IPO FOCUS
กองทนรวมอสงหารมทรพยเอมเอฟซ ปาตอง เฮอรเทจ
หนงสอช �ชวนสวนสรปขอมลสาคญ
กองทนรวมอสงหารมทรพยเอมเอฟซ ปาตอง เฮอรเทจ
� การลงทนในหนวยลงทนมใชการฝากเงน และมความเส$ยงของการลงทน ผลงทนอาจไดรบเงนลงทนคนมากกวาหรอนอยกวาเงนลงทนเร$มแรกกได นอกจากน - รายไดหลกของกองทนรวมน -จะข -นอยกบรายไดคาเชาอสงหารมทรพยดงน -น ผลงทนจงควรพจารณาถงขอมลของอสงหารมทรพย ความสามารถของผบรหารอสงหารมทรพย และสภาพธรกจการใหเชาอสงหารมทรพย รวมท -งศกษาปจจยความเส$ยงท$ระบไวในหนงสอช -ชวน
� ผลงทนควรศกษาขอมลในหนงสอช -ชวนใหเขาใจและควรเกบหนงสอช -ชวนไวเปนขอมลเพ$อใชอางองในอนาคต และเม$อมขอสงสยใหสอบถามผ ตดตอกบผลงทนใหเขาใจกอนซ -อหนวยลงทน
กองทนรวมอสงหารมทรพยเอมเอฟซ ปาตอง เฮอรเทจ 1
ลกษณะท*สาคญของกองทนรวม
• ช*อโครงการจดการ : กองทนรวมอสงหารมทรพยเอมเอฟซ ปาตอง เฮอรเทจ
• ช*อโครงการจดการ (องกฤษ) : MFC Patong Heritage Property Fund
• ช*อยอ : M-PAT
• ประเภทโครงการ : กองทนรวมอสงหารมทรพย ประเภทไมรบซ -อคนหนวยลงทน โดยบรษทจดการจะย$นคาขอตอตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทยเพ$อใหรบหนวยลงทนเปนหลกทรพยจดทะเบยน
• ลกษณะโครงการ : ระบเฉพาะเจาะจง
• ประเภทการลงทน : อสงหารมทรพย
• อายโครงการ : ไมกาหนดอายโครงการ
• จานวนเงนทนของโครงการ : ไมเกน 1,050 ลานบาท (หน$งพนหาสบลานบาท)
เง$อนไข : ไมม
• มลคาท*ตราไวตอหนวยลงทน : 10 บาท
• จานวนหนวยลงทน : 105,000,000 หนวย (หน$งรอยหาลานหนวย)
• ประเภทหนวยลงทน : ระบช$อผ ถอหนวยลงทน
• ราคาของหนวยลงทนท*เสนอขาย : 10 บาท
• มลคาข �นต*าของการส*งซ �อ : 1,000 บาท (หน$งพนบาท) และเพ$มเปนทวคณของ 100 บาท(หน$งรอยบาท)
• วนท*ไดรบอนมตใหจดต �งและจดการ : วนท$ 12 พฤษภาคม 2557 กองทนรวม
• Risk Spectrum ความเส*ยงต*า/ ความเส*ยงสง/ มความซบซอนต*า มความซบซอนสง
1 2 3 4 5 6 7 8 กองทนรวมตลาดเงนท$ลงทนเฉพาะในประเทศ
กองทนรวมตลาดเงนท$ลงทนใน
ตางประเทศบางสวน
กองทนพนธบตรรฐบาล
กองทนรวมตราสารหน -
กองทนรวมผสม
กองทนรวมตราสารทน
กองทนรวมหมวด
อตสาหกรรม
กองทนรวมท$ลงทนในทรพยสนทางเลอก
M-PAT
กองทนรวมอสงหารมทรพยเอมเอฟซ ปาตอง เฮอรเทจ 2
คาถามและคาตอบเก*ยวกบลกษณะท*สาคญของกองทนรวม
1. กองทนรวมน �เหมาะสมท*จะเปนทางเลอกสาหรบเงนลงทนลกษณะใด
เงนท$นามาลงทนในกองทนรวมอสงหารมทรพยควรจะเปนเงนลงทนในระยะปานกลางถงระยะยาว เน$องจากกองทนรวมอสงหารมทรพยมวตถประสงคท$จะลงทนในอสงหารมทรพยท$มรายไดประจาในรปคาเชา กองทนรวมน -จงอาจเหมาะสมกบผลงทนท$ตองการรายไดประจาท$ข -นอยกบสภาวะธรกจอสงหารมทรพย โดยผลงทนไดรบผลตอบแทนจากการลงทนในรปของเงนปนผลจากรายไดท$เกดจากการดาเนนการของอสงหารมทรพย และ/หรอกาไรท$อาจไดรบจากการขายหนวยลงทนในตลาดหลกทรพย
2. กองทนรวมน �จะนาเงนลงทนไปลงทนในอสงหารมทรพยหรอสทธการเชาอสงหารมทรพยใด และมรายละเอยดของอสงหารมทรพยหรอสทธการเชาอสงหารมทรพยดงกลาวเปนอยางไร
• การลงทนคร -งแรก
กองทนรวมจะเขาลงทนโดยการซ -อกรรมสทธ\ (Freehold) ในหองชด จานวน 183 ยนต ในอาคารชด “ปาตองไนทพลาซาร” รวมท -งท$ดนและส$งปลกสราง ซ$งปจจบนใชประโยชนในการดาเนนธรกจโรงแรมภายใตช$อ “โรงแรมปาตอง เฮอรเทจ” (Patong Heritage Hotel) (โครงการโรงแรมปาตอง เฮอรเทจ) รวมถงเคร$องจกรและอปกรณสวนควบตางๆ บนท$ดนและอาคารชด ตลอดจนทรพยสนท$เปนสวนประกอบในการกอใหเกดรายไดของโรงแรมปาตอง เฮอรเทจ ท$อยในบรเวณรอบโรงแรมปาตอง เฮอรเทจ อาทเชน ถนน ทางเดน ทางเขา-ออกรถยนตระหวางถนนสองรอยปและซอยฟาประทาน (ทางดานทศเหนอ) ของโครงการโรงแรมปาตอง เฮอรเทจ และส$งอานวยความสะดวกตางๆ ภายในโครงการโรงแรมปาตอง เฮอรเทจ อาทเชน ท$จอดรถของโครงการ (จานวนท$จอดรถท$กองทน สามารถจอดไดมจานวนมากกวา 70 คน ซ$งมจานวนเพยงพอตามท$กาหนด) สวนตกแตง หองน -าสาหรบสระวายน -า และหองเคร$องสระวายน -า เปนตน โดยกองทนจะซ -อทรพยสนจาก บรษท ปาตอง เฮอรเทจ จากด (จานวน 155 ยนต) บรษท ด ปาตอง เฮอรเทจ 2555 จากด (จานวน 28 ยนต) บรษท ประมวลศร จากด และ บรษท ประสพสน จากด ตามลาดบ ต -งอยบนโฉนดท$ดนเลขท$ 2424, 2425 และ 11407 น.ส.3ก.เลขท$ 5577, 7294, 7297,7298 และ 7299 ท -งน - ทรพยสนดงกลาวต -งอยท$ 205/16 ซอยฟาประทาน ถนนราษฎรอทศ 200 ป ตาบลปาตอง อาเภอกะท จงหวดภเกต โดยมรายละเอยดดงตอไปน -
ตารางสรปอสงหารมทรพยท$จะลงทน
ผครอบครองกรรมสทธH ในทรพยสน
ประเภททรพยสนท*จะลงทน เน �อท* (ไร-งาน-ตารางวา)
เลขท*โฉนด/น.ส.3ก.
บรษท ปาตอง เฮอรเทจ จากด หองชด จานวน 155 ยนต
1-3-1.5 โฉนดเลขท$ 2424 บรษท ด ปาตอง เฮอรเทจ 2555 จากด
หองชด จานวน 28 ยนต
บรษท ประมวลศร จากด ถนน ทางเดน ทางเขา-ออกรถยนต ท$จอดรถของโครงการ สวนตกแตง
0-2-67 น.ส.3ก.เลขท$ 7297, 7298 และ 7299
บรษท ประสพสน จากด ถนน ทา ง เ ด น ท$ จ อด รถขอ งโครงการ หองน -าสาหรบสระวายน -า และหองเคร$องสระวายน -า
0-0-99.7 โฉนดเลขท$ 2425 และ 11407 น.ส.3ก.เลขท$ 5577 และ 7294
กองทนรวมอสงหารมทรพยเอมเอฟซ ปาตอง เฮอรเทจ 3
ตารางสรปรายละเอยดเก$ยวกบหองชดในโครงการโรงแรมปาตอง เฮอรเทจท$กองทนรวมจะเขาลงทนคร -งแรก
ผครอบครองกรรมสทธHใน
ทรพยสน
จานวนหองชด (ยนต)
เน �อท* (ตารางเมตร)
หองชดเลขท* อตราสวนแหงกรรมสทธHใน
ทรพยสนสวนกลาง
บรษท ปาตอง เฮอรเทจ จากด
155 6,191.85
114/1, 114/6-114/8, 114/12-114/17, 114/20-114/66, 114/68-114/73, 114/75, 114/77-114/83, 114/85-114/95, 114/98-114/106, 114/108-114/112, 114/115-114/122, 114/124-114/136, 114/139, 114/141, 114/144, 114/147-114/153, 114/156-114/157, 114/159-114/162, 114/164-114/166, 114/168-114/170, 114/172, 114/174-114/183, 114/229- 114/232, 114/235
57.607 สวน ใน 100 สวน
บรษท ด ปาตอง เฮอรเทจ 2555
จากด 28 1,359.00
114/185-114/186, 114/190-114/193, 114/196-114/197, 114/200-114/211, 114/213-114/217, 114/233-114/234, 114/236
12.700 สวน ใน 100 สวน
รวม 183 7,550.85 - 70.307 สวน ใน 100 สวน
ปจจบนท$ดนเลขท$นส.3ก.7297 นส.3ก.7298 นส.3ก.7299 นส.3ก.5577 นส.3ก.7294 และโฉนดท$ดน 11407 ไดรบการจดทะเบยนภารจายอมในการใชถนน ทางเดน ทางรถยนตเขา-ออก ระหวางถนนสองรอยปและซอยฟาประทาน (ทางดานทศตะวนออก) ของโครงการโรงแรมปาตอง เฮอรเทจ พรอมท$จอดรถ และสาธารณปโภค เชน ไฟฟา ประปา โทรศพททกชนด เปนตน จากท$ดนเลขท$ นส.3ก.2781 ซ$งม บรษท อภโชต จากด เปนเจาของกรรมสทธ\ในท$ดนดงกลาว และสาหรบท$ดนเลขท$นส.3ก.5577 นส.3ก.7294 และโฉนดท$ดน 11407 ไดรบการจดทะเบยนภารจายอมในการใชถนน ทางเดน ทางรถยนตเขา-ออก ระหวางถนนสองรอยปและซอยฟาประทาน (ทางดานทศใต) ของโครงการโรงแรมปาตอง เฮอรเทจ พรอมท$จอดรถ และสาธารณปโภค เชน ไฟฟา ประปา โทรศพททกชนด เปนตน จากท$ดนเลขท$ นส.3ก.1254 ซ$งม บรษท ประมวลศร จากด เปนเจาของกรรมสทธ\ในท$ดนดงกลาว ท -งน - ในการลงทนในกรรมสทธ\ในท$ดนท -ง 7 แปลงขางตน กองทนรวมจะไดรบมอบสทธภารจายอมเพ$อใชเปนทางเดน ทางรถยนตทางสญจร ท$จอดรถ และสาธารณปโภค ไฟฟา ประปา โทรศพททกชนด จากบรษท ประมวลศร จากด และ บรษท ประสพสน จากด โดยกองทนจะไมมคาใชจายใดๆ ในการรบมอบสทธภารจายอมในท$ดนดงกลาว นอกจากน - กองทนรวมจะนาท$ดนโฉนดท$ดนเลขท$ 2425 ไปจดทะเบยนภารจายอมเพ$อรบสทธการใชถนน ทางเดน ทางรถยนตเขา-ออก ระหวางถนนสองรอยปและซอยฟาประทาน ของโครงการโรงแรมปาตอง เฮอรเทจ พรอมท$จอดรถ และสาธารณปโภค เชน ไฟฟา ประปา โทรศพททกชนด เปนตน จากท$ดนเลขท$ นส.3ก.2781 และนส.3ก.1254 ซ$งม บรษท อภโชต จากด และบรษท ประมวลศร จากด เปนเจาของกรรมสทธ\ในท$ดนดงกลาว ตามลาดบ และจะนาท$ดนเลขท$น.ส.3ก.7297 น.ส.3ก.7298 และ น.ส.3ก.7299 ไปจดทะเบยนภารจายอมเพ$อรบสทธการใชถนน ทางเดน ทางรถยนตเขา-ออก ระหวางถนนสองรอยปและซอยฟาประทาน
กองทนรวมอสงหารมทรพยเอมเอฟซ ปาตอง เฮอรเทจ 4
ของโครงการโรงแรมปาตอง เฮอรเทจ พรอมท$จอดรถ และสาธารณปโภค เชน ไฟฟา ประปา โทรศพททกชนด เปนตน จากท$ดนเลขท$ นส.3ก.1254 ซ$งม บรษท ประมวลศร จากด เปนเจาของกรรมสทธ\ในท$ดนดงกลาว โดยกองทนจะไมมคาใชจายใดๆ ในการจดทะเบยนภารจายอมในท$ดนดงกลาวเชนเดยวกน
ตารางสรปรายละเอยดทรพยสนท$กองทนจะรบมอบภารจายอม
ลาดบท* เลขท*น.ส.3ก. ผครอบครองกรรมสทธHในทรพยสน
1 น.ส.3ก.1254 บรษท ประมวลศร จากด
2 น.ส.3ก.2781 บรษท อภโชต จากด
จากรายละเอยดทรพยสนขางตนบรษทจดการไดมการพจารณาเลอกทรพยสนท$จะลงทน (Due Diligence) แลววาเปนโครงการท$มศกยภาพในการกอใหเกดรายได โดยต -งอยในทาเลท$ด การคมนาคมสะดวก ใกลแหลงทองเท$ยว อตราการเขาพกและอตราราคาหองพกอยในระดบท$ด
นอกจากน - บรษทจดการไดวาจางท$ปรกษากฎหมายเพ$อทาการตรวจสอบทางกฎหมายของบรษท ปาตอง เฮอรเทจ จากด และบรษทในเครอ ซ$งเปนเจาของทรพยสนท$กองทนรวมจะเขาลงทน ในประเดนท$สาคญท$จะมผลตอการจดต -งกองทนรวม โดยรายงานผลการตรวจสอบปรากฎดงตอไปน -
1. ทรพยสนท$กองทนรวมจะเขาลงทนตกอยภายใตภาระจานองตามสญญาจานองกบธนาคารพาณชย ซ$งบรษทจะดาเนนการปลดจานองหรอไถถอนการจานองกอนหรอภายในวนท$กองทนรวมจะเขาลงทนในทรพยสนดงกลาว
2. ไมมสญญาสาคญอ$นใด ซ$งกระทบตอการทาธรกรรมของกองทนรวมในคร -งน -
3. จากการตรวจสอบสารบบความท$ศาลยอนหลง 5 ป นบแตวนท$ 1 มกราคม 2551 ถงวนท$ 14 สงหาคม 2556 ไมพบวาบรษทถกฟองเปนจาเลย หรอถกพทกษทรพยเดดขาดในศาลแพงกรงเทพใต, ศาลอาญากรงเทพใต, ศาลจงหวดภเกต, ศาลภาษอากร, ศาลลมละลายกลาง และกรมบงคบคด
4. ทรพยสนมเอกสารสทธครบถวน และม ใบอนญาตประกอบกจการโรงแรมและใบอนญาตอ$นท$จาเปนและเก$ยวของกบการประกอบกจการโรงแรมถกตองตามกฎหมาย
บรษทจดการมความเหนวาการตรวจสอบสถานะทางกฏหมายของท$ปรกษากฏหมายท$บรษทจดการไดวาจางไดทาการตรวจสอบครบถวนแลว
เน$องจากผประเมนทรพยสนไดพจารณาถงศกยภาพการใชประโยชนและความสามารถในการสรางรายไดของทรพยสน ผประเมนทรพยสนจงไดใชวธพจารณาจากรายได (Income approach) เปนเกณฑในการประเมนมลคาทรพยสนดงกลาว ท -งน - กองทนรวมเหนวา ผประเมนไดอางองขอมลและสมมตฐานในการประเมนท$เปรยบเทยบมาจากมาตรฐานตลาดของธรกจและคานงถงทาเลท$ต -งของทรพยสน รวมท -งไดมการเปรยบเทยบกบขอมลทรพยสนประเภทเดยวกนและในพ -นท$ใกลเคยงกน เพ$อประกอบใชในการประเมนมลคาทรพยสนดงกลาว ซ$งมความสมเหตสมผล โดยกองทนรวมจะลงทนในอสงหารมทรพยรวมเปนเงนท -งส -น 1,050 ลานบาท ซ$งมลคาเงนลงทนดงกลาวเม$อนามาเปรยบเทยบกบราคาของอาคารชดพกอาศยท$อยในเขตปาตองน -น จะพบวาราคาเฉล$ยของโครงการท$เสนอขายในเขตปาตองจะอยระหวาง 100,000 – 170,000 บาท/ตารางเมตร โดยประมาณ ซ$งมลคาเงนลงทนท$กองทนจะลงทนน -นจะอยในชวงราคาเฉล$ยของโครงการอาคารชดพกอาศยท$เสนอขายในเขตปาตอง อาทเชน
กองทนรวมอสงหารมทรพยเอมเอฟซ ปาตอง เฮอรเทจ 5
ลาดบ ลกษณะโครงการท$ต -งในเขตปาตอง ราคาเฉล$ยโดยประมาณ (บาท/ตารางเมตร)
1 โครงการอาคารสงลกษณะเดยวกบโครงการปาตอง เฮอรเทจ 122,000 – 171,600
2 โครงการอาคารสง 7 ช -น 110,000 – 163,000
3 โครงการอาคารสง 4 ช -น และ 6 ช -น 101,000 – 157,000
4 โครงการอาคารสง 2 – 3 ช -น 158,000 – 162,000
ท$มา : รายงานประเมนมลคาทรพยสนโครงการปาตอง เฮอรเทจ ของผประเมนราย บรษท ไนทแฟรงค ชารเตอร (ประเทศไทย) จากด และ บรษท เค.ท.แอพไพรซล จากด
ตารางแสดงราคาประเมนทรพยสนของผประเมนราย บรษท ไนทแฟรงค ชารเตอร (ประเทศไทย) จากด และ บรษท เค.ท.แอพไพรซล จากด ณ วนท$ 1 เมษายน 2557
วธการประเมน ราคาประเมน (บาท) มลคาเงนลงทนท*กองทนรวมจะลงทน
(บาท) บรษท ไนทแฟรงค
ชารเตอร (ประเทศไทย) จากด (วนท* 1 เม.ย. 57)
บรษท เค.ท. แอพไพรซล จากด (วนท* 1 เม.ย. 57)
วธรายได (Income Approach)
955,000,000 1,075,000,000
1,050,000,000 ปรบตามโครงสรางการจดหาผลประโยชนของกองทน
1,038,000,000 1,076,000,000
มลคาเงนลงทนท$กองทนรวมจะลงทนรวมเปนเงน 1,050 ลานบาท ซ$งจะสงกวาราคาประเมนคาทรพยสนต$าสดตามการหามลคาตลาดดวยวธรายไดประมาณรอยละ 9.95 ท -งน - เพราะผประเมนราคารายบรษท ไนทแฟรงค ชารเตอร (ประเทศไทย) จากด ไดกาหนดอตราการเขาพกของโรงแรมปาตอง เฮอรเทจ ไวท$รอยละ 62 -78 (เฉล$ยประมาณรอยละ 72.8) ซ$งต$ากวาความเปนจรงเม$อเปรยบเทยบกบขอมลตลาด โดยอตราการเขาพกเฉล$ยของตลาดจะอยประมาณรอยละ 82 แตในขณะท$อตราการเขาพกเฉล$ยของโรงแรมปาตอง เฮอรเทจ ในชวง 12 เดอนท$ผานมา (ต -งแตเดอนมกราคม – เดอนธนวาคม 2556) จะอยท$รอยละ 85.19 (ท$มา : บรษท ปาตอง เฮอรเทจ จากด) ซ$งเกดข -นจรง ณ ปจจบน การท$ผประเมนราคาใชอตราการเขาพกในอตราท$ต$าดงกลาว ทาใหราคาประเมนคาทรพยสนท$ประเมนไดต$ากวามลคาเงนลงทนท$กองทนรวมจะลงทน
ท -งน - บรษทจดการไดทาการคานวณมลคาเงนลงทนท$จะลงทนโดยกาหนดใหอตราการเขาพกของโรงแรมอยท$รอยละ 81.4 ซ$งใกลเคยงกบขอมลตลาด โดยบรษทจดการมความเหนวาอตราการเขาพกของโรงแรมปาตอง เฮอรเทจ น -นเปนอตราท$เหมาะสมซ$งไดสะทอนกบสภาพท$เปนจรงในปจจบน เพราะปจจบนชองทางการจดจาหนายของโรงแรมปาตอง เฮอรเทจ สวนใหญจะมาจากการซ -อหองพกลวงหนาจาก Agency รายใหญท$มฐานลกคาท$เปนกลมเปาหมายของโรงแรม คอชาวจนและชาวรสเซย ซ$งการจองซ -อในลกษณะดงกลาว Agency จะชาระเงนคาหองพกใหแกโรงแรม เพ$อเปนการยนยนวาโรงแรมจะกนหองพกไวใหแก Agency แตละรายอยางแนนอน ปจจบนจานวนนกทองเท$ยวท$เขามาพกผานการซ -อหองพกลวงหนาจาก Agency รายใหญคดเปนประมาณรอยละ 75 ของจานวนนกทองเท$ยวท -งหมดท$มาพกในโรงแรม
กองทนรวมอสงหารมทรพยเอมเอฟซ ปาตอง เฮอรเทจ 6
นอกจากน - บรษทจดการไดศกษาขอมลในอดตเพ$มเตม โดยขออางองขอมลจากทาง web site ของ C9 Hotelworks Market Research ในป 2554 และ 2555 พบวาโรงแรมในแถบปาตองน -นมอตราการเขาพกของนกทองเท$ยวโดยเฉล$ยประมาณรอยละ 82 ซ$งจะสงกวาสมมตฐานท$ผประเมนราคาใชในการประเมนคาทรพยสนในคร -งน -
หากปรบสมมตฐานเก$ยวกบอตราการเขาพกของผประเมนราคารายบรษท ไนทแฟรงค ชารเตอร (ประเทศไทย) จากด เปนรอยละ 80 - 85 เพ$อใหสอดคลองกบอตราการเขาพกตามความเปนจรงของโรงแรมปาตอง เฮอรเทจ จะทาใหราคาประเมนคาทรพยสนเพ$มข -นเปนประมาณ 1,068 ลานบาท ซ$งสงกวามลคาเงนลงทนท$กองทนรวมจะลงทนประมาณ รอยละ 1.7 และเม$อพจารณาราคาประเมนคาทรพยสนตามสญญาการจดหาผลประโยชนท$กองทนรวมทากบผ เชาทรพยสนจะเหนวามลคาเงนลงทนท$กองทนรวมจะลงทนจะสงกวาราคาประเมนคาทรพยสนตามสญญาการจดหาผลประโยชนท$ต$าท$สดเพยงรอยละ 1.16 เทาน -น ท -งน - การท$บรษทจดการปรบอตราการเขาพกใหสอดคลองกบความเปนจรงของโรงแรมปาตอง เฮอรเทจ น -น บรษทจดการเหนวาอตราดงกลาวเปนอตราการเขาพกท$เหมาะสมดวยเหตผลดงตอไปน -
• จงหวดภเกตยงคงเปนสถานท$ท$ไดรบความนยมจากทองเท$ยวตางประเทศ โดยในป 2556 มชาวตางประเทศเขามาทองเท$ยวในจงหวดภเกตประมาณ 3.2 ลานคน เพ$มข -นจากป 2555 ประมาณรอยละ 26
• ถงแมวาสถานการณการทองเท$ยวของประเทศไทยจะไดรบผลกระทบจากปญจยทางการเมอง แตจานวนนกทองเท$ยวท$เดนทางมายงจงหวดภเกตในชวงไตรมาสท$ 1 ของป 2557 ยงคงเพ$มข -นประมาณรอยละ 4.8 เม$อเทยบกบชวงไตรมาสท$ 1 ของป 2556
• การขยายระบบโครงสรางพ -นฐานและการคมนาคมขนสงในจงหวดภเกตเพ$อรองรบการเดนทางเขามาของนกทองเท$ยวชาวไทยและตางประเทศ โดยเฉพาะอยางย$งโครงการขยายสนามบนภเกต มลคาเงนลงทนประมาณ 5,600 ลานบาท ท -งน - เม$อสนามบนกอสรางแลวเสรจในป 2558 จะสามารถรองรบนกทองเท$ยวไดเพ$มข -นอกเทาตว เปน 12.5 ลานคนตอป ซ$งเปนผลดตอธรกจการทองเท$ยวในจงหวดภเกต
• จานวนเท$ยวบนจากตางประเทศท$บนตรงมาจงหวดภเกตปรบตวเพ$มข -นอยางตอเน$องตลอด 5 ปท$ผานมามอตราการเตบโตแบบทบตนเฉล$ยรอยละ 21 ตอป (ขอมลจากทาง web site ของ C9 Hotelworks Market Research)
• ชาวจนและรสเซย ซ$งเปนลกคากลมเปาหมายของทางโรงแรม ปาตอง เฮอรเทจ เดนทางเขามาทองเท$ยวในจงหวดภเกตเพ$มข -นอยางตอเน$อง โดยในป 2556 คดเปนสดสวนรอยละ 45 ของจานวนนกทองเท$ยวท -งหมดท$เดนทางมายงจงหวดภเกต เพ$มข -นจากปกอนหนา ซ$งมสดสวนประมาณรอยละ 36 และมแนวโนมท$จะเพ$มข -นในอนาคต
กองทนรวมอสงหารมทรพยเอมเอฟซ ปาตอง เฮอรเทจ 7
ภาพแสดงรายละเอยดเก$ยวกบทรพยสนท$กองทนรวมจะเขาลงทนคร -งแรก และรายละเอยดทรพยสนท$กองทนจะไดรบมอบสทธภารจายอมท$ดน
1. สรปรายละเอยดทรพยสนท$กองทนรวมจะลงทน
(1) ขอมลท*วไปของโครงการโรงแรมปาตอง เฮอรเทจ
ท$ต -งของโครงการโรงแรมปาตอง เฮอรเทจ
ต -งอยท$ 205/16 ซอยฟาประทาน ถนนราษฎรอทศ 200 ป ตาบลปาตอง อาเภอกะท จงหวดภเกต
จดภาระจายอมใหแกกองทนรวม
ทศใต
ทศเหนอ
กองทนรวมอสงหารมทรพยเอมเอฟซ ปาตอง เฮอรเทจ 8
ภาพแสดงตาแหนงท$ต -งของโครงการโรงแรมปาตอง เฮอรเทจ
ท$มา : Google Earth
โครงการโรงแรมปาตอง เฮอรเทจ ต -งอยในอาคารชด “ปาตองไนทพลาซาร” อาคารดงกลาวเปนอาคารสง 18 ช -น อยใจกลางหาดปาตอง จงหวดภเกต เน -อท$ 1 ไร 3 งาน 1.5 ตารางวา มหองชดท -งหมดจานวน 237 ยนต แบงเปนหองชดของบรษท ปาตอง เฮอรเทจ จากด จานวน 155 ยนต บรษท ด ปาตอง เฮอรเทจ 2555 จากด จานวน 29 ยนต และเปนของบคคลอ$น จานวน 53 ยนต (เดมบรษท ไฮต -น มารน จากด เปนเจาของหองชดจานวน 187 ยนต ตอมาในป 2554 บรษท ไฮต -น มารน จากด ไดขายหองชดใหแกบรษท ปาตอง เฮอรเทจ จากด จานวน 155 ยนต นาไปใชประโยชนเปนหองนตบคคลอาคารชด จานวน 1 ยนต และขายใหแกบคคลอ$น 3 ยนต ดงน -น จงทาใหจานวนหองชดของบรษท ไฮต -น มารน จากด เหลออย 28 หอง และตอมาบรษท ไฮต -น มารน จากด ไดเปล$ยนช$อเปน บรษท ด ปาตอง เฮอรเทจ 2555 จากด)
อาคารชด “ปาตองไนทพลาซาร” กอสรางแลวเสรจเม$อป พ.ศ. 2534 ปจจบนอาคารมอายประมาณ 23 ป ซ$งภายหลงจากท$บรษท ปาตอง เฮอรเทจ จากด เขามาซ -อหองชดขางตนเรยบรอยแลว ท -ง บรษท ด ปาตอง เฮอรเทจ 2555 จากด และบรษท ปาตอง เฮอรเทจ จากด ไดเขามาปรบปรงซอมแซมและฟ-นฟกจการโรงแรมใหสามารถดาเนนธรกจตอไปไดอยางมประสทธภาพ ซ$งเม$อป พ.ศ.2555 บรษท ปาตอง เฮอรเทจ จากด และบรษท ด ปาตอง เฮอรเทจ 2555 จากด ไดดาเนนการปรบปรงซอมแซมคร -งใหญ และไดทยอยเปดใหบรการหองพกใหมไดอกคร -งเม$อเดอนธนวาคม 2555 ภายใตช$อ “โรงแรมปาตอง เฮอรเทจ” โดยอยภายใตการบรหารจดการของบรษท ปาตอง เฮอรเทจ จากด ท -งน - โรงแรมปาตอง เฮอรเทจ จดเปนโรงแรมระดบขนาดกลาง (Mid Scale) มพ -นท$ใชสอยเฉพาะโรงแรมท -งหมดประมาณ 7,550.85 ตารางเมตร จานวนหองพกท -งหมดม 164 หอง โดยมรายละเอยดดงตอไปน -
โรงแรมปาตองเฮอรเทจ
กองทนรวมอสงหารมทรพยเอมเอฟซ ปาตอง เฮอรเทจ 9
ลาดบท* ช �น หองชดเลขท*
จานวนหอง
ประเภทหองพก เน �อท* (ตร.ม.)
อตราสวนแหงกรรมสทธHในทรพยสนสวนกลาง
1
1
114/1 - สวนตอนรบ 23.54 0.220 สวนใน 100 สวน
2 114/6 -
สานกงาน
32.00 0.299 สวนใน 100 สวน
3 114/7 - 32.00 0.299 สวนใน 100 สวน
4 114/8 - 32.00 0.299 สวนใน 100 สวน
5 114/230 - หองอาหาร 341.60 3.195 สวนใน 100 สวน
6
2
114/12 - หองชาง 28.00 0.261 สวนใน 100 สวน
7 114/13 - สโตรแมบาน 28.00 0.261 สวนใน 100 สวน
8 114/14 - ออฟฟศแมบาน
32.00 0.299 สวนใน 100 สวน
9 114/15 - 32.00 0.299 สวนใน 100 สวน
10 114/16 - หองเกบของครว 32.00 0.299 สวนใน 100 สวน
11 114/17 - หองซกรด 32.00 0.299 สวนใน 100 สวน
12 114/20 - สโตรสวนกลาง 31.80 0.297 สวนใน 100 สวน
13 114/229 - หองอาหารเชา 269.35 2.519 สวนใน 100 สวน
14 114/231 - หองชาง 16.28 0.152 สวนใน 100 สวน
15
3
114/21 1
Superior Room
27.20 0.254 สวนใน 100 สวน
16 114/22 1 30.80 0.288 สวนใน 100 สวน
17 114/23 1 32.00 0.299 สวนใน 100 สวน
18 114/24 1 32.00 0.299 สวนใน 100 สวน
19 114/25 1 32.00 0.299 สวนใน 100 สวน
20 114/26 1 32.00 0.299 สวนใน 100 สวน
21 114/27 1 34.00 0.318 สวนใน 100 สวน
22 114/28 1 Superior Corner 66.00 0.617 สวนใน 100 สวน
23 114/29 1
Superior Room
28.00 0.299 สวนใน 100 สวน
24 114/30 1 28.00 0.299 สวนใน 100 สวน
25 114/31 1 28.00 0.299 สวนใน 100 สวน
กองทนรวมอสงหารมทรพยเอมเอฟซ ปาตอง เฮอรเทจ 10
ลาดบท* ช �น หองชดเลขท*
จานวนหอง
ประเภทหองพก เน �อท* (ตร.ม.)
อตราสวนแหงกรรมสทธHในทรพยสนสวนกลาง
26
3
114/32 - หองพกพนกงาน
31.80 0.297 สวนใน 100 สวน
27 114/33 - 31.80 0.297 สวนใน 100 สวน
28 114/34 1
Superior Room
29.80 0.278 สวนใน 100 สวน
29 114/35 1 28.00 0.261 สวนใน 100 สวน
30 114/36 1 28.00 0.261 สวนใน 100 สวน
31 114/37 1 28.00 0.261 สวนใน 100 สวน
32 114/38 1 Superior Corner
67.10 0.627 สวนใน 100 สวน
33 114/39 1 47.00 0.439 สวนใน 100 สวน
34 114/40 1 Superior Room
29.75 0.278 สวนใน 100 สวน
35 114/41 1 28.00 0.261 สวนใน 100 สวน
36 114/42 - หองออกกาลงกาย
28.00 0.261 สวนใน 100 สวน
37 114/43 - 29.80 0.278 สวนใน 100 สวน
38
4
114/44 1 Superior Corner 68.60 0.641 สวนใน 100 สวน
39 114/45 1
Superior Room
32.00 0.299 สวนใน 100 สวน
40 114/46 1 32.00 0.299 สวนใน 100 สวน
41 114/47 1 32.00 0.299 สวนใน 100 สวน
42 114/48 1 32.00 0.299 สวนใน 100 สวน
43 114/49 1 32.00 0.299 สวนใน 100 สวน
44 114/50 1 34.00 0.318 สวนใน 100 สวน
45 114/51 1 Superior Corner 70.00 0.654 สวนใน 100 สวน
46 114/52 1
Superior Room
28.00 0.261 สวนใน 100 สวน
47 114/53 1 28.00 0.261 สวนใน 100 สวน
48 114/54 1 28.00 0.261 สวนใน 100 สวน
49 114/55 1 31.80 0.297 สวนใน 100 สวน
50 114/56 1 31.80 0.297 สวนใน 100 สวน
51 114/57 1 29.75 0.278 สวนใน 100 สวน
52 114/58 1 28.00 0.261 สวนใน 100 สวน
53 114/59 1 28.00 0.261 สวนใน 100 สวน
54 114/60 1 28.00 0.261 สวนใน 100 สวน
กองทนรวมอสงหารมทรพยเอมเอฟซ ปาตอง เฮอรเทจ 11
ลาดบท* ช �น หองชดเลขท*
จานวนหอง
ประเภทหองพก เน �อท* (ตร.ม.)
อตราสวนแหงกรรมสทธHในทรพยสนสวนกลาง
55
4
114/61 1 Superior Corner 67.10 0.627 สวนใน 100 สวน
56 114/62 1 Superior Corner 47.00 0.439 สวนใน 100 สวน
57 114/63 1
Superior Room
28.00 0.261 สวนใน 100 สวน
58 114/64 1 28.00 0.261 สวนใน 100 สวน
59 114/65 1 28.00 0.261 สวนใน 100 สวน
60 114/66 1 29.75 0.278 สวนใน 100 สวน
61
5
114/68 1
Superior Room
28.00 0.261 สวนใน 100 สวน
62 114/69 1 32.00 0.299 สวนใน 100 สวน
63 114/70 1 32.00 0.299 สวนใน 100 สวน
64 114/71 1 32.00 0.299 สวนใน 100 สวน
65 114/72 1 32.00 0.299 สวนใน 100 สวน
66 114/73 1 34.00 0.318 สวนใน 100 สวน
67 114/75 1 28.00 0.261 สวนใน 100 สวน
68 114/77 1 28.00 0.261 สวนใน 100 สวน
69 114/78 1 31.80 0.297 สวนใน 100 สวน
70 114/79 1 31.80 0.297 สวนใน 100 สวน
71 114/80 1 29.75 0.278 สวนใน 100 สวน
72 114/81 1 28.00 0.261 สวนใน 100 สวน
73 114/82 1 28.00 0.261 สวนใน 100 สวน
74 114/83 1 28.00 0.261 สวนใน 100 สวน
75 114/85 1 Superior Corner 47.00 0.439 สวนใน 100 สวน
76 114/86 1
Superior Room
28.00 0.261 สวนใน 100 สวน
77 114/87 1 28.00 0.261 สวนใน 100 สวน
78 114/88 1 28.00 0.261 สวนใน 100 สวน
79 114/89 1 29.75 0.278 สวนใน 100 สวน
80
6
114/90 1 Superior Corner 63.00 0.589 สวนใน 100 สวน
81 114/91 1 Superior Room
28.00 0.261 สวนใน 100 สวน
82 114/92 1 32.00 0.299 สวนใน 100 สวน
กองทนรวมอสงหารมทรพยเอมเอฟซ ปาตอง เฮอรเทจ 12
ลาดบท* ช �น หองชดเลขท*
จานวนหอง
ประเภทหองพก เน �อท* (ตร.ม.)
อตราสวนแหงกรรมสทธHในทรพยสนสวนกลาง
83
6
114/93 1
Superior Room
32.00 0.299 สวนใน 100 สวน
84 114/94 1 32.00 0.299 สวนใน 100 สวน
85 114/95 1 32.00 0.299 สวนใน 100 สวน
86 114/98 1 28.00 0.261 สวนใน 100 สวน
87 114/99 1 28.00 0.261 สวนใน 100 สวน
88 114/100 1 28.00 0.261 สวนใน 100 สวน
89 114/101 1 31.80 0.297 สวนใน 100 สวน
90 114/102 1 31.80 0.297 สวนใน 100 สวน
91 114/103 1 29.75 0.278 สวนใน 100 สวน
92 114/104 1 28.00 0.261 สวนใน 100 สวน
93 114/105 1 28.00 0.261 สวนใน 100 สวน
94 114/106 1 28.00 0.261 สวนใน 100 สวน
95 114/108 1 Superior Corner 47.00 0.439 สวนใน 100 สวน
96 114/109 1
Superior Room
28.00 0.261 สวนใน 100 สวน
97 114/110 1 28.00 0.261 สวนใน 100 สวน
98 114/111 1 28.00 0.261 สวนใน 100 สวน
99 114/112 1 29.75 0.278 สวนใน 100 สวน
100
7
114/115 1
Superior Room
32.00 0.299 สวนใน 100 สวน
101 114/116 1 32.00 0.299 สวนใน 100 สวน
102 114/117 1 32.00 0.299 สวนใน 100 สวน
103 114/118 1 32.00 0.299 สวนใน 100 สวน
104 114/119 1 32.00 0.261 สวนใน 100 สวน
105 114/120 1 Superior Corner 63.00 0.289 สวนใน 100 สวน
106 114/121 1
Superior Room
28.00 0.261 สวนใน 100 สวน
107 114/122 1 28.00 0.261 สวนใน 100 สวน
108 114/124 1 31.80 0.297 สวนใน 100 สวน
109 114/125 1 31.80 0.297 สวนใน 100 สวน
110 114/126 1 28.00 0.261 สวนใน 100 สวน
กองทนรวมอสงหารมทรพยเอมเอฟซ ปาตอง เฮอรเทจ 13
ลาดบท* ช �น หองชดเลขท*
จานวนหอง
ประเภทหองพก เน �อท* (ตร.ม.)
อตราสวนแหงกรรมสทธHในทรพยสนสวนกลาง
111
7
114/127 1
Superior Room
28.00 0.261 สวนใน 100 สวน
112 114/128 1 28.00 0.261 สวนใน 100 สวน
113 114/129 1 28.00 0.261 สวนใน 100 สวน
114 114/130 1 Superior Corner
63.00 0.589 สวนใน 100 สวน
115 114/131 1 47.00 0.439 สวนใน 100 สวน
116 114/132 1
Superior Room
29.75 0.278 สวนใน 100 สวน
117 114/133 1 28.00 0.261 สวนใน 100 สวน
118 114/134 1 28.00 0.261 สวนใน 100 สวน
119 114/135 1 29.75 0.278 สวนใน 100 สวน
120
8
114/136 1 Seaview Suit 63.00 0.589 สวนใน 100 สวน
121 114/139 1 Seaview Superior
32.00 0.299 สวนใน 100 สวน
122 114/141 1 32.00 0.299 สวนใน 100 สวน
123 114/144 1 28.00 0.261 สวนใน 100 สวน
124 114/147 1 Superior Room
31.80 0.297 สวนใน 100 สวน
125 114/148 1 31.80 0.297 สวนใน 100 สวน
126 114/149 1 Seaview Deluxe
58.00 0.542 สวนใน 100 สวน
127 114/150 1 58.00 0.542 สวนใน 100 สวน
128 114/151 1 Seaview Suit-Two Bedrooms
110.00 1.028 สวนใน 100 สวน
129 114/152 1 121.75 1.138 สวนใน 100 สวน
130
9
114/153 1 Seaview Suit 63.00 0.589 สวนใน 100 สวน
131 114/156 1 Seaview Superior
32.00 0.299 สวนใน 100 สวน
132 114/157 1 32.00 0.299 สวนใน 100 สวน
133 114/159 1 32.00 0.299 สวนใน 100 สวน
134 114/160 1 Seaview Suit 63.00 0.589 สวนใน 100 สวน
135 114/161 1 Seaview Superior
28.00 0.261 สวนใน 100 สวน
136 114/162 1 28.00 0.261 สวนใน 100 สวน
137 114/164 1 Superior Room
31.80 0.297 สวนใน 100 สวน
138 114/165 1 31.80 0.297 สวนใน 100 สวน
กองทนรวมอสงหารมทรพยเอมเอฟซ ปาตอง เฮอรเทจ 14
ลาดบท* ช �น หองชดเลขท*
จานวนหอง
ประเภทหองพก เน �อท* (ตร.ม.)
อตราสวนแหงกรรมสทธHในทรพยสนสวนกลาง
139
9
114/166 1 Seaview Deluxe 46.75 0.437 สวนใน 100 สวน
140 114/168 1 Seaview Suit-Two Bedrooms
92.20 0.862 สวนใน 100 สวน
141 114/169 1 104.00 0.972 สวนใน 100 สวน
142
10
114/170 1
Seaview Suit-Two Bedrooms
63.00 0.589 สวนใน 100 สวน
143 114/235 35.00 0.327 สวนใน 100 สวน
144 114/172 1
Seaview Superior
32.00 0.299 สวนใน 100 สวน
145 114/174 1 32.00 0.299 สวนใน 100 สวน
146 114/175 1 32.00 0.299 สวนใน 100 สวน
147 114/176 1 Seaview Suit
63.00 0.589 สวนใน 100 สวน
148 114/232 35.00 0.327 สวนใน 100 สวน
149 114/177 1 Seaview Superior
28.00 0.261 สวนใน 100 สวน
150 114/178 1 28.00 0.261 สวนใน 100 สวน
151 114/179 1 Superior Room
31.80 0.297 สวนใน 100 สวน
152 114/180 1 31.80 0.297 สวนใน 100 สวน
153 114/181 1 Seaview Deluxe
38.00 0.355 สวนใน 100 สวน
154 141/182 1 38.00 0.355 สวนใน 100 สวน
155 114/183 1 Seaview Suit-Two
Bedrooms 86.63 0.810 สวนใน 100 สวน
156
11
114/185 1
Seaview Suit-Two Bedrooms
63.00 0.589 สวนใน 100 สวน
157 114/236 35.00 0.327 สวนใน 100 สวน
158 114/186 1 Seaview Superior 32.00 0.299 สวนใน 100 สวน
159 114/190 1
Seaview Suit-Two Bedrooms
63.00 0.589 สวนใน 100 สวน
160 114/233 35.00 0.327 สวนใน 100 สวน
161 114/191 1 Seaview Superior 28.00 0.261 สวนใน 100 สวน
162 114/192 1 Superior Room
31.80 0.297 สวนใน 100 สวน
163 114/193 1 31.80 0.297 สวนใน 100 สวน
164 114/196 2 Seaview Deluxe
80.00 0.748 สวนใน 100 สวน
165 114/197 2 80.00 0.748 สวนใน 100 สวน
กองทนรวมอสงหารมทรพยเอมเอฟซ ปาตอง เฮอรเทจ 15
ลาดบท* ช �น หองชดเลขท*
จานวนหอง
ประเภทหองพก เน �อท* (ตร.ม.)
อตราสวนแหงกรรมสทธHในทรพยสนสวนกลาง
166
12
114/200 1 Seaview Superior
32.00 0.299 สวนใน 100 สวน
167 114/201 1 32.00 0.299 สวนใน 100 สวน
168 114/202 1
Seaview Suit-Two Bedrooms
63.00 0.589 สวนใน 100 สวน
169 114/234 35.00 0.327 สวนใน 100 สวน
170 114/203 1 Superior Room
31.80 0.297 สวนใน 100 สวน
171 114/204 1 31.80 0.297 สวนใน 100 สวน
172 114/205 1 Seaview Deluxe
40.00 0.374 สวนใน 100 สวน
173 11/206 1 40.00 0.374 สวนใน 100 สวน
174 114/207 1 Seaview Suit-
Two Bedrooms
40.00 0.374 สวนใน 100 สวน
175 114/208 40.00 0.374 สวนใน 100 สวน
176 114/209 1 86.80 0.810 สวนใน 100 สวน
177
13
114/210 1
Seaview Deluxe
40.00 0.374 สวนใน 100 สวน
178 114/211 1 40.00 0.374 สวนใน 100 สวน
179 114/213 2 86.80 0.810 สวนใน 100 สวน
180
14
114/214 1
Seaview Deluxe
40.00 0.374 สวนใน 100 สวน
181 114/215 1 40.00 0.374 สวนใน 100 สวน
182 114/216 2 80.20 0.750 สวนใน 100 สวน
183 114/217 2 80.00 0.748 สวนใน 100 สวน
รวม - - 164 - 7,550.85 70.307 สวนใน 100 สวน
ปจจบนโรงแรมปาตอง เฮอรเทจ ไดเปดใหบรการหองพกท -งหมด 164 หอง ครบถวนแลว โดยประเภทหองพกท$เปดใหบรการมท -งหมด 6 ประเภท ดงน -
ลาดบท* ประเภทหองพก จานวน (หอง)
1 แบบ Superior Room 98
2 แบบ Superior-Corner 13
3 แบบ Seaview Superior 17
4 แบบ Seaview Deluxe 21
5 แบบ Seaview Suit 4
6 แบบ Seaview Suit-Two Bedrooms 11
กองทนรวมอสงหารมทรพยเอมเอฟซ ปาตอง เฮอรเทจ 16
นอกจากน - ยงมส$งอานวยความสะดวกอ$นๆ ท$ใหบรการแกนกทองเท$ยวท$เขามาใชบรการภายในโรงแรมอก ไดแก บรการซกรด บรการฟตเนส รานอาหาร สระวายน -ากลางแจงจานวน 2 สระ อนเตอรเนต และเคเบ -ลทว เปนตน
ระบบสาธารณปโภค
โครงการโรงแรมปาตอง เฮอรเทจ มระบบสาธารณปโภคท$ครบตามมาตรฐานโรงแรม โดยระบบสาธารณปโภคหลก ไดแก ระบบปรบอากาศและระบายอากาศ ระบบไฟฟาและไฟฟาสารอง ระบบปองกนอคคภย ระบบสขาภบาล และระบบลฟทจานวน 3 ชด แบงเปน ลฟทสาหรบโดยสาร 2 ชด และลฟทสาหรบขนของ 1 ชด
อตราการเขาพก (Occupancy Rate) ของโครงการโรงแรมปาตอง เฮอรเทจ
ภายหลงการปรบปรง ซอมแซม ตกแตงหองพกใหม โรงแรมไดเร$มทยอยเปดใหบรการอยางเปนทางการอกคร -งเม$อเดอนธนวาคม 2555 ซ$งปจจบน (ณ วนท$ 1 มกราคม 2557) โรงแรมไดเปดใหบรการหองพกครบท -ง 164 หอง ท -งน - ในป 2556 ท$ผานมาโรงแรมปาตอง เฮอรเทจ มอตราการเขาพกเฉล$ยรอยละ 85.19 รายละเอยดมดงน - (ขอมล ณ วนท$ 31 ธนวาคม 2556)
ป 2555 ป 2556
ธ.ค. ม.ค. – ม.ย. ก.ค. – ธ.ค.
อตราการเขาพกเฉล$ย (รอยละของจานวนหองพก) 96.30% 83.91% 86.40%
อตราคาหองพกเฉล$ย (บาท/คน) 3,666.84 2,848.17 3,093.27
รายไดคาหองพก (ลานบาท) 7.15 58.40 68.90
ท$มา : บรษท ปาตอง เฮอรเทจ จากด
โครงสรางรายไดของโครงการโรงแรมปาตอง เฮอรเทจ (ขอมล ณ วนท$ 31 ธนวาคม 2556)
ป 2555 ป 2556
ธ.ค. ม.ค. – ม.ย. ก.ค. – ธ.ค.
จานวนเงน (ลานบาท)
รอยละ จานวนเงน (ลานบาท)
รอยละ จานวนเงน (ลานบาท)
รอยละ
รายไดคาหองพก 7.15 93.49 58.40 93.04 68.90 93.58
รายไ ดจากการ จาหนายอาหารและเคร$องด$ม
0.43 5.55 3.96 6.31 4.25 5.77
รายไดอ$น 0.07 0.96 0.41 0.65 0.47 0.64
รายไดรวม 7.65 100.00 62.77 100.00 73.62 100.00
กาไรสทธจากการดาเนนงาน
6.39 51.58 60.08
ท$มา : บรษท ปาตอง เฮอรเทจ จากด
กองทนรวมอสงหารมทรพยเอมเอฟซ ปาตอง เฮอรเทจ 17
จากตารางขางตนจะเหนวารายไดหลกของโรงแรมปาตอง เฮอรเทจ จะมาจากรายไดคาหองพก โดยในป 2556 ท$ผานมา โรงแรมปาตอง เฮอรเทจ มรายไดคาหองพก จานวน 127.30 ลานบาท หรอคดเปนรอยละ 93.34 ของรายไดรวม โดยผ เขาพกสวนใหญจะเปนผ เขาพกจากประเทศจน รสเซย เปนตน
สดสวนของรายไดจาแนกตามประเทศของผ เขาพก (ขอมล ณ วนท$ 31 ธนวาคม 2556)
ประเทศ ป 2555 ป 2556
ธ.ค. ม.ค. – ม.ค. เม.ย. – ม.ย. ก.ค. - ก.ย. ต.ค. - ธ.ค.
จน 8.14% 39.41% 80.16% 54.25% 80.77%
ไทย 0.20% 4.33% 8.89% 0.89% 0.88%
ออสเตรเลย 10.05% 4.86% 1.74% 3.00% 1.53%
รสเซย 76.23% 23.74% 0.04% 1.98% 0.96%
คเวต 1.40% 2.05% 1.20% 5.79% 2.02%
อนเดย 0.00% 1.59% 0.79% 1.34% 1.32%
อนโดนเซย 1.15% 0.72% 0.69% 2.49% 1.16%
ฮองกง 0.00% 1.27% 0.67% 2.45% 0.71%
อาหรบเอมเรตส (UAE) 1.61% 1.17% 0.61% 1.22% 0.97%
บาเรนห 0.09% 0.59% 0.55% 0.71% 0.65%
มาเลเซย 0.10% 1.30% 0.39% 5.48% 3.44%
อ$นๆ 1.03% 18.97% 4.27% 20.40% 5.59%
รวม 100.00% 100.00% 100.00% 100.00% 100.00%
ท$มา : บรษท ปาตอง เฮอรเทจ จากด
กองทนรวมอสงหารมทรพยเอมเอฟซ ปาตอง เฮอรเทจ 18
สดสวนของรายไดจาแนกตามของทางการจาหนาย (ขอมล ณ วนท$ 31 ธนวาคม 2556)
ชองทางการจาหนาย ป 2555 ป 2556
ธ.ค. ม.ค. – ม.ค. เม.ย. – ม.ย. ก.ค-ก.ย. ต.ค.-ธ.ค.
ตวแทนทองเท$ยว (Tour Operator)
- 37.75% 85.81% 55.66% 67.04%
ตวแทนจาหนาย (Agent) - 2.69% 1.28% 3.40% 4.00%
ตวแทนรบจองโรงแรมออนไลน (Online Agent)
96.00% 46.69% 4.14% 28.20% 6.95%
ขายตรง (Walk in) 1.80% 1.35% 4.69% 2.33% 6.55%
งานทองเท$ยว (Voucher) 2.20% 10.53% 0.54% 7.10% 5.72%
โตะจาหนายในสนามบน (Airport Tour Desk)
- - 3.54% 3.31% 9.74%
รวม 100.00% 100.00% 100.00% 100.00% 100.00%
ท$มา : บรษท ปาตอง เฮอรเทจ จากด
2. การทาธรกรรมของกองทนรวมกบบคคลท$เก$ยวของ
1. กองทนรวมจะลงทนโดยการซ -อกรรมสทธ\ (Freehold) ในท$ดนพรอมอาคารส$งปลกสราง อนประกอบดวย หองชด จานวน 183 ยนต ในอาคารชด “ปาตองไนทพลาซาร” ซ$งปจจบนใชประโยชนในการดาเนนธรกจโรงแรมภายใตช$อ “โรงแรมปาตอง เฮอรเทจ” (Patong Heritage Hotel) (โครงการโรงแรมปาตอง เฮอรเทจ) รวมถงเคร$องจกรและอปกรณสวนควบตางๆ บนท$ดนและอาคารชด ตลอดจนทรพยสนท$เปนสวนประกอบในการกอใหเกดรายไดของโรงแรมปาตอง เฮอรเทจ ท$อยในบรเวณรอบโรงแรมปาตอง เฮอรเทจ อาทเชน ถนน ทางเดน ทางเขา-ออกรถยนตระหวางถนนสองรอยปและซอยฟาประทาน (ทางดานทศเหนอ) ของโครงการโรงแรมปาตอง เฮอรเทจ และส$งอานวยความสะดวกตางๆ ภายในโครงการโรงแรมปาตอง เฮอรเทจ อาทเชน ท$จอดรถของโครงการ สวนตกแตง หองน -าสาหรบสระวายน -า และหองเคร$องสระวายน -า เปนตน โดยกองทนจะซ -อทรพยสนจาก บรษท ปาตอง เฮอรเทจ จากด (จานวน 155 ยนต) บรษท ด ปาตอง เฮอรเทจ 2555 จากด (จานวน 28 ยนต) บรษท ประมวลศร จากด และ บรษท ประสพสน จากด ตามลาดบ
นอกจากน - กองทนจะไดรบการจดภารจายอมบนท$ดนท -งผนเพ$อใชเปนทางเดน ทางรถยนต ทางสญจร ท$จอดรถและสาธารณปโภค ไฟฟา ประปา โทรศพททกชนด จากบรษท อภโชต จากด และ บรษท ประมวลศร จากด
โดยทกบรษทท$กลาวขางตนเปนเจาของอสงหารมทรพยในเวลาท$มการจดทะเบยนโอนกรรมสทธ\ใหแกกองทนรวม
2. กองทนรวมจะปลอยเชาทรพยสนเปนระยะเวลา 5 ป ใหแก บรษท ปาตอง เฮอรเทจ จากด ซ$งเปนเจาของกรรมสทธ\เดม เพ$อนาไปจดหาผลประโยชนและจายคาตอบแทนใหแกกองทนรวมในอตราคาเชาตามท$ไดตกลงกน
3. บรษท ปาตอง เฮอรเทจ จากด บรษท ด ปาตอง เฮอรเทจ 2555 จากด บรษท ประมวลศร จากด และ บรษท ประสพสน จากด และ/หรอบคคลท$เก$ยวของอาจลงทนในหนวยลงทนไมเกน 1 ใน 3 ของจานวนหนวยลงทนท$จาหนายไดแลวท -งหมด
กองทนรวมอสงหารมทรพยเอมเอฟซ ปาตอง เฮอรเทจ 19
ความขดแยงทางผลประโยชน
ความขดแยงทางผลประโยชนระหวางกองทนรวมกบบรษท ปาตอง เฮอรเทจ จากด ซ$งถอกรรมสทธ\ในทรพยสนท$กองทนรวมจะเขาลงทน และในฐานะผ เชาอสงหารมทรพย ตลอดจนผประกอบกจการในการจดการทรพยสนท$กองทนรวมจะลงทน อาจเกดข -นได ถงแมวา บรษทจดการจะไดกาหนดบทบาทและขอบเขตการปฏบตหนาท$ของ ผ เชาอสงหารมทรพยอยางระมดระวง เน$องจากผมอานาจในการบรหารจดการในบรษทดงกลาว ตลอดจนบรษทในเครอ เปนเจาของอสงหารมทรพยประเภทโรงแรมท$เปดบรการแลวนอกเหนอจากโรงแรมปาตอง เฮอรเทจ ซ$งไดแก โรงแรมเทวญ ดารา รสอรท แอนด สปา หวหน และ โรงแรมเทวญ ดารา บช วลลา กยบร อยางไรกตาม โรงแรมดงกลาว มความแตกตางกน ไมวาจะเปนเร$องของทาเลท$ต -ง ราคา การใหบรการ สถาปตยกรรมและการตกแตง ส$งอานวยความสะดวก และขนาดของหองพก โดยมรายละเอยดดงตอไปน -
ดานขนาดหองพก และกลมลกคา : โรงแรมเทวญ ดารา รสอรท แอนด สปา หวหน ซ$งต -งอยท$จงหวดประจวบครขนธ เปนโรงแรมในระดบหร (Luxury 5 ดาว) ในขณะท$โรงแรม ปาตอง เฮอรเทจ เปนโรงแรมในระดบขนาดกลาง (Mid Scale) ท$ราคาหองพกเฉล$ยต$ากวาเปนอยางมากทาใหมกลมลกคาเปาหมายท$แตกตางกน
ดานทาเลท$ต -ง : สถานท$ต -งของโรงแรมเทวญ ดารา ท -ง 2 แหงท$อยในจงหวดประจวบครขนธ เปนท$เงยบสงบ เหมาะแกการพกผอนอยภายในโรงแรมหรอทองเท$ยวในบรเวณใกลเคยง ขณะท$หาดปาตอง ซ$งเปนท$ต -งของโรงแรมปาตอง เฮอรเทจ จะมความคกคกมากกวา จงดงดดนกทองเท$ยวท$ชอบการเท$ยวภายนอกโรงแรมมากกวา
ช$อโรงแรมและเคร$องหมายการคา : ปจจบนบรษท ปาตอง เฮอรเทจ จากด เปนเจาของลขสทธ\ช$อและเคร$องหมายการคานามวา “ปาตอง เฮอรเทจ” เพ$อใชในการประกอบกจการโรงแรม ซ$งภายหลงจากการลงทนของกองทนรวมแลว บรษท ปาตอง เฮอรเทจ จากด ตกลงยนยอมใหกองทนรวมใชช$อและเคร$องหมายการคา “ปาตอง เฮอรเทจ” ตอไปได โดยไมคดคาลขสทธ\หรอคาธรรมเนยมใดๆ จากกองทนรวม นอกจากน - บรษท ปาตอง เฮอรเทจ จากด จะไมสามารถใชช$อน -ไดอก ตราบเทาท$กองทนยงคงลงทนในโครงการโรงแรมปาตอง เฮอรเทจ
ถงแมวา โอกาสท$จะเกดความขดแยงทางผลประโยชนจะลดลงจากเหตผลดงกลาวขางตน แตเน$องจากธรกจหลกของผมอานาจในการบรหารจดการในบรษท ปาตอง เฮอรเทจ จากด คอ การพฒนาและลงทนในโรงแรม ดงน -น ในอนาคตผมอานาจในการบรหารจดการในบรษทดงกลาว จงอาจจะพฒนาโรงแรมในระดบขนาดกลาง (Mid Scale) และบรหารจดการเอง หรอใชแบรนดโรงแรมในระดบขนาดกลาง (Mid Scale) อ$น ซ$งอาจกอใหเกดความขดแยงทางผลประโยชนระหวางกองทนรวมและผ เชาหรอกรรมการได
3. สรปสาระสาคญของรางสญญาตางๆ ท$เก$ยวกบกองทนรวม (1) สญญาซ -อขายทรพยสน ผจะขาย บรษท ปาตอง เฮอรเทจ จากด
บรษท ด ปาตอง เฮอรเทจ 2555 จากด (เดมช$อ บรษท ไฮต -น มารน จากด) บรษท ประมวลศร จากด บรษท ประสพสน จากด
ผจะซ -อ กองทนรวมอสงหารมทรพยเอมเอฟซ ปาตอง เฮอรเทจ (“กองทนรวม”) ทรพยสนท$จะซ -อขาย ตามรายละเอยด ขอ 4.1.1 รายละเอยดทรพยสนท$กองทนเขาลงทน ราคาท$จะซ -อขาย 600,000,000 (หกรอยลาน) บาท
กองทนรวมอสงหารมทรพยเอมเอฟซ ปาตอง เฮอรเทจ 20
การโอนกรรมสทธ\ในทรพยสน
การจดทะเบยนโอนทรพยสนจะเกดข -นตอเม$อ 1. กองทนรวมและผขายตองดาเนนการจดทะเบยนโอนกรรมสทธ\และสทธครอบครองทรพยสนท$ซ -อขาย ณ สานกงานท$ดนท$เก$ยวของ ภายในวนและเวลาท$กองทนรวมจะกาหนด 2. ทรพยสนท$ซ -อขายอยในสภาพดและครบถวน โดยผ ขายไดรบใบอนญาตกอสรางอาคาร ใบอนญาตเปดการใชอาคาร ใบอนญาตประกอบกจการโรงแรม และใบอนญาตตางๆ ท$เก$ยวของจากหนวยงานราชการท$เก$ยวของครบถวนถกตองตามกฎหมาย
3. ทรพยสนท$ซ -อขายไมอยภายใตขอพพาทกบบคคลใดๆ และปราศจากทรพยสทธหรอภาระผกพนใดๆ หรอการนาไปเปนหลกประกนโดยประการอ$น ซ$งรวมถงแตไมจากดอยเ พยง การจานอง การจา นา สท ธยดหนวง ทาง จา เ ปน และภาระตดพนในอสงหารมทรพยอ$นใด และไดมการดาเนนการปลดจานองทรพยสนในสวนของปาตอง เฮอรเทจ กบธนาคารกสกรไทย
4. ผ ขายจะสงมอบใบอนญาตตางๆ และเอกสารหลกฐานท$เก$ยวของกบสทธหรอประโยชนอ$นใดท$เก$ยวของกบทรพยสนท$ซ -อขายใหแกกองทนรวม ณ สถานท$ท$กองทนรวมกาหนดในวนจดทะเบยนโอนกรรมสทธ\ เพ$อใหกองทนรวมเปนผ ใช ผ ครอบครอง และเปนผ มกรรมสทธ\และสทธครอบครองในทรพยสนท$ซ -อขาย อยางสมบรณและถกตองตามกฎหมายนบแตวนจดทะเบยนโอนทรพยสนท$ซ -อขายเปนตนไป
5. ผ ขายไดทาการปรบปรงและหรอซอมแซมทรพยสนท$ซ -อขายตามแผนการปรบปรงและตกแตงหองพกและพ -นท$โดยรอบเรยบรอยแลว และตามรายการท$กองทนรวมไดกาหนด
6. มการเขาทาสญญาซ -อขายเฟอรนเจอร อปกรณและงานระบบ ระหวางคสญญาท$เก$ยวของ และมการโอนเฟอรนเจอร อปกรณและงานระบบของโรงแรมใหแกกองทนรวม
7. มการดาเนนการใหกองทนรวมเขาเปนผ เอาประกนและผ รบผลประโยชนภายใตประกนภยทรพยสนตามสดสวนทรพยสนท$กองทนจะเขาลงทน รวมถงประกนภยความเส$ยงภยบคคลท$สาม และประกนภยกรณธรกจหยดชะงก (ถาม) สาหรบระยะเวลาประกนภยท$เหลอของกรมธรรมประกนภย ซ$งผ ขายรายใดรายหน$งหรอท -งหมดไดมการชาระเบ -ยประกนภยตลอดระยะเวลาประกนภยครบถวนแลวและตลอดจนไดจดทาประกนภยเพ$มเตมตามประเภท ความคมครองและรายละเอยดอ$นท$กองทนรวมเหนเหมาะสม
กองทนรวมอสงหารมทรพยเอมเอฟซ ปาตอง เฮอรเทจ 21
เหตผดนดหรอเหตแหงการเลกสญญา
เหตการณอยางใดอยางหน$งตามท$ระบในกรณดงกลาวตอไปน -ถอเปนเหตผดนดตามสญญาฉบบน -
1. หากวาในระยะเวลาใดๆ กอนการจดทะเบยนโอนทรพยสนท$ซ -อขาย คสญญาฝายใดฝายหน$งไมปฏบตตามสญญาฉบบน - หรอผดคารบรองและรบประกนท$ใหไวในสญญาฉบบน - โดยไมดาเนนการแกไขการผดสญญาภายในระยะเวลาท$กาหนด และสงผลใหกองทนรวมไมสามารถใชประโยชนในทรพยสนท$ซ -อขายไดตามวตถประสงคของสญญาฉบบน - ใหถอวาคสญญาฝายน -นเปนฝายผดสญญา
2. กอนการโอนทรพยสนท$ซ -อขาย ผขายรายใดรายหน$งถกศาลส$งพทกษทรพยหรอถกศาลส$งใหลมละลาย หรออยในข -นตอนการเลกบรษท การชาระบญช หรอศาลมคาส$งใหฟ-นฟกจการของผขาย ซ$งกองทนรวมเหนวามผลกระทบตอความสามารถของผขายรายใดรายหน$ง หรอท -งหมดในการชาระหน -หรอปฏบตตามสญญาน -
3. ในระยะเวลากอนการจดทะเบยนโอนน -น ทรพยสนท$ซ -อขายไดรบความเสยหายอยางมนยสาคญ หรอการประกอบกจการของทรพยสนท$ซ -อขายมการเปล$ยนแปลงในทางลบอยางมนยสาคญ
4. ไมมการจดทะเบยนซ -อขายทรพยสนท$ซ -อขายภายในระยะเวลาท$กาหนดในสญญาฉบบน -
5. มการปฏบตผดสญญาโดย
(ก) คสญญาของกองทนรวมภายใตสญญาซ -อขายเฟอรนเจอร อปกรณและงานระบบ หรอ
(ข) คสญญาของกองทนรวมภายใตสญญาภาระจายอม
ผลของการผดนดหรอผลอนเกดจากเหตแหงการเลกสญญา
1. ในกรณท$คสญญาฝายใดฝายหน$งตกเปนฝายผดนดตามเหตแหงการเลกสญญาในขอ 1. ขอ 2.หรอขอ 3. ขางตน คสญญาอกฝายหน$งท$ไมไดเปนผ ผดนดอาจบอกเลกสญญาฉบบน - โดยแจงใหคสญญาฝายท$ผดนดทราบเปนลายลกษณอกษร
2. ในกรณท$คสญญาฝายใดฝายหน$งตกเปนฝายผดนดตามเหตแหงการเลกสญญาในขอ 4. หรอขอ 5. ขางตน คสญญาอกฝายหน$งท$ไมไดเปนผ ผดนดอาจบอกเลกสญญาฉบบน -โดยแจงใหคสญญาฝายท$ผดนดทราบเปนลายลกษณอกษร ท -งน - คสญญาฝายท$มไดตกเปนฝายผดนดมสทธเรยกรองคาเสยหายหรอคาใชจายใดๆ ตอคสญญาอกฝายหน$งสาหรบความเสยหายท$เกดข -นได
3. ในกรณท$คสญญาตกลงเลกสญญารวมกน ใหถอวาสญญาฉบบน -ส -นสดลง โดยท$คสญญาแตละฝายไมมสทธเรยกรองคาเสยหายหรอคาใชจายใดๆ หรอประโยชนตอบแทนอ$นใดจากคสญญาอกฝายหน$งได เวนแตจะไดตกลงเปนอยางอ$น
4. ในกรณท$มการเลกกองทนรวมตามรายละเอยดท$กาหนดในโครงการจดการกองทนรวมท$บรษทจดการไดรบอนมตจากสานกงานคณะกรรมการ กลต. และกองทนรวมไดแจงใหผขายทราบถงการเลกกองทนรวมเปนลายลกษณอกษรแลว
กองทนรวมอสงหารมทรพยเอมเอฟซ ปาตอง เฮอรเทจ 22
คาใชจาย คาธรรมเนยม และภาษตางๆ ท$เก$ยวของกบการโอนกรรมสทธ\
ในทรพยสน
1. ผขายตกลงรบผดชอบคาธรรมเนยม อากรแสตมป และภาษอากรตางๆ ท$เก$ยวของในการจดทะเบยนโอนกรรมสทธ\และสทธครอบครองในทรพยสนท$ซ -อขายตามสญญาน - รวมถงภาษธรกจเฉพาะและภาษเงนไดนตบคคลหก ณ ท$จายของผขายสาหรบเงนท$ผขายไดรบภายใตสญญาฉบบน -
2. ผขายมหนาท$ชาระภาษโรงเรอนและท$ดนจนถงวนจดทะเบยนโอนทรพยสนท$ซ -อขาย และภาษบารงทองท$ รวมตลอดถงภาษปาย ภาษอ$นๆ หรอคาธรรมเนยมใดๆ ท$อาจเรยกเกบโดยหนวยงานราชการเน$องดวยหรอท$เก$ยวของกบการใชประโยชนในทรพยสนท$ซ -อขายจนถงวนจดทะเบยนโอนทรพยสนท$ซ -อขาย ท -งน - ถงแมหนวยงานราชการจะทาการเรยกเกบภาษหรอคาธรรมเนยมดงกลาวภายหลงจากวนจดทะเบยนโอนกตาม
(2) สญญาซ -อขายเฟอรนเจอร
ผจะขาย บรษท ปาตอง เฮอรเทจ จากด
บรษท ด ปาตอง เฮอรเทจ 2555 จากด
ผจะซ -อ กองทนรวมอสงหารมทรพยเอมเอฟซ ปาตอง เฮอรเทจ (“กองทนรวม”)
ทรพยสนท$จะซ -อขาย เคร$องจกรและอปกรณสวนควบตางๆ และงานระบบท$ใชในการประกอบกจการของโรงแรม ปาตอง เฮอรเทจ (Patong Heritage Hotel)
ราคาท$จะซ -อขาย 225,000,000 (สองรอยย$สบหาลาน) บาท
การโอนกรรมสทธ\ในทรพยสน
1. กองทนรวมจะซ -อทรพยสนท$ซ -อขายภายใตสญญาฉบบน -กตอเม$อทรพยสนท$โอนใหแกกองทนรวมเปนทรพยสนท$ซ -อขายทกรายการตามท$ระบไวในสญญาฉบบน - และเปนการโอนทรพยสนท$ซ -อขายทกรายการพรอมกน
2. คสญญาตกลงใหการโอนกรรมสทธ\ในทรพยสนท$ซ -อขายจะมผลสมบรณในวนท$มผลเปนการโอนกรรมสทธ\ทรพยสนภายใตสญญาซ -อขายทรพยสน
3. ทรพยสนท$ซ -อขายครบถวนทกรายการ และอยในสภาพสมบรณและเหมาะแกการใชประโยชนซ$งทาใหกองทนรวมสามารถนาออกใหเชา เพ$อใชในการประกอบกจการโรงแรมฯหรอดาเนนการอ$นใดท$เก$ยวของเพ$อประโยชนของกองทนรวม
4. กญแจ รหสแมกญแจ ตนฉบบเอกสารท -งหมด และเอกสารหลกฐานท$เก$ยวของกบสทธหรอประโยชนอ$นใดท$เก$ยวของกบทรพยสนท$ซ -อขาย (เชน หนงสอรบรอง ใบทะเบยนกรรมสทธ\ ใบอนญาต สญญา และแบบแปลน) ใหแกกองทนรวม ณ สถานท$ท$กองทนรวมกาหนด รวมถงลงนามและดาเนนการใดๆ ท$จาเปน เพ$อใหกองทนรวมเปนผ ใช ผครอบครอง และเปนผมกรรมสทธ\ในทรพยสนท$ซ -อขายอยางสมบรณและถกตองตามกฎหมายนบแตวนโอนทรพยสนท$ซ -อขายเปนตนไปตนไป
กองทนรวมอสงหารมทรพยเอมเอฟซ ปาตอง เฮอรเทจ 23
เหตผดนดหรอเหตแหงการเลกสญญา
เหตการณอยางใดอยางหน$งตามท$ระบในกรณดงกลาวตอไปน -ถอเปนเหตผดนดตามสญญาฉบบน -
1. หากวาในระยะเวลาใดๆ กอนวนโอนกรรมสทธ\ คสญญาฝายใดฝายหน$งไมปฏบตตามสญญาฉบบน - หรอผดคารบรองและรบประกนท$ใหไวในสญญาฉบบน - โดยไมดาเนนการแกไขการผดสญญาภายในระยะเวลาท$กาหนด และสงผลใหกองทนรวมไมสามารถใชประโยชนในทรพยสนท$ซ -อขายไดตามวตถประสงคของสญญาฉบบน - ใหถอวาคสญญาฝายน -นเปนฝายผดสญญา
2. กอนการโอนกรรมสทธ\ทรพยสนท$ซ -อขาย ผขายถกศาลส$งพทกษทรพยหรอถกศาลส$งใหลมละลาย หรออยในข -นตอนการเลกบรษท การชาระบญช หรอศาลมคาส$งใหฟ-นฟกจการของผขาย ซ$งกองทนรวมเหนวามผลกระทบตอความสามารถของผขายในการชาระหน -หรอปฏบตตามสญญาน -
3. ในระยะเวลากอนโอนกรรมสทธ\ ทรพยสนท$ซ -อขายไดรบความเสยหายอยางมนยสาคญ หรอความสามารถในการนาทรพยสนท$ซ -อขายไปประกอบกจการโรงแรมฯ มการเปล$ยนแปลงในทางลบอยางมนยสาคญ
4. ไมมการซ -อขายทรพยสนท$ซ -อขายภายในระยะเวลาท$กาหนดในสญญาฉบบน -
5. มการปฏบตผดสญญาโดย
(ก) คสญญาของกองทนรวมภายใตสญญาซ -อขายทรพยสน หรอ
(ข) คสญญาของกองทนรวมภายใตสญญาภาระจายอม
ผลของการผดนดหรอผลอนเกดจากเหตแหงการเลกสญญา
1. ในกรณท$คสญญาฝายใดฝายหน$งตกเปนฝายผดนดตามเหตแหงการเลกสญญาในขอ 1. ขอ 2. หรอขอ 3. ขางตน คสญญาอกฝายหน$งท$ไมไดเปนผ ผดนดอาจบอกเลกสญญาฉบบน - โดยแจงใหคสญญาฝายท$ผดนดทราบเปนลายลกษณอกษร
2. ในกรณท$คสญญาฝายใดฝายหน$งตกเปนฝายผดนดตามเหตแหงการเลกสญญาในขอ 4. หรอ 5. ขางตน คสญญาอกฝายหน$งท$ไมไดเปนผ ผดนดอาจบอกเลกสญญาฉบบน -โดยแจงใหคสญญาฝายท$ผดนดทราบเปนลายลกษณอกษร ท -งน - คสญญาฝายท$มไดตกเปนฝายผดนดมสทธเรยกรองคาเสยหายหรอคาใชจายใดๆ ตอคสญญาอกฝายหน$งสาหรบความเสยหายท$เกดข -นได
3. ในกรณท$คสญญาตกลงเลกสญญารวมกน ใหถอวาสญญาฉบบน -ส -นสดลง โดยท$คสญญาแตละฝายไมมสทธเรยกรองคาเสยหายหรอคาใชจายใดๆ หรอประโยชนตอบแทนอ$นใดจากคสญญาอกฝายหน$งได เวนแตจะไดตกลงเปนอยางอ$น
คาภาษอากรและคาธรรมเนยม
1. ผ ขายตกลงรบผดชอบคาธรรมเนยม และคาใชจายอ$นใดท$เก$ยวของในการโอนกรรมสทธ\ในทรพยสนท$ซ -อขายตามสญญาน -
2. ผขายตกลงรบผดชอบคาภาษมลคาเพ$มท$เกดข -นจากการโอนขายทรพยสนท$ซ -อขาย
กองทนรวมอสงหารมทรพยเอมเอฟซ ปาตอง เฮอรเทจ 24
(3) สญญาซ -อขายอปกรณและงานระบบ
ผจะขาย บรษท ปาตอง เฮอรเทจ จากด บรษท ด ปาตอง เฮอรเทจ 2555 จากด
ผจะซ -อ กองทนรวมอสงหารมทรพยเอมเอฟซ ปาตอง เฮอรเทจ (“กองทนรวม”)
ทรพยสนท$จะซ -อขาย เคร$องจกรและอปกรณสวนควบตางๆ และงานระบบท$ใชในการประกอบกจการของโรงแรม ปาตอง เฮอรเทจ (Patong Heritage Hotel)
ราคาท$จะซ -อขาย 225,000,000 (สองรอยย$สบหาลาน) บาท
การโอนกรรมสทธ\ในทรพยสน
1. กองทนรวมจะซ -อทรพยสนท$ซ -อขายภายใตสญญาฉบบน -กตอเม$อทรพยสนท$โอนใหแกกองทนรวมเปนทรพยสนท$ซ -อขายทกรายการตามท$ระบไวในสญญาฉบบน - และเปนการโอนทรพยสนท$ซ -อขายทกรายการพรอมกน 2. คสญญาตกลงใหการโอนกรรมสทธ\ในทรพยสนท$ซ -อขายจะมผลสมบรณในวนท$มผลเปนการโอนกรรมสทธ\ทรพยสนภายใตสญญาซ -อขายทรพยสน 3. ทรพยสนท$ซ -อขายครบถวนทกรายการ และอยในสภาพสมบรณและเหมาะแกการใชประโยชนซ$งทาใหกองทนรวมสามารถนาออกใหเชา เพ$อใชในการประกอบกจการโรงแรมฯหรอดาเนนการอ$นใดท$เก$ยวของเพ$อประโยชนของกองทนรวม 4. กญแจ รหสแมกญแจ ตนฉบบเอกสารท -งหมด และเอกสารหลกฐานท$เก$ยวของกบสทธหรอประโยชนอ$นใดท$เก$ยวของกบทรพยสนท$ซ -อขาย (เชน หนงสอรบรอง ใบทะเบยนกรรมสทธ\ ใบอนญาต สญญา และแบบแปลน) ใหแกกองทนรวม ณ สถานท$ท$กองทนรวมกาหนด รวมถงลงนามและดาเนนการใดๆ ท$จาเปน เพ$อใหกองทนรวมเปนผ ใช ผครอบครอง และเปนผมกรรมสทธ\ในทรพยสนท$ซ -อขายอยางสมบรณและถกตองตามกฎหมายนบแตวนโอนทรพยสนท$ซ -อขายเปนตนไป
เหตผดนดหรอเหตแหงการเลกสญญา
เหตการณอยางใดอยางหน$งตามท$ระบในกรณดงกลาวตอไปน -ถอเปนเหตผดนดตามสญญาฉบบน -
1. หากวาในระยะเวลาใดๆ กอนวนโอนกรรมสทธ\ คสญญาฝายใดฝายหน$งไมปฏบตตามสญญาฉบบน - หรอผดคารบรองและรบประกนท$ใหไวในสญญาฉบบน - โดยไมดาเนนการแกไขการผดสญญาภายในระยะเวลาท$กาหนด และสงผลใหกองทนรวมไมสามารถใชประโยชนในทรพยสนท$ซ -อขายไดตามวตถประสงคของสญญาฉบบน - ใหถอวาคสญญาฝายน -นเปนฝายผดสญญา
2. กอนการโอนกรรมสทธ\ทรพยสนท$ซ -อขาย ผขายถกศาลส$งพทกษทรพยหรอถกศาลส$งใหลมละลาย หรออยในข -นตอนการเลกบรษท การชาระบญช หรอศาลมคาส$งใหฟ-นฟกจการของผขาย ซ$งกองทนรวมเหนวามผลกระทบตอความสามารถของผขายในการชาระหน -หรอปฏบตตามสญญาน -
กองทนรวมอสงหารมทรพยเอมเอฟซ ปาตอง เฮอรเทจ 25
เหตผดนดหรอเหตแหงการเลกสญญา (ตอ)
3. ในระยะเวลากอนโอนกรรมสทธ\ ทรพยสนท$ซ -อขายไดรบความเสยหายอยางมนยสาคญ หรอความสามารถในการนาทรพยสนท$ซ -อขายไปประกอบกจการโรงแรมฯ มการเปล$ยนแปลงในทางลบอยางมนยสาคญ
4. ไมมการซ -อขายทรพยสนท$ซ -อขายภายในระยะเวลาท$กาหนดในสญญาฉบบน -
5. มการปฏบตผดสญญาโดย
(ก) คสญญาของกองทนรวมภายใตสญญาซ -อขายทรพยสน หรอ
(ข) คสญญาของกองทนรวมภายใตสญญาภาระจายอม
ผลของการผดนดหรอผลอนเกดจากเหตแหงการเลกสญญา
1. ในกรณท$คสญญาฝายใดฝายหน$งตกเปนฝายผดนดตามเหตแหงการเลกสญญาในขอ 1. ขอ 2. หรอขอ 3. ขางตน คสญญาอกฝายหน$งท$ไมไดเปนผ ผดนดอาจบอกเลกสญญาฉบบน - โดยแจงใหคสญญาฝายท$ผดนดทราบเปนลายลกษณอกษร
2. ในกรณท$คสญญาฝายใดฝายหน$งตกเปนฝายผดนดตามเหตแหงการเลกสญญาในขอ 4. หรอ 5. ขางตน คสญญาอกฝายหน$งท$ไมไดเปนผ ผดนดอาจบอกเลกสญญาฉบบน -โดยแจงใหคสญญาฝายท$ผดนดทราบเปนลายลกษณอกษร ท -งน - คสญญาฝายท$มไดตกเปนฝายผดนดมสทธเรยกรองคาเสยหายหรอคาใชจายใดๆ ตอคสญญาอกฝายหน$งสาหรบความเสยหายท$เกดข -นได
3. ในกรณท$คสญญาตกลงเลกสญญารวมกน ใหถอวาสญญาฉบบน -ส -นสดลง โดยท$คสญญาแตละฝายไมมสทธเรยกรองคาเสยหายหรอคาใชจายใดๆ หรอประโยชนตอบแทนอ$นใดจากคสญญาอกฝายหน$งได เวนแตจะไดตกลงเปนอยางอ$น
คาภาษอากรและคาธรรมเนยม
1. ผ ขายตกลงรบผดชอบคาธรรมเนยม และคาใชจายอ$นใดท$เก$ยวของในการโอนกรรมสทธ\ในทรพยสนท$ซ -อขายตามสญญาน -
2. ผขายตกลงรบผดชอบคาภาษมลคาเพ$มท$เกดข -นจากการโอนขายทรพยสนท$ซ -อขาย
(4) สญญาเชาทรพยสน
ผใหเชา กองทนรวมอสงหารมทรพยเอมเอฟซ ปาตอง เฮอรเทจ (“กองทนรวม”)
ผ เชา บรษท ปาตอง เฮอรเทจ จากด
ทรพยท$เชา ตามรายละเอยด ขอ 4.1.1 รายละเอยดทรพยสนท$กองทนเขาลงทน
ระยะเวลาการเชา 5 (หา) ป นบต -งแตวนท$มการจดทะเบยนโอนทรพยสนภายใตสญญาซ -อขายทรพยสน (“ระยะเวลาการเชา”)
การจดทะเบยนสทธการเชา
คสญญาท -งสองฝายจะเขาจดทะเบยนการเชาทรพยสนท$เชา ณ หนวยงานราชการท$เก$ยวของในวนเดยวกบท$มการจดทะเบยนโอนทรพยสนภายใตสญญาซ -อขายทรพยสน
กองทนรวมอสงหารมทรพยเอมเอฟซ ปาตอง เฮอรเทจ 26
คาเชาและคาใชจายอ$นๆ
1. ผ เชาตกลงชาระคาเชาสาหรบทรพยสนท$เชาจากรายไดคาเชาสทธ ดงน -
รายไดคาเชาสทธ หมายถง รายไดสทธจากการดาเนนกจการโรงแรมฯ ภายหลงจากการหกคาภาษโรงเรอนและท$ดน คาเบ -ยประกนภยทรพยสน (Property All Risks Insurance) และคาใชจายในสวนทน (Capital Expenditure)
2. ผ เชาจะรบผดชอบและชาระคาใชจายสวนกลาง คาบารง คาใชจายและคาธรรมเนยมอ$นใดท$ตองชาระสาหรบทรพยสนท$เชาในระหวางระยะเวลาการเชา ท -งน - ตามขอบงคบนตบคคลอาคารชดหรอตามมตท$ประชมของเจาของรวมของทรพยสนท$เชา
3. ตลอดระยะเวลาการเชา ผ เชาจะรบผดชอบและชาระคาใชจายรวมถงคาบรการสาธารณปโภคท -งหมดท$เก$ยวของกบทรพยสนท$เชาอนเน$องจากการนาทรพยสนท$เชาไปใชในการประกอบกจการโรงแรมฯ และธรกจท$เก$ยวของ
ระยะเวลาการเชา
จานวนคาเชารายป
ปท$ 1 46,200,000 บาท (ส$สบหกลานสองแสนบาท)
ปท$ 2 46,200,000 บาท (ส$สบหกลานสองแสนบาท)
ปท$ 3 46,200,000 บาท (ส$สบหกลานสองแสนบาท)
ปท$ 4 49,087,500 บาท (ส$สบเกาลานแปดหม$นเจดพนหารอยบาท)
ปท$ 5 49,087,500 บาท (ส$สบเกาลานแปดหม$นเจดพนหารอยบาท)
รวม 236,775,000 บาท (สองรอยสามสบหกลานเจดแสนเจดหม$นหาพนบาท)
การชาระคาเชา
ผ เชาจะชาระคาเชาท$ระบขางตน ใหแกกองทนรวมเปนรายเดอนตามอตราท$ระบในตารางดานลางภายในวนท$หาของเดอนถดไป โดยสาหรบเดอนท$ไมไดมการเชาทรพยสนท$เชาต -งแตวนแรกของเดอนหรอไมไดมการเชาทรพยสนท$เชาจนถงวนสดทายของเดอน ผ เชาตกลงชาระคาเชาตามสดสวนจานวนวนท$ผ เชาไดทาการเชาทรพยสนท$เชาในเดอนน -นภายใน 5 (หา) วนเร$มตนของระยะเวลาดงกลาว
ระยะเวลาการเชา
อตราคาเชารายเดอน
ปท$ 1 3,850,000 บาท (สามลานแปดแสนหาหม$นบาท)
ปท$ 2 3,850,000 บาท (สามลานแปดแสนหาหม$นบาท)
ปท$ 3 3,850,000 บาท (สามลานแปดแสนหาหม$นบาท)
ปท$ 4 4,090,625 บาท (ส$ลานเกาหม$นหกรอยย$สบหาบาท)
ปท$ 5 4,090,625 บาท (ส$ลานเกาหม$นหกรอยย$สบหาบาท)
กองทนรวมอสงหารมทรพยเอมเอฟซ ปาตอง เฮอรเทจ 27
การวางเงนประกนเพ$อประกนการเชา
1. เม$อมการลงนามในสญญาฉบบน - ผ เชาจะวางเงนประกนไวกบกองทนรวมเปนเงนสดจานวน 24,543,750 บาท (ย$สบส$ลานหาแสนส$หม$นสามพนเจดรอยหาสบบาท) ("เงนประกน") เพ$อเปนหลกประกนการปฏบตตามสญญาฉบบน -ของผ เชา และเปนประกนความเสยหายอ$นใดท$กองทนรวมอาจไดรบ
2. กรณเงนประกนตาม (1) มมลคาลดลง ผ เชาจะตองวางเงนสดเพ$มเตมเพ$อใหเงนประกนมจานวนตามท$กาหนดใน (1) ตลอดระยะเวลาการเชา โดยผ เชาจะตองวางเงนสดดงกลาวภายใน 7 (เจด) วนนบแตวนท$ผ เชาไดรบหนงสอบอกกลาวจากกองทนรวม
การเอาประกนภย 1. ผ เชาจะจดทาประกนภยทรพยสน (Property All Risks Insurance) กบบรษทประกนภยท$กองทนรวมใหความเหนชอบสาหรบทรพยสนท$เชาตลอดระยะเวลาการเชา ในวงเงนและเง$อนไขท$กองทนรวมกาหนด ซ$งระบใหผ เชาและกองทนรวมเปนผ เอาประกนรวม และกองทนรวมเปนผ รบประโยชนแตเพยงผ เดยวภายใตกรมธรรมดงกลาว
2. ผ เชาจะจดทาประกนภยเพ$มเตมตามประเภทและความคมครองท$กองทนรวมกาหนด โดยระบใหผ เชาและกองทนรวมเปนผ เอาประกนรวม และกองทนรวมเปนผ รบประโยชนแตเพยงผ เดยวภายใตกรมธรรมดงกลาว
3. ผ เชาตกลงเปนผ รบผดชอบชาระเบ -ยประกนภยและคาใชจายอ$นๆ ท$เก$ยวของกบการจดทาประกนภยท -งหมดในขอน -ตลอดระยะเวลาการเชา ผ เชาจะแจงใหกองทนรวมทราบเก$ยวกบการประกนภยดงกลาวเปนลายลกษณอกษร และจะนาสงสาเนากรมธรรมประกนภยใหกองทนรวมภายใน 1 (หน$ง) เดอน นบแตท$วนลงนามในสญญาฉบบน -
4. ผ เชาตกลงวา ประกนภยท -งหมดท$ผ เชามหนาท$จดทาในขอน -จะตองเปนไปตามเง$อนไขและรายละเอยดอ$นท$กองทนรวมเหนเหมาะสม
การดแลรกษา กอสราง และซอมแซม
1. ผ เชาจะดแล บารง รกษา และซอมแซมทรพยสนท$เชา ตลอดจนสวนควบของทรพยสนท$เชาใหอยในสภาพดพรอมใชงานตลอดระยะเวลาการเชาดวยคาใชจายของผ เชาเอง ซ$งรวมถงคาใชจายในสวนทน (Capital Expenditure) เพ$อใหการประกอบกจการของทรพยสนท$เชามมาตรฐานไมดอยไปกวามาตรฐานในการใหบรการธรกจของโรงแรมฯ
2. ในกรณท$เปนการซ -อทรพยสนทดแทนในสวนท$หมดสภาพการใชงาน หรอการซ -อทรพยสนเพ$มเตมในทรพยสนท$เชา ผ เชาตองดาเนนการจดหาวสด อปกรณ หรออะไหลท$มประสทธภาพ และคณสมบตทดเทยมหรอดกวาของเดมมาทดแทน โดยใหถอวากองทนรวมเปนเจาของกรรมสทธ\ในทรพยสนใหมท$ไดมา และใหสทธแกผ เชาในการใชประโยชนจากทรพยสนดงกลาวตลอดระยะเวลาการเชา
3. นอกเหนอจากการดแล บารง รกษา และซอมแซมทรพยสนท$เชาตามปกต ผ เชาจะไมทาการกอสราง และ/หรอตอเตมใดๆ ในทรพยสนท$เชาไมวาท -งหมดหรอบางสวน เวนแตจะไดรบความยนยอมลวงหนาเปนลายลกษณอกษรจากกองทนรวม
กองทนรวมอสงหารมทรพยเอมเอฟซ ปาตอง เฮอรเทจ 28
การดแลรกษา กอสราง และซอมแซม (ตอ)
4. กรณการซอมแซมใหญ (Major Renovation) กลาวคอ การซอมแซมท$กระทบถงโครงสรางหรอรากฐานของอาคารในทรพยสนท$เชา ผ เชาจะตองไดรบการอนมตจากกองทนรวมเปนลายลกษณอกษรกอน และการซอมแซมใหญจะตองเปนไปตามรายละเอยดท$ผ เชาจะนาสงใหกองทนรวมพจารณาเหนชอบพรอมกบแผนการดาเนนงานประจาป
การตอระยะเวลา การเชา
เม$อครบกาหนดระยะเวลาการเชา ผ เชาใหคาม$นวาจะเชาทรพยสนท$เชาตอไปอกคร -งละ 3 (สาม) ป ภายใตเง$อนไขวากองทนรวมและผ เชาไดตกลงเหนชอบรวมกนท -งสองฝายเปนท$เรยบรอยแลวเก$ยวกบเง$อนไขการเชาและอตราคาเชาสาหรบสญญาเชาฉบบใหม ท -งน - กองทนรวมจะแจงผลการพจารณาการตอระยะเวลาการเชาเพ$อเขาทาสญญาเชาฉบบใหมพรอมท -งรายละเอยดของอตราคาเชาและเง$อนไขตางๆ ใหแกผ เชาทราบเปนลายลกษณอกษรลวงหนากอนท$สญญาเชาแตละคร -งจะส -นสดลง
เหตผดนดหรอเหตแหงการเลกสญญา
ในกรณท$เกดเหตการณอยางใดอยางหน$งตามท$ระบในกรณดงกลาวตอไปน -
1. ในกรณท$ผ เชาจงใจฝาฝนหรอจงใจไมปฏบตตามขอตกลงท$ระบไวในสญญาน -หรอหรอสญญาอ$นใดท$กองทนรวมและผ เชาทาข -นระหวางกน และผ เชาไมสามารถดาเนนการแกไขและปฏบตใหถกตองตามสญญาภายใน 60 (หกสบ) วนนบจากวนท$ไดรบแจงหรอทราบถงเหตแหงการผดสญญาน -นหรอภายในระยะเวลาใดๆ ท$คสญญาไดตกลงกน เวนแตการฝาฝนดงกลาวจะมผลกระทบอยางรายแรงตอทรพยสนท$เชาภายใตสญญาฉบบน -และกระทบสทธของกองทนรวมอยางมนยสาคญ ใหถอวาเปนเหตผดนดตามสญญาน -ทนท 2. ในกรณท$ผ เชาถกศาลส$งพทกษทรพยหรอถกศาลส$งใหลมละลาย หรออยในข -นตอนการเลกบรษท การชาระบญช หรอศาลมคาส$งใหฟ-นฟกจการของผ เชา 3. ในกรณท$กองทนรวมจงใจฝาฝนหรอจงใจไมปฏบตตามขอตกลงท$ระบไวในสญญาน -หรอสญญาอ$นใดท$กองทนรวมและผ เชาทาข -นระหวางกน หรอผดคารบรองท$ใหไวในสญญาน - และกองทนรวมไมสามารถดาเนนการแกไขและปฏบตใหถกตองตามสญญาภายใน 60 (หกสบ) วนนบจากวนท$ไดรบแจงหรอทราบถงเหตแหงการผดสญญาน -นหรอภายในระยะเวลาใดๆ ท$คสญญาไดตกลงกน 4. เม$อครบกาหนดระยะเวลาการเชาทรพยสนท$เชาตามกาหนดในสญญาฉบบน -เวนแตจะมการตอระยะเวลาการเชาออกไป 5. คสญญาตกลงเลกสญญา
6. ในกรณท$มการเลกกองทนรวมตามรายละเอยดท$กาหนดในโครงการ และกองทนรวมไดแจงใหผ เชาทราบถงการเลกกองทนรวมเปนลายลกษณอกษรแลว
กองทนรวมอสงหารมทรพยเอมเอฟซ ปาตอง เฮอรเทจ 29
ผลของการผดนดหรอผลอนเกดจากเหตแหงการเลกสญญา
1. ในกรณท$เกดเหตการณตามท$ระบไวในเหตแหงการเลกสญญาขอ 1 หรอ ขอ 2 ขางตน กองทนรวมมสทธบอกเลกสญญาฉบบน -ไดทนทโดยการสงหนงสอแจงแกผ เชาและรบเงนประกนท$วางไวแกกองทนตามสญญาน - และผ เชาจะตองสงคาเชารวมถงเงนหรอผลประโยชนอ$นใดท$กองทนรวมมสทธไดรบจนถงวนท$มผลปนการบอกเลกสญญา ใหแกกองทนรวมภายใน 7 (เจด) วน ท -งน - ไมตดสทธของกองทนรวมในการเรยกรองคาเสยหายและ/หรอคาใชจายอ$นใด
2. ในกรณท$เกดเหตการณตามท$ระบไวในเหตแหงการเลกสญญาขอ 3 ผ เชามสทธเรยกคาเสยหายจากกองทนรวมจากเหตดงกลาว แตไมมผลทาใหสญญาฉบบน -ส -นสดลง เวนแตความเสยหายดงกลาวเกดจากกองทนรวมจงใจฝาฝนหรอจงใจไมปฏบตตามขอตกลงท$ระบไวในสญญาน - และมผลกระทบอยางรายแรงตอทรพยสนท$เชาภายใตสญญาฉบบน - ผ เชามสทธบอกเลกสญญาฉบบน -ไดทนท โดยกองทนตกลงคนเงนประกนใหแกผ เชาตามเง$อนไขสาหรบการคนเงนประกนท$ระบไวในสญญาน - ท -งน - ไมตดสทธของผ เชาในการเรยกรองคาเสยหายและ/หรอคาใชจายอ$นใด
3. ในกรณท$เกดเหตการณตามท$ระบไวในเหตแหงการเลกสญญาขอ 4 ขอ 5 หรอขอ 6 ขางตน ใหถอวาสญญาฉบบน -ส -นสดลง โดยท$คสญญาแตละฝายไมมสทธเรยกคาเสยหาย คาใชจาย คาเชาทรพยสนท$เชาหรอเงนหรอประโยชนตอบแทนอ$นใดจากคสญญาอกฝายหน$งไดนอกจากคาเชา รวมถงเงนหรอผลประโยชนอ$นใดท$กองทนรวมมสทธไดรบจนถงวนท$มผลเปนการบอกเลกสญญา โดยผ เชาจะชาระใหแกกองทนรวมภายใน 7 (เจด) วน ท -งน - กองทนตกลงคนเงนประกนใหแกผ เชาตามเง$อนไขสาหรบการคนเงนประกนท$ระบไวในสญญาน -
4. เม$อสญญาฉบบน -ส -นสดลงไมวาดวยเหตใดกแลวแต ผ เชาจะตองสงมอบทรพยสนและเอกสารหลกฐานใดๆ ท$อยในความครอบครองของผ เชาอนเก$ยวเน$องกบทรพยสนท$เชา และ/หรอไดครอบครองไวในนามของกองทนรวม รวมท -งเอกสารหลกฐานทางการบญชท$เก$ยวเน$องกบทรพยสนท$เชาหรอกองทนรวม ใหแกกองทนรวม หรอบคคลท$กองทนรวมกาหนดโดยไมชกชาแตท -งน -ไมเกนสามสบ (30) วนนบจากวนท$มผลเปนการเลกสญญา
คาภาษอากรและคาธรรมเนยม
1. ผ เชาตกลงรบผดชอบภาษ อากรแสตมป คาธรรมเนยม และคาใชจายอ$นใดอนเก$ยวกบการเชาทรพยสนท$เชาและการจดทะเบยนสทธการเชาทรพยสนท$เชา สาหรบระยะเวลาการเชาตามท$ไดระบไวในสญญาฉบบน -และระยะเวลาการเชาท$ไดมการตอออกไป
2. ผ เชาตกลงรบผดชอบภาษโรงเรอนและท$ดน ภาษบารงทองท$ ภาษปาย และภาษอากรและคาธรรมเนยมอ$นใดท -งหมดท$เก$ยวของกบทรพยสนท$เชาและการประกอบกจการทรพยสนท$เชาตลอดระยะเวลาการเชา หากกองทนรวมไดชาระเงนดงกลาวไปลวงหนา ผ เชาตกลงชดใชเงนดงกลาวคนกองทนรวมภายใน 7 (เจด) วน นบแตวนท$ในหนงสอบอกกลาวจากกองทนรวม พรอมดวยดอกเบ -ยรอยละ 15 (สบหา) ตอป ซ$งคานวณนบแตวนท$ไดชาระเงนไปจนถงวนท$ไดรบชาระคนครบถวน
กองทนรวมอสงหารมทรพยเอมเอฟซ ปาตอง เฮอรเทจ 30
(5) สญญาเชาเฟอรนเจอร
ผใหเชา กองทนรวมอสงหารมทรพยเอมเอฟซ ปาตอง เฮอรเทจ (“กองทนรวม”)
ผ เชา บรษท ปาตอง เฮอรเทจ จากด
ทรพยท$เชา เฟอรนเจอรท$ใชในการดาเนนกจการของโรงแรม
อตราคาเชา ผ เชาตกลงชาระคาเชาเฟอรนเจอร ดงน - ระยะเวลาการเชา
จานวนคาเชารายป
ปท$ 1 18,900,000 บาท (สบแปดลานเกาแสนบาท)
ปท$ 2 18,900,000 บาท (สบแปดลานเกาแสนบาท)
ปท$ 3 18,900,000 บาท (สบแปดลานเกาแสนบาท)
ปท$ 4 20,081,250 บาท (ย$สบลานแปดหม$นหน$งพนสองรอยหาสบบาท)
ปท$ 5 20,081,250 บาท (ย$สบลานแปดหม$นหน$งพนสองรอยหาสบบาท)
รวม 96,862,500 บาท (เกาสบหกลานแปดแสนหกหม$นสองพนหารอยบาท)
ระยะเวลาการเชา กองทนรวมตกลงใหผ เชาเชาทรพยสนท$เชาโดยมกาหนดระยะเวลา [5 (หา)] ป นบต -งแตวนท$มการจดทะเบยนสทธการเชาทรพยสนภายใตสญญาเชาทรพยสน (“ระยะเวลาการเชา”)
การสงมอบการครอบครอง
ในวนท$เร$มระยะเวลาการเชา กองทนรวมจะสงมอบทรพยสนท$เชาใหแกผ เชาตามสภาพท$มการใชงานจรงอยในขณะน -น
การวางเงนประกนเพ$อประกนการเชา
1. เม$อมการลงนามในสญญาฉบบน - ผ เชาจะวางเงนประกนไวกบกองทนรวมเปนเงนสดจานวน 10,040,625 บาท (สบลานส$หม$นหกรอยย$สบหาบาท) ("เงนประกน") เพ$อเปนหลกประกนการปฏบตตามสญญาฉบบน -ของผ เชา และเปนประกนความเสยหายอ$นใดท$กองทนรวมอาจไดรบ
2. กรณเงนประกนตาม (1) มมลคาลดลง ผ เชาจะตองวางเงนสดเพ$มเตมเพ$อใหเงนประกนมจานวนตามท$กาหนดใน (1) ตลอดระยะเวลาการเชา โดยผ เชาจะตองวางเงนสดดงกลาวภายใน 7 (เจด) วนนบแตวนท$ผ เชาไดรบหนงสอบอกกลาวจากกองทนรวม
การตออายสญญาเชา ในกรณท$มการตอระยะเวลาการเชาภายใตสญญาเชาทรพยสน คสญญาตกลงขยายระยะเวลาการเชาทรพยสนท$เชาภายใตสญญาฉบบน -ตอไปโดยอตโนมตโดยมระยะเวลาการเชาเทากบระยะเวลาการเชาท$ไดมการตอออกไปภายใตสญญาเชาทรพยสน
กองทนรวมอสงหารมทรพยเอมเอฟซ ปาตอง เฮอรเทจ 31
เหตผดนดหรอเหตแหงการเลกสญญา
ในกรณท$เกดเหตการณอยางใดอยางหน$งตามท$ระบในกรณดงกลาวตอไปน -
1. ในกรณท$ผ เชาจงใจฝาฝนหรอจงใจไมปฏบตตามขอตกลงท$ระบไวในสญญาน -หรอหรอสญญาอ$นใดท$กองทนรวมและผ เชาทาข -นระหวางกน และผ เชาไมสามารถดาเนนการแกไขและปฏบตใหถกตองตามสญญาภายใน 60 (หกสบ) วนนบจากวนท$ไดรบแจงหรอทราบถงเหตแหงการผดสญญาน -นหรอภายในระยะเวลาใดๆ ท$คสญญาไดตกลงกน เวนแตการฝาฝนดงกลาวจะมผลกระทบอยางรายแรงตอทรพยสนท$เชาภายใตสญญาฉบบน -และกระทบสทธของกองทนรวมอยางมนยสาคญ ใหถอวาเปนเหตผดนดตามสญญาน -ทนท
2. ในกรณท$กองทนรวมจงใจฝาฝนหรอจงใจไมปฏบตตามขอตกลงท$ระบไวในสญญาน -หรอสญญาอ$นใดท$กองทนรวมและผ เชาทาข -นระหวางกน หรอผดคารบรองท$ใหไวในสญญาน - และกองทนรวมไมสามารถดาเนนการแกไขและปฏบตใหถกตองตามสญญาภายใน 60 (หกสบ) วนนบจากวนท$ไดรบแจงหรอทราบถงเหตแหงการผดสญญาน -นหรอภายในระยะเวลาใดๆ ท$คสญญาไดตกลงกน
3. เม$อครบกาหนดระยะเวลาการเชาทรพยสนท$เชาตามกาหนดในสญญาฉบบน -เวนแตจะมการตอระยะเวลาการเชาออกไป
4. คสญญาตกลงเลกสญญา
5. ในกรณท$มการเลกกองทนรวมตามรายละเอยดท$กาหนดในโครงการ และกองทนรวมไดแจงใหผ เชาทราบถงการเลกกองทนรวมเปนลายลกษณอกษรแลว
ผลของการผดนดหรอผลอนเกดจากเหตแหงการเลกสญญา
1. ในกรณท$เกดเหตการณตามท$ระบไวในเหตแหงการเลกสญญาขอ 1 ขางตน กองทนรวมมสทธบอกเลกสญญาฉบบน -ไดทนทโดยการสงหนงสอแจงแกผ เชาและรบเงนประกนท$วางไวตามสญญาฉบบน - และผ เชาจะตองสงคาเชารวมถงเ งนหรอผลประโยชนอ$นใดท$กองทนรวมมสทธไดรบจนถงวนท$มผลปนการบอกเลกสญญา ใหแกกองทนรวมภายใน 7 (เจด) วน ท -งน - ไมตดสทธของกองทนรวมในการเรยกรองคาเสยหายและ/หรอคาใชจายอ$นใด
2. ในกรณท$เกดเหตการณตามท$ระบไวในเหตแหงการเลกสญญาขอ 2 ขางตน ผ เชามสทธเรยกคาเสยหายจากกองทนรวมจากเหตดงกลาว แตไมมผลทาใหสญญาฉบบน -ส -นสดลง เวนแตความเสยหายดงกลาวเกดจากกองทนรวมจงใจฝาฝนหรอจงใจไมปฏบตตามขอตกลงท$ระบไวในสญญาน - และมผลกระทบอยางรายแรงตอทรพยสนท$เชาภายใตสญญาฉบบน - ผ เชามสทธบอกเลกสญญาฉบบน -ไดทนท โดยกองทนตกลงคนเงนประกนใหแกผ เชาตามเง$อนไขท$ระบไวในสญญาน - ท -งน - ไมตดสทธของผ เชาในการเรยกรองคาเสยหายและ/หรอคาใชจายอ$นใด
กองทนรวมอสงหารมทรพยเอมเอฟซ ปาตอง เฮอรเทจ 32
ผลของการผดนดหรอผลอนเกดจากเหตแหงการเลกสญญา (ตอ)
3. ในกรณท$เกดเหตการณตามท$ระบไวในเหตแหงการเลกสญญาขอ 3 ขอ 4 หรอขอ 5 ขางตน ใหถอวาสญญาฉบบน -ส -นสดลง โดยท$คสญญาแตละฝายไมมสทธเรยกคาเสยหาย คาใชจาย คาเชาทรพยสนท$เชาหรอเงนหรอประโยชนตอบแทนอ$นใดจากคสญญาอกฝายหน$งไดนอกจากคาเชา รวมถงเงนหรอผลประโยชนอ$นใดท$กองทนรวมมสทธไดรบจนถงวนท$มผลเปนการบอกเลกสญญา โดยผ เชาจะชาระใหแกกองทนรวมภายใน 7 (เจด) วน ท -งน - กองทนตกลงคนเงนประกนใหแกผ เชาตามเง$อนไขท$ระบไวในสญญา
4. เม$อสญญาฉบบน -ส -นสดลงไมวาดวยเหตใดกแลวแต ผ เชาจะตองสงมอบทรพยสนและเอกสารหลกฐานใดๆ ท$อยในความครอบครองของผ เชาอนเก$ยวเน$องกบทรพยสนท$เชา และ/หรอไดครอบครองไวในนามของกองทนรวม รวมท -งเอกสารหลกฐานทางการบญชท$เก$ยวเน$องกบทรพยสนท$เชาหรอกองทนรวม ใหแกกองทนรวม หรอบคคลท$กองทนรวมกาหนดโดยไมชกชาแตท -งน -ไมเกนสามสบ (30) วนนบจากวนท$มผลเปนการเลกสญญา
ภาษอากรและคาธรรมเนยม
ผ เชาตกลงรบผดชอบภาษ อากรแสตมป คาธรรมเนยม และคาใชจายอ$นใดอนเก$ยวกบการเชาทรพยสนท$เชา สาหรบระยะเวลาการเชาตามท$ไดระบไวในสญญาฉบบน -และระยะเวลาการเชาท$ไดมการตอออกไป หากกองทนรวมไดชาระเงนดงกลาวไปลวงหนา ผ เชาตกลงชดใชเงนดงกลาวคนกองทนรวมภายใน 7 (เจด) วน นบแตวนท$ของหนงสอบอกกลาวจากกองทนรวม พรอมดวยดอกเบ -ยรอยละ 15 (สบหา) ตอปซ$งคานวณนบแตวนท$ไดชาระเงนไปจนถงวนท$ไดรบชาระคนครบถวน
(6) สญญาเชาอปกรณและงานระบบ
ผใหเชา กองทนรวมอสงหารมทรพยเอมเอฟซ ปาตอง เฮอรเทจ (“กองทนรวม”)
ผ เชา บรษท ปาตอง เฮอรเทจ จากด
ทรพยท$เชา อปกรณและงานระบบซ$งใชในการดาเนนกจการของโรงแรมฯ
อตราคาเชา ผ เชาตกลงชาระคาอปกรณและงานระบบ ดงน - ระยะเวลาการเชา
จานวนคาเชารายป
ปท$ 1 18,900,000 บาท (สบแปดลานเกาแสนบาท)
ปท$ 2 18,900,000 บาท (สบแปดลานเกาแสนบาท)
ปท$ 3 18,900,000 บาท (สบแปดลานเกาแสนบาท)
ปท$ 4 20,081,250 บาท (ย$สบลานแปดหม$นหน$งพนสองรอยหาสบบาท)
ปท$ 5 20,081,250 บาท (ย$สบลานแปดหม$นหน$งพนสองรอยหาสบบาท)
รวม 96,862,500 บาท (เกาสบหกลานแปดแสนหกหม$นสองพนหารอยบาท)
กองทนรวมอสงหารมทรพยเอมเอฟซ ปาตอง เฮอรเทจ 33
ระยะเวลาการเชา กองทนรวมตกลงใหผ เชาเชาทรพยสนท$เชาโดยมกาหนดระยะเวลา [5 (หา)] ป นบต -งแตวนท$มการจดทะเบยนสทธการเชาทรพยสนภายใตสญญาเชาทรพยสน (“ระยะเวลาการเชา”)
การสงมอบการครอบครอง
ในวนท$เร$มระยะเวลาการเชา กองทนรวมจะสงมอบทรพยสนท$เชาใหแกผ เชาตามสภาพท$มการใชงานจรงอยในขณะน -น
เงนประกนการเชา 1. เม$อมการลงนามในสญญาฉบบน - ผ เชาจะวางเงนประกนไวกบกองทนรวมเปนเงนสดจานวน 10,040,625 บาท (สบลานส$หม$นหกรอยย$สบหาบาท) ("เงนประกน") เพ$อเปนหลกประกนการปฏบตตามสญญาฉบบน -ของผ เชา และเปนประกนความเสยหายอ$นใดท$กองทนรวมอาจไดรบ
2. กรณเงนประกนตาม (1) มมลคาลดลง ผ เชาจะตองวางเงนสดเพ$มเตมเพ$อใหเงนประกนมจานวนตามท$กาหนดใน (1) ตลอดระยะเวลาการเชา โดยผ เชาจะตองวางเงนสดดงกลาวภายใน 7 (เจด) วนนบแตวนท$ผ เชาไดรบหนงสอบอกกลาวจากกองทนรวม
การตออายสญญาเชา
ในกรณท$มการตอระยะเวลาการเชาภายใตสญญาเชาทรพยสน คสญญาตกลงขยายระยะเวลาการเชาทรพยสนท$เชาภายใตสญญาฉบบน -ตอไปโดยอตโนมตโดยมระยะเวลาการเชาเทากบระยะเวลาการเชาท$ไดมการตอออกไปภายใตสญญาเชาทรพยสน
เหตผดนดหรอเหตแหงการเลกสญญา
ในกรณท$เกดเหตการณอยางใดอยางหน$งตามท$ระบในกรณดงกลาวตอไปน -
1. ในกรณท$ผ เชาจงใจฝาฝนหรอจงใจไมปฏบตตามขอตกลงท$ระบไวในสญญาน -หรอหรอสญญาอ$นใดท$กองทนรวมและผ เชาทาข -นระหวางกน และผ เชาไมสามารถดาเนนการแกไขและปฏบตใหถกตองตามสญญาภายใน 60 (หกสบ) วนนบจากวนท$ไดรบแจงหรอทราบถงเหตแหงการผดสญญาน -นหรอภายในระยะเวลาใดๆ ท$คสญญาไดตกลงกน เวนแตการฝาฝนดงกลาวจะมผลกระทบอยางรายแรงตอทรพยสนท$เชาภายใตสญญาฉบบน -และกระทบสทธของกองทนรวมอยางมนยสาคญ ใหถอวาเปนเหตผดนดตามสญญาน -ทนท
2. ในกรณท$กองทนรวมจงใจฝาฝนหรอจงใจไมปฏบตตามขอตกลงท$ระบไวในสญญาน -หรอสญญาอ$นใดท$กองทนรวมและผ เชาทาข -นระหวางกน หรอผดคารบรองท$ใหไวในสญญาน - และกองทนรวมไมสามารถดาเนนการแกไขและปฏบตใหถกตองตามสญญาภายใน 60 (หกสบ) วนนบจากวนท$ไดรบแจงหรอทราบถงเหตแหงการผดสญญาน -นหรอภายในระยะเวลาใดๆ ท$คสญญาไดตกลงกน
3. เม$อครบกาหนดระยะเวลาการเชาทรพยสนท$เชาตามกาหนดในสญญาฉบบน -เวนแตจะมการตอระยะเวลาการเชาออกไป
4. คสญญาตกลงเลกสญญา
5. ในกรณท$มการเลกกองทนรวมตามรายละเอยดท$กาหนดในโครงการ และกองทนรวมไดแจงใหผ เชาทราบถงการเลกกองทนรวมเปนลายลกษณอกษรแลว
กองทนรวมอสงหารมทรพยเอมเอฟซ ปาตอง เฮอรเทจ 34
ผลของการผดนดหรอผลอนเกดจากเหตแหงการเลกสญญา
1. ในกรณท$เกดเหตการณตามท$ระบไวในเหตแหงการเลกสญญาขอ 1 ขางตน กองทนรวมมสทธบอกเลกสญญาฉบบน -ไดทนทโดยการสงหนงสอแจงแกผ เชาและรบเงนประกนท$วางไวตามสญญาฉบบน - และผ เชาจะตองสงคาเชารวมถงเงนหรอผลประโยชนอ$นใดท$กองทนรวมมสทธไดรบจนถงวนท$มผลเปนการบอกเลกสญญา ใหแกกองทนรวมภายใน 7 (เจด) วน ท -งน - ไมตดสทธของกองทนรวมในการเรยกรองคาเสยหายและ/หรอคาใชจายอ$นใด
2. ในกรณท$เกดเหตการณตามท$ระบไวในเหตแหงการเลกสญญาขอ 2 ขางตน ผ เชามสทธเรยกคาเสยหายจากกองทนรวมจากเหตดงกลาว แตไมมผลทาใหสญญาฉบบน -ส -นสดลง เวนแตความเสยหายดงกลาวเกดจากกองทนรวมจงใจฝาฝนหรอจงใจไมปฏบตตามขอตกลงท$ระบไวในสญญาน - และมผลกระทบอยางรายแรงตอทรพยสนท$เชาภายใตสญญาฉบบน - ผ เชามสทธบอกเลกสญญาฉบบน -ไดทนท โดยกองทนตกลงคนเงนประกนใหแกผ เชาตามเง$อนไขท$ระบไวในสญญาน - ท -งน - ไมตดสทธของผ เชาในการเรยกรองคาเสยหายและ/หรอคาใชจายอ$นใด 3. ในกรณท$เกดเหตการณตามท$ระบไวในเหตแหงการเลกสญญาขอ 3 ขอ 4 หรอขอ 5 ขางตน ใหถอวาสญญาฉบบน -ส -นสดลง โดยท$คสญญาแตละฝายไมมสทธเรยกคาเสยหาย คาใชจาย คาเชาทรพยสนท$เชาหรอเงนหรอประโยชนตอบแทนอ$นใดจากคสญญาอกฝายหน$งไดนอกจากคาเชา รวมถงเงนหรอผลประโยชนอ$นใดท$กองทนรวมมสทธไดรบจนถงวนท$มผลเปนการบอกเลกสญญา โดยผ เชาจะชาระใหแกกองทนรวมภายใน 7 (เจด) วน ท -งน - กองทนตกลงคนเงนประกนใหแกผ เชาตามเง$อนไขท$ระบไวในสญญา
4. เม$อสญญาฉบบน -ส -นสดลงไมวาดวยเหตใดกแลวแต ผ เชาจะตองสงมอบทรพยสนและเอกสารหลกฐานใดๆ ท$อยในความครอบครองของผ เชาอนเก$ยวเน$องกบทรพยสนท$เชา และ/หรอไดครอบครองไวในนามของกองทนรวม รวมท -งเอกสารหลกฐานทางการบญชท$เก$ยวเน$องกบทรพยสนท$เชาหรอกองทนรวม ใหแกกองทนรวม หรอบคคลท$กองทนรวมกาหนดโดยไมชกชาแตท -งน -ไมเกนสามสบ (30) วนนบจากวนท$มผลเปนการเลกสญญา
ภาษอากรและคาธรรมเนยม
ผ เชาตกลงรบผดชอบภาษ อากรแสตมป คาธรรมเนยม และคาใชจายอ$นใดอนเก$ยวกบการเชาทรพยสนท$เชา สาหรบระยะเวลาการเชาตามท$ไดระบไวในสญญาฉบบน -และระยะเวลาการเชาท$ไดมการตอออกไป หากกองทนรวมไดชาระเงนดงกลาวไปลวงหนา ผ เชาตกลงชดใชเงนดงกลาวคนกองทนรวมภายใน 7 (เจด) วน นบแตวนท$ของหนงสอบอกกลาวจากกองทนรวม พรอมดวยดอกเบ -ยรอยละ 15 (สบหา) ตอปซ$งคานวณนบแตวนท$ไดชาระเงนไปจนถงวนท$ไดรบชาระคนครบถวน
กองทนรวมอสงหารมทรพยเอมเอฟซ ปาตอง เฮอรเทจ 35
3. วธการจดหาผลประโยชนจากอสงหารมทรพยท* กองทนรวมจะลงทนเปนอยางไร นโยบายการบรหารอสงหารมทรพยเปนอยางไร และกองทนรวมมนโยบายการกยมหรอไม อยางไร
• ณ วนจดทะเบยนโอนกรรมสทธ\ในทรพยสนท -งกองทนรวม บรษท ปาตอง เฮอรเทจ จากด บรษท ด ปาตอง เฮอรเทจ 2555 จากด บรษท ประมวลศร จากด และบรษท ประสพสน จากด จะลงนามรวมกนในสญญาซ -อขายทรพยสน สวนสญญาซ -อขายเฟอรนเจอร อปกรณและงานระบบ จะลงนามรวมกนระหวาง กองทนรวม บรษท ปาตอง เฮอรเทจ จากด และบรษท ด ปาตอง เฮอรเทจ 2555 จากด และสดทายสญญาเชาทรพยสน สญญาเชาเฟอรนเจอร และสญญาเชาอปกรณและงานระบบ จะลงนามรวมกนระหวาง กองทนรวม และบรษท ปาตอง เฮอรเทจ จากด โดยกองทนรวมจะรบมอบทรพยสนจากบรษท ปาตอง เฮอรเทจ จากด บรษท ด ปาตอง เฮอรเทจ 2555 จากด บรษท ประมวลศร จากด และบรษท ประสพสน จากด และจะชาระเงนคาทรพยสนดงกลาวใหแกบรษท ปาตอง เฮอรเทจ จากด บรษท ด ปาตอง เฮอรเทจ 2555 จากด บรษท ประมวลศร จากด และบรษท ประสพสน จากด เชนกน โดยกองทนรวมจะปฎบตใหครบทกอยางตามท$ระบไวในโครงการน -
บรษทจดการมนโยบายท$จะจดหาผลประโยชนจากทรพยสนท$กองทนรวมจะลงทน โดยนาพ -นท$ท -งหมดออกใหเชาแก ผประกอบกจการโรงแรม ซ$งไดแก บรษท ปาตอง เฮอรเทจ จากด เพ$อนาไปประกอบกจการ โดยสญญาเชาจะมระยะเวลา 5 ป เม$อครบกาหนดระยะเวลาดงกลาว บรษท ปาตอง เฮอรเทจ จากด ไดใหคาม$นแกกองทนรวมวาจะเชาทรพยสนของกองทนรวมตอไปอกคร -งละ 3 ป โดยการตอสญญาเชาแตละคร -งบรษทจดการจะใชดลยพนจพจารณาถงความเหมาะสมกอนท$จะตอสญญาเชาในแตละคร -ง ซ$งใน 5 ปแรกน -ท -งกองทนรวมในฐานะผ ใหเชา และ บรษท ปาตอง เฮอรเทจ จากด ในฐานะผ เชา ไดตกลงกนในอตราคาเชาใหเปนแบบคาเชาคงท$รายป โดยมอตราดงตอไปน -
ป อตราคาเชา
ตอเดอน (บาท) ตอป (บาท)
ปท$ 1 7,000,000 84,000,000
ปท$ 2 7,000,000 84,000,000
ปท$ 3 7,000,000 84,000,000
ปท$ 4 7,437,500 89,250,000
ปท$ 5 7,437,500 89,250,000
สาหรบแนวทางการกาหนดอตราคาเชาภายหลงจากการครบกาหนดสญญาเชา 5 ปแรกน -น ในเบ -องตนบรษทจดการมนโยบายท$จะกาหนดใหสอดคลองตามแบบเดม คอ อตราคาเชาสวนใหญจะเปนคาเชาแบบคงท$ โดยบรษทจดการจะใชดลยพนจในการกาหนดอตราคาเชาใหอยภายใตเง$อนไขท$ไมทาใหกองทนเสยผลประโยชน โดยบรษทจดการจะคานงถงผลประโยชนของผ ถอหนวยลงทนเปนหลก
อยางไรกด ภายหลงปท$ 5 ซ$งเปนปท$ส -นสดสญญาเชา การเจรจาหาผ เชาสาหรบการเชาในปท$ 6 เปนตนไปน -น ส$งท$จะเปนแรงจงใจใหผ เชารายเดมหรอรายใหมเขามาเชาโครงการโรงแรม ปาตอง เฮอรเทจ คอ ผลประกอบการในอนาคตของโรงแรมท$คาดวานาจะอยในระดบสง นอกจากน -น ทางผ เชายงจะไดรบคาบรหารจดการโรงแรมและคาแรงจงใจในการบรหาร เชน ผประเมนรายไนทแฟรงค ท$กาหนดใหไวท$รอยละ 2 ของรายรบรวม และ รอยละ 6 ของรายไดจากการดาเนนการหลงหกคาบรหารโครงการ ตามลาดบ
กองทนรวมอสงหารมทรพยเอมเอฟซ ปาตอง เฮอรเทจ 36
ณ วนจดทะเบยนโอนกรรมสทธ\ในทรพยสน กองทนรวมจะรบมอบทรพยสนจากบรษท ปาตอง เฮอรเทจ จากด และ บรษท ด ปาตอง เฮอรเทจ 2555 จากด โดยกองทนจะชาระเงนคาทรพยสนดงกลาวใหแกบรษท ปาตอง เฮอรเทจ จากด และบรษท ด ปาตอง เฮอรเทจ 2555 จากด ตามลาดบ อน$ง ภายในวนเดยวกนน -น บรษท ปาตอง เฮอรเทจ จากด ตองสงมอบหลกประกนมลคารวม 44,625,000 บาท ใหแกกองทนรวม โดยเงนประกนดงกลาวจะเปนเงนสดมลคา 44,625,000 บาท ท -งหมด
นอกจากน -ในวนดงกลาวกองทนรวมยงจะไดรบมอบสทธภารจายอมท$ดน น.ส.3ก. เลขท$ 1254 และ 2781 จากบรษท ประมวลศร จากด และ บรษท อภโชต จากด อกดวย โดยกองทนจะไมมคาใชจายใดๆ ในการรบมอบสทธภารจายอมในท$ดนดงกลาวเชนเดยวกน นอกจากน - กองทนรวมจะนาท$ดนโฉนดท$ดนเลขท$ 2425 ไปจดทะเบยนภารจายอมการใชถนน ทางเดน ทางรถยนตเขา-ออก ระหวางถนนสองรอยปและซอยฟาประทาน ของโครงการโรงแรมปาตอง เฮอรเทจ พรอมท$จอดรถ และสาธารณปโภค เชน ไฟฟา ประปา โทรศพททกชนด เปนตน จากท$ดนเลขท$ นส.3ก. 2781 และนส.3ก. 1254 ซ$งม บรษท อภโชต จากด และบรษท ประมวลศร จากด เปนเจาของกรรมสทธ\ในท$ดนดงกลาว ตามลาดบ และจะนาท$ดนเลขท$น.ส.3ก.7297 น.ส.3ก.7298 และ น.ส.3ก.7299 ไปจดทะเบยนภารจายอมการใชถนน ทางเดน ทางรถยนตเขา-ออก ระหวางถนนสองรอยปและซอยฟาประทาน ของโครงการโรงแรมปาตอง เฮอรเทจ พรอมท$จอดรถ และสาธารณปโภค เชน ไฟฟา ประปา โทรศพททกชนด เปนตน จากท$ดนเลขท$ นส.3ก. 1254 ซ$งม บรษท ประมวลศร จากด เปนเจาของกรรมสทธ\ในท$ดนดงกลาว โดยกองทนจะไมมคาใชจายใดๆ ในการจดทะเบยนภารจายอมในท$ดนดงกลาวเชนเดยวกน
การบรหารจดการนตบคคลอาคารชดภายหลงจากกองทนรวมเขาลงทนในทรพยสน
เน$องดวยโรงแรมปาตอง เฮอรเทจ ต -งอยในอาคารชด “ปาตอง ไนทพลาซาร” ซ$งอาคารดงกลาวไดจดทะเบยนเปนนตบคคลอาคารชด มหองชดภายในโครงการรวมท -งหมด 237 ยนต แบงเปน หองชดของบรษท ปาตอง เฮอรเทจ จากด จานวน 155 ยนต หองชดของบรษท ด ปาตอง เฮอรเทจ 2555 จากด จานวน 29 ยนต และหองชดสวนบคคล (เปนหองชดของบคคลอ$นท$ไมมสวนเก$ยวของกบบรษท ปาตอง เฮอรเทจ จากด และบรษท ด ปาตอง เฮอรเทจ 2555 จากด) จานวน 53 ยนต โดยทรพยสนท$กองทนจะเขาลงทนคร -งแรกจะเปนของบรษท ปาตอง เฮอรเทจ จากด และบรษท ด ปาตอง เฮอรเทจ 2555 จากด รวมท -งส -น 183 ยนต
ท -งน - ภายในอาคารชดจะมทรพยสน 2 ประเภท คอ ทรพยสนสวนบคคล และทรพยสนสวนกลาง โดยทรพยสนสวนบคคล ไดแก หองชดเลขท$ 114/1 – 114/237 สวนทรพยสนสวนกลาง ไดแก ท$ดนท$ต -งอาคารชด โฉนดท$ดนเลขท$ 2424 ตาบลปาตอง อาเภอกะท จงหวดภเกต ภมสถาปตย ลานจอดรถภายนอกอาคาร ร -วรอบบรเวณ บนไดภายในอาคาร บนไดหนไฟ ทางเดนกลางและทางเดนหนาลฟทช -น 1 – 17 ถงเกบน -าและถงเกบน -าช -นบนสดของอาคาร หลงคา ฝาเพดาน รางระบายน -า ทอระบายน -า หองเกบขยะ หองอปกรณไฟฟา ประปาทกช -น หองเคร$องลฟทช -นบน ชองทอและอปกรณน -าด-น -าท -งภายในอาคาร บอเกรอะ บอบาบดน -าเสย ถงเกบน -าใตดน ระบบไฟฟากอนเขามาตรวดแตละหนวย มาตรวดรวม สายไฟฟารวม โครงสรางอาคารชดท$มใชหองชด ลฟท สระวายน -า หองน -าสวนกลางชาย-หญงท$ช -น 2 หองสานกงานนตบคคล สายดบเพลงพรอมอปกรณดบเพลงทกช -น และระบบสายลอฟา โดยรายการทรพยสนสวนกลางดงกลาวจะระบอยในขอบงคบนตบคคลอาคารชด ซ$งการบรหารจดการจะเปนไปตามขอบงคบของนตบคคลอาคารชด และกฎหมายอาคารชด โดยมผจดการนตบคคลอาคารชดทาหนาท$ดแลพ -นท$สวนกลางท -งหมดตามท$กลาวมาขางตน ปจจบนนตบคคลอาคารชดดงกลาวบรหารจดการโดยทมงานบรษท ปาตอง เฮอรเทจ จากด โดยมคณกรนนท อศว ศรโยธน เปนกรรมการผมอานาจในการบรหารงาน)
กองทนรวมอสงหารมทรพยเอมเอฟซ ปาตอง เฮอรเทจ 37
โดยภายหลงจากท$กองทนรวมเขาลงทนในหองชดจานวน 183 ยนต เรยบรอยแลว กองทนรวมจะมอตราสวนแหงกรรมสทธ\ในทรพยสนสวนกลางคดเปนรอยละประมาณ 70.307 ของกรรมสทธ\ในทรพยสนสวนกลางท -งหมด กองทนรวมจงมสทธในการกาหนดนโยบายการบรหารจดการทรพยสนสวนกลางโดยการออกเสยงผานตวแทนไดอยางมประสทธภาพ
ในเบ -องตนบรษทจดการจะกาหนดแนวทางการกาหนดนโยบายการบรหารจดการทรพยสนสวนกลางภายในอาคารชด โดยมแนวทางปฏบตดงน - 1. บรษทจดการมนโยบายท$จะแตงต -งใหผจดการนตบคคลอาคารชดทาหนาท$ในการบรหารจดการและดแลทรพยสน
สวนกลางใหอยในสภาพปกตพรอมใชงานตลอดเวลา ท -งน - เพ$อประโยชนของกองทนรวมและเจาของรวมรายอ$นได ปจจบนผจดการนตบคคลอาคารชดเปนผบรหารในบรษท ปาตอง เฮอรเทจ จากด ซ$งเปนผ เชาทรพยสนจากกองทนรวม เน$องจากมประสบการณในการทาหนาท$เปนผจดการนตบคคลของอาคารชดดงกลาวมายาวนาน
2. บรษทจดการจะดาเนนการใหนตบคคลอาคารชดจดทางบประมาณคาใชจายประจาปเพ$อใชในการบรหารจดการ บารงรกษาและซอมแซมทรพยสนสวนกลางของอาคารชด
3. หากมความจาเปนเรงดวนในกรณท$ทรพยสนสวนกลางเกดการชารดเสยหาย จนสงผลกระทบกบการบรหารงานของโรงแรมปาตอง เฮอรเทจ อยางเปนสาระสาคญ และเงนกองทนท$เกบจากคาใชจายสวนกลางมไมเพยงพอกองทนรวมอาจพจารณาใหผ เชาทรพยสนจากกองทนรวม เปนผ รบผดชอบในจานวนเงนสวนท$ขาดเปนการช$วคราว เพ$อใชในการปรบปรงหรอซอมแซมทรพยสนสวนกลางท$เกดความเสยหายใหคนสสภาพปกตโดยเรวท$สด หลงจากน -นจงเรยกเกบเงนจานวนดงกลาวจากนตบคคลอาคารชดในภายหลง
4. บรษทจดการจะมอบอานาจใหตวแทนของบรษทจดการกองทนรวมเขารวมประชมใหญกบเจาของรวม หรอประชมคณะกรรมการอาคารชด เพ$อกาหนดนโยบายในการบรหารจดการทรพยสนสวนกลาง โดยบรษทจดการจะระบขอบเขตอานาจหนาท$ และการตดสนใจของกองทนรวมในประเดนตางๆ เพ$อใหตวแทนท$บรษทจดการแตงต -งสามารถลงมตแทนกองทนรวมได
บรษทจดการพจารณาแลวเหนวา แนวทางการบรหารจดการนตบคคลอาคารชดภายหลงจากกองทนรวมเขาลงทนแลวจะทาใหนกลงทนม$นใจไดวา บรษทจดการจะมการบรหารจดการทรพยสนอยางมประสทธภาพ คานงถงความเปนธรรมและผลประโยชนของนกลงทนเปนสาคญ
การกากบนตบคคลอาคารชด
โดยท$วไปนตบคคลอาคารชดจะมหนาท$ในการจดการและดแลรกษาทรพยสนสวนกลางของอาคารชด โดยใหมอานาจกระทาการใดๆ ตามมตของเจาของรวม ท -งน - นตบคคลอาคารชดจะตองมผจดการ 1 คน (อาจจะเปนบคคลธรรมดาหรอนตบคคลกได) เพ$อทาหนาท$ดาเนนกจการของนตบคคลอาคารชดใหเปนไปตามขอบงคบและตามมตของท$ประชมใหญ (เจาของรวม) หรอคณะกรรมการควบคมการจดการนตบคคลอาคารชดท$เจาของรวมมมตแตงต -งข -นโดยไมขดตอขอบงคบ (ปจจบนนตบคคลอาคารชดมกรรมการควบคมท -งหมด 6 คน)
โดยภายหลงจากท$กองทนเขาเปนเจาของกรรมสทธ\ในหองชดแลว บรษทจดการมนโยบายท$จะแตงต -งบคคลซ$งอาจจะเปนผจดการกองทนรวมอสงหารมทรพยหรอตวแทนท$มประสบการณโดยตรงเขาเปนกรรมการควบคมการจดการนตบคคลอาคารชดในจานวนตามสดสวนการถอครองกรรมสทธ\ในทรพยสนสวนกลาง เพ$อทาหนาท$ควบคมการจดการนตบคคลอาคารชด นอกจากน - บรษทจดการจะแตงต -งบรษท ปาตอง เฮอรเทจ จากด โดย คณกรนนท อศวศรโยธน เปนผจดการนตบคคลอาคารชดตอ ท -งน -เพราะ คณกรนนท อศวศรโยธน เปนบคคลท$มคณสมบตและประสบการณในการทา
กองทนรวมอสงหารมทรพยเอมเอฟซ ปาตอง เฮอรเทจ 38
หนาท$เปนผจดการนตบคคลของอาคารชดมายาวนาน นอกจากน - ยงเปนบคคลท$มความสามารถในการพฒนาอาคารคอนโดมเนยมท$แทบจะไมมผอยอาศยใหกลายเปนโรงแรมปาตอง เฮอรเทจ ท$มชวตชวาไดในปจจบน
โครงสรางการกากบนตบคคลอาคารชด
บรษทจดการสามารถบรหารจดการนตบคคลอาคารชด โดยผานการพจารณาและการลงมตของท$ประชมใหญของเจาของรวม ซ$งกองทนรวมมอตราสวนแหงกรรมสทธ\ในทรพยสนสวนกลางคดเปนรอยละประมาณ 70.307 จงสามารถกาหนดนโยบายท$เปนประโยชนตอกองทนและไมขดกบหลกการบรหารจดการนตบคคลอาคารชดได ท -งน - หลกเกณฑและขอบงคบท$เก$ยวของกบการประชมใหญของเจาของรวมภายหลงจากท$กองทนเขาเปนเจาของกรรมสทธ\ มดงตอไปน -
1. ผจดการนตบคคลอาคารชดจะจดใหมการประชมใหญสามญปละ 1 คร -ง
2. ในการประชมใหญแตละคร -ง ตองมผมาประชมซ$งมเสยงลงคะแนนรวมกนไมนอยกวาหน$งในส$ของจานวนเสยงลงคะแนนท -งหมด จงจะครบองคประชม
3. ในกรณท$เจาของรวมมาประชมไมครบองคประชมตามท$กาหนด ใหเรยกประชมใหมภายใน 15 วนนบจากวนเรยกประชมคร -งกอน และการประชมใหญคร -งหลงน - ไมบงคบวาตองครบองคประชม
4. ในการลงคะแนนเสยง ใหเจาของรวมแตละรายมคะแนนเสยงเทากบอตราสวนท$ตนมกรรมสทธ\ในทรพยสวนกลาง
5. การลงมตของท$ประชมใหญตองไดรบคะแนนเสยงขางมากของเจาของรวมท$เขาประชม เวนแตมตดงตอไปน -
5.1 เร$องดงตอไปน - ตองไดรบคะแนนเสยงไมนอยกวาก$งหน$งของจานวนคะแนนเสยงของเจาของรวมท -งหมด
(1) การซ -ออสงหารมทรพยหรอรบอสงหารมทรพยซ$งมภาระตดพนเปนทรพยสวนกลาง
(2) การจาหนายทรพยสวนกลางท$เปนอสงหารมทรพย
(3) การอนญาตใหเจาของรวมทาการกอสราง ตกแตง ปรบปรง เปล$ยนแปลงหรอตอเตมหองชดของตนเองท$มผลกระทบตอทรพยสวนกลางหรอลกษณะภายนอกของอาคารชดโดยคาใชจายของผน -นเอง
(4) การแกไขเปล$ยนแปลงขอบงคบเก$ยวกบการใชหรอการจดการทรพยสวนกลาง
ควบคมการจดการ
เจาของรวม
คณะกรรมการควบคม การจดการนตบคคลอาคารชด
นตบคคลอาคารชด
ผจดการนตบคคลอาคารชด
แตงต -งตวแทนเปนกรรมการ
แตงต -ง/ ถอดถอน
บรหารจดการ
กองทนรวมอสงหารมทรพยเอมเอฟซ ปาตอง เฮอรเทจ 39
(5) การแกไขเปล$ยนแปลงอตราสวนคาใชจายสวนกลางในนตบคคล
(6) การกอสรางอนเปนการเปล$ยนแปลง เพ$มเตม หรอปรบปรงทรพยสวนกลาง
(7) การจดหาผลประโยชนในทรพยสวนกลาง
5.2 เร$องดงตอไปน - ตองไดรบคะแนนเสยงไมนอยกวาหน$งในส$ของจานวนคะแนนเสยงของเจาของรวมท -งหมด
(1) การแตงต -งหรอถอดถอนผจดการนตบคคลอาคารชด
(2) การกาหนดกจการท$ผจดการมอานาจมอบหมายใหผ อ$นทาแทน
การบรหารจดการความเส$ยงของกองทนรวมในการบรหารงานของนตบคคลอาคารชด
บรษทจดการสามารถเขารวมบรหารงานในนตบคคลอาคารชดผานการแตงต -งจากท$ประชมใหญเจาของรวม ซ$งกองทนรวมมอตราสวนแหงกรรมสทธ\ในทรพยสนสวนกลางคดเปนรอยละประมาณ 70.307 โดยกองทนรวมมแนวทางในการบรหารความเส$ยง ดงตอไปน -
1. บรษทจดการจะสงผแทนเขารวมเปนคณะกรรมการควบคมการจดการนตบคคลอาคารชดในจานวนตามสดสวนการถอครองกรรมสทธ\ในทรพยสนสวนกลาง เพ$อรวมวางนโยบายและควบคมการบรหารจดการนตบคคลอาคารชด
2. การลงมตของท$ประชมใหญเจาของรวม โดยปกตจะใชมตเสยงขางมากของเจาของรวมท$เขาประชม แตมบางเร$องท$ตองไดรบคะแนนเสยงไมนอยกวาก$งหน$งของจานวนคะแนนเสยงของเจาของรวมท -งหมด ท -งน - ในการลงคะแนนเสยง เจาของรวมแตละรายจะมคะแนนเสยงเทากบอตราสวนท$ตนมกรรมสทธ\ในทรพยสวนกลาง ดงน -น บรษทจดการจงสามารถผลกดนนโยบายท$จาเปนและเปนประโยชนตอนตบคคลอาคารชดไดทกเร$อง ผานการลงมตในเร$องตางๆ เน$องจากกองทนรวมมอตราสวนแหงกรรมสทธ\ในทรพยสนสวนกลางคดเปนรอยละประมาณ 70.307 ซ$งมากกวาก$งหน$งของจานวนคะแนนเสยงของเจาของรวมท -งหมด
3. ในกรณท$ผ จดการนตบคคลอาคารชดดาเนนการผดพลาดทาใหทรพยสนท$กองทนรวมลงทนเกดความเสยหาย หรอไมปฏบตตามแนวทางท$ควรจะเปนเพ$อประโยชนสงสดในการรกษาและบรหารจดการทรพยสน บรษทจดการสามารถเสนอเร$องใหท$ประชมใหญเจาของรวมลงมตถอดถอนผ จดการนตบคคลอาคารชดคนน -นได ท -งน - มตดงกลาวจะใชคะแนนเสยงเพยงหน$งในส$ของจานวนคะแนนเสยงของเจาของรวมท -งหมดเทาน -น
แนวทางการควบคมดแลผแทนของบรษทจดการในการเขารวมเปนกรรมการควบคมการจดการนตบคคลอาคารชด
1. เม$อมการจดประชมคณะกรรมการควบคมการจดการนตบคคลออาคารชดข -น ผจดการนตบคคลอาคารชดจะแจงวน เวลา สถานท$ และวาระการประชมใหคณะกรรมการทราบลวงหนากอน เม$อกรรมการท$เปนผแทนของบรษทจดการไดรบเร$องการประชม ผแทนของบรษทจดการจะนาเร$องดงกลาวมาจดประชมคณะกรรมการลงทนของกองทนรวมท$บรษทจดการ
2. คณะกรรมการลงทนของกองทนรวมจะพจารณา กาหนดแนวทางปฏบต และลงมตในวาระการประชมตางๆ 3. กองทนรวมโดยบรษทจดการจะทาหนงสอมอบอานาจใหผแทนของบรษทจดการเขารวมประชมคณะกรรมการ
ควบคมการจดการนตบคคลอาคารชด โดยจะระบขอบเขต อานาจหนาท$ และมตการตดสนใจของกองทนรวมในวาระการประชมตางๆ เพ$อใหผแทนท$บรษทจดการแตงต -งสามารถลงมตในนามของกองทนรวมได
4. บรษทจดการจะทบทวนคณสมบตของผแทนทก 2 ป เพ$อประเมนความร ความสามารถ และความเหมาะสมของผแทน หากพบวาผแทนคนใดมคณสมบตไมเหมาะสม กองทนรวมโดยบรษทจดการจะทาการแตงต -งผแทนคนใหมเพ$อปฏบตหนาท$แทน
กองทนรวมอสงหารมทรพยเอมเอฟซ ปาตอง เฮอรเทจ 40
คาใชจายสวนกลาง
ปจจบนนตบคคลอาคารชด “ปาตอง ไนทพลาซาร” เรยกเกบคาสวนกลางจากเจาของรวมในอตรา 25 บาท/ตารางเมตร/เดอน เพ$อเปนคาใชจายในการบรหารจดการทรพยสนสวนกลาง เชน คาใชจายในการบารงรกษา และ/หรอปรบปรงซอมแซมทรพยสนสวนกลางท$ชารดหรอหมดอายการใชงาน ใหกลบมามสภาพพรอมใชงานได เปนตน ท -งน - ภายหลงจากท$กองทนรวมเขาลงทนในทรพยสนแลว กองทนรวมไดกาหนดให บรษท ปาตอง เฮอรเทจ จากด ในฐานะผ เชาทรพยสนจากกองทนรวมเปนผ รบผดชอบคาใชจายสวนกลางน -ตลอดระยะเวลาสญญาเชา
มาตรการการจดการเงนกองทนของนตบคคลอาคารชด
สาหรบการจดเกบคาใชจายสวนกลางเพ$อใชในการบารง ดแล รกษาทรพยสน การดาเนนการตางๆ ตลอดจนคาใชจายท$เกดข -นกบทรพยสนสวนกลาง มนโยบายดงตอไปน -
1. ผจดการนตบคคลจะทาการประเมนคาใชจายตางๆ ท$คาดวาจะเกดข -นลวงหนา และคานวณออกมาเปนคาใชจายสวนกลางท$เจาของหองชดแตละรายจะตองจายสาหรบปน -นๆ
ปจจบนนตบคคลอาคารชดมการเรยกเกบคาใชจายสวนกลางจากเจาของหองชดเปนเงน 25 บาทตอพ -นท$หองชด 1 ตารางเมตรตอเดอน
2. ผจดการนตบคคลจะเรยกเกบคาใชจายสวนกลางจากเจาของรวมแตละรายเปนการลวงหนาทกวนท$ 1 ของเดอนมกราคมของแตละป และจะแสดงรายการพรอมจดเกบคาใชจายสวนท$เหลอ (ถาม) ท$นตบคคลอาคารชดไดจายออกไปตามความเปนจรงของปท$ผานมา จากเจาของหองชดแตละรายตามอตราสวนกรรมสทธ\ท$เจาของหองชดมอยในทรพยสนสวนกลาง
3. ในกรณท$มเจาของรวมรายใดไมชาระเงนตามท$กลาวไวในขอ 1. และขอ 2. ภายในระยะเวลาท$กาหนด เจาของรวมดงกลาวจะตองเสยเงนเพ$มในอตราไมเกนรอยละ 12 ตอปของจานวนเงนท$คางชาระโดยไมคดทบตน ท -งน - ในกรณท$เจาของรวมคางชาระเงนดงกลาวขางตนต -งแต 6 เดอนข -นไป จะตองเสยเงนเพ$มในอตราไมเกนรอยละ 20 ตอป และอาจถกระงบการใหบรการสวนรวมหรอการใชทรพยสวนกลาง รวมท -งไมมสทธออกเสยงในการประชมใหญเจาของรวม
4. เจาของรวมท$ยงคางชาระคาใชจายสวนกลาง จะไมสามารถดาเนนการขอจดทะเบยนโอนกรรมสทธ\ในหองชดท$ตวเองเปนเจาของได จนกวาจะชาระหน -สนดงกลาวครบถวนแลว ท -งน - นตบคคลอาคารชดโดยผจดการนตบคคล จะออกหนงสอรบรองการปลอดหน -ใหแกเจาของหองชดเพ$อนาไปประกอบการย$นขอจดทะเบยนโอนกรรมสทธ\แกพนกงานเจาหนาท$ท$เก$ยวของตอไป
5. คาใชจายสวนกลางท$เรยกเกบจากเจาของรวม มวตถประสงคเพ$อใชเฉพาะทรพยสนท$ระบวาเปนทรพยสนสวนกลางเทาน -น ไมไดนามาใชในการปรบปรง ซอมแซม ดแลรกษาในสวนของโรงแรมปาตอง เฮอรเทจ แตอยางใด ท -งน - คาใชจายในการดแลรกษาโรงแรม บรษท ปาตอง เฮอรเทจ จากด ซ$งเปนผ เชาทรพยสนของกองทนรวม จะเปนผ รบผดชอบแตเพยงผ เดยว ไมใชนตบคคลอาคารชด โดยปกตทางผ เชาจะต -งงบประมาณรายปสาหรบการซอมแซมบารงรกษา และ Major renovation ของโรงแรมแรมปาตอง เฮอรเทจ เปนประจาอยแลว ในอตราสวนประมาณ รอยละ 3 - 4 ของรายไดท -งหมดของโรงแรมในแตละป ซ$งคาใชจายในสวนน -ผ เชาสามารถปรบเปล$ยนไดตามความเหมาะสมในแตละชวงเวลา
กองทนรวมอสงหารมทรพยเอมเอฟซ ปาตอง เฮอรเทจ 41
6. ในกรณท$ผ เชาทรพยสนของกองทนพจารณาแลวเหนวาคาใชจายสวนกลางท$จดเกบในปจจบน ไมเพยงพอกบคาใชจายท$เก$ยวของกบทรพยสนสวนกลางท$เกดข -นจรง ผ เชาสามารถเสนอใหผจดการนตบคคลเสนอใหท$ประชมใหญเจาของรวม พจารณาปรบคาใชจายสวนกลางข -นใหเหมาะสมตามความเปนจรงได ดงน -น บรษทจดการพจารณาเหนวาการจดเกบคาใชจายสวนกลางในอตรา 25 บาทตอพ -นท$หองชด 1 ตารางเมตรตอเดอนในปจจบน ไมมผลตอการตดสนใจของผ เชารายใหม หากมการเปล$ยนตวผ เชาทรพยสนของกองทน ซ$งปจจยหลกในการพจารณาเขาบรหารโรงแรมปาตอง เฮอรเทจของผ เชารายใหม คอ ความสามารถในการสรางรายไดของโรงแรมมากกวาเร$องการเกบคาสวนกลางของนตบคคล
7. เม$อพจารณาจากงบการเงนของนตบคคลอาคารชดปาตองไนทพลาซา ในชวงป 2553 – 2556 พบวาคาใชจายท$เกดข -นสงสดของนตบคคลในชวงดงกลาว มประมาณ 2 ลานบาท ขณะท$คาใชจายสวนกลางท$เรยกเกบจากเจาของหองชดเปนเงน 25 บาทตอพ -นท$หองชด 1 ตารางเมตรตอเดอน คดเปนเงนประมาณ 3 ลานบาทตอป (โดยเปนคาใชจายสวนกลางท$ผ เชาจะตองจายแทนกองทนประมาณปละ 2.2 ลานบาท) ซ$งเพยงพอตอคาใชจายตางๆ ท$เกดข -นของนตบคคลอาคารชด
ฐานะการเงนของนตบคคลอาคารชด
เน$องจากตามมาตรา 33 ของพ.ร.บ.อาคารชดฯ กาหนดใหนตบคคลอาคารชดมฐานะเปน "นตบคคล" ตามกฎหมาย อนทาใหสามารถมสทธและหนาท$แยกตางหากจากผ ถอกรรมสทธ\ในหองชด แมกองทนรวมจะเขาเปนผ ถอกรรมสทธ\ในหองชด หน -ใดๆ ซ$งนตบคคลอาคารชดจะตองรบผดตอบคคลภายนอก ณ วนท$กองทนรวมเขารบโอนกรรมสทธ\ กจะไมมผลผกพนทางกฎหมายตอกองทนรวมในฐานะเจาของหองชด ท -งน - นตบคคลอาคารชดมอานาจหนาท$ในการจดการดแลบรหารทรพย ”สวนกลาง” โดยในการทาหนาท$ดงกลาวน -น เจาของหองชดแตละหองมหนาท$รบผดชอบในการชาระเงนคาสวนกลางใหแกนตบคคลอาคารชดลวงหนาตามท$ระบไวตามกฎหมายและในขอบงคบเฉพาะท$ไมเกนแหงประโยชนท$เจาของหองชดแตละรายมในหองชดของตน (มาตรา 18 พ.ร.บ.อาคารชดฯ) เพ$อใหนตบคคลอาคารชดนาเงนท$ไดดงกลาวไปจดสรรบรหารจดการทรพยสนสวนกลางเพ$อประโยชนโดยรวมตอไป นอกจากน - พ.ร.บ.อาคารชดฯ กมไดมบทบญญตใดๆ ท$กาหนดหนาท$ใหเจาของหองชดแตละรายตองรวมรบผดในหน -ท$นตบคคลอาคารชดกอข -นหรอมตอบคคลภายนอก ดงน -น หน -ตางๆ ของนตบคคลอาคารชดซ$งเจาของหองชดไมไดเขาเปนคสญญาดวยหรอไมไดรวมกอหน -เหลาน -น จงยอมไมมผลผกพนทางกฎหมายตอเจาของหองชดใหตองรวมรบผดชดใชดวยแตอยางใด ดวยเหตน - เม$อกองทนรวมเขารบโอนกรรมสทธ\หองชดมาเปนของกองทนรวมแลว กองทนรวมกจะไมตองเขาไปรบภาระของหน -ส -นอนใดท$เกดข -นจากนตบคคลอาคารชด
นอกจากน -น บรษทจดการไดดาเนนการตรวจสอบงบการเงนของนตบคคลอาคารชด ปาตอง ไนทพลาซา แลวพบวาไมมส$งผดปกตอ$นใดท$จะทาใหนตบคคลอาคารชดจะมปญหาในการบรหารงานในอนาคต และสาหรบกรณหน -คาปรบปรงตกแตงซ$งผจะขายเปนเจาหน -ของนตบคคลอาคารชดอย ณ ปจจบน ผจะขายไดใหคาม$นเปนหนงสอรบรองแกกองทนรวมดวยวา ผจะขายตกลงท$จะไมคดคาใชจายท$ไดใชไปในการปรบปรงตกแตงพ -นท$สวนกลางของอาคารชดจากนตบคคลอาคารชดและเจาของหองชดแตละรายอยางแนนอน ดงน -น จงทาใหแนใจไดวา ณ วนท$กองทนรวมเขาลงทน นตบคคลอาคารชดจะไมมภาระหน -สนคางชาระท$มผลกระทบตอการบรหารจดการงานในอนาคต ตลอดจนไมมภาระหน -สนตดพนใดๆ ท$จะกระทบถงกองทนรวม
• นโยบายในการบรหารอสงหารมทรพย
ไมม
กองทนรวมอสงหารมทรพยเอมเอฟซ ปาตอง เฮอรเทจ 42
• นโยบายการก ยมเงน : กองทนรวมอาจก ยมเงนเพ$อดาเนนการปรบปรง ตอเตมอสงหารมทรพยของกองทนรวมหรออสงหารมทรพยท$กองทนรวมมสทธการเชาใหอยในสภาพท$ด หรอลงทนในอสงหารมทรพยหรอสทธการเชาอสงหารมทรพยเพ$มเตม โดยคานงถงประโยชนของกองทนรวมเปนสาคญ และเปนไปตามหลกเกณฑ เง$อนไข และวธการท$เก$ยวของของสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. อยางไรกตาม ณ ปจจบนกองทนรวมยงไมมนโยบายในการกยมเงนดงกลาว
4. ภาพรวมของธรกจการจดหาผลประโยชนจากอสงหารมทรพยท*กองทนรวมจะลงทนเปนอยางไร
การปรบตวเขาสเศรษฐกจโลกแบบหลายศนยกลาง และการขยายตวของข -วอานาจทางเศรษฐกจใหม ของกลมประเทศ BRIC (บราซล รสเซย อนเดย จน) จะมอทธพลตอการทองเท$ยวของโลก โดยองคการการทองเท$ยวโลก (World Tourism Organization:UNWTO) ไดพยากรณวาเม$อถงป พ.ศ. 2563 จะมนกทองเท$ยวระหวางประเทศจานวน 1,600 ลานคน โดยภมภาคท$มแนวโนมเปนแหลงทองเท$ยวท$นยม คอ ภมภาคเอเซยตะวนออกและแปซฟค และกลมประเทศในเอเซยตะวนออกเฉยงใต และคาดวาจนจะเปนตลาดสงออกและนาเขานกทองเท$ยวใหญท$สดในโลก โดยมนกทองเท$ยวประมาณ 100-120 ลานคน/ปโดยนกทองเท$ยวจากประเทศเศรษฐกจเกดใหมจะมาแทนท$นกทองเท$ยวจากประเทศตะวนตก และการใชจายของการทองเท$ยวตอคร -งจะลดลง เน$องจากนกทองเท$ยวจะใชจายอยางระมดระวงและคานงถงความคมคาเงนมากข -น การเปล$ยนแปลงดงกลาวสงผลดตออตสาหกรรมการทองเท$ยวไทยซ$งเปนจดหมายหลกของนกทองเท$ยวจากประเทศจนและรสเซย ซ$งเดนทางเขามาทองเท$ยวในประเทศไทย โดยเฉพาะจงหวดภเกตเพ$มข -นทาใหโรงแรมช -นประหยดจะถงโรงแรมระดบขนาดกลางไดรบอานสงคจากนกทองเท$ยวกลมน -
สถานการณการทองเท$ยวของโลก
ในชวงระยะเวลาท$ผานมาตลาดเกดใหม (Emerging Markets) มการเตบโตของจานวนการเดนทางขาออกอยางมนยสาคญโดยมการเดนทางออก 325 ลานเท$ยวในป 2554 และยโรมอนเตอร อนเตอรเนช$นแนล คาดการณวา ภายในป 2558 ตลาดเกดใหมมแนวโนมท$จะครองสวนแบงตลาดถงรอยละ 43 ของนกทองเท$ยวขาออกท$วโลก
แผนภาพเปรยบเทยบจานวนเท$ยวเดนทางออกนอกประเทศและคาใชจายเฉล$ยเพ$อการทองเท$ยว ระหวางประเทศท$พฒนาแลวและประเทศเศรษฐกจเกดใหม
ท$มา : ยโรมอนเตอร อนเตอรเนช$นแนล Emerging Outbound Markets, Looking Ahead in Uncertain time,
October 2011
หมายเหต * ประมาณการ
0
200
400
600
800
1,000
1,200
1,400
0
100
200
300
400
500
600
2553 2554 2555* 2556* 2557* 2558*จานวนเท $ยวเดนทางออกของประเทศพฒนาแลว จานวนเท $ยวเดนทางออกของประเทศเศรษฐกจเกดใหม
การใชจายเฉล$ยของตลาดพฒนาแลว การใชจายเฉล$ยของตลาดเกดใหม
การใช
จายเฉ
ล$ย(เหรยญส
หรฐ)
จานวนเท
$ยวเดน
ทางออก
(ลานเท
$ยว)
กองทนรวมอสงหารมทรพยเอมเอฟซ ปาตอง เฮอรเทจ 43
0
5,000
10,000
15,000
20,000
25,000
30,000
อตาล
องกฤ
ษ
สเปน
อาหร
บเอม
เรต
เมกซ
โก
สวเดน
ฝร�งเศส
สวตเซอ
รแลน
ด
เยอรมน
เกาห
ลใต
มาเลเซย
ออสเตรเลย
ตรก
ฮองกง
แคนาดา
อนเดย
รสเซย จน
จากจานวนเท$ยวเดนทางออกขางตน ยโรมอนเตอร อนเตอรเนช$นแนล ไดคาดวานกทองเท$ยวท$เดนทางออกนอกประเทศเพ$มข -นสงท$สดในชวงป 2553-2558 คอ จน รสเซย และอนเดย ตามลาดบ โดยจนมการเดนทางขาออกเพ$มข -นประมาณ 28 ลานเท$ยว รสเซยเพ$มข -น 17.5 ลานเท$ยว และอนเดยเพ$มข -น 10 ลานเท$ยว
แผนภาพประมาณการเพ$มข -นของจานวนการทองเท$ยวออกจากแตละประเทศระหวางป พ.ศ. 2553-2558*
ท$มา : ยโรมอนเตอร อนเตอรเนช$นแนล Emerging Outbound Markets, Looking Ahead in Uncertain time, October 2011
หมายเหต * ประมาณการ
สถานการณการทองเท$ยวของประเทศไทย
ในระหวางป 2552-2556 มนกทองเท$ยวตางชาตท$เดนทางมาทองเท$ยวในประเทศไทยเพ$มสงข -น จาก 14.5 ลานคนในป 2550 เปน 26.7 ลานคนในป 2556 โดยมอตราการเตบโตเฉล$ยตอป (CAGR) เทากบรอยละ 10.7 หากเปรยบเทยบกบป 2555 พบวาจานวนนกทองเท$ยวตางชาตท$เดนทางมาทองเท$ยวในประเทศไทยในป 2556 เพ$มข -นรอยละ 19.6 สรางรายไดทองเท$ยวเพ$มข -นรอยละ 25.0 คดเปนมลคาประมาณ 1.23 ลานบาท ซ$งปจจยสาคญมาจากการขยายเสนทางบนตรง และการเพ$มเท$ยวบนของสายการบนจากตางประเทศไปยงแหลงทองเท$ยวในภาคเหนอและภาคใต
'000 จ
านวน
การทองเท$ยวออกจาก
ประเท
ศท$เพ$มข
-น ป 2553-2558
กองทนรวมอสงหารมทรพยเอมเอฟซ ปาตอง เฮอรเทจ 44
แผนภาพแสดงจานวนนกทองเท$ยวตางชาตท$เดนทางเขามาในประเทศไทย ระหวางป พ.ศ. 2550-2556
ท$มา : สานกตรวจคนเขาเมองและกรมการทองเท$ยว
โดยกลมประเทศท$มสดสวนของนกทองเท$ยวเดนทางเขามาในประเทศไทยมากท$สดในป 2556 ไดแกประเทศในแถบเอเซยตะวนออก คดเปนรอยละ 60.2 ของจานวนนกทองเท$ยวตางชาตท$เดนทางเขามาในประเทศไทย ตามดวยประเทศในแถบยโรป คดเปนรอยละ 23.6
สาหรบนกทองเท$ยวตางชาตท$เดนทางเขามาในประเทศไทยป 2556 มากท$สดไดแก จน มาเลเซย รสเซย ญ$ป น และ เกาหล โดยคดเปนสดสวนรอยละ 17.6 11.2 6.5 5.8 และ 4.9 ตามลาดบ ท -งน - นกทองเท$ยวตางชาตท$มอตราการเพ$มข -นมากท$สดในป 2556 ไดแก นกทองเท$ยวจากประเทศจน โดยเพ$มข -นรอยละ 68.8 เม$อเทยบกบป 2555 รองลงมาไดแก รสเซย ซ$งเพ$มข -นรอยละ 31.9
แผนภาพแสดงนกทองเท$ยวตางชาตท$เดนทางเขามาประเทศไทยในป 2556 แยกตามสญชาต
ท$มา : กรมการทองเท$ยว
14.5 14.6 14.1 15.9
19.2
22.4
26.7
0
5
10
15
20
25
30
2550 2551 2552 2553 2554 2555 2556
จานว
นนกท
องเท$ยว
(ลานคน
)10.7 %
4,705,173
2,996,071
1,736,990
1,537,979
1,297,200
1,106,080
1,049,856
936,477
907,868
906,312
จน
มาเลเซย
รสเซย
ญ�ปน
เกาหล
ลาว
อนเดย
สงคโปร
ออสเตรเลย
องกฤษ
กองทนรวมอสงหารมทรพยเอมเอฟซ ปาตอง เฮอรเทจ 45
จากแผนภาพขางตน โครงสรางนกทองเท$ยวตางชาตท$เดนทางเขาประเทศไทยจะเปนนกทองเท$ยวกลมใหมๆ จากประเทศจน รสเซย อนเดย และอาเซยน มากข -น ซ$งหากพจารณาคาใชจายตอคนตอวนของนกทองเท$ยวในป 2555 พบวานกทองเท$ยวกลมดงกลาวมคาใชจายตอคนตอวนอยท$อตราเฉล$ย 4,826 บาท 4,474 บาท และ 5,281 บาท ตามลาดบ โดยกลมประเทศอาเซยนมคาใชจายตอคนตอวนเฉล$ยท$อตรา 4,295 บาท ซ$งสงผลดตอพ -นท$ทองเท$ยวสาคญของประเทศไทย เชน จงหวดภเกต หรอเมองพทยา
แผนภาพแสดงคาใชจายตอคนตอวนของนกทองเท$ยวสญชาตตางๆ ในป 2555
ท$มา : กรมการทองเท$ยว
หมายเหต : อตราแลกเปล$ยน 1เหรยญสหรฐ = 31.08 บาท
สถานการณการทองเท$ยวของจงหวดภเกต
ภาวะการทองเท$ยวของจงหวดภเกตในชวงป พ.ศ. 2556 มการขยายตวอยางมาก โดยมจานวนผ โดยสารเดนทางขาเขา ณ สนามบนนานาชาตภเกต จานวน 5.67 ลานคนเพ$มข -นจากป พ.ศ. 2555 ซ$งมจานวนผ โดยสารขาเขา จานวน 4.77 ลานคน หรอคดเปนรอยละ 18.8 โดยมสญญาณการเตบโตอยางตอเน$อง
ท -งน - ต -งแตป พ.ศ. 2547 – 2556 จานวนผ โดยสารเดนทางขาเขา ณ สนามบนนานาชาตภเกต มอตราการเตบโตเฉล$ยตอป (CAGR) เทากบรอยละ 10.2 โดยนกทองเท$ยวภายในประเทศมอตราการเตบโตเฉล$ยตอปเทากบรอยละ 7.1 ในขณะท$นกทองเท$ยวตางประเทศมอตราการเตบโตเฉล$ยตอปเทากบรอยละ 13.5
4,497 3,976
4,579 4,295 4,826
4,474
5,281
4,447 4,437 4,811 4,725
กองทนรวมอสงหารมทรพยเอมเอฟซ ปาตอง เฮอรเทจ 46
แผนภาพแสดงจานวนผโดยสารเดนทางขาเขาสนามบนนานาชาตภเกตระหวางป 2547 – 2556
ท$มา : บรษท ทาอากาศยานไทย จากด (มหาชน)
ในอดตท$ผานมานกทองเท$ยวท$เดนทางเขามาทองเท$ยวในจงหวดภเกต สวนใหญจะเปนนกทองเท$ยวภายในประเทศมากกวานกทองเท$ยวจากตางประเทศ จนกระท$งป พ.ศ. 2554 เปนตนมา นกทองเท$ยวจากตางประเทศเร$มมสดสวนมากกวานกทองเท$ยวภายในประเทศ ตอเน$องมาจนถงปจจบน โดยอตราสวนระหวางนกทองเท$ยวในประเทศตอนกทองเท$ยวตางประเทศ ในป 2547 เทากบ รอยละ 57 ตอรอยละ 43 เพ$มมาเปนรอยละ 44 ตอรอยละ 56 ในปจจบน
แผนภาพแสดงสดสวนผ โดยสารเดนทางขาเขาสนามบนนานาชาตภเกตระหวางป 2547 –2556
ท$มา : บรษท ทาอากาศยานไทย จากด (มหาชน)
2,362
1,575
2,354
2,846 2,851 2,891
3,520
4,229
4,770
5,666
-
1,000
2,000
3,000
4,000
5,000
6,000
2547 2548 2549 2550 2551 2552 2553 2554 2555 2556
Pa
sse
ng
er
(un
it i
n t
ho
usa
nd)
Domestic tourist International tourist Total tourist
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
2547 2548 2549 2550 2551 2552 2553 2554 2555 2556
นกทองเท�ยวภายในประเทศ นกทองเท�ยวตางประเทศ
กองทนรวมอสงหารมทรพยเอมเอฟซ ปาตอง เฮอรเทจ 47
การเพ$มข -นของนกทองเท$ยวท$เดนทางเขามาทองเท$ยวในจงหวดภเกตในชวง 2-3 ปท$ผานมา สวนใหญเปนการเพ$มข -นอยางมนยสาคญของนกทองเท$ยวตางประเทศ โดยเฉพาะอยางย$ง นกทองเท$ยวจากประเทศจนและรสเซย ซ$งเปนผลมาจากการเพ$มเท$ยวบนแบบประจาและเชาเหมาลาซ$งสามารถบนตรงมายงจงหวดภเกต
จากขอมลของบรษท ทาอากาศยานไทย จากด (มหาชน) ในป พ.ศ. 2556 จานวนเท$ยวบนขาเขา ณ สนามบนนานาชาตภเกต ท -งส -น 36,295 เท$ยวบน เพ$มข -นจากป พ.ศ. 2555 ซ$งมจานวนเท$ยวบนขาเขา 30,503 เท$ยวบน หรอคดเปนรอยละ 18.99 ซ$งเหนไดวาจานวนเท$ยวบนขาเขา ณ สนามบนนานาชาตภเกต ในป พ.ศ. 2556 ยงคงมสญญาณการเตบโตอยางตอเน$องสอดคลองกบจานวนผโดยสารเดนทางขาเขา
หากพจารณาเฉพาะจานวนเท$ยวบนขาเขาจากตางประเทศ ณ สนามบนนานาชาตภเกต ในป พ.ศ. 2556 มจานวนท -งส -น 20,147 เท$ยวบน เพ$มข -นจากป พ.ศ. 2555 ซ$งมจานวนเท$ยวบนขาเขา 16,384 เท$ยวบน หรอคดเปนรอยละ 22.9
ท -งน - ต -งแตป พ.ศ. 2547 – 2556 จานวนเท$ยวบนขาเขา ณ สนามบนนานาชาตภเกต มอตราการเตบโตเฉล$ยตอป (CAGR) เทากบรอยละ 9.3 โดยเท$ยวบนภายในประเทศมอตราการเตบโตเฉล$ยตอปเทากบรอยละ 7.5 ในขณะท$เท$ยวบนระหวางประเทศมอตราการเตบโตเฉล$ยตอปเทากบรอยละ 10.9
แผนภาพแสดงจานวนเท$ยวบนขาเขา ณ สนามบนนานาชาตภเกตระหวางปพ.ศ. 2547 – พ.ศ. 2556
ท$มา : บรษท ทาอากาศยานไทย จากด (มหาชน)
จากการเพ$มข -นของจานวนผโดยสารท$ใชบรการในสนามบนนานาชาตภเกตจนเกนความสามารถในการรองรบนกทองเท$ยวของสนามบน บรษท ทาอากาศยานไทย จากด (มหาชน) จงเร$มพฒนาสวนตอขยายสนามบนภเกต เพ$อขยายลานจอดอากาศยาน พรอมท -งกอสรางอาคารผ โดยสารระหวางประเทศใหม และคาดวาจะแลวเสรจประมาณตนป พ.ศ. 2558 ซ$งโครงการขยายสนามบนนานาชาตภเกตดงกลาว จะสงผลดตออตสาหกรรมการทองเท$ยว และธรกจโรงแรมในจงหวดภเกตในอนาคต
16,344
12,045
15,446
20,400 19,001 18,940
24,279
28,339
30,503
36,295
-
5,000
10,000
15,000
20,000
25,000
30,000
35,000
40,000
2547 2548 2549 2550 2551 2552 2553 2554 2555 2556
Domestic Flight International Flight Total
กองทนรวมอสงหารมทรพยเอมเอฟซ ปาตอง เฮอรเทจ 48
ขอมลกลมนกทองเท$ยวตางประเทศแยกตามสญชาตท$เดนทางผานดานตรวจคนเขาเมอง (ทาอากาศยานภเกต) ชวง 9 เดอนแรกของป พ.ศ. 2555 จากสานกงานพาณชยจงหวดภเกต พบวา นกทองเท$ยวจากประเทศจน รสเซย และออสเตรเลย เปนกลมนกทองเท$ยวท$เดนทางเขามาในจงหวดภเกตสงสดตามลาดบและขอมลจาก C9 Hotelworks Market Research พบวานกทองเท$ยวจากประเทศจน รสเซย และออสเตรเลย คดเปนสดสวนรอยละ 22 รอยละ 15 และ รอยละ 10 ของนกทองเท$ยวตางประเทศท -งหมด ตามลาดบ ซ$งจะสงผลดตอธรกจโรงแรมช -นกลาง (Mid-range) ในจงหวดภเกต เน$องจากนกทองเท$ยวกลมดงกลาวมการใชจายเฉล$ยตอหวท$คอนขางต$าเม$อเทยบกบนกทองเท$ยวจากกลมประเทศตะวนตก นอกจากน - ยงมแนวโนมในการเดนทางเขามาทองเท$ยวในประเทศไทยอยางตอเน$อง และมอตราการเตบโตคอนขางสงในอนาคต
สถานการณอตสาหกรรมโรงแรมของจงหวดภเกต
แผนภาพแสดงอตราการเขาพก ในจงหวดภเกต
ท$มา : C9 Hotelworks Market Research
อตราการเขาพก (Occupancy Rate) ของนกทองเท$ยวในจงหวดภเกต เพ$มข -นอยางตอเน$องต -งแตป พ.ศ. 2552 เชนเดยวกบอตราราคาหองพกเฉล$ย (Average Room Rate) โดยจากขอมลจาก C9 Hotelworks Market Research พบวา ณ ป พ.ศ. 2555 อตราการเขาพกเฉล$ยประมาณรอยละ 80 และมอตราราคาหองพกเฉล$ยตอคนของโรงแรมในจงหวดภเกตประมาณ 150 ดอลลารสหรฐ ซ$งท -งอตราการเขาพกและอตราราคาหองพกเฉล$ยตอคนเตบโตสอดคลองกบการเพ$มข -นของนกทองเท$ยวท$เดนทางมายงจงหวดภเกต
0%
20%
40%
60%
80%
100%
-
40
80
120
160
200
240
2551 2552 2553 2554 2555
Average Room Rate RevPAR Occupancy rate
กองทนรวมอสงหารมทรพยเอมเอฟซ ปาตอง เฮอรเทจ 49
แผนภาพแสดงอตราการเขาพกในเขตตางๆ ของจงหวดภเกต
ท$มา : C9 Hotelworks Market Research
แผนภาพแสดงอตราการเขาพกของโรงแรมระดบขนาดกลาง (Mid Scale)
ท$มา : C9 Hotelworks Market Research
ตลาดนกทองเท$ยวชาวจน
ตารางแสดงจานวนนกทองเท$ยวชาวจนท$เดนทางมาเขาในประเทศไทย ระหวางป 2552 ถง 2556
2552 2553 2554 2555 2556
จานวนนกทองเท$ยวชาวจน (คน) 777,508 1,122,219 1,721,247 2,786,860 4,705,173
อตราการเพ$ม (%) n.a. 44.3% 53.4% 61.9% 68.8%
ท$มา : กรมการทองเท$ยว กระทรวงการทองเท$ยวและกฬา
0%
20%
40%
60%
80%
100%
-
40
80
120
160
200
240
Patong Bangtao Karon&Kata Mai Khao
Average Room Rate 2011 Average Room Rate 2012Occupancy rate 2011 Occupancy rate 2012
0%
20%
40%
60%
80%
100%
-
30
60
90
120
150
2010 2011 2012
Average Room Rate RevPAR Occupancy rate
US$
กองทนรวมอสงหารมทรพยเอมเอฟซ ปาตอง เฮอรเทจ 50
จากตารางขางตนจะเหนวานกทองเท$ยวชาวจนท$เขามาทองเท$ยวในไทย มจานวนเพ$มข -นต -งแตป 2552 เปนตนมา เน$องจากสภาพเศรษฐกจของจนท$เตบโตอยางตอเน$อง ตลอดจนประเทศไทยท$มแหลงทองเท$ยวท$สวยงาม แตมคาใชจายในการทองเท$ยวไมแพงจนเกนไป ทาใหนกทองเท$ยวรสกคมคากบเงนท$จาย รวมถงการการเปดเท$ยวบนตรงมายงประเทศไทยเพ$มจานวนมาก ซ$งลวนแลวแตเปนปจจยท$สนบสนนใหชาวจนเดนทางเขามาทองเท$ยวในไทยเพ$มข -นอยางตอเน$อง
ตารางแสดงจานวนนกทองเท$ยวชาวจนท$เดนทางมายงประเทศไทยในป 2556 แยกตามดานตรวจคนเขาเมอง
สวรรณภม ภเกต ดอนเมอง อ$นๆ รวมท -งส -น
จานวนนกทองเท$ยวชาวจน (คน) 2,532,932 927,446 880,567 364,228 4,705,173
คดเปนสดสวน 53.8% 19.7% 18.7% 7.7% 100.0%
ท$มา : กรมการทองเท$ยว กระทรวงการทองเท$ยวและกฬา
จงหวดภเกตยงคงเปนสถานท$ท$นกทองเท$ยวชาวจนใหความสนใจเปนอนดบตนๆ ของประเทศไทย โดยในป 2556 มชาวจนท$เดนทางโดยการบนตรงมายงภเกต และผานดานตรวจคนเขาเมองมจานวนท -งส -น 927,446 คน คดเปนรอยละ 19.7 ของนกทองเท$ยวชาวจนท$เขามาในประเทศไทย
ตารางแสดงสดสวนจานวนนกทองเท$ยวชาวจนตอจานวนนกทองเท$ยวชาวตางประเทศท -งหมด ระหวางป 2554-2556
2554 2555 2556
จานวนนกทองเท$ยวตางประเทศท -งส -น (คน) 19,230,470 22,353,903 26,735,583
จานวนนกทองเท$ยวชาวจนท -งส -น (คน) 1,721,247 2,786,860 4,705,173
คดเปนอตราสวน (%) 9.0% 12.5% 17.6%
ท$มา : กรมการทองเท$ยว กระทรวงการทองเท$ยวและกฬา
ชาวจนเปนกลมนกทองเท$ยวท$มบทบาทท$สาคญตอธรกจการทองเท$ยวของไทย โดยถอวาเปนนกทองเท$ยวท$มสดสวนมากท$สดในบรรดานกทองเท$ยวตางประเทศ โดยในป 2556 มนกทองเท$ยวชาวจนท$เดนทางเขาไทยท -งส -นประมาณ 4.7 ลานคน คดเปนรอยละ 17.6 ของจานวนนกทองเท$ยวตางประเทศท -งส -น เพ$มข -นจากป 2554 ท$มนกทองเท$ยวชาวจนท -งส -นประมาณ 1.7 ลานคน คดเปนเพยงรอยละ 9. ของจานวนนกทองเท$ยวตางประเทศเทาน -น
จากการท$รฐบาลจนไดออกกฎหมายควบคมคณภาพทวร ซ$งมผลบงคบใชต -งแตเดอนตลาคม 2556 ทาใหคาทวรท$เรยกเกบจากลกคาปรบสงข -น สงผลกระทบตอภาวะการทองเท$ยวของไทยโดยตรง ทาใหมนกทองเท$ยวจากจนเขามาทองเท$ยวในไทยลดลง ซ$งเหนไดจากในชวงไตรมาสสดทายของป 2556 (ตลาคมถงธนวาคม) นกทองเท$ยวชาวจนเดนทางมาไทยเฉล$ยเดอนละ 319,383 คน ลดลงจากในชวง 9 เดอนแรกของป 2556 ท$มชาวจนเดนทางเขามาทองเท$ยวในไทยเฉล$ยเดอนละ 416,336 คน แตถาหากพจารณาจานวนนกทองเท$ยวชาวจนท$เดนทางเขาไทยในชวงไตรมาสท$ 4 ของป 2556 เปรยบเทยบกบชวงเดยวกนของป 2555 ซ$งมนกทองเท$ยวชาวจนเดนเดนทางเขามาเฉล$ยเดอนละ 281,871 คน จะพบวามจานวนนกทองเท$ยวชาวจนยงคงมอตราการเพ$มข -นรอยละ 13.3
กองทนรวมอสงหารมทรพยเอมเอฟซ ปาตอง เฮอรเทจ 51
อยางไรกตาม การทองเท$ยวแหงประเทศไทยไดคาดการณวาผลกระทบจากการออกกฎหมายฉบบดงกลาวจะสงผลตอจานวนนกทองเท$ยวในไตรมาสท$ 4 ของป 2556 เทาน -น เชนเดยวกบ ศนยวจยกสกรไทย ไดคาดการณวาจานวนนกทองเท$ยวชาวจนท$เดนทางเขามาทองเท$ยวในไทยจะปรบตวตามกฎหมายควบคมคณภาพทวรในทศทางท$ดข -นตามลาดบ จากแนวโนมการคลายความเขมงวดในทางปฏบตของทางการจน ตลอดจนการเปนแหลงทองเท$ยวท$มความคมคาเงน และการเตบโตของสายการบนตนทนต$าท$มเท$ยวบนตรงมาจากหลายเมองสาคญในตางประเทศมายงเมองทองเท$ยวสาคญในตางจงหวดของไทย ทาใหป 2557 จะมนกทองเท$ยวชาวจนเดนทางมายงประเทศไทยไมต$ากวา 4.8 ลานคน เพ$มข -นประมาณรอยละ 2.0 จากป 2556
5. กองทนรวมน �มการประกนภยอยางไร
เน$องจากกองทนรวมจะลงทนโดยการซ -อกรรมสทธ\ (Freehold) ในท$ดนพรอมอาคารส$งปลกสราง อนประกอบดวย หองชด จานวน 183 ยนต ในอาคารชด “ปาตองไนทพลาซาร” ซ$งในกรณของการทาประกนภยในสวนของนตบคคลอาคารชดน -น บรษทจดการจะกาหนดใหผ เชาจดทาประกนภยทรพยสนท$เชาจากกองทนรวมประเภทสรรพภย (All Risk Policy) อยางเพยงพอและครอบคลมมลคาของทรพยสนท$จะลงทนโดยมมลคาไมต$ากวาตวเลขตามวตถประสงคเพ$อการทาประกนอคคภย (Replacement Cost) ท$ไดรบจากผประเมน ซ$งลกษณะของการทาประกนภยในสวนของตวอาคารชดและพ -นท$สวนกลางน -นจะตองทาผานนตบคคลอาคารชด แตบรษทจดการจะกาหนดใหกองทนเขาเปนผ เอาประกนภยรวมรวมถงการเปนผ รบผลประโยชนรวมภายใตกรมธรรมดงกลาวตามอตราสวนกรรมสทธ\ในทรพยสวนกลางดวย ในกรณหากเกดเหตการเรยกรองคาสนไหมข -น ถาในกรณท$เปนทรพยสนท$ไมสามารถแบงแยกไดหรอทรพยสนสวนกลาง ตามหลกการบรษทประกนจะทาการจายเงนผานนตบคคลและนตบคคลจะจายเงนคนแกเจาของหองชดตามสดสวนกรรมสทธ\ท$ถอครองตอไป
สาหรบทรพยสนในสวนอ$นๆ ท$นอกเหนอจากหองชดขางตนท$ถกใชในการประกอบกจการโรงแรมน -น บรษทจดการไดกาหนดใหผ เชาจดทาประกนภยทรพยสนท$เชาจากกองทนรวมประเภทสรรพภย (All Risk Policy) เพ$มเตมในสวนของสงหารมทรพยท$ใชในการประกอบกจการโรงแรม ประกนภยในกรณธรกจหยดชะงก (ถาม) และประกนภยสาหรบคมครองบคคลภายนอกอยางเพยงพอและเหมาะสม เพ$อคมครองความเสยหายท$จะเกดข -นกบกองทนรวม โดยจะกาหนดใหกองทนรวมเปนผ รบประโยชน
อยางไรกตาม มความเสยหายท$รนแรงหลายประเภทซ$งไมสามารถทาประกนภยได หรอไมคมคาท$จะทาประกนภย หรอความคมครองอยภายใตขอจากดในระดบหน$ง ตวอยางของเหตการณดงกลาว ไดแก สงคราม การกอการราย ภยพบต และมลภาวะหรอปญหาส$งแวดลอมบางประการ ตารางสรปรายละเอยดการทาประกนภยในทรพยสนท$เก$ยวของ
ทรพยสน ประเภทการทา
ประกนภย วงเงนการเอาประกนภย
(ข �นต*า) ผรบผลประโยชน /
ผเอาประกน โครงสรางอาคาร และทรพยสนสวนกลาง
All Risk Policy ตามมลคา Replacement Cost นตบคคลอาคารชด* และกองทนรวม
หองชดเฉพาะท$กองทนเปนเจาของ อปกรณ เฟอรนเจอร และงานระบบตางๆ
All Risk Policy ตามมลคา Replacement Cost กองทนรวม Business interruption ตามสญญาเชา และ/หรอผลการ
ดาเนนท$เกดข -นจรง และ/หรอวงเงนท$เอาประกนภย
กองทนรวมอสงหารมทรพยเอมเอฟซ ปาตอง เฮอรเทจ 52
หมายเหต * เน$องจากตามขอบงคบนตบคลคลอาคารชดไดกาหนดใหเจาของรวมจะตองรวมกนรบผดชอบการจายคาประกนภยท$เก$ยวกบอาคารชด โดยกาหนดใหนตบคคลอาคารชดเปนผ เอาประกนและเปนผ รบผลประโยชนจากการประกนภย เพ$อใหนตบคคลอาคารชดสามารถใชเงนน -นในการซอมแซมความเสยหายของอาคารชด หากมความเสยหายเกดข -นหรอในการใชเงนน -นจายชดเชยความเสยหายใหแกผ เสยหาย โดยเจาของรวมจะตองรบผดชอบจายคาเบ -ยประกนภยท -งหมดตามอตราสวนท$เจาของรวมแตละรายมกรรมสทธ\ในทรพยสวนกลาง
ท -งน - เม$อเกดความเสยหายใดๆ ข -น ถาไมเปนการเสยหายท -งหมดเจาของรวมจะตองทาการซอมแซมทนท โดยใหนตบคคลอาคารชดเปนผดาเนนการ โดยใชเงนท$ไดจากบรษทประกนภยมาทาการซอมแซมปรบปรง ยกเวนในกรณท$อาคารชดเสยหายท -งหมด เจาของรวมจะตองประชมกนทนทเพ$อลงมตวาจะทาการกอสรางอาคารชดน -ข -นใหมหรอไม หากมมตใหกอสรางใหม นตบคคลอาคารชดจะตองทาการกอสรางอาคารชดข -นใหม โดยใชเงนท$ไดรบจากบรษทประกนภย หรอโดยเรยกเกบเงนจากเจาของรวมตามกฎหมาย ในกรณท$เงนท$ไดรบจากบรษทประกนภยไมเพยงพอจายคากอสราง หากมมตไมกอสรางซ$งเปนการเลกอาคารชดและนตบคคลอาคารชดไดเงนชดเชยจากบรษทประกนภย นตบคคลอาคารชดจะเฉล$ยจายเงนท$ไดรบจากบรษทประกนภยใหแกเจาของรวมตามอตราสวนท$เจาของรวมแตละรายมกรรมสทธ\ในทรพยสนสวนกลางทนท
อยางไรกด ภายหลงกองทนเขาลงทนในทรพยสนขางตนแลว บรษทจดการจะดาเนนการใหกองทนเขาเปนผ เอาประกนภยรวมรวมถงการเปนผ รบผลประโยชนรวมภายใตกรมธรรมดงกลาวดวยตามอตราสวนกรรมสทธ\ในทรพยสวนกลาง
6. ผลกระทบตอผลประกอบการของกองทนรวมจะเปนอยางไร ในกรณท*เปนการเชาชวงอสงหารมทรพย หรอการเชาในอาคารโรงเรอน หรอส*งปลกสรางท* ผใหเชามไดเปนผมกรรมสทธHตามโฉนดท*ดนหรอผมสทธครอบครองตามหนงสอรบรองการทาประโยชน และหากตอมาผมกรรมสทธHตามโฉนดท*ดนหรอผมสทธครอบครองตามหนงสอรบรองการทาประโยชนบอกเลกสญญาโดยมไดจดใหมผรบประกนความเสยหายท*อาจเกดข �นจากการบอกเลกสญญาของบคคลดงกลาว
เน$องจากการลงทนของกองทนรวมเปนการลงทนในกรรมสทธ\ของอสงหารมทรพย ดงน -น กองทนจงไมมผลกระทบตอผลประกอบการของกองทนรวม
7. รายช*อหรอลกษณะของเจาของ ผใหเชา ผโอนสทธการเชา หรอผใหสทธในอสงหารมทรพย ท*กองทนรวมจะลงทน หรอกลมบคคลเดยวกนกบบคคลดงกลาว ท*จะไดรบการจดสรรหนวยลงทนเปนจานวนและสดสวนเทาใด
บรษทจดการจะจดสรรหนวยลงทนใหแกบรษท ปาตอง เฮอรเทจ จากด บรษท ด ปาตอง เฮอรเทจ 2555 จากด จากด บรษท ประมวลศร จากด และ บรษท ประสพสน จากด และ/หรอบคคลท$เก$ยวของไมเกน 1 ใน 3 ของจานวนหนวยลงทนท$จาหนายไดแลวท -งหมด
8. ผลงทนจะไดอะไรจากเงนลงทน
ผลงทนจะไดรบผลตอบแทนจากการลงทนในรปของเงนปนผล นอกจากน - กองทนรวมมการซ -อขายหนวยลงทนในตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย ผลงทนจงมโอกาสท$จะไดรบกาไรจากการขายหนวยลงทนท$อาจเพ$มข -นในตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย
9. ปจจยใดท*มผลกระทบอยางมนยสาคญตอเงนลงทนของผลงทน
• การแขงขน
ปจจบนความนยมในการทองเท$ยวบรเวณปาตอง จงหวดภเกต เพ$มสงข -นมาก ซ$งการเพ$มข -นของนกทองเท$ยวดงกลาวไดดงดดใหผประกอบการรายใหมเขามาทาธรกจโรงแรมในบรเวณปาตองเพ$มมากข -น และเม$อรวมกบผประกอบการท$เปดใหบรการอยแลวในปจจบน จงทาใหมโอกาสเกดการแขงขนท$รนแรง และอาจทาใหเกดการลดราคาเพ$อดงดดลกคาให
กองทนรวมอสงหารมทรพยเอมเอฟซ ปาตอง เฮอรเทจ 53
มาใชบรการ ซ$งการแขงขนดงกลาวอาจสงผลกระทบในเชงลบตอการประกอบธรกจของผ เชาทรพยสนของกองทนรวม นอกจากน - บรษทคแขงหลายแหงอาจมแหลงเงนทนและปจจยสนบสนนอ$นๆ เชน มเชนโรงแรมใหบรการ เปนตน ท$อาจเอ -อใหสามารถแขงขนกบกองทนรวมได ซ$งการแขงขนดงกลาวอาจเพ$มตนทนในการบรหารจดการอสงหารมทรพย หรอลดอตราการเชา และ/หรออตราคาเชาท$กองทนรวมเรยกเกบจากผ เชา
• ความสามารถในการชาระคาเชาของผ เชา
กองทนรวมไดตกลงท$จะปลอยเชาทรพยสนท$กองทนรวมจะเขาลงทนคร -งแรกใหกบผ เชาเปนระยะเวลา 5 ป โดยมการ ตกลงคาเชาท$จะตองชาระใหกบกองทนรวมในอตราท$คงท$แนนอน ดงน -น ความสาเรจในการประกอบธรกจของผ เชาและความสามารถในการชาระคาเชาของผ เชาดงกลาวจะสงผลกระทบโดยตรงตอรายไดของกองทนรวมอยางมนยสาคญ อยางไรกด เพ$อลดความเส$ยงท$อาจเกดจากการผดนดชาระคาเชาของผ เชา กองทนรวมตกลงใหผ เชาวางหลกประกนการเชาเปนมลคาเทากบ 44,625,000 บาท โดยเปนเงนสดท -งหมด ซ$งกองทนรวมสามารถเรยกเงนจานวนดงกลาวเพ$อชดเชยคาเชาใหแกกองทนรวมได หากกองทนรวมไมสามารถเรยกเกบคาเชาจากผ เชาไดตามกาหนด
เน$องจาก กองทนรวมจะไดรบคาเชาจากผ เชาตามสญญาเชาซ$งเปนท$มาของรายไดหลกเพยงแหลงเดยวของกองทนรวม ดงน -น หากผ เชาดงกลาวมปญหาทางการเงน ซ$งสงผลกระทบตอความสามารถในการชาระคาเชา ผ เชาอาจจะไมชาระคาเชา หรอยอมเลกสญญาเชากอนกาหนด และกองทนรวมไมสามารถหาผ เชารายใหมมาทดแทนผ เชาดงกลาวได ส$งเหลาน -อาจสงผลกระทบโดยตรงตอรายไดของกองทนรวม ถงแมวากองทนรวมจะมสทธเรยกรองคาเสยหายและรบเงนประกนจากผ เชากตาม
• การยกเลกหรอไมตอสญญาเชา
ในกรณท$สญญาเชามการยกเลกสญญากอนครบกาหนดอายสญญาเชา หรอในกรณท$สภาวะอตสาหกรรมโรงแรมมการเปล$ยนแปลงซ$งอาจจะสงผลใหผ เชาเรยกรองใหมการปรบเปล$ยนเง$อนไขในสญญาเชา ซ$งเง$อนไขท$ปรบเปล$ยนดงกลาวอาจเปนเง$อนไขท$เปนการเอ -อประโยชนตอกองทนรวมนอยลงหากเปรยบเทยบกบสญญาเชาท$ไดทาไวในปจจบน หรอในกรณท$ผ เชาไมตออายสญญาเชาและกองทนรวมไมสามารถหาผ เชารายใหมมาทดแทนผ เชารายเดมไดในเวลาอนสมควร กรณและเหตการณตางๆ ดงกลาวขางตนอาจสงผลกระทบโดยตรงตอกระแสเงนสดและผลการดาเนนงานของกองทนรวม ในกรณท$กองทนรวมจาเปนตองเลกสญญากบผ เชา เน$องจากผ เชาไมยอมจายคาเชาหรอหรอผดสญญาเชาน -น อาจใชเวลาในการหาผ เชารายใหมนานเกนกวา 3 – 6 เดอน ซ$งความลาชาดงกลาวอาจสงผลกระทบโดยตรงตอรายไดของกองทนรวม
10. บรษทจดการ ผบรหารของบรษทจดการ ผจดการกองทนรวม ผดแลผลประโยชน บรษทประเมนคาทรพยสน ท*ปรกษา ผบรหารอสงหารมทรพย หรอบคคลท*เก*ยวของของบคคลดงกลาว มความสมพนธกบเจาของ หรอผใหเชา ผโอนสทธการเชา หรอผใหสทธในอสงหารมทรพย ท*กองทนรวมจะลงทนหรอไม อยางไร
1. กองทนรวมจะลงทนโดยการซ -อกรรมสทธ\ (Freehold) ในท$ดนพรอมอาคารส$งปลกสราง อนประกอบดวย หองชด จานวน 183 ยนต ในอาคารชด “ปาตองไนทพลาซาร” ซ$งปจจบนใชประโยชนในการดาเนนธรกจโรงแรมภายใตช$อ “โรงแรมปาตอง เฮอรเทจ” (Patong Heritage Hotel) (โครงการโรงแรมปาตอง เฮอรเทจ) รวมถงเคร$องจกรและอปกรณสวนควบตางๆ บนท$ดนและอาคารชด ตลอดจนทรพยสนท$เปนสวนประกอบในการกอใหเกดรายไดของโรงแรมปาตอง เฮอรเทจ ท$อยในบรเวณรอบโรงแรมปาตอง เฮอรเทจ อาทเชน ถนน ทางเดน ทางเขา-ออกรถยนตระหวางถนนสองรอยปและซอยฟาประทาน (ทางดานทศเหนอ) ของโครงการโรงแรมปาตอง เฮอรเทจ และส$งอานวยความสะดวกตางๆ ภายในโครงการโรงแรมปาตอง เฮอรเทจ อาทเชน ท$จอดรถของโครงการ สวนตกแตง หองน -าสาหรบสระวายน -า และหองเคร$องสระ
กองทนรวมอสงหารมทรพยเอมเอฟซ ปาตอง เฮอรเทจ 54
วายน -า เปนตน โดยกองทนจะซ -อทรพยสนจาก บรษท ปาตอง เฮอรเทจ จากด (จานวน 155 ยนต) บรษท ด ปาตอง เฮอรเทจ 2555 จากด (จานวน 28 ยนต) บรษท ประมวลศร จากด และ บรษท ประสพสน จากด ตามลาดบ
นอกจากน - กองทนจะไดรบการจดภารจายอมบนท$ดนท -งผนเพ$อใชเปนทางเดน ทางรถยนต ทางสญจร ท$จอดรถและสาธารณปโภค ไฟฟา ประปา โทรศพททกชนด จากบรษท อภโชต จากด และ บรษท ประมวลศร จากด
โดยทกบรษทท$กลาวขางตนเปนเจาของอสงหารมทรพยในเวลาท$มการจดทะเบยนโอนกรรมสทธ\ใหแกกองทนรวม
2. กองทนรวมจะปลอยเชาทรพยสนเปนระยะเวลา 5 ป ใหแก บรษท ปาตอง เฮอรเทจ จากด ซ$งเปนเจาของกรรมสทธ\เดม เพ$อนาไปจดหาผลประโยชนและจายคาตอบแทนใหแกกองทนรวมในอตราคาเชาตามท$ไดตกลงกน
3. บรษท ปาตอง เฮอรเทจ จากด บรษท ด ปาตอง เฮอรเทจ 2555 จากด จากด บรษท ประมวลศร จากด และ บรษท ประสพสน จากด และ/หรอบคคลท$เก$ยวของอาจลงทนในหนวยลงทนไมเกน 1 ใน 3 ของจานวนหนวยลงทนท$จาหนายไดแลวท -งหมด
11. รายไดท*กองทนรวมน �จะไดรบมการประกนหรอไม อยางไร
ไมมการประกนรายได
12. กองทนรวมน �มนโยบายในการจายเงนปนผลอยางไร
กองทนรวมมนโยบายการจายเงนปนผลใหแกผ ถอหนวยลงทนไมเกนปละ 4 คร -ง
(1) ในกรณท$กองทนรวมมกาไรสทธในรอบระยะเวลาบญชใด บรษทจดการจะจายเงนปนผลแกผ ถอหนวยลงทนไมนอยกวารอยละ 90 ของกาไรสทธประจาป
ท -งน - กาไรสทธดงกลาวขางตน เปนกาไรสทธท$ไมรวมกาไรท$ยงไมเกดข -นจรงจากการประเมนราคาและการสอบทานการประเมนคาอสงหารมทรพยและ/หรอสทธการเชาอสงหารมทรพย
(2) ในกรณท$กองทนรวมมกาไรสะสมในรอบระยะเวลาบญชใด บรษทจดการอาจจายเงนปนผลแกผ ถอหนวยลงทนจากกาไรสะสมได
ท -งน - ในการจายเงนปนผลดงกลาวตองไมทาใหกองทนรวมเกดยอดขาดทนสะสมเพ$มข -น
บรษทจดการจะดาเนนการจายเงนปนผลดงกลาวใหแกผ ถอหนวยลงทนภายใน 90 วนนบแตวนส -นรอบระยะเวลาบญชท$มการจายเงนปนผลน -น โดยกรณท$บรษทจดการไมสามารถจายเงนปนผลไดในระยะเวลาดงกลาว บรษทจดการจะแจงใหผ ถอหนวยลงทนผานตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย และสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต.ทราบเปนลายลกษณอกษร และหากบรษทจดการไมสามารถจายเงนปนผลใหกบผ ถอหนวยลงทนไดภายในระยะเวลาดงกลาวอนเน$องมาจากความผดพลาดของบรษทจดการเอง บรษทจดการจะชาระดอกเบ -ยไมต$ากวารอยละเจดคร$งตอปนบแตวนท$ครบกาหนดเวลาน -นจนถงวนท$บรษทจดการจายเงนปนผลใหกบผ ถอหนวยลงทน
เง$อนไขเพ$มเตม :
ในการพจารณาจายเงนปนผล ถาเงนปนผลท$จะประกาศจายตอหนวยลงทนระหวางปบญชมมลคาต$ากวาหรอเทากบ 0.10 บาท บรษทจดการขอสงวนสทธท$จะไมจายเงนปนผลในคร -งน -นและใหยกไปจายเงนปนผลพรอมกนในงวดส -นปบญช
หากคณะกรรมการ ก.ล.ต. สานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. และ/หรอหนวยงานอ$นใดท$มอานาจตามกฎหมาย มการแกไขเปล$ยนแปลง เพ$มเตม ประกาศ กาหนด ส$งการ เหนชอบ และ/หรอผอนผนเปนอยางอ$น บรษทจดการจะดาเนนการใหเปนไปตามน -น โดยถอวาไดรบความเหนชอบจากผ ถอหนวยลงทนแลว
กองทนรวมอสงหารมทรพยเอมเอฟซ ปาตอง เฮอรเทจ 55
เง$อนไข และวธการจายเงนปนผลแกผ ถอหนวยลงทน
1. ในกรณท$มบคคลใดหรอกลมบคคลเดยวกนใดถอหนวยลงทนของกองทนรวมเกนกวา 1 ใน 3 ของจานวนหนวยลงทนท$จาหนายไดแลวท -งหมด ยกเวนกลมบคคลท$เปนบคคลตามขอ 14 (1) (ก) ของประกาศสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. ท$ สน.25/2552 บรษทจดการจะไมจายเงนปนผลใหแกบคคลหรอกลมบคคลเดยวกนน -น เฉพาะหนวยลงทนในสวนท$เกนกวา 1 ใน 3 ของจานวนหนวยลงทนท$จาหนายไดแลวท -งหมด
2. ในกรณท$มกลมบคคลใดหรอกลมบคคลเดยวกนเปนบคคลตามขอ 14 (1) (ก) ของประกาศสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. ท$ สน.25/2552 ถอหนวยลงทนของกองทนรวมเกนกวารอยละ 50 ของจานวนหนวยลงทนท$จาหนายไดแลวท -งหมด บรษทจดการจะไมจายเงนปนผลใหแกบคคลหรอกลมบคคลดงกลาวในสวนท$เกนกวารอยละ 50 ของจานวนหนวยลงทนท$จาหนายไดแลวท -งหมด
3. ในกรณท$มบรษทจดจาหนายหนวยลงทนถอหนวยลงทนของกองทนรวมเกนกวา 1 ใน 3 ของจานวนหนวยลงทนท$จาหนายไดแลวท -งหมดไมเกนหน$งปนบแตวนท$บรษทจดจาหนายรบหนวยลงทนดงกลาว ตามสญญารบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน บรษทจดการจะจายเงนปนผลใหแกบคคลดงกลาวตามสดสวนการถอหนวยลงทนของบคคลน -น
4. บรษทจดการจะตรวจสอบหรอดาเนนการใหมการตรวจสอบการถอหนวยลงทนของผ ถอหนวยลงทนทกราย รวมถงกลมบคคลเดยวกน หากปรากฏวาบคคลดงกลาวถอหนวยลงทนรวมกนเกนอตราท$กาหนด บรษทจดการจะปฏบตตามเง$อนไข และวธการจายเงนปนผลแกผ ถอหนวยลงทนตามขอ 1. ขอ 2. และขอ 3.
สาหรบเงนปนผลสวนท$ไมอาจจายแกผ ถอหนวยลงทนท$ถอหนวยลงทนเกนกวาอตราท$กาหนด บรษทจดการจะยกใหเปนรายไดของแผนดน
5. บรษทจดการจะประกาศการจายเงนปนผล วนปดสมดทะเบยน และอตราเงนปนผล โดย
1. ประกาศในหนงสอพมพรายวนอยางนอย 1 ฉบบ
2. ปดประกาศไวในท$เปดเผย ณ ท$ทาการทกแหงของบรษทจดการทกแหง
3. สงหนงสอแจงผ ถอหนวยลงทนท$มช$ออยในทะเบยนผ ถอหนวย ณ วนปดสมดทะเบยน และผดแลผลประโยชน และแจงขอมลผานตลาดหลกทรพย
6. บรษทจดการจะจายเงนปนผลเปนเงนโอนเขาบญชเงนฝากของผ ถอหนวยลงทน หรอ เปนเชคขดครอมเฉพาะส$งจายในนามผ ถอหนวยลงทนตามช$อและท$อยท$ปรากฏในสมดทะเบยนผ ถอหนวยลงทน
7. ในกรณท$ผ ถอหนวยลงทนไมใชสทธขอรบเงนปนผลจานวนใดภายในอายความใชสทธเรยกรองตามประมวลกฎหมายแพงและพาณชย บรษทจดการจะไมนาเงนปนผลจานวนดงกลาวไปใชเพ$อการอ$นใดนอกจากเพ$อประโยชนของ กองทนรวม
13. จดเดนในการลงทน (Investment Highlight) ในหนวยลงทนของกองทนรวมน �มอะไรบาง
(1) กองทนเขาลงทนโดยซ -อทรพยสน (Freehold)
การเขาซ -อทรพยสนในลกษณะของการเขาไปเปนเจาของในทรพยสน ทาใหนกลงทนมโอกาสไดรบผลตอบแทนสวนเพ$มข -นของมลคาทรพยสนในอนาคตอนาคต จากความสามารถในการสรางรายไดของตวทรพยสน ซ$งมศกยภาพจากทาเลท$ต -งและความตองการทองเท$ยวของนกทองเท$ยวตางชาตท$มตอจงหวดภเกต โดยเฉพาะอยางย$งบรเวณปาตอง
ศกยภาพในการสรางรายไดของทรพยสนท$กองทนรวมเขาลงทน
กองทนรวมอสงหารมทรพยเอมเอฟซ ปาตอง เฮอรเทจ 56
(ก) ทรพยสนท$กองทนรวมจะเขาลงทนคร -งแรกต -งอยในทาเลแหลงทองเท$ยวช -นนาของประเทศไทย
ทรพยสนท$กองทนรวมจะเขาลงทนคร -งแรกต -งอยท$หาดปาตอง จงหวดภเกต ซ$งถอวาเปนแหลงทองเท$ยวของประเทศไทยท$สามารถดงดดนกทองเท$ยวท -งในประเทศและตางประเทศไดเปนจานวนมาก ดงจะเหนไดจากเตบโตของจานวนผโดยสารท$ใชสนามบนภเกตในชวงป 2547 ถงป 2556 อยในระดบเฉล$ยรอยละ 10.7 โดยในป 2555 มจานวนผโดยสารระหวางประเทศ และผ โดยสารภายในประเทศ รวมจานวน 3.2 และ 2.5 ลานคน ตามลาดบ และเม$อพจารณาอตราการเขาพกของนกทองเท$ยวในโรงแรมเขตปาตอง ในป 2555 อยท$ระดบรอยละ 82 ซ$งสงกวาอตราการเขาพกเฉล$ยของจงหวดภเกต และเขตอ$นๆ ไดแก เขตบางเทา เขตกะรน กะตะ และเขตไมขาว ท$ระดบ รอยละ 60 รอยละ 80 รอยละ 78 ตามลาดบ
(ข) ทรพยสนท$กองทนจะเขาลงทนมฐานลกคาท$กวาง
โรงแรมปาตองเฮอรเทจเปนโรงแรมระดบขนาดกลางท$มงเนนการทาการตลาดในกลมลกคาระดบกลางซ$งเปนตลาดขนาดใหญ เม$อเปรยบเทยบกบระดบบน หรอระดบหรหรา โดยฐานลกคานกทองเท$ยวตางชาตท$มการเตบโตสงสดในขณะน - เปนกลมข -วอานาจเศรษฐกจใหม (BRIC) ไดแก จน บราซล รสเซย และอนเดย ซ$งมคาใชจายตอคนตอวนอยในระดบกลาง ประมาณ 4,500-5,200 บาท ซ$งถอวาเปนกลมลกคาเปาหมายของโรงแรมปาตองเฮอรเทจ และกลมนกทองเท$ยวชาวไทยสวนใหญเลอกพกในโรงแรมระดบขนาดกลาง หรอช -นประหยดมากกวาโรงแรมระดบบน หรอระดบหรหรา ดงน -นการลงทนของกองทนในโรงแรมปาตองเฮอรเทจ จงเปนการเจาะกลมลกคาท$มฐานจานวนมาก และมศกยภายในการเตบโต และในขณะเดยวกนมความเส$ยงตอความผนผวนตอสภาพเศรษฐกจท$นอยกวาโรงแรมระดบบน หรอระดบหรหรา
(ค) มการลดความเส$ยงของผลตอบแทนผานคาเชาคงท$
จากโครงสรางการจดหาผลประโยชนของกองทนรวม กองทนรวมจะไดรบคาเชาคงท$จากบรษท ปาตอง เฮอรเทจ จากด ในฐานะผ เชาทรพยสน ตลอดระยะเวลาการเชา ซ$งคาเชาคงท$ดงกลาวจะชวยใหกองทนมรายไดท$แนนอนและสม$าเสมอตลอดระยะเวลา 5 ป ขางหนา ซ$งบรษท ปาตอง เฮอรเทจ จากด จะตองชาระใหแกกองทนรวม นอกจากน - ในชวง 5 ปแรกนบแตวนท$กองทนรวมไดลงทนในทรพยสนท$กองทนจะเขาลงทนคร -งแรก บรษท ปาตอง เฮอรเทจ จากด ตกลงท$จะวางเงนประกนรายไดคาเชาท$กองทนรวมจะไดรบ เปนเงนสดจานวนเทากบรายไดคาเชารายเดอนในปสดทายรวมจานวน 6 เดอน หรอเทากบ 44,625,000 บาท ซ$งกระบวนการชดเชยรายไดคาเชาดงกลาวเปนการลดความเส$ยงท$อาจเกดการผดนดชาระคาเชาใหแกกองทนรวมได
(2) เปนการลงทนในธรกจโรงแรมระดบขนาดกลางท$มโอกาศและศกยภาพในการเตบโตสง
อตสาหกรรมการทองเท$ยวของประเทศไทยมแนวโนมการเตบโตท$ด โดยเฉพาะอยางย$งปจจยสนบสนนจากการเตบโตทางเศรษฐกจของประเทศเศรษฐกจใหม โดยเฉพาะอยางย$ง ประเทศจน รสเซย และอนเดย โดยนกทองเท$ยวจากท -งสามประเทศน -เปนกลมนกทองเท$ยวท$ถอวาเปนสดสวนท$สาคญของประเทศไทย โดยจะเหนไดจากอตราการเตบโตเฉล$ยของจานวนนกทองเท$ยวดงกลาวท$เดนทางเขามาในประเทศไทยในป 2556 อยในระดบรอยละ 68.80 รอยละ 31.90 และ รอยละ 3.60 ตามลาดบ
กองทนรวมอสงหารมทรพยเอมเอฟซ ปาตอง เฮอรเทจ 57
ขอมลท*ควรรเก*ยวกบการลงทน
Q: ทานตองลงทนเปนจานวนเงนเทาใด และคานวณเปนหนวยลงทนไดอยางไร
A: มลคาข -นต$าของการจองซ -อ 1,000 บาท และหากตองการคานวณเปนหนวยลงทนได โดยนาจานวนเงนท$จองซ -อหนวยลงทนหารดวยราคาขายหนวยลงทน เชน หากผลงทนจองซ -อหนวยลงทนเปนจานวนเงน 10,000 บาท ราคาขายหนวยลงทนเทากบ 10.00 บาทตอหนวย ผลงทนจะไดรบจานวนหนวยลงทนเทากบ 1,000 หนวย (10,000/10.00)
Q: ทานจะลงทนในหนวยลงทนของกองทนรวมน �ไดอยางไร
A: ผลงทนสามารถซ -อหนวยลงทนสาหรบการเสนอขายหนวยลงทนคร -งแรกไดระหวางวนท$ 15 – 27 พฤษภาคม 2557 ในระหวางเวลาทาการ ในกรณท$ชาระเปนเชคหรอดราฟท ผลงทนสามารถซ -อหนวยลงทนไดระหวางวนท$ 15 – 26 พฤษภาคม 2557 กอนเวลา 12.00 น. โดยบรษทจดการขอสงวนสทธท$จะรบเงนสดในวนท$ 27 พฤษภาคม 2557 โดยจองซ -อหนวยลงทนไดท$
บรษทหลกทรพยจดการกองทน เอมเอฟซ จากด (มหาชน)
- สานกงานใหญเลขท$ 199 อาคารคอลมนทาวเวอร ช -น จ และช -น 21 - 23 ถนนรชดาภเษก แขวงคลองเตย เขตคลองเตย กรงเทพมหานคร 10110 โทรศทพ 0-2649-2000 โทรสาร 0-2649-2100
- สานกงานสาขาเซนทรลพลาซา แจงวฒนะ ช -น 4 (หองเลขท$ 440/1) เลขท$ 99 หม 2 ถนนแจงวฒนะ ตาบลบางตลาด อาเภอปากเกรด จงหวดนนทบร 11120 โทรศพท 0-2835-3055-7 โทรสาร 0-2101-0765
- สานกงานสาขาขอนแกน ช -น 1 ศนยอาหารและบรการ 1 (คอมเพลกซ) มหาวทยาลยขอนแกน เลขท$ 123 ถนนมตรภาพ ตาบลในเมอง อาเภอเมอง จงหวดขอนแกน 40002 โทรศพท 043-204-014-16
- สานกงานสาขาเซนทรลเฟสตวล เชยงใหม หอง 346 โซนบ ช -น 3 เลขท$ 99, 99/1, 99/2 หมท$ 4 อาคารเซนทรลเฟสตวล เชยงใหม ถนนซปเปอรไฮเวย ตาบลฟาฮาม อาเภอเมองเชยงใหม จงหวดเชยงใหม 50000โทรศพท 053-288-955-59 โทรสาร 053-288-960
ผสนใจลงทนสามารถขอรบหนงสอช -ชวนสวนสรปขอมลสาคญหรอสวนขอมลโครงการ ใบคาขอเปดบญชกองทน (เฉพาะ ผจองซ -อหนวยลงทนท$ไมเคยเปดบญชกบบรษทจดการมากอน) และใบคาส$งซ -อหนวยลงทนไดท$ท$ทาการทกแหงของบรษทจดการหรอจากเวปไซตของบรษทจดการ (www.mfcfund.com) และ ณ สถานท$ตดตอทกแหงท$ใชในการซ -อหนวยลงทนของ ผจดจาหนายและ/หรอผ รบประกนการจดจาหนายและ/หรอผสนบสนนการขายหนวยลงทน (ถาม) ทกวนทาการ ในระหวางเวลาทาการ
วธการจองซ -อหนวยลงทน
ผจองซ -อหนวยลงทนสามารถจองซ -อหนวยลงทนดวยตวเองท$บรษทจดการและ/หรอผจดจาหนายและ/หรอผ รบประกนการจดจาหนายและ/หรอผสนบสนนการขายหนวยยลงทน (ถาม) โดยกรอกรายละเอยดตางๆ ใบคาขอเปดบญชกองทน (กรณท$ ผจองซ -อหนวยลงทนไมเคยเปดบญชกบบรษทจดการมากอน) และใบคาส$งซ -อหนวยลงทนใหครบถวนชดเจน แลวนาใบคาขอเปดบญชกองทน (ถาม) และใบคาส$งซ -อหนวยลงทนท$กรอกรายละเอยดครบถวนแลวและเอกสารหลกฐาน เชน สาเนาบตรประจาตวประชาชน (สาหรบบคคลธรรมดา) หรอหนงสอรบรองกระทรวงพาณชยและหนงสอมอบอานาจ พรอมตวอยางลายมอช$อผมอานาจลงนาม (สาหรบนตบคคล) เปนตน พรอมท -งเงนคาจองซ -อหนวยลงทนเตมจานวนไปท$บรษทจดการ
กองทนรวมอสงหารมทรพยเอมเอฟซ ปาตอง เฮอรเทจ 58
และ/หรอผจดจาหนายและ/หรอผ รบประกนการจดจาหนายและ/หรอผสนบสนนการขายหนวยยลงทน (ถาม) หรอสามารถส$งซ -อหนวยลงทนทางโทรสารไดสาหรบผจองซ -อหนวยลงทนท$มบญชกองทนกบบรษทจดการแลว
ผจองซ -อหนวยลงทนท$มถ$นฐานอยในตางประเทศจะตองเปนผ รบภาระในเร$องของขอกาหนด กฎระเบยบ และภาษตางๆ ท$เก$ยวเน$องกบการลงทนในหนวยลงทนของกองทนรวมเอง
หลงจากท$บรษทจดการและ/หรอผจดจาหนายและ/หรอผ รบประกนการจดจาหนายและ/หรอผสนบสนนการขายหนวยลงทน (ถาม) ไดรบชาระเงนคาซ -อหนวยลงทนจากผ จองซ -อหนวยลงทนแลว บรษทจดการและ/หรอผ จดจาหนายและ/หรอ ผ รบประกนการจดจาหนายและ/หรอผสนบสนนการขายหนวยลงทน (ถาม) จะออกหลกฐานการรบเงน และสาเนาใบคาส$งซ -อหนวยลงทนใหแกผจองซ -อหนวยลงทนไวเปนหลกฐาน
การจองซ -อหนวยลงทนจะสมบรณกตอเม$อบรษทจดการและ/หรอผจดจาหนายและ/หรอผ รบประกนการจดจาหนายและ/หรอผสนบสนนการขายหนวยลงทน (ถาม) ไดเรยกเกบเงนตามเชค ดราฟท หรอคาส$งหกบญชธนาคาร และไดรบเงนคาจองซ -อหนวยลงทนเตมตามจานวนแลว สทธของผ ถอหนวยลงทนจะเกดข -น หลงจากท$นายทะเบยนหนวยลงทนไดบนทกขอมลการซ -อหนวยลงทนของผ ถอหนวยลงทนลงในสมดทะเบยนผ ถอหนวยลงทนแลวเทาน -น
ผจองซ -อท$ไดชาระเงนคาจองซ -อหนวยลงทนแลว จะเพกถอนการจองซ -อหนวยลงทนและขอคนเงนคาจองซ -อหนวยลงทนไมได
นอกจากน - หากผลงทนตองการขายคนหนวยลงทนของกองทนรวมตลาดเงนภายใตการบรหารจดการของบรษทจดการเพ$อจองซ -อกองทนน - ผลงทนจะตองสงคาส$งซ -อลวงหนา 1 วนกอนวนสดทายของการเปดเสนอขายคร -งแรก
Q: ทานสามารถชาระเงนคาจองซ �อหนวยลงทนไดอยางไร
A: ผจองซ -อหนวยลงทนสามารถชาระเงนคาจองซ -อหนวยลงทนไดท$บรษทจดการและ/หรอผจดจาหนายและ/หรอผ รบประกนการจดจาหนายและ/หรอผสนบสนนการขายหนวยลงทน (ถาม) ภายในระยะเวลาเสนอขายคร -งแรก โดยชาระเปนเงนสด เชค ดราฟท หรอคาส$งหกบญชธนาคาร ท$สามารถเรยกเกบเงนไดในเขตหกบญชเดยวกนกบสานกงานท$รบการจองซ -อภายในวนท$จองซ -อเทาน -น โดยเชคหรอดราฟทดงกลาวจะตองลงวนท$ท$จองซ -อและขดครอมเฉพาะส$งจายในนาม “บญชจองซ -อหนวยลงทนกองทนรวมอสงหารมทรพยเอมเอฟซ” ซ$งเปนบญชประเภทออมทรพย ท$บรษทจดการเปดไวเพ$อรบเงนคาจองซ -อหนวยลงทน
Q: การจดสรรหนวยลงทนเปนอยางไร
A: บรษทจดการจะดาเนนการจดสรรหนวยลงทนในการเสนอขายคร -งแรกตามหลกเกณฑ วธการ และเง$อนไขท$ระบไวในขอน - ท -งน - ในกรณท$สานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. และ/หรอหนวยงานอ$นใดท$มอานาจตามกฎหมายไดแกไข เปล$ยนแปลง เพ$มเตม ประกาศ กาหนด ส$งการ เหนชอบ และ/หรอผอนผนเปนอยางอ$น บรษทจดการขอสงวนสทธท$จะดาเนนการใหเปนไปตามน -น นอกจากน -น ในกรณท$บรษทจดการเหนวาการเสนอขายหนวยลงทนในคร -งน -อาจมปญหา อปสรรค หรอขอจากดในการดาเนนการ บรษทจดการขอสงวนสทธในการเปล$ยนแปลงรายละเอยดการจองซ -อและการจดสรรหนวยลงทนตามท$ระบไวในโครงการตามความเหมาะสม ท -งน - เพ$อใหการเสนอขายหนวยลงทนในคร -งน -ประสบความสาเรจสงสด
ภายใตหลกเกณฑและเง$อนไขท$ระบไวในขอน - บรษทจดการจะจดสรรหนวยลงทนใหแกผลงทนท$จองซ -อและไดชาระเงนคาจองซ -อหนวยลงทนเตมตามจานวนท$จองซ -อแลว ในกรณท$จานวนเงนคาจองซ -อท$ระบในใบจองซ -อหนวยลงทนไมตรงกบจานวนเงนท$บรษทจดการและ/หรอผจดจาหนาย (ถาม) ไดรบชาระ บรษทจดการจะจดสรรหนวยลงทนใหตามจานวนเงน คาจองซ -อท$ไดรบชาระเปนเกณฑ
กองทนรวมอสงหารมทรพยเอมเอฟซ ปาตอง เฮอรเทจ 59
วธการจดสรรหนวยลงทน
(1) ในกรณท$บรษทจดการระดมทนไดต$ากวาจานวนเงนทนของโครงการ จนอาจเปนเหตใหกองทนรวมไมสามารถลงทนได บรษทจดการขอสงวนสทธท$จะพจารณาและกาหนดขนาดของกองทนรวมท$จะนาไปจดทะเบยนกองทรพยสนเปนกองทนรวม และพจารณาเลอกลงทนในทรพยสนบางสวนไดตามท$บรษทจดการเหนสมควร โดยคานงถงผลประโยชนท$ดท$สดของกองทนรวมเปนสาคญ โดยบรษทจดการอาจจะมการพจารณาจดสรรหนวยลงทนและคนเงนคาจองซ -อบางสวนใหแกผจองซ -อหนวยลงทนได
อยางไรกด ในกรณท$บรษทจดการระดมทนไดต$ากวาจานวนเงนทนของโครงการ บรษทจดการอาจเลอกท$จะไมดาเนนการลงทนใดๆ ตามวรรคแรกกได และเลกกองทนรวม โดยบรษทจดการจะยกเลกการจดต -งกองทนรวมและคนเงนทนใหแกผจองซ -อหนวยลงทน
(2) บรษทจดการจะจดสรรหนวยลงทนใหแกผลงทนกลมท$ 1 และผลงทนกลมท$ 2 ภายใตหลกเกณฑ และเง$อนไขดงตอไปน -
(2.1) การจดสรรหนวยลงทนแกผลงทนกลมท$ 1
ผลงทนกลมท$ 1 หมายถง ผจองซ -อพเศษ หรอเจาของ ผใหเชา ผ โอนสทธการเชา หรอผใหสทธในอสงหารมทรพยท$กองทนรวมจะลงทน หรอกลมบคคลเดยวกนของบคคลดงกลาว
บรษทจดการจะทาการจดสรรหนวยลงทนใหแกผลงทนกลมท$ 1 รวมกนไมเกนรอยละ 50 ของจานวนหนวยลงทนท$จาหนายไดแลวท -งหมด เวนแตเปนกรณท$ไดรบยกเวนตามขอ (2.3) หรอ (2.4)
ท -งน - บรษทจดการจะจดสรรหนวยลงทนใหแกเจาของ ผใหเชา ผ โอนสทธการเชา และผใหสทธในอสงหารมทรพยท$กองทนรวมจะลงทน หรอกลมบคคลเดยวกนของบคคลดงกลาวรวมกนไดไมเกนกวา 1 ใน 3 ของจานวนหนวยลงทนท$จาหนายไดแลวท -งหมด
บรษทจดการจะจดสรรหนวยลงทนใหแกผลงทนกลมท$ 1 ดงน -
(2.1.1) จดสรรใหแกผลงทนกลมท$ 1 ตามลาดบการจองซ -อ (First come first serve)
(2.1.2) ในกรณท$ผลงทนกลมท$ 1 ไดรบการจดสรรหนวยลงทนตามขอ (2.1.1) แลว บรษทจดการจะไมเสนอขายและจดสรรหนวยลงทนในสวนของผลงทนกลมท$ 2 ใหบคคลดงกลาวอก เวนแตเปนการจดสรรหนวยลงทนท$เหลอจากการจองซ -อของผลงทนกลมท$ 2
(2.2) การจดสรรหนวยลงทนแกผลงทนกลมท$ 2
ผลงทนกลมท$ 2 หมายถง ผจองซ -อท$วไป และผจองซ -อประเภทกองทน
บรษทจดการจะจดสรรหนวยลงทนใหแกผลงทนกลมท$ 2 ตามหลกเกณฑดงตอไปน -
(ก) เสนอขายและจดสรรใหแกผจองซ -อท$วไปเปนจานวนไมนอยกวารอยละ 25 ของจานวนหนวยลงทนท$จาหนายไดแลวท -งหมด
(ข) เสนอขายและจดสรรใหแกผ จองซ -อท$วไปและผ จองซ -อประเภทกองทนเปนจานวนรวมกนไมนอยกวา รอยละ 50 ของจานวนหนวยลงทนท$จาหนายไดแลวท -งหมด
เวนแตเปนกรณท$ไดรบยกเวนตามขอ (2.3) หรอ (2.4) ท -งน - ภายใตหลกเกณฑและเง$อนไขดงตอไปน -
กองทนรวมอสงหารมทรพยเอมเอฟซ ปาตอง เฮอรเทจ 60
(2.2.1) จดสรรหนวยลงทนใหแกผลงทนกลมท$ 2 ท$เปนผจองซ -อท$วไปทกรายในจานวนเงนจองซ -อหนวยลงทนข -นต$าสดกอน (Small lot first) หลงจากน -นจงจะจดสรรเพ$มเปนจานวนทวคณของ 100 บาท ใหแกผลงทนกลมท$ 2 ท$เปนผจองซ -อท$วไปทกรายวนเปนรอบไปเร$อยๆ จนกวาจะครบตามจานวนเงนทนของโครงการท$เสนอขาย โดยหากผจองซ -อทาการจองซ -อมากกวา 1 บญช บรษทจดการขอสงวนสทธท$จะจดสรรใหเพยงบญชเดยวท$มการจองซ -อสงสดเทาน -น
(2.2.2) การจดสรรหนวยลงทนใหอยในดลยพนจของบรษทจดการ ในกรณท$ผจองซ -อในจานวนเงนท$เทากน และมหนวยลงทนไมเพยงพอตอการจดสรร บรษทจดการจะพจารณาจดสรรใหแกผจองซ -อหนวยลงทนดงกลาวโดยวธสมรายช$อโดยคอมพวเตอร (Random)
(2.2.3) สาหรบผจองซ -อประเภทกองทน บรษทจดการจะจดสรรตามจานวนท$จองซ -อ แตอยางไรกตาม หากผจองซ -อประเภทกองทนมจานวนเกนรอยละ 25 ของจานวนหนวยลงทนท$จาหนายไดแลวท -งหมด บรษทจดการขอสงวนสทธท$จะจดสรรหนวยลงทนใหแกผจองซ -อประเภทกองทนตามสดสวนของจานวนท$จองซ -อ ซ$งเม$อรวมกบจานวนหนวยลงทนท$จดสรรใหแกผจองซ -อท$วไปแลวจะมจานวนหนวยลงทนไมนอยกวารอยละ 50 ของจานวนหนวยลงทนท$จาหนายไดแลวท -งหมด
(2.3) ในกรณท$ผจองซ -อพเศษไดรบการจดสรรหนวยลงทนตาม (2.1) แลว บรษทจดการจะเสนอขายและจดสรรหนวยลงทนในสวนของผจองซ -อท$วไปและผจองซ -อประเภทกองทนใหแกบคคลดงกลาวอกไดกตอเม$อเปนการเสนอขายและจดสรรหนวยลงทนท$เหลอจากการจองซ -อของผจองซ -อท$วไปและผจองซ -อประเภทกองทน
(2.4) ในกรณท$เจาของ ผ ใหเชา ผ โอนสทธการเชา หรอผ ใหสทธในอสงหารมทรพยท$กองทนรวมจะลงทน หรอกลมบคคลเดยวกนของบคคลดงกลาว ไดรบการจดสรรหนวยลงทนตาม (2.1) แลว บรษทจดการจะเสนอขายและจดสรรหนวยลงทนในสวนของผจองซ -อท$วไปและผจองซ -อประเภทกองทนใหแกบคคลดงกลาวอกไดกตอเม$อเปนการเสนอขายและจดสรรหนวยลงทนในสวนของผจองซ -อท$วไปและผจองซ -อประเภทกองทนท$เหลอจากการจองซ -อของผจองซ -อท$วไป ผจองซ -อประเภทกองทน และผจองซ -อพเศษตาม (2.3)
(3) ผ จองซ -อหนวยลงทนรบรองท$จะซ -อหนวยลงทนตามจานวนท$จองซ -อ หรอตามจานวนท$ไดรบการจดสรร โดยไมเปล$ยนแปลงหรอเพกถอนการจองซ -อหนวยลงทนดงกลาว และยนยอมรบคนเงนในกรณท$ไมไดรบการจดสรร
(4) ในกรณท$บรษทจดการพจารณาแลวเหนวาเพ$อเปนการรกษาผลประโยชนของกองทนรวม หรอผลประโยชนของผ ถอหนวยลงทนโดยรวม หรอช$อเสยง หรอความรบผดชอบทางกฎหมายของบรษทจดการ บรษทจดการขอสงวนสทธท$จะจดสรรหรอไมจดสรรหนวยลงทนแตบางสวนหรอท -งหมดกได โดยไมจาเปนตองแจงใหผ จองซ -อหนวยลงทนทราบลวงหนา
(5) สทธของผ ถอหนวยลงทนจะเกดข -นหลงจากท$นายทะเบยนหนวยลงทนไดบนทกขอมลการจดสรรหนวยลงทนของผจองซ -อในสมดทะเบยนผ ถอหนวยลงทนแลวเทาน -น โดยบรษทจดการและ/หรอนายทะเบยนหนวยลงทนจะออกและจดสงเอกสารแสดงสทธในหนวยลงทนใหแกผจองซ -อหนวยลงทนโดยทางไปรษณย ภายใน 30 วนนบต -งแตวนถดจากวนจดทะเบยนกองทรพยสนเปนกองทนรวม
กองทนรวมอสงหารมทรพยเอมเอฟซ ปาตอง เฮอรเทจ 61
Q: กองทนรวมน �มขอจากดในการจดสรรหนวยลงทนใหแกบคคลใดหรอกลมบคคลเดยวกนใดหรอไม อยางไร
A: ในการเสนอขายหนวยลงทนของกองทนรวม บรษทจดการจะจดสรรหนวยลงทนใหแกผลงทนตามหลกเกณฑท$สานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. ประกาศกาหนดดงน -
1. จดสรรหนวยลงทนใหแกบคคลใดหรอกลมบคคลเดยวกนใดถอหนวยลงทนไดไมเกน 1 ใน 3 ของจานวนหนวยลงทนท$จาหนายไดแลวท -งหมด ยกเวนเปนกรณดงตอไปน -
(1) เปนบคคลดงตอไปน -ซ$งถอหนวยลงทนไดไมเกนรอยละ 50 ของจานวนหนวยลงทนท$จาหนายไดแลวท -งหมด
(ก) กองทนบาเหนจบานาญขาราชการ กองทนประกนสงคม กองทนสารองเล -ยงชพ หรอกองทนรวมเพ$อผลงทนท$วไป
(ข) นตบคคลท$จดต -งข -นตามกฎหมายไทยซ$งไมอยภายใตบงคบตองเสยภาษเงนไดนตบคคล
(ค) บคคลอ$นใดท$ไดรบการผอนผนจากสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. เม$อมเหตจาเปนและสมควร
(2) เปนบรษทจดจาหนายหนวยลงทนซ$งรบหนวยลงทนไวตามสญญารบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน โดยบรษทจดจาหนายหนวยลงทนถอหนวยลงทนท$รบไวในสวนท$เกน 1 ใน 3 ของจานวนหนวยลงทนท$จาหนายไดแลวท -งหมดไมเกน 1 ปนบแตวนท$บรษทจดจาหนายหนวยลงทนรบหนวยลงทนดงกลาว
2. จดสรรหนวยลงทนใหกบเจาของ ผใหเชา ผ โอนสทธการเชา หรอผใหสทธในอสงหารมทรพย ท$กองทนรวมจะลงทน หรอกลมบคคลเดยวกนกบบคคลดงกลาวถอหนวยลงทนรวมกนไดไมเกน 1 ใน 3 ของจานวนหนวยลงทนท$จาหนายไดแลวท -งหมด
3. หากกองทนรวมมการลงทนในอสงหารมทรพยในลกษณะดงน - กองทนรวมตองมผลงทนตางดาวถอหนวยลงทนไดไมเกนรอยละ 49 ของจานวนหนวยลงทนท$จาหนายไดแลวท -งหมด
(1) ลงทนเพ$อใหไดมาซ$งสทธในท$ดนตามประมวลกฎหมายท$ดน หรอ
(2) ลงทนเพ$อใหไดมาซ$งกรรมสทธ\ในอาคารชด ท -งน - เม$อคานวณพ -นท$หองชดท$กองทนรวมลงทนรวมกบพ -นท$หองชดท$ถอกรรมสทธ\โดยผลงทนตางดาวในอาคารเดยวกนอยกอนแลวคดเปนสดสวนเกนรอยละ 49 ของพ -นท$หองชดท -งหมดในอาคารชดน -น
Q: ขอจากดสทธของผถอหนวยลงทนท*ถอหนวยลงทนเกนกวา 1 ใน 3 ของจานวนหนวยลงทนท*จาหนายไดแลวท �งหมดมอะไรบาง
A: 1. ในกรณท$ปรากฏขอเทจจรงแกบรษทจดการวามบคคลใดหรอกลมบคคลเดยวกนใดถอหนวยลงทนเกนกวา 1 ใน 3 ของจานวนหนวยลงทนท$จาหนายไดแลวท -งหมด บรษทจดการจะดาเนนการดงตอไปน -
(1) รายงานตอสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. ภายใน 5 วนทาการนบแตวนท$บรษทจดการรหรอควรรถงเหตดงกลาว
(2) ในการขอมตจากผ ถอหนวยลงทนในเร$องใดๆ บรษทจดการจะไมนบคะแนนเสยงของบคคลหรอกลมบคคลเดยวกนน -นในสวนท$เกนกวา 1 ใน 3 ของจานวนหนวยลงทนท$จาหนายไดแลวท -งหมด รวมในจานวนเสยงในการขอมต
(3) ไมจายเงนปนผลใหแกบคคลหรอกลมบคคลเดยวกนน -นในสวนท$เกนกวา 1 ใน 3 ของจานวนหนวยลงทนท$จาหนายไดแลวท -งหมด
(4) แจงใหบคคลหรอกลมบคคลเดยวกนจาหนายหนวยลงทนสวนท$บคคลดงกลาวถอเกนกวา 1 ใน 3 ของจานวนหนวยลงทนท$จาหนายไดแลวท -งหมด
กองทนรวมอสงหารมทรพยเอมเอฟซ ปาตอง เฮอรเทจ 62
2. ในกรณท$บคคลใดหรอกลมบคคลเดยวกนใดท$ถอหนวยลงทนเกนกวา 1 ใน 3 ของจานวนหนวยลงทนท$จาหนายไดแลวท -งหมดเปนบคคลท$ไดรบยกเวน บรษทจดการจะดาเนนการดงตอไปน -
(1) รายงานตอสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. ภายใน 5 วนทาการนบแตวนท$บรษทจดการรหรอควรรถงเหตดงกลาว
(2) ในการขอมตจากผ ถอหนวยลงทนในเร$องใดๆ บรษทจดการจะไมนบคะแนนเสยงของบคคลหรอกลมบคคลเดยวกนน -นในสวนท$เกนกวารอยละ 50 ของจานวนหนวยลงทนท$จาหนายไดแลวท -งหมดรวมในจานวนเสยงในการขอมต
(3) ไมจายเงนปนผลใหแกบคคลหรอกลมบคคลเดยวกนน -นในสวนท$เกนกวารอยละ 50 ของจานวนหนวยลงทนท$จาหนายไดแลวท -งหมด
(4) แจงใหบคคลหรอกลมบคคลเดยวกนจาหนายหนวยลงทนในสวนท$เกนกวารอยละ 50 ของจานวนหนวยลงทนท$จาหนายไดแลวท -งหมด
3. ในกรณท$บคคลใดหรอกลมบคคลเดยวกนใดท$ถอหนวยลงทนเกนกวา 1 ใน 3 ของจานวนหนวยลงทนท$จาหนายไดแลวท -งหมดเปนบรษทจดจาหนายหนวยลงทน ซ$งรบหนวยลงทนไวตามสญญารบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน บรษทจดการจะดาเนนการดงตอไปน - ในชวงระยะเวลาท$บคคลดงกลาวถอหนวยลงทนท$รบไวตามสญญารบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน แตท -งน -ไมเกน 1 ปนบแตวนท$รบหนวยลงทนดงกลาว
(1) รายงานตอสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. ภายใน 5 วนทาการนบแตวนท$บรษทจดการรหรอควรรถงเหตดงกลาว
(2) ในการขอมตจากผ ถอหนวยลงทนในเร$องใดๆ บรษทจดการจะนบคะแนนเสยงของบคคลดงกลาวไดเฉพาะในสวนท$ไมเกนกวารอยละ 50 ของจานวนหนวยลงทนท$จาหนายไดแลวท -งหมด
(3) จายเงนปนผลใหแกบคคลดงกลาวตามสดสวนการถอหนวยลงทนของบคคลน -น
4. ในกรณท$ปรากฏขอเทจจรงแกบรษทจดการวาผ ท$เคยเปนเจาของหรอผ โอนสทธการเชาในอสงหารมทรพย ผ ใหเชาหรอผใหสทธในอสงหารมทรพย และกลมบคคลเดยวกนของบคคลดงกลาว ถอหนวยลงทนรวมกนเกน 1 ใน 3 ของจานวนหนวยลงทนท$จาหนายไดแลวท -งหมด บรษทจดการจะปฏบตตามขอ 1. โดยอนโลม
5. การพจารณาความเปนกลมบคคลเดยวกนตามขอ 1. ถงขอ 4. ใหเปนไปตามประกาศสานกงานคณะกรรมการกากบหลกทรพยและตลาดหลกทรพยวาดวยการจดต -งกองทนรวมและการเขาทาสญญารบจดการกองทนสวนบคคล
6. เงนปนผลสวนท$ไมอาจจายแกผ ถอหนวยลงทนตามขอ 1 (3) ขอ 2 (3) และขอ 4 บรษทจดการจะยกเงนปนผลสวนดงกลาวใหเปนรายไดของแผนดนโดยถอวาผ ถอหนวยลงทนท -งปวงรบทราบและยนยอมใหดาเนนการแลว และในระหวางท$บรษทจดการยงมไดดาเนนการดงกลาว บรษทจดการจะจดทาบญชและแยกเงนปนผลสวนดงกลาวออกจากทรพยสนอ$นของกองทนรวมโดยไมนามารวมคานวณมลคาทรพยสนสทธของกองทนรวม
7. ในกรณท$ปรากฏพฤตการณวาบรษทจดการดาเนนการใดๆ หรอบคคลใดถอหนวยลงทนโดยรเหนหรอตกลงกบบคคลอ$น อนเปนการปกปดหรออาพรางลกษณะท$แทจรงในการถอหนวยลงทนของบคคลใดหรอกลมบคคลเดยวกนใดท$ประสงคจะถอหนวยลงทนเกนกวา 1 ใน 3 ของจานวนหนวยลงทนท$จาหนายไดแลวท -งหมด สานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. อาจเพกถอนการอนมตใหจดต -งและจดการกองทนรวม
กองทนรวมอสงหารมทรพยเอมเอฟซ ปาตอง เฮอรเทจ 63
Q: กองทนรวมจะตองย*นขอจดทะเบยนหนวยลงทนของกองทนรวมเปนหลกทรพยจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยภายในเม*อไร
A: บรษทจดการจะดาเนนการย$นคาขอตอตลาดหลกทรพย เพ$อขอใหพจารณารบหนวยลงทนของกองทนรวมเปนหลกทรพยจดทะเบยนภายใน 30 วนนบแตวนจดทะเบยนกองทนรวม
Q: ในกรณปกต ภายหลงการเสนอขายหนวยลงทนคร�งแรก ทานจะสามารถซ �อขายหนวยลงทนของกองทนรวมน �ไดอยางไร
A: บรษทจดการจะนาหนวยลงทนของกองทนรวมอสงหารมทรพยไปจดทะเบยนในตลาดหลกทรพย เพ$อใหหนวยลงทนน -นมสภาพคลอง ดงน -น ผ ลงทนสามารถซ -อขายหนวยลงทนของกองทนรวมน -ผานระบบการซ -อขายของตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย โดยในการซ -อขายหนวยลงทน ผลงทนจะตองเปดบญชซ -อขายหลกทรพยกบบรษทหลกทรพยท$เปนนายหนาซ -อขายหลกทรพยเชนเดยวกบการซ -อขายหน ท -งน - ราคาซ -อขายหนวยลงทนจะเปนไปตามราคาตลาดท$ข -นอยกบความตองการซ -อหรอขายของผ ถอหนวยลงทนขณะน -นๆ ซ$งอาจจะสงหรอต$ากวาราคาท$ผ ถอหนวยลงทนซ -อมา หรอในบางชวงเวลาหนวยลงทนดงกลาวอาจไมมสภาพคลองได
เน$องจากกองทนรวมมขอจากดการถอหนวยลงทนของผลงทนตางดาวใหถอหนวยลงทนไดไมเกนรอยละ 49 ของจานวนหนวยลงทนท$จาหนายไดแลวท -งหมด บรษทจดการในฐานะนายทะเบยนหนวยลงทนจงมข -นตอนการควบคมการถอหนวยลงทนของผ ลงทนตางดาวใหถอหนวยลงทนไมเกนสดสวนดงกลาว ดงน -น ผลงทนตางดาวท$จะซ -อขายหนวยลงทนจะมข -นตอนและอาจใชระยะเวลาดาเนนการมากกวาผลงทนไทย ซ$งผลงทนตางดาวสามารถสอบถามขอมลดงกลาวไดจากบรษทจดการ
Q: ทานจะทราบมลคาหนวยลงทนของทานไดอยางไร
A: ผลงทนสามารถทราบขอมลเก$ยวกบมลคาหนวยลงทนของวนสดทายของเดอนไดท$
- เวบไซตของบรษทจดการท$ www.mfcfund.com
- หนงสอพมพรายวนอยางนอย 1 ฉบบ เชน หนงสอพมพผจดการรายวน เปนตน
Q: ใครทาหนาท*เปนผเกบรกษาทรพยสนและดแลบรษทจดการใหปฏบตตามขอกาหนดการลงทนท*ตกลงไว
A: ธนาคารกสกรไทย จากด (มหาชน)
อาคารธนาคารกสกรไทย สานกพหลโยธน ช -น 11 เลขท$ 400/22 ถนนพหลโยธน แขวงสามเสนใน เขตพญาไท กรงเทพฯ 10400 โทรศพท 0-2470-3200-1 โทรสาร 0-2470-1996-7
Q: ใครทาหนาท*เปนผบรหารหรอจดหาผลประโยชนจากอสงหารมทรพยท*กองทนรวมไดมาจากการลงทน
A: ไมม
Q: ใครทาหนาท*เปนผประเมนคาทรพยสนท*กองทนรวมจะลงทน
A: บรษท เค.ท.แอพไพรซล จากด
เลขท$ 147-148 ซอยปลกจต ถนนพระราม 4 แขวงลมพน เขตปทมวน กรงเทพฯ 10330 โทรศพท 0-2655-8330 โทรสาร 0-2654-3945
กองทนรวมอสงหารมทรพยเอมเอฟซ ปาตอง เฮอรเทจ 64
บรษท ไนทแฟรงค ชารเตอร (ประเทศไทย) จากด
เลขท$ 65/192 อาคารชานาญเพญชาต บสเนส เซนเตอร ช -น 23 ถนนพระราม 9 เขตหวยขวาง กรงเทพฯ 10320 โทรศพท 0-2643-8223 โทรสาร 0-2643-8224
Q: ใครเปนผตรวจสอบงบการเงนของกองทนรวมน �
A: นายประวทย ววรรณธนานตร หรอ นายไกรสทธ\ ศลปมงคลกล หรอ นายเทอดทอง เทพมงกร หรอ นางสาวชมภนช แซแต หรอ นายบรรจง พชญประสาธน
บรษท พว ออดท จากด เลขท$ 100/19 ช -น 14 อาคารวองวานช บ ถ.พระรามเกา หวยขวาง กรงเทพฯ 10310 โทรศพท 0-2645-0080 โทรสาร 0-2645-0020
Q: ใครเปนผดแลปรบปรงรายช*อผถอหนวยลงทนเพ*อใหการชาระเงนและจดสรรหนวยลงทนแกผถอหนวยลงทนเปนไปอยางถกตอง
A: บรษทหลกทรพยจดการกองทน เอมเอฟซ จากด (มหาชน)
เลขท$ 199 อาคารคอลมนทาวเวอร ช -น G และ ช -น 21 - 23 ถนนรชดาภเษก แขวงคลองเตย เขตคลองเตย กรงเทพฯ 10110 โทรศพท 0-2649-2000 โทรสาร 0-2649-2100
Q: หากทานตองการรองเรยนจะทาไดอยางไร
A: ผลงทนสามารถรองเรยนไดท$
- บรษทหลกทรพยจดการกองทน เอมเอฟซ จากด (มหาชน) โทรศพท 0-2649-2000 หรอ www.mfcfund.com
- สานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. (Help Center) โทรศพท 0-2263-6000 หรอ www.sec.or.th
กองทนรวมอสงหารมทรพยเอมเอฟซ ปาตอง เฮอรเทจ 65
ความเส*ยงในการลงทนของกองทนรวม
ผลงทนควรศกษาปจจยความเส$ยงของกองทนรวมอยางละเอยดกอนการตดสนใจลงทน ความเส$ยงอนเปนผลมาจากปจจยหลายประการ ซ$งรวมถงปจจยความเส$ยงตามท$ไดระบไวในท$น - ความไมแนนอนท$อาจเกดข -นรวมถงความเส$ยงอ$นๆ เชน สภาพเศรษฐกจ สงคม และการเมอง ท$บรษทจดการไมอาจควบคมหรอคาดหมายไดในขณะน - แตอาจกลายเปนความเส$ยงท$มนยสาคญในอนาคตซ$งหากเกดข -นอาจมผลกระทบตอกองทนรวมและมลคาหนวยลงทนของกองทนรวม
คาอธบายเก$ยวกบแนวทางการบรหารของบรษทจดการเพ$อลดความเส$ยง มาตรการรองรบความเส$ยง และ/หรอความสามารถของกองทนรวมในการลดความเส$ยงขอใดขอหน$งไมถอเปนขอยนยนวาความเส$ยงตางๆ ตามท$ระบในเอกสารฉบบน -จะลดลงหรออาจไมเกดข -น เน$องจากความสาเรจและ/หรอความสามารถในการลดความเส$ยงยงข -นอยกบปจจยหลายประการท$อยนอกเหนอจากการควบคมของบรษทจดการ
(1) ความเส*ยงจากการท*คสญญาไมปฏบตตามสญญาท*เก*ยวของ
ในการลงทนและบรหารอสงหารมทรพยของกองทนรวม บรษทจดการจะเขาทาสญญาจะซ -อจะขายทรพยสนซ$งใชในการประกอบกจการโรงแรม อนไดแก สญญาจะซ -อจะขายทรพยสน สญญาจะซ -อจะขายเฟอรนเจอร อปกรณและงานระบบ สญญาเชาทรพยสน สญญาเชาเฟอรนเจอร และสญญาเชาอปกรณและงานระบบ และ/หรอสญญาตางๆ ท$เก$ยวเน$องกบการลงทนและการบรหารจดการทรพยสนของกองทนรวมเพ$อประโยชนในการจดหาผลประโยชนในอสงหารมทรพยของกองทนรวม และดาเนนการใดๆ เพ$อใหคสญญาปฏบตตามขอกาหนดและเง$อนไขในสญญา
อยางไรกด ถงแมจะมขอกาหนดในสญญาตางๆ ท$เก$ยวของกตาม คสญญาอาจไมปฏบตหรอปฏบตผดคารบรองขอกาหนดและเง$อนไขของสญญาหรอเกดเหตการณใดๆ อนเปนเหตแหงการเลกหรอผดสญญาได ในกรณเชนวาน - แมกองทนรวมจะมสทธท$จะบอกเลกสญญา เรยกคาเสยหาย ตลอดจนเรยกคาขาดประโยชนและเรยกรองเพ$อใหไดมาซ$งทรพยสนตามท$กองทนรวมชาระราคาไปแลวกตาม แตกองทนรวมอาจไมสามารถบงคบใหเปนไปตามสทธของกองทนรวมตามขอกาหนดและเง$อนไขในสญญา หรอคสญญาอาจปฏเสธไมชาระคาเสยหายตามท$กองทนรวมเรยกรอง ดงน -น กองทนรวมจงอาจตองนาเร$องดงกลาวเขาสกระบวนการยตธรรมโดยการฟองรองตอศาลท$เก$ยวของ ซ$งการดาเนนการดงกลาว บรษทจดการไมสามารถคาดการณไดถงระยะเวลาและผลกระทบในการดาเนนการ รวมถงจานวนเงนท$กองทนรวมจะไดรบชดเชยเยยวยาจากความเสยหายตางๆ ดงกลาว นอกจากน - ผลแหงคดข -นอยกบดลยพนจของศาลท$เก$ยวของ และถงแมศาลจะมคาพพากษาใหกองทนรวมชนะคด กองทนรวมอาจไมสามารถบงคบใหเปนไปตามคาพพากษาของศาลได ผ ถอหนวยลงทนจงมความเส$ยงท$จะไมไดรบผลตอบแทนตามจานวนหรอภายในระยะเวลาท$คาดการณไว
นอกจากน - ในกรณท$กองทนรวมสามารถใชสทธในการบอกเลกสญญาภายใตสญญาเชา กองทนรวมอาจมความเส$ยงในการหาผ เชารายใหม หรอหากสามารถหาผ เชารายใหมได กองทนรวมอาจมความเส$ยงในการตกลงกบผ เชารายใหมใหขอกาหนดและเง$อนไขในสญญาเชาฉบบใหมเปนไปตามสญญาเชาฉบบเดม
(2) ความเส*ยงจากความสามารถในการชาระคาเชาของผเชา
กองทนรวมไดตกลงท$จะปลอยเชาทรพยสนท$กองทนรวมจะเขาลงทนคร -งแรกใหกบผ เชาเปนระยะเวลา 5 ป โดยมการตกลงคาเชาท$จะตองชาระใหกบกองทนรวมในอตราท$คงท$แนนอน ดงน -น ความสาเรจในการประกอบธรกจของผ เชาและความสามารถในการชาระคาเชาของผ เชาดงกลาวจะสงผลกระทบโดยตรงตอรายไดของกองทนรวมอยางมนยสาคญ อยางไรกด เพ$อลดความเส$ยงท$อาจเกดจากการผดนดชาระคาเชาของผ เชา กองทนรวมตกลงใหผ เชาวางหลกประกนการเชาเปนมลคาเทากบ 44,625,000 บาท ซ$งเทยบเทากบคาเชารายเดอนของปการเชาสดทายจานวน 6 เดอน โดยเปนเงนสดท -งหมด ซ$งกองทนรวมสามารถเรยกเงนจานวนดงกลาวเพ$อชดเชยคาเชาใหแกกองทนรวมได หากกองทนรวมไมสามารถเรยกเกบ
กองทนรวมอสงหารมทรพยเอมเอฟซ ปาตอง เฮอรเทจ 66
คาเชาจากผ เชาไดตามกาหนด และหากมการหกเงนประกนการเชาดงกลาว กองทนรวมจะดาเนนการเรยกเกบเงนประกนการเชาเพ$มเตมเพ$อใหกองทนรวมมหลกประกนการเชาครบตามจานวนท$กาหนดตลอดอายสญญาเชา
เน$องจาก กองทนรวมจะไดรบคาเชาจากผ เชาตามสญญาเชาซ$งเปนท$มาของรายไดหลกเพยงแหลงเดยวของกองทนรวม ดงน -น หากผ เชาดงกลาวมปญหาทางการเงน ซ$งสงผลกระทบตอความสามารถในการชาระคาเชา ผ เชาอาจจะไมชาระคาเชา หรอยอมเลกสญญาเชากอนกาหนด และกองทนรวมไมสามารถหาผ เชารายใหมมาทดแทนผ เชาดงกลาวได ส$งเหลาน -อาจสงผลกระทบโดยตรงตอรายไดของกองทนรวม ถงแมวากองทนรวมจะมสทธเรยกรองคาเสยหายและรบเงนประกนจากผ เชากตาม
(3) ความเส*ยงจากการแขงขน
ปจจบนความนยมในการทองเท$ยวบรเวณปาตอง จงหวดภเกต เพ$มสงข -นมาก ซ$งการเพ$มข -นของนกทองเท$ยวดงกลาวไดดงดดใหผประกอบการรายใหมเขามาทาธรกจโรงแรมในบรเวณปาตองเพ$มมากข -น และเม$อรวมกบผประกอบการท$เปดใหบรการอยแลวในปจจบน จงทาใหมโอกาสเกดการแขงขนท$รนแรง และอาจทาใหเกดการลดราคาเพ$อดงดดลกคาใหมาใชบรการ ซ$งการแขงขนดงกลาวอาจสงผลกระทบในเชงลบตอการประกอบธรกจของผ เชาทรพยสนของกองทนรวม นอกจากน - บรษทคแขงหลายแหงอาจมแหลงเงนทนและปจจยสนบสนนอ$นๆ เชน มเชนโรงแรมใหบรการ เปนตน ท$อาจเอ -อใหสามารถแขงขนกบกองทนรวมได ซ$งการแขงขนดงกลาวอาจเพ$มตนทนในการบรหารจดการอสงหารมทรพย หรอลดอตราการเชา และ/หรออตราคาเชาท$กองทนรวมเรยกเกบจากผ เชา
(4) ความเส*ยงจากการยกเลกหรอไมตอสญญาเชา
ในกรณท$สญญาเชามการยกเลกสญญากอนครบกาหนดอายสญญาเชา หรอในกรณท$สภาวะอตสาหกรรมโรงแรมมการเปล$ยนแปลงซ$งอาจจะสงผลใหผ เชาเรยกรองใหมการปรบเปล$ยนเง$อนไขในสญญาเชา ซ$งเง$อนไขท$ปรบเปล$ยนดงกลาวอาจเปนเง$อนไขท$เปนการเอ -อประโยชนตอกองทนรวมนอยลงหากเปรยบเทยบกบสญญาเชาท$ไดทาไวในปจจบน หรอในกรณท$ ผ เชาไมตออายสญญาเชาและกองทนรวมไมสามารถหาผ เชารายใหมมาทดแทนผ เชารายเดมไดในเวลาอนสมควร กรณและเหตการณตางๆ ดงกลาวขางตนอาจสงผลกระทบโดยตรงตอกระแสเงนสดและผลการดาเนนงานของกองทนรวม ในกรณท$กองทนรวมจาเปนตองเลกสญญากบผ เชา เน$องจากผ เชาไมยอมจายคาเชาหรอหรอผดสญญาเชาน -น อาจใชเวลาในการหา ผ เชารายใหมนานเกนกวา 3 – 6 เดอน ซ$งความลาชาดงกลาวอาจสงผลกระทบโดยตรงตอรายไดของกองทนรวม
(5) ความเส*ยงในการจดหาผเชารายใหม
การท$ผ เชาไมสามารถปฏบตตามขอกาหนดและหนาท$ภายใตสญญาเชาได อาจเปนเหตใหผดเง$อนไขการเลกสญญากอนครบอายของสญญาเชา จะสงผลกระทบตอคาเชาท$กองทนรวมจะไดรบ ท -งน - กองทนรวมอาจตองดาเนนการหาผ เชารายใหม ถาหากกองทนรวมไมสามารถหาผ เชารายใหมไดภายในเวลาอนควร หรอไมสามารถเจรจาตกลงกบคสญญารายใหมในสญญาเชาฉบบใหมโดยมขอกาหนดท$เปนประโยชนตอกองทนรวมได กระแสรายไดของกองทนรวมอาจหยดชะงกหรอลดลง ซ$งอาจมผลกระทบในทางลบอยางมนยสาคญตอผลประกอบการของกองทนรวม
อยางไรกตาม ดวยความสามารถในการสรางรายไดของตวทรพยสน ซ$งมศกยภาพจากทาเลท$ต -งและความตองการทองเท$ยวของนกทองเท$ยวตางชาตท$มตอจงหวดภเกต โดยเฉพาะอยางย$งบรเวณปาตองท$เพ$มข -นน -น ทาใหบรษทจดการเช$อม$นวาจะสามารถจดหาผ เชารายใหมท$จะเขาทดแทนผ เชารายเดมได
กองทนรวมอสงหารมทรพยเอมเอฟซ ปาตอง เฮอรเทจ 67
(6) ความเส*ยงของผลประกอบการของกองทนรวมจากความสามารถของผเชา
การประกอบกจการธรกจโรงแรมนบเปนธรกจอสงหารมทรพยท$มความเส$ยงสงเม$อเปรยบเทยบกบธรกจอสงหารมทรพยประเภทอ$นๆ เชน ธรกจศนยการคา อาคารสานกงานใหเชา เปนตน เน$องจากการประกอบกจการดงกลาวข -นอยกบปจจยแวดลอมหลายดาน ดงน -น การท$กองทนรวมใหเชาทรพยสนของกองทนรวมแกผ เชาเพ$อใหนาทรพยสนไปประกอบกจการโรงแรม ความสามารถในการดาเนนกจการโรงแรมของผ เชาอาจสงผลกระทบตอความสามารถในการชาระเงนคาเชา การตอสญญาเชาหรอการยกเลกสญญาเชากอนครบกาหนด ซ$งลวนแตสงผลกระทบโดยตรงตอผลประกอบการของกองทนรวมท -งส -น
อยางไรกด กองทนรวมไดกาหนดคาเชาเปนคาเชาคงท$ตลอดอายสญญาเชาโดยแบงชาระคาเชาคงท$เปนรายเดอน โดยใหมการปรบอตราคาเชาทก 3 ป ซ$งจะทาใหความเส$ยงจากการดาเนนกจการโรงแรมของผ เชาลดลง
(7) ความเส*ยงจากการท*คาเชาท*กองทนรวมไดรบอาจไมเปนไปตามภาวะตลาด
เน$องจากกองทนรวมกาหนดคาเชาเปนคาเชาคงท$โดยใหมการปรบอตราคาเชาทก 3 ป ซ$งอาจกอใหเกดความเส$ยงวาคาเชาท$กองทนรวมไดรบอาจต$ากวาท$ควรจะเปนในกรณท$สภาวะตลาดของอตสาหกรรมโรงแรมในจงหวดภเกตไดรบความนยมจากนกทองเท$ยว และสามารถใหเชาในราคาท$สงข -นมาก
อยางไรกด การกาหนดคาเชาคงท$ตามท$กลาวไวขางตนจะชวยลดความผนผวนของรายไดท$กองทนรวมจะไดรบกรณท$สภาวะตลาดไมเปนไปตามท$คาดการณไว
(8) ความเส*ยงจากการประกนภย
การประกอบธรกจของกองทนรวมมความเส$ยงดานการดาเนนการและการใชประโยชนในทรพยสนท$กองทนรวมจะเขาลงทนคร -งแรก แมวากองทนรวมจะตองจดใหมการประกนภยในทรพยสนท$กองทนรวมจะเขาลงทนคร -งแรกอยางเพยงพอและเหมาะสมตามขอกาหนดของกฎหมายท$เก$ยวของแลวกตาม แตกองทนรวมอาจไมสามารถจดทาประกนภยท$คมครองความเส$ยงบางประเภทท$อาจเกดข -นได เชน ความสญเสยจากสงคราม หรอการกอการราย เปนตน (หรอแมวากองทนรวมสามารถจดหาประกนภยได แตอตราเบ -ยประกนอาจไมคมกบผลประโยชนทางเศรษฐกจท$กองทนรวมอาจไดรบ) หรอกองทนรวมอาจไมสามารถใชสทธเรยกรองตามท$ระบในกรมธรรมประกนภยท$เก$ยวของไดไมวาท -งหมดหรอบางสวน หรออาจเกดความลาชาในการชดเชยความเสยหายตามกรมธรรมประกนภยดงกลาวไดโดยท$ไมใชความผดของกองทนรวม
กองทนรวมอาจมความเส$ยงจากความสญเสยทางการเงน เม$อเกดเหตการณรายแรงท$กองทนรวมอาจไมไดรบการชดเชยความเสยหายอยางเพยงพอหรอไมสามารถจดใหมการประกนภยประเภทดงกลาวได ซ$งอาจสงผลกระทบโดยตรงตอผลตอบแทนท$ผ ถอหนวยลงทนคาดวาจะไดรบ
อยางไรกตาม ภายใตขอกาหนดของสญญาเชาทรพยสน กองทนรวมตกลงจะจดใหมการทาประกนวนาศภยท$ครอบคลมความเส$ยงภยในทรพยสน (All Risks Insurance) รวมถงการทาประกนภยบคคลภายนอก
(9) ความเส*ยงจากกรณการถกเวณคนท*ดน
กองทนรวมอาจมความเส$ยงในกรณท$มการเวนคนทรพยสนท$กองทนรวมลงทนโดยหนวยงานของรฐ ซ$งทาใหกองทนรวมไมอาจใชทรพยสนท$กองทนรวมลงทนเพ$อประโยชนในการดาเนนธรกจตอไปได
อยางไรกด ในกรณท$เกดการเวนคนดงกลาว กองทนรวมอาจไมไดรบคาชดเชยจากการเวนคนหรอไดรบคาชดเชยดงกลาวมากกวาหรอนอยกวามลคาท$กองทนรวมใชในการลงทนในทรพยสนซ$งอาจสงผลใหผลตอบแทนท$ผ ถอหนวยลงทนจะไดรบจากการลงทนไมเปนไปตามท$ไดประมาณการไวท -งในสวนของเงนปนผลและเงนลดทน
กองทนรวมอสงหารมทรพยเอมเอฟซ ปาตอง เฮอรเทจ 68
ในสวนของขอมลจากบรษทประเมนท$กองทนไดวาจาง ณ ปจจบนท$สามารถตรวจสอบไดในเบ -องตนพบวาท$ต -งของทรพยสนของกองทนรวมท$จะลงทนดงกลาวไมตกอยภายใตเขตเวนคนโดยเฉพาะเจาะจง ท -งน - บรษทจดการไมสามารถประเมนถงโอกาสในการถกเวนคนได เน$องจากการเวนคนท$ดนเปนนโยบายและความจาเปนในการใชพ -นท$ของรฐบาลในเวลาน -น
(10) ความเส*ยงท*เกดข �นเม*อตองมการปรบปรงอสงหารมทรพยของกองทนรวม
อสงหารมทรพยของกองทนรวมจะตองซอมแซมและปรบปรงใหปลอดภย ทนสมย และสอดคลองกบความตองการของกลมลกคาเปาหมาย เพ$อใหลกคาพงพอใจและกลบเขามาใชบรการอยางตอเน$อง โดยปกตการปรบปรงหรอการซอมแซมบารงรกษาประจาปจะไมกอใหเกดผลกระทบตอการดาเนนงานมากนก ยกเวนในกรณท$เปนการปรบปรงซอมแซมคร -งใหญซ$งเปนการปรบปรงเพ$อเปล$ยนแปลงภาพลกษณของอสงหารมทรพยท -งภายในและภายนอก หรอเปนการเปล$ยนแปลงงานระบบท$สาคญ ซ$งจะดาเนนการตามระยะเวลาท$ผ เชาหรอกองทนรวมเหนวาเหมาะสม ซ$งโดยปกตแลวกจการจะไมหยดดาเนนการในชวงการปรบปรงน -นๆ อยางไรกด การปรบปรงอสงหารมทรพยเปนสวนๆ อาจสงผลกระทบตอรายไดของกองทนรวมในสวนท$ถกปรบปรง
ท -งน - โรงแรมปาตอง เฮอรเทจ ซ$งเปนทรพยสนท$กองทนรวมจะเขาลงทนคร -งแรก ไดทาการซอมแซมปรบปรงสภาพโรงแรมคร -งใหญในชวงปท$ผานมา เม$อปลายป 2555
(11) ความเส*ยงเก*ยวกบใบอนญาตประกอบกจการ
ผ เชาจะดาเนนการเพ$อใหไดรบใบอนญาตประกอบธรกจโรงแรมจากกระทรวงมหาดไทยเพ$อใชในการประกอบกจการโรงแรม หากผ เชาไมไดรบใบอนญาตประกอบธรกจโรงแรมหรอใบอนญาตประกอบธรกจโรงแรมของผ เชาถกยกเลก เพกถอน หรอไมมการตออาย จะมผลกระทบในทางลบตอผ เชา กลาวคอจะทาใหผ เชาไมสามารถดาเนนกจการโรงแรมตอไปได ท -งน - อาจเปนผลใหผ เชาไมสามารถปฏบตตามขอกาหนดและเง$อนไขภายใตสญญาเชากบกองทนรวมได
อกท -งตามกฎหมายแลวใบอนญาตการประกอบธรกจโรงแรมจะตองมการตออายเม$อใบอนญาตหมดอายลง หากใบอนญาตประกอบธรกจโรงแรมของผ เชาถกยกเลกหรอไมมการตออาย หรอผ เชาไมสามารถดาเนนการเพ$อใหไดรบใบอนญาตประกอบธรกจโรงแรม (บางสวนหรอท -งหมด) อาจจะทาใหมผลกระทบในทางลบตอผ เชา กลาวคอจะทาใหผ เชาไมสามารถดาเนนกจการโรงแรม (บางสวนหรอท -งหมด) ตอไปได อาจทาใหผ เชาไมสามารถชาระคาเชาใหแกกองทนรวม และอาจเปนผลใหไมสามารถปฏบตตามขอกาหนดและเง$อนไขภายใตสญญาเชาได นอกจากน - กฎเกณฑหรอขอบงคบตางๆ และแนวทางพจารณาอนญาตของเจาหนาท$ของหนวยงานท$เก$ยวของกบการขอตอใบอนญาตอาจจะมการเปล$ยนแปลงไดในอนาคตซ$งอาจจะทาใหการขอตอใบอนญาตลาชา หรออาจจะไมสามารถตอใบอนญาตได ท -งน - โรงแรมปาตอง เฮอรเทจ ซ$งเปนทรพยสนท$กองทนรวมจะเขาลงทนคร -งแรกไดรบเอกสารท$เก$ยวของกบใบอนญาตประกอบกจการโรงแรมท$ครบถวน ซ$งสงผลใหโรงแรมมความพรอมตอการประกอบกจการโรงแรม
(12) ความขดแยงทางผลประโยชนระหวางกองทนรวม เจาของอสงหารมทรพยท*กองทนรวมจะเขาลงทนคร�งแรก และบรษท ปาตอง เฮอรเทจ จากด ผประกอบกจการโรงแรมท*อาจกอใหเกดผลกระทบตอการดาเนนงานของกองทนรวม
ความขดแยงทางผลประโยชนระหวางกองทนรวมกบบรษท ปาตอง เฮอรเทจ จากด ซ$งถอกรรมสทธ\ในทรพยสนท$กองทนรวมจะเขาลงทน และในฐานะผ เชาอสงหารมทรพย ตลอดจนผประกอบกจการในการจดการทรพยสนท$กองทนรวมจะลงทน อาจเกดข -นได ถงแมวา บรษทจดการจะไดกาหนดบทบาทและขอบเขตการปฏบตหนาท$ของผ เชาอสงหารมทรพยอยางระมดระวง เน$องจากผมอานาจในการบรหารจดการในบรษทดงกลาว ตลอดจนบรษทในเครอ เปนเจาของอสงหารมทรพยประเภทโรงแรมท$เปดบรการแลวนอกเหนอจาก โรงแรมปาตอง เฮอรเทจ ไดแก โรงแรมเทวญ ดารา รสอรท แอนด สปา หวหน และ
กองทนรวมอสงหารมทรพยเอมเอฟซ ปาตอง เฮอรเทจ 69
โรงแรมเทวญ ดารา บช วลลา กยบร อยางไรกตาม โรงแรมดงกลาว มความแตกตางกน ไมวาจะเปนเร$องของทาเลท$ต -ง ราคา การใหบรการ สถาปตยกรรมและการตกแตง ส$งอานวยความสะดวก และขนาดของหองพก โดยมรายละเอยดดงตอไปน -
ดานขนาดหองพก และกลมลกคา : โรงแรมเทวญ ดารา รสอรท แอนด สปา หวหน ซ$งต -งอยท$จงหวดประจวบครขนธ เปนโรงแรมในระดบหร (Luxury 5 ดาว) ในขณะท$โรงแรม ปาตอง เฮอรเทจ เปนโรงแรมในระดบขนาดกลาง (Mid Scale) ท$ราคาหองพกเฉล$ยต$ากวาเปนอยางมากทาใหมกลมลกคาเปาหมายท$แตกตางกน
ดานทาเลท$ต -ง : สถานท$ต -งของโรงแรมเทวญ ดารา ท -ง 2 แหงท$อยในจงหวดประจวบครขนธ เปนท$เงยบสงบ เหมาะแกการพกผอนอยภายในโรงแรมหรอทองเท$ยวในบรเวณใกลเคยง ขณะท$หาดปาตอง ซ$งเปนท$ต -งของโรงแรมปาตอง เฮอรเทจ จะมความคกคกมากกวา จงดงดดนกทองเท$ยวท$ชอบการเท$ยวภายนอกโรงแรมมากกวา
ช$อโรงแรมและเคร$องหมายการคา : ปจจบนบรษท ปาตอง เฮอรเทจ จากด เปนเจาของลขสทธ\ช$อและเคร$องหมายการคานามวา “ปาตอง เฮอรเทจ” เพ$อใชในการประกอบกจการโรงแรม ซ$งภายหลงจากการลงทนของกองทนรวมแลว บรษท ปาตอง เฮอรเทจ จากด ตกลงยนยอมใหกองทนรวมใชช$อและเคร$องหมายการคา “ปาตอง เฮอรเทจ” ตอไปได โดยไมคดคาลขสทธ\หรอคาธรรมเนยมใดๆ จากกองทนรวม นอกจากน - บรษท ปาตอง เฮอรเทจ จากด จะไมสามารถใชช$อน -ไดอก ตราบเทาท$กองทนยงคงลงทนในโครงการโรงแรมปาตอง เฮอรเทจ
ถงแมวา โอกาสท$จะเกดความขดแยงทางผลประโยชนจะลดลงจากเหตผลดงกลาวขางตน แตเน$องจากธรกจหลกของผมอานาจในการบรหารจดการในบรษท ปาตอง เฮอรเทจ จากด คอ การพฒนาและลงทนในโรงแรม ดงน -น ในอนาคต กรรมการดงกลาว จงอาจจะพฒนาโรงแรมในระดบขนาดกลาง ( Mid Scale) และบรหารจดการเอง หรอใชแบรนดโรงแรมในระดบขนาดกลาง (Mid Scale) อ$น ซ$งอาจกอใหเกดความขดแยงทางผลประโยชนระหวางกองทนรวมและผ เชาหรอกรรมการได
(13) ความเส*ยงจากการลดลงของนกทองเท*ยวตางชาต
นกทองเท$ยวชาวจนถอเปนกลมนกทองเท$ยวท$มบทบาทท$สาคญตอธรกจการทองเท$ยวของไทย โดยถอวาเปนนกทองเท$ยวท$มสดสวนมากท$สดในบรรดานกทองเท$ยวตางประเทศ โดยในป 2556 มนกทองเท$ยวชาวจนท$เดนทางเขาประเทศไทยท -งส -นประมาณ 4.7 ลานคน คดเปนรอยละ 17.6 ของจานวนนกทองเท$ยวตางประเทศท -งหมด ซ$งเพ$มข -นจากป 2554 ท$มนกทองเท$ยวชาวจนท -งส -นประมาณ 1.7 ลานคน คดเปนเพยงรอยละ 9. ของจานวนนกทองเท$ยวตางประเทศท -งหมดเทาน -น
จากการท$รฐบาลจนไดออกกฎหมายควบคมคณภาพทวร ซ$งมผลบงคบใชต -งแตเดอนตลาคม 2556 ทาใหราคาคาทวรท$เรยกเกบจากลกคาปรบสงข -น สงผลกระทบตอภาวะการทองเท$ยวของไทยโดยตรง ทาใหมนกทองเท$ยวจากจนเขามาทองเท$ยวในประเทศไทยลดลง ซ$งเหนไดจากในชวงไตรมาสสดทายของป 2556 (เดอนตลาคมถงเดอนธนวาคม) นกทองเท$ยวชาวจนเดนทางมาไทยเฉล$ยเดอนละ 319,383 คน ลดลงจากในชวง 9 เดอนแรกของป 2556 ท$มชาวจนเดนทางเขามาทองเท$ยวในประเทศไทยเฉล$ยเดอนละ 416,336 คน แตถาหากพจารณาจานวนนกทองเท$ยวชาวจนท$เดนทางเขาประเทศไทยในชวงไตรมาสท$ 4 ของป 2556 เปรยบเทยบกบชวงเดยวกนของป 2555 ซ$งมนกทองเท$ยวชาวจนเดนทางเขามาเฉล$ยเดอนละ 281,871 คน จะพบวามจานวนนกทองเท$ยวชาวจนยงคงมอตราการเพ$มข -นรอยละ 13.3
อยางไรกตาม ผลกระทบจากการออกกฎหมายฉบบดงกลาวจะสงผลตอจานวนนกทองเท$ยวในระยะส -นเทาน -น และจะปรบตวในทศทางท$ดข -นตามลาดบ จากแนวโนมการคลายความเขมงวดในทางปฏบตของทางการจน ตลอดจนการเปนแหลงทองเท$ยวท$มความคมคาทางการเงน และการเตบโตของสายการบนตนทนต$าท$มเท$ยวบนตรงมาจากหลายเมองสาคญในตางประเทศมายงจงหวดภเกต
กองทนรวมอสงหารมทรพยเอมเอฟซ ปาตอง เฮอรเทจ 70
(14) ความเส*ยงโดยท*วไปจากความผนผวนของระบบเศรษฐกจในประเทศ
อสงหารมทรพยท$กองทนรวมจะเขาลงทนจดอยในกลมของอตสาหกรรมการทองเท$ยว ดงน -น ปจจยทางเศรษฐกจและธรกจโดยท$วไป ซ$งรวมถง อตราเงนเฟอ อตราดอกเบ -ย อตราแลกเปล$ยนเงนตรา ราคาเคร$องอปโภคและบรโภค ราคาอสงหารมทรพย รวมถงนโยบายทางการเงนและการคลงของรฐบาล ธนาคารแหงประเทศไทย และหนวยงานราชการอ$นท$อาจสงผลกระทบตอภาวะเศรษฐกจท -งเชงมหภาคและจลภาค ตลอดจนความตองการทองเท$ยวของกลมนกทองเท$ยวท -งในและตางประเทศ เชน ภาวะเศรษฐกจตกต$าในประเทศและระหวางประเทศ คาเงนบาท การแพรระบาดของโรค เชน SARS ไขหวดนก เปนตน ซ$งจะกระทบตอความเช$อม$นในความปลอดภยในการเขามาทองเท$ยวภายในประเทศ อนเปนปจจยลบท$สาคญท$อาจกระทบตอผลการดาเนนงานของโรงแรม สถานะทางการเงนและการลงทนของผ เชาได ตลอดจนผลกระทบตอกาลงซ -อหรอปรมาณนกทองเท$ยวในอนาคต
(15) ความเส*ยงทางการเมองในอนาคต
ความไมแนนอนในสถานการณทางเมองอาจสงผลกระทบตอสภาวะเศรษฐกจของประเทศไทย รวมถงการลงทนในตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย ซ$งอาจจะกอใหเกดผลกระทบรนแรงตอฐานะทางการเงนของกองทนรวม ท -งน - จงไมสามารถรบรองไดวาผลกระทบทางดานการเมองของประเทศไทยในปจจบนหรอในอนาคต หรอการเปล$ยนแปลงของนโยบายทางการเมองของรฐบาลจะไมมผลกระทบรายแรงตอการดาเนนกจการ สภาวะทางการเงน ผลการดาเนนงาน และการเตบโตของกองทนรวม
นอกจากน - อาจมผลกระทบตอการเปล$ยนแปลงในเชงนโยบายทางเศรษฐกจ ซ$งสงผลตอการเปล$ยนแปลงนโยบายท$จะสนบสนนภาคอตสาหกรรมการทองเท$ยวท$อาจปรบเปล$ยนไดในอนาคต จงไมสามารถรบรองไดวาสภาวะทางการเมองของประเทศไทยในปจจบน หรอในอนาคต หรอการเปล$ยนแปลงของนโยบายทางการเมองของรฐบาลจะไมมผลกระทบรายแรงตอการดาเนนกจการโรงแรม สถานะทางการเงนของผ เชา และผลการดาเนนงานของผ เชา
(16) ความเส*ยงทางธรกจประเภทโรงแรม
เน$องจากทรพยสนท$กองทนรวมจะเขาลงทนน -น เปนทรพยสนท$ประกอบธรกจประเภทโรงแรม ซ$งถอวามความเส$ยงในเร$องของวฏจกรธรกจดานการทองเท$ยวคอนขางสง เม$อเปรยบเทยบกบทรพยสนท$ประกอบธรกจประเภทอ$นๆ เชน อาคารสานกงานใหเชา ธรกจใหเชาอาคารโรงงานและคลงสนคา เปนตน ซ$งปจจยหลกท$จะสงผลกระทบตอการดาเนนงานของโรงแรม คอ ภาวะอตสาหกรรมการทองเท$ยว โดยเฉพาะการเดนทางมาทองเท$ยวของชาวตางชาต ซ$งผลกระทบจากเศรษฐกจโลก สถานการณภายในประเทศ รวมถงสภาพแวดลอมหรอฤดกาลทองเท$ยว เปนปจจยท$กอใหเกดความผนผวนของจานวนนกทองเท$ยวได
การดาเนนกจการของผ เชาอาจไดรบผลกระทบในทางลบจากเหตการณใดๆ ท$ลดความนาสนใจของประเทศไทยในฐานะสถานท$ทองเท$ยวท -งจากนกทองเท$ยวชาวไทยและตางประเทศ โดยเฉพาะอยางย$งในสายตาของนกทองเท$ยวจากตางประเทศท$เปนลกคากลมหลกของทรพยสนท$กองทนรวมจะเขาลงทนคร -งแรก ดงน -น หากเกดเหตการณดงกลาว สภาวะเศรษฐกจและการทองเท$ยวของประเทศไทยอาจไดรบผลกระทบรนแรง ซ$งจะกระทบตอผลการดาเนนงานของกองทนรวมดวย
กองทนรวมอสงหารมทรพยเอมเอฟซ ปาตอง เฮอรเทจ 71
(17) ความเส*ยงจากภยธรรมชาต อบตภย และการกอวนาศกรรม
การเกดภยธรรมชาต อบตภย และการกอวนาศกรรม แมจะมโอกาสเกดข -นไมบอยคร -งนก แตหากเกดข -นในบรเวณซ$งเปนท$ต -งอสงหารมทรพยของกองทนรวม นอกจากจะสรางความเสยหายตอทรพยสนของกองทนรวมแลว จะยงความสญเสยแกชวตและทรพยสนของผพกอาศยและผมาใชบรการในโครงการของกองทนรวมอยางประเมนคาไมได อยางไรกด กองทนรวมจะจดใหมการทาประกนภยแบบ All Risk Policy และใหกองทนรวมเปนผ รบประโยชน และครอบคลมถงการประกนภยความรบผดตามกฎหมายตอบคคลภายนอกดวย
อยางไรกตาม การท$กองทนรวมกาหนดใหผ เชาชาระคาเชาใหแกกองทนรวมในอตราท$คงท$แนนอน ชดเจน และกาหนดการวางหลกประกนการเชาของผ เชา เพ$อลดความเส$ยงและความผนผวนดงท$กลาวมาขางตน ทาใหเช$อม$นไดวา กองทนรวมจะสามารถความคมความเส$ยงทางธรกจโรงแรมไดในระดบหน$ง
(18) การปฏบตตามกฎหมายส*งแวดลอมอาจกอใหเกดคาใชจายอยางมนยสาคญตอกองทนรวม
กองทนรวมอาจมคาใชจายตางๆ ท$เก$ยวของกบการปฏบตตามกฎหมายส$งแวดลอมท$เก$ยวของกบการประกอบธรกจของกองทนรวม นอกจากน -ในกรณท$มการเปล$ยนแปลงกฎหมายส$งแวดลอมท$เก$ยวของในอนาคต กองทนรวมอาจมภาระคาใชจายในการปฏบตตามกฎหมายเพ$มเตม
(19) ความเส* ยงจากความเสยหายอนเกดจากการผดคารบรองของเจาของอสงหารมทรพยเก* ยวกบสภาพอสงหารมทรพยท*กองทนรวมจะเขาลงทนคร�งแรก
เน$องจากการลงทนของกองทนรวมเปนการลงทนโดยการซ -ออสงหารมทรพยจากเจาของอสงหารมทรพย แมวาเจาของอสงหารมทรพยจะไดใหคารบรองเก$ยวกบทรพยสนท$กองทนรวมจะลงทนไวในสญญาซ -อขายอสงหารมทรพยกตาม แตกองทนรวมยงคงมความเส$ยงท$อาจเกดข -นจากการผดคารบรองดงกลาว เชน ทรพยสนดงกลาวอยในสภาพท$ด ไมมการชารด และ/หรอมขอบกพรองใดๆ ท$เปนสาระสาคญอนเปนผลใหไมสามารถใชประกอบกจการไดตามปกต หรอเอกสารสทธท$เก$ยวของกบทรพยสนดงกลาวเปนเอกสารท$ออกมาโดยหนวยราชการท$เก$ยวของโดยถกตองแทจรงและมผลบงคบใชตามกฎหมาย เปนตน ซ$งอาจมผลทาใหกองทนรวมสญเสยสทธในการจดหาผลประโยชนจากทรพยสนดงกลาว ซ$งยอมสงผลกระทบตออตราการจายผลตอบแทนใหแกผ ถอหนวยลงทน
(20) ความเส*ยงท*เกดข �นจากการตรวจสอบขอมลทรพยสนกอนการเขาลงทน
กอนการลงทนในอสงหารมทรพย บรษทจดการไดทาการศกษาขอมลรายละเอยดของอสงหารมทรพยน -นๆ โดยทาการตรวจสอบเอกสารท$เก$ยวของ (Due Diligence) รวมถงการศกษารายละเอยดจากรายงานของผประเมนราคา รายงานการตรวจสอบสถานะทางกฎหมายของทรพยสนโดยท$ปรกษากฎหมาย และรายงานการตรวจสอบสภาพอสงหารมทรพยท$ไดจดทาข -นจากการดาเนนการตรวจสอบอสงหารมทรพยท$กองทนรวมจะเขาลงทนอยางเตมท$ตามมาตรฐานวชาชพของท$ปรกษาน -นๆ อยางไรกตาม การกระทาดงกลาวมไดเปนการประกนวาอสงหารมทรพยดงกลาวจะปราศจากความเสยหาย หรอความบกพรอง ท$อาจจะตองมคาใชจายในการปรบปรงหรอซอมแซม รายงานของผประเมนราคาและท$ปรกษาดานตางๆ ท$บรษทจดการใชเปนพ -นฐานในการประเมนและตรวจสอบอสงหารมทรพยอาจมขอบกพรอง มความไมถกตอง เน$องจากความบกพรองบางอยางของอสงหารมทรพย อาจจะตรวจพบไดยาก หรอไมสามารถตรวจพบได เน$องจากขอจากดในการตรวจสอบ รวมไปถงเทคนคท$ใชในการตรวจสอบ หรอปจจยอ$นๆ ท$เปนขอจากดในการตรวจสอบของท -งผประเมนราคา
กองทนรวมอสงหารมทรพยเอมเอฟซ ปาตอง เฮอรเทจ 72
นอกจากน -แลว อสงหารมทรพยท$กองทนรวมจะลงทน อาจจะไมเปนไปตามกฎ ระเบยบ ขอบงคบตางๆ ท$เก$ยวของกบอสงหารมทรพย ซ$งการศกษาขอมลรายละเอยด และการตรวจสอบเอกสารท$เก$ยวของ (Due Diligence) ของบรษทจดการไมสามารถครอบคลมถงได ซ$งอาจจะสงผลใหกองทนรวมมคาใชจายท$เกนกวาท$บรษทจดการไดประมาณการไวกอนการลงทน หรอกอใหเกดหนาท$ท$ตองปฏบตตามขอผกพนท$เก$ยวกบการละเมดกฎขอบงคบดงกลาว ซ$งถกกาหนดโดยหนวยงานราชการท$เก$ยวของ
(21) ความเส*ยงจากการไดรบผลกระทบจากการเปล*ยนแปลงในมาตรฐานบญชหรอกฎหมายท*เก*ยวของ
ผลการดาเนนงานและการจายเงนปนผลของกองทนรวมอาจไดรบผลกระทบจากการมผลบงคบใชของมาตรฐานบญชฉบบใหมหรอการปรบปรงมาตรฐานทางบญช ซ$งเปนปจจยท$กองทนรวมไมสามารถควบคมหรอคาดการณได สาหรบการแกไขกฎหมาย ประกาศ ขอกาหนด ระเบยบ ขอบงคบ บทบญญต แนวนโยบาย และ/หรอคาส$งของหนวยงานราชการ หรอหนวยงานท$มอานาจตามกฎหมาย ถอเปนเหตการณท$ไมอาจคาดการณไดเชนเดยวกน ดงน -น กองทนรวมจงไมสามารถท$จะประเมนผลกระทบจากการเปล$ยนแปลงดงกลาวได และไมสามารถรบประกนไดวาการเปล$ยนแปลงดงกลาวจะไมสงผลกระทบตอผลการดาเนนงานและการจายเงนปนผลของกองทนรวม
(22) ความเส*ยงของราคาของหนวยลงทนอาจมการเปล*ยนแปลงไดภายหลงการเสนอขาย
ภายหลงจากการระดมทนของกองทนรวม บรษทจดการจะนาหนวยลงทนของกองทนรวมไปจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยฯ ท -งน - ไมมหลกประกนวาภาวะการซ -อขายหนวยลงทนในตลาดหลกทรพยฯ จะมเสถยรภาพภายหลงจากการระดมทนและไมมหลกประกนวาราคาซ -อขายหนวยลงทนในตลาดหลกทรพยฯ จะสงกวาหรอต$ากวาราคาท$ไดเสนอขายหนวยลงทน และอาจไมสอดคลองกบมลคาสนทรพยสทธตอหนวยของกองทนรวม ซ$งราคาซ -อขายของหนวยลงทนน -น ข -นอยกบหลายปจจย อาทเชน ผลการดาเนนงานของกองทนรวม ความผนผวนของตลาดหลกทรพยฯ และปรมาณการซ -อขายของหนวยลงทน รวมถงปจจยภายนอกหลายประการซ$งกองทนรวมไมสามารถควบคมได เชน ความเคล$อนไหวหรอการเปล$ยนแปลงของตลาดหลกทรพยในตางประเทศ อตราดอกเบ -ยภายในประเทศและตางประเทศ อตราแลกเปล$ยนเงนตรา อตราเงนเฟอ นโยบายหรอมาตรการท -งทางตรงหรอทางออมท$มผลตอการนาเขาหรอสงออก ปจจยทางการเมอง ระเบยบขอบงคบท$เก$ยวของ เปนตน ดงน -น ผลงทนอาจไมสามารถขายหนวยลงทนไดในราคาท$เสนอขายหนวยลงทน หรอในราคาตามมลคาทรพยสนสทธตอหนวยของกองทนรวม
(23) ความเส*ยงของมลคาทรพยสนสทธของกองทนรวมอาจมไดเปนมลคาท*แทจรงซ*งกองทนรวมจะไดรบหากมการจาหนายทรพยสนออกไปท �งหมด หรอมการเลกกองทนรวม
มลคาทรพยสนสทธของกองทนรวมซ$งไดกลาวไว ณ ท$น - ไดคานวณโดยใชขอมลจากรายงานการประเมนคาทรพยสนโดย ผประเมนราคาอสระฉบบลาสดเปนขอมลพ -นฐาน ดงน -น ในกรณท$กองทนรวมตองจาหนายทรพยสนของกองทนรวม หรอมการเลกกองทนรวม มลคาดงกลาวอาจมไดเปนมลคาท$แทจรงซ$งกองทนรวมจะไดรบหากมการจาหนายทรพยสนออกไปท -งหมดหรอบางสวน
(24) ความเส*ยงจากการขาดสภาพคลองในการซ �อขายหนวยลงทนในตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย
เน$องจากกองทนรวมเปนกองทนรวมประเภทกองทนปดซ$งจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย ดงน -น สภาพคลองในการซ -อขายหนวยลงทนจะประเมนจากความถ$และปรมาณการซ -อขายหนวยลงทนดงกลาวในตลาดหลกทรพยฯ ซ$งต -งอยบนพ -นฐานของปรมาณความตองการของผซ -อและผขาย (bid-offer) ซ$งปรมาณความตองการของผซ -อและผขายน -น ข -นอยกบปจจยหลายประการท$บรษทจดการไมสามารถควบคมได อาทเชน ปรมาณความตองการซ -อขายหนวยลงทนของนกลงทนในชวงเวลาดงกลาว ดงน -น จงอาจมความเส$ยงท$หนวยลงทนน -จะขาดสภาพคลองในการซ -อขายในตลาดหลกทรพยฯ
กองทนรวมอสงหารมทรพยเอมเอฟซ ปาตอง เฮอรเทจ 73
(25) ความเส*ยงดานภาษของกองทนรวมและผถอหนวยลงทน
ในการขายโอนหรอรบโอนอสงหารมทรพยในอนาคตน -น อาจมภาระภาษและคาธรรมเนยมท$เกดจากการซ -อหรอขายหรอโอนหรอรบโอนกรรมสทธ\ในอสงหารมทรพยซ$งกองทนรวมอาจตองรบภาระท -งหมดหรอบางสวนโดยท$อตราคาธรรมเนยมและอตราภาษท$กองทนรวมจะตองชาระดงกลาวอาจแตกตางจากอตราท$เปนอยในปจจบน
นอกจากน - ในอนาคตภาระภาษของกองทนรวม และ/หรอภาระภาษของผ ถอหนวยลงทนสาหรบการซ -อขายหนวยลงทนและการไดรบเงนปนผลจากกองทนรวมอาจเปล$ยนแปลงไปจากอตราในปจจบน
(26) ความเส*ยงของกองทนรวมอสงหารมทรพยเปรยบเทยบกบกองทนรวมประเภทอ*น
การท$กองทนรวมอสงหารมทรพยจะตองลงทนในอสงหารมทรพยไมต$ากวารอยละ 75 ของมลคาทรพยสนสทธของกองทนรวม ทาใหการลงทนกระจกตวอยในอสงหารมทรพย ในขณะท$กองทนรวมประเภทอ$นจะมนโยบายการกระจายการลงทนในตราสารทางการเงนประเภทตางๆ ทาใหกองทนรวมอสงหารมทรพยมการกระจายความเส$ยงในทรพยสนท$ลงทนนอยกวากองทนรวมประเภทอ$น
(27) ความเส*ยงจากการใชมลคาทรพยสนสทธ (NAV) ของกองทนรวมในการกาหนดราคาซ �อขายหนวยลงทน
การคานวณมลคาทรพยสนสทธ (NAV) ของกองทนรวมท$บรษทจดการประกาศ เปนการคานวณโดยใชรายงานการประเมนคาหรอรายงานการสอบทานการประเมนคาคร -งลาสดเปนฐานในการกาหนดมลคาอสงหารมทรพย ซ$งมลคาดงกลาวอาจไมใชมลคาของหนวยลงทนในการซ -อขายจรง
(28) ความเส*ยงจากความสามารถในการจายเงนปนผลของกองทนรวม
การจายเงนปนผลของกองทนรวมจะถกพจารณาจากผลการดาเนนงานของกองทนรวม ซ$งข -นอยกบปจจยหลายประการ ไดแก สภาวะทางเศรษฐกจท -งในและตางประเทศ ความสามารถของผ เชาทรพยสนในการบรหารอสงหารมทรพย คาใชจายในการดาเนนงานอ$นๆ ภาวะการแขงขน การเปล$ยนแปลงกฎหมาย และขอบงคบท$เก$ยวของกบทรพยสน ภยธรรมชาต สภาวะทางการเมอง เปนตน ดงน -น จงมความเส$ยงท$ผลงทนอาจจะไมไดรบเงนปนผลตามท$ไดประมาณการเอาไวในปท$เกดเหตการณ หรอกองทนรวมอาจไมสามารถรกษาระดบการจายเงนปนผลหรอเพ$มการจายเงนปนผลไดในปตอๆ ไป
(29) ความเส*ยงในการถกเพกถอนภาระจายอม
บรษท อภโชต จากด ซ$งเปนเจาของกรรมสทธ\ในท$ดน น.ส.3ก. เลขท$ 2781 ท$โครงการใชเปนทางเขาออกสถนนสาธารณะ ไดจดทะเบยนภาระจายอมบนท$ดนแปลงถนนดงกลาว เร$องทางเดน ทางสญจร ท$จอดรถ และสาธารณปโภค ไฟฟา ประปา โทรศพท เพ$อประโยชนแกท$ดนแปลงท$ต -งโรงแรม โฉนดเลขท$ 2424 และแปลงโฉนดเลขท$ 11407 เม$อวนท$ 12 กนยายน 2556 และแปลงอ$นๆ ท$จะไดรบการจดภาระจายอม ณ วนโอนกรรมสทธ\ ซ$งท$ปรกษากฎหมายมความเหนวายงมความเปนไปไดทางทฤษฎท$การจดทะเบยนภาระจายอมขางตนอาจจะถกโตแยงวาเปนการกระทาท$ไมอยในอานาจของบรษท ตามกฎหมายประมวลแพงและพาณชย เน$องจากบรษทอยระหวางชาระบญช อยางไรกตาม ความเส$ยงดงกลาวมคอนขางต$า เน$องจากท$ดนแปลงดงกลาวมสภาพเปนถนนคอนกรตท$มการสญจรเขาออกเปนการท$วไป ดงน -นการจดทะเบยนภาระจายอมไมนาจะสงผลเสยหายตอบคคลใด ความเส$ยงท$จะมผมาโตแยงใหเพกถอนการจดทะเบยนภาระจายอมขางตนจงมความเปนไปไดคอนขางต$า
กองทนรวมอสงหารมทรพยเอมเอฟซ ปาตอง เฮอรเทจ 74
(30) ความเส*ยงท*จะถกยกเลกการจดทะเบยนภาระจายอมตามกฎหมายจดสรรท*ดน
ท$ดนแปลงถนนเขาโครงการ น.ส.3ก. เลขท$ 7297 และ7299 ท$ดนแปลงถนนหนาโครงการ น.ส.3ก. เลขท$ 1254 และแปลงถนนออกจากโครงการ น.ส.3ก. เลขท$ 2781 (รวมเรยก แปลงถนนโครงการ) อาจตกอยใตภาระจายอมเพ$อประโยชนของท$ดนแปลงอ$นๆ เพราะเหตของการจดสรรท$ดนตาม ปว.286 ท$ปรกษากฎหมายเหนวาความเส$ยงในเร$องท$จะถกยกประเดนเร$องการจดสรรท$ดนมาเพ$อยกเลการจดทะเบยนภาระจายอมของโครงการมคอนขางนอย เน$องจากท$ดนซ$งเปนแปลงถนนโครงการมสภาพเปนคอนกรตท$มผคนในบรเวณน -นไดใชสอยเปนการท$วไปโดยท$ไมตองเสยคาใชจายหรอผานข -นตอนท$ยงยากในการเขาออก เจาของและผครอบครองท$ดนแปลงใกลเคยงยอมสามารถใชแปลถนนโครงการเปนทางเขาออกไดตอไป และไมมแรงจงใจท$จะเสยคาใชจาย หรอเสยเวลาในการเรยกรองสทธตามกฎหมายวาดวยการจดสรรท$ดน
(31) ความเส*ยงจากการโอนยายบรษทจดการภายใน 5 ปนบจากวนจดทะเบยนกองทรพยสนเปนกองทนรวม ตามท$บรษทจดการกาหนดวาภายใน 5 ปแรกนบจากวนจดทะเบยนกองทรพยสนเปนกองทนรวม หากผ ถอหนวยลงทนของกองทนรวมมมตของผ ถอหนวยลงทนซ$งถอหนวยลงทนรวมกนเกนก$งหน$งของจานวนหนวยลงทนท$จาหนายไดแลวท -งหมดใหเปล$ยนบรษทจดการ โดยหากเปนการเปล$ยนบรษทจดการท$มใชเกดจากความบกพรองในการปฏบตหนาท$ของบรษทจดการ บรษทจดการจะคดคาธรรมเนยมการโอนยายกองทนจากบรษท ปาตอง เฮอรเทจ จากด เปนจานวนเงนไมเกน 20 ลานบาท โดยคานวณตามระยะเวลาท$เหลออยกอนครบ 5 ป โดยจะไมคดคาธรรมเนยมดงกลาวจากกองทนน -น อาจทาใหผ ถอหนวยลงทนมขอจากดในการโอนยายบรษทจดการ ตวอยาง : หากผ ถอหนวยลงทนมมตใหเปล$ยนบรษทจดการ เม$อกองทนบรหารไปแลวเปนเวลา 1 ปบรบรณ บรษทจดการมสทธท$จะไดรบการชดเชยคาธรรมเนยมการโอนยายกองทนรวมเปนเงน 20,000,000 บาท 2 ปบรบรณ บรษทจดการมสทธท$จะไดรบการชดเชยคาธรรมเนยมการโอนยายกองทนรวมเปนเงน 20,000,000 บาท 3 ปบรบรณ บรษทจดการมสทธท$จะไดรบการชดเชยคาธรรมเนยมการโอนยายกองทนรวมเปนเงน 10,000,000 บาท 4 ปบรบรณ บรษทจดการมสทธท$จะไดรบการชดเชยคาธรรมเนยมการโอนยายกองทนรวมเปนเงน 10,000,000 บาท 5 ปบรบรณ บรษท ปาตอง เฮอรเทจ จากด ไมตองจายคาชดเชยคาธรรมเนยมการโอนยายกองทนรวมใหแกบรษทจดการ ท -งน - บรษทจดการพจารณาวาการดาเนนการเพ$อการจดต -งกองทนน -น บรษทจดการตองดาเนนการในหลายๆ กระบวนการเพ$อการจดต -งกองทน ไมวาจะเปนการเจรจาตอรอง การจดทาขอมล การศกษาความเปนไปได การประสานงานกบหนวยงานตางๆ การดาเนนการทางการตลาด คาเสยโอกาสทางธรกจในการทาหนาท$บรหารจดการกองทนซ$งเปนกองทนไมมกาหนดระยะเวลาเพราะมทรพยสนเปนกรรมสทธ\สมบรณ โดยเฉพาะอยางย$งการสญเสยฐานลกคาซ$งเปนผ ถอหนวยลงทนกจะถกโอนยายไปดวยซ$งแทบจะประเมนมลคาของความเสยหายไมได จงพจารณาวาบรษทจดการสมควรไดรบคาบรหารจดการกองทนตามขอกาหนดของระยะเวลาของกองทนดงกลาวน -น ดงน -น เม$อการจดต -งกองทนแลวเสรจ หากมการเปล$ยนยายบรษทจดการท -งท$ท$บรษทจดการมไดบกพรองในหนาท$ บรษทจดการเหนวาการดาเนนการดงกลาวไมเปนธรรมกบบรษท จงพจารณาวาหากมการโอนยายบรษทจดการตามเง$อนไขดงกลาว บรษท ปาตอง เฮอรเทจ จากด กสมควรชาระคาธรรมเนยมไมเกน 20 ลานบาทตามท$กาหนดในโครงการ ท -งน - เม$อพจารณาจานวนคาธรรมเนยมการโอนยายจานวน 20 ลานบาท หรอคดเปนประมาณรอยละ 1.90 เม$อเทยบกบมลคาโครงการซ$งเทากบ 1,050 ลานบาท นอกจากน - มลคา 20 ลานบาทดงกลาว บรษทจดการทาการคานวณมาจากอตราคาธรรมเนยมการบรหารจดการท$คาดวาจะไดรบจากการทาหนาท$บรหารจดการกองทนเพยง 5 ปเทาน -น ซ$งเม$อประเมนจากทกปจจยท$บรษทจดการไดพจารณามาขางตน คาธรรมเนยมการโอนยายน -ถอวามมลคาท$นอยมากเม$อเทยบกบตนทนและคาเสยโอกาสท -งหมดท$บรษทจดการสญเสย หากมการเปล$ยนยายบรษทจดการท -งท$บรษทจดการมไดบกพรองในหนาท$น -น
กองทนรวมอสงหารมทรพยเอมเอฟซ ปาตอง เฮอรเทจ 75
ตารางแสดงคาใชจายท*เรยกเกบจากผซ �อหรอผถอหนวยลงทนหรอกองทนรวม
คาธรรมเนยมท*เรยกเกบจากผซ �อหรอผถอหนวยลงทน เพดาน
คาธรรมเนยมการขายหนวยลงทน ไมม คาธรรมเนยมการโอนหนวยลงทน 50 บาท/รายการ คาธรรมเนยมการโอนเงน ตามท$ธนาคารพาณชยเรยกเกบ คาธรรมเนยมการออกเอกสารแสดงสทธในหนวยลงทน 50 บาท/ฉบบ
คาธรรมเนยมและคาใชจายท*เรยกเกบจากกองทนรวม เพดาน
(รอยละของมลคาทรพยสนสทธของกองทนรวม) คาธรรมเนยมและคาใชจายท �งหมด ไมเกนรอยละ 4.00 ตอป คาธรรมเนยมการจดการ ไมเกน 1.00 ตอป คาธรรมเนยมผดแลผลประโยชน ไมเกน 0.05 ตอป คาธรรมเนยมนายทะเบยนหนวยลงทน ไมเกน 0.10 ตอป คาธรรมเนยมผบรหารอสงหารมทรพย ไมม คาธรรมเนยมท$ปรกษาทางการเงน ตามท$จายจรง แตไมเกน 0.50 ตอป คาธรรมเนยมการจดจาหนายหนวยลงทน ไมเกน 3.0 ของมลคาหนวยลงทนท$จาหนายได คาเบ -ยประกนภย ตามท$จายจรง คาเบ -ยประชมคณะกรรมการลงทน ตามท$จายจรง ไมเกน 10,000 บาทตอทาน คาใชจายในการโฆษณา ประชาสมพนธ และสงเสรมการขาย 1. ในชวงเสนอขายหนวยลงทนคร -งแรก 2. ภายหลงการเสนอขายหนวยลงทนคร -งแรก • กรณประชาสมพนธรายละเอยดของกองทนรวมใหผ ท$สนใจทราบ • กรณท$มการเพ$มเงนทนของกองทนรวม
ตามท$จายจรง แตไมเกน 3 ลานบาท ตามท$จายจรง แตไมเกน 1 ลานบาทตอปบญช ไมเกน 3 ลานบาท/คร -ง
คาธรรมเนยมท$ปรกษากองทนรวม ตามท$จายจรง แตไมเกนรอยละ 0.50 ตอป คาธรรมเนยมและคาใชจายท$เกดข -นเน$องจากการออกไปตรวจสอบการซ -อ เชา จาหนายหรอโอนสทธการเชาอสงหารมทรพย การตรวจตราสภาพอสงหารมทรพยของ • บรษทจดการ • ผดแลผลประโยชน
ตามท$จายจรง แตไมเกน 0.2 ตอป ในเขตกรงเทพฯ และปรมณฑลในอตรา 10,000 บาท/คร -ง (รวมคาพาหนะแลว) และนอกเขตกรงเทพฯ ในอตรา 10,000 บาท/คร -ง (ไมรวมคาพาหนะและคาใชจายในการเดนทางจะเรยกเกบตามจรง) ท -งน - การตรวจตราอสงหารมทรพยท -งหมดของกองทนขางตนจะตองใชเวลาดาเนนการไมเกน 2 วน สาหรบคาใชจายอ$นๆ ตามท$จายจรง แตไมเกน 30,000 บาทตอคร -ง (ถาม)
คาใชจายอ$นๆ ตามท$จายจรง หมายเหต คาธรรมเนยมและคาใชจายดงกลาวขางตนเปนอตราท$ยงไมรวมภาษมลคาเพ$ม ภาษธรกจเฉพาะ หรอภาษอ$นใดใน
ทานองเดยวกน
กองทนรวมอสงหารมทรพยเอมเอฟซ ปาตอง เฮอรเทจ 76
คาเตอน/ขอแนะนา
� กองทนรวมเปนนตบคคลแยกตางหากจากบรษทจดการ ดงน -น บรษทหลกทรพยจดการกองทน เอมเอฟซ จากด (มหาชน) จงไมมภาระผกผนในการชดเชยผลขาดทนของกองทนรวม ท -งน - ผลการดาเนนงานของกองทนรวมไมไดข -นอยกบสถานะทางการเงนหรอผลการดาเนนงานของบรษทหลกทรพยจดการกองทน เอมเอฟซ จากด (มหาชน)
� บรษทจดการอาจลงทนในหลกทรพยหรอทรพยสนอ$นเพ$อบรษทจดการเชนเดยวกนกบท$บรษทจดการลงทนในหลกทรพยหรอทรพยสนอ$นเพ$อกองทนรวม โดยบรษทจดการจะจดใหมระบบงานท$ปองกนความขดแยงทางผลประโยชนเพ$อใหเกดความเปนธรรมตอผ ถอหนวยลงทน ท -งน - ผสนใจจะลงทนท$ตองการทราบขอมลการลงทนเพ$อบรษทจดการในรายละเอยด สามารถขอดขอมลไดท$บรษทจดการ ผสนบสนนการขายท$ใชในการซ -อขายหนวยลงทน และสานกงานคณะกรรมการกากบหลกทรพยและตลาดหลกทรพย
� ในกรณท$ผลงทนตองการทราบขอมลเพ$มเตม ผลงทนสามารถขอหนงสอช -ชวนสวนขอมลโครงการไดท$บรษทหลกทรพยจดการกองทน เอมเอฟซ จากด (มหาชน) หรอผสนบสนนการขาย
� ผลงทนสามารถตรวจดขอมลท$อาจมผลตอการตดสนใจลงทน เชน การทาธรกรรมกบบคคลท$เก$ยวของ ไดท$สานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. หรอโดยผานเครอขายอนเตอรเนตของสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. (http://www.sec.or.th)
� บรษทจดการอนญาตใหพนกงานลงทนในหลกทรพยเพ$อตนเองได โดยจะตองปฏบตตามจรรยาบรรณและประกาศตางๆ ท$สมาคมบรษทจดการลงทนกาหนด และจะตองเปดเผยการลงทนดงกลาวใหบรษทจดการทราบ เพ$อท$บรษทจดการจะสามารถกากบดแลการซ -อขายหลกทรพยของพนกงานได (สจก.ร. 2/2544)
� ผลงทนสามารถตรวจดแนวทางในการใชสทธออกเสยงและการดาเนนการใชสทธออกเสยงไดทางเวปไซตของบรษทจดการ (www.mfcfund.com)
รวบรวมขอมล ณ วนท$ 14 พฤษภาคม 2557
กองทนรวมอสงหารมทรพยเอมเอฟซ ปาตอง เฮอรเทจ 77
เอกสารแนบ
เน$องจากผประเมนทรพยสนไดพจารณาถงศกยภาพการใชประโยชนและความสามารถในการสรางรายไดของทรพยสน ผประเมนทรพยสนจงไดใชวธพจารณาจากรายได (Income approach) เปนเกณฑในการประเมนมลคาทรพยสนดงกลาว ท -งน - กองทนรวมเหนวาผประเมนไดอางองขอมลและสมมตฐานในการประเมนท$เปรยบเทยบมาจากมาตรฐานตลาดของธรกจและคานงถงทาเลท$ต -งของทรพยสน รวมท -งไดมการเปรยบเทยบกบขอมลทรพยสนประเภทเดยวกนและในพ -นท$ใกลเคยงกน เพ$อประกอบใชในการประเมนมลคาทรพยสนดงกลาว ซ$งมความสมเหตสมผล โดยกองทนรวมจะลงทนในอสงหารมทรพยรวมเปนเงนท -งส -น 1,050 ลานบาท โดยมรายละเอยดดงน -
วธการประเมน ราคาประเมน (บาท) มลคาเงนลงทนท*กองทนรวมจะลงทน
(บาท) บรษท ไนทแฟรงค
ชารเตอร (ประเทศไทย) จากด (วนท* 1 เม.ย. 57)
บรษท เค.ท. แอพไพรซล จากด (วนท* 1 เม.ย. 57)
วธรายได (Income Approach)
955,000,000 1,075,000,000
1,050,000,000 ปรบตามโครงสรางการจดหาผลประโยชนของกองทน
1,038,000,000 1,076,000,000
ราคาประเมนคาทรพยสนขางตนผประเมนทรพยสนไดพจารณาถงศกยภาพการใชประโยชนและความสามารถในการสรางรายไดของทรพยสน ผประเมนทรพยสนไดใชวธพจารณาจากรายได (Income approach) เปนเกณฑในการประเมนมลคาทรพยสนดงกลาว ท -งน - บรษทจดการไดพจารณาแลวเหนวาราคาประเมนของทรพยสนท$จะลงทนและราคาซ -อขายทรพยสนขางตนมความเหมาะสม โดยบรษทไดพจารณาจากขอมล วธการ และสมมตฐานท$ใชในการประเมน ดงตอไปน -
ก. ขอมลท*ใชในการประเมน
ผประเมนไดตรวจสอบขอมลท$นามาประกอบในรายงานประเมน โดยขอมลท$ผประเมนนามาใชในการประเมนและท$มาของขอมลดงกลาวมความนาเช$อถอ เชน การตรวจสอบเอกสารสทธ\ ใบอนญาตตางๆ ท$เก$ยวของ และเขาสารวจและตรวจสอบอาคาร สาหรบขอมลเก$ยวกบเอกสารสทธ\ ไดรบสาเนาและไดตรวจสอบเทยบกบสานกงานท$ดน โดยตรวจสอบ ณ สานกงานท$ดน จงหวดภเกต สวนขอมลในการประเมนมลคา ผ ประเมนทรพยสนไดใชตามมาตรฐานและเกณฑของผ ประเมนท$เก$ยวของ
ตามการปฏบตท$วไป ผประเมนจะใชขอมลและแบบแปลนท$ไดรบจากผวาจางเปนขอมลพ -นฐานในการประเมน โดยผประเมนไดเขาทาการตรวจสอบและสารวจลกษณะทางกายภาพของทรพยสนจรง และยงไดตรวจสอบความถกตองของเอกสารสทธ\
ตางๆ ณ สานกงานท$ดน จงหวดภเกต อกดวย นอกจากน - ทางบรษทจดการไดวาจางบรษทท$ปรกษากฎหมาย เพ$อทาการตรวจสอบสถานะทางกฎหมายและเอกสารสทธ\ตางๆ ท$เก$ยวของ อกท -งไดวาจางบรษทท$ปรกษาวศวกรรม เพ$อตรวจสอบอาคารดานกายภาพ งานโครงสราง งานระบบ และความปลอดภย อกดวย
บรษทจดการมความเหนวา ขอมลท$ผประเมนใชน -นมความเหมาะสมตอการนามาประเมนมลคาของโครงการ
กองทนรวมอสงหารมทรพยเอมเอฟซ ปาตอง เฮอรเทจ 78
ข. วธการประเมน
ทรพยสนท$ประเมนมลคาประกอบดวย 2 สวน สวนท$ 1 ไดแก หองชดพกอาศย จานวน 183 หอง ปจจบนใชประโยชนเปนโรงแรม และสวนท$ 2 ท$ดนพรอมอาคารส$งปลกสราง โดยทรพยสนท$ประเมนมลกษณะสทธตามกฎหมายในทรพยสนเปนกรรมสทธ\
สวนท* 1 : หองชดพกอาศย 183 ยนต
ผประเมนทรพยสนไดพจารณาถงศกยภาพการใชประโยชนและความสามารถในการสรางรายไดของทรพยสน โดยมปจจยสนบสนนดงน - - ต -งอยในทาเลท$ต -งด การคมนาคมสะดวก ใกลแหลงทองเท$ยว
- อตราราคาหองพก และอตราการเขาพกท$อยในระดบท$ด
ผประเมนทรพยสนไดใชวธการประเมนมลคาโดยวธคดจากรายได(Income Method) แบบวธคดลดกระแสเงนสด (Discounted Cash Flow Method) โดยคานงถงความสามารถในการสรางรายไดตลอดชวงระยะเวลา 10 ป
สวนท* 2 : ท$ดนพรอมส$งปลกสราง
ผประเมนทรพยสนไดพจารณาวธการประเมนมลคาโดยวธคดจากตนทน (Cost Method) โดยสารวจท$ดนวางเปลาในบรเวณใกลเคยงท$ต -งทรพยสน พจารณาสภาพตลาดของอสงหารมทรพย และเปรยบเทยบปจจยตางๆ ท$เก$ยวของ เชน ทาเลท$ต -ง สภาพแวดลอม ขนาดเน -อท$ดน เปนตน
บรษทจดการมความเหนวา วธคดจากรายได (Income Approach) แบบวธคดลดกระแสเงนสด (Discounted Cash Flow Method) มความเหมาะสมตอทรพยสนท$ประเมนสวนท$ 1 เน$องจากเปนทรพยสนท$กอใหเกดรายได และ วธคดจากตนทน (Cost Method) มความเหมาะสมตอการประเมนมลคาท$ดนและส$งปลกสรางท$เปนสวนประกอบของโครงการ
ค. ความเหมาะสมของสมมตฐาน
สมมตฐานตางๆ ของผประเมน คานงถงความสามารถของทรพยสนในการสรางรายไดตลอดชวงเวลา 10 ป โดยสมมตฐานบางสวนนามาจากทรพยสนประเภทเดยวกนในบรเวณใกลเคยง ซ$งดาเนนการอยจรง และเปรยบเทยบขอมลในตลาดเปนหลก
บรษทจดการมความเหนวา สมมตฐานท$ผประเมนนามาใชเปนสมมตฐานท$ไดอางองและเปรยบเทยบจากมาตฐานตลาดของธรกจ คานงถงทาเลท$ต -งของทรพยสน ประเภททรพยสนเดยวกน เพ$อประกอบใชในการประเมนมลคาทรพยสนดงกลาว ซ$งสมมตฐานตางๆ ท$นามาใชมความสมเหตสมผล
ง. ความเหมาะสมของราคาทรพยสนและรายงานประเมน
ราคาทรพยสนท$กองทนรวมจะลงทนจานวน 1,050 ลานบาท สงกวาราคาประเมนต$าสดตามวธรายไดภายใตสญญาการจดหาประโยชนของกองทน คดเปนรอยละ 1.16 และสงกวาราคาประเมนต$าสดตามวธรายได คดเปนรอยละ 9.95 ท -งน -จากการพจารณาสมมตฐานหลกของผ ประเมนราคาทรพยสน ผ ประเมนไดอางองขอมลและสมมตฐานในการประเมนท$เปรยบเทยบมาจากมาตรฐานตลาดและธรกจ คานงถงทาเลท$ต -ง รวมถงไดมการเปรยบเทยบกบขอมลทรพยสนประเภทและขนาดใกลเคยงกนและในพ -นท$ใกลเคยงกน โดยผประเมนราคารายบรษท ไนทแฟรงค ชารเตอร (ประเทศไทย) จากด ไดกาหนดอตราการเขาพกของโรงแรมปาตอง เฮอรเทจ ไวท$รอยละ 62 -78 (เฉล$ยประมาณรอยละ 72.8) ซ$งต$ากวาความเปนจรงเม$อเปรยบเทยบกบขอมลตลาด โดยอตราการเขาพกเฉล$ยของตลาดจะอยประมาณรอยละ 82 แตในขณะท$อตราการเขาพกเฉล$ยของโรงแรมปาตอง เฮอรเทจ ในชวง 12 เดอนท$ผานมา (ต -งแตเดอนมกราคม – เดอนธนวาคม 2556) จะอยท$รอยละ
กองทนรวมอสงหารมทรพยเอมเอฟซ ปาตอง เฮอรเทจ 79
85.19 ซ$งเกดข -นจรง ณ ปจจบน การท$ผประเมนราคาใชอตราการเขาพกในอตราท$ต$าดงกลาว ทาใหราคาประเมนคาทรพยสนท$ประเมนไดต$ากวามลคาเงนลงทนท$กองทนรวมจะลงทน
ท -งน - บรษทจดการไดทาการคานวณมลคาเงนลงทนท$จะลงทนโดยกาหนดใหอตราการเขาพกของโรงแรมอยท$รอยละ 81.4 ซ$งใกลเคยงกบขอมลตลาด โดยบรษทจดการมความเหนวาอตราการเขาพกของโรงแรมปาตอง เฮอรเทจ น -นเปนอตราท$เหมาะสมซ$งไดสะทอนกบสภาพท$เปนจรงในปจจบน เพราะปจจบนชองทางการจดจาหนายของโรงแรมปาตอง เฮอรเทจ สวนใหญจะมาจากการซ -อหองพกลวงหนาจาก Agency รายใหญท$มฐานลกคาท$เปนกลมเปาหมายของโรงแรม คอชาวจนและชาวรสเซย ซ$งการจองซ -อในลกษณะดงกลาว Agency จะชาระเงนคาหองพกใหแกโรงแรม เพ$อเปนการยนยนวาโรงแรมจะกนหองพกไวใหแก Agency แตละรายอยางแนนอน ปจจบนจานวนนกทองเท$ยวท$เขามาพกผานการซ -อหองพกลวงหนาจาก Agency รายใหญคดเปนประมาณรอยละ 75 ของจานวนนกทองเท$ยวท -งหมดท$มาพกในโรงแรม
นอกจากน - บรษทจดการไดศกษาขอมลในอดตเพ$มเตม โดยขออางองขอมลจากทาง web site ของ C9 Hotelworks Market Research ในป 2554 และ 2555 พบวาโรงแรมในแถบปาตองน -นมอตราการเขาพกของนกทองเท$ยวโดยเฉล$ยประมาณ รอยละ 82 ซ$งจะสงกวาสมมตฐานท$ผประเมนราคาใชในการประเมนคาทรพยสนในคร -งน -
หากปรบสมมตฐานเก$ยวกบอตราการเขาพกของผประเมนราคารายบรษท ไนทแฟรงค ชารเตอร (ประเทศไทย) จากด เปนรอยละ 73 – 78 เพ$อใหสอดคลองกบอตราการเขาพกตามความเปนจรงของโรงแรมปาตอง เฮอรเทจ จะทาใหราคาประเมนคาทรพยสนเพ$มข -นเปนประมาณ 982 ลานบาท ซ$งต$ากวามลคาเงนลงทนท$กองทนรวมจะลงทนประมาณ รอยละ 6.9 และเม$อพจารณาราคาประเมนคาทรพยสนตามสญญาการจดหาผลประโยชนท$กองทนรวมทากบผ เชาทรพยสนจะเหนวามลคาเงนลงทนท$กองทนรวมจะลงทนจะสงกวาราคาประเมนคาทรพยสนตามสญญาการจดหาผลประโยชนท$ต$าท$สดเพยงรอยละ 1.16 เทาน -น
บรษทจดการไมพบส$งท$เปนเหตใหเช$อวาสมมตฐานท$ใชในการประเมนมลคาดงกลาวไมสมเหตสมผล เม$อเปรยบเทยบกบผลการดาเนนงานท$ผานมา ท -งในประเดนของอตราการเขาพก ราคาหองพก และคาใชจาย และดวยความสามารถในการสรางรายไดของทรพยสน ศกยภาพของทาเลท$ต -งของทรพยสน ความเตบโตของจานวนนกทองเท$ยวท$มาจงหวดภเกต ทาใหบรษทจดการเช$อวาถงแมจะมการเปล$ยนแปลงผ เชากจะไมกระทบการจดหารายไดของกองทนอยางมนยสาคญ นอกจากน - เน$องจากทรพยสนท$กองทนรวมจะลงทนในคร -งน -เปนอสงหารมทรพยท$กอใหเกดรายได (Income Generating Property ) และมวตถประสงคเพ$อใชประโยชนในการดาเนนธรกจโรงแรม การประเมนมลคาทรพยสนดวยวธคดจากรายได (Income Method of Valuation) แบบวธคดลดจากกระแสเงนสด (Discounted Cash Flow Technique) ซ$งจะพจารณาใชกบทรพยสนเพ$อการลงทน (Investment Property) ซ$งการประเมนคาโดยวธดงกลาวจะประเมนโดยพจารณาถงความสามารถในการสรางรายไดของทรพยสน โดยจะทาการประมาณการรายไดจากการดาเนนกจการ แลวหกดวยคาใชจายของการดาเนนกจการท -งหมดท$เก$ยวของ โดยจะนาผลรวมรายไดสทธท$เกดข -นในแตละปนามาคดเปนมลคาปจจบน และรวมดวยมลคาปจจบนของทรพยสนในปสดทาย (Terminal Value) ซ$งหาไดจากรายไดปสดทายคณดวยอตราผลตอบแทนการลงทน (Market Yield) ซ$งจะไดมลคาของทรพยสนท$ประเมนมลคา จากวธการประเมนดงกลาวขางตนจะเหนวาเปนวธการท$สามารถสะทอนมลคาท$แทจรงของทรพยสนใหมความใกลเคยงกบลกษณะการจดหารายไดและการประกอบกจการประเภทโรงแรมมากท$สด นอกจากน -นในการประเมนมลคาทรพยสนผประเมนจะทาการตรวจสอบมลคาทรพยสนท$ประเมนดวยวธการประเมนในรปแบบอ$นเพ$อเปนการยนยนวาราคาประเมนท$ไดมความถกตองเหมาะสม ในกรณน -ผประเมนไดใชวธคดจากมลคาคงเหลอ (Residual Method of Valuation) รวมกบวธคดจากตนทน (Cost Method of Valuation) ซ$งทายท$สดแลว
กองทนรวมอสงหารมทรพยเอมเอฟซ ปาตอง เฮอรเทจ 80
0%
30%
60%
90%
120%
-
40
80
120
160
200
2010 2011 2012
Average Room Rate RevPAR Occupancy rate
อตราการเขาพก โรงแรมขนาด Mid ScaleUSD
วธการประเมนท$ผประเมนท -ง 2 ราย เหนวามความเหมาะสมสาหรบวตถประสงคในการประเมนมลคาของทรพยสนโครงการโรงแรม ปาตอง เฮอรเทจ น -คอ วธคดจากรายไดแบบคดลดกระแสเงนสด (Discounted Cashflow Technique) ดงน -น
บรษทจดการมความเหนวา การตดสนใจลงทนโดยการใชมลคาทรพยสนตามการประเมนภายใตสญญาจดหาประโยชนของกองทนจาก บรษท ไนทแฟรงค ชารเตอร (ประเทศไทย) จากด (ประเมนวนท$ 1 เม.ย. 57) โดยมมลคาท$ถกประเมน 1,038,000,000 บาท และ บรษท เค.ท. แอพไพรซล จากด (วนท$ 1 เม.ย. 57) โดยมมลคาท$ถกประเมน 1,076,000,000 บาท ซ$งสงผลใหมลคาของราคาทรพยสนในการลงทนคร -งน -ท$ 1,050,000,000 บาท มความเหมาะสม
จ. ความสมเหตสมผลของรายการในรายงานประเมน
รายการ Knight Frank KT
• ราคาเฉล$ยตอหองพก ปท$ 1 ท$ราคาเฉล$ย 3,000 บาทตอวน และเตบโตในปท$ 2 รอยละ 8 ปท$ 3 รอยละ 7 ปท$ 4 - 7 รอยละ 4 ปท$ 8 - 9 ไมมการเตบโต และปท$ 10 รอยละ 7
ปท$ 1 ท$ราคาเฉล$ย 3,150 บาทตอวน และเตบโตรอยละ 3 ทกป
ความเหนของบรษทจดการ บรษทจดการพจารณาแลวเหนวา จากขอมลทาง web site ของ C9 Hotelworks Market Research เขตปาตองซ$งถอวาเปนเขตท$พกในระดบกลาง มอตราหองพกเฉล$ยท$ประมาณ 100 เหรยญสหรฐ ประกอบกบอปสงคและอปทานของของตลาด ทาใหบรษทจดการเหนวา ราคาเฉล$ยตอหองพกท$ผประเมนท -งสองรายใชเปนราคาท$เหมาะสม
ท$มา: C9 Hotelwork Market Research
กองทนรวมอสงหารมทรพยเอมเอฟซ ปาตอง เฮอรเทจ 81
0%
30%
60%
90%
120%
-
40
80
120
160
200
240
Patong Bangtao Karon&Kata Mai Khao
Average Room Rate 2011 Average Room Rate 2012Occupancy rate 2011 Occupancy rate 2012
อตราการเขาพก ในเขตตางๆUSD
รายการ Knight Frank KT
• อตราการเขาพกเฉล$ย ปท$ 1 - 10 เทากบ 62% - 78% ปท$ 1 - 10 เทากบ 65% - 85%
ความเหนของบรษทจดการ บรษทจดการพจารณาแลวเหนวา อตราการเขาพกท$ผประเมนท -งสองรายใชอยในขอบเขตของอตราการเขาพกเฉล$ยของโรงแรมในแถบปาตอง โดยอางองขอมลจากทาง web site ของ C9 Hotelworks Market Research ในป 2554 และ 2555 พบวาโรงแรมในแถบปาตองน -นมอตราการเขาพกของนกทองเท$ยวโดยเฉล$ยประมาณรอยละ 82
• ชองทางการขาย ไมไดกาหนดสดสวนชองทางการขาย Travel Agent 50% สวนลด 20 - 25%
Wholesale 30% สวนลด 30 - 40%
Walk In 20% สวนลด 10 - 15%
ความเหนของบรษทจดการ เม$อพจาณาจากผลการดาเนนงานในอดตท$ผานของโรงแรมในป 2556 พบวาสดสวนชองทางการขายรอยละ 59 มาจากการขายใหแก Travel Agent และรอยละ 28 มาจากการขายผานตวแทนออนไลน ดงน -น บรษทจดการพจารณาแลวเหนวาสดสวนชองทางการขายท$ผประเมนใชใกลเคยงกบความเปนจรง
ท$มา: บรษท ปาตอง เฮอรเทจ จากด
Tour Operator
s, 59.46%
Agent, 2.06%
Online Agent, 27.96%
Walk in, 2.82%
Others, 7.69%
ท$มา: C9 Hotelwork Market Research
กองทนรวมอสงหารมทรพยเอมเอฟซ ปาตอง เฮอรเทจ 82
รายการ Knight Frank KT
• รายไดอ$น รายไดอ$น ประกอบดวย รายไดคาอาหารและเคร$องด$ม รายไดคาโทรศพท และรายไดอ$นๆ ซ$งคดเปนประมาณรอยละ 14-15 ของรายไดรวม
รายไดอ$น ประกอบดวย รายไดคาอาหารและเคร$องด$ม รายไดคาโทรศพท รายได คาเชาพ -นท$ช -น 1 และรายไดอ$นๆ ซ$งคดเปนรอยละ 20 ของรายไดรวม
ความเหนของบรษทจดการ บรษทจดการพจารณาแลวเหนวาสดสวนของรายไดอ$นท$บรษทประเมนท -งสองรายใชมความเหมาะสม สาหรบกรณราย KT ท$มรายไดจากการใหเชาพ$นท$ช -น 1 น -น ในปจจบนโรงแรมไมไดมรายไดจากการเชาพ -นท$สวนหองอาหาร เน$องจากเจาของคอ บรษท ปาตอง เฮอรเทจ เปนผประกอบการเอง อยางไรกตาม กองทนไดเขาลงทนโดยซ -อกรรมสทธ\ในหองชดพกอาศย ซ$งปจจบนดาเนนธรกจเปนโรงแรม ซ$งรวมถงสวนของหองอาหารดงกลาวดวย และใหบรษท ปาตอง เฮอรเทจ จากด เชากลบไปบรหารท -งหมด ดงน -น กองทนจะไมมสวนของรายไดจากการเชาพ -นท$หองอาหาร อยางไรกตาม บรษทจดการพจารณาแลวเหนวารายไดดงกลาวท$เกดข -นในรายประเมน KT ไมไดมนยสาคญมากนก และในอนาคตผ เชาอาจนาพ -นท$บรเวณช -น 1 ออกใชเพ$อจดหาผลประโยชนทาใหมรายไดเพ$มข -นได
• คาใชจายและตนทนขาย ประกอบดวย ตนทนหองพก ตนทนอาหารและเคร$องด$ม เงนเดอน คาสาธารณปโภค คาสง เสรมการขาย อปกรณสานกงาน คาซอมแซม ค า เ ผ$ อป รบป ร งอาคาร ใหญ ประกนภยและภาษ
คดเปนสดสวนรวมรอยละ 53 - 65 ของรายไดรวม
ประกอบดวย ตนทนหองพก ตนทนอาหารและเคร$องด$ม เงนเดอน คาสาธารณปโภค คาสงเสรมการขาย อปกรณสานกงาน คาซอมแซม คา เ ผ$ อป รบปรงอาคารใหญ ประกนภยและภาษ
คดเปนสดสวนรวมรอยละ 50 - 51 ของรายไดรวม
ความเหนของบรษทจดการ บรษทจดการมความเหนวา ตนทนขายและคาใชจาย ประกอบดวย ตนทนและคาใชจายหลกของการประกอบกจการโรงแรม ซ$งมสดสวนตามอตราปกตของธรกจโรงแรม อยางไรกตาม ในเร$องของ Major renovation ซ$งจะเกดในปท$ 5 ซ$งผประเมนไดกาหนดอตราการเขาพกเพ$มข -น และ/หรอคงท$ บรษทจดการมความเหนวาสมมตฐานดงกลาวมความเปนไปไดเน$องจากการซอมแซมและปรบปรง Major renovation น -นจะถกทยอยทาในชวง Low Season ซ$งมอตราการเขาพกต$า ทาใหจะไมกระทบตออตราการเขาพกเฉล$ยของท -งปแตอยางไร และในสวนของคาใชจายสวนกลางเน$องจากโรงแรมยงคงอยภายใตอาคารชดนตบคคล ทาใหตองมคาใชจายสวนกลางท$อตรา 25 บาท/ตารางเมตร ท$ตองจายใหแกนตบคคลอาคารชด ซ$งผ ประเมนไดรวมคาใชจายดงกลาวไวในรายการคาใชจายอ$น (KT) และ คาใชจายธรการท$วไป (Knight Frank)
กองทนรวมอสงหารมทรพยเอมเอฟซ ปาตอง เฮอรเทจ 83
รายการ Knight Frank KT
• อตราคดลด และอตราผลตอบแทนเม$อขาย
อตราสวนลด 10%
อตราผลตอบแทนเม$อขาย 9%
อตราสวนลด 11%
อตราผลตอบแทนเม$อขาย 9%
ความเหนของบรษทจดการ อางองโดยพจารณาจากอตราผลตอบแทนการลงทนในพนธบตรอาย 10 ป ซ$งอยท$ประมาณรอยละ 3.9 ตอป ประกอบกบความเส$ยงจากลงทนในธรกจโรงแรมอยท$ประมาณรอยละ 6 - 8 ตอป ทาใหการลงทนในธรกจโรงแรมโดยท$วไปจะมผลตอบแทนกองทนรวมอสงหารมทรพย ประมาณ 9 - 12% การประเมนอตราคดลดท$ 10% และ 11% ของผประเมนท -ง 2 รายมความเหมาะสม
เน$องจากทรพยสนต -งอยในทาเลบรเวณแหลงทองเท$ยวของหาดปาตอง ทาใหมศกยภาพในการขายทรพยสนสง การประเมนอตราผลตอบแทนเม$อขายท$ 9% มความเหมาะสม
การมศกยภาพในการกอใหเกดรายได
ทรพยสนท$กองทนจะลงทนน -นต -งอยในทาเลท$มศกยภาพ และมความพรอมในการจดหาผลประโยชนท$เกดข -นไดทนทท$ลงทน บรษทจดการพจารณาท$จะจดหาผลประโยชนจากทรพยสนท$กองทนรวมจะลงทน โดยนาทรพยสนท$กองทนรวมจะเขาลงทนใหเชาแกผประกอบกจการโรงแรม ซ$งไดแก บรษท ปาตอง เฮอรเทจ จากด ซ$งเปนเจาของกรรมสทธ\เดม เพ$อนาไปประกอบกจการโรงแรมและจายคาตอบแทนใหแกกองทนรวม โดยสญญาเชาจะมระยะเวลา 5 ป ในอตราคาเชาทรพยสน เฟอรนเจอร และอปกรณ ในแตละปตามสญญาเชา เปนดงตารางดานลางน -
ปการเชา คาเชาทรพยสน (บาท) คาเชาเฟอรนเจอร (บาท) คาเชาอปกรณ (บาท) รวม (บาท)
ปท$ 1 46,200,000 18,900,000 18,900,000 84,000,000
ปท$ 2 46,200,000 18,900,000 18,900,000 84,000,000
ปท$ 3 46,200,000 18,900,000 18,900,000 84,000,000
ปท$ 4 49,087,500 20,081,250 20,081,250 89,250,000
ปท$ 5 49,087,500 20,081,250 20,081,250 89,250,000
การดาเนนการดงกลาวเปนประโยชนกบกองทนรวม โดยลดความผนผวนในเร$องของความเส$ยงในการดาเนนงานของรายไดท$กองทนรวมจะไดรบทาใหผ ถอหนวยลงทนไดรบผลตอบแทนสม$าเสมอในชวงตลอดระยะเวลา 5 ปแรก เม$อครบกาหนดระยะเวลาดงกลาว กองทนมนโยบายในการจดหาผลประโยชน โดยอาจพจารณาหาทางเลอกท$เหมาะสม ณ ชวงเวลาน -นๆ ในอนาคต ดงตอไปน - 1) ตอสญญาเชากบผ เชารายเดม หรอ 2) จดหาผ เชาใหม ท -งน - กองทนรวมจะพจารณาถงผลการดาเนนงานของของผ เชาท$ผานมา รวมถงเง$อนไขในการเชาตามสภาวะการแขงขนในขณะน -น ท -งน -เง$อนไขในการเชาและคาเชาหลงครบกาหนด 5 ป จะข -นอยกบการเจรจาตอรองระหวางกองทนและผ เชาในอนาคต
บรษทจดการมความเหนวา จากขอมลผลประกอบการของโรงแรมท$ผานมาทาให โรงแรมนาจะสามารถมผลประกอบการท$ดในอนาคต เน$องจากศกยภาพของทาเลท$ต -ง ความตองการดานการทองเท$ยวของนกทองเท$ยวตางชาตท$มตอจงหวดภเกตท$คาดวาจะมการเตบโตอยางตอเน$อง และโครงการพฒนาของรฐท$จะเอ -อประโยชนตอทรพยสนในอนาคต ซ$งเปนปจจยบวกท$ชวยสนบสนนการมศกยภาพในการกอใหเกดรายไดของทรพยสนท$กองทนรวมลงทน
กองทนรวมอสงหารมทรพยเอมเอฟซ ปาตอง เฮอรเทอรเทจ
แผนผงแสดงหองชด
114/1
84
กองทนรวมอสงหารมทรพยเอมเอฟซ ปาตอง เฮอรเทจ 85
กองทนรวมอสงหารมทรพยเอมเอฟซ ปาตอง เฮอรเทจ 86
กองทนรวมอสงหารมทรพยเอมเอฟซ ปาตอง เฮอรเทจ 87
กองทนรวมอสงหารมทรพยเอมเอฟซ ปาตอง เฮอรเทจ 88
กองทนรวมอสงหารมทรพยเอมเอฟซ ปาตอง เฮอรเทจ 89
กองทนรวมอสงหารมทรพยเอมเอฟซ ปาตอง เฮอรเทจ 90