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Periodico di informazione e annunci immobiliariAnno VII - Numero 4713 Dicembre 2011 - Edizione Livorno e provincia

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Lʼeccesso di offertanon viene assorbitoLa componente di offerta del mercato immobiliareè una determinante fondamentale per interpretaretendenze e formulare previsioni.Secondo lʼultimo rapporto di Nomisma, una delle piùimportanti società italiane di studi economici, la pro-duzione edilizia è risultata in crescita nellʼultimo decen-nio (2000-2009), a tassi via via più sostenuti, fino al2007, per poi scendere al di sotto dei livelli di inizioperiodo, nel biennio 2008-2009. In questi ultimi dueanni le nuove costruzioni iniziate ammontano in mediaannua a 36.409 fabbricati residenziali, per uno svi-luppo complessivo in termini di superficie pari a 23milioni di mq/anno e una dimensione media di 634mq per fabbricato.Nello stesso periodo i fabbricati non residenziali con-cessi allʼanno risultano 8 mila, per uno sviluppo disuperficie pari a 13,4 milioni mq/anno e un dimen-sionamento medio del singolo fabbricato di poco infe-riore a 1.700 mq. Tali numeri approssimano lʼoffertadi nuova edilizia che si è riversata sul mercato tra il2010 ed il 2011.I 13 mercati monitorati da Nomisma rappresentanocirca il 30% della superficie concessa in Italia e sonostati investiti da un calo ritardato e di minore intensi-tà, rispetto al resto del Paese.Nel decennio, lʼincremento dello stock di abitazioni,dovuto perlopiù alle nuove costruzioni, è stato note-volmente superiore alla crescita dei nuclei familiari,che approssimano la domanda di nuove abitazioni,così da far ritenere che si sia in presenza di un ecces-so di offerta che, al di là della congiuntura, faticheràa essere assorbito dal mercato (il rapporto tra nuoveabitazioni e nuove famiglie che, a livello nazionale, èpari a 1,7, nellʼinsieme dei 13 maggiori mercati salea quasi 3).

Mer

cato

immobiliare

Solo una persona su quattro è riuscita a trovare casa ea mettere su famiglia. È quanto emerge dai risultati di unquestionario sulla condizione abitativa dei giovani tra i18-35 presentato dal sindacato degli inquilini Sicet. Il primo dei freni allʼautonomia dei ragazzi italiani è il caroalloggio. Dalla ricerca risulta che il 63% dei giovani vivein locazione, mentre il 37% è in unʼabitazione di proprie-tà; tra coloro che sono in affitto il 55,82% ha un contrat-to registrato, per quasi il 6% il contratto non è registratoe oltre il 38% è senza un contratto dʼaffitto scritto.Rispetto al tipo di soluzione abitativa, i 2/3 vivono in unalloggio – appartamenti e case singole – mentre il 16,67%dei giovani ha in affitto una camera; analoga percentua-le per la soluzione dellʼaffitto di un posto letto, tipologiache riguarda generalmente gli studenti. Per quanto riguar-da i prezzi degli affitti, per il posto letto si va da un mini-mo di 200 a 400 euro/mese; per la camera, minimo 250sino a 500 euro/mese; per lʼabitazione il minimo è 450sino a un massimo di 1.320 euro/mese.Le rate mensili di mutuo vanno invece da un minimo di360 euro a un massimo di 780 euro. Infine, dalle indica-zioni dei redditi percepiti si evidenzia che molti studentisvolgono lavoretti per 300/400 euro/mese, mentre il datomedio indicato da chi lavora è tra i 700 e i 1.200 euro/mese.

È evidente la forte divaricazione tra redditi e spesa perla casa.Unʼanalisi del portale Casa.it evidenzia, dal canto suo, ladifficoltà crescente delle famiglie italiane nel far fronte allespese di affitto per i figli che studiano lontano. Le possi-bilità economiche dei genitori risultano infatti del 6% infe-riori ai reali costi del mercato immobiliare. Si scelgono,quindi, abitazioni in zone più periferiche. Rispetto al 2010,è stato rilevato che il divario tra la capacità di spesa del-le famiglie e il costo dellʼofferta immobiliare è passato dal-4% al -6%. Emerge, inoltre, una sempre maggiore ten-denza alla richiesta di soluzioni più economiche, optan-do quindi per appartamenti lontano dai poli universitari.È Milano a registrare lo scarto maggiore tra il potere dispesa dei genitori, disposti a spendere una media di 750euro/mese per una metratura compresa tra i 50 e i 70mq, e la reale offerta che si colloca in media intorno agli850 euro/mese. Roma, che si conferma la città universi-taria più cara dʼItalia, mostra invece un divario minore: ilcanone medio mensile per un bilocale è di 880 euro, con-tro una capacità di spesa che sui 820 euro.

www.tecnoborsa.it

Vita dura per i giovani in affitto

Il dato congiunturale riferito al 2011 ha confermato latendenza dellʼofferta a crescere, a cui si contrappo-ne il proseguimento del calo della componente didomanda.Sul mercato tali dinamiche si sono tradotte in un nuo-vo calo delle quantità compravendute che, secondole nostre stime, a fine anno potrebbe risultare del 6%per la componente residenziale e del 3,6% per quel-la degli immobili per lʼimpresa (uffici, negozi e labora-tori e capannoni).Il recente calo delle transazioni si inserisce in una ten-denza ormai consolidata che ha prodotto un ridimen-sionamento delle quantità, per effetto della congiun-tura negativa, a partire dal 2007.In termini numerici, mediamente ogni anno si realiz-za un volume di transazioni inferiore al 23% per abi-tazioni e del 30% per gli immobili dʼimpresa, rispettoai livelli di attività del periodo 2005-2007.La logica conseguenza dellʼattuale fragilità è rappre-sentata dallʼulteriore inevitabile allungamento dei tem-pi medi di compravendita e di locazione, arrivati adattestarsi su livelli record in tutti i settori.Se confrontati con i tempi di vendita rilevati a fine 2007,lʼallungamento è di un mese e mezzo per le abitazio-ni e di 2-2,5 mesi per uffici e negozi.Il protrarsi delle difficoltà congiunturali del settore haindotto lʼofferta a rivedere le strategie di prezzo e conesse gli sconti praticati sui prezzi richiesti, che hannofatto segnare una riduzione per le abitazioni e una cre-scita per uffici e negozi.Questo comportamento dicotomico sembra dipende-re da una diversa percezione circa lʼevoluzione deiprezzi: nel segmento abitativo lʼofferta sembra averepreso finalmente atto di una congiuntura che perma-ne sfavorevole, optando per un rapido adeguamentoal fine di perseguire gli obiettivi di realizzo; nei seg-menti degli immobili per lʼimpresa, continua, invece,a prevalere un atteggiamento di maggiore esosità ini-ziale, che ha portato a un innalzamento dello scontoin virtù della flessione dei prezzi dʼacquisto.


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Cercare soluzioni per i giovani. Sembra essere questa la parola dʼordine principale che istituzioni eimprese vogliono fare propria in una congiuntura particolarmente complessa e che ha nella parte piùgiovane della popolazione lʼanello forse più debole.Intesa Sanpaolo ha fatto sua questa esigenza, offrendo una serie di prodotti e servizi rivolti specifi-catamente al target giovanile che, certo non per caso, usano il web come territorio di comunicazioneprivilegiato e hanno nel sito internet superflash.it il proprio punto di partenza. “Superflash”, del resto, è anche il marchio dellʼiniziativa, partita a settembre e ricca di articolazioni,della quale News Attico.It ha parlato con Luciano Ambrosone, responsabile dei Pro-

dotti dʼImpiego per il Gruppo Intesa Sanpaolo…

La Fiaip dice no alla reintroduzione del-lʼIci sulla prima casa.Negli ultimi dieci anni il 70% degli italianiche hanno acquistato la prima casa, lohanno fatto ricorrendo al prestito ban-cario. Oggi, purtroppo, più della metà diqueste famiglie sono in difficoltà, e nonsono in grado di pagare le stesse ratedei mutui…

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Ristrutturazioni e bonus:detrazione 36%,novità

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Casa e fisco: nuove tasse sulle abitazioni

Operazioni immobiliari: ilpreliminare dà maggiore sicurezza

Casa e tasse: il peso della fiscalitàimmobiliare 2011

Pubblicata la nuova guidadelle Entrate, la manovra bismodifica la disciplina delbonus in caso di vendita del-lʼimmobile ristrutturato. No-vità sulla detrazione del36%.LʼAgenzia delle Entrate ag-

giorna con le ultime novità legislative la guida sulle detrazioni fi-scali del 36% per le ristrutturazioni edilizie…

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Nei contratti di compravendita immo-biliare il preliminare è necessario perevitare future complicazioni.Il preliminare è opportuno per evitarecomplicazioni postvendita, perchélʼacquirente può essere più tranquillosul buon fine dellʼoperazione immo-biliare. Anche perché il notaio checompila il preliminare…

Secondo il Presidente della Con-fedilizia, Corrado Sforza Fogliani,il peso della fiscalità immobiliareimporrebbe il ricorso alla Corte Co-stituzionale.Un aumento delle rendite catastaliche configurasse una patrimonialesurrettizia imporrebbe lʼimmediatoricorso, nelle forme previste dal-lʼordinamento, alla Corte costitu-

zionale...

Intesa Sanpaolo: cercare soluzioni per i giovani


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ATTICO LIVORNO 1147

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