DIÁLOGO CON LA JURISPRUDENCIA Nº 200 267

JURISPRUDENCIA REGISTRAL

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LA FE PÚBLICA REGISTRAL COMO PROTECCIÓN INÚTIL FRENTE A LOS CONTRATOS

INVÁLIDOS E INEFICACES

Rómulo MORALES HERVIAS*

TEMA RELEVANTE

En este artículo, el autor, luego de analizar la fe pública registral, concluye que esta no puede coexistir con disposiciones normativas de la protección de los terceros adquirentes a título oneroso y de buena fe, por lo que considera que la modificación del artículo 2014 por obra y gracia de la Ley N° 30313 seguramente es y será aplaudida por los delincuen-tes de las mafias inmobiliarias porque el mensaje es claro: las falsificaciones de firmas y las suplantaciones de identidades se descubrirán en los Registros Públicos.

I. PROPÓSITO

El propósito de este ensayo es determinar si es posible que coexistan en un mismo texto norma-tivo la protección de los terceros adquirentes a título oneroso y de buena fe con la protección de la Fe Pública Registral. En el contexto de la adqui-sición derivativa, la buena fe es un requisito para la adquisición a non domino. La “exigencia de la buena fe resulta del principio general de derecho, según el cual, ninguno puede eliminar un derecho real de otro si conoce su existencia” [Sottomayor, 2010, p. 86]. Dicho principio general de buena fe1

* Abogado por la Universidad de Lima. Magíster por la Universidad di Roma “Tor Vergata”. Diplomado en Derecho Romano; y en Derecho de los Consumidores y de la Responsabilidad Civil por la Universidad di Roma “La Sapienza”. Doctor por la Pontificia Universidad Católica del Perú (PUCP). Profesor de Derecho Civil en la PUCP, en la Universidad Nacional Mayor de San Marcos y en la Universidad de San Martín de Porres.

1 La buena fe como elemento constitutivo y fundamento de la adquisición derivativa es diversa de la buena fe objetiva que “exige deberes de lealtad y de sinceridad, en relación a la otra” [Sottomayor, 2010, p. 102].y que actualmente, “en el derecho europeo, la buena fe pasó a asumir, más allá de una función integrativa, correctiva y de regulación de los contratos, la función de control del contenido de los contratos, de juicio de validez de los contratos o cláusulas singulares, de tutela de la autodeterminación y de con-fianza del adherente, y de garantía del equilibrio de las prestaciones, estando así fundamentada en la idea de equilibrio contrac-tual, así como en la idea de altruismo” [Sottomayor, 2010, pp. 102-103]. El artículo 1362 del Código Civil peruano solo regula la buena fe objetiva.

no se aplica al artículo 2014 del Código Civil (en adelante, CC) donde la “buena fe” tiene un signi-ficado completamente diferente. Es incongruente alcanzar una interpretación sistemática, por un lado, entre una normativa basada en la protección del interés del tercer adquirente a título oneroso y de buena fe; junto con la protección del interés del tráfico en que haya seguridad y rapidez en la adquisición de bienes inmuebles; y, por otro lado, una normativa fundamentada en la protección del interés del propietario. La razón de esta inalcan-zable interpretación es porque ambos intereses

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son incompatibles. Así, “el funda-mento de la tutela establecida para el adquirente a non domino está cla-ramente en el interés general a la seguridad en la circulación jurídica, que impone preservar la confi anza del adquirente a quien siempre se le requiere la buena fe” (Muccioli, p. 102). El interés del propietario puede ser protegido si el interés del adquirente a non domino está des-vinculado de la ética: “Creemos que la exigencia de la buena fe repre-senta un vínculo entre el derecho y la moral, criterio valorativo, y no meramente un criterio pragmático de resolución de confl ictos. Recono-cemos que la verdadera ratio de esta regulación legal es la protección de la seguridad del tráfi co jurídico. Pero el legislador no quiere llevar la protección de este valor muy lejos, sino apenas hasta donde no se trans-forme en una compensación para aquellos que asumen comporta-mientos desleales en el tráfi co jurí-dico. La ley no quiere proteger todo el tráfi co jurídico, como un valor en sí mismo, sino apenas el tráfi co jurí-dico leal y honesto” [Sottomayor, 2010, p. 913].

Hay muchas razones de defensa de la Fe Pública Registral en el Perú. Dicha defensa se ha convertido en

un dogmatismo irrevisable. Se argu-yen muchos argumentos de distinto tipo, pero todos ellos coinciden en la defensa de la inmutabilidad del Registro Público que “no es apa-riencia, es verdad ofi cial, es publi-cidad oficial” [Pau Pedrón, 2001, p. 190]. No compartimos dicha ase-veración que todo se explica a través de la invocación de la seguridad del tráfi co jurídico como único criterio para defender la verdad ofi cial de los Registros Públicos. Aquí cabe pre-guntarse si la Fe Pública Registral es indiferente al tráfi co jurídico desleal y deshonesto.

II. INTERPRETACIÓN TEXTUAL O LITERAL DEL ARTÍCULO 2014 DEL CÓDIGO CIVIL

Durante décadas en el Perú se aplica el artículo 2014 del CC como si las adquisiciones por parte de terceros adquirentes a título oneroso han sido inmunes a las patologías de las trans-ferencias anteriores. Dicha disposi-ción normativa indica una protección a los terceros adquirentes siempre y cuando se cumplan los siguientes requisitos: a) Ser un tercero adqui-rente de derechos reales; b) Ser un adquirente de “buena fe” (descono-cimiento de la inexactitud registral); c) Ser un adquirente a título oneroso; d) Ser un adquirente de derechos de persona que en el registro aparezca con facultades para transmitirlos; y e) La inscripción del derecho del adquirente.

La mayoría –por no decir casi la tota-lidad– de la jurisprudencia y doctrina nacionales interpreta textualmente tal disposición normativa a fi n de pro-teger absolutamente al tercer adqui-rente a título oneroso y de “buena fe” cuando ostensiblemente las adquisi-ciones anteriores inscritas son nulas o inefi caces en sentido estricto. La inscripción no garantiza las valide-ces o las efi cacias de dichas ventas ya

que muchos de esos terceros adqui-rentes actúan de mala fe aunque se amparen en la Fe Pública Registral. Esta conducta de mala fe comporta el conocimiento de las patologías de los contratos anteriores. El signifi -cado de la “buena fe” –Fe Pública Registral– es el desconocimiento de la inexactitud registral– a dife-rencia de la buena fe la cual con-siste en la ignorancia del vicio en el contrato y se aplica sobre el plano sustancial [Gazzoni, 1998, p. 38. En el mismo sentido: Triola, 2004, pp. 14-15]. La protección del tercero adquirente de buena fe y a título one-roso constituye el fundamento ético de la inscripción la cual confiere seguridad al tráfi co jurídico [Ferri y Zanelli, 1995, pp. 50-51]. El hecho de pensar que la buena fe debe bus-carse solo en el Registro Público es desconocer los valores jurídicos que fundamentan las adquisiciones a título oneroso de los terceros.

Por el contrario, la interpretación del artículo 2014 del CC excluye los intereses regulados y valorados de los aparentes transferentes suplanta-dos en sus identidades o cuyas fi r-mas fueron falsifi cadas. Lo anterior cobra relevancia cuando “la buena fe del tercero no solo sirve como fundamento para privar el derecho del verdadero propietario. Éste tam-bién tiene buena fe y va a ser pri-vado de un bien que puede consti-tuir su principal fuente de riqueza o de su habitación” [Sottomayor, 2010, pp. 912-913]. Así, la protec-ción de la seguridad del tráfi co jurí-dico y la circulación de los bienes solo está fundamentada “éticamente en la adquisición a non domino de aquel que confía en la apariencia de la titularidad del transferente, y no de aquel que conoce la divergencia entre la realidad material y la rea-lidad registral” [Sottomayor, 2010, p. 913]. La protección del tráfico

No compartimos la aseveración de que todo se explica a través de la invocación de la seguridad del tráfico jurídico como único criterio para defender la verdad oficial de los Registros Públi-cos. Aquí cabe preguntarse si la Fe Pública Registral es indi-ferente al tráfico jurídico des-leal y deshonesto.

Comentario relevante del autorrelevante del autor

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jurídico se justifica cuando el tráfico es leal y honesto. Este valor jurídico no es tomado en cuenta en nuestro medio que idolatra la seguridad del tráfico jurídico sin tomar en cuenta el verdadero sentido de la buena fe del adquirente. Ello se vuelve más grave cuando los terceros adquirentes son ostensiblemente estafadores. De ahí que el intérprete de la norma no puede desconocer esa realidad mate-rial la cual es más amplia que la rea-lidad registral. El propietario suplan-tado en su identidad o cuya firma fue falsificada también tiene buena fe y ella debe valorarse respecto de los otros intereses. Seguidamente ana-lizaremos que la Fe Pública Regis-tral está muy distante del concepto de buena fe con sentido ético.

III. FE PÚBLICA REGISTRAL COMO PROTECCIÓN INÚTIL: LA LEY N° 30313 CORROBORA SU INUTILIDAD

Existe una antinomia evidente entre la protección de los terceros adqui-rentes a non domino (ejemplos:

artículos 194 [terceros perjudicados a quien de buena fe y a título one-roso]; 197 [derechos adquiridos a título oneroso por los terceros subad-quirientes de buena fe]; 865 [dere-chos de los terceros adquirentes de buena fe y a título oneroso]; 948 [quien de buena fe y como propie-tario recibe de otro la posesión de una cosa mueble] y cuarto párrafo del artículo 1372 [derechos adquiri-dos de buena fe] del CC) frente a los terceros adquirentes a título oneroso con Fe Pública Registral (segundo

párrafo del artículo 665 [buena fe del adquirente]; y artículo 2014 [tercero que de buena fe adquiere a título one-roso] del CC)2. Aquí hay un conflicto no solo de disposiciones normativas sino de valores jurídicos.

Un ejemplo puede ilustrar lo dicho. Nótese que en la regulación de la simulación y la protección de los ter-ceros adquirentes se basa en la buena fe definida en concreto como el des-conocimiento de la simulación de la anterior transferencia.

2 Se suele invocar en doctrina nacional que la concurrencia de acreedores sobre bienes inmuebles (art. 1135 del CC) y la concurrencia de arrenda-tarios (art. 1670 del CC) son casos semejantes a los terceros adquirentes de Fe Pública Registral. Dichas disposiciones normativas no regulan ni son semejantes a la regulación de la Fe Pública Registral. En la concurrencia de acreedores se otorga la protección preferente de la pretensión de dar al acreedor que cumpla ciertos requisitos y adicionalmente que actué de buena fe. Dicha buena fe no es la Fe Pública Registral. Asimismo, la protección del arrendatario si inscribió el contrato de arrendamiento (art. 1670 del CC) se justifica porque en caso de enajenación del bien arren-dado, el adquirente deberá respetar el contrato (numeral 1 del art. 1708 del CC). Y la buena fe del arrendatario es opuesta a la Fe Pública Registral.

El significado de la “buena fe” –Fe Pública Registral– es el descono-cimiento de la inexactitud regis-tral– a diferencia de la buena fe, la cual consiste en la ignorancia del vicio en el contrato y se aplica sobre el plano sustancial

¿En qué consiste

Artículo 1415 del Código Civil italiano de 1942. Efectos de la simulación respecto a terceros

Artículo 243 del Código Civil portugués de 1966. Inoponibilidad de la simula-ción a los terceros de buena fe

Artículo 194 del Código Civil peruano de 1984

La simulación no puede oponer-se, ni por las partes contratantes, ni por sus causahabientes ni por los acreedores del enajenante simulado, a los terceros que de buena fe hubieren adquirido derechos del titular aparente, sin perjuicio de los efectos de la inscripción de la demanda de simulación

1. La nulidad proveniente de la si-mulación no puede ser pedida por el simulador contra el tercero de buena fe.

2. La buena fe consiste en la ignorancia de la simulación al tiempo en que fueron constituidos los respectivos derechos.

3. Se considera siempre de mala fe al tercero que adquirió el derecho poste-riormente a la inscripción de la acción de simulación, cuando este se ejercitó.

La simulación no puede ser opuesta por las partes ni por los terceros perjudicados a quien de buena fe y a título oneroso haya adquirido derechos de titular aparente.

La ley italiana protege al tercero “por el solo hecho de haber igno-rado la simulación” [Orestano. 2012, p. 451]. La razón de ser de la pro-tección a los terceros es el princi-pio de la confianza: “La adquisi-ción del tercero es la adquisición a non domino, determinado por la ley a fin de tutelar las confianzas sin culpa y por ello la certeza en la circulación de los derechos” [Ores-tano. 2012, p. 446]. Prevalece la situa-ción aparente respecto de aquella real,

a condición que los terceros “hayan confiado sobre la apariencia creada por el contrato simulado de buena fe, y en la ignorancia de lesionar el derecho ajeno” [Ricciuto, 1999, p. 1423]. Otras doctrinas resaltan el principio de la apariencia: “Es fácil explicar por qué el tercero prote-gido prevalezca sobre las partes del acuerdo simulatorio: estas son, por definición, menos merecedoras de tutela, en cuanto artífices de la apa-riencia que ha engañado al tercero.

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Su primacía sobre los acreedores del enajenante simulado se explica con una ratio de tutela de la seguridad de las adquisiciones para el buen fun-cionamiento de la circulación jurí-dico-económica: en nombre de esta, quien ha participado dinámicamente en un acto de circulación es prefe-rido a quien haya concebido una mera confianza estática sobre la con-sistencia de un patrimonio (según la misma graduación de intereses que funda el art. 1153)” [Roppo, 2009, p. 651]. En el mismo sentido: “La regla responde, en efecto, al princi-pio de la apariencia, que no se debe entender como equivalencia entre apariencia y realidad, sino, más bien, en el sentido de que quien da lugar a una situación negocial aparente no puede hacer valer la situación real frente a terceros de buena fe” [Bianca, 2007, p. 724]. Una doctrina italiana pone en resalto el significado de la buena fe del tercer adquirente: “La buena fe es relevante, es la buena fe en sentido subjetivo, es decir la igno-rancia de lesionar un derecho ajeno. Quien adquiere del titular simulado podrá alegar su buena fe si ignora que su adquisición lesiona el derecho del titular efectivo” [Bianca, 2007, p. 725].

Por otro lado, el legislador portugués “excluyendo la regulación general de la nulidad, imposibilita que un sujeto invoque la nulidad (la simula-ción o la venta de bienes ajenos) con-tra otro que primero confío. Se pro-cura responder a dos problemas: por un lado, salvaguardar los terceros de buena fe y, consecuentemente, el propio comercio jurídico, y, por otro lado, impedir que los sujetos delin-cuentes usen los mecanismos dispo-nibles por el sistema con el simple propósito de procurar su beneficio personal” [Menezes Cordeiro, 2014, p. 97]. El “concepto de buena fe

asume una dimensión ética” [Mene-zes Cordeiro, 2014, p. 98].

Las fuentes italianas y portugue-sas son imprescindibles para com-prender la disposición normativa peruana. Así podemos entender que no basta la aplicación del principio de la apariencia sino también del principio de la confianza: La “pro-tección de la apariencia es una con-dición necesaria para el dinamismo

en la transferencia de los derechos y para que los interesados puedan crear confianza legítima en las expecta-tivas, que resulta de la percepción legítima de una determinada situa-ción” [Sottomayor, 2010, p. 99].

Ahora bien, ¿cómo debemos enten-der a la Fe Pública Registral? Pensa-mos que ella debe ser entendida en su sentido original y no en sentidos diversos que la desnaturalizan.

Código Civil alemán de 1896

Ley española de 30 de diciembre de 1944 según Texto Refundido según Decreto de 8

de febrero de 1946

Código Civil peruano de 1984

§ 892.- Fe pública del registro inmobiliario (1) El contenido del registro inmobiliario se considera exacto en favor de aquellos que adquie-ren, mediante negocio jurídico, un derecho sobre una finca o un derecho sobre tal derecho, a no ser que se extienda un asiento de contradicción contra la exactitud o la inexactitud sea conocida por el adquirente. Si el titular se encuentra limitado en el poder de disposición sobre un derecho inscrito en el registro inmobiliario en beneficio de una determinada persona, la limitación solo es eficaz frente al adquirente si resulta del registro inmobiliario o si es conocida por el adquirente.

Artículo 34.- El tercero que de buena fe adquiera a título one-roso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o re-suelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.La buena fe del tercero se pre-sume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro. Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tu-viere su causante o transmitente.

Artículo 2014.- El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adqui-sición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los registros públicos. La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro.

En Alemania, el § 892 “se apoya en la apariencia creada por el Registro” [Westermann; Westermann; Gursky y Eickmann, 2007, p. 1065]: “Para que se produzca la adquisición se exige que en el Registro no conste ningún asiento de contradicción (Widerspruch), que ponga en duda la apariencia jurídica registral que sirve de base a la buena fe” [Westermann; Westermann; Gursky y Eickmann, 2007, p. 1072]. El § 892 “tiene por finalidad la protección del tráfico; se trata de que haya una libre circu-lación de bienes que acabará favo-reciendo los intereses económicos

generales” [Westermann; Wester-mann; Gursky y Eickmann, 2007, p. 1079]. Dicha “buena fe” que es la Fe Pública Registral no se aplica en algunos casos concretos en Ale-mania: (i) Cuando “el adquirente, ante las dudas más que razonables sobre la exactitud del Registro, cie-rra conscientemente los ojos a la rea-lidad, para poder seguir diciendo que él es de buena fe. En tal caso se puede entender que hay un compor-tamiento contrario a las buenas cos-tumbres, que le obliga a indemnizar el daño causado (§ 896). Basta a tal efecto el llamado “dolo eventual” del

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adquirente; y la alegación de dicho parágrafo del BGB por el propieta-rio excluirá la adquisición de dicho tercero” [Westermann; Westermann; Gursky y Eickmann, 2007, p. 1076]; y (ii) “La apariencia registral no pro-tege frente a la falta de capacidad del enajenante ni frente a la nulidad del negocio dispositivo pues el Regis-tro no publica nada sobre tales extre-mos” [Westermann; Westermann; Gursky y Eickmann, 2007, p. 1071]. Un caso de falsificación de firmas tiene una solución en Alemania: “N falsifi ca la documentación personal de E, propietario, y de este modo consigue que como consecuencia de su declaración la propiedad sea transmitida a X; X transmite la pro-piedad a G” [Westermann; Wester-mann; Gursky y Eickmann, 2007, p. 1063]: “X no adquiere basándose en la confi anza que le ofrece el Regis-tro, sino en la falsa documentación que le presenta N”. No obstante E no quedará totalmente desprotegido: “El hecho de que no se tenga en cuenta el hecho de que al propieta-rio no le es en absoluto imputable la pérdida de la apariencia registral se basa en que esta contará en todo caso

con una pretensión de resarcimiento frente al Estado” [Westermann; Wes-termann; Gursky y Eickmann, 2007, p. 1064]. Asimismo, en “caso de falta de capacidad de obrar del disponente no se transmite la propiedad, por más que pueda verse protegido el tercer adquirente” [Westermann; Wester-mann; Gursky y Eickmann, 2007, p. 1071]. Estas refl exiones son impor-tantes. En Alemania, la falsifi cación de firmas no deja desprotegido al propietario.

Entonces, para que funcione el prin-cipio de la Fe Pública Registral se requiere de un “sistema constitu-tivo, integrado por un principio de abstracción, como el alemán (Eini-gung, Auflassung, Eintragung), lo que corresponde a una organiza-ción del registro, basada en el prin-cipio de legalidad, en que la legali-dad de los títulos es controlada por jueces/funcionarios de la adminis-tración judicial” [Sottomayor, 2010, p. 253]: “En el sistema alemán, el principio de la fe pública, debido a la mayor confi anza generada por el registro, en virtud de ser constitu-tivo, tiene mayor alcance en la pro-tección de los terceros. El concepto de la buena fe consiste en el descono-cimiento de la inexactitud registral, estando protegido el tercero adqui-rente que ignora con culpa. La adqui-sición a non domino es inmediata, sin que sea necesario el transcurso de un periodo de tiempo” [Sottomayor, 2010, p. 251]. Ello no sucede ni en España ni en Perú.

En España, el significado de la Fe Pública Registral se ha desnaturali-zado. Una doctrina española se refi ere a un signifi cado de buena fe alejado de la disposición normativa ale-mana la cual es el desconocimiento de causales de invalidez o de inefi -cacia en sentido estricto: La “buena fe” “es la ignorancia de las causas de

nulidad o resolución del derecho del transmitente; el tercero no ha adqui-rido conocimiento de ellas por la vía registral –no fi guran en los libros– ni por vía extrarregistral” [Pau Pedrón, 2001, p. 209]. Otra doctrina española señala que la buena fe además es un deber de conducta del tercer adqui-rente: “El derecho vigente impone, en un aspecto, cierta obligación de diligencia que antes no existía, pues en él, para demostrar la mala fe de un adquirente basta probar que cono-ció la posesión de hecho de la fi nca, a título de dueño, por persona dis-tinta de su transmitente, o que tuvo medios racionales y motivos sufi-cientes para conocerla” [Lacruz, 2011, pp. 267-268]. De ahí que la “ignorancia del tercero, base de su buena fe, versa, no tanto sobre la inexactitud del Registro, como sobre la falta de titularidad del transmi-tente (piénsese en las inscripciones de inmatriculación). Es decir, se des-conoce el hecho de haber transmitido el autor anteriormente a otro sujeto, o no haber sido nunca titular, o exis-tir causas de nulidad, resolución, res-cisión, etc., de su derecho, o ser falso su título de adquisición, o la inscrip-ción, etc. El conocimiento de ser el Registro inexacto no es causa de mala fe si se cree en la titularidad del

La interpretación del artículo 2014 del CC excluye los intereses regu-lados y valorados de los aparentes transferentes suplantados en sus identidades o cuyas firmas fue-ron falsificadas. Lo anterior cobra relevancia cuando “la buena fe del tercero no solo sirve como funda-mento para privar el derecho del verdadero propietario. Éste tam-bién tiene buena fe y va a ser pri-vado de un bien que puede consti-tuir su principal fuente de riqueza o de su habitación”.

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La protección del tráfico jurídico se justifica cuando el tráfico es leal y honesto. Este valor jurídico no es tomado en cuenta en nues-tro medio que idolatra la seguri-dad del tráfico jurídico sin tomar en cuenta el verdadero sentido de la buena fe del adquirente. Ello se vuelve más grave cuando los terceros adquirentes son osten-siblemente estafadores.

Comentario relevante del autorrelevante del autor

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transmitente” [Lacruz, 2011, p. 269]. Así, se ha consolidado en doctrina española que la buena fe es un deber de diligencia: “La buena fe supone diligencia, y la buena fe hipotecaria no deja de ser buena fe; pero la ins-tauración del Registro de la Propie-dad como instrumento publicador de las situaciones inmobiliarias, la posi-bilidad de todo derecho de acceder a él libremente, y la califi cación, en algo tienen que aliviar los deberes de comprobación a cargo de quien –por supuesto, honradamente– se propone adquirir con plena seguridad” [Gor-dillo Cañas, 2010, p. 158]. Dichas posiciones doctrinarias son inacep-tables porque no cabe inferir de una disposición normativa basada en la Fe Pública Registral un deber de conducta. En efecto, la inscripción del título del adquirente no exige un comportamiento de deber diligencia del tercero adquirente. Al contrario, la Fe Pública Registral contiene una situación del adquirente alejada de una situación de deber: “El principio de fe pública registral exige que sea celebrado un negocio jurídico (o si se realiza un acto de ejecución judicial) y que el adquirente confíe, de buena fe, en la exactitud e integridad del registro, excluyendo la buena fe, si el adquirente tiene un conocimiento positivo de inexactitud registral o se inscriba en el registro un asiento de contradicción” [Sottomayor, 2010, p. 616].

Una doctrina nacional ha indicado que la buena fe se refi ere al desco-nocimiento honesto del tercero res-pecto a una realidad jurídica dis-cordante a lo que dice el Registro” [Gonzales Barrón, 2008, p. 236]: La “buena fe implica, por su propio nombre y connotación, un determi-nado estado subjetivo que tiene un contenido ético valioso. Se trata de una creencia honesta y racional, y no a ciegas” [Gonzales Barrón, 2008,

pp. 239-240]. Aquí es pertinente afi r-mar que la Fe Pública Registral está separada de la ética. Esta doctrina nacional –siguiendo a la doctrina española descrita– sigue el mismo razonamiento de creer que la disposi-ción normativa de la Fe Pública Regis-tral es la fuente del deber de diligen-cia del tercero adquirente. Así dicha doctrina describe cómo funciona la buena fe-diligencia: “la exigencia de probar que el tercero conoce efecti-vamente la realidad, haría superfl ua la cláusula de buena fe, pues la con-vierte en una prueba diabólica. Por ello, bastará acreditar que el tercero realizó una adquisición injustifi cada, indefendible, absurda e irracional de acuerdo con los cánones de diligen-cia, sin necesidad de la prueba impo-sible del dolo” [Gonzales Barrón, 2008, p. 240]. No podemos compartir dicha posición. La Fe Pública Regis-tral no es fuente de un deber de dili-gencia del tercero adquirente.

Asimismo, esta misma doctrina nacional considera que la Fe Pública Registral predomina frente a la nuli-dad: Entre proteger al propietario primigenio (afectado por la nulidad) o por tutelar al tercer sub-adquirente (basado en la confianza del regis-tro) “nuestro legislador con pleno

conocimiento de causa optó por la segunda postura, tal y como se deduce del artículo 2014 del CC, de la exposición de motivos del propio Código y de los importantes prece-dentes del derecho alemán y español, así como de la doctrina y la juris-prudencia construida sobre el tema” [Gonzales Barrón, 2008, Nota a pie de 338 de la p. 224]. Dichas aseve-raciones no son ciertas. Las doctri-nas y jurisprudencias nacionales han sido seguidoras del derecho español y mucho menos del derecho alemán.

Por otro lado, esta doctrina nacio-nal afirma algo que es inaceptable para quien usa la comparación jurí-dica: La doctrina italiana y portu-guesa “CARECE DE INTERÉS para nuestra normativa en el punto de la fe pública, ya que en esos países NO EXISTE DICHO PRINCIPIO; por tal razón, esa doctrina no puede ade-cuarse al sistema jurídico peruano, que por el contrario SÍ CONTEM-PLA LA FE PÚBLICA” [Gonzales Barrón, 2008, Nota a pie de 338 de las pp. 224-225]. Es pertinente seña-lar que el “derecho comparado es la comparación científi ca de los siste-mas jurídicos dirigida a estudiar las semejanzas y las diferencias entre varios sistemas jurídicos tomando también en consideración las diver-sas implicaciones prácticas y socia-les” [Mattei y Monateri, 1997, p. 13]. Es cierto que ni en Italia ni en Por-tugal existe una disposición norma-tiva de la Fe Pública Registral pero ello no excluye dos razones funda-mentales: (i) Las leyes, las doctri-nas y las jurisprudencias de dichos países sí regulan, sí estudian y sí aplican casos de adquisición a non domino que serán útiles como fuente de conocimiento para comprobar si la Fe Pública Registral como moda-lidad de adquisición a non domino puede coexistir con dichos casos. Ello cobra relevancia cuando la

Esta doctrina nacional –siguiendo a la doctrina española descrita– sigue el mismo razonamiento de creer que la disposición norma-tiva de la Fe Pública Registral es la fuente del deber de diligencia del tercero adquirente. No pode-mos compartir dicha posición. La Fe Pública Registral no es fuente de un deber de diligencia del ter-cero adquirente.

Crítica del autorCrítica del autor

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adquisición a non domino del tercero produce automáticamente la pérdida del derecho del propietario: “Los dos términos de la relación (adquisición y pérdida de derecho) en efecto se hayan en una posición necesaria de reciprocidad funcional. De modo que, también para el fenómeno de la adquisición a non domino, la conse-cuencia que debe describirse importa aún una visión unitaria del momento de la adquisición y de aquel de la pérdida referidos a dos distintas esfe-ras subjetivas” [Messinetti, 1999, p. 30]. De ahí que entre la adquisi-ción del tercero y la pérdida del dere-cho del propietario hay una relación de prioridad lógica en virtud de la cual una u otra solo pueden conce-birse sucesivamente. No cabe una pérdida del derecho si antes no se adquirió el derecho: “Desde tal punto de vista, el nexo existente entre adquisición y pérdida del derecho debe entenderse en el sentido que la pérdida del derecho debe entenderse es un efecto (indirectamente) pro-vocado por el hecho de la adquisi-ción” [Messinetti, 1999, p. 30]; ii) El conocimiento de los formantes ita-liano y portugués es imprescindible

en el Perú: “Los principales forman-tes que encontramos en los sistemas modernos son la ley, la jurispruden-cia, y la doctrina. Es decir, el con-junto de disposiciones emanadas por el legislativo, el conjunto de las deci-siones de los jueces y el conjunto de las opiniones expresadas por los juristas” [Mattei y Monateri, 1997, p. 14]. La justifi cación del interés de los formantes italiano y portugués es que la mayoría de casos de adquisi-ción a non domino regulados en el CC ha sido tomados de dichos for-mantes. Omitir su estudio es quedar atrapado en lo digan los españoles cuando ellos tienen formantes dife-rentes al CC respecto a los casos en mención. Ello no quiere decir que debemos prescindir de los forman-tes españoles pero en los casos de las adquisiciones a non domino diferen-tes a la Fe Pública Registral, los for-mantes italianos y portugueses son más esclarecedores y eruditos.

Otro punto de discrepancia con la doctrina nacional citada es sobre la oponibilidad del contrato: “los profe-sores italianos tienen muy difundida la errada sistemática de tratar el tema de “oponibilidad” como parte de la Teoría General del Contrato, cuando su ubicación natural son los Dere-chos Reales, pues la vinculación a terceros se produce en las situacio-nes jurídicas que otorgan un poder directo e inmediato sobre realida-des externas al mundo; en cambio, el contrato –como negocio o hecho jurídico– solo vincula a las partes, y no es oponible como tal frente a terceros” [Gonzales Barrón, 2008, Nota a pie de 338 de la p. 225]. Dicha posición coloca la oponibilidad en la Teoría de los Derechos Reales, pero en realidad la oponibilidad es una característica de los contratos: “Es necesario precisar que la oponi-bilidad del contrato no depende de la naturaleza del derecho o de los

efectos del acto, sino de la relevan-cia del título y sobre aquello que el ordenamiento jurídico aísla y poten-cia algunas situaciones que tienen una gran relevancia social”: La opo-nibilidad del contrato prescinde de los efectos reales y obligatorios del contrato; y expresa el grado de rele-vancia que el ordenamiento jurídico atribuye al título constitutivo según el confl icto que el ordenamiento jurí-dico debe resolver para realizar un conjunto ordenado de sujetos, bienes y derechos” [Vettori, 2009, p. 384]. La oponibilidad del contrato se basa no en la mera titularidad de un dere-cho sino en señales de pertenencia: “Se trata de un juicio de prevalencia que tiene fundamento no solo de su presencia sino de la diversa fuerza de cualquier título que dependerá de la correspondencia a un cierto esquema normativo” [Vettori, 2009, p. 383]. En este sentido, resulta interesante diferenciar dos niveles: “A través de la distinción entre pertenencia y titu-laridad, aparece evidente la contra-posición entre consentimiento trasla-tivo y procedimiento de adquisición, el primero dirigido a establecer la justificación causal de la adquisi-ción, el segundo dirigido a constituir en adquirente una situación de per-tenencia válida erga omnes” [Russo, 2010, p. 139]. Ello se explica con base en dos momentos sucesivos: “Es verdad que las situaciones sub-jetivas se observan en su momento

Es contradictoria la regulación de la Fe Pública Registral con la regulación de la prevalencia de la invalidez –que incluye la nuli-dad y la anulabilidad– sobre la inscripción.

Comentario relevante del autorrelevante del autor

Por otro lado, esta doctrina nacio-nal afirma algo que es inacepta-ble para quien usa la compara-ción jurídica: La doctrina italiana y portuguesa “carece de inte-rés para nuestra normativa en el punto de la fe pública, ya que en esos países no existe dicho principio; por tal razón, esa doc-trina no puede adecuarse al sis-tema jurídico peruano, que por el contrario sí contempla la fe pública”.

Crítica del autorCrítica del autor

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estático y en su momento dinámico. El momento estático expresa el coli-gamento de la riqueza a un sujeto, y por ello la legitimidad al disfrute de un bien de la vida; el momento diná-mico expresa la transferencia de esta legitimidad a un sujeto diverso, ele-gido, con base en una justificación causal, entre todos los posibles suje-tos que ambicionan el disfrute de la misma cosa. No se trata de repartir el disfrute, sino –sobre todo– de rela-ciones controversiales (que surgen en el momento crítico de la sustitu-ción intersubjetiva en la tutela jurí-dica), los cuales son resueltos por el ordenamiento según la atribución de índices externos de pertenencia. Es propiamente en el momento diná-mico de las mutaciones que la dis-tinción entre titularidad y pertenen-cia adquiere particular significado” [Russo, 2010, p. 290]. En el caso de la adquisición a non domino el propie-tario tiene titularidad: “La titularidad indica la razón causal (justificación) de la protección jurídica respecto a una relación entre el sujeto y el bien. La titularidad indica en abstracto el conjunto de las facultades de disfru-tar y de disponer correspondientes al sujeto” [Russo, 2010, p. 138]. No obstante, el tercero adquirente ade-más de ser titular del derecho tiene señales de pertenencia como un documento de fecha cierta, la pose-sión y la buena fe: “La pertenencia es un concepto mucho más amplio que el de titularidad, porque indica el conjunto de acciones judiciales, de medios de tutela que aseguran a un sujeto el disfrute exclusivo de un bien, y que garantizan la prevalencia respecto a todos los terceros en las relaciones controversiales referidas al disfrute del bien” [Russo, 2010, p. 138]. Mediante la adquisición del tercero no solo es titular del derecho sino que tiene pertenencia: “el con-cepto de pertenencia indica todo el conjunto de acciones, no importa si

son reales o personales, que corres-ponden al sujeto en sus relaciones con el bien. La pertenencia com-porta la titularidad del derecho sub-jetivo sobre un bien” [Russo, 2010, pp. 137-138]. Los contratos tienen efectos para las partes y los terceros por las señales de pertenencia. De qué vale celebrar un contrato sin nin-guna señal de pertenencia. El con-trato requiere señales de pertenencia

para su exteriorización. Pero una señal de pertenencia sin contrato no otorgará protección salvo los casos de posesión sin contrato. Un contrato con señales de pertenencia lo trans-forma en un contrato oponible.

De acuerdo a lo expresado es menes-ter comentar el Proyecto de Ley de Protección Jurídica de la Propiedad y de la Vivienda; y la Ley N° 30313.

Código Civil de 1936 Código Civil de 1984

Proyecto de Ley de Protección Jurídica de la Propiedad y de la

Vivienda

Ley N° 30313

Artículo 1052.- Los ac-tos que se ejecuten o los contratos que se otor-guen por persona que en el registro aparezca con derecho para ello, una vez inscritos, no se invalidarán en cuanto a los que con ella hubie-sen contratado por título oneroso aunque se anule el derecho.

Artículo 2014.- El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su dere-cho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los registros públicos. La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro.

Artículo 2014.- Fe Pública Registral.- La inscripción no convalida la nulidad, empero, cuando el titular inscrito ha otorgado algún derecho real a un tercer adquirente oneroso y de buena fe, que a su vez se inscribe, entonces manten-drá su adquisición, aunque se declare la nulidad o ineficacia del acto jurídico anterior al suyo, siempre que se tratase de vicios que no constan en el regis-tro. La buena fe del tercero se presume.La protección del tercer adquirente no aplica cuando los actos jurídicos anteriores, y con mayor razón el suyo pro-pio, son falsificados o adolecen de nulidad por ausencia total de mani-festación de voluntad o voluntad suplantada.

Artículo 2014.- Princi-pio de buena fe pública registral.-El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez ins-crito su derecho, aun-que después se anule, rescinda, cancele o re-suelva el del otorgante por vir tud de causas que no consten en los asientos registrales y los títulos archivados que lo sustentan. La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro.

Es contradictoria la regulación de la Fe Pública Registral con la regula-ción de la prevalencia de la invali-dez –que incluye la nulidad y la anu-labilidad– sobre la inscripción: “La inscripción no convalida la nuli-dad” [Proyecto de Ley de Protec-ción Jurídica de la Propiedad y de la Vivienda] y la “inscripción no con-valida los actos que sean nulos o anu-lables con arreglo a las disposiciones vigentes [Tercer párrafo del artículo 2013 del CC modificado por la Pri-mera Disposición Complementaria

Modificatoria de la Ley N° 30313]. También es erróneo afirmar que “la fe pública registral no protege a ter-ceros que tienen como causa falsi-ficaciones o suplantaciones” [Gon-zales Barrón, 2014, p. 14]. Si la falsificación de firmas es un caso de nulidad por falta manifestación de voluntad (numeral 1 del artículo 219 del CC), cómo es posible afirmar lo siguiente: “¿qué pasa con los bienes o derechos que en virtud a la circu-lación jurídica han pasado a terceras manos? (…) Nótese que la fe pública

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no impide que se declare la nuli-dad y se produzcan los efectos en reverso que le corresponden”; sim-plemente pone un límite a ese efecto cuando se trata de determinados ter-ceros, ajenos al negocio nulo” [Gon-zales Barrón, 2008, Nota a pie de 338 de las pág. 224]. Utilizando el mismo razonamiento de esta doctrina, la Fe Pública Registral será un límite a la falsificación de firmas. En el caso de las suplantaciones es diferente: “Por contrato bajo nombre falso se entiende el contrato que la parte esti-pula asumiendo una identidad jurí-dica falsa” [Bianca, 2007, p. 82]. En lugar de nulidad, deberíamos hablar de inefi cacia en sentido estricto por-que el uso de nombre falso es en rea-lidad usurpación de nombre ajeno: “el usurpador asume personalmente el compromiso contractual, al paso que el contrato carece de efectos respecto de la persona cuyo nom-bre fue usurpado (…) Así, si el con-tratante toma el nombre de una per-sona en cuya consideración la otra parte manifi esta su consentimiento, el contrato debería estar referido de manera exclusiva a dicha persona conforme al esquema de la (falsa) representación. En efecto, el usur-pador ha de ser considerado “como un representante” del verdadero por-tador del nombre” [Bianca, 2007, p. 84]. De este modo, la suplantación de identidad no se soluciona con la nulidad por falta de manifestación de voluntad (numeral 1 del artículo 219 del CC), sino por la inefi cacia en sentido estricto por falta de legitimi-dad del suplantador salvo que el ver-dadero portador del nombre ratifi que el contrato (arts. 161 y 162 del CC).

Otro error es afi rmar que “la buena fe del tercero, para imponerse, nece-sita la culpa (teórica) del titular origi-nario, pues esa culpa o imputabilidad hace que se justifique la tutela del tercero y la privación del propietario;

pero no cuando el propietario origi-nal carece absolutamente de culpa, como ocurre con las falsifi caciones, suplantaciones o nulidades por falta de manifestaciones de voluntad” [Gonzales Barrón, 2014, p. 120]. La Fe Pública Registral tiene un sig-nificado preciso: “Solo el efectivo conocimiento de la inexactitud del Registro excluye la buena fe; el des-conocimiento procedente de culpa lata no tiene trascendencia” [Wester-mann; Westermann; Gursky y Eic-kmann, 2007, p. 1075]. Si se men-ciona la culpa solo se imputa al tercero adquirente pero ella es intras-cendente jurídica porque la reali-dad registral prevalece a la realidad material según la Fe Pública Regis-tral. Nuevamente es pertinente decir que las falsifi caciones de fi rmas se sancionan con nulidad por ausencia de manifestación de voluntad y las suplantaciones de identidades se san-cionan con la inefi cacia en sentido estricto por falta de legitimidad del usurpador de identidad.

La Ley N° 30313 parte de un pre-supuesto erróneo. Las falsificacio-nes de firmas y las suplantaciones de identidades se pueden detectar en los Registros Públicos antes de las inscripciones de los títulos o de las anotaciones en las partidas regis-trales [numeral 3.3. del artículo 3]. No obstante, en las celebraciones

de los contratos a través de la sus-cripción de documentos privados y públicos ante los abogados y los notarios públicos se realizan fuera de los Registros Públicos. De ahí que un procedimiento registral de oposición antes de que se inscriba la adquisi-ción a non domino o una revisión previa de los títulos archivados son actos de ingenuidad de imposibili-dad de algún hallazgo de falsifi cacio-nes de fi rmas y de suplantaciones de identidades. Esas actividades están en la realidad material y no en la rea-lidad registral. Otro despropósito de la Ley N° 30313 es igualar la cance-lación registral con las causales de invalideces y de inefi cacias en sen-tido estricto. La cancelación registral no extingue contratos.

IV. ¿LA SEGURIDAD DEL TRÁFICO JURÍDICO PROTEGE INTERE-SES DIGNOS DE TUTELA?

La protección de los terceros de buena fe y a título oneroso consti-tuye un principio, pero no es exacto afi rmar que dicho principio “es una excepción al principio, según el cual ninguno puede transferir más dere-chos de los que tiene. Por el contra-rio, cada uno de los principios sus-tituye al otro, conforme a los casos, aplicándose ambos en concordancia, a sus respectivos campos de apli-cación” [Sottomayor, 2010, p. 92]. De ahí que es falso decir que la Fe Pública Registral es una excepción de las invalideces o de las inefi cacias en sentido estricto. Si se aplica la Fe Pública Registral, elimina la aplica-ción de las invalideces o de las inefi -cacias en sentido estricto a favor de los terceros adquirentes a título one-roso con título inscrito.

El principio de la seguridad del trá-fi co jurídico se ha aplicado jurispru-dencialmente en el Perú para des-pojar los derechos de propiedad. Ello se evidencia en la Casación

Si el contratante toma el nombre de una persona en cuya conside-ración la otra parte manifiesta su consentimiento, el contrato debería estar referido de manera exclusiva a dicha persona con-forme al esquema de la (falsa) representación.

Comentario relevante del autorrelevante del autor

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N° 2029-2005-La Merced-Junín. Lima, 15 de marzo de 2007, emi-tida por la Sala Civil Permanente de la Corte Suprema de Justicia de la República, la cual se prefi rió prote-ger el interés del Banco Continen-tal en lugar del interés de la cónyuge (Mery Marlene Melgarejo Roja de Ñaña) que no celebró el contrato de préstamo con garantía hipotecaria. En el Fundamento Octavo de dicha casación se indicó que el cónyuge (Metodio Ñaña Sora) debió infor-mar su calidad de casado al contratar y por lo tanto su conducta fue irre-gular. En el Fundamento Noveno se mencionó que la “Seguridad es la razón fundamental del Derecho. El Derecho surge como instancia de aquello a lo cual las personas tie-nen que atenerse en sus relaciones con los demás: certeza, pero no solo teórica (saber lo que se debe hacer) sino también certeza práctica, es decir: Seguridad; saber que esto ten-drá que ocurrir y que, si es preciso, será impuesto por la fuerza, inexo-rablemente. La Seguridad Jurídica es la que nace del Derecho”. Ambos fundamentos no mencionan la buena fe de la cónyuge ni ninguna razón para eliminar su derecho sobre el inmueble en litigio. Aquí se eviden-cia el confl icto de dos intereses con-trapuestos: “Como se trata de dos intereses incompatibles, el derecho

tiene que realizar una elección: si se escoge el primero se debe negar al acto o al negocio aquella efi cacia que sería necesaria para garantizar el segundo; si se escoge el segundo, será necesario dar efi cacia al acto o al negocio, con el consiguiente sacri-ficio del primero” [Falzea, 1997, p. 845]. Ante tal confl icto, un interés prevalece sobre el otro.

En este sentido, los Registros Públi-cos en el Perú no generan confi anza como en Alemania: “La historia del § 892 del BGB demuestra que la fe pública del registro presupone que las informaciones que el registro con-tiene, relativamente a los derechos de los inmuebles, son consideradas como correctas. Si los interesados no pudiesen confi ar en el contenido del registro estarían expuestos al peligro del engaño y de la pérdida del dere-cho, y la norma sería más perjudicial que útil. Una vez que el registro es considerado por el legislador, en la realización de su tarea de garantizar la seguridad del crédito y del tráfi co inmobiliario, como una fuente de conocimiento de los derechos sobre los bienes inmuebles, entonces, el Estado tiene que garantizar la pureza de esta fuente y la confi anza que los potenciales adquirentes depositan en ella. La esencia de la fe pública reside en el hecho de que la ley garan-tiza que, cuando el sujeto adquiere un inmueble, puede confiar en los datos del registro sobre la situación jurídica del bien, de tal forma que los elementos suministrados por el registro, aunque sean incompletos o incorrectos, sean garantizados como completos y correctos” [Sottomayor, 2010, p. 251]. En consecuencia, el “principio de la fe pública del regis-tro debe estar acompañado por la con-sagración del registro obligatorio y constitutivo, realizado ofi ciosamente por el Registrador, y por un sistema de responsabilidad directa del Estado

frente al titular, en caso de adquisición a non domino” [Sottomayor, 2010, p. 929].

La Fe Pública Registral se basa en una realidad registral: “El principio de fe pública transforma la presunción de corrección del registro en una fi cción irrefutable en el caso de celebrarse un negocio jurídico con un sujeto inscrito como titular de derecho en el registro” (Sottomayor, 2010, p. 617)”. La Fe Pública Registral es indiferente al trá-fi co jurídico desleal y deshonesto. En consecuencia, la Fe Pública Registral no puede coexistir con disposiciones normativas de la protección de los ter-ceros adquirentes a título oneroso y de buena fe. Por ello mismo, la modifi ca-ción del artículo 2014 por obra y gra-cia de la Ley N° 30313 seguramente es y será aplaudida por los delincuen-tes de las mafi as inmobiliarias porque el mensaje es claro: las falsifi caciones de fi rmas y las suplantaciones de iden-tidades se descubrirán en los Regis-tros Públicos. En resumen, el princi-pio de la seguridad del tráfi co jurídico no garantiza la protección de intere-ses dignos de tutela. La solución no es modifi car legislativamente el artículo 2014 del CC. La solución es más compleja, pero podemos empezar por desacralizar a la Fe Pública Registral. Para aplicar la Fe Pública Registral

Es falso decir que la Fe Pública Registral es una excepción de las invalideces o de las ineficacias en sentido estricto. Si se aplica la Fe Pública Registral, elimina la apli-cación de las invalideces o de las ineficacias en sentido estricto a favor de los terceros adquirentes a título oneroso con título inscrito.

Comentario relevante del autorrelevante del autor

Es pertinente decir que las falsi-ficaciones de firmas se sancio-nan con nulidad por ausencia de manifestación de voluntad y las suplantaciones de identidades se sancionan con la ineficacia en sentido estricto por falta de legiti-midad del usurpador de identidad.

Comentario relevante del autorrelevante del autor

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INFORME JURISPRUDENCIAL

se requieren condiciones que actual-mente el ordenamiento peruano no tiene. Carecemos de una educación jurídica basada en el conocimiento de otros sistemas jurídicos. No hay que olvidar que la comparación jurídica cumple una función valiosa de cultura jurídica: “Es quizás la más impor-tante y ciertamente la más noble de las funciones del derecho comparado. El derecho comparado es una cien-cia auxiliar de todas las disciplinas jurídicas (...) Pero el derecho compa-rado es además un medio de forma-ción de los juristas en general. Una imagen sugestiva califi ca como “pto-lemaica” la concepción del profesio-nal que solo conoce su propio ordena-miento jurídico y como “copernicana” la perspectiva del jurista que extende sus horizontes a través de una visión comparada del derecho”. (Ferreira de Almeida y Morais Carvalho, 2013, p. 19). De este modo, si miramos a la Fe Pública Registral solo con el auxilio de las doctrinas española y peruana es tener una concepción “ptolemaica” de la adquisición a non domino. Por el contrario, mirar a la Fe Pública desde su origen romano germánico y a los otros modos de adquisición a non domino desde los formantes italiano y portugués es tener una concepción “copernicana” de que la seguridad del tráfi co jurí-dico debe ser leal y honesta. La Fe Pública Registral no puede coexis-tir con las normativas nacidas de los formantes italiano y portugués.

CONCLUSIONES

1. La Fe Pública Registral protege a los terceros adquirentes y a título oneroso basada en el poder de dis-posición o de enajenación del trans-ferente que consta en el Registro Público. La Fe Pública Registral funciona adecuadamente en un marco normativo que regula el prin-cipio de la abstracción, la inscrip-ción constitutiva, una organización

judicial de los registros públicos y la responsabilidad patrimonial del Estado por la pérdida del derecho de propiedad.

2. La nulidad de las transferencias anteriores a la adquisición del tercero de Fe Pública Registral se basa en la protección de valores jurídicos pre-valentes –como las buenas costum-bres– en detrimento del principio de la seguridad del tráfi co jurídico.

3. La inefi cacia, en sentido estricto, por falta de legitimidad de la trans-ferencia se basa en la protección del poder de disposición o de enajena-ción del titular del derecho de pro-piedad. La suplantación de identidad es un caso de falta de legitimidad del usurpador del nombre ajeno.

4. La protección de los terceros adquirentes a título oneroso y de buena fe es incompatible con la pro-tección del tercero adquirente a título oneroso de Fe Pública Registral. La primera protección se sustenta en la conducta de los terceros adquirentes de desconocimiento de alguna irre-gularidad de las anteriores transfe-rencias en su formación o en su eje-cución. La Fe Pública Registral es el desconocimiento de inexactitudes registrales.

5. Las protecciones del tercero adquirente a título oneroso y de buena fe; y del tercero adquirente a título oneroso de Fe Pública Regis-tral son incompatibles porque la pri-mera se basa en la realidad material y la segunda en la realidad registral.

6. La Fe Pública Registral es opuesta a la buena fe de las adquisiciones a non domino de los artículos 194, 197, 865, 948, y cuarto párrafo del artículo 1372 del CC.

7. La regulación de ambas protec-ciones encubre una antinomia. La protección del tercero adquirente a

título oneroso y de buena fe es más amplia que la protección del tercero adquirente de Fe Pública Registral. Dicha amplitud se sustenta por ejem-plo en los documentos privados o públicos, en la posesión y en la con-ducta de buena fe subjetiva. La Fe Pública Registral solo protege al ter-cero adquirente en base a la informa-ción y a la publicidad registral.

8. La realidad material es más amplia que la realidad registral. La buena fe en las adquisiciones a non domino se fundamenta en la realidad mate-rial y la Fe Pública Registral se fun-damenta en la realidad registral. La Ley N° 30313 peca de cándida. Erró-neamente cree que la falsificación de documentos o la suplantación de identidad se solucionan en un proce-dimiento registral de oposición antes de la inscripción de la adquisición a título oneroso o en el estudio de los títulos archivados. La falsificación de documentos o la suplantación de identidad se descubren predominan-temente en la realidad material.

La Fe Pública Registral es indi-ferente al tráfico jurídico des-leal y deshonesto. En consecuen-cia, la Fe Pública Registral no puede coexistir con disposicio-nes normativas de la protección de los terceros adquirentes a título oneroso y de buena fe. Por ello mismo, la modificación del artículo 2014 por obra y gracia de la Ley N° 30313 seguramente es y será aplaudida por los delin-cuentes de las mafias inmobilia-rias porque el mensaje es claro: las falsificaciones de firmas y las suplantaciones de identida-des se descubrirán en los Regis-tros Públicos.

Conclusión del autor

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