Autourbanistica Prof. Claudia Bettiol Corso di Negoziazione Urbanistica A.A. 2003-20041 It has been...

Prof. Claudia Bettiol Corso di Negoziazione Urbanistica A.A. 2003-2004 1

Autourbanistica

It has been said that a city is people…, and precisely because a city is people, a city also politics

(E’ stato detto che una città è la gente …, e proprio perché una città è la gente, una città è anche la politica)

(Daniel Elazar)


Autourbanistica

Gestione degli introiti da parte della pubblica amministrazione

Somme ingenti per interi comparti o complessi edilizi

CONCESSIONE EDILIZIA

Costo di costruzione Opere di urbanizzazione


Autourbanistica

In una zona non urbanizzata, esempio zone rurali o zone industriali distanti dai centri, spesso l’entità complessiva degli oneri concessori

non raggiunge l’importo necessaria alla realizzazione delle opere

Tutte le somme confluiscono in un unico capitolo del bilancio dell’ente locale e possono essere utilizzate per il 30% per i lavori di straordinaria manutenzione ed il resto per nuove urbanizzazioni, in

qualsiasi zona della città


Autourbanistica

Nelle sanatoria uno dei problemi è causato dalla distanza fra l’esame delle pratiche, la notifica del pagamento dovuto, il pagamento ed

rilascio della concessione in sanatoria

Questa operazione richiede anni e personale; ogni cittadino può dilazionare i pagamenti con una polizza fidejussoria


Autourbanistica

Nasce l’autourbanistica delle borgate romane

Sfruttando la legge italiana che permette l’autogestione degli oneri concessori, alcuni residenti dei nuclei abusivi perimetrati hanno

provato a decidere da soli come spendere le cifre del loro condono progettando e realizzando le opere di urbanizzazione


Autourbanistica

Il primo passo amministrativo

Nascita dei Consorzi di Autorecupero che provvedono all’organizzazione delle fasi amministrative e tecniche, dei rapporti

con il Comune, da una parte, e con i progettisti e le imprese, dall’altra


Autourbanistica

Nuclei spontaneamente sorti, nuclei abusivi consolidati, zone “O”

Risanamento di nuclei abusivi consolidati con un primo programma che prevedeva, insieme con il riconoscimento urbanistico, una

massiccia dotazione di urbanizzazione soprattutto nei servizi a rete.

Il fenomeno dell’abusivismo ha continuato a crescere

Comune di Roma


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Processo dell’Autorecupero

Dopo 1994 Amministrazione Comunale di Roma, utilizza e converte in legge

Condono edilizio Legge n° 47/85 e n° 724/94

Delibera n. 107/95

Facoltà ai cittadini dei Nuclei Abusivi, organizzati in forme consortili o in via di costituzione, di dare inizio al processo dell’Autorecupero, con gli oneri concessori di cui alla sanatoria edilizia

Risorse per la realizzazione diretta delle opere di urbanizzazione primaria sotto la vigilanza dell’Ufficio Tecnico

Successivamente dopo il collaudo consegnato all’Amministrazione


Autourbanistica

Cresce la cultura e la pratica della partecipazione

Si realizza un rapporto originale tra i cittadini e l’Amministrazione

Comune responsabilità nel programmare, organizzazione e gestire


Autourbanistica

Differenza tra il caso delle periferie romane rispetto ad altre esperienze di ampia scala

Implicazioni economiche della gestione di ingenti cifre e la relativa organizzazione del progetto finanziario ed amministrativo strutturato

secondo le regole del diritto pubblico


Autourbanistica

Il Comune di Roma doveva garantirsi della effettiva realizzazione delle opere e della possibilità di un rapido subentro nell’iniziativa privata se

questa non avesse avuto esito favorevole

Meccanismo fidejussorio che snellisce i compiti dei funzionari del Comune di Roma, evitando i controlli dei versamenti o delle polizze fidejussorie

Le dimensioni del Comune di Roma sono tali che far dialogare la Tesoreria Comunale, dove confluiscono i bollettini di pagamento dei

singoli cittadini, con l’USOS – Ufficio Speciale Condono Edilizio - non è così immediato come in un piccolo centro


Autourbanistica

Per la prima volta alle banche italiane è stato chiesto di svolgere un ruolo di garanzia attiva e di supplire il Comune di Roma nell’adempimento di

alcuni suoi compiti istituzionali lasciandogli esclusivamente il compito di verifica dei vari operati

La soluzione è stata individuata nella possibilità che vi fosse un unico

interlocutore

ISTITUTO BANCARIO

Nuova procedura tecnico-finanziaria


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Premesso:

a.che con domanda prot. …… l’Associazione Consortile recupero Urbano di Pratolungo con sede …. ha richiesto al Comune di Roma, ai sensi della legge 724/94, di poter realizzare opere di urbanizzazione a scomputo degli oneri concessori dovuti dagli associati all’Associazione Consortile medesima per il rilascio delle concessioni edilizie in sanatoria relativamente ad opere abusive nella zona di Pratolungo;

b. che il Comune di Roma può rilasciare la concessione edilizia in sanatoria agli associati delle Associazioni Consortili per le quali è stato approvato il progetto preliminare delle opere a scomputo da realizzare, purché depositino in un conto corrente vincolato gli oneri concessori dovuti da scomputare e sia presentata a favore del Comune medesimo fideiussione bancaria a garanzia della regolare esecuzione delle opere a scomputo medesime. Per l’ipotesi che l’esecuzione delle opere a scomputo da realizzare non venga autorizzata dal Comune di Roma l’anzidetta fideiussione bancaria deve garantire il pagamento al Comune di Roma medesimo degli oneri concessori dovuti e versati in conto corrente dai singoli associati, oltre gli interessi convenzionali su dette somme versate al netto delle imposte di legge;

c.che peraltro l’Associazione Consortile suddetta può essere autorizzata ad iniziare i lavori per la realizzazione delle opere a scomputo, ……, purché sia presentata a favore del Comune di Roma fideiussione bancaria a garanzia …….;

d. …….


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Ciò premesso e facente parte integrante e sostanziale del presente atto:

la sottoscritta Banca di Credito Cooperativo di Roma- soc. cooperativa a r.l., ……. dichiara con la presente di costituirsi fideiussione in solido dell’Associazione Consortile Recupero Urbano ……, e ciascuno degli associati di essa, purché indicati e generalizzati nell’elenco allegato alla presente e controfirmato in ogni pagina dalla sottoscritta banca, fino alla concorrenza di L. ……. Pari alla sommatoria degli importi degli oneri concessori garantiti riportati nell’anzidetto allegato alla presente, a garanzia dell’esatto adempimento delle obbligazioni contrattuali e degli oneri a carico di essi sussistenti nei Vostri confronti relativi al pagamento, qualora l’esecuzione delle opere a scomputo non venga autorizzata, degli oneri concessori dovuti, oppure al regolare pagamento del corrispettivo dovuto all’Impresa Appaltatrice per le opere a scomputo da questa eseguite.

Peraltro in conformità alla delibera del Consiglio Comunale di Roma n 32/95, il suddetto limite di importo s’intenderà ridotto, anche per le obbligazioni garantite sorte precedentemente:

A) alla metà, e cioè a L. …… alla data in cui sarà comunicato il provvedimento dirigenziale comunale di liberazione e svincolo della restante parte;

B) al 20% e cioè a L ….. alla data in cui sarà comunicato il provvedimento dirigenziale comunale di liberazione e svincolo della restante parte;

…………………………………………………..


AutourbanisticaSchema di procedura bancaria1. la singola Associazione Consortile delibera di servirsi di un determinato Istituto Bancario, sia per il c/c dell’Associazione stessa che per i c/c “indisponibili” dei singoli soci;

2. viene fornito alla banca, a seguito del ricevimento da parte dell’USCE della distinta degli oneri dovuti dai soci, un tabulato riportante i riferimenti dei soci, di quanto da loro dovuto, gli eventuali anticipi già versati, la ripartizione dell’85 % da riservarsi per le opere e del 15 % da versare direttamente al Comune;

3. man mano che i soci ricevono la notifica da parte dell’USCE, si recano in Banca o per far depositi i per richiedere prestiti personali o mutui, secondo le condizioni della Convenzione con il singolo istituto;

4. a tal fine la Banca accende per ogni singolo protocollo, un c/c indisponibile, senza costi per il socio,, su cui vengono depositati gli oneri concessori (così come definito dall’USCE). Tale conto, anche se gratuito, produce interessi a favore del titolare al tasso pari al TUS meno il 2 % (condizione non prevista dalla Convenzione);

5. all’atto dell’apertura del c/c indisponibile la Banca rilascia una ricevuta comprovante l’avvenuto versamento degli oneri concessori; a sua volta il socio firma una delega che autorizza la Banca a :

a. trasferire l’importo relativo alla quota lavori, a seguito dell’approvazione del progetto esecutivo, sul c/c dell’Associazione;

b. ad emettere a favore del Comune di Roma la fideiussione a garanzia della esecuzione delle opere;

c. a versare al Comune di Roma l’importo del 15 % non utilizzabile per le opere, semprechè tale importo non sia stato già soddisfatto da eventuali anticipazioni;

d. a versare al Comune di Roma anche l’importo riservato per le opere, nel caso di rigetto della domanda di scomputo o del progetto;

6. la fideiussione, che la delibera 107/95 e 32/96 richiede al singolo, viene prodotto in polizza unica riportante in allegato la lista nominativa dei soci, con i relativi importi garantiti, al fine di evitare la emissione inutile e dispersiva di migliaia di documenti. Nel caso in cui i singoli soci avessero necessità della fideiussione, successivamente all’approvazione del solo progetto preliminare, per richiedere la concessione in sanatoria, al fideiussione stessa potrà richiedersi anche singolarmente


Autourbanistica

Urbanistica partecipata

Delibera n° 92/97 e n° 176/2000

Avviso pubblico per la formazione dei Piani di Recupero Urbano dei Nuclei Edilizi ex Abusiva (Bando Comunale)

Formati o da formare in tali nuclei abitativi

Possono redigere i piani particolareggiati di recupero nell’ambito di 79 Toponimi

Nuovi perimetri individuati tra i nuclei di maggiore consistenza i quali vengono inseriti nella Variante delle Certezze, riconfermati nel nuovo PRG

I consorzi dei cittadini


Autourbanistica

I consorzi dei cittadini

Scopo

Servizi pubblici finalizzati all’adeguamento di tali nuclei urbani agli standard minimi

Completamento edilizio dei nuclei mediante prevalente destinazioni residenziali e per servizi privati ed attività produttive

Copertura finanziaria In parte negli oneri provenienti dalla nuova edificabilità conferita su tali perimetrazioni


AutourbanisticaI consorzi si organizzano e una parte di questi converge in uno più ampio

Consorzio delle Periferie Romane

Organizza la progettazione dei Piani

Crea un filo diretto tra i professionisti incaricati ed i cittadini

Frequenti incontri sul quartiere e nelle sedi abituale

Sistematizza incontri con gli Uffici comunali competenti, i quali attuano monitoraggi sull’evolversi delle fasi progettuali

Compito di agire sul doppio binario tecnico ed amministrativo


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La gestione di un tale processo di negoziazione non è stata semplice ed il mediatore, o i gruppi di mediazione, dovevano essere in grado di dialogare con entrambi i soggetti coinvolti

da circa 80.000 cittadini coinvolti nei toponimi

da centinaia di funzionari ed amministratori (i

rappresentanti politici e quelli amministrativi

di tutti gli uffici preposti a qualche forma di

autorizzazione o controllo)

I soggetti non erano esattamente unitari ma rappresentati


Autourbanistica

La gestione della partecipazione prevede mediatori e conciliatori che non sono un tipico bagaglio culturale dei nostri funzionari ed amministratori

pubblici.

Molte sperimentazioni sono state pensate e realizzate partendo dalla volontà di uno solo dei soggetti (la Pubblica Amministrazione): si rileva

un vizio filosofico nelle strategie di gestione della partecipazione.


Autourbanistica

Prima ancora che si sia realizzata la costruzione architettonica della periferia si è già realizzata la costruzione del tessuto sociale della comunità

La trasformazione da gruppo eterogeneo a collettività multiculturali avviene attraverso un lento processo di integrazione in cui la diffidenza reciproca ed

il rispetto delle tradizioni altrui si fa strada lentamente nella coscienza sociale

Generalmente le periferie sono costituite da individui provenienti dalle realtà più disparate che trovano sistemazioni occasionali, magari anche

di fortuna


Autourbanistica

I consorzi e la discussione dello sviluppo urbanistico del proprio territorio, ha accelerato questo processo facendo nascere dapprima gruppi di difesa di micro-interessi locali che hanno naturalmente allargato la visione strategica

dello sviluppo territoriale all’intero toponimo.

Gli incontri non si sono più limitati al solo momento dell’assemblea pubblica ma sono stati naturalmente estesi al di fuori dell’ambito di lavoro. Ora in alcune periferie si può parlare di nascita della città anche se questa

materialmente non si è ancora realizzata attraverso i cantieri edili e la creazione di spazi reali


Autourbanistica

Ovviamente per poter arrivare alla realizzazione di quanto previsto si è progettato non solo il meccanismo amministrativo, sopra brevemente descritto, ma anche un percorso giuridico, economico e finanziario

A seguito delle esperienze positive i cittadini hanno cominciato ad interessarsi anche del settore urbanistico con il Piano di Recupero per il

completamento e la definitiva valorizzazione delle aree delimitate

Per far ciò sono stati utilizzanti decine di mediatori tecnici creando una catena

relazionale complessa.


Autourbanistica

Nel mese di ottobre 2003 la situazione del Consorzio delle Periferie Romane illustrati in un convegno pubblico

Per la negoziazione, un gruppo di esperti ha elaborato le analisi con cui individuare la base economica ed i limiti degli obiettivi. Oggi è stata

redatta una prima stesura dei progetti di riqualificazione considerando:

• il rapporto tra le esigenze dei cittadini

• la collocazione dei servizi

• il nuovo peso insediativo

• le risorse disponibili che da esso possono provenire

• Le risorse da reperire per l’attuazione completa del progetto


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Sintesi la metodologia del processo

Analisi dei perimetri dell’Avviso PubblicoRicerca delle basi cartografiche ed esecuzione di un nuovo volo per la realizzazione di una base aerofotogrammetrica aggiornata al novembre 2001, comprensiva dell’analisi delle volumetrie presentiVerifica dei dati forniti dall’amministrazione e correzione dei dati sulla base della cartografia aerofotogrammetrica aggiornataRaffronto aerofotogrammetrico tra la situazione prima del 1994 e quella attuale Studio delle posizioni amministrative attuali, ovvero calibro dei perimetri individuati dagli strumenti urbanistici vigenti, dai vincoli ambientali, archeologici e geologici, e studio dei servizi e delle opere infrastrutturali presenti e programmate


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L'elaborazione finale dei progetti preliminari

Individuazione di un rappresentazione grafica comune tra i vari gruppi di lavoro

Elaborazione di prima stesura del piano a seguito di più incontri con i cittadini

Illustrazione della prima stesura all’ufficio comunale competente

Stesura definitiva e raccolta delle adesioni dei cittadini richiesta nella percentuale prevista (almeno il 51% della proprietà delle aree in fase preliminare)

Presentazione e consegna del progetto preliminare all’amministrazione comunale nei termini da essa previsti.


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L’elemento più importante di questo processo è stata sicuramente

quella che può essere definita la Cartografia di Partecipazione che

ha avuto un ruolo di primo piano specie quando, grazie all'aiuto ed il

consenso dell’opinione pubblica, il processo del riaccorpamento delle

proprietà urbane è andato a buon fine.

Date post:	03-May-2015
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