不動産マーケットレポート2

Febru a r y, 2 0 16

■本レポートに関するお問い合わせ先■みずほ信託銀行株式会社 不動産業務部金子 伸幸 TEL.03-3274-9079（代表）

2015年の住宅着工戸数は、都心6区では分譲マンション、周辺17区では賃貸アパートが増加 ・・・・・・・・ 2

経済トレンド・ウォッチ ・・・・・・・ 4

不動産市場トレンド・ウォッチ ・・・・ 6

東京23区の賃貸マンション戸数は分譲マンションの賃貸化等による増加も寄与 ・・・・・・・・・・・・ 8

2 2016, February みずほ信託銀行　不動産マーケットレポート

●2015年の東京圏の住宅着工戸数は2014年をわずかに上回る水準

※1：東京圏：東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県※2：東京23区のうち都心6区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋

谷区、文京区）を除く17区※3：分譲マンション：構造＝鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート

造・鉄骨造、建て方＝共同建、利用関係＝分譲住宅※4：都心6区の分譲マンション販売戸数は、分譲単価が高騰した2007年、

2008年に減少し、東京23区に占める割合も落ち込んだ［図表2］。※5：賃貸マンション：構造＝鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート

造、建て方＝共同建、利用関係＝貸家※6：賃貸アパート：構造＝鉄骨造・木造、建て方＝共同建、利用関係＝貸家

2015 年の住宅着工戸数は、都心 6 区では分譲

住宅着工戸数の増減は長期的に人口動態や世帯数の影響が大きく、加えて景気動向や金利、税制改正等による短期的な影響で大きく変動することもあります。本稿は、住宅着工戸数の推移を整理するとともに、変動の背景を考察しました。

東京圏※1の住宅着工戸数は、耐震強度偽装問題を機に建築基準法等の改正が施行された2007年と世界金融危機後の2009年に大幅に減少しました。2010年以降増加が続きましたが、金融危機前の水準まで回復するには至っていません。2013年は2014年4月の消費税率引上げ前の駆け込みによって着工戸数が増加し、2014年は持家と分譲住宅を中心にその反動の影響を受けたことなどから減少に転じました。2015年10月時点の住宅着工戸数は、貸家が前年同

月に比べて増加し、持家と分譲住宅も前年同月とほぼ同水準です［図表1上］。11月、12月の着工数が前年の実績を確保すると想定すると、2015年の年間の住宅着工戸数は前年をわずかに上回る計算になります。東京都や東京23区のうち周辺17区※2の住宅着工戸

数は東京圏と同様の動きをしていますが、都心6区の動きには大きな特徴がみられます［図表1下］。都心6区の住宅着工戸数は、総数が少ないため変動

が大きくなる傾向がありますが、特に分譲マンション※3が

［図表1］利用関係別新設住宅着工戸数の推移

［図表2］都心6区分譲マンション販売戸数の推移

多くを占める分譲住宅の変動が大きいのが目立ちます。2004年には2万戸超であった分譲住宅の着工戸数は、地価高騰によって、分譲マンションの販売価格（単価）が上昇※4し一般的な需要層が購入できる価格帯と乖離が生じたことから供給を抑える動きがあったことや、マンション素地の流通において不足感が高まったこと、また建築基準法等の改正の影響を受けたことなどから2005年以降減少が続きました。2008年は建築基準法等が改正された前年の大幅減少の反動等によって増加しましたが、2009年は世界金融危機の影響を受けて4,342戸まで減少しました。2010年以降は1万戸前後で推移しています。貸家の着工戸数は、2010年に4,575戸まで減少した後増加傾向で推移し、特に消費税増税に備えた駆け込み着工の影響等を受けて2014年は大幅に増加しました［図表1下］。以下では、2010年以降東京23区で、分譲住宅着工

戸数のほぼ3/4を占めている分譲マンションと合計が貸家着工戸数の85％前後を占めている賃貸マンション※5と賃貸アパート※6について、都心6区と周辺17区の動きを分析しました。

－60

－40

－20

0

20

40

0

100,000

200,000

300,000

400,000

500,000

2004 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15分譲住宅 貸家 持家 前年比（持家） 前年比（貸家） 前年比（分譲住宅）

（戸） （％）

（年）

＜東京圏＞

（戸）

（年）

（万円/m2・％）

0

30

60

90

120

150

0

2,000

4,000

6,000

8,000

10,000

2005 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15

都心6区の分譲マンション供給戸数 東京23区に占める割合（％）m2単価（万円／m2）

2004 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15分譲住宅 貸家 持家 前年比（持家） 前年比（貸家） 前年比（分譲住宅）

（戸） （％）

（年）－60

－30

0

30

60

0

10,000

20,000

30,000

40,000↑105％

（2010年）

＜都心 6区＞

データ出所：国土交通省「建築着工統計」 データ出所：株式会社不動産経済研究所※2015年は1〜10月までのデータ（前年比は前年同月比） ※2015年は1〜10月までのデータ

3みずほ信託銀行　不動産マーケットレポート 2016, February

マンション、周辺 17 区では賃貸アパートが増加

＜都心6区＞分譲マンションは、土地価格や建築費が上昇する中で、価格が上昇しても立地を優先する投資家や富裕層などの需要や、相続対策の一環としての取得ニーズなどを背景にして、都心部での供給が堅調に推移しています。2012年と2013年には、消費税増税前の駆け込み需要に伴って分譲マンションの着工が増加し、各年とも11,000戸を上回りました。2014年は反動減となりましたが、2015年10月時点の着工数は9,577戸となり、前年同月比25％増加しました［図表3上］。2015年に都心6区で分譲マンションの着工数が増加

した背景として、次のようなことが考えられます。・��富裕層の相続対策として、都心高層マンションへの需要が高まったこと。・��東京のマンション価格が香港、上海、シンガポール等のアジアの主要都市よりも低い水準である（［図表4］）ことや東京オリンピックの開催等に伴う先行きの価格上昇期待、J-REITが保有するマンションのデータによる

［図表3］分譲マンション・賃貸マンション・賃貸アパート着工戸数の推移

［図表4］マンション／高級住宅の価格水準の比較（東京＝100）2015年10月

［図表5］J-REITが保有する住宅の貸室賃料収入単価

と平均賃料収入が安定推移していること（［図表5］）などを背景に、海外投資家などによる都心マンションへの需要が高まったこと。

＜周辺17区＞2013年1月に、2015年1月1日から導入される相続税

改正が盛り込まれた「平成25年度税制改正」が閣議決定され、土地オーナー等による相続対策として賃貸マンションや賃貸アパートの建設が増加するとの見方が強まりました。賃貸マンションは2012年以降、賃貸アパートは2013年

以降着工戸数が高水準で推移しています。2015年10月時点では、賃貸マンションが前年同月比を下回る一方、賃貸アパートは17,000戸を上回っており、通年で賃貸アパートの着工戸数が賃貸マンションを大きく上回ると見込まれます［図表3下］。相続税制の改正によって課税対象が広がったため、相続対策が必要と考える土地所有者等が拡大したことが背景と考えられます。

（以上、都市未来総合研究所　佐藤　泰弘）

050100150200250300350400

東京

大阪

ソウル

北京

上海

香港

台北

シンガポール

クアラルンプール

バンコク

ジャカルタ

ホーチミン

ニューヨーク

ロンドン

0

5

10

15

20

上 下 上 下 上 下 上 下 上 下 上 下 上 下 上 下 上 下 上 下 上 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

（千円/坪）

（年）

都心6区

東京23区

（戸） （％）

（年）－50

0

50

100

150

0

10,000

20,000

30,000

40,000

2004 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15

賃貸アパート 賃貸マンション 前年比（分譲マンション） 分譲マンション

前年比（賃貸マンション） 前年比（賃貸アパート）

＜都心 6区＞

賃貸アパート 賃貸マンション 前年比（分譲マンション） 分譲マンション

前年比（賃貸マンション） 前年比（賃貸アパート）

（戸） （％）

（年）2004 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15－75

－50

－25

0

25

50

0

20,000

40,000

60,000

80,000

100,000＜都心周辺 17区＞

データ出所：国土交通省「建築着工統計」

データ出所：一般財団法人日本不動産研究所「国際不動産価格賃料指数」�

データ出所：都市未来総合研究所「ReiTREDA」

※2015年は1〜10月までのデータ（前年比は前年同月比）

●都心6区では富裕層や海外投資家によるマンション需要の高まりなどを背景に分譲マンション、周辺17区では相続対策の一環として賃貸アパートの着工戸数が、それぞれ増加

4 2016, February みずほ信託銀行　不動産マーケットレポート

経済トレンド・ウォッチ

■ 景気の動向 （全国）

図1  景気動向指数

注：図の指数は第10次改定の値。�

� データ出所：内閣府「景気動向指数」

図2  景気ウオッチャーの景気判断指数

�

� データ出所：内閣府「景気ウォッチャー調査」

図3  企業の業況判断指数

注：「大企業」は資本金10億円以上、「中堅企業」は資本金1億円以上10億円未満、「中小企業」は資本金2千万円以上1億円未満。（　）内の数値は直近調査の3ヶ月後に関する予測値（本稿は2016年3月を対象とする予測値）。

� データ出所：日本銀行「全国企業短期経済観測調査（短観）」

140

130

120

110

100

90

80

701月2005年

1月2006年

1月2007年

1月2008年

1月2009年

1月2010年

1月2011年

1月2012年

A．先行指数

B．一致指数

C．遅行指数

1月2013年

1月2014年

1月2015年

（景気動向：CI指数　2010年＝100）

C112.6C112.6C112.6

A106.0A106.0A106.0

（10月）（10月）

B110.3B110.3B110.3

70

60

50

40

30

20

10

A．景気の現状判断DI

B．景気の先行き判断DI

（景気の方向性：DI指数）

1月2005年

1月2006年

1月2007年

1月2008年

1月2009年

1月2010年

1月2011年

1月2012年

1月2013年

1月2014年

1月2015年

A46.1A46.1A46.1

（11月）（11月）（11月）

B48.2B48.2B48.2

3020100

‒10‒20‒30‒40‒50‒60

（業況判断指数：業況DI）

全規模合計

大企業

中堅企業

中小企業

3月 2007年

6月 9月 12月 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 3月 6月 9月 12月 3月 6月 9月 12月 3月 6月 9月 12月 3月 6月 9月 12月 3月 6月 9月 12月 3月 3月 3月 6月 6月 9月 9月 6月 9月 12月 12月 12月

（12月）（12月）（12月）

18（13）18（13）18（13）14（8）14（8）14（8）9（3）9（3）9（3）3（－2）3（－2）3（－2）

【データ概要】図1 景

（CI：コンポジット・インデックス）気動向指数のCI指数 ：CI指数は、景気の拡大・後退の大きさやテンポを示す。

景気先行指数は、景気一致指数より数ヶ月先行して動き、景気を予知するための指数。景気一致指数は、実際の景気動向とほぼ一致して動き、景気の現状を示す指数。景気遅行指数は、景気一致指数より数ヶ月遅れて動き、景気の変化を確認する指数。

図2 景気ウオッチャーの景気判断指数 ：景気の動きに敏感な職業の人を景気ウオッチャーに選び、街中の景気の現状や先行き（ 2 , 3ヶ月先）について、景気ウオッチャーの判断による景気の方向性を示す指数。（DI指数：50=変わらない・横ばい、50より高い=良くなる、50より低い=悪くなる）

図3 企業の業況判断指数 ：業況が｢良い｣と答えた企業の割合から、｢悪い｣と答えた企業の割合を引いた値を業況判断指数とするもの。｢良い｣と｢悪い｣の回答割合が同じ場合は｢0｣となる。

5みずほ信託銀行　不動産マーケットレポート � 2016, February

■ 物価・雇用・金利等の動向 （全国）

図4  物価指数

注：国内企業物価指数の11月は速報値。� ��� データ出所：総務省「消費者物価指数」、日本銀行「企業物価指数」

図5  雇用情勢

注：図の値は季節調整値。完全失業率の2011年3月から8月は、岩手県、宮城県、福島県を除く全国の結果（11月は速報値）。� ��� データ出所：総務省「労働力調査」、厚生労働省「職業安定業務統計」

図6  主要金利

��� データ出所：日本銀行「金融経済統計」、日本相互証券及び住宅金融支援機構ホームページ公表資料

（2010年＝100）

B. 消費者物価指数（民営家賃）

C. 国内企業物価指数（総平均）

A. 消費者物価指数（生鮮食品を除く総合）

1月2005年

1月2006年

1月2007年

1月2008年

1月2009年

1月2010年

1月2011年

1月2012年

1月2013年

1月2014年

1月2015年

90

95

100

105

110

C101.4C101.4C101.4

A103.4A103.4A103.4

B97.6B97.6B97.6

（11月）（11月）（11月）

（完全失業率 ： ％） （有効求人倍率 ： 倍）

完全失業率（左目盛）

有効求人倍率（右目盛）

8.0

7.0

6.0

5.0

4.0

3.0

2.0

1.01月2005年

1月2006年

1月2007年

1月2008年

1月2009年

1月2010年

1月2011年

1月2012年

1月2013年

1月2014年

1月2015年

1.4

1.2

1.0

0.8

0.6

0.4

0.2

0.0

1.251.251.25

3.3%3.3%3.3%

（11月）

長期固定金利型住宅ローン

都市銀行住宅ローン（変動）

長期プライムレート

長期国債（10年物）新発債流通利回り

4.000

3.500

3.000

2.500

2.000

1.500

1.000

0.500

0.000

（％/年）

1月2005年

1月2006年

1月2007年

1月2008年

1月2009年

1月2010年

1月2011年

1月2012年

1月2013年

1月2014年

1月2015年

（返済期間20年以下）

1.9001.9001.900

2.4752.4752.475

1.1001.1001.100

0.3000.3000.300

（11月）（11月）

【データ概要】図4 消費者物価指数 ：全国の家計に係る財及びサービスの価格等を総合した物価を時系列的に測定する指数。 国内企業物価指数 ：企業間で取引される国内向け国内生産品の価格水準を示す指数。図5 完全失業率 ：労働力人口（15歳以上で働く意志をもつ人）に占める完全失業者の割合。完全失業者は一定

期間中に収入を伴う仕事に従事しなかった人で、実際に求職活動を行った人。 有効求人倍率 ：公共職業安定所で扱う求職者１人に対する求人数。図6 長期固定金利型住宅ローン ：民間金融機関と住宅金融支援機構の提携商品｢フラット35｣の借入金利の最高。（保証型は含まない） 都市銀行住宅ローン（変動） ：個人向け都市銀行住宅ローンの変動金利型の基準金利。 長期プライムレート ：民間金融機関が信用力の高い企業に資金を１年以上貸付ける際の基準となる貸出金利。 長期国債新発債流通利回り ：金融機関や機関投資家などの間で取引される長期国債新発債の利回り。

注記：図1から図6はいずれも2015年12月末日時点で入手できたデータに基づき作成

6 2016, February みずほ信託銀行　不動産マーケットレポート

不動産市場トレンド・ウォッチ

■ 東京圏

図1  用途別平均地価（基準地価の前年比）

注：各年7月1日現在の地価の対前年変動率の平均。�

� データ出所：国土交通省「都道府県地価調査」

図2  総人口の推移

注：各年4月1日現在の値。�

� データ出所：各都市の「推計人口」及び総務省公表資料

図3  J-REIT保有賃貸マンションのNOI評価額利回り［運用時NOI利回り］

注：各投資法人の2015年6月末までの決算資料による。��

� データ出所：都市未来総合研究所｢ReiTREDA（リートレーダー）｣

8.07.06.05.04.03.02.01.00.0-1.0-2.0

（％）

東京23区 多摩地域 横浜市 川崎市 さいたま市 千葉市

住宅地2014年

住宅地2015年

商業地2014年

商業地2015年

1.9 1.0

1.7 1.5 1.1 0.2

2.1

0.7 1.4 1.1 0.9

0.2

3.2

1.4 2.2

3.1 2.2

0.3

4.0

1.5 2.5 2.9 2.5

0.4

（千人） （％）12,000

10,000

8,000

6,000

4,000

2,000

0

2.0

1.5

1.0

0.5

0.0

-0.5

-1.0東京都区部 東京都下 横浜市 川崎市 さいたま市 千葉市

2013年4月(左目盛)

2014年4月(左目盛)

2015年4月(左目盛)

2015年4月前年同月比増減率(右目盛)

2014年4月前年同月比増減率(右目盛)

（％） （前年同期比：％ポイント）

0.0

2.0

2.0

1.5

1.0

0.5

0.0

-0.5

-1.0

-1.5

-2.0

4.0

6.0

8.0

10.0

12.0

14.0

16.0

全国 東京23区 都下（多摩地域） 神奈川県 埼玉県 千葉県

2013年6月期(左目盛)2014年6月期(左目盛)2015年6月期(左目盛)2014年6月期前年同月比増減率(右目盛)2015年6月期前年同月比増減率(右目盛)

5.1 4.7 5.3 5.4 5.9 5.7-0.3 -0.3

0.0

-0.4 -0.4 -0.3

【データ概要】図1 用

（基準地価）途別平均地価 ：都道府県地価調査に基づく各年7月1日現在の地価の対前年平均変動率。

 都道府県地価調査は、国土利用計画法施工令に基づき、都道府県知事が毎年7月1日における調査地点の正常価格を不動産鑑定士の鑑定評価を求めた上で判定するもの。

図2 総人口 ：各都市の行政区域に常住する人口総数の推計値。国勢調査人口を基準とし、これに毎月の住民基本台帳等の増減数を加えて推計したもの。

図3 NOI評価額利回り ：NOI評価額利回りは､J-REIT（上場不動産投資信託）の全投資法人が保有する住居専用型賃貸マンションの期末鑑定評価額に対する直近1年間の純収益（NOI）の割合を示す。図は地域別に物件毎（賃料保証・固定賃料物件を除く）のNOI評価額利回りを単純平均したもの。

7みずほ信託銀行　不動産マーケットレポート � 2016, February

■ 主要大都市（札幌・仙台・名古屋・京都・大阪・神戸・福岡）

図4  用途別平均地価（基準地価の前年比）

注：各年7月1日現在の地価の対前年変動率の平均。� ��� データ出所：国土交通省「都道府県地価調査」

図5  総人口の推移

注：各年4月1日現在の値。� ��� データ出所：各都市の「推計人口」及び総務省公表資料

図6  J-REIT保有賃貸マンションのNOI評価額利回り［運用時NOI利回り］

注：各投資法人の2015年6月末までの決算資料による。�� ��� データ出所：都市未来総合研究所｢ReiTREDA（リートレーダー）｣

8.07.06.05.04.03.02.01.00.0-1.0-2.0

（％）

札幌市 仙台市 名古屋市 京都市 大阪市 福岡市神戸市

住宅地2014年

住宅地2015年

商業地2014年

商業地2015年

0.7

4.2

2.4

0.2 0.4 1.0

1.8 1.4

3.6

1.9

0.4 0.5 0.6

2.1 1.0

4.0 3.1

2.1

3.9

6.1

1.5

3.4 2.6

4.9 4.7 3.8

1.5

4.8

2015年4月前年同月比増減率(右目盛)

（千人） （％）3,000

2,500

2,000

1,500

1,000

500

0

2.0

1.5

1.0

0.5

0.0

-0.5

-1.0札幌市 仙台市 京都市名古屋市 大阪市 神戸市 福岡市

2013年4月(左目盛)

2014年4月(左目盛)

2015年4月(左目盛)

2014年4月前年同月比増減率(右目盛)

（％） （前年同期比：％ポイント）

政令指定都市 札幌市 仙台市 京都市名古屋市 大阪市 神戸市 福岡市

2.0

1.5

1.0

0.5

0.0

-0.5

-1.0

-1.5

-2.0

2013年6月期(左目盛)2014年6月期(左目盛)2015年6月期(左目盛)

0.0

2.0

4.0

6.0

8.0

10.0

12.0

14.0

16.0

2014年6月期前年同月比増減率(右目盛)2015年6月期前年同月比増減率(右目盛)

5.8 6.46.3 5.8 5.5 5.5 5.4 5.7-0.4 -0.2

-0.7-0.4 -0.3 -0.5

-0.4-0.2

【データ概要】

注記：図1から図6はいずれも2015年12月末日時点で入手できたデータに基づき作成

図4 用（基準地価）途別平均地価 ：都道府県地価調査に基づく各年7月1日現在の地価の対前年平均変動率。

 都道府県地価調査は、国土利用計画法施工令に基づき、都道府県知事が毎年7月1日における調査地点の正常価格を不動産鑑定士の鑑定評価を求めた上で判定するもの。

図5 総人口 ：各都市の行政区域に常住する人口総数の推計値。 国勢調査人口を基準とし、これに毎月の住民基本台帳等の増減数を加えて推計したもの。

図6 NOI評価額利回り ：NOI評価額利回りは､J-REIT（上場不動産投資信託）の全投資法人が保有する住居専用型賃貸マンションの期末鑑定評価額に対する直近1年間の純収益（NOI）の割合を示す。 図は地域別に物件毎（賃料保証・固定賃料物件を除く）のNOI評価額利回りを単純平均したもの。

不動産マーケットレポート　2016.2発　　行　みずほ信託銀行株式会社 不動産業務部　〒103-8670 東京都中央区八重洲1-2-1

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東京23区の賃貸マンション戸数は分譲マンションの賃貸化等による増加も寄与

〈お 問 合 せ 先〉宅地建物取引業：届出第２号所属団体：一般社団法人不動産協会、一般社団法人不動産流通経営協会

公益社団法人首都圏不動産公正取引協議会加盟

みずほ信託銀行株式会社

　

国土交通省の「住宅土地統計調査」と「建築着工統計（月次）」を使用して、東京23区における2008年�10月〜2013年9月の滅失等※1の数を下記の方法で試算しました。

東京23区の住宅における2008年から2013年の滅失等の数は持家が53,900戸、貸家が24,600戸でした。貸家のうち、賃貸アパートの滅失等の数は40,700戸でしたが、賃貸マンションは－41,200戸でした※2。賃貸マンションにおいては、分譲マンションの賃貸化や賃貸オフィスビルがコンバージョンによって賃貸マンション

に用途変更となったケースなど、建築確認時点と調査時点における利用用途の変化による増加数が滅失数を上回ったためと考えられます。賃貸マンション戸数の増加には、新築による供給に加え、利用の変化等による�増加も寄与していると考えられます。

※1滅失等：除却や災害等による滅失のほか、利用の変化等による増減数も含む。

※2：本試算は、「住宅土地統計調査」と「建築着工統計」から算出したものであり、滅失数や利用等の変化による増減数の内訳などは不明である。

［図表］東京23区賃貸マンション・賃貸アパートの滅失等の数（試算）

注1）ストック数の「貸家」は住宅土地統計調査における「借家」を集計したものである。注2）�住宅土地統計調査では持家や借家は「居住世帯あり」の戸数のため、ストック数には空き家などが含まれる「居住世帯なし」の戸数は

含んでいない。注3）�2008年住宅土地統計調査では、構造区分が木造・非木造の2区分のため、非木造については平成25年調査における構造別戸数

割合を適用して、賃貸マンション、賃貸アパートの戸数を算出した。注4）�供給数は、着工から完成まで持家、借家は9ヶ月、賃貸アパートは6ヶ月、賃貸マンションは12ヶ月と想定し、着工数から試算した。持家

の供給数は、「持ち家」と「分譲住宅」の合計。注5）賃貸マンションと賃貸アパートの定義は、2ページの※5、※6を参照。注6）100の単位で四捨五入しているため合計が合わない場合がある。

データ出所：国土交通省「住宅土地統計調査」「建築着工統計」に基づき都市未来総合研究所作成

2008年10月～2013年9月滅失等の数 ＝ 2008年9月末時点の

ストック数 ＋ 2008年10月～2013年9月供給数 － 2013年9月末時点の

ストック数

2008年9月末時点のストック数

2008年10月～2013年9月供給数

2013年9月末時点のストック数

2008年10月～2013年9月滅失等の数

持家 1,768,700

＋

273,400

－

1,988,200

＝

53,900

貸家 2,092,900 215,300 2,283,600 24,600

賃貸アパート 617,100 76,200 652,600 40,700

賃貸マンション 1,381,700 111,000 1,533,900 -41,200