INTRODUCCION A LA INTRODUCCION A LA VALUACIONVALUACION

EXPOSITOR: ROBERTO LORIA GONZALEZ INGENIERO CIVIL - M.B.A.

VALUACION

La valuación es la ciencia y el arte de la medida del valor.

AVALUO

La estimación más probable del valor de un bien según el propósito del avalúo solicitado (garantías hipotecarias, expropiación, seguro, etc.), aplicando la metodología acorde con el mismo (físico o sustitución, rentabilidad y mercado) mediante un proceso objetivo y ordenado, considerando aspectos económicos, financieros y técnicos que se investigan, ordenan y analizan para cada caso en particular y que se expresa por medio de un reporte escrito, referido a una moneda de curso legal y para una fecha determinada (la de la visita al inmueble).

PERITAJELa respuesta técnica a un problema a través de un análisis de factores y condiciones para establecer el

estado y/o condición de un bien, así como posibles estados futuros debido a su uso o a la influencia de

otros factores externos, practicado por un experto en la ciencia.

VALUADOR

Profesional que combina el conocimiento, la experiencia y la sensibilidad, para la determinación más probable del valor de un bien.

PROPOSITO DEL AVALUOPROPOSITO DEL AVALUO

Antes de realizar un avalúo se debe conocer cuál es el propósito del avalúo para aplicar la metodología correcta.

AVALUO PARA GARANTIA HIPOTECARIA.

AVALUO PARA VENTA.

AVALUO PARA ASEGURAMIENTO.

AVALUO CON FINES FISCALES.

AVALUO PARA FONDOS INMOBILIARIOS.

AVALUO PARA EXPROPIACIONES.

ETC.

Un avalúo no puede cumplir con dos propósitos si es para garantía hipotecaria, ese avalúo no se puede utilizar para otro propósito como por ejemplo aseguramiento.

VALUACION DE BIENES INMUEBLESVALUACION DE BIENES INMUEBLES

Para la determinación del valor de un bien es necesario conocer todos los factores que lo pueden afectar y

el valuador debe aplicar su conocimiento (aplicación de leyes, principios, reglamentos, etc), experiencia y

sensibilidad.

El valor de los bienes se:

-Crea

-Mantiene

-Modifica

-Destruye

Por 4 grandes fuerzas que se clasifican en:

-Sociales

-Económicas

-Físicas

-Políticas

Las fuerzas están relacionadas entre sí y son dinámicas.

a) FUERZAS SOCIALES:

Determinan el crecimiento de una ciudad. Si la ciudad crece y se desarrolla, el valor va en aumento-Migración y emigración de su población dentro de un mismo territorio-Localización de grupos raciales

b) FUERZAS ECONOMICAS:

Determinan niveles socio-económicos en las zonas-Tasas activa, pasiva, inflacionaria, básica, real, etc-Tipos de interés e impuestos-Niveles de salarios

c) FUERZAS POLITICAS:

Se refiere a los planes de desarrollo a largo plazo-Ley de construcciones-Reglamento de construcciones-Ley de planificación urbana-Planes reguladores

d) FUERZAS FISICAS:

Pueden ser naturales y artificialesSe refiere a servicios públicos, equipamiento urbano, clima, topografía, fertilidad del suelo, etc.

EJEMPLO

ZONA ABC ZONA XYZ

Fuerzas sociales: Rápido crecimiento, moda, Programas sociales por parte del Gobierno,

implica que el valor tiende a subir el valor tiende a la baja

Fuerzas

económicas: Grupos socio-económico más Grupos sociales de niveles socio económico

poderosos, clase media alta y alta más bajo

Fuerzas políticas: Ordenamiento o zonificaciones Sin planes reguladores, desorden en la

planificación urbana

Fuerzas físicas: Servicios públicos, vías públicas

equipamiento urbano, centros Falta equipamiento urbano (escuelas,

comerciales, clima, vista clínicas), vías en mal estado, etc.

panorámica, etc.

TEORIA DEL VALORTEORIA DEL VALOR

EDAD MEDIA

El concepto de valor aparece como una relación que mide la significancia de cosas y servicios que se

demandan a cambios de otra cosa y servicio.

MERCANTILISMO -XVI-

Fue la transición de los antiguos conceptos religiosos, morales y filosóficos de valor a conceptos

seudoeconómicos.

Marca el comienzo de la Era Moderna, que se caracteriza por su reacción contra el dominio religioso y el

nacimiento de la era tecnológica.

FISIOCRATAS -XVII-

La tierra agrícola era el único factor de producción, capaz de generar riquezas, por lo tanto la tierra urbana

era improductiva.

ESCUELA CLASICA

Consideraba que el valor de los bienes dependía de la capacidad de producción que poseían los mismos.

TEORIA DEL COSTO -ADAM SMITH (1790) XVIII-

Indicó que el TRABAJO era el principal creador de riqueza, le atribuye a la tierra agrícola menos valor y

ningún valor a la tierra urbana.

El liberalismo nace con ADAM SMITH, su teoría se fundamenta en el interés individual.

ROBERTO MALTHUS

La tierra aumenta su valor en razón de la presión constante de la población sobre la producción (Primer

Planificador)

DAVID RICARDO (1823)

Manifestó que existían diferencias de fertilidad en las diversas tierras lo que hace que se formen rentas

diferentes y que en tierras de igual fertilidad la renta será mayor si la tierra está más cerca del mercado

(ubicación del terreno).

CARLOS MARX (1856)

Padre del Socialismo, en 1867 escribió su libro “El Capital” que consideraba el valor como mero congelamiento homogéneo humano de mano de obra.

Marx cambió la visión de la teoría del valor materialista, dándole un enfoque humano y de bienestar social.

Le dio un concepto más dinámico a la teoría del valor.

JOHN MILLE

Se le considera el padre del catastro, recomendó que fuera el Estado el ente encargado de valorar las tierras urbanas y agrícolas.

HENRY CAREY

Fundador de la teoría que indica que en la determinación del valor de un bien debe considerarse el costo de producción menos la DEPRECIACION.

ESCUELA NEOCLASICA O AUSTRIACA (FINALES XIX) (MENGER, STANLEY, VON WIESER)

Esta escuela conceptualiza el valor del suelo basado en la utilidad que se le dé y no dependiendo de la fertilidad, como se consideraba antes.

ESCUELA DE LOS ECONOMISTAS DEL SUELO URBANO

(ROBERTO MURRAY, HAIG, ELY Y SWEHWEIN)

MURRAY - HAIG

La gente se preocupa por la facilidad de acceso a centros urbanos procurando reducir los costos de

alquiler y transporte a los que llama COSTOS DE FRICCION.

ELY - SWEHWEIN

El valor del suelo lo determina la capacidad de proporcionar servicios (bien de consumo o producción).

Depende de los diferentes usos que se le pueda dar.

PENSAMIENTO INMOBILIARIO

Considera el mercado (oferta y demanda ) y las imperfecciones del mismo para la determinación del valor

del suelo urbano.

Considera la renta del suelo por medio del reconocimiento de la inversión (supone un mercado amplio de

oferta y demanda para compradores y vendedores).

El libro Real Estate Appraising (1927) de Arthur J. Mertzke, explica el pensamiento de esta corriente.

Rastceiff (1949) Plantea la teoría del crecimiento urbano

Cada parcela tiene su utilidad

Estudia los cambios de uso del suelo

Wendt (1956) Cada parcela tiene una posición de monopolio para cada uso propio. Trata de

explicar la baja de precio en el área urbana, pero razona que a más acceso de población, más rentabilidad de los centros.

W. Alonso (1964) “Localización y utilización del suelo”

Plantea los modelos matemáticos para valorar

Richarson (1977) La teoría del consumidor

VALUACION

U.P.A.V. (1949) (Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación)

Agrupa a los Institutos de Valuación de los diferentes países del Continente Americano (Canadá – Argentina) y el Caribe.

INTERNATIONAL VALUATION Normas Internacionales de Valuación.

STANDARDS COMMITEE (IVSC) (2007) -Octava Edición-

VALORVALOR

- El VALOR es un concepto económico.

- Es la estimación más probable del precio de un bien.

- El valor no es un hecho real.

- El precio es un hecho real.

- El valor depende de la oferta y demanda.

PROPOSITO O FINALIDAD

Valor de mercado Valor de uso

Valor de perjuicio Valor saneado

Valor de contabilidad Valor de préstamo

Valor de liquidación Valor impositivo

Valor intrínseco Valor económico

Valor físico Valor equitativo

Valor comercial Valor depreciado

Valor plottage Valor creado

Valor de inversión Valor potencial

Valor de venta Valor para seguros

Valor de expropiación Valor de entradas

Valor garantizado Valor de costo

Valor judicial Valor de capricho

Valor de negocio próspero Valor real o verdadero

Valor residual Valor de venta al contado

Valor de estimación Valor de capital

Valor tangible Valor de intercambio

Valor de absorción Valor de servicio

Valor sentimental Valor de uso normal

Valor de renta Valor de realización

Valor de utilización Valor mejorado

Valor de fachada Valor de reposición nuevo

Valor de venta forzosa Valor neto de reposición

Valor de estimación: valor que se establece sin tener estudio detallado del bien

Valor de venta: valor por el cual un bien es vendido

Valor garantizado: valor asignado al bien después de un ajuste en razón de cambios en el poder adquisitivo del dinero

Valor de negocio próspero: valor real o de plaza al que se le agrega un porcentaje por razones

de oportunidad

Valor de venta al contado: valor por el cual un bien es vendido, referido a una moneda de

curso legal

Valor de intercambio: valor que se fija en una transacción donde ninguna de las partes

tiene necesidad de vender ni comprar

Valor de costo: valor que representa la inversión realizada o a realizar a una fecha

determinada

Valor en plaza o de mercado: valor venal, valor justo de mercado, valor real y es el valor de venta

probable

Valor actual: valor de reposición o de reconstrucción menos la depreciación aplicada por edad, estado de conservación y vida útil total

estimada

Valor justo de mercado: valor que indica las relaciones entre compradores, valuadores, vendedores e inversionistas

valor en que se realizaría la compraventa de una propiedad entre las dos partes, debidamente informada sobre todos los

aspectos pertinentes a los bienes y que cada parte considera que realiza una operación sin perjuicio para sí

Valor residual: valor del bien referido a una relación entre una parte y su conjunto

Valor tangible: valor que posee un bien, medido monetariamente

Valor de capital: valor asignado por la rentabilidad del bien

Valor de reposición: valor necesario para reponer un bien

Valor mejorado: valor del bien incluyendo las mejoras realizadas

Valor plottage: valor que puede ser añadido al bien original por anexar otro u otros bienes (terrenos)

Valor de préstamo: valor asignado con fines de garantía de préstamos

Valor de inversión: valor que se establece con fines de invertir

Valor creado: valor ficticio con fines económicos que se asigna a un bien diferente al valor real

Valor de especulación: no es en realidad un valor, sino un precio que el dueño espera obtener de la propiedad de un bien

Valor potencial: valor creado, basado en las proyecciones de utilidad y rentabilidad del bien

Valor sentimental: valor asignado por razones personales

Valor de utilización: valor de un bien destinado a un uso específico y por largo tiempo

Valor de perjuicio: valor en que se fijan los daños de un bien

Valor de capricho: valor que se añade al asignado por razones personales

Valor en libros: término empleado en contabilidad para cuantificar la tasación del bien

Valor físico: valor que tiene un bien a una fecha determinada, tomando en cuenta

la depreciación

Valor de uso: valor que se asigna al bien por su utilidad

Valor económico: valor con referencia a una moneda de curso legal

Valor depreciado: valor que tiene un bien, considerando el efecto de edad y

mantenimiento

Valor impositivo: valor que se toma en cuenta para fijar los tributos fiscales

Valor equitativo: valor que se puede obtenerse después de una investigación de

mercado de oferta y demanda

Valor de renta: valor establecido con la finalidad de cuantificar la rentabilidad del

bien

Valor de servicio: valor que se asigna por funcionalidad de un bien

Entre estos tipos de valores existen unos subjetivos, que son aquellos en que las personas creen que valen

las cosas y otros objetivos que son medibles por medios técnicos y confiables

APLICACIONAPLICACION

Los avalúos los solicitan:

-Bancos estatales

-Bancos privados

-Entes financieros

-Firmas de auditores externos

-Abogados

-Empresas privadas

-Particulares

Para:

-Garantías hipotecarias

-Compra - venta (terreno) ó (terreno y edificación)

-Asegurar edificaciones

-Quiebras

-Expropiaciones

-Sucesiones

-Servidumbres

-Fijación de rentas

-Impuesto de bienes inmuebles

-Etc

Los peritajes los solicitan:

-Colegios profesionales

-Centros de conciliación y arbitraje

-Poder judicial

METODOS PARA VALORACIONMETODOS PARA VALORACION

I DIRECTOS

-Costo-Sustitución-Físico

-Mercado-Comparativo

II INDIRECTOS

-Rentabilidad-Capitalización-Productividad

-Estadístico

-Residual

-Econométrico

VIA COSTO

Valor de Sustitución o Valor Neto de Reposición que se obtiene a partir del Valor Nuevo de Reposición,

(considera los costos directos, indirectos, financieros, imprevistos y la utilidad) la depreciación es

totalmente física, que considera la vida útil probable de la obra civil, la edad y el estado de conservación.

VIA RENTABILIDAD:

El valor de un inmueble que produce rentas (alquiler) se calcula a través de las rentas que genera o puede

generar, a una tasa que sea atractiva para el inversionista y a un número de años determinado.

VIA MERCADO:

El mayor valor estimado en unidades económicas, en que se puede transar un bien en un mercado libre

de presiones en que un comprador esté dispuesto a adquirirlo, teniendo un amplio conocimiento de todos

sus potenciales usos y el vendedor a aceptar ese valor, a una fecha determinada y en un plazo de tiempo

razonable.

El bien debe tener: utilidad (deseo y satisfacción), escasez, deseabilidad y poder de compra o de

adquisición.

BIENESBIENES

Un bien es un objeto que satisface una necesidad humana.

Los bienes se dividen en tangibles e intangibles.

Los tangibles son los bienes muebles e inmuebles (Raíz) y los intangibles son por ejemplo, pólizas,

patentes, marcas, contratos, etc.

BIENES INMUEBLES O BIENES RAICESBIENES INMUEBLES O BIENES RAICES

Son todos aquellos que no pueden transportarse y los que se adhieren permanentemente a ellos, de modoSon todos aquellos que no pueden transportarse y los que se adhieren permanentemente a ellos, de modo

que no puedan separarse sin deterioro del que no puedan separarse sin deterioro del bienbien o del objeto a el adherido. o del objeto a el adherido.

BIENES MUEBLESBIENES MUEBLES

Son todos aquellos que pueden transportarse de un lugar a otro sin que sufran deterioro o daño.Son todos aquellos que pueden transportarse de un lugar a otro sin que sufran deterioro o daño.

Ejemplo: Máquina de escribirEjemplo: Máquina de escribir, silla, mesa., silla, mesa.

ACTIVOSACTIVOS

ACTIVOS FISICOS

Edificios - silla

ACTIVOS INTANGIBLES

Nombre, póliza

Se crean o construyen

ACTIVOS FINANCIEROS

Se crean a base de CONFIANZA (ahorro e inversiones)

COSTO-PRECIO-VALORCOSTO-PRECIO-VALOR

COSTO

Representa la suma de todos los gastos en que se incurre para la producción de un bien, considerando las

amortizaciones e intereses.

PRECIO

Representa la cantidad de dinero que se deberá pagar para adquirir o rentar un bien, considera la utilidad y

lo fija el desarrollador o propietario.

VALOR

Lo determina un valuador o tasador al realizar el avalúo de un bien.

Las edificaciones tienen costo, precio y valor.

La tierra tiene precio y valor.

PRINCIPIOS ECONOMICOS DE LA VALUACIONPRINCIPIOS ECONOMICOS DE LA VALUACION

PRINCIPIO DE CONTRIBUCION

El costo de construir obras adicionales a un inmueble no necesariamente, le aumenta el valor al inmueble en esa proporción.

Se dan casos donde una simple remodelación aumenta la capacidad de generar rentas a ese inmueble.

Y casos donde no se recupera con la venta, la inversión realizada.

PRINCIPIO DE CAMBIO

Los bienes inmuebles constantemente están variando su valor por causas de las cuatro fuerzas que crean o modifican el valor, políticas, económicas, sociales y físicas.

PRINCIPIO DE EQUILIBRIO

Se refiere a un mercado inmobiliario donde la oferta y demanda están en equilibrio.

Una variación o cambio entre la oferta y demanda alterará el valor de los bienes inmuebles.

El mercado inmobiliario está actualmente en un gran desequilibrio, la oferta de bienes supera muchas veces a la demanda.

PRINCIPIO DE CONFORMIDAD

Se refiere a que el valor máximo de un inmueble se da cuando está en concordancia con las características

del entorno.

Ejemplo: una casa en una urbanización consolidada al 90%.

PRINCIPIO DE USO CONSISTENTE

Un inmueble (terreno y edificación) ubicado en una zona que está cambiando de uso (de vocación residencial a comercial de servicios), no se debe de valorar el terreno de una manera y la edificación de otra.

PRINCIPIO DE PROGRESION Y REGRESION

Una edificación de menor condición al promedio en una zona de alto valor, mejorará su valor.

Si la zona es de bajo valor, una edificación de mejor condición que las otras, verá afectado negativamente su valor.

PRINCIPIO DE ANTICIPACION

El valor actual de un inmueble, es una medida de los beneficios futuros, que produce o sea susceptible de producir.

NIVELES DE LA VALUACIONNIVELES DE LA VALUACION

Se ha clasificado en tres grupos o niveles a las personas que se dedican a la valuación.

a) PRIMER NIVEL

El público.

ERROR

-El vendedor que vende su propiedad a un precio por debajo de su valor de mercado

-El propietario que alquila un local por un valor menor del valor comercial

-Un comprador que paga más por una propiedad para desarrollar un proyecto civil

b) SEGUNDO NIVEL

-Corredores de Bienes Raíces

-Inversionistas

-Constructores

-Urbanizadores

-Administradores

-Vendedores

Están en constante contacto con el valor de propiedades, son fuentes de muy buena información.

c) TERCER NIVEL

Los valuadores profesionales (Profesionales universitarios en Ingeniería, Arquitectura, Economía, Agronomía, etc).

Aplican técnicas y metodologías modernas, intercambio de conocimientos con valuadores de otros países, cursos de maestría a nivel universitario, etc.

VALUADOR PROFESIONALVALUADOR PROFESIONAL

Experto en los campos técnico y económico financiero, de gran integridad moral, que analiza todos

los parámetros que afectan a los bienes así como las fuerzas (sociales, económicas, políticas y físicas) que

influyen en el valor.

Procesa todos los datos obtenidos en forma ordenada, objetiva, sistemática y coherente para emitir un

juicio que consiste en estimar el valor del bien solicitado.

Se puede decir que el tasador o valuador mide con su trabajo, la riqueza material y el desarrollo

económico de los países y contribuye con el asesoramiento a un mejor aprovechamiento de los bienes que

rodean nuestras vidas.

Hoy día el valuador más que un simple dador de valores es un ASESOR para el inversionista.

PERITOPERITO

Profesional universitario, con conocimiento, experiencia, destreza y habilidades comprobadas que lo hacen un EXPERTO en un campo de una determinada carrera profesional.

Estudioso constante, que asiste a congresos seminarios dentro y fuera del país, expositor en congresos y escribe artículos en revistas técnicas.

El perito debe tener una alta capacidad para tomar decisiones imprevistas y emitir dictamen para situaciones legales donde el especto técnico es vital para definir esas situaciones y todo realizado bajo un marco de alto nivel ético.

CODIGO DE ETICA PROFESIONAL DEL VALUADORCODIGO DE ETICA PROFESIONAL DEL VALUADOR

1) El valuador deberá cimentar su reputación en la honradez, laboriosidad y capacidad técnica profesional, observando las normas de ética más elevadas en todos sus actos, así como el debido decoro en su vida social y profesional.

2) El valuador tiene la obligación de contribuir al enaltecimiento de la profesión en la media de sus posibilidades, actuando con probidad, buena fe y cumpliendo con las normas del derecho vigente.

3) El valuador no deberá aceptar la ejecución de un avalúo fuera de su especialidad en el que no tenga los conocimientos y experiencia necesaria para ello. En su defecto, solicitará el asesoramiento correspondiente.

4) El valuador deberá sostener un criterio libre e imparcial, independientemente de los nexos de parentesco o beneficio personal.

En su caso, deberá declararlo así en el contenido de su mismo avalúo.

5) El valuador deberá ser veraz con respecto a lo que ve y ha investigado y no aceptará influencias extrañas, presiones o remuneraciones que hagan variar su criterio.

6) El valuador tiene la libertad de aceptar o rechazar los avalúos que le soliciten.

7) El valuador respetará y guardará el secreto profesional.

8) El valuador nunca deberá perjudicar a un colega en su reputación o competencia, ni interferir en sus trabajos.

9) El valuador fijará sus honorarios en forma justa y racional.

CODIGOS, LEYES, REGLAMENTOS, NORMAS Y OTROS CODIGOS, LEYES, REGLAMENTOS, NORMAS Y OTROS QUE DEBE CONOCER UN VALUADOR O TASADORQUE DEBE CONOCER UN VALUADOR O TASADOR

-Constitución Política

-Código Procesal Civil

-Código Civil y Familia

-Código de Comercio

-Código Penal

-Código Municipal

-Código de Trabajo y Leyes Sociales

-Ley de Contratación Administrativa

-Ley de Planificación Urbana

-Ley y Reglamento de Construcciones

-Ley de Emergencias

-Ley de Bienes Inmuebles

-Ley de Expropiaciones

-Ley de Condominios

-Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos (Ley de Inquilinato)

-Ley Reguladora del Mercado de Valores

-Ley Sobre Zona Marítima Terrestre y el Reglamento

-Ley de Concesión de Obra Pública

-Ley de Aguas

-Ley de Salud

-Ley de Impuestos Sobre la Renta

-Ley de Jurisdicción Constitucional

-Ley Orgánica del C.F.I.A.

-Ley del Colegio de Agrónomos

-Ley de Fomento Agrícola

-Ley de Ferrocarriles

-Ley de Aviación Civil

-Ley de Seguros

-Ley de Información Posesorias

-Ley del Sistema Financiero de la Vivienda

-Ley Orgánica del Ambiente

-Ley de la Cámara Costarricense de Bienes Raíces

-Ley de Tránsito

-Ley de División Territorial Administrativa

-Ley de Conservación de la Vida Silvestre y su reglamento.

-Ley Forestal

-Ley de Parques Nacionales

-Código de Minería

-Código Sísmico

-Código de Instalaciones Hidráulicas – Sanitarias

-Normas de diseño para urbanizaciones AyA

-Normas y especificaciones de construcción INVU

-Normas para proyectos de vivienda de interés social

-Reglamento zonificación INVU¨(Industrias)

-Reglamento y Control de Fraccionamientos y Urbanizaciones

-Reglamento Seguridad en Construcciones

-Reglamento para la colocación de dispositivos de protección en obras

-Reglamento sobre el control de vehículos de carga

-Señalamiento en carreteras

-Manual de contratos de construcción

-Reglamento de calderas

-Reglamento para regulación de estacionamientos públicos

HISTORIA DE LA VALUACION EN

COSTA RICA

1778• Se crea el Registro de Hipotecas

• La valoración se realizaba de acuerdo al criterio del prestamista

1824

• Se promulgan las primeras leyes que gravaban los terrenos para generar fondos para las municipalidades

• Se crea el Registro Nacional

1841• Se crea el Registro Hipotecario

1865• Se crea el Registro Público

1867

• Se inscribe por primera vez una escritura pública

HISTORIA DE LA VALUACION EN COSTA RICA

1914

• Se funda el Banco Internacional de Costa Rica

• Se inicia el concepto de valuación personalizada, basada en la confianza

1915

• Se crea la Tributación Directa con el propósito de valorar con fines impositivos

1916

• Se emite la Ley sobre Contribución Territorial No. 72, que inició con la gravación de las propiedades

1924

• Se crea el Banco de Seguros

• Uno de sus objetivos fue el de valorar los bienes inmuebles que se pretendía asegurar

1934

• El BNCR, crea el Departamento Agrícola, con “tasadores” que mejorarían la valuación

1939• Se promulga la Ley del Impuesto Territorial

• Se le encomienda a la Tributación Directa la función de valorar todos los inmuebles del país

1965• Se crea la Oficina del Catastro Fiscal, adscrita a la Dirección General de la Tributación Directa.

• Se elabora el primer Manual de Avalúos, el cual se pretendía que fungiera como guía entre los valuadores del país

• El costo de este Manual fue auspiciado por la Oficina del Catastro Fiscal y financiado por la AID y el Gobierno de Costa Rica

1970

• Ante el auge de la construcción en el país, las Instituciones Públicas y los Bancos del SBN, crean sus propios Departamentos de Avalúos

1979

• Se promulga la Ley No. 6313 del ICE, sobre Expropiaciones

1981

• Se promulga la Ley No. 6653, de la UCR, sobre Expropiaciones

1982

• Inflación llegó a su grado más alto (81,75 %), lo cual afecto los valores de los inmuebles, con variaciones diarias.

1990

• Mayoritariamente la valuación la ejercían los Ing. Agrónomos

• A partir de este año comienzan a incursionar los Ingenieros Civiles y Arquitectos

• Estos profesionales inician su asistencia a congresos y seminarios internacionales

• Se comienzan a impartir los primeros cursos de valuación: UCR, CIA, CFIA, ITCR.

1992• Se crea el Instituto Costarricense de Valuación (ICOVAL) producto de la inquietud de varios

profesionales

1995• Instituciones Públicas y el SBN solicitan requisitos técnicos en las licitaciones de avalúos

• Se promulga la Ley No. 7509 (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)

• Se promulga la Ley sobre Expropiaciones, No. 7495 (Incluye el daño al remanente)

1997• Sobrevaloración en las expropiaciones de los bienes inmuebles de la Carretera Ciudad Colón-

Orotina

• Comisión Interinstitucional del Ministerio Público

• Se modifica el pago de honorarios por concepto de bienes inmuebles expropiados

• Daño a la imagen del valuador

• Se promulga la reforma a la Ley No. 7727, que en su artículo 12 contempla la creación del Organo de Normalización Técnica (encargado de brindar asesoría en valuación a las municipalidades del país)-TIPOLOGIAS CONSTRUCTIVAS Y PLATAFORMA DE VALORES, para el cobro del Impuesto Nacional de Bienes Inmuebles

1998• Se promulga la Ley No. 7757, sobre Expropiaciones

1999• La UNED y la BUAP (MEXICO) firman un convenio para impartir la Maestría en Valuación

en Costa Rica

• Se emite el Reglamento de la Ley del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (Decreto Ejecutivo No. 27601)

• El Colegio de Ingenieros Agrónomos organiza el Primer Taller de Diagnóstico Participativo sobre la Situación de la Tasación Pública y Privada

2001• Inicio de la Primera Promoción de la Maestría en Valuación (30 estudiantes)

• Inicio de un Diplomado en Valuación (BCR)

2002• Después de grandes esfuerzos económicos, ICOVAL ingresa en la UNION PANAMERICANA DE

ASOCIACIONES DE VALUACION (UPAV)

• El Colegio de Ingenieros Agrónomos, organiza la mesa redonda “Necesidad de Normar y Ordenar la Tasación en Costa Rica”

2003• Valuadores costarricenses siguen estudios superiores para obtener su Doctorado

Académico en Valuación en la Universidad Politécnica de Valencia, España.

2004• Con el apoyo del CIA y del CFIA, ICOVAL organiza el Primer Congreso Nacional de Valuación

(170 asistentes)

2005• El CFIA y el CIA, unen esfuerzos y crean una Comisión Interinstitucional que tiene como objetivo

proponer una normatividad que regule, controle y certifique la actividad valuatoria en Costa Rica.

• ICE: Crea un reglamento para las expropiaciones y servidumbres de bienes inmuebles.

2007• Quince Valuadores asisten a Valencia, España al Curso de Métodos Econométricos.

2008• ICOVAL, organiza el XXIII Congreso Panamericano de Valuación -UPAV-

2011• EL TRIBUNAL DE APELACIONES DEL JUZGADO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO,

INDICA QUE LA FORMULA MULTIFACTORIAL PARA EL PAGO DEL DAÑO AL REMANENTE QUE UTILIZA EL ICE EN SERVIDUMBRES, NO ES LA UNICA QUE SE PUEDE UTILIZAR.

TAMBIEN SE PUEDE UTILIZAR EL METODO DE ANTES Y DESPUES.

2012• ICOVAL, organiza el Segundo Congreso Nacional y Centroamericano de Valuación.

ESTADO ACTUAL DE LA VALUACION

• 100.000 avalúos por año

• 400 avalúos diarios

• Diferentes profesiones participan en la actividad

• Carreras universitarias en ingeniería y arquitectura no contemplan materias de valuación (topografía, la excepción)

• Poco conocimiento de los tres métodos para valorar (predominio del físico)

• Falta de bases de datos (Banco de Datos)

• Poca aplicación del método vía rentabilidad en la Valuación

• Lenguaje técnico desactualizado

• Falta de un ente regulador, normador y certificador

• Mayoría de Instituciones sin un filtro de control de calidad

• Mejoramiento en el traslape de la acción profesional (Agrónomos vs. Ingenieros y arquitectos)

• Violación a los aspectos éticos y morales

• Sobrevaloración de inmuebles

• Honorarios profesionales – Pago hora profesional

• Poco conocimiento del mercado inmobiliario por parte de los valuadores

DIFERENTES DENOMINACIONES UTILIZADAS A LA ACTIVIDAD Y AL PROFESIONAL

ACTIVIDAD PROFESIONAL PAISES

TASACION TASADOR SURAMEICA TASAR

VALUACION VALUADOR COSTA RICA, MEXICO VALUAR

AVALUACION AVALUADOR COLOMBIA AVALUAR

VALORACION VALORADOR ESPAÑA VALORAR

EVALUACION EVALUADOR PUERTO RICO EVALUAR

APRECIACION APRECIADOR APRECIAR

ESTIMACION ESTIMADOR ESTIMAR

JUSTIPRECIO JUSTIPRECIADOR JUSTIPRECIAR