MPA Housing Affordability Seminar What some of the ‘numbers’ tell us about the housing task ahead

Paul Byrne, MPAAugust 2015

106,660 

41,741 

53,428 

95,169 

11,491 ‐

20,000 

40,000 

60,000 

80,000 

100,000 

120,000 

140,000 

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Population Growth of Victoria‐ 2004/05 ‐ 2013/14Source: MPA analysis of ABS 3218.0   Regional Population  Growth, Australia 

Total VictoriaGrowth areasRest of MelbourneMelbourne TotalRest of Victoria

These are all in one year! 

1,800 per week for Melbourne

Victoria’s population increasing by over 100,000 a year‐What are housing implications of such growth?  We need lots!

Where growth is occurring across Melbourne‐ Annual Increases of around 20,000 per Region‐ Big shift in Central Region

What drives this growth‐ OS Migration, and‐ ‘Natural Increase’ – but this hides underlying numbers

‐ 73,969 Births in Victoria in 2013 (over 70 per week in Wyndham!)

‐ 35,842 Deaths in 2013 

OS Migration makes up about 56% of the increase in Vic

Ageing Population – Big housing implications‐ but not just in places people usually expect

Melbourne DOUBLES over next 30 to 40 yearsBasically we’re planning for twice the population, twice the housing, twice the jobs, and twice the number of trips

+ 3.4 m

+ 1.7 m

+ 1.6 m

+ 12.7 m

Who we need to house‐ Shifting demographics, households and ageing ‐Must plan for all types of ‘households’, and we change over time

And in what types of Dwellings‐ Current and projected demands‐ Implications for supply, quality and affordability

Dwelling Growth: 2015‐2051By 2051, Melbourne will need an additional:

515,000 houses515,000 townhouses and units440,000 apartments

Evolution of the Unit and Apartment Market 

0

5,000

10,000

15,000

20,000

25,000

30,000

35,000

40,000

1973 1978 1983 1988 1993 1998 2003 2008 2013

Annual Townhouse, Unit and Apartment Building Approvals  ‐VictoriaSource: MPA analysis of ABS building Approvals

Future requirement(avg p.a to 2050)

Going forward: 25,000 –30,000 pa. (most of this is in metro Melbourne)

0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000 3,500 4,000 4,500 5,000

Maribyrnong Melbourne Port Phillip 

Stonnington Yarra 

Boroondara Knox 

Manningham Maroondah 

Monash Whitehorse Yarra Ranges 

Banyule Darebin Hume 

Mitchell Moreland Nillumbik 

Whittlesea 

Bayside Cardinia 

Casey Frankston Glen Eira 

Greater Dandenong Kingston 

Mornington Peninsula 

Brimbank Hobsons Bay 

Melton Moonee Valley 

Wyndham 

Dwellings Approved

Building Approvals  Residential Dwellings 2013‐14Source: ABS 8731.0 

HousesSemi‐detached, row or terrace houses, townhouses ‐One storeySemi‐detached, row or terrace houses, townhouses ‐ Two or more storeysFlats units or apartments ‐ In a one or two storey blockFlats units or apartments ‐ In a three storey blockFlats units or apartments ‐ In a four or more storey block

Clear move for medium to higher density infill in different LGAs and subregions

Where Melbourne’s increased housing stock will be moving forward

• Central City “boom” of tall building permits.  Issues are quality, publicdomain and consultation

• Middle ring has great potential, particularly in Clusters, major activity centres and long term urban renewal of old industrial areas close to the City

• Greenfields proceeding steadily.  Success of program is clear and has good Council support

• Regional cities have potential to take greater role in growth

Melbourne’s growth precincts to meet most need ‐ Over 75% of the 1.6m new dwellings over next ~35 years

Melbourne Greenfield – Significant Affordability Advantage: Affects established markets

Apr‐Jun Quarter 2015Source: MPA analysis of CKC Research 4 National Land Survey Program Sydney itself recorded $412,750!

$150,000

$175,000

$200,000

$225,000

$250,000

$275,000

$300,000

0

500

1,000

1,500

2,000

2,500

3,000

3,500

4,000

4,500

5,000

5,500

6,000

Q1

2009

Q2

2009

Q3

2009

Q4

2009

Q1

2010

Q2

2010

Q3

2010

Q4

2010

Q1

2011

Q2

2011

Q3

2011

Q4

2011

Q1

2012

Q2

2012

Q3

2012

Q4

2012

Q1

2013

Q2

2013

Q3

2013

Q4

2013

Q1

2014

Q2

2014

Med

ian

Pric

e

Lots on the market

Sydney/ Wollongong/ Newcastle Supply

Melbourne Supply

Sydney / Woolongong / Newcastle Median Price

Melbourne Median Price

Unlike Sydney, increased supply has significantly dampened prices in Melbourne

In depth planning, infrastructure coordination and innovation has improved supply, affordability and quality of Melbourne’s new areas

Impact of supply and competition

National Land Survey Report Greenfields – July 2015CKC Research 4

“Melbourne is clearly holding the trump card; very affordable land and a significant level of development capacity. Melbourne will endeavour to convert the current level of strong demand into price growth, however this may be thwarted by a lack of product choice combined with a high level of industry competition. The big question for Melbourne is whether demand will hold up over a prolonged period of time in order to underpin price growth. Melbourne's massive development capacity may see demand satisfied in record time, preventing it from exploiting the opportunity.”

Housing Price and Affordability – Metro Wide– Planning can directly affect new supply, quality and price

Price increases much greater in houses compared to apartments

Dwelling Sales per Year – Increasing numbers over time

Stronger growth rate in units compared to houses – more supply / competition

0

10,000

20,000

30,000

40,000

50,000

60,000

70,000

80,000

1985

1986

1987

1988

1989

1990

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

Number of Sales of Houses and Units across Melbourne  per Year

House Sales Unit Sales

Melbourne Housing Market: Median Prices – Houses versus Units:  Relationship in prices varies significantly

TBCAs housing trends change not just about price differential

Significant Variation of House Prices across Melbourne

$500,000

What is affordable?   Approx. $400,000 Mortgage?‐ Can purchase a $450,000 to $500,000 house 

• In 2014, the median house price across Metro Melbourne was $550,000

• Interest Rate ~ 4.5%• 25 year Loan• Repayments of $2,224 a month ~ $26,700 P.A.

• Can be serviced by 30% of gross income of $89K – Household Income • Current Average total earnings for Victoria

» Males $66,650» Females $43,850» Persons $54,950

Outer Areas play key role in housing affordability– Need to deliver same role for units in infill precincts

In 2014, the median house price across Metro Melbourne was $550,000

Of the 51,500 houses sold, 23,000 (45%) were sold for less than $500,000

Mostly found in West and North areas and Outer South East Areas. 

Units and Apartments Under $350,000 

• In 2014, the median unit price across Metro Melbourne was $455,000

• Of the 15,800 Strata units* sold, 3,300 (21%) were sold for less than $350,000

• Mostly found in Inner Subregion and in the South East area. 

• *Slightly different to the measured value from Valuer General

Variation in Unit Prices not nearly as marked

$350,000

Units and Apartments Under $350,000 

Rental Stock across Melbourne

• In 2011 census, 389,644 dwellings being rented across Greater Melbourne – 27.2% of all occupied dwellings

• This comprised:– 184,000 separate houses 47%– 67,500  1 & 2 storey town houses 17%– 50,600  1 ‐ 3 storey apartments 13%– 35,600 4+ storey apartments 9%

Rental Stock across Melbourne

Median Rent of Houses

$810

$650 $7

00

$700

$580

$663

$510

$450

$425

$390 $430

$420

$420

$430

$440

$420

$388

$378

$350

$370

$360

$330

$340

$340 $375

$325

$330

$320

$320

$300

$313

$1,100

$995

$900

$870

$850

$810

$700

$600

$550

$550

$530

$510

$500

$500

$500

$497

$485

$460

$460

$440

$435

$410

$400

$395

$380

$380

$380

$380

$360

$360

$350

$0

$200

$400

$600

$800

$1,000

$1,200

Median Weekly Rent for Houses in Melbourne ‐ March 2015

3 bed 4 bed

$500

$300

Median Rent of Apartments and Flats

$360

$344

$335

$315

$315

$275

$275

$350

$275

$225

$270

$280

$280

$265

$219 $2

50 $270 $2

95

$288

$250

$230 $2

60

$238 $2

70

$258

$210

$220

$210 $228

$205

$185

$515

$490

$468

$450

$425

$400

$390

$390

$370

$370

$360

$352

$350

$345

$340

$340

$338

$335

$330

$320

$320

$310

$300

$300

$295

$290

$290

$280

$280

$270

$260

$0

$100

$200

$300

$400

$500

$600

Median Weekly Rent for Apartments and Flats in Melbourne ‐ March 2015

1 bed 2 bed

$500

$300

Public Housing:  Approx. 36,800 dwellings (ABS 2011) ‐ 2.6 % of Melbourne’s Total Housing Stock

Houses

• Additional 440,000 houses needed 2015‐2051

• ~12,000 p.a.• 100‐150 active projects• Mostly greenfield (~400,000) and general infill

• Challenge ahead:Need to maintain strong pipeline of existing supply and affordability within already designated areas 

2 to 3 storey units, town houses• Additional 495,000 dwellings needed 2015‐2051

• ~14,000 pa• ~900 projects pa (@15 per project)• Mostly MPA Precincts & general infill

• Challenge ahead:Far greater supplyneeded to achieveaffordability and good diversity in middle ring

Mid and high rise (4 storeys and above)

• Additional 460,000 dwellings neededfrom 2015‐2051

• ~13,000 pa• ~130 projects pa• Mostly in MPA Precincts

• Challenge ahead: Combining affordability with delivering good quality and diversity in designated strategic development precincts

MPA Housing Affordability Seminar What some of the ‘numbers’ tell us about the housing task ahead

Paul Byrne, MPAAugust 2015