G.R. NO. 132197 : August 16, 2005]

ROSS RICA SALES CENTER, INC. and JUANITO KING & SONS, INC.,  Petitioners, v.SPOUSES GERRY ONG and ELIZABETH ONG, Respondent.

D E C I S I O N

TINGA, J.:

In   a Decision1 dated   6   January   1998,   the   Former   First   Division   of   the   Court   of   Appeals overturned the decisions of the Municipal Trial Court (MTC) and the Regional Trial Court (RTC) of Mandaue City, ruling instead that the MTC had no jurisdiction over the subject complaint for unlawful  detainer.  This  Petition for Review prays  for  the reversal  of   the aforesaid Court  of Appeals' Decision.

The case originated from a complaint for ejectment filed by petitioners against respondents, docketed as Civil Case No. 2376, before the MTC of Mandaue City, Branch I. In the complaint, petitioners alleged the fact of their ownership of three (3) parcels of land covered by Transfer Certificates  of  Title   (TCT)  Nos.  36466,  36467 and 36468.  Petitioners   likewise  acknowledged respondent Elizabeth Ong's ownership of the lots previous to theirs. On 26 January 1995, Atty. Joseph M. Baduel, representing Mandaue Prime Estate Realty, wrote respondents informing them of its intent to use the lots and asking them to vacate within thirty (30) days from receipt of the letter. But respondents refused to vacate, thereby unlawfully withholding possession of said lots, so petitioners alleged.

Ross Rica Sales Center, Inc. and Juanito King and Sons, Inc. (petitioners) had acquired the lands from Mandaue Prime Estate Realty through a sale made on 23 March 1995. In turn, it appears that Mandaue Prime Estate Realty had acquired the properties from the respondents through a Deed of Absolute Sale dated 14 July 1994. However, this latter deed of sale and the transfers of title   consequential   thereto  were   subsequently   sought   to  be  annulled  by   respondents   in   a complaint filed on 13 February 1995 before the Mandaue RTC against Mandaue Prime Estate Realty.2 Per record, this case is still pending resolution.

Meanwhile, the MYC resolved the ejectment case on 24 April 1996, with the decision ordering respondents to vacate the premises in question and to peacefully turn over possession thereof to petitioners.

On appeal, the RTC rendered on 1 March 1997 a judgment affirming the MTC's decision in its entirety.

On 8 May 1997, respondents filed a notice of appeal. However, on the following day, they filed a motion for reconsideration.

On 23 June 1997, the RTC issued an Order which concurrently gave due course to respondents' notice of appeal filed on 8 May 1997; denied their motion for reconsideration dated 9 May 1997,3 and granted petitioners' motion for immediate execution pending appeal.

In   a Petition   for Certiorari with   Injunction filed   with   the   Court   of   Appeals   and   treated   as aPetition for Review, the appellate court ruled that the MTC had no jurisdiction over said case as there was no contract between the parties, express or implied, as would qualify the same as one for unlawful detainer. Thus, the assailed Orders of the MTC and RTC were set aside.

Petitioners then took this recourse via Petition for Review under Rule 45 of the Rules of Court. The principal   issues   raised before  this  Court  are:   (i)  whether   the RTC decision has  already become final  and executory at   the time the Petition for Review was filed;   (ii)  whether  the allegations in the complaint constitute a case for unlawful detainer properly cognizable by the MTC; and, (iii) whether petitioners, as registered owners, are entitled to the possession of the subject premises.

We resolve the first argument to be without merit.

The following sequence of events is undisputed:

(1) On 1 March 1997, the RTC rendered the questioned decision affirming the judgment of the MTC.

(2) On 28 April 1997, respondents received a copy of the aforementioned decision.

(3) On 8 May 1997, respondents filed a Notice of Appeal with the RTC.

(4) On 9 May 1997, respondents filed likewise with the RTC a Motion for Reconsideration of the aforementioned 1 March 1997 decision.

(5) On 23 June 1997, the RTC of Mandaue issued an Order denying respondents' Motion for Reconsideration.

(6) On 9 July 1997, respondents received a copy of the aforementioned 23 June 1997Order.

(7) On 24 July 1997, respondents filed with the Court of Appeals their motion for an additional period of ten (10) days within which to file their Petition for Review.

(8) On 30 July 1997, respondents filed with the Court of Appeals their Petition for Review.

Petitioners assert that the Petition for Review was filed beyond the fifteen (15)-day period for appeal. They theorize that the period started running on 28 April 1995, the date of receipt of the RTC decision, and ended on 13 May 1997. According to them, this reglementary period could   not   have   been   interrupted   by   the   filing   on   9   May   1997   of   theMotion   for 

Reconsideration because of the filing one day earlier  of  the Notice of  Appeal.  This Notice of Appeal dated   8  May   1997,   albeit   the  wrong  mode   of   appeal,   expressly  manifested   their intention to file a Petition for Review to either the Court of Appeals or the Supreme Court.4

Petitioners further argue that respondents, after having filed the Notice of Appeal which was given due course by the RTC, cannot take an  inconsistent stand such as filing a Motion for Reconsideration.  Such filing, therefore, did not toll the fifteen (15)-day period which started running from the date of receipt of the RTC decision on 28 April 1997 and ended on 13 May 1997.

Respondents,   in their Comment,5 submit that the filing of the Notice of  Appeal dated 8 May 1997  was   improper,  and as   such  did  not  produce any   legal  effect.  Therefore,   the  filing  of the Motion for Reconsideration immediately on the following day cured this defect. The RTC refused   to   subscribe   respondents'   position.   It   justified   the   denial   of   the Motion   for Reconsideration on   the   ground   that   the   respondents  had  already  filed  a Notice  of  Appeal. The Order dated 23 June 1997 stated:

On record is a Notice of Appeal by Certiorari filed by Defendants on May 8, 1997.

Likewise filed by Defendants on May 9, 1997 is a Motion for Reconsideration.

Considering the Notice of Appeal filed earlier which the court hereby approves, the Motion for Reconsideration is DENIED.

The   Motion   for   Immediate   Execution   Pending   Appeal   being   meritorious,   is GRANTED.6(Emphasis in the original.)

Strangely   enough,   the   Court   of   Appeals   passed   no   comment   on   this   point  when   it   took cognizance of respondents' position and reversed the RTC. But does this necessarily mean that the RTC was correct when it declared that the Motion for Reconsideration was barred by the filing   of   the Notice   of   Appeal,   no   matter   how   erroneous   the   latter   mode   was?chanroblesvirtualawlibrary

Rule 42 governs the mode of appeal applicable in this case. Sec. 1 provides:

Section 1. How appeal taken; time for filing. - - A party desiring to appeal from a decision of the RTC rendered in the exercise of its appellate jurisdiction may file a verified Petition for Review with the Court of Appeals, paying at the same time to the clerk of said court the corresponding docket and other lawful fees, depositing the amount of P500.00 for costs, and furnishing the Regional Trial Court and the adverse party with a copy of the petition. The petition shall be filed and served within fifteen (15) days from notice of the decision sought to be reviewed or of the denial of petitioner's motion for new trial or reconsideration filed in due time after judgment. Upon proper motion and the payment of the full amount of the docket and other lawful fees and   the  deposit   for   costs   before   the  expiration  of   the   reglementary   period,   the  Court  of 

Appeals may grant an additional period of fifteen (15) days only within which to file the Petition for Review . No further extension shall be granted except for the most compelling reason and in no case to exceed fifteen (15) days.

Since the unlawful detainer case was filed with the MTC and affirmed by the RTC, petitioners should have filed a Petition for Review with the Court of Appeals and not aNotice of Appeal with the RTC. However, we consider this to have been remedied by the timely filing of the Motion for Reconsideration on the following day. Section 3, Rule 50 of the Rules of Court allows the withdrawal of appeal at any time, as a matter of right, before the filing of the appellee's brief. Applying this rule contextually, the filing of the Motion for Reconsideration may be deemed as an effective withdrawal of the defective Notice of Appeal.

Perforce, the period of appeal was tolled by the Motion for Reconsideration and started to run again   from  the   receipt  of   the  order  denying   the Motion   for  Reconsideration.  A Motion   for Additional Time to File the Petition was likewise filed with the Court of Appeals. Counting fifteen (15) days from receipt of the denial  of the Motion for Reconsideration and the ten (10)-day request for additional period, it is clear that respondents filed theirPetition for Review on time.

Petitioners invoke to the ruling in People v. De la Cruz7 that once a notice of appeal is filed, it cannot   be   validly   withdrawn   to   give   way   to   a   motion   for   reconsideration.   The   factual circumstances in the two cases are different.

De la Cruz is a criminal case, governed by criminal procedure. Section 3, Rule 122 of the Rules of Court provides that the proper mode of appeal from a decision of the RTC is a notice of appeal and an appeal is deemed perfected upon filing of the notice of appeal.

In the case at bar, a Petition for Review before the Court of Appeals is the proper mode of appeal from a decision of the RTC. Since the filing of the notice of appeal is erroneous, it is considered as if no appeal was interposed.

Now   on   the   second   and   more   important   issue   raised   by   petitioners:   whether the Complaintsatisfies the jurisdictional requirements for a case of unlawful detainer properly cognizable by the MTC.

The MTC considered itself as having jurisdiction over the ejectment complaint and disposed of the same in favor of petitioners. Said ruling was affirmed by the RTC. The Court of Appeals reversed the lower courts and found the complaint to be one not for unlawful detainer based on two (2) grounds, namely: that the allegations fail to show that petitioners were deprived of possession by force,   intimidation,  threat,  strategy or stealth;  and that  there  is  no contract, express or implied, between the parties as would qualify the case as one of unlawful detainer.

We disagree with the Court of Appeals.

The complaint for unlawful detainer contained the following material allegations:

. . . .

3.  That plaintiffs are the owners of Lot No. 2,  which  is covered by T.C.T.  No. 36466 of the Register of Deeds of Mandaue City, Lot No. 1-A which is covered by T.C.T. No. 36467 of the Register of Deeds of Mandaue City and Lot No. 86-A which is covered by T.C.T. No. 36468 of the Register of Deeds of Mandaue City, all situated in the City of Mandaue. Copies of said Transfer Certificate of Titles are hereto attached as Annexes "A", "B", and "C" respectively and made an integral part hereof;

4. That defendant Elizabeth Ong is the previous registered owner of said lots;

5. That as the previous registered owner of said lots, defendant Elizabeth Ong and her husband and co-defendant Jerry Ong have been living in the house constructed on said lots;

6. That on May 6, 1995, plaintiffs, through the undersigned counsel, wrote defendants a letter informing them or their intent to use said lots and demanded of them to vacate said lots within 30 days from receipt of said letter. Copy of said letter is hereto attached as Annex "D" and made an integral part thereof;

7. That despite demand to vacate, the defendants have refused and still refuse to vacate said lots, thus, unlawfully withholding possession of said lots from plaintiffs and depriving plaintiffs of the use of their lots;

8. That in unlawfully withholding the possession of said lots from the plaintiffs, plaintiffs have suffered damages in the form of unearned rentals in the amount of P10,000.00 a month

. . . .8

Well-settled is the rule that what determines the nature of an action as well as which court has jurisdiction over it are the allegations of the complaint and the character of the relief sought.9

Respondents   contend   that   the   complaint   did   not   allege   that   petitioners'   possession  was originally lawful but had ceased to be so due to the expiration of the right to possess by virtue of any express or implied contract.

The emphasis placed by the Court of Appeals on the presence of a contract as a requisite to qualify the case as one of unlawful detainer contradicts the various jurisprudence dealing on the matter.

In Javelosa v. Court of the Appeals,10 it was held that the allegation in the complaint that there was unlawful withholding of possession is sufficient to make out a case for unlawful detainer. It is equally settled that in an action for unlawful detainer, an allegation that the defendant is unlawfully withholding possession from the plaintiff is deemed sufficient, without necessarily employing the terminology of the law.11

Hence, the phrase "unlawful withholding" has been held to imply possession on the part of defendant, which was legal in the beginning, having no other source than a contract, express or implied, and which later expired as a right and is being withheld by defendant.12 In Rosanna B. Barba v. Court of Appeals,13 we held that a simple allegation

that the defendant is unlawfully withholding possession from plaintiff is sufficient.

Based on this premise, the allegation in the Complaint that:

. . . . despite demand to vacate, the defendants have refused and still refuse to vacate said lots, thus, unlawfully withholding possession of said lots from plaintiffs and depriving plaintiffs of the use of their lots;14

is already sufficient to constitute an unlawful detainer case.

In the subject complaint,  petitioners alleged that they are the registered owners of the lots covered by TCT Nos. 36466, 36467 and 36468. By their implied tolerance, they have allowed respondents,   the   former   owners   of   the   properties,   to   remain   therein.   Nonetheless,   they eventually sent a letter to respondents asking that the latter vacate the said lots. Respondents refused,   thereby   depriving   petitioners   of   possession   of   the   lots.   Clearly,   the   complaint establishes the basic elements of an unlawful detainer case, certainly sufficient for the purpose of vesting jurisdiction over it in the MTC.

Respondents would like to capitalize on the requisites as cited in the case of Raymundo dela Paz v. Panis.15 But the citation is a mere reiteration of Sec. 1, Rule 7016 of the Rules of Court. The case doesid not provide for rigid standards in the drafting of the ejectment complaint. The case of Co Tiamco v. Diaz17 justifies a more liberal approach, thus:

.   .   .   The  principle  underlying   the  brevity   and   simplicity  of  pleadings   in   forcible  entry   and unlawful detainer cases rests upon considerations of public policy. Cases of forcible entry and detainer are summary in nature, for they involve perturbation of social order which must be restored as promptly as possible and, accordingly, technicalities or details of procedure should be carefully avoided.18

Moreover, petitioners fail to mention any of the incidents of the pending case involving the annulment of deed of sale and title over said property. Petitioners know better than to question this in an ejectment proceeding, which brings us to the nature of the action in this case.

Respondents insist that the RTC, and not the MTC, had jurisdiction over the action, it being an accion reivindicatoria according to them, on the ground that  petitioners were constantly claiming   ownership   over   the   lands   in   the   guise   of   filing   an   action   for   ejectment.   In theirComment,19 respondents maintain that they occupy the subject lots as the legal owners. Petitioners, on the other hand, are seeking recovery of possession under a claim of ownership 

which is tantamount to recovery of possession based on alleged title to the lands, and therefore is within the original jurisdiction of the RTC, so respondents conclude.

This contention is not tenable.

The issue involved in accion reivindicatoria is the recovery of ownership of real property. This differs from accion publiciana where the issue is the better right of possession or possession de jure, and accion interdictal where the issue is material possession or possession de facto. In an action   for   unlawful   detainer,   the   question   of   possession   is   primordial  while   the   issue   of ownership is generally unessential.20

Neither the allegation in petitioners' complaint for ejectment nor the defenses thereto raised by respondents sufficiently convert this case into an accion reivindicatoria which is beyond the province of the MTC to decide. Petitioners did not institute the complaint for ejectment as a means  of  claiming  or  obtaining  ownership  of   the  properties.  The  acknowledgment   in   their pleadings of the fact of prior ownership by respondents does not constitute a recognition of respondents' present ownership. This is meant only to establish one of the necessary elements for a case of unlawful detainer, specifically the unlawful withholding of possession. Petitioners, in all their pleadings, only sought to recover physical possession of the subject property. The mere fact that they claim ownership over the parcels of land as well did not deprive the MTC of jurisdiction to try the ejectment case.

Even   if   respondents   claim   ownership   as   a   defense   to   the   complaint   for   ejectment,   the conclusion  would   be   the   same   for  mere   assertion   of   ownership   by   the   defendant   in   an ejectment case will  not therefore oust the municipal court of its summary jurisdiction.21This Court in Ganadin

v. Ramos22 stated that if what is prayed for is ejectment or recovery of possession, it does not matter if ownership is claimed by either party. Therefore, the pending actions for declaration of nullity of deed of sale and Transfer Certificates of Title and quieting of title in Civil Case No. MAN-2356 will not abate the ejectment case.

In Drilon v. Gaurana,23 this Court ruled that the filing of an action for reconveyance of title over the same property or for annulment of the deed of sale over the land does not divest the MTC of its jurisdiction to try the forcible entry or unlawful detainer case before it, the rationale being that, while there may be identity of parties and subject matter in the forcible entry case and the suit for annulment of title and/or reconveyance, the rights asserted and the relief prayed for are not the same.24

In Oronce v. Court of Appeals,25 this Court held that the fact that respondents had previously filed a separate action for  the reformation of  a deed of absolute sale  into one ofpacto de retro sale or equitable mortgage in the same

Court of First  Instance is not a valid reason to frustrate the summary remedy of ejectment afforded   by   law   to   the   plaintiff.   Consequently,   an   adjudication   made   in   an   ejectment proceeding regarding the issue of ownership should be regarded as merely provisional and, therefore, would not bar or prejudice an action between the same parties involving title to the land. The foregoing doctrine is a necessary consequence of the nature of forcible entry and unlawful detainer cases where the only issue to be settled is the physical or material possession over the real property, that is, possession de facto and not possession de jure.

The Court reiterated this in the case of Tecson v. Gutierrez26 when it ruled:

We must stress, however, that before us is only the initial determination of ownership over the lot   in   dispute,   for   the   purpose   of   settling   the   issue   of   possession,   although   the   issue   of ownership is inseparably linked thereto. As such, the lower court's adjudication of ownership in the ejectment case is merely provisional, and our affirmance of the trial courts' decisions as well,  would not bar  or  prejudice an action between the same parties  involving title  to the property, if and when such action is brought seasonably before the proper forum.

The long settled rule is that the issue of ownership cannot be subject of a collateral attack.

In Apostol v. Court of Appeals,27 this Court had the occasion to clarify this:

. . . Under Section 48 of Presidential Decree No. 1529, a certificate of title shall not be subject to collateral attack. It cannot be altered, modified or cancelled, except in a direct proceeding for that purpose in accordance with law. The issue of the validity of the title of the respondents can only   be   assailed   in   an   action   expressly   instituted   for   that   purpose.  Whether   or   not   the petitioners have the right to claim ownership over the property is beyond the power of the court a quo to determine in an action for unlawful detainer.28

With the conclusion of the second issue in favor of petitioners, there is no need to discuss the third assignment of error which is related to the second issue.

WHEREFORE, the Petition is GRANTED. The Decision of the Court of Appeals dated 6 January 1998 is REVERSED and SET ASIDE and the Decision dated 24

April  1996 of the Municipal  Trial  Court of Mandaue City REINSTATED and AFFIRMED. Costs against respondents.

SO ORDERED.

Puno, (Chairman), Callejo, Sr., Austria-Martinez, and Chico-Nazario, JJ., concur.

[G.R. No. 102693. September 23, 1992.]

SPOUSES AGOSTO MUÑOZ AND ROSARIO MUÑOZ, SPS. JESSIE (JESUS) CAGUIOA AND EMMA

FUMAR, SPS. RICARDO LOPEZ AND APOLONIA FABIAN, ZACARIA MARCELINO, MR. CRISANTO CLARIN, MR. HONORIO YUMUL, MR. EDUARDO YUMUL, MRS. VICTORIA CAYANAN, MR. ALEXANDER FABIAN AND MR. DIOSDADO SANTOS, Petitioner, v. THE HON. COURT OF APPEALS AND NICOLAS P. GARCIA, Respondents.

Public Attorney’s Office, for Petitioners.

Jose P. Bondoc for Private Respondent.

SYLLABUS

1. REMEDIAL LAW; SPECIAL CIVIL ACTION; FORCIBLE ENTRY; DISTINGUISHED FROM UNLAWFUL DETAINER.   —   The   summary   actions   for   unlawful   detainer   and   forcible   entry   may   be distinguished from each other, as follows: "a. In forcible entry, the possession of the land by the defendant   is   unlawful   from   the   beginning   as   he   acquires   possession   thereof   by   force, intimidation,   threat,   strategy  or   stealth;  while   in   unlawful   detainer,   the  possession  of   the defendant is inceptively lawful but it becomes illegal by reason of the termination of his right to the possession of the property under his contract with the plaintiff (Dikit v. Icasiano, 89 Phil. 44). "b. In forcible entry, the law does not require a previous demand for the defendant to vacate the premises; but in unlawful detainer, the plaintiff must first make such demand, which is  jurisdictional   in nature (Sec.  2;  Medel v.  Militante,  41 Phil.  44).  "c).   In forcible entry,  the plaintiff must  prove  that  he  was  in  prior  physical  possession of   the premises  until  he  was deprived thereof by the defendant; in unlawful detainer, the plaintiff need not have been in prior physical  possession (Maddamu v. Judge, 74 Phil.  230; Aguilar v. Cabrera, 74 Phil.  666; Banayos v. Susana Realty, Inc., L-30336, June 30, 1976; Pharma Industries, Inc. v. Pajarillaga, Et Al., L-53788, Oct. 17, 1980). "d. In forcible entry, the one-year period is generally counted from the  date  of  actual  entry  on   the   land;   in  unlawful  detainer,   from the  date  of   last  demand (Sarona,  Et.  Al.  v.  Villegas,  Et Al.,  L-22984,  Mar.  27,  1968) or   last   letter of  demand (DBP v. Canonoy,  L-29422,  Sept.  30,  1970;  Calibayan v.  Pascual,  L-22645,  Sept.  18,  1967;  Racaza v. Susana Realty, Inc., L-20330, Dec. 22, 1966). (Regalado, Florenz D., Remedial Law Compendium, Vol.   1,   5th   Revised   Edition,   pp.   503-504)

2. ID.; ID.; ID.; MATTERS TO BE RESOLVED IN THE ACTION THEREFOR; RULE. — The questions to be resolved in an action for forcible entry are: First, who had actual possession over the piece of real property? Second, was the possessor ousted therefrom within one year from the filing of the complaint by force, threat, strategy or stealth? And lastly, does the plaintiff ask for the restoration of his possession? (Dizon v. Concina, Et Al., G.R. No. L-23756, December 27, 1969).

3.   ID.;   ID.;   ID.;  EFFECTS OF FAILURE TO ALLEGE THE TIME WHEN UNLAWFUL DEPRIVATION TOOK PLACE. — There was no mention in the complaint nor in the position paper of the private respondent that he or his co-owners were in prior possession of the property. There was an allegation that the property "is presently tenanted" but it did not state when the tenant started 

to possess the property.  While  it   is  true that possession of the tenant  is  possession of the owner, the complaint failed to state that Loreta Garcia was in prior possession of the property at the time of entry by the petitioners. And, while the complaint stated that the petitioners obtained possession of  the premises  through stealth,   it   failed to aver when this  entry was accomplished or when the private respondent learned of such entry. The failure of the private respondent to allege the time when unlawful deprivation took place is fatal because this will determine the start of the counting of the one year period for the filing of the summary action of   forcible   entry.  When   the   complaint   fails   to   aver   facts   constitutive  of   forcible   entry   or unlawful   detainer,   as  where   it   does  not   state  how entry  was  effected  or  how and  when dispossession started, the action should either be accion publiciana or reinvindicatoria in the Court  of   First   Instance   (nor  Regional  Trial  Court)   (Sarona  Et.  Al.   v.  Villegas,   Et  Al.,   supra).

4.   ID.;   ID.;   ID.;   CANNOT   BE   CONVERTED   TO  UNLAWFUL  DETAINER   BY   THE   FACT   THAT  A DEMAND WAS MADE TO VACATE THE SUBJECT PREMISE. — The respondent appellate court erred  in  holding   that   this  case   is  one  for  unlawful  detainer.   It   failed   to  consider   the basic distinction that in forcible entry, possession is illegal at the inception while in unlawful detainer, possession is legal until demand is made to recover such possession or until the possessor does or fails to do an act which makes his continued possession of the premises illegal. The fact that a  demand  was  made  by   the  private   respondent   for   the  petitioners   to   vacate   the   subject premises cannot change the nature of the latter’s possession of the property and convert the former’s  action from forcible entry  to one for  unlawful  detainer.  The respondent  appellate court likewise erred in applying in this case the doctrine that — "a person who occupies the land of another at the latter’s tolerance or permission, without any contract between them, is necessarily bound by the implied promise that he will vacate upon demand, failing which, a summary action for ejectment is proper remedy against them" — because, as We have said here, the possession by defendants was illegal at the inception as alleged in the complaint, hence,   there   was   no   tolerance.

5. ID.; ID.; ID.; NOT A PROPER ACTION TO CLAIM OWNERSHIP. — If the private respondent is indeed the owner of the premises and that possession thereof was deprived from him for more than twelve years,  he should present his claim before the Regional Trial  Court  in an accion publiciana or an accion reinvindicatoria and not before the Municipal Trial Court in a summary proceeding of unlawful detainer or forcible entry. For even if he is the owner, possession of the property cannot be wrested from another who had been in possession thereof for more than twelve (12) years through a summary action for ejectment.  "Although admittedly petitioner may validly claim ownership based on the muniments of title it presented, such evidence does not responsibly address the issue of prior actual possession raised in a forcible entry case. It must be stated that regardless of actual condition of the title to the property,  the party  in peaceable quiet possession shall not be turned out by a strong hand, violence or terror. Thus, a party who can prove prior possession CAN recover such possession even against the owner himself. Whatever may be the character of his prior possession, if he has in his favor priority in time, he has the security that entitles him to remain on the property until he is lawfully ejected by  a  person having  a  better   right  by  accion publiciana  or  accion  reinvindicatoria.   (German Management and Services Inc. v. CA, 76216-17, September 14, 1988, 177 SCRA 495, 499)

D E C I S I O N

MEDIALDEA, J.:

This  case has  its  origin   from a complaint  1  for  unlawful  detainer  filed by Nicolas  P.  Garcia (herein respondent) on August 15,  1988 before the Municipal  Circuit  Trial  Court,  Masantol-Macabebe,  Masantol,   Pampanga.   The   complainant   alleged   that   he   is   a   co-owner   of   an agricultural   land   identified   as   Lot   No.   2790   of   Subdivision   Plan,   Cad.   378-D,  Macabebe, Cadastre, situated in the Barrio of Caduang Tete (Saplad David) of the same municipality; that he and his co-owners acquired the lot by succession from their deceased father, Pedro B. Garcia who died on April 6, 1939; that the said lot is tenanted by Loreto Garcia; that the defendants (herein petitioners) constructed their houses on a portion of the lot without the knowledge and consent of the owners; that he sent letters of demand on June 6, 1988 asking the defendants to remove their houses from the lot within fifteen (15) days from receipt of the letters and that despite the demands made by him, the defendants refused to vacate their houses (pp. 21-22, CA   Records).

In   their  answer,   (pp.  44-47,  CA Records),   the  defendants  denied   the  allegations  of  Nicolas Garcia and alleged that the tenant, Loreto Garcia  is already deemed the owner of the land pursuant to P.D. 27. The answering defendants also invoked the following alternative defenses, among others: (1) lack of jurisdiction on the part of the Municipal Trial Court, the case being an accion  publiciana  which   is   exclusively   cognizable   by   the  Regional   Trial   Court;   (2)   no  prior conciliation before the Lupong Tagapayapa; (3) misjoinder of parties since defendants occupy lots distinct from each other; (4) that the differently lots they are occupying form part of the shore of a navigable river and partly the shoulder of a public road, hence, of public ownership; (5) that they are farmworkers of the lot, and are entitled to security of tenure on the land pursuant to Section 6 of RA 6657 and that they had erected their houses and had continuously resided on the premises in issue since 1976 or for a period of twelve years before the filing of the   complaint.chanrobles   virtual   lawlibrary

After the issues had been joined, the Municipal Circuit Trial Court heard the case under the Rules on Summary Procedure and decided the case on the basis of the position papers of the parties.

On December 7, 1988, the municipal court rendered a decision in favor of the plaintiff Nicolas Garcia,   the   dispositive   portion   of   which   states:jgc:chanrobles.com.ph

"WHEREFORE,   judgment   is   hereby   rendered,   ordering:chanrob1es   virtual   1aw   library

1) The defendants and all persons claiming rights under them to remove their houses from Lot 

2790 of Subdivision Plan Cad. 378-D, Macabebe Cadastre, situated at Saplad David, Caduang Tete,  Macabebe,  Pampanga;  and  to  surrender   the  possession  of   the  same  to   the  plaintiff;

2) Every defendant to pay to the plaintiff the sum of Five Thousand Pesos (P5,000.00) attorney’s fees;   and

3) Every defendants to pay One Hundred Pesos (P100.00) reasonable monthly rental of the land occupied by said defendants from the filing of the complaint on August 15, 1988 up to the time the possession of the land occupied by said defendants is vacated plus the costs." (pp. 72-73, CA   Records).

The Municipal Circuit Trial Court found that the plaintiff is one of the co-owners of Lot 2790 of Subdivision Plan Cad. 378-D of Macabebe Cadastre, consisting of five (5) hectares. As such, he had every right to exercise his rights as owner and possessor of the property and to demand the   removal  of  defendants’  houses.  The  Municipal  Court  added   that  while   the  defendants assert that the premises is of public ownership considering that their houses occupy a part of a shore  of  a  navigable   river  and part  of   the shoulder  of   the public   road,   this  assertion runs counter to the very claim of defendants that they are farmhands in the landholding for more than 12 years. Finally, the Municipal Court also held that since the issue involved in the case is mere possession and the defendants did not claim ownership, therefore, unlawful detainer is the   proper   action   for   plaintiff’s   recovery   of   possession.

The   defendants   appealed   to   the   Regional   Trial   Court  which   reversed   the   decision   of   the municipal  court  and dismissed the complaint.  The Regional  Trial  Court  held  that:cralawnad

"From all the foregoing consideration, the Court finds that plaintiff-appellee fails to establish his proof of prior physical possession over the land subject matter of this case where the respective houses of the defendants-appellants were erected, considering that the case at bar only deals with possession de facto and not possession de jure. The Court also believes that the subject matter   of   this   Court   is   beyond   the   jurisdiction   of   the   Municipal   Circuit   Trial   Court.

"WHEREFORE,   premises   considered,   the   decision   of   the  Municipal   Circuit   Trial   Court   of Macabebe, Masantol-Macabebe, Pampanga is hereby reversed. The said case is dismissed with costs   against   the   plaintiff."   (p.   82,   CA   Records)

On June 27, 1989, Nicolas Garcia filed a motion for reconsideration of the Regional Trial Court’s decision. The reconsideration sought was denied by order of the same court dated October 11, 1989.

Nicolas Garcia filed a petition for review with the Court of Appeals which rendered a decision on August 6,  1991  in CA-G.R.  SP No.  19154 reversing and setting aside the decision of the Regional   Trial   Court   and   reinstating   the  decision  of   the  Municipal   Circuit   Trial   Court.   The reconsideration sought by the defendants before the appellate court was denied on November 11,   1991.

Hence,   this   petition.

The principal question for resolution in this petition is whether or not the complaint filed by the private respondent before the Municipal Circuit Trial Court was for the summary proceeding of forcible entry or unlawful detainer or an accion publiciana. In the latter case, the Regional Trial Court  and  not   the  Municipal  Trial  Court  has   the  exclusive   jurisdiction   to  hear  and   try   the complaint.chanrobles   virtualawlibrary   chanrobles.com:chanrobles.com.ph

The   petitioner   is   of   the   view   that   with   the   following   allegations   in   the   complaint,   to wit:jgc:chanrobles.com.ph

"2. That the plaintiff is a co-owner of an agricultural land located at Saplad, David, Macabebe, Pampanga identified as lot no. 2790, of the Subdivision Plan, Cad. 378-D, Macabebe, Cadastre, . .   .;

"x       x       x.

"4. That the aforesaid agricultural  land is presently tenanted by one farmer in the name of Loreto   Garcia   with   an   area   of   more   than   five   (5)   hectares;

"5. That the defendants have constructed their houses on a portion of the said lot no. 2790 without   the   knowledge   and   consent   of   his   co-owners;

"6. That the plaintiff has sent the defendants demand letters dated June 6, 1988 asking said defendants to remove their houses from the said lot within a period of fifteen (15) days from their   receipt   of   said   letters,   .   .   ."   (pp.   21-22,   Records).

the complaint which the private respondent filed before the municipal  court was an accion publiciana and not one for unlawful detainer as he had captioned it. An accion publiciana is exclusively   cognizable   by   the   Regional   Trial   Court   and   not   by   the   Municipal   Court.

For his part, the private respondent alleged that the action which he filed before the municipal court was an action for unlawful detainer. The demand to vacate dated June 6, 1988 which was served upon the petitioners was well within the one (1) year period required by the rules for the filing of the summary action for unlawful detainer the jurisdiction of which belongs to the municipal   trial   court.

The summary actions for unlawful detainer and forcible entry may be distinguished from each other,   as   follows:jgc:chanrobles.com.ph

"4.   .   .   .

"a. In forcible entry, the possession of the land by the defendant is unlawful from the beginning 

as he acquires possession thereof by force, intimidation, threat, strategy or stealth: while in unlawful detainer, the possession of the defendant is inceptively lawful but it becomes illegal by reason of the termination of his right to the possession of the property under his contract with the   plaintiff   (Dikit   v.   Icasiano,   89   Phil.   44).

"b. In forcible entry, the law does not require a previous demand for the defendant to vacate the premises; but  in unlawful detainer, the plaintiff must first make such demand, which  is jurisdictional   in   nature   (Sec.   2;   Medel   v.   Militante,   41   Phil.   44).

"c. In forcible entry, the plaintiff must prove that he was in prior physical possession of the premises until he was deprived thereof by the defendant;  in unlawful detainer, the plaintiff need not have been in prior physical possession (Maddamu v. Judge, 74 Phil. 230: Aguilar v. Cabrera, 74 Phil. 666; Banayos v. Susana Realty, Inc. L-30336, June 30, 1976: Pharma Industries, Inc.   v.   Pajarillaga,   Et.   Al.   L-53788,   Oct.   17,   1980).

"d. In forcible entry, the one-year period is generally counted from the date of actual entry on the land; in unlawful detainer, from the date of last demand (Sarona, Et. Al. v. Villegas, Et Al., L-22984,  Mar.  27,  1968)  or   last   letter of  demand (DBP v.  Canonoy,  L-29422,  Sept.  30,  1970; Calibayan v. Pascual, L-22645, Sept. 18, 1967; Racaza v. Susana Realty, Inc., L-20330, Dec. 22, 1966). (Regalado, Florenz D., Remedial Law Compendium, Vol. 1, 5th Revised Edition, pp. 503-504)

The complaint subject of this case was captioned as "unlawful detainer." However, the private respondent alleged therein that from the start, the possession of the petitioner was unlawful as it was stated that the defendants have constructed their houses on the questioned premises stealthily, that is, without the knowledge and consent of his co-owners. This allegation clearly characterized   the   complaint   as   one   for   forcible   entry   and   not   for   unlawful detainer.chanrobles.com   :   virtual   law   library

The questions to be resolved in an action for forcible entry are: First, who had actual possession over the piece of real property? Second, was the possessor ousted therefrom within one year from the  filing  of   the  complaint  by   force,   threat,   strategy  or   stealth?  And  lastly,  does   the plaintiff ask for the restoration of his possession? (Dizon v. Concina, Et Al., G.R. No. L-23756, December   27,   1969).

There was no mention in the complaint nor in the position paper of the private respondent that he or his co-owners were in prior possession of the property. There was an allegation that the property  "is  presently  tenanted" but  did not state when the tenant  started to possess  the property.  While   it   is   true   that   possession   of   the   tenant   is   possession   of   the   owner,   the complaint failed to state that Loreta Garcia was in prior possession of the property at the time of  entry  by   the  petitioners.  And,  while   the  complaint   stated   that   the  petitioners  obtained possession of the premises through stealth, it failed to aver when this entry was accomplished or when the private respondent learned of such entry. The failure of the private respondent to allege the time when unlawful deprivation took place is fatal because this will determine the 

start of the counting of the one year period for the filing of the summary action of forcible entry. When the complaint fails to aver facts constitutive of forcible entry or unlawful detainer, as where it does not state how entry was effected or how and when dispossession started, the action should either be accion publiciana or reinvindicatoria in the Court of First Instance (now Regional   Trial   Court)   (Sarona   Et.   Al.,   v.   Villegas,   Et   Al.,   supra).

The respondent appellate court erred in holding that this case is one for unlawful detainer. It failed to consider the basic distinction that in forcible entry, possession is illegal at the inception while in unlawful detainer, possession is legal until demand is made to recover such possession or until the possessor does or fails to do an act which makes his continued possession of the premises illegal. The fact that a demand was made by the private respondent for the petitioners to  vacate   the  subject  premises  cannot  change the  nature  of   the   latter’s  possession  of   the property and convert the former’s action from forcible entry to one for unlawful detainer. The respondent appellate court likewise erred in applying in this case the doctrine that — "a person who occupies the land of another at the latter’s tolerance or permission, without any contract between them, is necessarily bound by the implied promise that he will vacate upon demand, failing which, a summary action for ejectment is proper remedy against them" — because, as We have said here, the possession by defendants was illegal at the inception as alleged in the complaint, hence, there was no tolerance. As explained in Sarona v. Villegas, G.R. No. L-22984, March   27,   1968,   22   SCRA   1257:chanrobles   virtual   lawlibrary

"But will this rule as to tolerance hold true in a case where there was forcible entry at the start, but  the  lawful  possessor  did not attempt to oust   the  intruder  for over one year,  and only thereafter   filed   forcible   entry   suit   following   demand   to   vacate?

"x       x       x.

"A close assessment of the  law and the concept of the word ‘tolerance’  confirms our view heretofore expressed that such tolerance must be present right from the start of possession sought to be recovered, to categorize a cause of action as one of unlawful detainer — not of forcible entry. Indeed, to hold otherwise would espouse a dangerous doctrine. And for two reasons. First. Forcible entry into the land is an open challenge to the right of the possessor. Violation of that right authorizes the speedy redress — in the inferior court — provided for in the rules. If one year from the forcible entry is allowed to lapse before suit is filed, then the remedy ceases to be speedy; and the possessor is deemed to have waived his right to seek relief in the inferior court. Second, if a forcible entry action in the inferior court is allowed after the lapse of a number of years, then the result may well be that no action for forcible entry can really  prescribe.  No matter how long such defendant  is   in physical  possession,  plaintiff will merely make a demand, bring suit in the inferior court — upon a plea of tolerance to prevent prescription   to   set   in  — and   summarily   throw  him  out  of   the   land.   Such  a   conclusion   is unreasonable. Especially if we bear in mind the postulates that proceedings of forcible entry and unlawful detainer are summary in nature, and that the one year time bar to suit is but in pursuance   of   the   summary   nature   of   the   action.

"It is well to remember that after the lapse of the one year period, suit must be started in the Court   of   First   Instance   in   an   accion   publiciana.

It  is also the contention of petitioners that private respondents’ claim of ownership had no basis. He should have at least, introduced muniments of title to show the extent and character of his possession. Moreover, mere allegations of ownership does not ipso facto entitle a person to   possession   of   the   property   claimed.

The main issue in an action for forcible entry and detainer is one of priority of possession. If the plaintiff can prove prior possession in himself, he may recover such possession even from the owner. This rule however has no application in this case. It is true that the private respondent in this case claimed that he is one of the co-owners of the lot in question. However, he has not presented any evidence in support of such claim of ownership by virtue of which he is entitled to its possession. Moreover, he had not shown nor claimed in his complaint that he was in prior possession of the property. On the contrary, it is the petitioners who claimed possession of the property   for   more   than   twelve   years.

If the private respondent is indeed the owner of the premises and that possession thereof was deprived from him for more than twelve years, he should present his claim before the Regional Trial Court in an accion publiciana or an accion reinvindicatoria and not before the Municipal Trial Court in a summary proceeding of unlawful detainer or forcible entry. For even if he is the owners   possession   of   the   property   cannot   be   wrested   from   another   who   had   been   in possession thereof for more than twelve (12) years through a summary action for ejectment.

"Although admittedly petitioner may validly claim ownership based on the muniments of title it presented,  such evidence does not responsibly address the  issue of prior actual  possession raised in a forcible entry case. It must be stated that regardless of actual condition of the title to the property, the party in peaceable quiet possession shall not be turned out by a strong hand, violence or terror. Thus, a party who can prove prior possession can recover such possession even against the owner himself. Whatever may be the character of his prior possession, if he has in his favor priority in time, he has the security that entitles him to remain on the property until he is  lawfully ejected by a person having a better right by accion publiciana or accion reinvindicatoria. (German Management and Services Inc. v. CA, 76216-17, September 14, 1988, 177   SCRA   495,   499).

ACCORDINGLY, the petition is GRANTED. The decision of the Court of Appeals is SET ASIDE and the   decision   of   the   Regional   Trial   Court   of   Macabebe,   Pampanga   is   REINSTATED.

SO   ORDERED.

Griño-Aquino and Bellosillo, JJ., concur.

G.R. No. 161589, November 24, 2014

PENTA PACIFIC REALTY CORPORATION, Petitioner, v. LEY CONSTRUCTION AND DEVELOPMENT CORPORATION, Respondents.

D E C I S I O N

BERSAMIN, J.:

Jurisdiction over  the subject  matter of  an action  is  determined from the allegations of   the initiatory pleading.

The Case

Under review is the decision promulgated on October 9, 2003,1 whereby the Court of Appeals (CA) affirmed the judgment rendered on June 10, 2002 by the Regional Trial Court (RTC), Branch 58, in Makati City2 nullifying for lack of jurisdiction the decision rendered on January 12, 2000 by the Metropolitan Trial Court (MeTC), Branch 64, in Makati City.3

Antecedents

The petitioner owned the 25th floor of the Pacific Star Building located in Makati City with an area of 1,068.67 square meters. The respondent leased 444.03 square meters of the premises (subject property) through the petitioner’s authorized agent, Century Properties Management, Inc. (Century Properties). Under the terms of the contract of lease dated January 31, 1997, the petitioner gave the respondent possession of the subject property under a stipulation to the effect   that   in   case  of   the   respondent’s  default   in   its  monthly   rentals,   the  petitioner  could immediately   repossess   the   subject   property.

On March 19, 1997, the respondent expressed the intention to purchase the entire 1,068.67 square   meters,   including   the   subject   property.   The   parties   executed   a   contract   to   sell, denominated   as   a   reservation   agreement,   in   which   they   set   the   purchase   price   at US$3,420,540.00,  with   the   following   terms  of  payment:  20% down  payment  equivalent  of US$684,108.00 payable within eight months; and US$85,513.00/monthly for eight months with interest  of   9.75%,   commencing  on   the   6th month.   The  80%  balance  was   to  be  paid   in   13 installments  beginning  on  March  1,  1997  until  March  1,  1998.   The   reservation  agreement contained the following cancellation or forfeiture provision, viz:chanroblesvirtuallawlibraryAny failure on [the respondent’s] part to pay the full downpayment, or deliver the post-dated checks or pay the monthly amortization on the due date, shall entitle [the petitioner], at its option,   to   impose  a  penalty   interest  at   the   rate  of   three  percent   (3%)  per  month  on   the outstanding  balance  or   to  cancel   this  agreement  without  need of  any  court  action and to forfeit, in its favor, any reservation deposits or payments already made on the unit, without prior notice.4

After   paying   US$538,735.00,   the   respondent   stopped   paying   the   stipulated   monthly amortizations.   An   exchange   of   letters   ensued   between   Janet   C.   Ley,   President   of   the respondent, or Efren Yap, Assistant to the President of the respondent, on one hand, and Jose B.E.  Antonio,  Vice-Chairman  of   the  petitioner,  and   the  petitioner’s   counsel,  Atty.  Reynaldo Dizon,   on   the   other.

In the September 23, 1997 letter,5 the respondent asked the petitioner to modify the terms of the reservation agreement to allow it to purchase only the subject property. In the February 5, 1998 letter,6 the petitioner’s counsel reminded the respondent of its US$961,546.50 liability to the petitioner under the terms of the reservation agreement. In another letter dated February 5, 1998,7the petitioner’s counsel informed the respondent of its failure to pay its amortizations since   August   1997,   and   demanded   the   payment   of   US$961,564.50.

Through its  letter of February 17, 1998,8 the respondent submitted the following proposals, namely: (1) that the US$538,735.00 paid under the reservation agreement be applied as rental payments for the use and occupation of the subject property in the period from March 1997 to February 28, 1998; (2) that the balance of US$417,355.45 after deducting the rental payments from March 1997 to February 28, 1998 should be returned to it; and (3) that the respondent be allowed   to   lease   the   subject   property   beginning   March   1998.

The   petitioner,   through   its   counsel’s   letter   of  March   9,   1998,9 rejected   the   respondent’s proposals,  and  demanded   the  payment  of  US$3,310,568.00,   representing   the   respondent’s unpaid balance (as of March 2, 1998) under the reservation agreement. The petitioner further evinced its intention to cancel the contract to sell, and to charge the respondent for the rentals of the subject property corresponding to the period from August 1997 to March 1998, during which   no   amortization   payments   were   made.

In the letter dated February 4, 1999,10 the petitioner’s counsel informed the respondent of the cancellation of the reservation agreement and the forfeiture of the respondent’s payments; and   demanded   that   respondent   pay   the   rentals   of   P9,782,226.50   and   vacate   the   subject property.

In   its   letter   of   May   25,   1999,11 the   petitioner’s   counsel   wrote   to   the   respondent thuswise:chanroblesvirtuallawlibraryWe write in behalf of our client, Penta Pacific Realty Corporation, regarding the Reservation Agreement   and/or   sale   between   you   and   our   client   over   the   latter’s   unit   located   at   the 25th Floor,  Pacific   Star  Building,   Sen.  Gil  Puyat  Avenue  corner  Makati  Avenue,  Makati  City.

We regret to inform you that in view of your continued refusal and/or failure to pay to our client   the  balance  of   the   agreed-upon  purchase  price  of   the  office  unit   you  are   currently occupying,   our   client   is   constrained   to   make   a   notarial   cancellation   of   the   Reservation Agreement and/or sale of the above-mentioned unit and to forfeit the payments you made in favor   of   our   client.

In this connection, there is no more valid reason for you to continue occupying the subject premises. Hence, final and formal demand is hereby made upon you to peacefully and quietly vacate the same within ten (10) days from receipt hereof. Otherwise, we shall be constrained to file   the   appropriate   legal   action   to   protect   our   client’s   interests.

Lastly, we would like to inform you that our client will also be constrained to charge you the amount of P9,782,226.50 corresponding to reasonable rentals and other charges as of January 22,   1999.

Trusting that you are guided accordingly.On July 9, 1999, the petitioner filed the complaint for ejectment in the MeTC following the respondent’s   failure   to   comply   with   the   demands   to   pay   and   vacate.

The respondent resisted the complaint,12 arguing that the contract of lease dated January 31, 1997  had  been  simulated  or,   in   the  alternative,  had  been   repealed,  negated,  extinguished and/or novated by the reservation agreement;  that the petitioner had failed to observe  its undertaking to allow the respondent to collect rentals from the other lessees of the subject property;   that   the   petitioner   had   unjustifiably   refused   to   renegotiate   or   to   amend   the reservation agreement; and that the petitioner had violated the rule on non-forum shopping considering the pendency of another case between the parties  in Branch 57 of  the RTC  in Makati City.13

Decision of the MeTC

On January 12, 2000, the MeTC, ruling in favor of the petitioner, found that the respondent’s lawful possession of the property had been by virtue of the contract of lease, but had become unlawful  when the respondent had failed to comply with  its  obligation to pay the monthly rentals for the subject property; and that, in any event, the reservation agreement proved that the petitioner had held the better right to possess the subject property as the owner thereof. The MeTC disposed:chanroblesvirtuallawlibraryWHEREFORE,   judgment   is   rendered  ordering  defendant  Ley  Construction and Development Corporation and all persons claiming rights under it to vacate and surrender the possession of the Property to the plaintiff; to pay the sum of P32,456,953.06 representing unpaid rentals and other charges as of June 23, 1999; the further amount of P443,741.38 starting July, 1999, and the same amount every month thereafter as reasonable compensation for the continued and illegal use and occupancy of the Property, until finally restituted to the plaintiff; the sum of P100,000.00 for as (sic) attorney’s fees plus cost of suit.14

The   respondent   appealed   to   the   RTC.

In the meantime, on November 6, 2001,  the respondent turned over the possession of the leased premises to the petitioner.

Judgment of the RTC

On June 10, 2002, the RTC rendered its judgment nullifying the MeTC’s decision on the ground of lack of jurisdiction, holding that the appropriate action was either accion publiciana or accion reivindicatoria over which the MeTC had no jurisdiction. It found that the basis of recovery of possession by the petitioner was the respondent’s failure to pay the amortizations arising from the violations of the reservation agreement; that the complaint did not specifically aver facts constitutive of unlawful detainer, i.e., it did not show how entry had been effected and how the dispossession had started; and that the requirement of formal demand had not been complied with by the petitioner.

Decision of the CA

The   petitioner   appealed   to   the   CA.

By   its   decision   promulgated   on   October   9,   2003,   the   CA   affirmed   the   judgment   of   the RTC,15declaring that the respondent’s possession was not by virtue of the contract of lease but pursuant to the reservation agreement, which was more of a “contract of sale.”16 It concluded that   the  petitioner’s  action  was  not  unlawful  detainer,  but  another  kind  of  action   for   the recovery   of   possession.17

Not in agreement with the decision of the CA, the petitioner filed the present petition.

Issue

The decisive question is whether the complaint was for unlawful detainer, or accion publiciana, oraccion   reivindicatoria.

The petitioner submits that the MeTC had jurisdiction because its complaint made out a clear case of unlawful detainer, emphasizing that the basis of the complaint was the failure of the respondent to pay the stipulated monthly rentals under the revived contract of lease; that even if the cause of action was upon the nonpayment of the purchase price under the reservation agreement, the MeTC still had jurisdiction over the action because an unlawful detainer case could also arise from a vendor-vendee relationship; and that, accordingly, the nonpayment of rentals or of the purchase price sufficiently established its better right to possess the subject property.

In contrast, the respondent maintains that it had not violated any existing contract of lease with the   petitioner   because   the   contract   of   lease   dated   January   31,   1997  was   based   on   the agreement  between   the   respondent   and  Century  Properties;   that   it   had  entered   into   the possession of the subject property as the buyer-owner pursuant to the reservation agreement; and   that   the   recovery   of   possession   should   have   been   by accion   publiciana or accion reivindicatoria, not unlawful detainer.

Ruling

The appeal has merit.

1.

Kinds of Possessory Actions

There are three kinds of real actions affecting title to or possession of real property, or interest therein,   namely: accion   de   reivindicacion, accion   publiciana and accion   interdictal.   The   first seeks   the   recovery  of  ownership  as  well  as  possession  of   realty.18 The  second proposes   to recover the right to possess and is a plenary action in an ordinary civil proceeding.19 The third refers to the recovery of physical or actual possession only (through a special civil action either for   forcible   entry   or   unlawful   detainer).

If   the  dispossession  is  not  alleged to   take place by  any of   the means provided by  Section 1,20 Rule 70, Rules of Court, or, if the dispossession allegedly took place by any of such means but the action is not brought within one year from deprivation of possession, the action is properly a plenary action of accion publiciana or accion de reivindicacion.  The explanation is simply   that   the   disturbance   of   the   peace   and   quiet   of   the   local   community   due   to   the dispossession did  not  materialize;  hence,   the possessor   thus deprived has no need  for   the summary   proceeding   of accion   interdictal under   Rule   70.

The Municipal Trial Court (MTC) has exclusive original jurisdiction over accion interdictal. Until April 15, 1994, the MTC had no original jurisdiction over the other possessory actions. By such date, its jurisdiction was expanded to vest it with exclusive original jurisdiction over the other possessory actions of accion publiciana and accion de reivindicacion where the assessed value of the realty involved did not exceed P20,000.00, or, if the realty involved was in Metro Manila, such  value  did  not  exceed  P50,000.00.  The  expansion  of   jurisdiction  was  by  virtue  of   the amendment by Section 1 of Republic Act No. 769121 to make Section 19 of Batas Pambansa Blg. 129 pertinently provide thusly:chanroblesvirtuallawlibrarySection 19. Jurisdiction in civil  cases.  — Regional Trial Courts shall exercise exclusive original jurisdiction:

x   x   x   x

(2) In all civil actions which involve the title to, or possession of, real property, or any interest therein, where the assessed value of the property involved exceeds Twenty thousand pesos (P20,000.00)  or,   for civil  actions  in Metro Manila,  where such value exceeds Fifty thousand pesos (P50,000.00)  except  actions for   forcible  entry   into and unlawful  detainer  of   lands or buildings,   original   jurisdiction  over  which   is   conferred  upon   the  Metropolitan  Trial   Courts, Municipal   Trial   Courts,   and   Municipal   Circuit   Trial   Courts;

x x x x

Section 3 of Republic Act No. 7691 similarly revised Section 33 of Batas Pambansa Blg. 129 (the provision defining the exclusive original jurisdiction of the MTC over civil actions) to make the latter provision state, pertinently, thus:chanroblesvirtuallawlibrarySection 33. Jurisdiction of Metropolitan Trial Courts, Municipal Trial Courts and Municipal Circuit Trial Courts in Civil Cases. — Metropolitan Trial Courts, Municipal Trial Courts, and Municipal Circuit   Trial   Courts   shall   exercise:

x   x   x   x

(3) Exclusive original jurisdiction in all civil actions which involve title to, or possession of, real property, or any interest therein where the assessed value of the property or interest therein does  not  exceed Twenty   thousand pesos   (P20,000.00)  or,   in   civil   actions   in  Metro  Manila, where such assessed value does not exceed Fifty thousand pesos (P50,000.00)  exclusive of interest, damages of whatever kind, attorney's fees,  litigation expenses and costs: Provided, That in cases of land not declared for taxation purposes, the value of such property shall be determined   by   the   assessed   value   of   the   adjacent   lots.

x x x xAs   can   be   seen,   the   amendments   have  made   the   assessed   value   of   the   property  whose possession or ownership is in issue, or the assessed value of the adjacent lots if the disputed land is not declared for taxation purposes determinative of jurisdiction. The allegation of the assessed value of the realty must be found in the complaint, if the action (other than forcible entry or unlawful detainer) involves title to or possession of the realty, including quieting of title of the realty. If  the assessed value is not found in the complaint,  the action should be dismissed for lack of jurisdiction because the trial court is not thereby afforded the means of determining from the allegations of the basic pleading whether jurisdiction over the subject matter of the action pertains to it or to another court. Courts cannot take judicial notice of the assessed or market value of the realty.22

2.

MeTC had jurisdiction over the complaint of the petitioner

The   settled   rule   is   that   the  nature  of   the  action  as   appearing   from  the  averments   in   the complaint   or   other   initiatory   pleading  determines   the   jurisdiction  of   a   court;   hence,   such averments and the character of the relief sought are to be consulted.23 The court must interpret and apply the law on jurisdiction in relation to the averments of ultimate facts in the complaint or other initiatory pleading regardless of whether or not the plaintiff or petitioner is entitled to recover upon all or some of the claims asserted therein.24 The reliefs to which the plaintiff or petitioner is entitled based on the facts averred, although not the reliefs demanded, determine the nature of the action.25 The defense contained in the answer of the defendant is generally not   determinant.26

Is   this   present   action   one   for   unlawful   detainer?

A suit for unlawful detainer is premised on Section 1, Rule 70, 1997 Rules of Civil Procedure, of which there are two kinds, namely: (1) that filed against a tenant, and (2) that brought against a vendee or vendor, or other person unlawfully withholding possession of any land or building after the expiration or termination of the right to hold possession by virtue of any contract, express   or   implied.

“In an action for  forcible entry or unlawful  detainer,  the main  issue  is  possession de facto, independently of any claim of ownership or possession de jure that either party may set forth in his pleading.”27 The plaintiff must prove that it was in prior physical possession of the premises until   it  was deprived thereof  by the defendant.28 The principal   issue must  be possession de facto,  or  actual  possession,  and  ownership   is  merely  ancillary   to  such   issue.  The  summary character of the proceedings is designed to quicken the determination of possession de facto in the interest of preserving the peace of the community, but the summary proceedings may not be proper to resolve ownership of the property. Consequently, any issue on ownership arising in   forcible   entry   or   unlawful   detainer   is   resolved   only   provisionally   for   the   purpose   of determining the principal   issue of possession.29 On the other hand, regardless of  the actual condition of the title to the property and whatever may be the character of the plaintiff’s prior possession, if it has in its favor priority in time, it has the security that entitles it to remain on the property until it is lawfully ejected through anaccion publiciana or accion reivindicatoria by another   having   a   better   right.30

In unlawful detainer, the complaint must allege the cause of action according to the manner set forth in Section 1, Rule 70 of the Rules of Court, to wit:chanroblesvirtuallawlibrarySection 1. Who may institute proceedings, and when. – Subject to the provisions of the next succeeding   section,  a  person  deprived  of   the  possession  of  any   land  or  building  by   force, intimidation, threat, strategy, or stealth, or a lessor, vendor, vendee, or other person against whom the  possession  of  any   land or  building   is unlawfully withheldafter   the  expiration or termination of the right to hold possession, by virtue of any contract, express or implied, or the legal representatives or assigns of any such lessor, vendor, vendee, or other person, may, at any time within one (1) year after such unlawful deprivation or withholding of possession, bring an action in the proper Municipal Trial Court against the person or persons unlawfully withholding or depriving of possession, or any person or persons claiming under them, for the restitution of such possession, together with damages and costs. (Emphasis supplied)The complaint must further allege the plaintiff’s compliance with the jurisdictional requirement of   demand   as   prescribed   by   Section   2,   Rule   70   of   the Rules   of   Court, viz:chanroblesvirtuallawlibrarySection 2. Lessor to proceed against lessee only after demand. — Unless otherwise stipulated, such action by the lessor shall be commenced only after demand to pay or comply with the conditions of the lease and to vacate is made upon the lessee, or by serving written notice of such  demand  upon   the  person   found  on   the  premises,   or   by   posting   such  notice  on   the premises if no person be found thereon, and the lessee fails to comply therewith after fifteen (15) days in the case of land or five (5) days in the case of buildings.

For  the action to come under  the exclusive original   jurisdiction of   the MTC,  therefore,   the complaint must allege that: (a) the defendant originally had lawful possession of the property, either by virtue of a contract or by tolerance of the plaintiff; (b) the defendant’s possession of the property eventually became illegal or unlawful upon notice by the plaintiff to the defendant of the expiration or the termination of the defendant’s right of possession; (c) the defendant thereafter   remained   in   possession   of   the   property   and   thereby   deprived   the   plaintiff   the enjoyment thereof; and (d) the plaintiff instituted the action within one year from the unlawful deprivation   or   withholding   of   possession.31

The complaint herein sufficiently alleged all the foregoing requisites for unlawful detainer, to wit:chanroblesvirtuallawlibraryx   x   x   x

3. On January 31, 1997, the defendant and the plaintiff’s authorized agent, Century Properties Management Inc. (CPMI), a corporation duly organized and existing under and by virtue of the laws of the x x x Philippines x x x entered into a Contract of Lease whereby the latter leased from   the   former   a   portion   of   the   25th Floor   of   the   PSB   (hereinafter   referred   to   as   the PROPERTY).   x   x   x.

4. On March 19, 1997, the defendant decided to purchase from the plaintiff the 25thFloor of the PSB   by   virtue   of   a   Reservation   Agreement   of   the   same   date.   x   x   x.

5. However, on August 1997, the defendant started to default in its amortization payments on the   above-mentioned   purchase.   x   x   x.

x   x   x   x

8. Sometime in March 1999, the defendant requested from the plaintiff and CPMI that the Reservation Agreement  be cancelled  and  in   lieu   thereof,   the  above-mentioned Contract  of Lease   be   revived.   The   plaintiff   and   CPMI   acceded   to   such   request   x   x   x.

9. However, contrary to the express provisions of the Contract of Lease, the defendant failed to pay   to   the   plaintiff   the   rentals   for   the   use   of   the   PROPERTY   when   they   fell   due.

10. x x x the plaintiff also formally made a notarial cancellation of the aforementioned purchase and   demanded   that   defendant   peacefully   vacate   the   PROPERTY.   x   x   x.

11. However, despite such demand, the defendant has failed and/or refused and continues to refuse and fail to peacefully vacate the PROPERTY. x x x.32

As earlier shown, the final letter dated May 25, 1999 of the petitioner’s counsel demanded that the respondent vacate the subject property,33 to wit:chanroblesvirtuallawlibraryIn this connection, there is no more valid reason for you to continue occupying the subject premises. Hence, final and formal demand is hereby made upon you to peacefully and quietly vacate the same within ten (10) days from receipt hereof. Otherwise, we shall be constrained to 

file   the   appropriate   legal   action   to   protect   our   client’s   interests.

Lastly, we would like to inform you that our client will also be constrained to charge you the amount of P9,782,226.50 corresponding to reasonable rentals and other charges as of January 22, 1999.After the demand went unheeded, the petitioner initiated this suit in the MeTC on July 9, 1999, well   within   the   one-year   period   from   the   date   of   the   last   demand.

The aforequoted allegations of the complaint made out a case of unlawful detainer, vesting the MeTC with exclusive original jurisdiction over the complaint. As alleged therein, the cause of action of the petitioner was to recover possession of the subject property from the respondent upon the latter’s failure to comply with the former’s demand to vacate the subject property after the latter’s right to remain thereon terminated by virtue of the demand to vacate. Indeed, the possession of the latter, although lawful at its commencement, became unlawful upon its non-compliance   with   the   former’s   demand   to   vacate.

The jurisdiction of the MeTC was not ousted by the fact that what was ultimately proved as to how entry by the respondent had been made or when the dispossession had started might have departed from that alleged in the complaint. As earlier stated, jurisdiction over the subject matter was determined from the allegations of the complaint, which clearly set forth a cause of action   for   unlawful   detainer.34

The  MeTC   correctly  exercised   its   authority   in  finding   for   the  petitioner  as   the  plaintiff.   In unlawful detainer, the possession was originally lawful but became unlawful by the expiration or termination of the right to possess; hence, the issue of rightful possession is decisive for, in the  action,   the  defendant   is   in  actual  possession  and   the  plaintiff’s   cause  of  action   is   the termination   of   the   defendant’s   right   to   continue   in   possession.35

A defendant’s claim of possession de jure or his averment of ownership does not render the ejectment   suit   either accion  publiciana or accion   reivindicatoria.   The   suit   remains   an accion interdictal,   a   summary   proceeding   that   can   proceed   independently   of   any   claim   of ownership.36 Even when the question of possession cannot be resolved without deciding the issue of ownership, the issue of ownership is to be resolved only to determine the issue of possession.37

WHEREFORE, we REVERSE and SET ASIDE the decision promulgated on October 9, 2003 by the Court of Appeals affirming the decision rendered on June 10, 2002 by the Regional Trial Court of  Makati   City,   Branch   58; REINSTATE the   decision   rendered   on   January   12,   2000   by   the Metropolitan Trial Court, Branch 64, of Makati City; and ORDER the respondent to pay the costs of   suit.

SO ORDERED.

[G.R. No. L-38510. March 25, 1975.]

SPOUSES DOLORES MEDINA and MOISES BERNAL, Petitioners, v. THE HONORABLE NELLY L. ROMERO VALDELLON OF THE COURT OF FIRST INSTANCE OF MALOLOS, BULACAN, SPOUSES CIPRIANO VILLANUEVA and RUFINA PANGANIBAN, Respondents.

Ponciano H. Gupit (Citizen Legal Assistance Office), for Petitioners.

Rosendo G. Tansinsin, Jr. for Respondents.

SYNOPSIS

Respondent Judge dismissed petitioner’s action for recovery of possession of a parcel of land on the ground that a land registration case between the same parties involving the same parcel of land   is  pending   in  another  branch  of   the   same court.  Petitioners  assailed   the   trial   court’s dismissal order and raised the following legal issues for resolution of this Court: (a) whether or not the pendency of a land registration case bars the institution of an action for recovery of possession; and in the negative, (b) whether or not the respondent judge correctly dismissed the   latter   case   in  view of   the  pendency  of   the   land   registration  case.  The  Supreme Court annulled   the  questioned  order   and  directed   the   court  below   to   revive   the   complaint   and amended complaint and consolidate the trial of the two cases in one branch.

SYLLABUS

1. COURTS; POWER OF CONTEMPT; COUNSEL MAY BE HELD IN CONTEMPT OF COURT FOR DISRESPECTFUL STATEMENT. — For making in his manifestation and/or comment a statement which the Court considered as disrespectful, counsel for respondent was declared in contempt of court and suspended from the practice of law for three months. However, on motion for reconsideration the Court reconsidered the order of suspension and imposed instead a fine P300.00

2.   ID.;  COURT OF FIRST   INSTANCE AS COURT LIMITED AND SPECIAL   JURISDICTION;  EXTENT THEREOF. — Court of First Instance acting as land registration court has a limited and special jurisdiction confined to the determination of the legality and propriety of the issue of title over the  land subject  matter  of   registration,  and  it  has  no power   to  entertain   issues  of   rightful possession   and   claim   for   damages   emanating   from   ownership.

3. ACTIONS; UNLAWFUL DETAINER DEFINED. — An action for unlawful detainer is defined as "withholding by a person from another for not more than one year, of the possession of a land or building to which the latter is entitled after the expiration or termination of the former’s right to hold possession by virtue of a contract, express or implied."cralaw virtua1aw library

4. ID.; ACTION FOR RECOVERY OF POSSESSION MAY BE FILED IN THE COURT OF FIRST INSTANCE WITHOUT REGARD TO THE ONE YEAR PERIOD CONTEMPLATED IN RULE 70 OF THE RULES OF COURT. — Where defendants withheld the possession of land from the plaintiffs for more than the one year period contemplated  in  Rule  70 of   the Rules  of  Court  concerning actions  for forcible entry and detainer,  plaintiffs’  remedy  is  to  initiate a plenary action for recovery of possession   (accion  publiciana)   in   the   court  of  first   instance  which   can  be  filed  before   the expiration of   the one year  period,  or   thereafter,  provided no action  for   forcible  entry  and detainer   had   been   commenced   during   that   time   in   the   inferior   court.

5.   ID.;   DISMISSAL;   DISMISSAL   OF   ACTION   ON   GROUND   OF   PENDENCY   OF   ANOTHER UNIDENTICAL ACTION BETWEEN THE SAME PARTIES IS ERRONEOUS. — The dismissal of the action for recovery of possession because there is pending in another branch of the same court a land registration case between the same parties over the same parcel of land is precipitate; for while identity of parties exists, there is no identity of cause of action, rights asserted, or relief prayed for in both cases, so that a judgment rendered in one case is not res judicata for the other case. The rights sought to be enforced and the relief prayed for in the action for recovery of possession are separate and distinct from those sought in the land registration case.

6. ID.; ID.; MERE PLEA OF TITLE OR OWNERSHIP NOT A GROUND FOR DISMISSING ACTION FOR RECOVERY  OF  POSSESSION.  —  It   is  a   fundamental  principle   in   the   law governing  unlawful detainer (including recovery of possession cases) that a mere plea of title or ownership over the disputed land by the defendant cannot be used as a sound legal basis for dismissing an action for recovery of possession because an action for recovery of possession can be maintained even against   the   very   owner   of   the   property.

7. ID.; JUDGMENT IN AN ACTION FOR RECOVERY OF POSSESSION IS NOT CONCLUSIVE AS TO QUESTION OF  OWNERSHIP.  — An  action   for   recovery  of   possession   is   totally  distinct   and different from action for recovery of title or ownership and a judgment rendered in a case of recovery   of   possession   is   conclusive   only   on   the   question   of   possession   and   not   that   of ownership; hence, it does not bind the title or effect the ownership of the land or building.

8.  ID.;  CONSOLIDATION; NATURE OF EVIDENCE AS GROUND THEREFOR. — While the issues raised in both cases are not exactly identical, if the evidence involving the issues of possession and ownership over the land are related and its presentation before one court would redound to a speedy disposition of the cases, the consolidation of the trial of both cases may be ordered.

D E C I S I O N

ESGUERRA, J.:

Petition to review by certiorari the order dated October 23, 1973 of the Hon. Nelly L. Romero Valdellon, Judge of the Court of First Instance of Bulacan, Branch I, which dismissed with costs against the plaintiffs its Civil Case No. 4353-M, entitled "Spouses Dolores Medina and Moises Bernal,Plaintiffs,   v.   Spouses  Cipriano  Villanueva   and  Rufina  Panganiban, Defendants."cralaw virtua1aw   library

The complaint in Civil Case No. 4353-M of the Court of First Instance of Bulacan alleges that plaintiffs (petitioners in this case) are the owners of a parcel of land situated at Bo. San Pascual, Hagonoy, Bulacan, with an assessed value of P800.00 which was purchased sometime in April 1967 from Margarita  Punzalan,  Rosal  Punzalan,  Quaquin Gaddi  and Paulina Gaddi;  "that  as defendants   are   family   friends  of   the  plaintiffs,  defendants  were  allowed   to   remain   in   the premises and to construct their residential house, subject to the condition that defendants will return unto  the plaintiffs   the premises  upon demand"   ;   "that  much to   the surprise  of   the plaintiffs-spouses,   on   demand,   defendants-spouses   refused   and   remain   obstinate   in   their refusal to surrender the property in question" ; that because of said defendants’ unjustified acts plaintiffs had to institute action and incur damage of P500 as expenses for court litigation; that "the reasonable value of the use of the premises is P100 a month, taking into consideration its commercial value" ; and prayed that the defendants be ordered "to vacate the premises and surrender unto plaintiffs" the said property and defendants he ordered to pay plaintiffs "the amount of P500 as incidental expenses and the amount of P100 a month from the filing of this action   to   the   time   they   surrender   its   possession   to   the   plaintiffs." 

A  subsequent  motion  to  amend and admit  amended  complaint  was  filed  by  plaintiffs,   the amendment   consisting   of:jgc:chanrobles.com.ph

"4.  That  as  defendants-spouses  are   family   friends  of   the  plaintiffs,   they   (defendants)  were allowed to build a small house in the premises in April 1967, subject to the condition that they will   return   to   the   plaintiffs   the   premises   in   1969;

"5. That much to the surprise of the plaintiffs-spouses on demand, defendants-spouses refused and remains obstinate in their refusal to surrender the property in question claiming that they are   the   owners   thereof;" 

A motion to dismiss the complaint and an opposition to the motion to amend and admit the amended complaint filed by the defendants (respondents in this case) preceded the respondent court’s questioned order of October 30, 1973, that dismissed the complaint on the ground of "there being another case pending between the same parties over the same property, namely Land Registration Case No. 2814 of this Court."  Petitioners’  motion for reconsideration was denied   by   respondent   court   in   its   order   dated   February   8,   1974.

The   only   legal   issues   raised   are:jgc:chanrobles.com.ph

"Whether or not the pendency of a land registration case will bar the institution of an action for the recovery of possession; and in the negative, whether or not the respondent judge can be 

countenanced  in  her  act  of  dismissing the  latter case  in  view of  the pendency of   the  land registration   case."cralaw   virtua1aw   library

When this Court (First Division) on May 10, 1974, resolved "without giving due course to the petition, to require the respondents to comment thereon, within 10 days from notice, and both parties to state whether or not there is any valid reason why Civil  Case No. 4353-M of the respondent court should not be tried and decided jointly with Land Registration Case No. 2814 of Branch VI of said court, considering that the claim of the plaintiffs in Civil Case No. 4353-M (herein petitioners) for damages due to alleged illegal occupancy of the land involved by the defendants (respondents herein) may not be properly passed upon and adjudicated in the land registration case, where only the question of title to the property sought to be registered will be  decided  between   the  applicants  and  oppositors,"   counsel   for   respondents,  Rosendo  G. Tansinsin Jr., included in his Manifestation and/or Comment, dated May 20, 1974, the following statement: "nevertheless, from the reading of the resolution aforequoted, one will  certainly have no doubt that there is no need for the respondents to make any comment on the matter as the same will be an exercise of futility since this Honorable Court has not only given due course to the petition, but has actually decided the same, . . ." By reason of the disrespectful tone  of   the  aforesaid   statement,   said   counsel  was   required  by   this  Court’s   (First  Division) resolution of May 29, 1974, to show cause why he should not be dealt with for contempt of court.

The petitioners by way of compliance with this Court’s aforementioned resolution of May 10, 1974, requested that the order of October 30, 1973 of the respondent court be set aside and that the Court of First Instance of Bulacan (Branch I and VI) be ordered to consolidate, try and decide   Civil   Case   No.   4353-M   of   Branch   I   and   L.   R.   C.   Case   No.   2814   of   Branch   VI.

The explanation submitted by respondents’ counsel, although it contained an apology, was not considered satisfactory by this Court. Hence in its resolution of July 10, 1974, Atty. Rosendo G. Tansinsin Jr. was declared in contempt of court and suspended from the practice of law for a period  of   three  months.  His   subsequent  motion  for   reconsideration  and  personal  plea   for leniency, sympathy and understanding, coupled with his repeated apology and regret and the fact that his act appeared to be his first offense of that nature, made this Court reconsider the suspension from the practice of law and, instead, ordered him to pay a fine of P300.00 which he has   paid.

On the principal  issues raised in this case, We have no doubt that the nature of the action embodied in the complaint in Civil Case No. 4353-M is one for recovery of possession brought before   the   Court   of   First   Instance   by   the   alleged   owners   of   a   piece   of   land   against   the defendants who were supposed to have unlawfully continued in possession since 1969 when they were supposed to return it to plaintiffs, plus damages. That the action is not for unlawful detainer contemplated in Rule 70 of the Rules of Court, which falls under the exclusive original jurisdiction   of   the   city   courts   or  municipal   courts,   is   very   apparent   because   an   action   of unlawful detainer is defined as "withholding by a person from another for not more than one year of the possession of a land or building to which the latter is entitled after the expiration or 

termination of the former’s right to hold possession by virtue of a contract express or implied." (Tenorio v. Gomba 81 Phil. 54; Dikit v. Yno 89 Phil. 44) On the basis of the allegations of the complaint   in Civil  Case No.  4363-M, the defendants withheld possession from the plaintiffs since 1969 or very much more than the one year period contemplated in unlawful detainer cases at the time the complaint was filed in July of 1973. Not all cases of dispossession are covered by Rule 70 of the Rules of Court (Forcible Entry and Unlawful Detainer cases) because whenever the owner of property is dispossessed by any other means than those mentioned in the aforementioned rule, he may initiate and maintain a plenary action to recover possession in the Court of First Instance, and it is not necessary for him to wait until the expiration of one year before commencing such action. (Gumiran v. Gumiran 21 Phil. 174) It may also be brought after the expiration of said period of one year, if no action had been initiated for forcible entry and detainer during that time in the inferior court. This plenary action to recover possession (accion publiciana) must be instituted in the Court of First Instance as was done in this case.

The respondent court’s action in dismissing Civil Case No. 4353-M on the ground that there is another pending case (L.R.C.  No.  2814 of Branch VI  of   the same court)  between the same parties over the same property is to Our mind rather precipitate, for We find sufficient merit in petitioners’ contention that the rights sought to be enforced and the reliefs prayed for in Civil Case 4353-M (recovery of possession and damages) are entirely separate and distinct from that sought in L. R. C. Case No. 2814 (where petitioners as oppositors are seeking the exclusion of their   land from that of  private respondents’  claim of title over a bigger tract  of   land).   It   is likewise true that the Court of First Instance of Bulacan (Branch VI) acting as a land registration court has a limited and special jurisdiction confined to the determination of the legality and propriety of the issue of title over the land subject matter of registration, and it has no power to entertain issues of rightful possession and claim for damages emanating from ownership. It is a fundamental   principle   in   the   law governing  unlawful  detainer   cases   (including   recovery  of possession   cases)   that   a  mere   plea   of   title   or   ownership   over   the   disputed   land   by   the defendant  cannot  be  used  as  a   sound   legal  basis   for  dismissing  an  action   for   recovery  of possession because an action for recovery of possession can be maintained even against the very owner of the property. (Prado v. Calpo et al, G. R. No. L-19379, April 30, 1964) In the case at bar, there is not even a plea of title on the part of private respondents over the disputed property but a mere allegation that there is another action (L. R. C. No. 2814 pending in Branch VI of that court) for registration of title to that land the possession of which is being recovered by petitioners in Civil Case No. 4353-M. An action for recovery of possession is totally distinct and different from an action for recovery of title or ownership. In fact, a judgment rendered in a case of recovery of possession is conclusive only on the question of possession and not that of ownership. It does not in any way bind the title or affect the ownership of the land or building. (Sec.   7,   Rule   70,   Revised   Rules   of   Court).

The inevitable conclusion from the foregoing  is that Civil  Case No. 4353-M (for recovery of possession and damages) was arbitrarily and erroneously dismissed on the basis of the alleged pendency of another action (L. R. C. No. 2814 pending in Branch VI of the same court), because while identity of parties may be established in both cases, there is no identity of cause of action or of rights asserted and relief prayed for, so that judgment which may be rendered in one case 

would   not   necessarily   result   in   res   judicata   for   the   other   case.

We   cannot   see   any   sufficient   reason   for   any  of   the   parties   in   this   case   to  object   to   the consolidation of the trial of both cases (L. R. C. Case No. 2814 and Civil Case No. 4353-M), since the evidence that may be presented by the parties involving possession and ownership of the disputed parcel of land may facilitate an expeditious termination of both cases. While the issues raised in both cases are not exactly identical, the evidence involving the issues of possession and ownership over the same land must be related and its presentation before one court of justice   would   redound   to   a   speedy   disposition   of   this   litigation.

WHEREFORE, the respondent court’s orders of October 30, 1973, and February 8, 1974, are hereby declared null and void and set aside; the complaint and amended complaint in Civil Case No. 4353-M revived; both the respondent Judge and the Presiding Judge, Branch VI,  of the Court of First Instance of Bulacan, being directed to consolidate the trial of L. R. C. No. 2814 and Civil   Case   No.   4353-M   in   one   branch   of   that   court.   Costs   against   private   respondents.

SO ORDERED.SECOND DIVISION ESTELA L. BERBA, G.R. No. 160032

Petitioner,Present:

PUNO, J., Chairman,AUSTRIA-MARTINEZ,

- versus - CALLEJO, SR.,TINGA, and

CHICO-NAZARIO,* JJ. JOSEPHINE PABLO and THE Promulgated:HEIRS OF CARLOS PALANCA,

Respondents. November 11, 2005x - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - x D E C I S I O N CALLEJO, SR., J.:  

Assailed before the Court on a petition for review on certiorari is the Decision[1] of the Court of 

Appeals (CA) in CA-G.R. SP No. 73531, affirming the Decision[2] of the Regional Trial Court (RTC) 

of Manila in Civil Case No. 170639. 

Estela L. Berba, a resident of 978 Maligaya Street, Malate, Manila, was the owner of a parcel of 

land located at No. 2338 M. Roxas Street, Sta. Ana, Manila covered by Transfer Certificate of 

Title   (TCT)  No.  63726.  A house was constructed on the  lot,  which she  leased to  Josephine 

Pablo* and the Heirs of Carlos Palanca sometime in 1976. The lease was covered by a lease 

contract. Upon its expiration, the lessees continued leasing the house on a month-to-month 

basis. 

By 1999, the monthly rental on the property was P3,450.00. The lessees failed to pay 

the rentals due, and by May 1999, their arrears amounted to P81,818.00. Berba then filed a 

complaint   for  eviction  and  collection  of  unpaid   rentals  only  against  Pablo   in   the  Office of

the Punong Barangay. On June 5, 1999, Berba and Pablo executed an Agreement approved by 

the pangkat, as follows: 

Ako si Josephine Pablo, naninirahan sa 2338 M. Roxas St., Sta. Ana, Manila, na nasasakop ng Barangay 873, Zone 96, ay nangangako kay GG Robert Berba na nagmamay-ari ng aking tinitirahan ay maghuhulog ng halagang Tatlong Libong Piso P3,000.00 kada ika-sampu ng buwan bilang hulog sa aking pagkakautang kay GG Berba na umaabot sa halagang P81,818.00 na ang nasabing halagang ito ay   aking   huhulugan   hanggang   aking   mabayaran   ng   buo   ang   aking pagkakautang.   Ako   rin,   si   Josephine   Pablo,   ay   nangangako   na   ang   hindi   ko pagsunod   o   pagbayad   ng   buwanang   hulog,   ako   ay   kusang   aalis   sa   aking tinitirahan. Bukod pa sa hulog sa aking pagkakautang, ako rin ay magbabayad ng halagang P3,450.00 bilang aking upa sa aking tinitirahan.[3]

 

By May 2000, Pablo and the lessees still had a balance of P71,716.00. As of May 1, 2001, the 

total arrearages of the lessees amounted to P135,115.63.[4] On May 2, 2001, Berba, through 

counsel, wrote the lessees, demanding payment of the said amount and to vacate the house 

within 30 days from notice, otherwise she will sue them.[5] The lessees ignored the demand. On 

June 21, 2001, Berba filed a complaint[6] against Josephine Pablo and the Heirs of Carlos Palanca 

in the Metropolitan Trial Court (MTC) of Manila for  unlawful detainer. She prayed that, after 

due proceedings, judgment be rendered in her favor:

WHEREFORE,   it   is   most   respectfully   prayed   for   that   judgment   be rendered in favor of plaintiff ordering defendant (sic) 

a) to vacate the premises situated at 2338 M. Roxas Street, Sta. Ana, City of Manila;

b) to pay plaintiff the sum of One Hundred Thirty-Five Thousand One   Hundred   Fifteen   and   63/100   Pesos   (P135,115.63) representing monthly rentals in arrears to the present;

c)   to  pay  plaintiff  the  amount  of  Four  Thousand Five  Hundred Sixty-Two   and   63/100   Pesos   (P4,562.63)   per   month representing monthly rent on the premises for the year 2001 until finality of the judgment;

d) to pay plaintiff the sum of Twenty Thousand Pesos (P20,000.00) by way of attorneys fees;

e) to reimburse plaintiff all expenses for litigation estimated in the amount of Ten Thousand Pesos;

f) to pay costs of suit. Other reliefs just and equitable are, likewise, prayed for under the premises.[7]

  

Berba, however, failed to append to her complaint a certification from the Lupon ng

Tagapamayapa that no conciliation or settlement had been reached. 

In   their  answer   to   the  complaint,   the  defendants  admitted  to  have  stopped paying 

rentals because of financial distress. They also alleged that they were not certain if the plaintiff 

was the owner of the property. By way of special and affirmative defenses, they averred that 

the plaintiff had no cause of action against them as she failed to secure a Certificate to File 

Action from the Lupon.[8]

 

During   the   pre-trial   conference,   the   parties  manifested   to   the   court   that,   despite 

earnest efforts, no amicable settlement was reached. They defined the main issue as whether 

or not the plaintiff had a valid cause of action for unlawful detainer against the defendants.[9]

 

In her position paper, Berba appended an Agreement dated June 5, 1999 between her and 

Pablo,  which   appeared   to  have  been   approved  by Punong   Barangay Cayetano   L.  Gonzales 

of Barangay 873, as well as other members of the Lupon,[10] duly approved by the Pangkat. She 

also appended a Statement of Account indicating that the defendants back rentals amounted 

to P135,115.63.[11]

 

In their position paper, the  defendants insisted that the dispute did not go through

the Lupon ng Tagapamayapa prior to the filing of the complaint; hence, Berbas complaint

was premature. They also averred that the increase in the rental rates imposed by the plaintiff 

was unjustified and illegal. 

In  her   reply,   the plaintiff alleged that   there  was no more need for  her   to  secure  a 

Certificate to File Action because she was a resident of No. 978 Maligaya Street, Malate, Manila, 

while the defendants were residing in Barangay 873, Zone 6 in Sta. Ana, Manila. 

On March 14, 2002, the MTC rendered judgment in favor of Berba. The fallo of the decision 

reads: 

WHEREFORE,   judgment   is   rendered  in   favor  of   the plaintiff and ordering  the defendants and all persons claiming rights under them to vacate the premises at 2338  M.   Roxas   St.,   Sta.   Ana,  Manila   and   restore   possession   thereof   to   the plaintiff. Ordering the defendant to pay the amount of P135,115.63 representing monthly rentals since 1999 until December 2000. Ordering the defendant to pay the plaintiff the sum of P4,562.63 per month beginning January 2001 and for the succeeding  months  until   finally   vacated.  Ordering   the  defendant   to   pay   the reduced amount ofP10,000.00 as attorneys fees plus the costs of suit. SO ORDERED.[12]

 

The defendants appealed the decision to the RTC. On motion of the plaintiff, the RTC issued an 

order for the execution of the decision pending appeal.[13] The defendants filed a motion for the 

recall of the Order,[14] but before the court could resolve the motion, the Sheriff turned over the 

physical possession of the property to Berba on May 20, 2002.[15]

 

In their Appeal Memorandum, Pablo and the heirs of Palanca insisted that Berbas action in the 

MTC  was premature because of the absence of Certificate to File Action issued by

the Lupon. They   also   claimed   that   Berba   unlawfully   increased   the   rentals   for   the   house.[16] Berba, on the other hand, averred that there was no need of a prior referral to

theLupon before filing her complaint.   The   petitioner   cited   Section   408(f)   of   the   Local 

Government Code, pointing out that she resided in a Barangay in Malate, 8 kilometers away 

from Barangay 873 in Sta. Ana, where Pablo and the Palanca heirs resided.[17]

 

On August  20,  2002, the RTC rendered judgment granting the appeal  and setting aside the 

appealed decision. The fallo of the decision reads: 

WHEREFORE, the decision of the Court a quo is ordered set aside. The complaint   is   also   ordered   DISMISSED   WITHOUT   PREJUDICE.   The   Writ   of Execution issued by the Court a quo pending appeal is also set aside.

 SO ORDERED.[18]

 

The RTC ruled that under Section 408 of the Local Government Code,  parties  who 

reside  in the same city or municipality although in different barangays are mandated to go

through conciliation proceedings in the Lupon.[19] The   court   cited   the   rulings  of   this  Court 

in Morata v. Go,[20] and Vda. de Borromeo v. Pogoy.[21]

 

Berba  filed  a  motion  for   the  reconsideration[22] of   the  decision,  which   the RTC denied   in   its 

Order[23] dated October 2, 2002. She then elevated the case to the CA via petition for review, 

where she averred: 

a)   The   raising   of   other   affirmative   defenses   apart   from   the  non-referral to the Barangay Court by the respondents constitute a waiver of such requirement; and

 b) There was substantial compliance on the part of the petitioner with respect to 

referring her complaint before the Barangay Court.[24]

 

Citing the ruling of this Court in Diu v. Court of Appeals,[25] Berba claimed that Section 408 of the 

Local Government Code should be construed liberally together with Section 412. She further 

averred that she had complied substantially with the requisites of the  law, and recalls  that 

conciliation proceedings before the Lupon resulted in the execution of an Agreement on June 5, 

1999. Upon failure to comply with the agreement, all  chances of amicable settlement were 

effectively foreclosed. Hence, Pablo and the Heirs of Palanca were estopped from claiming that 

she failed to comply with the Local Government Codes requirement of prior referral of their 

dispute to the Lupon. 

After due proceedings, the CA rendered judgment dismissing the petition and affirming

the RTC decision. Berba moved for a reconsideration of the decision, which proved futile. 

In the instant petition for review on certiorari, the petitioner alleges that:THE HONORABLE COURT OF APPEALS SERIOUSLY ERRED WHEN  IT FAILED TO CONSIDER THE DECISION OF THIS HONORABLE COURT IN THE CASE OF DIU VS. COURT OF APPEALS (251 SCRA 478) AND IN DECLARING THAT THERE WAS NO SUBSTANTIAL COMPLIANCE WITH THE MANDATE OF PD 1508 (NOW R.A. 7160) WITH   RESPECT   TO   PRIOR   REFERRAL   TO   THE BARANGAY COURT,   THEREBY DECIDING THE CASE NOT IN ACCORD WITH LAW AND APPLICABLE DECISIONS OF THE COURT.[26]

The petitioner avers that she is a sickly widow, in the twilight of her years, and whose 

only source of income are the rentals generated from the property, which she also uses to pay 

her medical  expenses.  She avers that the continued denial  of her right to the fruits  of  the 

subject property is highly unjust and contrary to the spirit behind the enactment of Presidential 

Decree (P.D.) No. 1508.[27]

 

The petitioner also points out that, for her to pay obeisance to the decision of the CA, 

she would have to go through the tedious, not to mention horrendous, process of going back to 

square one; that  is,  referring the dispute to the barangay which,   in all   likelihood,  would be 

rendered useless considering that respondents had already been validly and effectively ejected 

from the leased premises. She would then have to go through the rungs of the judicial ladder a 

second time to vindicate her trampled rights. She further claims that the CAs affirmation of 

the RTC decision  is  equivalent   to sanctioning a   legal  anomaly.  She points  out   that   the very 

purpose of barangay conciliation is to abbreviate disputes between members of the same or 

adjacent barangays to the end that their disputes will not reach the doors of the courts. Clearly, 

it does not contemplate a protracted process as suggested by the RTC ruling and affirmed by 

the CA.[28]

 

In   their   comment   on   the   petition,   the   respondents   aver   that   the   petitioner   was 

estopped from relying on the June 5, 1999 Agreement between her and respondent Josephine 

Pablo   before   the Lupon because   the   respondent  Heirs   of   Carlos   Palanca  were   not   parties 

thereto. The respondents maintained that the petitioner must bear the blame for her failure to 

comply with the Local Government Code. At first, she insisted that there was no need for prior 

referral of the dispute to the Lupon, claiming that she resided in abarangay other than where 

the   respondents   resided.   Thereafter,   she  made  a volte   face and   invoked   the   June  5,   1999 

Agreement between her and respondent Josephine Pablo. Moreover, the respondents aver, the 

MTC had no jurisdiction over the petitioners action for unlawful detainer because it was filed 

only on June 21, 2001, or more than one year from June 5, 1999 when the petitioner and 

respondent Josephine Pablo executed the agreement. As such, the action should be one for 

recovery of possession of property (accion publiciana). 

On June 2, 2004, the Court resolved to give due course to the petition and required the 

parties to file their respective memoranda.[29] The parties complied. 

The   Court   rules   that   the   CA   cannot   be   faulted   for   affirming   the   decision   of 

the RTC reversing   the decision of   the MTC and ordering   the dismissal  of   the complaint   for 

unlawful detainer without prejudice. 

The records show that petitioner and respondent Josephine Pablo executed an Agreement on 

June 5, 1999, which was approved by the Lupon. Respondent Josephine Pablo did not repudiate 

the agreement; hence, such agreement of the parties settling the case had the force and effect 

of a final judgment. As the Court declared in Vidal v. Escueta,[30] the settlement of the parties 

may be enforced by the Lupon, through the punong barangay, within 

six  months;  and  if   the settlement  is  not enforced after the  lapse of  said period,   it  may be 

enforced by an action in the proper city or municipal court, as provided in Section 417 of the 

Local Government Code: We also agree that the Secretary of the Lupon is mandated to transmit 

the settlement to the appropriate city or municipal court within the time frame under Section 418 of the LGC and to furnish the parties and the Lupon Chairman with copies thereof. The amicable settlement which is not repudiated within the period therefor may be enforced by execution by the Luponthrough the Punong Barangay within   a   time   line   of   six  months,   and   if   the   settlement   is   not   so enforced by the Lupon after the lapse of said period, it may be enforced only by an action in the proper city or municipal court as provided for in Section 417 of the LGC of 1991, as amended, which reads:

 SEC.   417. Execution. The   amicable   settlement   or   arbitration 

award may be enforced by execution by the Lupon within six (6) months from   the   date   of   the   settlement. After   the   lapse   of   such   time,   the settlement may be enforced by action in the proper city or municipal court. (Italics supplied). Section 417 of the Local Government Code provides a mechanism for the 

enforcement of a settlement of the parties before the Lupon. It provides for a two-tiered mode of  enforcement  of  an amicable  settlement  executed by   the parties   before   the Lupon, namely,   (a)   by   execution   of   the Punong Barangay which is quasi-judicial and summary in nature on mere motion of the party/parties   entitled   thereto;   and   (b)   by   an   action   in   regular   form,  which remedy is judicial. Under the first remedy, the proceedings are covered by the LGC and  the Katarungang Pambarangay Implementing  Rules  and  Regulations. The Punong Barangay is called upon during the hearing to determine solely the fact of non-compliance of the terms of the settlement and to give the defaulting party  another   chance  at   voluntarily   complying  with  his  obligation  under   the settlement.  Under   the  second remedy,   the  proceedings  are  governed  by   the Rules of Court, as amended. The cause of action is the amicable settlement itself, which, by operation of law, has the force and effect of a final judgment.

 Section 417 of   the  LGC grants  a  period of   six  months   to  enforce   the 

amicable   settlement   by   the Lupon through   the Punong   Barangay before   such party may resort to filing an action with the MTC to enforce the settlement. The raison detre of the law is to afford the parties during the six-month time line, a   simple,   speedy  and   less  expensive  enforcement  of   their   settlement  before the Lupon.[31]

 

In   the   present   case,   respondent   Josephine   Pablo   failed   to   comply  with   her   obligation   of 

repaying   the  back   rentals  of P81,818.00  and the  current   rentals   for   the  house.  Hence,   the 

petitioner had the right to enforce the Agreement against her and move for her eviction from 

the premises.  However, instead of filing a motion before the Lupon for the enforcement of

the agreement, or (after six months), an action in the Metropolitan Trial Court (MTC) for the

enforcement of the settlement, the petitioner filed an action against respondent Josephine

Pablo for unlawful detainer and the collection of unpaid rentals, inclusive of those already

due before the June 5, 1999 Agreement was executed. The action of the petitioner against 

respondent Pablo was barred by the Agreement of June 5, 1999. 

The Court notes that the petitioner even submitted with the MTC a copy of her June 5, 1999 

Agreement with respondent Josephine Pablo. Instead of dismissing the complaint as against 

such respondent, the MTC rendered judgment against her and ordered her eviction from the 

leased premises.

The Court thus rules that the petitioners complaint against respondent Heirs of Carlos

Palanca was premature. It bears stressing that they were not impleaded by the petitioner as 

parties-respondents   before   the Lupon. The   petitioner   filed   her   complaint   solely   against 

respondent Josephine Pablo. Moreover, the said respondent heirs were not privy to the said 

agreement, and, as such, were not bound by it. Section 412 of the Local Government Code, sets 

forth the precondition to filing of complaints in court, to wit: 

SEC. 412 Conciliation.- (a) Pre-condition to filing of complaint in court. No complaint,   petition,   action,   or   proceeding   involving   any   matter   within   the authority of the lupon shall be filed or instituted directly in court or any other government   office   for   adjudication,   unless   there   has   been   a   confrontation between   the   parties   before   the lupon chairman  or   the pangkat,   and   that   no conciliation or settlement has been reached as certified by the lupon secretary or pangkat secretary as attested to by the lupon chairman or pangkat chairman or unless the settlement has been repudiated by the parties thereto.

 (b) Where parties may go directly to court. The parties may go directly to 

court in the following instances: (1) Where the accused is under detention; 

(2)  Where  a  person  has  otherwise  been  deprived  of  personal liberty calling for habeas corpus proceedings;

 (3)   Where   actions   are  coupled with provisional remedies such as

preliminary injunction, attachment, delivery of personal property, and support pendente lite; and

 (4)   Where   the   action   may   otherwise   be   barred   by   the   statute   of 

limitations. (c) Conciliation among members of indigenous cultural communities. The 

customs and traditions of  indigenous cultural  communities shall  be applied in settling disputes between members of the cultural communities. 

 

Under   Sec.   408   of   the   same   Code,   parties   actually   residing   in   the   same   city   or 

municipality   are   bound   to   submit   their   disputes   to   the Lupon for   conciliation/amicable 

settlement, unless otherwise provided therein: SEC.   408. Subject Matter for Amicable Settlement;   Exception Thereto. The lupon of each barangay shall have authority to bring together the parties actually residing in the same city or municipality for amicable settlement of all disputes except: 

(a)    Where   one   party   is   the   government   or   any   subdivision   or instrumentality thereof; 

(b)  Where one party   is  a  public  officer  or  employee,  and the dispute relates to the performance of his official functions; 

(c) Offenses punishable by imprisonment exceeding one (1) year or a fine exceeding Five Thousand pesos (P5,000.00); 

(d) Offenses where there is no private offended party; 

(e) Where the dispute involves real properties located in different cities or municipalities unless the parties thereto agree to submit their differences to amicable settlement by an appropriate lupon; 

(f) Disputes involving parties who actually reside in barangays of different cities or municipalities, except where such barangay units adjoin each other and 

the parties thereto agree to submit their differences to amicable settlement by an appropriate lupon; 

(g) Such other classes of disputes which the President may determine in the interest of justice or upon the recommendation of the Secretary of Justice. 

The court in which non-criminal cases not falling within the authority of the lupon under   this   Code   are   filed   may,   at   any   time   before   trial, motu proprio refer the case to the luponconcerned for amicable settlement.

  

If   the   complainant/plaintiff   fails   to   comply   with   the   requirements   of   the   Local 

Government Code, such complaint filed with the court may be dismissed for failure to exhaust

all administrative remedies.[32]

The  petitioners   reliance   on   the   ruling   of   this   Court   in Diu   v.   Court   of   Appeals[33] is 

misplaced. In that case, there was a confrontation by the parties before the BarangayChairman

and no agreement was reached.  Although  no pangkat was  formed,   the  Court  held   in   that 

instance that there was substantial compliance with the law. In any event, the issue in that case 

was   whether   the   failure   to   specifically   allege   that   there   was   no   compliance   with 

the barangay conciliation procedure constitutes a waiver of that defense. Moreover, no such 

confrontation before   the Lupon occurred  with   respect   to   the  unlawful  detainer   suit  against 

Josephine Pablo before the MTC.[34]

 

In this case, the petitioner and the respondent Heirs of Carlos Palanca resided in the City 

of Manila, albeit in different barangays. The dispute between the petitioner and the respondent 

heirs was thus a matter within the authority of the Lupon. Hence, the petitioners complaint for 

unlawful detainer and the collection of back rentals should have been first filed before 

the Lupon for mandatory conciliation, to afford the parties an opportunity to settle the 

case amicably.  However,  the petitioner filed her complaint  against  the respondent  Heirs  of 

Carlos Palanca directly with the MTC. Clearly then, her complaint was premature. The execution 

of the June 5, 1999 Agreement between petitioner and respondent Josephine Pablo does not 

amount   to   substantial   compliance   to   the   requirements  of   the   Local  Government  Code  on 

mandatory barangay conciliation proceedings. 

Indeed, considering that the MTC had already rendered a decision on the merits of the 

case, it is not without reluctance that the Court reaches this conclusion which would require 

the petitioner to start again from the beginning. The facts of the present case, however, do not 

leave us any choice. To grant the petition under these circumstances would amount to refusal 

to give effect to the Local Government Code and to wiping it off the statute books insofar as 

ejectment and other cases governed by                                                       the Rule on Summary  

Procedure are concerned. This Court has no authority to do that.[35]

IN LIGHT OF ALL THE FOREGOING, the Petition is DENIED.

SO ORDERED.

G.R. No. 202354 September 24, 2014

AMADA C. ZACARIAS, Petitioner, vs.VICTORIA ANACAY, EDNA ANACAY, CYNTHIAANACAYGUISIC, ANGELITO ANACAY, JERMIL ISRAEL, JIMMY ROY ISRAEL and all other persons claiming authority under them, Respondents.

D E C I S I O N

VILLARAMA, JR., J.:

Assailed in this petition for review under Rule 45 is the Decision1 dated June 20, 2012 of the Court of Appeals (CA) in CA-G.R. SP No. 123195 which reversed the Decision2 dated August 22, 2011 of the Regional Trial  Court (RTC) of Cavite, Branch 18, Tagaytay City and affirmed the Decision3 dated October 8, 2010 of the Municipal Circuit Trial Court (MCTC) of Amadeo-Silang, Cavite, Branch 17 in Civil Case No. 862.

The present controversy stemmed from a complaint4 for Ejectment  with Damages/Unlawful Detainer filed on December 24, 2008 by petitioner Amada Zacarias thru her son and attorney-in-fact, Cesar C. Zacarias, against the above-named respondents, Victoria Anacay and members of her household. Said respondents are the occupants of a parcel of land with an area of seven hundred sixty-nine (769) square meters,  situated at Barangay Lalaan 1st,  Silang,  Cavite and covered by Tax Declaration No. 18-026-01182 in the name of petitioner and issuedby Municipal Assessor Reynaldo L. Bayot on August 31, 2007.

The parties were ordered to proceed to the Philippine Mediation Center pursuant to Section 2(a), Rule 18 of the 1997 Rules of Civil Procedure,  as amended. Mediation was unsuccessful and thus the case was returned to the court.5

After due proceedings, the MCTC rendered a Decision dismissing the complaint, the dispositive portion of which reads:

WHEREFORE,   premises   considered,   judgment   is,   hereby,   rendered   in   favor   of   defendants Victoria Anacay, Edna Anacay, Santiago Amerna, Raymond and Cynthia Guisic, Angelito Anacay and Myrlinda Yalo, and all persons acting under them, and against plaintiff Amada C. Zacarias, represented by her attorney-in-fact, Cesar C. Zacarias, the instant Complaint for ejectment with damages, Unlawful Detainer is, hereby, DISMISSED.

SO ORDERED.6

The MCTC held that the allegations of the complaint failed to state the essential elements of an action   for   unlawful   detainer   as   the   claim   that   petitioner   had   permitted   or   tolerated respondents’   occupation   of   the   subject   property   was   unsubstantiated.   It   noted   that   the averments   in   the demand  letter  sent  by  petitioner’s  counsel   that   respondents  entered the property   through stealth  and strategy,  and  in  petitioner’s  own "Sinumpaang Salaysay",  are more consistent withan action for forcible entry which should have been filed within one year from the discovery of the alleged entry.   Since   petitioner   was   deprived   of   the   physical possession of her property through illegal means and the complaint was filed after the lapse of one year from her discovery thereof, the MCTC ruled that it has no jurisdiction over the case.

On   appeal   to   the   RTC,   petitioner   argued   that   unlawful   detainer  was   the   proper   remedy considering that she merely tolerated respondents’ stay in the premises after demand to vacate was made upon them, and they had in fact entered into an agreement and she was only forced to take legal action when respondents reneged on their promise to vacate the property after the lapse of the period agreed upon.

In reversing the MCTC, the RTC pointed out that in her complaint, petitioner did not state that respondents entered her property through stealth and strategy but that petitioner was in lawful possession and acceded to the request of respondents to stay in the premises until May 2008 but respondents’ reneged on their promise to vacate the property by that time. It held that the 

suit  is one for unlawful detainer because the respondents unlawfully withheld the property from petitioner after she allowed them to stay there for one year.

With the subsequent oral  agreement between the parties,  the RTC ruled that respondents’ occupation ofthe property without petitioner’s consent can be converted to a contract, such agreement   not   being   prohibited   by   law  nor   contrary   to  morals   or   good   customs.  Having satisfied   the   requisites   for   an   unlawful   detainer   action,   the   RTC   found   that   petitioner’s complaint  was filed within the prescribed one-year period counted from the time the final demand to vacate was received by the respondents on July 24, 2008.

The falloof the Decision of the RTC states:

WHEREFORE, premises considered, the Decision of the Municipal Circuit Trial Court of Silang-Amadeo dated October 8, 2010 is hereby REVERSED AND SET ASIDE and a new one is entered ordering the defendants and all claiming under their rights to: (1) vacate the subject property and surrender  possession  and control  over   the  same to   the  plaintiff;  Pay   the  sum of  Two Thousand (P2,000.00) Pesos each as rentals or compensation for the use thereof starting from July 2008 until the same is paid  in full,  with  interests thereon at twelve (12%) percent per annum; (2) pay the sum of Fifty Thousand (P50,000.00) Pesos, as moral damages; (3) pay the sum of  Ten  Thousand  (P10,000.00)  Pesos,  as  exemplary  damages;  and  (4)  pay   the   sum of Twenty Thousand (P20,000.00) Pesos, as attorney’s fees.

SO ORDERED.7

With the failure of respondents to file a notice of appeal within the reglementary period, the above decision became final and executory.8

On November 28, 2011, petitioner filed a motion for issuance of a writ of execution. At the hearing heldon January 4, 2012,respondents were given a period of ten days within which to file their comment. At the next scheduled hearing on February 6, 2012,respondents’ counsel appeared and submitted a Formal Entry of Appearancewith Manifestation informing the court that on the same day they had filed a petition for certiorari with prayer for injunction before the CA, copies ofwhich were served to petitioner thru her counsel and to the RTC. Nonetheless, in its Order dated February 6, 2012, the RTC stated that said manifestation was "tantamount to [a] comment to the pending motion" and thus gave petitioner’s counsel a period of ten (10) days within which to fileher Reply and thereafter the incident will be submitted for resolution.9

On June 20, 2012, the CA rendered its Decision, the dispositive portion of which reads:

WHEREFORE, the petition is GRANTED. Accordingly, the assailed Order dated August 22, 2011 rendered by the Regional Trial Court of Cavite, 4th Judicial Region, Branch 18, Tagaytay City is REVERSED and SET  ASIDE.  The Decision  dated October  8,  2010  rendered  by   the  Municipal Circuit Trial Court, Branch 17 is AFFIRMED.

SO ORDERED.10

The CA held that the MCTC clearlyhad no jurisdiction over the case as the complaint did not satisfy the jurisdictional requirement of a valid cause for unlawful detainer.   Since   the prescriptive period for filing an action for forcible entry has lapsed, petitioner could not convert her action into one for unlawful detainer, reckoning the one-year period to file her action from the time of her demand for respondents to vacate the property.

Further, the CA said that while petitioner has shown that she is the lawful possessor of the subject property,she availed of the wrong remedy to recover possession but nevertheless may still file an accion publicianaor accion reivindicatoria with the proper regional trial court.

Petitioner contends that the CA erred and committed grave abuse of discretion amounting to lack and/or excess of jurisdiction in nullifying the judgment of the RTC which has long become final and executory. She argues that the suspension of the strictadherence to procedural rules cannot be justified by unsupported allegationsof the respondents as to supposed non-receipt of documents concerning this case.

On their part, respondents maintain that they were not aware of the proceedings before the RTC and were not furnished a copy of the said court’s adverse decision. They also stress that resort   to   certiorari   was   proper   and   the   suspension   of   procedural   rules   was   justified   by compelling circumstances such as the imminentdestruction of the only property possessed by respondents   who   are   indigent,   respondents’   lack   of   awareness   of   unfavorable   judgment rendered on appeal  by the RTC,  substantive merits  of  the case  insofar as the  jurisdictional requirements in a suit for unlawful detainer, lack of showing that resortto certiorari petition was frivolous and dilatory, and there being no prejudice caused to the other party.

After a thorough review of the records and the parties’ submissions, we find neither reversible error nor grave abuse of discretion committed by the CA.

SC

The invariable rule is that what determines the nature of the action, as well as the court which has jurisdiction over the case,  are the allegations in the complaint.11 In  ejectment cases, the complaint should embody such statement of facts as to bring the party clearly within the class of cases for which Section 112 of Rule 70 provides a summary remedy, and must show enough on  its   face to give the court   jurisdiction without resort  to parol  evidence.13 Such remedy  is either forcibleentry or unlawful detainer. In forcible entry, the plaintiff is deprived of physical possession of his land or building by means of force, intimidation, threat, strategy or stealth. In  illegal detainer, the defendant unlawfully withholds possession after the expiration or termination of his right thereto under any contract, express or implied.14

The MCTC and CA both ruled thatthe allegations in petitioner’s complaint make out a case for forcible entry but not for unlawful detainer.

In Cabrera v. Getaruela,15 the Court held that a complaint sufficiently alleges a cause of action for unlawful detainer if it recites the following:

(1) initially, possession of property by the defendant was by contract with or by toleranceof the plaintiff;

(2) eventually,  such possession  became illegal upon notice by plaintiff to defendant of the termination ofthe latter’s right of possession;

(3)   thereafter,   the  defendant remained in possession of the property and deprived the plaintiff of the enjoyment thereof; and

(4)  within one year from the last demand on defendant to vacate the property , the plaintiff instituted the complaint for ejectment.16

In this case, the Complaint alleged the following:

3. Plaintiff is the owner of that parcel of land situated at Barangay Lalaan 1st, Silang, Cavite with an area of SEVEN HUNDRED SIXTY NINE (769) SQUARE METERS, and covered by Tax Declaration No.   18-026-01182   issued   by   the  Municipal   Assessor   of   Silang,   Cavite.   Copy   of   said   tax declaration is hereto attached as Annex "B";

4. Plaintiff was in lawful possession and control over the subject property. She had it planted to Bananas and other fruit bearing trees. However, sometime in May, 2007, she discovered that the defendants have entered the subject property and occupied the same;

5. Consequently, Plaintiff demanded that they leave the premises. The defendants requested for time toleave and she acceded to said request. The defendants committed to vacate the subject property by the end of May, 2008;

6. Inspite of several repeateddemands, defendants unjustifiably refused to vacate the subject premises prompting the Plaintiff to seek the assistance of a lawyer who wrote them a FORMAL and FINAL DEMAND to vacate the premises and to pay  reasonable  compensation for   their illegal use and occupancy of the subject property. A copy of the DEMAND LETTER is hereto attached as Annex "C";

7. Plaintiff also referred this matter to the  Lupon Tagapamayapa of Barangay Lalaan 1st for possible conciliation but to no avail as the defendants still refused to vacate the subject property. Thus, the said Barangay issued a CERTIFICATION TOFILE ACTION, as evidenced by a copy thereto attached as Annex "D";

x x x x17

The above complaint   failed to allegea cause of  action  for  unlawful  detainer  as   it  does not describe possession by the respondents being initially legal or tolerated by the petitioner and which became illegal upon termination by the petitioner of suchlawful possession. Petitioner’s insistence that she actually tolerated respondents’ continued occupation after her discovery of their   entry   into   the   subject   premises   is   incorrect.   As   she   had   averred,   she   discovered respondents’occupation in May 2007. Such possession could not have been legal from the start as it was without her knowledge or consent, much less was it based on any contract, express or implied. We stress that the possession ofthe defendant in unlawful detainer is originally legal but became illegal due to the expiration or termination of the right to possess.18

In Valdez v. Court of Appeals,19 the Court ruled that where the complaint did not satisfy the jurisdictional requirement of a valid cause for unlawful detainer, the municipal trial court had no jurisdiction over the case. Thus:

To justify an action for unlawful detainer, it   is essential that the plaintiff’s supposed acts of tolerance must have been present right from the start of the possession which is later sought to be recovered. Otherwise, if the possession was unlawful from the start, an action for unlawful detainer would be an improper remedy. As explained in Sarona v. Villegas:

But even where possession preceding the suit  is by tolerance of the owner, still,  distinction should be made.

If right at the incipiencydefendant’s possession was with plaintiff’s tolerance, we do not doubt that the latter may require him to vacate the premises and sue before the inferior court under Section 1 of Rule 70, within one year from the date of the demand to vacate.

x x x x

A close assessment of the  law and the concept of  the word "tolerance" confirms our view heretofore expressed that such tolerance must be present right from the start of possession sought to be recovered, to categorize a cause of action as one of unlawful detainer - not of forcible entry. Indeed, to hold otherwise would espouse a dangerous doctrine. And for two reasons:First. Forcible entry into the land is an open challenge tothe right of the possessor. Violation of that right authorizes the speedy redress – in the inferior court - provided for in the rules. If one year from the forcible entry is allowed to lapse before suit is filed, then the remedy ceases to bespeedy; and the possessor is deemed to have waived his right to seek relief in the inferior court. Second,if a forcible entry action in the inferior courtis allowed after the lapse of a number  of   years,   then   the   result  may  well   be   that  no  action  of   forcible   entry   can   really prescribe. No matter how long such defendant is in physical possession, plaintiff will merely make   a   demand,   bring   suit   in   the   inferior   court   –   upon   a   plea   of   tolerance   to   prevent prescription   to   set   in   -   and   summarily   throw   him   out   of   the   land.   Such   a   conclusion   is unreasonable. Especially if we bear in mind the postulates that proceedings of forcible entry 

and unlawful detainer are summary in nature, and that the one year time-bar to suit is but in pursuance of the summary nature of the action. (Italics and underscoring supplied)

It   is   the  nature  of  defendant’s  entry   into   the   land  which  determines   the  cause  of  action, whether it is forcible entry or unlawful detainer. If the entry is illegal, then the action which may  be  filed  against   the   intruder   is   forcible  entry.   If,  however,   the  entry   is   legal  but   the possession thereafter becomes illegal, the case is unlawful detainer.

Indeed, to vest the court jurisdiction to effect the ejectment of an occupant, it is necessary that the complaint should embody such a statement of facts as brings the party clearly within the class of cases for which the statutes provide a remedy, as these proceedings are summary in nature. The complaint must show enough on its face the court jurisdiction without resort to parol testimony.

The jurisdictional facts must appear on the face of the complaint. When the complaint fails to aver facts constitutive of forcible entry or unlawful detainer, as where it does not state how entry was affected or how and when dispossession started, the remedy should either be an accion publicianaor an accion reivindicatoria in the proper regional trial court. Thus, in Go, Jr. v. Court of Appeals, petitioners filed an unlawful detainer case against respondent alleging that they were the owners of the parcel of land through intestate succession which was occupied by respondent by mere tolerance of petitioners as well as their deceased mother. Resolving the issue on whether or not petitioners’ case for unlawful detainer will prosper, the court ruled:

Petitioners alleged in their complaint that they inherited the property registered under TCT No. C-32110 from their parents; that possession thereof by private respondent was by tolerance of their mother, and after her death, by their own tolerance; and that they had served written demand on December, 1994, but that private respondent refused to vacate the property. x x x

It is settled that one whose stay is merely tolerated becomes a deforciant illegally occupying the land the moment he is required to leave. It is essential in unlawful detainer cases of this kind, that plaintiff’s supposed acts of tolerance must have been present right from the start of the possession which is later sought to be recovered. This is where petitioners’ cause of action fails. The appellate court,   in  full  agreement with the MTC made the conclusion that  the alleged tolerance by their mother and after her death, by them, was unsubstantiated. x x x

The evidence revealed that the possession of defendant was illegal at the inception and not merely tolerated as alleged in the complaint, considering that defendant started to occupy the subject lot and then built a house thereon without the permission and consent of petitioners and  before   them,   their  mother.   xxx  Clearly,   defendant’s   entry   into   the   land  was  effected clandestinely,   without   the   knowledge   of   the   owners,   consequently,   it   is   categorized   as possession by stealth which is forcible entry. As explained in Sarona vs. Villegas, cited in Muñoz vs. Court of Appeals[224 SCRA 216 (1992)] tolerance must be present right from the start of possession sought to be recovered, to categorize a cause of action as one of unlawful detainer not of forcible entry x x x.

x x x x

In the instant case, the allegations in the complaint do not contain any averment of fact that would substantiate petitioners’ claim that they permitted or tolerated the occupation of the property   by   respondents.   The   complaint   contains   only   bare   allegations   that   "respondents without any color of title whatsoever occupies the land in question by building their house in the said land thereby depriving petitioners the possession thereof." Nothing has been said on how respondents’ entry was effected or how and when dispossession started. Admittedly, no express   contract  existed  between   the  parties.   This   failure  of   petitioners   to  allege   the   key jurisdictional facts constitutive of unlawful detainer is fatal. Since the complaint did not satisfy the jurisdictional requirement of a valid cause for unlawful detainer, the municipal trial court had no jurisdiction over the case.It is in this light that this Court finds that the Court of Appeals correctly found that the municipal trial court had no jurisdiction over the complaint. (Emphasis supplied.)

The complaint in this case is similarly defective as it failed to allege how and when entry was effected. The bare allegation of petitioner that "sometime in May, 2007, she discovered that the defendants have enterep the subject property and occupied the same", as correctly found by the MCTC and CA, would show that respondents entered the land and built their houses thereon clandestinely and without petitioner's consent, which facts are constitutive of forcible entry, not unlawful detainer. Consequently, the MCTC has no jurisdiction over the case and the RTC clearly erred in reversing the lower court's ruling and granting reliefs prayed for by the petitioner.

Lastly,   petitioner's   argument   that   the  CA   gravely   erred   in  nullifying   a  final   and  executory judgment of the RTC deserves scant consideration.

It is well-settled that a court's jurisdiction may be raised at any stage of the proceedings, even on appeal. The reason is that jurisdiction is conferred by law, and lack of it affects the very authority of the court to take cognizance of and to render judgment on the action.20 Indeed, a void judgment for want of jurisdiction is no judgment at all. It cannot be the source of any right nor the creator of any obligation. All acts performed pursuant to it and all claims emanating from it have no legal effect. Hence, it can never become final and any writ of execution based on it is void.21

WHEREFORE, the petition is DENIED for lack of merit. The Decision dated June 20, 2012 of the Court of Appeals in CA-G.R. SP No. 123195 is hereby AFFIRMED.

No pronouncement as to costs.

SO ORDERED.

G.R. No. 151369 March 23, 2011

ANITA MONASTERIO-PE and the SPOUSES ROMULO TAN and EDITHA PE-TAN, Petitioners, vs.JOSE JUAN TONG, herein represented by his Attorney-in-Fact, JOSE Y. ONG, Respondent.

D E C I S I O N

PERALTA, J.:

Before   the Court   is  a  petition  for   review on certiorari under  Rule  45 of   the Rules  of  Court seeking the reversal and nullification of the Decision1 and Order,2 respectively dated October 24, 2001 and January 18, 2002, of the Regional Trial Court (RTC) of Iloilo City, Branch 24.

The instant petition stemmed from an action for ejectment filed by herein respondent Jose Juan Tong (Tong) through his representative Jose Y. Ong (Ong) against herein petitioners Anita Monasterio-Pe (Anita) and the spouses Romulo Tan and Editha Pe-Tan (Spouses Tan). The suit was filed with the Municipal Trial Court in Cities (MTCC), Branch 3, Iloilo City and docketed as Civil Case No. 2000(92).

In the Complaint, it was alleged that Tong is the registered owner of two parcels of land known as Lot Nos. 40 and 41 and covered by Transfer Certificate of Title (TCT) Nos. T-9699 and T-9161, together with the improvements thereon, located at Barangay Kauswagan, City Proper, Iloilo City; herein petitioners are occupying the house standing on the said parcels of land without any contract of lease nor are they paying any kind of rental and that their occupation thereof is simply by mere tolerance of Tong; that in a letter dated December 1, 1999, Tong demanded that respondents vacate the house they are occupying, but despite their receipt of the said letter they failed and refused to vacate the same; Tong referred his complaint to the Lupon of Barangay Kauswagan, to no avail.3

In their Answer with Defenses and Counterclaim, herein petitioners alleged that Tong is not the real owner of the disputed property, but is only a dummy of a certain alien named Ong Se Fu, who  is  not  qualified   to  own  the   said   lot  and,  as   such,  Tong's  ownership   is  null   and  void; petitioners are the true and lawful owners of the property in question and by reason thereof they need not lease nor pay rentals to anybody; a case docketed as CA-G.R. CV No. 52676 (RTC Civil Case No. 20181) involving herein petitioner Pe and respondent is pending before the Court of Appeals (CA) where the ownership of the subject property is  being litigated; respondent should wait for the resolution of the said action instead of filing the ejectment case; petitioners also claimed that there was, in fact, no proper barangay conciliation as Tong was bent on filing the ejectment case before conciliation proceedings could be validly made.4

On March 19, 2001, the MTCC rendered judgment in favor of herein respondent, the dispositive portion of which reads as follows:

WHEREFORE, judgment is rendered, finding the defendants Anita Monasterio-Pe, and Spouses Romulo Tan and Editha Pe-Tan to be unlawfully withholding the property in litigation, i.e., Lot. Nos. 40 and 41 covered by TCT Nos. T-9699 and 9161, respectively, together with the buildings thereon, located at Brgy. Kauswagan, Iloilo City Proper, and they are hereby ordered together with their families and privies, to vacate the premises and deliver possession to the plaintiff and/or his representative.

The defendants are likewise ordered to pay plaintiff reasonable compensation for the use and occupancy of the premises in the amount of P15,000.00 per month starting January, 2000 until they actually vacate and deliver possession to the plaintiff and attorney's fees in the amount of P20,000.00.

Costs against the defendants.

SO DECIDED.5

Aggrieved by the above-quoted judgment, petitioners appealed the decision of the MTCC with the RTC of Iloilo City.

In its presently assailed Decision, the RTC of Iloilo City, Branch 24 affirmed in its entirety the appealed decision of the MTCC.

Hence, the instant petition for review on certiorari.

At the outset, it bears emphasis that in a petition for review on certiorari under Rule 45 of the Rules of Court, only questions of law may be raised by the parties and passed upon by this Court.6 It is a settled rule that in the exercise of this Court's power of review, it does not inquire into the sufficiency of the evidence presented, consistent with the rule that this Court is not a trier of facts.7 In the instant case, a perusal of the errors assigned by petitioners would readily show that they are raising factual issues the resolution of which requires the examination of evidence. Certainly, issues which are being raised in the present petition, such as the questions of whether the issue of physical possession is already included as one of the issues in a case earlier filed by petitioner Anita and her husband, as well as whether respondent complied with the law and rules on barangayconciliation, are factual in nature.

Moreover, the appeal under Rule 45 of the said Rules contemplates that the RTC rendered the judgment, final order or resolution acting in its original jurisdiction.8 In the present case, the assailed Decision and Order of the RTC were issued in the exercise of its appellate jurisdiction.

Thus, petitioners pursued the wrong mode of appeal when they filed the present petition for review on certiorariwith this Court. Instead, they should have filed a petition for review with the CA pursuant to the provisions of Section 1,9 Rule 42 of the Rules of Court.

On the foregoing bases alone, the instant petition should be denied.

In any case, the instant petition would still be denied for lack of merit, as discussed below.

In their  first assigned error,  petitioners contend that the RTC erred in holding that the  law authorizes an attorney-in-fact  to execute the required certificate against  forum shopping  in behalf of his or her principal. Petitioners argue that Tong himself, as the principal, and not Ong, should have executed the certificate against forum shopping.

The Court is not persuaded.

It is true that the first paragraph of Section 5,10 Rule 7 of the Rules of Court, requires that the certification   should  be   signed  by   the   "petitioner  or  principal  party"  himself.   The   rationale behind this is because only the petitioner himself has actual knowledge of whether or not he has   initiated   similar   actions  or  proceedings   in  different   courts   or   agencies.11 However,   the rationale does not apply where, as  in this case,  it   is the attorney-in-fact who instituted the action.12 Such   circumstance   constitutes   reasonable   cause   to   allow   the   attorney-in-fact   to personally   sign   the Certificate  of  Non-Forum Shopping.   Indeed,   the settled rule   is   that   the execution of the certification against forum shopping by the attorney-in-fact is not a violation of the requirement that the parties must personally sign the same.13 The attorney-in-fact, who has authority to file, and who actually filed the complaint as the representative of the plaintiff, is a party to the ejectment suit.14 In fact,  Section 1,15 Rule 70 of the Rules of Court  includes the representative of the owner in an ejectment suit as one of the parties authorized to institute the proceedings. In the present case, there is no dispute that Ong is respondent's attorney-in-fact.   Hence,   the   Court   finds   that   there   has   been   substantial   compliance   with   the   rules proscribing forum shopping.

Petitioners also aver that the certificate against forum shopping attached to the complaint in Civil  Case No. 2000(92) falsely stated that there  is no other case pending before any other tribunal   involving   the   same   issues   as   those   raised   therein,   because   at   the   time   the   said complaint was filed, Civil Case No. 20181 was, in fact, still pending with the CA (CA-G.R. CV No. 52676),   where   the   very   same   issues   of   ejectment   and   physical   possession  were   already included.

Corollarily, petitioners claim that the MTCC has no jurisdiction over Civil Case No. 2000(92) on the   ground   that   the   issue   of   physical   possession   raised   therein  was   already   included   by agreement of the parties in Civil Case No. 20181. As such, petitioners assert that respondent is barred from filing the ejectment case, because in doing so he splits his cause of action and indirectly engages in forum shopping.

The Court does not agree.

The Court takes judicial notice of the fact that the disputed properties, along with three other parcels of land, had been the subject of two earlier cases filed by herein petitioner Anita and her husband Francisco against herein respondent and some other persons. The first case is for specific   performance   and/or   rescission   of   contract   and   reconveyance   of   property   with 

damages. It was filed with the then Court of First Instance (CFI) of Iloilo City and docketed as Civil Case No. 10853. The case was dismissed by the CFI. On appeal, the Intermediate Appellate Court   (IAC)   upheld   the   decision   of   the   trial   court.  When   the   case   was   brought   to   this Court,16 the decision of the IAC was affirmed. Subsequently, the Court's judgment in this case became final and executory per Entry of Judgment issued on May 27, 1991.

Subsequently, in 1992, the Spouses Pe filed a case for nullification of contract, cancellation of titles, reconveyance and damages with the RTC of Iloilo City. This is the case presently cited by petitioners. Eventually, the case, docketed as Civil Case No. 20181, was dismissed by the lower court on the ground of res judicata. The RTC held that Civil Case No. 10853 serves as a bar to the filing of Civil Case No. 20181, because both cases involve the same parties, the same subject matter and the same cause of action. On appeal, the CA affirmed the dismissal of Civil Case No. 20181.  Herein  petitioner  Anita  assailed  the  judgment  of   the CA before  this  Court,  but  her petition for review on certiorari was denied via a Resolution17 dated January 22, 2003. On June 25, 2003, the said Resolution became final and executory. The Court notes that the case was disposed with finality without any showing that the issue of ejectment was ever raised. Hence, respondent is not barred from filing the instant action for ejectment.

In any case, it can be inferred from the judgments of this Court in the two aforementioned cases   that   respondent,  as  owner  of   the  subject   lots,   is  entitled   to   the  possession   thereof. Settled   is   the   rule   that   the   right   of   possession   is   a   necessary   incident   of ownership.18 Petitioners, on the other hand, are consequently barred from claiming that they have the right to possess the disputed parcels of land, because their alleged right is predicated solely on their claim of ownership, which is already effectively debunked by the decisions of this Court affirming the validity of the deeds of sale transferring ownership of the subject properties to respondent.

Petitioners  also contend that  respondent  should have filed an accion publiciana and not  an unlawful detainer case, because the one-year period to file a case for unlawful detainer has already lapsed.

The Court does not agree.

Sections 1 and 2, Rule 70 of the Rules of Court provide:

Section 1. Who may institute proceedings and when.  – Subject to the provisions of the next succeeding   section,  a  person  deprived  of   the  possession  of  any   land  or  building  by   force, intimidation, threat, strategy, or stealth, or a lessor, vendor, vendee, or other person against whom the possession of any  land or building  is  unlawfully  withheld after the expiration or termination of the right to hold possession, by virtue of any contract, express or implied, or the legal representatives or assigns of any such lessor, vendor, vendee, or other person, may, at any time within one (1) year after such unlawful deprivation or withholding of possession, bring an action in the proper Municipal Trial Court against the person or persons unlawfully withholding 

or depriving of possession, or any person or persons claiming under them, for the restitution of such possession, together with damages and costs.

Section 2. Lessor to proceed against lessee only after demand. – Unless otherwise stipulated, such action by the lessor shall be commenced only after demand to pay or comply with the conditions of the lease and to vacate is made upon the lessee, or by serving written notice of such  demand  upon   the  person   found  on   the  premises,   or   by   posting   such  notice  on   the premises if no person be found thereon, and the lessee fails to comply therewith after fifteen (15) days in the case of land or five (5) days in the case of buildings.

Respondent alleged in his complaint that petitioners occupied the subject property by his mere tolerance. While tolerance is lawful, such possession becomes illegal upon demand to vacate by the owner and the possessor by tolerance refuses to comply with such demand.19 Respondent sent petitioners a demand letter dated December 1, 1999 to vacate the subject property, but petitioners did not comply with the demand. A person who occupies the land of another at the latter's tolerance or permission, without any contract between them, is necessarily bound by an implied promise that he will vacate upon demand, failing which a summary action for ejectment is the proper remedy against him.20 Under Section 1, Rule 70 of the Rules of Court, the one-year period within which a complaint for unlawful detainer can be filed should be counted from the date of  demand,  because only  upon the  lapse of   that  period does the possession become unlawful.21 Respondent filed the ejectment case against petitioners on March 29, 2000, which was less than a year from December 1, 1999, the date of formal demand. Hence, it is clear that the action was filed within the one-year period prescribed for filing an ejectment or unlawful detainer case.1avvphi1

Neither is the Court persuaded by petitioners' argument that respondent has no cause of action to   recover  physical  possession of   the subject  properties  on  the basis  of  a  contract  of   sale because the thing sold was never delivered to the latter.

It has been established that petitioners validly executed a deed of sale covering the subject parcels  of   land  in  favor of  respondent  after the  latter paid the outstanding account of   the former with the Philippine Veterans Bank.

Article 1498 of the Civil Code provides that when the sale is made through a public instrument, the execution thereof shall be equivalent to the delivery of the thing which is the object of the contract, if from the deed the contrary does not appear or cannot clearly be inferred. In the instant case, petitioners failed to present any evidence to show that they had no intention of delivering the subject  lots to respondent when they executed the said deed of sale. Hence, petitioners'  execution of the deed of sale  is tantamount to a delivery of the subject  lots to respondent. The fact that petitioners remained in possession of the disputed properties does not prove that there was no delivery, because as found by the lower courts, such possession is only by respondent's mere tolerance.

Lastly,   the  Court  does  not  agree  with  petitioners'  assertion   that   the  filing  of   the  unlawful detainer case was premature, because respondent failed to comply with the provisions of the law on barangay conciliation.  As held by the RTC, Barangay Kauswagan City Proper,  through its Pangkat Secretary  and Chairman,   issued not  one but   two certificates   to  file  action after herein petitioners and respondent failed to arrive at an amicable settlement. The Court finds no error  in the pronouncement of both the MTCC and the RTC that any error  in the previous conciliation proceedings leading to the issuance of the first certificate to file action, which was alleged to be defective, has already been cured by the MTCC's act of referring back the case to the Pangkat Tagapagkasundo of  Barangay Kauswagan for  proper conciliation and mediation proceedings. These subsequent proceedings led to the issuance anew of a certificate to file action.

WHEREFORE, the instant petition is DENIED. The assailed Decision and Order of the Regional Trial Court of Iloilo City, Branch 24, are AFFIRMED.

SO ORDERED.

G.R. No. L-22984 March 27, 1968

MARGARITO SARONA, ET AL., plaintiffs-appellants, vs.FELIPE VILLEGAS and RAMONA CARILLO, defendants-appellees.

Aportadera   &   Palabrica   for   plaintiffs-appellants.Castillo Law Offices for defendants-appellees.

SANCHEZ, J.:

          The key question thrust upon us is whether the present is a case of forcible entry or one of unlawful detainer.

               The problem arose because on January 28, 1963, plaintiffs lodged with the Municipal Court of Padada, Davao, against defendants as complaint,  styled "Unlawful Detainer." 1 They there aver that they are the absolute owners and in possession of a parcel of land in Paligue, Padada. Their complaint then proceeds to recite:

              3. That on April 1, 1958, defendants entered upon said land Lot "F" constructed their residential house thereon and up to date remain in possession thereof, unlawfully withholding the possession of the same from the plaintiffs;

          4. That the reasonable rental for said Lot is P20.00 per month;

              5. That on December 28, 1962, plaintiffs demanded of defendants to vacate the premises and to pay the rentals in arrears but then defendants failed to do so; that defendants' possession thus became clearly unlawful after said demand;

x x x           x x x           x x x

              They asked that they be restored into possession, and that defendants be made to pay rents, attorneys' fees, expenses of litigation, and costs.

              Defendants met the complaint with a motion to dismiss on the sole ground of lack of jurisdiction of the municipal  court.  They say that the case  is one of forcible entry,  and the reglementary one-year period had elapsed before suit was started.

          The municipal court overturned the motion to dismiss.

          On May 15, 1963, defendants registered their answer. They reiterated the court's lack of jurisdiction, and by way of affirmative defenses, stated that plaintiffs have no cause of action, and that "the present residential house of the defendants was transferred to the present site after plaintiffs sold to defendants a portion of their land, which includes the site of the present house and from and after said sale, defendants have occupied the said portion legally and with the knowledge and consent of plaintiffs." They counterclaimed for damages.

               The municipal  court's   judgment directed defendants  to vacate the premises,  to pay plaintiffs  a  monthly   rental  of  P10.00,   from April   1,   1958  until  possession   is   restored,   and P200.00 as attorneys' fees, and costs.

          Defendants, on appeal to the court of First Instance of Davao, 2 renewed their bid to throw out of court plaintiffs' complaint for want of jurisdiction. Plaintiffs' opposition and defendants' reply thereto were also submitted.

          On December 26, 1963, the Court of First Instance of Davao dismissed the case. The court reasoned but that the suit was one of forcible entry and was started beyond the reglementary one-year period.

          Plaintiffs appealed to this Court.

          Plaintiffs' position is that the municipal court had original jurisdiction; that consequently the Court of First Instance had appellate jurisdiction. Their theory is that suit was well within the one-year  period.  They say that  the parting date  is  December 28,  1962,  when plaintiffs demanded  of  defendants   to  vacate   the  premises  and  pay   rentals   in  arrears;  and   that   the complaint was registered in court on January 28, 1963.

          Solution of the problem turns on this question: Is the complaint one of forcible entry or unlawful detainer? 1äwphï1.ñët

          1. Section 1, Rule 70 (formerly Section 10, Rule 72) of the Revised Rules of Court, states that   a   person   deprived   of   possession   of   land   "by   force,   intimidation,   threat,   strategy,   or stealth," or a person against whom the possession of any land "is unlawfully withheld after the expiration or termination of the right to hold possession, by virtue of any contract, express or implied," may at any time "within one (1) year after such unlawful deprivation or withholding of possession, bring an action in the proper inferior court against the person or persons unlawfully withholding or depriving of possession." The next legal precept, Section 2 of the same Rule, provides that the landlord may not sue his tenant for ejectment "for failure to pay rent due or to comply with the conditions of his lease, unless the tenant shall have failed to pay such rent or comply with such conditions for a period of fifteen (15) days, or five (5) days in the case of building, after demand therefor, . . . ."

          It is plain that the foregoing rules define two entirely distinct causes of action, to wit: (a) action to recover possession founded on illegal occupation from the beginning — forcible entry; and (b) action founded on unlawful detention by a person who originally acquired possession lawfully — unlawful detainer. 3

          The law and jurisprudence leave no doubt in our mind that what determines the cause of action is the nature of defendants' entry into the land. If entry is illegal, then the cause of action which may be filed against the intruder within one year therefrom is forcible entry. If, on the other hand, entry is legal but thereafter possession became illegal, the case is one of illegal detainer which must be filed within one year from the date of the last demand.

          2. We observe a lack of precision-tooling in the complaint. Defendants' alleged entry into the land is not characterized — whether legal or illegal. It does not say how defendants entered the land and constructed their residential house thereon. It is silent, too, whether possession became legal before plaintiffs made the demand to vacate and to pay rentals.

              Nor does the complaint as much as intimate that defendants are plaintiffs' tenants. So that the case would not come within the coverage of Section 2 of Rule 70 (summary action by landlord against tenant).

               Failure to specifically aver in the complaint facts which definitely show that plaintiffs' action is for forcible entry or unlawful detainer, is not to be lightly treated. Jurisdiction here — challenged in a motion to dismiss — depends upon, factual averments. The jurisdictional facts must appear on the face of the complaint.  Where, as here, the only definite ultimate facts averred are that on April  1,  1958, defendants entered upon the land and constructed their residential house thereon, remained in possession thereof, and that demand to vacate and pay rentals only was made on December 28, 1962, well beyond the one-year period, the municipal court of Padada did not have jurisdiction.

          The want of jurisdiction is the more accentuated when we consider the facts that surfaced during the trial as found by the municipal court, viz:

          In the course of the hearing of this case it is clear that, according to the plaintiff, Margarito   Sarona,   the   defendants   transferred   their   house   on  April   1,   1958   to   the litigated area which is designated as Lot F, (Exhibit  "C-1") without their consent and permission. At that time he was just living 200 meters away from the lot. He requested the defendants not to place the said house in the  litigated area but the defendants refused. He did nothing and only on December 28,  1962,  when the formal  letter of demand to vacate and to pay rental was made by the plaintiff through their lawyer, Atty. Palabrica, and addressed the said letter to the defendants but the defendants refused to vacate the area and to pay a rental of P20.00. . . .

               It   is then too plain for argument that defendants entered the  land on April  1,  1958 without   plaintiffs'   consent   and   permission;   that   plaintiff  Margarito   Sarona   "requested   the defendants not to place the said house in the litigated area but the defendants refused."

          The findings of the municipal court itself may not be downgraded in the present case. And this,   for   the   reason   that   the   complaint   did   not   specifically   state   the  manner   of   entry   of defendants into the land — legal or illegal. Since the parties went to trial on the merits, and it came to light that defendants' entry was illegal at the inception, the municipal court should have dismissed the case. That court cannot close its eyes to the truth revealed by plaintiffs' own evidence   before   it.   A   court   of   limited   jurisdiction,   said  municipal   court,   should   not   have proceeded to render an on-the-merits judgment thereon. 4

               Clearly, plaintiffs' case fits in the jurisprudential precept of forcible entry. Because the entry is forcible. Long had it been made evident that in forcible entry cases, no force is really necessary —

               In order to constitute the use of "force," as contemplated in this provision, the trespasser does not have to institute a state of war. Nor is it even necessary that he should use violence against the person of the party in possession. The act of going on the   property   and   excluding   the   lawful   possessor   therefrom  necessarily   implies   the exertion of force over the property, and this is all that is necessary. Under the statute entering upon the premises by strategy or stealth is equally an obnoxious as entering by force.   The   foundation   of   the   action   is   really   the   forcible   exclusion   of   the   original possessor by a person who has entered without right. The words "by force, intimidation, threat, strategy or stealth" include every situation or condition under which one person can  wrongfully   enter   upon   real   property   and   exclude   another,  who   has   had   prior possession, therefrom. If a trespasser enters upon land in open daylight, under the very eyes of the person already clothed with lawful possession, but without the consent of the latter, and there plants himself and excludes such prior possessor from the property, the   action   of   forcible   entry   and   detainer   can   unquestionably   be  maintained,   even though no force is used by the trespasser other than such as is necessarily implied from the mere acts of planting himself on the ground and excluding the other party. 5

          3. But plaintiffs would want to make out a case of illegal detainer upon their belated claim that they tolerated defendants' possession. To be observed on this point is that there has been no allegation in the complaint,  and no showing during the trial   in the municipal  court,  that possession of defendants ever changed from illegal to legal any time from their illegal entry to the demand to vacate. No averment there is in the complaint which recites — as a fact — any overt act on plaintiffs' part indicative of permission to occupy the land. Without resorting to mind-reading, we are hard put to conclude that there was such a change from illegal to legal possession of defendants until the demand to vacate was made.

               But   even  where  possession  preceding   the   suit   is   by   tolerance  of   the  owner,   still, distinction should be made.

          If right at the incipiency defendants' possession was with plaintiffs' tolerance, we do not doubt that the latter may require him to vacate the premises and sue before the inferior court under Section 1 of Rule 70, within one year from the date of the demand to vacate. Because, from the date of demand, possession became unlawful. And the case is illegal detainer. 6

          But will this rule as to tolerance hold true in a case where there was forcible entry at the start, but the lawful possessor did not attempt to oust the intruder for over one year, and only thereafter filed forcible entry suit following demand to vacate?

               Professor Arturo M. Tolentino states that acts merely tolerated are "those which by reason of neighborliness or familiarity, the owner of property allows his neighbor or another person to do on the property; they are generally those particular services or benefits which one's   property   can   give   to   another   without   material   injury   or   prejudice   to   the   owner, who permits them  out   of   friendship   or   courtesy." 7 He   adds   that:   "[t]hey   are   acts   of   little disturbances   which   a   person,   in   the   interest   of   neighborliness   or   friendly relations, permits others to do on his property, such as passing over the land, tying a horse therein,  or   getting   some water   from a  well."  And,  Tolentino   continues,  even   though   "this is continued for a long time, no right will be acquired by prescription." 8Further expounding on the concept, Tolentino writes: "There is tacit consent of the possessor to the acts which are merely   tolerated.   Thus, not   every   case   of   knowledge   and   silence on   the   part   of   the possessor can be considered mere tolerance.  By virtue of tolerance that  is considered as an authorization, permission or license, acts of possession are realized or performed. The question reduces itself to the existence or non-existence of the permission." 9

          A close assessment of the law and the concept of the word "tolerance" confirms our view heretofore expressed that such tolerance must be present right from the start of possession sought to be recovered, to categorize a cause of action as one of unlawful detainer — not of forcible entry. Indeed, to hold otherwise would espouse a dangerous doctrine. And for two reasons: First. Forcible entry into the land is an open challenge to the right of the possessor. Violation of that right authorizes the speedy redress — in the inferior court — provided for in the rules. If one year from the forcible entry is allowed to lapse before suit is filed, then the remedy ceases to be speedy; and the possessor is deemed to have waived his right to seek 

relief in the inferior court. Second. If a forcible entry action in the inferior court is allowed after the lapse of a number of years, then the result may well be that no action of forcible entry can really  prescribe.  No matter how long such defendant  is   in physical  possession,  plaintiff will merely make a demand, bring suit in the inferior court — upon a plea of tolerance to prevent prescription   to   set   in  — and   summarily   throw  him  out  of   the   land.   Such  a   conclusion   is unreasonable. Especially if we bear in mind the postulates that proceedings of forcible entry and unlawful detainer are summary in nature, and that the one year time-bar to the suit is but in pursuance of the summary nature of the action. 10

          It is well to remember that after the lapse of the one year period, suit must be started in the Court of First Instance in an accion publiciana.

          Jurisdiction in the case before us is with the Court of First Instance.

          For the reasons given, the order of the Court of First Instance of Davao of December 26, 1963 dismissing the case for want of jurisdiction in the Municipal Court of Padada, is hereby affirmed.

          Costs against plaintiffs-appellants. So ordered.