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UNIVERSIDAD RICARDO PALMA
Facultad de Arquitectura y Urbanismo
VII DIPLOMADO ESPECIALIZACION DEL AGENTE INMOBILIARIO
PROPUESTA DE NEGOCIO INMOBILIARIO
RESIDENCIA ESTUDIANTIL OLIMPO
ASESOR:
ARQ. RUTH SUICA
FEBRERO, 2011
ALUMNOS:
CRISTIAN DELGADO SALAS
JORGE ILLIA VALCARCEL
KARINA RODRIGUEZ ANGULO
1 VII DIPLOMADO DE ESPECIALIZACION DEL AGENTE INMOBILIARIO UNIVERSIDAD RICARDO PALMA - FACULTAD DE ARQUITECTURA COLDWELL BANKER
INDICE
INTRODUCCION
I. ESQUEMA FORMAL DEL NEGOCIO INMOBILIARIO
1.1. RAZON SOCIAL
1.2. MISION
1.3. VISION
1.4. OBJETIVOS
1.5. ANALISIS INTERNO Y EXTERNO
1.6. MERCADO
1.7. ESTRUCTURA ORGANICA
1.8. ORGANIGRAMA DE LA EMPRESA
II.- ENFOQUE DE LA PROPUESTA
2.1.- DATOS GENERALES DEL PROYECTO
2.2.- ANALISIS DEL MERCADO
2.2.1. EVOLUCION DE LOS INGRESOS
2.2.2.- INCREMENTO DEL NÚMERO DE HABITANTES
2.2.3.- DISTRIBUCION DE HOGARES POR NSE
2.2.4.- UNIVERSIDADES PREFERIDAS POR EL NSE B
2.2.5.- POBLACION UNIVERSITARIA POR UNIVERSIDAD
2.2.6.- DISTRIBUCION DE NSE POR ZONA
2.2.7.- BIENES Y SERVICIOS QUE REQUIEREN LOS ESTUDIANTES
2.2.8.- OFERTA ACTUAL EN EL MERCADO
2.2.9.- NECESIDAD
2.3.- ESTRATEGIAS DE MARKETING A REALIZAR
2.3.1.- ESTRATEGIA DE PRODUCTO
2.3.2.- ESTRATEGIA DE PRECIO
2.3.3.- ESTRATEGIAS DE PROMOCIÓN Y PUBLICIDAD
2 VII DIPLOMADO DE ESPECIALIZACION DEL AGENTE INMOBILIARIO UNIVERSIDAD RICARDO PALMA - FACULTAD DE ARQUITECTURA COLDWELL BANKER
2.4.- CARACTERISTICAS DEL PROYECTO
2.5.- COSTOS DE INVERSION
2.5.1. ETAPA 1: PRE-CONSTRUCCIÓN
2.5.2. ETAPA 2: CONSTRUCCIÓN
2.5.3. ETAPA 3: INFRAESTRUCTURA
2.6.- GASTOS DE INVERSION
2.7.- OTROS GASTOS
2.8.- FLUJOS DE INVERSION
ANEXO: VIDEO PROMOCIONAL
CONCLUSIONES
3 VII DIPLOMADO DE ESPECIALIZACION DEL AGENTE INMOBILIARIO UNIVERSIDAD RICARDO PALMA - FACULTAD DE ARQUITECTURA COLDWELL BANKER
INTRODUCCION
El propósito del presente documento es plasmar que los conocimientos adquiridos en el Diplomado de
Especialización del Agente Inmobiliario han sido aplicados en un proyecto de negocio del rubro
inmobiliario.
En base a lo aprendido por los profesores en los diversos módulos a lo largo del Diplomado, y
considerando sobre todo una visión empresarial, hemos desarrollado nuestra propuesta de negocio,
siendo enfocada básicamente en los módulos correspondientes a Marketing Inmobiliario y Técnicas de
Investigación de Mercado, Financiamiento Hipotecario y Planificación Urbana.
La propuesta de negocio que a continuación describimos, es una residencia estudiantil para
universitarios, básicamente del interior del país, y pertenecientes al NSE B. Estudiantes cuya
aspiración es venir a estudiar una carrera universitaria a Lima y así mejorar sus condiciones y estilos
de vida, sin embargo, no cuentan con una vivienda donde alojarse cómodamente, recurriendo muchas
veces a alquileres informales, pensiones, entre otros.
Detectamos que existe la necesidad, por parte de dichos estudiantes, de contar con un concepto nuevo
en alojamiento, con ambientes juveniles, un lugar versátil, que se adapte a la vida de los estudiantes,
que integre todos los servicios que necesita para que no tengan que preocuparse de nada y que les
permita compartir experiencias con otros estudiantes. Asimismo, sabemos de la necesidad de los
padres: un lugar seguro y completo, que contribuya con un buen desempeño estudiantil.
El documento que presentamos está compuesto por dos secciones: El esquema formal del negocio
inmobiliario y el Enfoque de la Propuesta.
La primera parte contempla información propia de la empresa, como misión, visión, objetivos,
mercado al cual nos dirigimos y estructura orgánica.
En la segunda parte desarrollamos la propuesta de negocio en sí, presentamos un análisis del mercado,
las estrategias de marketing a realizar, las características del proyecto, el costo de inversión en sus tres
etapas, los gastos y el flujo de inversión. Asimismo, adjuntamos un video promocional que resume
estratégicamente los beneficios de la residencia.
4 VII DIPLOMADO DE ESPECIALIZACION DEL AGENTE INMOBILIARIO UNIVERSIDAD RICARDO PALMA - FACULTAD DE ARQUITECTURA COLDWELL BANKER
I. ESQUEMA FORMAL DEL NEGOCIO INMOBILIARIO
1.2. RAZON SOCIAL
La empresa CONSTRUCTORA CJK S.A.C. está conformada por tres socios: Cristian
Delgado, Jorge Illia y Karina Rodríguez.
La empresa tendrá como objeto dedicarse a realizar actividades inmobiliarias, como
construcción en general, ejecución de proyectos y construcción de cualquier tipo,
promover la compra, venta y alquiler de inmuebles, servicio de corretaje inmobiliario,
administración de inmuebles, entre otras. Así como todas las actividades anexas y
conexas al objeto social.
LOGO
1.2. MISION
Somos una empresa dedicada al diseño, construcción y gestión de proyectos de obra
civil. Construimos y gestionamos residencias estudiantiles con ambientes funcionales
y seguros. Satisfacemos a nuestros clientes construyendo obras que cumplen con los
estándares de calidad y las exigencias técnicas requeridas.
1.3. VISION
Ser la empresa líder en construcción de residencias
estudiantiles en el Perú, utilizando eficientemente nuestros
recursos, con una gestión competitiva y ágil, siendo
reconocidos por desarrollar proyectos innovadores y de
calidad.
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1.4. OBJETIVOS
Para llevar a cabo una gestión eficiente encaminada a
alcanzar su visión, nos hemos fijado los siguientes
objetivos:
Incrementar la satisfacción de nuestros clientes, ejecutando proyectos de
construcción cumpliendo con los requerimientos y necesidades determinadas
por los clientes y bajo estándares de calidad. Creando espacios, con diseños
de vanguardia, confortables y seguros
Posicionarnos en el mercado nacional como la mejor constructora de
residencias estudiantiles.
Satisfacer la demanda existente, ejecutando proyectos rentables.
Ingresar al mercado internacional, construyendo residencias para estudiantes
en diversos países de Latinoamérica.
Establecer alianzas estratégicas con diversas organizaciones con la finalidad
de expandirnos en los mercados nacional e internacional.
Maximizar la eficiencia en el manejo de los recursos de la organización,
estandarizando, controlando y mejorando nuestros procesos.
1.5. ANALISIS INTERNO Y EXTERNO
A continuación presentamos el análisis FODA que efectuamos a nuestra organización,
el análisis nos permitió examinar la información de nuestro negocio, así como el
entorno en el cual estaríamos compitiendo, siendo de utilidad para un posterior
análisis de mercado y diseño de estrategias.
VISIO
N
MISIO
N
OBJETIVOS GENERALES
6 VII DIPLOMADO DE ESPECIALIZACION DEL AGENTE INMOBILIARIO UNIVERSIDAD RICARDO PALMA - FACULTAD DE ARQUITECTURA COLDWELL BANKER
FODA
1.6. MERCADO
Nuestras residencias van dirigidas a un mercado universitario. Estudiantes
universitarios especialmente Provincias y extranjeros. Dirigido al NSE B.
Fortalezas:
- Recurso humano experto en proyectos de
construcción. Ingenieros, arquitectos,
diseñadores, entre otros profesionales que
conforman el equipo, de primer nivel.
- Capital propio.
- Buena calificación en Bancos y acceso
rápido a créditos empresariales.
- Organización innovadora.
- Especialización en el producto. Diseños
modernos, funcionales y confortables.
- Organización con metas y objetivos claros.
- Eficiencia en los procesos. Administración
por objetivos y metas.
- Fuertes estrategias publicitarias y de
promoción.
- Conciencia de calidad en el producto y
servicio.
- Directivos con capacidad de líderes e
innovadores.
- Alta capacidad de negociación.
Oportunidades:
- Mercado en crecimiento.
- Alta demanda insatisfecha por parte de
estudiantes de provincia que vienen a Lima.
- Buena coyuntura económica y política del
país. Las tendencias indican crecimiento
económico.
- Poca oferta de residencias para estudiantes
universitarios. Por ende poca competencia.
- Fácil acceso a las tecnologías.
- Estilos de vida de los jóvenes cada vez más
cosmopolitas. Buscan una vida más
independiente.
- Interesante mercado internacional
(Latinoamérica).
Debilidades:
- Organización joven con reciente
experiencia en el rubro de construcción de
residencias para estudiantes.
- Estructura y funciones aun no definidas.
- Medianos recursos económicos.
- Marca comercial poco conocida.
- Capacidad para atender solo un proyecto
por ves, inicialmente.
Amenazas:
- Cambios económicos en el entorno.
- Incertidumbre política y económica.
- Altos impuestos y tributos por parte del
gobierno.
- Ineficiencia y burocracia en trámites por
parte de los organismos del estado (SUNAT,
Municipalidades, SUNARP, etc.).
- Incrementos de materiales de construcción,
mano de obra, etc.
- Alta posibilidad del ingreso de la
competencia. Empresas constructoras con
fuerte capital propio.
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Nuestro cliente consumidor o usuario es el universitario, sin embargo nuestro cliente
decisor de la contratación del servicio, por lo general son los padres de familia, los
cuales buscan seguridad y comodidad durante la estancia universitaria de sus hijos.
1.7. ESTRUCTURA ORGANICA
Hemos diseñado nuestra organización de tal manera que contribuya a ser eficaces y
cumplir los objetivos y metas planteadas. Buscamos que nuestra organización este lo
mas comunicada y coordinada posible entre sus áreas.
Diseñamos una estructura orgánica funcional, sin embargo también gestionaremos
como una organización por procesos, enfocados a brindar un servicio de calidad y
satisfacer al cliente.
Asimismo, pensamos que nuestra estructura deberá ayudar a fomentar el liderazgo y
así se dirija con mayor eficacia.
Nuestra estructura orgánica tiene a la cabeza al Directorio conformado por los tres
socios. El cual se encargará de definir y aprobar las políticas de la empresa, establecer
los objetivos y estrategias generales, asimismo, será responsable de la gestión del
negocio de la empresa.
Contamos con el área de Administración y Marketing, la cual planifica, dirige y
controla los recursos financieros y humanos de la empresa. Asimismo, se encargará de
planificar, dirigir y supervisar las ventas, publicidad y promociones de la Residencia.
En base a las estrategias que se definan y se ejecuten se contribuirá al éxito del
negocio. Se contemplaran funciones de relaciones publicas, como el conseguir
alianzas estratégicas, siendo la negociación y las relaciones institucionales sus
principales herramientas. Se espera conseguir interesantes convenios con diversas
organizaciones.
Asimismo, la Contabilidad y la Asesoria Legal serán tercerizadas a Estudios Contables
y Legales respectivamente.
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Gestión de Proyectos y Obras. Esta unidad se encarga de controlar exhaustivamente
el proyecto en todas las fases de su ciclo de vida. Busca asegurar que el proyecto se
adapta a las necesidades de los clientes, en temas económicos, funcionales, de calidad
y tiempos. El equipo estará formado por especialistas, arquitectos e ingenieros.
Gestión de Negocios. Esta unidad se encargará de controlar y supervisar la
administración de cada una de las residencias que se tengan en funcionamiento.
Se incidirá en brindar un servicio de calidad y con valor agregado. Cada
Administrador tendrá a su cargo un equipo de apoyo conformado por cocineros,
personal de limpieza y mantenimiento, seguridad y vigilancia y de recepción.
1.8. ORGANIGRAMA DE LA EMPRESA
Nuestra estructura orgánica es representada por el siguiente organigrama:
GESTION DE
NEGOCIOS
ASESORIA LEGAL
ADM.
RESIDENCIA
1
ADMINISTRACION Y
MARKETING
DIRECTORIO
GESTION DE
PROYECTOS Y OBRAS
ADM.
RESIDENCIA
2
COCINA LIMPIEZA Y
MTTO
SEGURIDAD RECEPCION
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II.- ENFOQUE DE LA PROPUESTA
2.1.- DATOS GENERALES DEL PROYECTO
Diseño, construcción y administración de una residencia para estudiantes
universitarios de NSE B, que vienen a Lima de Provincias para estudiar.
La residencia ofrecerá habitaciones en alquiler por
periodos de un ciclo universitario, un año, o más.
Las habitaciones se alquilarán amobladas. Se
ofrecerá pensión completa, es decir: alimentación,
limpieza de habitación, servicio de lavandería, entre
otros.
Nuestra residencia estará ubicada en el distrito de
Santiago de Surco, en la urbanización Monterrico. Con fácil acceso a universidades
como: Universidad de Lima, Universidad San Ignacio de Loyola, UPC, Esan, Unife,
Universidad Ricardo Palma.
Los módulos elegidos para la elaboración de la propuesta son: Marketing
Inmobiliario y Técnicas de Investigación de Mercado, Financiamiento
Hipotecario y Planificación Urbana.
2.2.- ANALISIS DEL MERCADO
El mercado para el cual construiremos nuestras residencias pertenece al NSE B de
Provincias. Llegamos a esta conclusión después de un análisis de la situación del
mercado actual, el cual nos arroja que existe una demanda insatisfecha que encaja
perfectamente con la oferta que brindaremos.
Elegimos el NSE B por los siguientes motivos:
Tienen un Ingreso Familiar Promedio de S/. 2500.00 soles al mes.
10 VII DIPLOMADO DE ESPECIALIZACION DEL AGENTE INMOBILIARIO UNIVERSIDAD RICARDO PALMA - FACULTAD DE ARQUITECTURA COLDWELL BANKER
Regularmente contribuyen los 2 padres al ingreso familiar.
Tienen una educación superior universitaria con trabajo dependiente en el
sector privado o son personas independientes sin estudios universitarios.
Prefieres que sus hijos estén en colegios privados y posteriormente en
universidades privadas para que logren superarlos.
Buscan tranquilidad y seguridad para sus hijos.
A continuación presentamos información del mercado:
2.2.1. EVOLUCION DE LOS INGRESOS
En los últimos años a nivel país, económicamente el Perú ha ido
evolucionando de manera creciente en todos los departamentos, las causas
son por sectores como la minería, el comercio, el turismo, la producción
agrícola que ha ido en auge. Los departamentos que han tenido mayor
crecimiento económico son Arequipa, La Libertad, Piura, Cajamarca,
Lambayeque, Junín, Ancash y Cusco (no necesariamente en ese orden). A
continuación podemos ver cómo ha ido evolucionando el ingreso familiar
mensual en los últimos años.
CUADRO 01. INGRESOS MENSUALES PROMEDIO POR
DEPARTAMENTO
DEPARTAMENTO
INGRESOS MENSUALES PROMEDIO
(EN NUEVOS SOLES)
2004 2007 2009
Arequipa 936 1276 1880
Cajamarca 1309 1437 1841
La Libertad 986 1045 1225
Piura 787 1125 1169
Lambayeque 948 1276 1335
Junín 854 1091 1242
Ancash 936 1078 1489
Cusco 948 1120 1326
Fuente: ENCP. AM 2009
11 VII DIPLOMADO DE ESPECIALIZACION DEL AGENTE INMOBILIARIO UNIVERSIDAD RICARDO PALMA - FACULTAD DE ARQUITECTURA COLDWELL BANKER
El ingreso mensual en estos departamentos han ido evolucionando entre
un 10% y 15% del 2004 al 2007, pero fue mayor del 2007 al 2009 entre un
15 y un 30%, a pesar que hubieron problemas económicos mundiales no
influyo como podemos apreciar. Si se mantiene esta tendencia los ingresos
seguirán subiendo en los siguientes años, los cuales se plasmarán en mejoras
en sectores como el educativo, socioeconómico, construcción y otros.
El NSE B destina un 10% del ingreso familiar a la educación. El 79% de
los hogares de este nivel socio-económico, para el año 2007, contaban con
hijos con intención de postular a universidades de sus localidades, sin
embargo esta cifra bajo a un 72%, para el 2009, debido a que los padres
prefieren a la ciudad de Lima como lugar de estudios para sus hijos, pues
piensan que allí tendrán mejores oportunidades de trabajo; además el nivel
educativo en cuanto a curricula de estudios, plana docente, entre otros, es
mejor que en provincias.
CUADRO 02. DISTRIBUCIÓN DEL PRESUPUESTO FAMILIAR
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2.2.2.- INCREMENTO DEL NÚMERO DE HABITANTES
El número de habitantes en estos departamentos también ha ido
incrementándose según podemos apreciar en el siguiente cuadro.
CUADRO 03. NUMERO DE HABITANTES POR DEPARTAMENTO
2.2.3.- DISTRIBUCION DE HOGARES POR NSE
CUADRO 04. DISTRIBUCIÓN DE HOGARES SEGÚN NSE- LIMA Vs
INTERIOR
Fuente. APEIM. Año 2009.
DTOS
NUMERO DE HABITANTES POR AÑO
1990 1995 2000 2005 2010 2015
AREQUIPA 896,774 981,206 1'072,958 1'167,059 1'257,'45 1'341,073
LA LIBERTAD 1'229,350 1'341,613 1'465,970 1'591,126 1'710,426 1'822,557
PIURA 1'357,873 1'448,474 1'545,771 1'640,442 1'728,510 1'809,013
LAMBAYEQUE 894,597 988,233 1'093,051 1'199,399 1'302,641 1'400,523
JUNIN 1'053,128 1'119,277 1'190,488 1'260,947 1'326,316 1'386,408
ANCASH 964,786 1'014,163 1'067,282 1'117,892 1'162,797 1'201,920
CUSCO 1'027,678 1'090,382 1'158,142 1'227,068 1'294,445 1'359,534
Fuente: Instituto Nacional de Estadística e Informática.
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La distribución de hogares según NSE en provincias según la Asociación
Peruana de Empresas de Investigación de Mercados (APEIM) del año 2009 se
puede apreciar en el gráfico anterior.
El NSE B del interior del País representa un 11,7% del total de hogares.
2.2.4.- UNIVERSIDADES PREFERIDAS POR EL NSE B
Las universidades preferidas para este sector son:
Universidad de Lima,
Universidad Pacífico,
Universidad San Ignacio de Loyola,
Universidad Peruana de Ciencias Apliadas - UPC,
Universidad Católica,
UNIFE,
Universidad de Piura,
Universidad Ricardo Palma.
2.2.5.- POBLACION UNIVERSITARIA POR UNIVERSIDAD
La población universitaria en cada una de las universidades ha ido en aumento
en los últimos años, la tendencia es que los padres de familia del interior del
país envíen a sus hijos a estudiar en las universidades de Lima, sean estas
nacionales o particulares, puesto que en Lima podrían encontrar mejores
oportunidades. En el cuadro siguiente podemos observar la población
universitaria por algunas de estas universidades.
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CUADRO 05. NUMERO DE ESTUDIANTES UNIVERSITARIOS POR
UNIVERSIDAD
UNIVERSIDAD.
POBLACION UNIVERSITARIA.
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
UNIVERSIDAD DE LIMA. 10370 9089 9943 10872 11692 12409 13047
UNIVERSIDAD PERUANA DE
CIENCIAS APLICADAS. 3499 3743 4361 4743 5158 9967 9975
UNIFE 1922 1959 1993 2095 2202 2202 2324
UNIVERSIDAD SAN IGNACIO
DE LOYOLA. 3024 3482 3457 4231 4871 11062 6367
UNIVERSIDAD RICARDO
PALMA. 10345 10460 10182 10341 10946 11248 11637
Fuente: ANR. Año 2008.
2.2.6.- DISTRIBUCION DE NSE POR ZONA
El nivel socioeconómico B en general tiene distritos de preferencia para vivir
según podemos observar en el cuadro Nº6.
Como resultado, de esta información, si nos ubicamos en el nivel
Socioeconómico B las zonas preferentes son los distritos de Jesus Maria,
Pueblo Libre, Magdalena, San Miguel, Miraflores, San Isidro, San Borja,
Surco y La Molina, lo cual coincide con las universidades mencionadas
lineas arriba, las cuales están ubicadas en su gran mayoría en estos distritos.
Si consideramos la Zona 7 podemos darnos cuenta que esta alberga
universidades como la Universidad de Lima, Universidad San Ignacio de
Loyola, Universidad de Piura, UPC, Universidad Ricardo Palma que estan
comprendidas en este.
15 VII DIPLOMADO DE ESPECIALIZACION DEL AGENTE INMOBILIARIO UNIVERSIDAD RICARDO PALMA - FACULTAD DE ARQUITECTURA COLDWELL BANKER
CUADRO 06. DISTRIBUCIÓN DE NIVELES POR ZONA
Es por esta razón que se alquilan habitaciones en casas para estudiantes en
sitios cercanos a la universidad donde están matriculados. Los padres de
familia no pueden comprar departamentos porque no cuentan con el ingreso
económico necesario, sin embargo pueden situar a sus hijos en habitaciones
que cubran algunas necesidades básicas a las que están acostumbrados sus
hijos.
2.2.7.- BIENES Y SERVICIOS QUE REQUIEREN LOS ESTUDIANTES
Según el estudio del APEIM, las personas pertenecientes al NSE B, segmento
al cual nos dirigimos, requieren los bienes y servicios mencionados en el
Cuadro siguiente.
16 VII DIPLOMADO DE ESPECIALIZACION DEL AGENTE INMOBILIARIO UNIVERSIDAD RICARDO PALMA - FACULTAD DE ARQUITECTURA COLDWELL BANKER
CUADRO 07: BIENES Y SERVICIOS HA SER CONSIDERADOS PARA
ESTUDIANTES DE PROVINCIA QUE VIENEN A LIMA
FUENTE: APEIM 2009.
2.2.8.- OFERTA ACTUAL EN EL MERCADO
Las habitaciones en alquiler que hay en el mercado actual tienen las siguientes
características y servicios:
Habitaciones que van desde los 6 m2 hasta los 10 m2;
Los precios de alquiler de habitaciones varían desde los S/.500.00 soles
hasta los S/.1600.00 soles en los distritos de Santiago de Surco, San Borja
y La Molina, siendo el primer distrito el que tiene los mayores costos y
demanda de alquileres seguido por San Borja y La Molina. Estos precios
solo consideran la habitación, más no gastos de alimentación, servicios de
lavandería, entre otros.
17 VII DIPLOMADO DE ESPECIALIZACION DEL AGENTE INMOBILIARIO UNIVERSIDAD RICARDO PALMA - FACULTAD DE ARQUITECTURA COLDWELL BANKER
La gran mayoría de estas habitaciones se ubican en zonas tranquilas de
Lima, sin embargo, estos no cuentan con personal que ofrezca la seguridad
del caso tanto interior como exteriormente, tampoco cuentan con aparatos
que lo ofrezcan (cercos, alarmas, compañías de seguridad).
Más del 70% de estas habitaciones se encuentran en casas antiguas para
uso familiar. Dichas casas cuentan con un número mínimo de habitaciones
para alquiler, los dueños de casa tienen hijos independizados, por ende
tiene cuartos desocupados. Al estar vacios prefieren alquilarlos para poder
tener un ingreso mensual adicional.
En promedio, las pensiones universitarias varían desde los S/. 800.00 soles
mensuales llegando a los S/.3000.00 soles para las escalas superiores, por
lo cual se demuestra que cuando ingresan los hijos a estudios universitarios
el porcentaje destinado a educación aumenta en gran medida dependiendo
a que universidad quieren postular y que carrera estudiar. A continuación
se detallan los precios dados según las necesidades.
CUADRO 08: PRECIO ALQUILER HABITACION-CASA Y SERVICIOS
OFRECIDOS
DISTRITOS DE SANTIAGO DE SURCO- SAN BORJA-LA MOLINA
PRECIOS ALIMEN. LUZ AGUA TELEF. CABLE INTER. A. COM. COCINA LIMP. LAVADO PLAN.
BAÑO INDEP. COCH.
de 500 a 800 soles NO SI SI SI SI SI NO NO NO NO NO NO NO
de 800 a 1000 soles NO SI SI SI SI SI NO NO SI NO NO SI NO
de 1000 a 1200 soles SI SI SI SI SI SI SI SI SI NO NO SI NO
de 1200 a 1400 soles SI SI SI SI SI SI SI SI SI SI SI SI NO
de 1400 a 1600 soles SI SI SI SI SI SI SI SI SI SI SI SI SI
Fuente: Diario el Comercio-Clasificados.
18 VII DIPLOMADO DE ESPECIALIZACION DEL AGENTE INMOBILIARIO UNIVERSIDAD RICARDO PALMA - FACULTAD DE ARQUITECTURA COLDWELL BANKER
Si bien, en la actualidad, existe una oferta de habitaciones en alquiler y
pensiones, existe en Lima una poquísima oferta de residencia para
estudiantes, de manera bien pensada y organizada, con todos los servicios y
equipamiento que un estudiante universitario necesita.
2.2.9.- NECESIDAD
El mercado requiere residencias con ambiente universitario, que les
permita compartir experiencias y conocer compañeros de diversas partes
del país, donde no se sientan extraños en casas de familias ajenas, y que a
su vez se les brinde todos los servicios básicos que necesita.
Asimismo, existe la necesidad por parte de los padres de contar con un
lugar que le garantice la comodidad y seguridad a sus hijos. Poder contar
con un lugar que lo tenga todo para sus hijo: habitación equipada, comidas,
lavandería, zona de descanso, de estudio, social, gimnasio, áreas verdes,
etc. Los padres requieren confiar en un lugar especializado, sin tener que
gastar por cada servicio por separado (alquiler, alimentación, etc.), siendo
ello más caro y tedioso. Requieren hacer un solo pago, a un precio
razonable, que incluya todo lo que necesita para su hijo y más.
2.3.- ESTRATEGIAS DE MARKETING A REALIZAR
Hemos definido las siguientes estrategias de marketing:
2.3.1.- ESTRATEGIA DE PRODUCTO
Considerar cocheras, para aquellos estudiantes que
tengan autos.
Instalar baños privados para cada cuarto, de tal
manera, que los estudiantes tengan más
independencia y limpieza.
19 VII DIPLOMADO DE ESPECIALIZACION DEL AGENTE INMOBILIARIO UNIVERSIDAD RICARDO PALMA - FACULTAD DE ARQUITECTURA COLDWELL BANKER
Equipar el área de cocina con aparatos como hornos microondas, cocinas,
refrigeradoras y campanas extractoras tal como si fueran sus propios
hogares donde ellos viven. De esta manera los estudiantes que requieran
comer algo especial, o en el momento que les provoque lo podrán hacer.
Brindar seguridad tanto con aparatos de vigilancia como con personal;
asimismo el local se construirá en un lugar tranquilo, que tengan acceso a
las principales avenidas, además deberá estar equidistante a nuestros
mercados principales.
Construir con los mejores estándares de calidad, contra sismos y
señalizando las zonas de seguridad.
Brindar zonas de entretenimiento
como fulbito de mano, billar, zona
de parrilla, piscina, para cuando
deseen hacer pequeñas reuniones.
El objetivo es que los estudiantes
cuenten con ambientes donde
estudiar, tanto en las habitaciones
como en diversos ambientes.
2.3.2.- ESTRATEGIA DE PRECIO
Hacer descuentos para los casos de contrataciones de todo el año o más.
Otorgar descuentos si alquila por grupo de estudiantes.
Hacer descuento si se contrata el alquiler durante toda la carrera.
2.3.3.- ESTRATEGIAS DE PROMOCIÓN Y PUBLICIDAD
Se ofrecerá la residencia a las universidades que forman parte de nuestro
mercado objetivo, se pegaran afiches y volantes en el que explique las
bondades en cuanto a infraestructura y servicios.
Publicaremos la residencia en internet, creando un website donde se
pondrán fotos, los servicios, precios, descuentos, promociones para que los
interesados puedan ver todo lo que tiene.
20 VII DIPLOMADO DE ESPECIALIZACION DEL AGENTE INMOBILIARIO UNIVERSIDAD RICARDO PALMA - FACULTAD DE ARQUITECTURA COLDWELL BANKER
Se realizará una fuerte campaña publicitaria en diarios y revistas, así como
en redes sociales, donde se resaltara las comodidades y beneficios de vivir
en una residencia con ambiente juvenil, que permite compartir experiencias
y que cubre todos los servicios que se puedan requerir.
2.4.- CARACTERISTICAS DEL PROYECTO
Nuestra residencia se construirá en base a las siguientes características y requisitos
técnicos del terreno elegido en Monterrico Surco:
Área de terreno total de 762.92mts2.
Área libre 40% del terreno, es decir 305 mts2.
Zonificación: RDA.
Retiros: 5 ml y 3ml
Fondo: 21.05ml
Frente: 42ml
Lateral Derecho: 13.25ml
Lateral Izquierdo: 23.35ml
Altura lineal total de 31.5ml
Permiso de construcción hasta 10 pisos.
Estacionamientos: Se han establecido 15 cocheras.
Teniendo en cuenta los retiros especificados se planifica techar un área total de
415mts2 por planta. Dejando disponible un área de casi 45 mts2, los cuales a futuro se
destinaran para un ascensor, ya que se prevé la construcción de pisos adicionales.
En el primer piso se planifica construir 367mts2, correspondiente a uso común de la
residencia, dicho espacio estará conformado por 8 ambientes (recepción, seguridad,
sala de proyección, biblioteca, sala de juegos, gimnasio, comedor y cocina); y un área
techada privada de 48mts2 correspondiente a cocheras de los propietarios. Parte del
área libre restante será utilizada para cocheras, la cuales se alquilaran a los
estudiantes.
21 VII DIPLOMADO DE ESPECIALIZACION DEL AGENTE INMOBILIARIO UNIVERSIDAD RICARDO PALMA - FACULTAD DE ARQUITECTURA COLDWELL BANKER
A partir del segundo nivel, se construirán 22 dormitorios por piso. Cada dormitorio
tendrá un área aproximada de 11 mts2 cada uno, incluido el baño completo. Además
se considerarán dos áreas sociales por planta.
A continuación mostramos algunas imágenes de nuestra propuesta de diseño en 3D.
TERRAZA
ENTRADA
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RECEPCION
AREA DE JUEGOS
COMEDOR
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AREA COMUN DE DORMITORIOS
AREA COMUN DE DORMITORIOS
NOTA: VER VIDEO EN EL SIGUIENTE LINK:
http://www.youtube.com/watch?v=35i39LLanjc
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Cada uno de los ambientes de nuestra residencia contará con los siguientes bienes y
servicios para satisfacer las necesidades de sus huéspedes:
Área Cocina:
Cocina,
Refrigerador,
Campana Extractora,
Cafetera, licuadora, tostadora, etc.
Horno Microondas,
Utensilios,
Mobiliario de cocina, etc.
Áreas Comunes:
Lavadora,
Secadora,
Zona de Estudios: proyector,
computadoras,
Zona de Recreación/Social (sofás,
televisores, juegos de mesa, etc.),
Zona de Recepción de Visitas,
Gimnasio (maquinas),
Comedor (mesas, sillas),
Gimansio,
Áreas verdes,
Cocheras.
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Habitaciones:
Cama,
Escritorio y silla,
Velador,
Baños independientes con uso de
terma,
Armario.
Telefonía,
Internet Wi Fi
Servicios:
Limpieza de las habitaciones,
Alimentación completa (desayuno, almuerzo y cena)
Lavado y planchado de ropa,
Cable en todos los televisores de la residencia,
Internet Inalámbrico en todos los ambientes,
Seguridad permanente.
Atención todos los días del año,
Otros.
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2.5.- COSTOS DE INVERSION
Los costos de inversión están presentados en tres etapas, las cuales conforman todo el
proyecto.
2.5.1. ETAPA 1: PRE-CONSTRUCCIÓN
En esta etapa se consideran los costos desde la compra del terreno hasta
dejarlo apto, con todos los permisos necesarios, para la construcción. El
terreno pertenece al Socio Jorge el cual pide una tasa de interés anual
pagadero por un determinado número de meses. El valor que se dio por metro
cuadrado es de US$ 900.00 /m2, tomando como valor referencial los precios
de inmuebles de la zona. Los costos del Certificado de Parámetros, el costo de
Proyecto de Arquitectura y la Declaratoria de Fábrica son costos de acuerdo a
ley, los demás son estimados que se manejan actualmente en el mercado.
CUADRO 09: COSTOS DE PRE CONSTRUCCION
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2.5.2. ETAPA 2: CONSTRUCCIÓN
En esta etapa consideramos los costos unitarios por metro cuadrado por cada
piso, según los precios actuales del mercado. Consideramos el precio de US$
500.00/m2 para el primer piso puesto que solo se ubican las áreas comunes,
este precio es el valor promedio que todas las constructoras cotizan para
construcciones para el NSE B, el precio para los demás pisos varía un poco
puesto que estamos dando a cada cuarto un baño independiente con sus redes
sanitaria y eléctricas conjuntamente con el equipamiento de los baños (water,
duchas, lavatorios, etc.). Se pensó en un comienzo hacer sótanos para los
estacionamientos, sin embargo los costos que conllevan estos eran
aproximadamente el doble del precio promedio, por lo que se decidió
ubicarlos alrededor del inmueble, respetando los metrados y distancias que
exige la municipalidad. Las características de la construcción se presentan en
el cuadro siguiente.
CUADRO 10: COSTOS DE CONSTRUCCION
2.5.3. ETAPA 3: INFRAESTRUCTURA
Para esta etapa hemos considerado los costos de equipamiento de la
residencia. Estos corresponden a los artefactos eléctricos como televisor,
refrigerador, microondas, entre otros, la línea de mobiliarios en general como
camas, escritorios, entre otros, y otros como el equipamiento de la cocina. El
detalle de los costos los vemos a continuación en el cuadro siguiente.
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CUADRO 11: COSTOS DE INFRAESTRUCTURA
La sumatoria de las tres etapas descritas asciende a nuestro costo total final
aproximado de inversión para el proyecto: Residencia estudiantil Olimpo. El
cual se muestra en el siguiente cuadro.
CUADRO 12: COSTOS TOTALES
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2.6.- GASTOS DE INVERSION
Nuestros gastos de inversión están distribuidos en gastos administrativos, de
marketing y publicidad, y operativos.
Los gastos administrativos comprenden específicamente la remuneración, honorarios
del personal a contratar y útiles de oficina. Los cuales se muestran a continuación.
CUADRO 13: GASTOS ADMINISTRATIVOS
Los gastos de marketing y publicidad aproximados comprenden los trípticos o folletos
que serán distribuidos en las universidades de nuestro mercado objetivo; también está
contemplado los gastos en periódicos y revistas. El diseño de la página web, la cual
servirá para mostrar el proyecto a nuestros clientes potenciales en el extranjero o
estudiantes que viven en provincias y se encuentran en etapa de búsqueda de
residencia. En la web site se mostraran los servicios que nosotros brindamos, la
infraestructura con la que contamos, las tarifas, ubicación, entre otros.
CUADRO 14: GASTOS DE MARKETING Y PUBLICIDAD
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Los gastos operativos que hemos considerados comprenden los servicios que cubren
las necesidades básicas ofrecidas a nuestros residentes, como alimentación, luz, agua,
y otros servicios adicionales que harán su estancia más cómoda como teléfono, cable,
internet, etc. Los precios tomados son reales tomando como base los gastos de hoteles
con una media poblacional en el hotel tan igual como la del proyecto.
CUADRO 15: GASTOS OPERATIVOS
2.7.- OTROS GASTOS
Para la realización del proyecto los socios pactaron que la inversión para la etapa 1
seria asumida por el socio Jorge, mientras que la etapa 2 seria asumida por los socios
Karina y Cristian. El monto concerniente a la etapa 3 se asume con el capital social de
la empresa.
CUADRO 16: TOTAL OTROS GASTOS
Los socios acordaron que sus respectivas inversiones tanto para la etapa 1 como para
la etapa 2 serian reconocidas en cuotas mensuales de $6843.00 Dólares Americanos
para el socio Jorge y $6529.00 Dólares Americanos para los socios Karina y Cristian.
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Estas cuotas mensuales serian calculadas con un interés anual del 3.5%, durante 10
años.
Las tasas actuales que ofrecen los bancos si depositáramos dicho monto a plazo fijo,
serian las siguientes.
CUADRO 17: COMPARATIVA DE TASAS
Se pacto la tasa efectiva del 3.5% por considerarse atractiva en comparación con las
pagadas en el sistema financiero, y porque las utilidades pasados los 10 años se
incrementarían sustancialmente.
Entonces, en base a dichas condiciones se resumen las características de la deuda
correspondiente a la etapa 1, en el siguiente cuadro.
CUADRO 18: CARACTERISTICAS DE LA DEUDA POR LA ETAPA 1
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De acuerdo a ello, tenemos la siguiente corrida.
CUADRO 19: SIMULACION CUOTAS POR LA DEUDA DE ETAPA 1
Las condiciones de la deuda correspondiente a la etapa 2, se muestran en el siguiente
cuadro.
CUADRO 20: CARACTERISTICAS DE LA DEUDA POR LA ETAPA 2
De acuerdo a esas condiciones, tenemos la siguiente corrida.
CUADRO 21: SIMULACION CUOTAS POR LA DEUDA DE ETAPA 2
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2.8.- FLUJOS DE INVERSION
El flujo de inversión para nuestro proyecto de negocio es proyectado a 15 años, de los
cuales, los primeros 10 años sufrirán, dentro del rubro egresos, los pagos por deuda a
los socios, de acuerdo a las condiciones pactadas, explicadas en el punto anterior.
Los ingresos están dados de la siguiente manera:
Alquileres de habitaciones: Se estimo que el precio de alquiler es de S/.
1300.00 soles mensuales, lo cual incluye la habitación con baño y todos los
servicios que brinda la residencia estudiantil Olimpo. Las promociones por
pago adelantado se consideraran dependiendo de cómo fluctué la demanda del
mercado.
Alquiler de cafetería: Se dará en concesión a terceros, los cuales deberán
suministrar todos los productos necesarios en una cafetería, guardando los
parámetros de calidad. La concesión inicial será por los primeros 10 años.
Alquiler por estacionamiento: Este servicio será ofrecido para los estudiantes
que cuenten con automóvil, el cual costara S/. 100.00 soles mensuales.
Según la utilidad neta anual que arroja nuestro flujo, mostrado en el cuadro siguiente,
la cual es aprox. de $37,099.36, a simple vista no se vería como un negocio atractivo
en proporción a la inversión, sin embargo a ello hay que sumar el interés y la
amortización de la deuda mes a mes ganados según lo pactado por los socios.
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La ganancia mensual, a medida de ejemplo, que recibirían los socios sería de la
siguiente manera:
Socio Jorge. Año 1:
Intereses Ganados: US$ 19,288.29
Utilidad Ganada (46.14%): US$ 14,839.74
Total Ganado Anual: US$ 34,128.03
Socios Karina y Cristian. Año 1:
Intereses Ganados: US$ 22,518.37
Utilidad Ganada (53.86%): US$ 19,982.87
Total Ganado Anual: US$ 42,501.24
Esta suma se incrementará cada año respecto a los intereses hasta llegar al año 10, en
el cual será mucho mayor la utilidad ganada.
La utilidad neta se verá incrementada en 435.85% a partir del año 10.
Con todos estos valores concluimos que nuestro proyecto es altamente rentable para
los inversionistas y con posibilidad de crecimiento.
Asimismo, se podría dar el caso de reinvertir el dinero de la utilidad anual en la
compra de otros terrenos para proyectos de la empresa CONSTRUCTORA CJK
S.A.C. u otros proyectos.
35 VII DIPLOMADO DE ESPECIALIZACION DEL AGENTE INMOBILIARIO UNIVERSIDAD RICARDO PALMA - FACULTAD DE ARQUITECTURA COLDWELL BANKER
CUADRO 22: FLUJO DE INVERSION DEL AÑO 1 AL 10
CUADRO 23: FLUJO DE INVERSION DEL AÑO 11 AL 15
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CONCLUSIONES
Consideramos que así como la teoría nos enriquece de conocimientos, la práctica, contribuye para
afianzarlos y plasmarlos en la realidad. En nuestro caso, puntualmente, el desarrollo del proyecto
inmobiliario: Residencia para estudiantes Olimpo, nos ha permitido poner en práctica lo aprendido en
clases, a lo largo de los módulos dictados, haciendo uso de investigación de mercado, teniendo en
cuenta consideraciones de planificación urbana, sin dejar de lado el aspecto económico y de inversión.
Asimismo, el realizar el proyecto en grupo, reforzamos nuestra capacidad de trabajo en equipo,
fijándonos metas, plazos, definiendo la estructura del trabajo, contenido, debatiendo puntos de vista,
entre otros aspectos importantes, que hacen que llevar a cabo la propuesta de negocio de manera
grupal haya sido una experiencia muy valiosa para nosotros.
Finalmente, consideramos el proyecto de negocio desarrollado viable, con una clara recuperación de
la inversión para los socios, además de utilidades, las cuales se verán incrementadas sustancialmente
en un largo plazo. Es también una propuesta interesante, que trabajada como tal, no existe actualmente
en el Perú, sin embargo si existe demanda y en crecimiento.
Apostamos por este negocio innovador para el mercado peruano ya que prevemos crecimiento, en los
próximos años, para la propia residencia estudiantil Olimpo, así como crecimiento empresarial, con
futuras construcciones para estudiantes de diversos mercados.
