Panamá, 16 de enero de 2019 Licenciada Carmen A. Hernández T. Oficial de Inspecciones y Análisis Dirección de Registro y Autorizaciones Superinte nd encia del Mercado de Valores Ciudad.- Referencia: Ca lificación de Riesgo - Emisión Prival Real Est ate Fund, S.A. Estimada Li cenciada Hernández: prival SMIJ 17EHE '19Al-i 9::30 COHS: J3q l¡tJ} RECISIVl\ En referencia a la Oferta Pública del Programa R otativo de Not as Corporativas hasta por la suma de Cincuenta Millones de Dó la res (US$50,000,000.00) de Priva ! Real Estate Fund, S.A., y amparada por la Resolución SMV No. 101-17 de 7 de marzo de 2017, les informamos que el comité ordinario de Cal ificación de Riesgo, PCR decidió otorgar la siguie nte calificación a este Programa: _li>aC:ifiC: - cal ificación: l PAA+ - - ' --···- ..... - ·- -? .... -..... -·- Perspectiva: -· _ .... _ --·--· _ ___ _ ________ . Significado de la Calificación: · Emisores con buena calldad crediticia. L os factores de 1 protección so n adecuadas, sin embargo, en periodos de bajas : 1 en la actividad económica los ri esgos so n mayores y más -· - ... -· -- -· . .. . .... . .. .. ...... ..... . -. ...... .J ·-·-- .. . ... .... ... ..... . ...... ; El informe de calificación die riesgo se adjunta a la presenta not a y ha sido publlcado en la siguiente página web: http:/ /www.ratingspcr.com/ Sin o tro particul ar por el momento, Ricardo Za rak Grupo Priva! s.A. Calle 50 y 71 San Franc isco . Apartado 0832 - 00396 . Panamá Teléfono: +507 303-1900 in[email protected] www.prival.com
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Panamá, 16 de enero de 2019
Licenciada Carmen A. Hernández T. Oficia l de Inspecciones y Análisis Dirección de Regist ro y Autorizaciones Superintendencia del Mercado de Valores Ciudad.-
Referencia: Calificación de Riesgo - Emisión Prival Real Estate Fund, S.A.
Estimada Licenciada Hernández:
prival
SMIJ 17EHE'19Al-i 9::30
COHS: J3q l¡tJ} RECISIVl\ PüR:7((Á~
En referencia a la Oferta Pública del Programa Rotativo de Notas Corporativas hasta por la suma de Cincuenta Millones de Dólares (US$50,000,000.00) de Priva! Real Estate Fund, S.A., y amparada por la Resolución SMV No. 101-17 de 7 de marzo de 2017, les informamos que el comité ordinario de Calificación de Riesgo, PCR decidió otorgar la siguiente calificación a este Programa:
Fecha de C()mlté 13109118 Programa de Notas Corporativas
Perspectiva
Significado de la Calificación
Pi>A+
Estable
Categorla A: Emisores con buena calidad crediticia. Los factores de protección son adecuados, sin embarr;o, en periodos de bajas en la acb'vldad económica los tfesgos· son mayores y más variables.
Con el propósito de diferenciar ras calificaciones domésticas de les lntemacionales, se ha agregado una (PA) ala calificación para indicar que se refiere sólo a emisores/emisiones de canlcter doméstico a efectuarse en el mercado panameño. A las categorlas descritas se pueden asignar los signos •+• ó •. •para indicar su posición releUvs dentro de la respactlva categorla.
"La lnfonnaci6n empleada en fa presente calificación proviene de f1.1entes oficiales; sin embargo, no gatanUzamos la confiab/1/dad e Integridad de la misma, por lo que no nos hacemos responsables por algún error u omisión por el uso de dicha infonnacíón. Las ca6ficaclones de PCR consUtuyen una opinión sobre la calidad crediticia de una enffdad financiera y no son recomendaciones de compra y/o venta de Instrumentos qua esta emita•.
Racionalidad La calificación se sustenta en su adecuada cobertura y liquidez que inciden en la capacidad de pago de sus obligaciones. Asimismo, la emisión evidencia un adecuado nivel de garantías y un apropiado flujo proyectado de ingresos con la inclusión de los locales recientemente adquiridos en Albrook Mall.
Perspectiva Estable
Resumen Ejecutivo
• Adecuada cobertura sobre la deuda proyectada. De acuerdo con las proyecciones realizadas por Prival Real Eslate Fund, el EBITDA sobre los gastos financieros presenta una cobertura promedio de 2.8 veces a lo largo de la proyección. Considerando el tipo instrumento con pago a vencimiento, la cobertura de servicio sobre la deuda en promedio se situó de Igual forma en 2.8 veces. Por su lado, la cobertura del EBITD>A acumulado sobre el servicio la deuda es en promedio de 9.5 veces.
• Adecuadas garantlas de la emisión. La emisión de notas corporativas está respaldada por un Fideicomiso Irrevocable de Garantra, en donde el patrimonio estará conformado por hipoteca y anticresis con limitación de dominio sobre los bienes inmuebles, cesión suspensiva de los cánones de arrendamiento, endoso de las pólizas de seguro y el dinero, bienes o derechos que, sucesivamente, se traspasarán al fideicomiso.
• Apropiado flujo proyectado. Priva! Real Estate Fund proyecta adquirir una cartera conformada por 11 locales en el Albrook Mall, de los cuales siete locales son de comida y cuatro son locales comerciales, de los cuales provendrán parte de los flujos, acompañado a los ingresos generados por el edificio Unicorp Tower Plaza. Las proyecciones presentan ingresos y gastos estables con un EBITDA positivo a lo largo del plazo, con un monto total de B/.18.5 millones incluyendo la operación de Unicorp
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Tower Plaza. Además, se observa un flujo de efectivo positivo durante todos los años luego de pagar intereses.
Respaldo del Grupo Empresarial Prival. Priva! Real Estate Fund cuenta con el respaldo del Grupo Empresarial Priva!, Corporación conformada por empresas de reconocida experiencia y con una exitosa trayectoria empresarial, siendo este un respaldo en tema de experlise y know how de los empleados del grupo, quienes son los responsables de la administración y Junta Directiva de la Sociedad.
Metodologia utilizada La opinión contenida en el informe se ha basado en la aplicación de la metodologfa para Cal/fícación de Riesgos de instrumentos de deuda de corto, mediano y largo plazo, acciones preferentes y emisores vigente del Manual de Calificación de Riesgo aprobado el 09 de noviembre de 2017.
Información Utilizada para la Calificación l. Información financiera: Estados Financieros auditados correspondientes del31 de diciembre de 2013 al31
de diciembre de 2017. 2. Riesgo de Liquidez: Manual de liquidez. 3. Riesgo de Solvencia: Reporte del Indica de adecuación de capital. 4. Riesgo Operativo: Manual de Pollticas Generales Informáticas e Informe de Prevención de Blanqueo de
Capitales.
Contexto Económico A diciembre 2017, el crecimiento económico de Panamá fue de 5.4%, siendo la mayor tasa registrada desde 2016 la cual alcanzó 5.3% e inferior al promedio de los últimos tres anos, 5.6%. Panamá percibe la tasa de crecimiento más alta de la reglón al comparar con el promedio que oscila en 1.1% (América Latina y el Caribe). Los resultados positivos se sustentan en los proyectos de construcción de la segunda linea del metro y el tránsito, sumado por la ampliación del Canal, además del alza en las inversiones públicas. Asimismo, el sector privado se ve favorecido y con miras de crecimiento ante el progreso en áreas estratégicas como el transporte y logistica, minerra y servicios financieros. Para el 2018, el pronóstico del Banco Mundial se mantiene constante en 5.4%.
El saldo de la deuda pública total disminuyó a US$1,311.4 millones (-5.7%) respecto al cierre de diciembre 2016. Durante el año se realizaron diversas aportaciones en función a la mitigación de deuda de parte de Organismos Multilaterales y del BID por US$209.8; asi como US$85 millones correspondientes al préstamo de apoyo presupuestario para el impulso a la Modernización de la Gestión Financiera del Estado y US$7.6 millones provenientes de programas suscritos con el Banco de Desarrollo de América Latina. Mientras que la ratio de endeudamiento se situó a diciembre 2017 en 40% del PIB, derivado de la positiva tendencia sobre la producción nacional. Respecto a la gestión fiscal , el déficit fiscal del sector Público totalizó B/. 587 millones, lo que equivale a 1% del PIB presentando una mejora interanuai como resultado de una contracción en los gastos y aportación de capitaL
Las exportaciones panemel'las reflejaron una mejora interanual al registrar que el valor de mercaderia a bordo de bienes alcanz:ó un crecimiento de 3.6% derivado del incremento en exportación de banano (11 .3%), café (113.6%), harina y aceite de pescado (15.1 %) y camarón (0.2%). De la misma forma, el valor del movimiento comercial de la Zona Libre de Colón creció en 5.3% favorecido por el aumento de las importaciones CIF (Costo, Seguro y Flete) en 6% y de las reexportaciones FOB en 5.7%. Mientras tanto, las importaciones crecieron en 8.6% interanualmente, sobresaliendo los bienes de consumo no duraderos (10.9%) y los bienes irntermedios (8.1%), manteniendo el déficit en cuenta corriente. Las Reservas internacionales netas totalizaron B/. 4,337.6 millones, lo cual representó un decremento interanual de B/. 432.9 miles (-9.1%).
Contexto Sector Entre los años 2013 y 2017 el sector de la construcción registró un crecimiento promedio de 14.9%, la principal razón de este incremento fue la inversión en mega infraestructuras que se dio durante esos años, destacando proyectos como la tercera fase de la Cinta Costera, Panamá Pacifico y la Ampliación del Canal. En general, el sector mostró un desempeño dinámico con tasas de crecimiento trimestrales por arriba del 5%, mostrando una tasa de crecimiento de 6% al cierre del cuarto trimestre de 2017.
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e •O ·a
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PRODUCTO INTERNO BURTO TRIMESTRAL DEL SECTOR CONSTRUCCIÓN
Fuente: Coontralorla G81'toral de la Rop4lblica-lnsHtuto Nocional de Esladfstica y Censo 1 Elaboración: PCR
El mercado de bienes ralees de Panamá, está compuesto de tres sectores, los cuales son segregados dependiendo de la utilización final de los Inmuebles. Por tanto, se incluye el sector residencial que se caracteriza principalmente por la venta y alquiler de casas y apartamentos; el sector comercial, que está vinculado a la venta y alquiler de locales comerciales y de oficinas y; el industrial, que está compuesto principalmente de fábricas, plantas productoras, procesado ras y galeras, entre otros.
Análisis de la Institución Reseña
Fue constituido mediante Escritura Pública 5132 del4 de mayo de 2015 según las leyes de la República de Panamá y se dedica a invertir el capital de sus accionistas en un portafolio de bienes inmuebles. Sus actividades están reguladas por el Acuerdo 02-2014, de la Superintendencia del Mercado de Valores de Panamá ("SMV') y Decreto Ejecutivo N° 199 del 23 de julio de 2014.
El Fondo es una sociedad de inversión cerrada que busca proveer al inversionista una renta sostenible generada por los alquileres de bienes inmuebles. Para alcanzar el objetivo el fondo busca Invertir en un portafolio diversificado de activos en los sectores inmobiliarios.
Durante este ai'\o el fondo está activamente buscando oportunidades ya que los precios de los inmuebles están ajustándose al ritmo más lento que presenta la economla panamei'\a. Las principales oportunidades en este momento se han presentado en locales comerciales en los centros comerciales más concurridos de Panamá.
El Fondo ha sido autorizado para operar como sociedad de inversión inmobiliaria mediante resolución SMV N" 372-15 del18 de junio de 2015. Asimismo, Prival Securities, lnc. es el administrador, agente de registro, pago, transferencia, custodio y agente vendedor del Fondo y es propietario de todas las acciones Clase B de Priva! Real Estate Fund, S.A. Las oficinas del Fondo están ubicadas en Calle so y Calle 71 San Francisco, República de Panamá.
Patrimonio El Fondo tiene dos clases de acciones en cuestíón: Clase A y Clase B. Ambas se encuentran en el mismo rango en todos los aspectos materiales a excepción de que las Clase B tienen exclusivamente el derecho a voto y no a derecho económico.
El Fondo tiene la polltica de distribuir no menos del 90% de su utilídad neta del periodo fiscal, con excepción de las siguientes situaciones:
• Durante los dos primeros anos de registro, el Fondo podrá no real izar distribuciones o distribuir un porcentaje inferior a l m!nimo indicado.
• Durante cualquier periodo fiscal en que, a juicio de la Administradora o ente competente de la sociedad de inversión, por situaciones extraordinarias macroeconómlcas o del desempeño o perspectivas del negocio de desarrollo y administración inmobiliaria que participe el fondo, se considere conveniente no distribuir el mlnlmo indicado.
Los dividendos serán distribuidos trimestralmente, pagados siete dfas hábiles después del cierre de los meses de marzo, junio, septiembre y diciembre.
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Partlcl aciOn accionarla Accionista
Acciones Clase A Prlval Seau1tles, lnc. Acciones Clase B Total% Total acciones
Fuente: PREF 1 ElaboraciOn: PCR
% partlclpaciOn
99% 1%
100% 50,500
El capital autorizado para PREF es de 8/. 5,050,000 y estará distribuido de la siguiente manera:
B/. 5 millones en acciones Clase A: correspondiente a 500 millones acciones comunes Clase A con un valor nominal de 8/. 0.01. Los accionistas de esta clase de acciones corresponden a clientes de Banca Privada de Prival Securities y tienen derecho económico, pero no tienen derecho a voto.
B/. 50 mil en acciones Clase B: correspondiente a 500 acciones comunes Clase B con un valor nominal de 81. 100 cada una. A diciembre 2017, Prival Securitles lnc. es propietario de la totalidad de este tipo de acciones. Los dos tipos de acciones se encuentran en el mismo rango en todos los aspectos materiales a excepción de que las Clase B tienen exclusivamente el derecho a voto y no a derecho económico.
El valor de los activos netos por acción es determinado dividiendo los activos netos entre el número de acciones comunes emitidas y en circulación de la Clase A.
Responsabilidad Social Empresarial Con respecto al aspecto social, la empresa aplica el mismo Código de Etica del Grupo Prival que promueve la igualdad de oportunidades para trabajadores, sus familias y en general en todos sus grupos de interés. También promueven la erradicación de discriminación por etnicidad, género, creencia, religión, origen, estado civil y discapacidades. Por otro lado, se verificó que la empresa otorga todos los beneficios de ley y prestaciones a sus trabajadores y familiares.
Gobierno Corporativo Actualmente la Junta Directiva de Prival Real Estate Fund, S.A. está conformada por cinco miembros, de los cuales uno de ellos es independiente. La Junta podrá otorgar poderes generales o especiales que faculten a los directores, dignatarios o funcionarios de la sociedad o a terceras personas para gestionar cuantos asuntos estime oportuno encomendarles y que sean competencia de la Junta Directiva.
A la fecha de análisis, los directores y miembros de la Junta Directiva de la Sociedad son:
JUNTA DIRECTIVA DE PRIVAL REAL ESTA TE FUND, S.A.
NOMBRE CARGO
Juan Cartos Fábrega
Jaime R. Sosa Q.
David S. Mun oz
Ricardo A. Zara k A.
Anamae Maduro
Presidente y Director
Secretario y Director
Tesorero y Dlrecw
Diroctor
Director Independiente
Fuente: PREF . /Elaboración: PCR
El Presidente de la Junta Directiva cuenta con experiencia en el sector inmobiliario y financiero, de igual forma el resto de la Junta Directiva cuenta con sólida experiencia en el sector financiero y la plana gerencial con experiencia relevante en el manejo de fondos de inversión
ADMINISTRADORES DE INVERSIONES DE PRIVAL INVESTMENT FUNDS, S.A.
NOMBRE CARGO
Rafael Femández
Rodolfo Duarte
Féllma Asval
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VIcepresidente Asistente de Banca Pñvada
Gerente de Inversiones
Gerente de Inversiones
Fuente: PREF. 1 Elaboración: PCR
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Grupo Económico Grupo Prival, S.A. es una empresa tenedora de acciones de compal'llas con operaciones principalmente en la industria de banca y servicios financieros. En este sentido, Grupo Prival opera a través de sus subsidiarias que realizan el negocio bancario. La estrategia del Grupo enfoca sus esfuerzos al apoyo activo a empresas mediante los servicios integrados en la Banca Corporativa, Banca Privada y Banca de Inversión. La estructura del grupo económico se presenta a continuación:
Prlvr~l ::jFJcunltos, lnc
Operaciones y Estrategias Operaciones
ESTRUCTURA DEL GRUPO ECONÓMICO
Grupo Pnval, S A.
P11va1 Bank, S A
Pnval Trust. S .A Pnval Leanng, lnc:
Fuente y elaboración: PREF
Priva! Bank !Costa R1ca¡ SA
El Prival Real Estate Fund (PREF) busca proveer al inversionista una renta sostenible generada por los alquileres de bienes inmuebles. Para alcanzar el objetivo el fondo busca invertir en un portafolio diversificado de activos en los sectores inmobiliarios, concentrando sus esfuerzos en activos comerciales, industriales, bodegas de almacenamiento, estacionamientos y residencial. El fondo fue lanzado al mercado público en junio 2015.
Estrategias corporativas La estrategia del fondo es invertir en una cartera diversificada de inmuebles con el fin de proporcionar un flujo de alta calidad, buena ubicación y en diferentes sectores. Como parte de su estrategia, buscan adquirir propiedades ubicadas en centros urbanos, de alto crecimiento y consumo. Asimismo, buscan oportunidades en las provincias del interior en donde se estima un alto crecimiento demográfico.
Posición competitiva De acuerdo con la apreciación de la dirección de Prival Real Estate Fondo, el mercado de fondos inmobiliarios es nuevo en Panamá. La ley que ampara los fondos fue emitida por el Decreto Ejecutivo No. 199 de 23 de julio de 2014. Siendo asl se han lanzado muy pocos fondos Inmobiliarios desde que la ley fue emitida. Por tanto, según las mismas apreciaciones de la administración del PREF, éste goza de una ventaja comparativa porque fue uno de los primeros fondos Inmobiliarios en Panamá. Los otros gestores de activos que son comparables a Prival Securities, lnc. todavla no han emitido un fondo con una propuesta de valor similar.
Marco regulatorio y principales políticas del Fondo de Inversión
Marco regulatorio Referente a las disposiciones y procedimientos de las Sociedades de Inversión, la Ley aplicable a este tipo de fondos se refiere al Texto único del Decreto Ley 1 de 8 de julio de 1999 y el Acuerdo 3-20061• Respecto al tratamiento fiscal las sociedades de inversión inmobiliarias y subsidiarias no tendrán que efectuar el pago
' Precedido por el Acuercto 2-2005 y el Acuercto 3-2004. Establecen las disposiciones y procedimientos referentes a la operación de tos Fondos de Inversión.
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del Impuesto sobre la Renta Estimado de la sociedad, siempre que se cumpla con lo establecido en el parágrafo 2 del Articulo 706 del Código Fiscal y con el Reglamento de normativa legal según el Decreto Ejecutivo No 199 de 23 de junio de 2014. Asimismo, debe considerarse el artículo 334 del Texto único del Decreto Ley No. 1 de 8 de julio de 1999, los articulas 701 y 733 del Código Fiscal de Panamá, tal como fueron modificados por la ley 8 de 2010.
Política de inversiones Esta Sociedad de Inversión será gestionada cumpliendo con las siguientes pollticas de Inversión:
Inversiones permitidas: 1. Que como mlnimo el ochenta por ciento {80%) de sus activos sean invertidos directa o Indirectamente
en cualquiera de los siguientes tipos de activos: 2. Todo tipo de inmueble incluyendo aquellos cuya construcción haya finalizado y que cuenten con
permiso de ocupación. 3. Aquellos bienes inmuebles que estén en fase de construcción o en plano con permiso de construcción. 4. Aquellos bienes inmuebles que no cuenten con un anteproyecto, dentro de las limitaciones establecidas
en el presente articulo. 5. Opciones de compraventa y promesas de compraventa de bienes inmuebles, siempre que el
vencimiento de dichas opciones y promesas no supere el plazo de tres {3) af\os y que los correspondientes contratos establezcan restricciones a su libre traspaso.
6. Tltulos valores, públicos o privados, que gocen de garantlas reales emitidos por empresas que se dediquen al negocio de desarrollo y administración Inmobiliaria.
7. Cualquier Inversión que le otorguen derechos reales sobre bienes inmuebles. 8. Derechos sobre bienes inmuebles derivados de concesiones que permitan realizar el negocio de
desarrollo y administración inmobiliaria. 9. Acciones, cuotas de participación y demás valores emitidos por sociedades de inversiones
inmobiliarias. En esto casos, deberá constar información y documentación que sustente que dichas sociedades de inversión inmobiliaria cumplen con las pollticas de inversión indicadas en esta polltica.
Las inversiones referidas en puntos 3 y 4 arriba no podrán representar, en ningún caso, más del veinte por ciento (20%) del activo del fondo; a efecto de este lfmlte, las opciones de compraventa y las promesas de compraventa se valorarán considerando el monto de los aportes abonados al precio de venta pactado de los bienes inmuebles.
El fondo concentrará sus esfuerzos invirtiendo, exclusivamente, en la República de Panamá. Las inversiones serán en los sectores de inmuebles comerciales, oficinas, industriales, estacionamientos, almacenamiento y residencial. Se buscará inversiones en la Ciudad de Panamá y en el interior del pafs incluyendo las playas.
Inversiones Incidentales: Que hasta un veinte por ciento (20%) de sus activos sean Invertidos en cuentas de ahorro o depósitos a plazo fijo en bancos con grado de Inversión, o en valores con grado de inversión que sean negociados en una bolsa de valores u otro mercado organizado. En caso de inversión en instrumentos financieros, será permitido si es para fines de cobertura, liquidez o desempeño de la Sociedad. Estas Inversiones Incidentales deberán realizarse por medio de intermediarios financieros debidamente autorizados y deberán documentarse.
Polltica de conservación y seguros La Sociedad de Inversión asegura los Inmuebles contra Incendio, rayo, explosión, impacto de vehículos, remoción de escombros, terremoto, oleaje, vendaval y todo tipo de daño para mitigar la posibilidad de cualquiera pérdida. Incluyendo todas aquellas mejoras construidas o que se construyan sobre el Bien Inmueble. El seguro será equivalente a, por lo menos, el ochenta por ciento (80%) del valor de mercado del Inmueble.
Adicional, La administración de propiedades Inmobiliarias, se realizará de manera Interna. Se verificará el mantenimiento diario de los inmuebles dentro del portafolio de La Sociedad. El mantenimiento de cada inmueble es crftico para preservar cada propiedad viable para su alquiler ya que la fuente primordial de ingresos será generada por el flujo de los alquileres.
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Politice de Endeudamiento La Sociedad de Inversión podrán contraer deudas por un monto no superior al ochenta por ciento (80%) de sus activos, sujeto a las l imitaciones y prohibiciones dispuestas por las disposiciones legales aplicables.
Las Sociedad de Inversión podrá otorgar préstamos y garantlas, s iempre que éstos sean directa o indirectamente en beneficio de la Sociedad de Inversión. Los valores y activos financieros integrados en el patrimonio de la Sociedad de Inversión que realicen operaciones en los mercados de opciones, futuros o instrumentos derivados, podrán pignorarse u otorgarse como garanUa de tales operaciones. Los pagos de cada serie serán cubiertos de los flujos generados de cada Inversión que se realice.
Análisis de los Arrendatarios
El Fondo está expuesto directamente a los riesgos asociados al negocio inmobiliario y a la capacidad de pago de sus arrendatarios. Al 30 de abril de 2018, el único activo que forma parte del fondo es Unicorp Tower Plaza, S.A. ubicado sobre la Avenida Ramón Arias en la Urbanización El Carmen (VIa Brasil), actualmente ocupado por las oficinas del Instituto para la Formación y Aprovechamiento de los Recursos Humanos en adelante IFARHU y por la Universidad lnteramericana de Panamá (UIP}. A la fecha se tiene aprobada la Inversión en activos fijos, la cual corresponde a la cartera de 11 locales en Albrook Mall. Se observa una alta dependencia en los flujos provenientes de los dos arrendatarios de Unicorp, lo que pudiera representar un riesgo para PREF ya que en este momento su desempeno depende en su mayor! a de que las dos empresas cumplan con los compromisos de pago pactados en los Contratos de Arrendamiento.
IFARHU
Institución dedicada al desarrollo de la formación y aprovechamiento del capital humano, mediante programas y proyectos destinados a la comunidad en general, otorgando becas y créditos educativos para contribuir al mejoramiento de la calidad de vida de la población nacional.
Los objetivos de la institución son: • Alcanzar la eficiencia y efectividad de los Programas de Becas y Crédito de la Institución.
Lograr mayor equidad en la utilización de los fondos destinados por el Estado a la formación profesional de los estudiantes panameños.
• Planificar la formación y el aprovechamiento del recurso humano del pals. • Establecer un Programa de Fortalecimiento Institucional, que incorpore entre otros aspectos, la
planificación estratégica y la tecnologla. • Desarrollar un sistema de gestión de la calidad.
UIP
La Universidad lnteramericana de Panamá fue aprobada en 1992 por Decreto Presidencial e inició operaciones en 1994, co·n 90 alumnos matriculados. La Institución va en paralelo al desarrollo del pals, con el cual la Institución mantiene un firme compromiso. En 2011 se Inauguró la nueva sede de Maestrlas en Vla Brasil, instalaciones actuales que son propiedad del Fondo.
CENTRO COMERCIAL ALBROOK
La Inversión en activos fijos que ha sido enviada el 30 de abril de 2018 supone la oferta de un monto determinado por la compra de la sociedad JIA Albrook, S.A., quien posee siete locales de comida rápida y cuatro locales comerciales en el centro comercial Albrook Mall. Los locales y sus medidas se incluyen a continuación:
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LOCAL RAZÓN SOCIAL ÁREA MTS VALOR APRECIACIÓN VALOR VENTA RÁPIDA
E-3 STAR COFFEE 16.56 210,000 189,000
E-7 LA FELICIDAD EXPRESS 51.44 440,000 396,000
E-8 R05TED & FRIED 35.76 320,000 288,000
E-9 PIOPIO 49.54 345,000 310,000
E-15 CHINAWOK 49.63 440,000 396,000
E-16 BURGER KING 49.51 440,000 396,000
E-17 DUNKIN OONUT5 48.78 440,000 396,000
F-20 TOP FITNE55 51.84 450000 405,000
P-4 ZAXV 75.26 425,000 382,500
P-5 BIG BAG 73.14 530,000 477,000
P-7 El HOMBRE DE LA MANCHA 80.44 570,000 513,000
TOTAL 581.9 4,610,000 4,148,500 Fuente. PREF 1 Elaboración: PCR'
Contratos A la fecha se cuenta con contratos firmados de los once locales en el Centro Comercial A lbrook, los cuales oscilan en periodos entre uno y dos años. En la actualidad se manejan plazos cortos en los contratos de renta de comida a consecuencia de la alta demanda que se maneja de los mismos. Con relación al contrato de alquiler de La Universidad lnteramericana de Panamá, el mismo es por un plazo de 10 al'\os a contarse a partir del 1 de mayo de 2011. El contrato no puede ser terminado anticipadamente antes del plazo establecido. Al vencimiento del plazo original, las partes podrán de mutuo acuerdo, dentro de un plazo de seis meses antes del vencimiento del plazo original, negociar la prórroga al mismo.
También se mantiene un contrato con el Instituto para la Formación y Aprovechamiento de Recursos Humanos en nombre del Estado por el arrendamiento 8,990 mts2, el cual tiene un plazo de tres anos que concluyen el 31 de diciembre de 2018. El contrato puede ser finalizado de manera unilateral por parte del Estado con previa notificación anticipada de dos meses y, actualmente, se encuentra en proceso de renovación por tres anos.
Análisis Financiero
Activos
Los activos de PREF se ubicaron en B/. 29.7 millones a diciembre 2017, mostrando un decremento interanual de -11.7% con relación a diciembre 2016, principalmente debido a la disminución en el valor de la propiedad en Unicorp Tower Plaza, S.A. en B/. 3.5 millones (·1 0.9%), como consecuencia del ajuste registrado entre el costo y el valor razonable del activo. Asimismo, la cuenta de Otros Activos disminuyó en B/. 346.4 míles (-39.6%) debido a que se pagaron más impuestos sobre inmuebles de manera anticipada en comparación a lo que se pagó el año anterior. Las propiedades de Inversión a la fecha representan el 97.8% del total de activos del fondo, cumpliendo asl con el mlnlmo establecido en sus politices de inversión, el cual es de 80%.
PRINCIPALES ACTIVOS DEL FONDO (Excluyendo las propiedades de Inversión)
• Efectivo • Cuentas por cobrar dientes • Otros activos
Fuente: PREF 1 Elaboración: PCR
2 El valor de apreciación y el valor de venta rápido se registra en USO.
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Pasivos Los pasivos estuvieron compuestos principalmente por bonos por pagar, financiamientos recibidos y Otros Pasivos. A diciembre 2017, los pasivos totales se situaron en B/. 14 millones mostrando un leve decrecimiento lnteranual (-0.97%), resultado de la disminución de los Financiamientos Recibidos y Otros Pasivos. A la fecha de análisis el 99.7% de los pasivos está representado por los Bonos por pagar
INTEGRACION DEL PASIVOS DE PREF
• Otros Pasivos • Financiamientos recibidos • Bonos por pagar, neto
Fuente: PREF 1 Elaboración: PCR
Patrimonio El capital autorizado del Fondo es de B/.5,050,000 divididos, el cual se encuentra dividido en 500,000,000 acciones comunes Clase A con un valor nominal de B/.0.01 cada una y 500 acciones comunes Ciase B con derecho a voto con un valor nominal de un cien (B/.1 00). A la fecha de análisis los activos netos atribuibles a los tenedores de acciones ascienden al monto de B/. 15.6 millones, mostrando una disminución de B/. 3.8 millones (-19.5%) en comparación al cierre 2016.
Resu ltados Financieros A la fecha de análisis, los ingresos por alquileres totalizaron B/. 2. 7 millones, registrando un comportamiento estable en comparación con el año anterior, variando únicamente en +0.07%. De manera general, los Impuestos se duplicaron del año anterior al presente periodo y se evidencia una pérdida por cambio en el valor razonable en la propiedad de inversión por B/. 3.5 millones, cambio que incidió en la pérdida generada como resultado del ejercicio por B/. 1.7 millones. Lo anterior contribuyó a que tanto el ROA como el ROE presentaran resultados negativos de -.8.9% ROA y -16.78% ROE.
RESULTADOS FINANCIEROS
800
§. e ~soo
ai
400
200
-200
-400 - Ingresos Totales - Gastos Totales - Utilidad Neta - Cambio en valor ra:..onable en la propiedad da inversión
Fu ante: PREF 1 Elaboración: PCR
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Instrumento Calificado
Emisor:
, lnstru~e~t?:
Resolución:
Moneda:
Monto de li Oferta:
Plazo de la emisión:
Tasa de Interés:
Base de cAlculo:
Forma y denominación de las notas:
Pago de Capital:
• Periodicidad pago de Interesas:
Redención anticipada:
Garantlaa
Uso de loa fondos:
Priva! Real Estate Fund, S.A.
Programa Rotativo de Notas Corporativas
SMV-101-17
Dólares de Estados Unidos de América
Hasta US$ 50,000,000
Hasta 10 anos
Tasa ffja a determinarse en la venta de cada 'serta
365/360
Las Notas serán emitidas en forma global, rotativa, nomlnallva y sin cupones. en denominaciones de mM dólares (US$ 1 ,!JOO), cuyos términos y condiciones se detallan en las respectiws Notas de cada Serie. · · ... •... . .... ,• •,
El p¡¡go de capHal se realizará al vencimiento de la serie respecu! a
El pago de Intereses se realizará ltimeslralmente los dlas 30 de enero, 30 de aMI, 30 de juli~ y 30 de octubre:
Se podrá redimir anticipadamente
Las series serán garantizadas por un Adelcomlso, cuyo paltimonlo podrá estar compuesto por. a) Primera Hipoteca y · antecresls con limitación al derecho de dominio sobra los Bienes ! Inmuebles; b) Cesión suspensiva en garantlá de los Cllnones de Arrendamiento presentes y Muros: e) Endoso de las pólizas de seguro de los Bienes Inmuebles hlpctecados c¡ua cubran al menos el 80% el valor actualizado de las mejoras contrluldas; d) Todo el dinero depositado en las Cuentas Aduciartas de las Sertas respectivas; e) El dinero que obtenga el fiduciario con la ' ejecución de las garantlas hipotecarlas; 1) Los flujos dlnera~os de la liquidación de las pólizas de seguros; g) . Cualquier otro , dinero, bienes o derechos que, de tiempo en Uempo, se traspasen al fideicomiso
Las sertes de Notas estarán respaldadas por el crédito general de la empresa.
Los fondos de cada serie serán utilizados para financiar hasta el · 80% del costo de adc¡ulslciOn de un bien Inmueble c¡ue se ajuste a las polltlcas eje Inversión.
Agenta Eatructurador y Agente de Pago, Priva! Bank, S.A. . Ragl ~tro Y. Transferencia: . . .. .
' Casa de Valorea: Prtval Securttles, lnc.
Custodio: Central Latinoamericana da Valares, S.A:
Fiduciario: Priva! Trust, S.A.
Fuente: PREF 1 Elaboración: PCR
Garantías El Programa de Notas Corporativas estará garantizado por un fideicomiso de garantla, el cual se constituirá con Prival Trust, S.A. en calidad de Fiduciario en beneficio de los Tenedores Registrados de Notas Corporativas. El Fideicomiso de Garantla contendrá los siguientes bienes y derechos, los cuales constituirán el Patrimonio Fideicomitldo.
Las series de notas que serán emitidas de acuerdo con prospecto informativo SMV-101-17 serán garantizadas por un Fideicomiso, cuyo patrimonio podrá estar compuesto por:
Primera Hipoteca y anticresis con limitación al derecho de dominio sobre los Bienes Inmuebles Cesión suspensiva en garantla de los Cánones de Arrendamiento presentes y futuros Endoso de las pólizas de seguro de los Bienes Inmuebles hipotecados que cubran al menos el 80% el valor actualizado de las mejoras construidas Todo el dinero depositado en las Cuentas Fiduciarias de las Series respectivas
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• El dinero que obtenga el fiduciario con la ejecución de las garantfas hipotecarias • Los flujos dinerarios de la liquidación de las pólizas de seguros • Cualquier otro dinero, bienes o derechos que, de tiempo en tiempo, se traspasen al Fideicomiso
Endeudamiento A la fecha se reportan Bonos por Pagar por 8/. 13,984,439, correspondientes a los Bonos de la serie Senior emitidos por Unicorp Tower Plaza, S.A el 29 de junio de 2012, fecha en que se realizó la emisión de dos series, una senior y una subordinada por B/. 14 millones cada una; la serie subordinada fue redimida en su totalidad.
Al31 de diciembre de 2017, solo se encuentra vigente la Serie Senior, la cual devenga intereses a una tasa anual fija equivalente al6.5% anual sobre el saldo insoluto de los bonos. Dichos bonos están garantizados mediante contrato de Fideicomiso Irrevocable de Garantla que cuenta la primera hipoteca y anticresis con limitación al derecho de dominio sobre la finca número treinta y cuatro mil veintinueve, que corresponde a la propiedad de Unicorp.
Uso de los fondos Los Fondos netos productos de la Emisión de cada serie, serán utilizados por el Emisor para financiar hasta el 80% del costo de adquisición de bienes inmuebles que se ajuste a las condiciones de inversión del Emisor. El remanente del costo de adquisición se cancelará con capital procedente de la venta de acciones comunes del Emisor. El monto neto estimado a recibir producto de la venta, estimando la colocación de la totalidad del programa y descontando los gastos en que se incurra producto de la Emisión es de B/. 49,429,627 .50.
En adición, los fondos netos producto de la Emisión de cada serie podrán ser utilizados para, refinanciar Series emitidas y en circulación bajo la Emisión y/o para refinanciar emisiones de valores distintas a la presente emisión, realizadas por el emisor o por alguna de sus subsidiarias o afiliadas siempre que las mismas gocen de garantlas reales que se ajusten a las políticas de inversión del Emisor.
Proyecciones Financieras PREF realizó proyecciones financieras para un periodo tres años y tomando la misma tendencia se completaron. Las proyecciones presentan ingresos y gastos estables con un EBITDA positivo a lo largo de los cinco anos, con un monto acumulado total de B/.63.7 millones. Además, se observa un flujo de efectivo positivo durante todos los años luego de pagar intereses. 3
En la evaluación del EBITDA sobre los gastos financieros, Priva! Real Estate Fund, S.A. presenta una cobertura promedio de 2.8 veces a lo largo de la proyección, asl como la cobertura de servicio sobre la deuda promedio es de 2.8 veces considerando que el pago se da al vencimiento de cada serie por lo que no se cuenta con amortizaciones de capital. Asimismo, al tomar en cuenta el EBITDA acumulado, la cobertura de servicio sobre la deuda (Gastos Financieros) promedio es de 9.5 veces.
3 Las estimaciones fueron realizadas por Priva! Real Estate Fund, S.A., en base a un monto representallvo de deuda de Bf. 2, 736,250
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RATIO$ ESTIMADOS SOBRE LAS PROYECCIONES FINANCIERAS DE PREF
Deuda 2,7 2.8 2.8 2.8 2.8 Ccbertu'a sobre SeNicio de la Deuda (EBITDA Acllmj 2.7 5.2 ... 8.0 1M: 13,7
4•
·servicio de la Deuda ~ Gastos Financieros + Amortizaciones de Capital Fuente: PREF/ Elaboración: PCR
~,161,452
18,519,34'1
1,122,500 2.8
2.&
16.5
18,519)47 .
63,694,302 6,622,708
2.8
2.8
9.5
4 Las estimaciones de cobertura fueron realizadas por Pñval Real Estate Fund, SA, en base a un monto representativo de emisión de deuda del Programa Rotativo de Notas Corporativas de 8/. 2.736,250.
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Anexos
Cofraa e n mllea de llalboaa Ac:tiYoa Corrlen1u Elacdvo C<lontaa por cobttt c:lentu A<.!Noa no Corrlentn Propledaoln ola invertstln lolobfiorio y Equipo neto ~uto aobrt 1t ranlt dJfeñdo Otroa oc:llvoa TOTAL ACTIVOS Paolvoa corriente o Fr~anclanHntos rocibioloo Olroo Putvoo Pootvoo no corrlenteo Bono a PO< pogar, neto TOTAL PASIVOS A::tlvoa notos no tlrlbuíbles
S.la""" Ge dic-15 466.1 46',4
1.3 34,466.2 33.500.0
0.6 100.2 864.5
34,931.0 148.4
..... 13,963.7 13.963.7 14,H3.1 20,817.9
ACTIVOS NETOS NO AT1!18lii8LfS A LOS TENEDORES DE ACCIONES TOTAL PASIVOS Y ACTIVOS NOATRI8U18LES
20,817.9 34931 .0
' Fuente: PREF/ Elaboración: PCR
E atado do Ro&ultados do P rlvol l~ul Estol a Fund Cltna en mUoa de Balboas diO · IS lngraooo por otqiJilor 1380.07 Cuotodamantonlmlonto -83.08 Cambio onvalorramnal>kl onla propiedad de Inversión 283\85 Otroolngrasos 753.88 Tot1 de lngreJoa 4 712 .53 o~~nyemort~~. O. 'V Gu tot do o portalón 248 .08 Gastas aeeomlslones G.11 Silla/toa ybtntllt!oo 1 emp oaéos 47.111 Honoraños yurvlclos profaslonakts 11111 Stgl.n>s 18.18 Impuesto o -$8.43 M onttnlmitnto 48.&9
Otros 58.32 Utilidad en oper•clonea 44U.45 Gastos~ loteras u 478.00 Utilidad antes dal lmpuuto o obro la renta 3985,48 'm puesto sobralaronte 82.80 Utilidad nata 3902.88
Fuente: PREFI Elaboración: PCR
tndk:.OOorca flnonc.tero• Prtvdl Ronl Elt3ltt funcJ lnd aaor dle-15 ll u oz corriente 1% Prueba ectda , .~
Endeudarrionlo (PIIIvaaiAellvoo) 40% Apaltncarrionto f inanciera 68% ROA 11% ROE 19% f .BITOA/Ingreooo lotolta 30% Deudo ftnanelort 1 EBITOA 7.62 Cobertura do lntueau U3
