부동산학의 기본적 체계 정착물 동산 정 법률적:무형적...

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7

소유활동이용개발관리행정

거래활동 행정

최유효이용

거래질서확립

암기방법 이발관을 소유하다

핵심문제1소유활동과 거래활동 모두에 적용되는 활동은 행정활동이다

2거래활동의 능률성을 추구하는 원리는 거래질서확립이다

능률성

(최유효이용)(=최고최선의 이용) 보통사람

법합법적합리적

경최고의 수익

기물리적 채택가능성

객관적증거에 의하여 뒷받침

만약 객관적증거(X)rarr최선의 이용(0)최고의 이용(X)

전문성을 따지지 않음

지표권

사적지하권 (암석지하수 등)

사적공중권

공적공중권

공적지하권(광물 등)

AB

비행기전파

입체적으로 규정 구체화(X)법제화(X)

총화+

+

개발권(용적률)

공간으로서의 부동산

핵심문제1개발권이전제는 입체공간 모두와 관련이 있다(X)

2항공권은 사적공중권에 해당되어진다(X)

3토지소유권은 입체적구체적으로 규정되어있다(X)

부동산학의 접근방법

1분산식개별적논점명확

체계화에 문제점

2중점식법경기 개념을

따로논점명확체계화에 문제

3종합식법경기를한꺼번에

체계화에 장점논점불명확

4의사결정적최근 가장 중시

(투자금융개발)

5현상학적인간중심(감정평가)

핵심문제1가장 좋은 접근방법은 종합식 접근방법이다(X)

2단시일 안에 체계화시키는 데 가장 좋은 접근방법은

종합식 접근방법이다(O)

마케팅

A

상담관리평가중개

B(투자)금융개발정책

결정분야

결정지원분야

실무분야

부동산학의 기본적 체계

복합개념

법률적

경제적

기술적

무형적

무형적

유형적

핵심문제 지역지구제가 실시되면 법률적 개념만 변화한다(X)

법학경제학공학 지도이념 하자가장 많은 영향

일반경제원칙이 다르게 적용됨

자연물로서의 특성때문에

and

효율성

형평성

사적주체

공적주체

수익성

사회성공공성

핵심문제 부동산개발의 목적에는 수익성 추구만 있다(X)

공사익의 조화추구 과도한 세금부담승계

효율적 관리 최유효이용의 오판

공간 및 환경가치의 증대 설계설비 불량

정착물

부동산

동산(고정효용가치uarr영구적)정착물

(부동산의

일부)

분리훼손(0)정착물

훼손(X)동산

단효용가치darr정착물

A B

1주물 종물

정 정

2감나무 정

정

3임대인 정

임차인 정

4철물점 수도꼭지 정

세면대 부착 수도꼭지 정

주의)경제적 가치 유무는 판단기준(X)

핵심문제1부동산에 훼손없이 제거할 수 있는 것은 모두 동산이다(X)

2임대차계약기간 중에 임차인이 설치한 물건은 원칙적으로 부동산의 일부이다(X)

협의의 부동산토지 및 그 정착물(건물수목돌담교량 등)

(=민법상 부동산) + 의제부동산 rarr 광의의 부동산 (항공기선박 등)

경제적가치가 크고 관련법규상 등기등록의 절차를 거치면 부동산

과 같이 법률상 보는 것

핵심문제1협의의 부동산에 의제부동산을 더한 것은 민법상 부동산이다(X)

2토지 및 그 정착물을 대상으로 하는 권리분석은 협의의 권리분석이다(X)

(권리관계의 범위에 따른 권리분석의 분류)

1협의 등기부상의 권리관계

2광의 ldquo + 법률적가치

3최광의 ldquo + rdquo + 사실관계 등

부동산학의 연구분야

법률적개념의 부동산

부동산활동의 분류

4 나지와 건부지

건부지나지

용도의 다양성 최유효이용

가치다원설 가격다원설

물리적

제약(X) (0)

핵심문제1건부지는 철거비용만큼 건부감가를 행한다(0)

2건부지는 일반적으로 건부감가를 행한다(0)

3건부지는 반드시 건부감가를 행한다(X)

4건부지가격이 나지가격을 초과 할 수도 있다(0)

주택

건부지가격은 나지가격을 상한선으로 한다

건부감가(X)rarr나지=건부지(그러므로비교방식에서 나지의 감평시

건부지를 사례부동산으로 채택가능(0))

나지 - 건부감가 = 건부지

철거비용

(개발제한구역)

건부증가

rarr개발제한구역안의 나지들은 건축(X)

rarr건물이 지어져 있는 만큼 높게 평가

rarr조건최유효이용이 아니어도

5맹지와 대지

도로

A맹지건축(X)

B

+(합병)

자루형택지 건축할수 있는 토지

垈地

대지

袋地

대지

비교)옷을 크게 입으면 자루를 뒤집어 쓴것 같다

건물은 토지위에 짓는다

핵심문제일반적으로 맹지는 토지의 합병이후에 이용이 되어진다(0)

1 대대지택지부지

주상 공

건축(O)건축(X)

지적법상대 택지감정평가상

부지

건축법상대지

(垈地)

지목28개

대건축(0)(주상공)

공장용지(별도로)

핵심문제지적법상의 대와 택지는 같은 범위이다

2 필지와 획지

필지법률상의 등록단위

획지감정평가상 가격수준이 비슷한 토지(경제상)

A

1필지2획지rarr구분평가

2필지1획지rarr일괄평가

도로(깊이가격체감의 법칙)

BA

핵심감정평가시는 획지의 숫자만 판단

Key)매매교환은 소유권이전이 되어짐으로

법률적 개념인 필지가 중시됨

핵심문제1필지는 법률상의 면적단위이다(X)

2매매교환시는 필지가 더욱 중시되어진다(0)

(노선가식평가법)

1객관적인 방법rarr대량평가에 적합

(과세평가환지평가)

2시장성개별성의 반영이 어려움

3부정형획지도 평가가능rarr보정률 적용

(단점보정률산정이 어려움)

4주택가는 동일노선가를 길게

상업지는 동일노선가를 짧게 적용

5노선가=가로계수X접근계수X행정계수

포인트) 깊이계수는 없음

법지 법 + 실익

빈지 법 + 실익

유휴지바람직하지 못하게 놀리고 있는 토지

휴한지지력상승을 목적으로 휴식을 취하고 있는 토지

공지1필지의 토지중에 건물을 짓고 건폐율등에 의하여 비워둔 토지

공한지도심토지를 지가상승을 목적으로 방치해둔 토지

선하지 고압선 아래 토지rarr일반적으로 선하감가를 행한다

포락지 무너져 내린 토지rarr하천법상의 개념

핵심문제선하감가는 감정평가시 공간개념이 적용되어진 실제적인 예이다(0)

6기타

3 후보지와 이행지

(대분류) (소분류)

택지

주상공

농지전답과

임지용재림신탄림경제림

후보지

①중

핵심문제1농지에서 택지로 전환중인 토지는 택지후보지이다

2농지에서 택지로 전환된 토지는 택지이다

3후보지와 이행지는 최유효이용을 추구하는 과정에서

나타난다

4용도의 다양성 때문에 발생이 되어진다

(성숙도)

1소기의 목적으로

이용할 수 있는 정도

2복합적인 측면에서

평가

3용도에 따라 성숙

도에 차이

4미성숙지는 성숙비

용(시간비용)이 듬

이행지

②전 주거용지

후보지

(농지) (택지)

③감정평가

전환전

성숙도에 따름

전환후성숙도darr 성숙도uarr

8 9

10

11

12

13

(부동산의 특성)

(자연적특성)

①고정불변적선천적본질적 특성

②부동성부증성영속성개별성인접성

③적재성가경성배양성지력성

2건물의 특성 반영속성 생산가능성 동질성 이동가능성 종속성

1 토지의 특성

부동성

추상적시장으로 존재

정보활동임장활동이 강조

지역시장부분시장화

외부효과

지역분석의 근거(인접성지역성과 함께)

지방세의 이론적 근거

저당대출제도의 근거(영속성과 함께)

부증성

생산비의 법칙이 원칙적으로 적용(X)

균형가격 형성(X)

절대량의 부족문제 희소성 증대

지가고현상 토지이용의 집약화

지대의 발생

토지공개념제도의 근거(국토성과 함께)

부동산문제의 근원 원가방식적용(X)

영속성

임대차(0)rarr소유이익과 이용이익의 분리

장기적 배려

소모를 전제로 하는 재생산이론 적용(X)

투자재로 선호

예측의 원칙의 근거

수익환원법에서 직접법의 근거

개별성

일물일가의 법칙(X)

비공개비표준화비조직화독점화

부동산활동과 현상이 개별화

비교가 곤란 공통의 원리나 이론(X)

개별분석의 근거

비교방식의 적용이 어려움rarr인접성으로

인하여 경제적대체(0) 비교방식적용

인접성

협동적 이용이 필요

경계문제

외부효과(부동성과 함께)

개발이익의 사회적 환수논리의 근거

지역분석을 필연화

감정평가에서 비교방식 적용(0)

(인문적특성)

①가변적후천적인위적신축적 특성

②용도의 다양성병합분할의 가능성위치의 가변성

③국토성지역성투자의 고정성고가성 등

용도의 다양성

최유효이용의 판단근거

적지론의 이론적 근거

이행과 전환을 가능

토지의 경제적 공급 가능

가격다원설의 논리적 근거

부동산결정의 비가역성의 근거

병합분할의 가능성

용도의 다양성을 지원

합병 증감가 또는 분할 증감가 발생

규모의 경제가 일어날 수 있다

한정가격을 존재(부동성과 기여의 원칙)

상대적위치의 가변성

사회적공공시설의 확충

경제적돈수입비용세부담교통체계

행정적제도규제정책세제도

rarr절대적위치도 부동산의 가치에 영향을

끼치나 상대적위치가 더욱 많은 영향을

미친다인근지역

동시동질

집단적

(노후화)

인문적조건의 생태학적 변화(0)

자연적조건의 제도적 변화(X)

대

직접적

인근지역의 생애주기 (100년 주기)짧아지는 경향

성장기 - 성숙기 - 쇠퇴기 - 천이기 - 악화기

지가상승률uarr

신축부동산

인구유입uarr

입지경쟁치열

저rarr고

(상향여과)

지가수준uarr

기존부동산

사회적경제적uarr

고rarr저

(하향여과 시작)

재개발

일시적인

지가상승

(저소득층의

활발한 주민교체)

슬럼화직전의 단계

(15~20) (20~25) (40~50)

대규모개발시 지가상승3단계(계획-진행-완공)

14

15

16

17

수요 = 곡선

의 변화(0) 의 변화(0)

의 변화(X) 의 변화(X)수요량

가격

300

500

bull

100 bull

10

단위당

uarr

수요량

가격

300

500

bull

100 bull

10

단위당

가격의 변화

수요량의 변화

B

A

수요량이 변화

곡선의 변화(X) rarr 수요의 변화(X)

(수요량의 변화)

수요량

가격

300

500

bull

100 bull

10

단위당 소득증가rarr 수요증가(우측이동)

가격이외의 변화

동일한 가격 bull

bull

5513rarr rarr

수요량이 변화

곡선의 변화(0) rarr 수요의 변화(0)

(수요의 변화)

수요의 법칙 가격과 수요량은 반비례관계이다

역의 관계

우하향곡선

공급의 법칙 가격과 공급량은 비례관계이다

정의 관계

우상향곡선

공급자 수요자

얼마이상 얼마까지

비용이상 수익까지

(최저가격) (최고가격)유량개념일정기간(주된)

저량개념일정시점

①

②③사전적개념

④

증가rarr우측이동

감소rarr좌측이동

(가격 가격이외의 판단문제)

①소득의 변화는 가격의 변화이다(X)

②인구의 변화는 가격이외의 변화이다(0)

③임대료의 변화는 가격이외의 변화이다(x)

④대체재가격의 변화는 가격이외의 변화이다(0)

커피 홍차 프림 설탕

수요uarr 수요darr 수요uarr 수요불변

대체재 보완재

A B C D

관련재(연관재) 독립재

①

소득uarrrarr수요uarr 정상재(보통재)

소득uarrrarr수요darr 열등재

1970년대 쌀 보리

소득uarrrarr수요darr

②

수요와 수요가 같은 방향rarr보완재

수요와 수요가 반대 방향rarr대체재

소득과 수요가 같은 방향rarr정상재rarr소득탄력성+

소득과 수요가 반대 방향rarr열등재rarr소득탄력성-

❶ ❷

가격 + 수요량 rarr 5

가격이외 + 수요 rarr 6

(핵심 구분방법)

(먼저 변화하는 것이 가격인지 가격이외인지를 판단)

가격이면 수요량의 변화rarr수요의 변화가 아님으로 곡선의 변화(X) 곡선상의 점의 이동(0)

가격이외이면 수요의 변화rarr수요의 변화임으로 곡선의 변화(0) 곡선상의 점의 이동(X)

글자수가 어느정도 균형 긴 것은 짧은 것과 짧은 것은 긴 것과 연결

유효수요 욕구 + 구매력(0)

잠재적수요 욕구 + 구매력(X)

구매력은 가처분소득 금융 등이 포함

rarr 유효수요는 사고자 하는 욕구에 가처분소득이 있는

경우에 한정된다(X)

rarr 부동산금융이 원활하게 제공되어지면

잠재적수요가 유효수요로 바뀌어 진다(0)

rarr 투기와 투자 모두 유효수요이다(0)

⑤

수요의 변화

동일한 효용을 제공하는 재화

같이 사용되어짐에 따라 더 큰 효용을 제공

하는 재화

18 19

20

요소소득 = 경제(적)지대 + 전용수입

(=대가) 상대적희소성 전용의 기회비용=초과이윤

①요소공급곡선의 기울기가 클수록 rarr비탄력적rarr대체darrrarr상대적희소성uarr(경제지대가 큼)

②요소공급곡선의 기울기가 작을수록rarr 탄력적rarr대체uarrrarr상대적희소성darr(경제지대가 작음)

③요소공급곡선이 수직선 rarr 완전비탄력적rarr 대체(X) rarr절대적희소성(경제지대=전부)

④요소공급곡선이 수평선 rarr 완전탄력적 rarr 대체uarr rarr상대적희소성(X)(경제지대=0)

수직선rarr완전비탄력적 그러므로 비탄력적일수록 기울기가 크고 경사가 급하다

수평선rarr완전탄력적 동일한 가격으로 얼마든지 공급량을 늘릴 수 있다

공급량

가격

300

100

500

bull

bull

uarr

장기와 단기 rarr장기가 더 탄력적(많이 변할 수 있으므로) rarr경사가 완만하다

시장과 개별(개인)rarr시장이 더 탄력적(많이 변할 수 있으므로) rarr경사가 완만하다

총수입 = 가격 X 수요량

10000 = 100 X 100

16000 = 200 X 80

핵심문제

①수요량의 증가로 인하여 반드시 총수입은 증가한다(X)

②수요의 증가로 인하여 반드시 총수입은 증가한다(0)

③수요가 탄력적일 때 가격을 인상하면 총수입은 증가한다(X)

④수요가 완전탄력적일 때 가격을 인상하면 총수입은 0 이 된다(0)

수요증가 rarr 초과수요 rarr 가격상승 rarr 공급증가rarr 초과수요 rarr 가격상승


공급이 탄력적일때

공급이 비탄력적일때

수요증가에 의하여 가격이 상승되어지는 데 공급이 탄력적일수록 수요의 영향력을 많이 줄인다

(탄력성)

수요의 가격탄력성=가격의 변화율

수요량의 변화율=1 (단위탄력적)gt1 (탄력적)

lt1 (비탄력적)

=infin(완전탄력적)

=0 (완전비탄력적)

포인트가까운 것이 변화함에 따라 먼 것이 변화하는 정도

부동산금융이 원활rarr돈이 많아짐rarr수요공급의 탄력성uarr (0) (X)

핵심문제

①수요의 가격탄력성은 가격의 변화량에 대한 수요량의 변화량의 비율이다(X)

②(수요의 가격)탄력성이 클수록 (가격의 수요탄력성)신축성은 커진다(X)

③수요의 소득탄력성의 부호는 항상 이다(X)+

③(규제제약이 많아질수록 비탄력적이다)

대체할 것이 많아질수록 탄력적이다

부동산은 대체할 것이 적음으로 수요가 비탄력적이다

주gt 상공(주택이 대체할 것이 많으므로)

상업지역이라면 상업용부동산이 대체할 것이 가장 많음으로 탄력성이 큼

②(필요할수록 비탄력적이다)

투자성 부동산 투기성 부동산

생산요소로서의 부동산 자산으로서의 부동산

소비재로서의 주택 투자재로서의 주택

필수재 사치재

①(탄력적일수록 힘이 세다)

고소득층=고가=신규주택rarr탄력적

돈이 많아질수록 힘이 세져서 탄력적이 되어진다

저소득층=저가=중고주택rarr비탄력적

❶ ❷

수요의 법칙 가격uarrrarr수요량darr

대체효과 대체성uarr 탄력성uarr 모든재화에 적용가능

소득효과 (재화)가격uarrrarr(실질소득darr)rarr수요량darr 정상재 적용(O)

(재화)가격uarrrarr(실질소득darr)rarr수요량uarr 열등재 적용(X)

(0)

(X)

21

22

(최고가격제)

1수요자 보호

2공급자는 삐침

3공급자의 수익성 저하

4공급량의 감소

5공급되는 재화의 질적하락

6초과수요에 의한 암시장의 형성

(음성적인 비용의 발생)

7임대료규제와 분양가규제

8시장가격보다 낮은수준으로 통제

1 비용=가격(공급자측면)

2 수요증가

산업종류 공급 초과 가격

비용증가 적게 증가 수요 상승

비용불변 증가 - 불변

비용감소 많이 증가 공급 하락

비용불변

비용증가

비용감소

0 공급량

가격

(지역지구제)

A(사전적독점)

주택 공장(부의 외부효과)

B(사후적독점)

1억2천

uarr

1억

초과이윤

(2천)

수요uarr

정상이윤(O)초과이윤(X)

(주택의 하향여과과정)

고가

+

저가

-

경계

노후화

수선

비용 ˂ 가치상승분 rarr (0)

가치상승분 rarr (X)비용 ˃주택수요

중고소득층

시장원리

유효수요

주택소요

저소득층

정책원리

잠재적수요

가격불변

수량증가저가주택

저가주택수요uarrrarr 가격uarrrarr공급uarr

(초과이윤)

정책저가주택의 신축공급(X)

목적주택질적수준의 유지 또는 향상

결과고가주택을 저가주택으로 전환공급

목적저소득층의 주거안정을 도모

정책저소득층에게 주택보조금 지급(생산비불변) (생산비상승)

(증가) (적게증가)

정부의 목적 실제





공급자 수요자

가격

1 비용방식 2 수익방식

얼마이상

비용이상

최소가격

얼마까지

수익까지

최고가격

기술혁신발생

가격 불변 상승

수량 증가 적게증가


수량 불변 감소

저가주택

고가주택

(주택의 하향여과 과정)

23

24

25

1억 X 10 =

(투자액=)

1000

가격 X 수익률 = 수익


수익률 수익률

2

수익률

수익가격 =

정해진것

정하는것

(+)(-)

현재

1

토지 건물

1000 1000수익

A건물 B건물

1000 1000수익미래수익 5억 2억

가격평가 높게 낮게

내용연수 50년(긴) 20년(짧은)

위험증대

가치상승

(수익방식)2

과거 미래수익

B

(수요자)

(X) (=미래가치)=가격

할인

(상각)(비상각) (비상각 + 상각)

광산 어장

1000 1000

gt lt lt

직접법 직선법 연금법상환기금법환원방법

자본환원 자본회수자본수익 +=

9 110 = +

투자자본

1억 1000 900 100

자본환원율 자본회수율자본수익률 +=

1억1억1억

자본회수율재매도가격

1억1000

1억

9000

매입가격

1억

1억

1억

(-)

0

(+)

(상각율)

1억

기간초 보유기간 기간말

1000

요소구성법 = 순수이율+위험(증가)율

무위험률

+위험

-(요구수익률)

비교) 요구수익률=무위험률+위험할증률+(예상된)물가상승률

환원이율

순수익수익가격 =

요구수익률

세후수익투자가치 =

저당상수

저당지불액저당대부액 =

할인률

지대 지가 =

(기대수익률)

(저당투자액)

핵심) 가격과 수익률은 반비례

(시장가치)

26

27

(지하철이 확실히 들어선다는) 정보가치 정보비용 = 초과이윤 할당효율적(0)

(완전경쟁시장)

모란시장공급자

A

B

C

D

E

lsquo

수요자

A

B

C

D

E

lsquo

lsquo

lsquo

lsquo

감자

고품질

1개1000원

일물일가의 법칙

다수 다수

균형가격

90(X)

영세할것

가격순응자

시장진출입이 자유로움 수요의 가격탄력성은 완전탄력적

완전한 정보

공유

정보가치 정보비용

0 = 0

돈(자원) ①할당효율적(0)

①수익률 10 10 10

② 12

2(초과이윤)

A B C

②할당효율적(X)

지하철

(0)7700 X 05 = 3850

6600 +

(X)5500 X 05 = 2750

1년뒤 요구수익률10A B

6000

6600

(11)1

(7000-6000=)1000 - 1000 = 0

초과이윤 기회비용 궁극적

(기회비용)포기되어진 것들 중

①1000 최선의 것 인식된 비용

②1500 투자판단의 근거

③2000 자유재0 경제재+

기회비용=수익률 rarr 할당효율적(0)

1정보를 통해 얻을 수 있는 초과이윤과 기회비용이 모든 투자자에게 같다면 할당효율적이 된다(0)

2독점을 통해 얻을 수 있는 초과이윤과 기회비용이 모든 투자자에게 같다면 할당효율적이 된다(0)


0 = 0 완전경쟁시장(0)

초과이윤 = 기회비용

정보가치 = 정보비용 할당효율적(0)

정보가치 정보비용 완전경쟁시장 할당효율적

① 0 0 (0) (0)

② 1000 1000 (X) (0)

③ 1000 500 (X) (X)

(0)

(X)

1완전경쟁시장은 반드시 할당효율적시장이다(0)

2할당효율적시장은 반드시 완전경쟁시장이다(X)

3불완전경쟁시장도 정보가치와 정보비용이 같아지면 할당효율적시장이 된다(0)

4부동산시장에서 투기가 발생되어지는 것은 불완전해서가 아니라 할당효율적이지 못하기

때문이다(0)

시장

자원

효율적배분

고소득층 고가주택

저소득층 저가주택

저소득층 불량주택

대가

대가

대가

1고가주택저가주택 불량주택이 시장에 존재하는 것은 시장실패에

기인한 것이 아니라 소득문제이다( )

2불량주택문제는 저소득수준에 기인하는 것이기 때문에 불량주택을

철거하고 재개발아파트를 건설해주는 것은 불량주택문제의 근본적인 해

결대책이 되지 못한다(0)

(시장의 효율적배분기능)

①과거

③과거+현재+미래

②과거+현재

약성

준강성

강성

(O)

(O)

(O)

과현미

과현미

(완전경쟁시장)완전한 정보의 공유 rarr 초과이윤(X)

정보 가치 효율적시장 정상이윤 초과이윤

(시장의 효율성)

기술적분석

기본적분석

X

과현미

(효율적 시장)

1강성효율적시장이 완전경쟁시장을 의미하는 것은 아니다( )

4기술적분석을 통하여 초과이윤을 누릴 수 있는 시장은 약성효율적시장이 아니다( )

2미래정보를 가지고 초과이윤을 누릴 수 있는 시장은 준강성효율적시장만 있다( )

3과거의 정보가 반영이 되어져 과거의 정보를 가지고 초과이윤을 획득할 수 없는 시장은

약성효율적시장만 있다( )

(핵심문제)

28 29

30

31

32

33

34

실현될 (O)

실현(된)수익률 (X)

시간 + 위험

A

1억

현재

확실부동산불확실 1억1000

미래

1년뒤

투자

위험

요구수익률=무위험률+위험할증률+(예상된)물가상승률

최소한

위험조정(할인)률

=1000

수익 투자

현재

확실불확실

미래

A1억부동산1억1000

1년뒤위험

수1억1000 지1억-

크기비교

시점일치

미래 현재

현재

할인(률)=요구수익률

A투자

지출수입 ≧ltldquo ldquo

투자

(X)

(O)

크기비교

2

2-1( ) 수입 - 지출 ≧ltldquoldquo -

(O)

(X)

투자

12-2(분수)수입

지출

≧lt

투자(O)

(X)

0 -

A투자

기대수익률

=내부수익률

요구수익률(최소한)

=외부수익률

=기회비용

1 ≧lt

(O)

(X)

투자

내부수익률법

A투자

지출∙현수입∙현 ≧ltldquo ldquo

투자

(X)

(O)

크기비교

2

2-1( ) 수입∙현 - 지출∙현 ≧ltldquoldquo -

(O)

(X)

투자

12-2(분수)수입∙현

지출∙현

≧lt

투자(O)

(X)

0 -

순현가법

수익성지수법

②

①

1위험을 전혀 감수하지 않은 것은 진정한 의미의 투자라고 할 수 없다2투자결정시에는 실현된 것이란 있을 수 없으므로 실현수익률은 투자결정시에 사용하지 않는다3투자자가 최소한으로 요구하는 것이 요구수익률이므로 최소한이 충족되지 않으면 그 어떠한 투자도 이루어지지않는다4물가가 상승되어짐에 따라 화폐의 가치는 점점 하락되어지는 바 시점이 다른 두개의 돈을 단순비교하는 것은 의미가 없으므로 시점을 일치시켜서 비교하는 데 투자의

시점이 현재이므로 수입과 지출을 현재로 고쳐서 비교하며 이때 미래가치를 현재가치로 고치는 것을 할인이라는 표현을 쓴다 할인율이 높을수록 똑같은 수입의 미래

가치의 현재가치가 작아져서 그 투자는 기각되어질 가능성이 높아진다

(O)

35

36

37

38

39

A

1억부동산1억1000

1년뒤

15

5

요구수익률10

(105)

미래수입

(11)

(115)

(O)

투자

(O)

(X)

수익성지수법요구수익률투자

내부수익률법

gt5

=10

lt15

투자

(O)

(O)

(X)

내부수익률10할인

할인현금수지분석법

1단일투자안의 채택기각여부는 순현가법수익성지수법 내부수익률법 모두 동일하게 나타난다

2상호배타적인 투자안들에서의 투자결정은 그 결과가 달라질 수 있다(같아질 수도 있다)

투자액 수익(1년뒤) 내부수익률

② 1억 750 75

① 1억 1000 10


② 5000 750 15

① 1억 1000 10

경우1

경우2

부의극대화 달성(O)

부의극대화 달성(X)

A 가처분소득

1억 =가용자금 1억750

1억1000

1년뒤

②

①

경우1

경우2

5000+ 5000+ 750

부의 극대화의 달성여부

수익1000

수익률10

A투자

수입

B

재투자안

지출

미래 현재

할인률 내부수익률(X)내부수익률법

요구수익률(0)순현가법 현재

재투자시 적합성 여부

기대수익률

Ⅰ

내부수익률10

A


1년뒤

=

지출의 현가

X (11) 1

수입의 현가 =

(11) 1

순현가=0

수익성지수=1

지출의 횟수만큼 복수의 내부수익률이 존재내부수익률법의 단점

수수입의 현가

지1억9천

1억 ---

1억= gt0

순현가법

1억= 0 = 01억= -lt0

지출의 현가

(O)(O)

(X)=1

지출의 현가

수입의 현가수익성지수=

gt1

lt1

-1 -3-2

수입의 현가 지출의 현가 수익성지수 순현가

① 2억 1억 1억 2

② 3000원 1000원 2000원 3

순현가법에 의할 때 ①을 선택함으로 부의 극대화를 추구(0)

수익성지수법에 의할 때 ②를 선택함으로 부의 극대화를

추구(X)

40

42

41

A(5층건물)

단위당 예상 임대료

년간 단위당 예상 임대료

년간 가능총소득

X 12

X 단위수

총투자액

가능조소득

-공실 및 불량부채(5)

+기타소득

유효조소득

-영업경비

순영업소득

-부채서비스액

세전현금수지

-영업소득세

세후현금수지

총투자액

지분투자액

지분투자액

소득

경비

저당

세금

조

순

전

후

저

세

경 (0)

(X)

(X)

(어림셈법)

1승수법(~배)

2수익률법(100이하)

역수

분자

분모

분자

분모승수

승수=투자액

(비율분석법)

4

수익률

3

조소득승수의 역수

총자산회전률

주차장수입 자판기수입 등

(비율분석법)

총투자액(부동산가치) 순영업소득

순(영업)소득순소득승수 =

총투자액

50002억

2억

5000

= 4

(자본회수기간)

종합자본환원율 =순(영업)소득

총투자액 2억

5000= 25

A

건물

저당총투자액

2억

부채비율=지분

5000 1억5000①

② 2억 1억 1억

1대부비율(저당비율)

(저당)

(총투자액)

5000

2억25

2억

1억50

대부비율상승

①

②

=

부채비율

부채

지분 1억5000

5000333

1억

1억100

부채비율급상승

②

①=

부채잔금

부동산가치

=

= =

=

대부비율은 반드시100를 초과할 수 없다(X)

3채무불이행률영업경비+부채서비스액

유효조소득

4영업경비비율영업경비

조소득

5총자산회전율조소득

총투자액

2부채감당률순영업소득

부채서비스액= = 1 2 3

=

=

=

(어림셈법)

역수

부채감당률이 1에 가까울수록 대출자와 차입자 모두 위험에 빠지게 된다

영업경비를 빼기 전인 유효조소득이 분모이어야 한다

(투자)수익률=세전수익

지분투자액

세전수익률

세후수익률

세후수익

세전수익률 = 지분배당률

배당은 1년에 한번씩 세전수익(한해)

지분투자자의 요구수익률을 지분배당률이라 한다

지분투자자의 요구수익률도 매해 달라진다

1

2

3

4

5

4344

4645


1천

비용 ++ + + +

(복성식 평가법)(=원가법)①

비용방식

(원가)

A

(공급자)

자가건설 목재 철근 시멘트 노동 관리 rArr1억

도급건설 목재 철근 시멘트 노동 관리 + 수급인의 이윤 rArr1억1천

1억 1천 - 2천 = 9천

재조달원가 - 감가수정 = 적산가격

정확 부정확 부정확


만든시점2000

가격시점2006

자가건설1억

2006 20062006

2000

감가수정이 많이 이루어질수록 적산가격이 부정확해진다

그러므로 신건물과 구건물중 신건물에 좀 더 적합하다

가격시점에 다시 만드는데 들어가는 비용이므로 만든시점에 실제비용을 아는 경우에도 바로 재조달원가로 사용할

수 없다 (X)

현재

1

토지(비상각) 건물(상각)

1000 1000수익미래수익 크다 작다가격평가 높게 낮게

A건물 B건물

1000 1000수익미래수익 5억 2억가격평가 높게 낮게


1억 X 10 =

(투자액=)

1000



수익률 수익률

2

위험증대

가치상승

수익률

수익가격 =

정해진것

정하는것 (+)(-)

환원이율


투자액(가격)에서 나온 수익에서 가격으로 다시

되돌아간다고 해서 수익환원법이라 한다

(수익환원법)②

과거 미래수익

B

(수요자)


할인

물가변동률10적용(x)

기준

(감정평가의 3방식 6방법)

A

(공급자)

B

(수요자)

ⅰ) 미래의 가치를 추계한다는 감정평가의 논리에 적합하며 과학적이다

ⅱ) 신 구건물의 분류를 할 수 없다(만약 수익이 같다면 똑같이 평가)

ⅲ) 수익이 없는 부동산은 수익방식에 의하여 감정평가를 할 수 없다(예 관공서 등)

ⅳ) 전달성이 낮다

③(시장)비교방식

가격

①비용방식 ②수익방식

비용성 수익성

시장성

적산 수익

비준

47

1000 - 100 = 900

1100 - 100 = 1000

임료 필요제경비

+

사례부동산가격times 사정보정times 시점수정times 지역요인times 개별요인

수익임료 = 부동산귀속 순이익 + 필요제경비(적산법의 필요제경비와 동일)

부동산1억 수익배분의 원칙

B A(임차인)(사용수익)

사용수익까지만 임료로

+ 자본 + 노동 + 경영

부동산귀속순이익

3천

이자 임금 이윤1천5천1천

수익성 부동산

기업용 부동산(O)임대용 부동산(X)

부동산귀속순이익이 바로 임료이므로

임료에서 임료를 구하는 모순에 빠짐

(수익분석법)⑥

(임대사례비교법)⑤

사례부동산임료times 사정보정times 시점수정times 지역요인times 개별요인

거래사례비교법과의 차이점

임대계약조건의 비교

(거래사례비교법)

중대엘

100

③

5층건물(오류동)

대

중대엘

100

사 ⅰ) 지역요인 개별요인 비교치 방법) 주어가

ⅱ) 시장성이 없는 부동산은 부적합

ⅲ) 전달성이 높은 반면에 비과학적이다

대 100 plusmn A

사 100 plusmn B

월등 우세 +

열등 열세 -

(적산법)

원가가격 비준가격을 기준

수익가격(times )

there4 순환논리의 모순에 빠지므로

물리적 동일성

지역적 동일성시점 동일성

사정개입(X)

개별(6층)

지역(압구정)시점(2004)

사정(급매)

대상부동산가격

거래

가격

2006 2004

④

(임대인)A B(임차인)

1억 X 10 = 1000

기초가격 기대이율 기대수익

100

필요제경비

1100

적산임료

임료(사용가치)

임차인은 사용한만큼만

2004

2006시점수정되어진 가격은 가격시점의 사례부동산가격이다

시점수정하면 시점만 거래시점에서 가격시점으로

필요제경비를 제한 후 기대수익

대상부동산임료

(공정결세손유감)

소득세법인세(x)

상각후

세공제전

53-1

관리양호 관리불량

2감정평가사의 능력에 좌우 되어짐

복성식평가법(원가법)

재조달원가 - 감가수정 = 적산가격(복성가격)

대치원가최신자재공법 물경기감가물리적 복조원가절교회 등효용적

종류

총량조사법 시간비용 정확도

부분별단가 적용법 시간비용 정확도

변동률 적용법 만든비용

X물가변동률

직접법대

간접법비례법

비율법유

방법

회계장부상 감정평가상건물 1억

수익 비용(감가상각) 수익

1000 - 100 = 900

세금 절세효과 세금

노후화

감가

(감가상각과 감가수정의 기본개념의 차이)

경과되어져서 닳아 없어진 만큼 비용으로 계상

절세효과를 누릴 수 있다

경과되어져서 상각되어진 만큼을 빼고 지금남아있는(잔존) 경제적가치로 고치는 것(수정)

실제

주관적객관적

유효(경과)

40

관리

불량

양호2030

30

(실제와 유효의 비교)

1억

잔존가치1000

상각(=자본회수)

수익2000

경제적 내용연수

10년

(내용연수기간 동안)

정해진 액수 정액법정해진 비율 정률법

정해진 액수 상환기금법

9000전체상각액

9000-이자전체상각액

①연수수명법

(내용연수에 따른)

정액법(균등상각법) (1억-1000)10 = 900 900 900

정률법(체감상각법)

9000-(9000X01=900)=8100

8100-(8100X01=810)=7290

1억 -(1억X01=1000)=9000

상환기금법

=잔고점감법

800 800

초기 감정평가액 크기순 율 lt 액 lt 상

말기 감정평가액 크기순 상 gt 액 = 율

초기 감가상각액 크기순 율 gt 액 gt 상

정액법(건물 등) 정률법(차량기계장비 등) 상환기금법(광산 등)

정액(상각액)=(재조달원가 - 잔존가치)전체내용연수

재조달원가 X (1 - 정률) = n차년도의 적산가격n

전년대비 잔가율

단점기계적 상각rArr실제감가 반영(X)장점계산이 간편

②관찰감가법 경제적가치 장점실제감가를 반영(O)

단점1주관개입 심함

경제적가치

③분해법 감가

물리적

경제적rArr외부적감가rArr회복불가능 내부적감가

기능적

단점1분해하기 어렵다2이중계상 우려

회복가능

회복불가능

(물리적+경제적)

부분파손시 바로 수선비를 산정

신건물구건물

병용

이론적인 감가

세금

감가상각

토지(X)

법정내용연수(물리적)

조정(X)

물경기

실존하지 않는 건물(O)

장부가격(취득원가)

관찰감가법(X)

실제경과

감가수정

경제적가치경제적내용연수

조정(O)

물경기

토지(O)

실존하지 않는 건물(X)관찰감가법(O)

재조달원가

유효잔존

세금과 직결되어짐으로 주관개입 인정(X) 대상부동산이 실제로 상각되어진 것만 인정

실제적인 감가

9000

48

49

50

(수익환원법)

간접법

직접법

잔여법

①시장추출법

③투자결합법

④저당지분환원법

⑤부채감당법 저당투자자

직접 유임대수입

1억거래가격

1000= 10(수익률)

(적산법)

정상가격

최유효이용

계약감가(X)

기초가격

현실적인 이용

계약감가(O)

정상가격과 기초가격의 비교ⅰ)

기대이율과 환원이율의 비교

정기예금이자율과 관련

단기간

위험이 가산된 수익률

조정(X)

개별종합이율의 개념(X)

상각후 세공제전 상각전후 세공제전후

장기간

조정(O)

개별종합이율의 개념(0)

(기대이율) (환원이율)

적산법 수익환원법1

2

3

4

5

6

ⅱ)

수선비수익적지출수선(O)

가치증가목적수선비자본적지출대수선(X)

장기차입금

건설자금

자기출자금

이자(X)취 등 재 양

소득세법인세(X)

필요제경비(①보유기간+②나가서+③다시 들어오지 않는 것)

( 공 정 결 세 손 유 감 )

실충당금 상운전자금이자 손준비금 금과공과 해보험료 지관리비 가상각비

단만실시(X) 단임대보증금

수령시(X)

단저축성보험료(X)

ⅲ)

토지 건물12 8

6 4

72 + 32 = 104

(6+4)104=

분리(X)

지분 저당 8 6

3 1

24 + 6 = 30

(3+1) 75=

고정(X)

저당지불액(원금상환액+이자지급액)

물리적 건물 + 토지

금융적 지분 저당

지분비율이 변동

개별

종합

개별

종합

②요소구성법 = 순수이율+위험(증가)율

무위험률

+위험

-(요구수익률)

(시장조사법)

(2+분리(O)+다를때)

(엘우드법)

(게텔법)

부채감당률 X 대부비율 X 저당상수

지분투자자

환원방법

수익가격 =환원이율

순수익ⅰ)

ⅱ)

ⅲ)

기초가격 X 기대이율 + 필요제경비 = 적산임료ⅰ) ⅱ) ⅲ)

자본회수방법에는 직접법은 들어가지 않는다

(상각방법) 직접법은 비상각자산이므로 상각이라는 표현은 쓰지 않음

직접법 - 토지(비상각)

직선법 - 건물(상각)

연금법 - 어장(비상각+상각)

상환기금법 - 광산(비상각+상각)

(상각자산의 재투자)

(X)

(O)

(O)

ⅲ)환원방법 자본환원 자본회수자본수익 +=

9 110 = +

투자자본

1억 1000 900 100


1억1억1억

재매도가격 매입가격 자본회수율

1억1000

1억

9000

1억

1억

1억

(-)

0

(+)

(상각율)

1억

1000

건물수익 전체수익

토지수익

501000

950

토지잔여법

1000

토지와 건물의 수익으로 구분(x)

부동산잔여법

수익가격 =상각전환원이율

상각전순수익

상각후환원이율+상각률

상각전순수익 (총수입 - 필요제경비)

=

공 정 결 세 손 유 감

51

52

53

54-④

54-⑤

54-①

시장성분석ne 시장분석 경제성분석 (투자론)

모든정보 최종적 구체적

법 경 기

(개발의 형태)

직렬형 계획- 협의- 인가- 시행- 처분 특징안정적(O) 비능률적 가장 적게 이용

기본형 계획- 협의인가- 시행- 처분 특징가장 많이 이용

시행처분병행형 계획- 협의인가- 시행처분 특징빠른 자금조달 사업기간의 단축 안정적(X)

54-⑥

(개발의 위험)1 카드만 2 워포드 (최소화)

① 인간관계의 파탄 ① 법률적위험 - 이용계획이 확정된 토지의 구입(비쌈)

② 자금부족 ② 시장위험 - 흡수율분석(과거추세반영 원인분석 미래예측무리)

③ 물가상승 ③ 비용위험 - 최대가격보증계약(부실공사초래)

인플레위험 - 고정이자율 대부(0)(개발의 과정)

1 구상단계 rarr 참신한 계획적으로

2 예비적타당성분석단계rarr 대략적 경제적타당성

3 부지모색 및 확보단계rarr 최적부지 선정

4 타당성분석단계(법 경 기) 경제적 타당성이 없는 경우에는 개발을 하지 않음

5 금융단계rarr 건축대부- 저당대부

6 건설단계

7 마케팅단계rarr 초기(분양임대 모두)

54-②(시장분석의 역할)

A 1 용도(주어진 위치에)

2 위치(주어진 용도에)

3 주어진 자본(을 가지고 무엇을 할것인가)

4 기존 사업의 타당성분석

54 (부동산 개발)

토지 (조성개량)

건물 (건축개량) 일반적인 부동산개발 무형적개발 법률적경제적(지역지구제 등)

유형적개발 기술적

복합개발 법률적경제적기술적

54-③

(시장분석의 구성요소)

지역분석(도시분석)

근린분석

부지분석

수요분석

공급분석

darr

darr

darr

darr

지역지구제

건축규제

54-⑦(개발권이전제)

A B C

소 소 소

개 개 개발- 개발이익

개발제한구역

(토지이용규제)

이용(X)

우발손실 개 우발이익 이용(O)

문제점이용의 형평성darr

목적 이용의 형평성uarr

++

과도한 개발rarr이용의 효율성darr

개발사업의 진행률uarrrarr개발부동산의 가격uarrrarr개발업자의 수익uarrrarr개발업자의 위험uarr

①위험uarrrarr수익uarr(위험과 수익의 비례관계)

②개발사업의 진행률uarrrarr개발부동산의 가격uarr

③개발업자의 위험과 매수자의 위험은 반비례

54-⑧ (토지자본)(= 토지에 투입되어져 고정되어진 자본)

토지매입가격1억

(소지가격)

+ 개간비용3천만원

토지가치2억+

토지자본1억3천만원

위험 이자율

위험 이자율

위험 이자율

①

② ③

④

①유동성문제 ②대출재원의 고갈

③장기저리대출(X)④대규모의 공적자금 투입

KHFC(한국주택금융공사) 장기 안정적수익률

위험

55 56

5857

(정의 외부효과)

A 사적편익lt 사회적편익

생산이익

이익 B C D

과소생산 좋은 놈

(부의 외부효과)

A 사적비용lt 사회적비용

생산비용

비용 B C D

과다생산 나쁜 놈

정부rarr부의 외부효과를 제거하는 조치

rarr오영물질처리시설물 설치비용을

공급자가 부담

공급비용uarrrarr공급darrrarr가격uarrrarr수요darr

정의 외부효과(=외부경제) 사적편익lt 사회적편익 핌피현상

부의 외부효과(=외부불경제) 사적비용lt 사회적비용 님비현상 코오즈의 정리

rarr부의 외부효과를 통해 손해를 입은 사람에게

손해배상청구권을 갖게 하면 부의 외부효과

문제를 해결할 수 있음

(부동산문제의 특징)

1 악화성향rarr ~ 하면 더욱더 ~ 해진다

2 비가역성rarr지가폭등rarrdarr(X)

3 지속성rarr시간의 경과(시간의 흐름)

4 다양한 해결수단rarr복합성에 기인함

59

(부동산문제와 정책)1 토지문제

물리적 토지문제 경제적 토지문제 토지정책의 목적

물리적 절대량의 부족 rarr 지가고 현상 토지이용의 비효율성 rarr 효율성uarr

토지소유의 형평성 저하 rarr 형평성uarr부증성

2 주택문제 주택정책

양적주택문제 노후주택 rarr ① 충분한 양의 확보

질적주택문제 불량주택 rarr ② 질적수준의 향상

저소득층 rarr소득증가 ③ 쾌적한 주거환경 추구

60

시장의 기능(자원의 최적(=효율적) 배분기능)

(초과이윤) 시장실패의 요인

1 독점 2 규모의 경제 3 정보의 비대칭성 4 공공재의 부족 5 외부효과

(외부효과)- 대가(X)

+ -정 수 공 부

요 급

정의 외부효과 수요증가rarr초과수요rarr균형가격uarrrarr균형거래량uarr

부의 외부효과 공급감소rarr초과수요rarr균형가격uarrrarr균형거래량darr

61

부동산문제의 측정지표

1 로렌츠곡선

인구

소득 B

AO

a

b

로렌츠곡선

1인당 소득 균등rarr 완전평등

1인이 전체소득 보유rarr 완전불평등

완전평등

완전불평등

2지니계수

≦a + b

a

a + b0

a + ba + b≦

0 1지니계수≦ ≦완전평등

310분위분배율

최하위40

최상위20=

4슈바베지수주거비

생계비=

소득과 반비례

①도심에서의 슈바베지수가 더 높음

②슈바베지수는 20 정도가 적정함

③소득증가율이 주거비상승률보다 높으면 별문제가 없음

핵심슈바베지수uarrrarr(소득darr)rarr주거비부담uarr주거부담능력darr

5 PIR지수 RIR지수

주택가격 주택임대료

연소득 소득= =

PIR지수와 RIR지수가 높을수록

주거비부담은 커짐

6주택가격에 대한 전세가의 비율

전세가

주택가격 = darr 낮을수록 일반적으로 임차인의 부담은 적음

전세가darr

주택가격불변 = darr 임차인의 부담은 줄어들었음

전세가uarr

주택가격 = darr 임차인의 부담은 오히려 커졌음

①

②

완전불평등

62 핵심높을수록 모두 나쁘다(단10분위분배율만 빼고)

(지역지구제)

A


지역내 쾌적성darr

적극적인 주택의 개발(X)

rarr토지이용의 비효율성uarr

1억

주택 공장(부의 외부효과)를 제거

지역내 쾌적성uarr

적극적인 주택의 개발(0)

rarr토지이용의 효율성uarr

1억2천

uarr

1억

2천

초과이윤

수요uarr

주거전용지역으로 지역지구제 실시사전적독점

B(사후적독점)rarr초과이윤(X)정상이윤(0)

A형평성

지역간(X)

세대간(0)

63

(임대료 규제)

음성적인 비용rarr 고소득층부담(0)rarr문제발생(X)

저소득층부담(X)rarr주거이동저하

기존임차인이동(X)rarr교통체증uarr교통비용uarr

신규임차인피해uarr(∵임대인은 임대주택의 공급darr

기존임차인은 이동(X))

64

주택산업

비용증가rarr 가격상승 적게 증가

비용불변rarr 가격불변 증가

비용감소rarr 가격하락 맣이 증가

(주택가격) (주택량)

(분양가 규제)

분양가 시가

2억4000 3억6000

1억2000(차액)

투기발생(가수요) 과소비(넓은 평수로)

암시장 형성음성적인 비용

65

신규주택 중고주택

고 중 저소득층

주택의 하향여과를 통한 저소득층의 주거안정(0)

신규주택의 공급이 줄어들어서 주택의 하향여과를 통한

저소득층의 주거안정(X)

66 (분양가 자율화) +

분양가 시가

3억6000 3억6000

0(차액)

투기발생(X)rarr실수요자 중심

큰평수 위주로 공급rarr저소득층의 주거난 심화

저소득층을 위한

주택공급정책

원가상승을 이유로 분양가를 과도하게

올림

원가 분양가

(문제가 과도해지면)

67 (원가연동제)

원가에 적정이윤을 더하여 분양가를 책정

rarr사실상의 분양가규제

분양가규제의 모든 내용이 모두 적용

(문제가 과도해지면)(X)

68 (임대료 보조)

임대인공급비용darrrarr공급darrrarr임대료darr

임차인유효수요uarrrarr임대료uarrrarr공급uarrrarr임대료darr

임차인이 혜택을 누림

(초과이윤)

단기 기존임대인이 혜택을 누림

장기 임차인이 혜택을 누림

69 (공공임대주택의 건설분양)

공적임대주택(+20)

사적임대주택 100

수요darr rarr 임대료darr rarr 공급darr rarr 임대료uarr

수요uarr

20만원

40만원

20만원(-20)

40만원

(처음)

(-20) 정상이윤을 회복할 때까지

단기 장기정부로부터 보조받은 효과

(0) (0)

(0) (X)

20만원

단기 수요의 탄력성이 커짐으로 조세전가의 정도darr

(+20)

①사적시장과 공적시장으로 시장의 분화 ②이중가격의 형성

③사적시장의 임대주택량 감소 ④전체시장의 임대주택량 불변

70 (조세의 전가)(=공급비용의 전가)

상대적 탄력성

공급자 수요자

공급자는 공급비용이 상승되어지면 수요자에게

전가시키려고 하는 데 전가의 정도는 상대적

탄력성에 따라 달라진다rarr탄력적일수록 적게 부담

조세의 전가= 가격의 상승 으로 이루어진다

그러므로 공급비용이 증가한만큼 가격이 상승되어

지면 전부 다 전가되어진 것이다

71 (선분양과 후분양)

(선분양) (후분양)

1건설자금이자rarr수요자부담

2건설기간위험rarr수요자부담

3견본주택ne분양주택rarr분쟁의 소지 반대로

4질적 저하 우려

5건축량 증가

6분양대금의 분남 수요자 자금 부담darr

7분양가darrne시가rarr투기 발생

8공급자 중심

(부동산이용)

(도심) (외곽)

지가 uarr darr

집약도 uarr darr

대체성 uarr darr

산업종류 3차 1차

(토지이용 집약도의 한계)

집약한계 조방한계

한계수입=한계비용 총수입=총비용

이윤극대화점 손익분기점

암기방법)조총은 손에 들고 쏜다

①집약도uarrrarr유용성uarrrarr지가uarr

②집약도가 계속 높아진다고 생산성

이 계속 커지는 것은 아님

rarr토지수확체감의 법칙

자본+노동

토지

자본(+노동)토지

+

①상대적 가격에 따라

②산업종류별에 따라

지가

(지대)

외곽도심 ①교통발달

②교통비용uarr

입찰지대

외곽도심

A업종

B업종

도심부터 산업의 순서상업용rarr주거용rarr공업용rarr농업용

입찰지대곡선의 기울기상업용gt주거용gt공업용gt농업용

입찰지대곡선의 기울기=한계수송비

토지이용량

72 73

74 자연적 특성을 강조(지대이론)

1차액지대설 가격uarrrarr지대uarr(생산비일부(X) 토지와 자본을 구별(0) rarr고전학파

리카르도

2절대지대설 지대uarrrarr가격uarr(생산비일부(0) 토지와 자본을 구별(X) rarr신고전학파

마르크스

3입지교차지대설

튀넨의 고립국이론 지대=가격-생산비-수송비

지대=가격-생산비-교통비 rarr 도시지대

핵심지대와 교통비는 반비례 지대와 가격은 비례

(도시내부구조이론)

1 동심원이론(버제스) 튀넨의 고립국이론에서 발전 중) 전) 저) 고) 통)

2 선형이론(호이트)

축이론

3 다핵심(해리스와 울만)

(1+2)

4 다차원이론(시몬스와 무디에)

(1+2+3)

5 유상도시이론(베리)

리본모양

6 3지대이론(디킨슨)

동심원이론+ 역사적 발전과정

①동종업종의 집적이익

②이종업종의 분산이익(이해상반)

③운영에 특별히 유리한 지역의 존재

④런던을 대상으로

①도시화(동심원)

②사회계층(선형)

③인종별(다핵심)

자동차문화rarr간선도로망을 따라서 발달

①경제적 이유만 부각rarr사회적문화적 이유를 간과

②주거용부동산으로만 설명(특히 고소득층 위주로)

③고소득층은 교통의 편리성을 추구rarr교통망의 축에 위치

④주택의 여과과정의 실증적 분석

①동심원이론+ 역사적 발전과정

②중앙지대 중간지대 외곽지대

중시카고시를 대상

rarr지나치게 단순화 일반성 결여

rarr중공업도 도시에 존재할 수 있음을 간과

rarr주상공 모두를 가지고 설명

교통이 발달되어진 곳으로 현실에서는 별모양으로 발달되어짐rarr 동심원모양(X)

경공업

경공업

중 고소득층

교통망의 축(경제적 이유만 부각)rarr사회적문화적 이유 간과

저

저

저

A A A A

B B B B

단핵 다핵

A

A A

A

B

B

B

B 전통적 신도시1 2이상

75

1크리스탈러의 중심지이론

재화의 도달거리 gt 최소요구치 중심지(0)재화의 도달거리 lt 최소요구치 중심지(X)

저차

중차

고차 대형할인점

대형마트

슈퍼마켓

2레일리의 소매인력법칙

A B1 1

2배

1

A B분기점

분기점

2배

1

A B

고속도로

분기점(X)

1두도시 사이에 장애물이 없을 때에만 성립가능

2여러도시가 존재할 때는 적용이 불가능

(문제점)

3허프의 확률모델

AB

1000 m2

250 m2

고객10 km 5 km

25

250100010 2

A B

100010 2

A

+=

2010 = 50

① 마찰계수2

AB

1000 m2

250m2

고객10 km 5 km

C 8 km

640m2

25

250100010 2

A B

100010 2

A

+=

3010

= 3336408 2

C+

②마찰계수2

4피터의 공간균배원리상권

똑같이 나눈다

X X1A AB B중심

경합

차단

운송비 수요량의 변화(X) 집심적입지

운송비 수요량의 변화(O) 분산입지

넓고크면

작으면좁고

배후지

수요의 운송비탄력성

5넬슨의 8가지법칙성

네팔 양립성(상호보완)

6후버의 입지효과의 시간법칙

A

개점 이익

개점과 동시에(X)

일정한 시간이 지난 후 버(벌어드린다)

하나=원 다수= 벌집모양

미도달지점의 발생

과도한 경쟁의 발생

이상적인 중심지의 모양정육면체

탁아시설시식코너문화행사 등

중심지간의 간격이 넓음

중심지의 수가 적음

저차

중차


대형마트

슈퍼마켓

(X)

(O)

(다양한 중심지 기능)

중차원중심지가 흡수하는 저차원중심지의 수는

고차원중심지쪽으로 갈수록 줄어들고

저차원중심지쪽으로 갈수록 늘어난다 뉴튼의 만유인력의 법칙

크기 비례

거리의 제곱 반비례상권의 흡인력=

크기 비례만족도=

거리 반비례마찰계수

비교

A도시에서 물건을

구입할 확률=

예찜질방의 만족도는 크기가 클수록 증가하며

찜질방까지의 거리가 멀어질수록

찜질방까지의 거리에 마찰이 많을수록 감소한다

(상업입지론)

암기방법크리스탈

암기방법레일은 두쪽

76

분산입지

집심적입지

2뢰슈의 최대수요이론1베버의 최소비용이론

수송비노동비집적력 등

(=편재)국지

보편제품원료

공장원료산지 시장

원료지수 = 제품(중량)

국지원료(중량)= 1 자유입지형

원료지향형

시장지향형

gt

lt

입지중량 = 제품(중량)

국지원료(중량)+제품(중량)

원료지수 + 1=

= 2 자유입지형

원료지향형

시장지향형

gt

lt

수요콘

중심시장범위거리

수요량(원추형)

수요원추형의 용적(체적)은 총수요량이 된다

중심지에서 멀어질수록 수요량이 감소되는 것은 수송비가 가격에 포함되어 소비자의 부담이 커지기 때문이다

3아이사드의 이윤극대화이론

그린헛

최대수요(수익)

최소비용

이윤극대화

(주거입지론)

최적주거입지 교주(교외)

한계주거비용gt한계교통비용

한계주거비용lt한계교통비용

도심 외곽②①

도심으로

외곽으로

ldquo = rdquo

한계주거비용

한계교통비용

도심 외곽최적

한계교통비용이 0이 되어지는 곳이 바깥쪽에 있을 때

1소득이 증가하면 외곽으로

2교통비용이 증가하면 도심으로

3교통이 발달하면 외곽으로

(외)

(공업입지론)

보편원료는 공장이 어느 곳에 입지하든지 얻을 수 있음으로 원료수송비에는

국지원료의 수송비만 포함된다

크고 무거운 것을 수송하는 데 비용이 많이 들기 때문에 제품과 원료 중

무거운 쪽에 위치하면 수송비를 최소화시킬 수 있다

①

②

77

78

79 공간독점법 지역독점력이 강한 확정상권의 형태로 거리제한을 두거나 면허가 필요가 업종

(편의품점 체인점 쇼핑센터 등)

시장침투법 상권이 중첩되어있는 업종 거리에 따른 수요감소함수로 분석된다

(백화점 슈퍼마켓 등)

분산시장접근법 특정지역에만 공급하는 불연속 상권으로 시장분화를 전제로 대상지역 내에서도

계층을 차별 (고급가구점 유표품 취급점 등)

80 기존부지의 분석 rarr 도시분석 rarr 근린분석 rarr 대상근린지역의 선정 rarr 대상부지의 선정

최소요구치 순현가gt0 지출가능금액 지출가능금액

- 최소요구치

차액 이 가장 큰 곳

(임대차의 유형)

친화력(연대감) 가능매상고 적합성

주거용 상업용 공업용

쾌적성편리성 수익성매출 생산성비용절감

(건물의 생애주기)

전 - 신 - 안 - 노 - 폐

개발 축 정 후 물

~계획

공법상 규제

타당성 분석

물리적기술적uarr

비교확인

1차적인 관리

(보유활동이전의 활동)

외관가격이 급격히

하락rarr추가투자(X)

경제적uarr

수익uarr

가장 장기간

추가투자시rarr기간연장

하자

법률적과도한 세금부담 승계

경제적최유효이용의 오판

기술적설계설비 불량

(부동산 권리분석)

하자전제

완전심증

범위확대(소급권리분석)

차단

유동성대비

안전성

A

B

C D E(매수자)

과거~ (현재)

1사회성공공성

2주관성객관성(증거주의)

3비권력적행위

4사후확인행위(과거~현재)

5과학성기술성

(형식적 심사주의)

등기부ne 실제보상(X)

rarr∵등기의 공신력(X)

(형식적 심사주의를 보완하는 제도적 장치)

권리요약서 rarr 권리증서 rarr 권리보험

보증(X) 보증(X) 보증(0)

(관리의 3방식)

자가관리 혼합관리 위탁관리

법경기 법경기 법경기소유자 전문가 전문가

과도기

1가장 좋은 관리방법은 위탁관리이다(X)

rarr∵부동산의 용도와 규모에 따라 다르다

2 관리의 효율성uarrrarr위탁관리의 장점

보안관리의 효율성uarrrarr자가관리의 장점

(부동산관리)

토지 건물

법률적 도난방지 대책 권리조정계약

경제적 나대지의 활용 수입비용

기술적 경계확정

광의

협의

위생설비보안보전

방범방재

보험가입

81

82 83

85

84

86

87

88

(권리분석의 분류)

1권리관계에 따른

①협의 등기부상

②광의 ldquo +법률적가치

③최광의 ldquo + rdquo +사실관계 등

2부동산의 범위에 따른

①협의의 부동산 토지 및 그 정착물만

②광의의 부동산 ldquo +의제부동산

3시점에 따른

①현황현재의 권리관계(단 과거 전혀무시(X))

②소급과거도 분석(범위확대의 원칙과 관련)

비용시간uarr 정확도uarr

89

모든서류 등록수수료

(토렌스 제도)

(현재소유자) (미래소유자)

A B 등록증서

(관할법원이 보증)

관할법원 기금조성

실질적 심사rarr시간비용uarr

청문회

(A A)

①거울이론(사실의 권리관계를 반영)

②커튼이론(공정성에 의심의 여지(X))

③보험이론(누구나 보상을 받음) 실제ne등록증서

rarr손해발생

현금보상

핵심형식적 심사주의를 보완하는 제도적장치(X)rarr∵실질적 심사주의

90

1중개의 성격 민사중개 참여중개 일방적 중개

2중개의 3요소 중개업자중개의뢰인중개대상물

3중개계약의 종류

①공개중개 여러 중개업자에 중개계약하는 것

②독점중개 한 중개업자에게만(의뢰인이 직접 계약한 경우도

수수료를 받음)

③전속중개 한 중개업자에게만(의뢰인이 직접 계약한 경우는

수수료를 받지 못함)

④공동중개 2인 이상이나 단체의 중개업자가 중개권을 공유

rarr중개수수료를 배분하게 됨

⑤순가중개 최소가격을 미리정하고 이를 초과하는 부분을

수수료로 받음rarr거래질서의 문란을 초래

4AIDA의 원리 주의rarr흥미rarr욕망rarr행동

5판매소구점(셀링포인트)

①고객에게 만족을 주는 특징

②건축기술의 발달rarr기술적 측면의 판매소구점이 다양함

③욕망단계에 제시

6부동산판매 6단계

물건과 고객의 확보rarr판매준비rarr판매접근현지안내와 제시rarr판매

소구점 제시rarr불만처리와 설득rarr클로우징(마무리)

(매도인)A B(매수인) 계약체결

거래종결

시차 권리분석 하자여부의 판단(에스크로우)

중개업자

C(에스크로우)

하자

2억

(대금)

하자제거비용매도인부담

특징

①임의적 설정

②매매당사자의 합의 단 일방에 의해서도 설정가능

③전문가에 의한 관리로 사회적비용darr 그러나 거래비용uarr(∵수수료)

④동시이행의 효과(매도인대금지급 매수인소유권이전등기)

⑤반드시 독립된 업체이어야 한다(X)

⑥제3자의 역할

원칙

①공평성②권리확정의 소③중대사실의 공개④기록유지⑤완전명백한 정보

1스킬믹스

①최고경영자 ②중간경영자 ③하층경영자

관리적 인간적 기술적 기능 강조

2경영의 순서

기획(계획) rarr 조직화 rarr 인사 rarr 지시 rarr 통제

1마케팅전략수립절차

조사목표의 설정rarr모집단의 설정rarr조사설계 및 예비조사rarr설문조사실시

rarr코딩 및 전산처리rarr결과종합 및 마케팅전략 수립

2마케팅전략 유형

①시장점유마케팅STP전략4P믹스

②고객점유마케팅AIDA의 원리

③관계마케팅기존고객

3가격결정방법

①원가중심결정법(가장 일반적) ②수요중심결정법

③수요공급중심결정법

세분화rarr목표시장선점rarr차별화

인력관리(X)

1홍보

①정보전달

②수동적능동적

③경제적무료인 경우도 있음

④반복(X)

2광고

①정보전달판매촉진

②능동적

③일반적으로 대가(0)

④반복(0)

(부동산신탁)

(신탁의 종류)

① 갑종전권종합적 관리처분권(X)

을종부분적 처분처분권(0)

there4명의신탁rarr을종관리신탁

(실질적 소유자)위탁자 수탁자(명의)

수익자

신탁수익권

돈 임차인

양도담보제공

(자격요건)

위탁자행위무능력자(X)rarr법정대리인(0)

수탁자행위무능력자파산자(X)

수익자자격요건에 제한없음

(신탁의 장점)

위탁자①수탁자의 전문성 이용rarr안정된 수익

②부동산의 실질적 소유권 유지한 채로 자금조달

③사망파산에 관계없이 사업의 안전성 유지

수탁자①부동산이 없어도 개발에 참여가능

②신탁수수료

임차인전문가인 수탁자와 계약rarr합리적인 교섭이 가능

사회 임대형토지개발신탁의 경우 인근지가의 앙등없이

개발가능

(부동산신탁의 특징)

①실적배당주의rarr수익성이 큰 부동산에 한하여 신탁이 가능

②종료시 부동산으로 되돌려 줌rarr계약기간중의 채권채무가 있는 상태 그대로

90(부동산중개)93

(부동산경영)91

(부동산마케팅)92

(에스크로우)94

4 나지와 건부지

건부지나지

용도의 다양성 최유효이용

가치다원설 가격다원설

물리적

제약(X) (0)

핵심문제1건부지는 철거비용만큼 건부감가를 행한다(0)

2건부지는 일반적으로 건부감가를 행한다(0)

3건부지는 반드시 건부감가를 행한다(X)

4건부지가격이 나지가격을 초과 할 수도 있다(0)

주택

건부지가격은 나지가격을 상한선으로 한다

건부감가(X)rarr나지=건부지(그러므로비교방식에서 나지의 감평시

건부지를 사례부동산으로 채택가능(0))

나지 - 건부감가 = 건부지

철거비용

(개발제한구역)

건부증가

rarr개발제한구역안의 나지들은 건축(X)

rarr건물이 지어져 있는 만큼 높게 평가

rarr조건최유효이용이 아니어도

5맹지와 대지

도로

A맹지건축(X)

B

+(합병)

자루형택지 건축할수 있는 토지

垈地

대지

袋地

대지

비교)옷을 크게 입으면 자루를 뒤집어 쓴것 같다

건물은 토지위에 짓는다

핵심문제일반적으로 맹지는 토지의 합병이후에 이용이 되어진다(0)

1 대대지택지부지

주상 공

건축(O)건축(X)

지적법상대 택지감정평가상

부지

건축법상대지

(垈地)

지목28개

대건축(0)(주상공)

공장용지(별도로)

핵심문제지적법상의 대와 택지는 같은 범위이다

2 필지와 획지

필지법률상의 등록단위

획지감정평가상 가격수준이 비슷한 토지(경제상)

A

1필지2획지rarr구분평가

2필지1획지rarr일괄평가

도로(깊이가격체감의 법칙)

BA

핵심감정평가시는 획지의 숫자만 판단

Key)매매교환은 소유권이전이 되어짐으로

법률적 개념인 필지가 중시됨

핵심문제1필지는 법률상의 면적단위이다(X)

2매매교환시는 필지가 더욱 중시되어진다(0)

(노선가식평가법)

1객관적인 방법rarr대량평가에 적합

(과세평가환지평가)

2시장성개별성의 반영이 어려움

3부정형획지도 평가가능rarr보정률 적용

(단점보정률산정이 어려움)

4주택가는 동일노선가를 길게

상업지는 동일노선가를 짧게 적용

5노선가=가로계수X접근계수X행정계수

포인트) 깊이계수는 없음

법지 법 + 실익

빈지 법 + 실익

유휴지바람직하지 못하게 놀리고 있는 토지

휴한지지력상승을 목적으로 휴식을 취하고 있는 토지

공지1필지의 토지중에 건물을 짓고 건폐율등에 의하여 비워둔 토지

공한지도심토지를 지가상승을 목적으로 방치해둔 토지

선하지 고압선 아래 토지rarr일반적으로 선하감가를 행한다

포락지 무너져 내린 토지rarr하천법상의 개념

핵심문제선하감가는 감정평가시 공간개념이 적용되어진 실제적인 예이다(0)

6기타

3 후보지와 이행지

(대분류) (소분류)

택지

주상공

농지전답과

임지용재림신탄림경제림

후보지

①중

핵심문제1농지에서 택지로 전환중인 토지는 택지후보지이다

2농지에서 택지로 전환된 토지는 택지이다

3후보지와 이행지는 최유효이용을 추구하는 과정에서

나타난다

4용도의 다양성 때문에 발생이 되어진다

(성숙도)

1소기의 목적으로

이용할 수 있는 정도

2복합적인 측면에서

평가

3용도에 따라 성숙

도에 차이

4미성숙지는 성숙비

용(시간비용)이 듬

이행지

②전 주거용지

후보지

(농지) (택지)

③감정평가

전환전

성숙도에 따름

전환후성숙도darr 성숙도uarr

8 9

10

11

12

13


(자연적특성)





1 토지의 특성

부동성




외부효과




부증성





지대의 발생



영속성


장기적 배려


투자재로 선호



개별성








인접성


경계문제





(인문적특성)




용도의 다양성



















동시동질

집단적

(노후화)



대

직접적



지가상승률uarr

신축부동산

인구유입uarr

입지경쟁치열

저rarr고

(상향여과)

지가수준uarr

기존부동산


고rarr저


재개발

일시적인

지가상승

(저소득층의



(15~20) (20~25) (40~50)


14

15

16

17

수요 = 곡선



가격

300

500

bull

100 bull

10

단위당

uarr

수요량

가격

300

500

bull

100 bull

10

단위당

가격의 변화

수요량의 변화

B

A

수요량이 변화



수요량

가격

300

500

bull

100 bull

10




bull

5513rarr rarr

수요량이 변화


(수요의 변화)


역의 관계

우하향곡선


정의 관계

우상향곡선

공급자 수요자





①


④










대체재 보완재

A B C D


①





②





❶ ❷
















⑤

수요의 변화



하는 재화

18 19

20









공급량

가격

300

100

500

bull

bull

uarr




10000 = 100 X 100

16000 = 200 X 80

핵심문제










(탄력성)



lt1 (비탄력적)





핵심문제













필수재 사치재





❶ ❷





(0)

(X)

21

22

(최고가격제)

1수요자 보호










2 수요증가





비용불변

비용증가

비용감소

0 공급량

가격

(지역지구제)

A(사전적독점)


B(사후적독점)

1억2천

uarr

1억

초과이윤

(2천)

수요uarr



고가

+

저가

-

경계

노후화

수선



중고소득층

시장원리

유효수요

주택소요

저소득층

정책원리

잠재적수요

가격불변



(초과이윤)












공급자 수요자

가격


얼마이상

비용이상

최소가격

얼마까지

수익까지

최고가격

기술혁신발생





저가주택

고가주택


23

24

25

1억 X 10 =

(투자액=)

1000



수익률 수익률

2

수익률

수익가격 =

정해진것

정하는것

(+)(-)

현재

1

토지 건물

1000 1000수익

A건물 B건물

1000 1000수익미래수익 5억 2억



위험증대

가치상승

(수익방식)2

과거 미래수익

B

(수요자)


할인


광산 어장

1000 1000

gt lt lt



9 110 = +

투자자본

1억 1000 900 100


1억1억1억


1억1000

1억

9000

매입가격

1억

1억

1억

(-)

0

(+)

(상각율)

1억


1000


무위험률

+위험

-(요구수익률)


환원이율


요구수익률


저당상수


할인률

지대 지가 =

(기대수익률)

(저당투자액)


(시장가치)

26

27




A

B

C

D

E

lsquo

수요자

A

B

C

D

E

lsquo

lsquo

lsquo

lsquo

감자

고품질

1개1000원


다수 다수

균형가격

90(X)

영세할것

가격순응자


완전한 정보

공유


0 = 0


①수익률 10 10 10

② 12

2(초과이윤)

A B C


지하철

(0)7700 X 05 = 3850

6600 +

(X)5500 X 05 = 2750


6000

6600

(11)1

(7000-6000=)1000 - 1000 = 0














① 0 0 (0) (0)

② 1000 1000 (X) (0)

③ 1000 500 (X) (X)

(0)

(X)





때문이다(0)

시장

자원

효율적배분




대가

대가

대가







①과거


②과거+현재

약성

준강성

강성

(O)

(O)

(O)

과현미

과현미




기술적분석

기본적분석

X

과현미

(효율적 시장)






(핵심문제)

28 29

30

31

32

33

34

실현될 (O)


시간 + 위험

A

1억

현재


미래

1년뒤

투자

위험


최소한


=1000

수익 투자

현재

확실불확실

미래


1년뒤위험

수1억1000 지1억-

크기비교

시점일치

미래 현재

현재


A투자


투자

(X)

(O)

크기비교

2


(O)

(X)

투자

12-2(분수)수입

지출

≧lt

투자(O)

(X)

0 -

A투자

기대수익률

=내부수익률


=외부수익률

=기회비용

1 ≧lt

(O)

(X)

투자

내부수익률법

A투자


투자

(X)

(O)

크기비교

2


(O)

(X)

투자


지출∙현

≧lt

투자(O)

(X)

0 -

순현가법

수익성지수법

②

①




(O)

35

36

37

38

39

A


1년뒤

15

5

요구수익률10

(105)

미래수입

(11)

(115)

(O)

투자

(O)

(X)


내부수익률법

gt5

=10

lt15

투자

(O)

(O)

(X)






② 1억 750 75

① 1억 1000 10


② 5000 750 15

① 1억 1000 10

경우1

경우2



A 가처분소득


1억1000

1년뒤

②

①

경우1

경우2

5000+ 5000+ 750


수익1000

수익률10

A투자

수입

B

재투자안

지출

미래 현재




기대수익률

Ⅰ

내부수익률10

A


1년뒤

=

지출의 현가

X (11) 1

수입의 현가 =

(11) 1

순현가=0

수익성지수=1


수수입의 현가

지1억9천

1억 ---

1억= gt0

순현가법

1억= 0 = 01억= -lt0

지출의 현가

(O)(O)

(X)=1

지출의 현가


gt1

lt1

-1 -3-2


① 2억 1억 1억 2

② 3000원 1000원 2000원 3



추구(X)

40

42

41

A(5층건물)




X 12

X 단위수

총투자액

가능조소득


+기타소득

유효조소득

-영업경비

순영업소득

-부채서비스액

세전현금수지

-영업소득세

세후현금수지

총투자액

지분투자액

지분투자액

소득

경비

저당

세금

조

순

전

후

저

세

경 (0)

(X)

(X)

(어림셈법)

1승수법(~배)


역수

분자

분모

분자

분모승수

승수=투자액

(비율분석법)

4

수익률

3


총자산회전률


(비율분석법)



총투자액

50002억

2억

5000

= 4



총투자액 2억

5000= 25

A

건물

저당총투자액

2억

부채비율=지분

5000 1억5000①

② 2억 1억 1억


(저당)

(총투자액)

5000

2억25

2억

1억50

대부비율상승

①

②

=

부채비율

부채

지분 1억5000

5000333

1억

1억100


②

①=

부채잔금

부동산가치

=

= =

=



유효조소득


조소득


총투자액



=

=

=

(어림셈법)

역수




지분투자액

세전수익률

세후수익률

세후수익





1

2

3

4

5

4344

4645


1천

비용 ++ + + +


비용방식

(원가)

A

(공급자)



1억 1천 - 2천 = 9천




만든시점2000

가격시점2006

자가건설1억

2006 20062006

2000




수 없다 (X)

현재

1



A건물 B건물



1억 X 10 =

(투자액=)

1000



수익률 수익률

2

위험증대

가치상승

수익률

수익가격 =

정해진것

정하는것 (+)(-)

환원이율





과거 미래수익

B

(수요자)


할인


기준


A

(공급자)

B

(수요자)






가격


비용성 수익성

시장성

적산 수익

비준

47

1000 - 100 = 900

1100 - 100 = 1000


+








3천


수익성 부동산










중대엘

100

③


대

중대엘

100




대 100 plusmn A

사 100 plusmn B

월등 우세 +

열등 열세 -

(적산법)




물리적 동일성


사정개입(X)

개별(6층)


사정(급매)


거래

가격

2006 2004

④


1억 X 10 = 1000


100

필요제경비

1100

적산임료



2004







상각후

세공제전

53-1






종류




X물가변동률

직접법대

간접법비례법

비율법유

방법



1000 - 100 = 900


노후화

감가





실제

주관적객관적

유효(경과)

40

관리

불량

양호2030

30


1억

잔존가치1000


수익2000


10년




9000전체상각액


①연수수명법


정액법(균등상각법) (1억-1000)10 = 900 900 900


9000-(9000X01=900)=8100

8100-(8100X01=810)=7290

1억 -(1억X01=1000)=9000

상환기금법

=잔고점감법

800 800











경제적가치

③분해법 감가

물리적


기능적


회복가능

회복불가능



신건물구건물

병용

이론적인 감가

세금

감가상각

토지(X)


조정(X)

물경기



관찰감가법(X)

실제경과

감가수정


조정(O)

물경기

토지(O)


재조달원가

유효잔존


실제적인 감가

9000

48

49

50

(수익환원법)

간접법

직접법

잔여법

①시장추출법

③투자결합법




1억거래가격

1000= 10(수익률)

(적산법)

정상가격

최유효이용

계약감가(X)

기초가격

현실적인 이용

계약감가(O)




단기간


조정(X)



장기간

조정(O)




2

3

4

5

6

ⅱ)



장기차입금

건설자금

자기출자금







수령시(X)


ⅲ)

토지 건물12 8

6 4

72 + 32 = 104

(6+4)104=

분리(X)

지분 저당 8 6

3 1

24 + 6 = 30

(3+1) 75=

고정(X)





개별

종합

개별

종합


무위험률

+위험

-(요구수익률)

(시장조사법)


(엘우드법)

(게텔법)


지분투자자

환원방법


순수익ⅰ)

ⅱ)

ⅲ)









(X)

(O)

(O)


9 110 = +

투자자본

1억 1000 900 100


1억1억1억


1억1000

1억

9000

1억

1억

1억

(-)

0

(+)

(상각율)

1억

1000


토지수익

501000

950

토지잔여법

1000


부동산잔여법


상각전순수익



=


51

52

53

54-④

54-⑤

54-①



법 경 기

(개발의 형태)




54-⑥











6 건설단계












54-③



근린분석

부지분석

수요분석

공급분석

darr

darr

darr

darr

지역지구제

건축규제


A B C

소 소 소


개발제한구역


이용(X)




++








(소지가격)


토지가치2억+


위험 이자율

위험 이자율

위험 이자율

①

② ③

④




위험

55 56

5857



생산이익

이익 B C D




생산비용

비용 B C D




공급자가 부담












59









60





+ -정 수 공 부

요 급



61


1 로렌츠곡선

인구

소득 B

AO

a

b

로렌츠곡선



완전평등

완전불평등

2지니계수

≦a + b

a

a + b0

a + ba + b≦


310분위분배율

최하위40

최상위20=


생계비=

소득과 반비례







연소득 소득= =




전세가


전세가darr


전세가uarr


①

②

완전불평등


(지역지구제)

A





1억





1억2천

uarr

1억

2천

초과이윤

수요uarr



A형평성

지역간(X)

세대간(0)

63

(임대료 규제)






64

주택산업





(분양가 규제)

분양가 시가

2억4000 3억6000

1억2000(차액)



65







분양가 시가

3억6000 3억6000

0(차액)




주택공급정책


올림

원가 분양가











(초과이윤)







수요uarr

20만원

40만원

20만원(-20)

40만원

(처음)



(0) (0)

(0) (X)

20만원


(+20)




상대적 탄력성

공급자 수요자













5건축량 증가



8공급자 중심

(부동산이용)

(도심) (외곽)

지가 uarr darr

집약도 uarr darr

대체성 uarr darr











자본+노동

토지


+



지가

(지대)


②교통비용uarr

입찰지대

외곽도심

A업종

B업종




토지이용량

72 73



리카르도


마르크스








축이론


(1+2)


(1+2+3)


리본모양






















경공업

경공업

중 고소득층


저

저

저

A A A A

B B B B

단핵 다핵

A

A A

A

B

B

B


75



저차

중차


대형마트

슈퍼마켓


A B1 1

2배

1

A B분기점

분기점

2배

1

A B

고속도로

분기점(X)



(문제점)


AB

1000 m2

250 m2

고객10 km 5 km

25

250100010 2

A B

100010 2

A

+=

2010 = 50

① 마찰계수2

AB

1000 m2

250m2

고객10 km 5 km

C 8 km

640m2

25

250100010 2

A B

100010 2

A

+=

3010

= 3336408 2

C+

②마찰계수2


똑같이 나눈다

X X1A AB B중심

경합

차단



넓고크면

작으면좁고

배후지





A

개점 이익










저차

중차


대형마트

슈퍼마켓

(X)

(O)





크기 비례




비교


구입할 확률=




(상업입지론)



76

분산입지

집심적입지



(=편재)국지

보편제품원료




원료지향형

시장지향형

gt

lt



원료지수 + 1=

= 2 자유입지형

원료지향형

시장지향형

gt

lt

수요콘






그린헛


최소비용

이윤극대화

(주거입지론)




도심 외곽②①

도심으로

외곽으로

ldquo = rdquo

한계주거비용

한계교통비용

도심 외곽최적





(외)

(공업입지론)





①

②

77

78









- 최소요구치







전 - 신 - 안 - 노 - 폐


~계획

공법상 규제

타당성 분석


비교확인

1차적인 관리




경제적uarr

수익uarr

가장 장기간


하자





하자전제

완전심증


차단

유동성대비

안전성

A

B

C D E(매수자)

과거~ (현재)

1사회성공공성


3비권력적행위


5과학성기술성







(관리의 3방식)



과도기





(부동산관리)

토지 건물




광의

협의


방범방재

보험가입

81

82 83

85

84

86

87

88









3시점에 따른




89


(토렌스 제도)


A B 등록증서




청문회

(A A)




rarr손해발생

현금보상


90






















거래종결


중개업자

C(에스크로우)

하자

2억

(대금)


특징

①임의적 설정






원칙


1스킬믹스



2경영의 순서









3가격결정방법




인력관리(X)

1홍보

①정보전달



④반복(X)

2광고


②능동적


④반복(0)

(부동산신탁)

(신탁의 종류)





수익자

신탁수익권

돈 임차인

양도담보제공

(자격요건)




(신탁의 장점)





②신탁수수료



개발가능





(부동산경영)91


(에스크로우)94


(자연적특성)





1 토지의 특성

부동성




외부효과




부증성





지대의 발생



영속성


장기적 배려


투자재로 선호



개별성








인접성


경계문제





(인문적특성)




용도의 다양성



















동시동질

집단적

(노후화)



대

직접적



지가상승률uarr

신축부동산

인구유입uarr

입지경쟁치열

저rarr고

(상향여과)

지가수준uarr

기존부동산


고rarr저


재개발

일시적인

지가상승

(저소득층의



(15~20) (20~25) (40~50)


14

15

16

17

수요 = 곡선



가격

300

500

bull

100 bull

10

단위당

uarr

수요량

가격

300

500

bull

100 bull

10

단위당

가격의 변화

수요량의 변화

B

A

수요량이 변화



수요량

가격

300

500

bull

100 bull

10




bull

5513rarr rarr

수요량이 변화


(수요의 변화)


역의 관계

우하향곡선


정의 관계

우상향곡선

공급자 수요자





①


④










대체재 보완재

A B C D


①





②





❶ ❷
















⑤

수요의 변화



하는 재화

18 19

20









공급량

가격

300

100

500

bull

bull

uarr




10000 = 100 X 100

16000 = 200 X 80

핵심문제










(탄력성)



lt1 (비탄력적)





핵심문제













필수재 사치재





❶ ❷





(0)

(X)

21

22

(최고가격제)

1수요자 보호










2 수요증가





비용불변

비용증가

비용감소

0 공급량

가격

(지역지구제)

A(사전적독점)


B(사후적독점)

1억2천

uarr

1억

초과이윤

(2천)

수요uarr



고가

+

저가

-

경계

노후화

수선



중고소득층

시장원리

유효수요

주택소요

저소득층

정책원리

잠재적수요

가격불변



(초과이윤)












공급자 수요자

가격


얼마이상

비용이상

최소가격

얼마까지

수익까지

최고가격

기술혁신발생





저가주택

고가주택


23

24

25

1억 X 10 =

(투자액=)

1000



수익률 수익률

2

수익률

수익가격 =

정해진것

정하는것

(+)(-)

현재

1

토지 건물

1000 1000수익

A건물 B건물

1000 1000수익미래수익 5억 2억



위험증대

가치상승

(수익방식)2

과거 미래수익

B

(수요자)


할인


광산 어장

1000 1000

gt lt lt



9 110 = +

투자자본

1억 1000 900 100


1억1억1억


1억1000

1억

9000

매입가격

1억

1억

1억

(-)

0

(+)

(상각율)

1억


1000


무위험률

+위험

-(요구수익률)


환원이율


요구수익률


저당상수


할인률

지대 지가 =

(기대수익률)

(저당투자액)


(시장가치)

26

27




A

B

C

D

E

lsquo

수요자

A

B

C

D

E

lsquo

lsquo

lsquo

lsquo

감자

고품질

1개1000원


다수 다수

균형가격

90(X)

영세할것

가격순응자


완전한 정보

공유


0 = 0


①수익률 10 10 10

② 12

2(초과이윤)

A B C


지하철

(0)7700 X 05 = 3850

6600 +

(X)5500 X 05 = 2750


6000

6600

(11)1

(7000-6000=)1000 - 1000 = 0














① 0 0 (0) (0)

② 1000 1000 (X) (0)

③ 1000 500 (X) (X)

(0)

(X)





때문이다(0)

시장

자원

효율적배분




대가

대가

대가







①과거


②과거+현재

약성

준강성

강성

(O)

(O)

(O)

과현미

과현미




기술적분석

기본적분석

X

과현미

(효율적 시장)






(핵심문제)

28 29

30

31

32

33

34

실현될 (O)


시간 + 위험

A

1억

현재


미래

1년뒤

투자

위험


최소한


=1000

수익 투자

현재

확실불확실

미래


1년뒤위험

수1억1000 지1억-

크기비교

시점일치

미래 현재

현재


A투자


투자

(X)

(O)

크기비교

2


(O)

(X)

투자

12-2(분수)수입

지출

≧lt

투자(O)

(X)

0 -

A투자

기대수익률

=내부수익률


=외부수익률

=기회비용

1 ≧lt

(O)

(X)

투자

내부수익률법

A투자


투자

(X)

(O)

크기비교

2


(O)

(X)

투자


지출∙현

≧lt

투자(O)

(X)

0 -

순현가법

수익성지수법

②

①




(O)

35

36

37

38

39

A


1년뒤

15

5

요구수익률10

(105)

미래수입

(11)

(115)

(O)

투자

(O)

(X)


내부수익률법

gt5

=10

lt15

투자

(O)

(O)

(X)






② 1억 750 75

① 1억 1000 10


② 5000 750 15

① 1억 1000 10

경우1

경우2



A 가처분소득


1억1000

1년뒤

②

①

경우1

경우2

5000+ 5000+ 750


수익1000

수익률10

A투자

수입

B

재투자안

지출

미래 현재




기대수익률

Ⅰ

내부수익률10

A


1년뒤

=

지출의 현가

X (11) 1

수입의 현가 =

(11) 1

순현가=0

수익성지수=1


수수입의 현가

지1억9천

1억 ---

1억= gt0

순현가법

1억= 0 = 01억= -lt0

지출의 현가

(O)(O)

(X)=1

지출의 현가


gt1

lt1

-1 -3-2


① 2억 1억 1억 2

② 3000원 1000원 2000원 3



추구(X)

40

42

41

A(5층건물)




X 12

X 단위수

총투자액

가능조소득


+기타소득

유효조소득

-영업경비

순영업소득

-부채서비스액

세전현금수지

-영업소득세

세후현금수지

총투자액

지분투자액

지분투자액

소득

경비

저당

세금

조

순

전

후

저

세

경 (0)

(X)

(X)

(어림셈법)

1승수법(~배)


역수

분자

분모

분자

분모승수

승수=투자액

(비율분석법)

4

수익률

3


총자산회전률


(비율분석법)



총투자액

50002억

2억

5000

= 4



총투자액 2억

5000= 25

A

건물

저당총투자액

2억

부채비율=지분

5000 1억5000①

② 2억 1억 1억


(저당)

(총투자액)

5000

2억25

2억

1억50

대부비율상승

①

②

=

부채비율

부채

지분 1억5000

5000333

1억

1억100


②

①=

부채잔금

부동산가치

=

= =

=



유효조소득


조소득


총투자액



=

=

=

(어림셈법)

역수




지분투자액

세전수익률

세후수익률

세후수익





1

2

3

4

5

4344

4645


1천

비용 ++ + + +


비용방식

(원가)

A

(공급자)



1억 1천 - 2천 = 9천




만든시점2000

가격시점2006

자가건설1억

2006 20062006

2000




수 없다 (X)

현재

1



A건물 B건물



1억 X 10 =

(투자액=)

1000



수익률 수익률

2

위험증대

가치상승

수익률

수익가격 =

정해진것

정하는것 (+)(-)

환원이율





과거 미래수익

B

(수요자)


할인


기준


A

(공급자)

B

(수요자)






가격


비용성 수익성

시장성

적산 수익

비준

47

1000 - 100 = 900

1100 - 100 = 1000


+








3천


수익성 부동산










중대엘

100

③


대

중대엘

100




대 100 plusmn A

사 100 plusmn B

월등 우세 +

열등 열세 -

(적산법)




물리적 동일성


사정개입(X)

개별(6층)


사정(급매)


거래

가격

2006 2004

④


1억 X 10 = 1000


100

필요제경비

1100

적산임료



2004







상각후

세공제전

53-1






종류




X물가변동률

직접법대

간접법비례법

비율법유

방법



1000 - 100 = 900


노후화

감가





실제

주관적객관적

유효(경과)

40

관리

불량

양호2030

30


1억

잔존가치1000


수익2000


10년




9000전체상각액


①연수수명법


정액법(균등상각법) (1억-1000)10 = 900 900 900


9000-(9000X01=900)=8100

8100-(8100X01=810)=7290

1억 -(1억X01=1000)=9000

상환기금법

=잔고점감법

800 800











경제적가치

③분해법 감가

물리적


기능적


회복가능

회복불가능



신건물구건물

병용

이론적인 감가

세금

감가상각

토지(X)


조정(X)

물경기



관찰감가법(X)

실제경과

감가수정


조정(O)

물경기

토지(O)


재조달원가

유효잔존


실제적인 감가

9000

48

49

50

(수익환원법)

간접법

직접법

잔여법

①시장추출법

③투자결합법




1억거래가격

1000= 10(수익률)

(적산법)

정상가격

최유효이용

계약감가(X)

기초가격

현실적인 이용

계약감가(O)




단기간


조정(X)



장기간

조정(O)




2

3

4

5

6

ⅱ)



장기차입금

건설자금

자기출자금







수령시(X)


ⅲ)

토지 건물12 8

6 4

72 + 32 = 104

(6+4)104=

분리(X)

지분 저당 8 6

3 1

24 + 6 = 30

(3+1) 75=

고정(X)





개별

종합

개별

종합


무위험률

+위험

-(요구수익률)

(시장조사법)


(엘우드법)

(게텔법)


지분투자자

환원방법


순수익ⅰ)

ⅱ)

ⅲ)









(X)

(O)

(O)


9 110 = +

투자자본

1억 1000 900 100


1억1억1억


1억1000

1억

9000

1억

1억

1억

(-)

0

(+)

(상각율)

1억

1000


토지수익

501000

950

토지잔여법

1000


부동산잔여법


상각전순수익



=


51

52

53

54-④

54-⑤

54-①



법 경 기

(개발의 형태)




54-⑥











6 건설단계












54-③



근린분석

부지분석

수요분석

공급분석

darr

darr

darr

darr

지역지구제

건축규제


A B C

소 소 소


개발제한구역


이용(X)




++








(소지가격)


토지가치2억+


위험 이자율

위험 이자율

위험 이자율

①

② ③

④




위험

55 56

5857



생산이익

이익 B C D




생산비용

비용 B C D




공급자가 부담












59









60





+ -정 수 공 부

요 급



61


1 로렌츠곡선

인구

소득 B

AO

a

b

로렌츠곡선



완전평등

완전불평등

2지니계수

≦a + b

a

a + b0

a + ba + b≦


310분위분배율

최하위40

최상위20=


생계비=

소득과 반비례







연소득 소득= =




전세가


전세가darr


전세가uarr


①

②

완전불평등


(지역지구제)

A





1억





1억2천

uarr

1억

2천

초과이윤

수요uarr



A형평성

지역간(X)

세대간(0)

63

(임대료 규제)






64

주택산업





(분양가 규제)

분양가 시가

2억4000 3억6000

1억2000(차액)



65







분양가 시가

3억6000 3억6000

0(차액)




주택공급정책


올림

원가 분양가











(초과이윤)







수요uarr

20만원

40만원

20만원(-20)

40만원

(처음)



(0) (0)

(0) (X)

20만원


(+20)




상대적 탄력성

공급자 수요자













5건축량 증가



8공급자 중심

(부동산이용)

(도심) (외곽)

지가 uarr darr

집약도 uarr darr

대체성 uarr darr











자본+노동

토지


+



지가

(지대)


②교통비용uarr

입찰지대

외곽도심

A업종

B업종




토지이용량

72 73



리카르도


마르크스








축이론


(1+2)


(1+2+3)


리본모양






















경공업

경공업

중 고소득층


저

저

저

A A A A

B B B B

단핵 다핵

A

A A

A

B

B

B


75



저차

중차


대형마트

슈퍼마켓


A B1 1

2배

1

A B분기점

분기점

2배

1

A B

고속도로

분기점(X)



(문제점)


AB

1000 m2

250 m2

고객10 km 5 km

25

250100010 2

A B

100010 2

A

+=

2010 = 50

① 마찰계수2

AB

1000 m2

250m2

고객10 km 5 km

C 8 km

640m2

25

250100010 2

A B

100010 2

A

+=

3010

= 3336408 2

C+

②마찰계수2


똑같이 나눈다

X X1A AB B중심

경합

차단



넓고크면

작으면좁고

배후지





A

개점 이익










저차

중차


대형마트

슈퍼마켓

(X)

(O)





크기 비례




비교


구입할 확률=




(상업입지론)



76

분산입지

집심적입지



(=편재)국지

보편제품원료




원료지향형

시장지향형

gt

lt



원료지수 + 1=

= 2 자유입지형

원료지향형

시장지향형

gt

lt

수요콘






그린헛


최소비용

이윤극대화

(주거입지론)




도심 외곽②①

도심으로

외곽으로

ldquo = rdquo

한계주거비용

한계교통비용

도심 외곽최적





(외)

(공업입지론)





①

②

77

78









- 최소요구치







전 - 신 - 안 - 노 - 폐


~계획

공법상 규제

타당성 분석


비교확인

1차적인 관리




경제적uarr

수익uarr

가장 장기간


하자





하자전제

완전심증


차단

유동성대비

안전성

A

B

C D E(매수자)

과거~ (현재)

1사회성공공성


3비권력적행위


5과학성기술성







(관리의 3방식)



과도기





(부동산관리)

토지 건물




광의

협의


방범방재

보험가입

81

82 83

85

84

86

87

88









3시점에 따른




89


(토렌스 제도)


A B 등록증서




청문회

(A A)




rarr손해발생

현금보상


90






















거래종결


중개업자

C(에스크로우)

하자

2억

(대금)


특징

①임의적 설정






원칙


1스킬믹스



2경영의 순서









3가격결정방법




인력관리(X)

1홍보

①정보전달



④반복(X)

2광고


②능동적


④반복(0)

(부동산신탁)

(신탁의 종류)





수익자

신탁수익권

돈 임차인

양도담보제공

(자격요건)




(신탁의 장점)





②신탁수수료



개발가능





(부동산경영)91


(에스크로우)94

수요 = 곡선



가격

300

500

bull

100 bull

10

단위당

uarr

수요량

가격

300

500

bull

100 bull

10

단위당

가격의 변화

수요량의 변화

B

A

수요량이 변화



수요량

가격

300

500

bull

100 bull

10




bull

5513rarr rarr

수요량이 변화


(수요의 변화)


역의 관계

우하향곡선


정의 관계

우상향곡선

공급자 수요자





①


④










대체재 보완재

A B C D


①





②





❶ ❷
















⑤

수요의 변화



하는 재화

18 19

20









공급량

가격

300

100

500

bull

bull

uarr




10000 = 100 X 100

16000 = 200 X 80

핵심문제










(탄력성)



lt1 (비탄력적)





핵심문제













필수재 사치재





❶ ❷





(0)

(X)

21

22

(최고가격제)

1수요자 보호










2 수요증가





비용불변

비용증가

비용감소

0 공급량

가격

(지역지구제)

A(사전적독점)


B(사후적독점)

1억2천

uarr

1억

초과이윤

(2천)

수요uarr



고가

+

저가

-

경계

노후화

수선



중고소득층

시장원리

유효수요

주택소요

저소득층

정책원리

잠재적수요

가격불변



(초과이윤)












공급자 수요자

가격


얼마이상

비용이상

최소가격

얼마까지

수익까지

최고가격

기술혁신발생





저가주택

고가주택


23

24

25

1억 X 10 =

(투자액=)

1000



수익률 수익률

2

수익률

수익가격 =

정해진것

정하는것

(+)(-)

현재

1

토지 건물

1000 1000수익

A건물 B건물

1000 1000수익미래수익 5억 2억



위험증대

가치상승

(수익방식)2

과거 미래수익

B

(수요자)


할인


광산 어장

1000 1000

gt lt lt



9 110 = +

투자자본

1억 1000 900 100


1억1억1억


1억1000

1억

9000

매입가격

1억

1억

1억

(-)

0

(+)

(상각율)

1억


1000


무위험률

+위험

-(요구수익률)


환원이율


요구수익률


저당상수


할인률

지대 지가 =

(기대수익률)

(저당투자액)


(시장가치)

26

27




A

B

C

D

E

lsquo

수요자

A

B

C

D

E

lsquo

lsquo

lsquo

lsquo

감자

고품질

1개1000원


다수 다수

균형가격

90(X)

영세할것

가격순응자


완전한 정보

공유


0 = 0


①수익률 10 10 10

② 12

2(초과이윤)

A B C


지하철

(0)7700 X 05 = 3850

6600 +

(X)5500 X 05 = 2750


6000

6600

(11)1

(7000-6000=)1000 - 1000 = 0














① 0 0 (0) (0)

② 1000 1000 (X) (0)

③ 1000 500 (X) (X)

(0)

(X)





때문이다(0)

시장

자원

효율적배분




대가

대가

대가







①과거


②과거+현재

약성

준강성

강성

(O)

(O)

(O)

과현미

과현미




기술적분석

기본적분석

X

과현미

(효율적 시장)






(핵심문제)

28 29

30

31

32

33

34

실현될 (O)


시간 + 위험

A

1억

현재


미래

1년뒤

투자

위험


최소한


=1000

수익 투자

현재

확실불확실

미래


1년뒤위험

수1억1000 지1억-

크기비교

시점일치

미래 현재

현재


A투자


투자

(X)

(O)

크기비교

2


(O)

(X)

투자

12-2(분수)수입

지출

≧lt

투자(O)

(X)

0 -

A투자

기대수익률

=내부수익률


=외부수익률

=기회비용

1 ≧lt

(O)

(X)

투자

내부수익률법

A투자


투자

(X)

(O)

크기비교

2


(O)

(X)

투자


지출∙현

≧lt

투자(O)

(X)

0 -

순현가법

수익성지수법

②

①




(O)

35

36

37

38

39

A


1년뒤

15

5

요구수익률10

(105)

미래수입

(11)

(115)

(O)

투자

(O)

(X)


내부수익률법

gt5

=10

lt15

투자

(O)

(O)

(X)






② 1억 750 75

① 1억 1000 10


② 5000 750 15

① 1억 1000 10

경우1

경우2



A 가처분소득


1억1000

1년뒤

②

①

경우1

경우2

5000+ 5000+ 750


수익1000

수익률10

A투자

수입

B

재투자안

지출

미래 현재




기대수익률

Ⅰ

내부수익률10

A


1년뒤

=

지출의 현가

X (11) 1

수입의 현가 =

(11) 1

순현가=0

수익성지수=1


수수입의 현가

지1억9천

1억 ---

1억= gt0

순현가법

1억= 0 = 01억= -lt0

지출의 현가

(O)(O)

(X)=1

지출의 현가


gt1

lt1

-1 -3-2


① 2억 1억 1억 2

② 3000원 1000원 2000원 3



추구(X)

40

42

41

A(5층건물)




X 12

X 단위수

총투자액

가능조소득


+기타소득

유효조소득

-영업경비

순영업소득

-부채서비스액

세전현금수지

-영업소득세

세후현금수지

총투자액

지분투자액

지분투자액

소득

경비

저당

세금

조

순

전

후

저

세

경 (0)

(X)

(X)

(어림셈법)

1승수법(~배)


역수

분자

분모

분자

분모승수

승수=투자액

(비율분석법)

4

수익률

3


총자산회전률


(비율분석법)



총투자액

50002억

2억

5000

= 4



총투자액 2억

5000= 25

A

건물

저당총투자액

2억

부채비율=지분

5000 1억5000①

② 2억 1억 1억


(저당)

(총투자액)

5000

2억25

2억

1억50

대부비율상승

①

②

=

부채비율

부채

지분 1억5000

5000333

1억

1억100


②

①=

부채잔금

부동산가치

=

= =

=



유효조소득


조소득


총투자액



=

=

=

(어림셈법)

역수




지분투자액

세전수익률

세후수익률

세후수익





1

2

3

4

5

4344

4645


1천

비용 ++ + + +


비용방식

(원가)

A

(공급자)



1억 1천 - 2천 = 9천




만든시점2000

가격시점2006

자가건설1억

2006 20062006

2000




수 없다 (X)

현재

1



A건물 B건물



1억 X 10 =

(투자액=)

1000



수익률 수익률

2

위험증대

가치상승

수익률

수익가격 =

정해진것

정하는것 (+)(-)

환원이율





과거 미래수익

B

(수요자)


할인


기준


A

(공급자)

B

(수요자)






가격


비용성 수익성

시장성

적산 수익

비준

47

1000 - 100 = 900

1100 - 100 = 1000


+








3천


수익성 부동산










중대엘

100

③


대

중대엘

100




대 100 plusmn A

사 100 plusmn B

월등 우세 +

열등 열세 -

(적산법)




물리적 동일성


사정개입(X)

개별(6층)


사정(급매)


거래

가격

2006 2004

④


1억 X 10 = 1000


100

필요제경비

1100

적산임료



2004







상각후

세공제전

53-1






종류




X물가변동률

직접법대

간접법비례법

비율법유

방법



1000 - 100 = 900


노후화

감가





실제

주관적객관적

유효(경과)

40

관리

불량

양호2030

30


1억

잔존가치1000


수익2000


10년




9000전체상각액


①연수수명법


정액법(균등상각법) (1억-1000)10 = 900 900 900


9000-(9000X01=900)=8100

8100-(8100X01=810)=7290

1억 -(1억X01=1000)=9000

상환기금법

=잔고점감법

800 800











경제적가치

③분해법 감가

물리적


기능적


회복가능

회복불가능



신건물구건물

병용

이론적인 감가

세금

감가상각

토지(X)


조정(X)

물경기



관찰감가법(X)

실제경과

감가수정


조정(O)

물경기

토지(O)


재조달원가

유효잔존


실제적인 감가

9000

48

49

50

(수익환원법)

간접법

직접법

잔여법

①시장추출법

③투자결합법




1억거래가격

1000= 10(수익률)

(적산법)

정상가격

최유효이용

계약감가(X)

기초가격

현실적인 이용

계약감가(O)




단기간


조정(X)



장기간

조정(O)




2

3

4

5

6

ⅱ)



장기차입금

건설자금

자기출자금







수령시(X)


ⅲ)

토지 건물12 8

6 4

72 + 32 = 104

(6+4)104=

분리(X)

지분 저당 8 6

3 1

24 + 6 = 30

(3+1) 75=

고정(X)





개별

종합

개별

종합


무위험률

+위험

-(요구수익률)

(시장조사법)


(엘우드법)

(게텔법)


지분투자자

환원방법


순수익ⅰ)

ⅱ)

ⅲ)









(X)

(O)

(O)


9 110 = +

투자자본

1억 1000 900 100


1억1억1억


1억1000

1억

9000

1억

1억

1억

(-)

0

(+)

(상각율)

1억

1000


토지수익

501000

950

토지잔여법

1000


부동산잔여법


상각전순수익



=


51

52

53

54-④

54-⑤

54-①



법 경 기

(개발의 형태)




54-⑥











6 건설단계












54-③



근린분석

부지분석

수요분석

공급분석

darr

darr

darr

darr

지역지구제

건축규제


A B C

소 소 소


개발제한구역


이용(X)




++








(소지가격)


토지가치2억+


위험 이자율

위험 이자율

위험 이자율

①

② ③

④




위험

55 56

5857



생산이익

이익 B C D




생산비용

비용 B C D




공급자가 부담












59









60





+ -정 수 공 부

요 급



61


1 로렌츠곡선

인구

소득 B

AO

a

b

로렌츠곡선



완전평등

완전불평등

2지니계수

≦a + b

a

a + b0

a + ba + b≦


310분위분배율

최하위40

최상위20=


생계비=

소득과 반비례







연소득 소득= =




전세가


전세가darr


전세가uarr


①

②

완전불평등


(지역지구제)

A





1억





1억2천

uarr

1억

2천

초과이윤

수요uarr



A형평성

지역간(X)

세대간(0)

63

(임대료 규제)






64

주택산업





(분양가 규제)

분양가 시가

2억4000 3억6000

1억2000(차액)



65







분양가 시가

3억6000 3억6000

0(차액)




주택공급정책


올림

원가 분양가











(초과이윤)







수요uarr

20만원

40만원

20만원(-20)

40만원

(처음)



(0) (0)

(0) (X)

20만원


(+20)




상대적 탄력성

공급자 수요자













5건축량 증가



8공급자 중심

(부동산이용)

(도심) (외곽)

지가 uarr darr

집약도 uarr darr

대체성 uarr darr











자본+노동

토지


+



지가

(지대)


②교통비용uarr

입찰지대

외곽도심

A업종

B업종




토지이용량

72 73



리카르도


마르크스








축이론


(1+2)


(1+2+3)


리본모양






















경공업

경공업

중 고소득층


저

저

저

A A A A

B B B B

단핵 다핵

A

A A

A

B

B

B


75



저차

중차


대형마트

슈퍼마켓


A B1 1

2배

1

A B분기점

분기점

2배

1

A B

고속도로

분기점(X)



(문제점)


AB

1000 m2

250 m2

고객10 km 5 km

25

250100010 2

A B

100010 2

A

+=

2010 = 50

① 마찰계수2

AB

1000 m2

250m2

고객10 km 5 km

C 8 km

640m2

25

250100010 2

A B

100010 2

A

+=

3010

= 3336408 2

C+

②마찰계수2


똑같이 나눈다

X X1A AB B중심

경합

차단



넓고크면

작으면좁고

배후지





A

개점 이익










저차

중차


대형마트

슈퍼마켓

(X)

(O)





크기 비례




비교


구입할 확률=




(상업입지론)



76

분산입지

집심적입지



(=편재)국지

보편제품원료




원료지향형

시장지향형

gt

lt



원료지수 + 1=

= 2 자유입지형

원료지향형

시장지향형

gt

lt

수요콘






그린헛


최소비용

이윤극대화

(주거입지론)




도심 외곽②①

도심으로

외곽으로

ldquo = rdquo

한계주거비용

한계교통비용

도심 외곽최적





(외)

(공업입지론)





①

②

77

78









- 최소요구치







전 - 신 - 안 - 노 - 폐


~계획

공법상 규제

타당성 분석


비교확인

1차적인 관리




경제적uarr

수익uarr

가장 장기간


하자





하자전제

완전심증


차단

유동성대비

안전성

A

B

C D E(매수자)

과거~ (현재)

1사회성공공성


3비권력적행위


5과학성기술성







(관리의 3방식)



과도기





(부동산관리)

토지 건물




광의

협의


방범방재

보험가입

81

82 83

85

84

86

87

88









3시점에 따른




89


(토렌스 제도)


A B 등록증서




청문회

(A A)




rarr손해발생

현금보상


90






















거래종결


중개업자

C(에스크로우)

하자

2억

(대금)


특징

①임의적 설정






원칙


1스킬믹스



2경영의 순서









3가격결정방법




인력관리(X)

1홍보

①정보전달



④반복(X)

2광고


②능동적


④반복(0)

(부동산신탁)

(신탁의 종류)





수익자

신탁수익권

돈 임차인

양도담보제공

(자격요건)




(신탁의 장점)





②신탁수수료



개발가능





(부동산경영)91


(에스크로우)94









공급량

가격

300

100

500

bull

bull

uarr




10000 = 100 X 100

16000 = 200 X 80

핵심문제










(탄력성)



lt1 (비탄력적)





핵심문제













필수재 사치재





❶ ❷





(0)

(X)

21

22

(최고가격제)

1수요자 보호










2 수요증가





비용불변

비용증가

비용감소

0 공급량

가격

(지역지구제)

A(사전적독점)


B(사후적독점)

1억2천

uarr

1억

초과이윤

(2천)

수요uarr



고가

+

저가

-

경계

노후화

수선



중고소득층

시장원리

유효수요

주택소요

저소득층

정책원리

잠재적수요

가격불변



(초과이윤)












공급자 수요자

가격


얼마이상

비용이상

최소가격

얼마까지

수익까지

최고가격

기술혁신발생





저가주택

고가주택


23

24

25

1억 X 10 =

(투자액=)

1000



수익률 수익률

2

수익률

수익가격 =

정해진것

정하는것

(+)(-)

현재

1

토지 건물

1000 1000수익

A건물 B건물

1000 1000수익미래수익 5억 2억



위험증대

가치상승

(수익방식)2

과거 미래수익

B

(수요자)


할인


광산 어장

1000 1000

gt lt lt



9 110 = +

투자자본

1억 1000 900 100


1억1억1억


1억1000

1억

9000

매입가격

1억

1억

1억

(-)

0

(+)

(상각율)

1억


1000


무위험률

+위험

-(요구수익률)


환원이율


요구수익률


저당상수


할인률

지대 지가 =

(기대수익률)

(저당투자액)


(시장가치)

26

27




A

B

C

D

E

lsquo

수요자

A

B

C

D

E

lsquo

lsquo

lsquo

lsquo

감자

고품질

1개1000원


다수 다수

균형가격

90(X)

영세할것

가격순응자


완전한 정보

공유


0 = 0


①수익률 10 10 10

② 12

2(초과이윤)

A B C


지하철

(0)7700 X 05 = 3850

6600 +

(X)5500 X 05 = 2750


6000

6600

(11)1

(7000-6000=)1000 - 1000 = 0














① 0 0 (0) (0)

② 1000 1000 (X) (0)

③ 1000 500 (X) (X)

(0)

(X)





때문이다(0)

시장

자원

효율적배분




대가

대가

대가







①과거


②과거+현재

약성

준강성

강성

(O)

(O)

(O)

과현미

과현미




기술적분석

기본적분석

X

과현미

(효율적 시장)






(핵심문제)

28 29

30

31

32

33

34

실현될 (O)


시간 + 위험

A

1억

현재


미래

1년뒤

투자

위험


최소한


=1000

수익 투자

현재

확실불확실

미래


1년뒤위험

수1억1000 지1억-

크기비교

시점일치

미래 현재

현재


A투자


투자

(X)

(O)

크기비교

2


(O)

(X)

투자

12-2(분수)수입

지출

≧lt

투자(O)

(X)

0 -

A투자

기대수익률

=내부수익률


=외부수익률

=기회비용

1 ≧lt

(O)

(X)

투자

내부수익률법

A투자


투자

(X)

(O)

크기비교

2


(O)

(X)

투자


지출∙현

≧lt

투자(O)

(X)

0 -

순현가법

수익성지수법

②

①




(O)

35

36

37

38

39

A


1년뒤

15

5

요구수익률10

(105)

미래수입

(11)

(115)

(O)

투자

(O)

(X)


내부수익률법

gt5

=10

lt15

투자

(O)

(O)

(X)






② 1억 750 75

① 1억 1000 10


② 5000 750 15

① 1억 1000 10

경우1

경우2



A 가처분소득


1억1000

1년뒤

②

①

경우1

경우2

5000+ 5000+ 750


수익1000

수익률10

A투자

수입

B

재투자안

지출

미래 현재




기대수익률

Ⅰ

내부수익률10

A


1년뒤

=

지출의 현가

X (11) 1

수입의 현가 =

(11) 1

순현가=0

수익성지수=1


수수입의 현가

지1억9천

1억 ---

1억= gt0

순현가법

1억= 0 = 01억= -lt0

지출의 현가

(O)(O)

(X)=1

지출의 현가


gt1

lt1

-1 -3-2


① 2억 1억 1억 2

② 3000원 1000원 2000원 3



추구(X)

40

42

41

A(5층건물)




X 12

X 단위수

총투자액

가능조소득


+기타소득

유효조소득

-영업경비

순영업소득

-부채서비스액

세전현금수지

-영업소득세

세후현금수지

총투자액

지분투자액

지분투자액

소득

경비

저당

세금

조

순

전

후

저

세

경 (0)

(X)

(X)

(어림셈법)

1승수법(~배)


역수

분자

분모

분자

분모승수

승수=투자액

(비율분석법)

4

수익률

3


총자산회전률


(비율분석법)



총투자액

50002억

2억

5000

= 4



총투자액 2억

5000= 25

A

건물

저당총투자액

2억

부채비율=지분

5000 1억5000①

② 2억 1억 1억


(저당)

(총투자액)

5000

2억25

2억

1억50

대부비율상승

①

②

=

부채비율

부채

지분 1억5000

5000333

1억

1억100


②

①=

부채잔금

부동산가치

=

= =

=



유효조소득


조소득


총투자액



=

=

=

(어림셈법)

역수




지분투자액

세전수익률

세후수익률

세후수익





1

2

3

4

5

4344

4645


1천

비용 ++ + + +


비용방식

(원가)

A

(공급자)



1억 1천 - 2천 = 9천




만든시점2000

가격시점2006

자가건설1억

2006 20062006

2000




수 없다 (X)

현재

1



A건물 B건물



1억 X 10 =

(투자액=)

1000



수익률 수익률

2

위험증대

가치상승

수익률

수익가격 =

정해진것

정하는것 (+)(-)

환원이율





과거 미래수익

B

(수요자)


할인


기준


A

(공급자)

B

(수요자)






가격


비용성 수익성

시장성

적산 수익

비준

47

1000 - 100 = 900

1100 - 100 = 1000


+








3천


수익성 부동산










중대엘

100

③


대

중대엘

100




대 100 plusmn A

사 100 plusmn B

월등 우세 +

열등 열세 -

(적산법)




물리적 동일성


사정개입(X)

개별(6층)


사정(급매)


거래

가격

2006 2004

④


1억 X 10 = 1000


100

필요제경비

1100

적산임료



2004







상각후

세공제전

53-1






종류




X물가변동률

직접법대

간접법비례법

비율법유

방법



1000 - 100 = 900


노후화

감가





실제

주관적객관적

유효(경과)

40

관리

불량

양호2030

30


1억

잔존가치1000


수익2000


10년




9000전체상각액


①연수수명법


정액법(균등상각법) (1억-1000)10 = 900 900 900


9000-(9000X01=900)=8100

8100-(8100X01=810)=7290

1억 -(1억X01=1000)=9000

상환기금법

=잔고점감법

800 800











경제적가치

③분해법 감가

물리적


기능적


회복가능

회복불가능



신건물구건물

병용

이론적인 감가

세금

감가상각

토지(X)


조정(X)

물경기



관찰감가법(X)

실제경과

감가수정


조정(O)

물경기

토지(O)


재조달원가

유효잔존


실제적인 감가

9000

48

49

50

(수익환원법)

간접법

직접법

잔여법

①시장추출법

③투자결합법




1억거래가격

1000= 10(수익률)

(적산법)

정상가격

최유효이용

계약감가(X)

기초가격

현실적인 이용

계약감가(O)




단기간


조정(X)



장기간

조정(O)




2

3

4

5

6

ⅱ)



장기차입금

건설자금

자기출자금







수령시(X)


ⅲ)

토지 건물12 8

6 4

72 + 32 = 104

(6+4)104=

분리(X)

지분 저당 8 6

3 1

24 + 6 = 30

(3+1) 75=

고정(X)





개별

종합

개별

종합


무위험률

+위험

-(요구수익률)

(시장조사법)


(엘우드법)

(게텔법)


지분투자자

환원방법


순수익ⅰ)

ⅱ)

ⅲ)









(X)

(O)

(O)


9 110 = +

투자자본

1억 1000 900 100


1억1억1억


1억1000

1억

9000

1억

1억

1억

(-)

0

(+)

(상각율)

1억

1000


토지수익

501000

950

토지잔여법

1000


부동산잔여법


상각전순수익



=


51

52

53

54-④

54-⑤

54-①



법 경 기

(개발의 형태)




54-⑥











6 건설단계












54-③



근린분석

부지분석

수요분석

공급분석

darr

darr

darr

darr

지역지구제

건축규제


A B C

소 소 소


개발제한구역


이용(X)




++








(소지가격)


토지가치2억+


위험 이자율

위험 이자율

위험 이자율

①

② ③

④




위험

55 56

5857



생산이익

이익 B C D




생산비용

비용 B C D




공급자가 부담












59









60





+ -정 수 공 부

요 급



61


1 로렌츠곡선

인구

소득 B

AO

a

b

로렌츠곡선



완전평등

완전불평등

2지니계수

≦a + b

a

a + b0

a + ba + b≦


310분위분배율

최하위40

최상위20=


생계비=

소득과 반비례







연소득 소득= =




전세가


전세가darr


전세가uarr


①

②

완전불평등


(지역지구제)

A





1억





1억2천

uarr

1억

2천

초과이윤

수요uarr



A형평성

지역간(X)

세대간(0)

63

(임대료 규제)






64

주택산업





(분양가 규제)

분양가 시가

2억4000 3억6000

1억2000(차액)



65







분양가 시가

3억6000 3억6000

0(차액)




주택공급정책


올림

원가 분양가











(초과이윤)







수요uarr

20만원

40만원

20만원(-20)

40만원

(처음)



(0) (0)

(0) (X)

20만원


(+20)




상대적 탄력성

공급자 수요자













5건축량 증가



8공급자 중심

(부동산이용)

(도심) (외곽)

지가 uarr darr

집약도 uarr darr

대체성 uarr darr











자본+노동

토지


+



지가

(지대)


②교통비용uarr

입찰지대

외곽도심

A업종

B업종




토지이용량

72 73



리카르도


마르크스








축이론


(1+2)


(1+2+3)


리본모양






















경공업

경공업

중 고소득층


저

저

저

A A A A

B B B B

단핵 다핵

A

A A

A

B

B

B


75



저차

중차


대형마트

슈퍼마켓


A B1 1

2배

1

A B분기점

분기점

2배

1

A B

고속도로

분기점(X)



(문제점)


AB

1000 m2

250 m2

고객10 km 5 km

25

250100010 2

A B

100010 2

A

+=

2010 = 50

① 마찰계수2

AB

1000 m2

250m2

고객10 km 5 km

C 8 km

640m2

25

250100010 2

A B

100010 2

A

+=

3010

= 3336408 2

C+

②마찰계수2


똑같이 나눈다

X X1A AB B중심

경합

차단



넓고크면

작으면좁고

배후지





A

개점 이익










저차

중차


대형마트

슈퍼마켓

(X)

(O)





크기 비례




비교


구입할 확률=




(상업입지론)



76

분산입지

집심적입지



(=편재)국지

보편제품원료




원료지향형

시장지향형

gt

lt



원료지수 + 1=

= 2 자유입지형

원료지향형

시장지향형

gt

lt

수요콘






그린헛


최소비용

이윤극대화

(주거입지론)




도심 외곽②①

도심으로

외곽으로

ldquo = rdquo

한계주거비용

한계교통비용

도심 외곽최적





(외)

(공업입지론)





①

②

77

78









- 최소요구치







전 - 신 - 안 - 노 - 폐


~계획

공법상 규제

타당성 분석


비교확인

1차적인 관리




경제적uarr

수익uarr

가장 장기간


하자





하자전제

완전심증


차단

유동성대비

안전성

A

B

C D E(매수자)

과거~ (현재)

1사회성공공성


3비권력적행위


5과학성기술성







(관리의 3방식)



과도기





(부동산관리)

토지 건물




광의

협의


방범방재

보험가입

81

82 83

85

84

86

87

88









3시점에 따른




89


(토렌스 제도)


A B 등록증서




청문회

(A A)




rarr손해발생

현금보상


90






















거래종결


중개업자

C(에스크로우)

하자

2억

(대금)


특징

①임의적 설정






원칙


1스킬믹스



2경영의 순서









3가격결정방법




인력관리(X)

1홍보

①정보전달



④반복(X)

2광고


②능동적


④반복(0)

(부동산신탁)

(신탁의 종류)





수익자

신탁수익권

돈 임차인

양도담보제공

(자격요건)




(신탁의 장점)





②신탁수수료



개발가능





(부동산경영)91


(에스크로우)94

(최고가격제)

1수요자 보호










2 수요증가





비용불변

비용증가

비용감소

0 공급량

가격

(지역지구제)

A(사전적독점)


B(사후적독점)

1억2천

uarr

1억

초과이윤

(2천)

수요uarr



고가

+

저가

-

경계

노후화

수선



중고소득층

시장원리

유효수요

주택소요

저소득층

정책원리

잠재적수요

가격불변



(초과이윤)












공급자 수요자

가격


얼마이상

비용이상

최소가격

얼마까지

수익까지

최고가격

기술혁신발생





저가주택

고가주택


23

24

25

1억 X 10 =

(투자액=)

1000



수익률 수익률

2

수익률

수익가격 =

정해진것

정하는것

(+)(-)

현재

1

토지 건물

1000 1000수익

A건물 B건물

1000 1000수익미래수익 5억 2억



위험증대

가치상승

(수익방식)2

과거 미래수익

B

(수요자)


할인


광산 어장

1000 1000

gt lt lt



9 110 = +

투자자본

1억 1000 900 100


1억1억1억


1억1000

1억

9000

매입가격

1억

1억

1억

(-)

0

(+)

(상각율)

1억


1000


무위험률

+위험

-(요구수익률)


환원이율


요구수익률


저당상수


할인률

지대 지가 =

(기대수익률)

(저당투자액)


(시장가치)

26

27




A

B

C

D

E

lsquo

수요자

A

B

C

D

E

lsquo

lsquo

lsquo

lsquo

감자

고품질

1개1000원


다수 다수

균형가격

90(X)

영세할것

가격순응자


완전한 정보

공유


0 = 0


①수익률 10 10 10

② 12

2(초과이윤)

A B C


지하철

(0)7700 X 05 = 3850

6600 +

(X)5500 X 05 = 2750


6000

6600

(11)1

(7000-6000=)1000 - 1000 = 0














① 0 0 (0) (0)

② 1000 1000 (X) (0)

③ 1000 500 (X) (X)

(0)

(X)





때문이다(0)

시장

자원

효율적배분




대가

대가

대가







①과거


②과거+현재

약성

준강성

강성

(O)

(O)

(O)

과현미

과현미




기술적분석

기본적분석

X

과현미

(효율적 시장)






(핵심문제)

28 29

30

31

32

33

34

실현될 (O)


시간 + 위험

A

1억

현재


미래

1년뒤

투자

위험


최소한


=1000

수익 투자

현재

확실불확실

미래


1년뒤위험

수1억1000 지1억-

크기비교

시점일치

미래 현재

현재


A투자


투자

(X)

(O)

크기비교

2


(O)

(X)

투자

12-2(분수)수입

지출

≧lt

투자(O)

(X)

0 -

A투자

기대수익률

=내부수익률


=외부수익률

=기회비용

1 ≧lt

(O)

(X)

투자

내부수익률법

A투자


투자

(X)

(O)

크기비교

2


(O)

(X)

투자


지출∙현

≧lt

투자(O)

(X)

0 -

순현가법

수익성지수법

②

①




(O)

35

36

37

38

39

A


1년뒤

15

5

요구수익률10

(105)

미래수입

(11)

(115)

(O)

투자

(O)

(X)


내부수익률법

gt5

=10

lt15

투자

(O)

(O)

(X)






② 1억 750 75

① 1억 1000 10


② 5000 750 15

① 1억 1000 10

경우1

경우2



A 가처분소득


1억1000

1년뒤

②

①

경우1

경우2

5000+ 5000+ 750


수익1000

수익률10

A투자

수입

B

재투자안

지출

미래 현재




기대수익률

Ⅰ

내부수익률10

A


1년뒤

=

지출의 현가

X (11) 1

수입의 현가 =

(11) 1

순현가=0

수익성지수=1


수수입의 현가

지1억9천

1억 ---

1억= gt0

순현가법

1억= 0 = 01억= -lt0

지출의 현가

(O)(O)

(X)=1

지출의 현가


gt1

lt1

-1 -3-2


① 2억 1억 1억 2

② 3000원 1000원 2000원 3



추구(X)

40

42

41

A(5층건물)




X 12

X 단위수

총투자액

가능조소득


+기타소득

유효조소득

-영업경비

순영업소득

-부채서비스액

세전현금수지

-영업소득세

세후현금수지

총투자액

지분투자액

지분투자액

소득

경비

저당

세금

조

순

전

후

저

세

경 (0)

(X)

(X)

(어림셈법)

1승수법(~배)


역수

분자

분모

분자

분모승수

승수=투자액

(비율분석법)

4

수익률

3


총자산회전률


(비율분석법)



총투자액

50002억

2억

5000

= 4



총투자액 2억

5000= 25

A

건물

저당총투자액

2억

부채비율=지분

5000 1억5000①

② 2억 1억 1억


(저당)

(총투자액)

5000

2억25

2억

1억50

대부비율상승

①

②

=

부채비율

부채

지분 1억5000

5000333

1억

1억100


②

①=

부채잔금

부동산가치

=

= =

=



유효조소득


조소득


총투자액



=

=

=

(어림셈법)

역수




지분투자액

세전수익률

세후수익률

세후수익





1

2

3

4

5

4344

4645


1천

비용 ++ + + +


비용방식

(원가)

A

(공급자)



1억 1천 - 2천 = 9천




만든시점2000

가격시점2006

자가건설1억

2006 20062006

2000




수 없다 (X)

현재

1



A건물 B건물



1억 X 10 =

(투자액=)

1000



수익률 수익률

2

위험증대

가치상승

수익률

수익가격 =

정해진것

정하는것 (+)(-)

환원이율





과거 미래수익

B

(수요자)


할인


기준


A

(공급자)

B

(수요자)






가격


비용성 수익성

시장성

적산 수익

비준

47

1000 - 100 = 900

1100 - 100 = 1000


+








3천


수익성 부동산










중대엘

100

③


대

중대엘

100




대 100 plusmn A

사 100 plusmn B

월등 우세 +

열등 열세 -

(적산법)




물리적 동일성


사정개입(X)

개별(6층)


사정(급매)


거래

가격

2006 2004

④


1억 X 10 = 1000


100

필요제경비

1100

적산임료



2004







상각후

세공제전

53-1






종류




X물가변동률

직접법대

간접법비례법

비율법유

방법



1000 - 100 = 900


노후화

감가





실제

주관적객관적

유효(경과)

40

관리

불량

양호2030

30


1억

잔존가치1000


수익2000


10년




9000전체상각액


①연수수명법


정액법(균등상각법) (1억-1000)10 = 900 900 900


9000-(9000X01=900)=8100

8100-(8100X01=810)=7290

1억 -(1억X01=1000)=9000

상환기금법

=잔고점감법

800 800











경제적가치

③분해법 감가

물리적


기능적


회복가능

회복불가능



신건물구건물

병용

이론적인 감가

세금

감가상각

토지(X)


조정(X)

물경기



관찰감가법(X)

실제경과

감가수정


조정(O)

물경기

토지(O)


재조달원가

유효잔존


실제적인 감가

9000

48

49

50

(수익환원법)

간접법

직접법

잔여법

①시장추출법

③투자결합법




1억거래가격

1000= 10(수익률)

(적산법)

정상가격

최유효이용

계약감가(X)

기초가격

현실적인 이용

계약감가(O)




단기간


조정(X)



장기간

조정(O)




2

3

4

5

6

ⅱ)



장기차입금

건설자금

자기출자금







수령시(X)


ⅲ)

토지 건물12 8

6 4

72 + 32 = 104

(6+4)104=

분리(X)

지분 저당 8 6

3 1

24 + 6 = 30

(3+1) 75=

고정(X)





개별

종합

개별

종합


무위험률

+위험

-(요구수익률)

(시장조사법)


(엘우드법)

(게텔법)


지분투자자

환원방법


순수익ⅰ)

ⅱ)

ⅲ)









(X)

(O)

(O)


9 110 = +

투자자본

1억 1000 900 100


1억1억1억


1억1000

1억

9000

1억

1억

1억

(-)

0

(+)

(상각율)

1억

1000


토지수익

501000

950

토지잔여법

1000


부동산잔여법


상각전순수익



=


51

52

53

54-④

54-⑤

54-①



법 경 기

(개발의 형태)




54-⑥











6 건설단계












54-③



근린분석

부지분석

수요분석

공급분석

darr

darr

darr

darr

지역지구제

건축규제


A B C

소 소 소


개발제한구역


이용(X)




++








(소지가격)


토지가치2억+


위험 이자율

위험 이자율

위험 이자율

①

② ③

④




위험

55 56

5857



생산이익

이익 B C D




생산비용

비용 B C D




공급자가 부담












59









60





+ -정 수 공 부

요 급



61


1 로렌츠곡선

인구

소득 B

AO

a

b

로렌츠곡선



완전평등

완전불평등

2지니계수

≦a + b

a

a + b0

a + ba + b≦


310분위분배율

최하위40

최상위20=


생계비=

소득과 반비례







연소득 소득= =




전세가


전세가darr


전세가uarr


①

②

완전불평등


(지역지구제)

A





1억





1억2천

uarr

1억

2천

초과이윤

수요uarr



A형평성

지역간(X)

세대간(0)

63

(임대료 규제)






64

주택산업





(분양가 규제)

분양가 시가

2억4000 3억6000

1억2000(차액)



65







분양가 시가

3억6000 3억6000

0(차액)




주택공급정책


올림

원가 분양가











(초과이윤)







수요uarr

20만원

40만원

20만원(-20)

40만원

(처음)



(0) (0)

(0) (X)

20만원


(+20)




상대적 탄력성

공급자 수요자













5건축량 증가



8공급자 중심

(부동산이용)

(도심) (외곽)

지가 uarr darr

집약도 uarr darr

대체성 uarr darr











자본+노동

토지


+



지가

(지대)


②교통비용uarr

입찰지대

외곽도심

A업종

B업종




토지이용량

72 73



리카르도


마르크스








축이론


(1+2)


(1+2+3)


리본모양






















경공업

경공업

중 고소득층


저

저

저

A A A A

B B B B

단핵 다핵

A

A A

A

B

B

B


75



저차

중차


대형마트

슈퍼마켓


A B1 1

2배

1

A B분기점

분기점

2배

1

A B

고속도로

분기점(X)



(문제점)


AB

1000 m2

250 m2

고객10 km 5 km

25

250100010 2

A B

100010 2

A

+=

2010 = 50

① 마찰계수2

AB

1000 m2

250m2

고객10 km 5 km

C 8 km

640m2

25

250100010 2

A B

100010 2

A

+=

3010

= 3336408 2

C+

②마찰계수2


똑같이 나눈다

X X1A AB B중심

경합

차단



넓고크면

작으면좁고

배후지





A

개점 이익










저차

중차


대형마트

슈퍼마켓

(X)

(O)





크기 비례




비교


구입할 확률=




(상업입지론)



76

분산입지

집심적입지



(=편재)국지

보편제품원료




원료지향형

시장지향형

gt

lt



원료지수 + 1=

= 2 자유입지형

원료지향형

시장지향형

gt

lt

수요콘






그린헛


최소비용

이윤극대화

(주거입지론)




도심 외곽②①

도심으로

외곽으로

ldquo = rdquo

한계주거비용

한계교통비용

도심 외곽최적





(외)

(공업입지론)





①

②

77

78









- 최소요구치







전 - 신 - 안 - 노 - 폐


~계획

공법상 규제

타당성 분석


비교확인

1차적인 관리




경제적uarr

수익uarr

가장 장기간


하자





하자전제

완전심증


차단

유동성대비

안전성

A

B

C D E(매수자)

과거~ (현재)

1사회성공공성


3비권력적행위


5과학성기술성







(관리의 3방식)



과도기





(부동산관리)

토지 건물




광의

협의


방범방재

보험가입

81

82 83

85

84

86

87

88









3시점에 따른




89


(토렌스 제도)


A B 등록증서




청문회

(A A)




rarr손해발생

현금보상


90






















거래종결


중개업자

C(에스크로우)

하자

2억

(대금)


특징

①임의적 설정






원칙


1스킬믹스



2경영의 순서









3가격결정방법




인력관리(X)

1홍보

①정보전달



④반복(X)

2광고


②능동적


④반복(0)

(부동산신탁)

(신탁의 종류)





수익자

신탁수익권

돈 임차인

양도담보제공

(자격요건)




(신탁의 장점)





②신탁수수료



개발가능





(부동산경영)91


(에스크로우)94

1억 X 10 =

(투자액=)

1000



수익률 수익률

2

수익률

수익가격 =

정해진것

정하는것

(+)(-)

현재

1

토지 건물

1000 1000수익

A건물 B건물

1000 1000수익미래수익 5억 2억



위험증대

가치상승

(수익방식)2

과거 미래수익

B

(수요자)


할인


광산 어장

1000 1000

gt lt lt



9 110 = +

투자자본

1억 1000 900 100


1억1억1억


1억1000

1억

9000

매입가격

1억

1억

1억

(-)

0

(+)

(상각율)

1억


1000


무위험률

+위험

-(요구수익률)


환원이율


요구수익률


저당상수


할인률

지대 지가 =

(기대수익률)

(저당투자액)


(시장가치)

26

27




A

B

C

D

E

lsquo

수요자

A

B

C

D

E

lsquo

lsquo

lsquo

lsquo

감자

고품질

1개1000원


다수 다수

균형가격

90(X)

영세할것

가격순응자


완전한 정보

공유


0 = 0


①수익률 10 10 10

② 12

2(초과이윤)

A B C


지하철

(0)7700 X 05 = 3850

6600 +

(X)5500 X 05 = 2750


6000

6600

(11)1

(7000-6000=)1000 - 1000 = 0














① 0 0 (0) (0)

② 1000 1000 (X) (0)

③ 1000 500 (X) (X)

(0)

(X)





때문이다(0)

시장

자원

효율적배분




대가

대가

대가







①과거


②과거+현재

약성

준강성

강성

(O)

(O)

(O)

과현미

과현미




기술적분석

기본적분석

X

과현미

(효율적 시장)






(핵심문제)

28 29

30

31

32

33

34

실현될 (O)


시간 + 위험

A

1억

현재


미래

1년뒤

투자

위험


최소한


=1000

수익 투자

현재

확실불확실

미래


1년뒤위험

수1억1000 지1억-

크기비교

시점일치

미래 현재

현재


A투자


투자

(X)

(O)

크기비교

2


(O)

(X)

투자

12-2(분수)수입

지출

≧lt

투자(O)

(X)

0 -

A투자

기대수익률

=내부수익률


=외부수익률

=기회비용

1 ≧lt

(O)

(X)

투자

내부수익률법

A투자


투자

(X)

(O)

크기비교

2


(O)

(X)

투자


지출∙현

≧lt

투자(O)

(X)

0 -

순현가법

수익성지수법

②

①




(O)

35

36

37

38

39

A


1년뒤

15

5

요구수익률10

(105)

미래수입

(11)

(115)

(O)

투자

(O)

(X)


내부수익률법

gt5

=10

lt15

투자

(O)

(O)

(X)






② 1억 750 75

① 1억 1000 10


② 5000 750 15

① 1억 1000 10

경우1

경우2



A 가처분소득


1억1000

1년뒤

②

①

경우1

경우2

5000+ 5000+ 750


수익1000

수익률10

A투자

수입

B

재투자안

지출

미래 현재




기대수익률

Ⅰ

내부수익률10

A


1년뒤

=

지출의 현가

X (11) 1

수입의 현가 =

(11) 1

순현가=0

수익성지수=1


수수입의 현가

지1억9천

1억 ---

1억= gt0

순현가법

1억= 0 = 01억= -lt0

지출의 현가

(O)(O)

(X)=1

지출의 현가


gt1

lt1

-1 -3-2


① 2억 1억 1억 2

② 3000원 1000원 2000원 3



추구(X)

40

42

41

A(5층건물)




X 12

X 단위수

총투자액

가능조소득


+기타소득

유효조소득

-영업경비

순영업소득

-부채서비스액

세전현금수지

-영업소득세

세후현금수지

총투자액

지분투자액

지분투자액

소득

경비

저당

세금

조

순

전

후

저

세

경 (0)

(X)

(X)

(어림셈법)

1승수법(~배)


역수

분자

분모

분자

분모승수

승수=투자액

(비율분석법)

4

수익률

3


총자산회전률


(비율분석법)



총투자액

50002억

2억

5000

= 4



총투자액 2억

5000= 25

A

건물

저당총투자액

2억

부채비율=지분

5000 1억5000①

② 2억 1억 1억


(저당)

(총투자액)

5000

2억25

2억

1억50

대부비율상승

①

②

=

부채비율

부채

지분 1억5000

5000333

1억

1억100


②

①=

부채잔금

부동산가치

=

= =

=



유효조소득


조소득


총투자액



=

=

=

(어림셈법)

역수




지분투자액

세전수익률

세후수익률

세후수익





1

2

3

4

5

4344

4645


1천

비용 ++ + + +


비용방식

(원가)

A

(공급자)



1억 1천 - 2천 = 9천




만든시점2000

가격시점2006

자가건설1억

2006 20062006

2000




수 없다 (X)

현재

1



A건물 B건물



1억 X 10 =

(투자액=)

1000



수익률 수익률

2

위험증대

가치상승

수익률

수익가격 =

정해진것

정하는것 (+)(-)

환원이율





과거 미래수익

B

(수요자)


할인


기준


A

(공급자)

B

(수요자)






가격


비용성 수익성

시장성

적산 수익

비준

47

1000 - 100 = 900

1100 - 100 = 1000


+








3천


수익성 부동산










중대엘

100

③


대

중대엘

100




대 100 plusmn A

사 100 plusmn B

월등 우세 +

열등 열세 -

(적산법)




물리적 동일성


사정개입(X)

개별(6층)


사정(급매)


거래

가격

2006 2004

④


1억 X 10 = 1000


100

필요제경비

1100

적산임료



2004







상각후

세공제전

53-1






종류




X물가변동률

직접법대

간접법비례법

비율법유

방법



1000 - 100 = 900


노후화

감가





실제

주관적객관적

유효(경과)

40

관리

불량

양호2030

30


1억

잔존가치1000


수익2000


10년




9000전체상각액


①연수수명법


정액법(균등상각법) (1억-1000)10 = 900 900 900


9000-(9000X01=900)=8100

8100-(8100X01=810)=7290

1억 -(1억X01=1000)=9000

상환기금법

=잔고점감법

800 800











경제적가치

③분해법 감가

물리적


기능적


회복가능

회복불가능



신건물구건물

병용

이론적인 감가

세금

감가상각

토지(X)


조정(X)

물경기



관찰감가법(X)

실제경과

감가수정


조정(O)

물경기

토지(O)


재조달원가

유효잔존


실제적인 감가

9000

48

49

50

(수익환원법)

간접법

직접법

잔여법

①시장추출법

③투자결합법




1억거래가격

1000= 10(수익률)

(적산법)

정상가격

최유효이용

계약감가(X)

기초가격

현실적인 이용

계약감가(O)




단기간


조정(X)



장기간

조정(O)




2

3

4

5

6

ⅱ)



장기차입금

건설자금

자기출자금







수령시(X)


ⅲ)

토지 건물12 8

6 4

72 + 32 = 104

(6+4)104=

분리(X)

지분 저당 8 6

3 1

24 + 6 = 30

(3+1) 75=

고정(X)





개별

종합

개별

종합


무위험률

+위험

-(요구수익률)

(시장조사법)


(엘우드법)

(게텔법)


지분투자자

환원방법


순수익ⅰ)

ⅱ)

ⅲ)









(X)

(O)

(O)


9 110 = +

투자자본

1억 1000 900 100


1억1억1억


1억1000

1억

9000

1억

1억

1억

(-)

0

(+)

(상각율)

1억

1000


토지수익

501000

950

토지잔여법

1000


부동산잔여법


상각전순수익



=


51

52

53

54-④

54-⑤

54-①



법 경 기

(개발의 형태)




54-⑥











6 건설단계












54-③



근린분석

부지분석

수요분석

공급분석

darr

darr

darr

darr

지역지구제

건축규제


A B C

소 소 소


개발제한구역


이용(X)




++








(소지가격)


토지가치2억+


위험 이자율

위험 이자율

위험 이자율

①

② ③

④




위험

55 56

5857



생산이익

이익 B C D




생산비용

비용 B C D




공급자가 부담












59









60





+ -정 수 공 부

요 급



61


1 로렌츠곡선

인구

소득 B

AO

a

b

로렌츠곡선



완전평등

완전불평등

2지니계수

≦a + b

a

a + b0

a + ba + b≦


310분위분배율

최하위40

최상위20=


생계비=

소득과 반비례







연소득 소득= =




전세가


전세가darr


전세가uarr


①

②

완전불평등


(지역지구제)

A





1억





1억2천

uarr

1억

2천

초과이윤

수요uarr



A형평성

지역간(X)

세대간(0)

63

(임대료 규제)






64

주택산업





(분양가 규제)

분양가 시가

2억4000 3억6000

1억2000(차액)



65







분양가 시가

3억6000 3억6000

0(차액)




주택공급정책


올림

원가 분양가











(초과이윤)







수요uarr

20만원

40만원

20만원(-20)

40만원

(처음)



(0) (0)

(0) (X)

20만원


(+20)




상대적 탄력성

공급자 수요자













5건축량 증가



8공급자 중심

(부동산이용)

(도심) (외곽)

지가 uarr darr

집약도 uarr darr

대체성 uarr darr











자본+노동

토지


+



지가

(지대)


②교통비용uarr

입찰지대

외곽도심

A업종

B업종




토지이용량

72 73



리카르도


마르크스








축이론


(1+2)


(1+2+3)


리본모양






















경공업

경공업

중 고소득층


저

저

저

A A A A

B B B B

단핵 다핵

A

A A

A

B

B

B


75



저차

중차


대형마트

슈퍼마켓


A B1 1

2배

1

A B분기점

분기점

2배

1

A B

고속도로

분기점(X)



(문제점)


AB

1000 m2

250 m2

고객10 km 5 km

25

250100010 2

A B

100010 2

A

+=

2010 = 50

① 마찰계수2

AB

1000 m2

250m2

고객10 km 5 km

C 8 km

640m2

25

250100010 2

A B

100010 2

A

+=

3010

= 3336408 2

C+

②마찰계수2


똑같이 나눈다

X X1A AB B중심

경합

차단



넓고크면

작으면좁고

배후지





A

개점 이익










저차

중차


대형마트

슈퍼마켓

(X)

(O)





크기 비례




비교


구입할 확률=




(상업입지론)



76

분산입지

집심적입지



(=편재)국지

보편제품원료




원료지향형

시장지향형

gt

lt



원료지수 + 1=

= 2 자유입지형

원료지향형

시장지향형

gt

lt

수요콘






그린헛


최소비용

이윤극대화

(주거입지론)




도심 외곽②①

도심으로

외곽으로

ldquo = rdquo

한계주거비용

한계교통비용

도심 외곽최적





(외)

(공업입지론)





①

②

77

78









- 최소요구치







전 - 신 - 안 - 노 - 폐


~계획

공법상 규제

타당성 분석


비교확인

1차적인 관리




경제적uarr

수익uarr

가장 장기간


하자





하자전제

완전심증


차단

유동성대비

안전성

A

B

C D E(매수자)

과거~ (현재)

1사회성공공성


3비권력적행위


5과학성기술성







(관리의 3방식)



과도기





(부동산관리)

토지 건물




광의

협의


방범방재

보험가입

81

82 83

85

84

86

87

88









3시점에 따른




89


(토렌스 제도)


A B 등록증서




청문회

(A A)




rarr손해발생

현금보상


90






















거래종결


중개업자

C(에스크로우)

하자

2억

(대금)


특징

①임의적 설정






원칙


1스킬믹스



2경영의 순서









3가격결정방법




인력관리(X)

1홍보

①정보전달



④반복(X)

2광고


②능동적


④반복(0)

(부동산신탁)

(신탁의 종류)





수익자

신탁수익권

돈 임차인

양도담보제공

(자격요건)




(신탁의 장점)





②신탁수수료



개발가능





(부동산경영)91


(에스크로우)94




A

B

C

D

E

lsquo

수요자

A

B

C

D

E

lsquo

lsquo

lsquo

lsquo

감자

고품질

1개1000원


다수 다수

균형가격

90(X)

영세할것

가격순응자


완전한 정보

공유


0 = 0


①수익률 10 10 10

② 12

2(초과이윤)

A B C


지하철

(0)7700 X 05 = 3850

6600 +

(X)5500 X 05 = 2750


6000

6600

(11)1

(7000-6000=)1000 - 1000 = 0














① 0 0 (0) (0)

② 1000 1000 (X) (0)

③ 1000 500 (X) (X)

(0)

(X)





때문이다(0)

시장

자원

효율적배분




대가

대가

대가







①과거


②과거+현재

약성

준강성

강성

(O)

(O)

(O)

과현미

과현미




기술적분석

기본적분석

X

과현미

(효율적 시장)






(핵심문제)

28 29

30

31

32

33

34

실현될 (O)


시간 + 위험

A

1억

현재


미래

1년뒤

투자

위험


최소한


=1000

수익 투자

현재

확실불확실

미래


1년뒤위험

수1억1000 지1억-

크기비교

시점일치

미래 현재

현재


A투자


투자

(X)

(O)

크기비교

2


(O)

(X)

투자

12-2(분수)수입

지출

≧lt

투자(O)

(X)

0 -

A투자

기대수익률

=내부수익률


=외부수익률

=기회비용

1 ≧lt

(O)

(X)

투자

내부수익률법

A투자


투자

(X)

(O)

크기비교

2


(O)

(X)

투자


지출∙현

≧lt

투자(O)

(X)

0 -

순현가법

수익성지수법

②

①




(O)

35

36

37

38

39

A


1년뒤

15

5

요구수익률10

(105)

미래수입

(11)

(115)

(O)

투자

(O)

(X)


내부수익률법

gt5

=10

lt15

투자

(O)

(O)

(X)






② 1억 750 75

① 1억 1000 10


② 5000 750 15

① 1억 1000 10

경우1

경우2



A 가처분소득


1억1000

1년뒤

②

①

경우1

경우2

5000+ 5000+ 750


수익1000

수익률10

A투자

수입

B

재투자안

지출

미래 현재




기대수익률

Ⅰ

내부수익률10

A


1년뒤

=

지출의 현가

X (11) 1

수입의 현가 =

(11) 1

순현가=0

수익성지수=1


수수입의 현가

지1억9천

1억 ---

1억= gt0

순현가법

1억= 0 = 01억= -lt0

지출의 현가

(O)(O)

(X)=1

지출의 현가


gt1

lt1

-1 -3-2


① 2억 1억 1억 2

② 3000원 1000원 2000원 3



추구(X)

40

42

41

A(5층건물)




X 12

X 단위수

총투자액

가능조소득


+기타소득

유효조소득

-영업경비

순영업소득

-부채서비스액

세전현금수지

-영업소득세

세후현금수지

총투자액

지분투자액

지분투자액

소득

경비

저당

세금

조

순

전

후

저

세

경 (0)

(X)

(X)

(어림셈법)

1승수법(~배)


역수

분자

분모

분자

분모승수

승수=투자액

(비율분석법)

4

수익률

3


총자산회전률


(비율분석법)



총투자액

50002억

2억

5000

= 4



총투자액 2억

5000= 25

A

건물

저당총투자액

2억

부채비율=지분

5000 1억5000①

② 2억 1억 1억


(저당)

(총투자액)

5000

2억25

2억

1억50

대부비율상승

①

②

=

부채비율

부채

지분 1억5000

5000333

1억

1억100


②

①=

부채잔금

부동산가치

=

= =

=



유효조소득


조소득


총투자액



=

=

=

(어림셈법)

역수




지분투자액

세전수익률

세후수익률

세후수익





1

2

3

4

5

4344

4645


1천

비용 ++ + + +


비용방식

(원가)

A

(공급자)



1억 1천 - 2천 = 9천




만든시점2000

가격시점2006

자가건설1억

2006 20062006

2000




수 없다 (X)

현재

1



A건물 B건물



1억 X 10 =

(투자액=)

1000



수익률 수익률

2

위험증대

가치상승

수익률

수익가격 =

정해진것

정하는것 (+)(-)

환원이율





과거 미래수익

B

(수요자)


할인


기준


A

(공급자)

B

(수요자)






가격


비용성 수익성

시장성

적산 수익

비준

47

1000 - 100 = 900

1100 - 100 = 1000


+








3천


수익성 부동산










중대엘

100

③


대

중대엘

100




대 100 plusmn A

사 100 plusmn B

월등 우세 +

열등 열세 -

(적산법)




물리적 동일성


사정개입(X)

개별(6층)


사정(급매)


거래

가격

2006 2004

④


1억 X 10 = 1000


100

필요제경비

1100

적산임료



2004







상각후

세공제전

53-1






종류




X물가변동률

직접법대

간접법비례법

비율법유

방법



1000 - 100 = 900


노후화

감가





실제

주관적객관적

유효(경과)

40

관리

불량

양호2030

30


1억

잔존가치1000


수익2000


10년




9000전체상각액


①연수수명법


정액법(균등상각법) (1억-1000)10 = 900 900 900


9000-(9000X01=900)=8100

8100-(8100X01=810)=7290

1억 -(1억X01=1000)=9000

상환기금법

=잔고점감법

800 800











경제적가치

③분해법 감가

물리적


기능적


회복가능

회복불가능



신건물구건물

병용

이론적인 감가

세금

감가상각

토지(X)


조정(X)

물경기



관찰감가법(X)

실제경과

감가수정


조정(O)

물경기

토지(O)


재조달원가

유효잔존


실제적인 감가

9000

48

49

50

(수익환원법)

간접법

직접법

잔여법

①시장추출법

③투자결합법




1억거래가격

1000= 10(수익률)

(적산법)

정상가격

최유효이용

계약감가(X)

기초가격

현실적인 이용

계약감가(O)




단기간


조정(X)



장기간

조정(O)




2

3

4

5

6

ⅱ)



장기차입금

건설자금

자기출자금







수령시(X)


ⅲ)

토지 건물12 8

6 4

72 + 32 = 104

(6+4)104=

분리(X)

지분 저당 8 6

3 1

24 + 6 = 30

(3+1) 75=

고정(X)





개별

종합

개별

종합


무위험률

+위험

-(요구수익률)

(시장조사법)


(엘우드법)

(게텔법)


지분투자자

환원방법


순수익ⅰ)

ⅱ)

ⅲ)









(X)

(O)

(O)


9 110 = +

투자자본

1억 1000 900 100


1억1억1억


1억1000

1억

9000

1억

1억

1억

(-)

0

(+)

(상각율)

1억

1000


토지수익

501000

950

토지잔여법

1000


부동산잔여법


상각전순수익



=


51

52

53

54-④

54-⑤

54-①



법 경 기

(개발의 형태)




54-⑥











6 건설단계












54-③



근린분석

부지분석

수요분석

공급분석

darr

darr

darr

darr

지역지구제

건축규제


A B C

소 소 소


개발제한구역


이용(X)




++








(소지가격)


토지가치2억+


위험 이자율

위험 이자율

위험 이자율

①

② ③

④




위험

55 56

5857



생산이익

이익 B C D




생산비용

비용 B C D




공급자가 부담












59









60





+ -정 수 공 부

요 급



61


1 로렌츠곡선

인구

소득 B

AO

a

b

로렌츠곡선



완전평등

완전불평등

2지니계수

≦a + b

a

a + b0

a + ba + b≦


310분위분배율

최하위40

최상위20=


생계비=

소득과 반비례







연소득 소득= =




전세가


전세가darr


전세가uarr


①

②

완전불평등


(지역지구제)

A





1억





1억2천

uarr

1억

2천

초과이윤

수요uarr



A형평성

지역간(X)

세대간(0)

63

(임대료 규제)






64

주택산업





(분양가 규제)

분양가 시가

2억4000 3억6000

1억2000(차액)



65







분양가 시가

3억6000 3억6000

0(차액)




주택공급정책


올림

원가 분양가











(초과이윤)







수요uarr

20만원

40만원

20만원(-20)

40만원

(처음)



(0) (0)

(0) (X)

20만원


(+20)




상대적 탄력성

공급자 수요자













5건축량 증가



8공급자 중심

(부동산이용)

(도심) (외곽)

지가 uarr darr

집약도 uarr darr

대체성 uarr darr











자본+노동

토지


+



지가

(지대)


②교통비용uarr

입찰지대

외곽도심

A업종

B업종




토지이용량

72 73



리카르도


마르크스








축이론


(1+2)


(1+2+3)


리본모양






















경공업

경공업

중 고소득층


저

저

저

A A A A

B B B B

단핵 다핵

A

A A

A

B

B

B


75



저차

중차


대형마트

슈퍼마켓


A B1 1

2배

1

A B분기점

분기점

2배

1

A B

고속도로

분기점(X)



(문제점)


AB

1000 m2

250 m2

고객10 km 5 km

25

250100010 2

A B

100010 2

A

+=

2010 = 50

① 마찰계수2

AB

1000 m2

250m2

고객10 km 5 km

C 8 km

640m2

25

250100010 2

A B

100010 2

A

+=

3010

= 3336408 2

C+

②마찰계수2


똑같이 나눈다

X X1A AB B중심

경합

차단



넓고크면

작으면좁고

배후지





A

개점 이익










저차

중차


대형마트

슈퍼마켓

(X)

(O)





크기 비례




비교


구입할 확률=




(상업입지론)



76

분산입지

집심적입지



(=편재)국지

보편제품원료




원료지향형

시장지향형

gt

lt



원료지수 + 1=

= 2 자유입지형

원료지향형

시장지향형

gt

lt

수요콘






그린헛


최소비용

이윤극대화

(주거입지론)




도심 외곽②①

도심으로

외곽으로

ldquo = rdquo

한계주거비용

한계교통비용

도심 외곽최적





(외)

(공업입지론)





①

②

77

78









- 최소요구치







전 - 신 - 안 - 노 - 폐


~계획

공법상 규제

타당성 분석


비교확인

1차적인 관리




경제적uarr

수익uarr

가장 장기간


하자





하자전제

완전심증


차단

유동성대비

안전성

A

B

C D E(매수자)

과거~ (현재)

1사회성공공성


3비권력적행위


5과학성기술성







(관리의 3방식)



과도기





(부동산관리)

토지 건물




광의

협의


방범방재

보험가입

81

82 83

85

84

86

87

88









3시점에 따른




89


(토렌스 제도)


A B 등록증서




청문회

(A A)




rarr손해발생

현금보상


90






















거래종결


중개업자

C(에스크로우)

하자

2억

(대금)


특징

①임의적 설정






원칙


1스킬믹스



2경영의 순서









3가격결정방법




인력관리(X)

1홍보

①정보전달



④반복(X)

2광고


②능동적


④반복(0)

(부동산신탁)

(신탁의 종류)





수익자

신탁수익권

돈 임차인

양도담보제공

(자격요건)




(신탁의 장점)





②신탁수수료



개발가능





(부동산경영)91


(에스크로우)94

실현될 (O)


시간 + 위험

A

1억

현재


미래

1년뒤

투자

위험


최소한


=1000

수익 투자

현재

확실불확실

미래


1년뒤위험

수1억1000 지1억-

크기비교

시점일치

미래 현재

현재


A투자


투자

(X)

(O)

크기비교

2


(O)

(X)

투자

12-2(분수)수입

지출

≧lt

투자(O)

(X)

0 -

A투자

기대수익률

=내부수익률


=외부수익률

=기회비용

1 ≧lt

(O)

(X)

투자

내부수익률법

A투자


투자

(X)

(O)

크기비교

2


(O)

(X)

투자


지출∙현

≧lt

투자(O)

(X)

0 -

순현가법

수익성지수법

②

①




(O)

35

36

37

38

39

A


1년뒤

15

5

요구수익률10

(105)

미래수입

(11)

(115)

(O)

투자

(O)

(X)


내부수익률법

gt5

=10

lt15

투자

(O)

(O)

(X)






② 1억 750 75

① 1억 1000 10


② 5000 750 15

① 1억 1000 10

경우1

경우2



A 가처분소득


1억1000

1년뒤

②

①

경우1

경우2

5000+ 5000+ 750


수익1000

수익률10

A투자

수입

B

재투자안

지출

미래 현재




기대수익률

Ⅰ

내부수익률10

A


1년뒤

=

지출의 현가

X (11) 1

수입의 현가 =

(11) 1

순현가=0

수익성지수=1


수수입의 현가

지1억9천

1억 ---

1억= gt0

순현가법

1억= 0 = 01억= -lt0

지출의 현가

(O)(O)

(X)=1

지출의 현가


gt1

lt1

-1 -3-2


① 2억 1억 1억 2

② 3000원 1000원 2000원 3



추구(X)

40

42

41

A(5층건물)




X 12

X 단위수

총투자액

가능조소득


+기타소득

유효조소득

-영업경비

순영업소득

-부채서비스액

세전현금수지

-영업소득세

세후현금수지

총투자액

지분투자액

지분투자액

소득

경비

저당

세금

조

순

전

후

저

세

경 (0)

(X)

(X)

(어림셈법)

1승수법(~배)


역수

분자

분모

분자

분모승수

승수=투자액

(비율분석법)

4

수익률

3


총자산회전률


(비율분석법)



총투자액

50002억

2억

5000

= 4



총투자액 2억

5000= 25

A

건물

저당총투자액

2억

부채비율=지분

5000 1억5000①

② 2억 1억 1억


(저당)

(총투자액)

5000

2억25

2억

1억50

대부비율상승

①

②

=

부채비율

부채

지분 1억5000

5000333

1억

1억100


②

①=

부채잔금

부동산가치

=

= =

=



유효조소득


조소득


총투자액



=

=

=

(어림셈법)

역수




지분투자액

세전수익률

세후수익률

세후수익





1

2

3

4

5

4344

4645


1천

비용 ++ + + +


비용방식

(원가)

A

(공급자)



1억 1천 - 2천 = 9천




만든시점2000

가격시점2006

자가건설1억

2006 20062006

2000




수 없다 (X)

현재

1



A건물 B건물



1억 X 10 =

(투자액=)

1000



수익률 수익률

2

위험증대

가치상승

수익률

수익가격 =

정해진것

정하는것 (+)(-)

환원이율





과거 미래수익

B

(수요자)


할인


기준


A

(공급자)

B

(수요자)






가격


비용성 수익성

시장성

적산 수익

비준

47

1000 - 100 = 900

1100 - 100 = 1000


+








3천


수익성 부동산










중대엘

100

③


대

중대엘

100




대 100 plusmn A

사 100 plusmn B

월등 우세 +

열등 열세 -

(적산법)




물리적 동일성


사정개입(X)

개별(6층)


사정(급매)


거래

가격

2006 2004

④


1억 X 10 = 1000


100

필요제경비

1100

적산임료



2004







상각후

세공제전

53-1






종류




X물가변동률

직접법대

간접법비례법

비율법유

방법



1000 - 100 = 900


노후화

감가





실제

주관적객관적

유효(경과)

40

관리

불량

양호2030

30


1억

잔존가치1000


수익2000


10년




9000전체상각액


①연수수명법


정액법(균등상각법) (1억-1000)10 = 900 900 900


9000-(9000X01=900)=8100

8100-(8100X01=810)=7290

1억 -(1억X01=1000)=9000

상환기금법

=잔고점감법

800 800











경제적가치

③분해법 감가

물리적


기능적


회복가능

회복불가능



신건물구건물

병용

이론적인 감가

세금

감가상각

토지(X)


조정(X)

물경기



관찰감가법(X)

실제경과

감가수정


조정(O)

물경기

토지(O)


재조달원가

유효잔존


실제적인 감가

9000

48

49

50

(수익환원법)

간접법

직접법

잔여법

①시장추출법

③투자결합법




1억거래가격

1000= 10(수익률)

(적산법)

정상가격

최유효이용

계약감가(X)

기초가격

현실적인 이용

계약감가(O)




단기간


조정(X)



장기간

조정(O)




2

3

4

5

6

ⅱ)



장기차입금

건설자금

자기출자금







수령시(X)


ⅲ)

토지 건물12 8

6 4

72 + 32 = 104

(6+4)104=

분리(X)

지분 저당 8 6

3 1

24 + 6 = 30

(3+1) 75=

고정(X)





개별

종합

개별

종합


무위험률

+위험

-(요구수익률)

(시장조사법)


(엘우드법)

(게텔법)


지분투자자

환원방법


순수익ⅰ)

ⅱ)

ⅲ)









(X)

(O)

(O)


9 110 = +

투자자본

1억 1000 900 100


1억1억1억


1억1000

1억

9000

1억

1억

1억

(-)

0

(+)

(상각율)

1억

1000


토지수익

501000

950

토지잔여법

1000


부동산잔여법


상각전순수익



=


51

52

53

54-④

54-⑤

54-①



법 경 기

(개발의 형태)




54-⑥











6 건설단계












54-③



근린분석

부지분석

수요분석

공급분석

darr

darr

darr

darr

지역지구제

건축규제


A B C

소 소 소


개발제한구역


이용(X)




++








(소지가격)


토지가치2억+


위험 이자율

위험 이자율

위험 이자율

①

② ③

④




위험

55 56

5857



생산이익

이익 B C D




생산비용

비용 B C D




공급자가 부담












59









60





+ -정 수 공 부

요 급



61


1 로렌츠곡선

인구

소득 B

AO

a

b

로렌츠곡선



완전평등

완전불평등

2지니계수

≦a + b

a

a + b0

a + ba + b≦


310분위분배율

최하위40

최상위20=


생계비=

소득과 반비례







연소득 소득= =




전세가


전세가darr


전세가uarr


①

②

완전불평등


(지역지구제)

A





1억





1억2천

uarr

1억

2천

초과이윤

수요uarr



A형평성

지역간(X)

세대간(0)

63

(임대료 규제)






64

주택산업





(분양가 규제)

분양가 시가

2억4000 3억6000

1억2000(차액)



65







분양가 시가

3억6000 3억6000

0(차액)




주택공급정책


올림

원가 분양가











(초과이윤)







수요uarr

20만원

40만원

20만원(-20)

40만원

(처음)



(0) (0)

(0) (X)

20만원


(+20)




상대적 탄력성

공급자 수요자













5건축량 증가



8공급자 중심

(부동산이용)

(도심) (외곽)

지가 uarr darr

집약도 uarr darr

대체성 uarr darr











자본+노동

토지


+



지가

(지대)


②교통비용uarr

입찰지대

외곽도심

A업종

B업종




토지이용량

72 73



리카르도


마르크스








축이론


(1+2)


(1+2+3)


리본모양






















경공업

경공업

중 고소득층


저

저

저

A A A A

B B B B

단핵 다핵

A

A A

A

B

B

B


75



저차

중차


대형마트

슈퍼마켓


A B1 1

2배

1

A B분기점

분기점

2배

1

A B

고속도로

분기점(X)



(문제점)


AB

1000 m2

250 m2

고객10 km 5 km

25

250100010 2

A B

100010 2

A

+=

2010 = 50

① 마찰계수2

AB

1000 m2

250m2

고객10 km 5 km

C 8 km

640m2

25

250100010 2

A B

100010 2

A

+=

3010

= 3336408 2

C+

②마찰계수2


똑같이 나눈다

X X1A AB B중심

경합

차단



넓고크면

작으면좁고

배후지





A

개점 이익










저차

중차


대형마트

슈퍼마켓

(X)

(O)





크기 비례




비교


구입할 확률=




(상업입지론)



76

분산입지

집심적입지



(=편재)국지

보편제품원료




원료지향형

시장지향형

gt

lt



원료지수 + 1=

= 2 자유입지형

원료지향형

시장지향형

gt

lt

수요콘






그린헛


최소비용

이윤극대화

(주거입지론)




도심 외곽②①

도심으로

외곽으로

ldquo = rdquo

한계주거비용

한계교통비용

도심 외곽최적





(외)

(공업입지론)





①

②

77

78









- 최소요구치







전 - 신 - 안 - 노 - 폐


~계획

공법상 규제

타당성 분석


비교확인

1차적인 관리




경제적uarr

수익uarr

가장 장기간


하자





하자전제

완전심증


차단

유동성대비

안전성

A

B

C D E(매수자)

과거~ (현재)

1사회성공공성


3비권력적행위


5과학성기술성







(관리의 3방식)



과도기





(부동산관리)

토지 건물




광의

협의


방범방재

보험가입

81

82 83

85

84

86

87

88









3시점에 따른




89


(토렌스 제도)


A B 등록증서




청문회

(A A)




rarr손해발생

현금보상


90






















거래종결


중개업자

C(에스크로우)

하자

2억

(대금)


특징

①임의적 설정






원칙


1스킬믹스



2경영의 순서









3가격결정방법




인력관리(X)

1홍보

①정보전달



④반복(X)

2광고


②능동적


④반복(0)

(부동산신탁)

(신탁의 종류)





수익자

신탁수익권

돈 임차인

양도담보제공

(자격요건)




(신탁의 장점)





②신탁수수료



개발가능





(부동산경영)91


(에스크로우)94

A


1년뒤

15

5

요구수익률10

(105)

미래수입

(11)

(115)

(O)

투자

(O)

(X)


내부수익률법

gt5

=10

lt15

투자

(O)

(O)

(X)






② 1억 750 75

① 1억 1000 10


② 5000 750 15

① 1억 1000 10

경우1

경우2



A 가처분소득


1억1000

1년뒤

②

①

경우1

경우2

5000+ 5000+ 750


수익1000

수익률10

A투자

수입

B

재투자안

지출

미래 현재




기대수익률

Ⅰ

내부수익률10

A


1년뒤

=

지출의 현가

X (11) 1

수입의 현가 =

(11) 1

순현가=0

수익성지수=1


수수입의 현가

지1억9천

1억 ---

1억= gt0

순현가법

1억= 0 = 01억= -lt0

지출의 현가

(O)(O)

(X)=1

지출의 현가


gt1

lt1

-1 -3-2


① 2억 1억 1억 2

② 3000원 1000원 2000원 3



추구(X)

40

42

41

A(5층건물)




X 12

X 단위수

총투자액

가능조소득


+기타소득

유효조소득

-영업경비

순영업소득

-부채서비스액

세전현금수지

-영업소득세

세후현금수지

총투자액

지분투자액

지분투자액

소득

경비

저당

세금

조

순

전

후

저

세

경 (0)

(X)

(X)

(어림셈법)

1승수법(~배)


역수

분자

분모

분자

분모승수

승수=투자액

(비율분석법)

4

수익률

3


총자산회전률


(비율분석법)



총투자액

50002억

2억

5000

= 4



총투자액 2억

5000= 25

A

건물

저당총투자액

2억

부채비율=지분

5000 1억5000①

② 2억 1억 1억


(저당)

(총투자액)

5000

2억25

2억

1억50

대부비율상승

①

②

=

부채비율

부채

지분 1억5000

5000333

1억

1억100


②

①=

부채잔금

부동산가치

=

= =

=



유효조소득


조소득


총투자액



=

=

=

(어림셈법)

역수




지분투자액

세전수익률

세후수익률

세후수익





1

2

3

4

5

4344

4645


1천

비용 ++ + + +


비용방식

(원가)

A

(공급자)



1억 1천 - 2천 = 9천




만든시점2000

가격시점2006

자가건설1억

2006 20062006

2000




수 없다 (X)

현재

1



A건물 B건물



1억 X 10 =

(투자액=)

1000



수익률 수익률

2

위험증대

가치상승

수익률

수익가격 =

정해진것

정하는것 (+)(-)

환원이율





과거 미래수익

B

(수요자)


할인


기준


A

(공급자)

B

(수요자)






가격


비용성 수익성

시장성

적산 수익

비준

47

1000 - 100 = 900

1100 - 100 = 1000


+








3천


수익성 부동산










중대엘

100

③


대

중대엘

100




대 100 plusmn A

사 100 plusmn B

월등 우세 +

열등 열세 -

(적산법)




물리적 동일성


사정개입(X)

개별(6층)


사정(급매)


거래

가격

2006 2004

④


1억 X 10 = 1000


100

필요제경비

1100

적산임료



2004







상각후

세공제전

53-1






종류




X물가변동률

직접법대

간접법비례법

비율법유

방법



1000 - 100 = 900


노후화

감가





실제

주관적객관적

유효(경과)

40

관리

불량

양호2030

30


1억

잔존가치1000


수익2000


10년




9000전체상각액


①연수수명법


정액법(균등상각법) (1억-1000)10 = 900 900 900


9000-(9000X01=900)=8100

8100-(8100X01=810)=7290

1억 -(1억X01=1000)=9000

상환기금법

=잔고점감법

800 800











경제적가치

③분해법 감가

물리적


기능적


회복가능

회복불가능



신건물구건물

병용

이론적인 감가

세금

감가상각

토지(X)


조정(X)

물경기



관찰감가법(X)

실제경과

감가수정


조정(O)

물경기

토지(O)


재조달원가

유효잔존


실제적인 감가

9000

48

49

50

(수익환원법)

간접법

직접법

잔여법

①시장추출법

③투자결합법




1억거래가격

1000= 10(수익률)

(적산법)

정상가격

최유효이용

계약감가(X)

기초가격

현실적인 이용

계약감가(O)




단기간


조정(X)



장기간

조정(O)




2

3

4

5

6

ⅱ)



장기차입금

건설자금

자기출자금







수령시(X)


ⅲ)

토지 건물12 8

6 4

72 + 32 = 104

(6+4)104=

분리(X)

지분 저당 8 6

3 1

24 + 6 = 30

(3+1) 75=

고정(X)





개별

종합

개별

종합


무위험률

+위험

-(요구수익률)

(시장조사법)


(엘우드법)

(게텔법)


지분투자자

환원방법


순수익ⅰ)

ⅱ)

ⅲ)









(X)

(O)

(O)


9 110 = +

투자자본

1억 1000 900 100


1억1억1억


1억1000

1억

9000

1억

1억

1억

(-)

0

(+)

(상각율)

1억

1000


토지수익

501000

950

토지잔여법

1000


부동산잔여법


상각전순수익



=


51

52

53

54-④

54-⑤

54-①



법 경 기

(개발의 형태)




54-⑥











6 건설단계












54-③



근린분석

부지분석

수요분석

공급분석

darr

darr

darr

darr

지역지구제

건축규제


A B C

소 소 소


개발제한구역


이용(X)




++








(소지가격)


토지가치2억+


위험 이자율

위험 이자율

위험 이자율

①

② ③

④




위험

55 56

5857



생산이익

이익 B C D




생산비용

비용 B C D




공급자가 부담












59









60





+ -정 수 공 부

요 급



61


1 로렌츠곡선

인구

소득 B

AO

a

b

로렌츠곡선



완전평등

완전불평등

2지니계수

≦a + b

a

a + b0

a + ba + b≦


310분위분배율

최하위40

최상위20=


생계비=

소득과 반비례







연소득 소득= =




전세가


전세가darr


전세가uarr


①

②

완전불평등


(지역지구제)

A





1억





1억2천

uarr

1억

2천

초과이윤

수요uarr



A형평성

지역간(X)

세대간(0)

63

(임대료 규제)






64

주택산업





(분양가 규제)

분양가 시가

2억4000 3억6000

1억2000(차액)



65







분양가 시가

3억6000 3억6000

0(차액)




주택공급정책


올림

원가 분양가











(초과이윤)







수요uarr

20만원

40만원

20만원(-20)

40만원

(처음)



(0) (0)

(0) (X)

20만원


(+20)




상대적 탄력성

공급자 수요자













5건축량 증가



8공급자 중심

(부동산이용)

(도심) (외곽)

지가 uarr darr

집약도 uarr darr

대체성 uarr darr











자본+노동

토지


+



지가

(지대)


②교통비용uarr

입찰지대

외곽도심

A업종

B업종




토지이용량

72 73



리카르도


마르크스








축이론


(1+2)


(1+2+3)


리본모양






















경공업

경공업

중 고소득층


저

저

저

A A A A

B B B B

단핵 다핵

A

A A

A

B

B

B


75



저차

중차


대형마트

슈퍼마켓


A B1 1

2배

1

A B분기점

분기점

2배

1

A B

고속도로

분기점(X)



(문제점)


AB

1000 m2

250 m2

고객10 km 5 km

25

250100010 2

A B

100010 2

A

+=

2010 = 50

① 마찰계수2

AB

1000 m2

250m2

고객10 km 5 km

C 8 km

640m2

25

250100010 2

A B

100010 2

A

+=

3010

= 3336408 2

C+

②마찰계수2


똑같이 나눈다

X X1A AB B중심

경합

차단



넓고크면

작으면좁고

배후지





A

개점 이익










저차

중차


대형마트

슈퍼마켓

(X)

(O)





크기 비례




비교


구입할 확률=




(상업입지론)



76

분산입지

집심적입지



(=편재)국지

보편제품원료




원료지향형

시장지향형

gt

lt



원료지수 + 1=

= 2 자유입지형

원료지향형

시장지향형

gt

lt

수요콘






그린헛


최소비용

이윤극대화

(주거입지론)




도심 외곽②①

도심으로

외곽으로

ldquo = rdquo

한계주거비용

한계교통비용

도심 외곽최적





(외)

(공업입지론)





①

②

77

78









- 최소요구치







전 - 신 - 안 - 노 - 폐


~계획

공법상 규제

타당성 분석


비교확인

1차적인 관리




경제적uarr

수익uarr

가장 장기간


하자





하자전제

완전심증


차단

유동성대비

안전성

A

B

C D E(매수자)

과거~ (현재)

1사회성공공성


3비권력적행위


5과학성기술성







(관리의 3방식)



과도기





(부동산관리)

토지 건물




광의

협의


방범방재

보험가입

81

82 83

85

84

86

87

88









3시점에 따른




89


(토렌스 제도)


A B 등록증서




청문회

(A A)




rarr손해발생

현금보상


90






















거래종결


중개업자

C(에스크로우)

하자

2억

(대금)


특징

①임의적 설정






원칙


1스킬믹스



2경영의 순서









3가격결정방법




인력관리(X)

1홍보

①정보전달



④반복(X)

2광고


②능동적


④반복(0)

(부동산신탁)

(신탁의 종류)





수익자

신탁수익권

돈 임차인

양도담보제공

(자격요건)




(신탁의 장점)





②신탁수수료



개발가능





(부동산경영)91


(에스크로우)94

A(5층건물)




X 12

X 단위수

총투자액

가능조소득


+기타소득

유효조소득

-영업경비

순영업소득

-부채서비스액

세전현금수지

-영업소득세

세후현금수지

총투자액

지분투자액

지분투자액

소득

경비

저당

세금

조

순

전

후

저

세

경 (0)

(X)

(X)

(어림셈법)

1승수법(~배)


역수

분자

분모

분자

분모승수

승수=투자액

(비율분석법)

4

수익률

3


총자산회전률


(비율분석법)



총투자액

50002억

2억

5000

= 4



총투자액 2억

5000= 25

A

건물

저당총투자액

2억

부채비율=지분

5000 1억5000①

② 2억 1억 1억


(저당)

(총투자액)

5000

2억25

2억

1억50

대부비율상승

①

②

=

부채비율

부채

지분 1억5000

5000333

1억

1억100


②

①=

부채잔금

부동산가치

=

= =

=



유효조소득


조소득


총투자액



=

=

=

(어림셈법)

역수




지분투자액

세전수익률

세후수익률

세후수익





1

2

3

4

5

4344

4645


1천

비용 ++ + + +


비용방식

(원가)

A

(공급자)



1억 1천 - 2천 = 9천




만든시점2000

가격시점2006

자가건설1억

2006 20062006

2000




수 없다 (X)

현재

1



A건물 B건물



1억 X 10 =

(투자액=)

1000



수익률 수익률

2

위험증대

가치상승

수익률

수익가격 =

정해진것

정하는것 (+)(-)

환원이율





과거 미래수익

B

(수요자)


할인


기준


A

(공급자)

B

(수요자)






가격


비용성 수익성

시장성

적산 수익

비준

47

1000 - 100 = 900

1100 - 100 = 1000


+








3천


수익성 부동산










중대엘

100

③


대

중대엘

100




대 100 plusmn A

사 100 plusmn B

월등 우세 +

열등 열세 -

(적산법)




물리적 동일성


사정개입(X)

개별(6층)


사정(급매)


거래

가격

2006 2004

④


1억 X 10 = 1000


100

필요제경비

1100

적산임료



2004







상각후

세공제전

53-1






종류




X물가변동률

직접법대

간접법비례법

비율법유

방법



1000 - 100 = 900


노후화

감가





실제

주관적객관적

유효(경과)

40

관리

불량

양호2030

30


1억

잔존가치1000


수익2000


10년




9000전체상각액


①연수수명법


정액법(균등상각법) (1억-1000)10 = 900 900 900


9000-(9000X01=900)=8100

8100-(8100X01=810)=7290

1억 -(1억X01=1000)=9000

상환기금법

=잔고점감법

800 800











경제적가치

③분해법 감가

물리적


기능적


회복가능

회복불가능



신건물구건물

병용

이론적인 감가

세금

감가상각

토지(X)


조정(X)

물경기



관찰감가법(X)

실제경과

감가수정


조정(O)

물경기

토지(O)


재조달원가

유효잔존


실제적인 감가

9000

48

49

50

(수익환원법)

간접법

직접법

잔여법

①시장추출법

③투자결합법




1억거래가격

1000= 10(수익률)

(적산법)

정상가격

최유효이용

계약감가(X)

기초가격

현실적인 이용

계약감가(O)




단기간


조정(X)



장기간

조정(O)




2

3

4

5

6

ⅱ)



장기차입금

건설자금

자기출자금







수령시(X)


ⅲ)

토지 건물12 8

6 4

72 + 32 = 104

(6+4)104=

분리(X)

지분 저당 8 6

3 1

24 + 6 = 30

(3+1) 75=

고정(X)





개별

종합

개별

종합


무위험률

+위험

-(요구수익률)

(시장조사법)


(엘우드법)

(게텔법)


지분투자자

환원방법


순수익ⅰ)

ⅱ)

ⅲ)









(X)

(O)

(O)


9 110 = +

투자자본

1억 1000 900 100


1억1억1억


1억1000

1억

9000

1억

1억

1억

(-)

0

(+)

(상각율)

1억

1000


토지수익

501000

950

토지잔여법

1000


부동산잔여법


상각전순수익



=


51

52

53

54-④

54-⑤

54-①



법 경 기

(개발의 형태)




54-⑥











6 건설단계












54-③



근린분석

부지분석

수요분석

공급분석

darr

darr

darr

darr

지역지구제

건축규제


A B C

소 소 소


개발제한구역


이용(X)




++








(소지가격)


토지가치2억+


위험 이자율

위험 이자율

위험 이자율

①

② ③

④




위험

55 56

5857



생산이익

이익 B C D




생산비용

비용 B C D




공급자가 부담












59









60





+ -정 수 공 부

요 급



61


1 로렌츠곡선

인구

소득 B

AO

a

b

로렌츠곡선



완전평등

완전불평등

2지니계수

≦a + b

a

a + b0

a + ba + b≦


310분위분배율

최하위40

최상위20=


생계비=

소득과 반비례







연소득 소득= =




전세가


전세가darr


전세가uarr


①

②

완전불평등


(지역지구제)

A





1억





1억2천

uarr

1억

2천

초과이윤

수요uarr



A형평성

지역간(X)

세대간(0)

63

(임대료 규제)






64

주택산업





(분양가 규제)

분양가 시가

2억4000 3억6000

1억2000(차액)



65







분양가 시가

3억6000 3억6000

0(차액)




주택공급정책


올림

원가 분양가











(초과이윤)







수요uarr

20만원

40만원

20만원(-20)

40만원

(처음)



(0) (0)

(0) (X)

20만원


(+20)




상대적 탄력성

공급자 수요자













5건축량 증가



8공급자 중심

(부동산이용)

(도심) (외곽)

지가 uarr darr

집약도 uarr darr

대체성 uarr darr











자본+노동

토지


+



지가

(지대)


②교통비용uarr

입찰지대

외곽도심

A업종

B업종




토지이용량

72 73



리카르도


마르크스








축이론


(1+2)


(1+2+3)


리본모양






















경공업

경공업

중 고소득층


저

저

저

A A A A

B B B B

단핵 다핵

A

A A

A

B

B

B


75



저차

중차


대형마트

슈퍼마켓


A B1 1

2배

1

A B분기점

분기점

2배

1

A B

고속도로

분기점(X)



(문제점)


AB

1000 m2

250 m2

고객10 km 5 km

25

250100010 2

A B

100010 2

A

+=

2010 = 50

① 마찰계수2

AB

1000 m2

250m2

고객10 km 5 km

C 8 km

640m2

25

250100010 2

A B

100010 2

A

+=

3010

= 3336408 2

C+

②마찰계수2


똑같이 나눈다

X X1A AB B중심

경합

차단



넓고크면

작으면좁고

배후지





A

개점 이익










저차

중차


대형마트

슈퍼마켓

(X)

(O)





크기 비례




비교


구입할 확률=




(상업입지론)



76

분산입지

집심적입지



(=편재)국지

보편제품원료




원료지향형

시장지향형

gt

lt



원료지수 + 1=

= 2 자유입지형

원료지향형

시장지향형

gt

lt

수요콘






그린헛


최소비용

이윤극대화

(주거입지론)




도심 외곽②①

도심으로

외곽으로

ldquo = rdquo

한계주거비용

한계교통비용

도심 외곽최적





(외)

(공업입지론)





①

②

77

78









- 최소요구치







전 - 신 - 안 - 노 - 폐


~계획

공법상 규제

타당성 분석


비교확인

1차적인 관리




경제적uarr

수익uarr

가장 장기간


하자





하자전제

완전심증


차단

유동성대비

안전성

A

B

C D E(매수자)

과거~ (현재)

1사회성공공성


3비권력적행위


5과학성기술성







(관리의 3방식)



과도기





(부동산관리)

토지 건물




광의

협의


방범방재

보험가입

81

82 83

85

84

86

87

88









3시점에 따른




89


(토렌스 제도)


A B 등록증서




청문회

(A A)




rarr손해발생

현금보상


90






















거래종결


중개업자

C(에스크로우)

하자

2억

(대금)


특징

①임의적 설정






원칙


1스킬믹스



2경영의 순서









3가격결정방법




인력관리(X)

1홍보

①정보전달



④반복(X)

2광고


②능동적


④반복(0)

(부동산신탁)

(신탁의 종류)





수익자

신탁수익권

돈 임차인

양도담보제공

(자격요건)




(신탁의 장점)





②신탁수수료



개발가능





(부동산경영)91


(에스크로우)94


1천

비용 ++ + + +


비용방식

(원가)

A

(공급자)



1억 1천 - 2천 = 9천




만든시점2000

가격시점2006

자가건설1억

2006 20062006

2000




수 없다 (X)

현재

1



A건물 B건물



1억 X 10 =

(투자액=)

1000



수익률 수익률

2

위험증대

가치상승

수익률

수익가격 =

정해진것

정하는것 (+)(-)

환원이율





과거 미래수익

B

(수요자)


할인


기준


A

(공급자)

B

(수요자)






가격


비용성 수익성

시장성

적산 수익

비준

47

1000 - 100 = 900

1100 - 100 = 1000


+








3천


수익성 부동산










중대엘

100

③


대

중대엘

100




대 100 plusmn A

사 100 plusmn B

월등 우세 +

열등 열세 -

(적산법)




물리적 동일성


사정개입(X)

개별(6층)


사정(급매)


거래

가격

2006 2004

④


1억 X 10 = 1000


100

필요제경비

1100

적산임료



2004







상각후

세공제전

53-1






종류




X물가변동률

직접법대

간접법비례법

비율법유

방법



1000 - 100 = 900


노후화

감가





실제

주관적객관적

유효(경과)

40

관리

불량

양호2030

30


1억

잔존가치1000


수익2000


10년




9000전체상각액


①연수수명법


정액법(균등상각법) (1억-1000)10 = 900 900 900


9000-(9000X01=900)=8100

8100-(8100X01=810)=7290

1억 -(1억X01=1000)=9000

상환기금법

=잔고점감법

800 800











경제적가치

③분해법 감가

물리적


기능적


회복가능

회복불가능



신건물구건물

병용

이론적인 감가

세금

감가상각

토지(X)


조정(X)

물경기



관찰감가법(X)

실제경과

감가수정


조정(O)

물경기

토지(O)


재조달원가

유효잔존


실제적인 감가

9000

48

49

50

(수익환원법)

간접법

직접법

잔여법

①시장추출법

③투자결합법




1억거래가격

1000= 10(수익률)

(적산법)

정상가격

최유효이용

계약감가(X)

기초가격

현실적인 이용

계약감가(O)




단기간


조정(X)



장기간

조정(O)




2

3

4

5

6

ⅱ)



장기차입금

건설자금

자기출자금







수령시(X)


ⅲ)

토지 건물12 8

6 4

72 + 32 = 104

(6+4)104=

분리(X)

지분 저당 8 6

3 1

24 + 6 = 30

(3+1) 75=

고정(X)





개별

종합

개별

종합


무위험률

+위험

-(요구수익률)

(시장조사법)


(엘우드법)

(게텔법)


지분투자자

환원방법


순수익ⅰ)

ⅱ)

ⅲ)









(X)

(O)

(O)


9 110 = +

투자자본

1억 1000 900 100


1억1억1억


1억1000

1억

9000

1억

1억

1억

(-)

0

(+)

(상각율)

1억

1000


토지수익

501000

950

토지잔여법

1000


부동산잔여법


상각전순수익



=


51

52

53

54-④

54-⑤

54-①



법 경 기

(개발의 형태)




54-⑥











6 건설단계












54-③



근린분석

부지분석

수요분석

공급분석

darr

darr

darr

darr

지역지구제

건축규제


A B C

소 소 소


개발제한구역


이용(X)




++








(소지가격)


토지가치2억+


위험 이자율

위험 이자율

위험 이자율

①

② ③

④




위험

55 56

5857



생산이익

이익 B C D




생산비용

비용 B C D




공급자가 부담












59









60





+ -정 수 공 부

요 급



61


1 로렌츠곡선

인구

소득 B

AO

a

b

로렌츠곡선



완전평등

완전불평등

2지니계수

≦a + b

a

a + b0

a + ba + b≦


310분위분배율

최하위40

최상위20=


생계비=

소득과 반비례







연소득 소득= =




전세가


전세가darr


전세가uarr


①

②

완전불평등


(지역지구제)

A





1억





1억2천

uarr

1억

2천

초과이윤

수요uarr



A형평성

지역간(X)

세대간(0)

63

(임대료 규제)






64

주택산업





(분양가 규제)

분양가 시가

2억4000 3억6000

1억2000(차액)



65







분양가 시가

3억6000 3억6000

0(차액)




주택공급정책


올림

원가 분양가











(초과이윤)







수요uarr

20만원

40만원

20만원(-20)

40만원

(처음)



(0) (0)

(0) (X)

20만원


(+20)




상대적 탄력성

공급자 수요자













5건축량 증가



8공급자 중심

(부동산이용)

(도심) (외곽)

지가 uarr darr

집약도 uarr darr

대체성 uarr darr











자본+노동

토지


+



지가

(지대)


②교통비용uarr

입찰지대

외곽도심

A업종

B업종




토지이용량

72 73



리카르도


마르크스








축이론


(1+2)


(1+2+3)


리본모양






















경공업

경공업

중 고소득층


저

저

저

A A A A

B B B B

단핵 다핵

A

A A

A

B

B

B


75



저차

중차


대형마트

슈퍼마켓


A B1 1

2배

1

A B분기점

분기점

2배

1

A B

고속도로

분기점(X)



(문제점)


AB

1000 m2

250 m2

고객10 km 5 km

25

250100010 2

A B

100010 2

A

+=

2010 = 50

① 마찰계수2

AB

1000 m2

250m2

고객10 km 5 km

C 8 km

640m2

25

250100010 2

A B

100010 2

A

+=

3010

= 3336408 2

C+

②마찰계수2


똑같이 나눈다

X X1A AB B중심

경합

차단



넓고크면

작으면좁고

배후지





A

개점 이익










저차

중차


대형마트

슈퍼마켓

(X)

(O)





크기 비례




비교


구입할 확률=




(상업입지론)



76

분산입지

집심적입지



(=편재)국지

보편제품원료




원료지향형

시장지향형

gt

lt



원료지수 + 1=

= 2 자유입지형

원료지향형

시장지향형

gt

lt

수요콘






그린헛


최소비용

이윤극대화

(주거입지론)




도심 외곽②①

도심으로

외곽으로

ldquo = rdquo

한계주거비용

한계교통비용

도심 외곽최적





(외)

(공업입지론)





①

②

77

78









- 최소요구치







전 - 신 - 안 - 노 - 폐


~계획

공법상 규제

타당성 분석


비교확인

1차적인 관리




경제적uarr

수익uarr

가장 장기간


하자





하자전제

완전심증


차단

유동성대비

안전성

A

B

C D E(매수자)

과거~ (현재)

1사회성공공성


3비권력적행위


5과학성기술성







(관리의 3방식)



과도기





(부동산관리)

토지 건물




광의

협의


방범방재

보험가입

81

82 83

85

84

86

87

88









3시점에 따른




89


(토렌스 제도)


A B 등록증서




청문회

(A A)




rarr손해발생

현금보상


90






















거래종결


중개업자

C(에스크로우)

하자

2억

(대금)


특징

①임의적 설정






원칙


1스킬믹스



2경영의 순서









3가격결정방법




인력관리(X)

1홍보

①정보전달



④반복(X)

2광고


②능동적


④반복(0)

(부동산신탁)

(신탁의 종류)





수익자

신탁수익권

돈 임차인

양도담보제공

(자격요건)




(신탁의 장점)





②신탁수수료



개발가능





(부동산경영)91


(에스크로우)94

1000 - 100 = 900

1100 - 100 = 1000


+








3천


수익성 부동산










중대엘

100

③


대

중대엘

100




대 100 plusmn A

사 100 plusmn B

월등 우세 +

열등 열세 -

(적산법)




물리적 동일성


사정개입(X)

개별(6층)


사정(급매)


거래

가격

2006 2004

④


1억 X 10 = 1000


100

필요제경비

1100

적산임료



2004







상각후

세공제전

53-1






종류




X물가변동률

직접법대

간접법비례법

비율법유

방법



1000 - 100 = 900


노후화

감가





실제

주관적객관적

유효(경과)

40

관리

불량

양호2030

30


1억

잔존가치1000


수익2000


10년




9000전체상각액


①연수수명법


정액법(균등상각법) (1억-1000)10 = 900 900 900


9000-(9000X01=900)=8100

8100-(8100X01=810)=7290

1억 -(1억X01=1000)=9000

상환기금법

=잔고점감법

800 800











경제적가치

③분해법 감가

물리적


기능적


회복가능

회복불가능



신건물구건물

병용

이론적인 감가

세금

감가상각

토지(X)


조정(X)

물경기



관찰감가법(X)

실제경과

감가수정


조정(O)

물경기

토지(O)


재조달원가

유효잔존


실제적인 감가

9000

48

49

50

(수익환원법)

간접법

직접법

잔여법

①시장추출법

③투자결합법




1억거래가격

1000= 10(수익률)

(적산법)

정상가격

최유효이용

계약감가(X)

기초가격

현실적인 이용

계약감가(O)




단기간


조정(X)



장기간

조정(O)




2

3

4

5

6

ⅱ)



장기차입금

건설자금

자기출자금







수령시(X)


ⅲ)

토지 건물12 8

6 4

72 + 32 = 104

(6+4)104=

분리(X)

지분 저당 8 6

3 1

24 + 6 = 30

(3+1) 75=

고정(X)





개별

종합

개별

종합


무위험률

+위험

-(요구수익률)

(시장조사법)


(엘우드법)

(게텔법)


지분투자자

환원방법


순수익ⅰ)

ⅱ)

ⅲ)









(X)

(O)

(O)


9 110 = +

투자자본

1억 1000 900 100


1억1억1억


1억1000

1억

9000

1억

1억

1억

(-)

0

(+)

(상각율)

1억

1000


토지수익

501000

950

토지잔여법

1000


부동산잔여법


상각전순수익



=


51

52

53

54-④

54-⑤

54-①



법 경 기

(개발의 형태)




54-⑥











6 건설단계












54-③



근린분석

부지분석

수요분석

공급분석

darr

darr

darr

darr

지역지구제

건축규제


A B C

소 소 소


개발제한구역


이용(X)




++








(소지가격)


토지가치2억+


위험 이자율

위험 이자율

위험 이자율

①

② ③

④




위험

55 56

5857



생산이익

이익 B C D




생산비용

비용 B C D




공급자가 부담












59









60





+ -정 수 공 부

요 급



61


1 로렌츠곡선

인구

소득 B

AO

a

b

로렌츠곡선



완전평등

완전불평등

2지니계수

≦a + b

a

a + b0

a + ba + b≦


310분위분배율

최하위40

최상위20=


생계비=

소득과 반비례







연소득 소득= =




전세가


전세가darr


전세가uarr


①

②

완전불평등


(지역지구제)

A





1억





1억2천

uarr

1억

2천

초과이윤

수요uarr



A형평성

지역간(X)

세대간(0)

63

(임대료 규제)






64

주택산업





(분양가 규제)

분양가 시가

2억4000 3억6000

1억2000(차액)



65







분양가 시가

3억6000 3억6000

0(차액)




주택공급정책


올림

원가 분양가











(초과이윤)







수요uarr

20만원

40만원

20만원(-20)

40만원

(처음)



(0) (0)

(0) (X)

20만원


(+20)




상대적 탄력성

공급자 수요자













5건축량 증가



8공급자 중심

(부동산이용)

(도심) (외곽)

지가 uarr darr

집약도 uarr darr

대체성 uarr darr











자본+노동

토지


+



지가

(지대)


②교통비용uarr

입찰지대

외곽도심

A업종

B업종




토지이용량

72 73



리카르도


마르크스








축이론


(1+2)


(1+2+3)


리본모양






















경공업

경공업

중 고소득층


저

저

저

A A A A

B B B B

단핵 다핵

A

A A

A

B

B

B


75



저차

중차


대형마트

슈퍼마켓


A B1 1

2배

1

A B분기점

분기점

2배

1

A B

고속도로

분기점(X)



(문제점)


AB

1000 m2

250 m2

고객10 km 5 km

25

250100010 2

A B

100010 2

A

+=

2010 = 50

① 마찰계수2

AB

1000 m2

250m2

고객10 km 5 km

C 8 km

640m2

25

250100010 2

A B

100010 2

A

+=

3010

= 3336408 2

C+

②마찰계수2


똑같이 나눈다

X X1A AB B중심

경합

차단



넓고크면

작으면좁고

배후지





A

개점 이익










저차

중차


대형마트

슈퍼마켓

(X)

(O)





크기 비례




비교


구입할 확률=




(상업입지론)



76

분산입지

집심적입지



(=편재)국지

보편제품원료




원료지향형

시장지향형

gt

lt



원료지수 + 1=

= 2 자유입지형

원료지향형

시장지향형

gt

lt

수요콘






그린헛


최소비용

이윤극대화

(주거입지론)




도심 외곽②①

도심으로

외곽으로

ldquo = rdquo

한계주거비용

한계교통비용

도심 외곽최적





(외)

(공업입지론)





①

②

77

78









- 최소요구치







전 - 신 - 안 - 노 - 폐


~계획

공법상 규제

타당성 분석


비교확인

1차적인 관리




경제적uarr

수익uarr

가장 장기간


하자





하자전제

완전심증


차단

유동성대비

안전성

A

B

C D E(매수자)

과거~ (현재)

1사회성공공성


3비권력적행위


5과학성기술성







(관리의 3방식)



과도기





(부동산관리)

토지 건물




광의

협의


방범방재

보험가입

81

82 83

85

84

86

87

88









3시점에 따른




89


(토렌스 제도)


A B 등록증서




청문회

(A A)




rarr손해발생

현금보상


90






















거래종결


중개업자

C(에스크로우)

하자

2억

(대금)


특징

①임의적 설정






원칙


1스킬믹스



2경영의 순서









3가격결정방법




인력관리(X)

1홍보

①정보전달



④반복(X)

2광고


②능동적


④반복(0)

(부동산신탁)

(신탁의 종류)





수익자

신탁수익권

돈 임차인

양도담보제공

(자격요건)




(신탁의 장점)





②신탁수수료



개발가능





(부동산경영)91


(에스크로우)94






종류




X물가변동률

직접법대

간접법비례법

비율법유

방법



1000 - 100 = 900


노후화

감가





실제

주관적객관적

유효(경과)

40

관리

불량

양호2030

30


1억

잔존가치1000


수익2000


10년




9000전체상각액


①연수수명법


정액법(균등상각법) (1억-1000)10 = 900 900 900


9000-(9000X01=900)=8100

8100-(8100X01=810)=7290

1억 -(1억X01=1000)=9000

상환기금법

=잔고점감법

800 800











경제적가치

③분해법 감가

물리적


기능적


회복가능

회복불가능



신건물구건물

병용

이론적인 감가

세금

감가상각

토지(X)


조정(X)

물경기



관찰감가법(X)

실제경과

감가수정


조정(O)

물경기

토지(O)


재조달원가

유효잔존


실제적인 감가

9000

48

49

50

(수익환원법)

간접법

직접법

잔여법

①시장추출법

③투자결합법




1억거래가격

1000= 10(수익률)

(적산법)

정상가격

최유효이용

계약감가(X)

기초가격

현실적인 이용

계약감가(O)




단기간


조정(X)



장기간

조정(O)




2

3

4

5

6

ⅱ)



장기차입금

건설자금

자기출자금







수령시(X)


ⅲ)

토지 건물12 8

6 4

72 + 32 = 104

(6+4)104=

분리(X)

지분 저당 8 6

3 1

24 + 6 = 30

(3+1) 75=

고정(X)





개별

종합

개별

종합


무위험률

+위험

-(요구수익률)

(시장조사법)


(엘우드법)

(게텔법)


지분투자자

환원방법


순수익ⅰ)

ⅱ)

ⅲ)









(X)

(O)

(O)


9 110 = +

투자자본

1억 1000 900 100


1억1억1억


1억1000

1억

9000

1억

1억

1억

(-)

0

(+)

(상각율)

1억

1000


토지수익

501000

950

토지잔여법

1000


부동산잔여법


상각전순수익



=


51

52

53

54-④

54-⑤

54-①



법 경 기

(개발의 형태)




54-⑥











6 건설단계












54-③



근린분석

부지분석

수요분석

공급분석

darr

darr

darr

darr

지역지구제

건축규제


A B C

소 소 소


개발제한구역


이용(X)




++








(소지가격)


토지가치2억+


위험 이자율

위험 이자율

위험 이자율

①

② ③

④




위험

55 56

5857



생산이익

이익 B C D




생산비용

비용 B C D




공급자가 부담












59









60





+ -정 수 공 부

요 급



61


1 로렌츠곡선

인구

소득 B

AO

a

b

로렌츠곡선



완전평등

완전불평등

2지니계수

≦a + b

a

a + b0

a + ba + b≦


310분위분배율

최하위40

최상위20=


생계비=

소득과 반비례







연소득 소득= =




전세가


전세가darr


전세가uarr


①

②

완전불평등


(지역지구제)

A





1억





1억2천

uarr

1억

2천

초과이윤

수요uarr



A형평성

지역간(X)

세대간(0)

63

(임대료 규제)






64

주택산업





(분양가 규제)

분양가 시가

2억4000 3억6000

1억2000(차액)



65







분양가 시가

3억6000 3억6000

0(차액)




주택공급정책


올림

원가 분양가











(초과이윤)







수요uarr

20만원

40만원

20만원(-20)

40만원

(처음)



(0) (0)

(0) (X)

20만원


(+20)




상대적 탄력성

공급자 수요자













5건축량 증가



8공급자 중심

(부동산이용)

(도심) (외곽)

지가 uarr darr

집약도 uarr darr

대체성 uarr darr











자본+노동

토지


+



지가

(지대)


②교통비용uarr

입찰지대

외곽도심

A업종

B업종




토지이용량

72 73



리카르도


마르크스








축이론


(1+2)


(1+2+3)


리본모양






















경공업

경공업

중 고소득층


저

저

저

A A A A

B B B B

단핵 다핵

A

A A

A

B

B

B


75



저차

중차


대형마트

슈퍼마켓


A B1 1

2배

1

A B분기점

분기점

2배

1

A B

고속도로

분기점(X)



(문제점)


AB

1000 m2

250 m2

고객10 km 5 km

25

250100010 2

A B

100010 2

A

+=

2010 = 50

① 마찰계수2

AB

1000 m2

250m2

고객10 km 5 km

C 8 km

640m2

25

250100010 2

A B

100010 2

A

+=

3010

= 3336408 2

C+

②마찰계수2


똑같이 나눈다

X X1A AB B중심

경합

차단



넓고크면

작으면좁고

배후지





A

개점 이익










저차

중차


대형마트

슈퍼마켓

(X)

(O)





크기 비례




비교


구입할 확률=




(상업입지론)



76

분산입지

집심적입지



(=편재)국지

보편제품원료




원료지향형

시장지향형

gt

lt



원료지수 + 1=

= 2 자유입지형

원료지향형

시장지향형

gt

lt

수요콘






그린헛


최소비용

이윤극대화

(주거입지론)




도심 외곽②①

도심으로

외곽으로

ldquo = rdquo

한계주거비용

한계교통비용

도심 외곽최적





(외)

(공업입지론)





①

②

77

78









- 최소요구치







전 - 신 - 안 - 노 - 폐


~계획

공법상 규제

타당성 분석


비교확인

1차적인 관리




경제적uarr

수익uarr

가장 장기간


하자





하자전제

완전심증


차단

유동성대비

안전성

A

B

C D E(매수자)

과거~ (현재)

1사회성공공성


3비권력적행위


5과학성기술성







(관리의 3방식)



과도기





(부동산관리)

토지 건물




광의

협의


방범방재

보험가입

81

82 83

85

84

86

87

88









3시점에 따른




89


(토렌스 제도)


A B 등록증서




청문회

(A A)




rarr손해발생

현금보상


90






















거래종결


중개업자

C(에스크로우)

하자

2억

(대금)


특징

①임의적 설정






원칙


1스킬믹스



2경영의 순서









3가격결정방법




인력관리(X)

1홍보

①정보전달



④반복(X)

2광고


②능동적


④반복(0)

(부동산신탁)

(신탁의 종류)





수익자

신탁수익권

돈 임차인

양도담보제공

(자격요건)




(신탁의 장점)





②신탁수수료



개발가능





(부동산경영)91


(에스크로우)94

(수익환원법)

간접법

직접법

잔여법

①시장추출법

③투자결합법




1억거래가격

1000= 10(수익률)

(적산법)

정상가격

최유효이용

계약감가(X)

기초가격

현실적인 이용

계약감가(O)




단기간


조정(X)



장기간

조정(O)




2

3

4

5

6

ⅱ)



장기차입금

건설자금

자기출자금







수령시(X)


ⅲ)

토지 건물12 8

6 4

72 + 32 = 104

(6+4)104=

분리(X)

지분 저당 8 6

3 1

24 + 6 = 30

(3+1) 75=

고정(X)





개별

종합

개별

종합


무위험률

+위험

-(요구수익률)

(시장조사법)


(엘우드법)

(게텔법)


지분투자자

환원방법


순수익ⅰ)

ⅱ)

ⅲ)









(X)

(O)

(O)


9 110 = +

투자자본

1억 1000 900 100


1억1억1억


1억1000

1억

9000

1억

1억

1억

(-)

0

(+)

(상각율)

1억

1000


토지수익

501000

950

토지잔여법

1000


부동산잔여법


상각전순수익



=


51

52

53

54-④

54-⑤

54-①



법 경 기

(개발의 형태)




54-⑥











6 건설단계












54-③



근린분석

부지분석

수요분석

공급분석

darr

darr

darr

darr

지역지구제

건축규제


A B C

소 소 소


개발제한구역


이용(X)




++








(소지가격)


토지가치2억+


위험 이자율

위험 이자율

위험 이자율

①

② ③

④




위험

55 56

5857



생산이익

이익 B C D




생산비용

비용 B C D




공급자가 부담












59









60





+ -정 수 공 부

요 급



61


1 로렌츠곡선

인구

소득 B

AO

a

b

로렌츠곡선



완전평등

완전불평등

2지니계수

≦a + b

a

a + b0

a + ba + b≦


310분위분배율

최하위40

최상위20=


생계비=

소득과 반비례







연소득 소득= =




전세가


전세가darr


전세가uarr


①

②

완전불평등


(지역지구제)

A





1억





1억2천

uarr

1억

2천

초과이윤

수요uarr



A형평성

지역간(X)

세대간(0)

63

(임대료 규제)






64

주택산업





(분양가 규제)

분양가 시가

2억4000 3억6000

1억2000(차액)



65







분양가 시가

3억6000 3억6000

0(차액)




주택공급정책


올림

원가 분양가











(초과이윤)







수요uarr

20만원

40만원

20만원(-20)

40만원

(처음)



(0) (0)

(0) (X)

20만원


(+20)




상대적 탄력성

공급자 수요자













5건축량 증가



8공급자 중심

(부동산이용)

(도심) (외곽)

지가 uarr darr

집약도 uarr darr

대체성 uarr darr











자본+노동

토지


+



지가

(지대)


②교통비용uarr

입찰지대

외곽도심

A업종

B업종




토지이용량

72 73



리카르도


마르크스








축이론


(1+2)


(1+2+3)


리본모양






















경공업

경공업

중 고소득층


저

저

저

A A A A

B B B B

단핵 다핵

A

A A

A

B

B

B


75



저차

중차


대형마트

슈퍼마켓


A B1 1

2배

1

A B분기점

분기점

2배

1

A B

고속도로

분기점(X)



(문제점)


AB

1000 m2

250 m2

고객10 km 5 km

25

250100010 2

A B

100010 2

A

+=

2010 = 50

① 마찰계수2

AB

1000 m2

250m2

고객10 km 5 km

C 8 km

640m2

25

250100010 2

A B

100010 2

A

+=

3010

= 3336408 2

C+

②마찰계수2


똑같이 나눈다

X X1A AB B중심

경합

차단



넓고크면

작으면좁고

배후지





A

개점 이익










저차

중차


대형마트

슈퍼마켓

(X)

(O)





크기 비례




비교


구입할 확률=




(상업입지론)



76

분산입지

집심적입지



(=편재)국지

보편제품원료




원료지향형

시장지향형

gt

lt



원료지수 + 1=

= 2 자유입지형

원료지향형

시장지향형

gt

lt

수요콘






그린헛


최소비용

이윤극대화

(주거입지론)




도심 외곽②①

도심으로

외곽으로

ldquo = rdquo

한계주거비용

한계교통비용

도심 외곽최적





(외)

(공업입지론)





①

②

77

78









- 최소요구치







전 - 신 - 안 - 노 - 폐


~계획

공법상 규제

타당성 분석


비교확인

1차적인 관리




경제적uarr

수익uarr

가장 장기간


하자





하자전제

완전심증


차단

유동성대비

안전성

A

B

C D E(매수자)

과거~ (현재)

1사회성공공성


3비권력적행위


5과학성기술성







(관리의 3방식)



과도기





(부동산관리)

토지 건물




광의

협의


방범방재

보험가입

81

82 83

85

84

86

87

88









3시점에 따른




89


(토렌스 제도)


A B 등록증서




청문회

(A A)




rarr손해발생

현금보상


90






















거래종결


중개업자

C(에스크로우)

하자

2억

(대금)


특징

①임의적 설정






원칙


1스킬믹스



2경영의 순서









3가격결정방법




인력관리(X)

1홍보

①정보전달



④반복(X)

2광고


②능동적


④반복(0)

(부동산신탁)

(신탁의 종류)





수익자

신탁수익권

돈 임차인

양도담보제공

(자격요건)




(신탁의 장점)





②신탁수수료



개발가능





(부동산경영)91


(에스크로우)94

54-④

54-⑤

54-①



법 경 기

(개발의 형태)




54-⑥











6 건설단계












54-③



근린분석

부지분석

수요분석

공급분석

darr

darr

darr

darr

지역지구제

건축규제


A B C

소 소 소


개발제한구역


이용(X)




++








(소지가격)


토지가치2억+


위험 이자율

위험 이자율

위험 이자율

①

② ③

④




위험

55 56

5857



생산이익

이익 B C D




생산비용

비용 B C D




공급자가 부담












59









60





+ -정 수 공 부

요 급



61


1 로렌츠곡선

인구

소득 B

AO

a

b

로렌츠곡선



완전평등

완전불평등

2지니계수

≦a + b

a

a + b0

a + ba + b≦


310분위분배율

최하위40

최상위20=


생계비=

소득과 반비례







연소득 소득= =




전세가


전세가darr


전세가uarr


①

②

완전불평등


(지역지구제)

A





1억





1억2천

uarr

1억

2천

초과이윤

수요uarr



A형평성

지역간(X)

세대간(0)

63

(임대료 규제)






64

주택산업





(분양가 규제)

분양가 시가

2억4000 3억6000

1억2000(차액)



65







분양가 시가

3억6000 3억6000

0(차액)




주택공급정책


올림

원가 분양가











(초과이윤)







수요uarr

20만원

40만원

20만원(-20)

40만원

(처음)



(0) (0)

(0) (X)

20만원


(+20)




상대적 탄력성

공급자 수요자













5건축량 증가



8공급자 중심

(부동산이용)

(도심) (외곽)

지가 uarr darr

집약도 uarr darr

대체성 uarr darr











자본+노동

토지


+



지가

(지대)


②교통비용uarr

입찰지대

외곽도심

A업종

B업종




토지이용량

72 73



리카르도


마르크스








축이론


(1+2)


(1+2+3)


리본모양






















경공업

경공업

중 고소득층


저

저

저

A A A A

B B B B

단핵 다핵

A

A A

A

B

B

B


75



저차

중차


대형마트

슈퍼마켓


A B1 1

2배

1

A B분기점

분기점

2배

1

A B

고속도로

분기점(X)



(문제점)


AB

1000 m2

250 m2

고객10 km 5 km

25

250100010 2

A B

100010 2

A

+=

2010 = 50

① 마찰계수2

AB

1000 m2

250m2

고객10 km 5 km

C 8 km

640m2

25

250100010 2

A B

100010 2

A

+=

3010

= 3336408 2

C+

②마찰계수2


똑같이 나눈다

X X1A AB B중심

경합

차단



넓고크면

작으면좁고

배후지





A

개점 이익










저차

중차


대형마트

슈퍼마켓

(X)

(O)





크기 비례




비교


구입할 확률=




(상업입지론)



76

분산입지

집심적입지



(=편재)국지

보편제품원료




원료지향형

시장지향형

gt

lt



원료지수 + 1=

= 2 자유입지형

원료지향형

시장지향형

gt

lt

수요콘






그린헛


최소비용

이윤극대화

(주거입지론)




도심 외곽②①

도심으로

외곽으로

ldquo = rdquo

한계주거비용

한계교통비용

도심 외곽최적





(외)

(공업입지론)





①

②

77

78









- 최소요구치







전 - 신 - 안 - 노 - 폐


~계획

공법상 규제

타당성 분석


비교확인

1차적인 관리




경제적uarr

수익uarr

가장 장기간


하자





하자전제

완전심증


차단

유동성대비

안전성

A

B

C D E(매수자)

과거~ (현재)

1사회성공공성


3비권력적행위


5과학성기술성







(관리의 3방식)



과도기





(부동산관리)

토지 건물




광의

협의


방범방재

보험가입

81

82 83

85

84

86

87

88









3시점에 따른




89


(토렌스 제도)


A B 등록증서




청문회

(A A)




rarr손해발생

현금보상


90






















거래종결


중개업자

C(에스크로우)

하자

2억

(대금)


특징

①임의적 설정






원칙


1스킬믹스



2경영의 순서









3가격결정방법




인력관리(X)

1홍보

①정보전달



④반복(X)

2광고


②능동적


④반복(0)

(부동산신탁)

(신탁의 종류)





수익자

신탁수익권

돈 임차인

양도담보제공

(자격요건)




(신탁의 장점)





②신탁수수료



개발가능





(부동산경영)91


(에스크로우)94

위험 이자율

위험 이자율

위험 이자율

①

② ③

④




위험

55 56

5857



생산이익

이익 B C D




생산비용

비용 B C D




공급자가 부담












59









60





+ -정 수 공 부

요 급



61


1 로렌츠곡선

인구

소득 B

AO

a

b

로렌츠곡선



완전평등

완전불평등

2지니계수

≦a + b

a

a + b0

a + ba + b≦


310분위분배율

최하위40

최상위20=


생계비=

소득과 반비례







연소득 소득= =




전세가


전세가darr


전세가uarr


①

②

완전불평등


(지역지구제)

A





1억





1억2천

uarr

1억

2천

초과이윤

수요uarr



A형평성

지역간(X)

세대간(0)

63

(임대료 규제)






64

주택산업





(분양가 규제)

분양가 시가

2억4000 3억6000

1억2000(차액)



65







분양가 시가

3억6000 3억6000

0(차액)




주택공급정책


올림

원가 분양가











(초과이윤)







수요uarr

20만원

40만원

20만원(-20)

40만원

(처음)



(0) (0)

(0) (X)

20만원


(+20)




상대적 탄력성

공급자 수요자













5건축량 증가



8공급자 중심

(부동산이용)

(도심) (외곽)

지가 uarr darr

집약도 uarr darr

대체성 uarr darr











자본+노동

토지


+



지가

(지대)


②교통비용uarr

입찰지대

외곽도심

A업종

B업종




토지이용량

72 73



리카르도


마르크스








축이론


(1+2)


(1+2+3)


리본모양






















경공업

경공업

중 고소득층


저

저

저

A A A A

B B B B

단핵 다핵

A

A A

A

B

B

B


75



저차

중차


대형마트

슈퍼마켓


A B1 1

2배

1

A B분기점

분기점

2배

1

A B

고속도로

분기점(X)



(문제점)


AB

1000 m2

250 m2

고객10 km 5 km

25

250100010 2

A B

100010 2

A

+=

2010 = 50

① 마찰계수2

AB

1000 m2

250m2

고객10 km 5 km

C 8 km

640m2

25

250100010 2

A B

100010 2

A

+=

3010

= 3336408 2

C+

②마찰계수2


똑같이 나눈다

X X1A AB B중심

경합

차단



넓고크면

작으면좁고

배후지





A

개점 이익










저차

중차


대형마트

슈퍼마켓

(X)

(O)





크기 비례




비교


구입할 확률=




(상업입지론)



76

분산입지

집심적입지



(=편재)국지

보편제품원료




원료지향형

시장지향형

gt

lt



원료지수 + 1=

= 2 자유입지형

원료지향형

시장지향형

gt

lt

수요콘






그린헛


최소비용

이윤극대화

(주거입지론)




도심 외곽②①

도심으로

외곽으로

ldquo = rdquo

한계주거비용

한계교통비용

도심 외곽최적





(외)

(공업입지론)





①

②

77

78









- 최소요구치







전 - 신 - 안 - 노 - 폐


~계획

공법상 규제

타당성 분석


비교확인

1차적인 관리




경제적uarr

수익uarr

가장 장기간


하자





하자전제

완전심증


차단

유동성대비

안전성

A

B

C D E(매수자)

과거~ (현재)

1사회성공공성


3비권력적행위


5과학성기술성







(관리의 3방식)



과도기





(부동산관리)

토지 건물




광의

협의


방범방재

보험가입

81

82 83

85

84

86

87

88









3시점에 따른




89


(토렌스 제도)


A B 등록증서




청문회

(A A)




rarr손해발생

현금보상


90






















거래종결


중개업자

C(에스크로우)

하자

2억

(대금)


특징

①임의적 설정






원칙


1스킬믹스



2경영의 순서









3가격결정방법




인력관리(X)

1홍보

①정보전달



④반복(X)

2광고


②능동적


④반복(0)

(부동산신탁)

(신탁의 종류)





수익자

신탁수익권

돈 임차인

양도담보제공

(자격요건)




(신탁의 장점)





②신탁수수료



개발가능





(부동산경영)91


(에스크로우)94



생산이익

이익 B C D




생산비용

비용 B C D




공급자가 부담












59









60





+ -정 수 공 부

요 급



61


1 로렌츠곡선

인구

소득 B

AO

a

b

로렌츠곡선



완전평등

완전불평등

2지니계수

≦a + b

a

a + b0

a + ba + b≦


310분위분배율

최하위40

최상위20=


생계비=

소득과 반비례







연소득 소득= =




전세가


전세가darr


전세가uarr


①

②

완전불평등


(지역지구제)

A





1억





1억2천

uarr

1억

2천

초과이윤

수요uarr



A형평성

지역간(X)

세대간(0)

63

(임대료 규제)






64

주택산업





(분양가 규제)

분양가 시가

2억4000 3억6000

1억2000(차액)



65







분양가 시가

3억6000 3억6000

0(차액)




주택공급정책


올림

원가 분양가











(초과이윤)







수요uarr

20만원

40만원

20만원(-20)

40만원

(처음)



(0) (0)

(0) (X)

20만원


(+20)




상대적 탄력성

공급자 수요자













5건축량 증가



8공급자 중심

(부동산이용)

(도심) (외곽)

지가 uarr darr

집약도 uarr darr

대체성 uarr darr











자본+노동

토지


+



지가

(지대)


②교통비용uarr

입찰지대

외곽도심

A업종

B업종




토지이용량

72 73



리카르도


마르크스








축이론


(1+2)


(1+2+3)


리본모양






















경공업

경공업

중 고소득층


저

저

저

A A A A

B B B B

단핵 다핵

A

A A

A

B

B

B


75



저차

중차


대형마트

슈퍼마켓


A B1 1

2배

1

A B분기점

분기점

2배

1

A B

고속도로

분기점(X)



(문제점)


AB

1000 m2

250 m2

고객10 km 5 km

25

250100010 2

A B

100010 2

A

+=

2010 = 50

① 마찰계수2

AB

1000 m2

250m2

고객10 km 5 km

C 8 km

640m2

25

250100010 2

A B

100010 2

A

+=

3010

= 3336408 2

C+

②마찰계수2


똑같이 나눈다

X X1A AB B중심

경합

차단



넓고크면

작으면좁고

배후지





A

개점 이익










저차

중차


대형마트

슈퍼마켓

(X)

(O)





크기 비례




비교


구입할 확률=




(상업입지론)



76

분산입지

집심적입지



(=편재)국지

보편제품원료




원료지향형

시장지향형

gt

lt



원료지수 + 1=

= 2 자유입지형

원료지향형

시장지향형

gt

lt

수요콘






그린헛


최소비용

이윤극대화

(주거입지론)




도심 외곽②①

도심으로

외곽으로

ldquo = rdquo

한계주거비용

한계교통비용

도심 외곽최적





(외)

(공업입지론)





①

②

77

78









- 최소요구치







전 - 신 - 안 - 노 - 폐


~계획

공법상 규제

타당성 분석


비교확인

1차적인 관리




경제적uarr

수익uarr

가장 장기간


하자





하자전제

완전심증


차단

유동성대비

안전성

A

B

C D E(매수자)

과거~ (현재)

1사회성공공성


3비권력적행위


5과학성기술성







(관리의 3방식)



과도기





(부동산관리)

토지 건물




광의

협의


방범방재

보험가입

81

82 83

85

84

86

87

88









3시점에 따른




89


(토렌스 제도)


A B 등록증서




청문회

(A A)




rarr손해발생

현금보상


90






















거래종결


중개업자

C(에스크로우)

하자

2억

(대금)


특징

①임의적 설정






원칙


1스킬믹스



2경영의 순서









3가격결정방법




인력관리(X)

1홍보

①정보전달



④반복(X)

2광고


②능동적


④반복(0)

(부동산신탁)

(신탁의 종류)





수익자

신탁수익권

돈 임차인

양도담보제공

(자격요건)




(신탁의 장점)





②신탁수수료



개발가능





(부동산경영)91


(에스크로우)94

(지역지구제)

A





1억





1억2천

uarr

1억

2천

초과이윤

수요uarr



A형평성

지역간(X)

세대간(0)

63

(임대료 규제)






64

주택산업





(분양가 규제)

분양가 시가

2억4000 3억6000

1억2000(차액)



65







분양가 시가

3억6000 3억6000

0(차액)




주택공급정책


올림

원가 분양가











(초과이윤)







수요uarr

20만원

40만원

20만원(-20)

40만원

(처음)



(0) (0)

(0) (X)

20만원


(+20)




상대적 탄력성

공급자 수요자













5건축량 증가



8공급자 중심

(부동산이용)

(도심) (외곽)

지가 uarr darr

집약도 uarr darr

대체성 uarr darr











자본+노동

토지


+



지가

(지대)


②교통비용uarr

입찰지대

외곽도심

A업종

B업종




토지이용량

72 73



리카르도


마르크스








축이론


(1+2)


(1+2+3)


리본모양






















경공업

경공업

중 고소득층


저

저

저

A A A A

B B B B

단핵 다핵

A

A A

A

B

B

B


75



저차

중차


대형마트

슈퍼마켓


A B1 1

2배

1

A B분기점

분기점

2배

1

A B

고속도로

분기점(X)



(문제점)


AB

1000 m2

250 m2

고객10 km 5 km

25

250100010 2

A B

100010 2

A

+=

2010 = 50

① 마찰계수2

AB

1000 m2

250m2

고객10 km 5 km

C 8 km

640m2

25

250100010 2

A B

100010 2

A

+=

3010

= 3336408 2

C+

②마찰계수2


똑같이 나눈다

X X1A AB B중심

경합

차단



넓고크면

작으면좁고

배후지





A

개점 이익










저차

중차


대형마트

슈퍼마켓

(X)

(O)





크기 비례




비교


구입할 확률=




(상업입지론)



76

분산입지

집심적입지



(=편재)국지

보편제품원료




원료지향형

시장지향형

gt

lt



원료지수 + 1=

= 2 자유입지형

원료지향형

시장지향형

gt

lt

수요콘






그린헛


최소비용

이윤극대화

(주거입지론)




도심 외곽②①

도심으로

외곽으로

ldquo = rdquo

한계주거비용

한계교통비용

도심 외곽최적





(외)

(공업입지론)





①

②

77

78









- 최소요구치







전 - 신 - 안 - 노 - 폐


~계획

공법상 규제

타당성 분석


비교확인

1차적인 관리




경제적uarr

수익uarr

가장 장기간


하자





하자전제

완전심증


차단

유동성대비

안전성

A

B

C D E(매수자)

과거~ (현재)

1사회성공공성


3비권력적행위


5과학성기술성







(관리의 3방식)



과도기





(부동산관리)

토지 건물




광의

협의


방범방재

보험가입

81

82 83

85

84

86

87

88









3시점에 따른




89


(토렌스 제도)


A B 등록증서




청문회

(A A)




rarr손해발생

현금보상


90






















거래종결


중개업자

C(에스크로우)

하자

2억

(대금)


특징

①임의적 설정






원칙


1스킬믹스



2경영의 순서









3가격결정방법




인력관리(X)

1홍보

①정보전달



④반복(X)

2광고


②능동적


④반복(0)

(부동산신탁)

(신탁의 종류)





수익자

신탁수익권

돈 임차인

양도담보제공

(자격요건)




(신탁의 장점)





②신탁수수료



개발가능





(부동산경영)91


(에스크로우)94

(부동산이용)

(도심) (외곽)

지가 uarr darr

집약도 uarr darr

대체성 uarr darr











자본+노동

토지


+



지가

(지대)


②교통비용uarr

입찰지대

외곽도심

A업종

B업종




토지이용량

72 73



리카르도


마르크스








축이론


(1+2)


(1+2+3)


리본모양






















경공업

경공업

중 고소득층


저

저

저

A A A A

B B B B

단핵 다핵

A

A A

A

B

B

B


75



저차

중차


대형마트

슈퍼마켓


A B1 1

2배

1

A B분기점

분기점

2배

1

A B

고속도로

분기점(X)



(문제점)


AB

1000 m2

250 m2

고객10 km 5 km

25

250100010 2

A B

100010 2

A

+=

2010 = 50

① 마찰계수2

AB

1000 m2

250m2

고객10 km 5 km

C 8 km

640m2

25

250100010 2

A B

100010 2

A

+=

3010

= 3336408 2

C+

②마찰계수2


똑같이 나눈다

X X1A AB B중심

경합

차단



넓고크면

작으면좁고

배후지





A

개점 이익










저차

중차


대형마트

슈퍼마켓

(X)

(O)





크기 비례




비교


구입할 확률=




(상업입지론)



76

분산입지

집심적입지



(=편재)국지

보편제품원료




원료지향형

시장지향형

gt

lt



원료지수 + 1=

= 2 자유입지형

원료지향형

시장지향형

gt

lt

수요콘






그린헛


최소비용

이윤극대화

(주거입지론)




도심 외곽②①

도심으로

외곽으로

ldquo = rdquo

한계주거비용

한계교통비용

도심 외곽최적





(외)

(공업입지론)





①

②

77

78









- 최소요구치







전 - 신 - 안 - 노 - 폐


~계획

공법상 규제

타당성 분석


비교확인

1차적인 관리




경제적uarr

수익uarr

가장 장기간


하자





하자전제

완전심증


차단

유동성대비

안전성

A

B

C D E(매수자)

과거~ (현재)

1사회성공공성


3비권력적행위


5과학성기술성







(관리의 3방식)



과도기





(부동산관리)

토지 건물




광의

협의


방범방재

보험가입

81

82 83

85

84

86

87

88









3시점에 따른




89


(토렌스 제도)


A B 등록증서




청문회

(A A)




rarr손해발생

현금보상


90






















거래종결


중개업자

C(에스크로우)

하자

2억

(대금)


특징

①임의적 설정






원칙


1스킬믹스



2경영의 순서









3가격결정방법




인력관리(X)

1홍보

①정보전달



④반복(X)

2광고


②능동적


④반복(0)

(부동산신탁)

(신탁의 종류)





수익자

신탁수익권

돈 임차인

양도담보제공

(자격요건)




(신탁의 장점)





②신탁수수료



개발가능





(부동산경영)91


(에스크로우)94




축이론


(1+2)


(1+2+3)


리본모양






















경공업

경공업

중 고소득층


저

저

저

A A A A

B B B B

단핵 다핵

A

A A

A

B

B

B


75



저차

중차


대형마트

슈퍼마켓


A B1 1

2배

1

A B분기점

분기점

2배

1

A B

고속도로

분기점(X)



(문제점)


AB

1000 m2

250 m2

고객10 km 5 km

25

250100010 2

A B

100010 2

A

+=

2010 = 50

① 마찰계수2

AB

1000 m2

250m2

고객10 km 5 km

C 8 km

640m2

25

250100010 2

A B

100010 2

A

+=

3010

= 3336408 2

C+

②마찰계수2


똑같이 나눈다

X X1A AB B중심

경합

차단



넓고크면

작으면좁고

배후지





A

개점 이익










저차

중차


대형마트

슈퍼마켓

(X)

(O)





크기 비례




비교


구입할 확률=




(상업입지론)



76

분산입지

집심적입지



(=편재)국지

보편제품원료




원료지향형

시장지향형

gt

lt



원료지수 + 1=

= 2 자유입지형

원료지향형

시장지향형

gt

lt

수요콘






그린헛


최소비용

이윤극대화

(주거입지론)




도심 외곽②①

도심으로

외곽으로

ldquo = rdquo

한계주거비용

한계교통비용

도심 외곽최적





(외)

(공업입지론)





①

②

77

78









- 최소요구치







전 - 신 - 안 - 노 - 폐


~계획

공법상 규제

타당성 분석


비교확인

1차적인 관리




경제적uarr

수익uarr

가장 장기간


하자





하자전제

완전심증


차단

유동성대비

안전성

A

B

C D E(매수자)

과거~ (현재)

1사회성공공성


3비권력적행위


5과학성기술성







(관리의 3방식)



과도기





(부동산관리)

토지 건물




광의

협의


방범방재

보험가입

81

82 83

85

84

86

87

88









3시점에 따른




89


(토렌스 제도)


A B 등록증서




청문회

(A A)




rarr손해발생

현금보상


90






















거래종결


중개업자

C(에스크로우)

하자

2억

(대금)


특징

①임의적 설정






원칙


1스킬믹스



2경영의 순서









3가격결정방법




인력관리(X)

1홍보

①정보전달



④반복(X)

2광고


②능동적


④반복(0)

(부동산신탁)

(신탁의 종류)





수익자

신탁수익권

돈 임차인

양도담보제공

(자격요건)




(신탁의 장점)





②신탁수수료



개발가능





(부동산경영)91


(에스크로우)94



저차

중차


대형마트

슈퍼마켓


A B1 1

2배

1

A B분기점

분기점

2배

1

A B

고속도로

분기점(X)



(문제점)


AB

1000 m2

250 m2

고객10 km 5 km

25

250100010 2

A B

100010 2

A

+=

2010 = 50

① 마찰계수2

AB

1000 m2

250m2

고객10 km 5 km

C 8 km

640m2

25

250100010 2

A B

100010 2

A

+=

3010

= 3336408 2

C+

②마찰계수2


똑같이 나눈다

X X1A AB B중심

경합

차단



넓고크면

작으면좁고

배후지





A

개점 이익










저차

중차


대형마트

슈퍼마켓

(X)

(O)





크기 비례




비교


구입할 확률=




(상업입지론)



76

분산입지

집심적입지



(=편재)국지

보편제품원료




원료지향형

시장지향형

gt

lt



원료지수 + 1=

= 2 자유입지형

원료지향형

시장지향형

gt

lt

수요콘






그린헛


최소비용

이윤극대화

(주거입지론)




도심 외곽②①

도심으로

외곽으로

ldquo = rdquo

한계주거비용

한계교통비용

도심 외곽최적





(외)

(공업입지론)





①

②

77

78









- 최소요구치







전 - 신 - 안 - 노 - 폐


~계획

공법상 규제

타당성 분석


비교확인

1차적인 관리




경제적uarr

수익uarr

가장 장기간


하자





하자전제

완전심증


차단

유동성대비

안전성

A

B

C D E(매수자)

과거~ (현재)

1사회성공공성


3비권력적행위


5과학성기술성







(관리의 3방식)



과도기





(부동산관리)

토지 건물




광의

협의


방범방재

보험가입

81

82 83

85

84

86

87

88









3시점에 따른




89


(토렌스 제도)


A B 등록증서




청문회

(A A)




rarr손해발생

현금보상


90






















거래종결


중개업자

C(에스크로우)

하자

2억

(대금)


특징

①임의적 설정






원칙


1스킬믹스



2경영의 순서









3가격결정방법




인력관리(X)

1홍보

①정보전달



④반복(X)

2광고


②능동적


④반복(0)

(부동산신탁)

(신탁의 종류)





수익자

신탁수익권

돈 임차인

양도담보제공

(자격요건)




(신탁의 장점)





②신탁수수료



개발가능





(부동산경영)91


(에스크로우)94



(=편재)국지

보편제품원료




원료지향형

시장지향형

gt

lt



원료지수 + 1=

= 2 자유입지형

원료지향형

시장지향형

gt

lt

수요콘






그린헛


최소비용

이윤극대화

(주거입지론)




도심 외곽②①

도심으로

외곽으로

ldquo = rdquo

한계주거비용

한계교통비용

도심 외곽최적





(외)

(공업입지론)





①

②

77

78









- 최소요구치







전 - 신 - 안 - 노 - 폐


~계획

공법상 규제

타당성 분석


비교확인

1차적인 관리




경제적uarr

수익uarr

가장 장기간


하자





하자전제

완전심증


차단

유동성대비

안전성

A

B

C D E(매수자)

과거~ (현재)

1사회성공공성


3비권력적행위


5과학성기술성







(관리의 3방식)



과도기





(부동산관리)

토지 건물




광의

협의


방범방재

보험가입

81

82 83

85

84

86

87

88









3시점에 따른




89


(토렌스 제도)


A B 등록증서




청문회

(A A)




rarr손해발생

현금보상


90






















거래종결


중개업자

C(에스크로우)

하자

2억

(대금)


특징

①임의적 설정






원칙


1스킬믹스



2경영의 순서









3가격결정방법




인력관리(X)

1홍보

①정보전달



④반복(X)

2광고


②능동적


④반복(0)

(부동산신탁)

(신탁의 종류)





수익자

신탁수익권

돈 임차인

양도담보제공

(자격요건)




(신탁의 장점)





②신탁수수료



개발가능





(부동산경영)91


(에스크로우)94






전 - 신 - 안 - 노 - 폐


~계획

공법상 규제

타당성 분석


비교확인

1차적인 관리




경제적uarr

수익uarr

가장 장기간


하자





하자전제

완전심증


차단

유동성대비

안전성

A

B

C D E(매수자)

과거~ (현재)

1사회성공공성


3비권력적행위


5과학성기술성







(관리의 3방식)



과도기





(부동산관리)

토지 건물




광의

협의


방범방재

보험가입

81

82 83

85

84

86

87

88









3시점에 따른




89


(토렌스 제도)


A B 등록증서




청문회

(A A)




rarr손해발생

현금보상


90






















거래종결


중개업자

C(에스크로우)

하자

2억

(대금)


특징

①임의적 설정






원칙


1스킬믹스



2경영의 순서









3가격결정방법




인력관리(X)

1홍보

①정보전달



④반복(X)

2광고


②능동적


④반복(0)

(부동산신탁)

(신탁의 종류)





수익자

신탁수익권

돈 임차인

양도담보제공

(자격요건)




(신탁의 장점)





②신탁수수료



개발가능





(부동산경영)91


(에스크로우)94






















거래종결


중개업자

C(에스크로우)

하자

2억

(대금)


특징

①임의적 설정






원칙


1스킬믹스



2경영의 순서









3가격결정방법




인력관리(X)

1홍보

①정보전달



④반복(X)

2광고


②능동적


④반복(0)

(부동산신탁)

(신탁의 종류)





수익자

신탁수익권

돈 임차인

양도담보제공

(자격요건)




(신탁의 장점)





②신탁수수료



개발가능





(부동산경영)91


(에스크로우)94

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