Contrato de Hipoteca - Full

8/17/2019 Contrato de Hipoteca - Full

1/32

CONTRATO DE HIPOTECA (2014)

Concepto: (2407) La defnición es bastante particular, porque dice “esun derecho de prenda constituido sobre inmuebles, que nodejan por eso de permanecer en poder del deudor ”.

sta defnición tiene el proble!a de no precisar clara!ente qu" es la#ipoteca, sino que el le$islador nos est% dando una idea de lo que seentiende por tal.

1. & 'ice que la #ipoteca recae sobre in!uebles, con lo cual establece a una dierencia con la prenda.

2. & *e+ala que estos in!uebles, no dean por la #ipoteca de estar enpoder del deudor, con lo cual est% indicando otra caracter-stica propiade la #ipoteca distintia de la prenda.

/o!o esta defnición del art.2407 se #a esti!ado insufciente, ladoctrina #a elaborado al$unas defniciones:

Somarriva: “ Es un derecho real que recae sobre un inmueble,pero permaneciendo en poder del que lo constituye y que daderecho al acreedor para perseguirlo de manos de quien seencuentre y de pagarse preferentemente con el producto dela subasta”.

La #ipoteca reiste especial i!portancia, porque es la caución a que!%s se recurre, esti!%ndose que ella es la que da !%s $arant-as alacreedor, a que los in!uebles son di-ciles de destruir ,$eneral!ente, no pierden alor.

n la pr%ctica, se co!bina la #ipoteca con el se$uro (l banco ei$e alque constitue #ipoteca, que to!e un se$uro para preenir eentualesries$os de destrucción).

Características como derecho real:

1. & s un derecho real (77). ero presenta una caracter-stica !uespecial, que #ace que ella (#ipoteca) se dierencie de los de!%s: enlos de!%s derec#os reales, #a una relación directa entre el titular delderec#o la cosa sobre la cual ese derec#o se eerce (todos losderec#os reales se eercen !ediante el uso o la tenencia de la cosa).


2/32

ero, en la #ipoteca eso no sucede, porque en ella el eercicio delderec#o del acreedor se traduce en la acultad de pedir la enta de lacosa #ipotecada en caso de que el deudor no cu!pla la obli$ación$aranti3ada con #ipoteca. s por eso que #a autores co!o laniol,que sostienen que el acreedor hipotecario tiene un derecho realde segundo grado, lo deno!inan as- porque en "ste no #a una

relación directa entre el titular del derec#o en la cosa en que "sterecae, a dierencia de los de pri!er $rado en que tal relación eiste.

or el #ec#o de ser la #ipoteca un derec#o real, se eerce sobre la cosasin respecto de deter!inada persona , es por ello que este derec#oconfere al acreedor #ipotecario el derec#o de persecución que leper!ite perse$uir la fnca #ipotecada de !anos de quien se encuentre,no i!portando el t-tulo por el que esa persona lo adquirió (242).

2.5 s un derecho inmueble (0, 2407 241). *in e!bar$o, #aciertas #ipotecas que recaen sobre bienes muebles, que son:

5 La que recae sobre naes de !%s de 0 toneladas de re$istro.

5 Las que recaen sobre aeronaes.

or el #ec#o de ser la #ipoteca, un derec#o in!ueble, la tradición deeste derec#o se #ace por la inscripción del título en el Registrodel Conservador de Bienes Raíces (66).

ero la #ipoteca es un derec#o accesorio, pues en realidad el acreedores titular de dos derec#os:

1) n derecho principal, que es el cr"dito que "l tiene en contradel deudor, que es de car%cter !ueble.

2) n derecho accesorio, que es un derec#o real: la #ipoteca, decar%cter in!ueble.

n doctrina se se+ala que no obstante ser accesorio, el derec#o de#ipoteca es superior al derec#o principal. 8a autores que to!andoco!o base esta caracter-stica considerando que el derec#o principales !ueble, #an esti!ado, por aplicación del principio de lo accesorio,que la #ipoteca ta!bi"n tendr-a car%cter !ueble.

ero, esa no es la opinión !aoritaria. *e sostiene que la #ipoteca!antiene su car%cter de in!ueble aun cuando la obli$ación principalsea !ueble, afr!%ndose que la #ipoteca sie!pre es in!ueble,cualquiera sea la naturale3a de la obli$ación principal.


3/32

9.5 s un derecho accesorio. ste car%cter se encuentraepresa!ente reconocido en el art. 46 /./. l que lo sea, i!porta pordiersos aspectos:

a) La obli$ación principal tiene que ser %lida, en caso contrario, la#ipoteca ta!poco lo ser%.

b) /on la #ipoteca se puede $aranti3ar toda clase de obli$aciones.ncluso !%s, se esti!a en la doctrina que se pueden caucionarobli$aciones indeter!inadas en cuanto a su !onto. ara ello danlos si$uientes ar$u!entos:

La le #ace epresa alusión a ello en los arts.2427 2491.ncluso, en esta ;lti!a disposición dice epresa!ente que la#ipoteca “puede limitarse a una suma determinada, con

tal que así se exprese inequívocamente”. < contrario sensu,esa disposición llea a la conclusión de que se acepta que laobli$ación pueda estar indeter!inada en cuanto a su !onto, sino se epresa que se la li!ita a una cantidad deter!inada.

/uando la #ipoteca se li!ita a una cantidad deter!inada, recibeel no!bre de “hipoteca de mximo”.

or otra parte, de acuerdo al art.976, la fan3a que deben rendirlos $uardadores para entrar en el dese!pe+o de su car$o, puede

ser sustituida por la #ipoteca, la cual debe constituirse “conanterioridad” al eercicio de sus unciones. ues bien, en estecaso, la #ipoteca a a caucionar una obli$ación indeter!inada encuanto a su !onto, porque el obeto de estas cauciones es$aranti3ar el buen dese!pe+o del $uardador en el eercicio de sucar$o, al co!en3ar "ste a eercer sus unciones, no pode!ossaber có!o a a ser su dese!pe+o, pudiendo incluso darse lasituación que no resulte nin$una obli$ación para el $uardador, obien, que eectia!ente suran obli$aciones para "l co!oresultado de su $estión.

*iendo incierta la eistencia de obli$aciones, !%s incierto a;nser% saber su !onto.

n conclusión, aquel le$islador estar-a ad!itiendo constituir#ipoteca para $aranti3ar una obli$ación posible.

*e ar$u!enta con el art.1 =.4 del >e$la!ento del /onserador,que dice: “la inscripción de la hipoteca contendr la suma


4/32

determinada a que se extienda la hipoteca en el caso dehaberse limitado a determinada cantidad”.

ste es un requisito que sólo tiene aplicación cuando se #ali!itado la #ipoteca en cuanto a su !onto a deter!inadacantidad, por ende, no tendr-a aplicación este requisito cuando la#ipoteca es ili!itada.

=o #a discusión en cuanto a que puedan caucionarse“obligaciones indeterminadas en cuanto a su monto”.ero, este !is!o ra3ona!iento #a lleado a sostener queta!bi"n podr-a caucionarse con #ipoteca obli$acionesindeter!inadas en cuanto a su naturale3a, esto es, obli$acionesuturas. *iren co!o unda!ento los arts.2419 inc. fnal, 976(que per!ite caucionar obli$aciones de los $uardadores), 17 4.

ste proble!a de la procedencia de la #ipoteca para $aranti3arobli$aciones indeter!inadas en cuanto a su naturale3a,(obli$aciones uturas), nos enrenta a otro proble!a, cual es elsi$uiente:

?alide3 de las “/l%usulas de @arant-a @eneral 8ipotecaria”.stas cl%usulas, de uso !u recuente en la banca, se traducenen establecer que todas las obliaciones presentes o !uturas,directas o indirectas, "ue lleue a tener el deudor para conel acreedor , "uedar#n aranti$adas con las hipotecas "uese constitu%en.

*u efcacia o alide3 #a sido bastante discutida, acept%ndose enprincipio su alide3.

1.5 =o son %lidas (Aernando


5/32


6/32

'eter!inar la alide3 o inefcacia de estas cl%usulas, tiene$ran i!portancia porque $ran parte de todo el cr"ditobancario, opera con este siste!a, siendo ta!bi"n recuente en!ateria de cr"ditos #abitacionales. 'e tal !odo, que si sedeclarase su inefcacia, se producir-a el derru!be del siste!afnanciero. Los bancos recurren a este siste!a por una ra3ónde rapide3 se$uridad, pues esta cl%usula $aranti3aobli$aciones presentes uturas.


7/32

2. Gos" Aabres sostiene que "sta es una obli$ación de car%cterpro#ibitio, a que est% edando que la #ipoteca se etiendaen caso al$uno a !%s delH *e+ala que el duplo del i!porte dela obli$ación principal, es una $arant-a !%s que sufcientepara cualquier tipo de obli$ación que si #ubierencircunstancias especiales que requirieran una $arant-asuperior, ellas no ueron consideradas por el le$islador, nipudieron serlo, porque este debe !irar sólo lo $eneral lonor!al.


8/32

.5 Constitu%e principio de ena&enaci)n. 'esde el !o!ento en queel constituente e li!itadas las acultades que le confere el do!inio,#a principio de enaenación. sto es i!portante, porque ello i!plicaque sólo puede ser constituido por quien tiene capacidad paraenaenar.

6.5 +a hipoteca da luar a una pre!erencia. /o!o caución, no ser-aperecta si no diese lu$ar a una preerencia. l art.2477 se+ala entrelos cr"ditos de tercera clase, a los #ipotecarios.

La #ipoteca es una preerencia especial, es decir, dice relación sólo conel bien #ipotecado, de !odo que si la deuda no se cubre con el bien, elsaldo es alista (quinta clase).


9/32

5 +a CS se,ala "ue si son varios los poseedores de la cosahipotecada* la acci)n debe diriirse contra todos ellos.

5 +a .acci)n hipotecaria/ es indivisible, pero la .obliaci)nprincipal/ es per!ectamente divisible.

5 Es importante* por"ue la interrupci)n de la prescripci)nrespecto de uno* no es respecto de otros* a menos "ue laobliaci)n sea solidaria.


10/32

123 del haber probable de ese comunero. n este caso #a 2alternatias:

equisitos de la #ipoteca le$al.


11/32

n caso de otor$arse #ipoteca, ella a a ser conencional al i$ual quetoda #ipoteca, pero la uente de la obli$ación, es distinta, por ello esi!procedente “#ablar” de #ipoteca udicial.

roble!a: ?alide3 de la #ipoteca que nace por una declaraciónunilateral de oluntad.

La !aor-a de la doctrina esti!a que no lo es, dan las si$uientesra3ones:

1. & Los arts.240J 2411, #ablan de “contrato” de #ipoteca,consecuencial!ente, se trata de una declaración bilateral de

oluntad.

2. & Los arts.2492 nN2 2499, ta!bi"n #acen reerencia al car%ctercontractual de la #ipoteca.

9. & 8a que recordar que la #ipoteca es un derec#o real paraadquirirlo, es necesaria la tradición. La tradición, requiere de un t-tulo,cual ser-a, en la especie, el contrato de #ipoteca, si para #acer latradición (que es una conención), se requiere del acuerdo de

oluntades, con !aor ra3ón es necesario este acuerdo para constituirel t-tulo que a a serir de antecedente de ella.

/aracter-sticas del /ontrato de 8ipoteca.1. & Puede celebrarse entre acreedor % deudor * o entre acreedor % un tercero.

Lo pri!ero es la re$la $eneral, pero no #a inconeniente de nin$unaespecie para que un tercero #ipoteque un bien que le pertenece con elobeto de $aranti3ar una deuda aena, quedando !u en claro, que nocontrae obli$ación “personal” al$una (art.2414 2490).

n este caso, el acreedor tiene en su contra sólo la acci)n .real/derivada de la hipoteca, que se eerce en contra del in!ueble.

*i es el deudor quien constitue la #ipoteca, el acreedor dispone dedos acciones:

a) 7na acci)n personal contra el patrimonio del deudor .

b) 7na acci)n real contra el inmueble constituido en hipoteca.


12/32

2.5 Es un contrato unilateral.

*ola!ente resulta obli$ado el constitu%ente de la #ipoteca, siendo suobli$ación, la de transferir al acreedor el derecho real dehipoteca. l acreedor no contrae obli$ación al$una.

9.5 Es un contrato accesorio.

La #ipoteca supone la eistencia de una obli$ación principal cuocu!pli!iento ase$ura. ero, no #a obst%culo a que la #ipoteca seotor$ue antes del contrato a que accede (art.2419).

4.5 Puede ser gratuito u oneroso.

ste es un aspecto que no es de %cil solución, #asta el punto que losautores ni siquiera entran en el an%lisis del proble!a. s as-, porqueuna u otra califcación es un aspecto de i!portancia pura!entedoctrinaria, a que el ;nico caso en que podr-a tener releancia, es enel de la acción pauliana. ero en esta acción, el le$islador solucionódirecta!ente el proble!a asi!ilando la #ipoteca a los contratosonerosos (art.246).

.5 Es un contrato solemne.

=o eiste discusión, co!o ta!poco la #a en orden a considerar que lasole!nidad es la escritura p;blica. (art.240J). ero en !"rito de lodispuesto en el art.2410, sur$e una duda: +a inscripci)n* 8es s)lo latradici)n del derecho real o &uea a"uí un doble papel(sole!nidad tradición)9


13/32

la !ateria. ara la !aor-a de la doctrina, la solemnidad delcontrato de hipoteca* s)lo est# constituida por el otoramientode la escritura p(blica la inscripci)n s)lo es la tradici)n delderecho real de hipoteca. =o tiene, se$;n ellos, la inscripción elcar%cter de sole!nidad, de tal !odo que el contrato de hipoteca"ueda per!ecto por el solo otoramiento de la escritura p(blica.

Los unda!entos de esta se$unda opinión son:a) s claro que en irtud del art.2410, la #ipoteca deber# ser ade!%sinscrita en el >e$istro /onseratorio, que sin este requisito, notendr# valor aluno.


14/32

el acreedor estar-a en una situación !u precaria, a quepr%ctica!ente no podr-a ei$ir el cu!pli!iento del contrato de#ipoteca, porque ese cu!pli!iento es la tradición del derec#o real de#ipoteca (el contrato no estar-a perecto !ientras no se eect;e laco!petente inscripción).

n ca!bio, siendo la sole!nidad del contrato de #ipoteca (nicamente

la escritura p(blica, el contrato queda perecto desde suotor$a!iento , por ende, si el deudor no cu!ple, esto es, no #ace latradición del derec#o real de #ipoteca al acreedor, este puede ei$ir sucu!pli!iento al deudor.

Elementos del contrato de hipoteca:

1. & l consentimiento: no se presentan !aores proble!as ni

noedades. uede s- otor$arse este consenti!iento por !edio de!andatario, pero si se otor$a de esta or!a la acultad de #ipotecar,requiere de !ención epresa, a que no est% co!prendida dentro delas acultades ordinarias del !andato.

n relación con este punto, se plantea el si$uiente proble!a: sabe!osque el contrato de #ipoteca es sole!neF a#ora, Oel mandato paraconstituir hipoteca deber# ser tambi0n solemneP o dic#o de otro!odo, si el contrato encarado es solemne, Ose transmite estasolemnidad al mandatoP 'urante bastante tie!po la /orte *upre!aue de esta opinión, sin e!bar$o, #o la doctrina !aoritaria esti!aque no es necesario que en este caso el !andato sea sole!ne, to!andoco!o base lo que dispone el art.2129, disposición que nos indica laor!a en que debe constituirse el !andato.

La opinión que ten-a la /orte *upre!a, se deb-a principal!ente a queen aquella "poca se aceptaba la “teor-a de la fcción” en !ateria derepresentación, era ló$ico que si el contrato encar$ado era sole!ne,el !andato ta!bi"n ten-a que ser sole!ne. *in e!bar$o, #o

!aoritaria!ente no se acepta esta teor-a, sino que la de la“representación5!odalidad de los actos ur-dicos”, con lo cual, tieneplena aplicación el art.2129.

2.5 El ob&eto. n esta !ateria se aplica la re$la $eneralF posibleproble!a: la aplicación del art.1464, especial!ente el =.9, pero enrealidad no #abr-a tal conQicto, porque se puede celebrar el contratode #ipoteca respecto de especies e!bar$adas, a que el solo contrato


15/32


16/32

poder percibir los rutos, sólo cuando eer3a su calidad de tal e!bar$ue el usuructo.

9.5 Pueden hipotecarse las naves. st% re$la!entada en la Le900, sólo pueden #ipotecarse las naes de !%s de 0 toneladas dere$istro.

4.5 Pueden hipotecarse las aeronavesF est% re$la!entada en el'L.126 de 1J7.

.5 +os bienes !uturos (art.241J).

6.5 'e acuerdo al art.2416, tambi0n pueden hipotecarse los bienessobre los cuales se tiene un derecho eventual limitado orescindible. n este caso, esos bienes se entienden #ipotecados conlas !is!as condiciones li!itaciones a que est% sueto el derec#o.sta disposición es clara aplicación del principio de que nadie puedetranserir !%s derec#os de los que tiene. or otra parte, el !is!oart.2416 inc.2, nos dice que si el derec#o est% sueto a una condiciónresolutoria, tendr% lu$ar lo dispuesto en el art.14J1. sto si$nifca, que

si se produce la resolución del contrato, se va a e'tinuir lahipoteca, perudicando al tercero sólo si la condición constaba en elt-tulo respectio inscrito otor$ado por escritura p;blica.

7.5 Pueden hipotecarse las cuotas del comunero sobre la cosacom(n.

.5 Puede hipotecarse la propiedad minera % los derechos deaua.

8ipoteca de cosa aena:

=o obstante que entre nosotros la re$la $eneral es la alide3 de loscontratos sobre cosa aena, se discute sobre si la hipoteca de cosaa&ena es v#lida, undando la ne$atia en los si$uientes ar$u!entos:


17/32

a) l art.2414 establece que puede constituir #ipoteca sobre susbienes, la persona que sea capa3 de enaenarlos.


18/32

*i se esti!a que la #ipoteca de cosa aena adolece de nulidad deacuerdo con el art.704, ser-a un t-tulo inusto , co!o tal, ori$inar-auna posesión irre$ular, lo que llear-a a la prescripción etraordinaria,de lo cual resultar-a que a!%s podr-a adquirirse por prescripciónordinaria el derec#o de #ipoteca, lo cual ir-a epresa!ente en contradel art.202.

or otro lado, el art.2417 admite la rati-caci)n, la cual no esprocedente en el caso de nulidad absoluta.

Los eectos de la “#ipoteca de cosa aena” son:

1. & *er-a un t-tulo de aquellos que #abilitan para adquirir porprescripción.

2. & ara el due+o del in!ueble, la #ipoteca es inoponible, de !odo quepodr% de!andar la cancelación de la !is!a.

La 8ipoteca de /uota:

l art.2417 dice que un co!unero puede #ipotecar su cuota antes de lapartición, es decir, durante la co!unidad para er qu" eectos sederian de ello, #a que atender al resultado de la partición, porque sien la partición se adudica al co!unero el bien que se #ipotecó, la#ipoteca subsiste.

*i el bien se adudicó a otro u otros co!uneros, se produce lacaducidad de la hipoteca. ero, a;n en este caso, a a podersubsistir "sta sie!pre que los co!uneros a quienes se adudicó elin!ueble, den su consenti!iento al eecto, consenti!iento que debendar por escritura p;blica de la cual se a a to!ar ra3ón al !ar$en dela inscripción #ipotecaria.

*e #a discutido aqu-, si lo que se #ipoteca es la cuota en lacomunidad o la cuota en el inmueble. areciera que lo que se

#ipoteca es la cuota en el inmueble, porque la #ipoteca recae sobretal clase de bienes la co!unidad no es in!ueble.

La 8ipoteca de pisos departa!entos:

ueden #ipotecarse sie!pre cuando se encuentren aco$idos a la Le6071 (Le de ropiedad 8ori3ontal). 'e acuerdo a los arts.2, 9 62inc. fnal, el propietario de cada piso departa!ento a a poder#ipotecar $raar libre!ente el piso o departa!ento que le


19/32

corresponda , produci"ndose la diisión del in!ueble, a a subsistir la#ipoteca sin necesidad de consenti!iento de los otros propietarios. lart.9 da una nor!a particular dice que la #ipoteca constituida sobreun piso o departa!ento que #a de construirse en un terreno en que eldeudor es co!unero, a a $raar su cuota en el terreno desde lainscripción , al piso o departa!ento, desde que se construa, sinnecesidad de nuea inscripción.

>especto de este punto, la #ipoteca de pisos o departa!entos presentados caracter-sticas que la dierencia de la #ipoteca co!;n:

5 *e ad!ite la #ipoteca de cosa utura. Bientras no se construe eledifcio, piso o departa!ento, la #ipoteca a a aectar al suelo , enaquellos casos en que el edifcio se diida, cuando ello es posible,la #ipoteca a a subsistir sin necesidad de la oluntad de los otrospropietarios.

5 *i se #ipoteca un piso o departa!ento el edifcio es destruido, encaso de que se reconstrua el edifcio a a subsistir la #ipoteca enlas !is!as condiciones en que se encontraba anterior!ente.

eal de 8ipoteca puede adquirirse por:

1.5 'radición,2.5 (rescripción,

9.5 )ucesión por causa de muerte,

4.5 Cesión,

.5 )ubrogación en el cr!dito hipotecario.

1. & or Tradici)n: se eect;a !ediante la inscripción del t-tulo en el>e$istro pertinente del /onserador de Cienes >a-ces de la co!una oa$rupación de co!unas en que est" ubicado el in!ueble (arts.670,66, 2410 // 92, 2 =.1 4 >e$la!ento).

sta inscripción debe reunir los requisitos del art.2492 1>e$la!ento.


20/32

a) ndiiduali3ación del acreedor deudor, sean personas naturaleso ur-dicas.

b) s !enester #acer reerencia al t-tulo, es decir, al contrato porel cual se constituó la #ipoteca el arc#io en que dic#o contratose encuentra.

c) ndiiduali3ación del bien ra-3 #ipotecado.

d) *i la #ipoteca #a sido li!itada a una deter!inada su!a, ellodeber% ser especifcado indic%ndose la cantidad a que ue li!itada.

e) Aec#a de la inscripción fr!a del /onserador de Cienes>a-ces. sta ei$encia es esencial, su o!isión acarrea la nulidad,porque al no consi$narse la ec#a, no se podr-a establecer el ordende prelación si #ubieren arias #ipotecas sobre el !is!o bien. lart.2499 dea clara!ente establecido que el ;nico requisito cua

o!isión trae consi$o la nulidad de la inscripción, es la fecha de!sta la "rma del Conservador .

La o!isión de los de!%s, no produce nulidad, sie!pre que !ediante lainscripción !is!a o del contrato respectio, puedan lle$ar a conocerselas !enciones que alten en la inscripción.

2.5 or Prescripci)n: #e!os isto que la hipoteca de cosa ajena es

vlida, pudiendo adquirirse por prescripción en el caso en que seinscriba la #ipoteca sobre cosa aena (arts.6J, 71, 212, 219).

La sentencia que declara la prescripción, ta!bi"n debe inscribirse enel >e$istro /onseratorio para que produ3ca eectos respecto deterceros (art.2 >e$la!ento).

9.5 or Sucesi)n por Causa de ;uerte: la #ipoteca tiene car%cter

accesorio a un cr"dito los #erederos del acreedor que #a allecido, an a adquirir el cr"dito de dic#o acreedor (lo principal) por sucesiónpor causa de !uerte , conunta!ente con "ste, adquirir%n el derec#oaccesorio que lo $aranti3a (#ipoteca).

Los #erederos adquieren estos derec#os ipso jure, sin necesidad deinscripción en el >e$istro.


21/32

4.5 Cesi)n del Cr0dito Hipotecario: la cesión de un cr"ditoco!prende ta!bi"n las cauciones que lo $aranti3anFconsecuencial!ente, si el cr"dito estaba $aranti3ado con #ipoteca,ta!bi"n la a a co!prender (art.1J06). sta es una aplicación delprincipio de que lo accesorio sigue la suerte de lo principal.

La !aor parte de la doctrina piensa que la #ipoteca pasa del cedente

al cesionario, por el solo #ec#o de la cesión del cr"dito, sin necesidadde practicar una nuea inscripción. *in e!bar$o, >aael Ber noco!parte esta opinión, esti!ando que debe #acerse una nueainscripción a no!bre del nueo acreedor. *ostiene que es claro que lacesión de un cr"dito co!prende ta!bi"n la de sus accesorios, perose+ala que sus accesorios deben necesaria!ente cu!plir con losestatutos que le son propios particulares , por lo tanto, si el cr"ditoest% caucionado con #ipoteca, "sta debe cu!plir con su estatuto

ur-dico, el cual ei$e la inscripción para la tradición del derec#o realde #ipoteca. *ostiene que el #ec#o de que un derec#o sea accesorio,no le #ace perder su naturale3a propia, dice que el cr"dito que es loprincipal, es un derec#o personal la #ipoteca que es lo accesorio, esun derec#o de car%cter real, por lo que debe suetarse a su propioestatuto que ei$e la inscripción para su tradición.

Ber a+ade que la cesión de cr"ditos re$la!enta la tradición delderec#o personal ac% esta!os en la cesión del derec#o real de#ipoteca.

.5 or la Subroaci)n en el Cr0dito Hipotecario: traspasa alacreedor nueo, todos los derec#os, priile$ios o acciones que ten-a elpri!itio deudor, por ello, el nueo acreedor, unto con el cr"dito,adquiere la #ipoteca que lo $aranti3a (arts.1610 1612).

/osas a las cuales se etiende la #ipoteca:

'ebe tenerse en claro, que la #ipoteca no sólo co!prende al bien ra-3#ipotecado en s- !is!o, sino que se etiende:

5 < los inmuebles por adherencia.5 < los inmuebles por destinaci)n.5 < los aumentos me&oras "ue e'perimente la cosa.5 < las rentas de arrendamiento "ue devenue el inmueble.5 < las indemni$aciones "ue deban paar los aseuradores

de dicho inmueble.


22/32

n cuanto a los in!uebles por destinación, debe considerarse que esrequisito que estos pertene3can al due+o del in!ueble #ipotecado,porque si no, no tendr-an el car%cter de tales no se er-an aectadospor la #ipoteca.

Los in!uebles por destinación (70) tienen este car%cter por oluntaddel due+o tal co!o "ste les confrió ese car%cter, ta!bi"n puede

quit%rselos enaen%ndolos a un tercero, deando desde ese !o!ento deestar aecto a la #ipoteca (art.2420). ero esta acultad puedeeercitarla el due+o !ientras el acreedor no #aa e!bar$ado elin!ueble, pues una e3 #ec#o esto, el in!ueble queda total!entein!oili3ado en todas sus partes.

n cuanto a los in!uebles por ad#erencia, quedan co!prendidos en la#ipoteca por la !is!a ra3ón anterior (art.6). Lo que si puede #acerel due+o, es enaenar o $raar separada!ente estos in!uebles por

ad#erencia en aor de un tercero, en cuo caso pasan a ser !ueblespor anticipación (art.71), quedan liberados de la #ipoteca.

Ma!bi"n co!prende la #ipoteca los au!entos que eperi!enta elin!ueble (art.2421).

Ma!bi"n co!prende la renta de arrenda!iento de los bienes#ipotecados (art.2422) la inde!ni3ación debida a los ase$uradoresdel in!ueble en caso de que este sura el siniestro para cuo eentoue ase$urado.

n !ateria de se$uros, el /. de /o!ercio establece a este respecto,una subro$ación entre el !onto del se$uro la especie ase$urada, detal !odo que si esta sure el siniestro, ella a a ser subro$ada por lainde!ni3ación que pa$ue el ase$urador.

ectos de la #ipoteca.

1. & Respecto del due,o de la cosa hipotecada:

*e distin$uen dos situaciones:


23/32


24/32

La p"rdida o deterioro puede deberse a #ec#o o culpa, e incluso a casoortuito.

C) +erechos del acreedor despu!s* de ejercer la acción

hipotecaria.l acreedor #ipotecario eercita la acción, embarando el bienhipotecado, desde a#- cesa la acultad del propietario de $o3ar disponer del in!ueble sus accesoriosF no lo puede #acer por elart.1J64 n.9.

La #ipoteca da al acreedor #ipotecario, tres derec#os unda!entales:

5 'erec#o de ?enta.

5 'erec#o de ersecución.

5 'erec#o de reerencia.

1.5 Derecho de 5enta (art.2424).

l acreedor #ipotecario tiene sobre la cosa #ipotecada, los !is!osderec#os que el acreedor prendario sobre la prendaF el art.29J7 daeste derec#o al prendario.

n realidad, el acreedor prendario dispone de dos acciones:

a) na acción personal* en contra del deudor. sta se #ace alersobre todos los bienes del deudor, es decir, sobre todo su patri!onio.

b) na acción hipotecaria* , que se #ace aler sólo respecto delin!ueble $raado con #ipoteca.

/uando la acción #ipotecaria se diri$e en contra del deudor

propia!ente tal, ella se conunde con la acción personal.*e presenta la dierencia entre a!bas acciones, cuando la acción#ipotecaria se #ace aler contra el tercer poseedor de la fnca#ipotecada.

La acción #ipotecaria puede tra!itarse se$;n el procedi!ientoordinario o se$;n el procedi!iento eecutio.

5 E&ecutivo: /uando la obli$ación consta en un t-tulo eecutio (art.494/../.).


25/32

5 +a acci)n hipotecaria es siempre realF e!ana de un derec#o real.

5 Es siempre inmueble: recae sobre in!uebles.

5 Se dirie contra el actual poseedor del inmueble hipotecado ,sea o no el deudor principal.

ara “reali3ar” el in!ueble, #a que sacarlo a re!ate.

Las re$las se encuentran en el juicio ejecutivo. /on el producto delre!ate se le pa$a al acreedor. *e produce una especie de subro$aciónentre lo obtenido en el re!ate con la fnca #ipotecada.


26/32

n cuanto a la persona que #ipoteca un in!ueble propio, para$aranti3ar una deuda aena, puede encontrarse en dos situacionesse$;n si se #a obli$ado o no personal!ente a la deuda:

i) *i no se obli$a personal!ente a la deuda, es un tercer poseedor, en su contra procede el derec#o de persecución.

ii) *i se #a obli$ado personal!ente a la deuda, para la cual, se$;n

el 2414 2490 inc.1, se requiere pacto expreso, no es untercero poseedor, debiendo perse$u-rsele i$ual que al deudorprincipal.

Aiador 8ipotecario (es aquel que se obli$a personal!ente a la deuda)

=o es tercero poseedor, porque se obliga personalmente a ladeuda. La caracter-stica del tercero poseedor, es que "l no se obli$apersonal!ente a la deuda.

l tercero poseedor no puede oponer el “benefcio de ecusión”, a queel art.242J, le nie$a esta posibilidad.

Auera de los casos corrientes de etinción de #ipoteca, el 'erec#o deersecución cesa si eiste pura de la hipoteca en casos dee'propiaci)n por causa de utilidad p(blica.


27/32

#ipotecada. 'e a#-, "ste tiene un pla3o de 9 d-as para: pagar ladeuda, abandonar la "nca o no hacer nada.

a. & Paar la deuda. *e subro$a en los derec#os del acreedor(art.242J).

b. & Abandonar el inmueble. sto se reali3a poniendo el in!ueble a

disposición del tribunal antes de que #aa encido el pla3o de 10 d-ascontados desde la notifcación de la de!anda. ste abandono noconstituye dación en pago, no #a transerencia de do!inio. Lo quepasa, es que el poseedor pone la fnca a disposición del tribunal paraque este lo re!ate con su producto le pa$ue al acreedor. /on esto, eltercero poseedor se lo libera de toda responsabilidad.

c. & No hace nada.


28/32

5 or -a consecuencial o de consecuencia.

5 or -a principal.

1. & Por vía consecuencial. /uando se produce la etinción de laobli$ación principal, se etin$ue ta!bi"n la #ipoteca, por el principiode lo accesorio. ero puede darse el caso de que etin$ui"ndose laobli$ación principal, subsiste la #ipoteca: /uando #a noación de la

obli$ación principal resera de las #ipotecas. enuncia de la 8ipoteca:

l acreedor puede #acerlo. ero co!o la renuncia es de eecto relatio,si lo renunciado es sola!ente la #ipoteca, la obli$ación principalsubsiste, porque el principio es que lo accesorio si$ue la suerte de loprincipal, pero no al re"s. *i se renuncia a la #ipoteca, no por ello serenuncia a la obli$ación principal.

La renuncia debe #acerse por escritura p;blica.

llo es procedente sólo en caso que el acreedor ten$a capacidad paraenaenar (art.2494).

ur$a de la 8ipoteca.

s una situación especial, que consiste en la etinción de la #ipoteca se produce cuando el in!ueble es sacado a re!ate en p;blica subastaordenada por el ue3, con citación de los acreedores #ipotecarios #abiendo transcurrido el t"r!ino de e!pla3a!iento al erifcarse elre!ate.

*i ac% no se obtiene para pa$ar a todos los acreedores #ipotecarios, seetin$uen las #ipotecas respecto de los que no alcan3aron a pa$arse.


29/32

este caso, la causal de etinción es precisa!ente el #aberse pa$ado laobli$ación que caucionaban.

ero las que no alcan3aron a pa$arse, si se cu!plen los requisitos de lale, ta!bi"n se etin$uen. >especto de estas, se #a producido la Purade la Hipoteca (equisitos de la ur$a: (9)

1. & P(blica subasta: l tercero debe #aber adquirido el in!ueble enp;blica subasta, ordenada por el ue3. *e requiere que esta p;blicasubasta se produ3ca co!o consecuencia de un uicio. *i no es as-,

entonces no procede la pur$a de la #ipoteca.


30/32

5 E !antener sus #ipotecas.

2.5 Noti-caci)n de los acreedores hipotecarios: l art.242 diceepresa!ente que para que se produ3ca la pur$a de la #ipoteca, serequiere la citación (notifcación) personal de los acreedores.

lla tiene por obeto, poner en conoci!iento que se reali3ar% elre!ate, para que to!en las proidencias necesarias para que seobten$a un buen precio, a que es coneniente a sus intereses, puesper!ite el pa$o de un cr"dito.

s i!portante se+alar que debe notifcarse a todos los acreedores,tanto de $rado anterior co!o posterior a aquel que produce el re!ate.

uede suceder que sacada la fnca a re!ate, "ste no se produ3ca, loque puede deberse a distintas ra3ones. ntre ellas, la alta de postores.

n este caso, si uele a sacarse a re!ate el in!ueble, f%ndose d-a #ora al eecto, #abr% que citar nuea!ente a los acreedores#ipotecarios. *in e!bar$o, en este caso no es necesario que seapersonal, a que puede ser por c"dula o por el estado diario (!%susado).

9.5 Transcurso del t0rmino de empla$amiento: sto se entiende

entre la notifcación de los acreedores el d-a del re!ate (art.242).ste art-culo es oscuro en su redacción, pues parece que se refere aque entre la notifcación la ec#a de la subasta, debe transcurrir unt"r!ino “i$ual” al de e!pla3a!iento. *e refere al del uicio ordinario.

*i se produce la subasta, el precio debe ser consi$nado a la orden deltribunal correspondiente, con dic#o alor, los acreedores ser%npa$ados en el orden de prelación.

OIu" pasa si no se cita oportuna!ente a los acreedoresP

La consecuencia de esto, es que a su respecto no ha% pura dehipoteca, que quiere decir que sus #ipotecas subsisten.


31/32

re!ate por los acreedores #ipotecarios no pa$ados, el subastador se aa pa$ar con el precio de esa fnca, de las #ipotecas que pa$óF perder%el in!ueble pero no el precio pa$ado por "l.

n !ateria de pur$a de #ipoteca, el //, en el art.4J2, introduo!odifcaciones “si por un acreedor de grado posterior, se persigue lahipoteca contra el deudor personal que la posea, el o los acreedores de

grado preferente citados seg-n el art./0/1 CC, pueden, o exigir elpago de sus cr!ditos con el producto del remate seg-n sus grados, oconservar sus hipotecas sobre la "nca, siempre que sus cr!ditos noest!n devengados” (er el //).

sta nor!a no altera el que deba citarse a todos los acreedores#ipotecarios, porque la !odifcación consiste en que los acreedores de$rado preerente, puedan optar: entre paarse de sus cr0ditos conel producto de la subasta o, conservar sus hipotecas.

sta acultad no le corresponde a los acreedores de $rado posterior, aquienes se pa$a con el producto del re!ate. ara eercer este derec#ode opción, los acreedores de $rado preerente deben !aniestar su

oluntad, si nada dicen, se esti!a que optan por pa$arse con elprecio de la subasta.

ara que ten$a aplicación esta nor!a para que proceda este derec#ode opción, al$unos autores esti!an que deben concurrir 2 condiciones,siendo en realidad solo una:

a) 2ue se persiga la "nca contra el deudor personal que laposea. llo no tiene lu$ar si se persi$ue en contra de un terceroposeedor. *in e!bar$o, esto no es correcto. *i bien as- sur$e del tenorliteral del art.4J2 inc.1D, el art.762 a$re$a que lo se+alado en elart.4J2, se aplicar% ta!bi"n al caso en que se persi$a la fnca#ipotecada en contra de terceros poseedores.

b) 2ue los cr!ditos no sean exigibles. Los acreedores de $radopreerente, pueden optar entre conserar sus #ipotecas, sie!pre quesu cr"dito sea ei$ible. *i no lo es, sólo puede de!andar el pa$o con elproducto de la subasta.

/ancelación de la 8ipoteca.

sta no es una or!a de etin$uirla, sino que es consecuencia de suetinción. uede producirse en 9 or!as:


32/32

a) Convencional: acreedor deudor de co!;n acuerdo, cancelan la#ipotecaF ee!plo: el deudor pa$ó.

b) Resoluci)n &udicial: por ee!plo, cuando se epropia un in!ueblepor causa de utilidad p;blica.

Date post:	06-Jul-2018
Category:	Documents
Upload:	victor-daniel-cid-saldivia
View:	219 times
Download:	0 times

Contrato de Hipoteca - Full

Documents