UREClubDigest #4 1

29 мая в гостинице «Президент Отель» состоялся Retail Forum Ukraine 2012 – ежегодное мероприятие, посвя-щенное рынку торговой недвижимости в Украине. Фо-рум организуется отраслевой организацией Ukrainian Real Estate Club уже третий год подряд и неизменно затрагивает самые актуальные темы данного сегмента. В этом году эксперты обсудили вопросы, связанные с

созданием успешного торгового центра на локальном рынке, а также рассмотрели проблему привлечения в ТЦ/ТРЦ оптимального микса арендаторов. Кроме того, эксперты дали общую оценку положению в данном сегменте.

(Продолжение темы читайте на стр. 2)

T h e r e s u l t s o f 2 0 1 1 a n d f o r e c a s t s f o r 2 0 1 2

UREClubDigest 04 Август 2012

ИтогИ Retail FoRum ukRaine 2012:осторожные прогнозы и оптимистичный взгляд в будущее

Стр. 2-4

ИтогИ бИзнеС-тура: новые форматы, идеи и знакомства

Стр. 5-6

наталИя КочергИна: «Рынок выходит из «штопора», но игрокам по-прежнему нужны железные нервы и хорошие юристы»

Стр. 8

артем ЖебровСКИй: «Успех возможен только для тех, кто продает инвестиционные проекты вместе с пакетом консультационных услуг»

Стр. 9-10

Фот

о: U

krai

nian

Rea

l Est

ate

Club

Впрочем, Retail Forum Ukraine 2012 – не единственное мероприятие, посвященное торговой недвижимости, которое провела в этом году отраслевая организация. Немногим ранее, весной этого года URE Club органи-зовал специальный бизнес-тур по объектам ритейла Португалии, в ходе которого участники деловой поездки смогли воочию познакомиться с новыми фор-матами торговых и торгово-развлекательных центров, с успехом реализуемых в странах Европы. Среди них – мультикомплексы, ритейл-парки, аутлеты и ТЦ нового поколения.

(Продолжение репортажа читайте на стр. 5)

UREClubDigest #4 2

Итоги Retail Forum Ukraine 2012

Итоги Retail Forum Ukraine 2012:осторожные прогнозы и оптимистичный взгляд в будущее

По словам модератора форума, наталии Кочергиной, «как юридические консультанты, мы видим, что среди сделок, совершаемых на рынке коммерче-ской недвижимости, ритейл по-прежнему остается самым привлекательным. Впрочем, отношение ритейлеров к Украине остается настороженным по причине негативного политического имиджа страны, а также нестабильного экономического положения в мировой экономике».

Но, не смотря на то, что кризисные тенденции в Украине и других странах все еще сильны, уровень реализации профессиональных торговых объектов, по мнению экспертов, на локальном рынке в последние годы значительно повысился. Как отметил в своей речи виталий бойко, «порог качества, при котором торговый центр может стать успешным, в Украине теперь сопоста-вим с уровнем лучших международных проектов и по качеству, и по объему инвестиций. Впрочем, даже в объекты ритейла привлечь финансирование все сложнее. В связи с этим, возможно, далеко не все из заявленных объектов торговой недвижимости будут реализованы в срок – на рынке смогут успеш-но работать только девелоперские компании, способные изыскать собствен-ные средства для финансирования новых проектов».

Другой эксперт рынка недвижимости Украины, управляющий партнер компании «укрбудконтракт» Сергей Федорик отмечает, что, «несмотря на слабую конкуренцию девелоперских групп, требования к концепциям новых объектов ритейла в Украине непрерывно растут. Помимо традиционных для успешных ТЦ и ТРЦ слагаемых (эксклюзивной архитектуры, грамотных инже-нерных решений, внешнего вида и локации), выдвигаются и новые. Например, все больший интерес вызывают технологии и подходы «зеленого строитель-ства». При этом, BREEAM или LEED сертификации (наиболее распространенные стандарты «зеленого строительства»), не являются самоцелью. Целью является приведение проекта в соответствие с высокими требованиями взаимодействия здания с его пользователями и с окружающей средой. От качества проведен-ной оптимизации зависит, насколько радостнее будет работать сотрудникам компаний-арендаторов или компаний-собственников помещений в здании, которое соответствует таким «зеленым требованиям», а также, насколько органично здание впишется в естественную среду. Возрастающее внимание к данному аспекту показывает, что в результате поиска дополнительных марке-тинговых инструментов, девелоперы начали приходить к осознанию важности не только социальной, но и экологической ответственности».

Больше, чем просто шоппингКак отмечают эксперты, вместе с качеством самих торговых центров, вы-росли и требования к ним. Теперь, для привлечения большего количества покупателей, объектам ритейла необходимо не только проводить марке-тинговые акции, но и создавать оптимальный микс арендаторов, а также обращать внимание на архитектуру и развлекательную составляющую торгового центра. Кроме того, как отметил спикер форума, Ceo между-народной девелоперской компании Sonae Sierra томас биндер, для успешной конкуренции с онлайн-магазинами современным торговым центрам необходимо проводить более активную интеграцию с электрон-ной коммерцией.

Продолжение, начало на стр.1

Спикерами Retail Forum Ukraine 2012 на этот раз выступили такие эксперты рынка торговой недвижимости, как Томас Биндер, CEO международной девелоперской компании Sonae Sierra, партнер компании UTG Виталий Бойко, а также генеральный директор Arricano Real Estate Мэтью де Браун. Модераторами Retail Forum Ukraine 2012 стали партнер и руководитель практики недвижимости компании «DLA Piper Украина» Наталия Кочергина и управляющий директор DTZ Ukraine Ник Коттон.

Модераторы и спикеры Retail Forum Ukraine 2012

Модератор форума, партнер и руководитель практики недвижимости компании «DLA Piper Украина» Наталия Кочергина и спикер мероприятия Томас Биндер, CEO международной девелоперской компании Sonae Sierra.

UREClubDigest #4 3

Итоги Retail Forum Ukraine 2012

По словам генерального директора компании arricano Commercial Real estate мэтью де брауна, «одновременно с различными маркетинговыми мероприятиями, которые быстро теряют свою актуальность среди посетите-лей, необходимо учитывать также интересы арендаторов: обеспечивать их качественными помещениями, создавать комфортные условия для работы. Правильно подобранный микс ритейлеров в ТЦ сам по себе сможет привлечь новых клиентов».

Кроме того, как отметили эксперты, современным торговым центрам при-ходится конкурировать не только между собой, но также и с онлайн-мага-зинами. По мнению Ceo компании Sonae Sierra томаса биндера, «для успешной борьбы за клиентов торговые объекты должны использовать новые технологии и включаться в электронную коммерцию наравне с интернет-про-давцами. Чтобы современный ТЦ выжил как формат, необходимо объединить фактор электронной торговли со стационарными ритейлерами».

Немаловажно, по оценкам специалистов, учитывать и развлекательную со-ставляющую современных ТЦ. «Согласно исследованиям, украинцы готовы тратить на развлечения достаточное количество средств. В связи с этим, в на-ших новых проектах площадь таких специализированных зон становится все больше. Но, стоит помнить, что одних развлечений для создания успешного центра мало – к данному фактору необходимо добавить функциональную архитектуру ТЦ и правильный набор арендаторов» – отметил спикер форума, партнер компании utG виталий бойко.

К этим словам можно также добавить и мнение Сергея Федорика: «Правильно разработанный концепт торгового объекта дает возможность не только про-фессионально выполнить его строительство, связать его с инфраструктурой локации, но и позволяет повысить эффективность управления ТЦ, снизить эксплуатационные расходы, что, в свою очередь, может стать решающим фактором при выборе центра арендаторами».

«Идея современных ТЦ – дать клиенту больше, чем просто шоппинг. Необ-ходимо создать для посетителя особую атмосферу, чтобы он проводил как можно больше времени в торговых залах, чувствовал себя здесь как дома. Посещение ТЦ должно превратиться из простого акта совершения покупки в социальное действие» – подвел итог эксперт в области девелопмента торго-вых объектов Томас Биндер.

Ритейл в регионахТакже в ходе Retail Forum Ukraine 2012 эксперты коснулись темы девелоп-мента и инвестиций в новые региональные торговые центры. Как отмечалось в дискуссии, в 2012 году, впервые после кризиса интерес девелоперов, развивающих проекты торговой недвижимости, перестал ограничиваться столичными площадками.

По словам модератора форума, управляющего директора DtZ ukraine ника Коттона, большой потенциал для развития новых торговых центров представ-ляют все украинские города с населением более 600 тысяч человек. «Впервые после кризиса проекты ритейла развиваются за пределами Киева – в Донецке, Днепропетровске, Одессе. К 2012 году в данном направлении наметились значительные улучшения, и теперь девелоперам стоит обратить внимание на регионы. Стоит только учитывать особенности региональных площадок, инте-ресы целевой аудитории, количество жителей» – сказал эксперт.

Такого мнения придерживается и партнер, глава практики недвижимости международной юридической фирмы «Dla Piper украина» наталия Кочергина: «Еще полгода назад инвесторы концентрировали свое внимание

исключительно на Киеве, но в последнее время начинает прослеживаться интерес также к городам-миллионникам».

По данным компании UTG, площадь действующих арендопригодных торговых площадей в 2011 году в Харькове составляла 428,8 тыс. кв.м (297 кв.м на 1000 человек), в Донецке – 277 тыс. кв.м (285 кв.м/тыс. чел.), в Днепропетровске – 377,7 тыс. кв.м (377 кв. м/тыс. чел.), в Одессе – 264,4 тыс. кв.м. (что составляет 263 кв.м. на 1000 жителей). При этом вакантность торговых площадей в реги-ональных центрах держалась в минувшем году на уровне от 0-1% в Харькове до 1-7% в Днепропетровске (в Киеве данный показатель составил 0-1,6%).

В тоже время, как отмечается в отчетах компании DTZ Ukraine, к концу марта 2012 года общий объем современных торговых помещений в столице со-ставил 359 кв.м на 1 000 жителей. По прогнозам аналитиков, представленным в ходе форума, этот показатель к 2015 году может вырасти до 500 кв.м/тыс. жителей, что, по словам Ника Коттона, составит лишь около половины пред-ложения в таких европейских столицах, как Прага и Варшава.

«Большим потенциалом обладает не только реализация новых торговых объек-тов, но и сравнительно легко осуществимый капитальный ремонт уже существу-ющих ТЦ, требующих модернизации. Их эффективность и конкурентоспособ-ность можно повысить, изменив фасад, набор арендаторов, режим управления, маркетинговую политику и брендинг. На сегодняшний день компания DTZ уже предоставляет подобные услуги и консалтинг в данной сфере целому ряду деве-лоперов и банков», – подчеркнул управляющий директор DtZ ник Коттон.

Все же, актуальным вопросом для девелоперов остается поиск финансирова-ния новых проектов ТЦ и ТРЦ в Украине. Как отмечает генеральный директор компании Arricano Commercial Real Estate Мэтью де Браун, «локальный рынок еще очень слабы – возможности девелопмента и строительства новых объек-тов ограничен, в настоящее время лишь немногие банки готовы обеспечить финансирование данных направлений. Очевидно, что на сегодняшний день такая ситуация является общей проблемой для большинства стран Европы: из-за долгового кризиса евро и вступивших в силу новых правил для банков (таких как «Базель-3» – новые нормы по требованию к структуре активов и капитала банков, введение которых начнется с января 2013 года)».

Отвечая на вопрос о возможных перспективах улучшения ситуации на рынке, эксперт высказал следующее мнение: «Нынешняя нестабильная экономиче-ская и политическая ситуация в Украине (возможная девальвация гривны,

Ник Коттон, управляющий директор компании DTZ

Участники Retail Forum Ukraine 2012

UREClubDigest #4 4

Итоги Retail Forum Ukraine 2012

предстоящие выборы) и местные законы, ограничивающие кредитование в иностранной валюте, дают основание предполагать, что такое положение дел продлится еще как минимум ближайшие полгода».

Индустрия развлеченийОтдельного внимания, пожалуй, заслуживает тема развлекательной составля-ющей современных ТЦ. С одной стороны, применение подобной концепции оправдывает себя, становясь не только дополнительным фактором привлечения посетителей, но и прямым источником дохода. По мнению же других экспертов, как например Мэтью де Брауна, роль развлекательной составляющей в успехе ТЦ несколько завышена. «В целом, мы стараемся убедить людей рассматривать шопинг, как досуг и, следовательно, при проектировании центра используем различные элементы, продлевающие время пребывания посетителей в наших объектах, предлагаем почувствовать себя как дома, либо посещать ТЦ, как отдель-ную достопримечательность. Впрочем, по моему мнению, синергия индустрии развлечений и ритейла зачастую преувеличенна» - отмечает эксперт.

Одним из новых проектов, значительной частью которого станет именно развлекательная составляющая, является ТРК Respublika, эксклюзивным бро-кером которого выступает компания UTG. Это первый в Украине суперреги-ональный торгово-развлекательный комплекс, полностью соответствующий классификации ICSC. Как отмечает партнер компании UTG Виталий Бойко, «в ТРК Respublika будет расположен первый, единственный, и, мы надеемся, главный тематический парк развлечений. Подобного парка нет сегодня даже в соседних государствах: ни в России, ни в Турции, ни в Польше».

Respublika – это самый большой ТРК в стране: 290 тыс. кв.м общестроительной площади, около 140 тыс. кв.м. – арендные площади. Только парк развлечений, входящий в проект, будет занимать пространство площадью более 30 тыс. кв. м.

Специалисты компании UTG сообщают, что якорем семейного тематического парка, расположенного в ТРК, будет выступать уникальный для Украины дет-ский развлекательный центр. Здесь будут представлены: американские горки, башни падения, колесо обозрения и многое другое.

Концепцию семейного развлекательного парка в ТРК Respublika разрабаты-вается компанией КСС – признанным мировым авторитетом в разработке лучших современных семейных развлекательных центров. В частности они авторы концепции Happylon – лучшего развлекательного центра в мире, а сегодня реализуют концепцию детского развлекательного центра для самого масштабного ТРЦ в мире – Dubai Mall. Участниками парка развлечений в ТРК Respublika будут также кинотеатр, боулинг-центр, аэродинамическая труба, фитнес-центр, большой ледовый каток, роллердром и многое другое.

«Объединение огромных торгового и развлекательного центров – новый формат для Украины, но во всем мире такая практика существует давно. Один

из наиболее известных примеров – Mall of America. ТРК Respublika будет во многом похож на свой американский прототип» – комментирует концепцию проекта Виталий Бойко.

Одним из самых важных моментов, связанных с новым ТРК, стал объем инве-стиций, вложенных в проект. Сумма стала рекордной и беспрецедентной для рынка недвижимости Украины – 350 млн. долларов. «Мы планируем создать лидера по товарообороту, так как уверены, что уникальный формат ТРК Respublika, кроме значительной части киевлян, привлечет огромное количе-ство региональных посетителей и иностранных туристов» - отмечает партнер компании UTG.

Перспективы отраслиПодводя итоги, можно привести мнения двух спикеров Retail Forum Ukraine 2012, касающиеся перспектив развития отрасли в ближайшем будущем. Со-гласно комментарию Мэтью де Брауна, генерального директора компании Arricano Commercial Real Estate, «Украина обладает большим потенциалом развития, так как показатели розничной торговли (за исключением некоторых циклических корректировок) растут. В то же время, осуществляется переход от базаров к более современным торговым объектам, хотя в целом, ситуация на рынке остается сложной. Сектор по-прежнему нуждается в международ-ных ритейлерах и инновационных продуктах. Но основополагающие условия на локальном рынке таковы, что за последние два года мы стали свидетелями выхода на него всего нескольких новых брендов. Я считаю, что больше вни-мания в связи с этим необходимо уделить упрощению налоговой и правовой базы в сфере ритейла. Проблемой также остается недостаточное количество современных торговых площадей».

Партнер компании UTG Виталий Бойко также считает потенциал отрасли до-вольно высоким, а положение дел не столь критичным, как его представляют: «Критика, к сожалению, только усиливает стереотипы о низком уровне по-требления украинцев, о коррупции на всех уровнях власти, а также укрепляет мнение ритейлеров о невозможности защитить свои права в украинском суде. Конечно же, все это негативно влияет на намерения новых сетей вы-ходить в Украину.

Но, по моему мнению, сегодня ситуация совсем не так критична, как о ней говорят. Международные ритейлеры все больше доверяют украинским пар-тнерам и нам как национальному консультанту. Они видят, что на украинском рынке появляются действительно качественные проекты торговых центров от опытных и надежных инвесторов и девелоперов. В эти проекты уже зашли многие сети, ранее в Украине не развивавшиеся.

Считаю, сейчас хорошее время для того, чтобы развеять сложившиеся стерео-типы. Для этого нужен качественный промоушен Украины на международном рынке».

Модераторы Retail Forum Ukraine 2012 Ник Коттон, DTZ Ukraine и Наталия Кочергина, «DLA Piper Украина», а также спикеры форума: Мэтью де Браун, Arricano Real Estate, Томас Биндер, Sonae Sierra и Виталий Бойко, UTG.

UREClubDigest #4 5

Бизнес-тур по крупнейшим ритейл объектам Португалии: новые форматы, идеи и знакомства

Итоги бизнес-тура

Новые форматы и знакомстваПрограмма поездки, как и в предыдущих турах URE Club, была весьма на-сыщенной. В течение всего нескольких дней украинские девелоперы успели познакомиться с такими перспективными форматами торговой недвижимо-сти, как ритейл-парки (среди них – Sintra Retail Park, Barreiro Retail Planet, Guia Retail Park), торговый комплекс (Multi Complex Alfragide), аутлет центр (Freeport Outlet) и торговые центры нового поколения (были посещены ТЦ Colombo Shopping Mall, Dolce Vita Tejo, Vasсo Da Gama Shopping Centre, Algarve Shopping Centre и Cascai Shopping).

Главными отличиями современного торгового центра от существующих проектов, по мнению экспертов, становится концептуальный подход, при-менение новейших технологий, а также выход за рамки привычного формата объектов ритейла. «Идея современных ТЦ – дать клиенту больше, чем просто шоппинг. Необходимо создать для посетителя особую атмосферу, чтобы он проводил как можно больше времени в торговых залах, чувствовал себя здесь как дома» – считает СЕО компании Sonae Sierra Томас Биндер.

Важным событием бизнес-тура стала деловая встреча с представителями крупнейших португальских ритейл-сетей. Среди проявивших интерес к украинскому рынку – компания, занимающаяся продажей разнообразных товаров для дома Espaсo Casa, международный бренд стильной обуви Seaside, производители и продавцы различных спальных принадлежностей Colunex, бренд Parfois и другие.

Концептуальный подходКак отмечает управляющий директор украинского офиса компании GFive Development (организационного партнера uRe Club) владимир бандура, «участники деловой поездки смогли не только лично ознакомиться с самыми удачно воплощенными в жизнь идеями новых торговых форматов, но и встре-титься с представителями управляющих ими компаний, а также девелоперами и инвесторами, задействованными в сегменте ритейла Португалии».

Минувшей весной Ukrainian Real Estate Club провел очередной бизнес-тур для игроков украинского рынка недвижимости. На этот раз целью деловой поездки стало знакомство с торговыми объектами Португалии и поиск новых возможностей сотрудничества локальных девелоперов с португальскими инвесторами и ритейлерами. Кроме того, в ходе тура украинские бизнесмены ознакомлюсь с новыми, еще не реализованными в Украине форматами ритейла.

Бизнес-тур по рынку торговой недвижимости Португалии прошел с 22 по 26 апреля при поддержке компании GFive Development.

Участники бизнес-тура URE Club по объектам ритейла Португалии

Современный торговый центр в Португалии

UREClubDigest #4 6

Итоги бизнес-тура

Так, в ходе визита в торговый центр нового поколения Vasсo Da Gama Shopping Centre участники бизнес-тура встретились с CEO Sonae Sierra (выступающей в роди девелопера и управляющей компании данного ТЦ) Томасом Биндером.

В рамках небольшой презентации компании и реализуемых ею объектов, представитель компании отметил что, слагаемыми успеха торговых цен-тров Sonae Sierra выступают такие факторы, как интегрированный подход к реализации проекта, оригинальная идея, подробные маркетинговые исследования и тщательный подбор арендаторов для каждого отдельного объекта.

По словам Томаса Биндера, «при разработке концепции аналитики компа-нии прорабатывают множество факторов: покупательную способность це-левой аудитории, проживающей в зоне охвата, количество средств, которые посетители готовы потратить в нашем ТЦ, и даже транспорт, на котором они будут добираться до объекта. Все это, и многое другое учитывается в ходе создания успешного микса арендаторов, который удовлетворил бы потреб-ности всех наших потенциальных клиентов».

Кроме маркетинговых исследований, в Sonae Sierra делают акцент на инте-грированный подход в девелопменте торговых объектов, что, по мнению экс-пертов, значительно снижает риски при реализации проекта. Так, компания осуществляет не только разработку концепта и проектирование, но и подбор арендаторов, и управление готовым объектом.

«Для каждого нового торгового объекта мы стараемся разработать ориги-нальную идею, чтобы каждый из них был уникальным и неповторимым» – отметил Томас Биндер.

Деловые встречиТакже участники бизнес-тура провели ряд официальных встреч с пред-ставителями международного фонда Imorendimento, инвестиционной структуры Banif Investment Bank, компании GFive Development, а также с первыми лицами девелоперских компаний, реализовавших одни из самых успешных ритейл объектов в Португалии и Европе, – Chamartin Imobiliaria и Eiffage Immobilier.

Компания Chamartin ведет сою историю примерено с 1950 года, полно-стью посвятив себя строительству. За двадцать лет было реализовано более пятисот различных проектов по всей Испании: от автомобильных и железных дорог и мостов до общественных зданий и жилых домов. Среди главных проектов компании – ТЦ Dolce Vita Tejo. Главной досто-

примечательностью комплекса является известный по всей Португалии и за ее пределами развлекательный центр. Отдохнуть всей семьей (а заодно и совершить покупки в торговых галереях) сюда приезжают со всей страны и даже из других государств Европы. Вообще, концепт раз-влекательной площадки, как якорного арендатора, в современных ТЦ становится все более популярным среди международных девелоперов, и постепенно перенимается игроками локального рынка.

Eiffage Immobilier – международная группа, реализовавшая в Португалии около 200 тыс. кв.м торговых площадей в городе Порто, а также такой масштабный торговый объект, как ритейл-парк Barreiro в пригороде Лис-сабона, и многое другое. Участники бизнес-тура URE Club смогли лично ознакомится с достоинствами Barreiro Retail Planet.

Это первый в своем роде португальский ритейл-парк объединенный с торговым центром. За годы своего существования данный торговый объ-ект не утратил популярности, чем доказал свою эффективность в долго-срочной перспективе.

Среди инвестиционных структур, с представителями которых прошли встречи, – международный фонд Imorendimento, осуществляющий свою деятельность во всех сегментах недвижимости в Европе, Северной Аме-рике и Китае. Первоначально созданный как компания по управлению инвестиционными фондами, в настоящее время Imorendimento пред-ставляет собой уже группу компаний, осуществляющую свою деятель-ность и в сфере инвестиций, и в сфере управления активами. В группу компаний Imorendimento входит одноименная компания, занимающаяся инвестициями, управляющая компания, а также несколько международ-ных структур.

Также девелоперы Украины провели деловую встречу с представителями активно развивающегося Banif Investment Bank. Этот банк был основан в 2000 году с уставным капиталом в 85 млн. евро. В структуре финансовой группы Banif Financial Group отвечает за все инвестиционно-банковское направление на национальном и международном уровнях.

Banif Investment Bank позиционирует себя как учреждение, принимающее активное участие в трех стратегических бизнес-направлениях: рынки капитала, инвестиционный менеджмент и консультационные услуги в банковской сфере.

В бизнес-туре URE Club приняли участие украинские компании Arricano, «Западная Инвестиционная Группа» (ZIG), «Край Проперти», «Лико-Хол-динг» и «Украинская Торговая Гильдия», GFive Development и Sonae Sierra.

Участники бизнес-тура URE Club посетили самые успешные объекты ритейла Португалии и провели ряд встреч с португальскими девелоперами и инвесторами

UREClubDigest #4 7

URE Club News

Возможность документально обеспечить передачу прав на застройку до окончания строительных работ по объектам І-ІІІ категории сложности предоставляет внесение Кабмином изменений в существующий порядок выполнения строительных работ. К такому мнению пришли эксперты Комитета по вопросам права URE Club, очередное заседание которого прошло в августе. Инициатива по изменению порядка выполнения строи-тельных работ, по мнению специалистов, направлена на совершенство-вание механизма трансферабельности разрешений на строительство.

Предметом обсуждения регуляторной секции заседания Комитета по вопросам права URE Club стало обновленное постановление Кабмина «О некоторых вопросах выполнения подготовительных и строительных работ» от 13.04.2011 года № 466, которое было изменено постановлением Кабинета Министров Украины от 11.07.2012 года № 653. Среди основных вопросов, которые привлекли внимание экспертов, оказались: новые редакции форм декларации о начале выполнения строительных работ и уведомления об из-менении данных декларации о начале строительных работ, а также введение электронной системы разрешительных документов в строительстве.

Участники заседания отметили, что обновлением форм декларации и уведом-ления о ее изменении удалось решить сразу несколько «болевых» моментов разрешительной процедуры. Во-первых, отныне в декларации нет надобности указывать наименование генподрядчика и лиц, ответственных за выполнение строительных работ (сотрудников генподрядчика); соответственно, отменено требование о подаче в ГАСК уведомления об изменении декларации в случае смены генподрядчика/его ответственных лиц, достаточно в этом случае уведомить ГАСК о таких изменениях письмом произвольной формы. Во-вторых, более четко прописана процедура передачи прав на застройку. Стандартное уведомление об изменении данных декларации дополнено необходимостью проставления печати и подписи, как старого, так и нового застройщика (ранее этот вопрос был недо-статочно урегулированным и порождал массу недоразумений на практике).

Впрочем, эксперты акцентировали внимание на том, что одной подачи в ГАСК уведомлении о смене заказчика строительства еще недостаточ-но для немедленного осуществления застройки новым лицом. Кроме разрешения ГАСКа новому застройщику, по общему правилу, необхо-димо получить и права на земельный участок, где будут производиться работы. Как уточняет председатель Комитета по вопросам права URE Club, партнер ЮК «КПД Консалтинг» Владислав Кисиль, «новому застрой-щику, даже с учетом успешно поданного и зарегистрированного в ГАСКе уведомления о смене заказчика, необходимо также получить от преды-дущего застройщика права на застраиваемый земельный участок (исклю-чение составляют лишь случаи капитального ремонта и некоторые виды реконструкции). Кроме того, при смене застройщика следует учитывать необходимость передачи прав на разработанную проектно-сметную документацию, иначе с продолжением строительства могут возникнуть дополнительные осложнения».

Еще одним положительным моментом закона стало введение в Украине систе-мы электронного декларирования начала строительных работ. Такая инициа-тива, в целом, укладывается в концепцию модернизации и упрощения доступа юридических и физических лиц к различным административным услугам (в том числе и административным услугам ГАСКа в разрешительной сфере). Впрочем, по мнению участников заседания, результативность работы электронной систе-мы декларирования должна быть протестирована практикой.

Подводя итог регуляторной секции заседания, участники Комитета, считают возможным отметить, что постановление Кабинета Министров улучшило ситуацию в области передачи прав на застройку, и заслуживает позитивного отзыва. Среди недостатков действующего постановления эксперты Комитета по вопросам права URE Club вынуждены были обратить внимание на остав-шуюся неурегулированной процедуру передачи прав застройки объектов IV-V категории застройки.

В DLA Piper работают более 4200 юристов в 77 офисах в 31 стране Азии, Европы, Ближнего Востока и в США, таким образом, DLA Piper идеально расположена для того, чтобы предоставлять своим клиентам полную юридическую поддержку независимо от географии их бизнеса.

Наталья Кочергина Партнер и руководитель практики недвижимости DLA Piper Украина T +380 44 490 9563 natalia.kochergina@dlapiper.com

Наши юридические услуги в сфере недвижимости включают: ■ Сопровождение сделок с землей и недвижимостью

■ Проекты в государственном секторе

■ Юридическая проверка (due diligence) касательно недвижимости и инвестиций

■ Составление договоров и ведение переговоров

■ Сопровождение строительства

Среди наших клиентов: Leroy Merlin, Inditex S.A. (ZARA), Dragon Ukrainian Properties & Development PLC, Regus Business Centres, InterContinental, Starwood Hotels, и другие.

DLA PIPER – МЕЖДУНАРОДНАЯ ЮРИДИЧЕСКАЯ ФИРМА В СФЕРЕ НЕДВИЖИМОСТИ

ООО “Ди Эл Эй Пайпер Украина” входит в состав международной юридической фирмы DLA Piper. Полный перечень офисов смотрите на www.dlapiper.com Телефон офиса в Киеве: +380 44 490 9575

www.dlapiper.com

Процедура передачи прав на застройку большинства объектов стала более совершенной – эксперты

UREClubDigest #4 8

URE Club Interview

По мнению экспертов, рынок недвижимости Украины постепенно выходит из кризиса, по-ложение дел в некоторых его сегментах стабили-зируется, но последствия мирового экономиче-ского спада, и это доказывают статистические показатели, все еще ощутимы. О том, какая ситуация складывается в новых условиях на рын-ке инвестиций, какие препятствия существуют на пути иностранного капитала в Украину, а также об экономическом потенциале страны в интервью URE Club рассказала партнер и руко-водитель практики недвижимости в киевском офисе международной юридической фирмы DLA Piper Наталия Кочергина

наталия, как вы оцениваете общее положение дел на рынке недвижимости украины, последствия кризиса и уровень инвестиционной привлекательности рынка недвижимости украины в целом?Я бы сказала, рынок постепенно выходит из «штопора», количество сделок, по сравнению с кризисом, выросло. Но нужно отдавать себе отчет, что это, в большинстве своем, не инвестиционные сделки, а сделки с участием конечных (внутренних) потребителей. Также в основном это сделки, при участии местных игроков. Отсутствие иностранных портфельных инвесторов на рынке связано, конеч-но же, с конъюнктурой рынка. Кризис в мире и в Европе, сложная политическая ситуация в Украине и высокие риски нашего рынка не способствуют активному приходу инвесторов в данный момент. Все традиционно ждут выборов, опасаются деваль-вации гривны, новых политических изменений, и, как следствие, изменений правил игры.При этом, несмотря на высокие политические и эко-номические риски, рынок Украины привлекателен в силу своей ненасыщенности и объемов. Некоторые наши клиенты, прежде всего, ритейлеры, настолько заинтересованы в этом рынке, что, несмотря на риски, не сворачивают деятельность, а расширяются, внося определенные коррективы в свои бизнес-процессы. Но это – планы по экспансии тех игроков, которые уже в Украине. И то, что они в принципе есть у некоторых компаний, внушает надежду.

Куда планируют расширяться ваши клиенты? что вы можете сказать об инвестиционной привлекательности Киева и регионов? Существенно ли различие между ними?Если взять, к примеру, сферу ритейла, то Киев, как и прежде, остается самым привлекательным для ритейлеров. С точки зрения инвестиций в объекты – если есть инвестиционные сделки, то они проис-ходят в основном в Киеве. В 2010 году, к примеру, мы сопровождали крупнейшую тогда на рынке сделку между Dragon Ukrainian Properties & Development и компанией Arricano, где Dragon приобретал доли участия в пяти ритейл-проектах в Киеве и в Украине, среди которых были SkyMall в Киеве, City Mall в Запо-рожье, Intermall в Симферополе, и другие. Кроме того, совсем недавно мы оказали юридическую поддержку украинской бизнес группе ISTIL Group в связи с веде-нием переговоров по договору управления отелем «Лейпциг» под брендом Renaissance с Marriott Hotels Corporation. На стадии реконструкции отеля наша команда также разработала договор строительного

подряда на основе стандартной формы договора Международной федерации инженеров-консуль-тантов (FIDIC) для ISTIL. Однако сегодня объектов в Киеве мало, цены – высокие. Тенденция, которую мы наблюдаем последние полгода – ритейлеры смотрят на города-миллионники, такие как Одесса, Харьков, Донецк и др. Это позитивная тенденция, показавшая, что рынок восстанавливается после кризиса.

Какой сегмент, по вашему мнению, является на сегодняшний день самым перспективным с точки зрения инвестиционной привлекательности для девелоперов и почему? И можно ли говорить о том, что в ближайшей перспективе на рынке будут активны лишь локальные инвесторы?В процессе общения с клиентами у меня сложилось мнение, что в сфере коммерческой недвижимости самыми привлекательными остаются ритейл и торговые центры. Также, промышленная недви-жимость и инфраструктура остаются в фокусе для промышленных и сельскохозяйственных компаний – это объекты по типу элеваторов, терминалов, и т.д. Но все равно на сегодняшний день как рынок про-мышленной недвижимости, так и рынок коммер-ческой недвижимости остается рынком локальных инвесторов и конечных потребителей. Пока на рынке нет стабильности и предсказуемости, и пока не прояснится экономическая ситуация в Европе и политическая – в Украине, мы не ждем качествен-ных изменений. Понадобиться время, прежде чем в Украину вернутся портфельные инвесторы.

многие эксперты говорят о том, что у украины есть большой потенциал экономического развития, но он слабо используется. либо используется неправильно. Согласны ли вы с этим высказыванием?Да, согласна, и в подтверждение – все вышесказанное. Рынок недвижимости, в частности, торговой, – не-насыщен, по размеру мы – вторые в Европе, так что потенциал у страны гигантский. Однако есть препят-ствия, которые мешают использовать этот потенциал.

расскажите подробнее об этих препятствиях – что важно, экономическая составляющая, проблема инфраструктурного развития

страны? Какие препятствия есть с юридической точки зрения? возможно, иностранные фонды «отпугивает» наше законодательство в данной области?Самыми важными, безусловно, являются политиче-ская и экономическая составляющая. Проблемы и в законодательной сфере вторичны, они не являются определяющими, для принятия решения компа-нией в какую страну инвестировать. Наши законы сами по себе не так уж и плохи, но их основной недостаток в том, что они часто меняются. Особен-но нестабильно у нас налоговое законодательство. Кроме того, у нас несовершенное законодательство во многих областях – возвращаясь к сфере недви-жимости, напомню, что у нас отсутствуют публич-ные реестры недвижимости, генпланы городов не находятся в открытом доступе, и т.д. Кроме того существуют не только юридические и налоговые, но и репутационные, и коммерческие риски. Сами по себе риски полностью никогда исключить нельзя, в Украине вообще не бывает безрисковых проектов, и большинство компаний к ним готовы. Нестабильность, коррупция и бюрократия – вот что отпугивает фонды и других инвесторов.

будут ли защищены интересы международных инвесторов в украине в случае их выхода на рынок? По моему мнению, и из опыта работы с нашими клиентами, самой правильной стратегией выхода на украинский рынок является поиск и привлечение хорошего местного партнера, который давно работает на рынке и ориентируется в нюансах. Хорошие юристы, доверие к ним, а также железные нервы и терпение – вот залог успешной работы в этой стране. Мы, как международная юридическая фирма, максимально защищаем интересы клиента на украинском рынке, предлагая наш многолетний опыт работы здесь и, в случае необходимости, наш глобальный ресурс. Иногда нам приходится выступать своего рода медиатором, когда мы обслуживаем проект между международным клиентом и его украинским партнером – в таких случаях могут возникать «трудности перевода», которые мы устраняем. Многие украинские компании только открывают для себя международные стандарты, а иностранных коллег приходится просвещать по поводу местной специфики.выскажите свое мнение: могут ли отраслевые организации, как uRe Club, содействовать привлечению иностранного капитала на рынок недвижимости украины?Безусловно, могут. Я считаю возникновение таких организаций как URE Club признаком позитивной динамики рынка. Это очень правильная и полезная тенденция. Игроки объединяются, стимулируют дальнейшее развитие отрасли, благодаря про-водимым мероприятиям стимулируется интерес инвесторов к Украине. Однако нельзя рассматри-вать этот вопрос в отрыве от «целой картины». К примеру, в этом году на MIPIM не было ни одного мероприятия по Украине, а по России было не-сколько. Для привлечения иностранного капитала должна быть политическая воля, общие усилия, не только разрозненные усилия отдельных компаний и организаций. Будем надеяться, что все идет к этому.

Наталия Кочергина: «Рынок выходит из «штопора», но игрокам по-прежнему нужны железные нервы и хорошие юристы»

Наталия Кочергина, партнер и руководитель практики недвижимости в киевском офисе международной юридической фирмы DLA Piper

UREClubDigest #4 9

URE Club Interview

Несмотря на то, что рынок инвестиций Украины оценивается экспертами как весьма перспективный, далеко немногие иностранные инвесторы спешат вкладывать свои средства в объекты недвижимости в нашей стране. Кроме того, по-прежнему существенен разрыв между рынками инвестиций в столице и в регионах Украины. О причинах такого положения дел, о том, как в данных условиях работают компании, оказывающие услуги по управлению инвестици-ями, и о том, может ли измениться ситуация в данной сфере к лучшему, в интервью Ukrainian Real Estate Club рассказал управляющий партнер компании Global Estate Артем Жебровский.

в последнее время эксперты отмечают в украине определенную стабилизацию инвестиционного спроса, особенно в сегментах офисной и торговой недвижимости. Согласны ли вы с таким мнением, и как вы оцениваете инвестиционный климат страны в целом?По поводу офисного сегмента это действительно так. В настоящее время значительно увеличи-лось количество предложений в новых бизнес-центрах, и не только в столице, но и в крупных городах, что повлияло на инвестиционную привлекательность таких проектов. Относитель-но торговой недвижимости, по моему мнению, наоборот, рынок еще далек от насыщения и количество строящихся ТРЦ и торговых центров меньшего формата в Киеве, Донецке, Харькове, Одессе говорит о высоком потенциале рынка.

Инвестиционный климат в нашей стране всегда был непростым. Тем не менее, рынок недвижи-мости остается активным, на нем даже случаются единичные крупные сделки (вроде покупки ЦУМа). Однако, как убеждает опыт, иностранцы вместе с проектами требуют прозрачных и по-нятных для себя правил игры: ясности судебно-правовой системы, понятных процедур сопрово-ждения сделок и т.д. Поэтому улучшений климата стоит ожидать в области дальнейшей либерали-зации рынка с помощью законодательных ини-циатив (снижения бюрократических процедур, прежде всего). Нам необходимы иностранные инвестиции не только, чтобы наращивать объемы рынка, но и для того, чтобы качество этого рынка становилось более европейским.

у компании Global estate в управлении в настоящее время находятся проекты различной направленности: от логистического центра до офисного парка. Кроме того, развиваются проекты гостиничной недвижимости, торгово-развлекательных центров и т.д. Какой сегмент, по вашему мнению, является на сегодняшний день самым перспективным с точки зрения инвестиционной привлекательности для девелоперов? чем это обусловлено? Сейчас активнее всего развивается жилищное строительство, торговые и торгово-развлека-

тельные центры, появление мировых гости-ничных операторов в Украине дало сильный импульс для гостиничного сегмента. Однако существует определенный дефицит качествен-ных логистических помещений, на которых мы делаем акцент.

Нами выбраны наиболее выгодные пригородные зоны, куда уже давно направляются экспортно-импортные логистические потоки. Сейчас мы ра-ботаем над поиском инвесторов для логистиче-ского парка в Буче. Подобные проекты меньшего масштаба запланированы и для зоны аэропорта, которая в ближайшие годы будет испытывать приток инвестиций.

большинство проектов, представленных Global estate, расположены вне столицы. высказывается мнение, что в нынешнем году инвесторы, впервые после кризиса, стали обращать внимание не только на столичный рынок, но и на города-миллионники. может ли, по-вашему, ситуация действительно измениться к лучшему в регионах?Киевский рынок близок к насыщению. Это осо-бенно касается офисной недвижимости. Жилая и коммерческая имеют возможности для роста. На-ступило время для освоения пригородов. Отток киевлян в пригороды приводит к перемещению инфраструктуры. Уже сейчас в пригородах или окраинах больших городов открыты крупные торговые центры. Я думаю, что со временем часть офисных центров тоже переедет за город. Там охотно будут арендовать офисные площади крупные компании, ограничившись небольшим представительским офисом в «дорогом» центре города. Эти тенденции характерны для столи-цы, и они же постепенно распространяются на другие крупные города. Чемпионат Евро-2012 придал толику «международности» Донецку, Харькову, Львову. При грамотной и взвешенной политике властей инфраструктура, построенная специально для чемпионата, будет использовать-ся и развиваться.

Существенна ли, по вашему мнению, разница в инвестиционном климате Киева и регионов?Существенна. Киев – универсальный центр. Наши региональные центры сильны лишь в определенных областях. За Львовом прочно укоренился статус туристического центра, где почти нет крупных промышленных компаний. Донецк, напротив, промышленный гигант, совсем не созданный для туризма. Киев не страдает подобного рода односторонностью. Именно поэтому его инвестиционный потенциал выше. Компании, приходящие в Украине, прежде всего, обосновываются в Киеве. Также ведут себя круп-ные отечественные компании. Киев аккумулирует инвестиции. Чтобы менять ситуацию в регионах, необходимо выравнивать структурные перекосы: инвестиционный пакет надо формировать как комплексное решение, чтобы вкладчик получал сразу несколько преимуществ.

Считаете ли вы возможным увеличение в ближайшей перспективе количества классических инвестиционных сделок (по приобретению инвестором функционирующего объекта недвижимости)?Такое возможно в рамках перераспределения рынка. Именно перераспределение, то есть смена собственника у функционирующего объекта недвижимости, волне возможна. В свое время такая схема применялась при продаже универмаг «Украина». Сегодня подобные сделки могут быть интересны инвестфондам, однако для их привлечения нужна стабильная политическая ситуация.

расскажите о новых проектах Global estate. в чем их концептуальное отличие от других девелоперских проектов? Применяются ли инновационные решения при реализации ваших новых объектов?Мы уже 2 года мы занимаемся продвижением украинских девелоперских проектов за рубе-жом. Ряд проектов развития приаэропортовой зоны и пригородных зон Киева локальным и глобальным инвесторам был представлен на международной выставке MIPIM в Гонконге осе-нью 2011 года. В разгар подготовки к Евро-2012 наши проекты выглядели очень актуально. В ходе выставки мы участвовали в дискуссионных панелях, где смогли разобраться в приоритетах

Артем Жебровский: «Успех возможен только для тех, кто продает инвестиционные проекты вместе с пакетом консультационных услуг»

Артем Жебровский, управляющий партнер компании Global Estate

UREClubDigest #4 10

URE Club Interview

иностранных инвесторов при выборе объектов для вложения средств за рубежом.

Иностранный инвестор сегодня ищет не про-сто прибыльные проекты, сколько нуждается в услугах «проводника»-консультанта. Он хочет приобретать проект в пакете с консалтинговой помощью по его осуществлению в условиях пост-кризисной Украины. Успех возможен только для тех компаний, которые смогут продать клиенту инвестиционные проекты вместе с пакетом кон-сультационных услуг. Другими словами, нужно быть не только специалистом в области возведе-ния и эксплуатации объектов, но и специалистом «по Украине». И второе зачастую важнее первого. Мы решили предлагать такой комплексный под-ход инвестору, поскольку иначе заинтересовать иностранцев во вложениях в Украину довольно сложно. Закрытость и автономность рынка пугает. Несмотря на вступление в ВТО и всевозмож-ные усилия по либерализации торговли с РФ и Европой, украинский рынок выглядит в глазах инвестора довольно специфичным и не оправ-дывающим риски. Заинтересовать можно, лишь предложив прозрачную схему реализации объек-та и усилия по ее осуществлению.

есть ли у компании Global estate собственное видение, как привлечь арендаторов в бизнес-центры, на коммерческую площадь?В настоящее время уже не достаточно предлагать только площади. Арендатор хочет дополнитель-ных опций, и поэтому если коммерческий способ привлечения арендаторов (снижение арендной платы) уже не эффективен – можно попробовать улучшить свое предложение. Например, про-давать площади вместе с «бонусным» пакетом

услуг (интернет, подсобные помещения, услуги клининговых компаний, улучшение транспорт-ного сообщения и т.д.). Это помогает сохранить достаточно высокую цену на аренду, что в свою очередь сохраняет имидж самого арендуемого объекта.

Компания Global estate, среди прочего, предоставляет такую услугу, как управление инвестициями. Пользуется ли такая услуга спросом среди украинских компаний? может ли управление объектами и инвестиционными портфелями достичь такой же популярности в украине, как в странах европы?Инвесторы нуждаются в том, что приобретаемый объект находился под грамотным управлением, отвечающим местным правилам ведения бизнеса. Инвестор зачастую является просто обладателем денежных средств, который не обязательно дол-жен быть специалистом в области недвижимости или любой другой области приложения инвести-ций. Именно поэтому управление инвестициями – это необходимый этап работы с инвестором. Мы предлагаем управлять инвестициями в укра-инскую коммерческую недвижимость.

многие эксперты говорят о том, что у украины есть большой потенциал экономического развития, но он слабо используется. либо используется неправильно. Согласны ли вы с этим высказыванием? И как можно (если нужно) изменить ситуацию к лучшему?Украина – огромное европейское государство. На заре независимости экономический потен-циал Украины был сопоставим с потенциалом

Германии или Франции. В последние двадцать лет им не сумели грамотно воспользоваться, в результате страна с огромными аграрными и промышленными возможностями застряла в хво-сте индекса развития человеческого потенциала (76 место по данным ООН за 2011 год) и далека от десятки самых больших ВВП, куда недавно вошли наши соседи (РФ).

О чем это говорит? О дефиците грамотных управленцев. Не о нехватке материальных ресурсов, а именно об отсутствии эффективного плана долгосрочного развития, умения вписать-ся в существующую конъюнктуру на мировом рынке и действовать. Мы, по-своему, конечно, в нее вписаны, но не в том качестве, в котором хотелось бы. Чтобы быть дешевой рабочей си-лой и сырьевым придатком, не нужно улучшать инвестиционный климат. У нас не хватает высо-котехнологичных проектов, которые были бы интересны за рубежом. А если они и имеются, то существующее законодательство не позво-ляет им полноценно развиваться на Украине. К высокотехнологичным я бы отнес технологии альтернативной энергетики, «технологических парков», которые сегодня редко находят под-держку государства в достаточном объеме. То есть, успешность нашего развития зависит в первую очередь от подходов к инновационным проектам, а в конечном итоге, от мышления. Мы должны по-другому понять бизнес – не как инструмент заработка, но еще и как творчество, построение новой реальности - и предложить это понимание окружающему миру. Найти, наконец, общий язык, при котором украинские идеи и мозги получили бы адекватную оценку на мировом рынке.

ГЕНЕРАЛЬНЫЙ ПАРТНЕР HOSPITALITY FORUM UKRAINE 2012

GENERAL PARTNER OF THE HOSPITALITY FORUM UKRAINE 2012

Все, что делаешь, надо делать хорошо,даже если совершаешь безумство.

Оноре де Бальзак

Обладая значительным опытом, компания осуществляет профессиональное строительство востребованных на рынке проектов различного функционального назначения в сегменте коммерческой недвижимости с использованием современных технологий, обеспечивающих новый уровень качества. Благодаря высокопрофессиональной работе команды «Укрбудконтракт», в портфеле реализованных проектов компании свыше 400 тысяч кв. м недвижимости.

МЫ ДЕЛАЕМ ТОЛЬКО ТО,

ЧТО УМЕЕМ ЛУЧШЕ ВСЕХ

01011 Украина, г. Киев, ул. Рыбальская, 22 тел.: 044 498-64-51 (52, 54), факс: 044 498-64-56www.ukrbudcontract.com.ua