjämförelsenmerrättvisandeomstatistikförBOAanvändsiställetför

BTA.

Boarea(BOA)definierassombruksareaförboutrymme.Boutrymmeärförboendeinrättat

utrymmeovanmark,huvudsakligenavsettförvistelse,hygien,vissförvarningoch

kommunikation(RebapFakta,2015).

Allapostersompresenteradesiårsredovisningarnagickinteattåterfinnasom

ensamståendeposteristatistikenfrånRebap.Förattgöraenjämförelsemåstedärförden

totaladrift-ochunderhållskostnadspostengranskas.Ipostenfördrift-och

underhållskostnaderförRebapharmediankostnadenfördriftenslagitssammanmed

mediankostnadenförplaneratunderhållförattgörasjämförbar,dessatvåvaralltså

ursprungligenseparataikällantillstatistiken.

28

Tabell2.Redovisningavdrift-ochunderhållskostnaderfördekonverteradebyggnadernasamtmediankostnadernafrånRebap.

6.2TolkningavtabellAntaletdrift-ochunderhållskostnaderförkonverteradebostäderärförfåförattkunnagöra

någraslutsatserkringomdetföreliggernågrafaktiskaskillnaderieffektiviteturdriftoch

underhållssynpunktmellankonverteradebostäderochbostädergenerellt.Docksågerdetta

urvalenindikationpåförhållandetfördriftochunderhållskostnader.

Uppvärmningskostnadenvarierarmycket,bådeblanddekonverteradefastigheternaoch

fastighetergenerellt.Tegeludden11harenuppvärmningskostnadom40SEK/kvmBOA

vilketansesenligtRebapsdatainsamlingvaralågt.Kostnadspostenärlågmenärenligt

årsredovisningenfrånföreningen.

KostnaderförvattenförbrukningliggerruntnormalavärdenenligtstatistikfrånRebapförde

konverteradefastigheterna.Docksåärkostnadenföravfallshanteringen,städningoch

administrationundermediankostnadenföralladetkonverteradefastigheterna.Enpotentiell

anledningtilldettakanvaraattkonverteringaroftainnebärnyatekniskainstallationer.Då

dessaäravmodernstandardsåbidrardettatillenhögrestandardvilketminskar

kostnaderna.

Någotsomkanutläsasitabellenärattdetkonverteradebostädernaharlägrekostnaderför

planeratunderhållänvadbostädergenerellthar.Attbostadsrättsföreningarnaläggerundan

Fastighet Tegeludden11 Vattenfallet8 Älgen13 Nymilen1 RepabBOA+LOA(kvm) 11993 14722 3021 20974Driftskostnader 147 233 231 217 337Uppvärmning 40 82 138 91 119Elavgifter 57 36 47 78Vattenförbrukning 27 20 11 26Avfallshantering 5 10 12 9 16Städning 12 15 12 19TV/Tele/IT 39 13 6Övrigadriftskostnader 3 2Övrigaexternakostander 14Hissservice,besiktning,divunderhåll 12 0,4 0,3Driftlokaler 10Oförutseddakostnader 11Entrémattor 4 1Serviceavtal 7Brandskydd 2Fastighetsskötsel 101 28 116 101Administration 13 19 34 40 38Entreprenadkostnad,fastighetsskötsel 63 9 23 29Reparationerochlöpandeunderhåll 24 59 32Planeratunderhåll 113 30 42 86Avsättningtillfondföryttreunderhåll 113 30 42 86 103Driftochunderhållskostander 360 291 389 404 440

29

mellan30-115SEK/kvmnärmediankostnadenförbostäderär103SEK/kvmtyderpåatt

föreningarnaläggerundanrelativtlitepengarförplaneratunderhållirelationtillbostäder

generellt.Ävenhärkananledningentilldettavaraattvissadelaravinstallationernaärnya

pågrundavkonverteringenochdärförsåbordeplaneratunderhållvaralägreän

genomsnittet.

Resultatetavundersökningenärattdentotaladrift-ochunderhållskostnadenfördessa

konverteradefastigheterliggerundermediankostnadenfördrift-ochunderhållförbostäder

generellt.Enbidragandefaktortilldettakanvaraattkonverteringenavfastigheternaskedde

relativtnyligenochattstatistikendärmediankostnadenkommerifråntillstordelinnehåller

äldrefastigheter.

DetskaäventilläggasattunderlagetförfastighetenVattenfallet8ärbaseratpåen

ekonomiskplanochintefaktisktutfall.Enekonomiskplankanintegesammatillförlitlighet

somfaktiskakostnadermenkanändåanvändasidennatypavstudie.

30

7 FastighetsutvecklaressynpåkonverteringarFörattbesvaraexamensarbetetsfrågeställningargenomfördesfyrastyckenintervjuermed

fastighetsutvecklare.Allarespondenterarbetarpåolikafastighetsutvecklingsföretagsom

aktivtarbetarmedbådekonverteringochnyproduktion.Bolagenbedriververksamheti

Stockholmsregionenmenharolikastrategierochärverksammainomolikasegmentpå

marknaden.Deintervjuadespositionerinomföretagenvarierarmenallarespondenterhar

kunskapomföretagetsverksamhetinombådekonverteringarochnyproduktion.Att

genomföradessaintervjuervaravstorviktförattkunnanåenslutsatsiexamenarbetetdå

deärgrundtillenstordelavdetempiriskaunderlaget.Resultatetredovisasperfråga,det

villsägaatteftervarjefrågapresenterassamtligarespondenterssvar.BeteckningarnaS1-S4

representerardeolikaföretaget,detvillsägaattS1etc.ärsammaföretaggenomhela

presentationenavresultatet.Dettaförattskapaenöversiktsamtförattunderlättaen

jämförelsemellansvaren.Svarenärbearbetadesammanfattningaravrespondenternassvar

ochärdärmedintecitat,dettaförattdepassainiformatetförredovisningenavresultatet.

7.1ResultatVarförharnisomföretagvaltattarbetabådemedkonverteringavbefintligafastigheteroch

nyproduktion?

S1–Dethuvudsakligaskäletärförattväxa.Förstarbetadeviendastmedkonverteringar

menförattverksamhetenskullekunnaväxabörjadeviävenmednyproduktion.Idaggörvi

ca50%konverteringaroch50%nyproduktion,liteövervägandenyproduktionmendet

berorpåvilkapågåendeprojektvihar.

S2–Viharingenaffärsidégällandeomviskakonverteraellerbygganyproduktion.Vihar

fokuspåkundsegmentet.Hittarvibraobjektnäratransportmedeliurbanamiljöerså

utvecklarvidet,antingenviakonverteringellernyproduktion.Viutgårfrånomprojektet

kommerattpassavårakunder,detärdesomstyrallt.Viutgåralltidfrånsamma

kundsegmentnärviväljerprojekt.

S3–Detärsvårtatthittaråmarkicentralalägenidag.Vityckerattdetärbraattbyggai

redanetableradeområden.Iheltnyaområden,vemköperdenförstaetappendåköparen

vetattdetkommervaraenbyggarbetsplatsruntomifleraår.Dendelenmåsteisåfallvara

rabatterad,vilketintebehövsnärmanjobbariredanetableradeområden.Rent

försäljningsmässigtärdetsmartareattbygganyproduktiondäringenannangördet.

31

S4–Vissabyggnaderlämparsigbättreförkonverteringochförvissaärdetbättreattriva

demochbygganyttpåfastigheten.Endelkontorsomtidigareredanvaritbostäderlämpar

siginteattbyggaomengångtill.Detfinnssåmyckettekniskaproblemmedventilation,

brandregleretc.vilketgörattdetärbästaärattriva.

Harnialltidarbetatmedbådatillvägagångssättenellernärvaldeniattbörjagöradetochi

såfallvadmotiveradeerattgöradet?

S1–Sesvarfråganovan.Anledningentillattviarbetarmedbådametodernaärförattdet

skaparalternativtillolikaförutsättningarsomprojekthar.Dettagörattverksamhetenkan

breddas.

S2–Viharalltidarbetatmeddetbådatillvägagångssätten.Dettadåviutgårfrånkunden.

S3–Jadetharvi.Detfinnsfleraskältillattbyggaomhussomharfelanvändning.Detkan

varasåattlägetochutformningenpassarbättresombostäderiställetförkontorellerskolor.

Förattettområdeskablibraärdetviktigtattblandauppkommersiellaanvändningmed

bostäder.Telefonplanärettexempeldärmanharbostäder,skolaocharbetsplatser.

S4–Nejdetharviinte.Vibörjademedensmalstrategiattvibaraskullekonvertera,detvar

förca10årsedan.På70-taletkontoriseradesmångabostadshusmenför10årsedanvardet

mycketvakanseridetbeståndetsamtidigtsomdetvarbristpåbostäder.Vårtankeattgöra

omdekontorsbyggnadernatillbostäderigen.Dådetintefannsoändligtmeddentypenav

projektsamtidigtsomdetbehövdesmycketmerbostädersåbörjadeviävenmed

nyproduktion.Prisernaharunderdesenasteårenstigitsåmycketattyteffektivitetenhar

blivitviktigare.Ettorna,tvåornaochtreornablimindrevilketgörattmanvillutnyttjaden

ytansomfinnssåeffektivtsommöjligt.Attprisernaharstigitsåmycketgörattdetblirallt

oftaremerlönsamtattrivaochbygganytt.

Serninågonskillnadiefterfråganpådetvåtypernaavbostadshus?

S1–Intressetförbådevårakonverteradeochnyproduceradprojektärväldigthögt.Dådet

konverteradefastigheternafårheltnyalägenheterkandenästanbetraktassom

nyproduktion.

32

S2–Detärsvårtattsvarapå,detskullebehövasentuffarekonjunkturförattsedet.Nästan

allaprojektärslutsåldainnandetärfärdigbyggda.Historiskakonverteringarimånavatt

byggnadernaharetttydligtindustriuttryckkvarkankanskevaralitemerattraktivtenligtmig.

Konverteringarochnyproduktionsäljsmedsammagarantier.Senkandetvarasåattfolk

somärmindrebenägnaatttariskerköpernyproduktionmenjagtrorinteattdetärsåstor

skillnad.

S3–Detärolikahurvigårtillvägavidförsäljningen.Vidkonverteringarmåstevitahänsyn

tillkrokigaväggarochdetmåsterivasendelinnandetgårattmätauppochsägahurmycket

somkansäljas.Nyproduktionärmerförutsägbartdådetgårattsäljaperritningochdetblir

exakt.Ikonverteringarbliringetexaktliktdetandra.

S4–Jagseringenskillnadpåefterfrågandåbostadsbristenärsåstormendetjagkansägaär

attvifårmerbetaltförenoptimalnyproduceradbostad.

Serninågontrendiefterfråganpådetvåtypernaavbostadshus?

S1–Nejviseringentrend,docksåserviolikakundgruppersomsökersigtillolikatyperav

projekt.Dettaberorpåflerafaktorer,blandannatlägeochsjälvklartävenpris.Dessa

kundgruppersomvisarintressepåverkarsedanävenslutproduktionen,exempelvisomdet

ärbarnfamiljerelleräldreparsomsåltsinstorabostaddåbarnenflyttatutsåutformas

produktionolika.

S2–Viärpåenmarknadmedstorefterfråganpåbostäder.Stockholmärenvälexploaterad

stadochvadfinnskvarattexploatera,vissindustrimarkochpåvissaavdefastigheterna

finnsdetmöjlighetattkonvertera.Jagtrordetgårattskapaenefterfråganpåkonverterade

projektgenomattskapaboendenmedstorkaraktär.

S3–Kundertyckerattdetärhäftigtmedindustrielltochfabriker.Detskaparunikabostäder

vilketblirpersonligtförkundenochdetärattraktivt.

S4–Detharkommitennygenerationbostadsutvecklarepåmarknadensomutvecklarmed

skräddarsyddafunktionerochspännandearkitektur.Dentypenavutvecklingärmersomett

hantverkäntraditionelltbostadsbyggande.Detkanskapaattraktivitet.

33

Hurgårprocessentillvidbeslutomnyproduktionellerkonvertering?

S1–Dethelabörjarmedenaffärsutvecklingsfas,häranvändsettkontaktnätoch

intressenterkontaktas.Detskermarknadsanalyseravutbudetdärolikafaktorerstuderas.

Sedankanmannärmasigettbeslut.

S2–Beslutetomnyproduktionellerkonverteringtasinnanfastighetenköps.Dethärär

egentligenenexploateringsfråga,kanenkonverteringgeenstörreexploateringän

nyproduktion.Manvillalltidoptimeraantaletbostäderpåfastighetenochiblandfinnsdet

objektsomharenstörreexploateringommankonverterar.Sägattenbyggnadär10000

kvmmenomviskullerivaochbygganyproduktionfårvibarabygga7000kvm,dåfårviut

flerbostädergenomkonvertering.Sedanärdetfråganomdetärekonomisktförsvarbartatt

konverterafastigheten?Iblandblirdetväldigthögakostnadersomintegåratträttfärdiga.

Dettaservigenomattgöraenkalkyl.

S3–Iblandfinnsdetingetalternativ.Vissabyggnaderärklassificeradesomkulturhistoriskt

intressantavilketinnebärattenantikvariskundersökningavvadsomskabevarasmåste

genomföras.Förstdäreftervetvivadsomgårochintegår.

Ombyggnadeninteärklassificeradsårivervidenhellreomdetinteärsåattviserett

kundvärdeattbehållabyggnaden.Dettadådetärdyrareattbehållabyggnadenänattriva.

S4–Omdetfinnsenfärdigdetaljplansåräknarvipåhurmycketvikommerattfåbyggaför

attdärefteröverföradettillmöjligaintäkter,därtittarviävenomdetfinnsmöjlighetför

eventuellatillbyggnader.Sedankollarvipåkostnadernaförattbyggaom.Efterdetkanvise

hurprojektutfalletblir.Utfalletsättsirelationtillomviriverochbyggernytt.Entankeärom

vikanfåutmerboytavianyproduktion,t.ex.genomattbyggaenvåningtillmenändåhålla

osspåsammavolym.

Kostnadsmässigtsåskiljerdetsigintesåmycketsommankantro.Detärenklareattbygga

nyttochkonverteringinnebärenstörreriskdåmanpåförhandintevetexakthurbyggnaden

serutunderytskikten.Nyproduktionharintedenrisken,sedanärkostnadssidanför

nyproduktionmerokompliceraddådetblirenklareatttainofferter.

34

Vadärdetsomhuvudsakligenavgörvilkettillvägagångssättniväljerförettprojekt?

S1–Dethandlaromatthittaobjektsompassarvårstrategi,lägetärprioritet1till5föross.

Centralt,gärnanäravatten,kollektivafärdmedel,ärdetintecentraltskadetfinnasandra

faktorersomvägeruppattdetinteärdet.Viarbetarävenmedkonceptualiseringdär

bostadenärettkoncept.Sedanspelarlönsamhetenstorrollifrågan.

S2–Detärekonominsomslutligenavgör.

S3–Vigörenkalkylsomvifårkollapå,mendetäringetsomärsvartochvitt.Detkanvara

såattvisernågotsomärvärtattbevaradådetskaparkundvärdesomstadeninteanser

varakulturhistorisktintressant.Sedanärdetävenmermiljötänkattbevaraänattriva.

S4–Detärettekonomisktbeslut.Yteffektivalägenhetergertillexempelca10%meri

intäkter,detgermycketpengaromkvadratmeterprisetär100000SEK.

Vilkenavdetvåproduktionsmetodernatar,isnitt,kortasttidattgenomföra?

S1–Konverteringar,ommanskageneralisera,tarkortaretidännyproduktion.Dettaom

mankananvändadedelarsomredanfinnspåfastigheten.Iblandkanmanupptäckasaker

påresansgångsomkräversaneringetc.Sådanttartidattprojekteraochdettagörattäven

konverteringarkantalångtid.

S2–Schablonmässigttarkonverteringarkortasttidattgenomföra.Dettadåkällarensällan

behövergörasomochdäravärtidplanenlitesnabbaremedkonvertering.

S3–Nyproduktionärmycketsnabbare.Detärenheltannanbranschmedandra

leverantörer,bemanningetc.Ävenomdetgårattbehållakällarenpåenbyggnadsomska

konverterassåärrestenavprojektetsåbesvärligtattdettarlängretidändå.

S4–Jagserinteattdetärnågonskillnad,bådametodernatarca18månaderattgenomföra.

Omviskarivahelafastighetengårdetsnabbtmensjälvabyggnationentarlängretid.Skavi

konverterasåmåstedetsomskarivasuthanterasmerförsiktigtvilketgörattdetinteblir

någontidsskillnad.

35

Problematikvidkonvertering

Vilkenärdenvanligasteproblematikennistöterpåvidkonverteringarurett:

- Ekonomisktperspektiv

Vilkenmetodinnebärhögreekonomiskriskochhurhanterarniden/serpådenrisken?

S1–Allaspecifikaobjektharsinarisker.Förkonverteringarrördetsigoftaomriskför

omfattandeskador,exempelvissättskador,föroreningarelleratthelatekniskainstallationer

måstebytasutsominteupptäcktsvidtidigarebesiktning.

S2–Detfinnsriskermedbådekonverteringochnyproduktion.Enriskvidkonverteringär

omhusetärK-märkt.Detinnebärenmassakravpåvadsomskabevarasochomvi

konverteringarvillviändrapåmycket.Exempelvisenriskkanvaraattvimåstebytafönster

förattklarabullerkravetochomviintefårdetsågårdetinteattkonvertera.Vigören

bedömningomhusetärk-märktellerinte.

S3–Tidplaneninnebärintesåmycketrisk,vivetattkonverteringartarmyckettid.Detsvåra

medkonverteringarärattdetintegårattritauppinnanmanbörjatrivahurdetkommeratt

seut.Detgårhelenkeltinteattmedsäkerhetvetadensäljbaraytaninnanprojektetärigång.

Dentideninnanmanvetdetochkanpåbörjaförsäljningensåärmansårbar.Attdetintegår

attsäljabostädernainnanprojektetärhalvvägsinibyggetgörattfinansieringochandra

aspekterförändras.Nyproduktiongårattsäljamedbindandeavtalinnanbyggstartvilketgör

dethelamycketenklare.

S4–Viharenstörrebuffertibyggkostnaderförkonverteringardådetfinnsriskförattråka

utförmeroförutsägbarakostnader.Detkanvaraattnågotmåstesanerasvilketförstkunde

upptäckasnärprojektetpåbörjats.Viharettstörreriskpåslagförkonverteringarsominte

behövsförnyproduktion.

Respondentensegnareflektioner

S1–Detpositivamedkonverteringarärattmanvetattbyggandenstårdärdenstårochhar

fungerathittills.Nyproduktionharocksårisker,exempelvisommanbyggermed

kommersiellalokaleribottenvåningiennyproduktionvetmanintehurdentypav

verksamhetkommerattfungeraiområdetdådetintefunnitskommersiellaytordärtidigare.

Enriskmedkonverteringarärdocksomsagtattmanupptäckersakerförstnärmanbörjat

riva.Vidförvärvavgamlafastigheteräroftaunderlagetbegränsatvilketkanvara

36

problematiskt.Sedanärkonverteringarsvåraattfålikayteffektivasomnyproduktionoch

dettapåverkarjulönsamheten.

S2–NA

S3–Detärsvårtattgöravetenskapligaanalyserpåmarknadenidagdåefterfråganpå

bostäderärsåstor.

S4–Enannansvårighetärattendelbyggnaderärklassificeradesåattdetintegårattgöra

omsomvivillvidenkonvertering.

- Juridisktperspektiv

Vilkenrisktarnikopplattillförvärvet?(Förvärvarnifastigheterföreellerefterbeslutgällandeändringavanvändningidetaljplanengåttigenom?)

S1–Viförvärvarbådeföreochefterdetaljplanenhargåttigenom,medfördelinnandåvivill

varamedochanpassadetaljplanenförattskapabostäderenligtvårtkoncept.Attförvärva

innandetaljplanenärbeslutadbidrartillrisker,detkantalångtidinnandengårigenomeller

omvissasakerkommerattblitillåtnaellerej.

S2–Viförvärvarinnanochändrarsen.Vihartreriskhanteringar,exploatering,produktion

ochförsäljning.Förexploateringsåfinnsdetingenexploateringsriskdendagenplanen

vunnitlagakraft.Vijobbarmedoptionsavtalochbetalarexempelvisnärplanenvunnitlaga

kraft,somvidmarkanvisningfrånkommunermendåkanmanävenarbetaprivataföretag

emellan.SenarekommertilläggbaseratpåBTA.

S3–Viförvärvarbådeföreochefter,detärprisernasomavgör.Iblandkanvichansamendå

måsteprisetvarasåbraattvikanhaenplanB.

Detärskillnadpåbostadsvärdeochkommersielltvärdeidagmeniframtidennärdetblir

färreochfärrekontorkvarpåexempelvisKungsholmensåkommerprisernaförkontorstiga

såpassattdetkommerblimerjämlikt.

S4–Viförvärvarbådeföreochefterdetaljplanengåttigenom.

37

Hurhanterarniosäkerhetomdetaljplanintefinnsinnanförvärv?

S1–Viarbetarmedattgöraettgrundläggandeanalysarbeteförattsevadsomärrimliga

förväntningarpåhurmanfårbygga.Hurhögt/brettsåviintetrorattvifårbyggameränvad

somsedanblirtillåtet.Andraplanenspelarjuocksåin,skadetgåentunnelbanaunderhuset

ellerfinnsdetnågraandratyperavledningarsomskadrasdär.Därförattdetviktigtmedatt

inledaettsamarbetemedkommunernaietttidigtskedeochföraendialogmeddem.

S2–Detärdärviarbetarmedoptionsavtal.Viarbetarmedbrakonsultersomtarfram

lösningaromhurmycketsomgårattfåut.

S3–Dåarbetarvisåattvifårenpremiepåpriset.Ävenomdetaljplanentarfleraårattfå

godkändsåfinnsdetoftastencashflowfrånbefintlighyresgäst.Detärenkomplexaffärfrån

attdetfinnskommersiellahyresgästertillattdetärinflyttningfördetboende.

Besittningsskyddetärstarktochsedanfinnsdetetiskaochmoraliskaaspekter.Prisernapå

bostäderkanocksåhinnaändrasinnanprojektetärklart.Detgälleratthabredamarginaler

förattdetskafunkaochdetkanbliväldigtfel.

S4–Detvigörärattviharolikaavkastningskravberoendepåomdetfinnsenfärdig

detaljplanellerinte.Finnsdetplansrisksåharvihögrekrav.


S1–Viarbetaralltmermedattidentifieraintressentersåsomnäringsidkareochboendei

närhetenietttidigtskedeförattdelgedeminformation.Dettaförattunderlätta

godkännandetavdetaljplanengenomattminskaantaletöverklaganden.Överklaganden

kommeriniändå,mendåärdeiallafallpårättpremisserochintebaseradepå

missförstånd.

S2–NA

S3–NA

S4–Juridisktsättärdetenklareattbygganyproduktionänattkonvertera.

38

- Teknisktperspektiv

Vilkaskillnaderansernifinnsikvaliténislutresultatet(ventilation,ljusetc.)mellankonverteringarochnyproduktion?

S1–Dåkonverteringarskeriäldrebyggnadersåkommerdetfinnasskillnaderikvaliténpå

slutprodukten,pågottochont.Varjeobjektharolikaförutsättningarmenregelverketför

bostäderärdetsammaförbådekonverteringarochförnyproduktion.

S2–Dettaberorpåfalltillfall,iprincipskadetintefinnasnågraskillnader.Vissa

konverteringarkangeenkänslaavgedigenkvalitetpågrundavdenursprungligabyggnaden.

Menförbådaskaalltvaraenligtgällandelagar.

S3–Fråganärsvårattbesvaradådetidagärhögrebyggstandarderäntidigare.Litekonstiga

planlösningarkanupplevassomuniktvilketärdetsomskaparkaraktärienbostad.

Nyproduktionärmeryteffektivtmenärintelikaunikt.

Detfinnsintebaraettsvarpådenhärfrågan.Planlösningochljusinsläppärupplevelser

medanandraaspektersomventilationetc.ärmertekniska.Vissabyggnadersom

konverterasharexempelvistjockastenväggarmenmodernafönster.Dentypenavhus

kostarmerattvärmauppännyproduktionmennärdetvälärvarmtsåärdetettväldigt

bekvämtboende.Detärtyst,ingetkalldragellerlikandevilketutgörettväldigtgottklimat.

Nyproduktionärsvåraremedinnertermeraturdådetsvängerfortare.

S4–Identekniskakvaliténfinnsdetingaskillnader.Docksåärenombyggnationalltiden

kompromiss,endelsakersomexempelvistrapphusochplanlösningmåsteblipåettvisst

sättförattdetskafungera.Menblirdetförmycketkompromissersåstruntarviidet

projektet.

Genomintervjuermedboendeikonverteradefastigheterharjagfåttredapåattmångaboendefinnerplanlösningen,ventilation,temperaturenochljudisoleringenbristfällig.Arbetarniaktivtförattförbättrakvaliténgenomattanvändainformationfråntidigaregenomfördakonverteringar?

S1–Jadetgörvi.Vihareneftermarknadsavdelningsomarbetarmedattföljaupphurvåra

projektfungerarochfelsomuppstått.Dettajustförattintesammafelskagörasom.Men

vissasakerexempelvisplanlösningkanintealltidändras,dåvissaväggarintefårflyttasetc.

Detfinnsreglersomvimåsteförhållaosstill.

39

S2–Hadedugjortsammaundersökningpåboendeinyproduktionhadeduantagligenfått

sammasvar.Allaärmissnöjdamedsammasaker.

S3–Erfarenhetsåterföreningärenviktigdel,viharbaraarbetatitreårochdåharvihaft

sammapersonalmeniframtidenanserjagattdetärviktigt.Upplevelsenberorpåväldigt

mångafaktorerienbyggnad.Designochfunktionärnågotsomkankollideraochiblandkan

detbehövagöraskompromisserförattfåtillenbralösning.

S4–Viföljeruppperautomatikgenomenbesiktningtvåårefterattprojektetärklart.Då

hörvivaddeboendetycker.


S1–NA

S2–Viblåserallainstallationernärvikonverterarävenomdeäribraskickförattdetinteär

anpassadetillbostäder.Senkandetvaraattstommenmåstestärkasvilketärsvårare.

S3–Viarbetarmedattvarendakvadratmeterienbostadskablibra,kundenskaupplevaatt

alltärvälgenomtänkt.Dethandlarmycketomattförsökahittanyalösningarochmaterial

förattliggaiframkant.Vianvänderossavdesignerochinredningsdesignersomtidigareinte

arbetatibostadssektornförattgenyaperspektivtillenkonservativbransch.Tidigarehar

detfokuseratspåattbyggasåeffektivtochbilligtsommöjligtföratttjänapengar.Vivilltitta

påkunden,vadvillfolkha?Vadärdetsomkundenärberedattbetalamestför.God

arkitekturikombinationmedgodfunktionärvadsomefterfrågasidag.

S4–Viharvaltattgörasåvidkonverteringattviriverutallatekniskainstallationeroch

sätterinnytt.

Vilkenavdessatreperspektivansernivaradetstörstahindretförattgenomförafler

konverteringar?

S1–Jaekonomisktsåärdetattstötapåsakersommaninteräknatmedtidigare.Teknisktså

blirkonverteringarmerlåstännyproduktion.Juridisktsåkankonverteringaräveninnebära

attansvarsfördelningenblirmersvårtolkadänförnyproduktion.

S2–Detärobjektetsomstyr,ärdetförmycketproblemsåväljermannyproduktion.Den

juridiskaprocessenärettstorthinderifallombedömningengörsattbyggnadenärk-märkt.

Menrentteknisktsåbordedetkunnaförutsättasinnanförvärv.

40

S3–Jagskullesägaattdetjuridiskaaspekternameddetaljplanernaärdetstörstahindret

menviärvanaviddennatypavhinder.Vivethurviskabyggaochfinansieraprojektmenvi

rårintepåmyndighetersbyråkrati.Detfinnstydligalagstiftningarförhurdetskagåtillmen

oftastärdettjänstemännensomärhindret.Detäralltsåintefelpåprocesserna,vibehöver

ingennyplan-ochbygglagutandetäratttjänstemännenärunderbemannadesomskapar

problematik.Omresursernaochkompetensenpådensidanökadeskulleviintehalånga

planprocesserna.Sedanhartjänstemännentolkningsföreträdeinämndenvilketgöratt

enskildatjänstemänharmaktochiprincipskullekunnadrivasakerutifrånegenagenda.

S4–Ekonomisktärdetattdetintealltidgårattgörasomvivillvidenkonvertering,detkan

varaomenfastighetärklassificerad.Juridisktärdetmindrekompliceratattbygganytt,

sammaurettteknisktperspektiv.

Skullenivaraintresseradeavattgenomförakonverteringarienstörreutsträckningänvadni

göridag?

S1–Viärrättnöjamedatthaca50%konverterings-och50%nyproduktionsprojekt.Men

andelarnaberorpåhurstoradeaktuellaprojektenviarbetarmedär,sådetkanändrasöver

tid.Eventuelltärdetenöverviktavnyproduktiondådetlättareskaparvolym.

S2–Viharingasådanamål.Vårtmålärattskapaboendeförsåmångamänniskorsom

möjligtoavsettkonverteringellernyproduktion.

S3–Nejviärnöjdadåviharca50%konverteringaroch50%nyproduktion.Detfinns

fortfarandemångahusatttatagi.

S4–Viletarefterobjektattkonverteramenkalkylenattrivaochbygganyttövervägerofta.

Detskullekunnavaraattviexempelvisintefårrivadenbefintligafastigheten.Vårtsegment

ärintelängreexklusivainnerstadslägenheter,vivillhastörreprojekt.Dessutomblirdetallt

flersomkonkurreraromdemindrefastigheternaiinnerstan.Vikanintetävlamedvissaav

demdåviintespelarenligtsammaspelregler.Mindrekonverteringsprojektkaninteblilika

effektivaförosssomstörreblir.

Hurärtillgångenpåpotentiellakonverteringsobjektpåmarknadenochhardenförändrats

underdesenasteåren?

S1–Totaltsettsåfinnsdetfleraktörerochfärreobjektpåmarknadenidagäntidigare.Vi

vartidigaremerensammaomdennatypavverksamhet.Ommantittarpåriktigtgamla

41

objektsåsomtidigareindustriersåförvinnerdemerochmerdåmanintebyggerdentypen

avbyggnaderlängre.Mendetfinnsbraobjektkvarpåmarknaden.

S2–Desenasteårengörsnästanallafastighetsförsäljningarpåbostadsutveckling.Dettagör

attmångaindustrilokalervarittillsaluförattägarnahoppaspåattdetkananvändassom

bostadsprojekt.Dettaförattdetärenstörrevolymänförrsomsäljsförattgörasomtill

bostäder.

S3–NärOscarEngelbert”uppfann”konverteringarsomverksamhetför8-9årsedanså

förstodintefastighetsägarepotentialeniskillnadenmellanbostadsvärdetochkontorsvärdet.

Detförändradesrättsnabbtvilketsatteigångenvågavdetaljplansändringar.Stockholms

stadgjordemångaändringardäranvändningenbyttesfrånkontortillbostäder.Mankan

sägaattvärdetpåfastighetenrentteoretiskthargåttupp.Dettahargjortattdetfinns

mångabyggrättersomintekommituttillförsäljningän.Detärdessabyggrättersomnu

kommerutistorapakettillförsäljning.

S4–Idagärkonkurrensenstenhård,detfinnsmycketpengarpåmarknaden,räntanärlåg

ochdetärävennyapengarsomsökersigtillfastigheter,generelltsettdåtill

bostadsutvecklingsprojekt.Viärnumerinnepåattköpafastigheterigamlaindustriområden

ochrivaochbygganytt.

Harkonverteringarandraförutsättningargällandegeografiskplaceringjämförtmed

nyproduktion?

S1–Ja,barakonverteringaribralägenärintressanta.Vilkalägensomansessombrakan

förändras.Omnyaområdenblirattraktivasåinnebärdetattdetfinnsnyaobjektatt

konverterapåmarknadendåmarknadenbreddats.

S2–Förossärdetvårtkundsegmentochderasefterfrågansomstyr.

S3–Ommarkprisetliggerförhögtkandetvarasvårtattgenomförakonverteringardådetär

merkostsamtännyproduktion.

S4–Nejidagärdetbostadsombostadpåmarknaden.Sedankanområdensanvändning

ändras.Gärdetvarfrånbörjanettindustriområdemensedanflyttadedetyngreindustrierna

längreutfrånstadenochdetvarmestkontorochlättareindustrierkvar.Idagärdetendel

kontormenocksåväldigtmycketbostäderdär.

42

Finnsdetnågraytterligareförklaringaränstorskalighetsomgörattfleraavdestörre

aktörernaibyggbranschenbaraägnarsigåtnyproduktion?

S1–Bostadsbyggandeärupprepande,detstoraföretagenmåsteanvändasigavupprepning

annarsfårdeingenvolym.Detharmindremarginalerisittbyggandemenbyggeristället

väldigtmycket.Viharvaltenannannisch,attgöramerspeciellaprojekt.Mankansägaattvi

görantitesentillvaddetstorabyggbolagengör,detärhelaaffärsidén.

S2–Ettbolagsomharegenproduktionsenhetsysslarintemedkonverteringar.Manmåste

användaderesursermanharochköperinteutanför.Därhardegjortettval.

Produktionsbolagärintevanavidkonverteringarvilketledertillhögakostnader.De

fokuserariställetpåsinaffärsplan,nyproduktion.

S3–Konverteringäretthantverk,nyproduktionärenindustriochdetärsvårtattdrivaett

storskaligthantverk.Detstorabyggarnaharindustriproduktion,enhusfabrikkanmansäga.

Mindrefastighetsutvecklareharingensådanplattformsomvimåsteanpassaosstillutanvi

kankollapåkundenochutvecklavårtbyggandeutifråndem.Viservadkundenvillhaoch

vilkasomvillbodärdettänktaprojektetär.Vianpassarosstillkundenochvänderosstill

olikamålgrupperberoendepåvarprojektetärplacerat.Sammanfattningsviskanmansäga

attviutgårfrånkundenochdestörrebyggbolagenutgårfrånsinahusfabriker,dettagöratt

viharenstörremöjlighetattanpassaoss.

S4–Enannanförklaringänstorskalighetärerfarenhet.Konverteringarärmycketsvårare

ochmerkomplexaänyproduktion.Omdestörrebolagenändåharfullbeläggningsåvarför

skadetadenrisken.

Relationenmedkommuner

Huruppfattarnikommunernasinställningtillkonverteringar?

S1–Viuppfattarattkommunernaärpositivabådetillkonverteringarochnyproduktion.

Samtidigtsåfinnsdetreglerochskyddförgamlakonverteringsobjekt,detkaniblandvara

väldigttrögtatttasigframåtmeddessaprojekt.Iinnerstanfinnsdetdessutomväldigt

mångaintressenter.

S2–Kommunernaärpositivatillallaprojektmenkanvaraliteförsiktigamedkulturhistoriska

värdenförkonverteringar.Deärävenförsiktigaomkonverteringeninnebäratt

43

arbetstillfällenförsvinnerellerså,kommunernaärmånomattbehållaarbetstillfälleninom

kommunen.

S3–Detfinnsintebaraettsvarpådenhärfrågan.Vikanläsaosstillpolitiskaagendor

genomöversiktsplanerienkommun,mentillsisthandlardetomdenenskilde

tjänstemannenochdetärdärdetkanfastna.Detkanvarieramycketmellantjänstemanoch

tjänsteman.

S4–Endelärpositivatillattviåteranvänderbyggnadermedanandravillhamaximaltantal

lägenheterförattdetskablimerlönsamtsamtattinfrastrukturenkanutnyttjasmer.

Skiljersiginställningentillkonverteringar/nyproduktionmellankommunernaiStockholms

län?

S1–Viserlitenyanseringarmellankommunernamenframföralltmestpåpersonnivå.Ju

äldreocherfarnaredenviarbetarmedärjulättareärdetatthittapragmatiskalösningar.

Personersomärnyarepåsinapositionerharsvårareatttöjapågränserna.Sedanhar

kommunernaävenlokalatilläggsföreskriftermendessaärintestyrande.

S2–Nejdetfinnsingaskillnader.

S3–IdagvillallakommunernaiMälardalenbyggaflerbostäder.Viharingasvårigheterattfå

godareaktionerpåförfrågningaroavsettkommun.Sedankanprojektändåkörafast.

S4–Nejdetskullejagintesäga.

Finnsdetnågonpolitiskrisksomnimåstebevakadåvissapolitiskabeslutriskeraratt

påverkaerverksamhet?Amorteringskrav,avdragsrättpåräntor,regelverkförbyggnation

etc.?

S1–Vibevakarständigtallafaktorersomärpolitisktknutna.Dettadådetexempelvis

påverkarefterfråganpåbostäderellerbyggreglervilketbådaärdirektkoppladetillvår

verksamhet.

S2–Nej,inteförkonverteringar.Exempelvissåkommeramorteringskravetpåverka

bankernameränvaddetkommerattpåverkaoss.

S3–Detbästaskullevaraomdetinteskernågraregelverksändringarellersubventioner.Det

ärviktigtmedenstabilmiljö.Omdetskulleinförassubventioner,exempelvisattbyggarefår

10000SEK/kvmförattbyggahyresrättersåskulleallabörjagöradet.Dettaskulleinnebära

44

ytterligarepresspåbyggresursersomdetredanidagärbristpå.Dåallaskullevaraberedda

attbetalamerförresursernasåskulledetresulteraienprisökningfördessa.

S4–Detäringetsompåverkarkonverteringarellernyproduktionpåolikasätt,sedan

påverkasbranschenihelhetavdentypenavbeslut.

Konverteringaridag

Vilkenavdettvåproduktionsmetodernaanserniärmesteffektivförattlösadagensituation

påbostadsmarknaden?

S1–Dethandlaromattskapastörrevolymerochflerenhetervilketlättasfåsvia

nyproduktion.Sedangårbygglovsprocessenförsaktavilketpåverkarbådenyproduktionoch

konverteringar.Enligtmigvoredetbästaattunderlättabygglovsprocessenochattbörja

betraktabostadsbristensomettriksintresseprecissomvigörmedexempelvisvattentäkter.

S2–Manexploaterarbefintligafastigheterisyftaattskapanyabostäder,detärdetsomär

marknaden.Oavsettomdetärkonverteringellernyproduktionsåmåstesammaplanprocess

skevilkettarlikalångtidförbådatillvägagångssätten.Urettstadutvecklingsperspektivkan

konverteringarsnararevaraenklosssomhindrarstadsplaneringsomskullekunnatskapa

flerabostäder.

S3–Detärviktigtatttatagiområdenmendetärintealltidbästattrivaalltochendast

bygganytt.Nyetableradeområdenvidnyproduktionäroftabullrigaochotrevligaattboi

underdenförstatiden.Medkonverteringochförtätningvianyproduktionkanmanbobrai

detredanbefintligaområdet.Effektivitetenochexploateringsgradenblirdocklägrepådetta

sättänförnyproduktioninyetableradeområdenmenområdetblirmerunikt.Miljömässigt

ärdetfördelaktigtattkonvertera.Detärdessutomviktigtmedenkombinationav

användningar,kommersielltochbostäder

S4–Nyproduktion,detbehövsindustrielltbyggandemedbyggsystemommanvillfåframde

volymersombehövs.

Detfinnsettstortbehovavbostäderochnärdetskabyggaskandetgöraspåtvåsätt.

Antingenbyggsdettillexempelmångafyravåningshuspåhälftenavenfastighetellerså

byggstvåstyckentiovåningshuspåenfemtedelavfastigheten.Detblirsammaantal

bostäderpåfastighetenmennärhögrehusbyggssåfrigörsmerytaförgrönområdenmedan

flerfyravåningshusinnebärattmerytanruntommåstevarabelagtmedhårtmaterial.Jag

45

byggergärnapåhöjdendåjagtyckerattdetbådeärsamhällsekonomisktochtrevligare.Det

finnsettotroligtmotståndmotattbyggahögtiSverigevilketjagtyckerärkonstigt.Folksom

tänkerpåmiljönbordeuppskattaattdetblirflergrönområdenvilketgårattgöraomdet

byggspåhöjden.

Trorniattkonverteradefastigheterkommerattskapastörreproblemiframtidenändagens

nyproduktion?Isåfall,påvilketsätt?

S1–Nejdettrorjaginte.

S2–Nej,intealls.

S3–Nej,detärsammabyggkravvilketinnebärattommangördeträttsåskadetintebli

problem.

S4–Nej,inteomdetärprofessionelltutfört.

7.2Sammanfattningavrespondenternassvar- Företagenharolikaskältillattdearbetarmedbådekonverteringarochnyproduktion

somtillvägagångssätt.Blandannatföratt:

o Förattbreddaverksamheten

o Förattoptimeraantaletbostäderpåenfastighet

o Förattdeföredrarattutvecklabostäderiredanetableradeområden

o Förattbyggnaderharolikaförutsättningar

o Förattdestigandebostadsprisernainnebärattmanmåsteproducerayteffektiva

bostäder

- Företagenmenarpåattdetintegårattseomefterfråganskullevarastörrepånågonav

tvåtypernaavbostäderdåefterfråganpåbostädergenerelltärsåstoridag.

- Processenvidbeslutomtillvägagångssättvarierarmellanfastighetsutvecklarnamendet

avgörsavattanalyserochkalkylerfördettvåalternativenställsmotvarandra.

- Gemensamtförallaföretagenattekonomiärenviktigdelidetslutligaavgörandetav

tillvägagångssätt.Däremotsåvarierarandrakomponentersprioritetförföretagen.Vissa

anserattlägetärAochOochattslutproduktenskapassaderasstrategimedanandra

serdetendasturettekonomisktperspektiv.

- Hälftenavfastighetsutvecklarnauppgerattkonverteringarigenomsnitttarkortaretid

ärnyproduktionomdetintebliralltförmycketkomplikationerunderprojektetsgång.

46

Enuppgerattdetinteärnågonskillnadtidsmässigtochenanserattnyproduktionär

snabbaredådetärenmerindustrialiseradbransch.

- Fastighetsutvecklarnamenarattdetfinnsekonomisktriskförbådekonverteringoch

nyproduktion.Mednyproduktionsåskapasnågotnyttsomintevaritdärtidigarevilket

ärenrisk.Förkonverteringarhandlardenekonomiskariskentillstordelomattstötapå

problematikibyggnaderunderprojektetsgång.Enharävenuppgettattdetintegåratt

avgörahurstoradesäljbaraytornablirinnanprojektetharpåbörjatsochattdetdärför

integårattsäljabostädernainnanbyggstartvilketinnebärenrisk.

- Majoritetenavföretagenförvärvarfastigheterbådeföreochefterattdetaljplanenhar

gåttigenom.Riskernameddettahanteraspåolikasätt,exempelvissågörsgrundlig

förarbeteförattkunnaavgörahurmycketsomkommerattfåbyggas,optionsavtal,

premiepåprisetochhögreavkastningskrav.

- Kringfråganomdetfinnsskillnaderikvaliténmellannyproduktionochkonverterade

byggnaderanservissaavfastighetsutvecklarnaattdetiprincipintefinnsmedanandra

menarattdetfinnsskillnadersombådekanvarapositivaochnegativamenattdetblir

vissskillnaddåkonverteringarskeriäldrefastigheter.

- Fastighetsutvecklarnaarbetarolikameduppföljningsarbetetavsinatidigareprojekt.

- Påfråganomvaddetstörstahindretförattgenomföraflerkonverterarsvarar

fastighetsutvecklarnaattoförutsägbarproblematikunderprojektetsgång,juridiska

processer,ombyggnadenärklassificeradsomkulturhistorisktintressantsamt

långsammaprocessermeddetaljplanerpågrundavstrukturellaproblemhos

myndigheternaärstoraskäl.

- Andelenaktuellakonverteringsprojektvarierarmellanfastighetsutvecklarnamenvissa

varnöjdmedden5oprocentiguppdelningmellankonverteringarochnyproduktionsom

deharmedanandrainteharmålgällandehurstorandelenkonverteringarskavara.

- Åsikternagällandetillgångenpåpotentiellaobjektpåmarknadenvarierarkraftigt,några

ansågattkonkurrensenomobjektenvarhårdsamtidigtsomandramenarpåattdet

finnsgottomobjektpåmarknaden.

- Anledningentillattfleraavdestörrebolagenendastarbetarmednyproduktionvar

responsenspriddpåmenkarakteriseradesavförklaringenattdentypenavproduktion

skerindustrielltmedankonverteringarkansesmersometthantverk.

- Fastighetsutvecklarnauppleverattkommunernaärpositivatillbådenyproduktionoch

konverteringar.AttdetskullefinnasskillnadermellankommunernaiStockholmslän

47

svarademajoritetennejpåmedanenfastighetsutvecklareansågattdetkanfinnas

nyanseringar.

- Denpolitiskariskenserfastighetsutvecklarnaolikapå.

- Allafastighetsutvecklarnaäröverensomattnyproduktionärdetmesteffektiva

tillvägagångssättetförattlösaproblematikenpåbostadsmarknadendådetkrävsstora

volymeravnyabostäder.

- Fastighetsutvecklarnaäröverensomattkonverteradefastighetenintekommeratt

skapastörreproblematikiframtidenändagensnyproduktion,iallafallinteomdetär

professionelltutfört.

7.3KommentarerIntervjuernaanseshaskapatettbraempirisktunderlagfördiskussionochslutsatserdådet

tydligtframkommitvadfastighetsutvecklarnaanseriställdafrågorna.

48

8 DiskussionBaseratpåresultatfrånintervjuernaförsidettakapitelendiskussionsomåterkopplartill

examensarbetetssyfteochfrågeställningar.Diskussionentarävenstödfrånlitteraturstudien

ochteoridelen.

8.1HinderförkonverteringarurdetreperspektivenFörattförenklaochkategoriserapotentiellproblematikvidkonverteringavbefintliga

byggnadersåhartreperspektivanvänds;ekonomiskt,juridisktochtekniskt.Dettaföratt

skapaendjupareförståelsekringdehindersomfastighetsutvecklarefinnervid

konverteringsprojekt.


Urettekonomisktperspektivskiljersigproblematikenmellannyproduktionoch

konverteringsigåt.Konverteringarmedförekonomiskariskersomintefinnsvid

nyproduktionavbostäder.Ettavdestörstahindrensomuppdagatsunderexamensarbetet

ärattmedkonverteringsomtillvägagångssättsåkandetoförutseddakostnadernablir

mycketstora.Dettadåskadorsomintekunnatupptäckasvidbesiktningkankommafram

närprojektetvälärigång.Enannankonsekvensavdettaärattdetintegårritaupphur

bostädernakommerattseutinnanrivningpåbörjatsvilketinnebärattlägenheternaintegår

attsäljaförränprojektetharstartat.Detbetyderattfastighetsutvecklarenärsårbaraunder

denförstatidenavprojektet.Konverteringarärdessutomsvåraattfålikayteffektivasom

nyproduktion.Ytterligarehinderärattbyggnaderkanvaraklassificeradesomkulturhistoriskt

intressantavilketresulterariattvadsomskabevarasibyggnadenmåsteundersökasochatt

fastighetsutvecklarenintefårutformabyggnadensomdennevill.Allaovannämnafaktorer

påverkarlönsamheteniprojektetvilketmedförenriskförfastighetsutvecklarna.

- Juridisktperspektiv

Dejuridiskahindrensomuppdagatsunderexamensarbetetäroftastkoppladetill

detaljplanen.Detfinnsbådefördelarochnackdelarmedattförvärvafastigheterinnan

detaljplanengodkänts.Omfastighetenärförvärvadinnandetaljplanengåttigenomfinnsdet

ettflertalriskerförfastighetsutvecklare.Detkanblandannattalångtidinnanprojektetkan

startaochdetfinnsriskattfastighetsutvecklarnaintefårexploaterailikahögutsträckning

somdeträknatsmedvidförvärvet.Attplanprocesserkantalångtidfinnsdetflera

potentiellaförklaringartill,intressentersomöverklagarsamtunderbemannadetjänstemän

49

ärtvåavdem.Idagdebatterasdetomattplanprocessenärförkompliceradochattdet

bromsarbyggandetiSverige.Någotsomärintressantärattinteallafastighetsutvecklare

hållermedomdettautanattdefinnerprocessenbramenattproblematikenliggeriandra

faktorer.Viktigafaktorerförattminskariskenförjuridiskproblematikansesvaraattföraen

tidigdialogmedkommunerna,attharealistiskaochvälgenomtänktaförväntningarpåvad

somkommerattfåbyggassamtattarbetamedoptionsavtal.Ennackdelmedattförvärva

fastigheterefterattdetaljplanenärgodkändärdockattfastighetsutvecklarnainteilikahög

utsträckningkanpåverkavadsomfårbyggas.Attdetärenklarejuridisktattarbetamed

nyproduktionkanberopåattdetfinnstendensertillattkommunerärnågotförsiktigare

medhanteringavkonverteringar,delsförattdetkanvarakulturhistoriskintressanta

klassificeradebyggnadermenävenomdetpåverkarantaletarbetsplatserinomkommunen.

Kommunervillinteattallainvånareskapendlauturkommunenvarjedagförattkommatill

sinarbetsplats.


Hinderförattkonverteramerurettteknisktperspektivkanvaraattbyggandenharstora

skadorsommåstelösas.Omdetärtillåtetsårivsoftastnästanallakomponenterutur

byggnaden,dettaävenomdetäribraskickdådetinteäranpassatförbostäder.Tekniska

problemkanuppståomenbyggnadärklassificeradsomkulturhistoriskintressantdådetkan

varasvårtattanpassabyggandentillderådandekravenförbostäderomdetintefårbyggas

omtillräckligtmycket.Ettexempelpådetkanvaraproblematikattuppfyllabullerkravenom

fönsterintefårbytasut.Konverteringhandlartillvissdelomattkompromissa,designoch

funktionärintealltidnågotsomgårihopvilketkanskapaproblem.Dettainnebärattdet

krävsmerkreativalösningarochnytänkandeavfastighetsutvecklarnaattarbetamed

konverteringaränomdetarbetarmednyproduktion.Dettakanvaraenavanledningarnatill

attmångaavdestörrebyggbolagenarbetarmednyproduktiondådetkanstandardisera

byggandetochslippaskapaenskildalösningarförvarjebyggnad.

8.2DiskussionkringfrågeställningarnaSituationenpåStockholmsbostadsmarknadkräverattutbudetavbostäderökarsnabbt.Då

konvertering,enligtflertaletintervjuer,generelltsätttarkortaretidännyproduktionom

inteförmycketproblematikuppstårundersjälvakonverteringensåskulledetkunnasessom

enmetodförattskapaflerbostädersnabbt.Docksåuppgerflerafastighetsutvecklareatt

processenförbådatillvägagångssättengårlångsamt,antingenförattdetärförkrånglig,för

50

mångaintressentersomöverklagarellerföratttjänstemännenärunderbemannadesamtatt

detfinnsenbristpåkompetens.Nackdelenmedkonverteringarsommetodförattrådabot

påbostadsbristenärdockattdetkrävsstoravolymerochflerenheteravbostädervilket

enklastskapasviaindustrialiseradnyproduktion.Dessutomsåkankonverteringarvaraett

hinderförattskapaeneffektivstadsplaneringdåvissabyggnaderintefårrivas.Förattskapa

såmångabostädersommöjligtpåenbestämdytaärdeteffektivastattbyggahöga

byggnadersomärplaceradetätt.Dettaskulleävenkunnasessomettekonomisktrationellt

besluturfastighetsutvecklarnasperspektivdådetskaparflerbostäderattsälja.Endel

fastighetsutvecklareväljerattarbetaenligtdettillvägagångssättet.Deväljerkonvertering

ellernyproduktionberoendepåvilkettillvägagångssättsomoptimerarantaletbostäderpå

fastigheten.Dettaarbetssättpassardockinteallaföretagvilketgörattarbetssättetväljs

bortiförmåntillandraarbetsmodellersomiställetskaparbyggnadersompassarderas

affärsidé.Docksåkanävendessatyperavarbetsmodellerinnebärahögabyggnader,detär

främstaspektersomrörutformningenochbostädernaskonceptsomgörattoptimeringav

antaletbostäderpåenfastighetväljsbortidentypenavarbetsmodeller.Motståndettillatt

byggahögtiSverigeidagärstortvilketkananseskonstigtsåhögrebyggnaderbådeärmer

samhällsekonomisktsamtattdetfrigörmarkytorsomskullekunnaanvändasförattskapa

ettlevandestadsrummedflergrönområden.

Detfinnsintebeläggattsägaattkonverteradefastigheteriframtidenskulleinnebäramer

problematikännyproduktion.Detflestabyggnaderskiljersigåt.Omdetsedanfinnsskillnad

ikvaliténmellankonverteringarochnyproduktiongårattdiskutera.Vissa

fastighetsutvecklaremenarpåattdetiprincipinteblirnågonskillnadmedanandramenar

påattkvaliténskiljersigåtdåkonverteringskeriäldrebyggnader,vilketbådekanvara

någotpositivtochnegativt.Enaspekttillattåsikternaskiljersigåtidennafrågakanvaraatt

fastighetsutvecklarekanväljaattbytautolikastoradelaravtekniskainstallationervid

konvertering.Vissabyterutallatekniskainstallationheltmedanvissaiblandlåterendel

komponentervarakvar.Attgenomförakonverteringarinnebärattkommapåkreativa

lösningarochkunnapåettbrasättkompromissamellandesignochfunktion.Islutändan

gällerdocksammaregelverkförbostäderoavsetttillvägagångsättvilketinnebäratt

skillnadernaikvaliténintebehövervarabetydandeinågotavseendesomäravviktförden

boende.Dettastyrksavfaktumetattalladeboendeikonverteradebyggnadersom

medverkatiexamensarbetetanserattsinabostäderärlämpadeförsittändamål.Att

51

respondenternasomboridekonverteradebyggnadernahadesynpunkterpåvissaaspekteri

sittboende,exempelvistemperaturochventilationbehöverdockintebetydaattboendei

bostädersomfrånbörjanäruppfördaförbostadsändamålinteharsammasynpunkter.

Dessaaspekterbaserastillstordelpåpersonligapreferenservilketmedförsvårigheteratt

draslutsatserkringkvaliténförspecifikaaspekter.Detsomkantilläggasärattdevalda

byggnadernakonverteradesrelativtnyligenochattbyggarensgarantiinnebärattdeär

ansvarigaförkostnadervidproblemunderdetförsta10åren.Dettainnebärattföreningen

interedovisardessakostnadervilketisinturkanbetydaattkostnaderintekommitmedi

jämförelsenavdrift-ochunderhållskostnader.

Beslutetattrivaochnyproducerabostäderellerattkonverterabefintligabyggnadertaspå

olikasättinomolikaföretag.Detgenomförsanalyserochkalkylersombaserspååtskilliga

faktorerförattskapagrundentillbeslutet.Genomexamensarbetetharföretagsolika

strategierochbeslutsprocesserstuderats.Förvissaföretagtasbeslutetutifrånlägetpå

fastigheten,lönsamheteniprojektetsamtvadkundenefterfrågar.Slutproduktenskaäven

blinågotsomföretagetstårförochsomspeglarderasaffärsidé.Därförväljerdentypenav

företagnödvändigtvisinteattoptimeraantaletbostäderpåenfastighetutanväljeristället

attbyggadetsomkundenärbereddattbetalamestför.Andraföretagväljeriställetatt

baserabeslutetpåvilkenmetodsomoptimerarantaletbostäderpåfastighetensamtomdet

ärekonomisktförsvarbartattkonverterabyggnaden.Gemensamtföralla

beslutsprocessernaärdockattfokusalltidliggerpåekonominochlönsamheteniprojektet.

Attinteflerföretagarbetarmedkonverteringaravbyggnadertillbostäderkanberorpåflera

saker.Enrimliganledningtillattfleraavdestorabyggbolagenintekonverterarutan

uteslutandeägnarsigåtnyproduktionkanberopåattdettjänarpåattbyggastorskaligt.

Störrebyggbolagdriverenindustriproduktionavbostäderochgenomattanvändasigav

prefabriceradebyggmaterialskapardesnabbtvolymisittbyggande,envolymsomintegår

attuppnåviakonverteringar.Sedanärdetintelönsamtattkonverteraförföretagetsomhar

egenproduktion,detärdåbättreattanvändaderesursersomfinnsinomföretaget.

Konverteringarärävenmerkomplexavilketinnebärenhögreriskännyproduktion.Detfinns

ingenanledningförettstörrebyggbolagatttadenriskenomdeändåharfullbeläggningmed

nyproduktion.Dessastörrebolagharalltsågjortettaktivtvalatthållasigtillnyproduktion,

detärdetsomärderasaffärsidé.

52

Underarbetetsgånghardetävenframkommitvilkakomponentersomansesviktigaföratt

objektskakunnakonverterastillbostäder.PrecissomGann&BarlowssamtHeathsstudier

såvisarexamensarbetetpåattlägetärenavdeavgörandekomponenternaföratt

konverteringavettobjektskavaramöjligt.Resultatetfrånexamensarbetetstyrkerävende

nämnaförfattarnasslutsatseromattekonomi,kvalitépåbyggnadensamtattdenjuridiska

processenäravgörandeomenbyggnadharpotentialtillattkonverterasellerinte.

Hurtillgångenpåpotentiellakonverteringsobjektansesvaravarierarmellan

fastighetsutvecklare.Anledningenkanvaraattdeharolikastrategiermotmarknadenoch

därförletarefterolikatyperavobjekt.Detvillsägaattdeharolikauppfattningaromvadett

potentielltkonverteringsobjektär.Vissaföretagmenarpåattmångaavdet

fastighetsförsäljningarsomskeridagblirtillbostadsprojektdåmarknadenfördentypenav

projektärgod.Detsominteframgårärvilkentypavbostadsprojekt,omdesåldaobjekten

konverterasellerrivsochblirtillnyproduktion.Ettökatantalobjekttillförsäljningbehöver

intebetydaettökatantalobjektsomlämparsigförkonvertering.Enaktörmenarpåatt

konkurrensenkringobjektenhårdnatunderdesenasteårendåfleraktörerharäntrat

marknadenochattdetintefinnsoändligtavbrapotentiellaobjektilägensomanses

som”bra”förkonverteringar.Vadsommenasmed”bra”lägenvarierarfrånaktörtillaktör

vilketocksåkanvaraenanledningtillattsynenpåtillgångenavpotentiella

konverteringsobjektvarierar.Medåterkopplingtilltillväxtteorinsåbordedet,iochmedatt

Stockholmharenaxialtillväxt,utvecklasnyapopulärabostadsområdenlängsdetstora

transportvägarnavilketinkluderarbådevägarochkollektivatransportmedel.Dettabidrartill

attnyapotentiellakonverteringsobjektkommerutpåmarknaden.Dettakanvara

användbartförfastighetsutvecklaresomsökerefterpotentiellakonverteringsobjekt.

53

9Slutsatser9.1SlutsatserkringsvarfrånboendeikonverteringarsamtdriftochunderhållskostnaderfördettvåbostadstypernaDetgårinteattdranågonslutsatsattdetföreliggernågraskillnaderikvalitémellan

konverteradebostäderochbostädervarsprimärasyftealltidvaritbostäder.Intervjuerna

medboendeikonverteringarresulteradeiattdejagficktadelavderasnegativaoch

positivasynpunkterpåsittboendeurolikafaktorersåsom,planlösning,ventilation,

innetemperatur,ljusinsläppsamtlyhördhet.Problemmeddessafaktorerärdockingetsom

endastboendeikonverteradefastigheteruppleverutandetgörävenboendeiandratyper

fastigheter.Sammanfattningsvisansågalladeboendeidekonverteradefastigheternaatt

derasbostäderärändamålsmässigavilketindikerarpåattkonverteradekontorsfastigheter

utgörlämpligabostäder.

9.2Slutsatserundersökningavdrift-ochunderhållskostnaderResultatetfrånundersökningenavdrift-ochunderhållskostnadergördetintemöjligtattdra

någraslutsatserkringattkonverteradefastigheterskullevaramindreeffektivaurett

förvaltningskostnadsperspektiv.Resultatetgerdockenindikationavhurkonverterade

fastighetsdrift-ochunderhållskostnaderkanseutochvisartydligtattkonverterade

fastigheterintebehövervaradyrareidriftänbostädergenerellt.Faktummedattdrift-och

underhållskostnadenförsamtligafyraundersöktafastighetervarlägreänmediankostnaden

(50%)förbostädergenerellt.Enrimligförklaringtilldettaärdock,somtidigarenämn,attde

tekniskainstallationernabyttesutvidkonverteringen.Alltsåattdegamlafastigheternahar

sammatekniskainstallationersomnyproduceradefastigheter.

9.3SlutsatserkringsvarfrånfastighetsutvecklareÄvendåfastighetsutvecklareigrundenarbetarmedsammasakkanderasverksamheter

samtaffärsidéerskiljasigåt.Hurdetväljermellannyproduktionochkonverteringsom

tillvägagångssättvarierarmellanföretagendåflerafaktorervärderasolikamellanföretagen.

Gemensamtförfleraavfastighetsutvecklarnaärvilkahinderdeserurettekonomiskt,

juridisktochteknisktperspektivförattgenomförakonverteringar.

9.4SlutsatsExamensarbetetvisarpåattkonverteradekontorsellerkontorslikandebyggnaderlämparsig

sombostäderombyggandenhardettekniska,juridiskaochekonomiskaförutsättningarna

förattkonverteras.Attkvaliténpådetvåtypernaavbyggnaderskullesignifikantskiljasigåt

finnsdetingetbeläggförattsäga.Dettagörattdetintehellerfinnsnågonanledningtillatt

54

troattkonverteradebyggnaderskulleskapaproblematikiframtidenienhögreutsträckning

änvadnyproduceradebostäderskullegöra.

Attrivabefintligabyggnaderoavsettstandardförattoptimeraantaletbostäderpå

fastighetenkanvaraettbrabesluturettekonomisktrationelltperspektivdådetta

maximerarantaletbostädersomkansäljas.Docksåkrävsdetattdejuridiska

förutsättningarnafinnsfördentypenavexploatering.Examensarbetetvisarpåattävenom

dennaoptimeringsmetodskullevaradetmestekonomiskarationellasåbetyderdetinteatt

företagväljerattageraså.Defastighetsutvecklaresomväljerettannatarbetssättförsöker

iställetsevadkundernaefterfrågarochdäravärbereddaattbetalamestför.Dennatypav

mernischadfastighetsutvecklareanserattdetsomdeproducerarmåstegåilinjemedderas

affärsidé.

Anledningentillattfastighetsutvecklareväljerattarbetamedbådatillvägagångssätten,

konverteringochnyproduktionskiljersigåt.Detkanvaraendelavaffärsidén,förattbredda

företagetellerförattoptimeraantaletbostäderpåenfastighet.Vaddetärsomavgörvilket

tillvägagångssättsomdetväljerförettobjektvarierarocksåmellanfastighetsutvecklarna.

Någotsomdockgemensamtfördemallaärattekonomiochlägetpåfastighetenavviktiga

faktorerivalet.

9.5FortsattforskningforskningGenomexamensarbetetharjagkommitframtillförslagtillfortsattforskninginomämnet.

- Jämförelseavhurkonverteradebyggnaderochnyproduceradebostäderinomsamma

områdeskiljersigåt.

IområdetkringKvarnholmenochFinnbodafinnsdetbådekonverteradeindustribyggnader

ochnyproduktion.Genomattjämföraegenskapersomkvalitéochkostnadermellande

byggnadersomärbelägnainomsammaområdeskullekonverteradeochnyproducerade

bostäderkunnajämförasutanattfaktorn”läge”påverkarsvaren.

55

10Referenser

Berk&DeMarzo,J.&.(2001).CorporateFinance(Vol.SecondEdition).Edinburgh:PearsonEducationlimited.Boverket.(2015).Behovavbostadsbyggnade,Teoriochmetodsamtenanalysavbehovetavbostädertill2025.Karlskrona:Boverketmars2015.

Boverket.(den19042011).BRR-Boverketsbyggregler-Boverket.Hämtatfrånwww.boverket.se:http://www.boverket.se/sv/lag--ratt/forfattningssamling/gallande/bbr---bfs-20116/den09032016

Edwards,W.(1954).TheTheoryofDecisionMaking.PsychologicalBulletin,51(4),380-417.

Fanning,S.(2005).MarketAnalysisforRealEstate.Chicago:AppraisalInstitute.

Gann&Barlow,(1996).Flexibilityinbuildinguse:thetechnicalfeasibilityofconvertingredundantofficesintoflats.ConstructionManagementandEconomics,55-66.

Geraedts&vanderVoordt,R.&.(2007).Atooltomeasureopportunitiesandrisksofconvertingemptyofficesintodwellings.Delft:DelftUniversityofTechnology,FacultyofArchitecture,Department.ofRealEstate&Housing.

Heath,T.(2001).Adaptivere-useofofficesforresidentialuse:TheexperiencesofLondonandToronto..Cities,18,173-184.

Lind&Persson,H.&.(2011).Fastighetsekonomiskanalysochfastighetsrätt,Kapitel15(Vol.11).Stockholm:FastighetsnyttFörlagAB.

Luce&Raiffa,R.&.(1989(1957)).GamesandDecisions:IntroductionandCriticalSurvay.NewYork:Doverpublications,inc..

Lundgren,B.(den02022015).Urbangrowthandmarketareas.Stockholm,Stockholm,Sverige.

LundsUniversitet.(den05032016).MedicinskaFakuliteten,LundsUniversitet.Hämtatfrånwww.med.lu.se:www.med.lu.se/content/download/.../Kvalitativa%20metoder_del_3.pdfden05032016

RebapFakta.(2015).Bostäder,Nyckeltalförksotandetochförbrukningar.Mölndal:Incit.

Sharma,S.(den01012015).4TheoreticalExplanationsofMorphologicalPatternofaCity(withdiagram).Hämtatfrånwww.yourarticlelibary.com:http://www.yourarticlelibrary.com/geography/geographical-theories/4-theoretical-explanations-of-morphological-pattern-of-a-city-with-diagram/40001/den25022016

Stockholmsstad.(den25022016).ABC-stad.Hämtatfrånwww.stockholmskallan.se:http://www.stockholmskallan.se/Tema/Stockholms-bebyggelseutveckling/ABC-stad/

Stockholmsstad.(den31122014).Detaljeradstatistik.Hämtatfrånwww.statistikomstockholm.se:http://www.statistikomstockholm.se/index.php/detaljerad-statistikden09022016

Tillväxt-ochregionplaneförvaltningen.(den25022016).Kapitel3RegionalStruktur.Hämtatfrånwww.trf.sll.se:http://www.trf.sll.se/rufs2010/antagna-planen/KartorDiagram/Kapitel-3-Regional-struktur/den25022016

56

Tillväxt-ochregionsplaneförvaltningen.(den25022016).Kapital2.5Vidareutvecklaenflerkärnigochtätregion.Hämtatfrånwww.trf.sll.se:http://www.trf.sll.se/rufs2010/antagna-planen/KartorDiagram/Kapitel-25-Vidareutveckla-en-flerkarnig-och-tat-region/

Ullsten&Svensson,E.&.-J.(2010).Konverteringavkommersiellafastighetertillbostäder.Lund:LTH.

Widman,P.(den01032011).Byggaomiställetförattbygganytt.Fastighetstidningen,s.3.

57

11.Bilagor

11.1IntervjufrågortillfastighetsutvecklareSyfte:Attundersökafastighetsutvecklaressynpåvaletmellanattbyggaom(konvertera)

kommersiellafastighetertillbostäderellerattrivabefintligafastigheterförnyproduktion.

Varförharnisomföretagvaltattarbetabådemedkonverteringavbefintligafastigheteroch

nyproduktion?

Harnialltidarbetatmedbådatillvägagångssättenellernärvaldeniattbörjagöradetochi

såfallvadmotiveradeerattgöradet?

Serninågonskillnadiefterfråganpådetvåtypernaavbostadshus?

Serninågontrendiefterfråganpådetvåtypernaavbostadshus?

Hurgårprocessentillvidbeslutomnyproduktionellerkonvertering?

Vadärdetsomhuvudsakligenavgörvilkettillvägagångssättniväljerförettprojekt?

Vilkenavdetvåproduktionsmetodernatar,isnitt,kortasttidattgenomföra?

Problematikvidkonvertering

Vilkenärdenvanligasteproblematikennistöterpåvidkonverteringarurett:


Vilkenmetodinnebärhögreekonomiskriskochhurhanterarniden/serpådenrisken?Respondentensegnareflektioner

- JuridisktperspektivVilkenrisktarnikopplattillförvärvet?(Förvärvarnifastigheterföreellerefterbeslutgällandeändringavanvändningidetaljplanengåttigenom?)Hurhanterarniosäkerhetomdetaljplanintefinnsinnanförvärv?Respondentensegnareflektioner


58

Vilkaskillnaderansernifinnsikvaliténislutresultatet(ventilation,ljusetc.)mellankonverteringarochnyproduktion?Genomintervjuermedboendeikonverteradefastigheterharjagfåttredapåattmångaboendefinnerplanlösningen,ventilation,temperaturenochljudisoleringenbristfällig.Arbetarniaktivtförattförbättrakvaliténgenomattanvändainformationfråntidigaregenomfördakonverteringar?Respondentensegnareflektioner

Vilkenavdessatreperspektivansernivaradetstörstahindretförattgenomförafler

konverteringar?

Skullenivaraintresseradeavattgenomförakonverteringarienstörreutsträckningänvadni

göridag?

Hurärtillgångenpåpotentiellakonverteringsobjektpåmarknadenochhardenförändrats

underdesenasteåren?

Harkonverteringarandraförutsättningargällandegeografiskplaceringjämförtmed

nyproduktion?

Finnsdetnågraytterligareförklaringaränstorskalighetsomgörattfleraavdestörre

aktörernaibyggbranschenbaraägnarsigåtnyproduktion?

Relationenmedkommuner

Huruppfattarnikommunernasinställningtillkonverteringar?

Skiljersiginställningentillkonverteringar/nyproduktionmellankommunernaiStockholms

län?

Finnsdetnågonpolitiskrisksomnimåstebevakadåvissapolitiskabeslutriskeraratt

påverkaerverksamhet?Amorteringskrav,avdragsrättpåräntor,regelverkförbyggnation

etc.?

59

Konverteringaridag

Vilkenavdettvåproduktionsmetodernaanserniärmesteffektivförattlösadagensituation

påbostadsmarknaden?

Trorniattkonverteradefastigheterkommerattskapastörreproblemiframtidenändagens

nyproduktion?Isåfall,påvilketsätt?

60

11.2IntervjufrågortillboendeikonverteringarSyfte:Attundersökahurboendeikonverteringaruppleversinabostäder.

Vilkastoraåtgärderiformavunderhållochreparationerharkrävtssedankonverteringen?

Omdutidigarebottienbostadvarsursprungligaanvändningvarbostäder,hardumärktnågon

skillnadmellandetobjektetochdinnuvarandekonverteradebostad?

Kanduidentifieranågrafördelarmedattboienkonvertering?

Kanduidentifieranågranackdelarmedattboienkonvertering?

Huruppleverdukomfortenibyggnadendubori?

Uppleverduattbyggnadenärändamålsmässigförbostäder?

Huruppleverduplanlösningenidinbostad?

Huruppleverduatthissar,trapporsamtlikandegemensamhetsutrymmenärutformade?

Huruppleverduattventilationenfungerar?

Huruppleverduljudnivånidinbostad,frångatansamtmellanlägenheterna?

Huruppleverduljusinsläppetidinbostad?

61

62

TRITA-FOB-ByF-MASTER-2016:11

www.kth.se

Date post:	05-Aug-2020
Category:	Documents
Upload:	others
View:	1 times
Download:	0 times

Konvertering eller nyproduktion -...

Documents