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市场简报 住宅 2018年11月
Savills China Research Shenzhen
概述2018年第三季度，深圳住宅物业销售市场先扬后抑，八至九月市场表现转冷。
截至2018年第三季度末，深圳一手住宅成交量上涨至916,348平方米，环比增长26.3%，同比增长35.3%。
第三季度，深圳一手住宅成交均价环比微降0.02%至人民币每平方米54,107 元
市场对服务式公寓和豪华公寓的需求放缓，入住率环比分别下降0.8个百分点和6.7个百分点至82.9%和83.3%。 服务式公寓的平均租金环比上升1.0%至人民币每平方米每月269.0元。而豪华公寓则环比下降2.9%至人民币每平方米每月158.1元。
“尽管住宅销量在七、八月持续上涨，但受“731政策”影响，成交量在九月份显著下降。”谢靖宇，第一太平戴维斯研究部
图片：深圳南山区万豪行政公寓
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市场简报 | 深圳住宅 2018年11月
图 3豪华公寓入住率及租金指数，2008年第一季度—2018年第三季度
销售市场2018年7月，中央住房城乡建设厅发布通知，对30个主要城市开展治理房地产市场乱象专项行动。随后深圳市政府在7月31号颁布了新的调控政策，亦称“731政策”，旨在进一步加强深圳房地产市场的调控力度，内容包括新购商品房三年限售和商务公寓五年限售、暂停企事业单位购买商品住宅、各类新供应用土地上建设的商务公寓只租不售，以促进深圳长租公寓市场的发展。
上述政策对本地住宅物业市场产生负面影响，而九月份的市场表现尤为明显。尽管深圳住宅总体销量在2018年第三季度环比增长26.3%至916,348平方米，但“731政策”的负面影响在九月份逐渐显现，九月份住宅市场成交量较上月环比显著下跌37.7%。据市场调查显示，众多潜在购房者已转持强烈的观望态度并推迟购买计划。而开发商亦感受到压力，导致第三季度后期的市场去化能力大幅放缓。
尽管住宅销售市场的需求被抑制，但新政策的实施和疲软的销售市场致使第三季度的成交价格表现稳定。截至季末，成交均价较第二季度微降0.02%至人民币每平方米54,107元。
租赁市场2018年第三季度，市场对服务式公寓和豪华公寓的租赁需求放缓，平均入住率环比分别下降0.8个百分点和6.7个百分点至82.9%和83.3%。中美贸易战的升级对部分与美国经济紧密相关的IT公司和国际贸易公司产生了负面
数据来源：第一太平戴维斯研究部
图 1深圳一手住宅成交量及成交价格，2012年一月—2018年九月
数据来源：第一太平戴维斯研究部
图 2
服务式公寓入住率及租金指数，2003年第一季度—2018年第三季度
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2003200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018
Q1/2003 = 100
入住率（左轴） 租金指数（右轴）
影响。来自这类公司的外籍人士和高管重新评估了其居住计划和选择。受其影响，深圳服务式公寓的第三季度入住率有所下降。此外，部分来自日本和美国电子公司的租客也提前离开并终止租约，助推了高端住宅租赁市场入住率的下降。
市场展望对于购房者和开发商而言，在持续严厉的调控环境下，更严格的限购政策和“731政策”将继续对需求端产生压制。在此背景下，预计深圳住宅市场在年内的表现将呈愈发疲软的态势。另一方面，政府政策持续利好长
租公寓，未来市场将获得更多政策和资金的支持。可以预见的是，短期内将有大量开发商和投资者对该市场表现出浓厚兴趣。土地方面，尽管本地住宅销售市场成交均价未来预计将缓慢下跌，许多开发商仍对在深圳扩大土地储备兴趣浓厚，希望籍此实现市场长期发展的获利机会。
高端住宅租赁市场将在2018年第四季度进入淡季。加之如前所述的当前中美贸易战及其对多个行业的负面影响，综上所述，预计豪华公寓和服务式公寓的租赁需求（尤其是前者）将在年内有所萎缩。数据来源：第一太平戴维斯研究部
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93
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2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
入住率（左轴） 租金指数（右轴）
Q1/2008 = 100
市场简报 | 深圳住宅
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2018年11月
Research
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