Aqar Oman Issue 2

We invite you to see progress happening before your eyes. This is your chance to see for yourself just how quickly construction is progressing at our site. Contact our sales team today.

We’re constructing a new definition of luxury. C.R

. 103

09

60

Nameer qaroman E_42w x 29.7h cm.indd 1 10/1/15 4:11 PM

We invite you to see progress happening before your eyes. This is your chance to see for yourself just how quickly construction is progressing at our site. Contact our sales team today.

We’re constructing a new definition of luxury. C.R

. 103

09

60

Nameer qaroman E_42w x 29.7h cm.indd 1 10/1/15 4:11 PM

PAGE 32A Game-Changer

PAGE 36Middle Income Housing:Regional Perspectives

PAGE 42So You Want to be a Broker?

PAGE 46

Unleashing NewFunding Sources

PAGE 48Celebrating Excellence in Property Sector

PAGE 54Redefining Luxury

A newera of Model

ResidentialDistricts

HousingCrisis NeedsCreative FixCommunity

Living Spacesin Suburbia

Location is Everything

Momentous 2015....

Challenging 2016

06

14

22

what’s inside

18

26

Dear Readers,

Welcome to the second edition of AqarOman, the official magazine of the Oman Real Estate Association (ORA) and a handy reference source for realtors, brokerage firms, professionals, and general readers eager to make a connection with the Sultanate’s vibrant property market.

Dominating the pages of this edition is the theme of ‘Affordable Housing’ for mid and low-income Omani citizens – a subject that has been focusing minds at the Ministry of Housing and the Supreme Council for Planning over the past year. We look at the concept of Integrated Residential Complexes (IRCs) that are being mooted by the Omani government as an effective and viable alternative to the longstanding custom of allocating residential plots to Omani men and women when they come of age – a practice, we now realise, is fraught with many challenges. High-level government officials driving this initiative offer exclusive insights on the scope and scale of these model residential districts being planned at key locations around the Sultanate. Prominent developers and industry experts also offer their perspectives on this ground-breaking strategy of the government to address the housing crisis in Oman.

Also in this edition we look at the current state of brokerage services and the government’s efforts to mend what has been the bane of our industry. At long last, and in response to our exertions, the Ministry of Housing has rolled out steps to strengthen regulation of this profession – a move we are confident will encourage young Omanis to pursue rewarding careers as brokers.

As we gird up for what promises to be a challenging 2016 – economically speaking – Oman Real Estate Association is keen to engage with the different stakeholders so we can collectively nurture the development of the property sector and thereby boost its contribution to the national economy. Key to this endeavour is AqarOman, which we see as an effective and valuable platform for information dissemination and debate on all matters of relevance to our industry.

In this regard, we commend our partners in this initiative – Oman Establishment for Press, Publication & Advertising (OEPPA), publishers of Oman Daily Observer and Oman Arabic Daily – who support ORA in the production of this high-quality magazine.

Through AqarOman we aim to continue with, and build on, our engagement with the stakeholder community.

With best wishes

Mohammed Al Busaidi

Chairman

Editor in Chief (Oman Daily Observer) Abdullah bin Salim Al Shueili

HoD Business Development Dept Fatima bin Mohammed Al Gheilani

Editorial Conrad Prabhu

Business Development Department Prem Varghese Karen Jane Stephen Ali Jawish

Photography Abdulaziz bin Shihab Al Shukaili

Design Michael C Juanson

Chairman HE Mohammed bin Salim Al Busaidi

Editor in Chief Mohammed bin Salim Al Hosni

Magazine Editor Mustafa bin Al Lawati

Sultanate of OmanP. O. Box: 829, P. C: 115Tel: ( +968 ) 24647661Fax: ( +968 ) 24647665Email: [email protected] [email protected]

Editorial

MOMENTOUS 2015… CHALLENGING 2016...

Looking back on an eventful year gone by, 2015 saw the Oman Real Estate Association (ORA) firmly stamping its mark on Oman’s vibrant property market.

As events have shown during the past year, ORA has firmly established itself as the premier industry forum for engagement between real estate developers and brokerage firms on the one hand and government regulatory bodies, on the other. Our advocacy of better regulation, best practice and professionalism in the industry has also begun to deliver results, as we continue to make common cause with all the stakeholders in enhancing this promising sector’s contribution to employment generation and GDP growth.

A feather in our cap, figuratively speaking, has been the launch of the Real Estate Price Index last year. Piloted against the backdrop of the Oman Real Estate Conference (OREC) held in May 2015, this initiative has been long in the making. The first edition, compiled with the assistance of a professional audit firm, has been well-received by the market. During 2016, we hope to publish the Index on a quarterly basis, thereby underpinning our efforts to promote transparency in the real estate market. A price index, as we all know, will contribute to price stability and attract further investment into this key sector.

FRUITFUL DELIBERATIONS

I’m happy to point out that the Oman Real Estate Conference (OREC) – the second in the series – was an unqualified success. We had in attendance a distinguished roster of speakers representing Omani government regulatory institutions, as well as developers and industry experts. The fruitful deliberations that we had over

FROM THE DESK OF THE CHAIRMAN:

Oman Real Estate Association

6

the two-day event were not only stimulating and informative, but they also helped in drawing up a communiqué, complete with a set of recommendations (reproduced here in this article), aimed at supporting the professional development of the sector.

The overarching focus of the conference was on affordable housing – a cause that ORA has ardently championed from the outset of its launch. After all, the issue of affordable housing was one of the recommendations that came out of ORA’s maiden real estate conference held in May 2014. Indeed, we are grateful to the Omani government for having heeded our plea and placing the issue of affordable housing on its agenda of national priorities. The way forward, as we have heard from the Supreme Council for Planning – which is formulating policies in support of affordable housing – is through the establishment of Integrated Residential Complexes (IRCs) or model residential districts.

ORA is optimistic that this groundbreaking initiative will go a significant way in addressing the escalating demand for affordable homes, especially among young Omanis. We wholly welcome the concept of IRCs as an effective and practical alternative to the longstanding practice of distributing residential plots to eligible citizens. Having long advocated for schemes of this kind, ORA is also working closely with the Supreme Council for Planning in driving forward this initiative. I’m pleased to say that the Chairman of ORA represents the private sector on the high-level Steering Committee for the Establishment of Model Residential Districts.

RECOGNISING EXCELLENCE

Of the many achievements of the past year that we can be justifiably proud of, the most notable is the institution of awards that recognize – for the first time – excellence across all facets of real estate investment and development. The Oman Real Estate Awards for Excellence incentivizes the pursuit of best practice, professionalism and sustainability in the industry. The first edition of this annual award series was conducted in conjunction with OREC 2015. ORA is proud to have delivered on this pledge to recognize and honour outstanding achievements in this important sector.

The launch of our quarterly magazine, AqarOman, has been one of the highpoints of the past year. Produced in collaboration with Oman Establishment for Press, Publication and Advertising (OEPPA), publishers of leading newspapers Oman Daily Observer and Oman Arabic Daily, this magazine has helped us connect with the different constituent elements that together make up the Sultanate’s energetic property industry.

This current issue is only the second edition of AqarOman; so it’s essentially a work in progress! But our eventual goal is to develop the magazine into a platform for information dissemination, debate and discussion encompassing all of the players that contribute to this sector. Through interviews with top government officials and opinion articles from industry experts, we hope to inform and enlighten our readers. Your feedback on the editorial content and orientation of the magazine will be much appreciated as we press ahead with our efforts to deliver a high-quality product.

Continuing with our interactions with various government stakeholders, ORA held a series of meetings with key officials of the Ministry of Housing during the course of the year. These meetings were an opportunity to share our thoughts with the government on issues of pertinence to the real estate industry, especially with regard to better regulation of the sector.

NURTURING PROFESSIONALISM

ORA applauds the Government of His Majesty the Sultan for decreeing the establishment of a separate department within the Ministry of Housing dedicated to real estate matters. The creation of the Directorate General of Real Estate Development brings to fruition a longstanding plea for the institution of a department that is exclusively focused on real estate matters. Now that we have a fully functional department within the Ministry, we can continue to engage constructively with the authorities on issues of interest to the property market.

Indeed, engagement has helped bring about better regulation of brokerage services, an activity that has gained some disrepute over the years because of the entry of poorly qualified individuals into this

7

January 2016

business. New regulations that were introduced during the course of last year are aimed at remedying this problem. We are also working closely with the Ministry of Manpower to ensure there is adequate capacity in the market to meet the training needs of young Omanis eager to acquire the qualifications necessary to work as licensed brokers. As part of our efforts to nurture professionalism in the brokerage services segment of the industry, ORA continues to interact with brokers based not only in Muscat, but elsewhere around Oman, to understand and address their concerns. In 2016, we aim to host between 4 to 6 forums targeted at brokerage service providers at key locations around the Sultanate.

STRENGTHENING ENGAGEMENT

Going into 2016, we are reaffirming our commitment to delivering on our mandate to catalyse the spread of professionalism across the property market and thereby enhance its appeal to investment. It promises to be a challenging year, indeed, not least because of the weak economic environment spawned by the slump in international oil prices. Nevertheless, it is our goal to keep the real estate sector suitably stimulated so it can be seen as a safe haven for local, regional and international investment amid these challenging economic times.

Towards this end, ORA aims to stay fully engaged with our stakeholders to ensure that the downturn does not adversely impact the real estate sector. We will look at collaborating with professionals within and outside Oman to see how the well-being of the property market can be safeguarded.

Among the many items on our agenda for the year is OREC 2016 which will build on the success of the past two editions to put the spotlight on opportunities in Oman’s property sector. We are looking at tapping a much larger line-up of top-flight presenters to address this year’s conference. And in line with our efforts to steer away from being a Muscat-centric forum, we have decided to look at possible venues outside of the capital region. After all, there are other areas of Oman that just as attractive for real estate investment as the capital city.

At the same time, we are keenly looking to host another scintillating edition of our Excellence Awards against the backdrop of this conference. Based on feedback received from the industry from last year’s awards event, we shall explore the possibility of adding new award categories in an effort to recognize excellence across all segments of this industry.

2015 was indeed a momentous year for ORA. Our membership has doubled and we look forward to shouldering our full responsibility as a pan-industry forum with a mission and vision to enhance the appeal of this key economic sector.

On behalf of the Board, I wish you all a Prosperous and Successful 2016!

Mohammed Al Busaidi

Chairman

ORA Board Members meeting with officials of the Ministry of Housing


8

1. To stress the need for implementation of all outstanding recommendations adopted at the 1st Oman Real Estate Conference in 2014.

2. To authorise companies to register projects on behalf of institutions, a move that will boost investor confidence, attract foreign capital to the Sultanate, and increase the country’s income generation via corporate income tax.

3. To facilitate and speed up procedures for implementing real estate development projects by implementing a Single Window System, configured to accept payment online for all services rendered by various government agencies.

4. To speed up the development of a legal and regulatory system for establishing Real Estate Investment Trusts (REIT) and other financing instruments for the real estate sector.

5. To seek a mechanism for encouraging investment in old residential neighborhoods to rebuild them in a modern way without compromising the heritage characteristics of these neighborhoods.

6. To link real estate brokerage offices with the Ministry of Housing, Muscat Municipality, and Ministry of Regional Municipalities and Water Resources so that information relating to real estate transactions are available in real-time to government regulatory agencies.

7. To review the estate brokerage law and to bring it into line

with modern trends.

8. To establish a multi-disciplinary specialized real estate institute that will support the training and development of young Omanis seeking careers in the real estate sector. Surveys underscore the potential for employment generation in this sector.

9. To highlight the Sultanate’s appeal as a real estate investment destination by facilitating a presence for Omani developers and stakeholders in international exhibitions and conferences, combined with similar efforts to attract foreign capital into Oman’s property sector.

10. To adopt a property index that will help real estate investors and developers make informed decisions when investing and undertaking projects in Oman.

11. To promote the adoption of a modern system of drafting real estate contracts according to the type of property being bought, sold, leased, managed, and so on. Standard contracts shall identify the different signatories to an agreement, terms of sale, lease, management, etc.

12. To adopt a clear strategy for supporting the establishment of Integrated Residential Complexes that specifies the roles, responsibilities and obligations of the government, regulatory agencies, investors and other stakeholders involved in the project.

RECOMMENDATIONS ADOPTED AT THE 2ND OMAN REAL ESTATE CONFERENCE 2015 (MAY 11-12, 2015)

January 2016

9

MARKET MISCELLANYSnapshot of events and developments of significance to Oman’s property and real estate market:

MADINAT AL IRFAN PROJECT SET TO BE LAUNCHED NEXT YEAR (OCT 2015)

OAB INKS FINANCE PACT WITH DHALIA PROJECT OF BADR GROUP (OCT 2015)VALUE OF REAL ESTATE TRANSACTIONS SOAR

TO RO 3.2 (OCT 2015)

Omran, the tourism investment and development arm of the Omani government, will launch its flagship Madinat Al Irfan mixed use tourism, residential and commercial development in 2016, Dr Ali Masoud al Sunaidi, Minister of Commerce and Industry, announced at the MEED Projects Forum held in Muscat.

The 740 hectare Al-Irfan masterplan will create a new downtown district close to Muscat International Airport and the Oman Convention and Exhibition Centre. Billed as the Sultanate’s largest mixed-use urban development project, it will be designed in a sustainable manner while reflecting the uniqueness of Omani culture.

According to Omran, the Al-Irfan Urban Development will provide an exciting addition to Muscat¹s new lifestyle offering, complete with a new commercial centre which will be designed to best international standards in urban planning. It will include residential, commercial, retail, recreation and tourist facilities and will also provide significant employment opportunities for Omanis, together with numerous down-stream business opportunities for Omani companies.

Oman Arab Bank (OAB) signed a home finance agreement with Badr Real Estate Group for its Dhalia Project. The development comprises one, two or three-bedroom apartments with private access to a garden and swimming pool area. Constructed on an elevated ground near an active commercial area, and overlooking Seih al Maleh Road, the project is designed to provide living spaces suiting to today’s lifestyles with high-quality finishing and fittings.

The total value of real estate transactions registered nationwide during the first nine months of the year ending September 30, 2015 surged 42 per cent to RO 3.223 billion in comparison with corresponding figures for 2014, according to the National Centre for Statistics and Information (NCSI).

Revenues from registration fees totalled RO37.6 million this year,

representing an increase of 18.6 per cent over 2014. Transactions involving property sales recorded a 1.3 per cent rise to reach a value of RO 949.3 million this year. In quantity terms, the number of transactions declined 4.5 per cent to 60,490 property sales compared with 63,317 property sales recorded during the same period last year.

Transactions involving properties under mortgage rose 13.4 per cent to 16,887 contracts this year, from 14,886 contracts registered during the first nine months of 2014. The aggregate value of properties covered by these transactions soared 70.5 per cent to RO 2.257 billion this year, from RO 1.324 billion for the first nine months of 2014.

Transactions involving property swaps rose 13.3 per cent to 1,029 contracts this year, compared to 908 contracts during the corresponding period of 2014.

The statistics also revealed that 181,607 title deeds were issued by September-end 2015, representing a 6.4 per cent increase over the previous year’s corresponding tally of 170,688 title deeds. Title deeds issued to GCC nationals dropped 26 per cent 1,817 deeds compared to 2,457 in 2014.

10

Round Up

PACT INKED FOR FINANCING OF 5-STAR SHAZA OMAN (OCT 2015)

RISE IN TAILOR MADE APPROACH TO COMMERCIAL DEVELOPMENT (OCT 2015)

Maisarah Islamic Banking Services, well-known provider of sharia-compliant products and services for retail and corporate customers, signed an agreement with Shaza Oman to finance the construction of its hotel property in Muscat.

The agreement was signed by Abdul Hakeem al Ojaili, acting CEO of BankDhofar, Abdul Rahman Ba Omar, CEO of Al Madina Real Estate, and Mohammad al Ghassani, CEO of GLOREI. Also present were Khamis Mubarak al Kiyumi, Chairman of Shaza Muscat, and Sohail Niazi, Chief Islamic Banking Officer of Maisarah.

The hotel will have standard rooms, executive rooms, suites, ballroom, themed restaurants, swimming pools and various other facilities. This property will be managed by Millennium & Copthorne Hotels and is scheduled to have a soft launch in December 2015.

Cluttons, the Middle East’s leading international real estate consultancy, is predicting a rise in build-to-suit developments in Oman as occupiers seek a tailor made approach to commercial developments.

According to Cluttons, build-to-suit lease transactions will have an increasing appeal to both developers and occupiers in the Sultanate, particularly as the logistics and industrial sectors continue to expand and mature. The process allows tenants get premises built to their specific business requirements in return for agreeing to a long term lease before construction starts while allowing the landlord to make a secure return on the development costs.

Commenting on the build-to-suit opportunity, Matthew Wright, head of consultancy and industrial at Cluttons Oman, said: “Our six years’ experience in the warehouse and logistics sector in Oman indicates that there is an underlying interest in build-to-suit opportunities, which present considerable advantages for both landlords and tenants. It will, however, take time for the process to be fully understood and accepted by the market.”

In the first half of this year, Cluttons’ Muscat commercial market report singled out the warehouse sector as being a stand out

performer in the commercial market with improved infrastructure and connectivity driving demand from occupiers and catalysing the development of modern warehouse estates. The report revealed that the country’s various transport infrastructure investments and upgrades are playing an important role in boosting connectivity across the country, which is subsequently improving Oman’s attractiveness as a regional logistics and distribution centre.

As the logistics market grows, Cluttons predicts that occupiers’ needs for modern warehousing to allow the creation of integrated and efficient supply chains will generate requirements for new premises built to the occupant’s specific needs in an economically efficient manner.

MUSCAT FIGURES AMONG TOP THREE MENA CITIES (OCT 2015) DAM SUM AUDAM RENTE EGO

In terms of economic factors, Muscat came fifth in the top cities in the MENA list for 2015.

Muscat has consistently scored in the top five of all considerations and is the third top city in the MENA region, according to a new survey conducted by Bayt.com, a popular site in the Middle East and YouGov, an online market research portal. According to the survey, almost 80 per cent of people living in Muscat say they are either very happy or somewhat happy living in their current city of residence. The availability of jobs in Muscat is either good or excellent according to 3 in 10 respondents, while 14 per cent believe it is bad; 38 per cent of respondents in Muscat believe that competitive salaries are either good or excellent.

Other important economic factors in Muscat include benefits for working parents, career growth opportunities, reasonably priced amenities, and the availability of affordable housing.

In terms of economic factors, Muscat came fifth in the top cities in the MENA list for 2015. Muscat was the fifth scoring city in the MENA region in terms of labour rights. Respondents from Oman believe that they have good-to-excellent end of service benefits (46%), termination rights (37%), vacation allowances (47%), parenthood allowances (28%), wage protection system (46%), health insurance and social security systems (51%), and pro-active policy making (31%).

Oman emerges as one of the top destinations for a high standard of living with its capital – Muscat – recording some of the highest scores amongst the top 10cities in the MENA. According to the

11

January 2016

THE HORMUZ GRAND ADDED TO QUORVUS COLLECTION (OCT 2015)

Carlson Rezidor, one of the most dynamic hotel groups worldwide, announced a new member of the luxury Quorvus Collection: the existing Hormuz Grand Hotel in Muscat (Oman). The property with 231 guest rooms will join the collection in late 2015.Quorvus Collection is a new generation of expertly curated luxury hotels inspired by the lifestyle and sensibilities of the contemporary global traveller.

BANK MUSCAT’S HOME FINANCE EVOKES STRONG RESPONSE (OCT 2015)

RO 30.6M DEAL SIGNED FOR NEW CROWNE PLAZA HOTEL (SEPT 2015)

Bank Muscat said its first-of-its-kind baituna home finance offer, granting customers the option to buy their dream home and start repayment in 2016, evoked big response across the Sultanate. The limited period offer was available for purchasing ready homes and apartments across Oman with add-on benefits, including free Home Contents Insurance worth RO13,500.

Baituna facilitates access to prime residential projects in Oman as all leading property developers are associated with the bank. The features of baituna home finance include low interest rates with maximum loan tenure up to 25 years for Omani customers. Citizens and residents can obtain easy and convenient credit approval across the bank’s 140 branches and dedicated baituna centres in the sultanate.

The baituna tie-up with leading property developers include The Wave Muscat, Al Argan, Bader al Qurum, Bader al Hamra, The Links, Dar al Zain, Zain Properties, Yassmin Complex Taameer, Muscat Hills, National Mass, Vintage Modern, Evening Homes, Omani Homes, Palm Residence, Bait Yousif, Arabian Properties, Al Nujoom, Al Firdous and Amlak with the list of tie-ups continuously growing.

The Oman Tourism Development Company (Omran) has joined hands with Bank Sohar as the chief financial partner for the development of the Crowne Plaza hotel within the upcoming Oman Convention and Exhibition Centre (OCEC) precinct. The financing agreement, which is valued at RO 30.6 million, was formalized at a signing ceremony held at Omran’s headquarters.

The new four-star hotel will be operated by Crowne Plaza Hotels and Resorts, part of the InterContinental Hotel Group. The hotel, currently under construction, includes state-of-the-art food and beverage outlets, meeting facilities and a health and leisure club, will add an additional 296 keys to hotel offerings in the Sultanate. As with all projects under construction by Omran and within OCEC, the hotel is being built according to the highest standards of environmental sustainability and is designed to meet the criteria for the prestigious Leadership in Energy and Environmental Design (LEED) certification by the U.S. Green Building Council.

majority of respondents, Muscat rates as either good or excellent on most of the key factors affecting the standard of living. These factors include the feeling of stability and security (good-to-excellent: 77%), the availability of healthcare facilities (good-to-excellent: 63%), water/electricity/sewage systems (good-to-excellent: 78%), and the quality of education (good-to-excellent: 55%).

“We are delighted to add one of Oman’s flagship hotels to the Quorvus Collection. The hotel ideally complements our Radisson Blu and Park Inn by Radisson properties in the city, and allows us to offer an additional segment to our national and international guests and to create operational synergies”, said Wolfgang M. Neumann, President and CEO of Rezidor.

The Hormuz Grand features 231 elegant rooms and suites, and is located 4km away from Muscat International Airport and 20km away from the city centre. It is situated at one of the premium locations in Oman that is a hub for governmental and academic institutions, shopping centre and golf courses. The hotel offers two restaurants (all-day-dining and a celebrated Indian venue; a third seafood restaurant is under development), modern conference rooms including a 390 sqm ballroom, a pool, an outstanding spa managed by ISpa (Thailand), and a gym.

12

Round Up

THE WAVE MUSCAT RENAMED AL MOUJ MUSCAT (SEPT 2015)

The Wave, Muscat, an integrated tourism complex in Oman, unveiled its new brand identity. The complex has turned to its Arabic translation, thus becoming Al Mouj Muscat.

A new logo for the complex has been derived from the calligraphy of the former logo and elements from the joint venture partners involved in the project: the typeface and colours from the Ministry of Tourism logo, and the new Majid Al Futtaim branding.

“Today marks a new phase of the project’s maturity as we celebrate the depth of our Arabian heritage and the strength of our joint venture partners in an all-encompassing modern visual identity,” said Hawazen Esber, CEO of Al Mouj Muscat.

He added: “Al Mouj Muscat has evolved into a benchmark for property development in the country and a model for public-private cross-border collaboration as demonstrated by the Omani Government and Majid Al Futtaim Properties. I am proud to say that we are the only integrated tourism complex in Oman that has successfully brought people, business and culture into one thriving destination.”

Al Mouj Muscat comprises luxury residential properties, besides lifestyle and recreation amenities. Plans are also in place to expand the waterfront community with a new school, more hotels and a harbour-side piazza. The development is currently in the last stages of finalising a new masterplan. The community currently homes 4,000 residents, with the number expected to grow by 50% in the future.

DUSIT D2 TO MANAGE HOTEL AT PALM MALL MUSCAT (SEPT 2015)

Tamani International Group for Development and Investment and Al-Jarwani Group have signed an agreement with Dusit International Hospitality Group whereby Dusit D2 will manage and operate the Dusit and Tamani Palm Mall Muscat Hotel and Suites at the Palm Mall Muscat project.

The agreement was signed for Tamani International Group for Development and Investment and Al-Jarwani Group by Sheikh Mahmood bin Mohammed al Jarwani, Chairman of Al Jarwani Group, and by Chanin Donavanik, CEO of Dusit International Group, in the presence of HE Maitha bint Saif al Mahrooqiyah, Under-Secretary of the Ministry of Tourism.

The 4-star property includes 150 luxurious guest rooms and 100 private suites. It will complement the Palm Mall Muscat as a unique destination in the capital region offering a number of signature attractions including an aquarium, snow city, and shopping mall.

The agreement paves the way for the launch of Dusit International Group’s operations in the Sultanate. Thailand-headquartered Dusit International is a prominent player in the hotel management industry with operations in a number of countries. The Dusit Group also owns a group of academies that offer training in field of tourism.

OFFICIAL APPOINTED TO OVERSEE BATINAH PROJECT COMPENSATION PAYMENTS (AUG 2015)

HE Sheikh Saif bin Mohammed al Shabibi, Minister of Housing, has issued Ministerial Decision No. 89/2015 appointing Muhanna bin Saleh bin Said al Manthari as Manager of the Al Batinah Coastal Road Compensation Project.

Al Manthari, who will report directly to the Minister, is responsible for reviewing all outstanding compensation cases – cash and kind – in coordination with directorates and in keeping with the regulations governing compensation payments.

The official has been tasked with meeting with citizens whose properties were affected by the project, responding to their enquiries, formulating appropriate solutions for their problems, and putting up compensation proposals for the Minister’s consideration and approval. He will also explore options for alternative housing in wilayats impacted by the projects and find suitable solutions to impediments in coordination with the Directorate General of Projects at the ministry.

13

January 2016

A NEW ERA OF MODEL RESIDENTIAL DISTRICTSThe landmark initiative will not only help mitigate the burgeoning demand for subsidized housing, but also support the development of good quality urban neighbourhoods across the Sultanate

Integrated Residential Complexes (IRCs) offer the way forward for the Omani government as it tackles a massive backlog of applications from mid- and low-income Omanis seeking subsidized residential plots for their housing

requirements, says His Excellency Talal al Rahbi, Deputy Secretary General of the Supreme Council for Planning and the Chairman of the Steering Committee for the Establishment of Model Residential Districts.

The landmark initiative, according to the official, will not only help mitigate the burgeoning demand for subsidized housing, but also support the development of good quality urban neighbourhoods across the Sultanate. Equally, they will give new impetus to the growth of the real estate sector in Oman.

In the following, exclusive interview on IRCs, HE Talal al Rahbi says the project is receiving the robust backing of the government because of its potential to meet a significant part of the mid-income population’s housing needs:His Excellency Talal al Rahbi

Integrated Residential Complexes

14

WHAT IS THE OMANI GOVERNMENT’S VISION FOR DEVELOPING INTEGRATED RESIDENTIAL COMPLEXES (IRC) IN THE SULTANATE?

HE Talal: We encourage the establishment of IRCs designed and built to world-class standards while offering a high degree of comfort and convenience to Omanis, thereby contributing to sustainable development in the Sultanate. The project is receiving the robust backing of the government as it is progressed through various stages of planning and development before it is handed over to a developer for implementation.

IN YOUR VIEW, WHAT FACTORS AND CIRCUMSTANCES HAVE NECESSITATED THE ESTABLISHMENT OF IRCS IN THE SULTANATE?

HOW WILL THE CONCEPT OF IRCS HELP EASE THE HUGE BACKLOG OF PEOPLE WAITING FOR RESIDENTIAL PLOTS?

HE Talal: As is well-known, the Ministry of Housing has long endeavoured to support housing in the Sultanate, notably by approving new layouts and distributing plots within these layouts to citizens. Low-income nationals and beneficiaries of social welfare are further supported by the Ministry through the allocation of free residential plots and housing loans. These policies have led to an 89 per cent growth in the number of Omanis who own property. Despite these achievements, more and more Omanis are joining the waiting list for residential plots, which poses a major challenge for the Ministry to deal with. At last count, around 475,000 citizens, 75 per cent of them women, were on official waiting lists for plot allocations.

Given these circumstances, we felt the need to consider more practical and effective ways of providing house for local Omanis, IRCs being a promising concept worth exploring.

HE Talal: The new concept is expected to:

• Reduce the number of people on waiting lists for land plots.

• Provide Omanis with comfortable and modern housing units.

• Improve the quality of urban construction in the Sultanate.

• Leverage the experience and resources of the private sector in the development of high-standard IRCs.

• Contribute positively to the growth of the real estate sector in particular, and the Omani economy in general.

WHICH SEGMENTS OF THE OMANI POPULATION ARE THE IRCS TYPICALLY TARGETED AT?

WHAT IS THE BUSINESS OR PARTNERSHIP MODEL THAT WILL BE EMPLOYED TO UNDERPIN THE DEVELOPMENT OF THE IRCS, AND TO ENSURE THEIR LONG-TERM SUCCESS?

HE Talal: Priority will be given to Omanis on the waiting lists of the Ministry of Housing and those who meet the criteria set by the Ministry. The IRCs are also intended to provide suitable housing for the youth of Oman.

HE Talal: The IRC project seeks to support Public-Private-Partnerships (PPPs) that in turn will create, on the one hand, employment opportunities for Omanis, and on the other, business opportunities for Small and Medium Enterprises (SMEs). A pilot IRC will be implemented in the coming year in partnership with

15

January 2016

IN YOUR VIEW, WHAT FACTORS AND CIRCUMSTANCES HAVE NECESSITATED THE ESTABLISHMENT OF IRCS IN THE SULTANATE?

HE Talal: As is well-known, the Ministry of Housing has long endeavoured to support housing in the Sultanate, notably by approving new layouts and distributing plots within these layouts to citizens. Low-income nationals and beneficiaries of social welfare are further supported by the Ministry through the allocation of free residential plots and housing loans. These policies have led to an 89 per cent growth in the number of Omanis who own property. Despite these achievements, more and more Omanis are joining the waiting list for residential plots, which poses a major challenge for the Ministry to deal with. At last count, around 475,000 citizens, 75 per cent of them women, were on official waiting lists for plot allocations.

Given these circumstances, we felt the need to consider more practical and effective ways of providing house for local Omanis, IRCs being a promising concept worth exploring.

WHAT ARE THE SPECIFIC ROLES OF THE VARIOUS STAKEHOLDERS INVOLVED IN THE DEVELOPMENT AND IMPLEMENTATION OF IRCS IN OMAN?

WHAT WOULD AN INTEGRATED RESIDENTIAL COMPLEX TYPICALLY COMPRISE OF? HOW MANY RESIDENTIAL UNITS ARE ENVISAGED IN ONE COMPLEX? KINDLY ALSO THROW LIGHT ON THE COMMON AMENITIES, COMMERCIAL AREAS, SHOPPING AND RETAIL FACILITIES, THAT MAY BE INCLUDED IN AN IRC?

HE Talal: The government will provide the land for the IRCs, as well as finance the development of the infrastructure.

• Omani Housing Bank will provide subsidized loans to the beneficiaries of such projects.

• A Steering Committee has been set up under the auspices of the Supreme Council of Planning to oversee the implementation of IRCs. Sitting on the committee are high-level representatives of the Ministry of Housing, Ministry of Finance, Ministry of Legal Affairs, Ministry of Regional Municipalities and Water Resources, and Oman Real Estate Association (ORA). Their presence on the committee is to ensure the timely execution of IRCs. Part of the Committee’s mandate is to draft laws, regulations and policies underpinning these IRCs and to carefully follow-up on their delivery.

A public company has been given the mandate to manage the project during the construction phase. The company will prepare guidelines encompassing all aspects of the project, including unit design, housing model types, infrastructure standards, building materials to be used, unit pricing, and so on.

Furthermore, the company will review and finetune the project master plan prepared by the Project Developer. A key part of its mandate is to obtain the necessary approvals, secure the necessary funding, and oversee the marketing and promotion of the project in the local market. Additionally, the Project Manager will serve as the focal point for coordination among all the stakeholders involved in the project, provide them – as well as the Steering Committee

HE Talal: The pilot project is expected to accommodate 900 housing units of different designs. As an integrated residential scheme, there will dedicated spaces for gardens and leisure activities, as well as mosques, schools and other amenities. In addition to a shopping centre, there will be commercial, retail and leisure areas that would cater to the day to day needs of the local residents.

• The project is also expected to have the following features:

• A safe, secure and easily accessible residential space with all amenities and services.

• Internal road networks and public parks suitably designed to reflect authentic Omani architecture and heritage.

• Open areas for the private use of local residents, as well as ample car parking space.

• Ample parking space for the vehicles of visitors.

the private and public sectors, investment funds, and specialised banks and commercial lenders. These residential complexes will offer housing units to Omanis at affordable prices.

and the project’s Board of Directors with regular updates on the progress achieved, and milestones met.

The role of investors is to build the housing units, related infrastructure and common areas. The investors will also support the marketing of the housing units.


16

KINDLY PROVIDE AN UPDATE ON EFFORTS MADE THUS FAR IN TAKING THE CONCEPT OF IRCS THROUGH TO FRUITION.

WILL THE GOVERNMENT HAVE TO ENACT NEW LEGISLATION OR AMEND EXISTING LAWS TO REGULATE THE DEVELOPMENT OF IRCS IN OMAN?

ARE THERE SPECIFIC TARGETS THAT YOU HAVE IN MIND IN TERMS OF THE NUMBER OF RESIDENTIAL UNITS THAT YOU WISH TO SEE DEVELOPED AND DELIVERED AS PART OF IRC PROJECTS, SAY OVER THE NEXT 5 - 10 YEARS?

HE Talal: The Secretariat General for the Supreme Council of Planning held a series of meetings during 2014 with a number of public agencies in addition to a number of real estate professionals. It led to the compilation of a comprehensive report that has since been approved by the Supreme Council of Planning. Efforts are now focused on pinpointing a suitable location for the IRCs. A Steering Committee has been also been constituted to drive this initiative.

HE Talal: The Steering Committee is working closely with the respective stakeholders in recommending the modernization of current laws, legislation and policies governing the establishment of IRCs. These revisions will either be legislated into law as amendments or as new laws altogether.

HE Talal: We have developed a master plan for the pilot project to accommodate about 900 housing units of different designs and floor space. For example, we will have town houses, villas and duplex homes of different sizes. Some land plots may be about 435 square metres. There will also be apartments of different sizes. A number of such units will be allocated by the Ministry of Housing as social houses to those who are eligible. The Ministry also plans to set up similar projects in other governorates of the Sultanate depending on the demand in these areas.

It must be kept in mind that IRCs aims to provide suitable housing at affordable rates to Omanis in a high quality urban setting. Beneficiaries will not have wait for housing plots from the Ministry of Housing as a result.

17

January 2016

At long last, efforts to come to grips with one of modern Oman’s most daunting social problems – the

question of meeting the housing needs of legions of young Omanis on the cusp of adulthood – are finally yielding results.

The solution, says Oman’s government, lies in the construction of modern residential townships – suitably dubbed Integrated Residential Complexes – each designed to accommodate several thousand Omani families in cosy community settings.

Following the unveiling of this landmark strategy at the 2nd Oman Real Estate Conference held in May 2015, authorities have since made significant headway in the conceptualisation of this novel housing

COMMUNITY LIVING SPACES IN SUBURBIACOMMUNITY LIVING

SPACES IN SUBURBIA

A roughly 35.5 hectare plot of land has been earmarked by the government for the development of Oman’s first Integrated Residential Complex

Eng. Siham al Harthy


18

initiative. A Steering Committee representing key public and private sector stakeholders is overseeing the planning and design of the first IRC, which will serve as a template for replication across the Sultanate in the future.

The project is receiving robust backing from the government as it is progressed through various stages of planning and development before it is handed over to a developer for implementation, according to Eng. Siham al Harthy, Director General of Real Estate Development at the Ministry of Housing.

“Oman’s government is seized of this project and is set to deliver an IRC that make us proud. Interest in this initiative remains strong, with many young Omanis expressing a preference for housing units within IRCs in lieu of government-allocated residential plots that may be located in areas that lack suitable utilities and support infrastructure,” she said.

Spearheading the development of the first IRC is a multi-sectoral panel headed by HE Talal al Rahbi, Deputy Secretary General of the Supreme Council for Planning – the apex agency tasked by the government with implementing this ambitious initiative. Sitting on the committee are high-level representatives of the Ministry of Housing, Ministry of Finance, Ministry of Legal Affairs and Ministry of Regional Municipalities and Water Resources. Representing the private sector is Oman Real Estate Association (ORA).

According to Eng. Siham, a roughly 35.5 hectare plot of land has been earmarked by the government for the development of Oman’s first Integrated Residential Complex. The township, featuring also a mix of retail, leisure, commercial and shopping elements, will offer housing units across three main categories: apartments, townhouses and villas.

“The overall plan for the IRC is almost finalised, with design work given to a reputed consultancy firm to undertake,” said Eng.

19

January 2016

Siham. “As an integrated residential scheme, there will spaces for gardens and leisure activities, as well as mosques, schools and other amenities. The goal is to come up with living spaces that people will really love.”

IRCs are also envisioned in other governorates across the Sultanate, although their rollout depends on the strength of demand for housing in a given region.

Significantly, ground-breaking on the first IRC is anticipated before the end of 2016, in line with a broader effort to fast-track the implementation of the maiden township project. To this end, the Steering Committee has had initial discussions with a handful

of Omani real estate developers with a view to “evaluating their interest and capabilities” in undertaking large-scale ventures of this size, said Eng. Siham.

“We are optimistic that construction work will commence before end-2016. Furthermore, in an effort to accelerate the execution of the IRC, we welcome cutting-edge building construction technologies that will help speed up the construction phase,” Eng. Siham noted.

With cost estimates expected to potentially exceed a billion dollars per IRC, the Steering Committee says it expects local developers to partner with international firms with the relevant expertise in


20

undertaking large civil construction projects. Such partnerships will also help bring in finance and specialist knowhow during the execution phase, says Eng. Siham.

She also foresees commercial banks pitching in with the necessary funds required by developers to finance the construction of the IRCs. Sovereign wealth funds, pension funds, and other financial lending institutions are also expected to step in with finance, she surmises.

Also weighing on the minds of the Steering Committee members is the need to meet the high expectations of the Omani populace with regard to IRCs. “We want to deliver a project that not only caters to

the housing requirements of Omanis investing in this concept, but also appeals across the board. This can be achieved by having on board an independent and technically competent Project Management Team to oversee the execution of the project.”

Additionally, in support of its quest to deliver effective housing solutions suited to Oman’s specific needs, the Steering Committee has tapped professional international bodies to learn from global experiences in this field. Most notable is the Affordable Housing Institute, an impact consultancy specialising in housing policy and finance for Global South countries. Headquartered in Boston, USA, the Institute has a project portfolio and associate network spanning over 25 countries worldwide. — By Conrad Prabhu

21

January 2016

‘HOUSING CRISIS NEEDS CREATIVE FIX’‘HOUSING CRISIS NEEDS CREATIVE FIX’

GCC governments must come up with more creative solutions if they are serious about stemming the inexorable demand for subsidized residential plots, according to a leading expert on affordable housing.

Beleaguered officials of Oman’s Ministry of Housing who have long struggled to cope with the exploding demand for subsidized residential plots

in Oman may take some consolation from the fact that the gargantuan problem they face is not unique to the Sultanate. In fact, it’s a crisis that afflicts most – if not all – of the member states of the oil-rich Gulf Cooperation Council (GCC), says a well-known researcher on affordable housing.

Ms. Maysa Sabah Shocair, GCC Managing Director of Affordable Housing Institute (AHI), a global non-profit consultancy, argues that current affordable housing policies of GCC governments need to be revisited and overhauled in light of the huge backlog of applications from nationals seeking subsidised housing plots or residential units.

“Much like the programme in Oman that entitles eligible Omanis to a residential plot, we see similar programmes – albeit with some variations – implemented in the other Gulf states as well. These programmes, perhaps with the exception of Qatar, have resulted in long waiting lists. They are simply not working in meeting the needs of current populations in this region!” Ms. Shocair stressed.

The expert, who is based out of AHI’s offices in Dubai,

Maysa Sabah Shocair

Affordable Housing

22

attributes this outcome to dysfunctional policies, combined with a failure to comprehend the specific requirements of the applicants.

The reasons are many and diverse across the GCC, including poor coordination between the government stakeholders, incoherent guidelines governing eligibility and priority allocation of plots, budget constraints, limited supply because housing authorities act as sole developers, high cost of projects because value engineering is not optimal, limited legal action against defaulters, and so on – shortcomings that cumulatively boost the cost of housing subsidies, she explained.

Ms. Shocair, who is currently offering her expertise to Oman’s Supreme Council for Planning in the formulation of effective national housing strategies for the Sultanate, says it is imperative for all stakeholders to agree, at the outset, on a common definition of ‘affordable housing’.

“We define ‘affordable housing’ as housing that is adequate for the needs of low and middle income households. It should be priced so that target households should be able to afford other basic needs, such as food, transportation, education, and healthcare, and so on. Usually, housing is considered affordable if it costs no more than 30 per cent of the gross household income. This 30 per cent

threshold became the international norm after it was enshrined in the US National Housing Act of 1937. Although a very useful benchmark, the true definition of affordability is actually based on the specific household’s needs because the demands on one’s household income can vary significantly depending on individual circumstances.”

According to the expert, Oman’s Ministry of Housing has long implemented a nuanced approach to meeting the housing requirements of low and mid-income segments of the population. Under the Social Housing programme, low-income nationals are provided with homes that are directly constructed and distributed by the Ministry. This slightly varies from the Housing Assistance Programme whose beneficiaries – typically families on social welfare or those with very low income – have their homes built or refurbished by the government. Finally, there is the Housing Loan Programme which is targeted at households earning RO 800 per month or less.

The cornerstone of the government’s housing policy is however the land allocation programme that mandates the allocation of a residential plot to every eligible Omani, she said.While commendable for their underlying benevolent intent, these programmes however are no longer effective enough to meet the burgeoning demand

23

January 2016

THIRDLY: VILLA-CENTRIC HOUSING

for subsidized housing, says Ms. Shocair. In this regard, she cites the findings of a survey of housing professionals in Oman’s private and public sectors which pinpointed three principal factors that underscore the need for a rethink of current housing policies.

FIRSTLY: DEMOGRAPHICS

SECONDLY: LAND ALLOCATION PROGRAMME

Oman has a very young population with around 50 per cent below the age of 24. As members of this segment grow older, they become more socially and economically independent, which correspondingly increases the pressure on housing. Given this scenario, more and more people are expected to join waiting lists for residential plots and housing – a trend that is set to be compounded over the ensuing years and decades, effectively making housing a key policy challenge for the government.

Although a problem that is not peculiar to Oman alone, the issue of availability of plots in urban centres is a pressing one. In Oman, there simply isn’t enough land – particularly in and around urban centres like Muscat and Salalah – to sustain the Land Allocation Programme. In many cases, plots that are distributed are not suitably serviced, and hence useless. In other cases, beneficiaries of this programme sell the plots and then come back to the government with a plea for housing assistance.

Another downside is the problem of substandard development, according to the expert. People who build their homes on allocated plots have no experience as developers. As a result, they suffer cost overruns, delays and poor quality work. In the upshot, neighbourhoods pockmarked with half-developed or empty plots proliferate across the country.

These land allocation problems also feed into the other main challenge being witnessed in key urban areas: the heavy demand for villas. After all, the land allocation programme encourages a preference for villas, mirroring trends that are seen across the GCC and even globally. Surveys around the world reveal a strong preference for independent houses, but not everyone can enjoy this option, especially in urban areas.

The problem with this model of development is that investments in infrastructure and utilities – such as roads, water and electricity supply, drainage services, and so on – are not optimized. This model of urban sprawl will only increase our rate of consumption of energy and land.

However, this doesn’t mean that villas should not be built, Ms. Shocair noted. Instead, customers should be offered a diverse menu of housing options and settings to choose from: well-designed villages, mid-rises, townships, and so on. This will make for better use of infrastructure and create economies of scale. They are much more compatible with public transportation – all of which make for healthier and livable cities, she said.

Given the magnitude and complexity of the housing crisis in Oman, Ms. Shocair emphasizes the importance of a substantive rethink of current housing policies. “First and foremost, there is a need for National Housing Strategy for Oman. The government may need to rethink its housing policies from a distributive perspective, taking into account the sustainability of these programmes for future

generations, and any unintended market distortions that have resulted out of these programmes. I believe there is a National Spatial Strategy underway that offers a great opportunity to integrate with the National Housing Strategy.”

Equally imperative, she adds, is the importance of roping in private developers with suitable incentives as part of a Public-Private-Partnership (PPP). “On the supply side, private developers will not deliver affordable housing on their own, simply because this goes against the principle of land use economics. The highest and best use of a single plot of land in an urban area is definitely not affordable housing. So the government has to intervene in bringing developers on board!”

Affordable Housing

24

AHI is a Boston-based, global non-profit consultancy that

helps pro-poor housing finance and development entities

expand their business activity to improve their customers’

lives and change their country’s housing ecosystem. As a

housing finance policy/program innovator, AHI integrates

existing knowledge of housing finance systems and

works with change-makers to develop and implement

a customized solution responsive to particular local

conditions so as to generate real impact. AHI has worked

or is working in: Mexico, United States, Brazil, Colombia,

Haiti, Nicaragua, India, Pakistan, Egypt, Oman, Turkey,

Saudi Arabia, UAE, Nigeria, Tunisia, and Uganda. http://

www.affordablehousinginstitute.org

THE AFFORDABLE HOUSING INSTITUTE

the land, and the back-end by providing bulk offtake commitments. “Along the way, developers build housing and actually discover that affordable housing is a viable business proposition on a risk adjusted basis given what the government has provided.”

The third model, while is also incentive-driven, is based on co-development, she says. “This model takes the turnkey building concept to a whole other level where the government also invests in the venture. The government acts as a real partner in the development: they invest, share the risk, share decision-making, and share profits as well. The main driver for this type of intervention is to make housing authorities more financially sustainable over the long run. They cross-subsidize; they make a profit on certain types of housing to cross subsidize other types of housing. We have seen these examples in Turkey and Morocco.”

In all three of the afore-mentioned interventions, government incentives will help sweeten the deal for developers, says Ms. Shocair. Such incentives can also be offered in the form of upzoning, facilitation, speeding up of government processes, tax relief, density bonuses, and concessionary packages on production related costs, she points out.

But given the scope and scale of the housing crisis, Ms. Sabah espouses an approach that involves the use of a combination of incentives and tools to help achieve the desired results. “No one tool is enough,” she explains. “In Bahrain, for example, the government has launched one of the region’s most publicized PPP-based housing schemes after many years of negotiation. But even such a scheme delivers perhaps 3,000 or 5,000 units, which are simply not enough. We need to work at multiple levels and involve a combination of tools, such as inclusionary zoning, for example, to make it attractive for developers to come on board.”

Maysa is full of praise for the concept of Integrated Residential Complexes (IRC) floated by the Omani government as a possible solution to the growing national housing crisis in the Sultanate. “It’s a very good step, and we look forward to seeing how it will develop,” she remarks.

But any fix, she warns, should also ideally take into account the preferences and choices of the end-users. “In the context of Oman, people are reluctant to be uprooted from their own locations to new residential communities. So we perhaps also need to look at other initiatives. For example, we could think of encouraging small and medium developers to build smaller projects in locations preferred by the customers, or consider upgrading housing in existing locations.”

According to the expert, various countries around the world typically subscribe to any one of the following three PPP models on affordable housing, suitably customized to suit local conditions. First is a mandate-based intervention – also known as Inclusionary Zoning – where the government mandates every development to set aside a certain percentage of housing that meets local requirements.

Another PPP model centres on incentive-based turnkey building (an approach being also used by Oman’s Supreme Council for Planning in the delivery of Integrated Residential Complexes in the Sultanate). In this model, the government either subsidizes or supports the front-end of the development value chain by providing

25

January 2016

‘LOCATION IS EVERYTHING’

Location indeed matters if Integrated Residential Complexes – the Omani government’s much heralded fix for the nation’s burgeoning mid and low-income

housing woes – are to succeed, says veteran Omani property developer Eng. Abdulrahman Awadh Barham

As the government prepares the groundwork for the implementation of its maiden Integrated Residential

Complex (IRC), the proverbial million-dollar question on everyone’s mind is quite simple: Where is the first such township likely to be located?

After all, location does count in the real estate business – particularly if prospective Omani homebuyers are asked to relinquish their Royally-mandated entitlement to a 600 sq metre parcel of residential land in favour of a housing unit – very likely an apartment – in a government-approved residential township.

A trade-off of this nature will appeal to investors only if the residential plot being sacrificed is located in an area that is far less developed than the proposed location of the IRC. Consequently, the downside of moving into an apartment – as opposed to an independent villa likely located in

an underdeveloped area – is offset by the IRC’s location in a prime part of the country. Location therefore is central to the success of the concept of IRCs in Oman, say property pundits.

Industry stalwart Eng. Abdulrahman Awadh Barham, CEO of Al Madina Real Estate, is unequivocal on this core issue: “IRCs as a concept are a good thing for Oman. But they need to be carefully implemented. We need to start with their introduction in prime areas first. Locating them in relatively remote areas will not work,” he warns.

A veteran of the Omani property development market, Mr. Barham’s Al Madina Group is behind a number of prestigious retail, commercial and hospitality landmarks in Muscat. Notable addresses include Tilal Complex, Muscat Grand Mall, Shaza Oman, Rihab Al Mawaleh, and Shaden Al Hail.

Eng Abdulrahman Awadh Barham

Integrated Residential Complexes:Developer’s Viewpoint

26

DELIVERING ALL-ROUND BENEFITS

According to Eng. Barham, the steep cost of residential land in prime areas of the country has effectively priced out many young Omanis from the market – a trend likely to be exacerbated as more and more citizens join waiting lists for government-sanctioned plots each year. Integrated Residential Complexes will help mitigate this demand, while dramatically paring down the cost burden on the government in providing the infrastructure for these developments.

In Muscat, for example, land costs range from OMR 60,000 – 100,000 for a 600 sq metre size residential plot – sums that are well beyond the means of even mid-income Omanis. Still, any notion that they may settle for a residential dwelling in a township constructed in an obscure location, simply because it comes subsidized by the government, is misplaced, he warns. “The question government agencies behind the IRC initiative need to ask is whether young Omanis are likely to accept, say, a townhouse of around 200 sq metres in an IRC set up in an area where the cost of land is relatively low. In my opinion, they are unlike to. After all, why should they invest in property that they know is built on relatively cheap land and the only real cost is the cost of construction? It is this proportion of land value and construction cost that should be taken into account when planning for an IRC. So if Omanis are expected to give up their right to a parcel of residential land in lieu of a residential unit in an IRC, the authorities must consider locations that are likely to appeal to the prospective homeowners. Even more so, if the residential units offered are apartments!” he explained.

27

January 2016

Shortcomings underlying the current system of handing out parcels of land for residential development have contributed to shambolic neighbourhoods, many

lacking basic infrastructure and utilities

VALUE PROPOSITION

Locating the IRC in a prime part of Muscat, for example, offers the best chance of success, according to the well-known developer. “Prospective homeowners need to feel they are investing in an asset that will appreciate in value over time. Let’s say, for example, an Omani who has been granted a residential plot in a yet undeveloped part of Al Amerat, has the option to invest instead in an IRC somewhere in the middle of Muscat. He reckons that if he invests in the government-subsidized apartment, he will have to relinquish his entitlement to the Al Amerat plot. Logic dictates that he will go in for the apartment, and perhaps when he has saved enough money, he can consider purchasing a land plot in a suitably developed area. By selling his Muscat apartment, which would have appreciated in value by then, he would be able to invest in his dream home.”

IRCs, therefore, must provide a compelling reason for young Omanis to swap their entitlement to parcels of land in favour of homes built as part of integrated townships, says Eng. Barham argues. This proposition should be an integral element of the IRC concept – a trade-off that appeals to not only young Omani men and women, but families as well, he argues.

Significantly, the IRC model is also expected to appeal to Omani women, who are also entitled to parcels of government-granted residential plots. “Let’s say a couple opts for an apartment in an IRC, while one of them still owns a residential plot somewhere as part of their entitlement. The investment in the apartment gives them the opportunity to live their lives until time they can move to their independent home. Alternatively, they have the option to sell or trade their plot for a property in an area of their choice depending upon how their finances improve in the future. So the IRC concept has its benefits.”

Integrated Residential Complexes:Developer’s Viewpoint

28

It’s important that IRCs appeal to all kinds of investors

and residents – high-end and not-so-affluent, people of all backgrounds

essentially

PLANNED NEIGHBOURHOODS

If suitably implemented, integrated residential townships have the potential to give rise to well-planned urban landscapes far removed from the unsightly patchwork of residential dwellings seen in government-sanctioned housing zones around the country. Shortcomings underlying the current system of handing out parcels of land for residential development have contributed to shambolic neighbourhoods, many lacking basic infrastructure and utilities. That’s primarily because homes sprang up in disorderly fashion much before government infrastructure had been in place. This chaotic development of residential neighbourhoods is expected to be a thing of the past when IRCs become the norm, says Eng. Barham.

“We cannot have residential areas scattered all over Oman as a result. People living in many such unplanned areas have been suffering from a lack of streets, utilities and so on. Building such infrastructure across vast areas, where homes are scattered, is not only unfeasible, but also expensive for the government. IRCs, given the integrated nature of their development, will no doubt improve overall lifestyles, as well as enhance the urban aesthetic and community aspects of residential townships,” he said as well

as enhance the urban aesthetic and community aspects of residential townships,” he said.

Notwithstanding the subsidized nature of housing offered by IRCs, Mr. Barham warns that any characterisation of the initiative as ‘affordable housing’ or ‘social housing’ will be anathema to many Omani homebuyers.

“Let’s be careful not to classify these projects as affordable or social housing ventures,” he cautions. “Any such reference will be an affront to the dignity and integrity of Omani investors in such residential projects. So it’s important that every IRC should offer a full range of options – from small units (that cost less because they cover a smaller floor space) to high-end villas for those who can afford it.”

Accordingly, IRCs should be structured to deliver housing units catering to all segments of the market, spanning the spectrum from low-budget to upmarket. “It’s important that IRCs appeal to all kinds of investors and residents – high-end and not-so-affluent, people of all backgrounds essentially. Also, Omani owners should also be able to lease their holdings on rent to non-Omanis, thereby creating a residential space that attracts people of all nationalities. In a sense, IRCs should be just like any other residential development in the Sultanate – open, welcoming and vibrant.” — By Conrad Prabhu

29

January 2016

Construction industry veteran Tony Safarian is not one to mince words or pussyfoot

around the rather emotive topic of affordable housing. After all, the company that he heads, Alargan Towell, has gone further than most in delivering projects that broadly fall within the definition of affordable housing. Affordability, as the General Manager puts it, has long been the hallmark of many of its project offerings.

Thus, given these illustrious credentials, private developers such as Alargan Towell see themselves as suitably primed to play their part in the implementation of Integrated Residential Complexes (IRC) mooted by authorities as a panacea to the affordable housing conundrum in the Sultanate. An array of mid-segment housing schemes that have come on the market in recent years pay testimony to the expertise and wherewithal of the private sector in delivering affordable housing projects.

But in a chat with AqarOman, Mr. Safarian said it was imperative for the authorities to engage the developer community in this landmark initiative from the outset. This is critical from two key standpoints, he stressed: Firstly, to ensure that all of the key developers are

taken into confidence in the conceptualisation and planning of the IRCs, and secondly, that the government agencies driving this programme are fully aware of the capabilities of the private sector in the delivery of these projects.

“It’s important for the government to have the private sector fully on board,” the well-known executive said. “As developers, we should know what the IRC programme is all about, while for its part, the government should be aware of what we are capable of delivering. This can happen only when we are fully engaged as stakeholders in this initiative.”

According to Mr. Safarian, success in the delivery of the IRCs is predicated on two key factors. Firstly, all of the stakeholders – governmental, regulatory, investor and end-user – must remain fully committed to playing their respective parts in the delivery of the housing schemes. Secondly, all of the requisite infrastructure and utilities should be substantially in place before construction work commences on the residential complexes. Of these two caveats, the latter is perhaps the most significant, he said, primarily because it distinguishes IRCs from the haphazard patchwork of neighbourhoods that have sprung up all over the country as a result of the current land allocation programme.

“As is often the case, people develop their allotted plots and then struggle to have them connected to the civic utilities and networks. We should be careful to avoid a repeat of this scenario when we start work on the IRCs. The utilities and networks must be in place before construction work begins on the residential components.”

STEPPING UP TO THE CHALLENGE

Taking developers into confidence from the outset is imperative to ensuring the success of Integrated Residential Complexes in Oman, insists Mr. Tony Safarian, General Manager –Alargan Towell Investment Company LLC

Tony Safarian

Affordable Housing:Developer’s Perspective

30

PARTNERSHIP OPTIONS

FAST-TRACKING IS KEY

In structuring an Integrated Residential Complex, the government is expected to be guided by a number of key considerations, according to the executive. Assuming that the government provides the land, as well as finances the infrastructure and utilities, then it is likely that development rights will be awarded to an investor who offers the greatest value per square unit of the land area, he said.

Alternatively, the government could weigh a partnership arrangement with a developer who commits to building residential units that are offered to Omanis at subsidised prices. In return, the developer gets to utilise part of the land for commercial investments such as shopping malls, retail areas, luxury housing developments, and so on.

But given the substantial size of a typical IRC, potentially catering to several thousand residents, Mr. Safarian sees many developers making common cause in delivering one project. “In my view, it will be very difficult for any one developer to undertake the entire IRC project. Either he does it in staged over a period of time, or multiple developers come together and take on individual project components simultaneously. Besides, projects of this scale will require the resources of multiple contractors to execute simultaneously.”

With growing numbers of Omanis constantly adding their names to waiting lists for subsidised plots, Mr. Safarian sees the need for the accelerated rollout of IRCs in order to meet the burgeoning demand for affordable housing.

One possible solution to bridge the rising gap between supply and demand is the large-scale development of social housing schemes. Basic in design and with minimum frills, they can be mass produced and replicated at minimal cost across the country. Omanis may be given the option to move into these units as a stop-gap arrangement until their financial circumstances improve sufficiently enough for them to make the transition to more comfortable housing offered within IRCs when they rolled out in sufficient numbers, he said.

Asked to comment on the widely held perception that Omanis tend to shun apartment-style housing, the executive stated: “More and more Omanis are investing in apartments which they regard as home until time that a villa becomes more affordable. They see the apartment as a stepping stone to their ultimate dream of moving into a self-owned villa. And rather than pay rent when working in urban areas like Muscat, it makes financial sense to them to invest in an apartment which is not only an asset but also a source of revenue if they choose to lease it. So we see a rise in the demand for apartments among Omanis, not only because they are cheaper in relation to villas, but also convenient and secure.”

31

January 2016

A GAME-CHANGER

The Public-Private-Partnership (PPP) model, at the heart of the government’s blueprint for Integrated Residential Complexes, offers the best hope yet in addressing the intractable problem of affordable housing in the Sultanate, says KPMG’s Khalid Ansari.

Taking a cue from the hugely successful power generation industry, which is significantly owned and operated by

private companies, Oman’s government is preparing to adopt the PPP model to provide affordable housing to its citizens.

The PPP model has been approved as the mechanism for developing affordable housing for Omanis in the Sultanate, says Mr. Khalid M. Ansari, Partner-in-Charge at KPMG Oman. The model envisions specific roles for the government as well as private investors and developers in the delivery of affordable housing projects.

According to Mr. Ansari, the contours of a blueprint for Integrated Residential Complexes have already been defined: While the government will provide land as well as support a certain level of infrastructure development, a private

developer will secure the mandate to construct and deliver the houses in a competitive tender. The government will appoint a project management company to oversee the tendering, execution and delivery of the houses.

Mr. Ansari is convinced that Integrated Residential Complexes envisaged by the government will be a “game-changer” for Oman. “This model has the potential to cater to the huge demand from Omanis eager to own their own homes. Current waiting-lists for residential plots are very long; so are the waiting-lists for subsidized mortgages from Oman Housing Bank. With Integrated Residential Complexes (IRCs) of the kind that are being planned by the government, Omanis will not have to wait for 5 or 10 years to move into their own houses,” he explained.

Mr. Khalid Ansari


32

The Supreme Council for Planning is working on an ambitious strategy for the development of an array of IRCs in all of the major cities and towns of the Sultanate. These IRCs will be suitably integrated with all the amenities of modern community living, including shopping and leisure facilities, green belts, schools and mosques, health centres, and even a substantial shopping and commercial component. Each residential township could potentially accommodate several

thousand Omani nationals. Capital costs could potentially run into many billions of dollars given the expansive scale of these townships.

Equally substantive will be the knock-on effects for the wider economy, according to Mr. Ansari. “The long-term impacts for the economy will be great. Projects of this scale will give rise to a lot of economic activity. Housing drives the construction industry. Small and medium businesses will get involved as well, while the use of local materials will be maximized. All of this

will positively impact the Omani economy.”

Mr. Ansari explains that Integrated Residential Complexes also make economic sense for the government because they contribute to structured housing development – as opposed to unstructured development associated with independent residential plots.

“If you look at places like Al Khuwair, Maabelah, Al Mawaleh, Al Khoudh, and so on, they have largely developed in an unstructured manner. That’s because houses sprang up in an unplanned way.

KNOCK-ON EFFECTS

The long-term impacts for the economy will be great. Projects of this scale will give rise to a lot of economic activity. Housing drives the construction industry. Small and medium businesses will get involved as well, while the use of local materials will be maximized. All

of this will positively impact the Omani economy

33

January 2016

Individuals owning residential plots went ahead and built homes even if the surrounding infrastructure – such as roads, power and water connections and other utilities – were not fully ready. But the integrated townships proposed by the government will offer a structured approach to development. Omani nationals will buy and own property from an agreed plan.”

Mr. Ansari compares the planned townships to Integrated Tourism Complexes like Al Mouj Muscat (formerly The Wave Muscat), minus the high pricing structure. “These new residential townships will be affordable versions of Al Mouj Muscat,” he remarked.

As can be expected of PPP based projects, the IRCs will be suitably structured to attract private developers and investors. It is expected that the development guidelines for IRCs will allow for the inclusion of commercial components, such as shopping malls, commercial offices and retail areas, which can be leased or sold off by the developer to help finance the cost of the overall project.

The concept also envisions a role for asset management companies – set up as SMEs – that will take on responsibility for the maintenance of all common areas and utilities on behalf of the home owners. Consequently, the burden of cleaning and maintaining such townships will shift from the municipality to private service providers, albeit for a fee, says Mr. Ansari.

Each township is expected to be structured to offer apartments, town houses and villas across a wide range of price categories in order to cater to the broad spectrum of mid-income nationals. Thus, depending on their earning capacity, family size, lifestyle choices, and so on, applicants can opt for different types of housing to suit their specific needs.

Mr. Ansari compares the planned townships to Integrated Tourism

Complexes like Al Mouj Muscat (formerly The

Wave Muscat), minus the high pricing structure. “These new residential

townships will be affordable versions of

Al Mouj Muscat,” he remarked.


34

In arriving at a suitable model for IRCs in Oman, affordable housing initiatives were studied in a number of countries within the Middle East region and further afield. “We looked at models regionally and internationally and came up with a paradigm that really works for the Sultanate,” Mr. Ansari said. “The circumstances in Oman are very unique, so one cannot take, for example, a UK or Singaporean model, and apply it here. But we tried to learn from the experiences of other countries in order to come up with a model that best suits Oman.”

Another notable feature of the project

being contemplated for Oman is the incorporation of social housing components into Integrated Residential Complexes. Traditionally financed and built by the government for economically disadvantaged sections of the population, social housing schemes have been little more than a cluster of residential villas shorn of civic and leisure amenities. However, by integrating future social housing projects into residential townships, the government is keen to ensure that inhabitants of social houses are a part of vibrant communities.

As with projects of this magnitude, funding will be critical to the success of IRCs. Individual developers can team up with international firms – for both funding and

expertise – when bidding for contracts. Commercial banks, sovereign wealth funds, pension funds, real estate funds, can be also the providers of funds for the project.

For Khalid Ansari, IRCs represent a bold, new way forward for the Government faced with a backlog of applications for residential plots and housing mortgages. Already, a Steering Committee set up by the Supreme Council for Planning is working on the nation’s maiden IRC venture, likely to be located in the vicinity of Muscat city. Its successful development is expected to fuel the growth of similar townships across the length and breadth of the Sultanate, he adds.

UNIQUE PARADIGM

By integrating future social housing projects into residential townships, the government is keen to ensure that inhabitants of social houses are a part of

vibrant communities

— By Conrad Prabhu

35

January 2016

MIDDLE-MIDDLE-

HOUSING:HOUSING:Regional Perspectives

Governments in the region need to work jointly with the relevant stakeholders in addressing the burgeoning shortfall in middle-income housing in their respective countries, says an insightful report on this hot-button theme.

INCOMEINCOME

A newly published study has warned that the growing shortage of middle-income housing across the

Middle East & North Africa (MENA) is not only posing potential socio-economic problems, but also has the potential to imperil the long-term stability and economic competitiveness of the region.

The report, published by JLL – a leading real estate investment and advisory firm-reviews three key regional markets: the United Arab Emirates, Saudi Arabia and Egypt. It highlights the social and economic impact of a marked shortfall in the required supply of middle-income housing, suggesting that significant efforts are needed to address the current imbalance. While there is a general recognition of the problem and a growing number of policy initiatives and projects targeting the middle income sector, more needs to be done if the current shortage is not to widen further before it is reduced, the report stresses.

Affordable Housing

36

Sour

ce: O

xfor

d Ec

onom

ics

/ JLL

• Governments across the region have acknowledged the seriousness of this problem and have implemented a range of policies to tackle the shortage. However, most of these initiatives are at the early stage of implementation and further efforts are needed to ensure the successful delivery of more affordable projects.

• Private developers have been ‘slow to the party’ but are now recognising the potential of the middle-income housing segment. This is evident from the numerous project announcements targeting the middle-income segment, which represents the largest component of unmet residential demand in each of the three markets covered in this report.

• Progress to date has been limited, with many of the proposed initiatives yet to be implemented and some of the launched projects failing to gain traction.

• Tackling and resolving the problem requires a concentrated

effort between government agencies and private developers to address five major areas:

- Cost of land

- Construction and infrastructure costs

- Business models of developers

- Access to housing finance

- Regulatory issues

• These initiatives must not only seek to increase the future supply of middle-income housing, but also ensure that this supply remains affordable over time.

• The majority of recent residential launches remain beyond the means of middle-income households, with only a limited number of project launches in 2015 falling within the definition of ‘affordable’. This suggests that the current shortage will increase over time unless more is done to tackle this issue.

KEY FINDINGS

Info

grap

hics

: Mic

hael

Jua

nson

37

January 2016

38

Middle-income housing is defined as: Market quality accommodation, which the middle 40–60% tranche of households on the income

distribution scale can afford, based on spending no more than 30% of their gross household income on housing.

Infographics: Michael Juanson

There are a number of significant urban, economic and regulatory challenges that have resulted in

the current shortage of middle-income housing. These include the rising cost of land and the lack of suitable sites, rising construction costs, developer business models, and planning and infrastructure regulations, which all comprise supply-side constraints. On the demand side, the major challenge is the lack of access to mortgages or other forms of housing finance among middle-income

households. Some of these challenges are now being addressed, but more concentrated efforts are needed by both public and private institutions to facilitate the development of more affordable accommodation for middle-income households.

Perhaps the largest challenge to date has been the prohibitive cost of acquiring suitably located sites. The success of middle-income housing initiatives will therefore be heavily influenced by their

ability to provide developers with a sufficient supply of land in the right place and at the right price.

Given urban land is generally costly and often scarce, middle-income housing is more likely to be built in the peripheries, far from central locations and advanced infrastructure facilities.

This adds to the overall cost of development, as developers are required to finance improvements or expansions to transport, water, sewerage and other

Primary to this discussion is the establishment of a definition of what constitutes middle-income housing, as there is currently no consensus on this issue. JLL’s definition incorporates a

number of different dimensions that need to be addressed. These include a financial component (percentage of household income), tenure options (rent vs. sales) and the target market (locals vs. expats).

The requirement for middle-income housing varies significantly in the three countries covered in the report, says JLL. In the UAE, the greatest need is for affordable rental properties for expatriate families, while the greatest need in Egypt is for more homes for sale to Egyptian families. In Saudi, nationals are the main faction of the population affected by the shortage of middle-income homes, the report states.

While the shortage of affordable middle-income h o u s i n g is now

widely acknowledged and a number of regulatory initiatives and specific projects have been launched in each of the three markets covered, progress to date has been relatively limited. More action is required from both government agencies and private developers if the current shortage is to be reduced, stresses JLL.

According to the report, the lack of middle-income housing is currently one of the major

challenges facing the real estate industry across MENA. As population growth and urbanisation continue, countries across

the region are facing growing pressure to accommodate the evolving

needs of both nationals and expatriates. This includes the need for more good quality,

affordable accommodation within developed

communities, for middle-income individuals and households.

OVERCOMING CHALLENGES

Affordable Housing

39

PROJECT AFFORDABILITY

Given the economic and social benefits of providing middle-income housing, governments have an integral role in ensuring land is available in appropriate locations and at a realistic price for the development of middle-income housing.

Sou

rce:

Oxf

ord

Econ

omic

s /

JLL

infrastructure. Also, in markets like the UAE and Saudi Arabia where urban land has been subject to speculative trading, prices for centrally located sites have risen to levels that are higher than developers of middle-income housing can afford to pay.

While the cost of centrally located sites will generally be higher than land in decentralised locations, it is important to ensure that middle-income projects provide access to vital services (water supply/sanitation/electricity), facilities (retail/schools/hospitals), and commercial centres (employment), if they are to be successful in attracting and retaining families.

Given the economic and social benefits of providing middle-income housing, governments have an integral role in ensuring land is available in appropriate locations and at a realistic price for the development of middle-income housing.

As governments across the region have control or outright ownership of large areas of strategically located urban land, this can be done through offering land to private developers at subsidised rates, on the condition that subsequent developments are offered to the market at pre-agreed affordable rents and prices, and that these

remain applicable even after the initial sale (in the secondary market). This form of public-private partnership incentivises the private sector to develop middle-income housing, while ensuring the end-user is protected.

A similar approach has been used with some success in Turkey, where the government provides land to developers without an initial charge. Payment for the land is subsequently taken in the form of an agreed number of completed units being handed over to the housing ministry to provide as public housing.

Another approach is to encourage the development of currently vacant urban land. Saudi Arabia has recently proposed a tax on undeveloped land in urban areas; a policy, which could help ease the current shortage of affordable homes. The objective of this proposed tax is to encourage the development of some of the large pockets of urban land that are currently being held by owners as a store of value or for speculative trading.

Construction costs form a significant component of the selling price of any residential project. Key to making a

project affordable is the ability to minimise construction time and costs, while ensuring the efficiency and quality of the development is maintained in the long term.

A number of improvements could be made to conventional development processes in the region. Given the construction process incorporates a number of players (developers, contractors, sub-contractors), it is difficult to price materials accurately, and these are usually valued on a project-by-project basis.

One way to reduce costs of middle-income housing is through efficient and large scale procurement measures; managing and encouraging suppliers to provide construction commodities and services at

a standard unified rate.

Potential cost and time savings can also be achieved through the use of industrial approaches to construction. Utilising premanufactured parts and pre-cast structures (like kitchen and washroom fixtures), where parts are assembled off-site then delivered as required, improves and standardises quality while saving time and cost.

Minimising operations and maintenance costs can also make housing more affordable. This can be achieved through improving energy efficiency (fitting homes with energy saving materials) and ‘professionalising’ management through partnerships with an experienced property and facilities management company to ensure the durability of the project.

January 2016

40

Increasing the access of middle-income earners to mortgages and other forms of housing finance forms a key part of any effort to increase access to affordable housing. At the present time,

middle-income earners have only limited access to mortgage finance in most MENA countries. Mortgage rates are typically higher than in advanced markets, with bank requirements for higher risk-premiums making it more expensive for low-income borrowers to apply for financing.

One way this can be addressed is by encouraging private commercial banks and finance houses to allocate a certain percentage of their lending to middle-income families.

Abu Dhabi Finance (ADF), one of the UAE’s main providers of residential mortgages, is in discussions with some of the leading developers to provide innovative mortgage solutions for middle-income earners. Around 30% of ADF’s current mortgage loans are for less than AED 1 million, and are provided to households with a minimum income of AED 10,000 per month. Other banks and finance providers are expected to follow suit and offer more lending products to middle-income earners in the UAE over the next few years.

DEVELOPER STRATEGIES

HOUSING FINANCE

RENTAL MARKET REGULATIONS

Standardising unit designs and reducing unit size, cutting on

labour costs through automation, and better sourcing of efficient

and sustainable building materials are other techniques

that can be adopted to reduce costs and increase developer’s

profit margins.

Governments can also encourage operation and maintenance cost saving through standardised design guidelines. Abu Dhabi’s Urban Planning Council for example, issues a number of manuals and guidelines to encourage a balanced approach to the design of residential communities.

Private developers have traditionally focused on the upper or luxury segments of the residential market across the MENA region, as these generally provided higher profits. However

as many markets are now experiencing an oversupply of luxury product, more developers are realising the importance of targeting the middle-income sector that was previously largely ignored. This switch in approach requires a change in the business model, with more focus on achieving economies of scale and lowering operating costs.

Standardising unit designs and reducing unit size, cutting on labour costs through automation, and better sourcing of efficient and sustainable building materials are other techniques that can be adopted to reduce costs and increase developer’s profit margins.

The government also has a role to play in requiring changes to developer’s business models through regulatory requirements. One such approach involves ‘inclusionary zoning’, whereby a certain percentage of all project deliveries must be set-aside for affordable units.

The Abu Dhabi Urban Planning Council (UPC) has adopted such an approach, requiring 20% of the residential gross floor area (GFA) in multi-unit residential buildings within master planned developments, to be developed as middle-income rental housing. Earlier this year, the Dubai Municipality announced a similar proposal, requiring that 15% to 20% of new projects be targeted at middle-income earners. However no further clarifications have been given on when this proposal might get approved or implemented.

The transient nature of the labour market also means that many expatriate workers will choose to rent rather than own property (even if they can afford to do so). Under these circumstances, affordable options need to be available for households looking to rent rather than purchase property.

The importance of controlling the rental market and providing tenants with protection against excessive rental increases has been recognised in some parts of the UAE. In Dubai, the Real Estate Regulatory Authority (RERA) has established a scale of permitted rent increases which, along with an online rental calculator, allows landlords and tenants to assess whether a rental increase is permitted, and by what percentage this can increase. This process is overseen by a rental disputes tribunal, which provides a quick and relatively low cost means of resolving rental disputes. While further refinements are needed to this index (to factor in the quality and age of the building, amenities provided etc.), the RERA rental calculator has undoubtedly been successful in regulating the Dubai market.

In many countries in the MENA region, home ownership may not be a viable option for low-to-mid income households due to financial restrictions (limited access to mortgages / insufficient savings).

Affordable Housing

41

The shortage of quality middle-income housing in the UAE is focused on the two largest markets, Abu Dhabi and Dubai. Many land parcels are currently owned by private developers,

reducing the government’s ability to provide free or subsidised land. In many cases market speculation has driven the price of land to levels which are unaffordable, thus reducing the returns from middle-income housing projects to unattractive levels. The construction business also remains heavily reliant on labour intensive technologies, which restricts opportunities for pre cast building or modular techniques and achieving economies of scale.

The shortage of middle-income housing in Abu Dhabi and Dubai primarily impacts mid income expatriates, as Emiratis are provided with housing by the government, and most low income workers are provided with accommodation by their employers. This shortage has resulted in high levels of sharing (particularly in Abu Dhabi), while many of those working in Dubai are forced to endure long commutes from Sharjah or the Northern Emirates, where accommodation costs are lower.

The demand for middle-income housing has been calculated from an analysis of income levels provided by Oxford Economics. Households earning between AED 10,000 and AED 30,000 per month are the main source of demand for middle-income housing. This accounts for around 40% of all households, which equates to 820,000 households across the UAE. Based on affordability calculations, this faction of the population can afford rents of up to AED 72,000 per annum, and could potentially purchase property priced up to AED 790,000.

The shortage of middle-income housing in Saudi Arabia is substantial (estimated to be around 400,000 units by JLL in 2011). This shortage results from a combination of factors

including a rapidly growing urban population, a limited supply of completed product (as developers have preferred to land bank rather than develop in recent years) and the limited availability of housing finance to middle-income earners.

Saudi nationals are the main faction of the population affected by this shortage, as the majority of expatriates are labourers whose accommodation is provided for by their employers. The remaining expatriates, who mostly comprise of Arab and Western nationals, prefer to rent in more upscale secure compounds. However, there is a severe shortage of compound units, which has resulted in increased rents. As a result, some expatriates will opt for furnished apartments or residential units outside of compounds.

Over the past couple of years, the Saudi Government has announced several initiatives aimed at addressing the shortage of middle-income housing. In 2011, King Abdullah announced a SAR 250 billion (USD 67 billion) project designed to add 500,000 new homes to the Saudi market. In the same year, the Real Estate Development Fund increased the value of its zero interest rate loans to SAR 500,000 (USD 133,000) for Saudi nationals. Despite that, it is estimated that only 30% of Saudis own their home (compared to a global average of 70%), highlighting the need for

COUNTRY-WISE ANALYSIS:

EGYPT

SAUDI ARABIA

UNITED ARAB EMIRATES

The shortage of quality middle-income housing in Egypt was a major source of social discontent leading to the Arab Spring in 2011. JLL estimated the shortage to be around 1.5 million

units then, and this is likely to have increased further since that time. While the housing market has seen many new luxury communities and upscale developments over the past few years, there remains a lack of middle-income units within gated communities across Cairo. Unlike UAE and Saudi Arabia – where housing for nationals is largely taken care of by the state – the majority of the population in need of middle-income housing in Cairo are Egyptian nationals and not expatriates.

The existing supply of middle-income units is sporadically scattered across Central Cairo, generally within old and rundown apartment buildings in areas such as Agouza, Dokki and Old Cairo. Many of these projects are covered by the old rental law, which allows occupants to pay a negligible monthly rental, thereby making them affordable to middle-income families.

Seeking to address this issue, the Ministry of Housing announced plans in 2014 to partner with UAE developer Arabtec to build 1 million middle-income homes by 2019. They also launched ‘Dar Misr’, a project that aims to build 15,000 middle-income homes on the peripheries of 6th of October and 10th of Ramadan. However, little progress has been made with either of these initiatives. The Arabtec JV has become mired in legal wrangling while Dar Misr has announced launch prices that are only slightly lower than the current market average (with the cheapest 100 sq m, 2 bedroom units in Badr City priced at EGP 255,000), making it unaffordable for the middle-income segment.

The demand for middle-income housing has been calculated from an analysis of income levels provided by Oxford Economics. Based on this data, we have identified those earning between EGP 5,000 and EGP 12,500 per month as the main source of demand for middle-income housing. This accounts for around 12 million households in Egypt, almost 60% of total households. Based on our affordability calculations, this segment of the population can afford rents of up to EGP 32,000 per annum, and could potentially purchase property priced up to EGP 285,000.

[Courtesy: ‘Middle Income Housing in the Middle East and North Africa ’, published by JLL.

The report may be downloaded from the company’s website: jll-mena.com]

further government and private sector initiatives aimed at providing more middle-income housing.

The demand for middle-income housing has been calculated from an analysis of income levels provided by Oxford Economics. JLL has identified those earning between SAR 6,000 and SAR 20,000 per month as the main source of demand for middle-income housing. This accounts for over 60% of all households, which equates to around 3.3 million households across the Kingdom. Based on affordability calculations, this portion of the population can afford rents of up to SAR 47,000 per annum, and could potentially purchase property priced up to SAR 450,000.

January 2016

The Housing Ministry is preparing to roll out new guidelines aimed at weeding out dubious elements in

Oman’s thriving real estate brokerage trade blamed for sullying the

reputation of the property market.

The Omani property industry’s longstanding plea for get-rich-quick freelance brokers to be reined-in has finally been answered by authorities.

Eng. Siham al Harthi, Director General of Real Estate Development at the Ministry of Housing, said new procedures and guidelines are being put in place that, in essence, will require all Omani individuals offering real estate brokerage services to be licensed. For well-established brokers with credentials, licensing procedures will be a breeze, but newcomers will have to get suitably trained before they earn their stripes.

Brokerage services have been a regulated profession from the outset, but enforcement has been problematic and patchy, says Eng. Siham al Harthi. “We have had instances of people venturing into brokerage services without much of a clue about the business. It is not uncommon to have teachers, cab drivers, and so on, freelancing as brokers. Trust in the trade began eroding when some property buyers complained that they had been cheated. Consequently, the profession got a bad name, which we are now working to redress,” she said.

The new procedures require all brokers to undergo six months of compulsory training at any local institute authorised by the government to offer the training programme for aspiring brokers. The training programme is based on course content jointly developed by the Ministry of Housing and Ministry of Manpower.

SO YOU WANT TO BE A BROKER?

GET ALICENSE

FIRST!

42

Brokerage Regulation

Only licensed brokers will be allowed to get their transactions registered at the Ministry of Housing, thereby ensuring that their dealings are transparent and well-documented and they are held fully accountable for all the deals made under their names

Upon the successful completion of the programme, participants are rewarded with a license to practice real estate brokerage services.

Importantly, the new procedures will ensure that all property transactions brokered by licensed agents are in accordance with local laws and regulations, according to Eng. Siham. “Only licensed brokers will be allowed to get their transactions registered at the Ministry of Housing, thereby ensuring that their dealings are transparent and well-documented and they are held fully accountable for all the deals made under their names.

Additionally, new expatriates will no longer be licensed as brokers. However, existing expatriate brokers will be granted a temporary license if they are attached to, and employed by, a registered local brokerage firm.

Significantly, the Oman Real Estate Association (ORA), which has long advocated for tough measures to regulate brokerage services, has warmly welcomed the new licensing procedures, stressing the move will help contribute to the well-being of the wider industry.

“With the new changes, credibility will gradually be restored to the brokerage practice, which is indispensable if investors – especially foreigners – are to be encouraged to invest in Oman. Also, with suitable training, our Omani brokers will have the requisite understanding and skills to transact deals in a professional manner,” said an official spokesperson of the Association.

43

January 2016

NEW BROKERAGE GUIDELINES ELICIT MIXED RESPONSES

The Ministry of Housing is endeavouring to regularise the work of real estate brokers. To this end, it has organized a number of specialised courses that should be successfully completed

by individuals who wish to receive licenses to work for real estate agencies. While some real estate agencies have welcomed the initiative, others described the move as impractical with little benefit to the industry. A few even characterized the procedures as rhetoric with little prospect for their enforcement.

AqarOman spoke to the owners of a number of real estate brokerage agencies for their thoughts on this key development: BROKERAGE CHAOS

CLUELESS BROKERS

Mohammed Abdullah al Hadhrami, owner of Muscat World Real Estate Office and a partner in Amyal Gulf Real Estate LLC, commented that the training courses unveiled by the Ministry of Housing would contribute to regularizing the work of real estate offices and other stakeholders. This will also help in ending price speculation, the chief reason behind unjustified hikes, he said.

“I’m optimistic the training courses and seminars will raise the awareness of real estate brokers especially, some of whom lack even the most basic knowledge about this profession. These courses will help them render high quality services and meet the needs of the customers,” he stated.

More importantly, the new regulations will check individuals who have created “chaos” in the market by posing as brokers. “Of late, there has been an upsurge of these so-called brokers who have no connection with the property business. Not only are they unprofessional, but some of them also engage in dubious

Sultan al Raqadi, owner of Hectar Real Estate Agency, believes the guidelines promulgated recently by the Ministry will play an important role in the regularization of the Omani real estate market. They will also contribute to the development and growth of the sector, while helping eliminate practices that have been harmful to the well-being of this industry, he says.

“If the practice continues of non-Omanis managing the sector without any comprehension of real estate brokerage, then the sector is at risk of losing its credibility. Brokers need to keep the interests of both buyers and sellers at heart when a deal is being transacted, an objective that only those with a solid understanding of the local market will be able to guarantee,” Al Raqadi stressed.

The market, he noted, should be strongly regulated to discourage profiteering and price manipulation. If there is no agreement on a standard price, the price variation should be kept at a minimum to order to come up with a proper and fair valuation, he pointed out.

“I wish the Ministry would revise the fees imposed on housing units and make it only 1 per cent for Omanis; this would make life easier for us,” Al Raqadi added.

44

Brokerage Regulation

INVOLVE BROKERS IN DECISION-MAKING

INTEGRATED MEASURES

Welcoming the promulgation of the Ministerial Decision on Real Estate Training, Affan al Zarafi, a partner at Abraj Bausher Real Estate, said: “Real estate brokers appreciate the keenness of the Oman Real Estate Association, the Ministry of Commerce and Industry, and the Ministry of Manpower, in taking legislative action to support the healthy development of this sector.”

But he stressed the need for information sharing and consultation in ensuring that the regulations are having their desired impact. “Getting feedback from the different stakeholders will help in the proper enforcement of efforts to regulate the market. To this end, real estate brokers should be involved in the decision-making process especially when it comes to matters concerning their livelihood. We are also very keen on enhancing and regularizing the real estate market to maximize its social and economic benefits for society.”

Commenting on the training programme for brokers, Al Zarafi appealed for the course content to be instructive and informative. “Going forward, the training programme could be upgraded into a full-fledged diploma offered possibly by an independent institute under the supervision of the Ministry. This will help in producing qualified real estate professionals.”

Participants should focus not only on getting a certificate to operate as brokers, but also make a sincere effort in acquiring the knowledge and skills that enable them to render high quality services in a market worth around RO 3 billion, he noted.

Aqeel bin Jaafar al Lawati, General Manager and Partner of Amtar Real Estate, observed: “The decision to regulate the market is a step in the right direction. For too long, the market has been wracked by chaos and lack of regularization.”

Inadequate implementation of the provisions of a Royal Decree regulating the real estate industry has resulted in the proliferation of unlicensed brokers, he said. “In fact, once when I was in a barbershop for a haircut, the barber pulled out some layouts and Krookis for me to choose from. It struck me that anyone can become a broker!” the veteran agent lamented.

Citing another example of what he termed as “disarray” in the property market, Al Lawati he had encountered as many as a dozen brokers engaged in the marketing of one building. “When the commission is divided among 12 brokers, each one gets a paltry amount. In certain cases, the building is sold at a price higher than the seller is aware of,” he added.

While welcoming the Ministry’s initiatives in licensing brokers and making training compulsory, Al Lawati also stressed the need for an integrated system of measures that can be strictly enforced to control the “chaos” in the market. “We need also to ensure that professionalism is maintained by all the stakeholders, otherwise the prevailing chaos will continue to run rampant in the market,” he continued.

Stop-gap or half-baked solutions, he warned, will not solve the problem. “The Ministry should coordinate with the Oman Real Estate Association, as well as real estate offices and international experts, in formulating ways to better regulate the market. We should also have indicative prices for different areas to promote transparency and support well-informed decisions. Besides, there must be better regulation of the work of non-Omanis working in real estate valuation and development,” he added.

practices to profiteer. This has contributed to instability in prices and unjustified price increases. We hope the new regulations will put an end to this phenomenon,” said Al Hadhrami.

He further added: “I also noticed that many non-Omanis are working for brokerage companies without being subject to the same laws and regulations. Their presence has contributed to the manipulation of property prices, creating imbalances in supply and demand. I hope the new guidelines will end this mess.”

Besides, this training initiative announced by the Ministry will encourage young Omanis to consider rewarding careers as brokers. With effective regulation, these youngsters can flourish and thereby contribute to the development of this sector.”

Real estate brokers should be involved in the decision-making process especially when it comes to matters concerning their livelihood

— Mustafa Al Lawati

45

January 2016

UNLEASHING NEW FUNDING SOURCES THROUGH MARKET REGULATIONBetter regulation of the property sector will create the requisite market conditions conducive for mortgage banking, Real Estate Investment Trusts, sukuk, and other such equity tools to take root in the Sultanate, says Eng Abdulrahman Awadh Barham, CEO of Al Madina Real Estate.

Regulation – or the lack of it – has long been the bane of Oman’s promising property sector situation – a shortcoming that is set to change, even if gradually, in the coming months

and years, say experts.

Evidence of a new era of looming change is seen in the recent decision of the Housing Ministry to set up a dedicated department exclusively devoted to addressing longstanding issues and policy lacunae that have long stymied the growth of this economically vital sector.

But Omani developers want the newly established Directorate General for Real Estate to be the precursor of a more robust and potent entity that will serve as an all-powerful market regulator, akin to the Capital Market Authority for the Muscat bourse, the Authority for Electricity Regulation Oman for the power and water sector, the Telecom Regulatory Authority (TRA) for the telecom sector, and so on.

“The real estate industry is the most important economic sector after oil and gas, but sadly it remains the least regulated and least governed segment of the economy,” lamented Eng. Abdulrahman Awadh Barham, prominent developer and CEO of Al Madina Real Estate. “It’s time that a market regulator is created to help sustain the

contribution of this key sector to the national economy,” he stressed.

While welcoming the Ministry’s decision to set up a dedicated department solely focused on real estate matters, developers say it falls short of their longstanding demand for a regulatory framework, complete with a market regulator, to underpin the long-term growth of this industry.

“Like any other market, we need an independent body to regulate supply and demand within the real estate industry, formulate legal and regulatory policies, provide guidelines with regard to mortgage finance, define the rights and responsibilities of homeowner associations, and so on. Without regulation, the market is susceptible to uncertainty, dubious practices and instability,” Mr. Barham warned.

Already, the market is rife with examples of investment gone awry – an outcome blamed on inadequate regulation. “Take the case of malls all concentrated in a one square kilometre area of Muscat city. You can’t have too many malls coming in one area. When that happens, the first investor will run up losses on his investment. Of course, investments in such retail developments are welcome, but there are lots of areas that need to see growth as well,” said Mr. Barham.

Market Regulation

46

MARKET EQUILIBRIUM

DYNAMIC SECTOR

Housing is another component of the market that needs regulation, he stresses. “You cannot have housing projects clustered in one area, while little attention is paid to other areas of Oman. With regulation, equilibrium is achieved in supply and demand, in price trends, and so on. Regulation also helps in pinpointing the rights and responsibilities of homeowners within, say, an integrated tourism or residential complex. Is the homeowner, for example, liable to pay his share of the cost of maintenance of the common areas within the complex? Can he be penalised if he doesn’t? Once a regulator is in place, all of these issues and concerns will be suitably addressed through the promulgation of regulations and guidelines.”

Importantly, with regulation comes long-term market stability, which inevitably spawns opportunities for the introduction of all kinds of financial products, equity instruments and services that have long been an integral part of mature real estate markets around the globe. Mortgage banks, real estate funds, real estate investment trusts (REITs), sukuk finance, and other such instruments are expected to be part of the regulated market landscape in the Sultanate, going forward.

Facilitating the influx, rollout and growth of these financial products and services in the Sultanate is also imperative to the successful launch of Integrated Residential Complexes (IRCs), insists Mr. Barham.

“For example, we need specialised mortgage banks and companies to set up shop in the Sultanate, perhaps in partnership with pension funds, wealth funds, and other Omani institutions. Oman Housing Bank, as well as commercial banks, will not be able to cater to the demand for mortgage loans when the IRCs are launched. Besides, developers will need some sort of bridge finance, like sukuk, to fund the construction of the IRCs. So it’s necessary that we make it attractive for international investors and real estate players to do business in Oman.

We also believe the time is ripe for the legalisation of Real Estate Investment Trusts (REITs), sukuk bonds, and other such equity tools to drive investment in the property market in Oman. The absence of such instruments, and the underlying laws and regulations, is restricting the growth of this promising sector.”

Many developers have been clamouring for the enactment of statutes to allow for the introduction of REITs in Oman. At their annual Oman Real Estate Conference held in May this year, the Oman Real Estate Association – the representative body of property developers and brokerage firms – added REITs to its list of recommendations that it wants the government to act on.

A Real Estate Investment Trust is defined as a security that sells like a stock on exchanges and invests in real estate directly, either through properties or mortgages. REITs receive special tax considerations and typically offer investors high yields, as well as a highly liquid method of investing in real estate. Equity REITs invest in and own properties (thus responsible for the equity or value of their real estate assets). Their revenues come principally from their properties’ rents.

A vocal advocate of REITs in the Sultanate, Mr. Barham argues that equity tools like REITs are key to creating a property market in Oman. REITS have the potential to promote liquidity in the real estate market, as well as attract all manner of investors – small, medium and large. Real estate funds and other such investment instruments will not only encourage savings, but will also see the involvement of a greater number of small investors, thereby

supporting the growth of a dynamic sector, he explains.

According to the developer, REITs can be listed on the market and traded in much the same way shares are bought and sold on the stock market. In contrast, current equity funds are not permitted to invest in real estate, he points out.

So what is the outlook for the real estate sector in a regulated market? Mr. Barham believes that the property market, if suitably regulated and leveraged, has the potential to crank up economic growth. In particular, this growth can be accelerated if freehold ownership is opened up in areas outside of Integrated Tourism Complexes (ITCs) as well, he says. Current laws restrict freehold ownership of property only to tourism resort schemes designated as ITCs.

“If we have to drive foreign direct investment (FDI) into Oman, the property sector is a key leverage. In my view, the real estate sector has the potential to emerge as a potent driver of growth and a catalyst for investment inflows if the market is suitably regulated and reformed,” he added. — By Conrad Prabhu

47

January 2016

CEBRATING EXCELLENCE IN THE PROPERTY SECTOR

In line with its vision to support the development of a standards-driven property development and realty services sector in the Sultanate, the Oman

Real Estate Association (ORA) has instituted a set of annual awards that recognize excellence across key aspects of this industry.

Dubbed the Oman Real Estate Excellence Awards, they applaud the outstanding work of industry professionals, developers and SMEs based on their commitment to excellence, innovation, sustainability, and quality standards.

The maiden awards in the series were handed out to winners at a gala dinner held in conjunction with the 2nd Oman Real Estate Conference, which took place at Al Bustan Palace – A Ritz Carlton Hotel during 11-12 May 2015. A total of 15 awards were presented across four main categories: (i) Developers (ii) Property & Real Estate Management (iii) Special Awards, and (iv) Individual Awards.

Oman Real Estate Awards

48

Congratulations to the winners of the1st Oman Real Estate Excellence Awards!

CATEGORY

• Best Developer of the Year – Commercial Al Khonji Real Estate & Development - The Office

• Best Developer of the Year – Residential Alargan Towell Investment Co. SAOC - Beyout Al Faye

• Best Developer of the Year – Retail Al Mouj Muscat - The Walk

• Best Mix-Used Project of the Year - Operational Jasmine Complex - Taameer Investment SAOC

• Best Mix-Used Project of the Year - On Going Saraya Bandar Jissah

• Architectural / Designing / Planning Firm ARCOP - Sultan Qaboos Youth Complex for Culture & Recreation, Salalah

• Landmark / Distinguished Projec The Wave Muscat - The Wave Muscat SAOC

• Property Management of the Yea Al Habib & Company LLC

• Real Estate Broker of the Year Award Real Estate Souq

• Best Real Estate Website of the Year Real Estate Souq

• Best in SME Awards Taqaseem LLC

• Best in Real Estate Marketing Saraya Bandar Jissah

• Affordable Housing Project of the Year Areej - National Mass Housing SAOC

INDIVIDUAL AWARDS

• Real Estate CEO of the Year Eng. Abdulrahman Awadh Barham Al Madina Real Estate Co.

• Women in Real Estate Professional Salwa Saif Al Shahaibi

NAME OF ORGANIZATION

49

January 2016

50

Oman Real Estate Awards

51

January 2016

52

Stagnation best sums up the performance of Oman’s real estate market during 2015, compounded by yield compression in certain core segments. The total traded value of real estate

transactions in the Sultanate witnessed a 42 per cent increase during the first nine months of this year, versus Jan – Sep 2014, while the number of sales contracts declined 4.50 per cent in comparison with the corresponding period of 2014. However, the traded value of mortgage contracts increased 13.40 per cent during the period under review.

Although the market did post a decline in sales, overpricing was a feature in certain residential micro-market areas, driven by the reduced cost of borrowing and a consumer appetite for residential properties.

Despite the Central Bank of Oman’s monetary policies and fiscal adjustment efforts, the market remains in a state of toxic stagnation in the office real estate segment. Real estate inventory is piling up in both the residential and office segments. These factors have compelled many real estate investors to explore offshore investment opportunities.

As businesses downsize in the face of the oil price crunch, laying off workers and tightening expenditure, some impact on real estate is likely going forward. On the upside, continued investment in free zones augurs well for the market, particularly in industrial and logistics based real estate.

Outlook: Land prices and rental values are expected to remain unchanged in Q1 2016, but will likely see an uptick in the industrial and logistics related real estate.

RESIDENTIAL MICRO-MARKET

The residential end user investment segments saw some stirrings thanks to continuing consumer interest helped by easy credit from banks, including Islamic lenders. Lower borrowing costs have also contributed to demand growth in the residential segment. Prices of residential investment properties have tended to stagnate over the previous two quarters.

Stagnation is also a feature of the residential leasing segment – a process that began in Q2 of this year. Rentals of apartments and villas have generally remained changed from the previous quarter. At the same time, the old stock of non–core residential apartments has begun piling up in the market, giving rise to an uptick in rental discounts in the secondary residential lettings market.

While statistics point to a pickup in the inflow of expatriates which is key to driving the growth of the leasing segment, new arrivals are largely blue-collar workers who are accommodated in campus. Consequently, the recent growth in expat population numbers is unlikely to impact positively on the leasing market.

Outlook: In the short to mid–term, we expect that the residential end user investment market will maintain its momentum as in the previous quarter. The transaction volume of residential sales among nationals is expected to continue to be steady.

Further, the performance of the residential leasing market is expected to be stagnant in the next quarter. Yields on rental property of average quality are expected to tighten for secondary properties.

TEPID DEMAND MIRRORS ECONOMIC SLUMP

OMAN’S REAL ESTATE MARKETOVERVIEW: Q4 2015

53

Although low oil prices and the consequent downturn have dented retail sector growth, the segment is expect to pick up, catalysed by an influx of GCC investors into the Omani retail market. Major hypermarket retailers have been expanding their footprint, setting up branches in the capital’s suburbs, as well as in other cities and towns. The list new of retail landmarks includes The Avenues Mall, Panorama Mall, Barka Grand Mall, and Muscat and Qurum City Centre expansions.

Outlook: We foresee demand and appetite for new retail space which in turn will drive market growth. Many SMEs are exhibiting a preference to open outlets within malls as well.

OFFICE LEASING SEGMENT

COMMERIAL RETAIL MARKET

ITC PROJECTS

LOGISTICS SECTOR

The office market slowed to a crawl last year, absorbing an oversupply of new office spaces in the rental market. Yields in the non-core segment have tightened substantially than those in the core segment.

There is also moderate demand for high quality small to medium sized modern Grade-B+ office facilities, but we do highlight that considerable amount of Grade-A office space is also in pipeline across the country. At present, there is a slight rise in vacancy losses in the Grade-A office segment due to excess supply in the market combined with the current economic downturn. Investors should devise ways to achieve efficiencies and yields.

Outlook: We expect that the combination of both stagnating demand and supply is very similar to that seen in 2014 and 2015, which implies that the current trend in vacancies and rents is expected to continue in 2016. Growth in supply is expected to outpace that of demand over the next year. Strong activity in the transport and logistics sectors may drive modest movement in Grade-A prime office rentals in its specific micro-market.

Al Mouj Muscat (previously known as The Wave Muscat), Muscat Hills and Barr Al Jissah Resort are highly active Integrated Tourism Complexes (ITC) while others, such as Saraya Bandar Jissah are attracting attention as well.

Outlook: ITC projects were attractive projects in the past, but their appeal has been somewhat dented by the current global economic turmoil and the slowing Omani economy. Demand for high-end properties valued in excess of RO 150,000 has slumped, although units priced below RO 150,000 enjoy some demand within ITCs.

Demand for industrial and logistics is projected to grow as the Omani government prepares to transform the Sultanate into a logistics hub for the wider region. This drive, coupled with the growing demand for commodities such as bitumen, PTA/PET, iron and steel, and so on, will contribute to an upsurge in storage and distribution services, which in turn will drive up the demand for logistics related real estate.

Also auguring well for the growth of this segment are infrastructure projects, such as the Batinah Expressway, Sohar – Saudi road link, and the future national rail network. Besides enhancing connectivity, these investments will aid the transformation of the nation into a logistics hub. At the same time, Oman’s ports are expanding their capacities in anticipation of an upturn in cargo volumes – moves that will drive the growth of the logistics sector.

Outlook: The transfer of cargo activities to Sohar from Muscat Port has had a positive impact on the Sohar micro-market. Buoyed by improvements in the industrial and logistics sectors, the warehousing real estate sector is being primed for new growth opportunities. The growth in these sectors is driving the need for ‘built-to-suit supportive real estate structures’ such as warehousing and distribution yards, truck service centres, food reserve and processing centres, and other storage facilities. These facilities are designed to cater to the specific requirements of industrial clients in and around port hubs. We expect that custom-built real estate developments will mushroom in the proximity of industrial parks, free zones and special economic zones, particularly around maritime gateways.

January 2016

REDEFINING LUXURY

designed to ensure privacy and discretion, whilst still offering some of the most spectacular uninterrupted views available in the region.

THE ICONIC NAMEER ISLAND VILLAS

Surrounded on all sides by the iconic lagoon, the Nameer residential Island property offers privacy and family friendly park areas dedicated exclusively for the residents. Nameer is now open for sale with each villa complete with a stunning infinity pool overlooking the lagoon, while a generous open-plan design spans nearly 500 sq. metres of living space over 2 floors, providing an easy indoor-outdoor flow, ideal for entertaining guests and relaxed family living. Due for handover in 2017, the signature villas are nestled within the Nameer Island which is a man-made structure, and the lagoon is gravity fed from a waterfall located nearby the recreation centre. To ensure a fresh and pristine environment, engineers have designed the water-race system to ensure that the entire volume of water within the lagoon is replaced regularly.

THE PRISTINE ZAHA GARDEN PROPERTIES

In September 2014, Saraya Bandar Jissah opened its doors to buyers and investors for Zaha. With a mixture of apartments, duplexes, twin villas and villas, the first zone to enter the market offers properties that are in close proximity of the Recreational Club and offers a variety of picturesque views of the landscaped park, flowing lagoon and sweeping seascape beyond.

INUNDATING INTEREST AND STEADY SALES

When Saraya Bandar Jissah opened doors to buyers with the launch of Zaha residences last year, their sales team received an extremely positive response from the market, both locally and regionally. Similarly, with Nameer, the properties surrounded by the azure lagoon, recently launched, the team has achieved their 2015 sales target and proceeded to take on their 2016 target properties.

“When launching the residential sales, our focus was primarily on informing the Oman market and then spreading the developer’s marketing footprint to neighboring GCC and Middle East audiences.

Rapidly taking shape on the shores of the stunning Bandar Jissah bay in Muscat, Saraya Bandar Jissah, an Integrated Tourism Complex (ITC), is located in the touristic hub of Muscat, Oman,

offering stunning views of a pristine and secluded bay. Nestled between the Hajar Mountains of Bandar Jissah, the USD 600 million project has 398 exclusive residential units comprising Villas, Townhouses, Duplexes and Apartments which are spread over five distinct residential zones, as well as two luxury five star hotels operated by Jumeirah Hotels & Resorts which are located on the beautiful beachfront.

“The Saraya Bandar Jissah ITC will become a jewel in Oman’s crown. With the ever evolving Omani real estate and tourism market, Saraya Bandar Jissah is a spectacular and unique addition to the market. The development sets a new benchmark for ITC projects in the Sultanate and underlines the quality and vision of the development,” said the CEO of Saraya Bandar Jissah, Sheikh Hamood bin Sultan Al Hosni.

Marrying together sleek and individually modern designs with the traditional surroundings of Bandar Jissah, the development incorporates traditional Omani architectural themes and design elements. Saraya Bandar Jissah will be a recognisably Omani development through the extensive use of locally sourced materials – which number over half of the construction materials required and include locally sourced marble, window materials and cabling – as well as incorporating design elements and themes specific to Oman.

There will be a large Recreation Club located in the centre of the development, offering a community hub for all residents and their guests. The Club boasts stunning views over the park area and will provide everything from your daily shop to dining out or a full work out in the gym or relaxing by the infinity pool.

THE LUXURIOUS WAJD RESIDENCES

Atop the highest point of the development rests the Wajd Residences is set to be one of the most sought after addresses in the Sultanate. Wajd is a perfect blend of traditional and contemporary Omani architecture with a commanding panoramic view of the turquoise waters of Bandar Jissah bay. The spacious exclusive villas have been specifically

54

Saraya BandarJissah

That said, the company’s various outreach platforms are certainly achieving their goal of raising awareness for these unique properties to potential buyers and investors”, said Lee O’Donoghue VP Marketing & Sales of Saraya Bandar Jissah.

He added, “All ITCs offer different lifestyle themes and the focus for the Saraya Bandar Jissah project is to make sure the audience understands the unique qualities of the development, the stunning surroundings, the larger property sizes on offer and the real sense of community that has been incorporated into the master plan. In essence, Saraya Bandar Jissah will become a real ‘haven’ for residents, a place surrounded by stunning natural beauty, somewhere where residents can escape the hustle and bustle of the city and relax. With that objective in mind, our master plan offers an extremely low property density with only 20 per cent of the 2.2 square kilometers site area being developed, helping to maximize the breath-taking views. The price point has also found to be very appealing to buyers who appreciate the lifestyle and investment opportunity on offer”.

CONSTRUCTION ON SITE

Saraya Bandar Jissah is a bustling construction site with over 2,500 workers in all trades from Carillion Alawi, Leighton Middle East, Towell Construction, Ghantout Transportation and General Contracting, Bumi, Drake and Scull and Wolf are working on the different construction packages all over the site.

Looking at the Infrastructure works, Carillion is at the planned phase of laying down the services network and have achieved more than 60% of the overall completion. The plan is to commission all the networks and be ready for the final connections to external services in the first quarter of 2016.

On the beachfront, Leighton Middle East is advancing its progress on the construction of the Jumeriah Hotels. The structure of the Resort Hotel has seen great advancements with the target to complete the structure before the end of the year, in parallel the internal block work and the mock up room preparations are in progress. Overall, the Resort Hotel is over 20% completed. Meanwhile, the construction of the Boutique Hotel is at the Enabling Works stage and it is progressively advancing in the rock cutting and stabilization by the specialist contractor, Bumi Geo Engineering.

At the other end of the site and along the main road leading to Yiti, the construction of the Staff Accommodation stand at 13 percent completion. The Staff Accommodation is a cluster of 13 buildings ranging from single to 3 storey height that eventually will house employees of the two Jumeirah Hotels and some of Saraya Bandar Jissah’s staff. The structure for two buildings is complete and first floor slabs for seven buildings have been completed as well and the next construction stages are following. Overall, Ghantoot has achieved a 13% completion at the Staff Accommodation.

The Residential Contractor, Towell, is ramping up his resources in order to meet the demands at the three residential areas, Zaha, Nameer and Wajd. The Zaha residential area has been taking shape at a fast pace with the completion of the structural works for of all

the 29 detached villas and the same for the 14 twin villas. Casting the foundation of all apartment buildings has been achieved and the second floor slab has been completed for seven of 21 villas. Approximately, Zaha is at 22% completion and due for completion in the early months of 2017.

Within the man-made lagoon, Nameer properties are progressing with the structural works whereby the foundations for all 33 properties have been completed and the complete structural works is due for completion in the coming month. Subsequently, blockwork for five villas is done while plastering of three villas have commenced. Generally, Nameer completion is at 20%.

Atop of the development is Wajd Residences and that area is undergoing a quick development with the start of casting the foundations for multiple villas and the start of the edge protection works.

In close partnership with the local community and outside the site boundary, Saraya Bandar Jissah commissioned Ghantoot Transporting & General Contracting with the construction of a Majlis in the village of Qantab. The Public Majlis as a built-up area of 377 square metres, the casting of slab on grade has been completed and the contractor is progressing with the other elements of the structural works at the planned pace.

THE JUMEIRAH BEACHFRONT HOTELS

A fanatical attention to detail will ensure beauty and serenity for guests at the 5 Star Jumeirah Hotels. The Senior Design Manager for Saraya Bandar Jissah; Ashraf Mahmoud, Senior Design Manager for Saraya Bandar Jissah says, that the two upcoming hotels will deliver an authentic Omani experience for guests, coupled with Jumeirah’s luxurious reputation for hospitality. Great effort has been made in blending together a sleek and individual contemporary design with the surroundings of Bandar Jissah mountainous topography, incorporating traditional Omani architectural themes and design elements.

Ashraf Mahmoud notes, “On the foreshore of Saraya Bandar Jissah are the resort and boutique hotels. The resort hotel will have 206 keys while the boutique hotel will offer 112 keys. Having Jumeirah make their debut in the Sultanate at Saraya Bandar Jissah significantly raises the bar in terms of what Oman’s tourism industry will have to offer. The Jumeirah Group is known for their high-end, luxurious and distinctive properties, and the two hotels are a perfect fit for their brand ethos.”

Jumeirah Hotels and Resorts are regarded as among the most luxurious and innovative hospitality operators in the world and have won numerous international travel and tourism awards. Their partnership with Saraya Bandar Jissah will be a key driver for the Omani tourism market.

55

January 2016

BRIGHTENING

HORIZONS

With a turnover estimated at over RO 3 billion annually, the Sultanate’s real estate sector is well poised to support employment generation and

economic development if suitably leveraged and regulated, says the Oman Real Estate Association (ORA).

Bird’s-eye view of Nakhal, a scenic oasis town in Oman’s Batinah South Governorate.

انطالق المبيعات بشهرين فقط، وقد بدأت بطرح وحدات المرحلة التالية لعام 2016.

ومن جانبه تحدث لي أودونوغو، نائب الرئيس للمبيعات والتسويق قائاًل: »مع طرح الوحدات السكنية للبيع كنا نركز بشكل أساسي على

المشترين من السلطنة لنتوسع بعدها إلى دول مجلس التعاون الخليجي و الشرق األوسط، و قد استطاعت الشركة أن تحقق ذلك و أن

تعزز الوعي بين المشترين حول مميزات هذا المشروع الفريد«.

تقدم جميع المشاريع السياحية المتكاملة في السلطنة أنماطًا مختلفة للحياة العصرية، إال أن ما يميز مشروع سرايا بندر الجصة عن غيره من

المشاريع هو كونه بمثابة الجنة للقاطنين فيه لما يتميز به من المساحات الواسعة و التصميم العصري للمشروع، إلى جانب موقع المشروع المحاط بجبال الحجر و خليج بندر الجصة المذهل فهو المكان المثالي لالسترخاء

بعيدًا عن صخب المدينة، لقد قمنا بوضع الخطة الرئيسية بحيث يتم البناء في مساحة تبلغ 20% فقط من المساحة اإلجمالية للمنطقة مع

توسيع مساحات اإلقامة بدون اإلخالل بالمناظر الطبيعية للمنطقة، كما أن األسعار المطروحة مناسبة جدًا للمشترين الذين يتطلعون إلى خصائص

الحياة العصرية«.

أعمال اإلنشاءات في الموقع

يبدي موقع مشروع سرايا بندر الجصة الكثير من الفاعلية، حيث ينتشر حاليًا أكثر من 2500 عامل في الموقع من شركات كارليون علوي، اليتون

الشرق األوسط، تاول للمقاوالت، غنتوت للنقل و المقاوالت العامة، بومي، دريك أند سكل، وولف، إضافة إلى العديد المهندسين المشرفين على

كافة تفاصيل العمل.

بدءًا بأعمال البنية األساسية، استطاعت كارليون علوي المسؤولة عن تميد شبكة الخدمات، إنجاز ما يزيد عن 60% من كامل الشبكات، على أن

تنهي العمل وتكون جاهزة لربط شبكة خدمات المشروع مع الشبكة الرئيسية في الربع األول من العام القادم.

وعلى الشاطئ تقوم اليتون الشرق األوسط بتحقيق تقدم ملحوظ، حقق المشروع تقدمًا ملحوظًا، حيث يتم حاليًا إنهاء أعمال الهيكل في فندق

المنتجع التي يتوقع االنتهاء منها قبل نهاية العام الحالي، وصلت األعمال المنجزة في الفندق بشكل عام إلى 20%، أما فندق البوتيك فتتواصل فيه أعمال تمهيد األرض و تكسير الجبال على عدة مستويات مختلفة والتي

تقوم بها شركة بومي المتخصصة في األعمال الجيو تقنية.

في الطرف اآلخر من الموقع مقابل الطريق الرئيسي المؤدي إلى يتي، يتم العمل على إنشاء السكن الخاص بموظفي فنادق جميرا و سرايا بندر الجصة الذي يتألف من 13 مبنى بارتفاع يتراوح بين طابق وثالث طوابق،

اإلنجاز وصل إلى 13% حتى اآلن بشكل إجمالي، حيث تم االنتهاء من بناء الهيكل بالكامل لمبنيين اثنين، بينما تم صب سقف الطابق األول

لسبعة مباني أخرى.

في المناطق السكنية، تعمل شركة تاول للمقاوالت بوتيرة متسارعة

لتسابق الزمن وتنهي مهامها المتوزعة على ثالث مناطق مختلفة هي زهاء و نمير و وجد، حيث تم االنتهاء من بناء الهيكل لـ 29 فيال منفردة و 14 توين فيال أخرى، كما تم إنهاء البنية األساسية لكافة المباني الطابقية،

كما وصل العمل إلى الطابق الثاني في سبع فلل من أصل 21، بشكل إجمالي وصلت نسبة اإلنجاز في زهاء 22% ويتوقع االنتهاء منها أوائل 2017.

في جزيرة نمير تم االنتهاء من أعمال األساسات لكافة الفلل الـ 33 و بدأ العمل في البناء في خمسة منها، بينما وصلت ثالث أخرى لمرحلة

القصارة، نسبة اإلنجاز الشامل وصلت في جزيرة نمير إلى %20.

في منطقة وجد يتم حاليًا تمهيد الموقع و صب األساسات للفلل مع أعمال بناء الحمايات على حافة الجرف الصخري.

من جانب آخر وفي إطار الشراكة مع المجتمع المحلي، تم االنتهاء من أعمال صب األساسات التمهيدية للمجلس العام في قرية قنتب الذي

يدخل ضمن المسؤولية االجتماعية لسرايا بندر الجصة والذي تم إسناد تنفيذه إلى شركة غنتوت للنقل والمقاوالت العامة، و يغطي المجلس

مساحة 377 متر مربع. والعمل يسير وفق البرنامج الموضوع.

فنادق جميرا الشاطئية

باهتمام كبير بأدق التفاصيل، توفر فنادق سرايا بندر الجصة ذات الخمس نجوم »قيد اإلنشاء« في ضواحي مسقط، تجربة جديدة كليًا للضيوف

من داخل وخارج السلطنة، مستويات راقية من الجمال والهدوء والفخامة بتوقيع عمالق إدارة الفنادق الفاخرة مجموعة جميرا العالمية. أشرف صالح

محمود، مدير أول للتصميم في شركة سرايا بندر الجصة يتحدث عما سيضيفه فندقي سرايا لتجربة السياحة العمانية مع لمسات جميرا

للضيافة فيقول : »لقد بذلنا جهود كبيرة للوصول إلى هذا التناغم التام بين فن العمارة العمانية األصيلة والتصاميم العالمية العصرية، مع دمج

البعد التراثي للمنطقة ضمن تفاصيل المشروع.

ويتابع : »بإطاللة ال مثيل لها، يتفرد فندقي سرايا بموقع آخاذ على ساحل بحر عمان اآلسر، الفندق األول »المنتجع« يتضمن 206 وحدة فندقية فاخرة،

بينما يتضمن الفندق الثاني 112 غرفة بتصميم فريد من نوعه، هذين الفندقين ستتم إدارتهما من قبل جميرا التي اختارت دخول السوق

العماني للمرة األولى عبر هذا المشروع الرائد، جميرا اسم له حضوره في عالم الضيافة و نحن على ثقة أنها ستقدم الضيافة العمانية األصيلة

للعالم أجمع بأرقى صورها«.

و تعد شركة جميرا العالمية للفنادق و المنتجعات رائدة مجال الضيافة و قد حصدت المجموعة عددًا من الجوائز الدولية في مجال السفر و

السياحة، ومن شأن شراكتها مع سرايا بندر الجصة أن تشكل إضافة قيمة للقطاع السياحي الواعد في السلطنة.

January 2016

53

يقع المشروع السياحي المتكامل سرايا بندر الجصة والذي بدأت مالمحه بالظهور على أحد أجمل شواطئ السلطنة في قرية قنتب بضواحي

مسقط وبين جبال الحجر وشاطئ ًعمان على شكل خليج منعزل بخصوصية عالية، يضم المشروع الذي تصل تكلفته إلى 600 مليون دوالر

أمريكي 398 وحدة سكنية فاخرة، عبارة عن مجموعة من الفلل الواسعة المبنية على الهضاب المحيطة بالشاطئ، إضافة إلى منازل ريفية راقية،

وشقق فخمة من طابق واحد و طابقين، موزعة على خمسة مناطق سكنية منفصلة، و فندقين مطلين على الشاطئ بإدارة مجموعة جميرا

لفنادق و المنتجعات.

الشيخ حمود بن سلطان الحوسني، الرئيس التنفيذي لسرايا بندر الجصة متحدثا : »لقد عملنا ليكون مشروع سرايا بندر الجصة »جوهر العقد«

ضمن سلسلة المشاريع السياحية و العقارية في السلطنة، أنا على ثقة أنه سيشكل إضافة نوعية قيمة سواء على الصعيد العقاري أو السياحي،

في الوقت الذي يتوافق فيه مع النظرة بعيدة المدى لعملية التنويع االقتصادي التي تقودها حكومة السلطنة«.

يدمج مشروع سرايا بندر الجصة بشكل فريد بين التصاميم الحديثة والعناصر التقليدية التي تحيط بالموقع، إلى جانب اتباع مدرسة العمارة

العمانية التقليدية في الوحدات السكنية مع لمسة من الحداثة المعاصرة، إلى جانب استخدام الخامات المحلية بنسبة تفوق الـ 50% على

مستوى المشروع مثل الكابالت و األسالك المحلية، والنوافذ و الرخام المصنعة محليًا، فضاًل عن عناصر التصميم التي تتميز بالطابع العماني

األصيل.

و سيشتمل المشروع على أكبر ناٍد ترفيهي متكامل، و الذي سيكون بمثابة مركٍز اجتماعي للمقيمين والضيوف، حيث يحظى هذا النادي

بإطاللة فريدة على المناظر الخالبة المحيطة، كما يوفر جميع االحتياجات اليومية بدءًا من منافذ التسوق إلى المطاعم و الصاالت الرياضية و حوض

السباحة.

منطقة وجد السكنية الفارهة

تقع »وجد« على موقع مرتفع من المشروع، ومن المتوقع أن تكون إحدى الوجهات التي تشهد إقباالً منقطع النظير في المنطقة، و تدمج »وجد« بتناغم تام بين العمارة العمانية التقليدية و عناصر الحداثة، و تطل على

منظر بانورامي خالب للمياه الالزوردية لخليج بندر الجصة المذهل، و قد

تم تصميم الفلل الحصرية الواسعة لتؤكد توفير الخصوصية و الحرية للقاطنين فيها، مع تميزه بأجمل المناظر على اإلطالق للجبال المحيطة

به.

فيلل جزيرة نمير األيقونية

توفر الفلل المحاطة بالبحيرة من جميع الجهات خصوصية عالية جدًا للقاطنين فيها، مع مسبح يطل على البحيرة ،باإلضافة الى مساحة

مفتوحة تصل إلى 500 متر مربع لكل فيال وهي مساحة مناسبة لتسلية الضيوف و إقامة الحفالت العائلية، وتقع فيلل جزيرة نمير المتوقع

تسليمها في عام 2017 على جزيرة محاطة ببحيرة يتم تغذيتها من الشالل الواقع بالقرب من المركز الترفيهي، ومن أجل ضمان بيئة طبيعية

قام المهندسون بتصميم نظام مياه لضمان وحدة التخزين بالكامل للمياه داخل البحيرة ويضمن تحديث المياه داخل البحيرة باستمرار.

منطقة زهاء السكنية

في سبتمر 2014 أعلن فريق مبيعات سرايا بندر الجصة عن انطالق أعمال البيع في المرحلة األولى لمنطقة زهاء للمشترين و المستثمرين، حيث تضم منطقة زهاء السكنية مجموعة من الفلل ذات ثالث و أربع غرف، و عدد من الشقق المصممة بنظام الدوبليكس بسعة ثالث غرف نوم، و

شقق أخرى طابقية تضم غرفتي نوم، و تقع المنطقة بمجملها في قلب مشروع سرايا بندر الجصة و على مقربة من النادي الترفيهي المتكامل،

كما تطل على سلسلة من المناظر الخالبة مثل الحديقة و البحيرة المتدفقة إضافة إلى إطاللتها على الواجهة البحرية للمشروع.

إقبال منقطع النظير وارتفاع ملحوظ في الطلب

عندما طرحت سرايا بندر الجصة الوحدات السكنية لمنطقة زهاء للبيع خالل العام الماضي، تلقى فريق المبيعات ردودًا إيجابية من المشترين و المستثمرين محليًا وإقليميًا، ولم يقل اإلقبال مع منطقة نمير والفيلل

المحاطة بالبحيرة من جميع الجهات، التي ُطرحت وحداتها السكنية للبيع مؤخرًا، وقد تمكن فريق المبيعات تحقيق أهداف مبيعاته في 2015 بعد

مالمح سرايا بندر الجصة تكشف عن أسرارها

تعريف جديد للفخامة

52

بندرالجصة سرايا

قطاع المكاتب المخصصة لإليجار

شهد سوق المكاتب تراجعًا ملحوظًا خالل العام الماضي مما أدى إلى امتصاص الزيادة في المساحات الجديدة للمكاتب المتوفرة في السوق الخاص بإيجارات المكاتب. تراجعت العوائد في القطاعات غير األساسية

بشكل واضح مقارنة بالقطاعات األساسية في هذا السوق.

كان هناك طلب متوسط على المكاتب عالية الجودة ذات المساحة الصغيرة إلى المتوسطة ولكن يجب اإلشارة إلى أنه يجري العمل حاليا

إلكمال مساحات مكاتب من الفئة )أ( في مناطق مختلفة من السلطنة. في الوقت الحالي هناك زيادة بسيطة في عدد وحدات المكاتب من الفئة)أ(

المؤجرة بسبب زيادة العرض في السوق والذي تزامن مع تراجع النشاط االقتصادي حاليا. يجب على المستثمرين في هذه الظروف إيجاد الوسائل

التي تضمن لهم تحقيق الفعالية واستدامة العوائد.

النظرة المستقبلية: نتوقع أن يؤدي الركود في الطلب والعرض أن يظل الوضع

على ما كان عليه في عام 2014 و2015 وهو ما يعني أن من المتوقع أن يستمر االتجاه الحالي فيما يتعلق بالوظائف واإليجارات خالل عام 2016. من

المتوقع أن يكون النمو في العرض أعلى من الطلب خالل العام القادم ولكن ربما يؤدي النمو القوي في قطاع النقل والدعم اللوجستي إلى

نشاط بسيط في الطلب على المكاتب من الفئة )أ( المخصصة لإليجار.

سوق التجزئة التجارية

على الرغم أن تراجع أسعار النفط وما نجم عنه من ركود قد أثر بشكل سلبي على نمو قطاع التجزئة إال أن من المتوقع أن ينمو القطاع مدعوما

بتدفق المستثمرين الخليجيين إلى السوق العماني. شهدت محالت التجزئة في الهايبر ماركت الرئيسية توسعات كبيرة وفتح فروع في

ضواحي العاصمة وفي المدن العمانية المختلفة. من بين الموالت الجديدة التي تم افتتاحها مؤخرا في السلطنة أفينيوز مول وبانوراما مول وبركا

جراند مول والتوسعات في مسقط والقرم سيتي سنتر.

النظرة المستقبلية: نتوقع أن يكون هناك زيادة في الطلب على مساحات

التجزئة الجديدة وهو األمر الذي سيؤدي إلى نمو في السوق. هناك الكثير من المؤسسات الصغيرة والمتوسطة التي تميل إلى افتتاح منافذ لها

في الموالت أيضا.

مشاريع المجمعات السياحية المتكاملة

تشهد مشاريع المجمعات السياحية المتكاملة في الموج مسقط ومنتجع بر الجصة وتالل مسقط نشاطًا واضحا كما ال يزال هناك اهتمام بمشاريع

مجمعات سياحية متكاملة أخرى مثل مشروع سرايا بندر الجصة.

النظرة المستقبلية: كانت مشاريع المجمعات السياحية المتكاملة من

المشاريع الجذابة في الماضي ولكن جاذبتها تأثرت بسبب األوضاع االقتصادية وأداء االقتصاد العماني. تراجع الطلب على العقارات الفارهة التي تزيد قيمتها عن 150 ألف ريال عماني بشكل ملحوظ ولكن ال يزال

هناك بعض الطلب على الوحدات السكنية التي تقل قيمتها عن 150 ألف ريال عماني في هذه المشاريع.

القطاع اللوجستي

من المتوقع أن يشهد الطلب على الوحدات الصناعية واللوجستية نموًا حيث تستعد الحكومة العمانية لتحويل السلطنة إلى مركز دعم لوجستي للمنطقة كلها. هذا التوجه إلى جانب النمو في الطلب على

سلع مثل البتومين والبولي إيثلين والحديد والصلب........الخ سيساهم في زيادة الطلب على مساحات التخزين والتوزيع وهو األمر الذي سيؤدي

إلى دفع الطلب على العقارات المرتبطة بخدمات الدعم اللوجستي.

كذلك ومما يبشر بالخير لهذا القطاع تنفيذ مشاريع بنية أساسية مثل مشروع طريق الباطنة السريع، صحار، الوصلة السعودية ومشروع شبكة

السكة الحديد. إلى جانب تعزيز الربط بين هذه المناطق فإن من المنتظر أن تؤدي هذه االستثمارات إلى مساعدة السلطنة في توجهها لكي

تكون مركز دعم لوجستي على مستوى المنطقة كلها. في نفس الوقت تشهد الموانئ العمانية مشاريع توسعة لزيادة قدراتها استعدادًا للزيادة في حجم البضائع التي ستصل إليها وهي أمور وال شك ستؤدي إلى نمو

في قطاع العقارات المرتبط بالدعم اللوجستي.

النظرة المستقبلية: كان لقرار نقل حركة البضائع من ميناء السلطان قابوس

في مسقط إلى ميناء صحار أثارًا إيجابية على سوق الوحدات المتناهية الصغر في صحار إلى جانب أن قطاع الوحدات العقارية المخصصة للتخزين

سيشهد هو اآلخر نموًا بسبب النمو الذي يشهده القطاع الصناعي وقطاع الدعم اللوجستي وهو النمو الذي من المنتظر أن يؤدي إلى زيادة

الطلب على الساحات المخصصة لتخزين وتوزيع البضائع ومراكز خدمة الشاحنات ومراكز تخزين المواد الغذائية وتصنيعها والمرافق التخزينية األخرى. يتم تصميم هذه المنشآت بحيث تلبي احتياجات معينة لعمالء

صناعيين لهم أنشطة تتمركز حول ميناء صحار. نتوقع أن تظهر مشاريع مماثلة في المناطق القريبة من المناطق الصناعية والمناطق الحرة

والمناطق االقتصادية الخاصة خاصة بالقرب من الموانئ.

January 2016

51

نظرة عامة على أداء السوق العقاري في السلطنة في الربع الرابع من عام 2015

تراجع الطلب يعكس الوضع االقتصادي

كلمة “ الركود” هي أفضل كلمة يمكن أن تلخص أداء سوق العقار في سلطنة عمان خالل عام 2015 وهو األمر الذي تضاعف بسبب الضغوط

الموجودة في بعض القطاعات األساسية. شهد حجم الصفقات العقارية المتداولة زيادة بنسبة 42% خالل التسع شهور األولى من العام أي في

الفترة من يناير إلى سبتمبر 2015 بينما تراجع عدد عقود المبيعات بنسبة 4.5% مقارنة مع نفس الفترة من العام الماضي. على أية حال فقد زادت

قيمة عقود الرهن بنسبة 13.4% خالل الفترة من يناير إلى نهاية سبتمبر 2015م.

على الرغم من أن السوق عانى من تراجع في المبيعات فإن الزيادة في السعر كانت السمة المميزة في العديد من مناطق السوق السكنية

الصغيرة ويرجع ذلك بشكل كبير إلى زيادة تكلفة اإلقراض وشهية المستهلكين للعقارات السكنية.

على الرغم من الجهود التي يقوم بها البنك المركزي من خالل وضع السياسات والتسويات المالية إال أن السوق ظل يعاني من حالة الركود

في الطلب على مساحات المكاتب. هناك العديد من المشاريع التي توفر الكثير من المساحات السكنية والمكاتب. أدى توفر هذه الوحدات إلى دفع

الكثير من المستثمرين في السوق العقاري للبحث عن فرص استثمارية خارج السلطنة.

مع تراجع حجم األعمال بسبب تراجع أسعار النفط بشكل كبير خالل الفترة الماضية وفصل عدد من العمال وضغط اإلنفاق، من المتوقع أن

يشهد السوق العقاري مزيدًا من الضغوط. على جانب االرتفاع فإن استمرار االستثمارات في المناطق الحرة يبشر بالخير بالنسبة للسوق العقاري

خاصة فيما يتعلق بالعقارات التي يتم إنشائها في المناطق الصناعية واللوجستية.

النظرة المستقبلية: من المتوقع أن تظل أسعار األراضي واإليجارات كما هي

دون تغيير في الربع األول من عام 2016 ولكن ربما تزيد بعض الشيء في العقارات التي يتم إنشائها في المناطق الصناعية واللوجستية.

سوق المساكن

شهد سوق الوحدات السكنية للمستخدمين النهائيين بعض الحركة ويرجع ذلك بشكل كبير إلى استمرار شهية المستهلكين إلى جانب وجود سهولة في الحصول على التمويل العقاري من البنوك بما في

ذلك البنوك اإلسالمية والنوافذ اإلسالمية في البنوك التقليدية. ساهمت أيضا تكاليف االقتراض األقل في نمو الطلب على الوحدات السكنية.

حافظت أسعار الوحدات السكنية االستثمارية على أسعارها خالل الربعين السابقين.

كذلك فإن الركود كان هو السمة المميزة في فئة العقارات السكنية وهي العملية التي بدأت في الربع الثاني من العام. ظلت أسعار إيجارات الشقق

والفيالت دون تغيير مقارنة باألرباع السابقة. في نفس الوقت، بدأ عدد الوحدات السكنية التي كانت متوفرة فعال في السوق في الزيادة وهو ما

أدى إلى زيادة التوجه إلى عمل خصومات في سوق اإليجار السكني الثانوي.

على الرغم أن األرقام واإلحصاءات تشير إلى زيادة في عدد الوافدين وهو عامل أساسي في نمو الطلب على الوحدات السكنية المعروضة لإليجار

إال أن معظم الوافدين من العمالة غير الماهرة الذين يتم تسكينهم في مساكن مشتركة في المشاريع التي يتم تنفيذها وبالتالي فإن النمو في

عدد الوافدين على األرجح لن يكون له تأثير إيجابي على سوق اإليجارات.

النظرة المستقبلية: على المدى القصير إلى المتوسط نتوقع أن تحافظ

االستثمارات الخاصة بالوحدات السكنية للمستخدمين النهائيين على نفس الزخم الذي كانت عليه في الربع السابق. من المتوقع أن يتم

المحافظة على عدد صفقات بيع الوحدات السكنية بين المواطنين العمانيين خالل الفترة القادمة.

عالوة على ذلك من المتوقع أن يكون أداء سوق إيجار الوحدات السكنية ثابتا في الربع القادم كما أن العائد من العقارات المخصصة لإليجارات ذات

الجودة المتوسطة سوف تتعرض لضغوط من العقارات الثانوية.

50

سوق العقارات العماني: لمحة عامة

January 2016

49

48

جوائز عمان العقارية

اسم المؤسسة الفائزة الفئة

الخنجي للعقار والتنمية – المكتب أفضل مطور للمشاريع التجارية للعام األرجان تاول لالستثمار ش.م.ع.ع – بيوت الفيء أفضل مطور للمشاريع السكنية للعام

الموج مسقط - ذا ووك أفضل مطور للمشاريع التجارية - للتجزئة مجمع الياسمين-تعمير لالستثمار ش.م.ع.م أفضل مشروع عقار متعدد االستخدام – تشغيلي

سرايا بندر الجصة أفضل مشروع عقار متعدد االستخدام – معلم ARCOP – مجمع السلطان قابوس الشبابي الثقافي والترفيهي أفضل مشروع في التخطيط والتصميم المعماري

الموج مسقط – شركة الموج مسقط ش.م.ع.م أفضل مشروع معلم الحبيب وشركاه أفضل شركة إدارة عقارية

سوق العقار أفضل وسيط عقاري للعام سوق العقار أفضل موقع عقاري للعام

تقاسيم ش.م.م أفضل شركة متوسطة سرايا بندر الجصة أفضل شركة تسويق عقاري

أريج – الوطنية للمجمعات السكنية أفضل مشروع إسكان متوسط للعام

الجوائز الفرديةالرئيس التنفيذي العقاري للعام

المهندس عبد الرحمن عوض برهام – شركة المدينة العقاريةأفضل امرأة عاملة في المجال العقاري

سلوى سيف الشهابي

مبروك للفائزين في جوائز عمان العقارية

January 2016

47

جوائز عمان العقارية تحفز شركات التطوير والوسلطة العقارية وتضمن حيوية القطاع

حرصا منها على دعم وتطوير القطاع العقاري في السلطنة ،رصدت الجمعية العقارية العمانية جوائز عمانالعقارية، بهدف تسليط الضوء

على إنجازات شركات القطاع العقاري وجهودها ومساهماتها في االرتقاء بالقطاع، والمساهمة في تحفيز مختلف الشركات واألفراد العاملين في هذا المجال على تطوير وتوفير أعلى مستوى من الجودة في المشاريع

العقارية وجعل القطاع العقاري في السلطنة أكثر حيوية.

الجوائز الراقية التي رصدتها الجمعية تم توزيعها على الفائزين في حفل خاص أقيم بفندق قصر البستان على هامش مؤتمر عمان العقاري خالل

الفترة من 11 إلى 12 مايو 2015.

تضم الجوائز 15 جائزة في القطاعات العقارية المختلفة حيث تم رصد جوائز ألفضل مطور للمشاريع التجارية ، وأفضل مطور للمشاريع السكنية،

وأفضل مطور للمشاريع التجارية لقطاع التجزئة، ومشروع عقار متعدد االستخدام، وأفضل مشروع أو معلم عقاري، وأفضل شركة في التخطيط والتصميم المعماري، اضافة الى جوائز في مجال الوساطة العقارية كجائزة

أفضل شركة إدارة مشاريع عقارية، وجائز أفضل شركة وساطة عقارية.

وكذلك جوائز فردية وتخصصية و تكريم أفضل مؤسسة تمويل إسكاني، وأفضل موقع إلكتروني عقاري، وأفضل شركة في التسويق العقاري،

وأفضل مشروع إسكاني منخفض التكاليف، وأفضل شركة صغيرة أو متوسطة في القطاع العقاري.

ومن الجوائز الفردية أيضا تخصيص جائزة ألفضل رئيس تنفيذي لشركة عقارية لهذا العام، وجائزة أفضل إمرأة عاملة في المجال العقاري.

46

جوائز عمان العقارية

التوزان بين العرض والطلب

يعتبر اإلسكان من بين المكونات األخرى في السوق التي تحتاج إلى تنظيم ويؤكد المهندس عبد الرحمن بأنه “ ال يمكنك إقامة مشاريع

سكنية في منطقة واحدة وترك المناطق األخرى دون مشاريع رغم أنها بحاجة إليها. عندما يكون هناك نظام فإن التوازن يتحقق بين العرض

والطلب وبين اتجاهات األسعار والعديد من العوامل األخرى. كذلك فإن النظام يساعد في تحديد حقوق ومسؤوليات أصحاب الوحدات العقارية

في المجمعات السكنية مثال أو المجمعات السياحية المتكاملة. هل الساكن مثال مسؤول عن دفع نصيبه في تكاليف صيانة األماكن

العامة داخل المجمع؟ هل يمكن تغريمه لو لم يدفع؟ عندما تكون هناك جهة تنظيمية تتولى إصدار األنظمة واللوائح المطلوبة فإن مثل

هذه المشاكل والقضايا يمكن حلها والتعامل معها بكل سهولة ويسر”

األهم من هذا كله أنه مع النظام واللوائح يأتي االستقرار طويل األمد والذي يؤدي إلى زيادة فرص طرح كافة أنواع منتجات التمويل واألوراق

المالية والخدمات التي تعتبر جزء أصيل من أي سوق عقاري حول العالم. كذلك فإنه من المتوقع أن تكون بنوك الرهن العقاري وصناديق

العقار وصناديق االستثمار العقاري والتمويل عن طريق الصكوك واألدوات األخرى جزء من السوق العقاري المنظم في السلطنة

مستقبال.

و يؤكد المهندس عبد الرحمن برهام على أن تسهيل تدفق المنتجات والخدمات المالية والعمل على نموها في السلطنة يعتبر

أحد المتطلبات األساسية التي يجب توفرها قبل إطالق المجمعات السكنية المتكاملة.

“ على سبيل المثال نحتاج إلى وجود بنوك رهن متخصصة وشركات تطوير عقاري تقوم بتطوير مشاريع بالتعاون مع صناديق التقاعد

وصناديق الثروة والجهات العمانية األخرى. عندما يتم تدشين المجمعات السكنية المتكاملة فإن بنك اإلسكان العماني وكذلك

البنوك التجارية األخرى ستكون قادرة على تلبية طلبات الحصول على قروض رهن عقاري للراغبين في الشراء في هذه الوحدات. عالوة على

ذلك فإن شركات التطوير العقاري ستكون بحاجة إلى نوع من التمويل الجسري مثل الصكوك لتمويل إنشاء مجمعات سكنية متكاملة. لذلك

من الضروري أن نجعل هذا االستثمار جذابًا للمستثمرين الدوليين والالعبين في مجال العقار ومساعدتهم على تنفيذ األعمال في

سلطنة عمان”.

نحن نؤمن كذلك بأن الوقت مناسب إلصدار تشريع لصناديق استثمار عقاري وصكوك وأدوات أخرى تعمل على تعزيز االستثمار في السوق العقاري في السلطنة. كذلك فإن غياب مثل هذه األدوات والقوانين

واألنظمة الخاصة بها يؤدي إلى تقييد نمو هذا القطاع الواعد”.

خالل الفترة الماضية كانت هناك مناشدات متكررة من شركات التطوير العقاري إلصدار تشريعات تسمح بإنشاء صناديق استثمار عقارية في السلطنة. ففي المؤتمر األول للعقار الذي تم تنظيمه في شهر مايو

الماضي، كانت مسألة السماح بتأسيس صناديق استثمار عقارية أحد التوصيات التي خرجت بها الجمعية العقارية العمانية من مؤتمر عمان

العقاري والتي قدمتها إلى الحكومة العمانية.

قطاع ديناميكي

يعتبر صندوق االستثمار العقاري بمثابة ورقة مالية يتم بيعها في سوق المال وتداولها وتستثمر في السوق العقاري بشكل مباشر إما

عن طريق الممتلكات أو الرهن. تحصل الصناديق العقارية على شريحة ضريبية خاصة تضمن حصول المستثمرين على عوائد جيدة وتعتبر

أحد الطرق الفاعلة لالستثمار في العقار. تستثمر مثل هذه الصناديق في نوعين من العقارات )ولذلك فهي مسؤولة عن قيمة أصولها

العقارية( . تأتي إيرادات هذه الصناديق بشكل أساسي من اإليجارات.

يرى المهندس عبد الرحمن برهام، الذي يعتبر أحد المناصرين بشكل كبير لمثل هذا النوع من الصناديق بأن صناديق االستثمار العقاري تلعب دورًا هامًا في خلق سوق عقاري صحي في السلطنة ألن لها

القدرة على جمع السيولة المطلوبة في سوق العقار وكذلك لديها القدرة على جذب المستثمرين الصغار والمتوسطين والكبار على حد

سواء. ال تشجع الصناديق االستثمارية العقارية واألدوات االستثمارية األخرى فقط على التوفير ولكنها تؤدي إلى إشراك عدد أكبر من صغار

المستثمرين في هذا النوع من االستثمارات وهو األمر الذي يؤدي بدوره إلى نمو هذا القطاع الحيوي”.

“يمكن إدراج مثل هذه الشركات في السوق وتداولها بنفس الطريقة التي يتم بها بيع وشراء وتداول األسهم في سوق األوراق المالية. رغم

ذلك هناك ميزة للصناديق العقارية مقارنة بالصناديق األخرى والتي ال يمكنها االستثمار في العقارات”

فيما يتعلق بوجهة نظره حول إمكانية وجود سوق عقاري منظم في السلطنة خالل الفترة القادمة، ذكر المهندس عبد الرحمن بأنه لو

تم تنظيم هذا القطاع بشكل جيد فإنه سيكون أحد المساهمين البارزين في دفع نمو االقتصاد الوطني خاصة إذا ما تم فتح المجال

أمام التملك خارج المجمعات السياحية المتكاملة أيضا. القانون الحالي يقيد امتالك العقار لألجانب ويسمح لهم فقط بتملك الوحدات في

المجمعات السياحية المتكاملة”.

واختتم المهندس عبد الرحمن برهام حديثه قائال “ إذا كنا نريد جذب االستثمارات األجنبية إلى السلطنة فإن القطاع العقاري هو أحد

القطاعات التي يمكن أن تساهم في جذب هذه االستثمارات. حيث ان قطاع العقار لديه اإلمكانات لدفع عجلة النمو وتحفيز السوق وإصالحه

وتنظيمه “.

— By Conrad Prabhu

January 2016

45

عدد من الخبراء يرى انه ولفترة طويلة ظلت األنظمة – أو عدم وجود أنظمة – عقبة كبيرة في تطور ونمو سوق العقار في السلطنة

وهذه العقبة آخذة في التراجع ولو حتى بشكل تدريجي خالل األشهر والسنوات القادمة. هكذا يقول المهندس عبدالواحد برهام في حواره

مع »عقارات عمان« ويضيف:

هناك استبشار في أوساط المهتمين بقطاع العقار بسبب وجود شواهد تدل على أن تغيير ما يلوح في األفق وليس أدل على ذلك من

القرار الذي اتخذته وزارة اإلسكان بإنشاء قسم حصري لمناقشة القضايا العالقة ووضع السياسات التي تساهم في نمو هذا القطاع الحيوي.

ولكن هناك العديد من الشركات العمانية التي ترغب أن يكون تأسيس المديرية العامة للتطوير العقاري مجرد مقدمة لجهة أكثر

حيوية تكون مسؤولة عن تنظيم القطاع كما هو الحال مع هيئة سوق المال التي تقوم بتنظيم سوق مسقط لألوراق المالية وهيئة تنظيم

الكهرباء التي تقوم بتنظيم قطاع الطاقة والمياه وهيئة تنظيم االتصاالت التي تقوم بتنظيم قطاع االتصاالت في السلطنة.

ترحيب بقرار الوزارة

يؤكد المهندس عبد الرحمن برهام على أن قطاع العقار يعتبر من أهم القطاعات االقتصادية في السلطنة بعد قطاع النفط والغاز ورغم ذلك ال يزال من أقل القطاعات تنظيمًا وحوكمة وقد حان الوقت إلنشاء

جهة تنظيمية للمساعدة في تعزيز نمو هذا القطاع ومساهمته في االقتصاد الوطني.

على الرغم أن هناك ترحيب من جانب شركات التطوير العقاري بقرار الوزارة بإنشاء دائرة مختصة بالعقار إال أنهم يرون أن ذلك أقل بكثير

من مطالبتهم بإيجاد إطار تنظيمي متكامل مع جهة تنظيمية تعمل على نمو هذا القطاع بشكل مستدام وطويل األمد.

ومضى برهام قائال“ كما هو الحال في أي سوق آخر، نحتاج إلى جهة مستقلة لتنظيم العرض والطلب في قطاع العقار وصياغة األطر

القانونية والسياسات ووضع القواعد اإلرشادية المتعلقة بالرهن والتمويل وتحديد الحقوق والمسؤوليات الخاصة بجمعيات العقار ألنه

وبدون وجود هذا التنظيم فإن السوق سيعاني من عدم التنظيم وغياب الرؤية والشفافية اضافة الى الممارسات الضارة و عدم االستقرار”

هناك بالفعل العديد من النماذج في السوق لهروب االستثمارات بسبب عدم وجود اإلطار التنظيمي المناسب. في هذا الصدد يذكر

المهندس عبد الرحمن برهام “ لنأخذ مثال الموالت فهي تتكدس في مساحة كيلو متر مربع واحد وسط مسقط. ال يمكنك إقامة كل هذه

الموالت في مكان واحد ألنه عندما يحدث ذلك فإن المستثمر األول سيخسر استثماراته التي تكبدها وفي هذا الوضع يجب التفكير في إقامة مثل هذه الموالت في مناطق أخرى هي فعال بحاجة لها لنحقق

المكسب للجميع.

برهام: هناك تغير يلوح في األفق بعد انشاء قسم حصري لقضايا العقار في

وزارة االسكان»يرى المهندس عبد الرحمن عوض برهام، الرئيس التنفيذي لشركة المدينة العقارية بأن وجود أنظمة

أفضل لسوق العقار من شأنه أن يؤدي إلى توفير المناخ المثالي للرهن العقاري وإلنشاء صناديق االستثمار العقارية والصكوك واألدوات األخرى التي تناسب السلطنة«.

44

تنظيم السوق

- مصطفى اللواتي

يساهم في التقليل من المضاربات غير القانونية التي ادت الى ارتفاع االسعار بشكل غير مبرر.

وأضاف: أنا متفائل بآن تساهم هذه الدورات والقوانين في توعية الوسطاء العقاريين، حيث من المالحظ لدينا وجود عدد من الوسطاء

والعقاريين ممن ليس لديهم اية معرفة بالمهنة، وقد تتيح لهم هذه الدورات طرقا علمية تساعدهم في تقديم اعلى مستويات الخدمة

القائمة على أسس صحيحة خالل ممارسة هذه المهنة.كما إن هذه الدورات سوف تحصر عدد الوسطاء العقاريين، وتقلل من الفوضى القائمة حاليا، حيث نرى االن كثيرا من المواطنين والوافدين

يمارسون هذه المهنة تحت مسمى »وسطاء عقاريون« ولكن في الواقع ال عالقة لهؤالء بهذه المهنة المتخصصة، وقد اتخذوا من هذا المهنة طريقا للكسب السريع على حساب المهنية واالحتراف، وربما

مارس بعضهم طرقا غير قانونية أو أخالقية مع العمالء، وهذا كله ادى الى تخبط واضح وارتفاع في االسعار وفقد ثقة المالك، ونآمل من هذه

اإلجراءات الجديدة أن توقف هذه الظاهرة في السوق العقاري.

وأضاف صاحب مكتب عالم مسقط للعقارات: أيضا نالحظ موظفين وافدين يعملون تحت مظلة بعض الشركات، ولكن في االساس هم يعملون بحرية تامة بدون اي قوانين من هذه الشركات، وساعدتهم هذه الحرية في التالعب الواضح في االسعار مما ادى الى تخبط كبير

في العرض والطلب لذا اتمنى العمل الجدي بهذه القوانين واإلجراءات بعيدا عن اإلستثناءات والمحسوبيات، ألن الفوضى الحالية ساهمت

في خلق بيئة تمارس فيها المهنة بطريقة عشوائية واسمهت ايضا في تخبط السوق العقاري في الفترة الماضيه وما زالت هذه التجاوزات

تمارس بكل حرية.

واختتم الحضرمي حديثه بالقوا أن هذه الدورات سوف تساهم في ايجاد فرص عمل للشباب الطامح للعمل في المجال العقاري، ولكن

تحت سقف منظم وتحت اسس علمية تتيح لهم مزاولة هذه المهنة بطريقة صحيحه وقانونية.

إشراك الوسطاء في صنع القراراتعفان الزرافي الشريك في شركة »أبراج بوشر« العقارية قال: مبادرة

جميلة تلك التي قامت بها وزارة االسكان بالتعاون مع الجمعية العقارية في اصدار قانون التدريب العقاري في تنظيم السوق العقاري وهذه

بداية تبشر بالخير والتفاؤل.

وقال نحن كوسطاء في هذا المجال نثمن هذا الدور والذي ينم على حرص الوزارة والجمعية العقارية ووزارة التجارة ووزارة القوى العاملة

على البدء في تفعيل المرسوم السلطاني بما يخدم السوق المحلي العقاري وبما يساهم في االرتقاء بمهنية الوساطة العقارية .

وأضاف الزرافي أن المشار كة باالراء المتعددة وتقبل المقترحات قد يفضي إلى آلية في تطبيق صحيح للمرسوم السلطاني ويساهم في تنظيم السوق بشكل فعال ولذلك البد ان تتشارك االفكار والرؤى بين

الوسطاء وصناع القرار في المجال العقاري والجهة التنفيذية كذلك، فنحن شركاء في صنع التنظيم للسوق العقاري وتعزيز مكانته محليا

ودوليا واالرتقاء به في الناحية االقتصادية واالجتماعية .

وأضاف عفان الزرافي أن طريقة الطرح المنظم والعرض والتسويق هي مهمة في المجال العقاري أما العشوائية وتجار الشنطة والعمل غير المنظم يؤثر بشكل كبير في أداء السوق العقاري ويؤثر كذلك في

سمعة البلد.

وطرح الزرافي نقطة مهمة قائال أنه ال معنى بالزام من حضر الدورات السابقة بحضورها مرة أخرى اال اذا كانت دورات جديدة وتضيف محتوى جديدا للوسيط، اما ان كانت نفسها فال ينبغي تكليف من بادر سابقا

وحضر الدورة بحضورها مرة أخرى، مشيرا أنه البد ان تكون الدورة االولى شاملة وغنية بمحتواها ومهنيتها، كما أن تقسيمها على

مراحل قد يكون مناسبا ايضا، ومن المهم جدا تحويل الدورة لدبلوم مهني وتأسيس معهد مستقل لها تحت اشراف الوزارة الن ذلك يرفد المجتمع العقاري بشخصيات عقارية فاعلة ولها اطالع ومعرفة بالسوق

وبتقلباته.

واختتم الزرافي حديثه مؤكدا أن ال يكون الهدف من الدورات الحصول على شهادة كوثيقة للحصول على ترخيص عقاري، ألن هذا سيرجعنا لنفس الدائرة السابقة وهي الجهل بهذا التخصص المهني العظيم

الذي رفد اإلقتصاد بما يقارب 3 مليار ريال السنة الماضية.

المطلوب حزمة متكاملة من الحلولوأخيرا تحدثنا إلى عقيل جعفر اللواتي مدير عام والشريك ب«أمتار

العقارية« والذي أكد في البداية أن أية خطوة تصب في لتصحيح مسار السوق العقاري وتنظيمه فهي خطوة مهمة ومطلوبة وضرورية ألن ما يعانيه هذا القطاع من فوضى ال يمكن وصفه بكلمات وال حصره بنقاط.

وأضاف اللواتي أن هناك مرسوما سلطانيا متكامال ينظم هذا القطاع وأعماله بقي طي األدراج ولم يتم تطبيقه حتى اآلن، ولو طبق هذا

المرسوم لرأينا مالمح السوق ومعالمه متغيرة بدرجة كبيرة، كما أننا لم نشاهد هذا العدد الكبير من المتطفلين في أي قطاع كما نراه في القطاع العقاري، لدرجة أصبح المواطن والوافد إذا فكر في عمل جانبي

فالسمسرة هي المالذ له، حتى أصبحنا نجلس على الكرسي الحالق فإذا به يعرض علينا عددا من الكروكيات.

وقال مدير عام »أمتار العقارية« من مالمح الفوضى الواضحة وجود 12 وسيط في عقار واحد، بحيث تصل لك العمولة وقد أصبحت فتاتا،

وتشاهد العقار معروضا عند عدد كبير من السماسرة وكل يضع فيه سعره، وفي كثير من األحايين ال يعرف المالك أن عقاره تم بيعه بسعر

أعلى وأن ما يسلم له من مبالغ هي أقل بكثير مما تم تحصيله من المشتري.

ويكمل عقيل اللواتي أن خطوات اإلصالح مطلوبة ولكن يجب أن تأتي في حزمة متكاملة وال يتم تقطيعها بحجة المرحلية ألن هذا

له سلبياته الكثيرة، وما شاهدناه حاليا من اإلجراء األول الذي طرحته الوزارة حول فرض دورات كشرط إلعطاء تصريح أو بطاقة سمسار يدلل

على ما نقول، فأصحاب المكاتب والعاملون فيها بهذه الفرضية ال يحتاجون لهذه البطاقة، إنما مندوبهم في اإلسكان يكفي أن يحصل عليها »لتمشية« معامالت المكتب أو الشركة، وهذا يعني أن المهنية

واإلحترافية المتوخاة من الدورة لن تتحقق، وتصبح البطاقة أقرب لبطاقة مندوب ال وسيط وال سمسار.

ويضيف: التفكير اآلني والحلول الجزئية لن تحل المشاكل، بل ربما زادتها، وعلى الوزارة بالتنسيق مع الجمعية العقارية ومع المكاتب

العقارية ومع مؤسسات الخبرة العالمية في هذا المجال، ومن خالل اإلطالع على تجارب الدول المجاورة والدول المتقدمة أن تسن قوانين

وإجراءات واضحة تنظم السوق العقاري بكامله إبتداء من مكاتب الوساطة والسمسرة ومرورا بإجراءات الوزارة ومؤشرات التسعير

وتنظيم قوانين دخول غير العماني لهذا القطاع والتثمين والتطوير العقاري وغبرها من كل هذه اإلجراءات والقوانين وانتهاء بعمولة

وزارة اإلسكان نفسها والتي تعتبر عالية جدا لو تمت مقارنتها بالوضع اإلجتماعي واإلقتصادي للبلد.

واختتم مدير عام »أمتار العقارية« حديثه بالتأكيد على إخراج السماسرة المتطفلين من هذا السوق ممن ال يملكون مكاتب عقارية، وممن

ال يملكون سجال تجاريا، بل ومحاسبتهم إذا مارسوا المهنة ألن مثل هؤالء أضروا كثيرا بسمعة المهنة وبسمعة البلد وبسمعة المواطن

العماني.

January 2016

43

مع تفاعل وزارة اإلسكان مؤخرا لتطبيق وتفعيل وتنظيم عمل مكاتب الوساطة العقارية، ومع بدء الوزارة بالقيام بأول إجراء في هذا اإلتجاه باإلعالن عن دورات متخصصة »ينبغي« للعاملين في هذه المكاتب من إنهائها، تعددت ردود فعل المكاتب العقارية بين مؤيد للفكرة

وداعم لها، وبين مشكك في جدواها وفائدتها، وبين قائل أن هذا كله لإلستهالك اإلعالمي وأن كل هذه اإلجراءات مؤقتة وأن شيئا من هذا لن

يتم تطبيقه وستنسى بعد فترة، وبين رافض للعملية برمتها بدواع مختلفة.

»عقار عمان« أجرت عددا من اللقاءات مع بعض مكاتب الوساطة العقارية البارزة بمسقط واستطلعت آراء أصحاب المكاتب ومدرائها

للوقوف حول السبل الكفيلة بإنجاح العملية.

سماسرة ال عالقة لهم بالعقاريقول سلطان الرقادي صاحب شركة هكتار العقارية أن القوانين التي

نزلت في اآلونة األخيرة لسوق العقار في السلطنة مهمه جدا، ومن شأنها تنظيم وتطوير السوق العماني، وهذا من شأنه المساهمة في

تطوير السوق العقاري والرقي به، كما أن هذه اإلجراءات ستضع حدا للعشوائية التي كان وال يزال يمر بها هذا السوق...

وأضاف الرقادي أنه إذا بقيت هذه العشوائية سنصل لنتيجة مؤداها أن الشاري والمالك سيفقدان ثقتهما بالمكاتب العقاريه وبمعامالتها، األمر

الذي سيؤدي إلى زعزعة السوق المحلي.

ويقول سلطان الرقادي مضيفا: ما نالحظه حاليا من فوضى في هذا السوق خصوصا في وجود مكاتب يديرها وافدون ال عالقة لهم بالعقار، وإنما قدموا السلطنة لوظائف أخرى، وجاءوا بمهن أخرى، وأصبحوا بين

ليلة وضحاها سماسرة في السوق العماني، هذا ولد عدم ثقة واضحة بالمكاتب العقارية، كما ولد فوضى وتفاوتا كبيرا في اسعار العقار،

افتقدنا المصداقيه التي يريدها الطرفان المالك والشاري.

وأضاف أن السوق المنظم والمحكوم بقوانين واضحة لن يمكن هذه المكاتب من اللعب باألسعار، وستكون أسعار العقار معروفة وموحدة

أو متقاربة، وستسهل على الوزاره التقييم الصحيح، وعلى البنوك التثمين الدقيق للعقار.

واختتم الرقادي حديثه متمنيا أن يعاد النظر في رسوم وزاره اإلسكان للعقار السكني للمواطنين بحيث ال يزيد عن 1% ألن المواطن همه السكن وليس المتاجره بهذا العقار، فالبد للوزارة مراعاة المواطن

وتسهيل األمور له..

فوضى الوساطة سببت فوضى األسعارأما محمد حمد عبداهلل الحضرمي صاحب مكتب عالم مسقط

للعقارات وشريك في مؤسسة اميال الخليج العقارية فقد أسهب في الحديث عن أول إجراءات الوزارة التي أعلنت عنه وهو »الدورات

التدريبية« حيث قال: مما ال شك فيه ان هذه الدورات واإلجراءات الجديدة في البرامج التدريبيه في المجال العقاراي سوف تساهم في تنظيم

عمل المكاتب العقارية الفردية والشركات الرائدة في هذا المجال، مما يؤدي الى توفير بيئة منظمة لقطاع العقارات في السلطنة، وسوف

تنظيم عمل مكاتب الوساطة العقارية يثير

ردود أفعال متفاوتة

42


المثير في األمر أن هذا اإلجراء الجديد سيضمن انهاء كافة الصفقات عن طريق وكالء مرخصين وفق

القوانين واألنظمة المحلية ألنه سيكون مسموحا فقط للوسطاء المرخصين بتسجيل الصفقات لدى

وزارة اإلسكان

هذا الشرط كما سيتم استثناء أولئك الذين يعملون في شركات الوساطة الكبيرة. بالنسبة للعاملين في شركات الوساطة

العقارية الراقية، سيكون على هذه الشركات أن تقوم بإرسال قائمة بالوسطاء العاملين لديها والذين سيحصلون على الرخصة

لممارسة المهنة. بالطبع وعندما يترك الوسيط شركة معينة ليلتحق للعمل بشركة أخرى فإن على الشركة الجديدة أن تبلغنا بذلك حتى نقوم بتحديث السجالت الخاصة بنا وبهذا يكون لدينا سجل محدث بكافة الوسطاء والصفقات التي تتم من جانب كل

منهم«. وتستطرد قائلة » المثير في األمر أن هذا اإلجراء الجديد سيضمن

انهاء كافة الصفقات عن طريق وكالء مرخصين وفق القوانين واألنظمة المحلية ألنه سيكون مسموحا فقط للوسطاء المرخصين

بتسجيل الصفقات لدى وزارة اإلسكان وبالتالي التأكد من أن الصفقات التي تم القيام بها تتسم بالشفافية وموثقة ويكونون

مسؤولون أمام الجهات المعنية بما فيها المحاكم في حالة وجود أي تعامالت مشبوهة أو في حالة تعرض أطراف الصفقة إلى خداع.

حظر عمل االجانب عالوة على ذلك فان من المؤمل ان ُتعمن هذه المهنه قريبا جدا

اما الوسطاء األجانب الحاليين فسيحصلون على رخص مؤقتة عند تسجيلهم وعملهم لدى أحد شركات الوساطة العقارية المحلي

بشكل رسمي. رحبت الجمعية العقارية العمانية، التي سعت من أجل تطبيق

إجراءات صارمة لتنظيم مجال الوساطة العقارية، باإلجراءات الجديدة للترخيص وأكدت على أن هذا التوجه من شأنه أن يساعد في نمو

هذا النشاط وتطوره. وقال المتحدث باسم الجمعية العقارية العمانية: مع التغيرات

الجديدة، ستبدأ مصداقية النشاط تتعزز أكثر وأكثر وستزداد مستويات الثقة في المتعاملين في هذا القطاع وهي الثقة التي

تعتبر أحد عناصر الجذب األساسية للمستثمرين خاصة األجانب الراغبين في االستثمار في سلطنة عمان. كذلك ومع توفير التدريب

الجديد سيصبح الوسطاء العمانيون على علم ومعرفة أكثر وستكون لديهم المهارات الالزمة إلبرام العقود بشكل احترافي«

January 2016

41

اذا اردت ممارسة المهنة احصل على

الرخصة أوال وداعا للفوضى في

قطاع الوساطة العقارية

نحاول تدارك الوضعوتقول المهندسة سهام الحارثية، مدير عام التطوير العقاري في

وزارة اإلسكان فقد تم تنظيم مهنة الخدمات العقارية منذ بداياتها ولكن لألسف لم يتم تطبيق األنظمة واللوائح بالشكل المطلوب. وأضافت » لدينا العديد من األمثلة على أناس دخلوا مجال خدمات

الوساطة العقارية دون أن يكون لديهم أدنى فكرة عن النشاط. فمن غير المتعارف عليه أن تجد مثال طالب أو موظف او عامل غير

متخصص يعملون في مجاالت السمسرة العقاريه !! فيحدث الكثير من الضرر للمشتري وهو األمر الذي أدى إلى تآكل الثقة في هذا

القطاع خاصة بعدما وقع البعض ضحية لعمليات النصب واالحتيال. بالتالي فإن سمعة المهنة في السوق تآكلت بشكل كبير ونحن

نحاول اآلن تدارك هذا األمر«

التدريب لمدة 6 شهور بموجب األنظمة الجديدة ينبغي على الوسطاء العقاريين الحصول

على تدريب لمدة 6 شهور في أحد المعاهد المحلية المعتمدة من جانب الحكومة لتقديم برامج التدريب للراغبين في العمل

في المجال العقاري. يعتمد التدريب على محتوى الدورة التي يتم تطويرها من جانب وزارة اإلسكان ووزارة القوى العاملة بالتعاون مع الجمعيه العقارية و بعد إكمال الدورة بنجاح يحصل المشارك على

شهادة للعمل في مجال الوساطة العقارية. على أية حال وكما تقول المهندسة سهام فإن » الخبراء في هذا

المجال الذين لهم سجل حافل بالنجاح سيكونون معفيون من

تستعد وزارة اإلسكان لتعميم عددا من القواعد الجديدة واالجراءات التي تستهدف القضاء على

السلبيات الموجودة في قطاع الوساطة العقارية وهي السلبيات التي رأى الكثير أنها تضر بسمعة سوق

العقار في السلطنة. فلم يعد االمر كما هو السابق لكل من كان يرى أن العمل في الوساطة العقارية

الطريق السريع لتحقيق الثراء. ووفقا لما ذكرته المهندسة سهام بنت احمد الحارثيه

مدير عام التطوير العقاري ، سيتم وضع العديد من المعايير واإلجراءات الجديدة موضع التنفيذ وهي

المعايير التي تتطلب ممن يرغب في ممارسة مهنة الوساطة العقارية الحصول على رخصة قبل البدء في

مزاولة النشاط. بالنسبة للشركات التي تعمل في المجال منذ فترة ولديها المؤهالت لذلك فإن الحصول

على هذه الرخصة سيكون أمرًا سهال ولكن بالنسبة لمن ليس لديهم الخبرة فإن عليهم الحصول على

التدريب الكافي قبل مزاولة النشاط.

40


هناك تقنيات تساعد على خفض الكلفة وزيادة هامش

الربح للشركات ومن ذلك توحيد التصاميم الخاصة بالوحدات وخفض حجم الوحدة وتوفير تكاليف العمالة

من خالل استخدام اآلالت والمعدات الحديثة وكذلك توفير مواد بناء

مستدامة وفاعلة.

دفع إيجار يصل إلى 72,000 درهم في العام ويمكن أن تقوم بشراء وحدة سكنية حتى 790,000 درهم.

حلول التجربة السعودية

تعاني المملكة العربية السعودية من نقص كبير في إسكان متوسطي الدخل )ُيقدر بحوالي 400,000 وحدة،

وفق تقديرات) JLL (في عام 2011(. يعود هذا النقص الكبير إلى مجموعة من العوامل من بينها النمو

السكاني السريع في المناطق الحضرية ومحدودية المعروض )ألن شركات التطوير العقاري تفضل أن يكون لديها مخزون من قطع األراضي على تطوير

هذه األراضي في السنوات األخيرة( ومحدودية فرص تمويل إسكان الدخل المتوسط.

يعتبر السعوديون هم أكبر المتأثرين من هذا النقص في السوق ألن معظم الوافدين يحصلون

على سكن من صاحب العمل. أما الوافدين الباقين والذين يشكلون معظم المواطنين في العالم العربي والغربي فيفضلون اإليجار في المجمعات

الفارهة المؤمنة. على أية حال فإن هناك نقص حاد في وحدات المجمعات وهو األمر الذي أدى إلى زيادة

اإليجارات. نتيجة لذلك يلجأ بعض الوافدين إلى الشقق أو الوحدات السكنية خارج المجمعات.

على مدى العامين الماضيين، أعلنت الحكومة السعودية عن العديد من المبادرات التي تهدف إلى

التغلب على النقص في إسكان الدخل المتوسط. في عام 2011، أعلن الملك الراحل عبد اهلل عن مشروع

بقيمة 250 مليار ريال )67 مليار دوالر( لتصميم وتنفيذ 500,000 منزل جديد في السوق السعودي. في نفس

العام زاد صندوق التطوير العقاري قيمة القروض بدون فائدة إلى 500,000 ريال سعودي )133,000 دوالر(

للمواطنين السعوديين. على الرغم من ذلك فإن من الُمقدر أن يستطيع 30% من السعوديين امتالك منزل

)مقارنة مع 70% في المتوسط على المستوى العالمي( وهو ما يوضح مدى الحاجة إلى تنفيذ الحكومة

والقطاع الخاص في السعودية لمبادرات تستهدف

توفير المزيد من الوحدات السكنية للدخل المتوسط.

قامت أكسفورد إيكونوميك باحتساب الطلب على إسكان متوسطي الدخل وحددت الشركة أن أولئك

الذين يتراوح دخلهم ما بين 6000 إلى 20,000 ريال في الشهر هم المصدر الرئيسي للطلب على إسكان متوسطي الدخل وهو ما يمثل 60% من األسر أو ما

يعادل 3.3 مليون أسرة في مختلف أنحاء المملكة. بناء على حسابات القدرة فإن هذه النسبة من السكان

تستطيع دفع إيجارات حتى 47,000 ريال في السنة ويمكن أن تقوم بشراء وحدات سكنية تبلغ قيمتها

حتى 450,000 ريال سعودي في السنة.

مشروع المليون وحدة في مصر

يعتبر النقص الحاد في إسكان متوسطي الدخل الجيد أحد األسباب الرئيسية وراء اندالع ثورة 25 يناير

في عام 2011. قدرت )JLL (النقص بحوالي 1.5 مليون وحدة في ذلك الوقت وهو الرقم الذي ال شك ارتفع

عما كان عليه في ذلك الوقت. على الرغم أن السوق شهد تطوير العديد من الوحدات السكنية الجديدة الفارهة خالل السنوات الماضية إال أن هناك نقص في وحدات اإلسكان المتوسط المزود بالمرافق في مصر على عكس اإلمارات والسعودية – حيث الدولة تعتبر

مسؤولة عن توفير السكن لمواطنيها – فإن الغالبية العظمى من أولئك الذين يحتاجون إلى إسكان دخل

متوسط هم من المصريين وليسوا من الوافدين.

يتم تنفيذ عدد من المشاريع العشوائية إلسكان متوسطي الدخل هنا وهناك في وسط القاهرة وفي الغالب تكون هذه المشاريع داخل المباني المتهالكة

والقديمة في مناطق مثل العجوزة ومصر القديمة. هناك الكثير من هذه المشاريع التي يشملها قانون

اإليجارات القديم الذي يسمح للساكن بدفع قيمة إيجاريه شهريا ال تكاد تذكر وبالتالي فإن مثل هذه

العقارات تعتبر في متناول أصحاب الدخل المتوسط.

في إطار الجهود المبذولة للتعامل مع المشكلة،

أعلنت وزارة اإلسكان في عام 2014 عن دخولها في شراكة مع شركة أرابتك اإلماراتية لبناء مليون وحدة

سكنية بحلول عام 2019 كما دشنت الوزارة مشروع دار مصر وهو المشروع الذي يستهدف بناء 15,000 وحدة إ سكان متوسط في محيط مدن 6 أكتوبر والعاشر

من رمضان. على أية حال فإن التقدم في المشروعين ال يزال بطيئا. تعرض مشروع أرابتك للعديد من

المسائل القانونية الشائكة وفي نفس الوقت تم اإلعالن عن أسعار مشروع دار مصر وهو الذي يقل

بنسبة بسيطة جدا عن السعر السائد في السوق )حيث يتم عرض أرخص وحدة سكنية 100 متر مربع،

غرفتين نوم في مدينة بدر بسعر 255,000 جنيه( وهو ما يجعل سعرها بعيد جدا عن متناول أصحاب الدخل

المتوسط.

قامت أكسفورد إيكونوميك باحتساب الطلب على إسكان متوسطي الدخل وبناء على التحليل الذي تم والمعلومات الواردة فيه فإن األسرة التي يتراوح دخلها من 5000 جنيه إلى 12,500 جنيه في الشهر هي المصدر الرئيسي للطلب على وحدات متوسطي الدخل وهو ما يمثل حوالي 12 مليون أسرة في مصر أو حوالي %60

من األسر المصرية. بناء على مؤشر احتساب القدرة فإن هذه الفئة من السكان تستطيع دفع إيجار حتى

32,000 جنيه في السنة ويمكن أن تقوم بشراء وحدات سكنية تصل قيمتها إلى 285,000 جنيه.

[Courtesy: ‘Middle Income Housing in the Middle East and North Africa ’, published by JLL. The report may be downloaded from the company’s website: jll-mena.com]

January 2016

39

هناك تقنيات تساعد على خفض الكلفة وزيادة هامش الربح للشركات ومن ذلك توحيد التصاميم

الخاصة بالوحدات وخفض حجم الوحدة وتوفير تكاليف العمالة من خالل استخدام اآلالت والمعدات الحديثة وكذلك توفير مواد بناء مستدامة وفاعلة.

الحكومة أيضا عليها دور يجب أن تلعبه حتى يحدث هذا التغيير في نمو عمل شركات التطوير العقاري

وذلك من خالل توفير المناخ التنظيمي المناسب ومن ذلك فرض الجهات الحكومية نسبة معينة من

مشاريع التطوير العقاري للوحدات السكنية ذات السعر المناسب.

تبنى مجلس أبو ظبي للتخطيط العمراني هذا األسلوب حيث فرض على شركات التطوير العقاري

تخصيص 20% من مساحة المبنى في الوحدات السكنية متعددة االستخدام لإليجار من قبل أصحاب الدخل المتوسط. في أوائل هذا العام، أعلنت بلدية

دبي عن مقترح مشابه يتضمن تخصيص 15%-20% من المشاريع الجديدة ألصحاب الدخل المتوسط. على أية

حال لم ترد أي إيضاحات أخرى حول اعتماد هذا المقترح أو تنفيذه.

تنظيم سوق اإليجار

في العديد من الدول في منطقة الشرق األوسط وشمال افريقيا، ربما ال تتوفر لدى الكثير من أصحاب

الدخل المتوسط القدرة على امتالك منزل بسبب عدم توفر األموال الكافية للشراء )صعوبة الحصول

على رهن / عدم كفاية المدخرات(. كذلك فإن الطبيعية العابرة لسوق العمل يعني أن الكثير من الوافدين يختارون اإليجار وليس امتالك عقار )حتى لو

كانوا قادرين على ذلك(. في ظل هذا الوضع، يجب توفير العديد من الخيارات لألسر التي تبحث عن اإليجار

وليس عن شراء عقار.

في بعض إمارات دولة اإلمارات العربية المتحدة، كان هناك إدراك واضح ألهمية السيطرة على سوق اإليجار

وتوفير الحماية الالزمة للمستأجرين من االرتفاع الكبير في اإليجارات. في دبي مثال، قامت مؤسسة التنظيم

العقاري بتحديد الزيادة التي يمكن تطبيقها مع حاسبة متوفرة على االنترنت لحساب القيمة اإليجارية

وهو األمر الذي يسمح للمستأجرين بتقدير عما إذا كانت الزيادة مسموحًا بها أم ال وما هي نسبة

الزيادة التي يمكن أن يتعرضوا لها وهناك محكمة خاصة بالنظر في النزاعات اإليجارية وهو ما يضمن

سرعة الفصل في القضايا بتكلفة بسيطة إلى حد بعيد. على الرغم أنه ال تزال هناك حاجة إلى مزيد من

التحسينات على مؤشر العقار )بحيث يحسب جودة وعمر المبنى والمرافق الموجودة فيه ........الخ( إال أن

الحاسبة اإليجارية نجحت إلى حد بعيد في تنظيم سوق دبي.

التمويل العقاري

تعتبر مسألة زيادة قدرة أصحاب الدحل المتوسط على الوصول إلى التمويل عن طريق الرهن واألشكال األخرى

للتمويل العقاري من المسائل المهمة جدا إذا ما أردنا زيادة القدرة على الحصول على اإلسكان المتوسط. في

الوقت الحالي، تعتبر فرصة أصحاب الدخل المتوسط في الحصول على الرهن العقاري محدودة في معظم

دول الشرق األوسط إلى جانب أن أسعار الرهن أعلى مقارنة بالدول المتطورة حيث يتطلب البنك أقساط أعلى لتغطية المخاطر وهو ما يجعل الرهن العقاري

مكلفة جدا ألصحاب الدخل المتوسط.

من بين أحد الوسائل التي تساعدنا للتعامل مع هذه المشكلة هو تشجيع البنوك التجارية وشركات

التمويل على تخصيص نسبة معينة من اإلقراض إلى األسر ذات الدخل المتوسط.

دخلت شركة أبو ظبي للتمويل، واحدة من الجهات الرائدة في اإلمارات لتطبيق الرهن السكني، في مناقشات مع عدد من شركات التطوير العقاري

الكبيرة لتوفير حلول رهن متطورة ألصحاب الدخل المتوسط. تبلغ نسبة القروض التي تقل قيمتها عن

1 مليون درهم 30% من إجمالي قروض الرهن الحالية ويتم توفيرها لألسر التي ال يقل دخلها عن 10,000 درهم في الشهر. من المتوقع أن تقوم بنوك أخرى وشركات تمويل باتباع نفس النهج وتوفير المزيد من منتجات القروض ألصحاب متوسطي الدخل في اإلمارات على

مدى الخمس سنوات القادمة.

سوق العقارات في دبي وأبو ظبي

يتركز النقص الموجود بإسكان متوسطي الدخل في اإلمارات العربية المتحدة في سوقين هما أبو ظبي

ودبي وهناك العديد من القطع التي تملكها شركات التطوير العقاري مما يحد من قدرة الحكومة على

توفير قطع أراضي بسعر مدعوم أو مجانا. في العديد من الحاالت أدت المضاربات إلى زيادة كبيرة في أسعار األراضي وصلت إلى مستويات خيالية. ال يزال القطاع

يعتمد بشكل كبير على أعداد كبيرة من العمالة وهو األمر الذي يحد من فرص البناء سابق التجهيز أو

التقنيات الشاملة وتحقيق اقتصاديات الحجم.

يؤثر النقص في إسكان متوسطي الدخل في أبو ظبي ودبي بشكل أساسي على الوافدين من أصحاب

متوسطي الدخل حيث يحصل اإلماراتيون على السكن من الحكومة ومعظم العاملين من أصحاب

الدخل المنخفض يحصلون على سكن من جهات عملهم. أدى هذا النقص إلى زيادة نسبة السكن

المشترك )خاصة في أبو ظبي( بينما هناك العديد من الذين يعملون في دبي مضطرون لتحمل مشقة السفر الطويل من الشارقة أو اإلمارات الشمالية حيث

اإليجارات أرخص.

قامت أكسفورد إيكونوميك باحتساب الطلب على الدخل السكن المتوسط وتبين للشركة أن األسر

التي يتراوح دخلها من 10,000 درهم إلى 30,000 درهم في الشهر هي المصدر الرئيسي للطلب على اإلسكان المتوسط وهو ما يمثل حوالي 40% من المساكن أو

ما يعادل 820,000 مسكن في اإلمارات. بناء على حاسبة االستطاعة فإن هذه النسبة من السكان تستطيع

38

السكن بأسعار معقولة

توفير األراضي لشركات التطوير العقاري وبأسعار واقعية مشروط ببناء مساكن في متناول الجميع

المضاربات على األراضي رفع اسعارها وحال دون تنفيذ العديد من المشاريع السكنية

فرض ضرائب على اراضي البناء غير المستغلة في المناطق الحضرية يشجع على سرعة استغاللها

على الرغم من أن تكلفة المواقع المركزية تعتبر بشكل عام أعلى من األراضي التي تقع في أماكن بعيدة نوعا ما عن المواقع المركزية إال أنه إذا أرادت

شركات التطوير العقاري أن تنجح في جذب األسر إليها واالحتفاظ بها هناك فإن عليها أن تضمن أن مشاريع

الطبقة المتوسطة توفر للساكنين فيها الفرصة للوصول إلى الخدمات الحيوية )اإلمداد بالمياه والصرف

الصحي والكهرباء( والمرافق )التجزئة، المدارس والمستشفيات( والمراكز التجارية )التوظيف(.

بالنظر إلى المزايا االقتصادية واالجتماعية لتوفير إسكان للدخل المتوسط، يجب على الحكومات أن

تلعب دورًا محوريا في توفير األرض لشركات التطوير العقاري في مواقع مناسبة بأسعار واقعية لشركات

التطوير العقاري التي تعمل في مجال إسكان الدخل المتوسط.

نظرا ألن حكومات المنطقة هي التي تسيطر على أو تملك مساحات كبيرة من األراضي الموجودة في

المناطق الحضرية، يمكن القيام بذلك من خالل توفير األراضي إلى شركات التطوير العقاري بأسعار مدعومة

شريطة أن تقوم هذه الشركات بطرح الوحدات السكنية لإليجار بأسعار متفق عليها من قبل تكون في المتناول وأن تبقى هذه األسعار سارية حتى بعد

البيع األولي في السوق الثانوي. يؤدي وجود مثل هذا النوع من الشراكة إلى تحفيز القطاع الخاص

على تطوير إسكان دخل متوسط وفي نفس الوقت يضمن حماية المستخدمين النهائيين.

تم استخدام أسلوب مماثل مع بعض النجاحات في تركيا حيث توفر الحكومة األرض لشركات التطوير

العقاري بدون رسوم أولية. كذلك فإن دفع قيمة األرض يأتي بعد أن يتم إكمال عدد معين متفق عليه

من الوحدات وتسليمها لوزارة اإلسكان لالستخدام كوحدات إسكان عامة.

من بين األساليب األخرى التي تشجع على تطوير األراضي الفضاء المتوفرة حاليا في المدن األسلوب

الذي اتبعته المملكة العربية السعودية والذي تمثل في فرض ضريبة على األراضي التي لم يتم بناءها في

المناطق الحضرية، وهي سياسة يمكنها أن تساعد على الحد من النقص في عقارات اإلسكان المتوسط.

كذلك فإن الغرض من الضريبية المقترحة هو تشجيع الناس على تطوير عدد من أكبر الجيوب في األراضي الموجودة في المدن والتي يحتفظ بها أصحابها في

الوقت الحالي أمال في زيادة قيمتها والمضاربة بها.

كيفية خفض التكاليف

تعتبر تكلفة اإلنشاء أحد المكونات األساسية في سعر البيع ألي مشروع سكني ومن بين الوسائل التي

تجعل المشروع ذو سعر في المتناول قدرة المشروع على الحد من وقت وتكاليف اإلنشاء وفي نفس الوقت التأكد من فعالية وجودة المشروع على المدى البعيد.

يمكن القيام بالعديد من التحسينات على عمليات التطوير التقليدي في المنطقة ونظرا ألن عملية البناء

تتضمن العديد من الشركاء مثل شركات التطوير العقاري والمقاولين الرئيسيين والمقاولين من الباطن من الصعب حساب المواد بدقة ألن الكلفة تختلف من

مشروع إلى آخر.

من بين الطرق لخفض كلفة اإلسكان المتوسط اتخاذ اإلجراءات الالزمة للتوريد الفاعل وبكميات كبيرة وإدارة

وتشجيع الموردين على توفير مواد البناء وخدماته بأسعار موحدة وقياسية.

يمكن خفض الكلفة أيضا من خالل استخدام األساليب الصناعية للبناء واستخدام األجزاء

والهياكل سابقة التجهيز )مثل المطابخ وتركيبات الحمامات( حيث يتم تجميع القطع في خارج الموقع وبعد ذلك تسليمها في الموقع وهو ما يؤدي إلى

توحيد مستوى الجودة وفي نفس الوقت خفض الكلفة والوقت.

كذلك فإن خفض تكاليف الصيانة والتشغيل من شأنه أن يجعل سعر الوحدات السكنية في المتناول ويمكن تحقيق هذا الهدف من خالل تحسين فعالية

الطاقة )بناء منازل بأنظمة توفر في استهالك الطاقة( واإلدارة االحترافية من خالل الشراكات مع شركات التطوير العقاري صاحبة الخبرة ومن خالل وجود

شركة متخصصة في إدارة المرافق تضمن أن يستمر المشروع طويال.

كذلك يمكن للحكومة أن تشجع تشغيل وصيانة الخفض في الكلفة عن طريق القواعد اإلرشادية

الموحدة للتصميم. على سبيل المثال، أصدر مجلس أبو ظبي للتخطيط المدني عددا من األدلة والقواعد

اإلرشادية التي تشجع اتباع أسلوب متوازن في تصميم المشاريع السكنية.

نصائح للشركات

ركزت شركات التطوير العقاري في منطقة الشرق األوسط بشكل خاص على قطاعات اإلسكان الفاخر

نظرًا ألن هذا القطاع يحقق أرباحًا أعلى. على أية حال ونظرًا ألن الكثير من األسواق تشهد زيادة في وحدات

اإلسكان الفاخر، بدأت الكثير من شركات التطوير العقاري تدرك أهمية استهداف قطاع اإلسكان

المتوسط وهو القطاع الذي لم يحظ بما يستحق من اهتمام. يحتاج هذا التغيير في التوجه إلى تغيير

في نموذج العمل ذاته حيث يجب التركيز بشكل أكبر على توفير وحدات بأعداد كبيرة وعلى خفض

تكاليف التشغيل.

January 2016

37

»فإسكان متوسطي الدخل هو سكن جيد في متناول ما بين 40 الى60% من شريحة أصحاب الدخل المتوسط في حالة إنفاق 30% من دخل األسرة على السكن«.

وحتى تتضح لنا االمور بشكل قاطع فال بد من وضع تعريف إلسكان متوسطي الدخل ألنه حتى اآلن ليس هناك إجماع حول هذا التعريف.

ويرى تقرير ) JLL( انه يجب أخذ العديد من األبعاد في االعتبار بما في ذلك المكون المالي )نسبة الدخل من السكن( وخيارات المدة )اإليجار مقابل البيع( والسوق

المستهدف )المواطنين مقابل الوافدين(

فإسكان متوسطي الدخل هو سكن جيد في متناول ما بين 40 الى60% من شريحة أصحاب الدخل المتوسط في حالة إنفاق 30% من دخل

األسرة على السكن.

تباين المتطلبات

تختلف متطلبات فئة متوسطي الدخل بشكل كبير في ثالثة دول يغطيها

التقرير ففي اإلمارات هناك حاجة ماسة إلى عقارات ذات إيجار معقول بالنسبة للكثير من أسر الوافدين بينما الحاجة ماسة في

مصر إلى الكثير من المساكن لألسر المصرية. أما في المملكة العربية السعودية فنجد

المواطنين يشكلون

الجزء األكبر من السكان المتأثرين بنقص أو قلة المعروض من اإلسكان المتوسط.

يؤكد التقرير أنه رغم وجود اعتراف عام بوجود المشكلة وطرح المزيد من السياسات والمبادرات والمشاريع التي تستهدف شريحة متوسطي الدخل، إال أن

األمر يحتاج إلى بذل المزيد من الجهود لمنع تفاقم أو حدة النقص الراهن في حجم المعروض من وحدات هذه الشريحة السكنية قبل الشروع في تخفيض

النقص بحد ذاته.

ووفقا للتقرير فإن النقص في فئة إلسكان المتوسط يعتبر حاليا واحدًا من أكبر التحديات التي تواجه قطاع العقار في منطقة الشرق األوسط وشمال

افريقيا.

مع النمو السكاني المضطرد وتزايد االنتقال والزحف إلى المدن، تواجه الدول ضغوطًا كبيرة من أجل استيعاب

االحتياجات المتزايدة للمواطنين والوافدين على حد سواء. يشمل ذلك الحاجة إلى بضائع ذات جودة أكبر وإلى سكن في

المتناول في المجتمعات المتطورة لألفراد واألسر ذات الدخل

المتوسط.

التغلب على التحديات

هناك عدد من التحديات االقتصادية والتنظيمية والحضرية التي أدت إلى هذا النقص في إسكان

متوسطي الدخل ويشمل ذلك ارتفاع كلفة شراء األرض ونقص المواقع المناسبة للبناء وارتفاع

تكاليف البناء وأنماط عمل شركات التطوير العقاري والتخطيط واألنظمة الخاصة بالبنية األساسية وهي

عوامل تشكل قيودا على جانب اإلمداد.

أما على جانب الطلب، فإن التحدي األكبر هو نقص فرص الحصول على الرهن العقاري أو أشكال التمويل العقاري األخرى في فئة مساكن الدخل المتوسط. في

الوقت الحالي يتم التعامل بجدية مع هذه التحديات ولكن ال تزال هناك حاجة إلى مضاعفة الجهد من جانب

الجهات الحكومية وشركات القطاع الخاص من أجل تسهيل تطوير مساكن في متناول األسر ذات الدخل

المتوسط.

ربما يكون أكبر تحدي حتى هذا التاريخ هو التكلفة الخاصة بشراء المواقع ذات األماكن المناسبة. يتأثر

نجاح مبادرات اإلسكان المتوسط بشكل كبير بالقدرة على توفير الحكومات لمساحات كافية من األراضي المناسبة في مواقع جيدة بسعر مناسب لشركات

التطوير العقاري.

نظرا ألن األراضي في المدن تعتبر مكلفة وفي الغالب نادرة، يتم بناء مساكن متوسطي الدخل

في أطراف هذه المدن أي بعيدا عن المواقع المركزية والتسهيالت والمرافق األخرى المتطورة وهو األمر الذي

يزيد من تكلفة المشروع ألنه يتوجب على الشركات أن تقوم بتمويل التحسينات أو تقوم بعمل توسعات لنقل المياه ومرافق الصرف والبنية األساسية األخرى.

كذلك وفي أسواق مثل اإلمارات العربية المتحدة والسعودية حيث حدثت مضاربات كبيرة على األراضي

المتوفرة في تلك المدن، زادت أسعار األراضي في المواقع المتميزة بشكل كبير فاق قدرة شركات

التطوير العقاري التي تعمل في مجال إسكان الدخل المتوسط.

Info

grap

hics

: Mic

hael

Jua

nson

36


والمشاريع التي تستهدف شريحة متوسطي الدخل، إال أن األمر يحتاج إلى بذل المزيد من الجهد لمنع تفاقم حدية النقص الراهن في حجم المعروض من وحدات

هذه الشريحة السكنية وذلك قبل الشروع في تخفيض النقص بحد ذاته.

شركات التطوير العقاري والفرص الضائعة ..!

أقرت الحكومات في دول المنطقة بحجم هذه المشكلة وقامت بتنفيذ العديد من السياسات للتعامل مع النقص الحاد في السوق ولكن وعلى أية حال فإن معظم هذه المبادرات ال تزال في مرحلة مبكرة من التنفيذ وهناك حاجة لبذل المزيد من الجهد للتأكد من نجاح تسليم المزيد من المشاريع وبتكلفة تجعلها في متناول

هذه الفئة.

كان هناك بطء من جانب شركات التطوير العقاري للعمل في هذا القطاع ولكن الكثير من هذه الشركات بدأ اآلن يدرك الفرص الموجودة في هذا القطاع ويتضح

ذلك بشكل جلي من المشاريع التي تم اإلعالن عنها والتي تستهدف فئة متوسطي الدخل – وهي الفئة التي تشكل أكبر مكون من الطلب على العقارات

السكنية في كل سوق من األسواق الثالثة التي غطاها التقرير.

التقدم الذي تم إحرازه حتى اآلن يعتبر محدودا كما أن هناك العديد من المبادرات

المقترحة التي يجب تنفيذها وهناك عدد من المشاريع التي تم تدشينها والتي لم تحصل على الزخم المطلوب.

لكي نتعامل مع هذه المشكلة تحتاج الجهات الحكومية وشركات التطوير العقاري إلى مضاعفة جهدها للتغلب على خمس مسائل في غاية األهمية وهي:

)1( تكلفة األرض. )2( تكلفة البنية األساسية واإلنشاء.

)3( أسلوب عمل شركات التطوير العقاري. )4( الحصول على التمويل العقاري.

)5( أخيرا الجوانب التنظيمية. يجب أال يقتصر هدف المبادرات التي تتم في هذا الصدد على زيادة اإلمداد

بالوحدات السكنية لمتوسطي الدخل في المستقبل ولكن يجب أن يكون أحد األهداف التأكد من أن سعر المعروض ال يزال في المتناول مع مرور الزمن.

تعتبر أسعار معظم المشاريع السكنية التي تم طرحها بعيدة عن متناول متوسطي الدخل وهناك فقط عدد من المشاريع البسيطة التي تم تدشينها

عام 2015 والتي ينطبق عليها تعريف » اإلسكان المتوسط«. يوحي ذلك بأن النقص الحالي سيزداد مع مرور الوقت إال إذا تم مضاعفة الجهد واتخاذ ما يلزم للتغلب

على هذه المشكلة.

Sour

ce: O

xfor

d Ec

onom

ics

/ JLL

Info

grap

hics

: Mic

hael

Jua

nson

January 2016

35

الخليج وشمال أفريقيا

»اصبح االتجاه اآلن في منطقة الخليج العربي وشمال أفريقيا هو كيفية التغلب على مشكلة

النقص الحاد في االسكان المتوسط في ظل شح األراضي المخصصة للبناء و وجود شريحة

كبيرة تصل نسبتها في بعض البلدان الى %60 ال تستطيع الحصول على مسكن يتناسب مع

دخلها«.

أحد التقارير الدولية المتخصصة حول إسكان اصحاب الدخل المتوسط يطرح األمر بشكل مفصل ودقيق

محلال ابعادها وكيفية توفير هذه النوعية من المشروعات من قبل شركات التطوير العقاري بتكلفة

قليلة وهامش ربح جيد.

التقرير الذي أعدته شركة جي إل إل )jLL( أكبر الشركات العالمية المتخصصة في مجال االستشارات

واالستثمارات العقارية، حذر من النقص المتزايد في اإلسكان المتوسط في دول الشرق األوسط وشمال

افريقيا باعتباره ليس واحدا من المشاكل االقتصادية واالجتماعية فحسب بل ربما يكون سببا في تقويض

االستقرار الذي يعد احد اهم المزايا االقتصادية الموجودة في المنطقة حتى اآلن.

وركز التقرير على ثالثة أسواق رئيسية في المنطقة هي اإلمارات والسعودية ومصر وأشار إلى اآلثار

االقتصادية واالجتماعية للنقص في المعروض من وحدات اإلسكان المتوسط واقترح مضاعفة الجهد من

أجل التغلب على عدم التوازن بين العرض والطلب الموجود حاليا. على الرغم أن هناك اعتراف بالمشكلة

من جانب هذه الدول إال أن هناك حاجة أكبر إلى تدشين مبادرات على مستوى السياسة وتدشين

العديد من المشاريع لتلبية الطلب المتزايد من قبل متوسطي الدخل.

وأوضح التقرير أنه رغم وجود اعتراف عام بوجود المشكلة وطرح المزيد من السياسات والمبادرات

تحديات إسكان اصحاب الدخل

المتوسط

34


وتطبيقه كما هو في السلطنة ولذلك سعينا إلى االستفادة من خبرات هذه الدول والدول

األخرى لكي نخرج بنموذج عمل يناسب البيئة العمانية بثقافتها وتقاليدها«.

من بين السمات األساسية في المشروع الذي يتم دراسة مسألة تنفيذه في السلطنة

إدخال جانب اإلسكان االجتماعي في مشاريع المجمعات السكنية المتكاملة حيث سيتم

تمويل هذه الوحدات في الغالب من جانب الحكومة لتلبية احتياجات أصحاب الدخل المحدود وبالتالي ستعمل الحكومة على

التأكد من أن جميع فئات الشعب العماني تحصل على معيشة كريمة وتتمتع بأسلوب

حياة جيد.

كما هو الحال مع المشاريع الكبيرة من هذا النوع فإن التمويل سيلعب دورًا كبيرا في نجاح المجمعات السكنية المتكاملة حيث يمكن لشركات التطوير العقاري المحلية

أن تدخل في شراكات مع الشركات الدولية لتمويل المشاريع ولالستفادة من خبراتها

في هذا المجال عند التقدم بعروضها للفوز بالمناقصات المطروحة. كذلك فإن البنوك التجارية والصناديق السيادية والصناديق

العقارية يمكنها أيضا أن تساهم في توفير التمويل الالزم لمثل هذه المشاريع.

بالنسبة لخالد األنصاري فإن المجمعات السكنية المتكاملة تعتبر من األساليب

الجديدة التي تتبعها الحكومة لحل معضلة

قائمة االنتظار الطويلة للحصول على أراضي سكنية وقروض عقارية.

واختتم االنصاري تعليقه قائال » تعمل اللجنة التوجيهية التابعة للمجلس األعلى للتخطيط

على وضع التفاصيل الخاصة بأول مشروع مجمع سكني متكامل من المقرر أن يتم

إقامته بالقرب من مسقط . من المتوقع أن يؤدي نجاح هذا المشروع إلى تكرار التجربة في

أماكن أخرى من السلطنة .

January 2016

33

دون أن تكون المرافق مثل الطرق والكهرباء والمياه مكتملة. أما بالنسبة للمجمعات السكنية المتكاملة فإن الوضع سيكون

مختلفا حيث سيتم البناء بعد االنتهاء من المرافق وسوف يكون شراء الوحدات وفق

شروط معلومة ومحددة »

جذب شركات التطوير

يقارن األنصاري بين مشاريع المجمعات السياحية المتكاملة التي تم التخطيط لها

بشكل جيد مثل مشروع الموج مسقط وبين ما هو مخطط له فالنموذج األول كانت أسعاره عالية جدا أما المشاريع الجديدة فسيتم عرض

وحداتها بسعر في المتناول.

كما هو متوقع من المشروعات التي يكون فيها شراكة بين القطاعين العام والخاص

فإن المجمعات السكنية المتكاملة ستكون مصممة لجذب شركات التطوير العقاري

والمستثمرين من القطاع الخاص ومن المتوقع أن تسمح المخططات بأن تضم هذه

المشاريع مكونات تجارية مثل مراكز تسوق ومكاتب تجارية ومساحات تجزئة يمكن

تأجيرها وبيعها من جانب شركات التطوير العقاري للمساعدة في تمويل التكلفة الكلية

للمشروع.

ومضى األنصاري قائال » يحدد هذا المفهوم أيضا الدور الذي ستقوم به شركات اإلدارة حيث

ستكون هناك شركات صغيرة ومتوسطة تتولى مسؤولية صيانة المرافق نيابة عن

مالكي الوحدات السكنية وهو ما يعني أن عبء التنظيف والصيانة لمثل هذه المدن

سيتحول من الجهات البلدية إلى المؤسسات الصغيرة والمتوسطة التي تعمل في تقديم

مثل هذه الخدمات وبالطبع ستحصل هذه الشركات على رسوم من مالكي الوحدات

السكنية نظير تقديم هذه الخدمات.

من المتوقع أن يكون في كل مدينة شقق ومنازل وفيالت بأسعار مختلفة لتلبية

احتياجات متوسطي الدخل في السلطنة ولذلك وعلى حسب دخل كل فرد وحجم

العائلة وأسلوب الحياة ، يمكن للشخص أن يختار ما يناسبه من بين الوحدات المطلوبة وبما يلبي احتياجاته إلى أقصى حد ممكن.

نموذج عمل يناسبنا

لكي يتم التوصل إلى أفضل أسلوب يناسب السياق العماني، تم دراسة النماذج المتبعة

في العديد من دول العالم وبخاصة في منطقة الشرق األوسط .

يقول األنصاري » الوضع في سلطنة عمان له خصوصيته ولذلك ال يمكنك أخذ النموذج

المطبق في المملكة المتحدة أو سنغافورة

32

المجمعات السكنية المتكاملة

من المتنظر أن يكون لهذه المشاريع تأثيرات كبيرة جدا على االقتصاد الوطني حيث ستساهم

هذه المشاريع في زيادة فرص العمل وتعزيز النشاط االقتصادي والتجاري

تأثير متتالي

تم وضع الخطط من جانب المجلس األعلى للتخطيط لتنفيذ استراتيجية تهدف إلى تطوير مجموعة من المجمعات السكنية

المتكاملة في كافة المدن الكبرى في السلطنة . سيتم تزويد هذه المجمعات

بكافة المرافق الحديثة مثل محالت التسوق ومرافق الترفيه والمسطحات الخضراء

والمدارس والمساجد ومراكز الرعاية الصحية والمراكز التجارية . يمكن لكل مشروع مدينة

سكنية من هذه المدن أن يستوعب آالف العمانيين . بالنسبة للتكلفة الخاصة بمثل

هذه المجمعات فإنها ربما تصل إلى الماليين

بالنظر إلى الحجم الكبير لمثل هذه المشاريع.

يرى األنصاري أيضا بأن من المتنظر أن يكون لهذه المشاريع تأثيرات كبيرة جدا على االقتصاد الوطني حيث ستساهم هذه المشاريع في زيادة فرص العمل وتعزيز

النشاط االقتصادي والتجاري ال سيما وأن قطاع المساكن يعتبر من أكبر القطاعات المحركة

لقطاع اإلنشاءات . عالوة على ذلك ستكون هناك العديد من فرص األعمال للمشاريع الصغيرة والمتوسطة وفي نفس الوقت

سيتم استخدام أقصى قدر ممكن من المواد المحلية وكل ذلك يصب بال شك في صالح

االقتصاد العماني.

يقول األنصاري بأن مشروعات المجمعات السياحية المتكاملة مجدية جدا من الناحية

االقتصادية بالنسبة للحكومة ألنها ستساهم في تطور قطاع اإلسكان بشكل منظم بدال من عدم النظام الذي يسود القطاع بسبب

الجهود المبعثرة من جانب المطورين هنا وهناك .

ويضيف » شاهدنا أماكن مثل الخوير والمعبيلة والموالح والخوض وأماكن أخرى

وكيف كان التطور بها وهو بالطبع تطور غير منظم حيث تمتد المنازل هنا وهناك بدون

خطة محددة. شاهدنا في هذه المناطق كيف قام أصحاب األراضي ببناء القطع الخاصة بهم

January 2016

31

خالد األنصاري

المجمعات السكنية المتكاملة ستغير قواعد اللعبة في

السلطنة »يؤكد خالد األنصاري ، الشريك المسؤول في شركة كي بي إم جي ، بأن

الشراكة بين القطاعين العام والخاص ، والتي تشكل جزًء أصيال من مشروعات المجمعات السكنية المتكاملة، توفر أفضل خيار يمكن أن

يساهم في حل مشكلة اإلسكان االجتماعي في سلطنة عمان«.

يقول األنصاري » أغرى نجاح الشراكة بين الحكومة والقطاع الخاص في قطاع توليد الكهرباء الحكومة العمانية أن تكرر نفس

التجربة في قطاع اإلسكان المتوسط ألن هذا النموذج يرسم أدوارًا محددة للقطاع الخاص

وأخرى للحكومة وشركات التطوير العقاري في تنفيذ مشاريع اإلسكان المتوسط« .

وفقا لما ذكره األنصاري فإن الخطوط العريضة الخاصة باستراتيجية السلطنة فيما يتعلق

بالمجمعات السكنية المتكاملة قد تم وضعها بالفعل حيث وبموجب هذا النموذج

ستوفر الحكومة األرض وتوفر البنية األساسية حتى مستوى معين ثم يأتي المستثمر

الخاص ليقوم بالبناء وتسليم الوحدات في مناقصة تنافسية. ستقوم الحكومة أيضا

بتعيين شركة إدارة لإلشراف على المناقصة والتنفيذ وتسليم الوحدات السكنية.

يرى األنصاري بأن المجمعات السكنية المتكاملة سوف تغير قواعد اللعبة في

السلطنة وأن هذا النموذج لديه القدرة على تلبية قدر كبير من الطلب المتزايد على

الوحدات السكنية في البالد.

فنحن نعرف ان قوائم االنتظار للحصول على قطع أراضي هي طوابير طويلة جدا، وكذلك الحال بالنسبة لطلبات الحصول على قروض

سكنية من بنك اإلسكان العماني. وإذا ما تم تبني أسلوب المجمعات السكنية المتكاملة

التي تخطط لها الحكومة ، لن يكون على المواطن العماني االنتظار لخمس أو عشر

سنوات حتى يحول حلمه في امتالك منزل إلى حقيقة.

30


بدء أعمال البناء في هذه المشاريع.

خيارات الشراكة

ومضى قائال “ عند بناء المجمعات السكنية المتكاملة، ُيتوقع أن تضع الحكومة في اعتبارها العديد من االعتبارات، فإذا ما افترضنا أن الحكومة

ستوفر األراضي والتمويل الالزم للمرافق والبنية األساسية، فإن األنسب هو أن يتم منح المستثمرين حق التطوير ألن ذلك سيضيف قيمة كبيرة

لكل متر مربع من األرض”.

كخيار آخر يمكن للحكومة أن تدخل في ترتيبات شراكة مع شركة تطوير عقاري تلزم نفسها ببناء الوحدات السكنية المعروضة للعمانيين

بأسعار مخفضة. في المقابل فإن شركة التطوير العقاري تحصل على جزء من األرض لالستثمار السكني مثل بناء الموالت ومناطق التجزئة

واإلسكان الفاخر .......الخ.

ولكن بالنظر إلى الحجم الكبير المتوقع لمشاريع المجمعات السكنية المتكاملة التي من المنتظر أن تستوعب اآلالف، يرى سافريان بأن العديد

من شركات التطوير العقاري يمكن أن تتعاون مع بعضها البعض في تنفيذ أحد المشاريع ويقول “ في رأيي من الصعب على شركة واحدة أن

تقوم بتنفيذ المشروع كله فإما ستقوم الشركة بتنفيذه على مراحل خالل فترة من الزمن أو يتم إشراك عدد من الشركات مع بعضها البعض

في تنفيذ مختلف مكونات المشروع. عالوة على ذلك فإن مشاريع من هذا النوع تحتاج إلى موارد العديد من المقاولين حتى يتم التنفيذ في

وقت واحد”

السرعة عامل مهم

في ظل النمو الكبير والمستمر في عدد العمانيين وقائمة االنتظار الطويلة في طلبات الحصول على أراضي مدعومة من الدولة يرى

سافريان بأن هناك حاجة لبناء العديد من المجمعات السكنية المتكاملة من أجل تلبية الطلب المتزايد على اإلسكان الميسر”.

من بين الحلول الممكنة لرتق الهوة المتزايدة بين العرض والطلب مسالة بناء مشاريع إسكان اجتماعي كبيرة حيث يكون هناك تصميم

موحد مع بعض التعديالت الطفيفة هنا وهناك بحيث يتم تكرار النموذج بتكلفة بسيطة في مختلف أنحاء السلطنة. ربما يتم إعطاء

العمانيين خيار االنتقال إلى هذه الوحدات كترتيب مؤقت لحين تحسن ظروفهم المالية بما يمكنهم من االنتقال إلى وحدات سكنية أكثر راحة

ضمن المجمعات السكنية المتكاملة بعد تنفيذ العدد الكافي منها في مختلف محافظات السلطنة.

عندما سألناه عن قبول العمانيين للعيش في شقق قال سافريان “هناك أعداد متزايدة من العمانيين التي تستمر في الشقق لحين توفر

اإلمكانات المناسبة لبناء فيال خاصة بهم ويرون الشقة مرحلة مؤقتة تساعدهم للوصول إلى الحلم النهائي بامتالك منزل مستقل. في هذا السيناريو وبدال من أن يدفع الشخص إيجار لشقة في مسقط مثال، من األفضل له أن يشتري شقة تكون ليس فقط أصاًل بل مصدر للدخل إذا

ما انتقل وقام بتأجيرها. لذلك فإننا نرى بأن هناك زيادة في الطلب على الشقق بين العمانيين ليس فقط بسبب رخص سعرها مقارنة بالفيالت

ولكن أيضا ألنها تلبي احتياجاتهم كما أنها استثمار آمن لهم.

January 2016

29

عندما يتحدث توني سافريان، الذي يعتبر واحدا من الخبراء

المتخصصين في مجال المشاريع السكنية، ال بد أن يتم أخذ حديثه

محمل الجد خاصة إذا كان األمر متعلق بموضوع اإلسكان الميسر. عالوة على ذلك فإن الشركة التي يديرها ، األرجان تاول ، تقوم بدور

أكبر من مجرد تسليم مشاريع اإلسكان الميسر وفق أعلى المعايير

وبأسعار في المتناول وقد كانت مسألة السعر الميسر أحد السمات المشتركة في كافة المشاريع التي طرحتها الشركة حتى هذا اليوم.

إذا ما أخذنا هذه األمور في االعتبار من الطبيعي أن تنظر األرجان تاول إلى نفسها على أنها أحد الالعبين

الرئيسين في تنفيذ مشاريع المجمعات السكنية المتكاملة التي تخطط لها الجهات المعنية في السلطنة لتكون الطريق إلى نشر

أسلوب اإلسكان الميسر في السلطنة. بدأت تظهر في سوق العقار في السلطنة العديد من المشاريع التي تستهدف الشريحة المتوسطة وهو

ما يدلل على قدرة القطاع الخاص ورغبته في توفير مثل هذا النوع من المشاريع في السلطنة.

في حواره مع »عقار عمان« ذكر سافريان بأنه من الضروري أن تقوم الجهات المعنية بإشراك شركات التطوير العقاري في هذه المبادرة من بداياتها ويعود ذلك ألمرين هامين أولها للتأكد من وضع الثقة الالزمة لشركات التطوير العقاري في مثل هذه المشاريع بداية من التصورات

األولوية لها وحتى التخطيط والتنفيذ. وثانيا حتى تكون الجهات

مواجهة التحدي

»يرى توني سافريان، مدير عام شركة األرجان تاول لالستثمار ش.م.م بأن إعطاء الثقة لشركات التطوير العقاري أمر مهم جدا لنجاح مشاريع

المجمعات السكنية المتكاملة في سلطنة عمان«.

الحكومية على دراية بقدرات القطاع الخاص على تنفيذ مثل هذا النوع من المشاريع.

ويضيف “ يلزم على الحكومة أن تقوم بإشراك القطاع الخاص في كافة المراحل ألننا وكشركات تطوير عقاري نعرف كافة الجوانب المتعلقة بمشاريع المجمعات السكنية المتكاملة وفي نفس الوقت فإن على

الحكومة أن تدرك بأننا قادرون على التنفيذ ويمكن لذلك أن يحدث إذا ما تم إشراك شركات التطوير العقاري كأطراف معنية في هذه المبادرة من

بدايتها وإلى نهاياتها”.

وفقا لما ذكره سافريان فإن نجاح تنفيذ مثل هذا النوع من المشاريع يتوقف على عاملين مهمين أولها أن كافة األطراف المعنية مثل الجهات

الحكومية والتنظيمية والمستثمرين والمستخدمين النهائيين يجب عليهم االلتزام بتنفيذ المهام المنوطة بهم في تسليم مثل هذا النوع

من المشاريع السكنية واألمر الثاني أن كافة متطلبات المشروع فيما يتعلق بالبنية األساسية والمرافق ال بد أن تكون مكتملة قبل بدء أعمال

البناء في مشاريع المجمعات السكنية المتكاملة.

كما يقول سافريان يعتبر العامل الثاني أهم هذه العوامل وأكثرها تأثيرا خاصة ألنها تميز مشاريع المجمعات السكنية المتكاملة عن

المشاريع األخرى غير المنتظمة هنا وهناك والتي أصبحت من الظواهر الشائعة في الكثير من المناطق بسبب برنامج تخصيص األراضي الذي

تتبعه الحكومة في الوقت الحالي”.

وأضاف “ كما هو الوضع فإن األفراد يقومون بالبناء على قطع األراضي المخصصة لهم وبعد ذلك يقضون فترة طويلة في نقاشات وجدل من

أجل توصيل المرافق والشبكات الالزمة لهذه القطع. يجب أن نتجنب تكرار مثل هذا السيناريو عندما نشرع في تنفيذ مشاريع المجمعات السكنية المتكاملة. يجب أن تكون المرافق والشبكات موجودة قبل

28

وجهة نظر المطور

يجب أن يتم بناء المجمعات السكنية المتكاملة بحيث توفر وحدات

سكنية تلبي كافة قطاعات السوق من أصحاب الدخل الضعيف وحتى

الميسورين .

تطوير المناطق المجاورة

يؤكد المهندس برهام على أنه إذا ما تم تنفيذ مشاريع المجمعات السكنية المتكاملة

بالشكل المناسب فإن ذلك يعطي فرصة لظهور مناطق حضرية متطورة ليست كتلك

الموجودة في المناطق التي تقوم الحكومة بتوزيع األراضي المدعومة فيها حيث المساكن

متناثرة هنا وهناك . أدى القصور في النظام الحالي لمنح قطع األراضي السكنة للعمانيين

إلى وجود مناطق غير جيدة حيث أن الكثير من هذه المرافق ال زال يفتقر إلى الخدمات

والمرافق األساسية،ويعود ذلك بشكل كبير إلى أن المساكن متناثرة هنا وهناك ألن البعض لم ينتظر حتى تقوم الحكومة

بتوصيل المرافق، لذا فإنه عندما يسود أسلوب المجمعات السكنية المتكاملة فلن

نشاهد مثل هذا األمر مرة أخرى.

ويضيف قائال » ال يمكن أن يكون لدينا مناطق سكنية متناثرة في مختلف أنحاء السلطنة

بسبب هذا األمر، فالذين يعيشون في مناطق غير مخططة يعانون من سوء حالة الطرق

والمرافق والكثير من متطلبات معيشتهم اليومية. وكما هو معلوم فإن بناء المرافق في

المناطق الشاسعة حيث المنازل متناثرة هنا وهناك ليس مجدي من الناحية االقتصادية

كما أنه مكلفًا على الحكومة. من المنتظر أن تساهم المجمعات السكنية المتكاملة في تحسين أسلوب الحياة بشكل عام بسبب

الطبيعة المتكاملة لمثل هذا النوع من المشاريع كما أنه سيحسن الجوانب الجمالية

الحضرية واالجتماعية .

التصنيف غير مطلوب

بغض النظر عن الدعم الذي تقدمه المجمعات السكنية المتكاملة ، يحذر المهندس

برهام من تسمية المبادرة باسم » اإلسكان المتوسط » أو » اإلسكان االجتماعي » ألن ذلك

سيؤدي إلى ابتعاد العديد من المشترين العمانيين.

يجب أن نحذر من تصنيف هذه المشاريع على أنها مشاريع إسكان متوسط أو اجتماعي ألن مثل هذه التسمية سوف ُتثني العديد من

المستثمرين العمانيين عن االستثمار فيها ولذلك يجب أن يكون هناك وفي كل مشروع

العديد من الخيارات المتاحة فمثال وحدات صغيرة بتكلفة أقل وفيالت ألولئك الذين

يستطيعون شرائها.

يجب أن يتم بناء المجمعات السكنية المتكاملة بحيث توفر وحدات سكنية تلبي

كافة قطاعات السوق من أصحاب الدخل الضعيف وحتى الميسورين .

من الضروري أن تكون مشروعات المجمعات السكنية المتكاملة جذابة لكافة أنواع

المستثمرين والساكنين – الوحدات الفارهة غير المبالغ فيها وكذلك اآلخرين بمختلف

توجهاتهم وخلفياتهم . يجب السماح ألصحاب هذه المساكن بتأجيرها للعمانيين

وغير العمانيين أيضا وبالتالي إيجاد مساحات لخلق مجمعات تضم الجميع بمختلف

جنسياتهم. باختصار فإن المجمعات السكنية المتكاملة الُمزمع إقامتها يجب أن ال تكون

مثل أي مشروع آخر في السلطنة حيث يجب أن تكون مفتوحة وجذابة للجميع وحيوية

لتحقق النتائج المرُجوة.

January 2016

27

المثير في األمر أن هذا النموذج سوف يعجب كثيرا العمانيات الالتي أصبح من حقهن الحصول أيضا على قطعة أرض مدعومة من الحكومة

ويضيف » السؤال الذي يطرح نفسه على الجهات الحكومية التي ستشرف على تنفيذ المجمعات السكنية المتكاملة هو: ما إذا كان الشباب

العماني سيقبل أن يعيش في وحدة مساحتها مثال 200 متر في أحد المجمعات السكنية المتكاملة المقامة في مكان تكون تكلفة األرض فيه منخفضة؟. في رأيي لن يقبل الشباب على اإلقامة في مثل هذه

المجمعات ألن السؤال الطبيعي الذي سيتبادر إلى ذهن هذا الشباب ، لماذا أشتري في هذه المجمعات إذا كانت أسعار األرض في هذا المكان

رخيصة إلى حد ما؟.. وأن التكلفة التي تم تكبدها من جانب شركة التطوير العقاري هي تكلفة البناء فقط ؟

عند التخطيط لبناء مجمع سكني متكامل يجب أن ننظر في هذه النسبة بين قيمة األرض وتكلفة البناء وهذا يعني وإذا توقعنا أن

يتخلى الشباب العماني عن حلمه في امتالك قطعة أرض مقابل الحصول على وحدة سكنية في مجمع سكني متكامل فإن على

الجهات المعنية أن تدرس المواقع التي سيتم عليها إقامة هذه المشاريع بشكل جيد وأن تضمن أن تكون في مواقع جذابة للمشترين

المحتملين حتى وإن كانت الوحدات السكنية المعروضة ستكون شققًا.

القيمة عنصر جذب

يرى المهندس برهام أن إقامة المجمع السكني المتكامل في موقع متميز في مسقط يزيد من فرصة نجاح مثل هذا المشروع بشكل

كبير ألن المشترين المحتملين يحتاجون إلى أن يشعروا بأنهم يستثمرون في شيء تزداد قيمته يومًا بعد اليوم على مر الزمن. لنقل

مثال وإذا كان هناك شاب عماني حصل على قطعة أرض سكنية في

منطقة غير متطورة في العامرات واختار االستثمار في أحد المجمعات السكنية المتكاملة في وسط مسقط مثال فإنه يدرك بأنه استثمر في الشقق المدعومة من جانب الحكومة فإنه يتخلى عن حلمه في

الحصول على أرض مدعومة من جانب الحكومة في العامرات مثال. المنطق يقول بأنه يختار الشقة ويستغل المال المتوفر ربما في شراء

قطعة أرض في مكان مناسب . عندما يبيع شقته في مسقط بعد ذلك فإن قيمتها ستزيد وسيكون قادرا على االستفادة من الزيادة في

ثمن الشقة لشراء قطعة االرض وبناء فيال خاصة له عليها.

عليه ال بد أن تتوفر في المجمعات السكنية المتكاملة عناصر الجذب التي تدفع الشباب العماني للتخلي عن حلمه في امتالك قطعة أرض

مقابل الحصول على وحدة سكنية داخل أحد المجمعات السكنية المتكاملة. يجب أن يكون هذا األمر حاضرًا بقوة عند التفكير في إنشاء

المجمعات السكنية المتكاملة أي يجب أن يكون في الصفقة شيء يشجع ليس فقط الشباب والشابات بل األسر العمانية على التفكير

في االنتقال لهذه المجمعات.

المثير في األمر أن هذا النموذج سوف يعجب كثيرا العمانيات الالتي أصبح من حقهن الحصول أيضا على قطعة أرض مدعومة من الحكومة . لنقل مثال لو اختار شاب وشابه مقبالن على الزواج شقة في المجمعات

السكنية المتكاملة وامتلك واحد منهما قطعة أرض في أي مكان فإن الحصول على الشقة في أحد المجمعات السكنية المتكاملة

سيعطيهما الفرصة لالستمتاع بحياتهما حتى الوقت المناسب لالنتقال إلى سكنهما الجديد. كبديل فإن لديهم خيار بيع أو مقايضة

قطعة األرض الخاصة بقطعة أخرى في المكان المفضل لديهما ، ويعتمد ذلك على تحسن أحوالهما المالية في المستقبل . هذا يعني

أن أسلوب المجمعات السكنية المتكاملة لديه ميزات كثيرة يمكن االستفادة منها.

26


فالموقع مهم جدا خاصة إذا كنا سنطلب من المشترين التخلي

عن حلم الحصول على حقهم في قطعة أرض سكنية 600 متر ونقدم

لهم بدال منها وحدة سكنية واحدة داخل بناية كبيرة في أحد المجمعات

السكنية المتكاملة .

اشكالية االراضي غير الجيدة

يقول المهندس برهام إن التكلفة الكبيرة لألرض السكنية في المواقع المتميزة دفعت

الكثير من الشباب العماني للخروج من السوق وقد راينا ذلك األمر يزدادا يوما بعد يوم

ويتضح ذلك في قوائم االنتظار على األراضي التي تقوم الحكومة بتوزيعها كل عام . من

المنتظر أن تساهم المجمعات السكنية المتكاملة في التخفيف من حدة الطلب على

الوحدات السكنية وفي نفس الوقت تؤدي إلى الحد من العبء الذي تتحمله الحكومة في

توفير البنية األساسية لهذه المشاريع.

في مسقط وعلى سبيل المثال تتراوح أسعار قطع األراضي السكنية البالغ مساحتها

600 متر مربع بين 60,000 ريال الى 100,000 ريال وهو بالطبع مبلغ فوق طاقة أصحاب الدخل المتوسط. في ذات الوقت فإن التفكير في

نقل هؤالء إلى المجمعات السكنية المتكاملة التي يمكن إقامتها في مناطق غير جيدة أمرا

خاطئا يجب االبتعاد عنه .

January 2016

25

المهندس عبد الرحمن برهام

ففي الوقت الذي تستعد فيه الحكومة لتنفيذ األعمال التحضيرية إلقامة مجمع

سكني متكامل، فإن السؤال الذي يتبادر للذهن بكل بساطة هو أين ستقيم الحكومة

هذا المجمع الذي سيتكلف بناءه ماليين الدوالرات؟.

فالموقع مهم جدا خاصة إذا كنا سنطلب من المشترين التخلي عن حلم الحصول على

حقهم في قطعة أرض سكنية 600 متر ونقدم لهم بدال منها وحدة سكنية واحدة داخل بناية كبيرة في أحد المجمعات السكنية

المتكاملة .

يمكن أن يكون عرض كهذا مثير للمستثمرين إذا كانت قطعة األرض التي

سيتم التضحية بها أقل تطورا وجاهزية من مكان المجمع السكني المزمع إنشاءه وعليه

كما يقول المهندس عبد الرحمن برهام ، يتم تعويض الجانب السلبي في االنتقال إلى شقة بدال من الحصول على فيال مستقلة في

منطقة بعيدة نوعا ما عندما يكون موقع

المجمع السكني في مكان جذاب. هذا يعني أن موقع المجمع السكني يلعب دورًا مهما

وحيويا في نجاح مفهوم المجمعات السكنية الذي تقدمه حكومة السلطنة.

الحذر عند التنفيذ

يحذر المهندس عبد الرحمن برهام الرئيس التنفيذي لمجموعة المدينة ، وهي المجموعة

التي قامت بتنفيذ العديد من المشاريع التجارية والتجزئة والضيافة الراقية في مسقط

مثل مجمع تالل مسقط ومسقط جراند مول وشذى عمان ورحاب الموالح وشدن الحيل ، يحذر من أنه وعلى الرغم من أن مفهوم

المجمعات السكنية المتكاملة حل جيد بالنسبة لسلطنة عمان إال أننا يجب أن نكون

في منتهى الحذر في تنفيذه فنحن نحتاج إلى أن نبدأ بإنشاء مثل هذه المجمعات في

أماكن حيوية متميزة ألننا لو وضعناه في مناطق بعيدة إلى حد ما فإن هذا المشروع

لن ينجح.

الموقع هو كل شيء

»يرى المهندس عبد الرحمن برهام الرئيس التنفيذي لشركة المدينة للعقار ، ان الموقع مهم للغاية فيما يتعلق بالمجمعات السكنية المتكاملة التي تعتزم الحكومة تنفيذها خالل المرحلة القادمة. المهندس برهام يعد واحدا من أبرز خبراء التطوير العقاري في السلطنة وله خبرة طويلة في هذا المجال لذا فهو عندما يقول بأن الموقع مهم جدا بالنسبة للمجمعات السكنية المتكاملة التي جاءت كمبادرة من الحكومة العمانية لحل

أزمة اإلسكان بالنسبة ألصحاب الدخل المتوسط والقليل، فيجب علينا ان ننتبه لذلك«..

24


بتوفير وحدات إسكان متوسط ألنه يتعارض مع مبدأ االستغالل األمثل لألرض وبالطبع فإن أفضل استغالل لقطعة أرض في منطقة حضرية

بالتأكيد لن يكون بناء إسكان متوسط ولذلك على الحكومة أن تقدم الحوافز التي تشجع شركات التطوير العقاري على العمل في هذا

المجال “!

هناك العديد من الدول في مختلف أنحاء العالم تدخل في واحد من أنماط الشراكة الثالث الرئيسية بين القطاعين العام والخاص

فيما يتعلق باإلسكان الميسر، وكل دولة تختار النموذج الذي يناسب ظروفها. فالنموذج األول يعني إلزام شركة التطوير العقاري بتخصيص

نسبة معينة من المساكن لإلسكان الميسر.

والنموذج الثاني للشراكة يعتمد على نظام البناء والتسليم على

المفتاح مثل النموذج الذي سيتبعه المجلس األعلى للتخطيط في تسليم وحدات مشاريع المجمعات السكنية المتكاملة في السلطنة.

وهذا النموذج تقوم الحكومة من خالله بدعم سلسلة القيمة للمشروع عن طريق توفير األرض ومرة أخرى من خالل االلتزام بالشراء

. خالل هذا النموذج تكتشف شركات التطوير العقاري أن اإلسكان الميسر أحد المجاالت المربحة بالنسبة لها إذا ما أخذت في االعتبار

الدعم الذي ستحصل عليه من الحكومة.

أما النموذج الثالث فهو نموذج توفير الحوافز ويعتمد ذلك على مفهوم البناء بنظام التسليم على المفتاح لمستوى معين بحيث

تقوم الحكومة نفسها باستثمار المشروع بعد ذلك وهنا تقوم الحكومة بدور الشريك الحقيقي في المشروع حيث تستثمر وتشارك

في المخاطر وفي صناعة المخاطر كما أنها تكون شريكة في األرباح أيضا. والهدف الرئيسي من هذا النوع من الشراكة هو أن تكون

الجهات المعنية باإلسكان أكثر استدامة من الناحية المالية على المدى البعيد بحيث يحققون أرباحًا في مشاريع معينة ويستفيدون من هذه األرباح في دعم مشاريع أخرى ولدينا أمثلة عديدة على مثل هذا النوع

من المشاريع في تركيا والمغرب.

في كل هذه النماذج الثالثة للعمل يساعد الدعم الحكومي في تشجيع شركات التطوير العقاري . ترى ميساء أيضا بأن مثل هذه

الحوافز يمكن أن تكون في شكل تسهيالت في المناطق وتسريع الحصول على الموافقات من الجهات الحكومية وعلى شكل إعفاءات

ضريبية وعلى شكل حقوق امتياز”.

المزج بين االنماط الثالثة

بالنظر إلى طبيعة األزمة السكنية في السلطنة توصي ميساء باتباع أسلوب يتضمن المزج بين هذه األنماط الثالثة من الحوافز واألدوات

بما يساعد في تحقيق النتائج المرُجوة وعن ذلك تقول “ ليس هناك أسلوب واحد يفي بكل األغراض، ففي البحرين مثال دشنت الحكومة

واحدا من المشاريع السكنية المشتركة بين القطاعين العام والخاص بعد سنوات من المفاوضات ولكن حتى هذا المشروع سيوفر ربما 3000 إلى 5000 وحدة وهو عدد غير كافي لحل المشكلة الموجودة. إذن نحن

بحاجة إلى العمل على عدة مستويات وأن نطبق العديد من األدوات منها تخصيص جزء معين من المشاريع العقارية لإلسكان الميسر

بهدف تشجيع شركات التطوير العقاري على العمل في هذا المجال.

فيما يتعلق بالمجمعات السكنية المتكاملة أثنت ميساء على هذا المفهوم الذي تبنته الحكومة إليجاد حل ألزمة اإلسكان الحالية في السلطنة وأكدت على أنها خطوة في االتجاه الصحيح وأن الجميع

يترقب كيف سيتم استقبال مثل هذه المشاريع. في الوقت ذاته حذرت ميساء من أن علينا أن نأخذ في االعتبار األشياء التي تفضلها الفئات

المستهدفة من هذه الوحدات، وبالنسبة للسلطنة فإن الكثير ال يفضل االبتعاد عن جذوره واالنتقال إلى مجمعات سكنية. لذلك علينا

أن ندرس تنفيذ مبادرات أخرى منها على سبيل المثال تشجيع شركات التطوير العقاري الصغيرة والميسرة على بناء مشاريع أصغر في مواقع

يفضلها العمالء أو دراسة تطوير وتحسين المساكن الموجودة حاليا في العديد من المواقع.

January 2016

23

البرامج لم تعد فاعلة بما يكفي لتلبية الطلب

على اإلسكان المدعوم وتضيف “ أظهر مسح تم القيام به أن هناك 3 عوامل أساسية تجعل هناك حاجة إلعادة التفكير في سياسات

اإلسكان الحالية”.

العامل األول: الديموغرافيات

تشير اإلحصاءات إلى أن حوالي 50% من سكان السلطنة من فئة الشباب دون سن 24 سنة ومع زيادة أعمار هذه الفئة فإنها تتوجه إلى

االستقاللية من الناحية االقتصادية واالجتماعية عن األسر التي نشأت فيها وهو ما يؤدي إلى زيادة الحاجة لتوفير مساكن لها . بالنظر إلى

هذا الوضع فسوف نجد أن قوائم االنتظار ستزيد مع الوقت وستتعقد المشكلة أكثر مما هي عليه اآلن وستصبح هذه المشكلة أحد أكبر

التحديات التي تواجه الحكومة.

ثانيا : برنامج تخصيص األراضي

على الرغم من أن المشكلة ال تخص السلطنة وحدها إال أن مسألة توفير قطع أراضي في المناطق الحضرية مسألة معقدة . فال يوجد

في سلطنة عمان قطع أراضي كافية خاصة حول المدن الكبرى مثل مسقط وصاللة، وفي العديد من الحاالت يتم توزيع أراضي في

مخططات تفتقر إلى الخدمات المطلوبة وبالتالي تصبح عديمة الجودة وال تساهم في التخفيف من حدة المشكلة بل تزيدها تعقيدا. في

حاالت أخرى فإن المستفيدين من هذه البرامج يقومون ببيع قطع األراضي التي يحصلون عليها ثم يطرقون أبواب الجهات الحكومية من

جديد طلبا للحصول على مساعدة سكنية.

عالوة على ذلك هناك تحديات متعلقة بالمباني نفسها وكما تقول ميساء فإن هناك العديد من األفراد الذين يقومون ببناء منازل على

قطع األراضي المخصصة لهم دون أن تكون لهم سابق خبرة في عملية البناء وبالتالي يعانون من زيادة كلفة البناء وتأخير في التنفيذ

وسوء جودة البناء والتشطيبات إلى جانب أن عملية التطوير ال تتم بشكل كامل فتجد منازل متناثرة هناك وهناك وإلى جوارها قطع أراضي فضاء لم يتم البناء عليها وهو نمط متكرر في الكثير من

المخططات في مختلف واليات ومدن السلطنة.

ثالثا: مشاريع الفلل

تؤدي مشكلة تخصيص األراضي إلى تعقد مشاكل أخرى في المناطق الحضرية مثل توفر قطع األراضي المناسبة للفيالت. بعد كل ذلك فإن برنامج تخصيص األراضي يشجع إقامة الفيالت كما هو الحال في دول

الخليج العربي وكثير من دول العالم. أشارت العديد من المسوح التي تم القيام بها في عدد من دول العالم أن الكثير يميل إلى أن يكون له

منزل خاص به ولكن لألسف ليس باستطاعة الجميع االستمتاع بهذا األمر خاصة في المدن الكبيرة.

ومع انتشار نموذج البناء هذا، تبرز تكلفة االستثمار في المرافق والبنية األساسية مثل الطرق والمياه والكهرباء والصرف الصحي والخدمات

األخرى وأنها ال تكون في المستوى المطلوب، إلى جانب أن هذا النموذج يؤدي إلى زيادة كبيرة في استهالك الطاقة واألراضي المتوفرة.

تقول ميساء يجب أن يتوفر للعمالء العديد من الخيارات للسكن واالختيار من بينها مثل وجود قرى ذات تصميمات راقية ومدن على

أحدث طراز وهكذا.. ألن ذلك يساعد على تحقيق أقصى استفادة من البينة األساسية ويخلق اقتصاديات كلية. كذلك فإنها تساعد على تنشيط حركة النقل العام وهو ما يجعل البيئة التي نعيش فيها

أفضل وأكثر مالئمة للصحة.

في ظل جسامة هذه المشكلة وتعقيداتها في السلطنة تؤكد

ميساء على أهمية إعادة النظر في سياسات اإلسكان الحالية وتقول أوال ان هناك حاجة إلى وضع استراتيجية وطنية لإلسكان في عمان

ويجب على الحكومة أن ُتعيد دراسة السياسات السكنية من منظور التوزيع وأن تأخذ في االعتبار مسالة استدامة هذه البرامج السكنية

لألجيال القادمة وتحول دون حدوث أي تشوهات غير مقصودة في السوق تنشأ من هذه البرامج . وتضيف “ أعتقد أن االستراتيجية

الوطنية العمرانية التي يجري العمل على صياغتها توفر فرصة جيدة لضمان تكاملها مع االستراتيجية الوطنية لإلسكان.

تحفيز القطاع الخاص

وتضيف ميساء: من الضروري أيضا توفير الحوافز المناسبة للقطاع الخاص كجزء من الشراكة بين القطاعين العام والخاص. فعلى جانب

العرض فإن شركات التطوير العقاري الخاصة لن تبادر من نفسها

22


هناك أسباب عديدة وراء هذه المشكلة في دول الخليج العربي منها على سبيل المثال ال الحصر سوء التنسيق بين الجهات الحكومية

واللوائح التي تحكم أحقية وأولوية منح هذه القطع للمواطنين والقيود على الميزانية وعدم توفر العدد الكافي من القطع التي تلبي

احتياجات المتقدمين نظرا ألن الجهات المعنية باإلسكان هي التي تقوم بدور المطورين وال يمكن كذلك إغفال مسألة التكلفة العالية

للمشاريع بسبب الجوانب الهندسية وعدم وجود إجراءات قانونية رادعة ضد المقصرين والمخالفين .. وكلها فجوات وأوجه قصور تؤدي

إلى زيادة كلفة الدعم الذي تقدمه الحكومات.

تعريف االسكان الُميسر

تقول ميساء شقير ، التي تقدم خبراتها إلى المجلس األعلى للتخطيط الذي يقوم حاليا بإعداد وصياغة االستراتيجيات الوطنية

لإلسكان في السلطنة ، بأنه يلزم على كافة األطراف المعنية أن تتفق في البداية على تعريف مشترك لإلسكان الميسر.

“ نحن نعرف اإلسكان الميسر بأنه اإلسكان الذي يلبي احتياجات األسر متوسطي الدخل ويجب أن يكون سعره في متناول هذه األسر

بحيث تستطيع هذه األسر ان تتحمل تكاليف السكن وفي نفس الوقت تتحمل تكاليف الحياة األساسية مثل النقل والطعام والرعاية الصحية والتعليم .. الى آخره. في الغالب يكون السكن متوسط إذا

كانت تكلفته ال تزيد عن 30% من إجمالي دخل األسرة وقد أصبحت الـ 30% نسبة عالمية بعد ورودها في قانون اإلسكان الوطني بالواليات

المتحدة لسنة 1937. على الرغم ان هذه النسبة جيدة إال أن التعريف الحقيقي لإلسكان الميسر يعتمد على تلبية االحتياجات الخاصة

باألسرة ألن االحتياجات الخاصة بكل أسرة تختلف من أسرة إلى أخرى بشكل كبير ويعتمد ذلك على ظروف كل أسرة.

وفقا لما تقوله الخبيرة في مجال اإلسكان الميسر، فإن األسلوب الذي اتبعته وزارة اإلسكان في السلطنة لم يكن فاعاًل في تلبية احتياجات

األسر ذات الدخل المتوسط وأسر الضمان االجتماعي لقطع األراضي . فبموجب برنامج اإلسكان االجتماعي ، تقوم الوزارة ببناء وتوفير

مساكن جاهزة البناء ألسر الضمان االجتماعي وهذا النظام يختلف بشكل بسيط عن برنامج المساعدات السكنية الذي تستفيد منه

األسر التي تعيش على الضمان االجتماعي أو ذات الدخل المحدود والتي يكون لديها منزل تم بناءه أو تجديده من قبل الحكومة . كذلك هناك برنامج القروض السكنية الذي يستهدف األسر التي يقل دخلها

عن 800 ريال في الشهر.

على أية حال فإن حجر الزاوية في سياسة المساكن الحكومية هو برنامج تخصيص األراضي الذي يجعل من حق كل عماني الحصول على

قطعة أرض سكنية.

ترى ميساء بأنه وعلى الرغم من نبل هذا الهدف اإلنساني إال أن هذه

January 2016

21

أزمة اإلسكان تحتاج لإلصالح اإلبداعي

»ال تخلو دول الخليج العربية – باستثناء قطر - من مشاكل

تتعلق بطلبات االنتظار للحصول على قطع أراضي مدعمة من

الدولة. لذا كان على حكومات الخليج أن تخرج بحلول إبداعية

إذا كانت جادة في تلبية الطلب المتزايد على األراضي السكنية

المدعومة. واذا كان المسؤولون في وزارة اإلسكان بالسلطنة قد بذلوا جهودا مضنية على مدى

الفترة الماضية لتلبية الطلب الكبير على األراضي السكنية

المدعومة من الدولة، اال ان االمر وصل الى حد يستحيل معه

تلبية كل هذه الطلبات«.

المشكلة لم تعد قاصرة على السلطنة فقط وإنما تشمل كافة دول الخليج العربي في محاولة لتوفير االسكان

الُميسر.

وترى ميساء صباح شقير مستشارة معهد اإلسكان الُميسر لمنطقة الشرق األوسط وشمال إفريقيا- أحد المنظمات

االستشارية غير الربحية في مجال اإلسكان الميسر- أن سياسات اإلسكان الميسر في دول الخليج العربي بحاجة إلى

تعديالت كبيرة وجوهرية بسبب العدد الهائل من طلبات المواطنين للحصول على قطعة أرض سكنية مدعومة من

الحكومة أو وحدة سكنية جاهزة.

و النظام الذي تطبقه السلطنة - إعطاء الحق لكل عماني في الحصول على قطعة أرض سكنية من الدولة – يشبه

النظام المتبع في الكثير من دول الخليج العربي األخرى مع بعض االختالفات غير الجوهرية تتباين من دولة الى اخرى. هذه االنظمة أو البرامج جميعها - باستثناء قطر - لديها

قوائم انتظار طويلة، كما أنها ال تلبي االحتياجات الحالية للسكان في المنطقة. وأرجعت خبيرة معهد اإلسكان

الميسر ومقره بوسطن هذا األمر إلى وجود قصور واضح في السياسات، إلى جانب عدم القدرة على تلبية االحتياجات

الخاصة لكل طالب قطعة أرض.

20


مشاريع إنشائية مدنية كبيرة. فمثل هذه الشراكة ستساعد أيضا في توفير التمويل والمعرفة المتخصصة خالل مرحلة التنفيذ.

وترى المهندسة سهام الحارثي أيضا أن البنوك التجارية لديها األموال الالزمة التي تحتاج إليها شركات التطوير العقاري لبناء هذا المشروع ومن المتوقع أن يكون لصناديق الثروة السيادية وصناديق التقاعد

والمؤسسات المالية األخرى دور في تمويل هذا المشروع.

وتستطر قائلة: نريد أن نسلم مشروعا ال يلبي فقط متطلبات السكن

للعمانيين الذين يستثمرون في هذا القطاع وانما نحرص ان يكون له رونق وبريق خاص من خالل تشكيل مجلس إدارة مستقل لديه الخبرات

والكفاءات والقدرات الفنية الالزمة التي تمكنه من تولى مسؤولية اإلشراف على تنفيذ المشروع والقيام به بكل كفاءة وفعالية”.

عالوة على ذلك وفي إطار الجهود الرامية لتوفير حلول سكنية فاعلة تلبي احتياجات ومتطلبات العمانيين، شكلت اللجنة القطاعية

مجموعة عمل مؤلفة من عدة جهات دولية لالستفادة من الخبرات By Conrad Prabhu — الدولية في هذا المجال .

January 2016

19

ممكن من العمانيين الذين يتنظرون الحصول على أراضي سكنية لبنائها

المؤمل ان يبدء التنفيذ في 2016

األعمال األولى للمشروع ستنطلق في منتصف عام 2016 على ان يبدأ تسليم الوحدات بعد 4-5 سنوات وقد تم تقييم مجموعة من شركات

التطوير العقاري العمانية بهدف معرفه قدراتهم على تنفيذ مشاريع

كبيرة بهذا الحجم.

ومضت المهندسة سهام الحارثي قائلة: نحن متفائلون بأن المشروع سيبدا العمل فيه قبل منتصف عام 2016. كما أننا وفي إطار الجهود المبذولة لتسريع تنفيذ المجمعات السكنية المتكاملة فإننا نرحب

باستخدام أحدث تقنيات البناء التي تساعد في سرعة تنفيذ المشروع.

من هنا تحرص اللجنة التوجيهية على دخول شركات التطوير العقاري المحلية في شراكة مع الشركات الدولية التي لديها الخبرة في تنفيذ

18


عام التطوير العقاري في وزارة اإلسكان: سوف يتم تسليم المشروع إلى شركة تطوير عقاري من أجل تنفيذه.

المهندسة سهام في تصريح خاص لمجلة »عقار عمان« تقول: الحكومة العمانية متحمسة جدا لهذا المشروع وحريصة على تنفيذه

على نحو يكون مفخرة للجميع .. وأعتقد أن االهتمام بالمبادرة من قبل المواطنين ال يزال قويا حيث عبر الكثير من العمانيين عن

استعدادهم للسكن في هذه الوحدات السكنية بدال من انتظار الدور في الحصول على قطعة أرض تقع بأماكن تنقصها المرافق والبنية

األساسية المطلوبة.

جدية التنفيذ

سوف يشرف على تنفيذ أول مشروع مجمع سكني متكامل لجنة تسيرية يترأسها سعادة طالل الرحبي، األمين العام للمجلس األعلى

للتخطيط والتي تعتبر الجهة الرئيسية المسؤولة من جانب الحكومة عن تنفيذ هذه المبادرة الطموحة.

من بين أعضاء هذه اللجان ممثلين على أعلى مستوى لوزارات اإلسكان والمالية والشؤون القانونية والبلديات اإلقليمية وموارد المياه

اضافة الى الجمعية العقارية العمانية ممثلة في رئيسها سعادة محمد البوسعيدي باالضافة الى أعضاء من القطاع الخاص.

وحول مساحة وعدد وحدات المشروع تقول المهندسة سهام: تم تخصيص 35.5 هكتارًا من األرض إلقامة مشروع أول مجمع سكني

متكامل. يضم المشروع العديد من منافذ التجزئة ومراكز التسوق والموالت التي تخدم عدد من وحدة سكنية موزعة على ثالثة أقسام

هي الشقق والفيالت والمنازل.

وأضافت: تم إعداد التصور الرئيسي لمشروع المجمع السكني المتكامل وتم إعطاء مسؤولية التصميم ألحد الشركات االستشارية

المرموقة. وباعتباره مشروع سكني متكامل فستكون هناك مساحات للحدائق واماكن للترفيه وكذلك مساجد ومدارس ومرافق أخرى بحيث

تتوفر الخدمات وكل ما يحتاجه الساكنون.

من المنتظر أيضا أن يتم تنفيذ مشروع مشابه في عدد من المحافظات في السلطنة وسيعتمد ذلك على حسب حجم الطلب

على هذه المساكن في كل محافظة على ان تستبعد أكبر عدد

January 2016

17

سهام الحارثي

قريبا اإلعالن عن تنفيذ أول مشروع للمجمعات السكنية المتكاملة

يقام على مساحة 184 الف متر مربع ويضم وحدات سكنية مختلفة ومراكز تجاريه

وترفيهية

بعد الكشف عن االستراتيجية العقارية الجديدة في المؤتمر العقاري الثاني في مايو

2015، أحرزت الحكومة العمانية تقدما كبيرا في تحويل مفهوم المجمعات السكنية الحديثة والمتكاملة إلى مبادرة يمكن تنفيذها على

أرض الواقع، وبدا واضحا للمتابعين مدى اصرار الحكومة على المضي قدما في هذا

المشروع الذي تقدم خطوات لألمام في مراحل التصميم والتخطيط والتطوير.

في هذا اإلطار تم تشكيل لجنة تسيرية تضم ممثلين من القطاعين العام والخاص لقيادة

عملية تصميم أول مشروع مجمع سكني متكامل ليكون انطالقة وتجربة يتم تكرارها

مستقبال في أماكن أخرى من السلطنة ووفقا لتصريحات المهندسة سهام الحارثي، مدير

16


ما هي أهمية المجمعات السكنية المتكاملة والدور الذي تلعبه في تلبية االحتياجات المتزايدة للمساكن؟

أهمية هذه المجمعات السكنية المتكاملة تنبع من اآلتي:انها تهدف إلى توفير مساكن للفئات المستهدفة وتعمل على وقف منهج يدعم والــذى فردية بطريقة األراضــي توزيع من السائد النمط الخدمات توصيل العالية في بتكلفته للبناء ويتصف األفقي التوسع

الضرورية.كما تهدف الى تقليل استخدام األراضي في بناء المساكن بالطريقة التقليدية وتعمل على التحول من استخدام نمط التوسع األفقي الحالي الى نمط جديد يهدف الى بناء المدن وفق منهج يعتمد على تصميم منخفضة تكلفة بمتوسط الضرورية الخدمات فيها تتوفر مساكن

للوحدة السكنية الواحدة.

كذلك تعمل هذه المجمعات على تجهيز مساكن جيدة وصحية تتوفر فيها كل الخدمات الضرورية للمستفيدين وفق نمط اسكان حضري جديد وفي بيئة تضمن لقاطنيها الراحة النفسية نتيجة حسن التصميم وجمال الطبيعة وروعة المكان األمر الذي من شأنه أن يعمل على تحفيز العمانيين الى الخروج من األنماط السكنية القديمة الى أخرى جديدة في

مختلف مراحل أعمارهم.السن لألطفال وكبار المسكن صديق الى جعل المشروع أيضا يهدف وتتوفر فيه مختلف الخدمات الضرورية وسبل الراحة واألمن والسالمة كما

انه سيعمل باستخدام الطاقات البديلة.وتهتم هذه المشاريع بالشباب من الطبقة الوسطى الذين يرغبون في

امتالك مساكن في هذه المجمعات الحديثة وفق قدراتهم المالية.

January 2016

15

ــول • ــوصـ يــســهــل الـــة مــن ــوعـ ــمـ ــجـ ــا، ومـ ــهــ ــ لبيئة خلق فــي تساعد ســوف والــتــي المفتوحة العامة المساحات

سكنية تمتاز بالطابع العمراني العماني وهوية محلية.الخصوصية • )تــراعــي األرض قطعة على مفتوحة مساحات توفير

مواقف السيارات.وكذلك لوقوف مخصصة ومساحات الجيران( بين لسيارات الزوار بين األحياء السكنية .

على • االسكانية النماذج من كثيرة أنواعا السكنية الوحدات تضم النحو اآلتي: منازل وفلل مفصولة وغير مفصولة بمساحات مختلفة.

يصل حجم بعض قطع األراضي الى 435 متر مربع. وهنالك عدد قليل من الشقق بمساحات مختلفة.

ما هي األدوار التي تقوم بها أطراف الشراكة في المشروع ؟بالطبع لكل طرف من االطراف دور مهم لضمان ظهور المشروع على دعما ستقدم فالحكومة التنفيذ، نجاح لضمان وكذلك األمثل الوجه

يتضمن االتي :

توفر الحكومة األرض. •كما توفر تمويال للبنية التحتية . •ويمنح بنك االسكان العماني قروضا سريعة للمنتفعين من المشروع. •تم تشكيل اللجنة التسييرية للمشروع برئاسة االمانة العامة للمجلس •

اإلشراف مهام لتتولى المعنية الجهات وعضوية للتخطيط األعلى على كافة األعمال التي تضمن تنفيذ المشروع حسب المدة الزمنية المتكاملة اإلسكانية السياسات مــســودات وإعـــداد لها، المخطط على واالشــراف األعمال كافة ومتابعة المنظمة واللوائح والقوانين

المشروع.

الحكومية الشركات أحــد تكليف تم فقد نفسه المشروع ادارة امــا الالزمة الختيار االداريــة باإلجراءات المشروع والتي ستقوم بدورها إلدارة التوصيات بشأن ، كما ستقوم الشركة بتقديم المطورين للمشروع التطوير، وأنماط بالمشروع من حيث التوجيهية فيما يتعلق المبادئ البناء، ومـــواد التحتية، البنية ومعايير الـــوحـــدات، ومــزيــج اإلســكــان والتسعير، الخ. وكذلك مراجعة واعتماد الخطة الرئيسية للمشروع التي يعدها المطور، وضمان التزام المشروع بالمبادئ التوجيهية والتكلفة على الحصول في المطور ومساعدة الزمني. والــجــدول االقتصادية الموافقات المطلوبة وتسهيل المدفوعات الخاصة بالمشروع والترويج األخرى الحكومية الجهات مع التنسيق الى باإلضافة المشروع. لهذا لضمان سير العمل وفًقا للخطة، وتقديم تحديثات منتظمة عن الوضع

إلى كل من مجلس اإلدارة واللجنة التوجيهية للمشروع.ويأتي بعد ذلك دور المستثمرين ويتمثل في بناء الوحدات السكنية الــوحــدات تسويق المشتركة. والمناطق الثانوية التحتية والبنية

السكنية ثم ادارة عملية البيع.

هل لسعادتكم أن تعطونا فكرة عن الجهود المبذولة حتى اآلن؟من سلسلة بعقد للتخطيط األعلى للمجلس العامة االمــانــة قامت االجتماعات خالل عام )2014م( مع عدد من الجهات الحكومية إضافة إلى رفع دراسة المجال، وتم والمختصين في هذا العقاريين مجموعة من أقر والـــذي للتخطيط االعــلــى المجلس الــى المشروع حــول متكاملة الدراسة والبدء في المشروع . وجاري العمل على حجز مواقع مناسبة في مختلف محافظات السلطنة وذلك بالتنسيق مع وزارة االسكان .وتتولى اللجنة التسييرية متابعة تنفيذ المشروع. كما ان دور اللجنة التسييرية يتمثل في إعداد مسودات السياسات اإلسكانية المتكاملة والقوانين

واللوائح المنظمة ومتابعة كافة االعمال واالشراف على المشروع.

هل يتطلب االمر مراجعة بعض التشريعات لتناسب او لتتواكب مع مثل هذه المشروعات؟

جاري العمل حاليا على دراسة التشريعات الحالية ذات العالقة ومدى حاجتها للتعديل واقتراح البنية التشريعية المناسبة لضمان نجاح المشروع.

الفترة خالل المشروعات أو السكنية الوحدات عدد من تستهدفون كم القادمة؟

التجربة الى تكرار التجريبي المشروع الحكومة من تنفيذ هذا تهدف وذلك بتنفيذ مشاريع مماثلة في جميع محافظات السلطنة حتى يصل

عددها الى 100 مشروع حسب الحاجة والطلب عليها.وال بد من االشــارة الى أن هذا المشروع يهدف بصفة عامة الى توفير بيئة وفي المواطنين قــدرة متناول في معقولة بتكلفة جيد سكن مجتمعية وحضرية عالية المستوى ، وبدون انتظار حتى يتم االنتهاء من

توزيع األراضي للموجودين في قائمة االنتظار الحالية في وزارة االسكان.

هل هناك ما يضمن وصول الوحدات الى مستحقيها وبالتالي ال يتم تحويلها للسوق التجاري؟

سوف يتم وضع الضوابط المناسبة لتفادي ذلك.

ما هي المواقع التي سيتم إقامة مشاريع المجمعات السكنية المتكاملة بها؟يقع مشروع االسكان التجريبي قليل التكلفة المقترح في والية بركاء.

وسوف تعمم هذه التجربة على جميع محافظات السلطنة في المدى الطويل.

في تساعد السلطنة في العقاري لالستثمار صناديق إنشاء تتوقعون هل تمويل المجمعات السكنية المتكاملة ؟

التمويلية الــمــوارد لحشد مثالية فرصة يخلق ســوف المشروع هــذا لتنمية وتطوير القطاع العقاري بالسلطنة بصورة مستدامة وذلك عبر االستفادة القصوى من الموارد المالية المتاحة لدى القطاع العام والخاص

والبنوك المتخصصة والتجارية وصناديق التقاعد المختلفة.

اذن ما هو النموذج المقترح لتمويل المجمعات السكنية المتكاملة؟بين للشراكة األساسية القاعدة المشروع هــذا سيشكل -الخاص القطاع من مطور يقوم حيث ، الخاص والقطاع العام القطاع بعمليات التطوير العقاري والبناء والبيع لمدة محددة . وتعطي الحكومة حق االنتفاع للمطور الخاص ويكون لها القدرة على التحكم التعاقدي

ضمن المشروع.

14


هناك مراجعة للتشريعات بحيث تتالئم مع نظام االحياء السكنية وسنضع شروطا لضمان عدم استغالل الوحدات تجاريا

والى تفاصيل الحوار:

في رأي سعادتكم ما هي العوامل والظروف التي تطلبت إقامة المجمعات السكنية المتكاملة في السلطنة؟

المجمعات السكنية المتكاملة المزمع انشاءها ستكون جيدة االعداد أهمية من انطالقا وهي ، السلطنة في التكلفة ومعقولة والتنفيذ واستكماال ، للمواطنين الكريم العيش وسبل الراحة وسائل توفير

لمسيرة التنمية المستدامة في السلطنة.

المقدمة االسكانية الخدمات تطوير على االسكان وزارة عملت وقــد المتسارع النمو لتلبية األراضــي وتوزيع تخطيط للمواطنين من خالل في المواطنين ومــن المختلفة االقتصادية القطاعات مــن للطلب المحافظات والواليات بالسلطنة. استمرت الوزارة في سياسة منح وتوزيع األراضي وتقديم المساعدات السكنية والقروض الميسرة للمواطنين

من ذوى الدخل المحدود وأسر الضمان االجتماعي.وقد نتج عن انتهاج هذه السياسة في المرحلة االولى نمو في نسبة تملك العمانيين للعقار حيث وصلت النسبة الى 89% إال أن العدد الكبير للمنتظرين في قائمة توزيع األراضي لدى وزارة االسكان يصعب تغطيته، اذ أن قائمة االنتظار لدى وزارة االسكان تضم حوالى 475000 فردا منهم 75% من النساء. وقد تطلبت المرحلة الحالية النظر في ايجاد وسائل

أخرى لتوفير السكن.

لذلك فان فكرة إنشاء المجمعات السكنية المتكاملة قد توفر بديل آخر يكون في متناول المستحقين لقطعة أرض حكومية ، الذين يمكنهم االخذ بها بديال عن االنتظار لحين الحصول على قطعة أرض حكومية

وبديال عن العناء والجهد المبذول في بناء منزل.

من التخفيف في المتكاملة السكنية المجمعات مفهوم سيساعد كيف حدة بعض التحديات؟

هناك ايجابيات كثيرة في المشروع يمكن ان نشير اليها فيما يلي على سبيل المثال:

تقليل عدد المنتظرين في قائمة توزيع األراضي لدى وزارة االسكان. •توفير السكن المالئم للمواطن العماني من خالل هذا المشروع. •تحسين مستوى التخطيط العمراني الحضري بالسلطنة. •الخاص • القطاع مطوري لدى المتراكمة والخبرات المال رأس حشد

المجمعات في وكذلك التجريبي المشروع هــذا في الستخدامها

السكنية االخرى القادمة.القطاع • االيجابي على المردود له المشروع ان يكون يعول على هذا

العقاري بشكل خاص وعلى االقتصاد العماني بوجه عام.

ما هي الفئات التي يستهدفها المشروع من بين العمانيين؟للحصول االنتظار قائمة في المدرجون العمانيين للمواطنين األولوية على أراضي سكنية والذين تنطبق عليهم الشروط المعتمدة من قبل توفير إلى المتكاملة السكنية المجمعات تهدف كما االسكان. وزارة الوحدات اجمالي من نسبة توزيع يتم وســوف الشباب. لفئة مساكن

السكنية بواسطة وزارة االسكان للمتقدمين للسكن االجتماعي.

ما هو نموذج العمل أو الشراكة التي سيعمل بها في المشروع بما يضمن نجاحها على المدى البعيد؟

أوال: يعمل مشروع األحياء السكنية النموذجية التجريبي المقترح على القطاعين بين كبير حجم ذات وسكنى عقاري لتطوير شراكات خلق توليد على يساعد مما ، المشروع هــذا تطوير بهدف والخاص العام فرص عمل للعمانيين ويفتح المجال واسعا لمشاركة منتجة من قبل

المؤسسات الصغيرة والمتوسطة.النموذجية السكنية لألحياء التجريبي المشروع تنفيذ سيتم ثانيا: العقاري بين الحكومة التطوير القادمة من خالل شركات في السنوات والبنوك المتخصصة والبنوك االستثمارية والصناديق الخاص والقطاع التجارية، لتكون هذه األحياء السكنية متاحة للراغبين من المواطنين وبأسعار محددة شــروط وبموجب بها المناسب المسكن اقتناء في

مناسبة .

ما هي أهم مواصفات مشاريع المجمعات السكنية المتكاملة ؟ هل لسعادتكم والمساحات والمرافق الوحدات ومواصفات خصائصها عن فكرة تعطونا أن

التجارية وهكذا؟سكنية وحدة 900 من يقارب ما الستيعاب مصمم التجريبي المشروع تقريبًا متوسطة الكثافة، عبر مجموعة من األنماط، وتشمل خصائص

التصميم الرئيسية ما يلي:مجتمع آمن يسهل الوصول إليه ومتكامل الخدمات تتوفر فيه بدائل •

اسكانية مختلفة.تسلسل متصل من الشوارع واألماكن العامة المفتوحة التي تستوعب •

حركة آمنة للمشاة والسيارات.توجد مجموعة متنوعة من المرافق المجتمعية والترفيهية التي •

January 2016

13

طالل الرحبي

عهد جديد من األحياء السكنية النموذجية

هناك مراجعة للتشريعات بحيث تتالئم مع نظام االحياء السكنية وسنضع شروطا لضمان عدم استغالل الوحدات تجاريا

قال سعادة طالل بن سليمان الرحبي – نائب األمين العام للمجلس األعلى للتخطيط ورئيس اللجنة التسييرية لمشروع انشاء االحياء السكنية النموذجية ، ان مشروع انشاء االحياء السكنية نموذجي سكني مشروع 100 اقامة هو ،والمستهدف وحــدة 900 نحو سيضم االول التجريبي متكامل على مستوى جميع محافظات السلطنة حتى يتم استيعاب كافة الراغبين في مسكن انشاء عمان”ان “عقار مع حوار واضــاف سعادته في ، والخدمات المرافق ومتكامل وآمن مالئم االحياء السكنية المتكاملة جاء بعد أن بلغ نسبة تملك العمانيين للعقار 89% ، وتبين أن العدد الكبير للمنتظرين في قائمة توزيع األراضي لدى وزارة االسكان يصعب تغطيته، حيث تضم قائمة االنتظار لدى وزارة االسكان 475000 مواطنا و 75%منهم من النساء. وقد تطلبت المرحلة الحالية

النظر في ايجاد وسائل أخرى لتوفير السكن.واوضح سعادته ان المشروع الى جانب أهميته للمواطنين والشباب المقبلين على الزواج ، فإنه سيكون له المردود االيجابي على القطاع العقاري بشكل خاص وعلى االقتصاد العماني بوجه

عام.السكنية لألحياء التجريبي المشروع تنفيذ ان الى الحوار خــالل الرحبي واشــار سعادة طالل بين بشراكة اي العقاري، التطوير شركات خالل من سيتم القادمة، السنوات في النموذجية التجارية، والبنوك المتخصصة والبنوك االستثمارية والصناديق الخاص والقطاع الحكومة بين لتكون هذه األحياء السكنية متاحة للراغبين من المواطنين في اقتناء المسكن المناسب لهم

وبموجب شروط محددة وبأسعار مناسبة .وقال سعادته: ال بد من االشارة الى أن هذا المشروع يهدف بصفة عامة الى توفير سكن جيد ، المواطنين وفي بيئة مجتمعية وحضرية عالية المستوى بتكلفة معقولة في متناول قدرة وبدون انتظار حتى يتم االنتهاء من توزيع األراضي للموجودين في قائمة االنتظار الحالية بوزارة

االسكان.

12


الموج مسقط يدشن هويته التسويقية الجديدة

دشن الموج مسقط أمس هويته التسويقية الجديدة ليدخل المشروع مرحلة أكثر ثراء وتنوعا باعتباره واحدا من مشروعات التطوير العقاري

والسياحي الكبرى بالسلطنة وبشراكة حكومية مع ماجد الفطيم للتطوير العقاري. وتعكس الهوية الجديدة الموج مسقط كأبرز مجّمع

.)Al Mouj Muscat( سياحّي متكامل في السلطنة

استوحي الشعار الجديد من االسم القديم وعناصر الهويات التسويقية لشركائه االستراتيجيين، حيث تم استخدام خطوط وألوان

الشعارات الجديدة لوزارة السياحة الُعمانية وشركة ماجد الفطيم العقارية في تصميم الشعار والهوية التسويقية.

وأعلن هوازن إسبر الرئيس التنفيذي للموج مسقط عن بداية مرحلة جديدة من النضوج والتطور في حياة المشروع، حيث راعينا في

الهوية الجديدة ترسيخ اللغة العربية ال سيما أن معظم مالك الوحدات في المشروع هم من العمانيين والعرب حيث بلغ حجم امتالك

العمانيين وحدهم من الفلل 60%. كما تعتبر الهوية الجديدة احتفاء بالتراث العربي األصيل وقوته المتنامية التي يستمدها من شركائنا االستراتيجيين عبر هوية جديدة تعكس شخصية عصرية أكثر تميزًا

وحداثة من ذي قبل.

وأضاف )إسبر(: الموج مسقط تطور على مدى عقٍد من الزمان حيث أصبح يشكل عالمة فارقة في قطاع التطوير العقاري في السلطنة ومثاالً يحتذى به على التعاون المثمر بين القطاعين العام والخاص،

والذي تجسد بكل معانيه بين الحكومة العمانية وشركة ماجد الفطيم العقارية. وإننا نفخر بكوننا نمثل المجمع السياحي المتكامل

الوحيد في السلطنة الذي نجح في الجمع بين العديد من الثقافات على مستوى األفراد واألعمال التجارية.

الموج مسقط يمثل مشروع التطوير العقاري األول في السلطنة الذي فتح أبوابه أمام المستثمرين األجانب عام 2006، من خالل رؤية ثاقبة لرسم

مالمح الحياة العصرية في السلطنة. وفي الوقت الراهن، يشكل هذا المجتمع الحيوي بإطاللته البحرية الخالبة عنصر جذب ألكثر من 4000 قاطن،

ويتوقع ازدياد هذا العدد بنسبة 50% خالل األعوام القليلة القادمة.

لمشروع تعويضات طريق الباطنة الساحليًقرار وزاري بتعيين مديرا

أصدر معالي الشيخ سيف بن محمد بن سيف الشبيبي وزير اإلسكان قرارًا وزاريًا رقم )2015/89( بتعيين مهنا بن صالح بن سعيد المنذري

مديرًا لمشروع تعويضات طريق الباطنة الساحلي ويتبع مكتب الوزير ويخضع لإلشراف المباشر من الوزير.

وقضى القرار الوزاري بأن يشرف المنذري إشرافًا مباشرًا على مشروع تعويضات طريق الباطنة الساحلي وعلى دراسة الحاالت المستحقة

للتعويض النقدي والعيني بالتنسيق المباشر مع المديرية المختصة

كما سيتولى أيضا مقابلة المواطنين المتأثرة أمالكهم بالمشروع واإلجابة عن استفساراتهم واقتراح الحلول المناسبة لمشاكلهم مع

إعداد وحصر التعويضات النقدية والعينية للمواطنين وما يستجد منها ووضع اآلليات المناسبة لها ورفعها للوزير لالعتماد. ويتولى

المدير طبقا للقرار متابعة سير تنفيذ المساكن البديلة في كل والية من الواليات المتأثرة بمشروع تعويضات طريق الباطنة الساحلي وإيجاد الحلول ألي معوقات قد تعترض تنفيذها بالتنسيق مع المديرية العامة

للمشاريع بالوزارة

January 2016

11

فنادق “ريزيدور”: “نحن فخورون بإضافة واحد

من أبرز الفنادق العمانية إلى أسرة عالمة‘ كوورفوس كولكشن ’لينضم بذلك إلى باقة منشآت عالمتي ‘ راديسون بلو’و‘ بارك إن باي

راديسون’. في المدينة. ويسمح لنا بتقديم عروض قّيمة لفئات إضافية من ضيوفنا المحليين والعالميين، وموافقة أنشطتنا التشغيلية في

الوقت ذاته”.

ويضم فندق “هرمز جراند” 231 غرفة وجناح، ويبعد 4 كيلومتر عن مطار مسقط الدولي، و20 كيلومتر عن مركز المدينة. يمتاز بموقع استراتيجي بالقرب من المؤسسات الحكومية واألكاديمية، ومراكز التسوق، مالعب الغولف. ويقّدم الفندق ثالثة مطاعم أحدها يفتح

طوال اليوم، ومطعم مأكوالت بحرية، وآخر من المطبخ الهندي. فضاًل عن وجود غرف اجتماعات عصرّية فيها قاعة تمتد على مساحة 390 متر

ISpa مربع، وحوض سباحة، وناٍد رياضي وآخر صحي فاخر تديره شركةالتايلندية.

بنك مسقط يقدم عرضا مميزا لشراء منزل االحالم

دّشن بنك مسقط، المؤسسة المالية الرائدة في السلطنة، متمثاًل في برنامج “ بيتنا “ للتمويل السكني، عرضًا مميزًا يتيح للزبائن الفرصة

لشراء منزل األحالم اآلن والبدء بتسديد أقساط القرض بعد 6 أشهر من الشراء. وهذا البرنامج الذي يعد األول من نوعه يتيح للزبائن الفرصة

لشراء منازل وشقق سكنية جاهزة في كافة أرجاء السلطنة، والجدير

بالذكر أن هناك ميزة أخرى مشمولة بهذا العرض وهي تأمين مجاني بمبلغ 13,500 ريال عماني على محتويات المنزل.

هذا وُيسّهل تمويل “بيتنا” الوصول الى أكبر المشاريع السكنية في السلطنة ومن المزايا التي يوفرها “بيتنا” أسعار الفائدة المخّفضة مع

فترة سداد تمتد إلى 25 سنة للمواطنين العمانيين. يمكن للمواطنين والمقيمين من عمالء البنك الراغبين باالستفادة من عروض التمويل التي يقدمها برنامج “ بيتنا “ تقديم طلباتهم عبر شبكة فروع بنك

مسقط الواسعة والمنتشرة في كافة محافظات وواليات السلطنة )140 فرعا( أو مباشرة في مكتب “ بيتنا “ الموجود في القرم

دخلت بيتنا في شراكة مع العديد من شركات التطوير العقاري الرائدة مثل الموج مسقط والعرجان، نادر القرم وبادر الحمرا. الروابط، دار الزين، الزين للعقارات، مجمع الياسمين، تعمير، مسقط هلز، الماس الوطني،

فنتاج مودرن، بيوت المساء، البيوت العمانية، شقق النخيل، بيت اليوسف، العربية للعقارات، النجوم، الفردوس والملك وال زالت القائمة

مفتوحة إلضافة المزيد خالل الفترة القادمة.

عمران توقع اتفاقية مع بنك صحار لتمويل كراون بالزا

وقعت الشركة العمانية للتنمية السياحية )عمران( اتفاقية تمويل مع بنك صحار بقيمة 30.6 مليون ريال عماني لبناء فندق كراون بالزا ضمن

مشروع مركز عمان للمؤتمرات والمعارض. ويعد بنك صحار بموجب هذه االتفاقية شريك التمويل الرئيسي للمشروع.

هذا وسيتم تشغيل الفندق الجديد المصنف ضمن فئة األربع نجوم من قبل كراون بالزا للفنادق والمنتجعات التي ُتعد جزءًا من مجموعة

فنادق انتركونتيننتال، وسيضم الفندق – قيد اإلنشاء حاليا – 296 غرفة وجناحا، فضاًل عن عدٍد من المطاعم والمقاهي والمرافق

الترفيهية المميزة.

وتماشيًا مع تطبيقات االستدامة المطبقة لدى عمران في كافة عملياتها ومشروعاتها، سيتم بناء الفندق وفقًا ألعلى المقاييس

المتوافقة مع معايير شهادة الريادة في تصميمات الطاقة والبيئة. )LEED( للمجلس األمريكي لألبنية الخضراء.

“دوسيت” توقع اتفاقية إدارة بالم مول مسقط

وقعت مجموعة تماني العالمية للتنمية واالستثمار ومجموعة الجرواني اتفاقية مع مجموعة دوسيت الدولية للضيافة، تتعلق بإدارة وتشغيل فندق وأجنحة “دوسيت تماني” بالم مول مسقط الذي سيكون ضمن مشروع بالم مول مسقط في المعبيلة بمحافظة مسقط تحت رعاية

سعادة ميثاء بنت سيف المحروقية وكيلة وزارة السياحة. وقع االتفاقية عن مجموعة تماني العالمية للتنمية واالستثمار ومجموعة الجرواني

الشيخ محمود بن محمد الجرواني رئيس مجلس إدارة مجموعة الجرواني، بينما وقعها عن مجموعة دوسيت العالمية تشانين

دونافانيك الرئيس التنفيذي للمجموعة.

االتفاق سيشكل نقطة انطالق اخرى في المشروع بهدف قيام مجموعة دوسيت بإدارة فندق وأجنحة “دوسيت وتماني” بالم مول مسقط الذي يضم 150 غرفة فاخرة و100 جناح خاص.الفندق هو أحد مكونات المشروع الكبير الذي سيحدث نقلة نوعية في محافظة

مسقط، من حيث المشاريع النوعية، بجانب وجود االكورايوم والمدينة الثلجية والمول، التي ستشكل إضافة اخرى لنزالء الفندق. تعتبر

مجموعة دوسيت الدولية ومقرها تايالند أحد الشركات الرائدة في صناعة الفنادق ولديها عمليات في عدد م الدول. تملك المجموعة

العديد من األكاديمات التي توفر التدريب في المجال السياحي.

10

جمع الشمل

“كالتونز عمان” تتوقع ارتفاع الطلب على المستودعات والمخازن

كشفت شركة كالتونز، الرائدة في مجال االستشارات العقارية في منطقة الشرق األوسط، عن توقعاتها بارتفاع عدد المرافق التي تبنى حسب الطلب في سلطنة عمان خصوصًا مع اتباع المستأجرين نهج

المشاريع التجارية المصممة وفق احتياجاتهم.

ووفقًا للشركة، ستكون ردود فعل المطورين كما المستأجرين إيجابية حيال معامالت التأجير في السلطنة، وال سيما وسط استمرار

تطور الخدمات اللوجستية والقطاعات الصناعية ونضوجها. تتيح هذه العملية للمستأجرين إمكانية الحصول على مباني تتوافق مع متطلبات عملهم مقابل الموافقة على إبرام عقد إيجار طويل األجل

قبل مباشرة المشروع بحيث يضمن المالك حقه في استرجاع آمن للتكاليف التي يتكبدها للقيام بهذا التطوير.

يقول ماثيو رايت، رئيس قسم االستشارات والصناعة في شركة كالتونز ُعمان: “تشير خبرتنا على مدار ست سنوات في قطاع المستودعات والخدمات اللوجستية في السلطنة إلى وجود اهتمام كبير بهذه

المرافق، التي تقدم مزايا كبيرة لكل من المالك والمستأجرين. ولكن ستستغرق هذه العملية وقتًا طوياًل للسوق العقارية العمانية الى أن

تتفهمها وتتقبلها بشكل متكامل”.

وفي النصف األول من هذا العام، خص تقرير كالتونز عن السوق التجارية في مدينة مسقط قطاع المستودعات كأبرز المحركات في

السوق التجارية، حيث تقود البنية التحتية والمواصالت الطلب من قبل المستأجرين وتحفز على تطوير عقارات ذات مستودعات حديثة.

وكشف التقرير أن العديد من االستثمارات والتحديثات في البنية التحتية لقطاع النقل في البالد تلعب دورًا مهمًا في تعزيز التواصل

عبر جميع أنحاء البالد، ما يرسخ مكانة سلطنة عمان كمركز لوجستي إقليمي ومركز توزيع على حد سواء.

ومع نمو سوق الخدمات اللوجستية، تتوقع كالتونز أن احتياجات المستأجرين لمساحات تخزين حديثة ستتيح إنشاء سالسل توريد متكاملة وفعالة، كما أنها ستولد الطلب على مباني جديدة تبنى حسب رغبة هؤالء األشخاص وتكون فعالة اقتصاديًا بنفس الوقت.

مسقط ضمن أفضل 3 مدن في الشرق األوسط

كشف استبيان جديد أجراه بيت. كوم، أكبر موقع للتوظيف في منطقة الشرق األوسط، بالتعاون مع منظمة YouGov المتخصصة في

أبحاث السوق، يحمل عنوان )أهم المدن في منطقة الشرق األوسط وشمال إفريقيا 2015(، أن مدينة مسقط جاءت بين أفضل خمس مدن

في المنطقة في كافة المجاالت، وثالث أهم مدينة في منطقة الشرق األوسط وشمال إفريقيا. وعّبر 80% من سكان مسقط عن سعادتهم

)بشكل كبير( أو )إلى حد ما( للعيش في المدينة.

صرح ثالثة من أصل عشرة مجيبين بأن معدالت توفر فرص العمل في العاصمة الُعمانية مسقط تعتبر جيدة أو ممتازة، في حين أشار %14

إلى أنها سيئة. وأوضح 38% أن الرواتب التي تتميز بالتنافسية هي إما جيدة أو ممتازة.

وتبرز الفوائد التي يحصل عليها األهالي العاملون، والنمو الوظيفي الشخصي، ووسائل الراحة ذات األسعار المعقولة، وتوفر السكن بأسعار

معقولة، من ضمن العوامل االقتصادية األخرى في المدينة.

وفيما يخص العوامل االقتصادية، جاءت مسقط في المركز الخامس ألهم المدن في منطقة الشرق األوسط وشمال إفريقيا 2015.احتلت

مسقط المركز الخامس في منطقة الشرق األوسط وشمال إفريقيا في مجال حقوق العمال. ويعتقد المجيبون من ُعمان أنهم يتمتعون

بفوائد جيدة – إلى-ممتازة في مجال نهاية الخدمة )46%(، وحقوق فسخ عقد العمل )37%(، وبدالت اإلجازات )47%(، وبدالت األبّوة )%28(،

ونظام حماية األجور )46%(، والضمان الصحي وأنظمة الضمان االجتماعي )51%( ووضع السياسات الحيوية )%31(.

وبرزت السلطنة كإحدى أبرز الوجهات التي تقدم مستويات معيشة عالية في عاصمتها مسقط، التي سجلت إحدى أعلى النتائج ضمن قائمة أفضل عشر مدن في منطقة الشرق األوسط وشمال أفريقيا.

وبحسب أغلب المجيبين، فإن مسقط تعتبر جيدة أو ممتازة فيما يتعلق بالعوامل الرئيسية التي تؤثر على مستوى المعيشة. وتتضمن

هذه العوامل الشعور باالستقرار واألمن )جيد – إلى-ممتاز: %77(، وتوفر منشآت الرعاية الصحية )جيد – إلى-ممتاز: 63%( وأنظمة المياه/ الكهرباء/ الصرف الصحي )جيدة – إلى-ممتازة: 78%( وجودة التعليم

)جيدة – إلى-ممتازة: %55(

“كارلسون ريزيدور” تكشف عن “هرمز جراند”

أعلنت “كارلسون ريزيدور”، إحدى أكبر مجموعات الفنادق وأنشطها في العالم، عن إضافة عضو جديد لعالمة “كوورفوس كولكشن”،

وهو فندق “هرمز جراند” في سلطنة عمان. وتعتبر عالمة “كوورفوس كولكشن” جياًل جديدًا من الفنادق الفاخرة المصممة بعناية فائقة

والمستوحاة من أسلوب وذائقة المسافرين المعاصرين من مختلف دول العالم.

يقول وولفغانغ إم نيومان، الرئيس والرئيس التنفيذي لمجموعة

January 2016

9

أخبار متنوعة

تدشين مدينة العرفان العام الجاري

أعلن معالي الدكتور علي بن مسعود السنيدي وزير التجارة والصناعة أن شركة عمران، الذراع االستثماري للحكومة العمانية في مجال

االستثمارات السياحية، سوف تدشن مشروع مدينة العرفان السكني السياحي والتجاري في عام 2016م.جاء ذلك على هامش فعاليات

منتدى ميد للمشاريع الذي عقد مؤخرا في مسقط.

يضم المشروع الذي يقام على مساحة 740 هكتار من األرض، أحياء قريبة من مطار مسقط الدولي ومن مركز عمان الدولي للمؤتمرات

والمعارض ،و يعد من اكبر مشاريع التنمية العقارية كون تصميمه جاء بشكل مستدام يعكس الطبيعة العمانية الفريدة.

وتعتبر شركة “عمران” ان مشروع العرفان بمثابة إضافة ذات قيمة للمشاريع الحالية حيث يوفر العديد من المراكز التجارية المصممة وفق

أعلى المعايير الدولية في مجال تخطيط المدن. كما يشمل المشروع العديد من المرافق التجارية والسكنية والترفيهية والسياحية التي

بدورها ستوفر العديد من فرص العمل للعمانيين وكذلك العديد من فرص ممارسة األنشطة التجارية ذات الشق السفلي.

3.2 مليار ريال إجمالي التداول العقاري في 9 شهور

بلغ إجمالي القيمة المتداولة للنشاط العقاري بالسلطنة حتى نهاية شهر سبتمبر 2015م 3 مليارات و223 مليوًنا و600 ألف ريال عماني بارتفاع بلغ 42% عن الفترة نفسها من عام 2014 . ووفقا للبيانات

الصادرة عن المركز الوطني لإلحصاء والمعلومات فقد بلغت الرسوم المحصلة لجميع التصرفات القانونية 37 مليوًنا و600 ألف ريال عماني

بارتفاع بلغ 18.6%. كما ارتفعت القيمة المتداولة لعقود البيع بنسبة %1.3 لتسجل 949 مليوًنا و300 ألف ريال عماني. وانخفض عدد عقود البيع بنسبة 4.5% لتسجل 60 ألًفا و490 عقًدا مقارنة مع 63 ألًفا و317 عقًدا

خالل الفترة نفسها من 2014.

وارتفع عدد عقود الرهن بنسبة 13.4% ليسجل 16 ألًفا و887 عقًدا مقارنة مع 14 ألًفا و886 عقًدا خالل الفترة نفسها من 2014. وارتفعت القيمة المتداولة لعقود الرهن بنسبة 70.5% لتسجل مليارين و257 مليوًنا

و300 ألف ريال عماني مقارنة مع مليار و324 مليوًنا و100 ألف ريال عماني خالل الفترة نفسها من عام 2014.

كما سجل عدد عقود المبادلة ارتفاعا بنسبة 13.3% ليسجل 1029 عقًدا بنهاية شهر سبتمبر الماضي مقارنة مع 908 عقود خالل الفترة

نفسها من عام 2014. وبلغ عدد الملكيات الصادرة بنهاية سبتمبر الماضي 181 ألًفا و607 ملكيات بارتفاع بلغ 6.4% عن الفترة نفسها من

عام 2014 والتي شهدت إصدار 170 ألًفا و688 عقد ملكية. وانخفض عدد الملكيات الصادرة ألبناء دول مجلس التعاون لدول الخليج العربية

بنسبة 26% ليبلغ ألًفا و817 ملكية مقارنة مع ألفين و457 ملكيًة خالل الفترة نفسها من عام 2014.

بنك”عمان العربي” يوقع اتفاقية مشروع داليا

وّقع بنك ُعمان العربي مؤخرًا اتفاقية تمويل عقاري مع مجموعة بدر العقارية – مشروع داليا. المشروع يتكون من شقق غرفة واحدة أو

غرفتين أو ثالثة غرف. و تطل هذه الشقق الواسعة على حديقة داخلية وبركة سباحة. تم تصميم مشروع داليا على وفق أعلى مواصفات

الجودة والميزات العصرية وهو مجاور لمنطقة تجارية نشطة ويتمتع المشروع بالكثير من التسهيالت والميزات الجذابة.

“ميسرة” توقع اتفاقية مع “شذى” لتمويل فندق 5نجوم

وقعت ميسرة للخدمات المصرفية اإلسالمية اتفاقية مع شركة شذى عمان وذلك للمشاركة في تمويل إنشاء فندق من فئة 5 نجوم في

مسقط. وقع االتفاقية بالنيابة عن ميسرة عبد الحكيم بن عمر العجيلي، الرئيس التنفيذي لبنك ظفار بالوكالة، كما مثل شركة شذى عمان المهندس عبد الرحمن باعمر، الرئيس التنفيذي لشركة المدينة

العقارية، والمهندس محمد الغساني، الرئيس التنفيذي للشركة الدولية العمانية للتنمية العمرانية واإلستثمار “جلوري”، وبحضور

سهيل نيازي، رئيس الخدمات المصرفية اإلسالمية – ميسرة.

ويضم الفندق مجموعة من األجنحة والغرف الفخمة، اضافة الى قاعات متعددة األغراض، ومجموعة من المطاعم بتصاميم متنوعة

تقدم خيارات مختلفة للزبائن، الى جانب العديد من المرافق التي تم تصميمها لتقدم للضيوف تجربة رائعة للضيافة العمانية األصيلة. من المنتظر ان تتولى إدارة الفندق مجموعة فنادق ميلينيوم وكوبثورن.

8

جمع الشمل

يرفع المشاركون برقية شكر للمقام السامي لموالنا حضرة صاحب الجاللة السلطان قابوس بن سعيد المعظم - حفظه اهلل و رعاه - لتوجيهاته

السامية والمتمثلة في إنشاء أحياء سكنية نموذجية وتمليكها للمواطنين، وتؤكد الجمعية العقارية العمانية بالتعاون مع شركات التطوير

العقاري استعدادها التام المشاركة مع الحكومة لتنفيذ هذه التوجيهات السامية ، حفظ اهلل عمان و سلطانها و شعبها.

بناءا على المحاور و أوراق العمل و الجلسات النقاشية التي تمت خالل المؤتمر ، يشرفنا أن نعلن أبرز توصيات مؤتمر عمان العقاري 2015 م.

التأكيد على أهمية العمل على انجاز التوصيات التي لم يتم تطبيقها من بين توصيات مؤتمر عمان العقاري 2014 م.

السماح للشركات بتسجيل المشاريع باسم المؤسسات ، و الذي بدوره سوف يعزز من ثقة المستثمرين و يجذب رؤوس االموال األجنبية

للسلطنة و كذلك يرفد دخل البلد من ضريبة الدخل على الشركات.تسهيل و تيسير و تسريع االجراءات الالزمة للحصول على الموافقات

الالزمة لتنفيذ مشاريع التطوير العقاري من خالل تطبيق نظام المحطة الواحدة مع توحيد الرسوم المتعلقة بمشاريع التطوير العقاري لدى جهة

حكومية واحدة عوضا عن تعددها في عدة جهات.االسراع في وضع النظام القانوني و التنظيمي النشاء صناديق االستثمار

العقاري )REIT( وكذلك األدوات التمويلية األخرى للقطاع العقاري، وقانون التمويل العقاري.

العمل على ايجاد آلية لتشجيع االستثمار في األحياء السكنية القديمة و ذلك لغرض اعادة بنائها بشكل عصري دون المساس بالطابع التراثي

لتلك األحياء.

ربط مكاتب الوساطة العقارية مع وزارة االسكان و بلدية مسقط و وزارة البلديات االقليمية وموارد المياه النجاز المعامالت العقارية الكترونيا ، و بالتالي تكون البيانات متاحة للمؤسسات الحكومية المعنية و كذلك

رفع مستوى وسرعة االداء.مراجعة قانون تنظيم اعمال الوساطة في المجاالت العقارية بما يتوائم

مع المستجدات في القطاع العقاري خالل المرحلة القادمة.تأسيس معهد متخصص للدراسات العقارية في التخصصات المختلفة

لرفد القطاع العقاري بالكوادر المؤهلة من الشباب العماني حيث تبين االحصائيات عن وجود فرص وظيفية جيدة للشباب العماني في هذا

القطاع، وكذلك في مجال ريادة األعمال.العمل على ابراز السلطنة كواجهة جاذبة لالستثمار العقاري و ذلك من

خالل المشاركة في المؤتمرات و المعارض الدولية ، و العمل على خلق بيئة عمل جاذبة لرؤوس االموال االجنبية.

العمل على اعتماد تصنيف لشركات التطوير العقاري و ذلك لتحديد طبيعة المشاريع التي يمكن القيام بها وحجمها ومقدرتها المالية.

مراجعة و اعتماد بنود اساسية في صياغة عقود البيع في القطاع العقاري تتناسب مع نوع العقار موضحة فيه االلتزامات لالطراف المختلفة

سواء في البيع و االدارة و التأجير و التقاضي.اعتماد استراتيجية واضحة لدعم متطلبات المجمعات السكنية

المتكاملة توضح دور و توجهات الجهات الحكومية التنظيمية و الخدمية في التعامل مع االصول العقارية و الخدمات العامة، مع إشراك جميع

األطراف المعنية عند إعداد التصور النهائي لهذه المشاريع.

التوصيات المعتمدة لمؤتمر عمان العقاري ٢0١٥ )١١-١٢ مايو، ٢0١٥(

January 2016

7

اجتماع اعضاء مجلس إدارة الجمعية العقارية مع مسؤولين من وزارة اإلسكان

بها أفراد غير مؤهلين للعمل في هذا القطاع الحيوي. تم إصدار لوائح جديدة خالل العام 2015 لحل مشكلة الفوضى في سوق

الوساطة ونحن اآلن نعمل مع وزارة القوى العاملة على توفير البرامج التدريبية للراغبين في العمل في السوق العقاري والذين يريدون

الحصول على شهادة وسطاء معتمدين. كجزء من الجهود الرامية إلى تعزيز المهنية في مجال خدمات الوساطة في السلطنة، وال تزال الجمعية العقارية العمانية تواصل جهودها واتصاالتها مع الوسطاء

العقاريين ليس فقط في مسقط ولكن في مختلف محافظات السلطنة من أجل توعيتهم باللوائح الجديدة والتعرف على األمور

التي تهمهم. نسعى في عام 2016 إلى استضافة ما بين 4 الى 6 منتديات تستهدف

العاملين في مجال تقديم خدمات الوساطة العقارية في المدن الرئيسية في السلطنة.

دعم الممارسات المهنية

خالل عام 2016، سنعمل على تأكيد التزامنا بالعمل كمحرك ومنشط وداعم للممارسات المهنية في السوق العقاري بما يجعله جاذبا لالستثمارات المحلية واألجنبية. ندرك بشكل واضح أن عام 2016 سيكون مليئًا بالتحديات التي يجب التعامل معها بكل حكمة

وهي التحديات التي يمكن إرجاعها لعدد من األسباب أهمها ضعف النمو االقتصادي بسبب تراجع أسعار النفط في األسواق العالمية. مع

ذلك فإن هدفنا هو أن نعمل على مواصلة نمو هذا القطاع بحيث يكون أحد المجاالت االستثمارية المأمونة للمستثمرين المحليين

واإلقليميين والدوليين في ظل التغيرات االقتصادية التي يشهدها العالم.

عالوة على ذلك تسعى الجمعية العقارية العمانية إلى التواصل مع كافة األطراف المعنية لضمان عدم تأثر القطاع العقاري بشكل سلبي بالتطورات الحالية في السوق وسوف نناقش مع المختصين والخبراء من داخل وخارج السلطنة السبل الكفيلة بحماية السوق العقاري من

التقلبات. هناك الكثير من األمور المطروحة على جدول أعمال الجمعية العقارية

العمانية في عام 2016 ويشمل ذلك البناء على النجاح الذي تحقق خالل الفترة الماضية، لتسليط الضوء على الفرص الموجودة في

القطاع العقاري العماني ونحن نسعى إلى حشد الجهود من أجل تحقيق التوصيات التي خرجنا بها من مؤتمر العام المنصرم.

في إطار الجهود الرامية الى تعزيز جهود الجمعية وامتدادها الى مناطق أخرى غير مسقط، قررنا النظر في مسألة إيجاد مقرات خارج

مسقط ال سيما وأن هناك العديد من المحافظات الموجودة في السلطنة التي تملك إمكانات كبيرة فيما يتعلق بالقدرة على جذب

االستثمارات. في نفس الوقت ندرس تقديم نسخة أخرى من جوائز اإلجادة في

المجال العقاري مع تنظيم مؤتمر عمان العقاري القادم مستفيدين في ذلك من االنطباعات التي تلقيناها من الخبراء في النسخة

السابقة من جوائز اإلجادة العقارية. سنعمل على اكتشاف فرص إضافة فئات جديدة للجوائز حتى نضمن تكريم المجيدين في كافة

القطاعات المرتبطة بالسوق العقاري. لقد كان عام 2015 فعال عامًا مليئا بالنشاط وليس أدل على ذلك من

أن عدد األعضاء تضاعف ورغم ذلك فإننا نتطلع إلى تحمل المسؤولية المنوطة بنا ولعب دور أكبر كمنتدى جامع يعمل على ترويج القطاع وزيادة قدرته على جذب االستثمارات والمساهمة في نمو القطاعات

االقتصادية األخرى في السلطنة. نيابة عن مجلس اإلدارة أتمنى للجميع كل النجاح والتوفيق في عام

!2016

محمد البوسعيدي رئيس الجمعية العقارية العمانية

6

الجمعية العقارية العمانية

January 2016

والذي حقق نجاحًا كبيرا حيث شارك في المؤتمر عدد من أبرز المتحدثين الذين يمثلون الجهات التنظيمية في السلطنة وكذلك شركات التطوير العقاري إلى جانب عدد من الخبراء والمختصين في

مجال العقار.وناقش المؤتمر على مدار يومين العديد من الموضوعات المتعلقة بالقطاع العقاري وهي النقاشات التي ساهمت في الخروج

ببيان مشترك وعدد من التوصيات التي تهدف إلى دعم نمو القطاع العقاري في البالد.

ركز المؤتمر بشكل أساسي على اإلسكان الُميسر وهو أحد الموضوعات التي روجت لها الجمعية العقارية العمانية منذ بداية

إنشائها. وتضمنت التوصيات في ختام المؤتمر تاكيدا على أهمية اإلسكان الميسر ونحن بدورنا نثمن ونقدر الجهود التي قامت بها

الحكومة التي استجابت لنداءاتنا ووضعت مسألة اإلسكان الميسر على قائمة األولويات الوطنية في المرحلة المقبلة.

بالنسبة للخطط المستقبلية فقد سمعنا من المجلس األعلى للتخطيط ، الجهة المسؤولة عن صياغة السياسات الوطنية التي

تدعم اإلسكان الميسر- بأنها بصدد اعتماد إنشاء المجمعات السكنية المتكاملة أو نموذج لألحياء السكنية المتكاملة.

وتشعر الجمعية العقارية العمانية بالتفاؤل بشأن هذه المبادرة الرائدة التي سيكون لها دور كبير في التخفيف من حدة مشكلة الزيادة في

الطلب على اإلسكان المتوسط خاصة بين الشباب العماني. كذلك فنحن نرحب بمفهوم المجمعات السكنية المتكاملة باعتبارها أحد

البدائل الفاعلة والعملية المتعلقة بتوزيع قطع األراضي السكنية على المواطنين الذين تنطبق عليهم الشروط الموضوعة من الجهات

المعنية. هناك تنسيق حالي بين الجمعية العقارية العمانية والمجلس األعلى للتخطيط من أجل إعطاء الزخم الالزم لهذه المبادرة ويسعدني

القول بأن رئيس الجمعية العقارية يمثل القطاع الخاص في اللجنة التسيرية عالية المستوى إلنشاء األحياء السكنية النموذجية.

جوائز اإلجادة

من بين أهم اإلنجازات التي شهدناها العام الماضي والتي نفخر بها جميعا،إطالق جوائز لتكريم المجيدين في مجال االستثمار والتطوير

العقاري. وهي جوائز تهدف الى تسليط الضوء على إنجازات شركات القطاع العقاري وجهودها ومساهماتها في االرتقاء بهذا المجال كما

انها ستساهم في تحفيز مختلف الشركات واألفراد العاملين في هذا

المجال على تطوير وتوفير الجودة األمثل في المشاريع العقارية وجعل القطاع العقاري في السلطنة أكثر حيوية.. وقد تم إطالق النسخة

األولى من هذه الجوائز بالتزامن مع مؤتمر عمان العقاري 2015. من بين اإلنجازات األخرى التي تمت العام الماضي ، تدشين مجلة »عقار عمان« وهي المجلة التي تصدرا بالتعاون مع مؤسسة عمان للصحافة

والنشر واإلعالن ، الناشر لجريدة عمان اليومية وجريدة االوبزرفر وقد كان لمجلة »عقار عمان« دور كبير في ربط المكونات المختلفة المعنية

بتطوير القطاع العقاري في السلطنة. وفي إطار الجهود المتواصلة للتنسيق والتعاون مع كافة الجهات

الحكومية المعنية، نظمت الجمعية العقارية العمانية عددًا من االجتماعات مع كبار المسؤولين في وزارة اإلسكان خالل عام 2015 وقد

كانت هذه االجتماعات فرصة لتبادل الرأي واألفكار مع المسؤولين حول القضايا التي تهم القطاع العقاري خاصة تلك المتعلقة بتحسين

اللوائح التي تنظم القطاع.ونود هنا ان نشير الى ان هذا العدد هو العدد الثاني من مجلة »عقار

عمان« وهو ما يعني أن الجهود تتواصل من أجل تنمية هذا القطاع ،ونعمل باستمرار على تطوير هذه المجلة لتكون أحد الوسائل الهامة

لنشر الرسائل والحوارات ومناقشة أهم القضايا التي تهم القطاع. يتضمن العدد الجديد من المجلة بعض المقابالت مع كبار المسؤولين

الحكوميين ومقاالت الرأي لخبراء متخصصين في هذا المجال، ونأمل أن تساهم هذه الموضوعات والمقاالت في إثراء القراء واالستفادة منها

..ويسعدنا تلقي آرائكم حول المادة التحريرية كما نرحب بأي مقترحات تساهم في تطوير األعداد القادمة من هذه المجلة.

المديرية العامة للتطوير العقاري

تثمن الجمعية العقارية العمانية جهود الحكومة من أجل إنشاء دائرة منفصلة في وزارة اإلسكان للشؤون العقارية هي المديرية العامة

للتطوير العقاري والتي تعتبر استجابة للنداءات المتكررة إلنشاء دائرة مختصة بالشؤون العقارية فقط. اآلن لدينا هذه المديرية في وزارة

اإلسكان ويمكن التواصل معها ومع الجهات المعنية في كل األمور ذات االهتمام المشترك بالنسبة للسوق العقاري.

ساعد هذا التواصل والتعاون والتنسيق مع الجهات المعنية في تنظيم خدمات الوساطة بشكل أكبر بعد أن كانت تعاني من الفوضى

خالل السنوات الماضية بسبب األنشطة والممارسات التي كان يقوم

January 2016

5


نتطلع الى تحديات 2016م بروح

النجاح الذي حققناه في 2015م

تركت الجمعية العقارية العمانية بصمتها بقوة خالل عام 2015 ،على سوق العقار العماني الذي أصبح ينبض بالحيوية والحركة أكثر من أي

وقت مضى. وقد أظهرت الفعاليات واألنشطة التي تم القيام بها على مدار العام الماضي أن الجمعية العقارية العمانية حاضرة بقوة وتلعب دورًا حيويًا

ومهما في المشهد العقاري العماني وأنها أصبحت المنتدى الذي يجمع بين شركات التطوير العقاري وشركات الوساطة العقارية من

جانب وبين الجهات التنظيمية للدولة من جانب آخر.تعمل الجمعية على توفير أنظمة أفضل للسوق العقاري وعلى نشر أفضل الممارسات والطرق االحترافية في هذا المجال وقد بدأت هذه

الجهود الحثيثة تؤتي ثمارها السيما وان الجمعية ال تزال تواصل تنسيقها مع الجهات المعنية لتعزيز مساهمة القطاع العقاري في

خلق فرص العمل وفي نمو إجمالي الناتج المحلي للسلطنة. من بين أهم اإلنجازات التي حققتها الجمعية العام الماضي تدشين مؤشر أسعار العقار والذي يأتي تنفيذًا الحدى التوصيات الصادرة عن

المؤتمر العقاري األول الذي عقد في مايو 2014 و القت النسخة األولى من المؤشر- الذي تم إعداده بالتعاون مع أحد شركات التدقيق - تجاوبًا

جيدًا في السوق ونأمل خالل عام 2016 أن يتم نشر هذا المؤشر بشكل ربع سنوي وهو األمر الذي سوف يزيد من الشفافية والمصداقية في

األوساط المعنية بقطاع العقار في سلطنة عمان ،خاصة وأن وجود مؤشر لألسعار يساهم في تحقيق استقرار األسعار ويجذب المزيد من

االستثمارات الى هذا القطاع الحيوي.

مبادرة رائدة

يسعدني أن أشير هنا إلى النسخة الثانية من مؤتمر عمان العقاري

4

الجمعية العقارية العمانية

عزيزي القاريء

أهال بك في النسخة الثانية من مجلة “عقار عمان “ التي تعتبر المجلة الرسمية الناطقة بلسان الجمعية العقارية العمانية ، وفي ذات الوقت مرجعًا ودليال للعاملين في مجال التطوير العقاري وشركات الوساطة العقارية والخبراء والمختصين في

المجال العقاري، وللقراء الراغبين في التعرف على أحوال السوق العقاري الواعد بسلطنة عمان.

يركز هذا العدد بشكل خاص على موضوع “ اإلسكان الُميسر” الذي يستهدف المواطنين العمانيين من أصحاب الدخل المتوسط أوالمحدود، ذلك الموضوع الذي حظي باهتمام الحكومة والمجلس األعلى للتخطيط ووزارة اإلسكان على مدى

العام الماضي.

قمنا في هذا العدد بإعطاء فكرة عن مفهوم المجمعات السكنية المتكاملة، وهو المفهوم الذي تدرسه الحكومة العمانية في الوقت الحالي باعتباره أحد الحلول العملية والمجدية لحل مشكلة الطلب المتزايد على القطع السكنية، وارتفاع قوائم

االنتظار لدى الجهات المعنية. يتضمن هذا العدد لقاءات مع مسؤولين وخبراء حول هذا المفهوم وكيف يتم التخطيط لتنفيذه في مواقع حيوية ورئيسية بالسلطنة. يقدم العديد من خبراء التطوير العقاري والمستثمرين في هذا المجال

وجهات نظرهم بشأن االستراتيجية التي تنفذها الحكومة للتعامل مع أزمة اإلسكان في السلطنة.

يضم العدد أيضا عددا من الموضوعات التي تتعلق بخدمات الوساطة العقارية والجهود التي تقوم بها الحكومة من أجل إصالح الخلل والقضاء على الفوضى الموجودة في مجال الوساطة العقارية. وأخيرا وليس آخرا ، فقد حرصنا على القاء الضوء

على الجهود التي قامت بها وزارة اإلسكان لتعزيز اللوائح التي تحكم وتضبط هذه المهنة وهي جهود سيكون لها بال شك دور كبير في تشجيع الشباب العماني لإلقبال على العمل كوسطاء في هذا القطاع الحيوي.

في الوقت الذي نستعد فيه للتعامل مع تحديات عام 2016 بسبب األوضاع االقتصادية السائدة في األسواق العالمية واإلقليمية والمحلية، تسعى الجمعية العقارية العمانية إلى التواصل

مع كافة األطراف المعنية من أجل تشجيع نمو القطاع العقاري وتعزيز مساهمته في إجمالي الناتج المحلي. لهذا تعتبر مجلة “ عقار عمان” واحدة من هذه الجهود المبذولة

في هذا المضمار، حيث تسعى المجلة ألن تكون منتدى ثري وفاعل للحوار بين األطراف المعنية متضمنة كافة المعلومات والبيانات المهمة المتعلقة بالقطاع.

وال يفوتنا هنا أن نثمن جهود شريكنا في هذه المبادرة وهي مؤسسة عمان للصحافة والنشر واإلعالن، الناشر لجريدة عمان اليومية وجريدة األوبزرفر اليومية، على دعمها

ومساندتها للجمعية العقارية العمانية في إعداد مجلة عالية الجودة.

نحن نسعى من خالل مجلة “ عقار عمان” الى مواصلة الجهود التي بذلناها خالل الفترة الماضية مع األطراف المعنية بالقطاع والبناء عليها من أجل تعزيز نمو هذا القطاع

وتعظيم مساهمته في إجمالي الناتج المحلي للسلطنة.

خالص تمنياتي بقراءة مفيدة وثرية

محمد بن سالم البوسعيدي

رئيس مجلس إدارة الجمعية العقارية العمانية

طبع مبطابع

سعادة محمد بن سالم البوسعيدي

محمد بن سالم الحسني

مصطفى اللواتي

زكريا فكريفاطمة الغيالني

بريم فرجسكارين جان ستيفين

علي عبد العزيز الجاويشعبد العزيز الشكيلي

مايكل سي جونسونطاهر الحراصي

التحرير رئيسة قسم تطوير األعمال التجارية

قسم تطوير األعمال التجارية

التصوير

التصميم و اإلخراج الفني

رئيس مجلس اإلدارة

رئيس التحرير- عقار عمان

مدير التحرير

سلطنة عمان

ص.ب:

هاتف:

فاكس:

إيميل:

829،ر.ب:115

(+968( 24647661

(+968(24647665

[email protected]

[email protected]

االفتتاحية

Date post:	25-Jul-2016
Category:	Documents
Upload:	oman-establishment-for-press-publishing-advertising-oeppa-business-development-department
View:	256 times
Download:	10 times

Aqar Oman Issue 2

Documents