Aberdeen Eiendomsfond Norge I IS/AS

For professional investors only - not for use by retail investors

Aberdeen Eiendomsfond Norge I IS/ASKvartalsrapport Q4 2020 Januar 2021

Bølerveien 63, Skedsmo

01Aberdeen Eiendomsfond Norge I IS/AS

Generell informasjon

HovedkontorAberdeen Eiendomsfond Norge I IS/AS Henrik Ibsens gate 100, Postboks 2882 Solli 0230 Oslo Norge

HovedmannAberdeen Eiendomsfond Norge I AS Henrik Ibsens gate 100, Postboks 2882 Solli 0230 Oslo Norge

Forvalter av alternative investeringsfond (AIFM) Aberdeen Standard Investments Fund Management AS Henrik Ibsens gate 100, Postboks 2882 Solli 0230 Oslo Norge

Risikostyring Aberdeen Standard Investments Luxembourg SA 35a, avenue John F. Kennedy L-1855 Luxembourg Grand Duchy of Luxembourg

Porteføljeforvalter Aberdeen Standard Investments Fund Management AS Henrik Ibsens gate 100, Postboks 2882 Solli 0230 Oslo Norge

Fondsteam Aberdeen Standard Investments Fund Management AS Knut Haraldson Fund Manager

Lars Flåøyen Deputy Fund Manager

Ann-Sophie Hövelmann Fund Analyst

Rådgivere mm.Juridisk rådgiverAdvokatfirma DLA Piper Norway DA Bryggegata 6, Postboks 1364 Vika 0114 Oslo Norge

RevisorPricewaterhouseCoopers AS Dronning Eufemias gate 8, Postboks 748 Sentrum 0106 Oslo Norge

Verdivurderere DNB Næringsmegling AS Dronning Eufemias gate 8 0021 Oslo Norge

Newsec AS Filipstad Brygge 1, Postboks 1800 Vika 0123 Oslo Norge

Akershus Eiendom AS Haakon VIIs gate 5, Postboks 1739 Vika 0121 Oslo Norge

DepotmottakerSkandinaviska Enskilda Banken AB (publ), Oslofilialen Filipstad Brygge 1, Postboks 1843 Vika 0123 Oslo Norge

02 Aberdeen Eiendomsfond Norge I IS/AS

Styret i fondetTor Bredo Gotfredsen Styreleder Daglig leder, Statnett SFs Pensjonskasse

Jørgen Aaby Styremedlem Head of Portfolio Management, Norway, Aberdeen Standard Investments

Jon Henrik Bruvoll Styremedlem Investeringsdirektør, Norwegian Hull Club

Helene Jebsen Anker Styremedlem Frittstående

Paul Børseth Styremedlem Porteføljeforvalter Eiendom, Oslo Pensjonsforsikring

Styret i AIFMGary Marshall Styreleder (ansatt i Aberdeen Standard Investments)

Inger Beate Herland Styremedlem (ansatt i Aberdeen Standard Investments)

Bjørn Elvestad Styremedlem Selvstendig næringsdrivende (bank, finans og eiendom)

InvesteringskomitéRagnar Halle Selvstendig konsulent. Bl.a. tidligere finansdirektør i Olav Thon Gruppen

Leif Johansen Selvstendig konsulent. Bl.a. tidligere medlem av konsernledelsen i Veidekke og adm.dir. for Avantor.

Thomas R. Wolff Head of Direct Real Estate, Nordics, Aberdeen Standard Investments

Neil Slater Global Head of Real Estate, Aberdeen Standard Investments

Andrew Creighton Head of Real Estate Investment Management, Aberdeen Standard Investments

Anne Breen Head of Investment Strategy, Aberdeen Standard Investments

Joakim Nordblad Head of Direct Real Estate, Sweden, Aberdeen Standard Investments

Bjarke Cloos Head of Direct Real Estate, Danmark, Aberdeen Standard Investments

Sanna Puhakainen Head of Direct Real Estate, Finland, Aberdeen Standard Investments


Innhold

Generell informasjon 01

Hovedpunkter 04

Nøkkeltall 05

Avkastning 08

Portefølje 12

Eiendomsforvaltning 13

Byggeprosjekter 17

Leieavtaler 18

Leietakere 19

Verdivurdering og eiendomsavkastning 20

Kapital og investorer 22

Ansvarlig eiendomsinvestering 23

Markedskommentar 24

Resultat og balanse 26

Hendelser etter utløp av fjerde kvartal 2020 27

Risk Management 28

Definisjoner 31


Hovedpunkter

Markedskommentar• Utrulling av vaksinen er gode nyheter for den norske og globale

økonomien selv om det vil ta tid før den får full effekt. Foreløpig virker restriksjonene og relativt høy arbeidsledighet dempende på den økonomiske innhentingen, samtidig som vi har en forventning om raskere oppgang og bra vekst gjennom 2021.

• Gjennom 2020 ble det omsatt næringseiendom for NOK 95 mrd i følge Pangea Propert Partners, ned kun 5% sammenlignet med 2019. Det er et nivå de færreste hadde forestilt seg tilbake i mars/april. Noen trender vi kan trekke ut av volumet er investorers høyere allokering til Osloområdet og stort fokus på investeringer innen logistikk og prime kontor.

• Vi beholder en moderat forventning til leiemarkedet, men opprettholder et positivt syn på investeringer i lager/logistikk og effektive kontorbygg med sterke motparter på lange kontrakter. Randsonene og områdene utenfor sentrum har opplevd høyere ledighet, og disse områdene er mer utsatt for en eventuell leiekorreksjon og vil kunne oppleve høyere inntektsrisiko.

Avkastning• Utbetalingen for fjerde kvartal 2020 ble NOK 6 617 per IS-andel.

• Andelskursen økte i kvartalet med 5,5 % fra NOK 657 661 til NOK 693 720.

• Fondets totalavkastning i fjerde kvartal 2020 var 6,5 %, og 9,5 % for kalenderåret 2020.

• Fondets annualiserte totalavkastning fra etablering i 2004 til 31. desember 2020 er 7,3 %.

Eiendomsmarkedet• Det oppleves nå sterk kjøpsinteresse for eiendom, og spesielt

positivt prispress for god logistikk- og kontoreiendom.

• I 2020 var det en betydelig økning av transaksjonsvolum innen segmentene bolig og samfunnsbygg.

• Til tross for at flere typer handelseiendom hadde en sterk omsetningsutvikling i 2020, har verdioppgangen selv for dagligvarebaserte handelseiendommer vært begrenset.

Hovedprioriteringer for porteføljen• Leie ut ledige lokaler og reforhandle/leie ut lokaler som blir

ledige i 2021 og 2022

• Gjennomføre planlagte prosjekter i tråd med budsjett

• Investere tilgjengelig kapital

Annet• Fondet kjøpte i løpet av kvartalet logistikkeiendommen

Bølerveien 63 på Berger i Lillestrøm kommune. Eiendommen er leid ut til OneMed Services på 8,3 års gjennomsnittlig leiekontraktslengde.

• I desember solgte fondet handelseiendommen Drammen Handel, og reduserte derved fondets eksponering mot handelssegmentet i tråd med fondets strategi.

• I fjerde kvartal ble det inngått og forlenget leiekontrakter på 27 599 kvm med en samlet årsleie på NOK 74,3 millioner (42 743 kvm og NOK 100,8 millioner for hele 2020).

• I 2020 ble det investert NOK 239,5 millioner i nybygg/oppgradering/oppussing av eiendommene.

• Ledigheten i porteføljen er 3,2 % per 1. januar 2021, ned fra 3,7 % per 1. oktober 2020 og 3,8 % per 1. januar 2020.

• I fjerde kvartal 2020 ble det tegnet NOK 73,8 millioner i ny kapital i fondet. Totalt ble det i 2020 tegnet NOK 450,3 millioner i ny kapital.

• Det ble reinvestert utbytte for NOK 61,9 millioner i begynnelsen av oktober (totalt i 2020 NOK 246,1 millioner). NOK 62,3 millioner av utbyttet for fjerde kvartal 2020 ble reinvestert i januar 2021.

• Det er klart at det er danske DEAS som kjøper forvalters nordiske virksomhet med antatt overtakelse ved utgangen av 1. kvartal 2021. Dette var den foretrukne kjøperen fra forvalters side, som gjør at forretningen drives videre mer eller mindre uendret: samme strategi, team og fondsledelse.

Bratsbergvegen 2, Trondheim


Nøkkeltall

MNOK, med mindre annet er spesifisert Q4 2020 Q3 2020Endring

Q3 20 - Q4 20 2020

Resultat

Leieinntekter 140,8 132,9 6,0 % 537,0

Driftsresultat 115,0 111,4 3,2 % 452,9

Resultat etter skatt og avskrivningerA 40,3 48,1 -16,3 % 165,8

Kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter 95,3 91,4 4,2 % 319,0

Balanse

Sum eiendeler 10 948,7 10 105,2 8,3 % 10 948,7

Verdijustert egenkapital (VEK) 10 549,5 9 718,1 8,6 % 10 549,5

Bankinnskudd og andre likvide midler 601,0 422,6 42,2 % 601,0

Kommittert kapital 8 921,2 8 916,2 0,1 % 8 921,2

Trukket kapital 8 838,0 8 549,1 3,4 % 8 838,0

Eiendomsdata

Antall eiendommer 32 32 - 32

Utleibart areal (kvm) 358 822 344 158 4,3 % 358 822

Verdi eiendomsporteføljeB 10 652,1 9 921,8 7,4 % 10 652,1

Årlig kontraktsfestet leieinntekt 560,8 544,2 3,0 % 560,8

Netto budsjetterte driftsinntekterC 466,2D 473,4D 5,7 % 473,4D

DirekteyieldE 4,4 % 4,8 % -0,4pp 4,4 %

Direkteyield, fullt utleid 4,6 % 4,9 % -0,3pp 4,6 %

Økonomisk ledighet 3,2 % 3,7 % -0,5pp 3,2 %

Vektet leietid 6,4 år 5,5 år 0,9 år 6,4 år

Totalavkastning portefølje 6,5 % 1,5 % 5,0pp 9,5 %

Direkteavkastning portefølje 1,0 % 1,0 % 0,0pp 4,2 %

Verdiendring portefølje (netto) 5,5 % 0,5 % 5,0pp 5,3 %

Per andel

VEK per andel (NOK) 693 720 657 661 5,5 % 693 720

Totalavkastning 6,5 % 1,5 % 5,0pp 9,5 %

Akkumulert siden oppstartF 222,3 % 202,7 % 19,6pp 222,3 %

Akkumulert siste 5 år 48,8 % 40,8 % 8,1pp 48,8 %

Utbetaling per andel (NOK) 6 617 6 597 0,3 % 26 494

Utbetaling 1,0 % 1,0 % 0,0pp 4,2 %

Antall andeler 15 207,16 14 776,69 2,9 % 15 207,16 A Eksklusive gevinst/tap fra transaksjonerB Verdivurderinger fratrukket gjenværende prosjektkostnaderC Før kapitalforvaltningshonorar D Budsjett for 2021 før leierabattE Budsjett for 2021F Siden 1.7.2004. Forutsetter kontinuerlig reinvestering av utbytte


NøkkeldataInvesteringsunivers NorgeRisikoprofil (INREV 2011) Core / Core+Etablering 30/06/2004Oppløsning Kan besluttes oppløst

30.06.2021, og hvert tiende år deretter

Fondsstruktur IS/ASKommitert kapital NOK 8 921 millionerMandat DiskresjonærtMålsatt fondsstørrelse (GAV) NOK 12 000 millionerNåværende fondsstørrelse (GAV) NOK 10 949 millionerNåværende gjeldsgrad (LTV) (fondsnivå) n/aMaksimal belåningsgrad (fondsnivå) n/aFaktisk belåningsbegrensing (fondsnivå) n/aAntall eiendommer og leietakere 32/330

KoderInternational SecuritiesIdentification Number (ISIN) NO0010657000Legal Entity Identifier (LEI) n/aAndre id-nummer n/aFATCA Klassifisering Reporting Model 1FF1FATCA Sponsoring Entity n/aGlobal IntermediaryIdentification Number (GIIN) FKKPB6.99999.SL.578Sponsoring EntityGIIN - Fond n/a

Honorarer Fondsforvaltning: 0,75 % av eiendomsverdier

Utleie: 15 % nyutleie/ 7,5 % re-utleieProsjekt: 2 % av påløpne kostnader

Målsatt avkastningA 6-8 %Målsatt utbetalingA 4-6 %MinimumsinvesteringB NOK 0,5 millionerValuta NOKRapporteringsfrekvens VEK KvartalsvisEkstern verdivurdering KvartalsvisRapporteringsstandard NGAAP

Investeringsunivers

Target markets

LikviditetsprofilInnløsning Halvårlig innløsningsmulighetBindingstid IngenInnløsningsfrist 14 dager etter offentliggjøring av kurs per

2. og 4. kvartalInnløsningsperiode ca. 15 - 31. juli og ca. 15. -31. januarInnløsningshonorar 1 % av innløsningsbeløpetInnløsningsrekkefølge Innløsningskrav som mottas til samme

frist behandles samlet og utbetales proporsjonalt

Suspensjon av innløsning Selskapsmøtet kan suspendere innløsningen dersom den vurderes å

være til vesentlig skade eller ulempe for de øvrige deltakerne

Likviditetsbuffer Maksimum 4 % av eiendomsverdienLikviditetsrisikoen i porteføljen antas under normale markedsforhold å være høy på grunn av at næringseiendom er relativt illikvid. For å redusere risikoen har fondet flere innløsningsmekanismer som tilpasser oppgjørstidspunktet til eiendelens likviditetsprofil. For mer informasjon, se fondets prospekt.

A Avkastningskravet er et strategisk mål og refererer ikke til tidligere resultater.Det er ingen garanti for at avkastningskravet vil bli nådd.B Forvalter kan godkjenne mindre tegninger


Fordeling geografi(% av markedsverdi)

Oslo 55 %

Trondheim 10 %Bergen 8 %Stavanger 1 %Andre Norge 3 %

Oslo området 23 %

Fordeling eiendomstype(% av markedsverdi)

Kontor 60 %

Handel 15 %Annet 7 %

Lager 18 %

Byåsen Butikksenter, Trondheim


Avkastning

Avkastning i kvartaletAberdeen Eiendomsfond Norge I («Norge I») hadde i fjerde kvartal 2020 en totalavkastning på 6,5 %.

Direkteavkastningen var NOK 6 617 per IS-andel, noe som tilsvarer 1,0 %. VEK-kursen per 31. desember 2020 var NOK 693 720, med en verdioppgang på 5,5% dette kvartalet.

Totalt for 2020 ble totalavkastningen for Norge I på 9,5 %.

Avkastning siden oppstartSiden oppstarten i september 2004 har Norge I hatt en akkumulert avkastning på 222,3 %, hvorav utbetalinger utgjør 172,2 % og verdiendring 50,1 %. Annualisert avkastning siden oppstart i 2004 var ved utgangen av desember 2020 på 7,3 %.

Eiendomsverdier og latent skattMarkedsverdien av fondets eiendommer ble ved utløpet av fjerde kvartal 2020 vurdert til NOK 10 885 millioner som er NOK 853 millioner høyere (8,5 %) enn tre måneder tidligere*. Totalt i 2020 økte eiendomsverdiene i porteføljen med NOK 1 036 millioner. Avviket mellom verdiendring for eiendomsporteføljen og andelskursen skyldes at det ble foretatt investeringer i eiendommene og gjort avsetninger for forestående prosjektkostnader og endring i porteføljens latente skatt.

VEKAndelskursen (VEK) økte med 5,5 % i tredje kvartal.

Verdijustert egenkapital (VEK) per andel legges til grunn ved avkastningsberegningene.

VEK beregnes etter en formel som fremgår av vedlegg til selskapsavtalen. Målsettingen med formelen er å ha en metode som estimerer markedets normale vurdering av VEK. Formelen tar utgangspunkt i eiendomsverdiene som fastsettes kvartalsvis av uavhengige sakkyndige. Videre justeres det blant annet for latent skatt og netto arbeidskapital.

Justeringen for latent skatt (neddiskontert verdi) er her knyttet opp mot avtaleverket som sier at eierne i Norge I hvert 10. år skal beslutte om fondet skal avvikles eller løpe videre i 10 nye år. Neste gang en slik beslutning skal fattes er på generalforsamlingen i 2021. Følges dagens beregningsmodell og fondet løper videre fra 2021, vil den latente skatten gå ned og kursen tilsvarende opp som følge av lengre neddiskonteringstid. Over tid vil, gitt samme verdier, den latente skatten øke og andelsverdien minke. Det garanteres ikke at realisasjon gir verdier tilsvarende VEK, eller at markedet benytter samme verdsettelsesmetode.

VEK per 31. desember 2020 har følgende hovedelementer:

Tall i NOK Q4 2020 Per andel

Eiendommenes markedsverdiA 10 652 143 664 700 469

Beregnet latent skatt -514 281 267 -33 818

Netto arbeidskapital 411 642 843 27 069

Sum 10 549 505 240 693 720 A Verdivurdering fratrukket gjenværende prosjektkostnader

Avkastning

Tall i MNOK Q4 2020 Q4 2019 Q4 2018 Q4 2017

Bokført egenkapital 7 477,73 7 052,65 6 393,83 5 725,61

Bokført egenkapital før utbetaling 7 577,54 7 148,82 6 486,06 5 812,19

Justering til virkelig verdi 3 070,77 2 458,04 2 456,62 2 189,08

Foreslått utbetaling 98,80 97,14 93,16 87,45

Verdijustert egenkapital 10 549,51 9 510,69 8 850,45 7 914,68

Justering for utbetaling - - - -

Bokført EK per andel (NOK) 491 724,66 488 842,01 458 701,09 449 277,31

VEK per andel (NOK) 693 719,75 659 216,45 634 942,11 621 049,76

Utbetaling per andel (NOK) 6 617,50 6 737,27 6 796,11 7 004,54

Antall andeler 15 207,16 14 427,26 13 938,99 12 744,04

* Justert for transaksjoner gjennomført i kvartalet


Avkastning i %

Avkastning i % Q4 2020 2020Siden

oppstart 2019 2018 2017Siste 3 år

annualisertSiste 5 år

annualisertSiste 10 år

annualisert

Utbetaling 1,0 4,2 172,2 4,4 4,6 5,0 4,3 4,6 5,1

+ Verdiendring 5,5 5,3 50,1 3,9 2,3 3,5 3,8 3,5 2,2

= Totalavkastning 6,5 9,5 222,3 8,3 6,8 8,5 8,2 8,3 7,3

Pro anno siden oppstart 7,3 7,3 7,3 7,2 7,1 7,3 N/A N/A N/A

Akkumulert siden oppstart 222,3 222,3 222,3 194,4 171,9 154,5 N/A N/A N/A

Avkastningsanalyse 4. kvartal 2020

%

0,0

1,0

2,0

3,0

4,0

5,0

6,0

7,0

8,0

Tota

lavk

astn

ing

Rein

vest

erin

gsav

kast

ning

Bet

alba

r ska

tt

Net

to fi

nans

Adm

inis

tras

jon

Late

nt s

katt

Verd

iend

ring

Dir

ekte

avka

stni

ng

6,50,2-0,7

-0,3 0,0 0,0

6,0

1,3

Avkastningsanalyse helår 2020

%

0,0

2,0

4,0

6,0

8,0

10,0

12,0

Tota

lavk

astn

ing

Rein

vest

erin

gsav

kast

ning

Bet

alba

r ska

tt

Net

to fi

nans

Adm

inis

tras

jon

Late

nt s

katt

Verd

iend

ring

Dir

ekte

avka

stni

ng

-0,5

-0,9

0,2 9,50,1

4,9

5,8

0,0

Kursutvikling

TNOK

VEK per andel VEK inkl. utbetaling

450500550600650700750800850900950

1 0001 0501 1001 1501 200 VEK inkl. utbetaling

VEK per andel

Q4 20Q3 20Q4 19Q4 18Q4 17 Q4 16 Q4 15 Q4 14Q4 13Q4 12Q4 11Q4 10Q4 09Q4 08Q4 07Q4 06Q4 05Q4 04


Kvartalsvis utbetaling % av VEK(7,3 % årlig totalavkastning siden oppstart*)%

Utbetaling

0,0

1,0

2,0

3,0

4,0

5,0

6,0

7,0 Utbetaling

2020201920182017201620152014201320122011201020092008**2007200620052004

* Siden 1.7.2004. Etter honorarer. Forutsetter kontinuerlig reinvestering av utbytte. Historisk avkastning er ingen garanti for fremtidig avkastning.** I tillegg til ordinært utbytte ble det i 3. kvartal 2008 utbetalt ekstraordinært utbytte i forbindelse med salg av eiendom pga innløsningskrav i fondet, hvor salgsproveny var større enn innløsningskrav.

Nøstegaten 58-60, Bergen


Risikotype og investeringsretningslinjer

RisikotypeInvesterings- restriksjoner (IMA)A

Investerings- retningslinjer (AAM)B

Status 31/12/20

Brudd (Y/N)

INREV Core (INREV 2011) Core (INREV 2011) Core (INREV 2011) N

Geografi Norge Norge Norge N

Sektor Kontor, Handel, Lager/logistikk, Annet

Kontor, Handel, Lager/logistikk, Annet

Kontor 60 %, Lager/ logistikk 18 %, Handel 15 %, Annet 7 % (Skole m.m)

N

Valutarisiko Ingen investeringer utenfor Norge

Ingen investeringer utenfor Norge

100 % investert i Norge N

Eksponering mot enkelteiendommer

Enkelteksponering skal være mellom NOK 50 m – 500 m (på kjøpstidspunktet)

Enkelteksponering skal være mellom NOK 50 m – 500 m (på kjøpstidspunktet)

Karenslyst allé 12-14: NOK 1,144m

N

Eksponering mot enkeltleietakere

Ingen restriksjoner Ingen restriksjoner Norgesgruppen ASA: 8,4 % N

Utvikling/Prosjekt Ingen restriksjoner Maks. 5 % av GAV Karenslyst Allé 12-14: 2,4 % av GAV

N

Selveie/Feste Ingen restriksjoner Ingen restriksjoner 98 % Selveiet N

Ledighet Ingen restriksjoner Under 8 % 3,2 % N

WAULT Ingen restriksjoner 5,0 år 6,4 år N

Leierullering neste 2 år Ingen restriksjoner Under 30 % 18,5 % N

Indirekte n/a n/a n/a N

Belåningsgrad (fondsnivå) n/a n/a n/a N

Belåningsgrad (eiendomsnivå) n/a n/a n/a N

Renter n/a n/a n/a N

Flytende renter n/a n/a n/a N

Gjeldsrullering neste 2 år n/a n/a n/a N

Derivater n/a n/a n/a N

Likviditetsbuffer Min. NOK 150 m Min. NOK 150 m Min. NOK 150m N

Kontanter og pengemarkedsinstrumenter

Ingen restriksjoner Ingen restriksjoner NOK 601m N

Begrensing i omsetning av aksjer/andeler

Fritt omsettelig under forutsetning av at visse vilkår er oppfylt.



N

Verdivurderingsfrekvens Kvartalsvis Kvartalsvis Siste verdivurdering Q4 2020 N

Verdivurderers uavhengighet 3 eksterne verdivurderere 3 eksterne verdivurderere Vuderes av Newsec, Akershus Eiendom og DnB Næringseiendom

N

A IMA kontrollene er statiske restriksjoner, jurisdisk bindende og av strategisk karakter.B AAM-restriksjonene er selvpålagt av fondsledelsen. De skal behandles på hver investeringsplan, gjenspeile markedsforholdene, av taktisk karakter og vise hvordan fondsledelsen har til hensikt å forvalte porteføljen over de neste 12 månedene.


Portefølje

Nøkkeltall

Q4 2020 2019 2018 2017

Antall eiendommer 32 32 30 30

Utleibart areal (kvm) 358 822 344 184 344 894 337 512

Verdi eiendomsportefølje (MNOK) 10 652 9 816 8 998 8 206

Verdijustert egenkapital (MNOK) 10 550 9 511 8 850 7 915

Årlig leieinntekt, fullt utleid (MNOK) 579 564 561 526

Årlig kontraksfestet leieinntekt (MNOK) 561 542 547 507

Netto budsjetterte driftsinntekter (MNOK)A 466 487 450 431

Direkteyield, fullt utleid (%)B 4,4 5,0 5,4 5,4

Direkteyield (%)C 4,6 4,8 5,2 5,2

Økonomisk ledighet (%) 3,2 3,8 2,4 3,6

Vektet leietid (år) 6,4 5,8 5,6 5,2A Fremoverskuende budsjetterte netto driftsinntekter. Før kapitalforvaltningshonorar 3,75 % og før leierabatter. B Markedsleie ved fullt utleid minus normaliserte driftskostnader dividert på verdien av eiendomsporteføljen C Netto årlige budsjetterte driftsinntekter (før leierabatt) dividert på verdien av eiendomsporteføljen

Markedsverdien av fondets eiendommer var per 31. desember 2020 NOK 10 652 millioner.

Verdivurdererne konkluderte med at markedsverdien på eiendommene økte med NOK 853 millioner (8,5 %) i fjerde kvartal 2020, justert for kvartalets to eiendomstransaksjoner. Totalt i 2020 økte eiendomsverdiene i porteføljen med NOK 1 036 millioner, inkludert effekten av ett eiendomskjøp og ett eiendomssalg.

I begynnelsen av november kjøpte fondet den moderne og effektive logistikkeiendommen Bølerveien 63 på Berger, i tråd med fondets strategi om å vekte seg opp innen logistikk på de beste beliggenhetene i Oslo-området. Eiendommen er fullt utleid til OneMed Services på gjennomsnittlig 8,3 års leiekontraktslengde og er naboeiendommen til to eiendommer fondet allerede eier. Om lag 20 % av eiendommens energibehov dekkes av solcelleinstallasjoner på tak.

Rett før jul solgte fondet eiendommene som vi har omtalt som Drammen Handel, i praksis Bjørnstjerne Bjørnsonsgt. 80 og 86-90 og C.O. Lunds gt. 25 i Drammen. Dette ble gjort for å redusere fondets eksponering mot deler av handelssegmentet hvor vi venter et tøffere marked fremover, samt at forvalter opplever at vi kan oppnå en bedre risikojustert avkastning ved å plassere kapitalen i andre deler av eiendomsmarkedet.

Fondet har tilgjengelig investeringskapital som resultat av proveny fra salg av eiendom. Fondet har de siste årene brukt betydelige midler på oppgraderinger av eiendommene i forbindelse med nye leiekontrakter, og for 2021/22 er det budsjettert med et betydelig beløp til oppgradering av Karenslyst Allé 12-14 i forbindelse med ny leiekontrakt med NorgesGruppen. Denne investeringen planlegges finansiert i hovedsak med reinvesteringer av fondets kvartalsvise utbytte.

Strategisk plan Norge I har et investeringsunivers som åpner for at fondet skal investere i eiendom med beliggenhet i Norge, og investeringene er begrenset til de eiendomssegmentene som er representert i MSCI-indeksen. Porteføljen skal være diversifisert både med hensyn til beliggenhet og type eiendom. Eiendommene kan primært være beliggende i Stor- Oslo regionen (dvs. Oslo inklusive nabokommunene), Bergen, Trondheim, Stavanger/Sandnes og Drammen, og det skal utvises varsomhet med vesentlige konsentrasjoner av eiendommer i andre byer/steder i Norge enn de som er nevnt ovenfor.

Fondets strategiske plan for 2020 konkluderer med at:

• Handelseksponeringen søkes redusert over tid

• Kontoreiendom sentralt i Oslo, sentralt i Bergen eller sentralt i Trondheim (prioritet 1 – 2 – 3) er fondets primære investeringsunivers

• Fondets relative andel i logistikk antas økt noe over tid

• Eiendommer som i dag faller utenfor fondets primære strategi skal selges

• Fondet ønsker flerbruker kontorbygg, enten ved konvertering av enbrukerbygg ved utløp av leiekontrakt eller ved kjøp av nye eiendommer

I løpet av 2020 ble handelseksponeringen redusert fra 20 % til 15 %, og fondets logistikkallokering har samtidig økt fra 13 % 17 %. Fondets investeringskapasitet ved inngangen av 2021 søkes fortrinnsvis investert i en sentralt beliggende kontoreiendom i Oslo, Bergen eller Trondheim, men med bakgrunn i høy konkurranse om denne typen objekter vil fondsledelsen også se på muligheter innen andre segmenter. Det ble etter kvartals-avslutningen signert kjøpekontrakt. for salg av en av fondets mindre eiendommer, med bakgrunn i at denne faller utenfor fondets primære strategi.


Eiendomsforvaltning

Utleie og reforhandling Totale arealer til utleie er 358 822 kvm. Dagens portefølje ville per kvartalslutt ha årlige leieinntekter på ca. NOK 579 millioner dersom også de ledige lokalene hadde vært fullt utleid.

Utleieaktiviteten (nye kontrakter og reforhandling) har vært moderat positiv, til tross for Covid-19. Totalledighet har gått ned fra 3,8 % ved inngangen av 2020 til 3,2 % tolv måneder senere. En trend i 2020 var at flere leietakere valgte å skrinlegge sine flytteplaner og valgte i stedet å reforhandle. Totalt for 2020 ble det i porteføljen signert nye kontrakter og kontraktsforlengelser på 42 743 kvm og 418 parkeringsplasser med en samlet årsleie på NOK 100,8 millioner.

Den klart største hendelsen i 2020 var signeringen av ny leiekontrakt med fondets største leietaker NorgesGruppen ASA. Kontrakten for nesten 16 000 kvm kontorer og 123 parkeringsplasser i Karenslyst Allé 12-14 løper i 12 år fra sommeren 2022. NorgesGruppen flytter midlertidig ut av eiendommen fra juni 2021, og betaler ikke husleie i rehabiliteringsperioden på ca 14 måneder. Forvalter hadde opprinnelig en opsjon til å trekke seg fra kontrakten dersom situasjonen rundt Covid-19 tilsa for stor risiko knyttet til prosjektgjennomføringen, men valgte i desember å ikke utøve denne opsjonen.

I Pilestredet 28 har HRTB Arkitekter i fjerde kvartal 2020 signert kontrakt for leie av en etasje, totalt 554 kvm. Ved utgangen av juni 2021 utløper kontrakten med Helsedirektoratet i eiendommen og fristiller ca 2 600 kvm. Her pågår flere utleieprosesser, og med bakgrunn i eiendommens gode kvaliteter og beliggenhet er forvalter positiv til utleiearbeidet.

Nøstegaten 58-60 hadde Bergen Kommune som leietaker, men disse fraflyttet ca 2 200 kvm kontorer i slutten av august 2020. Her pågår det et prosjekt for å klargjøre lokalene for utleie, herunder teknisk oppgradering, nye vinduer for bedre lysinnslipp og rehabilitering av fasade. Utleie av lokalene pågår.

Mosenteret ble bygd ut i 2020, og senteret gjenåpnet som et enhetlig senter i oktober. Utleien har gått saktere enn hva vi håpet. To av leietakerne gikk konkurs i første kvartal og Covid-19 ødela positive utleieprosesser med aktører som hadde passet veldig fint inn i senteret. Dog signerte Kid leiekontrakt for 531 kvm i andre kvartal, og i tredje kvartal signerte Saga Interiør, TeleStore og P. Kjærvik kontrakter for lokaler som sto ferdige da senteret gjenåpnet 22. oktober. I fjerde kvartal signerte Mediehuset Varingen en kontrakt for 141 kvm kontorarealer, mens Sparebank 1 Ringerike Hadeland forlenget sitt eksisterende leieforhold på 451 kvm. OnePark har signert kontrakt for senterets parkeringshus.

I løpet av fjerde kvartal signerte Maze Feedback en kontrakt på 374 kvm i Brynsalleen 4, noe som bidro til en reduksjon i byggets ledighet. Checkware har signert 766 kvm i Bassengbakken 1, for lokaler som fraflyttes av Trondheim Kommune/NAV. Riving og ombygging av Checkwares leiearealer gjennomføres i 1. kvartal 2021. EFLA har skrevet ny kontrakt på 546 kvm i Vollsveien 6. Som omtalt i kvartalsrapport for 3. kvartal forlenget EFLA også sitt eksisterende leieforhold i eiendommen.

Mange kontrakter ble også reforhandlet i løpet av kvartalet, hvor de største var Net Nordic på ca 2 500 kvm i Vollsveien 2, Fresh Fitness på ca 2 000 kvm i Valentinlyst Senter og McDonalds på 725 kvm i Ivar Lykkes vei 2.

Fugleåsen 6, Ski


Ledigheten per 1. januar 2021 var 3,2 % (3,8 % per 1. januar 2020) og fordeler seg med 1,7 % på Kontor, 0,2% på lager, 0,7 % på Handel og 0,6 % på Annet. Det er forretningsførers generelle vurdering at ledigheten i de fleste eiendommene er temporær i forbindelse med utløp av leiekontrakter. Hvor raskt nevnte lokaler leies ut igjen, er det imidlertid vanskelig å være konkret på. Nær en tredjedel av fondets lave økonomiske ledighet er knyttet til Kanalveien 105, en ca 10 år gammel kontoreiendom ved en av hovedinnfartsårene til Bergen. Ny trasé for Bybanen bygges like nedenfor eiendommen. Dette til tross står 5 259 kvm fortsatt uten leietaker, etter at tidligere hovedleietaker Caverion flyttet ut i 2019. Foruten Kanalveien 105 er de største bidragsyterne til fondets ledighet per kvartalsslutt Nøstegaten 58-60 (2 909 kvm), Mosenteret (1 629 kvm) og Brynsalleen 4 (1 795 kvm).

Godesetdalen 8 på Forus ved Stavanger er et enbruker kontorbygg som er utleid til Aker BP ut september 2021. Leietaker bruker nå selv ikke lokalene og leiekontrakten vil ikke bli forlenget. Kontormarkedet på Forus er utfordrende og det er påregnelig at vi ikke har ny eller nye brukere til eiendommen når kontrakten utløper.

Eiendomsporteføljens verdiveide restløpetid er 6,4 år per 1. januar 2021, en økning fra 5,8 år ved starten av 2020.

Covid-19Det ble gitt ca NOK 7 millioner i leierabatter 2020, i de aller fleste sakene var motposten til rabatten en forlengelse av leiekontrakten. Innvilgede rabatter utgjør ca 1,2 % av årsleien, og alle ble innvilget i perioden mars – juni 2020.

Selv om regjeringen innførte strengere smittevernstiltak fra november 2020, har fondet kun mottatt en håndfull henvendelser om mulig leiefritak. Disse er i hovedsak knyttet til serveringssteder som har vært tvunget til å stenge som følge av skjenkestopp.

Drift av eiendommer i Covid-19 modusDriften av eiendommene har gått som planlagt, situasjonen tatt i betraktning. Det har vært driftstiltak med fokus på sikkerhet basert på myndighetenes råd og anbefalinger til en hver tid.

Byggeprosjekter Det pågår, planlegges oppstart eller er nylig ferdigstilt mange og til dels omfattende arbeider i eiendommene i forbindelse med nye leiekontrakter.

Vi nevner:

Bassengbakken 1 Kontorer for Checkware. Butikk for Polestar ferdigstilt 4. kvartal 2020.

Brynsalléen 4 Kontorer for Maze Feedback og noe gjenstående fellesarealer

Karenslyst Allé 12-14 Totalrehabilitering for NorgesGruppen, prosjektering pågår for oppstart andre kvartal 2021

Mosenteret Treningssenter for Myrens

Nøstegaten 58-60 Rehabilitering og tilpasning kontorer for utleie

Pilestredet 28 Kontorer for HRTB arkitekter

Vollsveien 2 Kontorer til Oracle

Ellers foretas det løpende mindre oppgraderingsarbeider i forbindelse med reforhandling av eksisterende leiekontrakter og etablering av nye leieforhold, samt arbeider knyttet til «lukking» av tekniske feil og mangler som ble avdekket ved kjøp av eiendom. Det vanlige er at selger gir avslag i kjøpesummen for slike forhold. Norge I utbedrer deretter forholdene etter overtakelse.

Eiendomsutvikling / omregulering Norge I skal ikke drive med eiendomsutvikling forstått som kjøp av ubebygde tomter som så reguleres, bebygges og leies ut eller selges. Derimot kan vi omregulere eksisterende eiendommer for gjennom dette å øke bruksmulighetene ved påbygg, utbygginger eller endring av formål (fra kontor til for eksempel bolig). Med en portefølje som nå består av 32 eiendommer, er det langt på vei en fulltidsjobb for en person å jobbe med mulighetene som ligger i porteføljen på dette området.

Et eksempel er utvidelsen av Mosenteret i Nittedal. Denne eiendommen ligger sentralt i kommunen og er bygdas største handelsdestinasjon. Fondet har over flere år jobbet med planer om å utvide senteret; dels for å gi et bedre tilbud til kommunens befolkning, dels for å stoppe handelslekkasjen til andre steder på Romerike og dels for å ivareta/opprettholde senterets attraktivitet. Kommunen godkjente en regulering som åpnet for å utvide handelsarealene og bygge 75 leiligheter. Byggestart var i januar 2019 og ferdigstillelse av kjøpesenteret var i oktober 2020.

Et annet eksempel er Nittedalsgaten 50 på Lillestrøm. Den 22 dekar store eiendommen som ligger ca. 7-8 minutters gange fra byens jernbanestasjon og i dag huser en stor Coop OBS butikk, er under omregulering til handel, kontor og bolig. Forslaget er nå ute på høring og er presentert for naboer og politikere. Hvis fremdriften følger antatt plan vil eiendommen kunne være ferdig omregulert første halvår 2021. Lillestrøm kommune ønsker en utvikling av eiendommen slik det er lagt opp til fra vår side. En omregulering åpner for utvikling av inntil ca. 61 000 kvm pluss parkering, men det betinger at Coop er med i prosessen da de i dag har en langsiktig leiekontrakt i eiendommen.


BærekraftFor å følge med i markedsutviklingen, styrke eiendommenes konkurransekraft og møte leietakernes krav og forutsetninger, fokuserer Norge I på ulike aspekter innen energi og miljø.

Fondet klassifiseres årlig av organisasjonen GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmarking) sin bærekraftsundersøkelse. GRESB er en organisasjon som jobber for å fremme rapportering om bærekraft, og gir bedre mulighet for å sammenligne eiendomsforvalteres bærekraftspraksis. Norge I oppnådde en score på 81 poeng for 2020, noe som plasserer Norge I som nummer 7 av 22 sammenlignbare porteføljer (utvalg diversifiserte eiendomsporteføljer i Nord-Europa).

Styret i Norge I følger løpende med på forvalters arbeid med bærekraft, herunder ESG-rapportering. Norge I hadde som mål å klassifisere 3-4 av fondets eiendommer i «Breeam in Use» i løpet av 2020. Dette er nå gjennomført, hvor eiendommene Vollsveien 2, Wergelandsveien 15 og Pilestredet 28 alle oppnådde klassifisering «Very Good». Mindre tiltak er iverksatt for Vollsveien 2 slik at denne kan reklassifiseres som «Excellent» i løpet av 2021. I tillegg er eiendommene Bassengbakken 1, Kanalveien 105, Nøstegaten 58-60 og Tollbugaten 1 vedtatt klassifisert i «Breeam in Use» i 2021. Målet er at hele porteføljen skal klassifiseres i løpet av de nærmeste årene.

De fleste eiendommer har SD-anlegg (sentral driftskontroll). Ved hjelp av slike systemer programmerer og følger driftsansvarlig opp driftstider for ulike anlegg og justerer temperaturer m.m. På denne måten kjøres anleggene på riktig tid og med den kapasitet/temperatur som er riktig. Resultatet er bedre inneklima og kontrollerte kostnader.

Alle eiendommene er i tillegg knyttet opp mot et overvåkings-system, OPTIMA, hvor virkelig medgått energiforbruk, vannforbruk og avfallsmengder blir registrert. Basert på registrerte data blir også eiendommenes og porteføljens samlede CO2-avtrykk beregnet. Norge I har avtale med Entro for oppfølging av alle registrerte forbruksdata for energi, vann og avfall, samt for beregning av CO2-avtrykket. Rapportene fra Entro og informasjonen fra SD-anleggene og OPTIMA er viktige hjelpemidler for å styre og redusere både porteføljens miljøpåvirkning og kostnader ved driften av eiendommene. Sammen med teknisk forvalter CBRE arbeides det med å sette målbare porteføljemål på sentrale bærekraftsparametere.

Eiendommenes tekniske status er kartlagt, og ulike tiltak for å forbedre bygningsmassen med tanke på miljøpåvirkning og energiforbruk m.m. er konkretisert. Tiltakene er samlet og sendt det statlige organet ENOVA som så har gitt tilsagn om tilskudd til dekning av kostnaden etter som tiltakene kommer til utførelse.

Hele porteføljen i Norge I kjøper i dag inn strøm med opprinnelses-garantier («grønn strøm»). Dette gir en betydelig reduksjon av porteføljens samlede CO2-avtrykk.

Også ved vurdering av mulige eiendomskjøp er miljø og energiprofil et aspekt som i stor grad vektlegges i Norge I, både fra et mulighets- og et risikoperspektiv.

Energiforbruk stående portefølje Norge I (MkWh)

46

47,5

49

50,5

52

53,5

55

56,5

58

2020201920182017

Vannforbruk stående portefølje Norge I (million liter)

0

20

40

60

80

100

120

140

2020201920182017

Diagrammet viser totalt temperaturkorrigert energiforbruk for stående portefølje i Norge I, siste 4 år. Data inkluderer leietakerenes forbruk og gir således et fullstendig bilde av byggets totale energiforbruk. Det er en reell reduksjon fra 2018 til 2020. Dette forklares delvis med gjennomførte energitiltak og forbedrede driftsrutiner og delvis en redusert bruk av enkelte bygg som følge av Covid-19, hvor driften løpende er tilpasst bruken.

Diagrammet viser totalt vannforbruk i M3, for stående portefølje Norge I, siste 4 år. I 2018 ble det benyttet vann som kjøling ved enkelte eiendommer som førte til et unormalt høyt forbruk. Det er en betydelig reduksjon fra 2019 til 2020 som i hovedsak skyldes en redusert bruk av flere eiendommer som følge av Covid-19.


Eiendomsoversikt Q4 2020

Eiendom By SegmentUtleibart areal

(kvm)

Årlig kontraksfestet

leieinntekt (MNOK) Overtatt

Leietid(år)

Apotekergata 10 Oslo Kontor 6 536 18,5 10/05/2007 10,8

Bassengbakken 1 Trondheim Kontor 8 129 14,1 01/08/2011 5,4

Bratsbergvegen 2 Trondheim Kontor 9 754 10,1 01/02/2005 4,1

Brynsalléen 4 Oslo Kontor 22 432 27,3 15/06/2010 3,0

Byåsen Butikksenter Trondheim Handel 4 934 6,8 01/11/2004 6,7

Bølerveien 61 Skedsmo Lager 12 215 18,6 15/11/2017 8,0



Fugleåsen 6 Ski Lager 17 200 20,8 02/07/2018 6,4

Gneisveien 8 Skedsmo Lager 4 819 10,9 05/01/2017 11,0

Godesetdalen 8 Stavanger Kontor 22 955 21,0 01/12/2005 0,7

Gullhaugveien 7 Oslo Kontor 8 264 13,3 17/01/2014 4,0

Ivar Lykkesvei 2 Trondheim Handel 13 363 14,0 01/02/2005 5,3

Kabelgaten 22-24 Oslo Annet 9 488 22,0 01/03/2005 12,4

Kanalveien 105 Bergen Kontor 19 773 17,5 01/04/2010 3,5

Karenslyst Allé 12-14 Oslo Kontor 19 799 52,5 01/07/2005 12,7

Kilden Senter Bergen Handel 14 185 15,2 31/12/2004 4,6

Kongens gate 2 Trondheim Kontor 6 814 13,0 01/10/2016 5,6

Mosenteret Nittedal Handel 16 726 17,6 31/12/2005 6,1

Nittedalsgata 50 Lillestrøm Handel 11 360 17,9 31/12/2010 5,0

Nøstegaten 58-60 Bergen Kontor 11 196 16,5 06/01/2017 3,8

Pilestredet 19-21 Oslo Kontor 6 677 15,6 01/11/2019 4,3

Pilestredet 28 Oslo Kontor 3 586 11,4 04/01/2019 1,5

Rolf Wickstrømsvei 15 Oslo Kontor 9 658 16,9 01/11/2004 6,1

Stålfjæra 10 Oslo Lager 8 058 8,2 31/10/2019 2,0

Tollbugata 1A Oslo Kontor 9 161 25,7 01/11/2019 13,8

Torvbyen/Cityterminalen Fredrikstad Handel 15 223 23,7 01/04/2015 3,9

Valentinlyst Senter Trondheim Handel 10 025 16,5 31/12/2010 3,9

Vollsveien 2 Oslo Kontor 12 015 25,8 31/03/2017 3,3

Vollsveien 6 Oslo Kontor 6 248 9,4 01/03/2005 3,3

Vulkan 19* Oslo Annet 4 286 15,2 01/05/2015 5,5

Wergelandsveien 15 Oslo Kontor 3 439 11,4 10/01/2018 2,7

358 822 560,8 6,4* Tidligere Maridalsveien 17D


Byggeprosjekter

Eiendom Aktivitet Kommentar

Bassengbakken 1,Trondheim

Leietaker- tilpasninger

Leietakertilpasninger til CheckWare, 766 kvm, gjennomføres i 1. kvartal 2021 for oppstart av leiekontrakt 1. april 2021Tilpasning av nye lokaler for Polestar, samlet 493 kvm, i hovedsak ferdigstilt med butikkåpning i 4. kvartal 2020.

Brynsalléen 4,Oslo

Leietaker- tilpasninger Påbygging

Oppgradering av ca 10 000 kvm kontor, samt sammen-bygging av kontorfløyene, i hovedsak ferdigstilt. Leietakertilpasninger for 374 kvm kontor utleid til Maze Feedback gjennomføres i 1. kvartal 2021. Gjenstående mindre del av fellesareal, samt utleie av og antatt oppgradering av ca 1 000 kvm kontor.

Karenslyst Allé 12-14, Oslo

RehabiliteringLeietaker- tilpasningerUtvidet inngangsparti

Prosjekt i forbindelse med ny 12 års leieavtale med Norgesgruppen fra 01.09.2022. Oppstart byggearbeider i juni 2021, prosjekteringsarbeid pågår. Nytt inngangsparti med utvidet resepsjonsområde i 1. etasje, utvidet trapperom med sosiale soner i alle etasjer. Brutto tilførsel ca. 100 m2 som inngår i leiearealet. Full rehabilitering til meget god kontorstandard i alle arealer. Ventilasjonsaggregater og heiser oppgraderes til dagens standard. Nytt garderobe-anlegg og sykkelparkering i kjeller. Energiklasse løftes fra grønn D til grønn C (B om mulig). Bygget vil etter rehabilitering minimum klassifiseres med BREEAM in Use «Very Good».

Mosenteret,Nittedal

Utbygging Utbyggingen av Mosenteret er i stor grad ferdigstilt, og senteret re-åpnet i oktober 2020. Noe utomhusarbeider pågår fortsatt. Oppgradering av eksisterende bygg er langt på vei ferdig, med unntak av Myrens treningssenter som etter planen vil åpne tidlig i 2021. “Taket” på nybygget er solgt en bloc til boligutbygging (75 leiligheter). Det gjenstår å innrede 1 400 kvm etter hvert som arealene leies ut.

Nøstegaten 58-60,Bergen


Etter at omfattende leietagertilpasninger, ny personal-restaurant og ny møteromspool er ferdig, er det nå satt i gang et prosjekt for oppgradering av «Nybygget» hvor Bergen Kommune flyttet ut av 2 200 kvm 31.08.2020. Prosjektet inkluderer tekniske oppgraderinger, skifte av vinduer, oppgradering av fasade og tak, samt leietakertilpasninger.

Pilestredet 28,Oslo


Oppgradering av lokaler for HRTB arkitekter, 555 kvm med innflytting 01.06.2021

Vollsveien 2A og 2B,Oslo


Oppgradering av lokalene til Oracle i forbindelse med forlengelse av leiekontrakten, samlet 1 828 kvm. Oppstart november 2020.


Leieavtaler

Nye og reforhandlede leieavtaler

Periode 2020Areal

(kvm) Avtalt leie

(NOK)

Q1 Nye avtaler 2 884 2 602 364

Reforhandlede avtaler 1 344 2 232 501

Q1-2020 Totalt 4 228 4 834 865

Q2 Nye avtaler 2 342 3 551 848


Q2-2020 Totalt 7 266 15 412 103

Q3 Nye avtaler 1 662 2 864 641


Q3-2020 Totalt 3 650 6 329 499

Q4 Nye avtaler 18 905 58 842 987


Q4-2020 Totalt 27 599 74 255 986

Hittil Totalt 42 743 100 832 453

Nøstegaten 58-60, Bergen


Leietakere

Økonomisk ledighet (% av leieinntekter)

0,0

0,5

1,0

1,5

2,0

2,5

3,0

3,5

4,0 Annet

Lager

Handel

Kontor

SumBergenTrondheimStavangerOsloAndre Norge

Kontor Handel Lager Annet

Tap på krav (% av annualisert driftsinntekt)

-0,04

-0,02

0,00

0,02

0,04

0,06

0,08

0,10

0,12

Q4-2020Q3-2020Q2-2020Q1-2020

Utløpsprofil (%)

0

5

10

15

20

25

30 Annet

Lager

Handel

Kontor

2029-2039

202820272026202520242023202220212020

Kontor Handel Lager Annet

10 største leietakere Q4 2020

LeietakerÅrlig leie

(NOK p.a.)% av

årlig leie

1 Norgesgruppen ASA 47 267 028 8,4

2 Tolldirektoratet 25 715 422 4,6

3 Onemed Services AS 23 690 324 4,2

4 Oslo Kommune, v/Utdanningsetaten

21 855 103 3,9

5 Aker BP ASA 21 011 136 3,7

6 Elektroskandia Norge AS 20 849 143 3,7

7 Skanska Norge AS 18 626 284 3,3

8 Norway Business Centre No 17 AS (Spaces)

18 531 675 3,3

9 Coop Øst SA 17 946 576 3,2

10 Høyskolen Kristiania (Ernst G Mortensens Stiftelse)

15 197 773 2,7

10 største leietakere 230 690 464 41,1

Andre leietakere 330 081 401 58,9

Totalt 560 771 865 100,0


Verdivurdering og eiendomsavkastning

Markedsverdien av fondets eiendommer ble ved utløpet av fjerde kvartal 2020 vurdert til NOK 10 885 millioner som er NOK 853 millioner høyere (8,5 %) enn tre måneder tidligere*. Totalt i 2020 økte eiendomsverdiene i porteføljen med NOK 1 036 millioner.

Etter et avventende transaksjonsmarked før sommeren grunnet usikkerhet rundt Covid-19, var det i tredje og fjerde kvartal 2020 en sterk kjøpsinteresse for norsk eiendom. Et lavt rentenivå og mye kapital som ønskes investert i det norske eiendomsmarkedet, har ført til en sterk prisoppgang for mange typer eiendom. Spesielt sterkt har det positive prispresset vært for god logistikk- og kontoreiendom.

Det er for tiden få attraktive salgsobjekter sammenlignet med kjøpsinteressen, noe som kan føre til noe ytterligere prisoppgang. Samtidig har swap-rentene kommet noe opp fra bunnivået og vil begrense videre yieldnedgang. Det verdt å merke seg at markedet er segmentert, og at vi opplever risiko både knyttet til COVID-19 og andre realøkonomiske og finansielle faktorer som høyere enn normal.

Verdivurderingene av Norge I reflekterer markedstendensene samt utleiesituasjonen på de aktuelle objektene. Innen kontorsegmentet var det eiendommene med lengre kontrakter og sikre leietakere som var vinnerne i 2020, mens eiendom med forhøyet usikkerhet på utleiesiden ble skrevet ned i verdi. Kontormarkedet har så langt ikke fått noen veldig stor negativ effekt av COVID-19-situasjonen, og det var relativt god utleieaktivitet. Ledigheten ventes å øke noe, og markedsleiene justeres ned noe i enkelte områder, spesielt i enkelte av kontorområdene i randsonen. Dette er også reflektert i verdivurderingene for fjerde kvartal.

I løpet av 2020 opplevde vi at omsetningsveksten for de fleste av fondets handelseiendommer var veldig høy, både gjennom sommermånedene og i perioder med strengere restriksjoner knyttet til Covid-19. Enkelte typer handel sliter noe mer enn tidligere, men eiendommer med overvekt av dagligvare, apotek og vinmonopol opplever totalt sett høy vekst. Dette er reflektert i omsetningsveksten for fondets handelseiendommer, som har en overvekt av leieinntekten fra denne type leietakere. Også bokhandlere, sportsbutikker og elektronikkbutikker omsatte veldig godt. Flere av fondets handelseiendommer opplevde likevel en verdinedgang i 2020 med bakgrunn i at verdivurdererne vektla en generell yieldoppgang for handelseiendom mer enn det positive bidraget fra omsetningsveksten.

Logistikkeiendom er det segmentet hvor det oppleves sterkest vekst i etterspørsel, og hvor positiv prisvekst oppleves som mest markant. Flere av det siste halvårets omsetninger av logistikkeiendom gjenspeiler at prisingen for god logistikkeiendom med lange kontrakter er på vei oppover, og hvor konsensus er at prime yield er redusert fra ca 4,7 % til under 4,5 %. Allerede før Covid-19 var logistikkmarkedet i Oslo i sterk vekst, og arealetterspørselen ventes å øke betydelig fremover. Pandemien har også ført til at netthandelsveksten har forsterket seg enda mer. Dette vil trolig føre til ytterligere økt behov for logistikkeiendom nær de største byene.

Verdivurderer Q4 2020

Akershus Eiendom 31/12/2020

DNB Næringsmegling 31/12/2020

Newsec 31/12/2020

Apotekergata 10, Oslo

* Justert for transaksjoner gjennomført i kvartalet


Verdiendring Q4 2020 etter capex

% -10,0 -5,0 0,0 5,0 10,0 15,0

Godesetdalen 8MosenteretVollsveien 2

Valentinlyst SenterKilden Senter

Bratsbergvegen 2Torvbyen/Cityterminalen

Nøstegaten 58-60Byåsen Butikksenter

Kanalveien 105Bølerveien 63

Vollsveien 6Ivar Lykkesvei 2

Bassengbakken 1Rolf Wickstrømsvei 15

Vulkan 19Kongens gate 2

Brynsalléen 4Gneisveien 8

Bølerveien 61Nittedalsgata 50

Porteføljen totaltFugleåsen 6Stålfjæra 10

Pilestredet 19-21Pilestredet 28

Gullhaugveien 7Kabelgaten 22-24

Wergelandsveien 15Apotekergata 10

Bølerveien 65Tollbugata 1A

Karenslyst Alle 12-14

5,6 %

Verdiendring Q4 2020 etter capex

% -10,0 -5,0 0,0 5,0 10,0 15,0

Godesetdalen 8MosenteretVollsveien 2

Valentinlyst SenterKilden Senter

Bratsbergvegen 2Torvbyen/Cityterminalen

Nøstegaten 58-60Byåsen Butikksenter

Kanalveien 105Bølerveien 63

Vollsveien 6Ivar Lykkesvei 2

Bassengbakken 1Rolf Wickstrømsvei 15

Vulkan 19Kongens gate 2

Brynsalléen 4Gneisveien 8

Bølerveien 61Nittedalsgata 50

Porteføljen totaltFugleåsen 6Stålfjæra 10

Pilestredet 19-21Pilestredet 28

Gullhaugveien 7Kabelgaten 22-24

Wergelandsveien 15Apotekergata 10

Bølerveien 65Tollbugata 1A

Karenslyst Alle 12-14

5,6 %

Tollbugata 1A, Oslo


Kapital og investorer

31. desember 2020 var det 15 207,16 andeler i Aberdeen Eiendomsfond Norge I IS/AS. Total innskutt kapital i konsernet Aberdeen Eiendomsfond Norge I IS/AS var NOK 8 838 millioner fordelt på 97 eksterne investorer.

Avtaleverket ble i 2013 endret slik at deltakerne kan velge å la sin kvartalsvise utbetaling bli reinvestert i nye andeler/aksjer i Norge I. Det ble reinvestert utbytte for NOK 61,9 millioner i begynnelsen av oktober og NOK 246,1 millioner totalt i 2020. 46 deltakere har valgt denne løsningen for 2021, og NOK 63,7 millioner av utbyttet for fjerde kvartal 2020 ble reinvestert i januar 2021.

I fjerde kvartal 2020 ble det tegnet ny kapital for NOK 73,8 millioner, mens det totalt i 2020 ble tegnet ny kapital i fondet for NOK 450,3 millioner. Kapitalen kommer i hovedsak fra investorer som allerede er andelseiere i Norge I.

Omsetning av andelerI fjerde kvartal 2020 ble det omsatt andeler for NOK 130 millioner i andrehåndsmarkedet, Andrehåndsomsetningen totalt i 2020 var NOK 202,9 millioner.

InnløsningDet pågår ingen innløsningsprosesser i fondet.

Akkumulert kommitert kapital

MNOK

0

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

10 000 Ikke-innkalt kommitert kapital

Trukket kapital

Q4 20Q4 19Q4 18Q4 17Q4 16Q4 15Q4 14Q4 13Q4 12Q4 11Q4 10Q4 09Q4 08Q4 07Q4 06Q4 05Q4 04

Trukket kapital Ikke-innkalt kommitert kapital

Innløsninger

Største investorer

10 største investorer (%)

1 Oslo Pensjonsforsikring AS 9,2 %

2 ConocoPhillips Norge Pensjonskasse 7,0 %

3 Gjensidigestiftelsen 6,1 %

4 Pensjonsordningen for apotekvirksomhet 3,6 %

5 Bergen Kommunale Pensjonskasse 3,5 %

6 PKH 3,4 %

7 Norges Banks Pensjonskasse 3,3 %

8 Kristiansand Kommunale Pensjonskasse 3,2 %

9 A/S Norske Shells Pensjonskasse 3,1 %

10 Tromsø kommunale pensjonskasse 3,0 %

Andre 54,6 %

Fordeling investorklasse

Private PK 34 %

Livsforsikringsselskaper 11 %Legater o.a. 10 %

Offentlige PK 31 %

Kommuner 6 %

Private og selskap 2 %Forsikringsselskaper 5 %

Fordeling verdi per investorer

MNOK > 100 84 %

MNOK 10 - 50 8 %MNOK < 10 1 %

MNOK 50 - 100 7 %


Ansvarlig eiendomsinvestering

Selskapets tilnærmingAberdeen Standard Investments (ASI) ser på ansvarlig eiendoms-investering som en grunnleggende del av virksomheten. Som eiendoms- og kapitalforvalter erkjenner vi at eiendomsinvesteringer har både økonomisk, miljømessig og samfunnsmessig påvirkning.

Vi mener at det er fire områder som påvirker globale eiendomsinvesteringer.

Vi har integrert disse fire områdene i vår tilnærming til eiendomsinvesteringer – som grunnlag for investeringsstrategier, verdsettelser og forvaltning – mens de samtidig skal være i tråd med FNs målsettinger for en bærekraftig utvikling. Vi mener at disse områdene vil forme fremtiden og dermed også vår langsiktige tilnærming ved å guide hvordan vi prioriterer miljømessige og samfunnsmessige faktorer på fonds- og eiendomsnivå.

Vi utnytter kompetansen innenfor ESG-teamet (ESG – Environmental, Social and Governance), og er aktivt engasjert i en rekke ESG initiativer, for å sørge for at vi forblir i forkant av markedsutviklingen.

ESG Update Company approach Aberdeen Standard Investments (ASI) believe the management of Environmental, Social and Governance issues as a fundamental part of our business. As a real estate investment and asset manager we recognise that while real estate investment provides valuable economic benefits and returns for clients it has, by its nature, an environmental and societal impact. We believe there are four forces affecting global real estate investment.

The four forces naturally encompass a diverse range of topics and concerns. But we have translated and codified these into our investment approach - in support of investment strategies, underwriting decisions and asset management approach - while also aligning them to the UN Sustainable Development Goals. We believe that these forces will shape the future and so in turn shape our long-term approach by guiding how we prioritise ESG factors at the fund and asset level. We make use of the expertise within the ESG Real Estate team and we are actively engaged with a number of ESG leadership efforts, ensuring we stay at the forefront of market developments.

ESG Update Company approach Aberdeen Standard Investments (ASI) believe the management of Environmental, Social and Governance issues as a fundamental part of our business. As a real estate investment and asset manager we recognise that while real estate investment provides valuable economic benefits and returns for clients it has, by its nature, an environmental and societal impact. We believe there are four forces affecting global real estate investment.

The four forces naturally encompass a diverse range of topics and concerns. But we have translated and codified these into our investment approach - in support of investment strategies, underwriting decisions and asset management approach - while also aligning them to the UN Sustainable Development Goals. We believe that these forces will shape the future and so in turn shape our long-term approach by guiding how we prioritise ESG factors at the fund and asset level. We make use of the expertise within the ESG Real Estate team and we are actively engaged with a number of ESG leadership efforts, ensuring we stay at the forefront of market developments.


Markedskommentar

Økonomiske utsikter• Koronapandemien har ført til et kraftig tilbakeslag i norsk

økonomi. Lave renter bidrar til å dempe tilbakeslaget noe og reduserer faren for mer langvarige konsekvenser for produksjon og sysselsetting. Siden forrige markedskommentar har økt smittespredning og strengere smittevern bidratt til å dempe aktiviteten, men det er utsikter til en raskere oppgang utover i året 2021 når utrullingen av vaksinen får full effekt. Samtidig har regjeringen vedtatt videreføring av økonomiske tiltakspakker i 2021 som vil være positivt for både arbeidsgivere og arbeidstakere og økonomien generelt sett.

• Mot slutten av siste kvartal i 2020 så vi en økende grad av antall permitterte. Den registrerte arbeidsledigheten steg til 5,2 % i november og langtidsledigheten har økt – særlig blant den yngre arbeidskraften. En ny periode med lav vekst kan bidra til at det tar enda lengre tid før de som nå er arbeidsledige kommer tilbake i arbeid.

• Endringen i konsumprisindeksen (KPI) endte på 1,4 % i 2020. Dette er en klart lavere prisoppgang sammenlignet med foregående år og vi må helt tilbake til 2012 for å finne en lavere årsvekst. Varer viste samlet en svak prisnedgang i 2020, hvor prisene på norske og importerte varer trakk i hver sin retning – nedgang på 5,4 % for norske varer og oppgang på 2.9 % for importerte varer. Det var i hovedsak energiprisene som bidro til nedgang for norske varer, hvor den underliggende inflasjon (kjerneinflasjon) oppnådde en årsvekst på 3,0 % for 2020.

• Statistisk Sentralbyrå (SSB) legger til grunn en økonomisk vekst på -3,0 % for Fastlands-Norge i 2020 i deres siste rapport (desember). Samtidig forventer de en relativt sterk økonimisk innhenting gjennom 2021 (3,7 %) og 2022 (3,6 %).

Eiendom og kapitalmarkedet • Det har vært store bevegelser i finansmarkedene gjennom 2020,

men det har ikke påvirket eieindomsmarkedet negativt i den grad man gjerne forventet tilbake i mars/april. Pris, tilgang til finansiering av næringseiendom og kompensasjonsordninger har bidratt til at store deler av eiendomsmarkedet ikke på langt nær har blitt så negativt påvirket som man kunne forutsett.

• Det er spesielt gode og effektive eiendommer innen kontor/logistikk på attraktive beliggenheter som er mest etterspurt blant investorer og lettest å finansiere med lån. Eiendommer som er antatt å bære en høyere risiko – spesielt innen handel og hotell – er vanskeligere å finansiere da banker og andre finansieringsinstitusjoner har holdt en selektiv tilnærming siden mars 2020.

• Samtidig er rentene lave, noe som antas å vedvare over en lengre periode fremover, og dette bidrar til en historisk lav (total) lånekostnad. Faktisk er den totale lånekostnaden på et lavere nivå enn prisingen for prime kontoreiendom (3,1 % vs 3,25 %) per november 2020.

• Eiendomsavkastningsindeksen 2020 til MSCI er foreløpig ikke tilgjengelig for det norske eiendomsmarkedet. Foreløpige observasjoner foreslår en høyere avkastning enn hva vi tidligere har lagt til grunn. Til tross for en noe svakere leieprisvekst og noe permanent tap av inntekt, har høyere eiendomsverdier (fallende yield) mer enn kompensert og spesielt bidratt til et veldig godt fjerde kvartal. Eiendomsavkastningen for 2019 (7,7 %) var spesielt drevet av stigende leiepriser. For 2020 (~9,0 %) er det spesielt drevet av fallende yield (sterkest effekt for logistikk og prime kontor).

• Handelseiendom som i stor grad baserer seg på matvarehandel og nødvendighetsvarer har klart seg veldig bra gjennom denne krisen. Mens omsetningen i norske kjøpesentre har falt siden midten av mars, har omsetningen for dagligvareaktørene i sentrene vist en betydelig vekst.

Investerings- og leiemarkedet • Gjennom 2020 ble det omsatt næringseiendom for NOK 95 mrd i

følge Pangea Propert Partners, ned kun 5 % sammenlignet med 2019. Det er et nivå de færreste hadde forestilt seg tilbake i mars/april. Noen trender vi kan trekke ut av volumet er investorers (høyere) allokering til Osloområdet og stort fokus på investeringer innen logistikk og (prime) kontor.

• Denne trenden har ført til en prisdifferensering i markedet som potensielt kan øke noe videre. Det er spesielt synlig på kontorsiden hvor lavrisikoeiendommer i sentrum har sett en betydelig verdioppgang, mens mindre gode kontoreiendommer, som i større grad vil konkurrere med nybygg og oppleve økt ledighetstrisiko, har observert flate til fallende eiendomsverdier gjennom 2020 samlet sett.

• Kontorleieprisene har falt gjennom 2020 og vi beholder fortsatt en moderat forventning fremover. Effektive kontorbygg med sterke motparter på lange kontrakter skiller seg på den annen side ut positivt da denne type eiendom oppleves som attraktive investeringer i et usikkert marked. Prognosene viser en relativt høy tilførsel av nytt kontorareal gjennom 2021, men dette er spesielt forbeholdt ytre del av Oslo. Dette kan legge et negativt press på leieprisen i disse områdene. Historisk sett svinger leieprisene mindre i randsonen enn i sentrum (der nivået er høyere), men leieprisene i randsonen vil presses av konkurrerende nybyggsprosjekter og ledige lokaler som fraflyttes i mye større grad.

• For lager/logistikk har leien steget noe over de siste par årene, og det er et relativt stort skille mellom toppleiene avhengig av beliggenhet. Med bakgrunn i høy etterspørsel, skarp prising og positive fundamentale forhold legger vi til grunn en positiv forventning om leieprisvekst for de beste logistikkområdene på medium sikt.

* Verdijustert egenkapital og direkteavkastning omgjort til dollar for beregning av totalavkastning for Norden samlet sett


• Markedet for handel og hotelleiendom er mer utfordrende. Leiene har falt og den generelle inntektsrisikoen er betydelig. For handelseiendom er utfordringen av mer strukturell karakter og det er for stort tilbud i markedet også på lang sikt. Før vi når en form for likevekt, vil leieprisen falle. Unntaket er handelseiendom som i stor grad baserer seg på matvarehandel og nødvendighetsvarer, som gjerne er definert som nærsentre hvor bil er vanligste fremkomstmiddel.

Investeringstrender og utsikter for eiendomsmarkedet • Transaksjonsaktiviteten for næringseiendom slo kraftig tilbake

etter en svak periode i april/mai, både med tanke på volum og antall gjennomførte transaksjoner. Gitt økende smittetall og strengere restriksjoner, finnes det økonomisk nedsiderisiko. Denne usikkerheten kan på kort sikt føre til oppgang i risikopremie og avkastningskrav – som vil slå negativt inn på eiendomsverdiene. Hardest vil dette (fortsatt) ramme markedet for handels- og hotelleiendom. Det er utfordremde å vite om underliggende risko er fullt ut priset inn i verdiene ettersom vi ikke har sett en stabilisering i tilbud og etterspørsel. Vi tror god logistikkeiendom fortsatt vil stå seg aller best. Moderne, sentrale kontoreiendommmer i sentrum av de store byene fortsetter å være mindre utsatt for markedsvingninger. Spesielt de eiendommer som er fullt utleid til solide leietakere, har opplevd kraftig verdiøkning over den siste perioden.

• Usikkerheten ved videre utvikling rundt viruset gjør gjør at vi anbefaler en forsiktig tilnæring til risiko i eiendomsmarkedet for øyeblikket, spesielt med tanke på likviditetshåndtering. Vaksinering er allerede påbegynt, og selv om det vil ta tid før den får full effekt, er det positive nyheter i det lengre perspektiv.

• Markedet for handelseiendom sto allerede før Covid-19 overfor den største strukturelle trusselen gjennom fremvekst av internetthandel og endrede forbruksmønstre. Mange butikkjeder og enkeltbutikker var og fremdeles er i en utfordrende likviditetssituasjon. Mange av disse vil slite og potensielt gå konkurs så lenge reiserestriksjoner og delvis nedstenging av samfunnet opprettholdes. For de mest utsatte delene av markedet, spesielt kjøpesentre og gatehandel, vil de negative endringene ha langsiktige konsekvenser. På den positive siden, er utviklingen i dagligvarehandel veldig god til tross for noe begrenset mobilitet blant befolkningen.

• Logistikksektoren er heller ikke upåvirket av generell markedsuro og lavere vekst, men noen positive strukturelle endringer kan på litt sikt bidra til sektorens attraktivitet. Vi tror veksten i internetthandel vil øke, samtidig som sårbarhet i verdikjendene potensielt kan føre til større varelagere. Begge disse endringene er positive for etterspørsel etter logistikkareal.

Bassengbakken 1, Trondheim


Resultat og balanse

Driftsresultatet for 2020 ble tilnærmet som budsjettert, men med høyere leierabatter enn budsjettert i lys av COVID-19. Som tidligere beskrevet ble majoriteten av leiefritakene gitt mot at leietaker forlenget sin leiekontrakt. Tap på krav belastet regnskapet for 2020 ble totalt NOK 0,76 millioner. Primært stammer tapene fra handelsleietakere.

Norge I hadde NOK 601 millioner i bankinnskudd og

pengemarkedsplasseringer per kvartalsslutt, det vil si mer enn fondets målsatte likviditetsreserve på NOK 150 millioner. Den primære årsaken til dette er mottatt salgsproveny for Drammen Handel. Forvalter arbeider aktivt med å finne gode investeringsobjekter.

Ikke forfalte, utestående fordringer ligger på et normalt nivå til tross for at det har vært et vanskelig år for mange leietakere.

RESULTAT (Tall i NOK millioner) Q4 2020 Helår 2020 Helår 2019

Gevinst ved salg av bygg 99,8 99,8 628,3

Leieinntekter 140,6 539,1 512,9

Sum inntekter 240,5 638,8 1 141,2

Lønnskostnad 0,2 0,6 0,7

Av- og nedskrivninger varige driftsmidler 46,5 170,5 163,8

Nedskrivninger / reverserte nedskrivninger 7,6 22,8 7,0

Andre driftskostnader 53,1 202,5 239,1

Sum driftskostnader 107,4 396,4 410,6

Driftsresultat 133,1 242,4 730,6

Netto finansinntekt -0,2 4,9 5,5

Sum skatt -42,9 -51,9 3,6

Resultat 175,8 299,3 732,6

BALANSE (Tall i NOK millioner) 31/12/2020 31/12/2019

Eiendeler

Varige driftsmidler 7 195,6 7 062,6

Finansielle anleggsmidler - -

Sum anleggsmidler 7 195,6 7 062,6

Omløpsmidler 804,0 590,0

Sum eiendeler 7 999,7 7 652,6

Egenkapital og gjeld

Innskutt egenkapitalA 7 484,4 7 056,8

Annen egenkapital -6,7 -4,2

Sum egenkapital 7 477,7 7 052,7

Utsatt skatt 122,7 165,8

Kortsiktig gjeld 399,2 434,1

Sum gjeld 521,9 599,9

Sum egenkapital og gjeld 7 999,7 7 652,6A Inkludert andel gjeld til stille interessenter (99%)


Hendelser etter utløpet av fjerde kvartal 2020

Det har ikke inntrådt hendelser i januar 2021 som er av en slik karakter at det er naturlig å orientere om under dette punktet.

Vollsveien 2A og 2B, Bærum


Risk management

Risk management functionAs part of Standard Life Aberdeen group (SLA), Aberdeen Standard Investments (ASI) is committed to building and continuously improving a sound and effective system of internal control and a Risk Management framework that is embedded within its operations; this is the first line of defence.

SLA’s Risk Division, as the second line of defence, exists to support management in the identification and mitigation of risks and provides independent monitoring of the business. The Risk Division includes Corporate & Financial Risk, Regulatory & Conduct, Compliance & Operational Risk and Investment Risk. The team is headed by the SLA’s Chief Risk Officer, who reports to the Chief Executive Officer. The Risk Division achieves its objective through embedding the Risk Management framework throughout the organisation using SLA’s operational Risk Management system (SHIELD).

SLA’s Internal Audit Department is independent of the Risk Division and reports to the CEO and the Chair of the Audit Committee of the Board of Directors. The Internal Audit Department is responsible for providing an independent assessment of the control environment; it is ASI’s third line of defence.

SLA’s corporate governance structure is supported by several committees that bring together subject matter experts from

different departments, to assist SLA’s Board of Directors, its subsidiaries and the funds to fulfil their roles and responsibilities. The Risk Division is represented on all committees, with the exception of those that deal with investment recommendations. The specific goals and guidelines on the functioning of those committees are described in their respective terms of reference.

Risk management programmeThe Risk Management programme is typically aligned with the valuation and reporting cycle of the funds and can be summarised broadly in five steps, see the chart below.

The first step of the programme allows the risk teams to identify, assess and understand the inherent risks of the fund and to define the Risk Management programme. This step allow the Risk Management team to understand potential changes in the risk profile of the fund and to focus and adapt their level of analysis to the most significant risks. The operational risk programme execution allows the risk teams to assess whether the internal controls mitigating those risks are sufficient and effective. Further, the execution of the investment risk programme relates to the identification and measurement of risks embedded in the investments of the fund. The review of the Risk Management systems allows the risk team to confirm whether the processes are operating as described in the procedures and whether they are still fit for purpose.

A. UNDERSTAND THE BUSINESS AND STRATEGY/

DEFINE RISK APPETITE, LIMITS AND

RISK MANAGEMENT PROGRAMME

B. EXECUTION OF THE OPERATIONAL RISK PROGRAMME

D. REVIEW, VALIDATE AND TEST RISK MANAGEMENT

SYSTEMS, PROCESSES AND TOOLS/MODELS

E. REPORTING,ESCALATION ANDSUPERVISION OF

MITIGATION ACTIONS

C. EXECUTION OFINVESTMENT RISK

PROGRAMME


Description of the process of identifying, assessing and managing risks

• Market risk: Is a form of risk that impacts a fund’s investments (Investment risk), which is primarily identified, assessed and managed through ASI’s investment management processes. The Risk Management team is provided with the strategic plans and observes how they are challenged by the Investment Strategy Committee (ISC). The team also raises any concerns where it identifies issues that have not been raised by the members of the ISC. The information collected helps the Risk Management team to have a holistic view of the idiosyncratic risks of the property portfolios. The market risk is further monitored through the computation of loan to value ratios and the level of leverage by both the gross and net approach. The leverage is calculated by converting each derivative instrument into the equivalent position in the underlying assets, on a NAV basis. The market risk linked to concentration risk is mitigated through investment restrictions set according to the basic principle of diversification. The Risk Management team uses other techniques such as scenario analysis, concentration analysis, tenant, lease and debt risk indicators, to complement techniques deployed.

• Liquidity risk: ASI has a Liquidity Risk Management Policy in place applicable to the funds and set out in accordance with its overall Risk Management Process, relative to the size, scope and complexity of the funds. Liquidity risk is monitored on both the asset and liability sides. To monitor asset liquidity risk, ASI employs a number of methods specific to the underlying assets in order to measure the level of liquidity. In all cases, the approach is to reference the actual holdings of the fund against market evidence. A Pricing Committee is responsible for the review and monitoring of asset pricing, in addition to the approval of pricing methodologies and fair value approaches. ASI has implemented a Pricing Policy which details the operational responsibilities for pricing assets. ASI uses external independent appraisers to advise on the value of each of the individual assets of the portfolio. On the liability side, investor transactions and, beyond this, investor behaviour are the main drivers of liquidity within each open-ended fund. In this context, the articles and prospectuses contain certain key provisions, limits and/or tools which provide protection to the funds and ultimately investors, in situations where liquidity might become a concern. The adequacy of these liquidity management provisions, limits and tools are monitored by the Investor Protection Committee (IPC). In addition, the Risk Management team performs periodic analysis in respect of the shareholder concentration and transactional behaviour. Other source of liquidity risk is debt. The Risk Management team performs periodic analysis of debt maturity alongside current and potential covenant breaches under certain stressed conditions. Any particular concerns noted are escalated to the relevant Committee and Boards, if material.

Credit and counterparty risk: Credit and counterparty risk arises mainly from cash and cash equivalent accounts or derivative transactions. Tenant counterparty risk is assessed as part of the lease risk. ASI has a Global Counterparty Credit Risk Policy (GCCP) in place to ensure appropriate management of credit risk and standards for approving trading counterparties. The policy is reviewed and approved by the Credit Committee on at least an annual basis. Transactions involving derivatives are only entered with approved counterparties and if the terms of the bilateral agreements and collateral terms are in line with ASI Derivative Management Policy. This process is overseen by the Derivative Management Committee.

• Legal risk: All key contractual arrangements entered into by the funds are reviewed by the internal Legal team and, where required, by external legal counsel. If these contracts refer to delegation arrangements, where applicable, there is an operating memorandum defining information flows between the parties, frequency of services and deadlines, a clear attribution of rights and responsibilities of each party and, when applicable, the key performance indicators to measure performance. Any litigation issues are also handled by the internal Legal team, which would provide updates to the Risk Management team on any existing litigation, status of the litigation and the extent of any impact to the funds.

• Tax risk: The internal Tax team is supported by external tax consultants to advise on tax structuring, transactions and tax reporting.

• Operational risk: The Operational Risk Management Framework ensures that the operational risks taken and their contribution to the overall risk profile are accurately measured on the basis of sound and reliable data and that the risk measurement arrangements, processes and techniques are adequately documented. The identification, measurement, management and monitoring of operational risk within ASI are achieved through the use of the Operational Risk Management Framework System, SHIELD. This system provides the following key Risk Management Modules:

– Event & Losses Management: This module serves as a historical loss database, in which any operational failures, loss and damage experience (Events) will be recorded. The records include professional liability damages. The process for recording, investigation and mitigation of Events aims to ensure that they are not repeated.

– Issues and Actions: The issues and actions module provides a standardised mechanism for identifying, prioritising, classifying, escalating and reporting internal audit findings and other on-going/unresolved matters impacting ASI from a risk or regulatory perspective (Issues).


– Risk and Control Self Assessment (RCSA): The RCSA process is to ensure key risks and key controls are identified and managed effectively in order to satisfy, where applicable, Internal Capital Adequacy (ICAAP) requirements. The RCSA also provides a systematic and holistic means of identifying risk and control gaps that could impact business or process objectives which are agreed by Senior Management to complete.

– Sustainability Risks: ASI investment process embeds the assessment of sustainability risks at the level of each individual investment and approved counterparties, this assessment is part of the funds’ investment plans and the implementation of sustainability related objectives is monitored by the risk management team.

Measuring riskWhere appropriate ASI applies the following measurements for each fund:

• Leverage and debt related measurements: measures the effect of gearing a fund’s expected performance by allowing a fund to gain greater exposure to underlying investment opportunities (gains and losses). The higher the leverage the greater the risk (potential loss). The measurements are also designed to capture limitation on the capacity of managing the funds’ assets due to restrictions or banking covenants which come associated with debt and the risk of not be able to re-finance debt upon maturity. Other secondary risks measured relate to whether the cost of gearing is too high and whether the length of the gearing is appropriate.

• Stress test and scenario analysis: Captures how much the current portfolio will make or lose if certain market conditions occur.

• Concentration: By grouping the portfolio through various different exposures: country, sector, issuer, asset, etc., to identify where concentration risk exists.

• Asset net income leakage: Captures revenue risk arising from portfolio characteristics; type of leases or changes in the local rental market prices, tenant characteristics and concentration.

• Alignment of asset/liability liquidity terms: Assesses whether the fund has enough liquidity to cover its short term liabilities and whether the maturity of the remaining fund liabilities are aligned with the asset liquidity profile.

• Activities to measure operational risks: Inquires to legal and tax teams on litigations and tax developments impacting the funds. Assessments of investor satisfaction. Understanding processes related to NAV production, investing and monitoring of investments. Analysis of SHIELD Events and Issues, etc.

• Activities to measure sustainability risks: Monitoring the level of executions of the sustainability related objectives defined in the funds’ investment plans.

For some of the risk measurements above, the funds’ Boards of Directors and Risk Management team will determine and set specific risk limits, which will be appropriate for each fund.

Escalation and reportingASI recognises timely and adequate reporting measures as well as escalation channels to be key components of the control process and management of risk.

The Risk Management team provides regular updates to the Board/Senior Management on the adequacy and effectiveness of the Risk Management Process indicating, where applicable, actual or anticipated deficiencies and the remedial measures.

Risks identified at the level of the funds are reported to the Board of each fund, to the Board of the Manager and to the relevant Committee.

In addition, all issues and events impacting any ASI entity or the funds are logged in SHIELD, by the relevant area within the prescribed time limits.


Definisjoner

AvkastningAvkastning på investeringer i eiendomsfondet består av to elementer; utbetaling og verdiendring. Utbetaling tar normalt utgangspunkt i fondets leieinntekter fratrukket driftskostnader og finanskostnader. Porteføljens verdi blir fastsatt som et gjennomsnitt av to uavhengige verdi-vurderinger hvert kvartal. Verdiendring rapporteres som prosentvis endring i fondets verdijusterte egenkapital (VEK) i kvartalet.

VEK (verdijustert egenkapital)Fondets netto verdi er markedsverdien av alle eiendoms-investeringer og andre aktiva fratrukket gjeld og latent skatt.

VEK vs. tegningskursFondene benytter to kurser; VEK og tegningskurs (TEK). Begge er basert på fondets underliggende verdier. Differansen mellom VEK og TEK er de historiske kostnadene i fondet knyttet til etablering, eiendomskjøp og tilrettelegging i tegningsperioder. Disse kostnadene legges til i tegningskursen slik at også nye investorer dekker en andel av kostnadene uavhengig av investeringstidspunkt.

YieldYielden på en eiendom er leieinntekter fratrukket driftskostnader dividert på eiendommens verdi. Et annet ord for yield er direkteavkastningskrav.

YieldgapDifferansen mellom rentekostnad og direkteavkastningskravet (yielden).


All sources (unless indicated): Aberdeen Standard Investments Fund Management AS, 31.12.2020

Viktig informasjonDENNE RAPPORTEN SKAL BARE BRUKES AV DEN KUNDEN SOM DEN ER ADRESSERT TIL

Utgitt av Aberdeen Standard Investments Fund Management AS. Registrert i Norge. Forretningsadresse: Henrik Ibsens gate 100, postboks 2882 Solli, 0230 Oslo. Godkjent og regulert av Finanstilsynet.

Fondet kvalifiserer som alternativt investeringsfond i henhold til AIFMD-direktivet (EUs direktiv om forvaltning av alternative investeringsfond).

Dette dokumentet er utelukkende til informasjonsformål og skal ikke anses som et tilbud eller en anmodning om å gjøre noen av investeringene som omtales her.

Aberdeen Standard Investments gir ingen garanti for at informasjonen og materialet i dette dokumentet er nøyaktig, tilstrekkelig eller fullstendig, og fraskriver seg uttrykkelig alt ansvar for feil eller utelatelser i slik informasjon og slikt materiale. Undersøkelser og analyser som dette dokumentet er basert på, er fremskaffet av Aberdeen Standard Investments til eget bruk, og kan ha blitt benyttet til selskapets eget formål. Resultatene som er oppnådd gjennom dette, er bare gjort tilgjengelig i denne sammenheng, og det gis ingen garanti for nøyaktigheten av denne informasjonen. Noe av informasjonen i dette dokumentet kan inneholde prognoser eller andre uttalelser om fremtidige hendelser eller fremtidige finansielle resultater i land, markeder eller selskaper. Disse uttalelsene er bare prognoser, og faktiske hendelser eller resultater kan avvike betydelig. Leserne må gjøre sine egne vurderinger av hvor relevante, nøyaktige og tilstrekkelige opplysningene i dette dokumentet er, og utføre de uavhengige undersøkelsene som de måtte finne nødvendige eller hensiktsmessige for en slik vurdering. Eventuelle synspunkter eller estimater i dette dokumentet er fremsatt på generelt grunnlag, og skal ikke tolkes som råd til leseren.

Visit us onlineaberdeenstandard.com

#20

2010

4

Data Protection Statement

We take your privacy seriously and we will only ever collect and use information which is personal to you where it is necessary, fair and lawful to do so. We will collect and use your information only if are able to satisfy one of the lawful processing conditions set out in the data protection laws.

We may share your information internally, and with third parties acting on our behalf to enable us to provide you with the product, service, or investment, or to meet our legal and regulatory requirements.

The majority of your information is processed in the UK and European Economic Area (EEA). Where your information is being processed outside of the EEA, we take additional steps to ensure that your information is protected to at least an equivalent level as would be applied by UK / EEA data privacy laws

We take information and system security very seriously and we strive to comply with our obligations at all times. Any personal information which is collected, recorded or used in any way, whether on paper, online or any other media, will have appropriate safeguards applied in line with our data protection obligations.

You have a number of rights under data protection laws (e.g. the right of access to personal information relating to you) which may be exercised in certain circumstances. Please contact us, or consult our privacy policy online, if you would like more information about exercising these rights.

Date post:	04-Nov-2021
Category:	Documents
Upload:	others
View:	16 times
Download:	0 times

Aberdeen Eiendomsfond Norge I IS/AS

Documents