31-10-2012
Challenge the future
DelftUniversity ofTechnology
Trends, discussies en hervormingen op de woningmarkt
Peter Boelhouwer
2De toekomst van het wonen | 31-10-2012
Inhoud
• Ontwikkelingen op de woning(bouw)markt en ontwikkeling koopprijzen: hoe diep zit de crisis?
• Discussie: achtergronden prijsontwikkeling en effecten overheidsbeleid
• Hoe nu verder?• Voorstellen regeerakkoord Rutte II
3De toekomst van het wonen | 31-10-2012
Nominale en reële woningprijzen, 1965-2012 (eerste half jaar)
4De toekomst van het wonen | 31-10-2012
Ontwikkeling nominale woningprijzen in Europa 1995-2012
5De toekomst van het wonen | 31-10-2012
Afzet van nieuwe koopwoningen
6De toekomst van het wonen | 31-10-2012
Aantal verkopen bestaande woningen
Bron: Kadaster
7De toekomst van het wonen | 31-10-2012
Vereniging Eigen Huis Marktindicator
8De toekomst van het wonen | 31-10-2012
VEH marktindicator vertraagd en het aantal transacties in de bestaande woningvoorraad
9De toekomst van het wonen | 31-10-2012
VEH marktindicator vertraagd en het aantal verkochte nieuwbouwwoningen
10De toekomst van het wonen | 31-10-2012
Stellingen
De koopprijsontwikkeling in Nederland kon tot 2011 redelijk goed verklaard worden door de onderliggende fundamentals
De huidige crisis op de woningmarkt is voor een belangrijk deel geënsceneerd door de overheid
11De toekomst van het wonen | 31-10-2012
Stelling I
De koopprijsontwikkeling in Nederland kon tot 2011 redelijk goed verklaard worden door de onderliggende fundamentals
12De toekomst van het wonen | 31-10-2012
Woningprijs en Bouwkosten, 1920-2010
13De toekomst van het wonen | 31-10-2012
Maximale leencapaciteit en koopprijsontwikkeling 1982-2009
0
100
200
300
400
500
1982 1986 1990 1994 1998 2002 2006 2009
mediaan verkoop-prijs 0,25 mediaan inkomen 0,75 0,9
14De toekomst van het wonen | 31-10-2012
Modelontwikkeling
• Constante• Verkoopprijs• Inkomen• Rente• Lange-termijn evenwicht (Woonquote)• Seizoenseffect
15De toekomst van het wonen | 31-10-2012
Waargenomen en voorspelde reële koopprijsontwikkeling 1971-2011 (t.o.v. 2006)
16De toekomst van het wonen | 31-10-2012
Werkelijke en geschatte nominale koopprijsontwikkeling 1971-2012 o.b.v een schatting over de periode 1978-1995
17De toekomst van het wonen | 31-10-2012
Stelling II
De huidige crisis op de woningmarkt is voor een belangrijk deel geënsceneerd door de overheid
18De toekomst van het wonen | 31-10-2012
Maximale leencapaciteit en koopprijsontwikkeling 1982-2009
0
100
200
300
400
500
1982 1986 1990 1994 1998 2002 2006 2009
mediaan verkoop-prijs 0,25 mediaan inkomen 0,75 0,9
19De toekomst van het wonen | 31-10-2012
Maximale hypotheekbedrag met NHG
20De toekomst van het wonen | 31-10-2012
Hypotheekrentes in Europa
21De toekomst van het wonen | 31-10-2012
Effect op de koopprijsontwikkeling door aanscherping hypotheeknormen (6% stijging woonlasten)
22De toekomst van het wonen | 31-10-2012
Aandeel gesecuritiseerde hypotheken met betalingsachterstand >90 dgn, in diverse Europese landen
Bron: Poor en Fitch, bewerking EIB
23De toekomst van het wonen | 31-10-2012
Ontwikkeling nominale woningprijzen in Europa 1995-2012
24De toekomst van het wonen | 31-10-2012
Hoe nu verder?
25De toekomst van het wonen | 31-10-2012
Hervormingsvoorstellen
• 2006: De woningmarkt van het slot (REA) • 2007: Tijd voor keuzes (VROMRaad)• 2008: De Woningmarkt ontsloten Greenfieldstudie (vernieuwde
stad)• 2010: Hervorming van het Nederlandse woonbeleid (CPB)• 2010: Stap voor stap. Naar hervorming van het woningmarktbeleid
(VROMRaad)• 2011: Naar een integrale hervorming van de woningmarkt (SER-
CSED) • 2012: Naar een duurzame financiering van de woningmarkt (22
economen advies)• 2012: Lente-akkoord• 2012: Wonen 4.0 (Vereniging Eigen Huis, Woonbond, Aedes en
NVM) • 2012 Nationaal stimuleringspakket woningmarkt (Bouwnijvertheid)
26De toekomst van het wonen | 31-10-2012
Naar een duurzame financiering van de woningmarkt (22 economen)
• Geleidelijke verlaging van het inkomstenbelasting tarief voor hypotheekrenteaftrek naar 30% (het tarief in box 3) gedurende een overgangsperiode van 20 jaar
• Afschaffing van de overdrachtsbelasting• Verbeteren financiering hypotheken doordat banken
hypotheken doorverkopen aan lange termijn beleggers, zoals pensioenfondsen en verzekeraars
• Beperken van de hypotheekschuld van huishoudens (LTV naar 90%)
• Huren naar marktniveau• Geleidelijke verlaging Nationale hypotheekgarantie
27De toekomst van het wonen | 31-10-2012
Wonen 4.0
• Hypotheekrenteaftrek lineair afgebouwd voor alle hypotheken in 30 jaar vanaf 2015
• Afschaffen overdrachtsbelasting in 2015• Eigendomsneutraal woonbeleid; woontoeslag voor
huurders en kopers met een inkomen tot 30.000 euro• Verlaging tarieven inkomstenbelasting op inkomens
neutrale wijze• Huurverhoging inflatie plus 2% tot aan 4,5% WOZ waarde
met compensatie via verbeterde huurtoeslag voor 60% huurders
• Investeringen in nieuwbouw, herstructurering, energiebesparing en krimpgebieden
28De toekomst van het wonen | 31-10-2012
Nationaal stimuleringspakket
• Normaliseer de financieringsmogelijkheden voor huizenkopers
• Verbeter de condities waaronder hypotheken verstrekt worden
• Lever een bijdrage aan startersleningen• Kom doorstromers tegemoet die hun restschuld moeten
financieren• Stimuleer innovaties in energiezuinige woningen• Verlaag de BTW op grond naar 6%• Voorkom een stapeling van negatieve maatregelen voor
de woningmarkt• Voer voor de bouwnijverheid een tijdelijk een vorm van
deeltijd-WW in
29De toekomst van het wonen | 31-10-2012
Regeerakkoord Rutte II (koopsector)
• Annuïtaire hypotheekrenteaftrek voor maximaal 30 jaar voor nieuwe leningen vanaf 2013
• Hypotheken mogen op termijn niet meer bedragen dan de waarde van het huis (LTV 100%)
• Vanaf 2014 aftrek in 28 jaar van 52% naar 38%• Belastingopbrengst teruggesluisd naar lagere belastingen• Betaalde rente op restschulden kan maximaal voor 5 jaar
worden afgetrokken• Budget startersleningen SVN wordt uitgebreid
30De toekomst van het wonen | 31-10-2012
Regeerakkoord Rutte II (huursector)
• Huurverhogingen op basis van het inkomen van de huurder: tot 33.000 1,5 plus inflatie 33.000 tot 43.000 2,5 plus inflatie vanaf 43.000 6,5 plus inflatie
• Huursombenadering toegestaan• Woningwaardering vastgesteld op 4,5% van de WOZ waarde• Woningen van huurders boven de 43.000 tijdelijk geliberaliseerd• Corporaties terug naar hun kerntaak: bouwen, verhuren en beheren
van woningen en daaraan direct verbonden maatschappelijk vastgoed
• Corporaties komen onder directe aansturing van gemeenten• Extra huurinkomsten worden voor belangrijk via een heffing
afgeroomd (in 2017 300 miljoen euro)
31De toekomst van het wonen | 31-10-2012
Eerste observaties regeerakkoord (1)• Verschil tussen insiders en outsiders op de woningmarkt
wordt groter• Geen structurele oplossing financieringsprobleem
koopsector• Zeer bescheiden stimuleringsmaatregelen• Crisis op woningmarkt zal komende twee jaar verdiepen• Op termijn integrale maar ovenwichtige hervormingen van
de woningmarkt• CPB vraagt zich af of onderscheid kopers met een oude en
nieuwe lening stand houd bij de rechter• Dreigt zowel in de koop als in de huursector
administratieve chaos
32De toekomst van het wonen | 31-10-2012
Eerste observaties regeerakkoord (2)
• Zelfstandigheid en rol van corporaties wordt sterk ingeperkt en investeringscapaciteit neemt af
• Corporaties worden vooruitgeschoven belastingkantoor van de overheid
• Snel oplopende woonuitgaven bij huurders • Grote verschillen in vermogensontwikkeling corporaties
afhankelijk van WOZ-waarde bezit en inkomens huurders
33De toekomst van het wonen | 31-10-2012
Vergelijking hervormingsvoorstellen met regeerakkoord
• Naar een duurzame hervorming van de woningmarkt• Wonen 4.0• Nationaal stimuleringspakket
31-10-2012
Challenge the future
DelftUniversity ofTechnology
EINDEEINDE