JURNAL ILMIAH PROGRESIF MANAJEMEN BISNIS (JIPMB), Volume 22, Nomor 1, Februari 2018
ISSN 2354-5682 1
www.stie-ibek.ac.id
© 2018, Jurnal Ilmiah Progresif Manajemen Bisnis STIE-IBEK
FEASIBILITY STUDY USAHA PELABUHAN DAN
PERGUDANGAN MILIK PT DAK DI PANGKAL
PINANG KEPULAUAN BANGKA BELITUNG
MAROKY. S
MIMPIN SITEPU
HARIYANI
Management Program
STIE-IBEK Bangka Belitung
PangkalPinang, Indonesia
Abstract-The purpose of this study is to determine the
feasibility of non-Finance and Finance aspects of the company
and to identify the maximum changes in every condition that
allows business PT. DAK feasible to do. Types of data used are
primary and secondary data consisting of qualitative and quantitative data. Primary data is taken from interview result of
communication personnel and secondary data are from
company data and literature study. The method of data
processing is done qualitatively and quantitatively. Empirical analysis is done by analyzing the feasibility of port business and
warehousing in terms of economic and social aspects.
Quantitative data analysis method is done by calculating the
feasibility of business in terms of finance, namely. Current Value (PV), Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return
(IRR), Payback Period (PP), Profitability Index (PI).The results
of Feasibility analysis, both qualitative and quantitative,
indicate that the port and warehousing business is feasible. One of which is shown by the Current Value (PV) of Rp.
293,559,161,085,29, and financial analysis yielding positive
value of NVP that is equal to Rp.53.328.362.546, IRR value
equal to 24,06% where this value is bigger than deposit interest rate and loan that used is 11.00%, PP during 8 years which
means the business has been able to cover the initial investment
cost before the end of the business, and the PI of 2.76 means the
profit the proceeds received by the project amounted to 2.76 more than the cost incurred.
Keywords: Non Financial Aspects, Financial Aspects, Current
Value, NPV, IRR, PP, PI,
I. PENDAHULUAN
Pelabuhan dan Pergudangan merupakan bagian
penting infrastruktur dalam sistem logistik nasional yang
memiliki peran penting dalam menunjang ketersediaan
dan kelancaran barang yang diperdagangkan. Pada
dasarnya, pelabuhan dan pergudangan serta persediaan
merupakan sarana yang mahal (costly) dalam hal sumber
daya manusia, fasilitas, dan peralatannya sehingga
kinerja pelabuhan dan gudang akan langsung berdampak
pada rantai pasok secara keseluruhan. Rancangan
dan/atau manajemen pergudangan yang tidak memadai
akan berakibat pada inefisiensi rantai pasok pasok.
Aktivitas pelabuhan dan pergudangan sebagai mata rantai
logistik yang penting, terutama diperlukan untuk
beberapa alasan seperti perdagangan antar pulau,
produksi musiman, permintaan musiman, produksi skala
besar, quick supply, produksi yang berkesinambungan,
dan stabilisasi harga.
Sektor jasa logistik memiliki peranan penting dalam
distribusi barang dan perdagangan di Indonesia. Frost &
Sullivan memprediksi industri logistik Indonesia tumbuh
14,7 persen menjadi Rp 1.816 triliun pada tahun 2014,
dibandingkan dengan perkiraan Rp 1.583 triliun setahun
yang lalu karena pertumbuhan di sektor jasa dan
peningkatan konsumsi pribadi rumah tangga1.
Pertumbuhan indikator makro seperti Produk Domestik
Bruto (PDB) dan paritas daya beli masyarakat akan
meningkatkan konsumsi pribadi yang berdampak pada
peningkatan volume perdagangan dan distribusi. Logistik
menurut Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor
26 Tahun 2012 tentang Cetak Biru Pengembangan Sistem
Logistik Nasional adalah bagian dari rantai pasok (supply
chain) yang menangani arus barang, arus informasi, dan
arus uang melalui proses pengadaan (procurement),
penyimpanan (warehousing), transportasi
(transportation), distribusi (distribution), dan pelayanan
pengantar (delivery services) dimana dalam cetak biru
tersebut batasan ruang lingkup aktivitas logistik meliputi
transportasi,pergudangan, dan distribusi.
Sebagai daerah kepulauan, perhubungan laut
merupakan transportasi yang strategis bagi Kepulauan
Bangka Belitung untuk berinteraksi dengan provinsi lain.
Transportasi air yang bergerak di Provinsi Kepulauan
Bangka Belitung antara lain perusahaan PELNI dan
perusahaan swasta. Jalur pelayaran dari Provinsi
Kepulauan Bangka Belitung adalah : tujuan Jakarta,
Palembang, Tanjung Pinang, Surabaya, dan Pontianak.
Untuk mempermudah keluar masuknya akses barang dan
penumpang. Pemerintah Bangka Belitung akan
membangun 3 pelabuhan baru di pulau Bangka dan
JURNAL ILMIAH PROGRESIF MANAJEMEN BISNIS (JIPMB), Volume 22, Nomor 1, Februari 2018
ISSN 2354-5682 2
www.stie-ibek.ac.id
© 2018, Jurnal Ilmiah Progresif Manajemen Bisnis STIE-IBEK
Belitung, 2 (Dua) diantaranya yang akan dibangun tahun
2018 mendatang, yaitu di Pulau Belitung dan dua di
Pulau Bangka (Tanjung Ular Bangka Barat, Tanjung
Nyato Pulau Mindanau Belitung dan Tanjung Berikat
Bangka Selatan). Dalam rangka optimalisasi asset-
assetnya, PT Timah (Persero) menawarkan kerja sama
pengembangan pelabuhan khusus menjadi pelabuhan
komersial yang dianggap potensial kepada anak
perusahaannya yaitu PT Dok dan Perkapalan Air
Kantung atau disingkat dengan PT DAK. Optimalisasi
aset yang ditawarkan kepada PT DAK adalah pelabuhan
bekas lokasi Pusat Pencucian Bijih Timah
diPangkalbalam – Pangkalpinang yang berlokasi dijalan
Kerapu No. 61 (d/h Jalan Raya Puput Toboali), RT 003
RW 002, Kelurahan Lontong Pancur, Kecamatan
Pangkalbalam, Kota Pangkalpinang, Propinsi Kepulauan
Bangka Belitung. Di atas lahan seluas kurang lebih
102.230 M2.
Manajemen PT DAK sangat antusias dan senang
atas tawaran yang diberikan kepada manajemen PT DAK
perihal optimalisasi aset tersebut. Akan tetapi sebelum
memutuskan menerima atau menolak tawaran dari PT
Timah (Persero) tersebut diatas PT DAK perlu
melakukan kelayakan bisnis atas rencana pembangunan
pelabuhan dermaga sandar dan pergudangan terbuka.
Oleh karena itu, Peneliti ingin melakukan kajian Studi
Kelayakan Bisnis dari Aspek Ekonomi dan Sosial serta
Aspek Finance atas rencana pembangunan pelabuhan
dermaga sandar dan pergudangan terbuka yang berlokasi
dijalan Kerapu No. 61 (d/h Jalan Raya Puput Toboali),
RT 003 RW 002, Kelurahan Lontong Pancur, Kecamatan
Pangkalbalam, Kota Pangkalpinang, Propinsi Kepulauan
Bangka Belitung. Di atas lahan seluas kurang lebih
102.230 M2.
Adapun Tujuan penelitian ini adalah sebagai
pertimbangan awal bagi PT DAK untuk masuk kepada
usaha pelabuhan dan pergudangan atau tidak setelah
mendapatkan hasil analisa data.
II. LANDASAN TEORI
Aspek Ekonomi dan Sosial
Aspek ini dianalisis untuk menganalisa kelayakan
suatu bisnis dilihat dari lingkungan eksternal
perusahaan, juga untuk mengetahui seberapa jauh
lingkungan eksternal tersebut berpengaruh dan
memberikan peluang sekaligus ancaman bagi
perusahaan. Selain itu manfaat lainnya adalah untuk
mengetahui kontribusi seperti apa yang dapat
diberikan oleh perusahaan pada lingkungan
eksternalnya jika usulan proyek dapat terlaksana.
Menurut Kasmir dan Jakfar (2008) aspek
ekonomi dan sosial merupakan dampak yang timbul
karena adanya investasi, yang lebih ditekankan kepada
masyarakat dan pemerintah.
Jika dilihat dari aspek ekonomi secara umum,
dampak dari aspek ekonomi dengan adanya suatu
usaha atau investasi adalah meningkatnya pendapatan
masyarakat dengan pemberian kesempatan kerja bagi
masyarakat, peningkatan sumber daya yang dapat
dimanfaatkan serta meningkatkan perekonomian
pemerintah lokal serta menghasilkan devisa bagi
Negara.
Selanjutnya jika dilihat dari aspek sosial sebuah
perusahaan tidak akan bisa bertahan tanpa adanya
dukungan dari masyarakat. Dapat dikatakan bahwa
kelangsungan hidup suatu perusahaan bergantung
kepada masyarakat juga, masyarakat sangat memegang
peranan penting dalam sebuah usaha. Jadi, selain
bertujuan mencari keuntungan yang sebesar-besarnya,
hendaknya juga perusahaan memiliki tanggung jawab
sosial.
Aspek Keuangan
Berkaitan dengan sumber dana yang akan
diperoleh dan proyeksi pengembaliannya dengan
tingkat biaya modal dan sumber dana yang
bersangkutan. Tujuan menganalisis aspek keuangan
dari studi kelayakan bisnis adalah untuk menentukan
rencana investasi melalui perhitungan biaya dan
manfaat yang diharapkan, dengan membandingkan
antara pengeluaran dan pendapatan, seperti
ketersediaan dana, biaya modal, kemampuan proyek
untuk membayar kembali dana tersebut dalam waktu
yang telah ditentukan dan menilai apakah proyek dapat
berkembang terus.
Dalam analisis aspek finansial, terdapat beberapa hal
yang harus dianalisis yaitu :
1. Aliran Kas ( Cash Flow )
2. Biaya Modal ( Cost of Capital)
3. Initial and Operasional Cash Flow
4. Payback Period
5. Internal Rate of Return
6. Net Present value
7. Profitability Indeks
Metode Payback Period
Pengertian dari Payback period antara lain adalah,
suatu periode yang diperlukan untuk menutup kembali
pengeluaran investasi (initial cash investment) dengan
menggunakan aliran kas. Dengan kata lain Payback
period merupakan rasio antara initial cash ratio dan
cash inflow yang hasilnya merupakan satuan waktu.
(Umar, 2005).
Metode Net Present Value
Net Present value yaitu selisih antara Present
value dari investasi dengan nilai sekarang dari
penerimaan-penerimaan kas bersih (aliran kas
operasional maupun aliran kas terminal) di masa yang
akan datang. Untuk menghitung nilai sekarang perlu
ditentukan bunga yang relevan. (Umar, 2005).
Metode Internal Rate of Return
Metode ini digunakan untuk mencari tingkat
bunga yang menyamakan nilai sekarang dari arus kas
yang diharapkan dimasa datang, atau penerimaan
kasdengan mengeluarkan investasi awal. (Umar, 2005).
Metode Profitability Index
Pemakaian metode profitability index (PI) ini
caranya adalah dengan menghitung melalui
JURNAL ILMIAH PROGRESIF MANAJEMEN BISNIS (JIPMB), Volume 22, Nomor 1, Februari 2018
ISSN 2354-5682 3
www.stie-ibek.ac.id
© 2018, Jurnal Ilmiah Progresif Manajemen Bisnis STIE-IBEK
perbandingan antara nilai sekarang (present value)
dengan rencana penerimaan-penerimaan kas bersih
dari investasi yang telah dilaksanakan. Jadi,
profitability index dapat dihitung dengan
membandingkan antara PV kas masuk dengan PV kas
keluar. (Umar, 2005).
Kerangka Pemikiran
Sebagai mana telah dijelaskan di atas, secara umum
dapat dipahami bahwa kebutuhan jasa terkait masalah
pelabuhan dan pergudangan yang diperlukan untuk
pasokan barang untuk Bangka Belitung yang di supply
dari daerah lain maka peluang pengembangan usaha
Pelabuhan dan Pergudangan di Provinsi Kepulauan
Bangka Belitung khususnya di Kota Pangkalpinang saat
ini masih merupakan satu alternatif usaha yang
mempunyai prospek yang baik dan berjangka panjang
serta berdampak ganda yang luas bagi perekonomian
setempat.
Di sisi lain, pengembangan usaha di bidang
pelabuhan dan pergudangan, memerlukan investasi yang
cukup besar, sehingga perlu suatu perilaku yang baik
(good behaviour) dalam pengembangannya, dengan
menganalisa secara sistemis dan terarah di dalam internal
manajemen sendiri, sehingga setiap pengembangan akan
menjadi lebih tidak beresiko, setidaknya meminimalisir
resiko-resiko bisnis yang mungkin terjadi dengan
melakukan assesment terhadap resiko dan mencari solusi
yang kemudian dijadikan patokan dan panduan dalam
melaksanakan corporate business plan tersebut.
Berdasarkan penjelasan diatas maka kerangka
berpikir dalam penelitian ini dapat digambarkan dalam
bagan kerangka berikut:
GAMBAR 1
KERANGKA BERPIKIR
Sumber: diolah peneliti
Hipotesis
Hipotesis penelitian adalah dugaan sementara
mengenai dua variabel atau lebih mengenai hasil
penelitian. Hipotesis berperan sebagai pedoman
pelaksanaan penelitian dan membantu peneliti membuat
rancangan kesimpulan. Adapun hipotesis yang diajukan
dan diuji kebenarannya dalam penelitian ini adalah:
H0: Tidak Layak Usaha Pergudangan dan Pelabuhan
dijalankan Oleh PT. Dok dan Perkapalan Air
Kantung Dari Aspek Ekonomi dan Sosial.
H1: Layak Usaha Pergudangan dan Pelabuhan
dijalankan oleh PT. Dok dan Perkapalan Air
Kantung Dari Aspek Ekonomi dan Sosial.
H0: Tidak Layak Usaha Pergudangan dan Pelabuhan
dijalankan Oleh PT. Dok dan Perkapalan Air
Kantung Dari Aspek Finansial
H2 : Layak Usaha Pergudangan dan Pelabuhan
diJalankan Oleh PT. Dok Dan Perkapalan Air
Kantung Dari Aspek Finansial.
III. METODOLOGI PENELITIAN
Variabel yang diteliti
Variabel penelitian pada dasarnya adalah sesuatu
hal yang terbentuk apa saja yang ditetapkan oleh peneliti
untuk dipelajari sehingga diperoleh informasi tentang hal
tersebut, kemudian ditarik kesimpulannya.
Secara teoritis variabel dapat didefinisikan sebagai
atribut seseorang, atau obyek, yang menpunyai “variasi”
antara satu orang dengan yang lain atau satu obyek
dengan obyek yang lain. (Hatch dan Farhadi (1981) pada
Sugiyono, (2006).
Teknik Pengumpulan Data
Teknik pengumpulan data merupakan teknik yang
digunakan untuk diterapkan seseorang atau kelompok,
untuk mengumpulkan data-data yang dibutuhkan dalam
suatu penelitian. Untuk mengumpulkan data yang
dibutuhkan, peneliti menggunakan teknik pengumpulan
data sebagai berikut :
1. Observasi
Penulis terjun langsung di dalam penelitian dengan
mengadakan pengamatan, peninjauan langsung, dan
pencatatan langsung terhadap objek (perusahaan
keripik singkong).
2. Wawancara
Penulis melakukan tanya jawab secara langsung
dalam mengumpulkan data kepada pemilik
perusahaan PT. DOK dan Perkapalan Air Kantung
Pangkalpinang.
3. Studi Dokumentasi
Penulis mengadakan studi atas dokumen-dokumen
yang dijadikan sebagai data penelitian.
4. Studi Literatur
Studi atau pengumpulan data yang dilakukan untuk
memperoleh data sekunder, yang dilakukan dengan
cara mempelajari buku-buku teori, literatur, majalah,
browsing melalui internet dan penelitian-penelitian
terdahulu yang ada kaitannya dengan masalah yang
dibahas oleh penulis dalam penelitiannya.
Teknik Pengolahan dan Analisis Data
Untuk menilai kelayakan secara ekonomis, alat
analisis yang digunakan antara lain Metode Payback
Period, Net Present Value, Internal Rate Of Return dan
Profitabilitas Indeks.
Menurut Rangkuti (2012) penilaian investasi
dapat dilakukan dengan berbagai metode untuk menilai
apakah suatu proyek layak untuk dilaksanakan, apabila
dilihat dari aspek profitabilitas komersialnya. Hal ini
JURNAL ILMIAH PROGRESIF MANAJEMEN BISNIS (JIPMB), Volume 22, Nomor 1, Februari 2018
ISSN 2354-5682 4
www.stie-ibek.ac.id
© 2018, Jurnal Ilmiah Progresif Manajemen Bisnis STIE-IBEK
sangat berkaitan dengan konsep nilai waktu uang yang
menunjukan adanya perbedaan nilai uang antar waktu.
Salah satu hal yang menyebabkan terjadinya
perbedaan nilai uang antar waktu adalag inflasi.
Dengan terjadinya inflasi, nilai uang saat ini lebih
tinggi dari pada dimasa mendatang walaupun
mempunyai jumlah yang sama.
1. Metode Payback Period
Payback Period menunjukkan periode waktu
yang diperoleh untuk menutup kembali uang yang
telah diinvestasikan dengan hasil yang akan diperoleh
atau (Net Cash Flow) dari investasi tersebut.
Payback Period ini dimaksudkan untuk
mengukur kecepatan dari suatu investasi dapat ditutup
kembali dengan Net Cash Flow dari hasil investasi
tersebut. Dengan kata lain Payback period
merupakan rasio antara initial cash ratio dan cash
inflow yang hasilnya merupakan satuan waktu.
(Umar, 2005)
2. Metode Net Present Value
Dalam metode ini digunakan faktor diskonto.
Semua pengeluaran dan penerimaan dimana saat
pengeluaran dan penerimaannya adalah dalam waktu
yang tidak bersamaan. Harus diperbandingkan
dengan nilai yang sebanding dalam arti waktu.
Dalam hal ini berarti kita harus mendiskontokan
nilai-nilai pengeluaran dan penerimaan tersebut ke
dalam penilaian yang sebanding atau sama.
Pengeluaran adalah dilakukan pada saat mula-mula
atau sekarang, sedangkan penerimaan baru akan
diperoleh di masa-masa yang akan datang, padahal
nilai uang sekarang adalah tidak sama atau lebih
tinggi dari nilai uang dikemudian hari. Oleh karena
itu jumlah estimasi penerimaan itu harus kita
diskontokan, kita jadikan jumlah jumlah nilai
sekarang. Rumusnya Sebagai Berikut:
CFt = Aliran kas pertahun pada periode t
Dimana :
CFt = Aliran kas pertahun pada periode t
I0 = Investasi awal pada tahun 0
K = Suku bunga (discount rate)
Kriteria Penilaian:
Jika NPV > 0, maka usulan proyek diterima, jika
NPV < 0, maka usulan proyek ditolak, jika NPV = 0,
maka nilai perusahaan tetap walau usulan proyek
diterima atau ditolak.
3. Metode Intern Rate of Return
Dalam metode ini digunakan faktor diskonto.
Semua pengeluaran dan penerimaan dimana saat
pengeluaran dan penerimaannya adalah dalam waktu
yang tidak bersamaan. Harus diperbandingkan dengan
nilai yang sebanding dalam arti waktu. Dalam hal ini
berarti kita harus mendiskontokan nilai-nilai
pengeluaran dan penerimaan tersebut ke dalam
penilaian yang sebanding atau sama. Pengeluaran
adalah dilakukan pada saat mula-mula atau sekarang,
sedangkan penerimaan baru akan diperoleh di masa-
masa yang akan datang, padahal nilai uang sekarang
adalah tidak sama atau lebih tinggi dari nilai uang
dikemudian hari. Oleh karena itu jumlah estimasi
penerimaan itu harus kita diskontokan, kita jadikan
jumlah jumlah nilai sekarang.
4. Metode Profitability Index
Pemakaian metode profitability index (PI) ini
caranya adalah dengan menghitung melalui
perbandingan antara nilai sekarang (present value)
dengan rencana penerimaan-penerimaan kas bersih
dari investasi yang telah dilaksanakan. Jadi,
profitability index dapat dihitung dengan
membandingkan antara PV kas masuk dengan PV
kas keluar. (Umar, 2005). Rumus:
Kriteria Penilaian :.
1. Jika PI > 1, maka usulan proyek dikatakan
menguntungkan,
2. Jika PI < 1, maka usulan proyek tidak
menguntungkan.
Kriteria ini erat hubungannya dengan kriteria
NPV, di mana jika NPV suatu proyek dikatakan
layak (NPV>0) maka menurut kriteria PI juga
layak (PI >1) karena keduanya menggunakan
variabel yang sama.
IV. PEMBAHASAN
Analisis Aspek Ekonomi dan Sosial
Analisis aspek ekonomi: Analisis aspek ini PT.
DOK & Perkapalan Air Kantung menjalankan yang baru
ingin menjalankan usaha ini semata-mata bukan hanya
ingin mencari keuntungan yang besar saja, namun di
dalam pelaksanaannya perusahaan memiliki tanggung
jawab sosial kepada para pekerjanya nanti serta kepada
lingkungan sekitar perusahaan tersebut. Dengan
berjalannya usaha yang akan dijalankan nanti juga turut
JURNAL ILMIAH PROGRESIF MANAJEMEN BISNIS (JIPMB), Volume 22, Nomor 1, Februari 2018
ISSN 2354-5682 5
www.stie-ibek.ac.id
© 2018, Jurnal Ilmiah Progresif Manajemen Bisnis STIE-IBEK
membantu memberikan penghasilan kepada pegawai
yang akan bekerja di perusahaan tersebut. Selain itu
usaha juga akan memiliki tanggung jawab terhadap
perekonomian daerah yaitu dengan membayar pajak
penghasilan setiap bulannya.
Analisis aspek sosial: Pelaksanaan usaha Pelabuhan
dan pergudangan yang baru ingin di jalankan oleh PT.
DOK & Perkapalan Air Kantung di Kota Pangkapinang
memberikan dampak sosial yang positif bagi masyarakat.
Pertama, kegiatan usaha pelabuhan dan
pergudangan mampu memberikan pendapatan tambahan
kepada masyarakan Kota Pangkalpinang khususnya
daerah daerah terdekat melalui penggunaan tenaga kerja
pada kegiatan tersebut.
Kedua, dengan adanya kegiatan usaha ini
masyarakat sekitar lebih mudah mendapatkan dana untuk
melaksanakan kegiatan-kegiatan sosial di masyarakan
melalui pengajuan proposal bantuan dan CSR
perusahaan.
Analisis Aspek Finansial
.Berdasarkan data dan informasi dari divisi
manajemen PT DAK perihal rencana pembangunan
pelabuhan dermaga sandar dan pergudangan terbuka,
pembiayaan Proyek investasi dalam pra studi kelayakan
pembangunan ini kami asumsikannilai proyek
investasinya sebesar Rp.30.239.800.000,- (tidak termasuk
IDC) diasumsikan oleh Peneliti dengan masa
pembangunan selama satu (1) tahun.
Adapun rincian dari asumsi besaran nilai proyek
investasi atas rencana pembangunan pelabuhan dermaga
sandar dan pergudangan terbuka adalah sebagai berikut :
TABEL 1
ASUMSI ANGGARAN TOTAL BIAYA INVESTASI
PROYEK
*Sumber Data diolah oleh Peneliti
Didalam pembiayaan investasi atas proyek tersebut
didalam laporan pra studi kelayakan ini kami asumsikan
pendanaannya menggunakan dana Kredit Investasi (KI)
sebesar 70% dari perbankan dan Modal Sendiri (self
financing) sebesar 30% dari internal PT DAK..
TABEL 2
ASUMSI PENDANAAN ATAS INVESTASI
PROYEK
Sumber Data diolah oleh Peneliti
Metode Proyeksi Pendapatan atas Investasi Proyek
Didalam analisa proyeksi pendapatan atas investasi
proyek pembangunan pelabuhan dermaga sandar dan
pergudangan terbuka ini kami menggunakan metode
pendekatan Arus Kas Terdiskonto (Discounted Cash
Flow) / Analisis Discounted Cash Flow (DCF). Asumsi-
asumsi yang dipergunakan dalam proyeksi keuangan
ditentukan secara realistis dengan mengikuti setiap tahap
perkembangan dari tahun ke tahun.
Metode pendekatan Arus Kas Terdiskonto
(Discounted Cash Flow). Analisis Discounted Cash Flow
(DCF) adalah teknik pembuatan model keuangan yang
didasarkan pada asumsi mengenai prospek pendapatan
dan biaya atas suatu properti atau usaha. Pembuatan
asumsi tersebut berkaitan dengan kuantitas, kualitas,
variabilitas, waktu serta durasi arus kas masuk dan arus
kas keluar yang di diskontokan ke nilai kini (PV).
Analisis DCF yang dilakukan dengan data serta tingkat
diskonto yang tepat dan mendukung adalah salah satu
metode penilaian yang dapat diterima dalam pendekatan
pendapatan, analisis DCF melibatkan proyeksi arus kas
untuk suatu periode baik untuk menilai properti
operasional, properti dalam pengembangan atau bisnis.
Proyeksi arus kas tersebut memerlukan diskonto pasar
yang berlaku saat ini untuk mendapatkan indikasi nilai
kini dari arus kas dalam kaitannya dengan properti atau
bisnis.
Dalam hal penilaian properti operasional, arus kas
secara berkala pada umumnya diestimasikan sebagai
pendapatan kotor dikurangi kekosongan dan piutang tak
tertagih, serta biaya operasional. Pendapatan operasional
bersih dalam suatu periode bersama dengan estimasi nilai
akhir (terminal value/exit value) pada akhir periode
proyeksi, kemudian di diskonto. Dalam hal penilaian
properti dalam pengembangan, estimasi modal, biaya
pengembangan dan pendapatan penjualan di estimasikan
untuk mencapai sejumlah pendapatan bersih yang
kemudian didiskonto selama periode pengembangan dan
periode pemasaran. Dalam hal penilaian bisnis atau
properti, estimasi arus kas dalam suatu periode dan nilai
dari bisnis atau properti pada akhir periode proyeksi, di
diskontokan.
1 Biaya land clearing dan cut & fill lahan per hektar 77.000.000Rp
2 Biaya urug lahan 1 meter kubik 5.611.500.000Rp
3 Biaya pembuatan jalan lingkungan 5.611.500.000Rp
4 Biaya membangun kantor administrasi 1.600.000.000Rp
5 Biaya investasi pelabuhan dermaga sandar sederhana 1.500.000.000Rp
6 Biaya keruk sungai pangkalbalam 2.600.000.000Rp
7 Biaya Fixture and furniture serta ATK kantor administrasi 400.000.000Rp
8 Biaya RTH atau KDH 589.800.000Rp
9 Biaya Perijinan dan Legalitas lahan serta AMDAL dan Konsultan 5.000.000.000Rp
10 Biaya pembelian forklift sebanyak 3 unit 3.000.000.000Rp
11 Biaya pembelian tele handler/ reach stacker 2 unit 3.000.000.000Rp
12 Biaya pembelian kapal pandu 750.000.000Rp
13 Biaya pembelian kendaraan dinas kantor 2 unit mobil operasional 500.000.000Rp
30.239.800.000Rp
30.239.800.000Rp
Jumlah
Jumlah
Dibulatkan
No Asumsi Biaya Investasi (include PPn)
Modal Sendiri Pinjaman Bank Bunga IDC
(SF) Kredit Investasi (KI) 1 tahun pembangunan
30.239.800.000Rp
2017 9.071.940.000Rp 21.167.860.000Rp
2017 2.187.345.533Rp
TahunInvestasi rencana pelabuhan
dan pergudangan terbuka
JURNAL ILMIAH PROGRESIF MANAJEMEN BISNIS (JIPMB), Volume 22, Nomor 1, Februari 2018
ISSN 2354-5682 6
www.stie-ibek.ac.id
© 2018, Jurnal Ilmiah Progresif Manajemen Bisnis STIE-IBEK
GAMBAR 2
MODEL PERHITUNGAN DISCOUNTED CASH
FLOW
Tingkat Diskonto yang digunakan didalam Proyeksi
Pendapatan atas Investasi Proyek
Didalam investasi proyek pembangunan pelabuhan
dermaga sandar dan pergudangan terbuka ini tingkat
diskonto atau diskon faktor sangatlah menjadi penentu
atas kelayakan finansial dari rencana investasi yang akan
dilakukan
Tingkat diskonto adalah tingkat balikan (rate of
return) yang diperlukan untuk mendorong investor
menanamkan dananya pada cash flow yang didiskonto.
Tingkat bunga yang dipakai dalam proses discounting
adalah biaya rata-rata tertimbang (Weight Average Cost
of Capital, WACC) yang diperhitungkan dengan
mempertimbangkan struktur atau komposisi modal yang
digunakan perusahaan yang berasal dari long term debt
dan equity, biaya atau tingkat bunga pasar pinjaman (cost
of debt) dan biaya atau tingkat balikan ekuitas (market
rate of return on equity).
Dengan memperhatikan hal-hal tersebut diatas,
maka tingkat diskonto dalam laporan pra studi kelayakan
ini mengacu kepada perhitungan di bawah ini:
TABEL 3
HASIL PERHITUNGAN TINGKAT
DISKONTO MENGGUNAKAN METODE WACC
Dari rumusan diatas besarnya WACC adalah :
11,00 % yang akan digunakan sebagai Diskon Faktor.
Asumsi – asumsi yang digunakan didalam Proyeksi
Pendapatan atas Investasi Proyek Adapun asumsi-asumsi yang di gunakan dalam
proyeksi pendapatan atas investasi proyek pembangunan
pelabuhan dermaga sandar dan pergudangan terbuka
adalah sebagai berikut :
TABEL 4
ASUMSI - ASUMSI DALAM
PERHITUNGAN PENDAPATAN ATAS
INVESTASI PROYEK
Sumber Data diolah oleh Peneliti
Dalam tabel 4. diatas, terlihat asumsi – asumsi yang
digunakan konsultan dalam melakukan analisa keuangan
atas investasi proyek pembangunan pelabuhan dermaga
sandar dan pergudangan terbuka. Konsultan penilai
memproyeksikan pendapatan atas investasi proyek
tersebut selama 20 (dua puluh) tahun menggunakan
metode Discounted Cash Flow (DCF), sehingga
JURNAL ILMIAH PROGRESIF MANAJEMEN BISNIS (JIPMB), Volume 22, Nomor 1, Februari 2018
ISSN 2354-5682 7
www.stie-ibek.ac.id
© 2018, Jurnal Ilmiah Progresif Manajemen Bisnis STIE-IBEK
menghasilkan Indikasi Net Present Value atas pendapatan
investasi proyek pembangunan pelabuhan dermaga
sandar dan pergudangan terbuka.
Proyeksi Laba Rugi EBITDA
TABEL 5
PROYEKSI LAPORAN
LABA RUGI EBITDA PERIODE2018 - 2037
Sumber Data diolah oleh Peneliti
Berdasarkan hasil proyeksi laporan laba rugi
operasional (EBITDA) periode tahun 2018 – 2037 diatas,
terhadap investasi proyek pembangunan pelabuhan
dermaga sandar dan pergudangan terbuka oleh PT DOK
& Perkapalan Air Kantung ini terlihat cukup baik, yang
diindikasikan dengan laporan laba rugi yang selalu
bernilai positif dan selalu meningkat dari tahun ke tahun.
Analisis Arus Kas dan Penyelesaian Kewajiban Kredit
TABEL 6
PROYEKSI ENDING CASH BALANCE PERIODE
2018 -2037
Sumber Data diolah oleh Peneliti
Hasil arus kas tersebut diatas periode tahun 2018 –
2037 menunjukkan real cash yang merupakan hasil
operasional perusahaan dalam hal ini PT DOK &
Perkapalan Air Kantung terkait dengan rencana investasi
proyek pembangunan pelabuhan dermaga sandar dan
pergudangan terbuka, mampu memenuhi kewajiban
keuangan berupa pembayaran pokok dan bunga pinjaman
dengan tepat waktu.
Analisa Proyeksi arus kas tersebut diatas nantinya
akan dijadikan bahan pertimbangan oleh internal
manajemen PT DOK & Perkapalan Air Kantung dalam
pengambilan keputusan perihal rencana investasi proyek
pembangunan pelabuhan dermaga sandar dan
pergudangan terbuka.
Angsuran Pokok dan Angsuran Bunga Pinjaman
Berdasarkan asumsi-asumsi yang digunakan dalam
proyeksi keuangan, atas investasi pembangunan
pelabuhan dermaga sandar dan pergudangan terbuka ini.
Proyek tersebut mendapatkan pinjaman Kredit Investasi
Sebesar Rp. 21.167.860.000,00 dan besaran bunga
pinjaman 10,33% serta bunga IDC selama masa
pembangunan 1 (satu) tahun sebesar Rp.
2.187.345.533,33.
Tabel berikut mengambarkan besaran biaya
angsuran pokok pinjaman dan angsuran bunga pinjaman
atas Kredit Investasi PT DAK dalam proyek
pembangunan pelabuhan dermaga sandar dan
pergudangan terbuka selama 8 (delapan) tahun sesuai
dengan ketentuan Bank Indonesia perihal Kredit
Investasi.
TABEL 7
ANGSURAN POKOK & BUNGA PINJAMAN
KREDIT INVESTASI
Sumber Data diolah oleh Peneliti
Berdasarkan Tabel 7 diatas besaran biaya angsuran
pokok pinjaman atas Kredit Investasi PT DOK &
Perkapalan Air Kantung dalam proyek pembangunan
pelabuhan dermaga sandar dan pergudangan terbuka
pertahun selama 8 (delapan) tahun flat sebesar Rp.
2.919.400.692,- .
Sedangkan besaran biaya angsuran bunga
pinjamannya selama 8 (delapan) tahun berbeda-beda
setiap tahunnya dan cenderung menurun. Adapun besaran
biaya angsuran bunga pinjaman tahun pertama sebesar
Rp. 2.413.371.238,- dan tahun kedua sebesar Rp.
2.111.699.834,- dan tahun ketiga sebesar Rp.
Uraian 2018 2019 2020 2021 2022 2023
Total Pendapatan 13.858.741.800 15.764.318.798 17.825.806.640 20.054.032.470 22.460.516.367 23.583.542.185
Biaya Operasional 4.850.559.630 5.517.511.579 6.239.032.324 7.018.911.365 7.861.180.728 8.254.239.765
Laba (Rugi) Operasi / EBITDA 9.008.182.170 10.246.807.218 11.586.774.316 13.035.121.106 14.599.335.638 15.329.302.420
Uraian 2024 2025 2026 2027 2028 2029
Total Pendapatan 24.762.719.294 27.625.908.713 29.007.204.148 30.457.564.356 33.861.645.078 35.554.727.332
Biaya Operasional 8.666.951.753 9.669.068.049 10.152.521.452 10.660.147.525 11.851.575.777 12.444.154.566
Laba (Rugi) Operasi / EBITDA 16.095.767.541 17.956.840.663 18.854.682.696 19.797.416.831 22.010.069.301 23.110.572.766
Uraian 2036 2037
Total Pendapatan 50.029.071.856 52.530.525.449
Biaya Operasional 17.510.175.150 18.385.683.907
Laba (Rugi) Operasi / EBITDA 32.518.896.706 34.144.841.542
Uraian 2018 2019 2020 2021 2022
Ending Cash Balance 2.617.017.240 3.481.911.669 4.721.348.738 6.042.612.475 7.451.356.358
Uraian 2028 2029 2030 2031 2032
Ending Cash Balance 16.876.908.607 17.707.788.723 18.580.212.845 19.496.258.173 20.458.105.767
Uraian 2023 2024 2025 2026 2027
Ending Cash Balance 8.230.243.189 9.036.686.266 10.669.558.383 14.494.591.721 15.206.355.993
Uraian 2033 2034 2035 2036 2037
Ending Cash Balance 21.468.045.741 22.528.482.714 23.641.941.536 24.811.073.298 26.038.661.649
Uraian 2018 2019 2020 2021 2022
Angsuran Pokok Pinjaman 2.919.400.692 2.919.400.692 2.919.400.692 2.919.400.692 2.919.400.692
Angsuran Bunga Pinjaman 2.413.371.238 2.111.699.834 1.810.028.429 1.508.357.024 1.206.685.619
Uraian 2023 2024 2025
Angsuran Pokok Pinjaman 2.919.400.692 2.919.400.692 2.919.400.692
Angsuran Bunga Pinjaman 905.014.214 603.342.810 301.671.405
JURNAL ILMIAH PROGRESIF MANAJEMEN BISNIS (JIPMB), Volume 22, Nomor 1, Februari 2018
ISSN 2354-5682 8
www.stie-ibek.ac.id
© 2018, Jurnal Ilmiah Progresif Manajemen Bisnis STIE-IBEK
No. Tahun Benefit - Cost (PV) DF NPV Payback Period
0 2017 (30.239.800.000,00) 1 (30.239.800.000,00) (30.239.800.000,00)
1 2018 2.617.017.239,89 0,900904037 2.357.681.395,66 (27.882.118.604,34)
2 2019 3.481.911.668,81 0,811628083 2.826.017.294,44 (25.056.101.309,90)
3 2020 4.721.348.738,27 0,731199017 3.452.245.554,94 (21.603.855.754,96)
4 2021 6.042.612.474,98 0,658740146 3.980.511.422,89 (17.623.344.332,07)
5 2022 7.451.356.357,79 0,593461657 4.422.094.287,53 (13.201.250.044,54)
6 2023 8.230.243.188,76 0,534652002 4.400.315.998,07 (8.800.934.046,47)
7 2024 9.036.686.265,76 0,481670147 4.352.702.000,99 (4.448.232.045,49)
8 2025 10.669.558.383,47 0,433938580 4.629.933.011,07 181.700.965,58
9 2026 14.494.591.720,80 0,390937018 5.666.472.466,83 5.848.173.432,41
10 2027 15.206.355.992,59 0,352196738 5.355.628.974,09 11.203.802.406,51
11 2028 16.876.908.606,97 0,317295463 5.354.966.527,00 16.558.768.933,51
12 2029 17.707.788.723,06 0,285852763 5.061.820.337,97 21.620.589.271,48
13 2030 18.580.212.844,97 0,257525908 4.784.886.190,25 26.405.475.461,73
14 2031 19.496.258.172,97 0,232006130 4.523.251.416,00 30.928.726.877,73
15 2032 20.458.105.767,36 0,209015259 4.276.056.284,39 35.204.783.162,12
16 2033 21.468.045.741,48 0,188302691 4.042.490.782,81 39.247.273.944,94
17 2034 22.528.482.714,31 0,169642654 3.821.791.607,68 43.069.065.552,61
18 2035 23.641.941.535,77 0,152831752 3.613.239.349,63 46.682.304.902,24
19 2036 24.811.073.298,31 0,137686742 3.416.155.859,73 50.098.460.761,98
20 2037 26.038.661.648,98 0,124042542 3.229.901.783,87 53.328.362.545,85
NPV = 11.203.802.406,51
Payback period = 8
NPV = 83.568.162.545,85
PI atau BCR = 2,764Investasi Layak
1.810.028.429,- dan tahun keempat sebesar Rp.
1.508.357.024,- dan tahun kelima sebesar Rp.
1.206.685.619,- dan tahun keenam sebesar Rp.
905.014.214,- dan tahun ketujuh sebesar Rp.
603.342.810,- dan tahun kedelapan sebesar Rp.
301.671.405,-.
Analisis Penilaian Investasi
Untuk menganalisa kelayakan usaha dari rencana
pembangunan pelabuhan dermaga sandar dan
pergudangan terbuka oleh PT DAK, maka diperlukan
adanya indikator-indikator yang umumnya dipakai,
antara lain Nilai Kini (PV), Payback Period (PP), Net
Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR), dan
Profitability Index (PI).
Analisa Nilai Kini (Present Value)
Dengan menggunakan beberapa asumsi-asumsi
diatas dalam studi kelayakan pembangunan pelabuhan
dermaga sandar dan pergudangan terbuka oleh PT DOK
& Perkapalan Air Kantung ini setelah di analisa
menggunakan metode Discounted Cash Flow (DCF) akan
menghasilkan pendapatan seperti table di bawah ini :
GAMBAR 3
GRAFIK HASIL ANALISA PRESENT VALUE
*Sumber Data diolah Oleh Peneliti
Dari figure di atas dapat di lihat hasil analisa
perhitungan pendapatan nilai kini atas investasi proyek
pembangunan pelabuhan dermaga sandar dan
pergudangan terbuka tersebut dengan menggunakan
metode Discounted Cash Flow (DCF) setiap tahunnya
selalu bernilai positif dan cenderung meningkat dari
tahun ke tahun nya selama 20 (dua puluh) tahun dengan
menggunakan beberapa asumsi dalam proyeksi keuangan
ini akan menghasilkan Present Value dengan total nilai
kini nya sebesar Rp. 293.559.161.085,29,-.
Analisis Payback Period (PP)
Pengertian dari Payback period antara lain
adalah, suatu periode yang diperlukan untuk menutup
kembali pengeluaran investasi (initial cash investment)
dengan menggunakan aliran kas. Dengan kata lain
Payback period merupakan rasio antara initial cash
ratio dan cash inflow yang hasilnya merupakan satuan
waktu. (Umar, 2005)
TABEL 8
HASIL PERHITUNGAN PAYBACK PERIOD
*Sumber Data diolah Oleh Peneliti
Secara normatif tidak ada pedoman yang bisa
dipakai untuk menentukan payback maximum, di dalam
praktek digunakan payback yang umum berlaku dalam
usaha sejenis. Dan akan lebih baik jika digunakan
indikator pembandingnya adalah umur ekonomis
investasi itu sendiri. Dalam analisa metode payback
period discounted ini telah memperhitungkan
pertimbangan “time value of money”.
Analisais Net Present Value (NPV)
Net Present value yaitu selisih antara Present
value dari investasi dengan nilai sekarang dari
penerimaan- penerimaan kas bersih (aliran kas
operasional maupun aliran kas terminal) di masa yang
akan datang. Untuk menghitung nilai sekarang perlu
ditentukan bunga yang relevan. (Umar, 2005).
.
Berdasarkan perhitungan dan analisa yang
dilakukan menunjukkan bahwa:
JURNAL ILMIAH PROGRESIF MANAJEMEN BISNIS (JIPMB), Volume 22, Nomor 1, Februari 2018
ISSN 2354-5682 9
www.stie-ibek.ac.id
© 2018, Jurnal Ilmiah Progresif Manajemen Bisnis STIE-IBEK
No Tahun ke - Biaya Investasi Proyek Nilai Kini (PV) Perhitungan NPV BEP Keterangan
0 2017 30.239.800.000 (30.239.800.000) 0 (30.239.800.000) Masa Kontruksi Dermaga Sandar
dan Pergudangan Terbuka
1 2018 2.617.017.239,89 2.357.681.395,66 (27.882.118.604,34) Masa Pengembalian Investasi
2 2019 3.481.911.668,81 2.826.017.294,44 (25.056.101.309,90) Masa Pengembalian Investasi
3 2020 4.721.348.738,27 3.452.245.554,94 (21.603.855.754,96) Masa Pengembalian Investasi
4 2021 6.042.612.474,98 3.980.511.422,89 (17.623.344.332,07) Masa Pengembalian Investasi
5 2022 7.451.356.357,79 4.422.094.287,53 (13.201.250.044,54) Masa Pengembalian Investasi
6 2023 8.230.243.188,76 4.400.315.998,07 (8.800.934.046,47) Masa Pengembalian Investasi
7 2024 9.036.686.265,76 4.352.702.000,99 (4.448.232.045,49) Masa Pengembalian Investasi
8 2025 10.669.558.383,47 4.629.933.011,07 181.700.965,58 Tahun Break Event Point
9 2026 14.494.591.720,80 5.666.472.466,83 5.848.173.432,41 Tahun Penerimaan Keuntungan
10 2027 15.206.355.992,59 5.355.628.974,09 11.203.802.406,51 Tahun Penerimaan Keuntungan
11 2028 16.876.908.606,97 5.354.966.527,00 16.558.768.933,51 Tahun Penerimaan Keuntungan
12 2029 17.707.788.723,06 5.061.820.337,97 21.620.589.271,48 Tahun Penerimaan Keuntungan
13 2030 18.580.212.844,97 4.784.886.190,25 26.405.475.461,73 Tahun Penerimaan Keuntungan
14 2031 19.496.258.172,97 4.523.251.416,00 30.928.726.877,73 Tahun Penerimaan Keuntungan
15 2032 20.458.105.767,36 4.276.056.284,39 35.204.783.162,12 Tahun Penerimaan Keuntungan
16 2033 21.468.045.741,48 4.042.490.782,81 39.247.273.944,94 Tahun Penerimaan Keuntungan
17 2034 22.528.482.714,31 3.821.791.607,68 43.069.065.552,61 Tahun Penerimaan Keuntungan
18 2035 23.641.941.535,77 3.613.239.349,63 46.682.304.902,24 Tahun Penerimaan Keuntungan
19 2036 24.811.073.298,31 3.416.155.859,73 50.098.460.761,98 Tahun Penerimaan Keuntungan
20 2037 26.038.661.648,98 3.229.901.783,87 53.328.362.545,85 Tahun Penerimaan Keuntungan
30.239.800.000,00 293.559.161.085,29 83.568.162.545,85 53.328.362.545,85 Total
TABEL 9
HASIL PERHITUNGAN NET PRESENT VALUE
Sumber Data diolah Oleh Peneliti
Metode ini merupakan selisih antara present value
proceed dengan present value initial investment dan dari
hasil perhitungan diperoleh bahwa Net Present Value
(NPV) nya adalah sebagai berikut dengan asumsi
discount rate 11,0%.
Dari perhitungan di atas terlihat bahwa Net Present
Value (NPV) yang dihasilkan perusahaan adalah positif,
maka investasi tersebut layak diberikan, karena bila
NPV=0, investasi tersebut telah mendapatkan
keuntungan sebesar Required Rate of Return atau
tingkat keuntungan yang disyaratkan sebesar 11,0%.
Analisis Internal Rate of Return (IRR)
Metode ini digunakan untuk mencari tingkat
bunga yang menyamakan nilai sekarang dari arus kas
yang diharapkan dimasa datang, atau penerimaan kas
dengan mengeluarkan investasi awal. (Umar, 2005)
Suatu Investasi dapat dikatakan layak dan
menguntungkan untuk dijalankan apabil nilai IRR lebih
besar dari Cost of Capital/ Diskon Faktor yang
ditentukan sebesar 11,00 % .
Seperti halnya dengan perhitungan NPV yang
merupakan metode discounted cash flow, Internal Rate
of Return (IRR) adalah tingkat bunga yang menyamakan
present value aliran kas keluar yang diharapkan (expected
cash outflows) dengan present value aliran kas masuk
yang diharapkan (expected cash inflows).
Dari perhitungan di dapat IRR adalah sebagai
berikut:
Tingkat IRR (24,06%) yang dihasilkan lebih besar
dibandingkan Rate of Return yang ditentukan (11,00%),
sehingga disimpulkan bahwa rencana investasi tersebut
dari sisi investor layak untuk direalisasikan. Adapun tabel
perhitungan IRR (internal rate of return) dapat dilihat
dari tabel 10 seperti dibawah ini.
TABEL 10
HASIL PERHITUNGAN INTERNAL RATE OF
RETURN (IRR)
Analisis Profitability Index (PI)
Pemakaian metode profitability index (PI) ini
caranya adalah dengan menghitung melalui
perbandingan antara nilai sekarang (present value)
dengan rencana penerimaan-penerimaan kas bersih
dari investasi yang telah dilaksanakan. Jadi,
profitability index dapat dihitung dengan
membandingkan antara PV kas masuk dengan PV kas
keluar. (Umar, 2005). Metode Profitability Index atau
sering juga disebut Benefit Cost Ratio, yaitu merupakan
rasio antara present value aliran kas bersih dengan
investasi yang dapat dilihat pada formula tersebut di
bawah ini:
Perhitungan Profitability Index:
No Tahun ke - Biaya Investasi Proyek Diskon Faktor Nilai Kini (PV) IRR Keterangan
0 2017 30.239.800.000,00 11,00% (30.239.800.000,00)
1 2018 2.617.017.239,89
2 2019 3.481.911.668,81
3 2020 4.721.348.738,27
4 2021 6.042.612.474,98
5 2022 7.451.356.357,79
6 2023 8.230.243.188,76
7 2024 9.036.686.265,76
8 2025 10.669.558.383,47 24,06%
9 2026 14.494.591.720,80
10 2027 15.206.355.992,59
11 2028 16.876.908.606,97
12 2029 17.707.788.723,06
13 2030 18.580.212.844,97
14 2031 19.496.258.172,97
15 2032 20.458.105.767,36
16 2033 21.468.045.741,48
17 2034 22.528.482.714,31
18 2035 23.641.941.535,77
19 2036 24.811.073.298,31
20 2037 26.038.661.648,98
30.239.800.000,00 11,00% 24,06% Layak
Keterangan : 30.239.800.000,00 Biaya Investasi
11,00% DF
24,06% IRR
Layak Kesimpulan
IRR > I = Investasi nya Layak 11,00%
Total
JURNAL ILMIAH PROGRESIF MANAJEMEN BISNIS (JIPMB), Volume 22, Nomor 1, Februari 2018
ISSN 2354-5682 10
www.stie-ibek.ac.id
© 2018, Jurnal Ilmiah Progresif Manajemen Bisnis STIE-IBEK
Profitability index menunjukkan angka lebih besar
dari 1, hal ini menunjukkan bahwa proyek ini dapat
menghasilkan pendapatan yang lebih besar dari biaya
investasi yang akan dilakukan dan suatu investasi akan
diterima apabila Benefit Cost Ratio-nya lebih besar dari
1 (satu).
Dari perhitungan di dapat Profitability Index adalah
sebagai berikut:
TABEL 11
HASIL PERHITUNGAN PROFITABILITY INDEX
(PI)
Analisis Kelayakan Proyek
Analisa kelayakan finansial terhadap proyek
pembangunan pelabuhan dermaga sandar dan
pergudangan terbuka dilakukan dengan kondisi-kondisi
tertentu dan sensitivitas tertentu yang menyebabkan
realisasi proyek ini menjadi layak secara finansial dan
mendapatkan profit yang tinggi.
Dari hasil penilaian investasi diatas dengan
mempertimbangkan asumsi – asumsi dan analisa
sesitivitas dari konsultan penilai dapat disimpulkan
bahwa proyek pembangunan pelabuhan dermaga sandar
dan pergudangan terbuka ini hasilnya akan layak secara
finansial dikarenakan hasil NPV nya positive dan hasil
IRR nya lebih tinggi dari Cost of Capitalnya serta
Payback Period nya tidak melebihi dari umur ekonomis
investasi proyek tersebut.
Adapun hasil penilaian investasi atas proyek
pembangunan pelabuhan dermaga sandar dan
pergudangan terbuka mencerminkan kelayakan proyek
dalam aspek finansial nya seperti terlihat pada tabel 12 di
bawah ini.
TABEL 12
TABEL ANALISA KELAYAKAN PROYEK
Sumber Diolah Oleh Peniliti
V. PENUTUP
Kesimpulan
Berdasarkan evaluasi dari segi aspek ekonomi dan
sosial maka PT. DOK & Perkapalan Air Kantung Layak
untuk di jalankan. dan juga Berdasarkan evaluasi yang
telah dilakukan khususnya menyangkut aspek dalam
Keuangan (financial), maka kesimpulan yang diperoleh
atas rencana usaha PT DOK & Perkapalan Air Kantung
berupa rencana pembangunan pelabuhan dermaga sandar
danpergudanganterbuka yang berlokasi diJalan Kerapu
No. 61 (d/h Jalan Raya Puput Toboali), RT 003 RW 002,
Kelurahan Lontong Pancur, Kecamatan Pangkal Balam,
Kota Pangkal Pinang, Propinsi Kepulauan Bangka
Belitung, Di atas lahan seluas kurang lebih 112.230 M2
adalah :
1) Layak secara Usaha, dalam aspek Finansialnya,
dilihat dari parameter-parameter kelayakan sebagai
berikut.
2) Layak untuk dilanjutkan ke tahap yang lebih serius
agar rencana pembangunan pelabuhan dermaga
sandar dan pergudangan terbuka dapat segera
terealisasi.
Saran
Bertitik-tolak dari hasil analisis Aspek Ekonomi dan
Sosial Serta Aspek keuangan dan kesimpulan yang
diperoleh berdasarkan perhitungan/perkiraan secara
JURNAL ILMIAH PROGRESIF MANAJEMEN BISNIS (JIPMB), Volume 22, Nomor 1, Februari 2018
ISSN 2354-5682 11
www.stie-ibek.ac.id
© 2018, Jurnal Ilmiah Progresif Manajemen Bisnis STIE-IBEK
moderate, maka ada beberapa hal yang dapat disarankan
yaitu sebagai berikut:
1. PT DAK didalam rencana investasi proyek
pembangunan pelabuhan dermaga sandar dan
pergudangan terbuka perlu melakukan STUDI
AMDAL.
2. PT DAK didalam rencana investasi proyek
pembangunan pelabuhan dermaga sandar dan
pergudangan terbuka perlu melakukan STUDI
KESESUAIAN LAHAN.
3. PT DAK perlu melakukan perencanaan yang baik,
matang dan detail mengenai rencana proyek
tersebut.
4. PT DAK didalam rencana investasi proyek
pembangunan pelabuhan dermaga sandar dan
pergudangan terbuka perlu melakukan STUDI LAY
OUT MASTER PLAN oleh konsultan perencana
atas investasi proyek tersebut.
5. PT DAK didalam rencana investasi proyek
pembangunan pelabuhan dermaga sandar dan
pergudangan terbuka perlu melakukan penyesuaian
STATUS HAK KEPEMILIKAN LAHAN.
6. PT DAK didalam rencana investasi proyek
pembangunan pelabuhan dermaga sandar dan
pergudangan terbuka perlu melakukan
LEGALITAS & PERIJINAN-PERIJINAN
TERKAIT investasi Proyek tersebut.
7. PT DAK didalam rencana investasi proyek
pembangunan pelabuhan dermaga sandar dan
pergudangan terbuka perlu melakukan
KONTRAKTOR PELAKSANA TEKNIS.
8. PT DAK didalam rencana investasi proyek
pembangunan pelabuhan dermaga sandar dan
pergudangan terbuka perlu melakukan STUDI
KELAYAKAN INVESTASI PROYEK.
9. PT DAK didalam rencana investasi proyek
pembangunan pelabuhan dermaga sandar dan
pergudangan terbuka perlu melakukan
MONITORING PROJECT.
10. PT DAK didalam rencana investasi proyek
pembangunan pelabuhan dermaga sandar dan
pergudangan terbuka perlu melakukan DIVISI
KHUSUS MANAJEMEN PENGELOLA atas
investasi proyek tersebut.
11. PT DAK didalam rencana investasi proyek
pembangunan pelabuhan dermaga sandar dan
pergudangan terbuka perlu melakukan
PEMASARAN terkait usaha dan bisnis atas
investasi proyek tersebut.
12. PT DAK didalam rencana investasi proyek
pembangunan pelabuhan dermaga sandar dan
pergudangan terbuka perlu PENDANAAN ATAU
KREDITUR atas investasi proyek tersebut.
13. Melakukan perekrutan karyawan dan tenaga ahli
yang berpengalaman dalam bidang pengelolaan
usaha pelabuhan dermaga sandar dan pergudangan
terbuka.
DAFTAR PUSTAKA
1] Agus Sartono, “Manajemen Keuangan Teori dan
Aplikasi”. BPEF-Yogyakarta. 2001
2] Ahmad, Subagyo. “Studi Kelayakan Teori dan
Aplikasi”. PT Elex Media. Komputindo Jakarta.
2007
3] Brigham, Eugene dan Joel F Houston, “Manajemen
Keuangan II”. Salemba Empat. Jakarta. 2001 4] Dwi Febry Nurcahyo “Analisis Kelayakan Bisinis
Studi Kasus di PT. PEMUDA MANDIRI
SEJAHTERAH” 2011 5] Gitman, Lawrence J. “Principles of Manajerial
Finance”, International. Edition, 10 th edition 2003.
6] Handoko.T.Hani, “Manajemen Personalia dan
Sumber Daya Manusia”, Edisi. II.BPFE
Yogyakarta. 2001
7] Husein Umar, “Studi Kelayakan Bisnis, Teknik
menganalisis Kelayakan Rencana Bisnis secara
Komprehensif”, edisi 3 revisi, PT Gramedia Pustaka
Utama. Jakarta. 2007.
8] Jumingan, “Analisis Laporan Keuangan”. Bumi
Aksara: Surakarta. 2009
9] Kashmir dan Jakfar, .“Studi Kelayakan Bisnis”.
Kencana Prenada Media. Grup. Jakarta. 2010.
10] Kasmir dan Jakfa, “Studi Kelayakan Bisnis”. (edisi
revisi). Jakarta. 2012
11] Kasmir dan Jakfar, “Studi Kelayakan Bisnis”.Edisi-
2. Kencana Prenada Media. Group, Jakarta. 2008
12] Rangkuti. “Studi Kelayakan Bisnis & Investasi”.
Gramedia Pustaka. Utama. Jakarta. 2012.
13] Umar, Husein, “Studi Kelayakan Bisnis”.Edisi 3.
PT.Gramedia Pustaka Utama,. Jakarta. 2005