不動産マーケットレポート10

Octob e r, 2 0 16

直近1年間にJ-REITが取得した賃貸マンションの都市別のランキング ・ 2

経済トレンド・ウォッチ ・・・・・・・ 4

不動産市場トレンド・ウォッチ ・・・・ 6

J-REITの賃貸マンションに対する取得需要は依然旺盛と推察 ・・・・・ 8

■本レポートに関するお問い合わせ先■みずほ信託銀行株式会社 不動産業務部金子 伸幸 TEL.03-3274-9079（代表）

熊本地震で被災された皆様に御見舞いを申し上げます。被災された地域が一刻も早く復興できますよう、心よりお祈り申し上げます。

2 2016, October みずほ信託銀行　不動産マーケットレポート

直近 1 年間に J-REIT が取得した賃貸マン

J-REITによる物件取得額は総額では比較的堅調に推移していますが、用途別にみると直近1年間に賃貸マンションの取得が減少しました。伴って物件を取得したエリアにも変化があり、これまで中心だった東京都の割合が低下しました。本稿では、直近1年間にJ-REITが取得した賃貸マンション取得額の都市別のランキングを整理し、その背景を考察しました。

高値感や売買される物件の品薄感などから不動産売買額が減少していますが、J-REITについては直近1年間

（2015年7月から2016年6月）の不動産取得額は対前年同期比8.0％減少で、その前年同期比では2.8％減少

2016年6月時点でJ-REITが保有している賃貸マンションは1,102棟､ 床面積の合計は455万㎡です。都道府県別では、全体の6割が東京都（棟数：642棟、床面積計：275万㎡）に集中しています。

●全体の取得額は比較的堅調だが賃貸マンションは大幅に減少

●これまで取得エリアは東京都が中心だった

［図表1］J-REITの賃貸マンションの取得額の推移

［図表2］賃貸マンションの着工床面積累計とJ-REITの保有床面積の割合

［図表3］稼働率の推移

［図表4］年間着工床面積の推移

データ出所：都市未来総合研究所「ReiTREDA」データ出所：都市未来総合研究所「ReiTREDA」

データ出所：国土交通省「建築着工統計」データ出所：国土交通省「建築着工統計」

※1： 2015年度住宅着工統計の全国および東京都のデータによると、貸家全体に対する民間資金住宅の割合はともに87％程度である。

注） 賃貸マンションの着工床面積は建築着工統計の「貸家」に区分され「鉄筋コンクリート造」と「鉄筋鉄骨コンクリート造」に区分された「共同住宅」のデータを抽出し集計したもので､民間資金住宅以外のもの（公営住宅、都市再生機構住宅など）も含まれる。

にとどまっており比較的堅調です。しかし、賃貸マンションの取得額は着工戸数の減少や都市部での利回りの低下などで前年に比べて大幅に減少し、全体に対する構成割合は16％から11％に縮小しました［図表1］。

16%

11%

0

2

4

6

8

10

12

14

16

18

20

0

2,000

4,000

6,000

8,000

10,000

12,000

14,000

16,000

18,000

20,000

2014年6月期 2015年6月期 2016年6月期

全体取得額 賃貸マンション分 賃貸マンションの割合

（億円） （％）

85

90

95

100

宮城県 東京都 大阪府 愛知県

（％）

3月 9月2009

3月 9月2010

3月 9月2011

3月 9月2012

3月 9月2013

3月 9月2014

3月 9月2015

3月2016

（期／年）

宮城県 東京都 大阪府 愛知県

0

50

100

150

200

250指数（1991年度から2015年度までの平均＝100）

199192 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15（年度）

J︲REITの保有床面積（万m₂）

₂₅年間の着工床面積累計（万m₂）

J︲REITの保有割合

東京都 ₂₇₅ ₄，₆₆₉ ₅．₉%大阪府 ₃₀ ₂，₄₈₃ ₁．₂%愛知県 ₃₀ ₁，₈₆₈ ₁．₆%神奈川県 ₂₁ ₁，₈₅₁ ₁．₁%北海道 ₂₁ ₁，₄₈₉ ₁．₄%兵庫県 ₁₃ ₁，₂₈₅ ₁．₀%宮城県 ₁₃ ₄₂₅ ₃．₀%千葉県 ₁₁ ₇₆₅ ₁．₄%埼玉県 ₆ ₈₆₁ ₀．₇%

1991年度から2015年度（1991年4月～2016年3月）の25年間に着工した賃貸マンション※1の累計床面積（東京都）は4,669万㎡あり、これに対するJ-REITの保有床面積の割合は5.9％に達しています［図表2］。

3みずほ信託銀行　不動産マーケットレポート 2016, October

ションの都市別のランキング

直近1年間に取得された賃貸マンションでは東京都に所在する物件の割合が大幅に低下しています［図表5］。

J-REITの直近3年間の年間取得額を都市別に整理し、ランキングを作成しました［図表6］。

●都市別ランキングでは三大都市圏における周辺の都市の順位が上昇

［図表5］東京都の賃貸マンションの取得額の推移

［図表7］都市別の物件取得時の鑑定評価利回りの推移

［図表6］賃貸マンションの取得額にかかる都市別ランキング上位10位

データ出所：都市未来総合研究所「ReiTREDA」

データ出所：都市未来総合研究所「ReiTREDA」データ出所：都市未来総合研究所「ReiTREDA」

※2：東京圏、名古屋圏及び大阪圏を指す。　　 東 京 圏：東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県　　 名古屋圏：愛知県、岐阜県、三重県　　 大 阪 圏：大阪府、兵庫県、京都府、奈良県

注） 2016年6月期のランキング10位に入っていない都市についてはグラフ中に表記していない。

　　 なお、「千葉県の市」および「埼玉県の市」はそれぞれ千葉市とさいたま市を含まない。

注）物件取得時に価格の参考として行われた鑑定評価の還元利回り。

宮城県のJ-REIT保有割合は3.0％で東京都以外ではもっとも高率ですが、その背景には2011年9月度以降高い稼働率が続いており賃借需要が比較的強いこと

（［図表3］）、着工床面積が2013年度～2015年度は比

これによると、三大都市圏※2における中心的な都市である東京都区部と大阪市および名古屋市は概ね上位にあるものの、2016年6月期（2015年7月～2016年6月）では、横浜市、神戸市および千葉県の市（市川市、船橋市、浦安市等）といった三大都市圏における周辺の都市を中心に順位が上昇しました。その背景には、中心的な都市では利回りの低下（［図表7］）により希望の利回りを確保できる物件取得が困難なケースが多くなり、投資エリアを周辺都市に広げることによって物件取得を進めたと考えられます（P8参照）。

また、東京都区部以外の都市では、J-REITの保有割合が宮城県を除き概ね1％前後と東京都区部に比べて極端に低いのは（［図表2］）、東京都区部での物件取得を中心とする投資方針を掲げている投資法人が多いことに加えて、投資法人は地場の不動産会社等に比べ地方都市等での取得に関する情報収集力が一般的に弱いことも理由と考えられます。

（以上、都市未来総合研究所　仲谷光司）

東京都

その他

0

10

20

30

40

50

60

70

80

0

500

1,000

1,500

2,000

2,500

3,000

3,500

4,000

2014/6期 2015/6期 2016/6期

取得額（億円） （％）

東京都の割合（右軸）

0

1

2

3

4

5

6

7

2014/6期 2015/6期

東京都区部

横浜市

千葉市・

千葉県の市

埼玉県の市

大阪市

神戸市

名古屋市

札幌市

仙台市

（％）

2016/6期

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

2014/6期 2015/6期 2016/6期東京都区部

名古屋市

横浜市

大阪市

札幌市

神戸市

仙台市

千葉県の市

千葉市

埼玉県の市

（順位）

較的多く（［図表4］）、他のエリアより相対的に物件を取得しやすい環境であることなどから、J-REITの取得事例が増加したと考えられます。

4 2016, October みずほ信託銀行　不動産マーケットレポート

経済トレンド・ウォッチ

■ 景気の動向 （全国）

図1  景気動向指数

注：図の指数は第10次改定の値。�

� データ出所：内閣府「景気動向指数」

図2  景気ウオッチャーの景気判断指数

�

� データ出所：内閣府「景気ウォッチャー調査」

図3  企業の業況判断指数

注：「大企業」は資本金10億円以上、「中堅企業」は資本金1億円以上10億円未満、「中小企業」は資本金2千万円以上1億円未満。（　）内の数値は直近調査の3ヶ月後に関する予測値（本稿は2016年9月を対象とする予測値）。

� データ出所：日本銀行「全国企業短期経済観測調査（短観）」

140

130

120

110

100

90

80

701月2005年

1月2006年

1月2007年

1月2008年

1月2009年

1月2010年

1月2011年

1月2012年

A．先行指数

B．一致指数

C．遅行指数

1月2013年

1月2014年

1月2015年

1月2016年

（景気動向：CI指数　2010年＝100）

C111.2C111.2C111.2

A102.2A102.2A102.2

（6月）（6月）

B108.3B108.3B108.3

70

60

50

40

30

20

10

A．景気の現状判断DI

B．景気の先行き判断DI

（景気の方向性：DI指数）

1月2005年

1月2006年

1月2007年

1月2008年

1月2009年

1月2010年

1月2011年

1月2012年

1月2013年

1月2014年

1月2015年

1月2016年

B47.1B47.1B47.1

（7月）（7月）（7月）

A45.1A45.1A45.1

3020100

‒10‒20‒30‒40‒50‒60

（業況判断指数：業況DI）

全規模合計

大企業

中堅企業

中小企業

3月 2007年

6月 9月 12月 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 3月 6月 9月 12月 3月 6月 9月 12月 3月 6月 9月 12月 3月 6月 9月 12月 3月 6月 9月 12月 3月 3月 3月

2016年 3月 6月 6月 9月 9月 6月 6月 9月 12月 12月 12月

（6月）（6月）（6月）

12（12）12（12）12（12）9（6）9（6）9（6）4（2）4（2）4（2）

－1（－5）－1（－5）－1（－5）

【データ概要】図1 景

（CI：コンポジット・インデックス）気動向指数のCI指数 ：CI指数は、景気の拡大・後退の大きさやテンポを示す。

景気先行指数は、景気一致指数より数ヶ月先行して動き、景気を予知するための指数。景気一致指数は、実際の景気動向とほぼ一致して動き、景気の現状を示す指数。景気遅行指数は、景気一致指数より数ヶ月遅れて動き、景気の変化を確認する指数。

図2 景気ウオッチャーの景気判断指数 ：景気の動きに敏感な職業の人を景気ウオッチャーに選び、街中の景気の現状や先行き（ 2 , 3ヶ月先）について、景気ウオッチャーの判断による景気の方向性を示す指数。（DI指数：50=変わらない・横ばい、50より高い=良くなる、50より低い=悪くなる）

図3 企業の業況判断指数 ：業況が｢良い｣と答えた企業の割合から、｢悪い｣と答えた企業の割合を引いた値を業況判断指数とするもの。｢良い｣と｢悪い｣の回答割合が同じ場合は｢0｣となる。

5みずほ信託銀行　不動産マーケットレポート � 2016, October

■ 物価・雇用・金利等の動向 （全国）

図4  物価指数

注：国内企業物価指数の11月は速報値。� ��� データ出所：総務省「消費者物価指数」、日本銀行「企業物価指数」

図5  雇用情勢

注：図の値は季節調整値。完全失業率の2011年3月から8月は、岩手県、宮城県、福島県を除く全国の結果（11月は速報値）。� ��� データ出所：総務省「労働力調査」、厚生労働省「職業安定業務統計」

図6  主要金利

��� データ出所：日本銀行「金融経済統計」、日本相互証券及び住宅金融支援機構ホームページ公表資料

（2010年＝100）

B. 消費者物価指数（民営家賃）

C. 国内企業物価指数（総平均）

A. 消費者物価指数（生鮮食品を除く総合）

1月2005年

1月2006年

1月2007年

1月2008年

1月2009年

1月2010年

1月2011年

1月2012年

1月2013年

1月2014年

1月2015年

1月2016年

90

95

100

105

110

C99.2C99.2C99.2

A102.9A102.9A102.9

B97.4B97.4B97.4

（7月）（7月）（7月）

（完全失業率 ： ％） （有効求人倍率 ： 倍）

完全失業率（左目盛）

有効求人倍率（右目盛）

8.0

7.0

6.0

5.0

4.0

3.0

2.0

1.01月2005年

1月2006年

1月2007年

1月2008年

1月2009年

1月2010年

1月2011年

1月2012年

1月2013年

1月2014年

1月2015年

1月2016年

1.4

1.2

1.0

0.8

0.6

0.4

0.2

0.0

1.371.371.37

3.0%3.0%3.0%

（7月）（7月）

長期固定金利型住宅ローン

都市銀行住宅ローン（変動）

長期プライムレート

長期国債（10年物）新発債流通利回り

4.0003.5003.0002.5002.0001.5001.0000.5000.000－0.500

（％/年）

1月2005年

1月2006年

1月2007年

1月2008年

1月2009年

1月2010年

1月2011年

1月2012年

1月2013年

1月2014年

1月2015年

1月2016年

（返済期間20年以下）

1.5001.5001.500

2.4752.4752.475

0.9000.9000.900

－0.195－0.195－0.195

（7月）（7月）

【データ概要】図4 消費者物価指数 ：全国の家計に係る財及びサービスの価格等を総合した物価を時系列的に測定する指数。 国内企業物価指数 ：企業間で取引される国内向け国内生産品の価格水準を示す指数。図5 完全失業率 ：労働力人口（15歳以上で働く意志をもつ人）に占める完全失業者の割合。完全失業者は一定

期間中に収入を伴う仕事に従事しなかった人で、実際に求職活動を行った人。 有効求人倍率 ：公共職業安定所で扱う求職者１人に対する求人数。図6 長期固定金利型住宅ローン ：民間金融機関と住宅金融支援機構の提携商品｢フラット35｣の借入金利の最高。（保証型は含まない） 都市銀行住宅ローン（変動） ：個人向け都市銀行住宅ローンの変動金利型の基準金利。 長期プライムレート ：民間金融機関が信用力の高い企業に資金を１年以上貸付ける際の基準となる貸出金利。 長期国債新発債流通利回り ：金融機関や機関投資家などの間で取引される長期国債新発債の利回り。

注記：図1から図6はいずれも2016年8月31日時点で入手できたデータに基づき作成

6 2016, October みずほ信託銀行　不動産マーケットレポート

不動産市場トレンド・ウォッチ

■ 東京圏

図1  用途別平均地価（公示地価の前年比）

注：各年1月1日現在の地価の対前年変動率の平均。�

� データ出所：国土交通省「地価公示」

図2  総人口の推移

注：各年4月1日現在の値。�

� データ出所：各都市の「推計人口」及び総務省公表資料

図3  J-REIT保有賃貸マンションのNOI評価額利回り［運用時NOI利回り］

注：各投資法人の2016年3月末までの決算資料による。��

� データ出所：都市未来総合研究所｢ReiTREDA（リートレーダー）｣

6.0

5.0

4.0

3.0

2.0

1.0

0.0

（％）

東京23区 多摩地域 横浜市 川崎市 さいたま市 千葉市

住宅地2015年

住宅地2016年

商業地2015年

商業地2016年

1.9

0.8 0.71.4

1.81.5 1.2

2.4 2.3

1.1 1.1

2.8 3.0

0.9

2.0

1.1

2.3

0.2 0.2 0.00.5

2.83.4

4.8

（千人） （％）12,000

10,000

8,000

6,000

4,000

2,000

0

2.0

1.5

1.0

0.5

0.0

-0.5

-1.0東京都区部 東京都下 横浜市 川崎市 さいたま市 千葉市

2014年4月(左目盛)

2015年4月(左目盛)

2016年4月(左目盛)

2016年4月前年同月比増減率(右目盛)

2015年4月前年同月比増減率(右目盛)

（％） （前年同期比：％ポイント）

4.9 4.6 5.2 5.2 5.9 5.5

-0.2 -0.2

-0.1

-0.2 -0.1 -0.2

0.0

2.0

2.0

1.5

1.0

0.5

0.0

-0.5

-1.0

-1.5

-2.0

4.0

6.0

8.0

10.0

12.0

14.0

16.0

全国 東京23区 神奈川県都下（多摩地域） 埼玉県 千葉県

2014年3月期(左目盛)2015年3月期(左目盛)2016年3月期(左目盛)2015年3月期前年同月比増減率(右目盛)2016年3月期前年同月比増減率(右目盛)

【データ概要】 図1 用（公示価格・基準地価）途別平均地価 ：「地価公示」は、一般の土地の取引価格に対して指標を与え公共事業用地の取得価格の算定の基準

となる等により、適正な地価の形成に寄与することを目的として、国土交通省の土地鑑定委員会が毎年1回、標準的な土地についての正常な価値を示すもの。

 「都道府県地価調査」は、国土利用計画法施行令に基づき、都道府県知事が毎年7月1日における調査地点の正常価格を不動産鑑定士の鑑定評価を求めた上で判定するもの。

図2 総人口 ：各都市の行政区域に常住する人口総数の推計値。国勢調査人口を基準とし、これに毎月の住民基本台帳等の増減数を加えて推計したもの。

図3 NOI評価額利回り ：NOI評価額利回りは､J-REIT（上場不動産投資信託）の全投資法人が保有する住居専用型賃貸マンションの期末鑑定評価額に対する直近1年間の純収益（NOI）の割合を示す。図は地域別に物件毎（賃料保証・固定賃料物件を除く）のNOI評価額利回りを単純平均したもの。

7みずほ信託銀行　不動産マーケットレポート � 2016, October

【データ概要】

■ 主要大都市（札幌・仙台・名古屋・京都・大阪・神戸・福岡）

図4  用途別平均地価（公示地価の前年比）

注：各年1月1日現在の地価の対前年変動率の平均。� ��� データ出所：国土交通省「地価公示」

図5  総人口の推移

注：各年4月1日現在の値。� ��� データ出所：各都市の「推計人口」及び総務省公表資料

図6  J-REIT保有賃貸マンションのNOI評価額利回り［運用時NOI利回り］

注：各投資法人の2016年3月末までの決算資料による。�� ��� データ出所：都市未来総合研究所｢ReiTREDA（リートレーダー）｣

9.08.07.06.05.04.03.02.01.00.0

（％）

札幌市 仙台市 名古屋市 京都市 大阪市 福岡市神戸市

住宅地2015年

住宅地2016年

商業地2015年

商業地2016年

3.23.24.2

6.2

1.71.6

2.9

5.5

0.30.5

2.3

5.0

0.3 0.5

3.5

7.8

0.6 0.31.22.2 2.22.8

3.8

5.9

0.7

2.01.5

6.0

2016年4月前年同月比増減率(右目盛)

（千人） （％）3,000

2,500

2,000

1,500

1,000

500

0

2.0

1.5

1.0

0.5

0.0

-0.5

-1.0札幌市 仙台市 京都市名古屋市 大阪市 神戸市 福岡市

2014年4月(左目盛)

2015年4月(左目盛)

2016年4月(左目盛)

2015年4月前年同月比増減率(右目盛)

（％） （前年同期比：％ポイント）

政令指定都市 札幌市 仙台市 京都市名古屋市 大阪市 神戸市 福岡市

5.5 5.9 6.3 5.4 5.3 5.3 5.2 5.4

-0.3

-0.6

-0.2 -0.3 -0.3 -0.2

-0.4 -0.3

2.0

1.5

1.0

0.5

0.0

-0.5

-1.0

-1.5

-2.0

2014年3月期(左目盛)2015年3月期(左目盛)2016年3月期(左目盛)

0.0

2.0

4.0

6.0

8.0

10.0

12.0

14.0

16.0

2015年3月期前年同月比増減率(右目盛)2016年3月期前年同月比増減率(右目盛)

注記：図1から図6はいずれも2016年8月31日時点で入手できたデータに基づき作成

図4 用（公示価格・基準地価）途別平均地価 ：「地価公示」は、一般の土地の取引価格に対して指標を与え公共事業用地の取得価格の算定の基準

となる等により、適正な地価の形成に寄与することを目的として、国土交通省の土地鑑定委員会が毎年1回、標準的な土地についての正常な価値を示すもの。

 「都道府県地価調査」は、国土利用計画法施行令に基づき、都道府県知事が毎年7月1日における調査地点の正常価格を不動産鑑定士の鑑定評価を求めた上で判定するもの。

図5 総人口 ：各都市の行政区域に常住する人口総数の推計値。 国勢調査人口を基準とし、これに毎月の住民基本台帳等の増減数を加えて推計したもの。

図6 NOI評価額利回り ：NOI評価額利回りは､J-REIT（上場不動産投資信託）の全投資法人が保有する住居専用型賃貸マンションの期末鑑定評価額に対する直近1年間の純収益（NOI）の割合を示す。 図は地域別に物件毎（賃料保証・固定賃料物件を除く）のNOI評価額利回りを単純平均したもの。

不動産マーケットレポート　2016.10発　　行　みずほ信託銀行株式会社 不動産業務部　〒103-8670 東京都中央区八重洲1-2-1

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J-REITの賃貸マンションに対する取得需要は依然旺盛と推察

〈お 問 合 せ 先〉宅地建物取引業：届出第２号所属団体：一般社団法人不動産協会、一般社団法人不動産流通経営協会

公益社団法人首都圏不動産公正取引協議会加盟

みずほ信託銀行株式会社

　

専有坪あたりの賃料収入単価※1が直近1年では増加し（［図表1］）賃借実需が堅調であることに加えて、投資口価格（東証REIT住宅指数）が比較的堅調で増資に適した状況であること

（［図表2］）や低金利などで良好な資金調達環境が継続していることから、J-REITにおいては旺盛な取得需要が存在しているものと考えられます。

これまで取得していた都市の物件では希望する利回りを確保できないケースが増え､これを補完するためにこれまで取得していた都市の周辺へ対象エリアを広げたものの､十分には物件取得できなかったことが取得額が減少した要因と考えられます。

［図表1］専有坪あたりの賃料収入単価の推移

［図表2］東証REIT住宅指数の推移

データ出所：都市未来総合研究所「ReiTREDA」

データ出所：株式会社東京証券取引所

※1：専有面積当たりの賃料収入を示す。本稿では次の式に基づき求めた。

　　 各期の賃料収入÷各期の賃貸可能面積

12.0

12.1

12.2

12.3

12.4

12.5

12.6

12.7

12.8 （千円/坪）

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 20163月 9月 3月 9月 3月 9月 3月 9月 3月 9月 3月 9月 3月 9月 3月

（期／年）

（月／年）

0

500

1,000

1,500

2,000

2,500

3,000

09 03 09 03 09 03 09 03 09 03 09 03 09 03 09 03 09 03 09 03 09 03 09 03 09 03 09 03 09 032001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

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