VANDENBERG BERLIN

MADE IN BERLIN

COSMO 20

APPARTEMENTSBERLIN MITTE

GRIEBENOWSTRASSE 20

2

VANDENBERG Immoconsult GmbH · Kurfürstendamm 104 · 10711 Berlin

Tel: +49 (0) 30 233 20 39 80 · Fax: +49 (0) 30 233 20 39 89 · Mail: info@vandenberg-berlin.com

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COSMO 20

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Cosmo 20 – Berlin Mitte

Umgebungskarte - Berlin Mitte

Factsheet - Berlin Mitte

Etagenpläne

Grundrissvarianten

Infos & Rechtliches

Kontakt

Weltenbummler gesucht!

Griebenowstraße

Sanierung

Modernisierungen in der Übersicht

FinanzierungVersicherungImmobilien als KapitalanlageImmobilien LexikonIhre VorteileChancen und RisikenRechtliche Grundlagen

Erdgeschoss

Regelgeschoss

3,5 Zimmer Familienwohnung

4,5 Zimmer Familienwohnung

4 Zimmer – Familienwohnung

2 Zimmer–Studio Maisonette

3 Zimmer – Studiowohnung an Remise

2 Zimmer – Studioloft an Remise

3,5 Zimmer – Studioloft an Remise

2 Zimmer – Townhouse Remise

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Inhalt

COSMO 20

*Unverbindliche Architekturvisualisierungen:Die Fotos, Skizzen und Visualisierungen sollen nicht die Details der Ausstattung zeigen, sondern den angestrebten Charakter. Verbindlich sind ausschließlich die Beschreibungen und Ausführungen die Grundlage des Kaufvertrages werden. Die Ausführung ist von der behördlichen Genehmigung abhängig und kann daher noch aufgrund von öffentlich-rechtlichen Auflagen geändert erfolgen oder aber teilweise oder gänzlich entfallen.

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Weltenbummler gesucht! Ihre Reise führt Sie dieses Mal nach

Berlin Mitte. International, jung, kreativ und prominent.

Mit seinem Stadtteil Mitte kann sich Berlin stolz einreihen in die Liste der großen, internationalen Städte. New York, London, Berlin.

In Mitte gibt es nichts, was es nicht gibt: Wer durch die Torbögen der Hackeschen Höfe tritt, den erwartet Löffelgeklimper in hohen Kaffee-gläsern und fröhliches Stimmengewirr von Berlinern, Italienern, Spaniern und Vielen mehr. In Deutschlands größtem geschlossenen Hof- areal treffen sich die Angestellten namhafter Werbeagenturen. Die Designer und Medien-macher und fachsimpeln über ihre Projekte und Aufträge.

Zum Shoppen laden die Torstraße und die Friedrichsstraße, Berlins jüngste Shopping-Meile ein. Über die Grenzen der Stadt bekannt sind die »Friedrichstadt-Passagen«, die »Galeries

Lafayette« und das »Quartier 206«. Die Torstraße lockt mit urigen Hinterhof-Galerien und schnu-ckeligen Ateliers, genauso wie mit hübschen Cafés und Restaurants, mit so klangvollen Namen wie »Trattoria Grotta Azzurra« oder das »Bandol sur Mer«, ein kleines französisches Lokal.Eine Sightseeing-Attraktion überragt die Stadt bereits sichtbar aus der Oranienburger Straße: Der Fernsehturm.

Zahlreiche Parks in der Umgebung laden zum Spazieren, Joggen und Verweilen ein. Beson-ders gut gelegen, der Monbijoupark, eine Grünanlage direkt an der Spree mit Blick auf die Museumsinsel. Vom Liegestuhl aus blickt man auf das Bodemuseum, das Alte und Neue Museum, sowie die Alte Nationalgalerie und das Pergamonmuseum. Gemeinsam zählen sie zum Unesco-Weltkulturerbe.

COSMO 20

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Die Griebenowstrasse liegt ruhig gelegen, direkt am Zionskirchplatz, weitläufig eingerahmt von Torstraße und Schönhauser Allee.

In der näheren Umgebung gibt es viele Grün-anlagen. Besonders zentral gelegen ist der Zionskirchplatz, mit Ärzten, Einkaufsmöglichkei-ten, Restaurants und Spielplatz. Hervorzuheben ist das Fußbadcafé. Hier können Sie Tee oder Kaffee trinken und nebenbei ihre müden oder High Heel geplagten Füße pflegen lassen.

Bunter könnte die Nachbarschaft in der Griebe-nowstraße nicht sein: Designorientierte Architek-ten, flippige Werbeagenturen, internationaler Flair mit dem »Soho-House« und vor allem ganz viel Geschichte: Die wohl Bekannteste ist jene vom Klugen Hans, einem Pferd, das angeblich rechnen konnte… Stattgefunden hat diese Begebenheit 1905, nur zehn Türen entfernt von

unserem neuen Projekt: »COSMO 20«. Im »COSMO 20« finden Weltenbummler ein Zuhause. Der klassische Berliner Altbau in der Griebenowstrasse 20 wird jetzt neu interpretiert mit internationalem Konzept.

Eine überdimensionierte Weltkarte, mittels LEDs beleuchtet, ziert den Eingangsbereich, Licht-leisten an der Decke leiten den Weg zu ihrem Appartement oder Ihrer Wohnung.

Die Wände tapezieren wir in einem Lackver-fahren mit Zeitungsauschnitten aus aller Welt. Den Stil der einzelnen Wohnungen dürfen Sie persönlich entscheiden.

Treten Sie ein in »COSMO 20« und entscheiden Sie selbst, ob Vorderhaus, Seitenflügel oder kuschelige Remise mit Terrasse im Hinterhof. Die Welt zuhause in Berlin.

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COSMO 20

Die Fassaden erhalten im Zuge der Erneue-rung einen Vollwärmeschutz. Es werden neue Balkone installiert, so dass künftig fast jede Wohnung über einen Balkon verfügt. Die Fens-ter werden plastisch und farblich abgesetzt.

Die Briefkastenanlage im Eingangsbereich ist in Messing geplant, sowie auch die Ver-schläge an den Stufen im Treppenhaus. Die Wohnungseingangstüren werden vollständig erneuert.

Die allgemeine Elektrik der Treppenhäuser wird überprüft und bei Bedarf überarbeitet. Die ge-samten Elektrosteigstränge werden komplett erneuert.

Der Hof wird auf ansprechende Weise erneuert. Besondere Beachtung findet dabei die Remise, die eine eigene Terrasse bekommt. Die rest-liche Hofgestaltung zielt auf das großzügige Abstellen und komfortable Anschließen von Fahrrädern ab. Pflanzen und Pflanzkübel mitintegriertem Licht frischen den Gemeinschafts-bereich auf.

Alle baulichen Veränderungen sind in der Pla-nung und befinden sich derzeit in behördlicher Abstimmung. Die Ausführung ist von dieser behördlichen Genehmigung abhängig und kann daher noch aufgrund von öffentlich-rechtlichen Auflagen geändert erfolgen oder aber teilweise oder gänzlich entfallen.

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COSMO 20

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HOF:� Neugestaltung der Hofanlage

� Boden wird entsiegelt

� neue Grünflächen

� Beleuchtung mit Zeitautomatik

� neue Fahrradständer

� versteckte Abfallbehälter

Cosmo 20 - Modernisierungen in der Übersicht

TECHNIK:� Errichtung einer Aufzugsanlage

� Trinkwasser- und Abwasserverrohrung werden erneuert

� die Elektro–Steigestränge werden vollständig erneuert

� neue Schließanlage

FASSADE:� Fassaden erhalten Vollwärmeschutz

� neue Interpretation der Fassade in fein abgesetzter Putztechnik und hellen Farben

� Gliederung in Sockel- und Regelgeschoss

� Fensterfaschen werden teils plastisch, teils farblich abgesetzt

� Fenster und Fenstertüren werden gegen neue Holzfenster ausgetauscht

� Blech-Fensterbänke werden gegen neue ausgetauscht

� Anbau von Balkonen und einer Terrasse

� neue Hauseingangstüren aus Holz und Messing

INNEN:� Treppenhaus wird malermäßig aufgearbeitet

� neue Briefkastenanlage

� neue Klingelanlage

� Wandbeleuchtung in Form einer Weltkarte

� Bewegungsmelder im Hausdurchgang

� neue Wohnungstüren

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Alle baulichen Veränderungen sind in der Planung und befinden sich derzeit in behördlicher Abstimmung.

Die Ausführung ist von dieser behördlichen Genehmigung abhängig und kann daher noch aufgrund von

öffentlich-rechtlichen Auflagen geändert erfolgen oder aber teilweise oder gänzlich entfallen.

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Torstraße

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Invalidenstraße

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Invaliden-park

StrandbadMitte

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Spreebogenpark

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Konrad-A

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Geschichts-park Moabit

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Großer Tiergarten

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Arkonaplatz

COSMO 20

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Wohnungen zur Miete:

ø 10,70 €/m²Eigentumswohnungen:

ø 3.800 €/m²

Gesamtfläche: 3.947 ha

Verkehrsfläche: 22,8 %

Wasserfläche: 3,5 %

Grünfläche: 17,4 %

Bebaute Fläche: 56,3 %

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kinderlose Paare Singles Familien WG's, usw.

4% 52% 19% 25%

Bezirk Mitte:

Preise:

Factsheet Berlin Mitte

Bevölkerung:Einwohnerzahl insgesamt: Durchschnittsalter:

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Quellen:

www.stadtentwicklung-berlin.de

www.immowelt.de

www.wikipedia.de

www.immobilienscout24.de

T I E R G A R T E N · · S C H I L L E R P A R K

V O L K S P A R K · H U B O L D T H A I N · I N VA L I D E N P A R K · M O N B I J O U P A R K · V O L K S P A R K A M W E I N B E R G

L US T GA R T EN · PA R K A M NOR DBA HNHOF · R EHBERGE · SPR EEBOGENPA R K · SCHL OSSPA R K BE L L E V UE

PARKS UND

ERHOLUNGSANLAGEN

584 ha

KLEINGÄRTEN

65 ha

SPORTANLAGEN

UND FREIBÄDER

39 ha

GRÜNFLÄCHEN INSGESAMT 828 HA

U-Bahn

850 mS-Bahn

1400 mTram:

260 m

Café:

100 mArzt:

190 m

Supermarkt:

700 m

Bäcker:

350 m

Kindergarten:

300 mSchule:

550 mFlughafen TXL:

9,5 km

Flughafen SXF:

25,9 km

Hauptbahnhof:

3,8 km

GRÜNFLÄCHEN

AUF STRASSEN

58 ha

FRIEDHÖFE

82 ha

Mitte:

81.927Moabit:

71.389

Tiergarten:

12.510

Hansaviertel:

5.419

Wedding:

78.765Gesundbrunnen:

85.555

Grünflächen:

Einwohner: Infrastruktur:

7,6 Einwohner / m²

9,2 Einwohner / m²

10,2 Einwohner / m²

2,4 Einwohner / m²

8,5 Einwohner / m²

13,9 Einwohner / m²

ETAGENPLÄNE

ETAGENPLÄNE

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*Die Ausführung der Balkone und der

Terrasse an der Remise ist von der

behördlichen Genehmigung abhän-

gig und kann daher noch aufgrund

von öffentlich-rechtlichen Auflagen

geändert erfolgen oder aber teilweise

oder gänzlich entfallen.22

WHG 02 - EG - 46,95m² - 2 Zimmer

WHG 01 - EG -

Vorderhaus + Seitenflügel links

123,64m² - 3 Zimmer

WHG 03 - EG + 1.OG 56,00m² - 2 Zimmer

Erdgeschoss

SEITENFLÜGEL RECHTS

REMISE

VH LINKS + SFL LINKS

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Wohn– und

Schlafzimmer

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Wohnzimmer

Wohnzimmer

Bad KücheDiele

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Abstell-

raum

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Terrasse*

Aufzug

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SEITENFLÜGEL RECHTS

WHG 07 - 1.OG - 47,45m² - 2 Zimmer

WHG 11 - 2.OG - 48,79m² - 2 Zimmer

WHG 15 - 3.OG - 48,79m² - 2 Zimmer

WHG 19 - 4.OG - 48,59m² - 2 Zimmer

SEITENFLÜGEL LINKS

WHG 06 - 1.OG - 46,34m² - 2 Zimmer

WHG 10 - 2.OG - 46,34m² - 2 Zimmer

WHG 14 - 3.OG - 46,34m² - 2 Zimmer

WHG 18 - 4.OG - 46,17m² - 2 Zimmer

VORDERHAUS LINKS

WHG 04 - 1.OG - 71,89m² - 2 Zimmer

WHG 08 - 2.OG - 71,89m² - 2 Zimmer

WHG 12 - 3.OG - 71,89m² - 2 Zimmer

WHG 16 - 4.OG - 70,24m² - 2 Zimmer

VORDERHAUS RECHTS

WHG 05 - 1.OG - 54,18m² - 1 Zimmer

WHG 09 - 2.OG - 54,18m² - 1 Zimmer

WHG 13 - 3.OG - 54,18 - 1 Zimmer

WHG 17 - 4.OG - 51,93m² - 1 Zimmer

RegelgeschossSchlafzimmer

Wohnzimmer

Bad KücheDiele

Wohnzimmer

Bad KücheDiele

Schlafzimmer

Wohnzimmer

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KücheKüche

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Balkon*

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– 4.

OG

Balkon* geplant vom 1. – 3. OG

GRUNDRISSVARIANTEN

Die Grundrissvarianten zeigen mögliche Zusammenlegungen von Wohneinheiten, die vom Erwerber in Eigenleistung durchgeführt werden können. Etwaige dazu notwendige Abstimmungen mit Statikern, Planern, Ämtern, zur Realisierung der individuellen Grundrisse, müssen vom Erwerber eigenständig vollzogen werden.

GRUNDRISSVARIANTEN

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Grundrissvarianten

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Klassischer Schnitt

3,5 Zimmer Familienwohnung

Größe: 124 m²

Wohnzimmer | Esszimmer | Küche

Schlafzimmer mit angrenzendem Ankleidezimmer und Bad en Suite

Garderobe | Gäste WC | 2 Balkone*

Esszimmer

25,9 m²

Bad 17,8 m²

Schlafzimmer

19,5 m²

Balkon* 2,8 m²

Balkon* 1,1 m²

Wohnzimmer

22 m²

Ankleide

11,1 m²

Küche

15,9 m²

Garderobe

8,6 m²

WC 2m²

*Die Ausführung ist von der behördlichen Genehmigung abhängig und kann daher noch aufgrund von öffentlich-

rechtlichen Auflagen geändert erfolgen oder aber teilweise oder gänzlich entfallen.

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Küche

19,5 m²

Klassischer Schnitt

4,5 Zimmer Familienwohnung

Größe: 128 m²

Wohnzimmer | Esszimmer | Küche | Kinderzimmer | Arbeitszimmer

Schlafzimmer mit angrenzendem Ankleidezimmer und Bad en Suite

Diele | Gäste WC | zweites Badezimmer | 2 Balkone*

Balkon* 2,8 m²

Balkon* 1,1 m²

Wohnzimmer

23,7 m²

Schlafzimmer

14,0 m²

Diele

8,4 m²

Bad 6,0 m²

WC 1,7 m²

Bad 6,1 m²

Schlafzimmer

19,1 m²

Ankleide

8,5 m²

Arbeitszimmer

16,1 m²

Grundrissvarianten

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Küche

15,9 m²

Bad 10,5 m²

Kinderzimmer

14,8 m²

Balk

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2,1 m

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Esszimmer

19,1 m²

Bad

7,4 m²

Garderobe

8,5 m²

Schlafzimmer

19 ,5 m²

Wohnzimmer

19 ,5 m²

Klassischer Schnitt

4 Zimmer – Familienwohnung

Größe: 108,2 m²

Wohnzimmer | Esszimmer | Schlafzimmer

Kinderzimmer mit Bad en Suite | Küche

Garderobe | Badezimmer | 2 Balkone*

*Die Ausführung ist von der behördlichen Genehmigung abhängig und kann daher noch aufgrund von öffentlich-

rechtlichen Auflagen geändert erfolgen oder aber teilweise oder gänzlich entfallen.

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Maisonette

2 Zimmer–Studio Wohnung

Größe: 83 m²

Untere Etage:

Wohnzimmer mit offener Küche

Garderobe | Gäste WC | Balkon*

Obere Etage:

Schlafzimmer mit Bad en Suite

Balkon*

Schlafzimmer

24,8 m²Flur

3,9 m²

Bad 10,5 m²

Wohnzimmer

31,9 m²

Küche

Garderobe

7,9 m² WC 2,2 m²

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2,1 m

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Balk

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Wohnzimmer28,9 qm

Wohnzimmer

30,1 m²

Bibliothek

Küche

29 m²

HWR 8 m²

Garderobe 8 m²

Terrasse*

13,1 m²

WC 2 m²

Wohnzimmer28,9 qm

Bad 12,8 m²

Schlafzimmer

25,9 m²

Flur

4,7 m²

Kammer

2 m²

Luftraum

Grundrissvarianten

Maisonette / Galerie

3 Zimmer – Studiowohnung an Remise

Größe: 127 m²

untere Etage:

Wohnzimmer | Bibliothek | offene Küche

Garderobe | HWR | Gäste WC | Terrasse*

obere Etage:

Schlafzimmer mit Bad en Suite | Kammer

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Loft

2 Zimmer – Studioloft an Remise

Größe: 81,1 m²

Wohnzimmer | offene Küche mit Voratskammer

Schlafzimmer mit angrenzender Ankleide

Bad | Garderobe | HWR

Ankleide

Wohnzimmer

26,7 m²

Küche 10 m²

Lager

10 m²HWR 0,7 m²

Garderobe 4,1 m²

Schlafzimmer

34 m²

*Die Ausführung ist von der behördlichen Genehmigung abhängig und kann daher noch aufgrund von öffentlich-

rechtlichen Auflagen geändert erfolgen oder aber teilweise oder gänzlich entfallen.

Bad 5,0 m²

Grundrissvarianten

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+0,90

+0,00

+0,90

+0,00

Loft / Maisonette

3,5 Zimmer – Studioloft an Remise

Größe: 129,7 m²

Erdgeschoss:

Wohnzimmer | Esszimmer | offene Küche

HWR | Terrasse*

Obergeschoss:

Galerie | Schlafzimmer mit Bad en Suite | Kammer

Wohnzimmer 26,7 m²

Terrasse*

8,3 m²

Bad 12,7 m²

Esszimmer

27,7 m²

Küche 26,7 m²

HWR 7,9 m²

Schlafzimmer

27,5 m²

Galerie

9,1 m²

Flur

4,7 m²

Kammer

2 m²

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Luftraum

*Die Ausführung ist von der behördlichen Genehmigung abhängig und kann daher noch aufgrund von öffentlich-

rechtlichen Auflagen geändert erfolgen oder aber teilweise oder gänzlich entfallen.

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WC 2,4 m²

Küche

23,8 m²

Wohnzimmer 26,8 m²

Gar

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Terrasse*

8,3 m²

Schlafzimmer 21,1 m²

Bad

5,4

m²

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Townhouse

2 Zimmer – Studiowohnung Remise

Größe: 86 m²

Erdgeschoss:

Wohnzimmer | Garderobe | Terrasse*

Obergeschoss:

Küche | Gäste WC | Kammer

Souterrain:

Schlafzimmer mit Bad en Suite

Kammer

2,4 m²

INFOS & RECHTLICHES

INFOS & RECHTLICHES

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Zahlen Mieter ihre Miete nicht, kann Sie dies als

neuen Eigentümer in eine missliche Lage bringen.

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VANDENBERG

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»Das Jahr 2012 war für die Wohn- und Immobilienmärkte ein Jahr der Extreme. In vielen Metropolen stiegen die Mietpreise in ungekannte Höhen.«

Stand Januar 2013, Quelle: www.focus.de

Den Grund hierfür kennt jeder, der seine Rechnungen über einen längeren Zeitraum

aufbewahrt – insbesondere bei Lebensmitteln, Benzin und Energie ist der Preisanstieg teils

dramatisch. Doch ganz gleich, wie sehr die Preise auch steigen: Zum Auszahlungsstichtag

erhalten Sie die 20 Jahre zuvor vereinbarte fixe Summe. Das Beispiel macht deutlich: Ein

Bausparvertrag oder eine Lebensversicherung leistet nicht das, was Sie sich bei Vertrags-

abschluss davon versprechen – einen realen Kaufkraftverlust werden Sie wahrscheinlich

nicht anstreben.

Die Immobilie als Kapitalanlage –

klare Vorteile, die es zu nutzen gilt

Dass wir in bewegten Zeiten leben, belegen nicht zuletzt Schlagzeilen wie diese: ›Wertverfall des euro k an n

n icht länger ausgesch lossen Werden‹, ›di e noten ban ken drucken frisch es geld‹, ›gri ech en lan d droht aussch luss aus

der euro-Zon e‹. Doch die Geldwertstabilität ist nicht allein durch die hoch verschuldeten Länder der Euro-Zone

akut gefährdet: Auch die ›normale‹, alltägliche Inflation vermindert den Wert Ihres Geldes.

Sie kennen diese Beispielrechnung wahrscheinlich: Wenn Sie heute einen Bausparvertrag oder eine Lebensver-

sicherung über 100.000 Euro mit einer Laufzeit von 20 Jahren abschließen, beträgt die wirkliche Kaufkraft Ihrer

Einlage bei angenommener Fortführung der heutigen Inflation in 20 Jahren nur noch 80.000 Euro oder weniger.

Die Kapitalanlageform Immobilie hingegen bietet Ihnen erfahrungsgemäß einen

sehr guten Inflationsschutz. Denn wenn das allgemeine Preisniveau steigt, steigt der

Preis Ihrer Immobilie ebenfalls. Für dieselbe Wohnung, für die Sie heute 100.000 Euro

bezahlen, werden Sie in einigen Jahren voraussichtlich weit mehr bekommen. Und nicht

allein der Preis Ihrer Immobilie steigt: Auch Ihre Erlöse aus den Mieteinnahmen nehmen

zu. Sie können also gelassen in die Zukunft blicken, denn die Erfahrung zeigt uns, dass

Immobilien im Laufe der Jahre an Wert gewinnen werden.

Nennenswert sind ebenfalls die möglichen steuerlichen Vorteile gegenüber anderen

Anlageformen – Gesetze machen’s möglich. Der Staat gibt Ihnen also Ihr Geld zurück.

Ihre exakte jährliche Steuerersparnis kann von Ihrem Steuerberater berechnet werden.

Gerne unterstützen wir Sie bei der Suche eines geeigneten Steuerberaters – sprechen Sie

uns einfach an.

Ein weiterer Vorteil einer Immobilien-Kapitalanlage ist deren Rentabilität. Denn im Unter-

schied zu anderen Anlageformen generiert eine vermietete Wohnung Geld in Form von

monatlichen Mieteinkünften. Hinzu kommt der langfristig zu erwartende Wertzuwachs

einer Immobilie. Die Anlageklassen Gold, andere Edelmetalle, Antiquitäten und Kunst

setzen hingegen allein auf den zu erwartenden Wertzuwachs. Doch selbst wenn dieser

eintritt: einen kurzfristigen, periodisch wiederkehrenden Ertrag erzielen Sie hierbei nicht.

Im Fall einer Kapitalanlage Immobilie heißt ›Rentabilität‹ also nicht zuletzt: Ihr Mieter

bezahlt Ihre Wohnung ab und baut für Sie Vermögenswerte auf.

39

Die Immobilie als Kapitalanlage –

klare Vorteile, die es zu nutzen gilt

Addiert man die hier dargelegten Vorteile der Kapitalanlage Immobilie, dann lässt sich

gleichsam als Summe ein einfacher Satz formulieren: Die Immobilie bietet als Kapitalan-

lage eine sehr verlässliche Altersvorsorge. Nicht zuletzt auch deshalb, da die Erträge aus

der gesetzlichen Rentenversicherung – vormals das ›klassische Instrument‹ der Altersvor-

sorge – wegen der zunehmenden Alterung der Gesellschaft drastisch sinken werden.

»Immobilien-Boom: Volksbanken bündeln Kräfte - Immobilien gelten als Betongold, vor allem in Krisenzeiten. Aktuell ist die Nachfrage auch

aufgrund der fast historisch niedrigen Kreditzinsen enorm.«Stand Januar 2013, Quelle: www.derwesten.de

Die 4 Vorteile der Immobilie als Kapitalanlage:INFLATIONSSCHUTZ • STEUERERSPARNIS • RENDITE • VORSORGE

Grundsätzlich gilt: Wer Kapital anlegt, geht ein Risiko ein. Keine Kapitalanlageform

macht hiervon eine prinzipielle Ausnahme. Die Unterscheidung lautet nicht ›Risiko‹

versus ›Sicherheit‹, sondern ›Risiko‹ versus ›Gefahr‹. Die Risiken der Kapitalanlageform

Immobilie lassen sich jedoch durch ein wohlüberlegtes Handeln auch auf der Grund-

lage externer, unabhängiger Beratung minimieren. Wichtige Aspekte, die Sie bei Ihrer

Anlageentscheidung für eine Immobilie berücksichtigen müssen, sind beispielsweise die

Höhe des Einstandspreises sowie die Attraktivität der Lage. Aber auch eine Versicherung

gegen Mietausfälle und Vandalismus trägt dazu bei, Ihr Risiko zu minimieren. Bei allen

von VANDENBERG verkauften Immobilien beispielsweise, ist eine solche stets für eine

Laufzeit von drei Jahren inbegriffen.

Unser erfahrener Mitarbeiter analysiert zusammen mit Ihnen gerne Ihre persönlichen

Voraussetzungen, erklärt Ihnen die Finanzierungsformen und geht mit Ihnen kom-

petent und partnerschaftlich alle Schritte bis zum Ziel: eine Kapitalanlage, die Ihren Vor-

stellungen, Möglichkeiten und Erwartungen entspricht. Bereits seit mehr als 20 Jahren

profitieren unsere Kunden von dieser umfassenden Expertise.

Und auch die kapitalgedeckte Altersvorsorge wird bei dem anhaltend niedrigen Zinsniveau

und den großen Turbulenzen an den Kapitalmärkten Ihr Geld eher ›alt aussehen‹ lassen.

Die Immobilie bildet vor diesem Hintergrund ein Fundament, auf das Sie Ihre persönliche

Zukunft getrost stellen können. Denn vergessen Sie nicht: Beim Erwerb einer Immobilie

wird Ihr Kapital nicht ›abstrakt‹ oder ›virtuell‹ – eine Immobilie ist Kapital in Stein gebaut.

»Der Boom geht weiter: Die Landesbausparkassen (LBS)rechnen weiterhin mit einem Nachfragewachstum.«

Stand Januar 2013, Quelle: www.focus.de

40

ABGESCHLOSSENHEITSBESCHEINIGUNG

Nach deutschem Recht ist die Abgeschlossenheits-

bescheinigung eine Bescheinigung darüber, dass

Eigentumswohnungen oder auch ein Teileigentum

aufgrund des Wohnungseigentumsgesetzes baulich

hinreichend von anderen Wohnungen und Räumen

abgeschlossen ist. Die Trennung erfolgt z.B. durch

Wände und Decken. Des Weiteren muss ein abschließ-

barer Zugang zu dem Objekt gewährleistet sein.

Ausgestellt wird die Abgeschlossenheitsbescheini-

gung von der Bauaufsichtsbehörde. Diese ist auch für

die Baugenehmigung und die bauaufsichtlichen Ab-

nahmen zuständig.

EIGENTÜMERGEMEINSCHAFT (WEG)

Alle Wohnungseigentümer einer Wohnanlage zu-

sammen ergeben eine Eigentümergemeinschaft. Sie

ist nicht ablösbar, da sie gesetzlich bestimmt ist. Alle

Parteien müssen Entscheidungen gemeinsam treffen

und werden nach außen durch einen Verwalter (WEG-

Verwalter) vertreten.

EIGENKAPITAL

Eigenkapital umfasst die Mittel, die ein Käufer selber

aufbringen muss, um eine Immobilie zu erwerben.

Unter anderem zählen dazu Bargeld oder Spargut-

haben.

ENERGIEAUSWEIS

Der Energieausweis bzw. Energiepass ist als Gütesie-

gel für Immobilien zu verstehen. Er gibt ähnlich wie bei

Kühlschränken die Energieeffizienzklasse einer Immo-

bilie an.

FREMDKAPITAL

Fremdkapital umfasst jegliche Finanzierungsmittel, die

als Darlehen von Banken, Bausparkassen, Versiche-

rungen oder privaten Dritten für die Finanzierung einer

Immobilie zur Verfügung gestellt werden.

FINANZIERUNGSPLAN

Mithilfe des Finanzierungsplanes wird der Bedarf des

Kredites berechnet. Dadurch kann der Käufer sehen,

welche Belastung er zu erwarten hat.

GEMEINSCHAFTSEIGENTUM

Zum Gemeinschaftseigentum zählen alle Teile, die nicht

zum Sondereigentum zählen, wie z.B. Gebäude und Trep-

penhäuser, oder Wäscheräume und Heizungskeller. Das

Recht der Nutzung dieses Gemeinschaftseigentums er-

hält der Käufer automatisch bei Erwerb.

BAUBESCHREIBUNG

Die Baubeschreibung ist die detaillierte Beschreibung

eines zu bauenden Gebäudes. Darin wird neben den

benötigten Materialien auch die Art der Ausführung

festgehalten.

Handelt es sich um private Immobilienfinanzierun-

gen, so gehört die Baubeschreibung zu den Grundun-

terlagen, die ein Bauherr oder Immobilienkäufer seiner

Bank zur Kreditbewilligung vorlegen muss. Dadurch

ist sie ein wichtiger Bestandteil eines Bauvertrages.

Außerdem ist sie dringend erforderlich, wenn mit dem

Bau ein Grundstückserwerb oder der Kauf von Bauträ-

gern in Zusammenhang steht.

BETRIEBSKOSTEN

Unter Betriebskosten versteht man die Kosten, die

durch den laufenden Betrieb und die Unterhaltung

einer Immobilie entstehen. Dazu zählen unter ande-

rem Heizkosten, Haftpflichtbeträge, Reparaturen und

Grundsteuern.

COURTAGE

Als Courtage, auch Maklerprovision genannt, bezeich-

net man die zu zahlende Gebühr an den Makler nach

dem Abschluss eines Vertrages oder der Vermittlung

eines Vertrages.

DARLEHENSGEBÜHR

Die Darlehensgebühr stellt eine Gebühr dar, die fäl-

lig wird, wenn ein Darlehen bereitgestellt wird. Dabei

wird die Darlehensgebühr von vornherein zwischen

Darlehensgeber und Darlehensnehmer in einer be-

stimmten Höhe vereinbart. Sie errechnet sich in den

meisten Fällen aus dem Darlehensbetrag und wird

hier in prozentualer Höhe angegeben. Die Darlehens-

gebühr wird meist direkt dem Darlehenskonto belas-

tet. Die Zahlung der Darlehensgebühr erfolgt dann

mit der Zahlung der monatlichen Raten, in denen ein

Zins- und ein Tilgungsanteil enthalten sind.

Zum Zinsanteil zählt in diesem Falle auch die Darle-

hensgebühr, da hier der effektive Zins mit eingerech-

net wird, der alle Kosten eines Darlehens beinhaltet.

Immobilien Lexikon

41

GEMEINSCHAFTSORDNUNG

Die Gemeinschaftsordnung enthält die Bestimmun-

gen, die das Verhältnis der Wohnungseigentümer un-

tereinander regeln.

GRUNDBUCH

Im Grundbuch werden in schriftlicher oder elektroni-

scher Form die Eigentumsverhältnisse und Rechte bzw.

Lasten eines Grundstücks festgehalten. Es ist ein öffent-

liches Verzeichnis von Grundstücken und enthält u.a.

auch Angaben zum Eigentümer des jeweiligen Grund-

stückes. Außerdem ermöglicht es berechtigten Dritten

Einblick in die Eigentumsverhältnisse.

HYPOTHEKENDARLEHEN

Ein Hypothekendarlehen ist ein langfristiges Darlehen,

dass mit einer Hypothek/ Grundschuld besichert wurde.

Die Hypothek/ die Grundschuld bedeuten ein geringe-

res Risiko für den Darlehensgeber und damit bleiben

die Zinsen im Vergleich zu anderen Darlehen niedriger.

Diese Absicherung erfolgt über die Eintragung der Hy-

pothek/ der Grundschuld im Grundbuch.

INSTANDHALTUNGSRÜCKLAGE

Die Instandhaltungsrücklage bezeichnet eine finanzielle

Vorsorge für die Beseitigung künftig auftretender Män-

gel oder Schäden sowie Modernisierungen. Bei Eigen-

tumswohnungen sammelt der Verwalter die Beträge,

auf die sich die Eigentümerversammlung (auch per Ge-

setz) geeinigt hat. Die Ansparung einer angemessenen

Instandhaltungsrücklage gehört zu den Aufgaben einer

ordnungsmäßigen Verwaltung und ist bereits in dem

periodisch zu zahlenden Wohngeld enthalten.

IMMOBILIE

Eine Immobilie (lat. im-mobilis für eine nicht bewegliche

Sache), in der Rechts- und Wirtschaftssprache „unbe-

wegliches Sachgut“ genannt, ist ein Grundstück oder

ein Bauwerk (Gebäude, Wohnung). Wenn ein Grund-

stück gemeint ist, wird eine Immobilie auch Liegen-

schaft genannt.

JAHRESABRECHNUNG

Die Jahresabrechnung ist die Auf- und Gegenüberstel-

lung der Einnahmen und Ausgaben des Hausverwal-

ters der Wohnungseigentümerschaft nach einem Jahr.

KAPITALANLAGEIMMOBILIE

Bei der Kapitalanlageimmobilie handelt es sich um

eine Immobilie zu Anlage- und Investmentzwecken im

Gegensatz zum Eigenbedarf.

KATASTERAMT

Das Katasteramt vermisst einzelne Grundstücke und

führt diese in einem örtlichen Kataster. Die größte kata-

steramtliche Einheit ist die Gemarkung. Die vermessenen

Flächen werden als Flure und Flurstücke (Katasterparzel-

le) bezeichnet. Vor einem Grundstückskauf kann im Ka-

tasteramt in die Flurkarte eingesehen und sich über die

Lage, Flurnummer und Nutzungsart informiert werden.

MITEIGENTUMSANTEIL

Der Miteigentumsanteil ist der Anteil eines Eigentümers

am gemeinschaftlichen Eigentum (z.B. Grundstück,

Treppenhaus etc.). Er wird in der Teilungserklärung

festgelegt.

LÖSCHUNGSBEWILLIGUNG

Mit der Löschungsbewilligung erklärt der Gläubiger

nach der Rückzahlung des Darlehens, dass die Lö-

schung der Grundschuld im Grundbuch bewilligt ist.

Diese Bewilligung ist eine grundbuchrechtliche Voraus-

setzung zur Löschung der Grundschuld im Grundbuch

und muss in einer öffentlichen Urkunde enthalten sein.

LAGEPLAN

Ein Lageplan ist eine Darstellung eines Objekts in Zusam-

menhang mit seiner Lage und Umgebung. Um einen

Bauantrag zu stellen ist ein Lageplan des Grundstückes

notwendig, da er die Grenzen und Abgrenzungen des

Grundstückes bzw. geplanten Gebäudes zeigt.

Sie muss eine Gesamtabrechnung und die Einzelab-

rechnungen für die einzelnen Wohnungen enthalten.

Dazu zählen unter anderem die Wasserkosten, die

Stromkosten gemeinschaftlicher Beleuchtungen oder

die Müllbeseitigung.

MIETSPIEGEL

Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Ver-

gleichsmiete im frei finanzierten Wohnungsbau. Er verschafft

einen Überblick darüber, wo die Mieten wie hoch sind.

42

NUTZFLÄCHE

Als Nutzfläche werden alle flächenmäßigen Anteile ei-

nes Hauses bezeichnet, die der Nutzung des Gebäudes

im Sinne seiner Zweckbestimmung dienen. Sie werden

nicht zur eigentlichen Wohnfläche gerechnet. Dazu ge-

hören zum Beispiel: Dachböden und Kellerräume.

OBJEKTRENDITE

Die Objektrendite ist eine Kennziffer, die aus der Immo-

bilienwirtschaft stammt. Sie stellt das Verhältnis von

Reinertrag zu den Anschaffungskosten einer Immobi-

lie dar. Sie gibt somit einen groben Überblick darüber,

ob sich eine Immobilieninvestition wirtschaftlich lohnt.

Je höher die Objektrendite ist, desto attraktiver ist die

Immobilieninvestition.

Es ist zu beachten, dass eine anfänglich hohe Ob-

jektrendite durch künftig notwendige werterhaltende

Investitionen aufgezehrt werden kann.

PLANUNGSKOSTEN

Planungskosten umfassen die Honorare (Gebühren) für

Architekt, Statiker und sonstige Planungsbeteiligten. Sie

werden als Bestandteil der Gesamtbaukosten betrachtet.

RENOVIERUNG

Als Renovierung versteht man Maßnahmen zur In-

standsetzung von Bauwerken. Durch eine Renovierung

werden Schäden aufgrund von Abnutzung entfernt

und wieder Instand gesetzt. Außerdem kann sie die

Schönheitsreparatur bedeuten, die im Mietvertrag ge-

regelt ist.

SONDERNUTZUNGSRECHT

Das Sondernutzungsrecht räumt das Recht auf die Al-

leinnutzung von bestimmen Flächen und Räumen ein,

welche eigentlich zum Gemeinschaftseigentum zählen.

Diese werden z.B. an Erdgeschosswohnungen für den

Garten oder eine Terrasse, oder für Kfz-Stellplätze verge-

ben. Die Sondernutzungsrechte sind in der Teilungserklä-

rung geregelt.

SACHWERT

Der Sachwert ist der Wert des Grundstückes, welcher

sich aus dem Bodenwert, dem Bauwert des Gebäudes

und dem Wert der Außenanlagen zusammensetzt. Er

dient außerdem der Ermittlung des Beleihungswertes

einer selbstgenutzten Immobilie.

SONDERUMLAGE

Unter Sonderumlagen versteht man nicht vorherseh-

bare Zahlungen für z.B. Reparaturen, die vorher nicht

einkalkuliert waren und mit den Wohngeldern daher

nicht finanziert werden können.

Immobilien Lexikon

NOTARANDERKONTO

Ein Notar kann ein Notaranderkonto anlegen, worauf

der Kaufpreis überwiesen wird. Dies verhindert die Ver-

mischung mit anderen Beträgen, führt zu einer über-

sichtlichen und rechtssicheren Abwicklung des Kaufes

und sichert die Übertragung des Eigentums an den

Käufer zusätzlich ab.

MIETKAUTION

Die Mietkaution ist eine Kaution die in der Regel drei

Monatsmieten beträgt und dem Vermieter eine Sicher-

heit gibt, da der Vermieter mit ihr Mietrückstände oder

Reparaturen sowie Beschädigungen begleichen kann.

Nach Beendigung des Mietverhältnisses muss die Kau-

tion inklusive Zinsen an den ehemaligen Mieter über-

geben werden.

NOTAR

Ein Notar beurkundet u.a. Immobilienkaufverträge

und muss verschwiegen sowie unparteiisch sein. Er ist

ein ausgebildeter Jurist, so dass sichergestellt ist, dass

er die Parteien über rechtliche Folgen des Kaufvertra-

ges aufzuklären vermag.

Er ist verpflichtet, beide Parteien gleichermaßen

über die Folgen Ihres Handelns aufzuklären. Neben der

reinen Aufklärung hat er auch dafür Sorge zu tragen,

dass beide Seiten den Kaufvertrag in vollem Umfange

verstehen.

TEILUNGSERKLÄRUNG

Die Teilungserklärung ist die Erklärung des Grund-

stückseigentümers gegenüber dem Grundbuchamt,

TILGUNG

Die Tilgung beschreibt die regelmäßige Rückzahlung

eines Darlehens des Darlehensnehmers. Dazu kommen

noch die Zinszahlungen. Bei höherer Tilgungsrate ver-

kürzt sich die Laufzeit des Darlehens. Bei langfristigen Til-

gungen spricht man von der Hypothek.

43

UNBEDENKLICHKEITSBESCHEINIGUNG

Die Unbedenklichkeitsbescheinigung ist ein Dokument,

das dem Eigentümer versichert, dass der Käufer die jewei-

lige Grunderwerbssteuer bereits gezahlt oder davon frei-

gesprochen wurde. Sie zeigt, dass gegen die Eintragung

ins Grundbuch somit nun keine steuerlichen Bedenken

mehr vorliegen.

VORKAUFSRECHT

Durch das Vorkaufsrecht bekommt ein interessierter

Käufer das Recht, die Immobilie zu erwerben, selbst

wenn der Kaufvertrag mit einem Dritten geschlossen

werden soll. Dieses Recht wird vorher vertraglich oder

im Grundbuch festgehalten. Neben diesem privaten

Vorkaufsrecht haben auch Gemeinden manchmal

das öffentliche Vorkaufsrecht, sich ein Grundstück an-

zueignen.

VERKEHRSWERT

Der Verkehrswert kann mit Hilfe des Vergleichswertver-

fahrens oder anderen Methoden der Immobilienbewer-

tung ermittelt werden. Es ist der Preis für ein Grundstück,

der zum Zeitpunkt der Ermittlung und im gewöhnlichen

Geschäftsverkehr erzielt werden könnte. In die Ermittlung

des Verkehrswertes werden auch die tatsächlichen Eigen-

schaften, die sonstige Beschaffenheit und die Lage des

Grundstückes, ohne Rücksicht auf persönliche oder unge-

wöhnliche Verhältnisse einbezogen.

WOHNGELD

Die Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft haben

in regelmäßigen Zeitabständen festgelegte Vorschüs-

se zu entrichten. In der Kalkulation des Wohngeldes

(auch Hausgeld) sind alle Kosten entsprechend dem

WIRTSCHAFTSPLAN

Der Wirtschaftsplan ist eine Übereinkunft einer Mehr-

parteienimmobilie, die für jedes Jahr getroffen werden

muss. Dafür ist der Hausverwalter zuständig und be-

stimmt diesen Plan normalerweise im Voraus. Darin

werden die Einnahmen und geplanten Ausgaben auf-

gelistet. Nachdem dieser Plan beschlossen wurde, ha-

ben alle Eigentümer diesen Vorschuss zu zahlen. Nach-

dem Ende des Jahres muss der Verwalter auch eine

Abrechnung vorlegen und gegebenenfalls eine Rück-

erstattung leisten bzw. eine Nachzahlung einfordern.

WERTERMITTLUNG

Bei der Wertermittlung wird der Verkehrs- oder Markt-

wert einer Immobilie bestimmt. Dieser wird oft aus

dem Kauf- und Beleihungswert ermittelt und dient der

Einschätzung eines möglichen Verkaufspreises einer

Immobilie.

ZWISCHENFINANZIERUNG

Unter der Zwischenfinanzierung versteht man die kurz-

bzw. mittelfristige Beschaffung von Geldmitteln, die zu

einem späteren Zeitpunkt durch so genannte Endfi-

nanzierungen abgelöst wird.

QUELLEN:

www.immobilien-ratgeber.net

www.4-is.de/immobilienbegriffe

www.aktuelle-hypothekenzinsen.de

www.wikipedia.de

dass das Eigentum an dem Grundstück in Miteigen-

tumsanteile aufgeteilt ist, die mit Sondereigentum

verbunden sind. Mit der Teilungserklärung wird recht-

lich das Wohnungs- und Teileigentum begründet. Der

Teilungserklärung ist zu entnehmen, welche Gebäude-

teile in Sondereigentum stehen und welche Gemein-

schaftseigentum darstellen.

Ferner sind besondere Nutzungsrechte (z.B. Stell-

plätze) gekennzeichnet. Die Teilungserklärung ist

Voraussetzung für die Anlage der Wohnungsgrund-

bücher. Danach erst ist eine Belastung der Miteigen-

tumsanteile möglich.

Wirtschaftsplan enthalten. Der einzelne Eigentü-

mer kann das Wohngeld im Falle der Vermietung

an den Mieter in gewissem Umfang weiterbelas-

ten. Dies sind dann die "umlagefähigen Mietne-

benkosten".

In einem anderen Zusammenhang steht der Be-

griff Wohngeld für eine Unterstützung zur Mietzah-

lung bei Geringverdienern, berechnet, genehmigt

und ausgezahlt durch die Wohnungsämter. Berech-

tigte Personen müssen dort einen Antrag stellen.

45

Durch den Erwerb einer Wohnung in unserer Liegenschaft

erwachsen dem Käufer Vorteile, die andere Kapitalanla-

gen nicht oder nur in eingeschränkter Form bieten. Der

Käufer erwirbt Eigentum in Form eines soliden Sachwer-

tes in exponierter Lage Berlins, der dauerhaften Schutz

vor Inflation und vor starken Wertschwankungen bietet.

Dies ist bei Wertpapieren, Lebensversicherungen oder

anderen Sparanlagen im gleichen Maße nicht der Fall.

Als Folge der angemessenen Kaufpreise und der attrak-

tiven Mieten, im Vergleich zu anderen Großstädten noch

niedrig sind, eignet sich der Erwerb von Wohnungen in Berlin

als Instrument zur Sicherung hoher Renditen und zur Al-

tersvorsorge. Unsere Käufer erwerben auf längere Sicht

eine Rente und hinterlassen ihren Erben einen bleibenden

Wert. Das Haus wird umfänglich modernisiert.

Steuerliche Vorteile können sich für Käufer ergeben, die

Ihre Wohnung vermieten und die zur Schonung ihres Eigen-

kapitals für den Erwerb Hypothekendarlehen aufnehmen.

Dadurch kann es möglich sein, auch ohne den Einsatz grö-

ßerer Eigenmittel, Vermögen aufzubauen. Das Angebot

wurde mit Sorgfalt erstellt und vorbereitet, jedoch kann

keine Garantie für den Eintritt der wirtschaftlichen, steuer-

lichen und sonstigen Ziele gegeben werden, die mit einem

Erwerb angestrebt werden.

Vermietbarkeit, Wohngeld, Instandsetzungen und derglei-

chen, Preis- und Mietsteigerungen für Immobilien können

nicht aus der Vergangenheit abgeleitet oder garantiert

werden. Bei gebrauchten Immobilien besteht stets das Ri-

siko verdeckter Mängel, die auch für Experten nicht sofort

erkennbar sind. Die Wirtschaftlichkeit wird durch eine Fi-

nanzierung des Kaufpreises mit geringem beziehungswei-

se fehlendem Eigenkapital, durch Zinssteigerungen, Wohn-

gelderhöhungen und möglichen Leerstand der Wohnung

und dergleichen unter Umständen negativ beeinträchtigt.

Ein gewisses Risiko liegt in der möglichen Zahlungsun-

fähigkeit des Mieters. Der Eigentümer wird zudem noch

mit dem Wohngeld belastet.

Das Mietsteigerungspotenzial kann auch durch den über-

proportionalen Anstieg der umlagefähigen Nebenkosten

(Müllabfuhr, Be- und Entwässerung, Grundsteuer und Ähn-

lichem) begrenzt werden. Durch die in den letzten Jahren in

Deutschland allgemein stark gestiegenen Mietnebenkos-

ten kann eine Erhöhung der Nettomiete unter Umständen

schwer durchsetzbar sein.

Chancen und Risiken

Reparaturen, die innerhalb der Wohnung am Sonderei-

gentum anfallen, muss der Eigentümer auf seine Kosten

durchführen lassen. Hat der Mieter die Schäden verur-

sacht, so kann er hierfür vom Eigentümer in Anspruch

genommen werden. Sollte der Mieter allerdings zahlungs-

unfähig oder eine Kaution nicht vorhanden bzw. zu gering

sein, so belasten diese Kosten den Eigentümer (siehe hier

»Mietausfallversicherung« Sichern Sie sich ab!)

Reichen für Reparaturen am Gemeinschaftseigentum die

im Wohngeld enthaltenen Vorauszahlungen für laufende

Instandsetzungen und die Rücklagen nicht aus, so kann

die Gemeinschaft unter Umständen auch gegen den Wil-

len einzelner Eigentümer eine Sonderumlage beschließen.

Wohnungseigentümer haften gesamtschuldnerisch.

Wegen einer Forderung gegenüber der Wohnungsei-

gentümergemeinschaft kann im Wege der Vollstreckung

auch der einzelne Eigentümer überproportional belastet

werden.

LANGFRISTIGKEIT

Der Kauf einer Immobilie sollte aus wirtschaftlichen wie

auch steuerlichen Gründen grundsätzlich als langfristige

Vermögensanlage gesehen werden.

WERTHALTIGKEIT

Auch wenn in der Vergangenheit Eigentumswohnungen in

Deutschland regelmäßig Wertzuwächse erfahren haben,

die teilweise erheblich über der allgemeinen Preissteige-

rungsrate lagen, unterliegt der Immobilienmarkt doch

ständigen, teilweise überraschenden Schwankungen, die

unter anderem auch stark von den Konjunkturzyklen be-

einflusst werden. Es ist daher möglich, dass der Eigentümer

bei Verkauf zu einem bestimmten Zeitpunkt einen Verlust

erleiden kann.

WIRTSCHAFTLICHKEIT/ STEUERVORTEIL

Der Verkäufer gibt betreffend der Wirtschaftlichkeit der

Investition des Käufers (Rentabilität, Steuereffekte und

dergleichen) keine Zusicherungen ab und übernimmt

diesbezüglich keine Verantwortung. Der Verkäufer weist

ausdrücklich darauf hin, dass seine Vertriebsbeauftrag-

ten nicht ermächtigt sind, hierzu verbindliche Aussagen zu

treffen. Die steuerlichen Rahmenbedingungen, insbeson-

dere die Rechtsprechung, die Beurteilung durch die Finanz-

verwaltung, die Steuergesetze und die Steuersätze können

sich in Zukunft ändern.

SCHLUSSBEMERKUNG

Für den Verkauf ist ausschließlich die notarielle Kaufurkun-

de und Teilungserklärung maßgeblich. Nachstehend sol-

len zum besseren Verständnis wichtige Einzelheiten eines

Kaufvertrages sowie weitere wichtige rechtliche Grundla-

gen in Zusammenhang mit einem Wohnungserwerb kurz

erläutert werden.

Ihre Vorteile

46

KAUFVERTRAG

Grundstücksgeschäfte sind nur rechtswirksam, wenn der

Kaufvertrag aus Sicherheitsgründen von einem Notar be-

urkundet wird. Die Liegenschaft wird in Form von Eigen-

tumswohnungen oder Teileigentum verkauft, die in sich

abgeschlossen und frei veräußerbar sind. Im Kaufvertrag

werden der Kaufgegenstand, die Zahlungsmodalitäten,

die Gewährleistung und dergleichen geregelt.

Die im Rahmen des Immobilienerwerbs entstehenden

Erwerbsnebenkosten sind vom Erwerber zusätzlich zum

Kaufpreis zu tragen, sie setzen sich – ohne Anspruch auf

Vollständigkeit – meist insbesondere zusammen aus der

Grunderwerbsteuer, den Notar- und Grundbuchkosten,

der Maklercourtage und anderen Kosten. Im Kaufpreis

enthalten sind des Weiteren die Kosten der Projektierung,

des Marketings und des Vertriebes. Hierzu zählt insbeson-

dere auch die Innenprovision, die der Veräußerer an den

Vertrieb bezahlt.

VORKAUFSRECHT DES MIETERS

Dem Mieter steht u.U. ein gesetzliches Vorkaufsrecht nach

§577 BGB zu. Dieses Vorkaufsrecht eröffnet dem Mieter die

Möglichkeit, innerhalb von zwei Monaten in den abge-

schlossenen Vertrag zu gleichen Bedingungen einzutreten.

TEILUNGSERKLÄRUNG

Haus und Grundstück werden durch die sogenannte Tei-

lungserklärung aufgeteilt. Die notarielle Teilungserklärung

regelt das Verhältnis der Wohnungseigentümer unterein-

ander sowie die Pflichten des Verwalters für das Gemein-

schafts undSondereigentum. Maßgeblich ist das Woh-

nungseigentumsgesetz.

VERWALTERVERTRAG

Der Käufer tritt in den bestehenden Verwaltervertrag ein

und erklärt sich mit der Bestellung des Verwalters einver-

standen. Er erteilt diesem Vollmacht.

GEWÄHRLEISTUNG

Der Kaufvertrag regelt die Gewährleistung im Einzelnen;

im Wesentlichen wird das Kaufobjekt im jetzigen Zustand

(bewohnte und gebrauchte Bausubstanz zzgl. der ge-

mäß Baubeschreibung geschuldeten Leistungen) ohne

Gewährleistung des Verkäufers für versteckte Mängel am

Sonder- und Gemeinschaftseigentum verkauft.

STEUERLICHE GRUNDLAGEN

Nach der derzeitigen Gesetzeslage und Verwaltungs-

praxis kann ein Erwerber beim Kauf von Immobilien un-

ter Umständen erhebliche steuerliche Vorteile erlangen.

Grundsätzlich sollte die Entscheidung zu einer Investiti-

on im Rahmen dieses Exposés jedoch ungeachtet einer

eventuellen Steuerersparnis erfolgen, da diese im Zuge

einer langfristigen Immobilienanlage eine eher unterge-

ordnete Bedeutung hat.

EINKOMMENSSTEUER BEI VERMIETUNG

a) Einkünfte aus Vermietung & Verpachtung/Liebhaberei

Wenn der Käufer die Wohnung nicht selbst nutzt, son-

dern an Dritte vermietet, erzielt er in der Regel Einkünfte

aus Vermietung und Verpachtung. Voraussetzung für

die Anerkennung von Einkünften aus Vermietung und

Verpachtung ist die nachhaltige Absicht des Käufers,

während der Vermietungsphase insgesamt Überschüsse

zu erzielen.

Dabei wird nicht auf das Ergebnis weniger Jahre ab-

gestellt, sondern auf das positive Gesamtergebnis der

voraussichtlichen Vermögensnutzung (Totalgewinn).

Veräußerungsgewinne sind dabei nicht einzubeziehen.

Die Überschusserzielungsabsicht muss anhand objekti-

ver Umstände festgestellt werden können.

Gegen eine solche Überschusserzielungsabsicht

spricht zum Beispiel der Abschluss eines Zeitmietvertra-

ges, eine nur kurzfristige Fremdfinanzierung oder auch

die Suche nach einem Käufer kurz nach dem Erwerb

der Wohnung. Wird die Wohnung zum Beispiel kurzfris-

tig wieder veräußert, obwohl bisher nur Verluste erzielt

wurden, kann die Überschusserzielungsabsicht unter

Umständen verneint werden. Verneint die Finanzver-

waltung insoweit die Gewinnerzielungsabsicht, liegen

keine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vor.

Solche Sachverhalte werden als sogenannte Liebhabe-

rei behandelt und es können keine steuerlichen Verluste

geltend gemacht werden.

b) Veräusserungsgewinn / Gewerblichkeit

Nach dem gegenwärtigen Stand der Steuergesetzge-

bung sind Veräußerungsgewinne weitgehend steuer-

frei, wenn eine Haltefrist von zehn Jahren überschritten

wird.

Diese Steuerfreiheit gilt allerdings nicht, wenn der Ei-

gentümer durch wiederholte An- und Verkäufe von Im-

mobilien oder Anteilen an Grundstücksgesellschaften

steuerlich als gewerblicher Grundstückshändler ange-

sehen wird. In diesem Fall erzielt der Käufer gewerbliche

Einkünfte, die sowohl die laufenden Einnahmen als auch

etwaige Veräußerungsgewinne umfassen.

Sie unterliegen neben der Einkommenssteuer auch

der Gewerbesteuer. Der Käufer sollte in Abstimmung mit

seinem Steuerberater darauf achten, dass er die von der

Rechtsprechung und der Finanzverwaltung gezogenen

Grenzen nicht überschreitet.

Rechtliche Grundlagen

47

c) Werbungskosten / Abschreibungen

Der finanzielle Gesamtaufwand für die Wohnung teilt sich

wie folgt auf und wird steuerlich differenziert behandelt:

� Anschaffungskosten für das Grundstück

Der auf den Grund und Boden entfallende Anteil des Kauf-

preises kann steuerlich nicht abgeschrieben werden. Der

jeweils in Ansatz gebrachte Anteil steht unter dem Vorbe-

halt der Prüfung durch die zuständige Finanzbehörde. Ab-

weichungen können nicht ausgeschlossen werden.

� Anschaffungskosten des Altgebäudes

Der um den Grund- und Bodenanteil reduzierteKaufpreis

ergibt die Haussubstanz. Sie kann linearjährlich mit 2,5

Prozent (bis Baujahr 1924) oder mit 2,0 Prozent (ab Baujahr

1925) abgeschrieben werden. Die Aufteilung von Grund-

und Bodenanteil zu Haussubstanzanteil erfolgt durch das

Finanzamt.

� Erhaltungs-/ Herstellungsaufwand

Werden nach der Anschaffung des Gebäudes bzw. der

Wohnung Renovierungs- beziehungsweise Modernisie-

rungsmaßnahmen durch den neuen Eigentümer oder

die Eigentümergemeinschaft beziehungsweise den Bau-

herrn durchgeführt, so stellen die daraus resultierenden

Aufwendungen in der Regel Erhaltungsaufwand und

damit steuerlich sofort abziehbare Werbungskosten dar,

soweit diese Maßnahmen innerhalb von drei Jahren nach

Anschaffung nicht 15 Prozent der Anschaffungskosten des

Gebäudes beziehungsweise der Wohnung überschreiten.

Aufwendungen für die Erneuerung von bereits vorhande-

nen Teilen, Einrichtungen oder Anlagen sind in der Regel

Erhaltungsaufwand.

� Weitere Werbungskosten

Der Erwerber kann weitere, steuerlich sofort absetzbare

Werbungskosten geltend machen. Hierzu können zum

Beispiel die im Zusammenhang mit dem Wohnungser-

werb anfallenden Steuerberatungs- und Finanzierungs-

kosten zählen (Disagio, Kosten der Finanzierung, Bankbe-

arbeitungsgebühren und ähnliches).

Die Grunderwerbssteuer (derzeit 5 Prozent des Gesamt-

kaufpreises) wie auch die Notarkosten des Kaufvertrages

und die Kosten der Grundbucheintragung sind nicht so-

fort absetzbar, sondern erhöhen die Anschaffungskos-

ten und werden – soweit sie auf das Gebäude entfallen

– durch die Abschreibungen steuerwirksam. Der Grund-

erwerbsteuersatz wird auf Bundeslandebene festgelegt

und variiert von Bundesland zu Bundesland.

d) Steuerfreibeträge

Unter bestimmten Voraussetzungen können negative

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung bei der Fest-

setzung der Einkommenssteuervorauszahlung oder auch

durch Eintrag in die Lohnsteuerkarte sofort steuermin-

dernd berücksichtigt werden. Der Steuerpflichtige muss bei

seinem Wohnsitzfinanzamt einen entsprechenden Antrag

stellen. Die Angaben müssen nachgewiesen oder zumin-

dest glaubhaft gemacht werden.

EIGENNUTZUNG

Wird die Wohnung zum Zwecke der Eigennutzung erwor-

ben, sollte der Käufer seine individuelle Steuersituation vor

Abschluss des Kaufvertrages mit seinem Steuerberater be-

sprechen.

VERMÖGENSSTEUER

Die Vermögenssteuer wird seit dem 1.1.1997 nicht mehr er-

hoben. Pläne zur Wiedereinführung der Vermögenssteuer

werden jedoch immer wieder diskutiert.

ERBSCHAFTS- UND SCHENKUNGSSTEUER

Geht die Wohnung im Wege der Schenkung oder Erbfol-

ge auf einen Dritten über, unterliegt dieser Vorgang den

Regelungen des Schenk- und Steuergesetzes.

GRUNDSTEUER

Die Gemeinde erhebt von den Grundstückseigentümern

eine jährliche Grundsteuer. Die Höhe der Grundsteuer ist

abhängig von dem für die Wohnung festgestellten Ein-

heitswert und den jeweiligen Hebesätzen der Gemeinden.

GRUNDERWERBSTEUER

Die Grunderwerbsteuer in Berlin beträgt zurzeit 5 Prozent

(neu ab 1.4.2012, davor 4,5 Prozent). Die Bemessungsgrund-

lage für die Grunderwerbsteuer umfasst den gesamten

Wert der Gegenleistung, also die Aufwendungen für den

Kauf des Sondereigentums (inklusive Aufwand für Grund

und Boden). Unter Umständen werden auch Baukosten

und Nebenkosten der Grunderwerbsteuer unterworfen.

FINANZIERUNG MIT LEBENSVERSICHERUNGSVERTRÄGEN

Falls der Käufer im Zusammenhang mit der Finanzierung

der Immobilie seine Rechte und Ansprüche aus einer Le-

bensversicherung an die finanzierende Bank abtritt, sind

die Bestimmungen des § 10 Abs. 2 EStG zu beachten.

Wegen der komplizierten steuerlichen Problemstellung

in dieser Konstellation sollte der Käufer seine individuelle

Finanzierungssituation mit seinem Steuerberater und/oder

Rechtsanwalt besprechen.

STEUERBERATUNG

Wegen der Abhängigkeit der Steuerbelastung beziehungs-

weise -entlastung von den persönlichen Verhältnissen

des Erwerbers und wegen der komplizierten steuerlichen

Vorschriften wird die Beratung durch einen Steuerberater

empfohlen.

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tel: 030 233 203 980 · fax: 030 233 203 989mail: Info@Vandenberg-Berlin.com

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