alcentrodei centri

Quale futuro per i centri commerciali?

IL SETTIMANALEdi Quotidiano Immobiliare

2615 giugno 2013

oliva costruzioni & servizi s.r.l.

contract Ifit out Iretail I

project management Istructural engineering I

services I

napoli I milanoolivacostruzioni.com

info@olivacostruzioni.com

03

“Mancano i soldi” dice Jerry Boschi, responsabile dello sviluppo di Sonae Sierra in Italia. Ci sono due strade per trovarli: farseli pre-stare dalle banche o vendere. È quello che cercano di fare un po' tutti. Ma qualcuno si dà da fare più degli altri. Un’importante so-cietà italiana sta per firmare in Cina un megacontratto di consu-lenza con la più importante azienda statale locale di sviluppo (per fatturato è la 300esima al mondo). Un colpo da maestro che avrà come conseguenza anche quello di indirizzare verso questi centri commerciali molti prodotti italiani, quindi con un benefico effetto anche sull'export nazionale. Intanto ci si organizza per capire quale sarà il futuro del settore che appare a macchia di leopardo (non diciamo giaguaro per scaramanzia). Per capirci qualcosa anche noi de il Quotidiano Immobiliare abbiamo organizzato il 26 giugno un convegno dal titolo chilometrico "I luoghi dello shopping tra riduzione della spesa e nuove dinamiche d'acquisto”, con relatori di grande interesse come Luigi Rubinelli di Retailwatch.it, Franco Guastella di Cogest, Rosanna Savoldelli di Eurisko, Giuditta De Mi-cheli di BNP Paribas, Alessandro Nespoli di Luxottica e gli 'addet-ti ai lavori' come Pietro Malaspina, Davide Albertini Petroni, Jerry Boschi, Alberto Agazzi, Andrea Boeri e Monica Cannalire, che con l'avvocato Luigi Croce completano il panel. Si ragionerà sulle stra-tegie di vendita del futuro, tra canali fisici e virtuali e, soprattutto, si cercherà di capire come individuare le superfici e le localizzazioni degli insediamenti commerciali per intercettare le nuove esigenze dei consumatori. La sfida è iniziata...

Centro di gravitàdei consumi

Il futuro dipendedall'economia e dal web

centro di gravità dei consumi03

Guglielmo Pellicciolifondatore e editorialista di Quotidiano Immobiliare

05mercolEDì 26 giugno 2013 Milano

I luoghi dello shopping tra riduzione della spesa e nuove dinamiche d’acquisto

il real estateCOMMERCIALE

CONVEGNOil Quotidiano Immobiliare

in collaborazione con NCTM e con CNCC

a cura de

CICLO IL PRODOTTO IMMOBILIARE

RELATORI

PRE-ACCREDITO OBBLIGATORIO: clicca quiPer info contatta: convegni@ilqi.it - 035.211356 - www.ilqi.it

Guglielmo Pelliccioliil Quotidiano Immobiliare

Davide Albertini PetroniRISANAMENTO

Jerry BoschiSONAE SIERRA

Monica CannalireINTER IKEA CENTRE GROUP

Alberto AgazziGENERALI IMMOBILIARE ITALIA SGR

Luigi CroceNCTM Studio Legale Associato

Franco GuastellaCOGEST

Pietro MalaspinaCNCC

Luigi RubinelliRETAILWATCH

Rosanna SavoldelliGFK EURISKO

Alessandro NespoliLUXOTTICA GROUP

contenuti

Gli elementi chiave nella trasformazione della domanda: contrazione della capacità di acquisto, evoluzione socio–demografica e click & mortar

Da luogo dell'acquisto a luogo dell'esperienza: come cambiano le dinamiche di fruizione degli spazi commerciali

Alta marginalità e formati ad alto risparmio di superficie: le tendenze del futuro

I centri commerciali di "primo prezzo": un'opportunità da esplorare

Il ruolo dei piani di valorizzazione e rafforzamento del tenant mix

I rischi e le opportunità dell'e–commerce

L'evoluzione di layout e dimensioni delle superfici commerciali

Il finanziamento dei progettidi sviluppo commerciale

Andrea BoeriPRELIOS P&P MANAGEMENT

Giuditta De MicheliBNP PARIBAS REIM SGR

DEALS

Testata Giornalistica Registratapresso il Tribunale di Arezzo.Registrazione nr.1/13 del 03/01/2013

Direttore responsabileMarco Luraschi

il settimanale di quotidiano immobiliare Foto e immagini di Shutterstock adeccezione di quelle fornite dagli autori.

info@ilqi.it - www.ilqi.it

EditoreDAILY REAL ESTATE S.R.L.Via Pascoli 7, 24121 BergamoP IVA 03276200163 - Iscrizione ROC N.22163

ContattiTel.: +39 035/211356 Fax: +39 035/4131217

05 DEALS DELLA SETTIMANA

Il family office inglese Goldwinds Asset Management ha rilevato la proprietà della palestra Virgin Acti-ve Club di Città Studi a Milano. L'immobile di 5.800 mq apparte-neva fino a poche settimane fa alla società T51 Immobiliare, facente capo al gruppo vicentino Trevisan. Goldwinds ha investito 15 milioni di euro e ha rinnovato il contratto d'af-fitto con Virgin per 15 più 15 anni.

milano - 15 mln

milano DLA PIPER: COCKTAIL PER I

20 ANNI DELLO STUDIO* Organizza: DLA Piper

MILANO: Pinacoteca di Brera - Via Brera 28con inizio alle ore 19.30

*Evento riservato e ad inviti

20gioveDì

roma LA QUOTAZIONE DEI FONDI IMMOBILIARI:ESPERIENZE A CONFRONTO

Organizza: ANSPC e Sorgente Group

ROMA: Sala della Clemenza dell’ABI, Palazzo Altieri - Piazza del Gesù 49con inizio alle ore 15.00

18martEDì

AGENDA

agenda della settimana06

milanoI FONDI IMMOBILIARI IN ITALIA E ALL'ESTE-

RO: RAPPORTO 2013*Organizza: Scenari Immobiliari

MILANO: Hotel Four Seasons - Via Gesù 8con inizio alle ore 10.00

*Evento riservato e ad inviti

20giovEDì

Per maggiori informazioni consulta direttamente la rubrica Appuntamenti di Quotidiano Immobiliare

The Villa Verucchio mall is a big deal.Discounted.

Il centro commerciale di Villa Verucchio è un affare.

Scontato.

Il Centro Commerciale sorge nel cuore della Valmarecchia, appena fuori dal centro abitato di Villa Verucchio (10.000 abitanti), adiacente alla Statale Marecchia, la via di collegamento più importan-te tra la Riviera Romagnola e l’Appennino Umbro-Toscano ed è situato a 15 km a ovest di Rimini e a 10 km dalla Repub-blica di San Marino. Nella fascia oraria dalle 8,00 alle 20,00 transitano quasi 9.000 veicoli.La localitàLa vallata è ricca di testimonianze storiche medioevali dove si respira ancora oggi la cultura delle tradizioni, che si riscopro-no nella buona cucina o ripercorrendo i vicoli degli antichi borghi come quelli di Verucchio. Questi scenari sono meta esclusiva per i turisti italiani e stranieri della costa romagnola.In questo contesto l’obiettivo è stato creare una struttura a complemento e supporto con servizi e divertimenti, dove il cliente (turista, abitante della zona e dintorni) possa trascorrere parte del suo tempo, sia per svago che per necessità senza doversi per forza spostare in località meno comode.Il bacino utenzaIl Complesso Commerciale, dedicato allo shopping e alla soddisfazione delle esigenze quotidiane, è l’unico di queste dimensioni in tutta la valle, con un bacino di utenza media di oltre 85.000 abitanti (Rimini escluso), è raggiungibile in 10 - 15 minuti (altri centri commerciali si trovano a 12, 17 e 23 km di distanza).La strutturaLa struttura è stata costruita nel 2007/2008 ed è formata da tre piani, per una superficie totale di circa 28.800 mq. E’ costituita da un parcheggio interrato di 10.000 mq, parcheggio esterno di 8.000 mq, gallerie commerciali di 14.000 mq e un adiacen-te lotto edificabile di 9.396 mq (per un eventuale ampliamento). Le gallerie commerciali sono servite da due tappeti mobili centrali e quattro ascensori, montacarichi per il carico e scarico, comode rampe di accesso e spazi di manovra per i camion. Al piano interrato vi sono i parcheggi coperti, al piano terra 35 spazi commerciali da 40 fino a 2.000 mq, mentre le medie superfici al primo piano potranno venir desti-nati all’area food, le ampie terrazze per l’area giochi ed eventi. Attualmente l’edificio è completamente vuoto, messo in sicurezza e ha bisogno di essere ristrutturato.

The shopping center is located in the heart of Valmarecchia, just outside the

town of Villa Verucchio (10,000 inhabitants), next to the Marec-chia highway, the most important link between the Adriatic coast and the Umbro-Tuscan Apennines 15 km west of Rimini and 10 km from the Republic of San Marino. Between 8:00 a.m. and 8:00 p.m. almost 9,000 vehicles pass the center.The location

The valley is rich in historical evidence from medieval times, today you can still feel the culture of tradi-

tions, when tasting the excellent food or taking a stroll in the narrow streets of the old villages like Verucchio. These scenarios are exclusive desti-

nations for Italian and foreign tourists of the Adriatic coast.

In this context, the objective was to create a complementing and supportive structure with services and entertainment, where the customer (tourist, resident of the area and its surroundings) might spend some time, be it for entertainment or to serve his shopping needs without having to visit

less convenient locations.The catchment area

The mall, dedicated to shopping and to the satisfac-tion of daily needs, is the only one of this size in the entire

valley, with an average catchment area of more than 85,000 inhabitants (Rimini excluded), may be reached in 10 to 15

minutes (other malls are 12, 17 and 23 km away).The buildingThe property was built in 2007/2008 and consists of three floors, with a total area of about 28,800 squa-re meters. It consists of an underground car park of 10,000 square meters, 8,000 square meters of outdo-

or parking, shopping areas of 14,000 square meters and an adjoining building area of 9,396 square

meters (for a possible extension). The shopping centers are served by two

central moving walkways and four elevators, freight elevators for loading and unloading, easy-

access ramps and ample space to maneuver trucks. In the basement there are covered parking lots, the ground floor hosts 35 commercial spaces from 40 to

2,000 square meters, while the medium-sized areas on the first floor can be used as food areas/courts, the large terraces for playgrounds and events.The building is completely empty, locked/under surveil-lance and needs to be renovated.

Bacino utenzaPe

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0 - 5 m

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Abita

nti 2

0483 Verucchio

Corpolò

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Poggio Berni

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min

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San Marino

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15-20

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Abita

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3 unitàda 480 mqa 2000 mq

3 unitàda 480 mqa 2000 mq35 unità

da 40 mq

a 200 mq35 unità

da 40 mq

a 200 mq

Parc

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10.0

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mq

____________________________________________________

* Catchment area 0-5, 5-10, 15-20 minutes run

** Commercial spaces surface

*** Parking lots surface.

*

**

***

CONact - MD Jörg KowollikZum Feldberg 1/3 • 61389 Schmitten Germany • +49 30 346 46 9800Rome +39 06 94803662 • www.CONact.de • verucchio@orgaplan.info

Maggiori informazioni sono disponibili su richiestaMore information upon request

Questa offerta è fatta per conto di Aareal Bank AG in qualità di creditore ipotecario e non dal proprietario dell’immobile. Quindi, lo scopo di questa pubblicità è ottenere un’offerta tra Aareal Bank AG e un investitore. La vendita dei beni è effettuata tramite un’asta giudiziaria. Eventuali offerte non sono vincolanti per il fallimento immobiliare né per altri creditori ipotecari, se presenti. L’asta sarà annunciata pubblicamente. Conact e Orgaplan lavorano come advisor / consulenti per il gruppo Aareal. I dati hanno natura meramente indicativa e non sono in alcun modo vincolanti.

This offer is made on behalf of Aareal Bank AG in the capacity of mortgagee and not by the owner of the property. Hence, the purpose of this advertisement is to obtain a bid agreement be-tween Aareal Bank AG and an investor. The sale of the property is carried out via a forced sales auction conducted by the Court. Any offer binds neither the seller/bankruptcy estate nor other mortgagees, if any. The auction will be publicly announced. CONact and Orgaplan are working as advisors / consultants for Aareal group. The data are approximate and not binding.

09NOMISMA OUTLOOK FLASH

NOMISMAOUTLOOK FLASH

Il fenomeno del deterioramento del credito erogatoha riguardato finora il 4,5% delle famiglie mutuatarie

08 REPORT

Nel 2012 le erogazioni di prestiti bancari per l’acquisto di abitazioni si sono dimezzate, sia per il permanere di condizioni di offerta restrittive, in particolare per la clientela più rischiosa, sia per la minore domanda, correlata alla flessione del reddito disponibile e alla consapevolezza della maggiore selettività bancaria e degli sforzi richiesti dagli istituti di credito ai prenditori in termini di cofinanziamento.A rendere incerta la ripresa delle operazioni è, come già segnalato, la qualità del credito, che risulta leggermente peggiorata nel corso dell’ultimo anno. Secondo Banca d’Italia sarebbero i crediti alle imprese e quelli al consumo a subire un processo più intenso di deterioramento, mentre il peggioramento della qualità risulterebbe comunque più contenuto per le famiglie, beneficiando della maggiore selettività delle banche nella concessione di mutui per l’acquisto di abitazioni. Stando ai risultati dell’indagine Nomisma, il fenomeno del deterioramento del credito erogato ha riguardato finora il 4,5% delle famiglie mutuatarie, a cui, già nei prossimi mesi, non è escluso si possa aggiungere il 6,8% dei nuclei, che nel corso anno dell’anno hanno palesato difficoltà ad onorare gli impegni di restituzione del debito.L’aspetto più preoccupante è, tuttavia, rappresentato dalla percezione di sentirsi al “riparo” da future inadempienze, manifestato solo da un quinto del campione.

Fonte: Nomisma, Indagine 2013

quota di famiglie già interessatada un ritardo nel pagamentodelle rate del mutuo

quota di famiglie che prevedenei prossimi mesi un ritardo nelpagamento delle rate del mutuo

no, nessuno

sì, ma sono riuscito a recuperare i pagamenti insoluti

sì, sono tuttora in ritardo di una o più ratepreferisconon rispondere

totale

88,1 90,6

6,8 4,5

4,5 3,2

0,5 1,6

100 100

indagine2013

indagine2012

sicuramente sì

probabilmente sì

probabilmente no

sicuramente no

non saprei / preferisco non rispondere

6,9

18,2

48,2

20,5

6,1

indagine2013

totale 100

09

In questa situazione di mercato risulta difficile stimare le evolu-zioni che il settore commerciale sta attraversando. Il retail vede una sostanziale tenuta nel high street in particolare nelle grandi città mentre soffrono le localizzazioni più periferiche o i progetti commerciali di seconda fascia. In particolare se ci focalizziamo sul settore dei centri commerciali, il divario tra centri ‘prime’ e centri secondari si va sempre più acuendo in termini di tassi di occupazio-ne, produttività e rendimenti. I centri ‘prime’ oltre ad attirare l’in-teresse da parte degli investitori internazionali risultano ambiti dai brand commerciali di primo livello che ritengono meno rischiosa tale tipologia di struttura rispetto ad altre. Così come risultano va-lutati maggiormente i centri consolidati sul mercato, rispetto alle nuove iniziative che devono affrontare il rischio legato alla messa a regime del progetto. Le aperture di centri commerciali negli ultimi 24 mesi hanno visto una drastica riduzione e le certezze sulla reale fattibilità dei progetti in pipeline sono limitate. L’attenzione rima-ne focalizzata sui grandi interventi in sviluppo nelle grandi città di Roma e Milano, che sono al termine di un lungo processo di gesta-zione iniziato in tempi pre-crisi.

Fatturati: calano elettronica e abbigliamento,meglio ristorazione e benessere

Si acuisce il divariotra ‘prime’ e secondari

di Maddalena Panu

si acuisce il divario tra 'prime' e secondariATTUALITÀ

maddalena panu

managerprofile

Research Larry Smith e Pre-sidente Commissione Ricer-ca CNCC

11L’analisi dei format attualmente in sviluppo vede per i centri re-gionali l’integrazione di funzioni commerciali e leisure in un’unica struttura spesso connesse tra loro da un’ampia food court che di-venta anch’essa un’ancora del progetto stesso. A livello di mix, altro elemento comune è lo sviluppo di ancore alimentari sempre più focalizzate sul fresco, che vedono al loro interno l’integrarsi della ristorazione e un’importante riduzione delle dimensioni. La formu-la dell’ipermercato ha lasciato il posto al mini iper o al superstore, questo cambiamento è giustificato in parte con una modifica delle abitudini di acquisto dei consumatori, ma anche e soprattutto su un’ottimizzazione della produttività degli spazi disponibili. Minaccia sempre più pressante su questo tipo di investimento è lo shopping on line che deve essere visto più come un elemento da integrare e rendere sinergico per evitare la perdita di quote impor-tanti di mercato. La presenza di un sistema gestionale evoluto e pro attivo è elemento vincente che può rendere diversa l’esperien-za d’acquisto rispetto alla formula virtuale.Altro elemento degno di nota risulta essere l’effetto della libera-lizzazione degli orari e in particolare la possibilità di sfruttare le aperture domenicali. Anche in questo caso gli effetti non sono stati sconvolgenti, ma è stato omogeneizzato un comportamento che vedeva privilegiare alcune strutture rispetto ad altre sulla base di politiche locali disomogenee. Anche in questo caso ne vengo-no a trarre beneficio principalmente i grandi centri regionali che offrono un mix commerciale ampio e le possibilità di trascorrere il tempo libero in un ambiente piacevole e protetto, in grado di soddisfare gli interessi dell’intero nucleo familiare.

L’analisi delle performances sviluppate dalle unità commerciali in-serite all’interno di centri commerciali evidenzia in generale una contrazione che però non sempre si traduce in una contrazione delle frequenze di visita. I dati rilevati dal Consiglio Nazionale dei Centri Commerciali su un campione di circa 200 strutture distribu-iti sul territorio nazionale evidenziano nel primo trimestre 2013 un decremento dei fatturati del 6% che si riduce al 5.1% se si conside-rano gli ultimi 12 mesi. I settori che soffrono più di altri sono l’elet-tronica (-6.8%) e per l’ultimo trimestre individuato l’abbigliamento che ha visto una contrazione pari all’8% (-5.6% su base annua). Ri-storazione e la categoria cura della persona, salute risultano essere

10 si acuisce il divario tra 'prime' e secondariATTUALITÀ

I dati del CNCC indicano fatturati in calo del 6% (-5,1% sui 12 mesi) per i centri commerciali ana-lizzati. Elettronica e ab-bigliamento i settori più in difficoltà mentre i mi-gliori sono la ristorazione e la cura della persona. Il clima rigido, come han-no segnalato a ilQI Retail diversi operatori di centri commerciali, ha notevol-mente afflitto il settore abbigliamento, mentre ha favorito una maggior presenza delle persone nei weekend e aumenta-to il fatturato delle food court. Generalmente sta registrando molte diffi-coltà il modello ‘ancora’ dell’ipermercato, sempre meno utilizzato, e sem-bra in voga il mixed-use.

companyprofile

larry smith

le categorie meno soggette a variazione e mantengono sostanzial-mente gli stessi livelli di produttività degli anni passati.

Il diverso potere d’acquisto all’interno del territorio italiano si ritro-va anche in una netta differenza di performance tra i punti vendita localizzati nel nord d’Italia rispetto al centro ed in misura maggiore nel sud, tale differenza risulta sempre più marcata nel tempo.

11 si acuisce il divario tra 'prime' e secondariATTUALITÀ

-

20

40

60

80

100

120

NORD CENTRO SUD ITALIA

produttività media per zona geografica

andamento produttività centri commerciali

-8,00% -7,00% -6,00% -5,00% -4,00% -3,00% -2,00% -1,00%

0,00% 1,00% 2,00% 3,00%

1T 2010

2T 2010

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1T 2011

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4T 2012

1T 2013

Tre delle 10 transazioni nel retail real estate dei primi sei mesi in Italia, riguardano il mercato di Milano, per un volume complessivo di 107,6 mi-lioni di euro e una media di 35,9 milioni a transa-zione. Il retail real estate romano ha, invece, visto un solo deal significativo negli ultimi sei mesi, del considerevole valore di 180 milioni di euro. Quel-lo che si può osservare è che le operazioni sono più frequenti nel capo-luogo lombardo ma, quanto a valori medi, la capitale mostra cifre di molto superiori.

World Capital nell’ultimo report Retail High-Street ha rilevato che i canoni di locazione nelle principali high-street italiane resta-no stabili rispetto al 2012. In particolare al nord Italia sono stati registra-ti canoni da 300 a 6.700 €/m²/anno, al centro da 400 a 6.100 €/m²/anno, mentre da 100 a 2400 €/m²/anno.

In un contesto sempre più complicato per gli sviluppatori e gestori di centri commerciali aumenta in modo esponenziale l’importan-za di una corretta operazione di marketing per mantenere o ac-crescere la redditività di un prodotto. Quello che funzionava fino a ieri oggi può essere non competitivo. “L’approccio al marketing nel settore retail cambia e cambierà sempre di più – ci dice subito Ermanno Canali fondatore e Presidente di Canali & C. – perché finalmente il centro commerciale viene oggi percepito come un prodotto di largo consumo, cosa che non è avvenuta in passato! È stato un lungo percorso, ma ci siamo arrivati. Saranno sempre più utilizzati i fondamentali del marketing per i prodotti di largo consumo”.

In che senso? Chiedo un po’ stupito. “Prima era percepito solo come un luogo di aggregazione prima-rio, il che è vero, però ci si è dimenticati che è un prodotto a tutti gli effetti. Aggiungiamo poi che la situazione attuale socio-econo-mica è molto complessa, ma il calo dei consumi non è così tragico, alcune realtà stanno tenendo e altre stanno addirittura crescendo. È cambiato l’approccio al consumatore che è molto più respon-sabile, ha più opportunità di raccogliere informazioni, ha anche meno soldi, è più attento e risparmiatore perché ha meno certezza del futuro. Le ultime ricerche dell’Eurisko dicono che il 62% del-le donne è molto attento (a differenza degli uomini che sono più

Perché oggi è fondamentalecambiare l’approccio al consumatore e al mercato

Il centro commerciale è un’idea di marketing

di Marco Luraschi

il centro commerciale è un'idea di marketingATTUALITÀ

Canali & C. è una so-cietà che offre servizi di comunicazione e marke-ting. È leader in Italia nel segmento del retail real estate con oltre 80 Centri Commerciali, Outlet Vil-lage e Retail Park in por-tafoglio. Ermanno Canali è Presidente di Canali & C. La società ha sede a Mila-no e Reggio Emilia.

ermanno canali

13

spendaccioni) e privilegia l’acquisto in occasione di sconti, promo-zioni e offerte. Questo è molto indicativo. Un altro aspetto è l’uso, soprattutto del target più giovane, della rete in tutte le sue forme. Quindi il consumatore raccoglie informazioni da casa poi si reca sul luogo solo per comprare. C’è stato anche un calo dei consu-mi alimentari e di conseguenza l’ipermercato non è più il traino del centro commerciale. Le persone fanno meno ‘magazzino-casa’, comprano solo un prodotto alimentare invece di quattro, quin-di come centro perdo l’appeal dell’ipermercato. Di conseguenza posso avere un calo fisiologico degli ingressi ma non del fatturato. Molti asset hanno infatti una diminuzione degli ingressi a cui non corrisponde un calo del fatturato”.

Altre tendenze in atto da parte del consumatore? “Un altro aspetto interessante è che si stanno formando dei target omogenei per interesse. Sempre una ricerca Eurisko indica ben 16 nuovi stili di vita. Per esempio molti consumatori sono più atten-ti alla cura della persona, magari comprano un paio di scarpe in meno, ma una crema di bellezza in più, o un ingresso in palestra o un trattamento. Il benessere della persona è un trend molto im-portante rispetto all’apparire”.

Stanno cambiando anche i format dei centri commerciali a cau-sa di questo cambiamento della domanda? “Sì, stanno cambiando. Le società evolute stanno attente a crea-re un merchandising mix che vada più in questa direzione, verso ciò che sono prodotti o servizi per l’essere e il benessere. Il format cambia anche in termini di benessere percepito nel frequentare il centro commerciale. Sta ritornando il centro di aggregazione ma come studio strutturale del progetto, all’origine. Un esempio: il ca-pannone, brutto, con 50 negozi, senza personalità, ha funzionato per molto tempo ma ora non più. Anche l’aspetto architettonico ha assunto grande importanza, ma va studiato in termini struttu-rali. Sempre più occorre differenziarsi per catturare questi nuovi target e costruire una base fidelizzata che si identifica nel mio as-set. Deve diventare un destination point dove ho l’abitudine ad andare, la consuetudine a frequentarlo una due volte la settimana”.

13 il centro commerciale è un'idea di marketingATTUALITÀ

Sul mercato retail in Italia nel 2007 i centri commer-ciali “prime” avevano un rendimento di poco infe-riore al 5% mentre oggi siamo su un rendimento compreso tra il 6,5 ed il 7% sempre per i prodotti “prime”. Il dato indica un deciso calo del market value degli immobili.

Negli ultimi sei mesi in Italia sono stati chiusi deals per 345,7 mln di euro nel segmento retail. È quanto si può ricavare dalle statistiche di mercato di Real Capi-tal Analytics, che da fine novembre a oggi conta in tutto 10 transazioni nel nostro Paese per un valo-re medio di 34,6 mln di euro a operazione.

14Gli sviluppatori e i gestori investono nel marketing?“Oggi più che mai bisogna riqualificare l’investimento nel marke-ting, con molto più advertising per i centri medio grandi per man-tenersi sempre nei primi posti in termini di attenzione e occorre investire in un maggiore uso della rete per spezzettare l’offerta. Non esiste più l’offerta complessiva del centro, ma le micro offerte destinate ai target più interessanti. È un lavoro più difficile e com-plesso, ma il contesto competitivo è cambiato e dobbiamo ade-guarci. Il mercato non ci concede molto tempo, ecco perché anche le ricerche di mercato assumono molto più valore, sono ricerche proprio centrate sul prodotto centro commerciale. Pensiamo ad un certo tipo di cliente che si informa due o tre volte in rete e poi si reca nel centro commerciale per acquistare. Questo fenomeno influenza anche i dati sullo store traffic. Quindi, lancio una provo-cazione, lo store traffic assume un valore marginale rispetto al dato di fatturato aggregato. Va bene avere una ‘marea’ di ingressi, ma il dato più importante è il fatturato aggregato, anche se gli ingres-si sono calati. È un cliente diverso, una volta il cliente ‘generalista’ era attratto dall’ipermercato, mentre in galleria devo riqualificare il target”.

Chiudiamo analizzando il fenomeno delle aperture domenica-li che ancora oggi sono motivo di dibattito e polemiche. Sono utili? “Anche qui bisogna specificare, non è che si sono incrementate le visite in tutti i centri commerciali, più che altro sono state ripartite in modo diverso. Per alcuni asset non c’è stata variazione, per altri è stato un vantaggio, ma paradossalmente per alcuni è stato uno svantaggio. Anche in questo caso è il mercato che ci dirà cosa è meglio fare, ritengo che ci saranno situazioni molto variegate”.

Il futuro sono i servizi? “Noi giriamo molto all’estero e vediamo moltissime esperienze. I servizi nei mercati evoluti sono considerati un valore essenziale dell’asset, un elemento di attrazione, con il marketing coinvolto in fase di pensiero della progettazione. In Italia questo non è ancora percepito, ma alla fine ho maggior reddito se erogo servizi essen-ziali ai clienti e questo è sicuramente il futuro. Bisogna capire che il centro commerciale è un’idea di marketing”.

il centro commerciale è un'idea di marketingATTUALITÀ

Il mercato degli immobili commerciali è da sempre quello mag-giormente legato all’andamento dell’economia e dei consumi, ed è anche il più flessibile e stimolante per gli operatori immobiliari. Dalle prime fiere all’interno delle città come luoghi di aggregazio-ne fino ai moderni centri commerciali e leisure sorti in periferia o contigui allo sviluppo urbano, il cuore dello sviluppo e della cresci-ta di una comunità è sempre stato il commercio. Oggi la crisi e la globalizzazione pongono il mondo dell’immobiliare commerciale di fronte a uno scenario più complesso, dove solo la professiona-lità può permettere di vincere la sfida. Pensiamo all’e-commerce, al consumo più razionale, al luogo fisico del commercio concepi-to come esperienza e non solo come punto vendita: questi e al-tri aspetti saranno affrontati nell’ultimo appuntamento legato al Prodotto Immobiliare in programma a Milano presso lo studio legale NCTM, il giorno 26 giugno 2013 nel convegno de ilQI de-nominato “I luoghi dello shopping tra riduzione della spesa e nuove dinamiche d'acquisto”. Un panel qualificato svilupperà i temi del layout del punto vendita, del finanziamento, della massi-mizzazione del reddito e della riduzione dei costi, dell’high street e dell’e-commerce come tendenze del futuro, della trasformazione urbana con i suoi delicati aspetti legali, dei cambiamenti socio-de-mografici e delle criticità del settore.

Al convegno de ilQI scopriamo come si adeguail mercato più flessibile del real estate

Il prodotto retailaffronta la sfidadel cambiamento

di Marco Luraschi

il prodotto retail affronta la sfida del cambiamentoATTUALITÀ

L’intervento di apertura che farà da collante nella mattinata sarà quello del giornalista, esperto di retail e consumi, Luigi Rubinelli, Direttore di Retailwatch.it, perché affronterà in concreto gli effet-ti sulle superfici di vendita del cambiamento di abitudini da parte del consumatore. Il suo intervento offrirà un’approfondita analisi delle tendenze del settore, sia dal punto di vista della domanda che dell’offerta. “La riduzione della superficie di vendita a fronte della trasformazione dei consumi – afferma Rubinelli - non è una tendenza univoca. Alcune grandi superfici, infatti, stanno aumen-tando la loro superficie di vendita. In diversi settori merceologici, comunque, si stanno studiando nuovi formati per risparmiare su-perficie di vendita, e quindi costi, ma anche migliorare l'efficienza del sistema di vendita; questo é reso possibile da nuove strategie commerciali e dall'utilizzo di nuove tecnologie. I risultati delle sperimentazioni che RetailWatch é in grado di rappresentare e di-scutere sono incoraggianti”.

Similmente GFK Eurisko è una società di ricerca che fornisce in-dicazioni fondamentali agli operatori sulle tendenze in atto nel mondo dei consumatori e permette la costruzione di modelli su cui ipotizzare i nuovi format commerciali, come spiega Rosanna Savoldelli: “La ‘crisi’ degli ultimi anni rappresenta solo il punto di approdo di un processo di trasformazione economica e sociale di lungo corso (globalizzazione, delocalizzazione, precarietà del lavoro...). I cittadini, date le trasformazioni economiche già prece-denti alla recente crisi, si sono attrezzati e hanno messo in atto strategie di adattamento e ri-allocazione delle risorse. Le strategie più perseguite sono il controllo della spesa, l’attenzione ai prezzi, l’acquisto in promozione/saldi e anche la riduzione dei consumi, prima nei settori dei beni durevoli e ora anche nel largo consumo. Però, nonostante la centralità del prezzo e la varietà dei repertori di risposta declinati in chiave economica i consumatori non si sono appiattiti solo su comportamenti di razionalità strumentale. Ci sono segnali che mostrano come gli orientamenti culturali o va-

luigi rubinelli

rosannasavoldelli

16 il prodotto retail affronta la sfida del cambiamentoATTUALITÀ 17

loriali continuino a ispirare, indirizzare, guidare le forme del con-sumo individuale e familiare. In particolare gli stili di consumo che ‘crescono’ non sono solo quelli tesi al risparmio, alla convenienza, ma anche quelli orientati a trend socio-culturali come: -scelte con-sapevoli, informate, razionali (prezzo rapportato alla «sostanza»); -esperienza piacevole, gratificante, che genera benessere; -sempli-ficazione, servizio, assistenza; -attenzione alla sostenibilità sociale e ambientale. Di conseguenza i punti di vendita che propongono offerte interessanti (marchi di qualità ad un prezzo interessante), ambienti esteticamente gradevoli e servizi adeguati (parcheggi, collegamenti, ristorazione interessante...) sono quelli che funzio-nano nonostante la crisi”.

Franco Guastella Direzione Gestione Patrimonio di Cogest, il cui intervento sarà effettuato in coppia con Giuditta De Micheli di Bnp Paribas REIM SGR, illustrerà le dinamiche in cui è coinvolto il gestore in stretta collaborazione con l’investitore nel settore com-merciale: “Cogest Italia e BNP Paribas REIM intervengono congiun-tamente per inquadrare il mercato dal punto di vista del gestore e dell’investitore, raccontando, anche attraverso casi concreti, un modello operativo che vede le diverse parti in causa convergere su un obiettivo di redditività. Le mutate esigenze del cliente e le mutate tipologie di acquisto, impongono una trasformazione dei luoghi dello shopping, ma le complessità sono numerose e diversificate: come conciliare le esigenze del nuovo cliente mobi-le e dinamico, e sempre più attento ai costi, con la ‘staticità’ degli immobili e le poco flessibili richieste di redditività delle proprietà immobiliari? Quali sono le difficoltà che si incontrano nel percor-so di trasformazione che spesso richiede la flessibilità di utilizzo di spazi, licenze, contratti? Quale attenzione merita il fenomeno dell’e-commerce?”

Davide Albertini Petroni, DG di Risanamento SpA, invece affron-terà il tema della domanda e delle sue esigenze: “Il cambiamento

giudittade micheli

franco guastella

17 il prodotto retail affronta la sfida del cambiamentoATTUALITÀ

del profilo del consumatore e del suo comportamento porta a una maggiore domanda di esperienza emozionale quale importante componente della motivazione all’acquisto da parte dello stesso e a un accorciamento del ciclo di vita del ‘prodotto retail’ spingendo l’offerta commerciale ad arricchirsi di contenuti più ampi rispetto a quelli di pura intermediazione commerciale, come fino a poco tempo fa. Ne consegue un nuovo modello concettuale di retail, dove uno dei driver principali è l’integrazione tra leisure/ enter-tainment , wellness e retail. Inoltre le caratteristiche di sostenibilità ambientale, quale elemento imprescindibile di ogni nuova strut-tura, spingono verso un nuovo modello di ‘LifeStyle Center’, che trova la sua migliore collocazione all’interno di contesti urbani già sviluppati”.

Chiudiamo con Jerry Boschi, Responsabile per lo Sviluppo in Italia di Sonae Sierra, società presente in Italia con cinque centri commerciali. Boschi terrà una relazione sulla ricollocazione urba-na dei progetti di sviluppo commerciali. “Nel corso degli anni il ruolo e la fruibilità dei centri commerciali in Italia sono evoluti in ri-sposta alla trasformazione dei consumi e delle richieste del consu-matore, che è divenuto sempre più esigente e attento a soddisfare i suoi bisogni in relazione al contesto economico e sociale in cui vive” afferma Boschi. “È per questa ragione che il centro commer-ciale diviene non solo luogo di shopping ma punto di incontro in cui il visitatore tende a trascorrere il proprio tempo libero otti-mizzando le sue risorse. Per rispondere al meglio a queste nuove sfide gli attori del settore hanno e continuano a creare nuovi luo-ghi del commercio in cui la shopping experience diviene determi-nante. Infatti è possibile notare come il centro commerciale stia divenendo sempre più un luogo urbano collocato nelle vicinanze del centro storico. Un collocamento impensabile fino a qualche anno fa ma che oggigiorno diviene fondamentale per la creazione di sinergie con le amministrazioni locali e le associazioni dei com-merciali cui fine comune è quello di riequilibrare il flusso dei con-sumatori, restituendo alle città il ruolo di riferimento commerciale”.

jerry boschi

davidealbertini petroni

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10 May 2013 Caselle Designer VillagePRAGA HOLDING REAL ESTATE S.p.A.

Work in Progress

illage-market square

Un innovativo destination centerper la prima volta al Recon di Las Vegas

L’Italia che piaceanche agli Usa

Di Filippo Maria Carbonari

l'italia che piace anche agli usaATTUALITÀ

“Are you interested in Equity Partners?”… Fra gli operatori del real estate italiano, chi non vorrebbe sentirsi dire questa frase? Mi con-sidero un privilegiato, a me lo hanno appena detto.Pochi giorni fa ero a Las Vegas a presentare un progetto italiano al RECON, manifestazione organizzata da ICSC (Internationa Coun-cil of Shopping Centers) assimilabile al MAPIC di Cannes, con circa 30.000 visitatori in due giorni contro gli 8.200 dell’ultimo MAPIC. Stiamo parlando dello sviluppo dell’area ATA, a Torino, di fianco l’aeroporto. Progetto unico per i contenuti qualitativi e di innova-zione. Non un classico centro commerciale chiuso con ipermerca-to, ma neanche un retail park. Unico anche per gli aspetti auto-rizzativi. Si tratta probabilmente dell’ultima struttura commerciale degna di questo nome realizzabile in Piemonte, stante la legge sul commercio vigente: 121.000 mq di SLP commerciale già autoriz-zati e 32.000 mq di SLP per funzioni direzionali e terziarie, oltre ad una struttura alberghiera di 14.000 mq di SLP che dovrà sorgere sull’area già ceduta da Satac S.p.A. al Comune di Caselle Torinese.

filippo mariacarbonari

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Chief Business Development Officier gruppo Praga Hol-ding Real Estate

21

May 2013 Caselle Designer VillagePRAGA HOLDING REAL ESTATE S.p.A.

asterplan concept

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Network Connectivity The Village Series of Nodes Caselle Designer Village

Work in Progress

Ma torniamo al RECON, cosa c’è di strano in questa partecipazio-ne? La prima volta di un progetto italiano, perché? Forse in Italia, le istituzioni pubbliche, di settore, gli operatori, devono fare un salto culturale e pensare di promuovere con più determinazione e spiri-to di squadra il “made in Italy” immobiliare? La risposta è talmente banale che non vale la pena scriverla. Seconda stranezza: l’Italia è completamente fuori dai radar degli investitori internazionali, ma il gruppo Praga Holding Real Estate S.p.A., promotore immobiliare noto più che altro per aver sviluppato insieme a McArthur Glenn e Henderson Global Investors, il Designer Outlet di Serravalle Scrivia, presenta un nuovo progetto made in Italy, su invito di Design In-ternational, studio di progettazione inglese di fama internaziona-le. Nonostante i “radar” spenti, i famosi o famigerati investitori in-ternazionali hanno accolto con grande interesse e a volte stupore questo nuovo progetto. Nessuna stranezza quindi di fronte a pro-dotti nuovi, innovativi, con ottime location, con bacini importanti, con la giusta size e, soprattutto, concepiti per essere in linea con le nuove esigenze dei consumatori, con i nuovi trend del commercio. Viceversa suonerebbe bizzarro presentare oggi uno dei tanti ibridi immobiliari realizzabili nel Belpaese, obsoleti sin dalla nascita, ca-paci solo di galleggiare nei mari tempestosi delle normative urba-nistiche italiane, concepite (forse) in stanze lontane anni luce dal mondo reale. Terza stranezza: definibile “sistemica”. Per spiegarla basta un aneddoto. Salgo sul taxi direzione RECON, e due simpati-ci signori americani, rispettivamente President e Vice President di un fondo immobiliare californiano, mi chiedono di fare il viaggio insieme per non perdere tempo. Accetto con piacere e iniziamo a fare due chiacchiere. Subito capisco il sentiment. Alla domanda “di dove sei?” rispondo con orgoglio che sono italiano. Commento immediato dei due: “Italy?... Greece!”. Ci è voluto tutto il tragitto in taxi per spiegare bene la differenza, anche solo geografica, e quale sia lo stato di salute dell’economia europea dopo i recenti prov-vedimenti economici. Diciamo che almeno due americani hanno le idee chiare. Questa è la realtà. Quindi oggi è il momento di ave-re coraggio, rimboccarsi le maniche, concepire prodotti nuovi, di

20 l'italia che piace anche agli usaATTUALITÀ

Un esempio per tutti di lungimirante urbani-stica negoziata. Grazie alla collaborazione del Comune di Caselle Tori-nese, in tempi record è stato sottoscritto un ac-cordo procedimentale, una vera e propria joint venture fra imprenditore privato e pubblica ammi-nistrazione per permette-re al primo di addivenire ad una analisi di fattibi-lità (normalmente data per scontata) da cui, solo in caso affermativo, de-rivano vincoli e garanzie per la realizzazione, e al secondo di farsi promo-tore, concordemente con il partner privato, della redazione dell’Accordo di Programma con Regione e Provincia ai sensi della nuova normativa pie-montese.

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praga holding re

21qualità, anche se diversi da quanto fatto negli anni passati e co-minciare a spiegare, spiegare e ancora spiegare e si arriverà sicura-mente al risultato.

Nel progetto di Caselle Torinese si è partiti dai valori caratteristici e tradizionali di Torino, come l’arte e la cultura, l’auto, con tutte le sue declinazioni di viaggio, sicurezza, vita all’aria aperta e tempo libero; si aggiungono lo sport, in particolare gli sport invernali, l’e-nogastronomia. Tutti questi elementi hanno spinto a recuperare la dimensione umana nel progetto architettonico, verso la creazione di un nuovo luogo in cui poter vivere tutte queste esperienze. In pratica un nuovo quartiere della città che possa fungere, appun-to, da “destinazione”, dove tutto si sviluppa su piazze in contiguità con spazi aperti e chiusi che riscoprano le logiche della viabilità pedonale dei centri cittadini senza forzature nell’induzione delle percorrenze, dove le stesse auto circolano al suo interno alla ricer-ca del luogo in cui ognuno possa spendere il proprio tempo. Un "prodotto" in grado di soddisfare l’esigenza di sensorialità ed espe-renzialità fisica e virtuale che oggi il consumatore chiede. La presenza di importanti infrastrutture quali l’aeroporto e il col-legamento ferroviario con Torino e il territorio, mediante il Siste-ma ferroviario metropolitano e la sua prossima integrazione con la Metropolitana urbana di Torino, la nuova viabilità interna ed ester-na all’intervento, caratterizza il nuovo progetto di Caselle anche dal punto di vista turistico. Questa caratteristica, davvero unica ed innovativa, potrà generare un flusso naturale di persone non ascri-vibile al tradizionale concetto di bacino gravitazionale. La combinazione di destination center e al contempo la vocazio-ne turistica, creerà molte sinergie con la città di Torino e anche con tutto il vicino distretto sciistico/sportivo. La vicinanza ai luo-ghi dello sci consentirà al nuovo progetto di Caselle, grazie anche all’integrazione con il vicino aeroporto, di svolgere un vero ruolo di “portale” della pratica di tutti gli sport invernali e comunque legati alla montagna. In particolare i turisti stranieri vedranno nel nuovo progetto, in sinergia con l’adiacente aeroporto, un punto di rife-rimento per la pratica degli sport invernali. Aumenterà il numero dei potenziali fruitori degli sport legati alla montagna, sia offrendo

Il format di centro com-merciale tradizionale ha da tempo una crisi di identità che ne deter-mina una inarrestabile involuzione come luo-go di shopping. La crisi dei consumi tradizionali spinge verso la ricerca di nuove modalità per vi-vere lo shopping. Il tutto si sposa con la voglia di differenziarsi delle in-segne commerciali. Da questo connubio sono nati nel mondo nuovi luoghi dedicati al com-mercio, all’aggregazione, alla cultura in un mix che attrae e stupisce in una sintesi perfetta fra mondi diversi, fino ad oggi spes-so in contrapposizione.

Il RECON è servito per ca-pire come il mercato real estate americano stia da tempo andando proprio in questa direzione. Le nuove tendenze vanno verso i centri mixed use dove la leva del succes-so consiste nell’integrare tutte quelle funzioni (resi-denziale, uffici, intratteni-mento, sport, cultura, ri-storazione, shopping full price, shopping off price, edutainment,…) che si sostengono a vicenda e che, soprattutto, contri-buiscono a costruire il senso di “luogo”.

l'italia che piace anche agli usaATTUALITÀ

opportunità a più ampie categorie di sportivi amatoriali, sia allun-gando i confini temporali della tradizionale stagione sciistica (di-dattica, simulatori, pro-shops,…).

Location, infrastrutture, dimensione, grado di innovazione e tipo-logia (destination center, drive-throgh) hanno già garantito al pro-getto una visibilità internazionale e la capacità di attrarre di nuovo capitali nel settore. Avendo superato il tradizionale “enclosed mall”, la capacità di creare prodotti immobiliari differenziati e customiz-zati per funzione/operatore, sarà ulteriore garanzia di sostenibilità dell’investimento. Il Progetto si basa su una attenta e forte natu-ra di “village”, sull’alternanza di luoghi aperti e chiusi, sullo sfrut-tamento dei cicli climatici naturali, con edifici concepiti come se venisse riprodotto un nuovo quartiere della città. La molteplicità ed il sinergico mix di funzioni previste nonché la presenza con-temporanea di attività con diversi fabbisogni termici ed energetici consentirà di applicare tutti i più moderni sistemi costruttivi volti efficienza, ottenendo così la massima riduzione ed ottimizzazione del fabbisogno energetico.Qualcuno si chiederà come ho risposto alla domanda del simpa-tico americano che mi chiedeva se cercassi un equity partner…ovviamente ho celato il brivido di piacere con aplomb da attore consumato e dopo una lunga pausa ho risposto con educata suffi-cienza: “…maybe!”. Da quanto tempo non provavo queste emozio-ni! Grazie Torino, grazie Caselle, grazie ai destination centers mixed use!

A Las Vegas Filippo Car-bonari ha visitato il cen-tro commerciale noto come “TOWN SQUARE”, un esempio di succes-so di “destination cen-ter mixed-use”. “Toccare con mano la struttura, la qualità degli ambienti urbani, vedere gli edifici tutti diversi e costruiti su misura per ogni retailer, vedere come le persone fruiscono e si distribui-scono nel centro in tutte le ore del giorno, vedere come si anima alla sera a negozi chiusi e a luoghi di intrattenimento aperti, è stato illuminante. Un vero destination center”.

l'italia che piace anche agli usaATTUALITÀ

L’esperienza della certificazione nel Laurentino

Il BREEAM si fa largo nel mondo retail

di Giuseppe Dibari

il breeam si fa largo nel mondo retail

Deerns ha seguito la progettazione del CC Laurentino del grup-po Parsitalia sui temi della sostenibilità. Che tipo di certifica-zione avrà la struttura?Il centro di Laurentino conseguirà la certificazione BREEAM Europe Commercial 2009, con un approccio del tipo Shell & Core, consi-derando in alcuni crediti la possibilità di coinvolgere i tenant, at-traverso un percorso di reciproca collaborazione, implementato attraverso i contratti di affitto e fornendo ai tenant un documento tecnico di supporto all’allestimento - in maniera sostenibile - dei propri spazi commerciali. Deerns Italia è stata coinvolta da Parsita-lia Real Estate in qualità di Breeam Assessor e consulente per alcu-ne attività specifiche quali: la modellazione del comfort termico e della luce naturale all’interno del centro, la modellazione dinamica dei consumi di energia e delle relative emissioni di CO2, l’acustica e l’ecologia.

Ci vuole descrivere gli aspetti fondamentali su cui avete lavora-to, le difficoltà maggiori che avete incontrato e i vantaggi di cui disporrà la struttura?La nostra attività, oltre che finalizzata alla valutazione obiettiva delle caratteristiche di sostenibilità del centro, prevede il suppor-to al team di progettazione e costruzione nella realizzazione di un progetto sostenibile e coerente con i requisiti della certificazione BREEAM. Ad esempio, insieme con i progettisti e i produttori ab-biamo valutato le caratteristiche prestazionali degli elementi tra-sparenti dei lucernari in copertura, al fine di garantire il consegui-mento del credito BREEAM HEA 1 che, nello specifico, prevede che almeno il 35% delle parti comuni verifichi un fattore di luce diurna pari ad 1.8. L’implementazione di un processo di certificazione del-la sostenibilità ‘costringe’ positivamente tutti gli attori coinvolti nel processo edilizio a pensare all’impatto a lungo termine delle pro-prie scelte: questa è tipicamente la maggiore difficoltà e, al tempo

giuseppe dibari

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deerns italia

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ATTUALITÀ

Head of Sustainability (Deerns Italia SpA)

2524stesso, il principale vantaggio associato ad una scelta di tale na-tura. Con riferimento agli elementi positivi integrati nel progetto, sicuramente sono molteplici e fanno riferimento alla natura stes-sa di BREEAM e quindi: alle modalità di gestione del cantiere, al benessere degli utilizzatori, ai consumi energetici, ai materiali, alla gestione dei rifiuti, alla riduzione dell’impatto generato dal centro, ai trasporti, al consumo di acqua potabile.

In quali altri progetti con queste caratteristiche di sostenibilità siete coinvolti?Rispetto ad altri protocolli di certificazione, BREEAM è sicuramente poco diffuso in Italia, anche se stiamo verificando un crescente in-teresse da parte dei principali attori del mondo retail. Ad esempio nel 2012 abbiamo completato il percorso di certificazione BREEAM per gli uffici di un noto operatore del mondo retail e al momento siamo coinvolti anche in altri due progetti retail che hanno deciso di implementare il percorso di certificazione BREEAM. Sicuramen-te il centro di Laurentino è in fase di progettazione avanzata e au-spichiamo entro il 2013 di conseguire la certificazione ‘ad inte-rim’ del progetto. Negli altri ambiti nazionali in cui DEERNS opera (ad esempio Francia, Inghilterra, Germania, Olanda) abbiamo già lavorato su numerosi progetti di varia natura in particolare uffici e retail che hanno già conseguito la certificazione BREEAM.

il breeam si fa largo nel mondo retail

Il C.C. Laurentino si trova all’interno del Grande Raccordo Anulare, da cui dista meno di un chilometro, all’in-tersezione tra la Laurentina e via di Tor Pagnotta. Le principali arterie in prossimità sono la Pontina ad Ovest, il G.R.A. a Sud e Viale Oceano Atlantico a Nord. Il progetto fa parte del programma urbanistico la cui Conven-zione è stata stipulata nel dicembre 2008 con il Comune. I lavori per la realizzazione del Centro hanno avuto inizio nel 2012 e termineranno a dicembre 2014. L’intervento si sviluppa intorno ad una grande piazza civica a ridosso della quale sorgono il Centro Commerciale, uffici pubblici e privati.La piazza (15.000 mq di superficie) ospiterà eventi culturali, ricreativi e commerciali: è il cuore pulsante, ful-cro di vita urbana e connessione con il tessuto limitrofo, dove il quartiere e l’area d’intervento non si contrap-pongono, ma si confrontano in modo costruttivo. Al Laurentino si potrà accedere tramite il nuovo sistema di trasporto pubblico i cui lavori sono in avanzata esecuzione da parte di “Roma Metropolitane” ed entro il 2013 è prevista la messa in funzione della prima tratta. Il progetto (GLA pari a 60.500 mq c.a) prevede: un Ipermercato, 12 tra grandi e medie superfici, circa 120 negozi, un Multisala, un Family Entertainment Center, un Centro Fitness e un’ampia zona ristorazione, prevalentemente affacciata sul fronte piazza, composta da circa 18 aree dedicate (slow-food, fast-food e bar). I volumi che compongono il Centro sono disposti su 2 e 3 livelli, in modo da apparire come una grande “balena” orizzontale. Il lungo prospetto lineare omogeneo lungo la Laurentina, connette tutti i programmi funzionali restituendone una chiara configurazione volu-metrica d’insieme che comunica all’esterno la vocazione commerciale. La parte prospiciente la piazza con il grande atrio a tripla altezza e la zona ristorazione è aperta e permeabile dalla piazza quasi a costituirne un prolungamento. La commercializzazione ha già raggiunto più del 65% della superficie totale.

La scheda del Centro Commerciale Laurentino di Roma

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parsitalia

ATTUALITÀ

25Martin Townsend, BREEAM Director,commenta alcuni degli elementi chiaveche hanno reso BREEAM così influente

il breeam si fa largo nel mondo retail

Dal suo lancio nel 1990, BREEAM è diventato noto in tutto il mon-do come un marchio di qualità per l'edilizia sostenibile. È un proto-collo, riconosciuto a livello internazionale, per la valutazione delle caratteristiche di sostenibilità di un edificio. 245.000 edifici sono stati certificati BREEAM e altri 950.000 sono registrati per la certificazione.BREEAM si basa su una rete internazionale di più di 2600 BREEAM Assessor indipendenti, istruiti e autorizzati a tale ruolo. Questo approccio dà maggiori garanzie che gli edifici certificati BREEAM siano effettivamente sostenibili. Le valutazioni completate dai BREEAM Assessor, sono sottoposte poi ad una verifica di qualità da parte di BRE Global, che gestisce BREEAM. BRE è di proprietà di BRE Trust, fondazione che promuove la conoscenza, l'innovazione e la comunicazione in tutti gli ambiti dell'ambiente costruito. BRE è in prima linea nella ricerca scientifica per l’ambiente costruito da più di 90 anni, e negli ultimi decenni ha assunto un ruolo di primo piano nel campo della sostenibilità. L'esperienza, la competen-za e la continua ricerca costituiscono la base solida di BREEAM e sono la chiave per il suo successo duraturo.BREEAM considera la sostenibilità nel senso più ampio e ha este-so il focus originale su singoli edifici di nuova costruzione, fino a comprendere l'intero ciclo di vita dalla progettazione, all’esercizio e ristrutturazione. Una ricerca di Sweett Group, in merito ai pro-getti che hanno utilizzato BREEAM, dimostra che le ‘alternative’ progettuali sostenibili spesso prevedono poco o nessun costo iniziale per un progetto di sviluppo. Qualora tali soluzioni pro-gettuali prevedano costi aggiuntivi, questi sono ‘ripagati’ attraver-so minori costi di esercizio e portano a un risparmio significativo durante il ciclo di vita dell'edificio.Altre ricerche hanno inoltre evidenziato il valore maggiore e la qualità di edifici sostenibili. La maggiore efficienza e qualità as-sociata con la sostenibilità consente il successo commerciale di questi progetti. C'è una crescente evidenza, per esempio, che gli edifici certificati BREEAM prevedano un maggior ritorno per l’inve-stitore e un premium per la messa a reddito e vendita per develo-per e proprietari.

BREEAM può essere ap-plicato a differenti tipolo-gie di edifici:BREEAM International New Construction, ag-giornato il 1 Giugno 2013 è lo standard BREEAM per la valutazione della sostenibilità dei nuovi edifici residenziali e non residenziali nei paesi di tutto il mondo;BREEAM In-Use è un protocollo per consentire ai building manager di ridurre i costi di gestione e migliorare le prestazio-ni ambientali degli edifici esistenti;BREEAM Refurbish-ment fornisce una strut-tura di valutazione per i progetti sostenibili di ristrutturazione edilizia, contribuendo all’imple-mentazione economi-camente efficace della sostenibilità e l'efficienza ambientale degli esistenti;BREEAM Communities si riferisce alla progetta-zione del masterplan per supportare i progettisti a creare un ambiente in cui le persone vogliano vive-re e lavorare, in maniera positiva per l’ambiente ed economicamente di successo.

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27 la procedura fallimentare

La procedurafallimentareAnalisi della fase delle liquidazionidel patrimonio immobiliare

di Geronzio M. Crimer

Dopo la descrizione del procedimento di vendita di un bene im-mobile attraverso il meccanismo dell’asta tipico delle procedure esecutive, è doveroso un accenno anche all’altra modalità di pro-cedura di liquidazione coatta che riguarda i soggetti “fallibili”, cioè, semplificando quanto indicato all’art. 1 della nuova legge falli-mentare, gli imprenditori che esercitano attività commerciali a ec-cezione degli enti pubblici, degli imprenditori agricoli e dei piccoli imprenditori (relativamente a indicatori patrimoniali, reddituali e debitori).Si tratta delle cosiddette “procedure concorsuali”, che hanno come obiettivo sia la liquidazione, cioè la messa in vendita, da parte del Tribunale (tramite dei professionisti specializzati che agi-scono sotto stretto controllo del Giudice), dei beni di proprietà del soggetto oggetto della procedura, sia la tutela (grazie alla natura “concorsuale”, cioè che prevede la partecipazione di più soggetti) di tutti i creditori insinuati, assicurando criteri di distribuzione equi e certi sanciti dal noto principio della “par condicio creditorum”. In questa sede ci soffermeremo in particolare sulla procedura fal-limentare.Tralasciando l’approfondimento delle innovazioni, modifiche e mi-glioramenti apportati dalle norme, giova in questa sede focalizzar-si sulla fase delle liquidazioni del patrimonio immobiliare, che fa parte del programma di liquidazione (art. 104-ter). Quando que-sto è dettagliato a sufficienza nella descrizione delle attività che il curatore si prefigge di portare avanti, una volta che sarà stato con-diviso positivamente con il comitato dei creditori e approvato dal giudice, non sarà necessaria alcuna ulteriore autorizzazione pro-cedurale. Per essere dettagliato, deve prevedere necessariamen-

Quadro normativo di riferimento e le diverse tipologie di fattispecie prese in considerazione dalla legge: la norma di riferimento è il D.Lgs. 9 gennaio 2006 n.5, se-guito dal D.Lgs. 12 set-tembre 2007 n.169, che hanno innovato rispetto al precedente Regio De-creto n.267 del 1942.

approfondire

29te anche una corretta ricognizione di tutti i beni che si intendono alienare, quindi un inventario, e anche una indicazione del più pro-babile valore di mercato dei beni, stimato da un esperto indipen-dente su incarico del curatore. Anche le modalità e le condizioni di dismissione dei beni devono comunque essere ben dettagliate nel programma di liquidazione, che dovrà quindi contenere indi-cazioni sul prezzo di vendita, sui termini di partecipazione e sulla modalità di trasferimento del bene.L’articolo 105, al comma 8, prevede infatti che “Il curatore può pro-cedere alla liquidazione anche mediante il conferimento in una o più società, eventualmente di nuova costituzione, dell’azienda o di rami della stessa, ovvero di beni o crediti, con i relativi rapporti contrattuali in Corso […]”. L’articolo 107 si occupa poi di disciplinare le modalità di effettua-zione delle vendite dei beni (immobili, aziende, brevetti, prodot-ti, beni mobili, etc.), che devono necessariamente prevedere delle procedure competitive: i requisiti minimi della vendita sono che questa può essere svolta anche tramite soggetti specializzati (che devono avere requisiti di onorabilità e professionalità come disci-plinato dalla normativa), che il valore sia stimato da un esperto, e che si assicuri la massima trasparenza, simmetria informativa, pubblicità e partecipazione alla vendita. Rispetto quindi ad una procedura esecutiva si hanno minori vincoli, con la possibilità di muoversi più liberamente all’interno di pochi, ma chiari, obblighi normativi.

Un aspetto molto importante, per poter ottemperare alle richieste di trasparenza delle informazioni, è la determinazione del prez-zo di vendita, qualora questo non fosse già stato stimato all’atto della redazione dell’inventario. L’esperto indipendente che andrà a periziare il bene immobile avrà gli stessi requisiti dei Consulenti Tecnici d’Ufficio utilizzati per le procedure esecutive, cioè dovran-no essere professionisti o imprese aventi non solo esperienza nel mercato immobiliare, ma anche iscritti a appositi albi professionali e qualificati ad emettere stime di beni immobili, tra cui ricordiamo soprattutto gli ingegneri, gli architetti ed i geometri. Dalla stima del più probabile valore di mercato individuato dal perito incari-cato si ricava la base d’asta che rappresenterà il prezzo minimo comunicato dal curatore relativo alle offerte di acquisto. Oltre al valore, il perito dovrebbe verificare e riportare anche una serie di

28 la procedura fallimentare

Per quanto riguarda la possibilità di procedere alla vendita dei singoli cespiti, si ricorda che que-sta è considerata, rispetto alla vendita in blocco, ec-cezionale, quando si riten-ga che la somma ricavata dai singoli beni sia supe-riore a quella ottenuta dal-la vendita del portafoglio. In ogni caso, l’approvazio-ne ufficiale del program-ma di liquidazione avvie-ne per decreto emesso dal giudice delegato.

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altre informazioni relative alla regolarità catastale ed urbanistica, alle consistenze del bene, allo stato occupativo, a quello manuten-tivo, e ad ogni altra informazione utile a chi dovrà presentare una offerta. Sarà comunque compito del curatore (che si servirà delle profes-sionalità esterne che riterrà più adeguate) raccogliere tutta la do-cumentazione che necessariamente deve essere resa disponibile ad un potenziale acquirente, soprattutto una relazione ipotecaria, le documentazioni catastali, l’analisi circa diritti di terzi gravanti sul bene. Non si esclude la contrattualizzazione anche di consu-lenti esterni a supporto del curatore (Istituti di vendite giudiziarie, agenti e società immobiliari, ed altri esperti), che possano portare del valore aggiunto alla massimizzazione della vendita.La determinazione del prezzo di vendita è propedeutica al rispet-to degli altri requisiti indispensabili per la vendita, introdotti dalla recente modifica normativa, tra cui l’utilizzo di procedure compe-titive. Perchè una procedura sia competitiva, e perchè alla proce-dura partecipi il maggior numero di soggetti possibile, ottenendo pertanto la massimizzazione del risultato della vendita, è neces-sario il rispetto di alcune attività e modalità operative, che riguar-dano la pubblicità della vendita, un prezzo di vendita minimo, l’invito ad offrire in maniera vincolante, tramite offerta presenta-ta in busta chiusa, tempistiche non derogabili di presentazione offerte, criteri di accettazione delle stesse (irrevocabilità dell’of-ferta, documentazione minima, cauzione pari ad una percentuale dell’offerta, modalità di pagamento – meno rigido che nelle ese-cuzioni - etc.).E’ fondamentale inoltre che il curatore, nel perseguire gli obiet-tivi pubblicitari, si basi sempre sul principio della trasparenza (e simmetria informativa) e della rendicontazione degli atti e delle attività. La trasparenza fa sì che si permetta a tutti gli interessati di avere le stesse informazioni, negli stessi tempi e modalità, garan-tendo quindi a tutti le stesse possibilità di partecipazione, senza avvantaggiare nessun partecipante, ma stimolando al massimo la competizione tra gli interessati. La tracciabilità degli atti deve ser-vire a un eventuale controllo successivo all’operato del curatore, che deve sempre relazionare al giudice e al comitato dei creditori circa gli atti compiuti, dovendo dimostrare, se richiesto, di essersi servito di adeguata pubblicità informativa, di aver protocollato e verbalizzato ogni offerta ricevuta, di poter documentare tutte le

29 la procedura fallimentareapprofondire

Non ci sono vincoli nella redazione della stima come invece accade per le procedure esecutive, ma le “best practices” delle curatele richiedono che il perito si attenga a quanto previsto dal c.p.c. (art. 568) e dalle disposi-zioni di attuazione dello stesso (art. 173-bis) circa il contenuto minimo delle informazioni che devono essere ricomprese nell’e-laborato peritale.

La pubblicità dell’invito ad offrire deve contene-re tutte le informazioni utili agli interessati per conoscere la modalità di vendita, descrivere sommariamente l’og-getto di vendita, avere i riferimenti per prendere visione del bene e dell’ul-teriore documentazio-ne, e quant’altro possa facilitare o stimolare la partecipazione. È prassi ricorrere agli stessi canali utilizzati per le vendita in procedura esecutiva, so-prattutto pubblicità via Internet (sia su siti generi-ci che di pubblicità legale e di vendite forzate), pub-blicità su carta stampata, a volte addirittura inca-ricando degli advisor (di solito per beni di una cer-ta entità o riservati ad un mercato di nicchia, irrag-giungibile con la normale pubblicità immobiliare generalizzata).

operazioni di vendita con la massima cura e diligenza. Tutte queste informazioni “procedurali” faranno poi parte della documentazio-ne che arricchirà il fasciolo del fallimento disponibile in cancelleria.A differenza quindi di quanto normato dalla precedente legge fal-limentare (prima della riforma del 2006), il nuovo art. 107 permet-te al curatore di liquidare i beni a trattativa privata, o comunque tramite licitazione privata, cioè assegnandoli alla migliore offer-ta segreta ricevuta. Si ha quindi una concreta semplificazione del precedente processo di vendita, che si rifaceva alla rigida procedu-ra esecutiva, imponendo solo che la vendita avvenga tramite le già citate procedure competitive, rispettate con l’adesione a una serie di requisiti tali da garantire comunque la massima soddisfazione dei creditori, di cui abbiamo detto sopra.La fase della vendita si conclude con l’individuazione del sogget-to che ha presentato l’offerta valida più alta o più conveniente in base ai criteri richiesti, ma, secondo quanto dettato dall’art. 107 al comma 3, si permette al curatore di valutare, e accettare, offerte ricevute nei 10 giorni successivi alla chiusura dei termini purché siano migliorative per un importo non inferiore al 10% del prezzo offerto.A seguito quindi della definitiva conclusione della fase di indivi-duazione di un compratore (con il deposito in cancelleria di tut-ta la documentazione relativa alla vendita), si procederà con la contrattualizzazione dell’atto di vendita tra le parti, che permet-terà il trasferimento della proprietà cancellando iscrizioni, tra-scrizioni e pregiudizievoli gravanti sul bene (ad eccezioni di quei diritti opponibili al fallimento in quanto trascritti o registrati prima della dichiarazione di fallimento). Si ricorda infatti che una delle differenze tra la vendita in una procedura esecutiva e quella tipica di una procedura fallimentare è proprio nelle modalità di trasfe-rimento del diritto di proprietà (o altro diritto reale), che se nella prima avviene tramite “decreto di trasferimento” emesso dal Giu-dice, nella seconda avviene attraverso la contrattualizzazione, ti-pica della vendita privata, tra l’acquirente (vincitore della procedu-ra competitiva) ed il curatore, a seguito quindi di una libera volontà delle parti. Da ricordare comunque che, a tutela dell’acquirente, con la vendita (solo però successivamente al pagamento integrale del prezzo) in una procedura fallimentare si beneficia ugualmente dell’effetto purgativo che si ha anche nelle procedure esecutive grazie al decreto di trasferimento.

30 la procedura fallimentareapprofondire

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intervista a jerry boschi

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intervista a josè maria robles

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Intervista a Jerry Boschi, responsabile per l'Italia di Sonae Sierra, realizzata in occasio-ne della colazione con la stampa organizza-ta dalla società. Boschi spiega ai microfoni di QITV che Sonae Sierra ha ottenuto dai centri commerciali italiani risultati molto positivi nel 2012 nonostante il difficile anda-mento economico del Paese.

Sonae Sierra sta puntando sempre più sui servizi a 360 gradi, come ha dichiarato Josè Maria Robles, general manager del proper-ty management di Sonae Sierra in Italia. Intervistato da QITV dopo la colazione con la stampa organizzata dalla società, Robles traccia il quadro di un 2012 in crescita pro-prio nei servizi.

Il Prodotto immobiliare: Turistico alberghiero

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In onda il dossier del convegno organizzato da ilQI nell'ambito del ciclo di incontri dedi-cato al Prodotto immobiliare "Le struttu-re ricettive tra contrazione dei consumi e nuove aspirazioni".

Disponibili le relazioni integrali di:Renzo Iorio, Federturismo - AccorClara Garibello, Scenari immobiliariFederica Minnella, ReagBruno Fondacaro, NCTM Gerardo Solaro del Borgo, Boscolo HotelCristina Paini, LMH (Gruppo Ramada)Fabio Braidotti, Cushman&WakefieldChristian Mocellin, NCTM

Massimo Sandrelli, BNP ParibasMaria Antonella Ferri, Universitas Merca-torum Assoimmobiliare

VIDEO della settimanaWEB TV

In onda sulla web tv MetropolisQI, la pun-tata 68 del Forum di MQI, registrata nel corso della seconda giornata di EIRE. La tra-smissione è dedicata agli stadi visti come strutture a 360 gradi, in grado di offrire molte opportunità.Hanno partecipato:Aldo Mazzia, CFO Juventus Football Club S.p.A. e Daniele Mancini, Amministratore Delegato Casa.it.

Forum MQI 68: stadi e valori immobiliari

Forum mqi 69: progettazione e trasformazione urbana

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Riqualificazione e progettazione urbana nella puntata 69 del Forum di MQI. L'incon-tro, basandosi su un convegno organizzato a EIRE da Artelia, mette a confronto l'espe-rienza francese e quella italiana in tema di trasformazione urbana.Hanno partecipato:Antonio Bianchi di Artelia, l’urbanista Francesco Carrer e Marco Scalvini di Nexity.

In onda su MetropolisQI la puntata 70 del Fo-rum di MQI, registrata in occasione di EIRE e dedicata al ruolo del mercato commerciale nell'ambito della riqualificazione urbana. Nel Forum sono stati analizzati il ruolo del settore nella trasformazione urbana, i com-piti delle società di progettazione che in-tervengono sui nuovi progetti e su quelli da riqualificare, le criticità e gli aspetti legali controversi per proprietari e tenants e le pro-spettive del mercato corporate degli investi-menti nel commerciale.

Alla trasmissione hanno partecipato:Pietro Malaspina, CNCCPaolo Facchini, Lombardini22Paolo Rulli, Clifford Chance

FORUM MQI 70:valorizzare il prodotto commerciale

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