d2s2 Wika Isak 21 -Ht161111

HendangHendang TT--([email protected])([email protected])

ISAK 21 (R2010)

IFRIC15, Agreements for the Construction of Real Estate

PSAK 23 (R2010), Pendapatan

IAS 18, Revenue

1

IKATAN AKUNTAN INDONESIA

Indonesian Institute of Accountants

Narasumber: Dr. Hendang Tanusdjaja, CPA

Partner KAP Darmawan, Hendang & Yogi (AGN Int’l)

Anggota Tim Implementasi IFRS-IAI

Jakarta , 16 Nopember 2011


Interpretasi ini membahas dua pemasalahan:

(a) Apakah perjanjian tersebut termasuk dalam

ruang lingkup PSAK 34 (revisi 2010): Kontrak

Konstruksi atau PSAK 23 (revisi 2010):

Pendapatan?

(b) Kapan pengakuan pendapatan dari konstruksi

real estat?

2


Permasalahan Ruang Lingkup:

Jika pembeli dapat menentukan elemen struktural

utama desain real estat, maka mengacu pada PSAK 34

(revisi 2010): Kontrak Konstruksi.

Jika pembeli memiliki kemampuan terbatas untuk

mempengaruhi desain real estat atau hanya

menentukan perubahan kecil atas desain awal, maka

mengacu pada penjualan barang dalam PSAK 23

(revisi 2010): Pendapatan.

3


Apakah pembeli dapat menentukan elemen struktural yang

utama dari desain, atau dapat menentukan elemen struktural

pada saat

konstruksi sedang dalam penyelesaian?

IAS 11 (PSAK 34)

Kontrak Konstruksi

IAS 18 (PSAK 23)

Pendapatan

Ya Tidak

4


Kontrak Konstruksi? IAS 11 (PSAK 34)

Hanya menyediakan jasa? IAS 18 (PSAK 23)

Penyediaan Jasa

Penjualan barang?

Kriteria pengakuan

pendapatan terpenuhi

secara terus menerus?

Metode

Persentase

Penyelesaian

Saat Selesai

ya

Tidak

ya

ya

Tidak

Tidak

5


Ketentuan Transisi:

Terdapat beberapa alternatif ketentuan transisi untukpenerapan atas perubahan pengaturan tersebut, yaitu:

Diterapkan secara prospektif, yang mana kebijakanakuntansi baru dalam ED ISAK 21 hanya diterapkanuntuk perjanjian baru (disepakati setelah 1 Januari2012). Sementara perjanjian lama (disepakatisebelum 1 Januari 2012 dan masih belum selesaipada 1 Januari 2012) diterapkan ketentuan PSAK 44: Akuntansi Aktivitas Pengembangan Real Estatsampai selesainya perjanjian.

6


Ketentuan Transisi:

Diterapkan secara semi prospektif, yang mana

kebijakan akuntansi baru dalam ED ISAK 21

diterapkan untuk perjanjian baru (disepakati setelah

1 Januari 2012) dan entitas melakukan evaluasi atas

perjanjian lama (disepakati sebelum 1 Januari 2012

dan masih belum selesai pada 1 Januari 2012)

dengan mengacu pada kondisi yang ada pada 1

Januari 2012.

ISAK 21(2010):

Perjanjian Konstruksi Real Estat

7


Ketentuan Transisi:

Diterapkan secara semi retrospektif, yang mana

kebijakan akuntansi baru dalam ED ISAK 21

diterapkan untuk perjanjian baru (disepakati setelah

1 Januari 2012) dan entitas melakukan evaluasi atas

perjanjian lama (disepakati sebelum 1 Januari 2011

dan masih belum selesai pada 1 Januari 2012)

dengan mengacu pada kondisi yang ada pada 1

Januari 2011.

8


Ketentuan Transisi:

Diterapkan secara retrospektif, yang mana kebijakan

akuntansi baru dalam ED ISAK 21 diterapkan untuk

perjanjian baru (disepakati setelah 1 Januari 2012)

dan perjanjian lama (disepakati sebelum 1 Januari

2012 dan masih belum selesai).

Dalam ED ISAK 21, alternatif yang dipilih

adalah ketentuan transisi secara retrospektif.

9


10


11


12


13


Revenue should be measured at the fair value of the consideration received or receivable, taking into account discounts, rebates.

If the revenue is deferred, it should be measured at its present value.

In a barter transaction, the revenue should be the fair value of the goods received, and only if unreliable, the fair value of the goods given up.

The exchange of similar goods is not regarded as a transaction which generate revenue.

14


For sale of goods: (PSAK 23 par 13)a) Significant risks and rewards of ownership are

transferred to buyer

b) The entity retains neither continuing managerial involvement to the degree usually associated with ownership nor effective control over the goods sold.

c) Amount of revenue can be reliably measured

d) Probably that economic benefits associated with transaction will flow to the entity

e) Costs incurred in respect of the transaction can be measured reliably

15


For rendering of services: (PSAK 23 par 19)

a) The amount of revenue can be measured reliably.

b) Probable that the economic benefits associated with

the transaction will flow to the entity

c) The stage of completion of the transaction at the

reporting period can be measured reliably

d) Costs incurred and costs to complete can be

measured reliably.

16


The stage of completion of a transaction may be determined by a

variety of methods.

◦ An entity uses the method that measures reliably the services performed.

Depending on the nature of the transaction, the methods may include:

a)surveys of work performed;

b)services performed to date as a percentage of total services to be

performed; or

c)the proportion that costs incurred to date bear to the estimated total

costs of the transaction.

Only costs that reflect services performed to date are included in costs

incurred to date.

Only costs that reflect services performed or to be performed are included

in the estimated total costs of the transaction.

Progress payments and advances received from customers often do

not reflect the services performed.

17

For rendering of services


What and how is Revenuerecognised? (PSAK 23 = IAS 18)

Installation fees

• by reference to the stage of

Installation fees

• Installation fees are recognised as revenue by reference to the stage of

completion of the installation

– unless they are incidental to the sale of a product in which case

they are recognised when the goods are sold.

For rendering of services

18


The timing of recognition Criteria Examples of practical application

During production (accretion) Revenues accrue over time, and

no significant uncertainty exists

as to measurability or

collectibility.

A contract of sale has been

entered into and future costs can

be estimated with reasonable

accuracy.

Most services.

The accrual of interest and

dividend income.

Accounting for construction

contracts using the percentage-

of-completion method.

At the completion of production There is a ready market for the

commodity that can rapidly

absorb the quantity held by the

entity; the commodity comprises

interchangeable units; the market

price should be determinable and

stable; there should be

insignificant marketing costs

involved.

Certain precious metals and

commodities.


At the time of sale (but before

delivery)

Goods must have already been acquired or

manufactured; goods must be capable of

immediate delivery to the customer;

selling price has been established; all

material related expenses (including

delivery) have been ascertained; no

significant uncertainties remain (e.g.

ultimate cash collection, returns).

Certain sales of goods (e.g. 'bill and

hold' sales).

Property sales where there is an

irrevocable contract.

On delivery Criteria for recognition before delivery

were not satisfied and no significant

uncertainties remain.

Most sales of goods and some

services. Property sales where it is

not certain that the sale will be

completed.


20


Subsequent to delivery Significant uncertainty regarding

collectibility

existed at the time of delivery; at the

time of sale

it was not possible to value the

consideration with sufficient accuracy.

Certain sales of goods and services

(e.g. where the right of return exists).

Goods shipped subject to conditions

(e.g. installation and

inspection/performance).

On an apportionment basis (the

revenue allocation approach)

Where revenue represents

the supply of initial and subsequent

goods/services.

Franchise fees.

Sale of goods with after sales service.


21


The main expected change in practice is a shift for some entities from recognising revenue as construction progresses to recognising revenue at a single time – at completion upon or after delivery.

Agreements that will be affected will be mainly those currently accounted for in accordance with IAS 11 that do not meet the definition of a construction contract as interpreted by the IFRIC and do not transfer to the buyer control and the significant risks and rewards of ownership of the work in progress in its current state as construction progresses.

22


The fundamental issue is whether the developer is:

◦ selling a product (goods) – the completed apartment or house;

or

◦ selling a service – a construction service as a contractor

engaged by the buyer.

Revenue from selling products is normally recognised

at delivery.

Revenue from selling services is normally recognised

on a percentage-of-completion basis as construction

progresses.

23


Entitas membeli sebidang tanah untuk konstruksi real estat komersial.

Entitas mendesain suatu blok perkantoran untuk dibangun di atas tanah

tersebut dan mengajukan desain tersebut kepada pihak tata kota untuk

mendapatkan izin bangunan.

Entitas memasarkan kantor tersebut kepada penyewa potensial dan

menandatangani perjanjian sewa bersyarat.

Entitas memasarkan blok perkantoran kepada pembeli potensial dan

menandatangani perjanjian bersyarat atas penjualan tanah dan

konstruksi blok perkantoran dengan salah satu dari pembeli tersebut.

Pembeli tidak dapat mengembalikan tanah atau blok perkantoran yang

tidak selesai kepada entitas.

Entitas menerima izin bangunan dan semua perjanjian menjadi tanpa

syarat. Entitas diberi akses untuk konstruksi tanah untuk melaksanakan

konstruksi dan mengkonstruksi blok perkantoran tersebut.

24


Alternatif Pertama:

Perjanjian dibagi menjadi dua komponen

Komponen penjualan tanah dan komponen konstruksiblok perkantoran.

Komponen penjualan tanah merupakan penjualan barangyang termasuk dalam ruang lingkup PSAK 23 (revisi2010): Pendapatan.

Disebabkan semua keputusan struktural utama dilakukanoleh entitas dan termasuk desain yang diajukan kepadapihak tata kota sebelum pembeli menandatanganiperjanjian bersyarat, maka diasumsikan bahwa tidakakan ada perubahan besar dalam desain setelahkonstruksi dimulai.

25


Akibatnya,

◦ komponen konstruksi blok perkantoran bukan merupakan kontrak

konstruksi

◦ termasuk dalam ruang lingkup PSAK 23 (revisi 2010): Pendapatan.

◦ Fakta, termasuk bahwa

konstruksi dilaksanakan di atas tanah yang dimiliki pembeli sebelum

konstruksi dimulai dan

pembeli tidak dapat mengembalikan blok perkantoran yang tidak selesai

kepada entitas,

menunjukkan bahwa entitas mengalihkan kepada pembeli pengendalian,

dan manfaat dan risiko atas kepemilikan dari pekerjaan dalam

penyelesaian pada kondisi saat ini sebagai konstruksi berjalan.

26


Oleh karena itu,

◦ jika seluruh kriteria dalam PSAK 23 (revisi

2010) paragraf 13 terpenuhi secara

berkelanjutan sebagai konstruksi berjalan,

maka:

entitas mengakui pendapatan dari konstruksi blok

perkantoran dengan merujuk pada tingkat penyelesaian

dengan menggunakan metode persentase penyelesaian.

27


diasumsikan bahwa konstruksi blok perkantoran dimulaisebelum entitas menandatangani perjanjian denganpembeli.

Dalam kejadian tersebut, perjanjian dipisahkan dalam tigakomponen: komponen penjualan tanah, komponen blokperkantoran yang dikonstruksi terpisah, dan komponenaktivitas konstruksi blok perkantoran.

Entitas menerapkan ketentuan pengakuan secara terpisahuntuk tiap komponen.

Jika diasumsikan bahwa fakta lain tidak berubah, maka

entitas mengakui pendapatan komponen konstruksi blok

perkantoran dengan merujuk dari tingkat penyelesaian

dengan menggunakan metode persentase penyelesaian .

28


Dalam contoh ini, ◦ penjualan tanah adalah komponen yang dapat diidentifikasi secara

terpisah dari komponen konstruksi real estat.

◦ Akan tetapi, bergantung pada fakta dan keadaan, entitas mungkinmenyimpulkan bahwa komponen tersebut tidak dapatteridentifikasi secara terpisah.

Sebagai contoh, di beberapa yurisdiksi, ◦ sebuah kondominium didefinisikan secara legal sebagai

kepemilikan absolut atas suatu unit berdasarkan penjelasan legal dari ruang udara yang dihuni oleh ruangan tersebut, ditambahkepemilikan yang tak terbagi dalam beberapa elemen umum (yang meliputi tanah dan bangunan, jalan di dalam kompleks, tempatparkir, lift, gang di luar kamar, area rekreasi, dan area taman) yang dimiliki bersama dengan pemilik kondominium lain.

29


◦ Dalam kasus ini, kepemilikan yang tidak terbagi

dalam beberapa elemen umum tersebut tidak

memberikan pembeli pengendalian dan manfaat dan

risiko signifikan kepemilikan atas lahan tersebut.

Hak kepemilikan atas unit dan kepentingan dalam

elemen-elemen umum tersebut tidak dapat

dipisahkan.

30


Entitas sedang mengembangkan real estat perumahan danmulai memasarkan tiap unit secara terpisah (apartemen) sementara konstruksi sedang berjalan.

Pembeli menandatangani perjanjian pembelian yang mengikat, yang memberikan hak untuk memiliki unit saatunit tersebut siap untuk ditempati.

Pembeli membayar uang muka yang hanya dapatdikembalikan jika entitas gagal untuk menyerahkan unit yang telah selesai dikonstruksi sesuai dengan perjanjiankontrak.

Pembeli juga disyaratkan untuk melakukan pembayaranbertahap dari awal waktu perjanjian sampai penyelesaiankontraktual.

31


Sisa harga beli dibayarkan pada penyelesaian kontrak,

ketika pembeli mendapatkan kepemilikan atas unitnya.

Pembeli dapat menentukan variasi minor atas desain

awal tetapi pembeli tidak dapat menentukan variasi

struktur elemen utama dari rancangan atas unit mereka.

Dalam yurisdiksi yang berlaku, tidak ada hak yang

mendasari penyerahan real estat kepada pembeli selain

melalui perjanjian.

Akibatnya, konstruksi terus berjalan, baik perjanjian

penjualan itu ada ataupun tidak.

32


Dalam contoh ilustrasi ini, ketentuan dari perjanjian dan segala faktadan kondisi terkait mengindikasikan bahwa perjanjian bukanmerupakan kontrak konstruksi.

Perjanjian tersebut adalah kontrak forward yang memberi pembelisebuah aset dalam bentuk hak untuk memiliki, menggunakan danmenjual real estat yang telah selesai dikonstruksi di kemudian hari dankewajiban untuk membayar harga beli sesuai dengan ketentuanperjanjian.

Walaupun pembeli dapat mengalihkan kepentingannya dalam kontrakforward kepada pihak lain, tetapi entitas masih memegangpengendalian, dan manfaat dan risiko signifikan kepemilikan daripekerjaan dalam penyelesaian pada kondisi saat ini sampai pengalihanreal estat yang diselesaikan.

Oleh karena itu, pendapatan diakui hanya jika seluruh kriteria dalamPSAK 23 (revisi 2010): Pendapatan paragraf 13 terpenuhi (saatpenyelesaian, dalam contoh ini).

33


Sebagai alternatif, diasumsikan bahwa dalam suatu yuridiksi, hukummensyaratkan entitas untuk mengalihkan segera kepada pembelikepemilikannya atas real estat pada kondisi penyelesaian saat ini danbahwa konstruksi tambahan lain menjadi properti pembeli sebagaikonstruksi berjalan.

Entitas perlu mempertimbangkan segala ketentuan perjanjian untukmenentukan apakah hal ini mengubah waktu penyerahan kepemilikanberarti bahwa entitas mengalihkan pengendalian, dan manfaat danrisiko signifikan kepemilikan pekerjaan dalam penyelesaian padakondisi saat ini konstruksi berjalan.

Misalnya, fakta bahwa jika perjanjian dibatalkan sebelum konstruksiselesai, maka pembeli tetap memegang kepemilikan atas “pekerjaandalam penyelesaian” dan entitas berhak untuk dibayar atas pekerjaanyang dilaksanakan, mungkin mengindikasikan bahwa pengendalianberalih bersama dengan kepemilikan.

34


Jika hal ini terjadi, dan jika semua kriteria PSAK 23

(revisi 2010): Pendapatan paragraf 13 terpenuhi

secara berkelanjutan selama berjalannya konstruksi,

maka entitas mengakui pendapatan dengan mengacu

pada tahap penyelesaian menggunakan metode

persentase penyelesaian, dengan mempertimbangkan

tahap penyelesaian keseluruhan bangunan dan

perjanjian yang ditandatangani dengan pembeli

individual.

35


Dalam rangka menentukan apakah entitas tidak lagi memiliki keterlibatan manajerial secara berkelanjutan sampai tingkat yang biasanya terkait dengan kepemilikan maupun pengendalian efektif atas real estat yang dibangun, sampai pada suatu tahap yang mana keterlibatan manajerial tersebut akan menghalangi pengakuan atas beberapa atau semua imbalan sebagai pendapatan, bergantung pada ketentuan perjanjian dan semua fakta dan kondisi terkait. Penentuan tersebut memerlukan pertimbangan. Interpretasi ini mengasumsikan entitas telah menyimpulkan bahwa tepat untuk mengakui pendapatan dari perjanjian dan menjelaskan bagaimana cara menentukan pola pengakuan pendapatan yang tepat tersebut.

36


Perjanjian konstruksi real estat dapat mencakup suatu tingkat

keterlibatan manajerial secara berkelanjutan oleh entitas yang

melaksanakan konstruksi, yang mana pengendalian dan

manfaat dan risiko signifikan atas kepemilikan tidak dialihkan

meskipun ketika konstruksi telah selesai dan pembeli

memperoleh kepemilikan. Misalnya adalah suatu perjanjian

yang mana entitas menjamin tingkat hunian dari properti

dalam jangka waktu tertentu, atau jaminan pengembalian atas

investasi pembeli selama periode tertentu. Dalam kondisi

tersebut, pengakuan pendapatan mungkin ditunda atau

terhalang seluruhnya.

37


Dalam suatu perjanjian konstruksi real estat, entitas dapat memberikan suatu hak kepada pembeli untuk mengambil alih pekerjaan dalam penyelesaian (meskipun dengan denda) selama konstruksi, misalnya pembeli menunjuk entitas lain untuk menyelesaikan konstruksi. Fakta ini, bersama dengan fakta lain, dapat mengindikasikan bahwa entitas mengalihkan kepada pembeli pengendalian atas pekerjaan dalam penyelesaian dalam kondisi saat ini sebagai konstruksi berjalan. Entitas yang melaksanakan konstruksi real estat tersebut akan mempunyai akses atas tanah dan pekerjaan dalam penyelesaian dalam rangka melaksanakan kewajiban kontraktual untuk menyerahkan real estat yang sudah selesai kepada pembeli.

38


Jika pengendalian atas pekerjaan dalam penyelesaian dialihkan secara berkelanjutan, akses tersebut tidak dengan sendirinya menunjukkan bahwa entitas yang melaksanakan konstruksi masih memiliki keterlibatan manajerial yang berkelanjutan atas real estat pada tingkat yang biasanya yang berhubungan dengan kepemilikan yang akan menghalangi pengakuan dari beberapa atau semua imbalan sebagai pendapatan. Entitas mungkin memiliki pengendalian atas kegiatan yang berhubungan dengan pelaksanaan kewajiban kontraktual tetapi bukan atas real estat itu sendiri.

39


40

IKATAN AKUNTAN INDONESIA

Indonesian Institute of Accountants

Hendang Tanusdjaja

0816808105

[email protected] or

[email protected]

Date post:	23-Jan-2016
Category:	Documents
Upload:	hendri-pecinta-kedamaian
View:	5 times
Download:	2 times

d2s2 Wika Isak 21 -Ht161111

Documents