Chu Chu kkỳphátphát tri tri ểnnkkếti ếpp…… · So sánh Kinh t ế Khu vực 2012 H...

ểể ếế ếếChu Chu kỳkỳ phátphát triểntriển kếkế tiếptiếp……bạnbạnđã sẵn sàngđã sẵn sàng chưachưa?!??!?… … bạnbạnđã sẵn sàngđã sẵn sàng chưachưa?!??!?

Trình bày:

Marc TownsendTổ Giá đố Điề hà h

Thứ năm, ngày 19 tháng 07 năm 2012

Tổng Giám đốc Điều hành

Công ty TNHH CB Richard Ellis (Việt Nam)

P. NGHIÊN CỨU & TƯ VẤN

Ranh giới mong manh giữa Thành công và Thất bại…Vẫn Có thể Mang đến Lợi nhuận Khổng lồ

Chu kỳ tất yếu của thị trường bất độngsản (và các thị trường khác) là sẽ luôn

Vẫn Có thể Mang đến Lợi nhuận Khổng lồ

sản (và các thị trường khác) là sẽ luôn tạo ra cơ hội thành công cũng như thấtbại;Nhữ i h hứ t lị h ử thậNhững minh chứng trong lịch sử, thậmchí gần đây, cho thấy những hoạt động yếu kém vẫn có thể được hưởng lợi từ thị trường.Nhìn về phía trước, thị trường bấtđộng sản Việt Nam sẽ khó chấp nhậnđộng sản Việt Nam sẽ khó chấp nhận những hoạt động yếu kém.

P. Nghiên cứu & Tư vấn CBRE | Trang 2

Chu kỳ giá thuê văn phòng toàn cầu Q1/2012Thị trường BĐS hoạt động theo chu kỳ, có cả tăng trưởng … và sụt giảm…

Các thị trường không nhất thiết di chuyển theo đường cong cùng hướng hay cùng tốc độ

Thị trường BĐS hoạt động theo chu kỳ, có cả tăng trưởng … và sụt giảm…

hay cùng tốc độ.

“Xác định được chúng ta đang ở đâu trong chu kì, chúng tôi nhậnthấy rất nhiều cơ hội để phát triển ” – Brett White CEO Tập


thấy rất nhiều cơ hội để phát triển… Brett White, CEO, Tậpđoàn CBRE

So sánh Kinh tế Khu vực 2012

Hồng Kông Thái Lan Singapore Trung

Quốc Malaysia Indonesia Việt Nam

Tốc độ tăng trưởng GDP

Q1/2012 dự báo4,9%2,8%

1,6%5,3%

5,0%3,0%

9,0%7,5%

4,9%4,3%

6,3%6,2%

5,9%5,5%

Q2/2012 dự báo

Chỉ số giá tiêu dùng

Q1/2012 dự báo5,3%4,7%

3,9%3,5%

5,0%4,3%

5,6%3,1%

3,2%2,7%

5,4%4,8%

18,6%10,3%Q ự

Q2/2012 dự báo, % , % , % , % , % , % , %

Giá vàng

53,68 USD4,8% cao hơn so với trungGiá vàng

(trên 1 gam) 51,43 USD 50,18 USD N/A 51,56 USD 51,52 USD 51,49 USDso với trung bình của khu

vực2,6 pp cao hơn

Q1

Cán cân thương mại

(2012 dự báo)-$63,3 tỷ $12,4 tỷ $47,9 tỷ $113,8 tỷ $45,1 tỷ $28,3 tỷ -$8,15 tỷ

(ước tính)

FDI (2011) $8,6 tỷ - $4,13 tỷ $38,86 tỷ $170,4 tỷ - $4,4 tỷ $11,1 tỷ2010

$11 tỷ2011

(Thực hiện)


Nguồn: Oxford Economics, Tổng Cục thống kê Việt Nam, World Bank, Goldprice.org, goldpricethai.com, pecunix.compp: điểm phần trăm

Hai gã khổng lồ cần kiểm soát trong năm 2012

Thị trường chứng khoán khu vực,ghi nhận ngày 17/7/2012:

Diễn biến giá vàng trong nước4850 T

Ếghi nhận ngày 17/7/2012:• Thái Lan tăng 18,14%• Singapore tăng 12,14%

36

38

40

42

44

46

ng

tron

g nướ

c (T

riệu

đồ

ng/

lượ

ng)

Khủng hoảng nợ công Mỹ

384042444648

g tr

ong

nướ

c (T

riệu

đồ

ng/

lượ

ng)

ẾT

NGUYÊN

Giảm giá tiền đồng 9,3%

• Chứng khoán Lào tăng 11,2%• Chứng khoán Indonesia tăng 7,1%

Việt N tă 19 30% từ à 1/1

30

32

34

36

01/01/11 01/02/11 01/03/11 01/04/11 01/05/11 01/06/11 01/07/11 01/08/11

Giá

vàn

Giá vàng trong nước

Giảm giá tiền đồng 9,3%

30323436

Giá

vàn

g đ

Giá à t ớ

N

ĐÁN

Khủng hoảng nợ

• Việt Nam tăng 19,30% từ ngày 1/1- Nhưng giảm 14,45% từ mức đỉnh ghi nhận ngày 8/5- Lạm phát giảm = thị trường chứng khoán tăng

Nguồn: SJC

Giá vàng trong nướcGiá vàng trong nước

ạ p g ị g g g

20

25

600

700

o th

áng)

10

15

400

500

% th

ay đổi

theo

VN

Inde

x

0

5

200

300

T3/09 T6/09 T9/09 T12/09 T3/10 T6/10 T9/10 T12/10 T3/11 T6/11 T9/11 T12/11 T3/12 T6/12

CP

I (%


Ghi chú: Thị trường chứng khoán Việt Nam ghi nhận ngày 17/7/2012; CPI thực (trừ dự đoán cho T7/2012).

VNIndex CPI

Triển vọng ở Châu Á năm 2012…Suy yếu từ tháng 8/2011

Dự báo GDP năm 2012 Kỳ vọng tăng trưởng giảm do các bất ổn ở

Suy yếu từ tháng 8/2011

ắ Á giảm do các bất ổn ở Châu Âu và Mỹ mùa hè qua

Đông Bắc Á

Đông Nam Á q

Những tín hiệu của sự ổ

Mỹ

Úc

ổn định và phục hồi nhẹ trong Q1/2012

Nhật BảnChâu Âu

Những nền kinh tế mở cửa nhất ở Châu Á sẽ bịSingapore cửa nhất ở Châu Á sẽ bị tác động mạnh nhất

Hồng KôngHàn Quốc

Trung Quốc đạt được “mức giảm có kiểm soát” là ột ế tố th hốt

Đài Loan


là một yếu tố then chốt

Nhưng vẫn là một “điểm sáng” về kinh tế

GDP thực % thay đổi hàng năm Tăng trưởng mạnh hơn các nước còn lại trên thếcác nước còn lại trên thế giới

Một số quốc gia tăng trưởng tốt hơn năm 2011 (Nhật Bản!) và tất cả các nước sẽ tăng trưởng trong năm 2013trong năm 2013

Gần như chắc chắn rằngGần như chắc chắn rằng Châu Á sẽ được hưởng lợi trước tiên và nhiều ấnhất từ tăng trưởng toàn

cầu


Source: Oxford Economics

Các nhà đầu tư nước ngoài / khu vực không muốn gánh thêm rủi ro…Trongkhicácnhàđầutư trongnướcsẵnsàngmuavớimọimứcgiáTrong khi các nhà đầu tư trong nước sẵn sàng mua với mọi mức giá

Bất động sản có vị trí đắc địa: thu hút đầu tư trái phiếu

Tập trung vào các điều khoản ràng buộc và dòng tiền thực thu

Vị trí tốt tính thanh khoản cao

Không còn nhiều cổ phiếu hấp dẫn, ít người bán….

Vốn nhiều ở châu Á: giá BĐS đắc địa vẫn cao


Điều gì thúc đẩy nhu cầu thuê khu vực?

“Tiết giảm chi phí và đê cao tính hiệu quả” thay thê cho chiến lược “mở rộng” ở các công ty đa quốc giamở rộng ở các công ty đa quốc gia

Các công ty Tây Âu trì hoãn việc đưa ra các quyết định lớnCác công ty Tây Âu trì hoãn việc đưa ra các quyết định lớn

Các công ty tài chính và ngân hàng vẫn gặp nhiều thách thứcCác công ty tài chính và ngân hàng vẫn gặp nhiều thách thức

Nhưng nhiều công ty châu Á vẫn tiếp tục đẩy mạnh đầu tưNhưng nhiều công ty châu Á vẫn tiếp tục đẩy mạnh đầu tư

Các công ty bảo hiểm, sản xuất hàng hóa, bán lẻ tiếp tục tăngg y , g , p ụ gtrưởng


Tổng Quan Kinh Tế Việt Nam 20122008 2009 2010 2011 2012 f 2013 f2008 2009 2010 2011 2012 f 2013 f

Tăng trưởng GDP (% theo năm) 6,20 5,30 6,80 5,91 1 5,5 5 7,1 5

Lãi suất cho vay (%) 1212,75 16-17

22 25213 - 16 N/A

Giảm từ 21% trongLãi suất cho vay (%) 12 22 - 25Giảm từ 21% trongQ3 (Cuối 2010) Hiện tại

Lạm Phát(Trung bình, % theo

năm)22,90 6,90

9,2018,581 10,3 5 6,9 5

(T12/10: 11,8%))

Xuất khẩu (Tỷ USD) 62,7 57,1 71,6 96,3 1 104,7 5 117,8 5

Nhập khẩu (Tỷ USD) 80,7 69,9 84,0 105,81 113 5 125,9 5

3 3

Giá vàng(triệu VND/lượng)

17,8 26,7 36,1 41,83 42,0 3 N/A

(31/12/ 2008, tăng7,2% so với nt)

(31/12/2009, tăng50% so với nt)

(31/12/2010, tăng35,2% so với nt)

(30/12/2011, tăng15,8% so với nt)

(4/07/2012, tăng0,5% so với

01/01/2012) US$/VND 17 000 18 497 19 500 21 036 2US$/VND 17.000 18.497 19.500 21.036

21.379 5 22.138 5

(Ngân hàng Thươngmại) (31/12/2008) (31/12/2009) (31/12/2010) (31/12/2011)

Giảm 5,4% so vớiT12/2009

Giảm 7,9% so vớiT12/ 2010)T12/2009 T12/ 2010)

US$/VND 17.510 19.470 21.010 21.275 20.860 N/A

(Thị trường chợ đen) (31/12/2008) (31/12/2009) (31/12/2010) (31/12/2011) (17/07/2012)1

FDI Cam kết (Tỷ USD) 71,7 22,618,6 14,7 1

15 – 164 15 - 16 4(6,8 tỷ USD vàoBđs)

(845,6 tỷ USD vàoBđs)

FDI Thực hiện (Tỷ 11 7 10 11 111 N/A N/A


Nguồn: Historical data by GSO, 1GSO , 2SBV, 3SJC, 4Ministry of Investment, 5Oxford Economics *nt: Năm trướcBđs: Bất động sản

USD) 11,7 10 11 11 N/A N/A

Tổng quan sáu tháng đầu năm 2012Những thay đổi trong chính sách và kinh tế

Các giải pháp của Chính phủL hát t ê đà iả

Những thay đổi trong chính sách và kinh tế

• Lạm phát trên đà giảm- Giảm 5 điểm phần trăm trong nửa đầu

năm 2012• Lãi suất trên đà giảm

- Giảm 5% trong nửa đầu năm 2012• FDI ổn định• FDI – ổn định

- Thực hiện 5,4 tỷ USD trong 6M/2012

Diễn biến nhiều nước tương đồngg g• Tăng trưởng GDP Trung Quốc chậm

lạiở Ấ• Tăng trưởng GDP Ấn Độ chậm lại

12.0

14.0

16.0

%)

2.0

4.0

6.0

8.0

10.0

Lãi s

uất (

%


.0T6/06 T12/06 T6/07 T12/07 T6/08 T12/08 T6/09 T12/09 T6/10 T12/10 T6/11 T12/11 T6/12

Lãi suất cơ bản Lãi suất tái chiết khấu Lãi suất tái cấp vốn

Tiếp tục nhận sự hỗ trợ từ Chính phủ

Chính phủ VN bơm 21 nghìn tỷđồng mỗi thángđồng mỗi tháng

- Nới lỏng định lượng một cáchhiệu quả

Kích thích phát triển các doanhhiệ ừ à hỏnghiệp vừa và nhỏ

Hoãn thuế VATHoãn thuế VAT- Ảnh hưởng tích cực lên dòng

tiền

Dự kiến giảm 30% thuế doanhhiệnghiệp


Hiệu quả các Chính sách từ Chính phủĐã thấy ở nền kinh tế nhưng chưa thấy ở thị trường Bất động sảnĐã thấy ở nền kinh tế nhưng chưa thấy ở thị trường Bất động sản

CPI, VN (% Thay đổi so với năm trước)CPI, VN (% Thay đổi so với tháng trước)

Lãi suất tái cấp vốn (%)ấ ế ấ

3

3.5

20 0

25.0

áng)

) / L

ãi

Lạm phát tă

Lãi suất tái chiết khấu (%)

1.5

2

2.5

15.0

20.0

đổi t

heo

thá

ổi th

eo năm

)ất

(%)

tăng cao Chính sách tiền tệbắt đầu có tác dụng

0

0.5

1

5.0

10.0

CPI (

% th

ay

CPI

(% th

ay đ su

Kiểm soát tiền tệ lên lãi suất

-0.5.0

T10/

10

T12/

10

T2/1

1

T4/1

1

T6/1

1

T8/1

1

T10/

11

T12/

11

T2/1

2

T4/1

2

T6/1

2

CC tệ lên lãi suất

Các chính sách từ chính phủ có tácđộng giúp:động giúp:• Các chỉ số vĩ mô đều đi đúng hướng• Nhưng… người mua nhà vẫn còn do dự

Real estate: Buy or waiting?


ư g gườ ua à ẫ cò do dự

Đã có Vốn cho Thị trường Bất động sản…?Lĩnh vực này có hiệu quả không?

Phân loại ngành Bất động sản vào đâu?D h ả ất h ặ hi ả ất (N hị ết 11 ủ NHNNVN

Lĩnh vực này có hiệu quả không?

• Danh mục sản xuất hoặc phi sản xuất (Nghị quyết 11 của NHNNVN ban hành ngày 01/03/2011)

Có nhiều ảnh hưởng đối với nền kinh tếCó ều ả ưở g đố ớ ề ế• Bất động sản là một trong những ngành thu hút nhiều nhân lực, đặc

biệt là nhân lực trẻẢ ế ấ• Ảnh hưởng đến tỷ lệ thất nghiệp

Số liệu từ BCI Hồ Chí Minh Đà Nẵng Hà Nội

Hoạt động cộng đồng, giáo dục, bệnh viện, cơsở hạ tầng, pháp luật,

vận tải, hạ tầng kỹ thuật

732 158 1.375

ậ , ạ g ỹ ậ

Nhà ở 632 190 564

Văn phòng 453 74 555Văn phòng 453 74 555

Khách sạn & Căn hộ Dịchvụ cho thuê 69 48 54


Bán lẻ 168 43 30

Nguồn: BCI ngày 21/06/2012

Những dự án trọng điểm tiếp tục triển khaivà đồng thời một số khác trì hoãn tiến độ

Kết quả của bối cảnh kinh tế hiện nay là một số dự án đang:

và đồng thời một số khác trì hoãn tiến độ…

g• Rục rịch khởi công• Tiếp tục có tiến độ tốt

ố ế• Trong khi đó, một số lại bị chậm tiến độ

Vingroup chọn giải pháp huy động vốn từ thị trường quốc tế bằng cách phát

hà h t ái hiế h ể đổi t i


hành trái phiếu chuyển đổi tại Singapore lần thứ hai trong năm 2012.

Những trở ngại

Các nhà đầu tư nước ngoài nhận ra rằng“mọi chuyện vẫn vậy”y y• Yêu cầu Việt Nam bỏ các tập đoàn nhà nước

không hiệu quả cũng giống như yêu cầu ngườiMỹ từ bỏ xe hơiMỹ từ bỏ xe hơi

• Người Mỹ sẽ không bỏ việc sử dụng xe hơinhưng sẽ chuyển sang sử dụng loại xe nhỏ hơn

• Một cải thiện dù rất nhỏ trong hiệu quả của cáctập đoàn nhà nước cũng mang lại lợi ích kinh tếrất lớnrất lớn.


Rất nhiều biến động trong

Thị trường nhà ởRất nhiều biến động trongnửa đầu năm 2012• Lãi suất giảmg• Lạm phát hạ nhiệt• Nhưng thị trường ít chuyển biến

Ngườimuađượckỳvọngquaytrở lại thị trườngBĐS- Do độ trễ?- Hay niềm tin?- Tâm lý?

Người mua được kỳ vọng quay trở lại thị trường BĐS ……Điều này có đang diễn ra?

Tâm lý?- Lợi nhuận?- Vốn?

25%300 Giảm lãi suất đầu

Vietinbank giới thiệu chương trình cho vay mua nhà ưu đãi trị giá 5.000 tỷ VND

15%

20%

25%

150

200

250

300

t khấ

u/Lạ

m

được

duyệt

Giảm lãi suất đầu tiên: 14% →13%

0%

5%

10%

0

50

100

150

suất

tái c

hiết

phát

sơ x

in v

ay/đ

0%0

Lãi s

Số

hồ s

Số hồ sơ xin vay mua nhà Số hồ sơ được duyệt


* Số liệu từ một ngân hàng khảo sát

Số hồ sơ xin vay mua nhà Số hồ sơ được duyệtLãi suất tái chiết khấu Lạm phát (theo năm)

ả ế ả

Thị trường nhà ởGiá cả tiếp tục giảm trong Q2/2012

HẠNG SANG CAO CẤP TRUNG CẤP BÌNH DÂN TỔNG CỘNG

TT thứ cấp – Giá chào bán TB (USD/m2) $2.990 $1.760 $1.320 $960 $1.760

Thay đổi theo quý (%) -6,7% -3,9% -3,7% -2,4% -4,2%

Chúng ta đang bước vàochu kỳ mới?

ẫ ế ố20%25%30%

6.000

8.000

Lãi s

uất

ành

công

• Tâm lý vẫn là yếu tố quyết định

0%5%10%15%

0

2.000

4.000

Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1

Lạm

phá

t, L

ố că

n bá

n th

à

Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1

2008 2009 2010 2011 2012 2013

Số

Số căn bán thành công Lạm phát năm tại HN Lãi suất cơ bảnấ ế ấ ấ ấ ốLãi suất tái chiết khấu Lãi suất tái cấp vốn

Cơnsốt “Đại Thanh”:- CT8A, CT8B, CT8C(~500 căn mỗi tòa): được cho là

bán hết trong 1-2 ngày- Giớiđầu cơ tham gia tích cực –nhiều căn hộ ngay

lập tức rao bán lại với mức chênh 20-30 triệu VND- Kíchthước căn hộ rất nhỏ: 42-66 m2


Văn phòng cho thuê: nguồn cung tiếp tục tăngNguồn cung lớn tiếp tục tăng ở phía Tây; khu trung tâm ít bị ảnh hưởngNguồn cung lớn tiếp tục tăng ở phía Tây; khu trung tâm ít bị ảnh hưởng

Một số dự án chậm tiến độ nhưng nguồn cung dự kiến hoàn thiện vẫn lớn Nguồn cung theo Vị trí (m²)cung dự kiến hoàn thiện vẫn lớn• Các con số dự kiến hoàn thiện đã được

điều chỉnh giảm: 2.000.000

Khu trung tâm Khu vực Đống Đa-Ba ĐìnhKhu vực phía Tây Khu vực khác

Con số thực tế??

2012f (m2) 2013f (m2)

Trước đây (2011) 330.000 375.000

400 000

800.000

1.200.000

1.600.000

(2011)HIỆN TẠI 270.000 352.000Cuối 2012 ??? ???

0

400.000

'08 '09 '10 '11 '12f '13f '14f

Diện tích thực thuê (Hạng A & B) có xu hướng tăng (gấp 3 quý trước, lên mức g g (g p q ý ,37.000 m2 tại Q2/2012)• Chủ yếu do khách thuê chuyển từ khu vực

trung tâm ra khu vực phía Tâytrung tâm ra khu vực phía TâyLiệu nhu cầu có theo kịp tốc độ tăng của nguồn cung?


Giá thuê văn phòng: khu vực phía Tây vẫn giảm

Giá thuê:• Có thể chỉ ở mức 18 USD/m2 đối Khu trung tâm Khu vực Đống Đa-Ba Đình

Giá thuê TB hạng A theo khu vực (USD/m²/tháng)

• Có thể chỉ ở mức 18 USD/m2 đối với khách thuê lớn ở phía Tây

• Thời gian miễn phí thuê dài để $40

$50

$60Khu vực phía Tây

vẫn giữ mức giá chào ở mức cao (chủ yếu cũng ở phía Tây)

• Trong khi đó giá thuê ở khu trung$10

$20

$30

$

Trong khi đó giá thuê ở khu trung tâm vẫn ổn định

Chu kỳ giá sẽ ở đâu cuối năm

$0Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2

2009 2010 2011 2012

2012?• Chạm đáy hay tiếp tục giảm?

Giá th ê ở kh t tâ ó• Giá thuê ở khu vực trung tâm có thể chịu sức ép giảm giá vào cuối năm khi tòa văn phòng hạng A CornerStone Building đi vào hoạt động (26.000 m2 sàn)


Toà VP CornerStone (Hạng A – CBD; 26.000 m2 NLA)

Nhiều tên tuổi lớn đặt chân vào Khu công nghiệpTrong bối cảnh FDI giảmTrong bối cảnh FDI giảm…

Nokia đầu tư 302 triệu USD xâydựng nhà máy tại Bắc Ninh

FDI giảm trong nửa đầu 2012• Tổng vốn đăng ký đạt 6,38 tỷ USD

• Nhà máy thứ 11 trên toàn cầu;17 ha tại KCN VSIP Bắc Ninh

• Tạo việc làm cho 10 000 người

g g ý ạ , ỷ(giảm 28% so với cùng kỳ)

• Phần lớn vào ngành công nghiệp chế biến chế tạo (4 tỷ USD) • Tạo việc làm cho 10.000 người

Bridgestone đầu tư 575 triệuUSD tại Hải Phòng (dự án FDI

chế biến, chế tạo (4 tỷ USD)Shimizu & Cty CP ĐT-PT N&Gđầu tư 1 tỷ USD xây dựng KCN ạ g ( ự

lớn nhất tại thành phố này)• Nhà máy thứ 50 trên toàn cầu;

102 h t i KCN Đì h Vũ

ỷ y ự ghỗ trợ Nam Hà Nội (HANSSIP, 650 ha) tại Phú Xuyên, Hà Nội

102 ha tại KCN Đình Vũ


Chủđầu tư xây dựng nhà xưởng theo yêu cầuXu hướng nhà xưởng và nhà máyXu hướng nhà xưởng và nhà máy…

Thiết kế khu nhà xưởng xây sẵn của Ascendas

Xem xét lại các kế hoạch trước đây• Nhà xưởng xây sẵn

- Không còn được ưa chuộng do nhu cầu giảm• Nhà xưởng xây theo yêu cầu trở nên phổ biến hơn

Có khách thuê rồi mới xây nhà máy- Có khách thuê rồi mới xây nhà máy

Tòa nhà nhà máy tiêu chuẩn


Chỉ sô phát triển bán lẻ toàn cầuCửa sô cơ hộiCửa sô cơ hội

Thứ hạng của Việt Nam:• 2008: Sô 1

Xếp hạng bởi CBRE toàn cầu:• #3 về số lượng thương hiệu mới gia nhập

thị t ờ đồ h ớiUk i2008: Sô 1• 2009: Sô 6• 2010: Sô 14

2011 Sô 23

thị trường, đồng hạng với Ukraine• #55 Việt Nam xếp thứ 55 trong danh

sách các quốc gia có thị trường bán lẻ tiềm năng, tăng 4bậc so với năm 2011

• 2011: Sô 23• 2012: KHÔNG nằm trong danh

sách 30 thị trường bán lẻ mới

g, g ậ• Danh sách các thành phố có thị trường

bán lẻ tiềm năng:• TP. HCM xếp thứ 146 , tăng 12 bậc so

vớinăm 2011


Nguôn: A.T Kearney Analysis

với năm 2011• Hà Nội xếp thứ 175, giảm 5 bậc so với

năm 2011

Môi trường Bán lẻCác vấn đề cần được GIẢI QUYẾT

Chi tiêu tiêu dùng thấpNền kinh tế chưa ổn định

Các vấn đề cần được GIẢI QUYẾT

2 0 00002007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Năm

ịENT vẫn là rào cản lớn và mơ hồ đối với các nhà bán lẻ nước ngoài

270.000

346.000

0

5

10

Kear

ney

gDIỆN TÍCH bán lẻ liên tục tăng nhưng CHẤT LƯỢNG ít tăng

468.000

740.000

15

20

25p hạ

ng của

AT

K

LƯỢNG ít tăngHạ tầng phân phối / kho vận yếu kém ảnh hưởng đến quyết định về vị trí và

30

35

Xếp

Indonesia Malaysia Phillipines Việt Nam Ra khỏi Top 30

Top 30

đến quyết định về vị trí và xây dựng nhà máy hay thiết lập kho hàng;

Indonesia Malaysia Phillipines Việt Nam Ra khỏi Top 30

Kích thước hình tròn thể hiện quy mô thị trường bán lẻCác thành phố so sánh bao gồm Jakarta, Kuala Lumpur, Manila, Hà Nội/Tp. HCM

Triển vọng trung và dài hạn vẫn tốt, do:Quy mô dân số và tiềm năng tăng trưởng kinh tếQuy mô dân số và tiềm năng tăng trưởng kinh tếSự phát triển các loại hình phân phối (ví dụ thị trườngnhượng quyền thương hiệu)Sẽ xuất hiện nhiều loại hình trung tâm bán lẻ hơn


Sẽ xuất hiện nhiều loại hình trung tâm bán lẻ hơnChuỗi cung ứng đang được cải thiện

Các TTTM mở cửa trong nửa cuối 2012sôi động hơn nửa đầu nămNửa đầu năm không có TTTM lớn nào …sôi động hơn nửa đầu nămNửa đầu năm không có TTTM lớn nào

khai trương, nhưng nửa cuối năm hứa hẹn sẽ sôi động hơn!

( ềPhân hóa ngày càng rõ rệt (về mức độ phổ biến) giữa các TTTM ở khu vực trung tâm và ngoài trung tâmTTTM sẽ là hình thức bán lẻ phổ biến nhất ở Hà Nội (về diện tích) trong tương lai gần – nhưng liệu khi nào

ốHiway Supercenter

TTTM sẽ được đa số người tiêu dùng chấp nhận và sử dụng?• 2007: 51.000 m2

Hiway Supercenter (12.000 m2 diện tích sàn; Q. Hà Đông;

Mở cửa 12/07/2012)

g g ị ( )Tỷ lệ trống theo khu vực (%)

• Q2 2012: 198.091 m2

• Cuối năm 2013: 860.000 m230%35%

Khu trung tâm Ngoài trung tâm

10%15%20%25%

Chênh lệch ngày càng

T à Tiề Pl

0%5%

10%

2008 2009 2010 2011 2012

ngày càng nới rộng


Tràng Tiền Plaza (14.000 m2 diện tích sàn; Q. Hoàn Kiếm;

Dự kiến mở cửa T11/2012)

2008 2009 2010 2011 2012

Khách sạnThị trường ngày một khó khăn ?

Nhu cầu thấp• Thủ tục Visa phức tạp, giá vé máy bay cao,

Thị trường ngày một khó khăn…?Trong ngắn hạn, Cung 3-5 sao

cạnh tranh (khu Trung tâm, ụ p ạp, g y y ,ít chương trình xúc tiến du lịch, thiếu minh bạch trong dịch vụ & chi phí đi kèm

• Tăng trưởng khách DL Q.tế biến động nhiều

( gphía Tây)• 2012

- KS 3 sao Hilton Garden Inn (86 phòng) Tăng trưởng khách DL Q.tế biến động nhiều- Khách du lịch

Khách doanh nhân , khách du lịch Chủ yếu khách từ Úc, Trung Quốc, Pháp; Khách

ố

phố Trần Hưng Đạo- KS 4 sao Candeo Hanoi (68 phòng) phố

Đội Cấn- KS 5 sao InterContinental Hanoi

từ Hàn Quốc & Nhật Bản - Chi tiêu

Thuê phòng , Ăn uống & Tham quan Chi tiêu bình quân/chuyến đi (450$/người)

KS 5 sao InterContinental Hanoi Landmark (359 phòng)

• 2013: KS 5 sao JW Marriott (450 phòng)• 2014: KS 5 sao Lotte Hotel (300 phòng)

30% 35%

1.200.0001.400.000

Chi tiêu bình quân/chuyến đi (450$/người) Chi tiêu ngày/người (160$/ngày/người)

5 000

6.000

10% 15% 20% 25%

400.000600.000800.000

1.000.000

ởng h

àng năm

hách

quốc

tế

3.000

4.000

5.000

g (số

phòn

g)

(10%)(5%)0% 5%

-400.000-200.000

0200.000

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 H1/12 Tăng

trưở

Lượt

kh

0

1.000

2.000Ng

uồn c

ung


(20%)(15%)( )

-800.000-600.000

Lượt khách quốc tế Tăng trưởng hàng năm

02006 2007 2008 2009 2010 2011 YTD'12 2012f 2013f 2014f

5 sao 4 sao 3 sao

Khách sạnGiá trị vốn các Khách sạn giảm sút ?

Dài hạn• Giá thuê TB + Cung + Cầu

Giá trị vốn các Khách sạn giảm sút…?

Thay đổihàng năm DThu phòng Bình quân (%)thấp Giá trị vốn • Thị trường tiềm năng để phát triển

những khách sạn đạt chuẩn quốc 20%

5 sao 4 sao 3 saog ạ ạ q

tế với giá vừa phải• Thương vụ M&A của CĐT trong

nước từ phía nước ngoài0%

10%

20%

p g• Nhà Quản lý trong nước: quyết

liệt hơn trong việc mở rộng thị phần, nhưng không chú trọng cải -30%

-20%

-10%

Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2phần, nhưng không chú trọng cải tạo khách sạn cũ

• Thêm nhiều thương hiệu quốc tế mới

Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2

2011 2012

mới


So sánh Tỷ suất vốn hoá (*) trong khu vực Q1/2012

Bắc Kinh

Thượng Hải

Hồng Kông Singapore Băng Cốc Manila Kuala

Lumpur Việt Nam

Thị trường

Văn phòng

4.75 4.25 2.76 4.06 6.25 10.00 6.50 9 (HCMC)10 (Hà Nội)

Thay đổi theo Quý

Thị trường Bán lẻ

5.00 4.25 3.54 5.00 6.25 N/A 6.50 9 (HCMC)10 (Hà Nội)


Thị trường

Khu công

6.50 6.80 4.63 5.15 8.75 N/A N/A13 – 14 (HCMC)

14 (Hà Nội)nghiệp



theo Quý

Nguồn: CBRE Research Asia; CBRE Asia Pacific Capital Markets(*) Tỷ suất vốn hoá đối với BĐS ở các vị trí trung tâm

Trong chu kỳ mới, Sự tiến hóa & Tài năng sẽ được tưởng thưởngVậy chúng ta cần làm gì?

Lập kế hoạch và mục tiêu thực tiễn –Xây dựng theo nhu cầu thị trườngHã th tế Có thể d đ á t

Vậy chúng ta cần làm gì?

Hãy thực tế – Có thể dự đoán tương lai, nên hãy sử dụng số liệu dự đoánBài trừ tệ quan liêu – Nền kinh tế toànBài trừ tệ quan liêu – Nền kinh tế toàn cầu rồi sẽ phục hồi (Hãy cùng hy vọng thế!) và cần đảm bảo Việt Nam không ế ấ ồ ếbiến mất khỏi bản đồ thế giới

Tăng cường tính minh bạch cho nhà đầu tư: Nhằm thu hút vốn đầu tưđầu tư: Nhằm thu hút vốn đầu tưHãy quên đi giấc mơ thành tỷ phú bất động sản chỉ sau một đêm! Và khôngđộng sản chỉ sau một đêm! Và không thể cứ đầu tư một cách ngây ngô!!!


Văn phòng CBRE trên toàn cầuQ ý ị i lò điề àQuý vị vui lòng điền vào

Bảng câu hỏi trước khi ra về. Xin cám ơn!

[email protected]@

CHÂN THÀNH CẢM ƠN!CHÂN THÀNH CẢM ƠN!© 2012 Công ty TNHH CB Richard Ellis (Việt Nam) Tài liệu này do Công ty TNHH CB Richard Ellis (Việt Nam) thực hiện với sự thành tín và cẩn trọng cần thiết Chúng tôi đã thu thập thông tin từ các nguồn thông tin mà chúng tôi cho là đáng tin cậy Tuy nhiên chúng tôi đã không kiểm chứng tính chính xác của các


thiết. Chúng tôi đã thu thập thông tin từ các nguồn thông tin mà chúng tôi cho là đáng tin cậy. Tuy nhiên, chúng tôi đã không kiểm chứng tính chính xác của các thông tin và sẽ không bảo đảm, đoan chắc hay đại diện cho các thông tin này. Chúng tôi chỉ đưa ra các dự đoán, quan điểm, giả định hay đánh giá của mình dựa trên những yếu tố mà chúng tôi được biết để làm ví dụ dẫn chứng và các thông tin này có thể sẽ không thể hiện được tình hình hiện thời và xu hướng tương lai của thị trường. Tài liệu này được soạn thảo dành riêng cho khách hàng của Công ty TNHH CB Richard Ellis (Việt Nam) và nghiêm cấm saochép dưới mọi hình thức nếu chưa được sự đồng ý trước bằng văn bản của CB Richard Ellis.

Date post:	28-Dec-2019
Category:	Documents
Upload:	others
View:	0 times
Download:	0 times

Chu Chu kkỳphátphát tri tri ểnnkkếti ếpp…… · So sánh Kinh t ế Khu vực 2012 H...

Documents