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AVALÚO # 3281-2015
OBJETO DEL AVALÚO TERRENO PARA CONSTRUIR CON UNA CASA. PROPIEDAD DE MARÍA VANESSA GARITA SÁNCHEZ
JUAN CARLOS GUTIÉRREZ ARIAS DIRECCIÓN HEREDIA, SANTO DOMINGO, SANTO TOMAS, URBANIZACIÓN
MARQUINA, LOTE #1, 50 AL NORTE DE GASOLINERA DELTA.
SOLICITADO POR:
MARÍA VANESSA
GARITA SÁNCHEZ
CEDULA: 1-0812-0759
TELÉFONO: 2244-2021+8814-4343
FECHA 17 DE SETIEMBRE DE 2015 REALIZADO POR ARQ. GUILLERMO VARGAS CUEVAS OBJETIVO DETERMINAR EL VALOR ACTUAL DE LA
PROPIEDAD
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METODOLOGÍA DEL AVALÚO
Para la determinación del valor del inmueble se consideraron las siguientes variables: Estudio de registro para determinar la condición registral del inmueble, como
base de referencia. Visita de inspección ocular para realizar el reconocimiento, descripción,
dimensionamiento y evaluación del inmueble, efectuada el día 11 de setiembre de 2015
Valoración del terreno, considerando: a) Su ubicación: Su relación con las poblaciones cercanas y con el centro urbano más próximo, sus vías de acceso y el estado y tránsito de las mismas, el uso del suelo en la zona y la configuración del entorno urbano, el acceso a los servicios y áreas comerciales y la estructura de propiedad de la región. Método de factores. b) Estudios de mercado: Consideraciones sobre las transacciones de compra y venta efectuadas en el sector, la disponibilidad de terrenos y edificaciones y el uso de la tierra y su conformidad con su vocación, los avalúos elaborados por otros peritos en la zona circunvecina, opinión de Corredores de Bienes Raíces, vecinos del lugar y criterio del Perito Valuador.
Valoración de la construcción, considerando: a) Estudio del costo de reposición: De acuerdo con las tablas establecidas por el Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos, valoraciones efectuadas por empresas constructoras, índices de precios del Ministerio de Economía y de la Cámara de la Construcción y criterio del Perito Valuador. b) Calculo de depreciación del inmueble: A través del sistema utilizado por la Dirección General de la Tributación Directa consistente en el Método de Depreciación de Ross-Heidecke. c) Aplicación del método de enfoque de mercado:
Considerando la utilización del factor de comercialización.-
DESCRIPCIÓN DE LA PROPIEDAD
La propiedad a que se refiere este avalúo es un terreno para construir, medianero, con topografía plana, frente a calle pública, con una casa de habitación de dos plantas. La casa está construida en paredes de mampostería de concreto, pisos en cerámica y madera laminada, cielo falso en gypsum y cubierta en lámina de hierro galvanizado. El área de construcción se estima en 509.90 m2 y la propiedad tiene una edad efectiva estimada de 11 años. El estado de conservación es bueno y se cataloga como 9 en la categoría Ross-Heidecke. La instalación eléctrica está protegida por disyuntores termoeléctricos y está entubada. La propiedad se encuentra ubicada en una zona urbana, en un Residencial con acceso controlado, y cuenta con vías de concreto. Se ubica diagonal al parque de juegos infantiles. Posee todos los servicios urbanos y el uso actual es residencial.
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LEVANTAMIENTO FOTOGRÁFICO
Vista Externa
Vistas Internas
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Acceso y Entorno
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FECHA
17 de septiembre de 2015
CEDULA
1-0812-1759
PROVINCIA
HEREDIA
ESCALA 1:10,000
CÉDULA PARTIDO FOLIO REAL DERECHO
1-0812-0759 SAN JOSÉ 209653 001
1-0667-0715 SAN JOSÉ 209653 002
% DIFERENCIA
0,00
NORTE:
SUR
ESTE
OESTE
OBSERVACIONES:
5-DESCRIPCIÓN DEL TERRENO
12,00 METROS 0,00 METROS
SERVICIOS: ACUEDUCTO: SI HAY ELECTRICIDAD: SI HAY TELÉFONO: SI HAY
SI HAY CABLE TV. SI HAY INTERNET/CABLE SI HAY
NO HAY ALUMBRADO SI HAY CORDÓN/CAÑO SI HAY
SI HAY COMERCIO SI HAY SERVICIOS SI HAY
TOPOGRAFÍA:
ANOTACIONES:
FRENTE ACALLE PUBLICA
GRAVÁMENES:
SI HAY (VER DOCUMENTO ADJUNTO)
ESTRUCTURA URBANA:
ESCANDINAVIA S. A.
IRREGULAR
PLANA
REGISTRO NACIONAL NÚMERO DE PLANO
H-1232568-2008
PLANO CATASTRADO
597,75 597,75
3-ÁREA
LATITUD
217-218
NO HAYOBSERVACIONES:
CALLE PUBLICA NO HAY (VER DOCUMENTO ADJUNTO)
MANUEL MAMANT Y EZEQUIEL BOLAÑOS
4-LINDEROS SEGÚN REGISTRO 5-GRAVÁMENES Y ANOTACIONES
DAFNE MILENA SÁNCHEZ Y ODILIE VARGAS
DENSIDAD APARENTE:
COLECTOR PLUVIAL
FRENTE A CALLE PUBLICA :
LOS GRAVÁMENES NO AFECTAN LA VALORIZACIÓN DE L INMUEBLE: HIPOTECA,
CONFIGURACIÓN:
A NIVEL
URBANIZACIÓN
TRANSPORTE PÚBLICO
NIVEL PROMEDIO DEL TERRENO CON RESPECTO A LA CALLE
CONCRETOACCESO A LA PROPIEDAD:
ENTORNO: URBANO
COLECTOR AGUAS NEGRAS
ALTA
AVALÚO # 3281-2015OBJETIVO
DETERMINAR EL VALOR ACTUAL DE LA PROPIEDAD
SOLICITANTE:
MARÍA VANESSA GARITA SÁNCHEZ
UBICACIÓN:
PROPIETARIO:
LONGITUD
527-528
UBICACIÓN GEOGRÁFICA
CANTÓN: DISTRITO:
DE LA ESQUINA SURESTE DEL PARQUE, 500 M AL ESTE Y 50 M AL NORTE.
SANTO DOMINGO SANTO TOMAS
2-INSCRIPCIÓN
UBICACIÓN GEOGRÁFICA
ABRA
URBANIZACIÓN MARQUINA
HOJA DEL I. G. N.
JUAN CARLOS GUTIÉRREZ ARIAS
MARÍA VANESSA GARITA SÁNCHEZ
MONTO: 32.000.000,00 COLONES, VENCE 12 DE NOVIEMBRE DE 2038, DEMANDA ORDINARIA, AFECTA A FINCA:
4-00209653, VENCIDA
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CLASE: NIVELES: 1 USO: RESIDENCIAL
PLANTA BAJA:
PLANTA ALTA:
PLANTA BAJA:
PLANTA ALTA:
CONCRETO ENTREPISO CONCRETO
CUBIERTA:
12 5
15% EDAD EFECTIVA: 10,95
CATEGORÍA: 9
FACTOR DE
ACCESO
FACTOR DE
UBICACIÓN
FACTOR DE
SERVICIOS
FACTOR DE
TAMAÑO
FACTOR DE
PENDIENTE
FACTOR DE
NIVEL FACTOR DE FRENTE
1 1 1 1 1 1 1
FACTOR
TOTAL1
VALOR BASE
ZONAL₡72.000,00 ₡72.000,00
TOTAL
559,00
₡280.193.793,00
$671.220,23
ESTRUCTURA DE TECHO: METAL LAMINA IMITACIÓN TEJA
PISOS:PLANTA BAJA: CERÁMICA
PLANTA ALTA:
CASA
APOSENTOS PRIMER NIVEL:
GARAJE PARA 4 AUTOMÓVILES, VESTÍBULO, OFICINA, SALA DE JUEGOS, SALA-
COMEDOR, COCINA, LAVANDERÍA, TENDIDO, DORMITORIO DE SERVICIO CON BAÑO.
SALITA, TERRAZA, TERRAZA CON BODEGA Y BAÑO
APOSENTOS SEGUNDO NIVEL :DORMITORIO PRINCIPAL CON BAÑO Y VESTIDOR, 3 DORMITORIOS, BAÑO, ÁTICO (BODEGA)
PAREDES EXTERNASMAMPOSTERÍA DE CONCRETO
MAMPOSTERÍA DE CONCRETO
PAREDES INTERNASMAMPOSTERÍA DE CONCRETO
MAMPOSTERÍA DE CONCRETO
597,75
16-VALORACIÓN DEL TERRENO
VALOR AJUSTADO
ÁREA EN M2
VALOR UNITARIO AJUSTADO POR M2
VALOR TOTAL DEL TERRENO
₡72.000,00 ₡43.038.000,00
MADERA LAMINADA
EDAD CRONOLÓGICA (años): EDAD REMODELACIÓN (años):
PORCENTAJE DE REMODELACIÓN (años):
ESTADO DE CONSERVACIÓN ROSS-HEIDECKE: BUENO
CIELOS:PLANTA BAJA: GYPSUM
PLANTA ALTA: GYPSUM
CIMIENTOS:
VALOR TOTAL DE LA CONSTRUCCIÓN ₡280.193.793,00
DECLARO BAJO JURAMENTO NO TENER INTERÉS ACTUAL O FUTURO SOBRE LOS BIENES OBJETO DE ESTE AVALÚO
ARQ. GUILLERMO VARGAS CUEVAS
REG. C.F.I.A. A-2772 CEDULA 1-420-971
(TRESCIENTOS SESENTA Y DOS MILLONES CUATROCIENTOS CINCUENTA Y OCHO MIL NOVECIENTOS VEINTICUATRO COLONES EXACTOS)
VALOR EN DÓLARES AL TIPO DE CAMBIO DE ₵540:
DADO EN SAN JOSÉ A LOS 17 DÍAS DEL MES DE SETIEMBRE DE 2015
21-VALOR TOTAL DEL INMUEBLE
VALOR TOTAL DEL INMUEBLE ₡362.458.924,00
FACTOR DE COMERCIALIZACION ₡39.227.131,00
6-DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES
511Edad efectiva
53,87Vida útil remanente en años VUR=VUT*(VNR/VRN)
VALOR TOTAL DE LAS EDIFICACIONES
₡5.436.393,20₡274.757.400,00Valor Neto de Reposición
49,00510,00Área o longitud (m2 o m)
TAPIACASA Descripción
17-VALORACIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN
VALOR TOTAL DEL TERRENO ₡43.038.000,00
3060Vida Útil Total
₡5.978.000,00₡306.000.000,00Valor de Reposición Neto total
₡122.000,00₡600.000,00Valor de Reposición Neto unitario
₡110.946,80₡538.740,00Valor Unitario de Reposición
0,90940,8979Factor de Depreciación
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DOCUMENTOS ADJUNTOS
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