Land development techniques where a

group of separate land parcels are

assembled for unified planning, servicing

and subdivision as a single estate, with the

sale of some of the new building plots to

recover the costs and the redistribution of

the other plots back to the landowners.

Land Pooling

Land Readjustment

Land Reconstitution

Land readjustment is where the land

parcels are only notionally consolidated

with the agency having the right to design

services and subdivide the land on a unified

basis, and then the landowners exchange

their rural land parcels for their building

plots as shown in the replotting plan.

Plot reconstitution - another variation - is

a regulatory arrangement imposed on

landowners that is designed to facilitate

the development of land but which

requires the owners to contribute land

and cash. Land remains in separate

ownership and partial cost recovery is

achieved through betterment tax.

Land Pooling is differentiated as where land is legally consolidated (‘pooled’) by the transfer of ownership of the separate parcels of land to the agency handling the transaction and redesign, with the later transfer of ownership of the new building plots to the landowners as shown on a replotting plan.

Urban land pooling is a technique for carrying out the unified servicing and subdivision of separate landholdings for planned urban development.

It is also know as urban land consolidation, land readjustment, land replotting, and land redistribution in particular countries because it involves these processes.

It is widely used in Japan, South Korea and Taiwan and in some cities in Australia and Canada. A somewhat similar technique known as plot reconstitution is used in some cities in India.

Lihat dalam R. W. Archer, (1992), “Introducing the urban land pooling/readjustment technique into Thailand to improve urban development and land supply”. Public Admin. Dev., 12: 155–174. doi: 10.1002/pad.4230120204

Pasal 1 ayat 1 Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 4 Tahun 1991 menyatakan bahwa:

“Konsolidasi Tanah adalah kebijaksanaan pertanahan mengenai penataan kembali penguasaan dan pengunaan tanah serta usaha pengadaan tanah untuk kepentingan pembangunan, untuk meningkatkan kualitas lingkungan dan pemeliharaan sumber daya alam dengan melibatkan partisipasi aktif masyarakat.”

Berdasarkan uraian di atas maka Konsolidasi Tanah dapat dikatakan:

suatu kegiatan terpadu menata kembali suatu wilayah sehingga menjadi teratur, lengkap dengan perasarana dan kemudahan yang diperlukan;

dengan pengunaan tanah secara optional untuk tempat pemukiman, perusahaan dan lain-lain.

tanpa memerlukan penyediaan model dalam jumlah besar;

karena biaya untuk penataan kembali dan pengembangan dibiayai dari hasil pengembangan itu sendiri

Membangun tanpa menggusur;

Kegiatan pembangunan dari rakyat, oleh rakyat dan untuk

rakyat;

Dilaksanakan berdasarkan kesepakatan bersama

(musyawarah);

Penyediaan tanah melalui STUP (Sumbangan Tanah Untuk Pembangunan) ;

Pembangunan dibiayai melalui TPBP (Tanah Pengganti Biaya

Pelaksanaan);

Transparansi;

Keadilan;

Kepastian hak atas tanah dengan lingkungan yang tertata.

Konsolidasi Tanah bertujuan untuk memanfaatkan tanah secara proposional, seimbang dan lestari dengan meningkatkan efesiensi penggunaan tanah di wilayah perkotaan dan meningkatkan produktivitas penggunaan tanah di wilayah pedesaan.

Peningkatan yang demikian itu mengarah kepada tercapainya suatu tatanan penggunaan dan penguasaan yang tertib dan teratur.

1. Mulanya kegiatan konsolidasi tanah diatur dengan Surat Edaran Menteri Dalam Negeri No. 590/5648 tanggal 9 Oktober 1985 dan No. 592/6365/Agr tanggal 22 Desember 1986.

2. Kemudian sejak tahun 1991, diganti dengan Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 4 Tahun 1991 tentang Konsolidasi Tanah, yang kemudian ditindaklanjuti dengan Surat Kepala BPN no. 410-4245 tentang Petunjuk Pelaksanaan Konsolidasi Tanah.

3. Lebih kurang 5 tahun kemudian, dengan Surat Menteri Negara Agraria/Kepala BPN tanggal 18 April 1996 No. 410-1078 barulah kemudian dikeluarkan Petunjuk Teknis Konsolidasi Tanah.

4. Setelah itu pada tanggal 7 Juni 1996 dikeluarkan lagi Surat Edaran Menteri Negara Agraria/Kepala BPN no. 410-1637 mengenai Tanah Pengganti Biaya Pelaksanaan (TPBP) Konsolidasi Tanah.

5. Surat Menteri Negara Agraria/Kepala BPN tanggal 8 Januari 1997 No. 41-55 kepada seluruh Kakanwil BPN dan Kepala Kantor Pertanahan di seluruh Indonesia mengenai Organisasi Peserta Konsolidasi Tanah.

Untuk menegaskan maksud Surat edaran tersebut diatas, Deputi Bidang Pengaturan Penguasaan dan Penatagunaan Tanah – BPN melalui suratnya tanggal 20 Januari 1997 No. 410-149-D.II memberi petunjuk kepada Kepala Kantor Wilayah BPN Propinsi Jawa Barat mengenai pelaksanaan Konsolidasi Tanah yang memungkinkan koperasi atau yayasan sebagai pengelola (fasilitator) bagi peserta konsolidasi

Sasaran Konsolidasi Tanah terutama ditujukan pada kondisi di wilayah-wilayah sebagai berikut:

WILAYAH PERKOTAAN: › wilayah pemukiman kumuh;

› wilayah pemukiman yang tumbuh pesat secara alami;

› wilayah pemukiman yang mulai tumbuh;

› wilayah yang direncanakan menjadi pemukiman baru;

› wilayah yang relatif kosong di bagian pinggiran kota yang diperkirakan akan berkembang sebagai daerah pemukiman.

WILAYAH PEDESAAN: › Wilayah yang potensial dapat memperoleh pengairan tetapi

belum tersedia jaringan irigasi;

› Wilayah yang jaringan irigasinya tersedia tetapi pemanfaatannya belum merata;

› Wilayah yang berpengairan cukup baik namun masih perrlu ditunjang oleh pengadaan jaringan jalan yang memadai.

MODEL KONSOLIDASI TANAH

PEREMAJAAN KOTA

• Penataan dari Horizontal menjadi Horizontal dan Vertikal (Mix Use)

Zona

Rumah

susun

Zona Ruko

Zona rumah

tunggal

Sarana prasarana

Sebelum Sesudah

Nilai-

nilai Idiil

Norma

konstitusi

Norma Peraturan perundang-undangan di

pusat dan daerah

KONSOLIDASI TANAH VERTIKAL

POLITIK PERTANAHAN

PERUMKIM

PENATAAN RUANG

PEMKOT

Apabila yang dimaksudkan adalah nomenklatur

kampung sebagaimana Pasal 1 angka 91 Perda

No.1 tahun 2014 maka, Zona perumahan kampung

adalah kelompok rumah yang ditetapkan oleh

pemerintah sebagai kawasan yang

dilestarikan/dipertahankan yang merupakan

bagian dari kota, dihuni oleh masyarakat dengan

budaya tertentu, tidak terstruktur dan tidak

terencana dengan baik, dengan tipe bangunan

deret dan ketinggian bangunan setinggi-tingginya

3 (tiga) lantai.

Meskipun dalam Zona perumahan kampung, hanya maksimal tiga lantai masih dapat dikategorikan sebagai hasil

penerapan konsolidasi tanah vertikal yang terbatas

ketinggiannya untuk membedakan dengan perumahan

vertikal. Dalam Pasal 1 angka 93, Zona perumahan vertikal

secara khusus didefinisikan adalah zona yang diperuntukan sebagai hunian susun yang dilengkapi dengan fasilitas

bersama dan ruang terbuka hijau serta dijabarkan ke dalam

sub zona rumah susun dan rumah susun umum dengan KDB

di atas 30% (tiga puluh persen).

Zona perumahan kampung dalam RDT adalah

termasuk Zona fungsi budidaya sebagaimana

dimaksud dalam Pasal 18 ayat (2) huruf b Perda

No.1 tahun 2014, ditujukan untuk kecamatan yang

ada di 5 (lima) Kota Administrasi dan 1 (satu)

Kabupaten Administrasi di seluruh wilayah Provinsi

DKI Jakarta. Hal itu juga berarti membuka

kemungkinan dilakukannya pengembangan

melalui konsolidasi vertikal meskipun terbatas

hanya tiga lantai saja.

Namun ada juga batasan yang harus diperhatikan

sebagaimana diatur di dalam Pasal 622 ayat (2).

Huruf.d. bahwa pengalihan hak membangun

(Transfer of Development Rights) berupa luas lantai

tidak diperkenankan pada zona perumahan

kampung, zona perumahan KDB sedang-tinggi,

dan zona perumahan KDB rendah.

Pertama, penerapan model konsolidasi tanah (konsolidasi tanah vertikal) di perkotaan seperti di Jakarta dapat menjadi

solusi terbaik dibandingkan model pembenahan kawasan

permukiman kumuh di masa lalu. Hal itu sebagai

pengembangan dan penggabungan konsep konsolidasi

tanah dan pembangunan rumah susun yang mengandung keserasian lingkungan perumahan dan sosial serta adanya

peningkatan kualitas hidup para penghuni perumahan dan

permukiman. Hal penting lainnya adalah dalam konsep

konsolidasi tanah tidak berakibat tergusur-terusirnya

penghuni/pemilik tanah;

Kedua, konsep pembangunan perumahan dapat diselaraskan dengan pengembangan pembangunan di

kawasan perkotaan melalui penerapan model konsolidasi

tanah vertikal seperti pengalaman di berbagai negara

seperti Thailand-Bangkok, Taiwan-Kaohsiung City, India-New

Delhi;

Ketiga, dari hasil kajian ini dapat diketahui adanya

kesesuaian kebijakan pembangunan perumahan

dan permukiman pemerintah pusat dengan

kebijakan penataan ruang pemerintah Provinsi DKI

Jakarta. Kesesuaian itu juga sebagai adanya

landasan hukum bagi pengembangan konsep

pembangunan kampung kota yang sudah ada

dalam kebijakan Rencana Detil Tata Ruang dan

Zonasi di wilayah Provinsi DKI Jakarta.