PADOVAFIT!a financinginvestment tool forthe retrofitting ofhousing in thePadova area

RAPPORTO FINALE

2018

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PadovaFIT!A FINANCING INVESTMENT TOOL FOR THE RETROFITTING OF HOUSING IN THE PADOVA AREAContratto n.: IEE/12/083/SI2.645707

PadovaFIT! Rapporto finale, Maggio 2017

Autori:Daniela Luise, Maurizio Minicuci, Cinzia Rinzafri (Comune di Padova), Marco Devetta (SOGESCA S.r.l.), Federico De Filippi (ITS Red)

Consorzio di Progetto: Coordinatore di ProgettoCOMUNE DI PADOVACONTATTI:Daniela Luise - Settore Ambiente e Territorio, Ufficio Agenda21e-mail: padovafit@comune.padova.itSito www.padovafit.it, www.padovanet.it

Partner di Progetto:

BANCA POPOLARE ETICA

INNESCO

Fondazione ITS Red

SOGESCA S.r.l.

La responsabilità per il contenuto di questa pubblicazione è esclusivamente degli autori. Né l’EASME né la Commissione europeasono responsabili dell'uso che potrebbe essere fatto delle informazioni contenute in detta comunicazione.

The sole responsibility for the content of this publication lies with the authors. It does not necessarily reflect the opinion of theEuropean Union. Neither the EASME nor the European Commission are responsible for any use that may be made of the infor-mation contained therein.

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INDICE

DESCRIZIONE DEL PROGETTO 5Studi di fattibilità e potenziali interventi 6- Obiettivi e benefici attesi 6- Una nuova figura professionale: Il facilitatore di condomino 7

Raccolta di adesioni sul territorio 8- Infopoint 8- Incontri con associazioni di categoria 9- Comunicazione 10

DEFINIZIONE DEL CONTRATTO EPC E SCELTA DELLA ESCo 13Contratto EPC: interventi nei condomini privati 13Bando di selezione della ESCo 14- Individuazione delle modalità di gara 14- Definizione dei criteri tecnici e di selezione 15- Modalità di svolgimento della gara 20

I CONTRATTI PADOVAFIT! 21Il contratto tra Comune di Padova e la ESCo vincitrice 21Il contratto tra la ESCo e i condomini 25Dalla facilitazione ai contratti 26

I RISULTATI DI PADOVAFIT! 27Punti di forza e punti di debolezza 27Come proporre progetti di riqualificazione energetica di edifici privati nelle città 29- I portatori di interesse 29- I facilitatori di condominio 30- I condomìni 31- La gara e la contrattualistica 31- La relazione tra il Delivery Partner e i condomìni 32- Le questioni finanziarie 32

PADOVAFIT! 2.0 34Come proseguire l'esperienza e promuovere la riqualificazione energetica degli edifici privati a Padova 34

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a financinginvestment toolfor theretrofitting ofhousing in thepadova area

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Il problema dei cambiamenti climatici è di-ventato un tema centrale a livello globalee necessita di strategie che agiscano sullecause attraverso la riduzione dei gas ef-fetto serra presenti in atmosfera. Nellecittà le conseguenze sono sempre più evi-denti a causa della presenza delle polveri edegli inquinanti, che sono effetti collateralidel consumo di energia causato da trafficoe riscaldamento, oltre che dai processi in-dustriali.

L’edilizia privata è uno dei maggiori set-tori di consumo energetico civile a livellomondiale. In particolare, le emissioni diCO2 legate all'edilizia residenziale a Pa-dova ammontano al 35% delle emissionitotali: la città di Padova ha infatti un parcoedilizio in larga parte derivante dagli anni‘50 fino agli anni ‘80, anni nei quali eraposta poca attenzione all’efficienza energe-tica e che ora necessita di interventi imme-diati e radicali per porre un argine allospreco di risorse naturali, perseguendodelle politiche di riduzione delle emissioniclimalteranti.

Il Comune di Padova ha approvato il 6giugno 2011 con deliberazione n. 2011/48il Piano d’Azione per l’Energia Sostenibile(PAES), lo strumento elaborato dalla Com-missione Europea attraverso l’iniziativadel Patto dei Sindaci, nel quale vengonopreviste azioni rivolte alla riduzione deiconsumi e al miglioramento delle presta-zioni energetiche degli edifici delle città.

Proprio per realizzare le azioni di questopiano, il progetto PadovaFIT!, coordinatodel Comune di Padova e finanziato dalla

Comunità Europea attraverso il programmaIEE (Intelligent Energy Europe), si ponecome obiettivo la lotta alla povertà ener-getica e la riqualificazione energetica delpatrimonio edilizio privato della città, conparticolare focus sui condomini.

L'azione si è sviluppata a partire dal ruolodel Comune che, in quanto promotore ecoordinatore, ha messo in atto politiche difacilitazione e incentivazione degli inter-venti attraverso una serie di audit energe-tici gratuiti, del servizio di facilitazione eaccompagnamento del condominio nellafase decisionale e dell’individuazione attra-verso una gara pubblica di una società diservizi energetici (ESCo) che si occupadella progettazione esecutiva degli inter-venti, di eseguire i lavori e di erogare ilservizio energia ai condomini.

Le diverse azioni hanno previsto il coin-volgimento a livello locale dei vari portatoridi interesse e dei beneficiari diretti del-l'iniziativa: proprietari e inquilini degli im-mobili, amministratori di condominio, leassociazioni di categoria dei costruttori,professionisti e tecnici del settore e le as-sociazioni sensibili a tali tematiche.

Il progetto ha avuto una durata di 3 anni euna proroga di un anno (2013-2017).

I partner di progetto sono, oltre al Comunedi Padova, Fondazione ITS RED che hagestito la fase di facilitazione e gli auditnei condomini; Banca Etica che si è occupatadella parte finanziaria Innesco S.r.l. e SO-GESCA S.r.l. che hanno redatto il pianofinanziario e fornito supporto tecnico.

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DESCRIZIONE DEL PROGETTO

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Il progetto si è posto come target l’inter-vento su 200 condomini nell’area urbanadi Padova e come obiettivo economico l’at-tivazione di lavori e quindi investimentiper circa 16 milioni di euro destinati ad in-terventi per l’efficienza energetica, suddi-visi in: • risparmi energetici negli impianti ter-mici: totale e parziale rinnovamento deisistemi di riscaldamento;

• risparmi energetici negli impianti elet-trici con tecnologie più efficienti (pompe,lampade, boiler);

• impianti da fonti rinnovabili (fotovol-taico e solare termico);

• riqualificazione generale (misure strut-turali);

che producessero un risparmio totale annuodi 15.000 MWh, la produzione di 2.300MWh elettrici, l’abbattimento dell’emissionedi 4.800 tonnellate di CO2 equivalenti.

Studi di fattibilità e potenziali interventi

Obiettivi e benefici attesi

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Una nuova figura professionale: il facilitatore di condominio

La principale problematica nella realizza-zione di interventi di efficienza energeticanei condomini è spesso dovuta alla diffi-coltà di trovare un accordo condiviso traproprietari, alimentate dalla scarsa cono-scenza della materia e della difficoltà di co-gliere la convenienza economica che questiinterventi comportano. Per superare que-sta barriera, il consorzio PadovaFIT! haelaborato un metodo in grado di motivarel'utente ad investire in efficienza energe-tica, puntando sulla consapevolezza e sullacertezza del rientro dell'investimento intermini di benefici economici, ambientali edi qualità e comfort degli ambienti dome-stici. Il metodo si è imperniato sul ruolodel facilitatore di condominio, unanuova figura professionale che ha saputoconiugare la competenza tecnica riguardoi temi della riqualificazione energeticadegli edifici - a partire dallo stato di fatto,ovvero il patrimonio edilizio residenzialedella città di Padova - con la capacità di ac-compagnare l’amministratore e l’assem-blea di condominio attraverso il complessoiter decisionale richiesto per la riqualifica-zione energetica del condominio. A tal proposito vanno tenuti in considera-zione i seguenti punti critici:• l’investimento richiesto per la riqualifi-cazione energetica di un condominio è ingenere un investimento importante, cherichiede al condomino un impegno fi-nanziario che può aggirarsi tra i 5.000ed i 10.000 euro;

• il contratto di prestazione energetica(EPC - Energy Performance Contract,vedi par. specifico) proposto dal progettorichiede un impegno pluriennale con laESCo, che ha funzione di esecutore deilavori e di fornitore di energia per il pe-riodo contrattuale. Spesso, anche perquestioni di età avanzata, i proprietari diimmobili non se la sentono di impe-gnarsi per periodi medio-lunghi.

Per questo motivo il Comune, grazie alcontributo della Commissione Europea siè impegnato a testare il metodo della faci-litazione delle decisioni. Il processo di fa-cilitazione è stato concepito come segue:1.Agenda delle attività di agevolazione: inbase ad una lista di priorità, si pianificaun calendario di incontri con i potenziali

beneficiari, ovvero i proprietari degli im-mobili, contattando anche gli ammini-stratori di condominio.

2.Viene svolto gratuitamente un auditenergetico preliminare dell'edificio, conraccolta dati di consumo e di profilo del-l’edificio, con analisi energetica da partedel facilitatore per valutare la reale con-dizione energetica dell’edificio. (Allegato1 - checklist utilizzata per la raccoltadati).

3.Successivamente, i dati vengono elabo-rati dai partner tecnici che produconodelle ipotesi di intervento attraverso lemisure di riqualificazione applicabili, conuna prima ipotesi di costi, di risparmioenergetico e di tempi di rientro degli in-vestimenti

4. incontro tra facilitatore, assemblea con-dominiale e amministratore di condo-minio: presentazione delle condizionienergetiche effettive dell'edificio, oppor-tunità e vantaggi degli interventi. Even-tualmente, è possibile un secondo incontrocon i partner tecnici per un ap -profondimento degli aspetti tecnico-fi-nanziari.

5.Delibera dell’assemblea di adesione alprogetto (senza alcun vincolo né impe-gno) e registrazione a "PadovaFIT!"

A seguito del processo di selezione de-scritto nel Capitolo 2, il condominio rice-verà un’offerta commerciale da partedell’Azienda ESCo ed avvierà una tratta-tiva con eventuale contratto per le opere ela fornitura energetica.

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Raccolta di adesioni sul territorio

Nel corso del progetto sono stati realizzatidiversi momenti informativi in luoghi pub-blici dove la cittadinanza ha potuto riceveredirettamente dai facilitatori e dagli altripartner di progetto informazioni dettagliateriguardanti le opportunità derivanti dalprogetto. Di preferenza sono stati sceltiluoghi di grande afflusso quali mercatirionali, centri commerciali, altri luoghi diritrovo ed in occasione di eventi pubblici.Gli infopoint organizzati in città sono statiin totale 45 ed hanno riscosso molto inte-

resse delle persone che si approcciavanoad un argomento del tutto nuovo e piuttostodifficile da recepire sia a livello tecnicoche per le implicazioni economiche che nederivano. È risultato più facile approcciarele persone negli info point che si sonotenuti nell’ambito delle fiere tematichecome Casa su Misura - Energinnova, fiereche si svolgono a Padova ogni anno e nellequali le persone che vi partecipano sonointeressate a raccogliere informazioni sullariqualificazione delle proprie abitazioni.

Numerose sono le iniziative di informazione e comunicazione realizzate nella città di Pa-dova rivolte nello specifico al coinvolgimento degli amministratori di condominio e deisingoli residenti per far conoscere il progetto PadovaFIT! e i vantaggi derivanti dal-l’adesione alla proposta di riqualificazione degli edifici. Molte altre iniziative sono staterivolte agli esperti e all’ambito nazionale ed internazionale utilizzando i canali dei par-tners e delle reti alle quali aderisce il Comune di Padova.

Infopoint

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Incontri con associazioni di categoria

Le Associazioni di categoria degli Ammi-nistratori di condominio (ANACI e UNAI)sono state coinvolte in numerosi e diversimomenti nel corso del progetto sia conattività informative che formative. Sonostati organizzati eventi formativi per gliamministratori di condominio aderenti adANACI (dicembre 2013 - novembre 2016)e ad UNAI (Maggio 2015) nei quali il pro-getto è stato spiegato nel dettaglio ponendo

l’attenzione sul ruolo degli amministratori. È stato raccolto un elenco di amministratoridi condominio recuperando i contatti ditutti i partners attingendo dalle paginebianche, dagli elenchi comunali e anchescattando foto alle targhe apposte nei con-domini durante il volantinaggio (vedi pa-ragrafo seguente). L'elenco è stato suc-cessivamente integrato con amministratoriche sono stati contattati dalla ESCo vinci-trice della gara. Inoltre è stata condottauna campagna di scouting via email e te-lefono mirata ad informare sul progettotutti gli amministratori di condominio diPadova e dei comuni limitrofi. Tutti i ma-nager sono stati chiamati più volte, è statatenuta traccia delle loro risposte; coloro iquali hanno risposto positivamente o erano

interessati a ricevere maggiori informazionisono stati incontrati di persona dai delegatidel Comune e di ITSRED. Il Comune ha organizzato e gestito nu-merosi eventi multi-stakeholder:• 26 giugno 2014 (nell'ambito di EUSEW):"Come finanziare le azioni del PAES:approfondimento con esperti e networ-king" con diverse presentazioni da partedegli enti finanziatori (BEI, Cassa depositie prestiti, Regione Veneto, FondazioneCariplo) e gruppi di lavoro dedicati peril supporto del retrofitting del settoreresidenziale;

• 18 giugno 2015 (nell'ambito di EUSEW):"Riqualificare la Città attraverso inter-venti sul patrimonio residenziale" coninterventi di ANACI - Associazione na-zionale gestori di edifici, ANCE - Asso-ciazione Nazionale Costruzioni Edili,Università IUAV di Venezia, CollegioGeometri e gli Ordini degli Architetti edegli Ingegneri.

• Il 24 febbraio 2017, (nell'ambito di M'il-lumino di Meno) “Dalla condivisionedegli interventi di riqualificazione ener-getica alla rigenerazione urbana: le op-portunità del progetto PadovaFIT!”, coninterventi di un rappresentante delgruppo target (Condominio Daniele),del Delivery Partner Cristoforetti, diANACI, SOGESCA, Comune di Padova,Università IUAV di Venezia (diparti-mento di Dipartimento di Progettazionee pianificazione in ambienti complessi) el'Università di Padova (Dipartimento diIngegneria Industriale).

Coloro i qualihanno rispostopositivamente oerano interessati aricevere maggioriinformazioni sonostati visitati dipersona daidelegati delComune e diITSRED

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Le iniziative per la comunicazione del pro-getto sono state molteplici, di seguito nesono riportate alcune ad esempio:- Il sito di progetto www.padovafit.it èstato avviato e mantenuto attivo pertutta la durata del progetto. In particolare un modulo di adesione difacile utilizzo è stato inserito nel sitowww.padovafit.it/formulario-interesse-padova-fit/ per una prima espressionedi interesse a partecipare al progetto,sia nella versione per i residenti che pergli amministratori di condominio;

- Puntuali aggiornamenti sulle iniziativedi progetto e informazioni riguardantila riqualificazione dei condomini sonostati postati di continuo sui social media(vedere la pagina facebook www.facebo-ok.com/padovafit/);

- Le notizie sul progetto sono state inclusein 23 numeri della Newsletter di Infor-mambiente-Padova 21, delle quali 2 in

edizioni speciali (Speciale Energia 2014,Speciale Settimana Europea dell’Energia- EUSEW 2015);

- Sono stati consegnati 15.000 volantininei condomini - che rispettano i requisitiminimi per l’adesione a PadovaFIT! - intutti i quartieri della città.

- Il Comune ha aderito e partecipato atutte le edizioni di “M’illumino di meno”,l’iniziativa promossa dalla trasmissioneradiofonica Caterpillar e finalizzata allapromozione del risparmio energetico;

- Presentazioni del progetto in occasionedi Fiere nazionali ed internazionali,eventi organizzati in città o da altri pro-getti europei sia in Italia che all’estero(Ecomondo, gruppi di acquisto organizzatida alcune associazioni locali, presentazionidi libri, eventi organizzati nei Comunilimitrofi e nelle sedi dei quartieri dellacittà etc.).

Comunicazione

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Contratto EPC: interventi nei condomini privati

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DEFINIZIONE DEL CONTRATTO EPC E SCELTA DELLA ESCo

Il progetto PadovaFIT! ha l'obiettivo dipromuovere interventi di riqualificazioneenergetica nei condomini privati con im-pianti di riscaldamento centralizzato pro-muovendo servizi energetici basati sul mi-glioramento delle prestazioni e coinvol-gendo gruppi di persone che non conosconoquesta tipologia di servizi.Lo scopo è quello di supportare tecnica-mente persone che non conoscono aspettie procedure dei contratti a prestazioneenergetica (EPC) standardizzando (perquanto possibile) i contratti e facilitandol'individuazione dell'azienda attraverso unagara pubblica svolgendo inoltre come Am-ministrazione Comunale un ruolo di garantedell'intera procedura. L'obiettivo del pro-getto e dell'Amministrazione Comunaledi Padova è stato quello di promuovere efacilitare l'attivazione di una fascia di mer-cato che necessita fortemente di interventidi riqualificazione energetica e che nonutilizza se non in via sperimentale (all'iniziodel progetto solo 2 grossi condomini incittà avevano in essere contratti EPC econ risultati non positivi) i contratti a pre-stazione energetica garantita.La stesura del contratto EPC è partitadall'analisi dei modelli di contratti esistentia livello nazionale con l'intento di indivi-duare integrazioni e modifiche che rispon-dessero agli obiettivi del progetto: a livellonazionale ed europeo non è mai statomesso a gara pubblica un contratto EPCper interventi negli edifici privati; fino allaproposta del progetto PadovaFIT! sono leaziende ESCo che propongo ai privati i

propri modelli di contratti.Sulla base dei risultati emersi a seguitodelle indagini e ricerche sulle tipologie dicontratti esistenti e sugli aspetti rilevantida gestire nella stesura del contratto EPCda mettere in gara sono emersi gli ele-menti chiave del contratto:• le misure di efficienza da applicare o deirisultati da conseguire in termini di effi-cienza; gli obblighi che incombono suciascuna parte contrattuale;

• le fasi ed i tempi di attuazione;• i costi;• i risparmi garantiti da conseguire;• la durata del contratto;• i termini di riferimento per la determi-nazione dei risparmi realizzati;

• l'obbligo di dare piena attuazione allemisure previste dal contratto e la docu-mentazione di tutti i cambiamenti effet-tuati nel corso del progetto;

• le implicazioni finanziarie e la quota dipartecipazione ai risparmi economici;

• le norme riguardanti il recesso del con-tratto;

• disposizioni chiare e trasparenti per laquantificazione dei risparmi garantiticonseguiti, controllo della qualità e ga-ranzie;

• disposizioni in merito alle procedure pergestire modifiche delle condizioni qua-dro che incidono sul contenuto e risul-tati del contratto.

Il contratto EPC definito nel corso delprogetto e messo in gara è pubblicato nelsito di progetto www.padovafit.it

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Nella fase di stesura del progetto Padova-FIT! era stata individuata come modalitàdi gara il “dialogo competitivo”, modalitàprevista dalla normativa italiana per losvolgimento delle gare pubbliche nellequali si attiva un confronto con i possibiliaffidatari del contratto interessati fino alladefinizione delle condizioni contrattualimigliori. Tale modalità era prevista dalDecreto Legislativo 163/2006 che adottala Direttiva Europea 2004/18/EC, oraDecreto Legislativo n. 50 del 18 aprile2016 e successive modificazioni. Tale mo-dalità operativa era stata individuata comecondizione più favorevole per la riuscitadel progetto e per facilitare l'individua-zione della ESCo che fornisse le miglioricondizioni per gli edifici da riqualificare incittà.Era inoltre previsto che nella fase di pre-sentazione del progetto agli stakeholders(cittadini, amministratori di condominio, icomuni della cintura urbana di Padova) ve-nissero raccolte adesioni e schede tecnichedei condomini da mettere in gara. Tale at-tività, pur essendo stata svolta ed avendoraggiunto un numero notevole di interes-sati, non ha permesso di raccogliere nelbreve termine adesioni già deliberate dalleassemblee dei condomini tali da poter es-sere messe in gara come pacchetto di con-

tratti acquisiti. Del resto mancando unaipotesi di costi era impossibile per i con-domini interessati deliberare una adesionead un progetto pur interessante, se nonsolo come pre-adesione.Nella fase quindi di lancio della gara, es-sendo modificate le condizioni previste ini-zialmente nel progetto PadovaFIT! esoprattutto mettendo in gara un contrattoper interventi di riqualificazione energe-tica da effettuare in edifici privati e quindiun contratto (il contratto EPC) che dovràessere sottoscritto tra privati, la modalitàdi gara si è quindi riferita alla normativadettata dal Codice Civile per i contrattiprivati nonostante sia stata gestita conprocedura pubblica.

Tale approfondimento ha richiesto unlungo periodo di analisi delle diverse mo-dalità operative per attivare una gara pub-blica da applicare agli obiettivi delprogetto essendo una gara che nessuno inItalia aveva mai realizzato.Si tratta di una forma “ibrida” di gara pub-blica che mette a gara un contratto (EPC)e degli obiettivi generali da raggiungere(gli investimenti previsti dal progetto IEEPadovaFIT!), utilizzando criteri di sele-zione ed obiettivi economici trasparentisui quali valutare i partecipanti alla gara.

Bando di selezione della ESCo

Individuazione delle modalità di gara

Per poter valutare in modo trasparente ed equo le varie aziende concorrenti sono statedefinite varie tipologie di criteri con le quali valutare la documentazione di gara.Criteri di accesso per le ESCo necessari ed obbligatori:• professionalità ed esperienza;• essere una ESCo secondo la definizione del Decreto Legislativo 115/2008 e successivemodifiche ed integrazioni e possedere le certificazioni di cui alla norma UNI CEI11352.

Criteri economici della ESCo:• fatturati/investimenti in progetti di efficienza energetica negli ultimi 3 anni;• referenze bancarie;• bilancio in attivo negli ultimi 2 anni;• ultimo bilancio certificato o impegno a chiederne la certificazione;• apporto di capitale proprio per almeno il 20% degli investimenti da sostenere;• indicatori finanziari: PFN/EBITDA<5; PFN/PN<3;

Definizione dei criteri tecnici e di selezione

FASE DI VALUTAZIONE DELLE CANDIDATURE

VALUTAZIONE ESPERIENZA MODALITÀ DI VALUTAZIONE

criterio descrizione punti descrizione modalità

MeritoTecnico

Relazione descrittiva, con la quale ilConcorrente evidenzia:- gli incarichi precedentemente svoltie le caratteristiche degli stessi sullabase delle quali il concorrenteritiene di aver sviluppato il knowhow necessario allo svolgimentodel presente servizio,

- gli interventi effettuati inparticolare su edifici con evidenzadelle caratteristiche degli immobili,degli interventi effettuati, dellemodalità di gestione e dei risultaticonseguiti.

10 Valutazione a cura dellacommissione esaminatrice.La relazione descrittiva del MeritoTecnico, da realizzare con fontArial dimensione 11, non devesuperare le 15 facciate di foglioformato A4.

GestioneTitoliEnergetici /FormeIncentivanti

Relazione descrittiva sulla esperienzanella gestione di Titoli Energetici e/odi forme incentivanti, evidenziando,relativamente agli ultimi 3 esercizi:- il volume dei titoli gestiti relativi adinterventi eseguiti da altri soggetti(max 2 punti);

- il volume dei titoli generati dainterventi eseguiti e gestitidirettamente dal partecipante e lericadute economiche in termini diabbattimento dei canoni corrispostidagli utenti finali (max 3 punti).

5 Valutazione a cura dellacommissione esaminatrice.La relazione descrittiva sullaGestione Titoli Energetici /Forme Incentivanti, da realizzarecon font Arial dimensione 11, nondeve superare le 5 facciate di foglioformato A4.

Punteggio massimo 15

15

Criteri tecnici offerti dalla ESCo:• disponibilità a cessione contratto/i di EPC o dei crediti che matureranno dalla gestionedei contratti;

• garanzia di sconto superiore al 5% e/o di percentuale di efficienza garantita > 15%;• manifestazioni di interesse di condomini ad aderire al progetto PadovaFIT!;Criteri ambientali integrativi:• coinvolgimento di aziende/lavoratori del territorio;• utilizzo di mezzi di trasporto ecologici;

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VALUTAZIONE TECNICA MODALITÀ DI VALUTAZIONE

criterio descrizione punti descrizione modalità

MetodologiadiLavoro

Relazione tecnico/descrittiva, con laquale il Concorrente evidenzi leproprie proposte di organizzazione diespletamento del servizio, ritenutenecessarie a garantire nel contempo:• la corretta esecuzione dei servizi neitermini contrattuali offerti;

• il controllo e la supervisione deiservizi svolti e del rispetto delleprescrizioni tecnico-normativepreviste dalla normativa cogenteper tutta la durata del contratto;

• l’approccio metodologicoall’esecuzione del servizio inconformità alla norma tecnica UNICEI/TR 11428:2011 “Gestionedell’energia - Diagnosi energetiche- Requisiti generali del servizio didiagnosi energetica”;

• la corretta gestione delle risorsededicate all’appalto;

• le modalità di raccordo con tutti isoggetti coinvolti nel programmadi intervento;

• i flussi di trasmissione delleinformazioni;

• le ipotesi di retroazione e disoluzione nei casi di criticità;

• le eventuali ulteriori indicazioniutili per rappresentare in modo piùcompleto l’efficiente ed efficacegestione del servizio.

30 Valutazione a cura dellacommissione esaminatrice.La relazione descrittiva sullaMetodologia di Lavoro, darealizzare con font Arialdimensione 11, non deve superarele 15 facciate di foglio formato A4.

Qualità eperiodicitàdellacomunicazione deirisultati

Relazione descrittiva che evidenzi lemodalità e la periodicità dicomunicazione dei risparmi energeticiespressi in kWh e TEP e dellariduzione delle emissioni di CO2, sia alcliente finale (condominio) sia alComune di Padova. (presentazione discheda tipo nella quale riportare leinformazioni che verranno presentate ela metodologia di calcolo della CO2)

5 Valutazione a cura dellacommissione esaminatrice.La relazione descrittiva sullaQualità e periodicità dellacomunicazione dei risultati, darealizzare con font Arialdimensione 11, non deve superarele 5 di foglio formatoA4.

Punteggio massimo 35

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VALUTAZIONE REQUISITI DI NATURA ECONOMICAE CONTRATTUALE

MODALITÀ DI VALUTAZIONE

criterio descrizione punti descrizione modalità

RisparmioenergeticominimogarantitoRMG(Minimo dacontrattoEPC 15%)

Indicazione da parte dell'operatorecandidato del risparmio aggiuntivoche sarà in grado di garantirerispetto al 15% previsto nel contrattoEPC

20 Criterio quantitativo misuratotramite confronto tra le offertecome scostamento rispettoall'offerta migliore in termini diincremento percentuale sulRisparmio Energetico minimogarantito. Da inserire nellaGRIGLIA DI VALUTAZIONEREQUISITI DI NATURAECONOMICA ECONTRATTUALE fornita inallegato.

Risparmioenergeticodainstallazionedi impianti afontirinnovabili(allegato12 e allegato13)

Indicazione da parte dell'operatorecandidato del risparmio aggiuntivoche sarà in grado di garantirerispetto al 3% previsto nel contrattoEPC

3 Criterio quantitativo misuratotramite confronto tra le offertecome scostamento rispettoall'offerta migliore in termini diincremento percentuale sulRisparmio Energetico minimogarantito. Da inserire nellaGRIGLIA DI VALUTAZIONEREQUISITI DI NATURAECONOMICA ECONTRATTUALE fornita inallegato.

Quotapercentualericonosciutaal cliente sulrisparmioenergeticototale( garantito+ offerto)(minimo dacontrattoEPCrichiesto5%)

Indicazione da parte dell'operatorecandidato della quota% riconosciuta al cliente de risparmioenergetico totale, fermo restando ilminimo del 5% previsto nel contrattoEPC richiesto

9 Criterio quantitativo misuratotramite confronto tra le offertecome scostamento rispettoall'offerta migliore in termini diincremento percentuale sullaquota minima di RisparmioEnergetico riconosciuta egarantita al condominio.

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VALUTAZIONE REQUISITI DI NATURA ECONOMICAE CONTRATTUALE

MODALITÀ DI VALUTAZIONE

criterio descrizione punti descrizione modalità

La quotepercentualericonosciutaal clientedell'Ulteriore eventualeRisparmioEnergeticoper effettodegliinterventieseguiti(conseguitooltre ilminimogarantito)(rif. Art 26 eallegato 10dellostandardEPC)

Indicazione da parte dell'operatorecandidato di come suddivideràl'ulteriore risparmio energetico chesarà conseguito a seguito degliinterventi effettuati

5 Criterio quantitativo misuratotramite confronto tra le offertecome scostamento rispettoall'offerta migliore in termini diproposta distribuzionedell'Ulteriore RisparmioEnergetico conseguito rispetto aiminimi previsti dallo standardEPC proposto. Da inserire nellaGRIGLIA DI VALUTAZIONEREQUISITI DI NATURAECONOMICA ECONTRATTUALE fornita inallegato

Punteggio massimo 42

Durata delcontrattoEPC (10anni)

Indicazione della durata massima chel'operatore candidato è in grado digarantire

5 Criterio quantitativo misuratotramite confronto tra le offertecome scostamento rispettoall'offerta migliore in termini diriduzione della durata massima delcontratto di EPC da sottoscriveretra ESCo e condomini. Da inserirenella GRIGLIA DIVALUTAZIONE REQUISITI DINATURA ECONOMICA ECONTRATTUALE fornita inallegato

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ULTERIORI CRITERI DI VALUTAZIONE MODALITÀ DI VALUTAZIONE

criterio descrizione punti descrizione modalità

Pacchettoclienti dellaESCo fattaconfluire nelprogetto

L'operatore candidato dovràpresentare un elenco di condominidisponibili ad aderire al progettoMLEI PDA PadovaFIT!, ubicati nelcomune di Padova o nei comunilimitrofi

6 Criterio quantitativo misurato conil confronto sull'offerta migliore intermini di condomini cheaderiscono formalmente alprogetto PadovaFIT (attestazionedi interesse sottoscritta da partedei condomini proposti) --> numdi adesioni formali raccolte, numunità abitative totali e volumeinvestimenti previsto.Criterio "Pacchetto clienti dellaESCo fatta confluire nel progetto:• n. di adesioni formali raccolte• n. unità abitative totali• volume investimenti previsto.Per ognuno dei 3 criteri(n.adesioni, n. unità e volume) siassegnano al massimo 2 puntiapplicando la seguente formulaV(a)i = Ra/Rmax, dove:Ra = valore offerto dalconcorrente aRmax = valore dell'offerta piùconveniente

Elementi disostenibilitàambientalenellafase direalizzazione e gestionedegliinterventi diefficientamentoenergeticoprevisti dalprogetto

Eventuali proposte di interventi per ilrisparmio idrico nei condomini;Eventuali proposte per la riduzione delfabbisogno di energia elettrica degliedifici; Utilizzo di mezzi e macchinari aridotto impatto ambientale nellarealizzazione degli interventi; Utilizzodi criteri sociali da parte delle aziendeche realizzeranno gli interventi;Accordi con aziende del territorio perla realizzazione degli interventi

2 Valutazione a cura dellacommissione esaminatrice supresentazione di dichiarazionesottoscritta dall'operatorecandidato. L'indicazione degliElementi di sostenibilitàambientale nella fase direalizzazione e gestione degliinterventi di efficientamentoenergetico previsti dal progetto, darealizzare con font Arialdimensione 11, non deve superarele 10 facciate di foglio formato A4.

Punteggio massimo 6

Punteggio totale 100

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Una volta definito il contratto EPC e i criteridi selezione della ESCo, l'attività dei partnersdi progetto si è concentrata nella redazionedel bando di gara (pubblicato sul sito di pro-getto: www.padovafit.it) che ha permesso dibandire la gara ad ottobre 2015. Una delleaziende interessate a partecipare alla garaha chiesto una proroga dei tempi per la pre-sentazione delle domande di 1 mese, la sca-denza è quindi stata prorogata ad inizio feb-braio 2016. La gara è stata pubblicata con lemodalità previste per le gare pubbliche su:sito del Comune di Padova, sito del progettoPadovaFIT!; Gazzetta Ufficiale e GazzettaEuropea. È stata inoltre effettuata pubblicità

attraverso i vari canali e contatti dei partnerse del Comune di Padova, in particolare èstata inviata la comunicazione a Federescoper l'invio a tutti gli associati ed inoltre suisocial di progetto e dei partners.

Le aziende interessate a partecipare al pro-getto che hanno richiesto informazioni sulprogetto e sul bando di gara sono state unadecina. Le ditte che hanno presentato offertasono state due. La procedura di gara si èconclusa a maggio 2016 con l'aggiudicazioneal Delivery Partner di una ATI (AssociazioneTemporanea d'Impresa) tra la ESCo Cristo-foretti e la ditta FR Engineering.

Modalità di svolgimento della gara

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Nella fase di redazione del bando di gara èstato previsto anche un contratto tra il Co-mune di Padova e la ditta aggiudicatariache ha lo scopo di:• garantire il rispetto degli obiettivi delprogetto PadovaFIT!;

• garantire che la ditta aggiudicataria ri-spetti l’applicazione del contratto EPC

messo in gara e di tutti gli aspetti tecnicied economici ad esso correlati;

• il rispetto del risparmio energetico mi-nimo garantito dichiarato nella gara;

• il rispetto dei tempi di progetto;• la definizione dei tempi di esecuzione deilavori nei condomini.

I CONTRATTI PADOVAFIT!

Il contratto tra Comune di Padova e la ESCo vincitrice

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CONTRATTO TRA COMUNE DI PADOVA ED ESCo - IMPRESA ESECUTRICE

PREMESSO che il Comune di Padova è capofila del progetto Intelligent Energy Europe (IEE) “PadovaFit!” -IEE/12/083/SI2.645707 MLEI PADOVA FIT! - in partnership con Fondazione ITS-RED, Banca PopolareEtica s.c.p.a., INNESCO s.p.a. e SOGESCA s.r.l - che ha come obiettivi generali:• ridurre la povertà energetica nella città di Padova;• supportare la riqualificazione degli edifici ad uso abitativo nella città di Padova;• contribuire all’implementazione del PAES di Padova;

PRESO ATTO che gli obiettivi specifici del progetto IEE PADOVA FIT si possono sinteticamente suddividerein:• intervenire sugli immobili urbani, proponendo un’azione in grado di determinare considerevoli risparmi ener-getici ed economici su questi edifici, ottenendo anche effetti di riqualificazione e riorganizzazione di isolati odi interi quartieri;

• porre le basi per superare la principale problematica nella realizzazione di interventi di efficienza energeticanegli edifici spesso dovuta alla difficoltà di trovare un accordo condiviso tra proprietari con idee diverse, ali-mentate dalla scarsa conoscenza della materia e dalla difficoltà di cogliere la convenienza economica che questiinterventi comportano;

• elaborare un metodo in grado di convincere l'utente ad investire in efficienza energetica motivato dalla con-sapevolezza e dalla certezza del rientro dell'investimento in termini di benefici economici, ambientali e diqualità e comfort degli ambienti domestici;

• attivare un acquisto collettivo attraverso l’utilizzo del contratto di Energy Performance Contract, rivolgendosialle ESCo, attraverso l’espletamento di una gara pubblica gestita dal Comune di Padova;

EVIDENZIATO che a seguito dell’espletamento della gara relativa al progetto IEE “PadovaFit!” è stata indivi-duata l’Impresa che realizzerà gli interventi di riqualificazione edilizia del patrimonio immobiliare aderente alprogetto;

TRA

Comune di Padova, nel suo ruolo di capofila del progetto Intelligent Energy Europe (IEE) “PadovaFit!”, rappre-sentato da………

L’impresa ……… rappresentata da……..

Si stabilisce quanto segue:

ART 1 - Documenti che costituiscono parte integrante del contratto

Formano parte integrante del presente contratto anche se non materialmente allegati:• l’Offerta sottoscritta dall’Impresa;• lo schema di contratto di rendimento energetico (EPC) oggetto della gara, che l’Impresa si impegna ad appli-care agli edifici che aderiscono al progetto Intelligent Energy Europe (IEE) “PadovaFit!”;

I richiamati documenti sono depositati agli atti del Settore Ambiente e Territorio.

ART. 2 - Espletamento del contratto di rendimento energetico

L’Impresa si impegna a fornire a tutti gli edifici che aderiranno al progetto, secondo quanto previsto all’art. 3del Contratto di Rendimento Energetico:• interventi di riqualificazione del sistema edificio/impianto;• fornitura del servizio di energia;

Art. 3 - Risparmio energetico minimo garantito

L’Impresa si impegna a garantire:• come risparmio energetico minimo agli edifici aderenti al progetto PadovaFit! almeno il …..% sulla base deiconsumi storici dichiarati dal referente dell’edificio, utilizzando l’allegato 8) al Contratto di Rendimento ener-getico;

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• come risparmio energetico minimo agli edifici aderenti al Progetto PadovaFit! almeno il …..% per gliimpianti a fonti rinnovabili, secondo quanto elencato negli allegati 12 e 13 del Contratto di rendimentoEnergetico;

• come risparmio quota di ribaltamento del risparmio energetico garantito agli edifici aderenti al Progetto Pa-dovaFit! almeno il …..% come previsto dal Contratto di Rendimento Energetico art 2 ed allegati 10 e 11;

• ulteriore risparmio energetico conseguito suddiviso secondo le seguenti modalità previste nel contratto direndimento Energetico art 2 ed allegati 12 e 13.

Art. 4 - Durata del contratto e impegni dell’impresa contraente

Il servizio decorre dalla stipula del presente, fino alla realizzazione di tutti i lavori di riqualificazione energeticadegli edifici aderenti al progetto PadovaFit! e alla relativa gestione prevista nel contratto EPC sottoscritto congli edifici aderenti al progetto. Comunque l’Impresa dovrà svolgere le proprie attività in relazione alla tempisticaprevista nel contratto di prestazione energetica (EPC). L’Impresa si impegna a realizzare le opere di efficienzaenergetica nel termine di 12 mesi dalla sottoscrizione di ciascun contratto. L’Impresa dovrà presentare al Comunedi Padova Settore Ambiente e Territorio annualmente relazione riguardante i condomini che hanno sottoscrittocontratto di riqualificazione energetica e sullo stato di avanzamento dei lavori, secondo quanto previsto dall’art.31 del contratto EPC. La relazione dovrà essere redatta su modulo appositamente fornito dal Comune di Padovae completo del calcolo della CO2 non emessa relativa agli interventi stessi.

Art. 5 - Risoluzione del contratto

In caso di mancata o incompleta esecuzione del presente contratto che comportino prolungate difficoltà operativeper il Comune, il Settore Ambiente e Territorio si riserva di interrompere il rapporto e dar corso alla rescissionedel contratto, previo formale preavviso e diffida ad adempiere regolarmente alle condizioni contrattuali.

Art. 6 - Oneri a carico dell’impresa contraente

L’art. 2, comma 3, D.P.R. 16/04/2013 n. 62 - Codice di comportamento dei dipendenti delle pubbliche ammini-strazioni, prevede che le pubbliche amministrazioni estendano, per quanto compatibili, gli obblighi di condottaprevisti dal codice anche nei confronti dei collaboratori, a qualsiasi titolo, di imprese fornitrici di beni o servizi aloro favore.

Art. 7 - Osservanza contratti collettivi di lavoro

L'impresa si impegna all’osservanza, verso i dipendenti impegnati nell’esecuzione della fornitura oggetto delpresente contratto, degli obblighi derivanti dai Contratti Collettivi di Lavoro in vigore, dagli accordi integratividello stesso e dalle disposizioni legislative e regolamentari vigenti in materia di lavoro e assicurazioni sociali conl’assunzione di tutti gli oneri relativi. A integrazione e completamento di quanto precedentemente indicato, sistabilisce che l'obbligo di applicare e far applicare integralmente nei confronti di tutti i lavoratori dipendenti im-pegnati nell'esecuzione della fornitura il trattamento economico e normativo previsto dal C.C.N.L. di riferimentoe dai relativi accordi territoriali vigenti, vale per tutti i datori di lavoro operativi nell'esecuzione del servizio.Vi è inoltre l'obbligo per i datori di lavoro di applicare ai lavoratori stranieri distaccati in Italia, durante il periododi prestazione di lavoro per l'esecuzione della fornitura, le medesime condizioni di lavoro previste da disposizionilegislative, regolamentari e amministrative, nonché dal C.C.N.L. di riferimento applicabili ai lavoratori nazionalioccupati nello stesso posto di lavoro. Ai lavoratori stranieri distaccati spettano gli stessi diritti previdenziali eassicurativi dei lavoratori nazionali, fatte salve eventuali convenzioni in materia di sicurezza sociale. L'Impresasi obbliga ad applicare i contratti e gli accordi di cui ai precedenti commi anche dopo la scadenza e fino alla lorosostituzione. All’applicazione e al rispetto dei contratti e accordi predetti debbono obbligarsi anche le impreseeventualmente non aderenti alle associazioni stipulanti e indipendentemente dalla struttura e dimensione delleimprese stesse e da ogni altra loro qualificazione giuridica, economica e sindacale.

Art. 8 - Cauzione definitiva

L’impresa ha costituito, a favore dei partners del progetto Padovafit!, una cauzione di € 59.078,00 (pari al10% del finanziamento ottenuto per la redazione del progetto dall’Unione Europea) mediante polizza_____________________ (assicurativa, bancaria, ecc.) n. _________ della ____________(recante le clausole dicui all'allegato al presente atto).Detta cauzione si estinguerà dopo 60 giorni dalla conclusione del rapporto contrattuale al fine di consentire unaverifica della regolare esecuzione del contratto.

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Art. 9 - Protocollo di legalità prevenzione tentativi infiltrazioni della criminalità 23 Luglio 2014

L’Impresa ha l’obbligo (stabilito dal “Protocollo di legalità ai fini della prevenzione dei tentativi di infiltrazionedella criminalità organizzata nel settore dei contratti pubblici di lavori, servizi e forniture”, stipulato in23/07/2014 tra le Prefetture del Veneto, la Regione del Veneto, l’Unione delle Provincie del Veneto (URPV) el’Associazione regionale Comuni del Veneto (ANCI Veneto):• di riferire tempestivamente al Comune di Padova ogni illecita richiesta di danaro, prestazione o altra utilità,ovvero offerta di protezione, che venga avanzata nel corso dell’esecuzione dei lavori nei confronti di un propriorappresentante, agente o dipendente;

Tale obbligo non è in ogni caso sostitutivo dell’obbligo di denuncia all’Autorità giudiziaria dei fatti attraverso iquali sia stata posta in essere la pressione estorsiva ed ogni altra forma di illecita interferenza. La mancata co-municazione dei tentativi di pressione criminale da parte dell’Impresa porterà alla risoluzione del contratto.

Art. 10 - Controversie

La soluzione di eventuali controversie che dovessero sorgere tra l’Impresa e il Comune di Padova (nel suo ruolodi capofila) durante l’esecuzione del servizio, sarà rimessa alla competenza dell’Autorità Giudiziaria Ordinaria.È quindi esclusa in ogni caso la competenza arbitrale. Il Foro competente è in via esclusiva quello di Padova.L’insorgere di un eventuale contenzioso non esime comunque l’Impresa dall’obbligo di proseguire il servizio.Ogni sospensione sarà pertanto ritenuta illegittima.

Art. 11 - Spese contrattuali

Il presente atto sarà soggetto a registrazione in caso d’uso.Le spese e tasse tutte del presente atto, inerenti e conseguenti, sono poste a carico dell'impresa.

Art. 12 - Informativa ai sensi del D.Lgs. 30 giugno 2003, n.196

Il Comune di Padova, come sopra rappresentato, ai sensi dell'art. 13 del D.Lgs. 30 giugno 2003, n. 196, informal'Impresa esecutrice dei servizio che tratterà i dati contenuti nel presente contratto, esclusivamente per lo svol-gimento delle attività e per l'assolvimento degli obblighi previsti dalle leggi e dai regolamenti comunali in ma-teria.

Allegato

CLAUSOLE CHE DEVONO ESSERE CONTENUTE NELLA CAUZIONE

- La cauzione è prestata a garanzia dell’adempimento degli impegni assunti con il contratto. L’Amministrazioneha, inoltre, il diritto di valersi della cauzione per provvedere al pagamento di quanto dovuto dall’impresa perle inadempienze derivanti dall’inosservanza di norme e prescrizioni dei contratti collettivi, delle leggi e deiregolamenti sulla tutela, protezione, assicurazione, assistenza sicurezza fisica dei lavoratori comunque presentinei luoghi di lavoro.

- Il pagamento delle somme dovute in base al presente atto di fidejussione, sarà effettuato dal garante entro iltermine massimo di 15 giorni dal ricevimento della semplice richiesta scritta dal Comune di Padova, senzapreventivo consenso da parte dell’impresa obbligata che nulla potrà eccepire al garante in merito al pagamentostesso.

- Il garante rinuncia all'eccezione di cui all'art. 1957, comma 2, codice civile e al beneficio della preventiva escus-sione di cui all’art. 1944 c.c..

- Il mancato pagamento della commissione e degli eventuali supplementi non potrà essere opposto, in nessuncaso, all’Ente Garantito.

- La cauzione si estingue dopo 60 giorni dalla conclusione del rapporto contrattuale.

- Il Foro competente è esclusivamente quello dell’Autorità Giudiziaria del luogo dove ha sede l’Ente Garantitoper qualsiasi controversia che possa sorgere tra l’Ente Garantito e il Garante.

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A valle del processo di facilitazione la ATI(Associazione Temporanea d’Impresa) vin-citrice della gara PadovaFIT! ha procedutoa fornire le proposte tecnico-economicheai condomini interessati. Il contratto pro-posto è basato sul “Contratto di rendimentoenergetico con garanzia di risultato e fi-nanziamento tramite terzi” del bando digara e rispondente a tutti i criteri e datetecnici ed economici offerti dalla ditta. Leproposte sono state formulate in base allastima dei consumi di gas previsti per glianni successivi all’intervento e calcolati apartire dai dati relativi ai consumi dell’ul-timo triennio, normalizzati ai gradi giornodelle diverse annate. Il contratto ha definito,secondo i parametri dell’offerta propostain gara, una durata di 9 anni, un risparmioenergetico garantito del 30% ed un ri-sparmio economico del 3% della base deiconsumi. La remunerazione annua da ver-sare è stata calcolata secondo le seguenti

voci, ben distinte nella proposta:1.a partire dalla base dei consumi di gaso-lio normalizzata alle ultime 3 stagionitermiche e trasformandola in consumi dimetano equivalenti dal 2013 al 2016. Peril conguaglio annuo la base consuminormalizzata terrà conto dei gradigiorno della stagione di riferimento e delconsumo di gas Le detrazioni fiscali del65% sono state applicate alla rata rela-tiva all’investimento. L’IVA è del 22%per i consumi e del 10% per la condu-zione e manutenzione dell’impianto e gliinvestimenti;

2.sulla base dell’attuale costo del gas, comepubblicato dall’Autorità per l’EnergiaElettrica ed il Gas (AEEG);

3.considerando una quota per la condu-zione e manutenzione dell’impianto;

4.considerando una rata per la remunera-zione dell’investimento relativo alla ri-qualificazione dell’edificio.

Il contratto tra la ESCo e i condomini

Nessuna delle proposte ha previsto l’installazione di impianti per la produzione di acquacalda sanitaria né di interventi sulle utenze elettriche condominiali.

riqualificazione della centrale termica

installazione del sistema di termoregolazione eripartizione individuale dei costi

installazione di isolamento esterno dell’edificiotramite cappotto

isolamento sottotetto

sostituzione infissi

Gli interventi previsti:

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Dalla facilitazione ai contratti

Andreas Spatharos: inquilino del condominio “Daniele”, Padova“La soluzione contrattuale EPC offerta da PadovaFIT!,grazie alla garanzia di prestazione e alla ridotta spesainiziale, ci ha consentito di prendere più facilmente ladecisione di riqualificare energeticamente il nostro con-dominio.”

In totale sono stati eseguiti 69 audit sugli edifici “facilitati”, 33 di questi hanno espressol’adesione al progetto, sono state prodotte 22 preventivi da parte della ESCo e sono statifirmati 5 contratti. Il seguente diagramma descrive il percorso che è stato compiuto du-rante lo svolgimento del progetto, a partire dai condomini “facilitati” a quelli che hannofirmato il contratto EPC.

Francesco Pulejo:inquilino del condominio “Il Leccio”, Padova “In un condominio grande come il nostro, con 60 ap-partamenti, il percorso di accompagnamento e facilitazionedi PadovaFIT! è stato essenziale per garantire trasparenzae chiarezza a tutti i condòmini nella decisione di cambiarela caldaia e introdurre i contabilizzatori di calore.”

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PadovaFIT! è stato uno dei progetti piùimpegnativi a cui i membri del consorzioabbiano mai preso parte.Questo per diversi motivi:• Non c'erano precedenti esperienze inItalia di questo genere che potessimoconsultare per ottenere consigli e perimparare dagli errori degli altri;

• Abbiamo dovuto innovare costante-mente, lavorando al limite delle nostrecompetenze ed esperienze pregresse;

• Abbiamo sempre e solo imparato dai no-stri errori;

• Il risultato finale del nostro lavoro non

è dipeso quasi mai da nostre decisioni,ma dalla decisione di persone (cittadinie membri delle assemblee di condomi-nio) che poco sapevano di tutto il nostroimpegno e del nostro considerevolesforzo progettuale;

• I beneficiari finali (i cittadini che vivonoin condominio) hanno punti di vistacompletamente diversi dai nostri: noiavevamo in mente tecnicismi e opportu-nità finanziarie, loro volevano - giusta-mente - investimenti sicuri e non correreassolutamente alcun rischio.

I RISULTATI DI PADOVAFIT!

Punti di forza:• abbiamo lavorato intensamente per lanostra comunità e abbiamo creato unaimportante base di conoscenze tra citta-dini, amministratori di condominio eportatori d’interesse locali e abbiamogenerato una significativa rete di op-portunità per futuri sviluppi;

• Abbiamo condotto oltre 60 audit ener-getici nei condomini di Padova;

• Abbiamo sensibilmente aumentato la co-noscenza dei cittadini in merito alle que-stioni energetiche e ai contratti a rendi-mento energetico garantito (EPC) at-traverso campagne pubbliche, seminaried eventi, assemblee condominiali e in-contri individuali;

• Ci siamo immersi nelle questioni tecniche,amministrative e finanziarie di un settorein cui, inizialmente, esisteva un'esperienzalimitata in quanto il mercato italianodelle ESCo è molto più sviluppato nel-

l’edilizia pubblica che non nell’ediliziaresidenziale.

• Abbiamo imparato a coinvolgere ammi-nistratori di condominio e assembleecondominiali in modo sempre miglioredurante l'implementazione del proget-to;

• Abbiamo studiato e capito meglio gliaspetti finanziari che stanno dietro alleesigenze del mercato delle ESCo e ab-biamo osservato le limitate opportunitàofferte dalle banche alle piccole e medieESCo italiane;

• Siamo riusciti a condurre una selezioneche è stata la prima (e ancora l’unica)nel suo genere in Italia e che rappresentauna pietra miliare nel mercato energeticoitaliano dell’edilizia privata a uso resi-denziale;

• Abbiamo selezionato una ESCo e l'ab-biamo accompagnata a firmare contrattiEPC con i condomini di Padova.

Punti di forza e punti di debolezza

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Punti di debolezza - ci sono alcune lezioniapprese che stiamo tenendo a mente perulteriori sviluppi dello schema Padova-FIT!:• i condomìni devono essere coinvoltiquando lo schema è (quasi) pronto perfirmare i contratti: abbiamo formato su-bito i facilitatori di condominio e abbiamocoinvolto i condomini troppo presto,perdendo alcune occasioni;

• affidarsi alla "buona volontà" degli am-ministratori di condominio non ha chiaritobene i ruoli e le opportunità: avremmodovuto coinvolgerli come promotori, tro-vando un modo vantaggioso per entrambele parti;

• la gara deve essere la più semplice pos-sibile: avremmo dovuto decidere subitodi usare il dialogo competitivo;

• la gara deve essere pronta il più prestopossibile, non bisogna avere fretta ditrovare condomini pronti a firmare – cisaremmo dovuti concentrare immedia-tamente sulla gara, e aspettare a cercarei condomìni (è trascorso troppo tempotra i primi contatti con i condomini e laselezione del Delivery Partner - alcunicondomini hanno utilizzato le informa-zioni ricevute e hanno selezionato altrifornitori);

• coinvolgere ESCo e altre parti interessatenello sviluppo dell'offerta avrebbe con-tribuito ad una maggiore chiarezza deirequisiti della gara;

• tutti i condomìni sono diversi l'uno dal-l'altro: • avremmo dovuto mantenere il con-

tratto EPC più flessibile per non perderedelle opportunità:

• i condomini con le caldaiette (senzariscaldamento centralizzato) non sonoidonei per i contratti EPC (monitoraggioe controllo sono pressoché impossibili)ed è necessario utilizzare normali con-tratti d’opera;

• considerando la dimensione, la disponi-bilità del mercato, i tempi e i costi, unprogetto come PadovaFIT! richiede unmix di strumenti finanziari (fondi per laESCo, linee di credito per i cittadini/pro-prietari, un’assicurazione per coprire irischi di insolvenza, cartolarizzazionedei crediti, etc.): avremmo dovuto coin-volgere istituzioni finanziarie e bancariefin dall'inizio, perché se lo schema producecontratti, il delivery partner potrebbeaver bisogno di supporto;

Infine, ci sono aspetti su cui non abbiamoil controllo che tuttavia influenzano unoschema come PadovaFIT!:• la disponibilità delle persone acambiare/investire è influenzata dalquadro politico;

• gli incentivi e le detrazioni fiscali in-fluenzano i business plan di investimentocondominiale.

Durante lo sviluppo e l’implementazionedello schema PadovaFIT! abbiamo avutouna significativa instabilità politica, sia alivello nazionale che locale:• 4 diversi Governi e Presidenti del Con-siglio;

• 3 diversi Sindaci ed Assessori.

È necessario coinvolgere in modo proat-tivo diversi gruppi di portatori di inte-resse:• Cittadini e Assemblee Condominiali• Amministratori di Condominio e loroassociazioni

• Associazioni di (piccoli) proprietari• Sindacati di proprietari ed inquilini

• ANCE e altre associazioniÈ importante tenere in considerazione chei diversi gruppi portano con sé delle po-tenziali resistenze allo sviluppo del progetto,sia consapevolmente che inconsapevolmente:cambio di status quo, carenza di conoscenzespecifiche, generico timore del cambiamento,etc.

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Poiché il quadro normativo, il mercato, gli aspetti culturali e le condizioni climatiche in-fluenzano significativamente le opportunità di riqualificazione energetica dei condomìnie le decisioni dei cittadini, ci preme sottolineare che l’esperienza di PadovaFIT! è utilesoprattutto alle Città e agli Enti italiani che vogliano farsi promotori di iniziative ana-loghe come già stanno facendo, ad esempio, la Provincia di Genova, il Comune di Parmaed il Comune di Prato. Tuttavia ci sono degli elementi universali che possono essereutili anche all’estero e, allo stesso modo, in Europa ci sono esperienze da cui si può trarrespunto per sviluppare nuova progettualità in Italia. L’esperienza di PadovaFIT! ci con-sente di individuare i seguenti elementi fondamentali.

Come proporre progetti di riqualificazioneenergetica di edifici privati nelle città

SOLUZIONI:

- mancanza di conoscenza sull'efficienza energetica- soluzioni contrattuali innovative trovano l'opposizionedelle persone meno informate

- mancanza di pianificazione a medio termine: prioritàdata alla manutenzione e agli interventi urgenti

- i mancanti/ritardati pagamenti limitano la disponibilitàad investire

Cittadini eAssemblee

Condominiali

Sono loro a decidere seprocedere o meno conl’investimento

- informare, informare, informare- rendere le offerte tecnico-economiche molto chiare etrasparenti

- fornire supporto "ufficiale" da partedell’Amministrazione al Delivery Partner

- firmare i contratti «facili» il prima possibile

I portatori di interesse

BARRIERE:

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SOLUZIONI:

- non sempre hanno le conoscenze tecniche, legali edamministrative

- la comprensione di contratti innovativi può esserecomplicata e dispendiosa in termini di tempo

- gli investimenti innovativi richiedono uno sforzosupplementare sia all’inizio che nella fase dimonitoraggio, ma senza ulteriori compensi

Amministratoridi Condominio

Sono attori principali nelprocesso decisionale versol’investimento

- fornire informazioni trasparenti e indipendenti su:- costo dei lavori “chiavi in mano”- prestazioni attese basate su dati e condizioni reali- costi del ciclo di vita del progetto e durata prevista- qualità del servizio garantita dal Delivery Partner

I facilitatori di condominioLa formazione dei facilitatori è molto im-portante: svolgono un lavoro tecnico e psi-cologico che spesso richiede più capacitàcomunicative che effettive conoscenze tec-niche:- hanno maggiore credibilità se sono sup-portati da un rappresentante dell’Ammi-nistrazione

- devono tenere sempre presente che i cit-tadini guardano un contratto EPC da unpunto di vista molto diverso e, di solito,cercano una soluzione "sicura"

- devono andare in assemblea condomi-niale quando lo schema è (quasi) prontoa firmare i contratti, altrimenti la lorocredibilità è limitata.

BARRIERE:

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I condomìniBisogna scegliere attentamente i condo-mìni su cui lavorare. In linea di principio ein accordo con la filosofia del progetto,tutti i condomìni che hanno bisogno di unariqualificazione energetica devono essereconsiderati, tuttavia ci sono edifici con si-tuazioni molto diverse tra loro e alcuni diessi potrebbero essere più "interessanti"per uno schema come PadovaFIT!

La gara e la contrattualisticaScegliere il Delivery Partner presto dàforza e credibilità allo schema in quantol’assemblea condominiale sa fin da subitoche esiste un soggetto selezionato dal-l’Ente per svolgere i lavori. Per far questo,la gara deve essere preparata fin dall’iniziodel progetto ed essere il più possible chiarae comprensibile per i potenziali parteci-panti: deve, cioè, parlare la lingua delleESCo.Inoltre, poiché i condomìni sono tutti di-versi e alcuni hanno la caldaia centraliz-zata mentre altri hanno le caldaiette, ilmodello di contratto deve poter essereadattabile alle diverse situazioni. Quindi:• Dedicarsi subito ai documenti di gara ed

ai modelli di contratto;• Coinvolgere ESCo e altri attori poten-zialmente interessati (associazioni diamministratori condominiali, ANCE, ...)nello sviluppo del capitolato di gara alfine di renderlo il più chiaro possibile aipartecipanti;

• Prevedere un contratto EPC flessibileper non perdere opportunità: Ad esem-pio, si decide un obiettivo minimo di ri-sparmio energetico (es.. il 30%), ma ilcondominio è già stato sottoposto a la-vori di ristrutturazione e mancano an-cora alcuni lavori, il Delivery Partnerdeve essere nelle condizioni di proporreun contratto che preveda un risparmioinferiore al minimo previsto;

• Prevedere un contratto d’opera “stan-dard” per i condomìni senza riscalda-mento centralizzato, in quanto ilcontratto EPC non è applicabile vistal’impossibilità da parte della ESCo dicontrollare i consumi;

• Prestare particolare attenzione alle po-litiche nazionali (incentivi e detrazionifiscali) e alla loro costante evoluzione,vista l’influenza che hanno sui piani diinvestimento.

Costruiti nel 20° secolo senza investimenti condotti di recente

Almeno 6 unità abitative (o superficie riscaldata > 500 m2)

Impianto di riscaldamento centralizzato (> 10 anni)

Mancati/ritardati pagamenti su utenze/bollette condominiali < 10%

Senza riscaldamento centralizzato: contratto EPC non adeguato - si puòproporre un contratto d’opera + linea di credito dedicata per i proprietari

i condomini più

interessanti

DA RICORDARE

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DA RICORDARE

Documenti di gara e modelli di contratto da predisporre al più presto

Coinvolgimento di potenziali Delivery Partner nella fase di preparazione della gara

Selezione del Delivery Partner appena possibile - firmare subito i contratti "facili"

La dimensione geografica del progetto dovrebbe essere abbastanza grande da garantire un numerosignificativo di condomìni interessati

Amministratori di condominio da coinvolgere come promotori

Coinvolgimento dei condomìni e facilitazione quando lo schema è (quasi) pronto

Banche ed enti finanziari da coinvolgere sin dall'inizio del progetto

La relazione tra il Delivery Partner e i condomìniLa ESCo selezionata da PadovaFIT! haevidenziato l’importanza di poter parlareai cittadini supportata dal patrocinio del-l’Amministrazione comunale e, possibil-mente, dalla presenza fisica di unrappresentante del Comune nelle assem-blee condominiali. Allo stesso modo, lacollaborazione e partecipazione attivadella ESCo ad eventi organizzati dal Co-mune ha consentito di aggiungere conte-nuti tecnici e di lavorare in pienatrasparenza e coerenza con lo spirito diprogetto, ovvero quello di unire domandae offerta nel mercato della riqualificazioneenergetica dei condomini.Inoltre, i contratti già firmati aggiungonocredibilità al progetto e aiutano i cittadinia capire che lo schema funziona e che altricondomini hanno già aderito.Quindi:• Non lasciare il Delivery Partner da solo- una volta selezionata, continuare a fa-cilitare il rapporto tra la ESCo e il con-domìnio e prendere parte alle assemblee;

• Selezionare il Delivery Partner e man-darlo immediatamente a firmare i con-tratti più "facili".

Le questioni finanziarieIn base alla dimensione e alle scelte diprogetto, le esigenze finanziarie possonoessere diverse. Tuttavia, se lo schema fun-ziona e inizia a generare contratti, sicura-mente il Delivery Partner si trova ad averebisogno di accesso al credito. Poiché ilcosto del denaro si ripercuote sul businessplan del singolo condominio, quanto piùbasso sarà il tasso di interesse applicatodalle banche alla ESCo tanto più vantag-giose saranno le condizioni di investimentoper i condomìni. Inoltre, se il numero dicontratti dovesse essere consistente peruna singola ESCo, potrebbe essere utile onecessario accedere a strumenti finanziaripiù complessi, tra cui la cartolarizzazionedei crediti. Infine, nel caso di condomìnicon le caldaiette, dove non si applicano icontratti a performance energetica garantitae la ESCo non sostiene l’investimento, iproprietari potrebbero aver bisogno di unnormale prestito bancario individuale. E’quindi necessario coinvolgere le istituzionibancarie e finanziarie fin dall'inizio. Inconsiderazione della dimensione, della di-sponibilità del mercato, dei tempi e deicosti, probabilmente un progetto come Pa-dovaFIT! richiederebbe un mix di strumentifinanziari.

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PADOVAFIT! 2.0

Considerata la quantità di lavoro svoltosul territorio per informare e sensibilizzarela cittadinanza, gli amministratori di con-dominio e le associazioni, l’interesse delComune di Padova è di continuare a pro-muovere la riqualificazione energetica degliedifici privati utilizzando l’esperienza diPadovaFIT! descritta nei paragrafi prece-denti e rendendo le modalità operative piùflessibili ed adeguate alle diverse tipologiedi edifici presenti nel territorio offrendocontratti adeguati alle diverse esigenze.

La volontà è quella di continuare e rinfor-zare il rapporto con gli Istituti di Creditoe con gli Enti finanziari, di estendere lacollaborazione a più di un Delivery Partnere di rendere la più flessibile, in modo dafacilitare il coinvolgimento di più tipologiedi edifici privati: condomini con riscalda-

mento centralizzato e non centralizzato,case singole o a schiera.L’obiettivo legato alla prosecuzione del-l’esperienza progettuale è determinato dal-l’esigenza di migliorare l’efficienza ener-getica del patrimonio edilizio privato nellacittà di Padova oltre che di sviluppare epromuovere l’utilizzo di fonti di energiarinnovabile. Tali azioni, oltre che rispondereagli obiettivi delle azioni del PAES (Pianod’Azione per l’Energia Sostenibile), per-mettono di ottenere risultati positivi perl’ambiente e di garantire una migliore qua-lità della vita in città (riduzione delle emis-sioni di CO2 e inquinanti dell’aria) conti-nuando ad agire in un ambito nel qualePadovaFIT! ha creato molta sensibilizza-zione e attenzione ad un tema molto tecnicoe di non facile comprensione alla maggiorparte della cittadinanza.

Come proseguire l’esperienza e promuovere la riqualificazione energetica

degli edifici privati a Padova

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Convenzione con Banche: - per facilitare l’accesso al credito delle ESCo o dei singoli proprietari

Individuazione ed attivazione di adeguato sostegno finanziario alprogetto:- fondi di investimento- fondo rotativo- green bond- finanza etica- mutui per proprietari di immobili singoli

Selezione di un certo numero di ESCo - per differenziare la distribuzione del lavoro

Condivisione di un modello di contratto EPC flessibile: - coinvolgendo ESCo / associazioni / amministratori di condominio

Condivisione di elementi tecnico/economici per contratti d’opere“standard” - per non rinunciare ai condomini con le caldaie individuali per cui ilcontratto EPC non è adeguato

Contrattualistica PadovaFIT! - aggiornata secondo le modalità operative che saranno individuate nellosviluppo del nuovo progetto

Utilizzo della metodologia della “manifestazione di interesse”- per individuare i partner (ESCo, Istituti bancari, tecnici)

Possibili Modalità Operative

PadovaFIT!