AvdR Webinars

WWW.AVDRWEBINARS.NL

LUNCHWEBINAR JURISPRUDENTIE HUURRECHT

SPREKER MR. J. GROENEWOUD, ADVOCAAT UNGER HIELKEMA

ADVOCATEN

3 DECEMBER 2013 12:00 – 14:15 UUR

ALUMNUS COLLEGES 6 COLLEGES OVER DIVERSE ONDERWERPEN START 6 DECEMBER 2013

De sprekers:

Actualiteiten Personen- en Familierecht (6 december 2013) door prof. mr. A.J.M. Nuytinck Actualiteiten Goederenrecht en Insolventierecht (13 december 2013) door prof. mr. drs. J.W.A. Biemans Actualiteiten Ondernemingsrecht (16 december 2013) door prof. mr. C.A. Schwarz Actualiteiten Verjaring en Verval (18 december 2013) door prof. mr. J.L. Smeehuijzen Waarheid in het materiële en formele strafrecht (19 december 2013) door prof. mr. M. Otte Actualiteiten Dagvaardingsprocedure (30 december 2013) door prof. mrr. M.J.A.M. Ahsmann Een gelimiteerd aantal van 30 personen kunnen deelnemen aan deze unieke colleges. Vol is vol, dus schrijf u snel in! Kosten: €125,- voor onze alumni.

4 PO

3

Inhoudsopgave

Mr. J. Groenewoud

Jurisprudentie

Kwalificatie

Hof Amsterdam 11 juni 2013, WR 2013, 103 (Woonruimte; kwalificatie

overeenkomst, woonruimte/bruikleen) p. 5

Hof Den Haag 16 april 2013 , WR 2013, 111 (Bedrijfsruimte; kwalificatie

zweefvliegtuig vliegveld, beëindiging) p. 12

Hof Arnhem-Leeuwarden, 22 oktober 2013, ECLI:NL:GHARL:2013:7952

(Woonruimte: kwalificatie staanplaats) p. 17

Hof Amsterdam, 17 september 2013 , ECLI:NL:GHAMS:2013:3281

(Bedrijfsruimte; kwalificatie sportkantine (hockey)) p. 23

Rechtbank Amsterdam, (ktg kort geding), ECLI:NL:RBAMS:2013:6254

(Woonruimte; scheiden zorg en wonen, zorg overheersend) p. 28

Renovatie

Rechtbank Amsterdam, (kantonrechter Amsterdam) 18 april 2013,

WR 2013, 105 (Woonruimte; renovatie, machtiging toegang) p. 35

Servicekosten

Hof Amsterdam, 9 juli 2013, ECLI:NL:GHAMS:2013:2093 (Woonruimte;

kijkgenot tuin) p. 42

Gebrek

Hof Amsterdam, 8 oktober 2013, ECLI:NL:GHAMS:2013:3457

(Bedrijfsruimte; verzakking gebrek? Verhuurder wist het) p. 46

Aard van korte duur

Rechtbank Oost-Brabant, (ktg Eindhoven, vzr.) 22 april 2013,

WR 2013, 107(Woonruimte; aard van korte duur, te koop staande woning) p. 51

Hof Amsterdam, 16 oktober 2012, WR 2013, 121 (Woonruimte;

kwalificatie, naar zijn aard van korte duur, vaststellingsovereenkomst) p. 61

Medehuur

Rechtbank Den Bosch (ktg DB, vzr) 8 augustus 2012, WR 2013, 110

(Woonruimte; medehuur, voortzetting) p. 68

Hof Den Bosch, 4 december 2012, WR 2013, 122 (Woonruimte;

medehuur, niet ontvankelijkheid, gezamenlijk verzoek) p. 73

Rechtbank Noord-Holland (ktg Haarlem), 7 februari 2013, WR 2013, 129

(Bedrijfsruimte, contractuele medehuur 230a, hoofdelijke aansprakelijkheid) p. 76

Hennep, overlast

Rechtbank Noord-Nederland (ktg Groningen), WR 2013, 119 (Woonruimte;

hennep, convenant, uitsluiting woning p. 82

Hof Arnhem-Leeuwarden, 16 juli 2013, ECLI:NL:GHARL:2013:5252

(Woonruimte; dealen van wiet, ontbinding) p. 95

Rechtbank Amsterdam (ktg Amsterdam), ECLI:NL:RBAMS:2013:7101

(Woonruimte; boetebeding hennep, niet in AHV) p. 102

Hof Den Bosch, 16 juli 2013, WR 2013, 120 (Woonruimte; overlast,

schadevergoeding a.g.v. rattenoverlast) p. 106

Gerechtshof Den Bosch, 23 juli 2013, ECLI:NL:GHSHE:2013:3340

(Woonruimte; weigering huurverhoging wegens overlast) p. 112

4

Dringend eigen gebruik

Hof Amsterdam, 16 juli 2013, ECLI:NL:GHAMS:2013:2104 (Woonruimte;

dringend eigen gebruik, structurele wanverhouding niet aanwezig) p. 118

Rechtbank Amsterdam, kantonrechter 13 juni 2013,

ECLI:NL:RBAMS:2013:4119, (Woonruimte; dringend eigen gebruik;

structurele wanverhouding) p. 126

Hof Amsterdam, 20 augustus 2013, ECLI:NL:GHAMS:2013:2578

(Woonruimte; dringend eigen gebruik, structurele wanverhouding) p. 131

Huurprijsherziening

Rechtbank Zeeland-West-Brabant, (kantonrechter Breda) 20 maart 2013,

WR 2013, 101 (Bedrijfsruimte; 7:304 BW afwijkend beding) p. 139

Rechtbank Haarlem (kantonrechter Haarlem) 10 december 2012,

WR 2013, 102 (Bedrijfsruimte; 7:304 BW afwijkend beding) p. 144

Rechtbank Midden-Nederland (ktg Amersfoort), 10 april 2013,WR 2013, 126

(Bedrijfsruimte; huurprijsherziening, contractuele bestemming bepalend) p. 148

Kantonrechter Utrecht, 28 augustus 2013, ECLI:NL:RBMNE:2013:3558

(Bedrijfsruimte; kosten 304-advies) p. 155

Hoge Raad 4 oktober 2013, ECLI:NL:HR:2013:856 (Bedrijfsruimte;

ontvankelijkheid verzoek 304; ontbreken overeenstemming) p. 161

Procesrecht

Rechtbank Gelderland, (kantonrechter Arnhem) 5 juni 2013, WR 2013, 106

(Woonruimte; ontbinding ontruiming, prejudiciële vragen, bewindvoerder) p. 164

Hoge Raad 14 juni 2013, WR 2013, 118 (Woonruimte; procesrecht,

doorbreking appèlverbod 6:262 BW) p. 171

Rechtbank Amsterdam (ktg Amsterdam), 24 december 2012,WR 2013, 123

(Woonruimte; WOHV, toetsingskader) p. 176

Rechtbank Overijssel vzr, 26 juni 2013, ECLI:NL:RBOVE:2013:1206

(Procesrecht; keuze vzr rechtbank, proceskosten aangepast) p. 183

Rechtbank Limburg, ktg Maastricht, ECLI:NL:RBLIM:2013:8537

(Woonruimte; procesrecht, ten onrechte op kosten gejaagd) p. 186

Varia

Rechtbank Midden-Nederland, 4 oktober 2013, ECLI:NL:RBMNE:2013:4752

(Kraak deel bedrijfshallen; geen verbod tot ontruiming) p. 191

Hof Amsterdam, 19 februari 2013, ECLI:NL:GHAMS:2013:456

(Woonruimte; studentenhuis, Heineken hoofdhuurder, opleveringsschade) p. 197

Hof Amsterdam, 9 april 2013, WR 2013, 125 (Bedrijfsruimte;

buitengerechtelijke ontbinding, casco ruwbouw) p. 204

Hof Den Haag, 12 februari 2013, WR 2013, 112 (Bedrijfsruimte;

schadevergoeding toekomstige huurtermijnen) p. 207

5

WR 2013/103: Kwalificatie overeenkomst – woonruimte: huurovereenkomst of

bruikleenovereenkomst; maandelijkse bemiddelingsvergoeding door

gebruikste...

Instantie: Hof Amsterdam Datum: 11 juni 2013

Magistraten:

Mrs. J.C.W. Rang, C. Uriot, E.M. Polak

Zaaknr: 200.126.689

Conclusie: -

Noot: Naschrift mr. J.M. Winter-Bossink Roepnaam: -

Brondocumenten: ECLI:NL:GHAMS:2013:1801, Uitspraak, Hof Amsterdam, 11‑06‑

2013

Wetingang: (art. 7:201 en 7:414 BW)

Brondocument: Hof Amsterdam, 11-06-2013, nr 200.126.689

Snel naar: EssentieSamenvattingPartij(en)UitspraakNoot

EssentieNaar boven

Kwalificatie overeenkomst – woonruimte: huurovereenkomst of bruikleenovereenkomst;

maandelijkse bemiddelingsvergoeding door gebruikster voor bemiddelaar;

leegstandbeheer; tijdsafhankelijke bemiddelingsfee

SamenvattingNaar boven

Rochdale (eigenaar/beheerder) heeft de bruikleenovereenkomst van de woning opgezegd

en vordert ontruiming van de woning nu bewoonster zonder recht of titel in de woning

verblijft. Bewoonster stelt dat er sprake is van een huurovereenkomst. Het hof stelt dat

bij de kwalificatie van de overeenkomst niet bepalend is wat voor soort overeenkomst

partijen beoogden aan te gaan, maar hetgeen hun ten aanzien van hun wederzijdse

rechten en verplichtingen voor ogen stond. Dat neemt echter niet weg dat bij de

kwalificatie de beschermende strekking van de huurwetgeving een rol speelt.

Alvast BV heeft als bemiddelaar opgetreden voor het aangaan van de

bruikleenovereenkomst. Daarbij is tevens een ‘Overeenkomst tot bemiddeling en

dienstverlening’ gesloten waarbij de kandidaat (bewoonster) een maandelijkse

vergoeding aan Alvast verschuldigd is voor de tijd dat de bruikleenovereenkomst duurt.

Doordat iedere maand dat de bruikleenovereenkomst voortduurde een bedrag werd

betaald aan de bemiddelaar Alvast, werd de hoogte van de vergoeding voor de

bemiddeling afhankelijk van het resultaat ervan, hetgeen het hof niet onredelijk

voorkomt. Voorts is de hoogte van het bedongen maandbedrag niet zodanig dat die

kwalificatie als huur aannemelijker maakt dan kwalificatie als bemiddelingsvergoeding,

zeker wanneer in aanmerking wordt genomen dat Alvast ook tijdens de looptijd van de

bruikleenovereenkomst als tussenpersoon tussen bewoner en Rochdale optrad.

In dit geval zijn geen contractuele constructies opgetuigd om onder de dwingende

huurbescherming uit te komen. Rochdale had – op termijn – verkoopplannen met de

woning, wilde die echter niet onnodig leeg laten staan, maar wilde ook niet gebonden zijn

aan een huurovereenkomst en heeft daarom Alvast ingeschakeld om gebruikers van de

woningen te zoeken en met hen namens haar bruikleenovereenkomsten om niet aan te

gaan. Alvast BV, als winstbeogende onderneming, wilde voor het zoeken van die

gebruikers en het opstellen van de contracten beloond worden. De beloning heeft zij bij,

onder anderen, bewoonster bedongen. Daarmee kan volgens het hof nog niet worden

gezegd dat het in feite Alvast is geweest die aan bewoonster het gebruik heeft verschaft

of dat Rochdale betaling ontving van Alvast in de vorm van de door deze verrichte

administratieve werkzaamheden.

De bruikleenovereenkomst heeft onwenselijk lang geduurd. Echter enkel tijdsverloop kan

een bruikleenovereenkomst niet in een huurovereenkomst veranderen. Bovendien is die

lange duur een gevolg van een samenloop van omstandigheden en niet van een

vooropgezette bedoeling aan de kant van Rochdale.

Partij(en)Naar boven

Appellante:

Gabrielle Kitseroo, wonend te Amsterdam

Advocaat:

6

mr. M.E. Zweers

tegen

Geïntimeerde:

Woningstichting Rochdale, gevestigd te Amsterdam

Advocaat:

mr. R.N.E. Visser

Bewerkte uitspraakNaar boven

UitspraakNaar boven

(...)

3.Beoordeling

3.1

Rochdale heeft gesteld dat Kitseroo zonder recht of titel in de aan Rochdale

toebehorende woning aan het Afrikanerplein 13-hs in Amsterdam verblijft, omdat de met

haar aangegane bruikleenovereenkomst is opgezegd per 4 maart 2013. Zij vordert op die

grond ontruiming en betaling van een contactuele boete. De voorzieningenrechter heeft

de vordering tot ontruiming toegewezen op een termijn van drie weken na betekening

van het vonnis, de boete gedeeltelijk toegewezen en Kitseroo in de kosten van het

geding veroordeeld.

3.2

De voorzieningenrechter heeft geoordeeld dat niet aannemelijk is geworden dat de

partijen bij het sluiten van de tussen hen en Alvast BV bestaande overeenkomsten de

bedoeling hadden een huurovereenkomst te sluiten en dat Kitseroo daarop ook niet

gerechtvaardigd heeft mogen vertrouwen. Voorts heeft de voorzieningenrechter bezien of

de rechtsverhouding tussen partijen niettemin als huurovereenkomst moet worden

aangemerkt en deze vraag ontkennend beantwoord op de grond dat de door Kitseroo

voor bemiddeling aan Alvast BV betaalde maandelijkse vergoeding van € 115 niet werd

doorbetaald aan Rochdale, zodat niet is voldaan aan het vereiste van het voldoen van

een tegenprestatie als bedoeld in artikel 7:201 BW door Kitseroo aan Rochdale voor het

gebruik van de woning. Tegen dit oordeel richt zich grief I.

3.2.1

Bij de kwalificatie van de overeenkomst is niet bepalend wat voor soort overeenkomst

partijen beoogden aan te gaan, maar hetgeen hun ten aanzien van hun wederzijdse

rechten en verplichtingen voor ogen stond. Voor zover Kitseroo over dat laatste een

andere mening is toegedaan faalt haar betoog. Dat neemt echter niet weg dat bij de

kwalificatie de beschermende strekking van de huurwetgeving een rol speelt, zoals

Kitseroo terecht heeft aangevoerd.

3.2.2

Kitseroo heeft voorts aangevoerd dat ten tijde van het aangaan van de

bemiddelingsovereenkomst geen (nieuwe) bemiddeling door Alvast BV plaatsvond en zij

die overeenkomst uitsluitend heeft ondertekend omdat Alvast BV te kennen gaf dat de

bewoning anders ten einde zou komen. Kennelijk bedoelt Kitseroo hiermee te zeggen dat

tegenover haar betaling aan Alvast BV geen andere prestatie stond dan het gebruik van

de woning. Zij miskent daarmee echter dat zij, zolang de bruikleenovereenkomst

voortduurde, de vruchten plukte van de (eerdere) bemiddeling. Doordat iedere maand

dat de bruikleenovereenkomst voortduurde een bedrag werd betaald, werd de hoogte

van de vergoeding voor de bemiddeling afhankelijk van het resultaat ervan, hetgeen het

hof niet onredelijk voorkomt. Voorts is de hoogte van het bedongen maandbedrag van,

zoals Kitseroo stelt, per saldo € 95 niet zodanig dat die kwalificatie als huur (voor een

gerenoveerde benedenwoning van – zo blijkt uit de overgelegde plattegrond – ruim 60

m2 met tuin en schuur) aannemelijker maakt dan kwalificatie als

bemiddelingsvergoeding, zeker wanneer in aanmerking wordt genomen dat uit de eigen

stellingen van Kitseroo voortvloeit dat Alvast BV ook tijdens de looptijd van de

bruikleenovereenkomst als trait d’union tussen Kitseroo en Rochdale optrad.

3.2.3

Het hof heeft niet de overtuiging bekomen dat in dit geval, zoals Kitseroo stelt,

contractuele constructies zijn opgetuigd om onder de dwingende huurbescherming uit te

komen. Rochdale had – op termijn – verkoopplannen met de woning, wilde die echter

7

niet onnodig leeg laten staan, maar wilde ook niet gebonden zijn aan een

huurovereenkomst en heeft daarom Alvast BV ingeschakeld om gebruikers van de

woningen te zoeken en met hen namens haar bruikleenovereenkomsten om niet aan te

gaan. Alvast BV, als winstbeogende onderneming, wilde voor het zoeken van die

gebruikers en het opstellen van de contracten uiteraard wel beloond worden, welke

beloning zij bij, onder anderen, Kitseroo heeft bedongen. Daarmee kan nog niet worden

gezegd dat het in feite Alvast BV is geweest die aan Kitseroo het gebruik heeft verschaft

of dat Rochdale betaling ontving van Alvast in de vorm van de door deze verrichte

administratieve werkzaamheden.

3.2.4

Aan Kitseroo kan worden toegegeven dat de bruikleenovereenkomst onwenselijk lang

heeft geduurd – al moet worden geconstateerd dat Kitseroo in feite slechts heeft

geprofiteerd van die lange duur, wat dit argument een wat dubbelzinnig karakter geeft.

Enkel tijdsverloop kan echter een bruikleenovereenkomst niet in een huurovereenkomst

veranderen. Bovendien is in dit kort geding voldoende aannemelijk geworden dat die

lange duur een gevolg is van een samenloop van omstandigheden en niet van een

vooropgezette bedoeling aan de kant van Rochdale.

3.2.5

De conclusie uit al het voorgaande is dat grief I tevergeefs is voorgedragen.

3.3

Grief II strekt ten betoge dat Rochdale geen voldoende spoedeisend belang heeft bij de

ontruiming om de toewijzing van de vordering tot ontruiming in kort geding te

rechtvaardigen. Dit betoog moet worden verworpen. Hiervoor heeft het hof aanvaard dat

Kitseroo op dit moment zonder recht of titel verblijft in de aan Rochdale toebehorende

woning. Voorts is gebleken dat Rochdale serieuze (verkoop)plannen heeft met de

woning. Daarmee is het spoedeisend belang gegeven.

3.4

Met grief III betoogt Kitseroo, voor zover na het voorgaande nog van belang, dat de

voorzieningenrechter de boete geheel had moeten afwijzen omdat niet is voldaan aan het

vereiste van onverwijlde spoed en het boetebeding voorts onredelijk bezwarend is, op

grond waarvan Kitseroo het buitengerechtelijk heeft vernietigd. Subsidiair bepleit zij een

nog verdere matiging van de boete.

3.4.1

Deze grief slaagt. Met betrekking tot een voorziening in kort geding, bestaande in

veroordeling tot betaling van een geldsom, is terughoudendheid op zijn plaats.

Dienaangaande moeten naar behoren feiten en omstandigheden worden aangewezen die

meebrengen dat een zodanige voorziening uit hoofde van onverwijlde spoed geboden is

(HR 14 april 2000, NJ 2000/489). Dergelijke feiten en omstandigheden zijn niet

aangevoerd Als zodanig kan niet gelden het karakter van de boete als prikkel tot

nakoming, omdat die nakoming met behulp van dit arrest kan worden afgedwongen en

de prikkel in meer algemene zin blijft bestaan als de boete niet in kort geding, maar in

een bodemprocedure wordt ingevorderd. Voorts hangt de vordering tot betaling van een

boete niet zozeer samen met de vordering tot ontruiming dat de proceseconomie op

zichzelf al voldoende grond oplevert de boetevordering in kort geding te beoordelen.

Deze vordering zal derhalve worden afgewezen.

3.5

Grief IV is een veeggrief zonder zelfstandige betekenis en behoeft om die reden geen

afzonderlijke behandeling.

3.6

Het voorgaande leidt tot de slotsom dat het bestreden vonnis zal worden vernietigd voor

zover het betreft de (gedeeltelijke) toewijzing van boete en voor het overige zal worden

bekrachtigd. Kitseroo is de overwegend in het ongelijk gestelde partij en zal worden

veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.

4.Beslissing

Het Hof:

vernietigt het vonnis waarvan beroep, voor zover daarbij de gevorderde boete tot een

bedrag van € 1000 is toegewezen;

8

in zoverre opnieuw rechtdoende:

wijst de gevorderde boete af;

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor het overige;

veroordeelt Kitseroo in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de

zijde van Rochdale begroot op € 683 aan verschotten en € 894 voor salaris;

verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

NootNaar boven

Auteur: Naschrift mr. J.M. Winter-Bossink

Naschrift

Een verhuurder die woonruimte slechts tijdelijk tegen betaling ter beschikking wil stellen

kan (onder stringente voorwaarden) gebruikmaken van de diplomatenclausule van art.

7:274 lid 1 onder b BW, zorgen dat de huur van woonruimte ‘naar zijn aard van korte

duur is’[1.] of verhuren met een vergunning op grond van de Leegstandwet.[2.] Indien

geen van deze mogelijkheden kan worden benut wordt veelal afgezien van een

vergoeding en wordt gekozen voor het sluiten van bruikleenovereenkomsten, om te

voorkomen dat de gebruikers van de woning een beroep kunnen doen op

huurbescherming. In dit spoedappel is door het Hof Amsterdam toegestaan dat de door

woningeigenaar Rochdale ingeschakelde leegstandbeheerder Alvast een tijdsafhankelijke

‘bemiddelingsvergoeding’ van de gebruiker van de woning (Kitseroo) bedingt, zonder dat

er tegenover Rochdale recht op huurbescherming ontstaat.

Bij eerste lezing van de casus zie je de terbeschikkingstelling van een pand door Alvast

(als gevolmachtigde van Rochdale) en een betaling van een vergoeding aan Alvast

gedurende het gebruik van dit pand. Op grond van de definitie van huur uit art. 7:201

BW zou je dan denken dat er sprake is van huur:

“de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere

partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de

huurder zich verbindt tot een tegenprestatie”.

Het hof oordeelt echter dat er, ondanks de betaalde maandelijkse vergoeding van € 115

aan Alvast sprake is van een bruikleenovereenkomst met Rochdale. Er zijn de laatste tijd

meerdere voorbeelden in de jurisprudentie geweest, waarbij aan de letterlijke definitie

van huur uit art. 7:201 BW werd voldaan, terwijl desondanks werd geoordeeld dat er

geen sprake was van huur. De Hoge Raad oordeelde bijvoorbeeld in 2011[3.] met

betrekking tot een timeshare-overeenkomst dat het enkele feit dat genot van een zaak

werd verschaft tegen betaling van een tegenprestatie nog niet betekent dat sprake is van

huur:

“Niet beslissend is immers of de Overeenkomsten elementen bevatten op grond waarvan

op zichzelf aan de wettelijke omschrijving van huur is voldaan, maar of in de gegeven

omstandigheden, gelet op hetgeen partijen ten tijde van het sluiten van de

Overeenkomsten voor ogen stond, de inhoud en strekking van de Overeenkomsten van

dien aard zijn dat deze in hun geheel beschouwd als huurovereenkomsten kunnen

worden aangemerkt.”

Het Hof ’s-Gravenhage[4.] oordeelde onder verwijzing naar deze overweging van de

Hoge Raad dat er geen sprake was van huur in een geval waarin een ruimte in een

penitentiaire inrichting ter beschikking was gesteld voor verkoop van zaken aan

gedetineerden. Ook het Hof ’s-Hertogenbosch[5.] herhaalde deze overweging van de

Hoge Raad en oordeelde naar aanleiding daarvan dat bij de exploitatie van buffetten

geen sprake was van een huurovereenkomst. Om te bezien of er sprake is van huur,

moet blijkbaar op grond van de ‘inhoud en strekking van de overeenkomst’ bepaald

worden of de overeenkomst aangemerkt moet worden als een huurovereenkomst,

waarbij niet doorslaggevend is of aan de onderdelen uit de wettelijke definitie van art.

7:201 BW is voldaan. Deze vage ‘strekking-norm’ maakt het lastig om vast te stellen

wanneer sprake is van huur en wanneer niet.

In de onderhavige casus tussen Rochdale en Kitseroo stelt de voorzieningenrechter in

eerste aanleg deze strekking-norm ook voorop:

“Bepalend is de strekking van hetgeen is overeengekomen in het licht van hetgeen

partijen ten tijde van het sluiten van de overeenkomst voor ogen stond.”

9

Het hof herhaalt deze strekking-norm niet, maar benadrukt dat Rochdale Alvast heeft

ingeschakeld om bruikleenovereenkomsten ‘om niet’ aan te gaan en voegt daaraan toe:

“Alvast BV, als winstbeogende onderneming, wilde voor het zoeken van die gebruikers en

het opstellen van de contracten uiteraard wel beloond worden, welke beloning zij bij,

onder anderen, Kitseroo, heeft bedongen. Daarmee kan nog niet worden gezegd dat het

in feite Alvast BV is geweest die aan Kitseroo het gebruik heeft verschaft of dat Rochdale

betaling ontving van Alvast in de vorm van de door deze verrichte administratieve

werkzaamheden.”

Het hof lijkt hiermee wel te toetsen aan de definitie van huur uit art. 7:201 BW: nu de

vergoeding door Kitseroo niet is betaald als tegenprestatie voor het gebruik van de

woning, maar voor de bemiddelingswerkzaamheden van Alvast, is er volgens het hof

geen sprake van huur.

Indien Kitseroo enkel reële bemiddelingskosten aan Alvast had vergoed, terwijl eigenaar

Rochdale geen enkele vergoeding voor het gebruik had ontvangen, dan zou ik het

onderhavige arrest kunnen onderschrijven. Indien de betaalde vergoeding evenwel meer

lijkt op huurbetaling dan op betaling van een bemiddelingsvergoeding, dan vraag ik me

af of hier terecht wordt gesproken over een bruikleenovereenkomst, enkel en alleen

omdat de vergoeding wordt geïncasseerd door een ander dan de woningeigenaar.[6.]

Mijns inziens is het geïncasseerde bedrag in dit geval (door de lange looptijd van de

overeenkomst) zo hoog, dat dit niet meer als een normale bemiddelingsfee gezien kan

worden. Een huurmakelaar vraagt veelal een bemiddelingsfee van één maand huur. In

dit geval heeft Kitseroo ruim 5 en een half jaar in de woning gewoond en in totaal

derhalve waarschijnlijk ruim € 7500 aan Alvast betaald.[7.] Het hof oordeelt desondanks

dat de hoogte van het bedongen maandbedrag niet zodanig is dat dit de kwalificatie als

huur aannemelijker maakt dan kwalificatie als bemiddelingsvergoeding. Ditzelfde Hof

Amsterdam oordeelde op 30 augustus 2011[8.] evenwel dat een vergoeding van € 120

per maand hoog genoeg is om als huur te kunnen worden beschouwd, ook voor ruimten

van 130-400 m2 op een gewilde locatie:

“Men kan constateren dat het gaat om een gezien de locatie zeer lage huur, maar dat

staat aan de kwalificatie van de overeenkomsten als huurovereenkomsten niet in de

weg”.[9.]

Indien € 120 per maand voldoende was om als huur te kwalificeren voor een gewilde

locatie van 130-400 m2, lijkt mij de door Kitseroo betaalde vergoeding van € 115 voor

60 m2 ook substantieel genoeg om te kwalificeren als huur. Ook het feit dat de

bemiddelingskosten maandelijks betaald moeten worden, suggereert mijns inziens dat er

voor het gebruik van de woning wordt betaald en niet voor de bemiddeling nu

bemiddelingskosten in beginsel eenmalig zijn en niet maandelijks oplopen. Het hof is het

daar echter niet mee eens en stelt:

“Doordat iedere maand dat de bruikleenovereenkomst voortduurde een bedrag werd

betaald, werd de hoogte van de vergoeding voor de bemiddeling afhankelijk van het

resultaat ervan, hetgeen het hof niet onredelijk voorkomt.”[10.]

Dat een leegstandbeheerder zijn werkzaamheden niet voor niets verricht en hier een

vergoeding voor wil ontvangen, lijkt mij reëel. Het hof heeft dat in het onderhavige arrest

ook benadrukt door te stellen dat Alvast ‘als winstbeogende onderneming uiteraard wel

beloond wilde worden voor het zoeken van gebruikers en het opstellen van de

contracten’. Door een maandelijkse vergoeding van € 115 te kwalificeren als een

aannemelijke bemiddelingsvergoeding heeft het hof de deur mijns inziens te ver

opengezet voor misbruikconstructies, die worden opgetuigd om huurbescherming te

voorkomen. Indien de woningeigenaar een dergelijke vergoeding zou incasseren, zou de

overeenkomst als huur gekwalificeerd moeten worden. Nu de woningeigenaar een

leegstandbeheerder als ‘bemiddelaar’ tussen schuift bestaat die huurbescherming ineens

niet meer omdat de betaalde vergoeding niet bij de woningeigenaar belandt. Een

gebruiker van een woning, die een substantieel maandelijks bedrag betaalt aan de partij

die hem een ‘bruikleenovereenkomst’ aanbiedt, moet zich niet druk hoeven te maken

over de vraag waar dat geld belandt, maar moet kunnen vertrouwen op

huurbescherming. Het toestaan van een langlopende, tijdsafhankelijke bemiddelingsfee

zet dit vertrouwen op de tocht.

10

Nu het arrest geen details vermeldt over de rechtsverhouding tussen Rochdale en Alvast,

is niet vast te stellen of Rochdale op geen enkele manier profiteert van de vergoeding die

Alvast incasseert.[11.] Indien de leegstandbeheerder bijvoorbeeld het onderhoud van de

woning zou bekostigen, zou betoogd kunnen worden dat (een deel van) de door de

leegstandbeheerder geïncasseerde vergoeding ten goede komt aan de woningeigenaar en

dat de vergoeding daarmee alsnog een tegenprestatie vormt voor het gebruik van de

woning.[12.] Ook als er een (vennootschapsrechtelijke) relatie bestaat tussen

woningeigenaar en leegstandbeheerder, kan de woningeigenaar van de vergoeding

profiteren. In dergelijke gevallen kan de door Rochdale gebruikte constructie niet met

succes toegepast worden.

Ten slotte valt aan deze casus op dat Alvast ‘twee heren diende’: woningeigenaar

Rochdale had Alvast immers ingeschakeld, terwijl Alvast blijkbaar ook voor bewoner

Kitseroo werkte nu Kitseroo aan Alvast een bemiddelingsvergoeding betaalde. Dit dienen

van twee heren is volgens art. 7:417 lid 1 BW toegestaan ‘indien de inhoud van de

rechtshandeling zo nauwkeurig vaststaat dat strijd tussen de belangen van beide

lasthebbers is uitgesloten’.[13.] Nu Kitseroo een consument is, is volgens art. 7:417 lid 2

BW bovendien schriftelijke toestemming van Kitseroo nodig voor het tegelijk dienen van

beide lastgevers. Indien niet aan deze voorwaarden van lid 1 en 2 is voldaan, legt dat

misschien een pleister op de wonde van Kitseroo omdat Alvast in dat geval op grond van

lid 3 (dwingendrechtelijk) geen recht heeft op loon van Kitseroo en de betaalde

vergoeding dan kan worden teruggevorderd.

Mr. J.M. Winter-Bossink

Voetnoten

Voetnoten

[1.] Deze uitzondering van art. 7:232 BW wordt restrictief toegepast: alleen in

‘gevallen waarin voor iedereen duidelijk is dat er geen sprake kan en mag zijn van een

beroep op huurbescherming’, Handelingen II, 1978/70, 14 175, p. 5026.

[2.] Sedert 1 juli 2013 zijn de mogelijkheden om te koop staande woningen,

leegstaande gebouwen of sloopwoningen met behulp van de Leegstandwet tijdelijk te

verhuren uitgebreid, doch er gelden nog steeds strenge voorwaarden en er is een

vergunning van de gemeente voor nodig.

[3.] HR 11 februari 2011, NJ 2012/73.

[4.] Hof ’s-Gravenhage 7 februari 2012, WR 2012/59.

[5.] Hof ’s-Hertogenbosch 24 mei 2011, WR 2012/35.

[6.] Subsidiair heeft Rochdale aangevoerd dat, als al sprake is van een

huurovereenkomst, die naar haar aard van korte duur is. Bovendien is aangevoerd dat

het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat Kitseroo zich

op huurbescherming beroept. Nu Kitseroo in dit geval expliciet in de overeenkomst heeft

ingestemd met het feit dat er geen huurbescherming bestaat omdat er slechts in

afwachting van verkoop tijdelijk gebruikgemaakt kan worden van de woning, kan ik mij

voorstellen dat deze subsidiaire argumenten in casu wel opgaan. In deze noot richt ik mij

evenwel enkel op de vraag of hier sprake moet zijn van huur of niet.

[7.] Kitseroo heeft in dit geval ruim 5 en een half jaar gebruikgemaakt van de woning

en het hof geeft toe dat dit onwenselijk lang is voor een bruikleenovereenkomst, maar:

“enkel tijdsverloop kan een bruikleenovereenkomst niet in een huurovereenkomst

veranderen.”

[8.] WR 2012/27.

[9.] Er is vaker geprocedeerd over de vraag of sprake is van huur wanneer de

gebruiker slechts een geringe tegenprestatie hoeft te verrichten. HR 16 april 1982, NJ

1982/580 (geen huur hoewel de kosten van onderhoud voor rekening van de gebruiker

waren); Rb. Utrecht 23 mei 2001, WR 2002/11 (maandelijkse vergoeding van enkele

tientjes in verband met gebruik van de woning leidde tot een huurovereenkomst); Rb. ’s-

Gravenhage (vzr.) 1 juni 2007, NJF 2007/328 (de betaalde vergoeding was zo laag dat

deze niet gekwalificeerd kon worden als tegenprestatie bij een huurovereenkomst); Rb.

Amsterdam 13 april 2012, JHV 2012/143, niet gepubliceerd (bij een

11

antikraakovereenkomst waarvoor € 150 tegenprestatie werd betaald was sprake van een

huurovereenkomst).

[10.] Het hof voegt daaraan toe: “zeker wanneer in aanmerking wordt genomen dat uit

de eigen stellingen van Kitseroo voortvloeit dat Alvast BV ook tijdens de looptijd van de

bruikleenovereenkomst als trait d'union tussen Kitseroo en Rochdale optrad.” Alvast

heeft blijkbaar gedurende de gehele duur van de overeenkomst werkzaamheden verricht,

maar niet duidelijk is welke werkzaamheden. Hoewel het hof blijkbaar doorslaggevend

vindt dat de vergoeding door Kitseroo niet wordt betaald voor het gebruik van de woning,

wordt niet aangegeven waar deze vergoeding dan wel voor wordt betaald. Het lijkt mij

onwaarschijnlijk dat er door Alvast maandelijks zo veel werkzaamheden werden verricht

dat dit een bemiddelingsfee van € 7500 rechtvaardigt.

[11.] In eerste aanleg heeft Rochdale volgens r.o. 4.6 ter zitting mondeling verklaard

dat de aan Alvast betaalde vergoeding niet – ook niet gedeeltelijk – aan Rochdale wordt

doorbetaald.

[12.] De onderhavige woning was blijkbaar pas gerenoveerd en daaraan zullen dus

waarschijnlijk weinig onderhoudskosten besteed hoeven te worden. Bij veel

antikraakwoningen zal dit echter anders zijn.

[13.] Indien geen sprake zou zijn van bruikleen, maar van huur, dan zou Alvast geen

bemiddelingsfee van Kitseroo hebben kunnen bedingen: op 13 maart 2013 (WR

2013/72) is door de kantonrechter te Amsterdam bevestigd dat art. 7:417 lid 4 BW

verbiedt om in geval van huur courtage in rekening te brengen aan de

huurder/consument van zelfstandige woonruimte indien een tussenpersoon als

lasthebber van zowel de huurder als de verhuurder optreedt.

12

WR 2013/111: Beëindiging huurovereenkomst – kwalificatie overeenkomst –

onbebouwde onroerende zaken: huur vliegveld ten behoeve van

zweefvliegsport...

Instantie: Hof Den Haag Datum: 16 april 2013

Magistraten:

Mrs. A.V. van den Berg, H.J.H. van Meegen, M.A.F. Tan-de Sonnaville

Zaaknr: 200.118.042/01

Conclusie: - LJN: BZ9950

Noot: - Roepnaam: Kon. Ned. Ver. voor Luchtvaart/De Staat

Brondocumenten: ECLI:NL:GHDHA:2013:BZ9950, Uitspraak, Hof Den Haag, 16‑04‑

2013

Wetingang: (art. 7:230a en 7:228 BW)

Brondocument: Hof Den Haag, 16-04-2013, nr 200.118.042/01

Snel naar: EssentieSamenvattingPartij(en)Uitspraak

EssentieNaar boven

Beëindiging huurovereenkomst – kwalificatie overeenkomst – onbebouwde onroerende

zaken: huur vliegveld ten behoeve van zweefvliegsport; niet gebouwd; geen

ontruimingsbescherming


Huurovereenkomst vliegveld Valkenburg ten behoeve van de zweefvliegsport. Uit de

tekst van de huurovereenkomst volgt dat deze is gesloten ter uitvoering van de aan de

publiekrechtelijke ontheffing verbonden voorwaarde dat voor het medegebruik van de

militaire luchtvaartterreinen een privaatrechtelijke vergunning is vereist. De

huurovereenkomst heeft geen bredere strekking. Het in de overeenkomst beschreven

gebruik is beperkt tot het landen, taxiën, parkeren, stallen en opstijgen op en van de

militaire luchtvaartterreinen met zweefvliegtuigen en sleepvliegtuigen. Met uitzondering

van het stallen van de vliegtuigen is voor deze activiteiten het gebruik van gebouwde

onroerende zaken niet aan de orde. Het hof oordeelt dat partijen niet hebben beoogd een

huurovereenkomst als bedoeld in art. 7:230a BW te sluiten. De landingsbaan op vliegveld

Valkenburg is niet aan te merken als een gebouwde onroerende zaak. Onder het begrip

gebouw valt een onroerende zaak die niet gebouwd, maar – zoals de onderhavige

landingsbaan – aangelegd is.

Onder het overeengekomen gebruik van de militaire vliegvelden valt niet tevens het

medegebruik van gebouwen voor andere dan stallingsdoeleinden (zoals verblijfs-, opslag-

en lesruimte, enz.). Daarvoor wordt opgemerkt dat er afzonderlijke privaatrechtelijke

vergunningen moeten worden verleend, zonder dat daaraan financiële consequenties

worden verbonden. Dat is ook wat met betrekking tot het vliegveld Valkenburg is

gebeurd. De verenigingen en stichtingen hebben aparte gebruiksovereenkomsten

gesloten voor een aantal gebouwtjes, welke door hen werden gebruikt als clubhuis en

voor de opslag van benzine en olie. De verkeerstoren op het luchtvaartterrein werd

incidenteel afzonderlijk door de verenigingen gehuurd.

Met betrekking tot de ten behoeve van de zweefvliegsport gebruikte stallingsruimte

betreft het gebruik van grond voor het stichten van eigen stallingsruimte, waarvoor

afzonderlijke privaatrechtelijke vergunningen moeten worden afgegeven. Vaststaat dat

aan de zweefvliegclubs op vliegveld Valkenburg ieder afzonderlijke privaatrechtelijke

vergunningen zijn verleend voor het gebruik van een gedeelte van dat vliegveld voor het

hebben, behouden en onderhouden van Romneyloodsen. De loodsen zijn daar door de

vliegclubs zelf geplaatst (zij het in sommige gevallen ruim voor het ingaan van de

onderhavige huurovereenkomst). Of de loodsen door natrekking eigendom zijn geworden

van de staat kan in het midden blijven, nu dit naar het oordeel van het hof niet afdoet

aan de omstandigheid dat partijen kennelijk niet hebben beoogd om het gebruik van de

Romneyloodsen onder de reikwijdte van de onderhavige huurovereenkomst te laten

vallen. De conclusie is dat het gehuurde niet kan worden gekwalificeerd als een

gebouwde onroerende zaak in de zin van art. 7:230a BW.


13

Verzoekster in hoger beroep:

De Koninklijke Nederlandse Vereniging voor Luchtvaart, zowel voor zichzelf als voor de

Stichting Luchtsport Centrum Valkenburg, Zuidhollandse Vliegclub, Aeroclub Valkenburg

en Stichting Leidsche Studenten Aeroclub, gevestigd te Woerden

Advocaat:

mr. P.S. Kamminga

tegen

Verweerder in hoger beroep:

De Staat der Nederlanden (Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninklijksrelaties),

zetelend te Den Haag

Advocaat:

mr. F. Sepmeijer


UitspraakNaar boven

(...)

Beoordeling van het hoger beroep

(...)

2.

Het gaat in deze zaak om het volgende.

2.1

Al tientallen jaren maken bij KNVvL aangesloten verenigingen en stichtingen gebruik van

vliegveld Valkenburg als basis voor de uitoefening van de zweefvliegsport. Hiertoe is aan

KNVvL ontheffing verleend van de verbodsbepaling van artikel 34, eerste lid, onder a,

van de Luchtvaartwet. Eén van de aan de ontheffing verbonden voorwaarden was dat

een privaatrechtelijke vergunning zou worden verleend voor het medegebruik van, onder

meer, vliegveld Valkenburg. Partijen hebben uitvoering gegeven aan deze voorwaarde

door het sluiten van gebruiks-/huurovereenkomsten voor het (mede)gebruik van de

vliegvelden te behoeve van de zweefvliegsport, laatstelijk bij huurovereenkomst van 25

februari 2002.

2.2

Bij de overeenkomst van 25 februari 2002 (verder: de huurovereenkomst), met als

considerans:

“gelet op de ontheffing van de verbodsbepalingen van artikel 34, eerste lid, onder letter

a van de Luchtvaartwet, verleend aan de gezagvoerders van (motor)zweefvliegtuigen en

van het voor het slepen van zweefvliegtuigen te benutten vliegtuigen van de Koninklijke

Nederlandse Vereniging voor Luchtvaart (K.N.V.v.L.) en van de bij deze vereniging

aangesloten verenigingen, alsmede aan de leden van de K.N.V.v.L., die optreden als

gezagvoerders van zweefvliegtuigen, (…)”,

zijn partijen overeengekomen

“dat de Staat aan de gebruiker [hof: KNVvL] in gebruik geeft:

de militaire vliegvelden Leeuwarden, Twenthe, Deelen, Soesterberg, De Kooy,

Valkenburg, Woensdrecht, Gilze-Rijen, Volkel en De Peel;

hierna te noemen de zaak,

(…)

uitsluitend voor het met (motor)zweefvliegtuigen en vliegtuigen te benutten voor het

slepen van zweefvliegtuigen van de gebruiker en van de bij hem aangesloten

verenigingen gebruik te maken of te doen maken van de hierboven vermelde ontheffing,

zulks tegen betaling van een jaarlijkse vergoeding, (…).”

2.3

Op de huurovereenkomst zijn onder meer van toepassing verklaard de Algemene en

Bijzondere Voorwaarden betreffende het medegebruik van militaire luchtvaartterreinen

door derden, vastgesteld door de Minister van Defensie op 8 mei 1967 en laatstelijk

gewijzigd op 26 november 1980 (verder: de Algemene Voorwaarden). Artikel 1 van de

Algemene Voorwaarden luidt:

“Onder ‘de vergunning’ wordt – tenzij anders aangeduid – in deze algemene en

bijzondere voorwaarden verstaan de door de betrokken Inspecteur der Domeinen

14

afgegeven privaatrechtelijke vergunning waarin het medegebruik van één of meer

militaire luchtvaartterreinen door de betrokken vergunninghouder(s) is geregeld.”

Artikel 27 van de Algemene Voorwaarden luidt, voor zover hier relevant:

“Deze vergunning omvat het landen, taxiën, parkeren, stallen en opstijgen op en van

militaire luchtvaartterreinen met zweefvliegtuigen en sleepvliegtuigen, met dien

verstande dat per militair luchtvaartterrein maximaal twee sleepvliegtuigen mogen

worden gestationeerd. (…).”

2.4

Een brief van 28 februari 1972 van de Staatssecretaris van Financiën aan de Minister van

Defensie, betrekking hebbend op het medegebruik van militaire vliegvelden door de

KNVvL, luidt, voor zover hier relevant:

“Met u ben ik van oordeel dat de huidige gedragslijn met betrekking tot het gebruik van

militaire vliegbases en van de daarop staande gebouwen voor de zweefvliegsport

inderdaad tot misverstand kan leiden.

In verband hiermede heb ik bij brief van gelijke datum en nummer als deze de

domeinbeheerders medegedeeld dat voortaan het volgende geldt:

a.

het beschikbaarstellen van stallingsruimte voor zweefvliegtuigen en vliegtuigen, welke

uitsluitend worden gebruikt voor het slepen van zweefvliegtuigen, wordt geacht te zijn

geregeld bij de aan de Koninklijke Nederlandse Vereniging voor Luchtvaart verleende

privaatrechtelijke vergunning tot gebruik van de militaire luchtterreinen; een

afzonderlijke privaatrechtelijke vergunning is hiervoor derhalve niet nodig;

b.

voor het gebruik c.q. medegebruik van gebouwen voor andere dan stallingsdoeleinden

(zoals verblijfs-, opslag- en lesruimte, enz) en grond voor het stichten van opstallen

t.b.v. de zweefvliegsport, (b.v. eigen stallingsruimte) dient een afzonderlijke

privaatrechtelijke vergunning – zonder dat daaraan voor de vergunninghouder financiële

consequenties worden verbonden – te worden verleend door de domeinbeheerder binnen

wiens ressort het vliegterrein is gelegen.”

2.5

Vliegveld Valkenburg is sinds 2007 niet meer in gebruik is als militair vliegveld. De Staat,

in samenwerking met de gemeentes Katwijk en Wassenaar, wil het terrein

herontwikkelen tot woon-, recreatie- en natuurgebied. In dat verband is in november

2012 het concept Masterplan locatie Valkenburg voor inspraak openbaar gemaakt.

2.6

Partijen hebben vanaf 2006 gecorrespondeerd over de toekomst van het (mede)gebruik

van vliegveld Valkenburg ten behoeve van de zweefvliegsport. Daarbij is onder meer

gesproken over het sluiten van een nieuwe, tijdelijke overeenkomst. Partijen hebben

hierover geen overeenstemming bereikt.

2.7

Bij brief van 1 juli 2010 heeft de Staat de huurovereenkomst van 25 februari 2002

opgezegd tegen 1 juli 2012.

3.

In deze procedure verzoekt de KNVvL om de termijn, waarbinnen het gehuurde dient te

worden ontruimd, te verlengen met één jaar na 1 juli 2012, met bepaling van de

vergoeding voor het gebruik op het per 1 juli 2012 geldende peil voor zover nodig op de

voet van artikel 7:230a lid 6 BW, een en ander met veroordeling van de Staat in de

kosten van het geding. Daartoe stelt zij kort samengevat dat het gehuurde dient te

worden gekwalificeerd als een gebouwde onroerende zaak als bedoeld in artikel 7:230a

BW, zodat de KNVvL de in dat artikel bepaalde ontruimingsbescherming geniet. KNVvL

stelt dat haar belangen en de belangen van de gebruikers ernstiger worden geschaad

door de ontruiming van het gehuurde dan die van de Staat bij voortgezet gebruik ervan.

De Staat voert gemotiveerd verweer en heeft een tegenverzoek ingediend tot vaststelling

van de ontruimingsdatum op 1 januari 2013. De kantonrechter heeft het verzoek van

KNVvL afgewezen en het tegenverzoek van de Staat toegewezen.

Ontvankelijkheid in hoger beroep

15

4.

Het hof stelt voorop dat ingevolge artikel 7:230a, achtste lid, BW tegen een beschikking

krachtens dit artikel geen hoger beroep kan worden ingesteld. Op basis van vaste

rechtspraak wordt dit rechtsmiddelenverbod evenwel doorbroken (a) als de rechter het

artikel ten onrechte heeft toegepast, (b) als het artikel ten onrechte buiten toepassing is

gelaten dan wel (c) als zulke fundamentele rechtsbeginselen zijn geschonden dat niet

kan worden gesproken van een eerlijke en onpartijdige behandeling van de zaak. KNVvL

stelt, zo begrijpt het hof, dat het rechtsmiddelenverbod dient te worden doorbroken,

aangezien de kantonrechter artikel 7:230a BW ten onrechte buiten toepassing heeft

gelaten. KNVvL is dan ook ontvankelijk in hoger beroep.

Grieven

5.

De door KNVvL opgeworpen grieven stellen, in onderling verband beschouwd, het oordeel

van de kantonrechter aan de orde dat het gehuurde dient te worden beschouwd als een

onbebouwde onroerende zaak, waarop het bepaalde in artikel 7:230a BW niet van

toepassing is. Het hof zal de grieven gezamenlijk behandelen.

5.1

Bij de beantwoording van de vraag welk huurregime op een huurovereenkomst van

toepassing is, dient als uitgangspunt te worden genomen hetgeen partijen, mede in

aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, bij de totstandkoming van de

overeenkomst voor ogen heeft gestaan.

5.2

Naar het oordeel van het hof heeft KNVvL onvoldoende gesteld om tot de conclusie te

kunnen komen dat partijen hebben beoogd een huurovereenkomst als bedoeld in artikel

7:230a BW te sluiten. Het hof overweegt dienaangaande het volgende.

5.3

Uit de tekst van de huurovereenkomst (considerans) volgt dat deze is gesloten ter

uitvoering van de aan de publiekrechtelijke ontheffing verbonden voorwaarde dat voor

het medegebruik van de militaire luchtvaartterreinen een privaatrechtelijke vergunning is

vereist. Uit de tekst blijkt niet dat de huurovereenkomst een bredere strekking heeft. Het

in de overeenkomst beschreven gebruik, zoals nader uitgewerkt in de Algemene

Voorwaarden, is beperkt tot het landen, taxiën, parkeren, stallen en opstijgen op en van

de militaire luchtvaartterreinen met zweefvliegtuigen en sleepvliegtuigen. Met

uitzondering van het stallen van de vliegtuigen, waarover hierna meer, is voor deze

activiteiten het gebruik van gebouwde onroerende zaken niet aan de orde.

5.3

KNVvL stelt dat de landingsbaan op vliegveld Valkenburg aan te merken is als een

gebouwde onroerende zaak. Het hof volgt KNVvL hierin niet. Daarbij neem het hof in

aanmerking dat uit de wetsgeschiedenis (MvT, TK 1999-2000, 26 932, nr. 3, p. 12) blijkt

dat artikel 7:230a BW moet worden beschouwd als opvolger van artikelen 28c-28h

Huurwet, waarbij de wetgever materieel geen verandering heeft beoogd (met

uitzondering van een hier niet relevant punt). Anders dan titel 7.4 van het Burgerlijk

Wetboek, bevatte de Huurwet in artikel 1 lid 3 onder c een definitie van een gebouwde

onroerende zaak, te weten: een gebouw of een gedeelte daarvan, indien dit gedeelte een

zelfstandige bedrijfsruimte vormt, een en ander met zijn normale onroerende

aanhorigheden. Nu in deze definitie, waarbij onder het huidige recht aansluiting kan

worden gevonden, het begrip ‘gebouw’ centraal staat, dient te worden aangenomen dat

daaronder niet valt een onroerende zaak die niet gebouwd, maar – zoals de onderhavige

landingsbaan – aangelegd is.

5.4

Ter beantwoording van de vraag wat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst

voor ogen heeft gestaan, beroept KNVvL zich onder meer op de in rechtsoverweging 2.4

geciteerde brief.

5.5

Anders dan KNVvL betoogt, volgt uit die brief niet dat onder het overeengekomen

gebruik van de militaire vliegvelden tevens valt het medegebruik van gebouwen voor

16

andere dan stallingsdoeleinden (zoals verblijfs-, opslag- en lesruimte, enz). Daarvoor

wordt immers juist opgemerkt dat er afzonderlijke privaatrechtelijke vergunningen

moeten worden verleend, zonder dat daaraan financiële consequenties worden

verbonden. Dat is ook wat met betrekking tot het vliegveld Valkenburg is gebeurd.

Vaststaat immers dat de verenigingen en stichtingen aparte gebruiksovereenkomsten

hebben gesloten ten aanzien van een aantal gebouwtjes, welke door hen werden

gebruikt als clubhuis en voor de opslag van benzine en olie. Voorts heeft KNVvL niet

betwist dat de verkeerstoren op het luchtvaartterrein incidenteel afzonderlijk door de

verenigingen werd gehuurd.

5.6

Met betrekking tot de ten behoeve van de zweefvliegsport gebruikte stallingsruimte

wordt in de brief een onderscheid gemaakt tussen op het vliegveld aanwezige

stallingsruimte, waarvan het medegebruik is geregeld bij de aan KNVvL verleende

privaatrechtelijke vergunning, en het gebruik van grond voor het stichten van eigen

stallingsruimte, waarvoor afzonderlijke privaatrechtelijke vergunningen moeten worden

afgegeven. Naar het oordeel van het hof heeft KNVvL onvoldoende gemotiveerd betwist

dat het op vliegveld Valkenburg stallingsruimte betreft van de laatste categorie.

Vaststaat immers dat aan de zweefvliegclubs op vliegveld Valkenburg ieder afzonderlijke

privaatrechtelijke vergunningen zijn verleend voor het gebruik van een gedeelte van dat

vliegveld voor het hebben, behouden en onderhouden van Romneyloodsen. KNVvL heeft

evenmin voldoende gemotiveerd betwist dat de Romneyloodsen daar door de vliegclubs

zelf zijn geplaatst (zij het in sommige gevallen ruim voor het ingaan van de onderhavige

huurovereenkomst). KNVvL heeft wel betoogd dat de loodsen door natrekking eigendom

zijn geworden van de Staat. Dit kan in het midden blijven, nu dit naar het oordeel van

het hof niet zou afdoen, gelet op hetgeen alle betrokken partijen over het gebruik van de

Romneyloodsen hebben afgesproken, aan de omstandigheid dat partijen kennelijk niet

hebben beoogd om het gebruik van de Romneyloodsen onder de reikwijdte van de

onderhavige huurovereenkomst te laten vallen.

5.7

De conclusie van het hetgeen hiervoor is overwogen is dat het gehuurde niet kan worden

gekwalificeerd als een gebouwde onroerende zaak in de zin van artikel 7:230a BW, zodat

KNVvL niet de ontruimingsbescherming van dat artikel toekomt. Aan een

belangenafweging te dien aanzien komt het hof dan ook niet toe. Dit leidt ertoe dat het

hof de beschikking waarvan hoger beroep zal bekrachtigen met veroordeling van KNVvL,

als de in het ongelijk gestelde partij, in de kosten van het hoger beroep.

Beslissing

Het hof:

–

bekrachtigt de tussen partijen gegeven beschikking van 6 november 2012 van de

rechtbank ’s-Gravenhage, sector kanton, locatie ’s-Gravenhage;

–

veroordeelt KNVvL in de kosten van het hoger beroep, tot op heden aan de zijde van de

Staat begroot op € 666 aan griffierecht en € 1788 aan salaris advocaat, en bepaalt dat

deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan,

bij gebreke waarvan de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW verschuldigd is

vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der algehele voldoening;

–

verklaart deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad.

17

ECLI:NL:GHARL:2013:7952

Deeplink

InstantieGerechtshof Arnhem-LeeuwardenDatum uitspraak22-10-2013Datum

publicatie24-10-2013 Zaaknummer200.108.679-01

RechtsgebiedenCiviel recht

Bijzondere kenmerkenHoger beroep

Inhoudsindicatie

Huurovereenkomst staanplaats. Vraag welke huurbepalingen van toepassing zijn.

VindplaatsenRechtspraak.nl

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.108.679/01

(zaaknummer rechtbank Assen 343982 VV EXPL 12-16)

arrest in kort geding van de eerste kamer van 22 oktober 2013

in de zaak van

[appellant],

wonende te [woonplaats],

appellant,

in eerste aanleg: eiser,

hierna: [appellant],

advocaat: mr. H.D. Wind, kantoorhoudend te Leusden,

tegen

[geïntimeerde],


geïntimeerde,

in eerste aanleg: gedaagde,

hierna: [geïntimeerde],

advocaat: mr. M.G. Doornbos, kantoorhoudend te Assen.

Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 11 september 2012 hier over.

1 Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

1.1

Na het tussenarrest van 11 september 2012 is een comparitie na aanbrengen gehouden,

waarvan proces-verbaal is opgemaakt. Vervolgens zijn de volgende stukken gewisseld:

- de memorie van grieven, met producties,

- de memorie van antwoord, tevens van grieven in incidenteel hoger beroep, met

producties,

- de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep, tevens akte uitlating producties,

- een akte met producties van [geïntimeerde].

1.2

Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest overgelegd en heeft

het hof arrest bepaald.

1.3

De vordering van [appellant] luidt:

"voormeld vonnis van 16 mei 2012 (…) te vernietigen en, opnieuw rechtdoende, de

oorspronkelijke vordering van appellant alsnog toe te wijzen en met veroordeling van

geïntimeerde in de kosten van beide instanties."

2 De feiten

2.1

De kantonrechter heeft onder het tussenkopje "De vaststaande feiten" in het vonnis,

waarvan beroep, feiten vastgesteld waartegen, behoudens met grief 1 in principaal

appel, geen bezwaar is gemaakt. Het hof gaat uit van die vastgestelde feiten, voor zover

18

niet betwist, en voegt daar aan toe wat in hoger beroep voorts als vaststaand heeft te

gelden.

2.2

[geïntimeerde] huurt reeds enige jaren plaats [nummer] op "Camping Emmen" tegen

een huurprijs van laatstelijk € 160,- per maand exclusief energiekosten. [geïntimeerde]

heeft niet betwist dat op de huurovereenkomst de huisregels van toepassing zijn, die bij

dagvaarding in eerste aanleg als productie 2 zijn overgelegd (waaronder het Reglement

jaarplaatsen).

2.3

Op plaats [nummer] bevindt zich een L-vormig chalet en een tuinhuisje, welke goederen

[geïntimeerde] van [appellant] heeft gekocht.

2.4

De camping werd door [appellant] geëxploiteerd op een terrein, dat hij van de gemeente

Emmen in erfpacht had. De gemeente heeft [appellant] in 2007 meegedeeld dat zij het

terrein wil herontwikkelen en zij heeft de erfpacht tegen 1 januari 2008 opgezegd.

[appellant] diende het terrein op 13 april 2012 ontruimd op te leveren.

2.5

Zoals in een brief van de gemeente aan [appellant] d.d. 19 maart 2012 staat, heeft

[appellant] na ontruiming en oplevering recht op een afkoopsom van € 40.000.- voor de

in overleg aangebrachte opstallen en werken op het terrein.

2.6

[appellant] heeft de campinggasten in augustus 2007 schriftelijk geïnformeerd en

gewezen op de mogelijkheid dat de camping wordt verplaatst naar een andere locatie. In

april 2010 heeft [appellant] de campinggasten uitgenodigd voor een

informatievergadering.

2.7

[appellant] heeft bij aangetekende brief van 24 december 2011 aan [geïntimeerde]

meegedeeld dat de camping sluit op 1 april 2012 en hij heeft de huur opgezegd tegen 1

maart 2012 onder aanzegging dat de staanplaats voor 1 april 2012 ontruimd dient te

zijn.

2.8

Alle plaatsen op de camping zijn ontruimd, op de door [geïntimeerde] gehuurde plaats

na. Bij brief van 13 maart 2012 is [geïntimeerde] nogmaals gewezen op de noodzaak tot

ontruiming en op campings in de omgeving waar plaats is voor stacaravans/chalets. Bij

brief van 2 april 2012 is [geïntimeerde] gesommeerd uiterlijk 8 april 2012 te ontruimen,

bij gebreke waarvan een kort geding wordt gestart. De ontruimingstermijn is verlengd tot

17 uur op 10 april 2012, nadat [geïntimeerde] zich per e-mail van 5 april 2012 erover

had beklaagd dat zij te weinig tijd had gekregen om een juridisch adviseur te raadplegen.

Ook na dit uitstel heeft [geïntimeerde] niet ontruimd.

2.9

Er zijn geen voorzieningen meer op de camping. Water en elektra zijn afgesloten.

2.10

Bij de mondelinge behandeling van het kort geding heeft de kantonrechter voorgesteld

dat [appellant] de gemeente zou verzoeken om [geïntimeerde] toestemming te geven op

het terrein te blijven en om een overeenkomst met haar te sluiten voor verder verblijf.

De gemeente heeft per brief van 10 mei 2012 te kennen gegeven daar niet op in te gaan.

Zij heeft tijdig opgezegd en een ruime overgangsperiode gehanteerd. De bewoners zijn

19

tijdig op de hoogte gesteld. Haar beleid is er voorts op gericht geen permanente

bewoning toe te staan, aldus de gemeente in deze brief.

2.11

In een e-mail d.d. 6 november 2012 van gemeentelijk projectmanager [projectmanager]

aan [appellant] is bevestigd dat de gemeente niet met [geïntimeerde] in overleg is over

het continueren van haar verblijf op het terrein van de voormalige camping. De

stacaravan van [geïntimeerde] wordt gezien als “een laatste object dat u op basis van de

pachtovereenkomst dient te verwijderen, alvorens wij het terrein schoon en ontruimd

zullen terug aanvaarden”, aldus [projectmanager].

3 De vordering en beoordeling in eerste aanleg

3.1

[appellant] heeft, kort weergegeven, bij dagvaarding van 27 april 2012 ontruiming

gevorderd van "de standplaats van gedaagde [nummer]" op verbeurte van een

dwangsom bij niet-ontruiming van € 100,- per dag tot een maximum van € 20.000,- en

met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten. Hij heeft erop gewezen dat hij

hierbij groot financieel belang heeft, omdat hij bij te late oplevering aan de gemeente

boetes riskeert en mogelijk niet in aanmerking komt voor de afkoopsom van de

gemeente.

3.2

De kantonrechter heeft [appellant] niet-ontvankelijk verklaard in zijn vordering na, voor

zover in hoger beroep van belang, te hebben overwogen dat de huur van de standplaats

volgens vaste rechtspraak onder de werking van art. 7:230a BW valt, hetgeen overigens

tussen partijen niet in geding is. Volgens art. 7:230a lid 1 BW kan de verhuurder zijn

huurder niet tot ontruiming dwingen binnen de schorsingstermijn van twee maanden na

de datum waartegen schriftelijk ontruiming is aangezegd.

4 Bespreking van de grieven in principaal en incidenteel appel

4.1

In incidenteel appel heeft [geïntimeerde] de spoedeisendheid van de vordering betwist

(grief 1 in incidenteel appel). Beide partijen hebben gegriefd tegen de kwalificatie van de

huurovereenkomst als "artikel 230a-huur" (grief 2 in principaal appel en grief 2 in

incidenteel appel). Met grief 1 in principaal appel bestrijdt [appellant] dat sprake is van

een standplaats en met zijn grief 3 in principaal appel verwijt hij de kantonrechter dat

deze geen belangen heeft afgewogen en niet in zijn voordeel heeft beslist.

4.2

Nadat [appellant] bij memorie van antwoord in incidenteel appel had gereageerd op de

grieven van [geïntimeerde] in incidenteel hoger beroep, heeft [geïntimeerde] zonder

toelichting bij akte een reeks producties overgelegd. Indien [geïntimeerde] daarmee

mocht hebben beoogd nieuwe grieven op te werpen, stuit dit af op de tweeconclusieregel

en, voor zover er al reden zou zijn om daarvan af te wijken (welke reden niet is

verstrekt), het gebrek aan kenbaarheid van de nieuwe grief of grieven. Voor zover

[geïntimeerde] met die producties mocht hebben beoogd nieuw verweer te voeren, heeft

zij niet kenbaar gemaakt wat zij waarmee wenst aan te tonen of te bestrijden.

Het hof laat deze reeks producties dan ook geheel buiten beschouwing.

4.3

Het hof is, anders dan [geïntimeerde] betoogt, van oordeel dat de financiële gevolgen

voor [appellant] van het niet tijdig ontruimd opleveren van het perceel aan de gemeente

wel degelijk een spoedeisend belang opleveren aan de zijde van [appellant]. In hoger

beroep heeft [appellant] dit belang nader onderbouwd met een brief van de gemeente

dd. 25 juli 2012, waarin staat dat de gemeente alle schade door te late oplevering op

hem zal verhalen.

Het beroep van [geïntimeerde] op ontbrekend spoedeisend belang wordt verworpen.

4.4

20

[appellant] heeft terecht aangevoerd dat hij in zijn inleidende dagvaarding heeft gesteld

dat sprake was van verhuur van een onbebouwde onroerende zaak en dat hij zich niet

heeft beroepen op een huurovereenkomst als bedoeld in art. 7:230a BW.

[geïntimeerde] kan zich, zo begrijpt het hof haar tweede grief met toelichting, primair

ook niet in de kwalificatie van de kantonrechter vinden. Volgens haar gaat het om

verhuur van een woonwagenstandplaats, zoals bedoeld in art. 7:236 BW, op welke

verhuur ingevolge art. 7:233 BW de bepalingen omtrent huur van woonruimte van

toepassing zijn. Mocht dat niet het geval zijn, dan kan zij zich subsidiair in de kwalificatie

van de kantonrechter vinden.

4.5

Het hof constateert dat [geïntimeerde] onvoldoende heeft aangevoerd om aannemelijk te

maken dat het in casu gaat om een kavel waarop ingevolge het bestemmingsplan een

woonwagenbestemming rust en waar bovendien voorzieningen zijn voor aansluiting op

het leidingnet. Van die administratieve bestemming is niet gebleken, en overigens

evenmin van een individuele aansluiting op het gas-, water- en elektranet.

Het hof gaat er daarom in dit kort geding van uit dat plaats [nummer] geen standplaats

is in de zin van art. 7:236 BW. Daarmee behoeft ook grief 1 in principaal appel, gericht

tegen het verwarring scheppende gebruik van het woord ‘standplaats’ bij de beschrijving

van plaats [nummer] in de feitenweergave van de kantonrechter, verder geen bespreking

4.6

Nu het chalet eigendom is van [geïntimeerde] en de staanplaats geen standplaats is als

bedoeld in art. 7:236 BW, wordt er door [appellant] geen woonruimte verhuurd in de zin

van art. 7:233 BW. Tussen partijen is -terecht- niet aangevoerd dat de verhuurde

staanplaats bedrijfsruimte is in de zin van art. 7:290 BW.

4.7

Daarmee is de keuze welk huurregiem -met bijbehorende wettelijke regeling omtrent de

beëindiging- van toepassing is, beperkt tot de keuze tussen art. 7:230a BW voor een

gebouwde onroerende zaak en art. 7:228 BW voor andere verhuurde zaken.

Wat ook zij van de stelling van [geïntimeerde] dat haar chalet, gefundeerd op ijzer, steen

en hout en afgezet met betonnen platen, “zonder meer een gebouwde onroerende zaak

is”, daarmee ziet zij over het hoofd dat [appellant] niet dat chalet heeft verhuurd maar

uitsluitend de grond waarop dat chalet staat. Dat die grond onroerend is, hoeft geen

betoog. Waar het om gaat is, of die verhuurde grond een gebouwde onroerende zaak is.

Naar voorlopig oordeel van het hof is dit niet het geval. Art. 7:230a BW is de opvolger

van

de artikelen 28c –h Huurwet (hierna: Hw). Blijkens de wetsgeschiedenis is met het

overgenomen begrip “gebouwde onroerende zaak” geen wijziging beoogd. Art. 1 lid 3 sub

c Hw definieerde dit begrip aldus: een gebouw of een gedeelte daarvan, indien dit

gedeelte een zelfstandige bedrijfsruimte vormt, een en ander met zijn normale

onroerende aanhorigheden.

De verharde grond is naar ’s hofs voorshandse oordeel geen (gedeelte van een) gebouw,

zoals ook het hof ’s Gravenhage onlangs oordeelde dat verharde landingsbanen niet zijn

gebouwd, maar zijn aangelegd, en de huur daarvan dus niet onder art. 7:230a BW valt

(ECLI:NL:GHDHA:2013:BZ9950).

4.8

[geïntimeerde] heeft zelf aangevoerd dat de huurovereenkomst alleen betrekking heeft

op de grond (memorie van antwoord pagina 4, derde alinea). Zij heeft niet gesteld dat zij

het chalet heeft gekocht zonder fundering, en dat het door haar beschreven fundament

onderdeel is van de gehuurde staanplaats. Het hof acht dat ook niet zonder meer

aannemelijk, gelet op de foto’s die [geïntimeerde] als productie 4b bij memorie van

antwoord van haar chalet heeft overgelegd. Daarop is te zien dat de vloer van het chalet

verhoogd op de grond staat en dat de ruimte tussen ondergrond en vloer, waar zich het

fundament moet bevinden, is afgerokt met vierkante betonnen platen die zo op het oog

eenvoudig te verwijderen zijn. Er is dan ook geen enkele aanleiding om te

veronderstellen dat de fundering van het chalet zodanig met de grond is verenigd dat dit

als gebouwd op de grond en als met de grond verhuurd moet worden aangemerkt.

21

4.9

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de kantonrechter ten onrechte art. 7:230a BW

heeft toegepast in plaats van art. 7:228 BW.

Nu niet is betwist dat [appellant] heeft opgezegd met inachtneming van de

overeengekomen opzegtermijn, is de huurovereenkomst daardoor geëindigd.

4.10

De grieven in incidenteel appel missen doel. Het slagen van grief 2 in principaal appel

leidt tot vernietiging van het vonnis, waarvan beroep, en tot toewijzing van de

vorderingen van [appellant], die bij bespreking van zijn derde grief geen belang meer

heeft.

Het hof zal de ontuimingstermijn stellen op 14 dagen na betekening van dit vonnis.

Het hof zal [geïntimeerde] als de in het ongelijk te stellen partij in de kosten van beide

instanties veroordelen.

De kosten voor de procedure in eerste aanleg aan de zijde van [appellant] zullen worden

vastgesteld op:

- explootkosten

€

108,26

- griffierecht

€

110,-

totaal verschotten

€

218,26

en voor salaris advocaat/gemachtigde overeenkomstig het liquidatietarief:

2 punten x € 250,00

€

500,00

De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [appellant] zullen worden

vastgesteld op:

- explootkosten

€

101,12

- griffierecht

€

291,00

totaal verschotten

€

392,12

en voor salaris advocaat overeenkomstig het liquidatietarief:

1,5 punten x € 894,00

€

1.341,00

.

3 De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

vernietigt het vonnis in kort geding van de kantonrechter te Emmen van 16 mei 2012 en

doet opnieuw recht;

a. veroordeelt [geïntimeerde] tot ontruiming van staanplaats [nummer] op Camping

Emmen binnen 14 dagen na betekening van dit arrest, met alle zich daarop bevindende

personen en (roerende) zaken -voor zover deze niet het eigendom zijn van [appellant]-

en deze staanplaats te verlaten en verlaten te houden;

b. veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling aan [appellant] van een dwangsom van €

100,- voor iedere dag of gedeelte van een dag waarop [geïntimeerde] in gebreke is om

22

aan de onder a. uitgesproken veroordeling voldaan te hebben, met een maximum van €

20.000,-;

c. veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties, tot aan de bestreden

uitspraak aan de zijde van [appellant] wat betreft de eerste aanleg vastgesteld op €

500,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en op € 218,26 voor verschotten,

en tot aan deze uitspraak wat betreft het hoger beroep vastgesteld op € 1.341,- voor

salaris overeenkomstig het liquidatietarief en op € 392,12 voor verschotten;

d. verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;

e. wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mr. M.E.L. Fikkers, mr. H. de Hek en mr. R.E. Weening en is

door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op

dinsdag 22 oktober 2013.

23

ECLI:NL:GHAMS:2013:3281

Deeplink

InstantieGerechtshof AmsterdamDatum uitspraak17-09-2013Datum publicatie14-10-

2013 Zaaknummer200.121.187-01



Inhoudsindicatie

Kwalificatie overeenkomst. Exploitatieovereenkomst met betrekking tot kantine van

hockeyclub in dit geval geen huur in de zin van 7:290 BW omdat een voor publiek

toegankelijk lokaal ontbreekt.


Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team II

zaaknummer : 200.121.187/01

zaak/rolnummer rechtbank Haarlem : 557500 CV EXPL 12-6322

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 17 september 2013

inzake

de vereniging met volledige rechtsbevoegdheid

MIXED HOCKEY CLUB ALLIANCE,

gevestigd te Heemstede,

appellante,

advocaat: mr. J. Tophoff te Alkmaar,

tegen:

[geïntimeerde],

wonend te [woonplaats],

geïntimeerde,

advocaat: mr. M. van Asch te Woerden.

1 Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna Alliance en [geïntimeerde] genoemd.

Alliance is bij dagvaarding van 2 januari 2013 in hoger beroep gekomen van een vonnis

van de rechtbank Haarlem, sector kanton, locatie Haarlem (hierna: de kantonrechter)

van 1 november 2012, gewezen tussen haar als eiseres en [geïntimeerde] als gedaagde.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord, met producties.

Ten slotte is arrest gevraagd.

Alliance heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en bij

arrest, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, alsnog haar vordering zal toewijzen,

met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties.

[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis en

veroordeling van Alliance - uitvoerbaar bij voorraad – in de kosten van het geding in

(naar het hof begrijpt:) hoger beroep.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2 Feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder het kopje “De feiten” de feiten

vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet

in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat komen de feiten

neer op het volgende.

i. Alliance is een hockeyclub in Heemstede. Zij heeft een clubhuis met terras aan de

Sportparklaan 8. In het clubhuis bevindt zich een kantine.

ii. Op 29 juli 2004 hebben partijen een “Overeenkomst tot verlening van het recht tot

exploitatie” gesloten (hierna: de exploitatieovereenkomst) met betrekking tot de

exploitatie van genoemde kantine door [geïntimeerde].

24

iii. De exploitatieovereenkomst definieert in artikel 1 lid 4 exploitatie als: [h]et door

exploitant voor eigen rekening en risico voeren van een horeca-activiteit in de kantine

van de vereniging uitsluitend ten dienste van de leden van de vereniging, dan wel hun

bezoekers, dan wel hun introducé(e)s.

Voorts is in artikel 2 bepaald dat de overeenkomst is aangegaan voor de periode van 1

augustus 2004 tot en met 31 juli 2007, waarna de overeenkomst met vijf jaar wordt

verlengd en daarna telkens met een jaar, steeds behoudens schriftelijke opzegging door

een der partijen met inachtneming van een opzegtermijn van een jaar.

iv. Bij brief van 8 maart 2011 heeft Alliance [geïntimeerde] bericht dat het bestuur heeft

besloten om de exploitatieovereenkomst met ingang van 1 augustus 2012 op te zeggen

en hem aangezegd dat hij uiterlijk op 1 augustus 2012 de te beschikking gestelde

ruimten moest hebben ontruimd en opgeleverd.

v. In antwoord hierop heeft [geïntimeerde] zich bij brief van 17 maart 2011 op de

huurbescherming van artikel 7:290 BW beroepen en zich op het standpunt gesteld dat hij

niet verplicht is tot ontruiming.

3 Beoordeling

3.1

In dit geding vordert Alliance dat voor recht wordt verklaard dat de

exploitatieovereenkomst conform opzegging per 31 juli 2012 is geëindigd en dat de

ontruiming door Alliance op juiste wijze is aangezegd. Na verweer van [geïntimeerde]

heeft de kantonrechter de vordering afgewezen op grond van zijn oordeel dat de

exploitatieovereenkomst moet worden gekwalificeerd als een huurovereenkomst in de zin

van artikel 7:290 BW, zodat die had moeten worden gesloten voor een periode van twee

maal vijf jaar en dus pas afloopt op 31 juli 2014. Tegen dit oordeel en de gronden

waarop het berust komt Alliance op met drie grieven, die zich voor gezamenlijke

behandeling lenen.

3.2

[geïntimeerde] beroept zich op de huurbescherming die uit de toepasselijkheid van

artikel 7:290 BW voortvloeit, dus het is aan hem om feiten en omstandigheden te stellen,

en zo nodig te bewijzen, die het oordeel rechtvaardigen dat de exploitatieovereenkomst

moet worden beschouwd als een huurovereenkomst in de zin van artikel 7:290 BW.

3.3

Kantines vallen onder het begrip bedrijfsruimte van artikel 7:290 BW, mits die voor het

publiek toegankelijk zijn. Dat is het standpunt van de wetgever, geciteerd door de

kantonrechter en daarover verschillen partijen ook niet van mening. Zij zijn slechts

verdeeld over de vraag of de onderhavige kantine voor het publiek toegankelijk is, zoals

artikel 7:290 BW eist.

3.4

Ook voor dit aspect van de contractuele bestemming van het gehuurde, de publieke

toegankelijkheid van het zich in het gehuurde bevindende “lokaal”, geldt dat beslissend is

hetgeen partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, bij het

sluiten van de huurovereenkomst daaromtrent voor ogen heeft gestaan. Daarbij geldt dat

een van de aanvankelijke overeenkomst afwijkend gebruik tot toepasselijkheid van een

ander regime kan leiden, maar alleen als kan worden geoordeeld dat de overeenkomst

stilzwijgend is gewijzigd doordat het afwijkende gebruik van de huurder door de

verhuurder is aanvaard.

3.5

In de overeenkomst is bedongen dat de exploitatie van de kantine uitsluitend strekt ten

dienste van de leden, hun bezoekers en hun introducé(e)s. Dit wijst op een grote mate

van beslotenheid. Anders dan [geïntimeerde] is het hof van oordeel dat de kring van

(potentiële) klanten door de omschrijving “uitsluitend (…) leden van de vereniging, dan

wel hun bezoekers, dan wel hun introducé(e)“ niet zo ruim is getrokken, dat moet

25

worden gesproken van een voor het publiek toegankelijk lokaal in de zin van artikel

7:290 BW, ook al kan daarvan ook sprake zijn indien het gaat om een “enigszins beperkt

publiek” (Hoge Raad 18 juni 1993, NJ 1993/614). Het gaat in de contractuele

omschrijving, anders dan [geïntimeerde] suggereert niet om de bezoekers van de

kantine, maar om de bezoekers van de leden. Dit betekent dat in ieder geval schriftelijk

is bedongen dat er een rechtstreekse connectie moet bestaan tussen niet-leden die

gebruik maken van de kantine en enig lid van de vereniging. Hoe dit in de praktijk is

uitgevoerd komt later nog aan de orde.

3.6

[geïntimeerde] heeft weliswaar gesteld dat de hiervoor geciteerde passage aldus moet

worden uitgelegd dat het hem slechts is verboden het gehuurde te gebruiken als locatie

voor feesten en partijen van derden, maar hij heeft van de juistheid van deze uitleg, die

door Alliance wordt betwist en die sterk van de letterlijke tekst van de bepaling afwijkt,

geen bewijs aangeboden, zodat aan het in dit verband gestelde voorbij moet worden

gegaan. Meer in het bijzonder heeft [geïntimeerde] tegenover het standpunt van Alliance

dat partijen uitdrukkelijk hebben besproken dat de kantine geen horecagelegenheid was

met een publiek karakter, maar een besloten clubkantine, geen concrete uitlatingen of

gedragingen van de zijde van Alliance gesteld die bij hem de indruk zouden hebben

gewekt dat publieke toegankelijkheid wel de bedoeling was.

3.7

Wel heeft [geïntimeerde] aangevoerd dat hij altijd heeft beoogd een huurovereenkomst

in de zin van 7:290 BW te sluiten met de daarbij behorende bescherming en om die

reden Alliance de huurovereenkomst van zijn tante heeft aangereikt om als model te

dienen. Pas na lang aandringen, zo vervolgt hij, kwam Alliance met een aangepaste

overeenkomst, die hij onder tijdsdruk onder protest heeft getekend, waarbij hij te

kennen heeft gegeven aanspraak te maken op de bescherming van artikel 7:290 BW. Dit

betoog kan hem niet baten. Uit het feit dat Alliance het door hem voorgelegde voorbeeld

niet heeft gebruikt heeft [geïntimeerde] moeten begrijpen dat Alliance niet van zins was

vrijwillig het 290-regime op de overeenkomst van toepassing te verklaren – wat op

zichzelf wel had gekund. Door de overeenkomst, zij het onder protest, te ondertekenen

heeft [geïntimeerde] aanvaard dat dat regime niet vrijwillig van toepassing was verklaard

en hij daardoor voor de toepasselijkheid van het 290-regime afhankelijk werd van de

kwalificatie van datgene wat partijen (wel) zijn overeengekomen.

3.8

Zoals eerder al voorop werd gesteld is bij de kwalificatie niet alleen van belang wat

partijen in de schriftelijke overeenkomst hebben neergelegd en (eventueel) over en weer

nog hebben gezegd en gedaan, maar ook de inrichting van het gehuurde en de overige

feitelijke omstandigheden. Daaromtrent is het volgende gebleken. De kantine is

bereikbaar via de hoofdingang van het clubhuis en beschikt niet over een eigen ingang,

afgezien van de openslaande deuren die toegang geven tot het terras. Van buiten het

gebouw valt niet vast te stellen dat zich in het clubhuis een kantine bevindt; het

gehuurde is blijkens de overgelegde foto’s aan de buitenzijde niet voorzien van teksten of

uithangborden die het publiek attent maken op de aanwezigheid van een

horecagelegenheid. In artikel 7 lid 17 van de exploitatieovereenkomst is bepaald dat

[geïntimeerde] ten aanzien van de openingstijden de voorschriften van Alliance dient te

volgen. In lid 16 en 23 van dat artikel is bepaald dat [geïntimeerde] de activiteiten en de

prijzen in de kantine vaststelt in overleg met Alliance.

3.9

Alle omstandigheden die hiervoor zijn opgesomd vormen een bevestiging van het

besloten karakter van de exploitatie van de kantine, zoals dat blijkt uit de tekst van de

overeenkomst of zijn daar in ieder geval niet mee in strijd.

3.10

26

Daarmee komt het hof toe aan de wijze waarop in de loop der jaren door partijen feitelijk

uitvoering aan de overeenkomst is gegeven. Dienaangaande is het volgende gebleken. In

de kantine worden uitsluitend activiteiten georganiseerd die gerelateerd zijn aan Alliance.

De openingstijden van de kantine zijn verbonden aan de activiteiten van de vereniging en

worden door Alliance vastgesteld. Als er niet wordt gehockeyd, in de zomer- en

wintermaanden en bij onspeelbaar weer, is de kantine gesloten.

3.11

In eerste aanleg heeft [geïntimeerde] voorts, onbetwist, aangevoerd dat naast de leden

van Alliance ook bezoekende teams, ouders, grootouders en geïnteresseerden in de

sportieve verrichtingen van Alliance gebruik maken van de kantine. Deze omstandigheid

was voor de kantonrechter grond om te oordelen dat het publiek waarvoor de kantine

toegankelijk is, voldoende breed is om de kantine te beschouwen als voor het publiek

toegankelijk in de zin van artikel 7:290 BW. Het hof deelt dit oordeel niet. Bezoekende

teams, ouders en grootouders zijn gasten of introducé(e)s van teams of individuele leden

van de vereniging. Zij hebben met die leden een rechtstreekse connectie en zijn niet te

beschouwen als onderdeel van een meer algemeen “publiek”. Voorts is niet gebleken dat

de groep van geïnteresseerden in de sportieve verrichtingen van Alliance zo is

samengesteld dat niet meer kan worden gesproken van een connectie met individuele

leden of teams en dus niet meer van gasten of introducé(e)s. In zoverre heeft zich dus

geen situatie voorgedaan die afweek van het schriftelijk overeengekomene.

3.12

In hoger beroep heeft [geïntimeerde] in aanvulling op het voorgaande nog gesteld dat de

kantine ook wordt bezocht door sponsoren. Bezoekende sponsoren zijn naar het oordeel

van het hof bij uitstek te beschouwen als gasten van de (leden van de) vereniging die zij

steunen. Verder stelt [geïntimeerde] dat ook leden van andere verenigingen op het

sportpark van de kantine gebruik maken wanneer hun eigen kantine is gesloten, evenals

willekeurige voorbijgangers, zoals de gebruikers van de openbare skeeler- en

hardloopbaan. Alliance heeft op deze stellingen niet meer gereageerd, maar gezien het

gestelde onder 34 en 39 van de memorie van grieven kan worden aangenomen dat

Alliance dit betwist. [geïntimeerde] heeft het niet te bewijzen aangeboden. Wat daarvan

zij; uit de stellingen van [geïntimeerde] terzake, die nogal vaag zijn, blijkt niet dat de

door hem genoemde buitenstaanders vaker dan in uitzonderingsgevallen van de kantine

gebruik maken of dat voor (het bestuur van) Alliance kenbaar moet zijn geweest dat

[geïntimeerde] in afwijking van de inhoud van de exploitatieovereenkomst consumpties

verstrekte aan buitenstaanders. Het feit dat de vereniging het buitenstaanders – wellicht

– niet onmogelijk maakt om de kantine te betreden in onvoldoende om te concluderen

dat het [geïntimeerde] vrij zou staan die personen dan ook te bedienen. Gelet op het

voorgaande komt aan hetgeen [geïntimeerde] heeft gesteld geen betekenis toe bij de

beantwoording van de vraag wat partijen omtrent het gebruik zijn overeengekomen.

3.13

De slotsom uit het voorgaande moet zijn dat niet is komen vast te staan dat partijen een

gebruik van het gehuurde als voor het publiek toegankelijke horecagelegenheid voor

ogen heeft gestaan. Het beroep op de huurbescherming van artikel 7:290 BW moet

derhalve worden verworpen.

3.14

Het bewijsaanbod van [geïntimeerde] wordt gepasseerd omdat het in algemene termen

is gesteld en geen betrekking heeft op concrete stellingen.

3.15

Tegen de door Alliance ingestelde vordering tot verklaring voor recht heeft

[geïntimeerde] geen ander verweer gevoerd dan zijn beroep op huurbescherming ex

artikel 7:290 BW. Die vordering is derhalve toewijsbaar. Het bestreden vonnis zal worden

vernietigd, de vordering van Alliance zal alsnog worden toewezen en [geïntimeerde] zal

27

als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding in

beide instanties.

4 Beslissing

Het hof:

vernietigt het vonnis waarvan beroep

en opnieuw rechtdoende:

verklaart voor recht dat de exploitatieovereenkomst per 31 juli 2012 is geëindigd en dat

de ontruiming door Alliance op de juiste wijze is aangezegd;

veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties, in eerste

aanleg aan de zijde van Alliance begroot op € 109,= aan verschotten en € 1.000,= voor

salaris en in hoger beroep tot op heden op € 775,17 aan verschotten en € 894,= voor

salaris;


Dit arrest is gewezen door mrs. J.C. Toorman, R.J.M. Smit en J.C.W. Rang en door de

rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 17 september 2013.

28

ECLI:NL:RBAMS:2013:6254

Deeplink

Instantie

Rechtbank Amsterdam

Datum uitspraak

18-09-2013

Datum publicatie

27-09-2013

Zaaknummer

KK 13-1337

Rechtsgebieden

Civiel recht

Bijzondere kenmerken

Eerste aanleg - enkelvoudig

Inhoudsindicatie

kort geding; kwalificatie zorgverleningsovereenkomst als gemengde overeenkomst;

maatstaf voor beoordeling of wetsbepalingen huurrecht woonruimte op

zorgleveringsovereenkomst van toepassing zijn; zorgverlening is overheersend;

vordering gebruiksvergoeding gelijk aan huurprijs voor gebruik woonruimte nadat door

zorgverlener (verhuurder) eigen machtig sloten zijn veranderd afgewezen; compensatie

proceskosten.

Vindplaatsen

Rechtspraak.nl

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAMKORT GEDING

Afdeling Privaatrecht

Zaaknummer: KK 13-1337

Vonnis van: 18 september 2013

F.no.: 497

Vonnis in kort geding van de kantonrechter

I n z a k e

[eiser]

wonende [woonplaats eiser]

eiser in conventie

gedaagde in reconventie

nader te noemen: [eiser]

gemachtigde: mr. J. Wolfrat

t e g e n

de stichting Stichting HVO Querido

gevestigd te Amsterdam

gedaagde in conventie

eiseres in reconventie

nader te noemen: HVO-Querido

gemachtigde: mr. J.J.L. Boudewijn

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

Bij dagvaarding met producties van 27 augustus 2013 heeft [eiser] in kort geding een

voorziening gevorderd. Voorafgaande aan de mondelinge behandeling heeft HVO-Querido

pas bij brief/fax van haar gemachtigde van 5 september 2013 een eis in reconventie en

27 producties toegezonden. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 6

september 2013. Bij die gelegenheid is [eiser], vergezeld van zijn gemachtigde,

verschenen. HVO-Querido is verschenen bij [naam 1] ([teammanager]), bijgestaan door

haar gemachtigde. Ter zitting hebben partijen hun standpunten toegelicht – beide

gemachtigden mede aan de hand van pleitnotities - en vragen van de kantonrechter

beantwoord. De griffier heeft van het verhandelde ter zitting aantekeningen gemaakt,

welke aan het procesdossier zijn toegevoegd. Ter uitvoering van de ter zitting gemaakte

afspraken heeft [eiser] zich bij brief/fax van 12 september 2013 over de door HVO-

29

Querido overgelegde producties uitgelaten, waarop HVO-Querido daags daarna bij

brief/fax heeft gereageerd.

De zaak staat voor vonnis.

feitelijke uitgangspunten

1.

Tot uitgangspunt dient het navolgende:

1.1.

Bij brief van 12 september 2012 bericht Stadgenoot de thans 39-jarige [eiser] (geboren

[1974]) dat hij op de eerder aan hem verhuurde woning aan de [straatnaam 1] overlast

veroorzaakt waardoor de relatie met zijn buren ernstig verstoord is geraakt. Na overleg

met de hulpverlening heeft Stadgenoot besloten aan [eiser] een andere woning in een

andere woonomgeving toe te wijzen. In de brief wordt de volgende toelichting gegeven

op de voorwaarden waaronder de andere woning, gelegen aan [straatnaam 2] – hierna

veelal het gehuurde genoemd – , voor [eiser] ter beschikking wordt gesteld:

Het huurcontract van de nieuwe woning [straatnaam 2] staat op naam van [project

1]/HVO-Querido. Uw begeleider zal vaststellen hoe intensief de begeleiding dient te zijn,

hoe deze vorm zal worden gegeven en waar deze op zal worden toegespitst. Uit de

overeenkomst tussen u en HVO mag wel blijken dat het niet is toegestaan overlast te

veroorzaken. Wij willen middels deze brief ook nog eens benadrukken dat het ten

strengste verboden is overlast – in welke vorm dan ook – te veroorzaken in en vanuit de

woning.

1.2.

Op of omstreeks 17 september 2012 gaat [eiser] een overeenkomst met HVO-Querido

(hierna te noemen: zorgleveringsovereenkomst) aan, getiteld:

Zorgleveringsovereenkomst HVO-Querido

voor zorg met verblijf in een voorziening c.q. woning van HVO-Querido of voor zorg aan

cliënten die een woning op eigen naam hebben

Aan de zorgleveringsovereenkomst is een – in het overgelegde exemplaar niet

ondertekende of geparafeerde - bijlage gevoegd, getiteld:

onzelfstandig Huurovereenkomst horend bij de zorgleveringsovereenkomst

In deze bijlage is onder meer de volgende bepaling opgenomen:

Artikel 1 Doel en Middel

[project 1] zal participant door middel van woonbegeleiding en ondersteuning bij het

aanleren van vaardigheden in staat stellen zelfstandig een huishouding op de

bovengenoemde woning te kunnen voeren (zie ook zorgleveringsovereenkomst).

Voorts is aan de zorgleveringsovereenkomst een algemeen document toegevoegd,

geheten “[project 1], begeleid wonen/volledig Pakket Thuis”. In dit document worden de

verschillende terreinen van begeleiding beschreven en twee opties gegeven waaruit kan

worden gekozen.

1.3.

[eiser] heeft vanaf 17 september 2012 het gebruik van het gehuurde. De huurprijs

bedraagt bij aanvang € 542,29 per maand en is per 1 juli 2013 verhoogd naar € 544,20

per maand. [eiser] betaalt de huur rechtstreeks aan Stadgenoot.

1.4.

HVO-Querido legt bij brief van 8 februari 2013 aan [eiser] een begeleidingsvoorstel vast

dat eerder met [eiser] is besproken. Bij brief van 7 maart 2013 bevestigt HVO-Querido

dat [eiser] op 14 februari 2013 in een gesprek het begeleidingsvoorstel heeft afgewezen

en heeft verklaard geen begeleiding vanuit HVO-Querido (afdeling [project 1]) te willen.

Aan het slot van de brief wordt opgemerkt dat het aanbod van begeleiding blijft staan.

1.5.

Bij brief van 19 juni 2013 nodigt HVO-Querido [eiser] uit voor een gesprek op 24 juni

2013 op het politiebureau [(...)]. Onderwerp van gesprek zal zijn de afwijzing van [eiser]

voor woonbegeleiding en de klachten over door hem veroorzaakte overlast.

1.6.

Op de bespreking van 24 juni 2013 meldt HVO-Querido dat de

zorgleveringsovereenkomst en de daarvan onderdeel uitmakende huurovereenkomst zal

worden beëindigd, zodat hij het gehuurde heeft te verlaten.

30

1.7.

Na die bespreking vindt later die dag een geweldsincident op de [straatnaam 3] plaats

waarvoor [eiser] wordt gearresteerd en in detentie wordt geplaatst.

1.8.

Bij brief van 27 juni 2013 beëindigt HVO-Querido met onmiddellijke ingang de

zorgleveringsovereenkomst “en onzelfstandige huurovereenkomst”. Als reden voor de

opzegging wordt opgegeven:

Aanleiding voor deze beëindiging is overschrijding van de gemaakte afspraken in het

kader van het tweede kans beleid op bovenstaand adres. Bij de aanvaarding zijn met u

afspraken gemaakt over het begeleidbaar opstellen en het voorkomen van overlast. Deze

afspraken zijn vastgelegd in de zorgleveringsovereenkomst welke door u is ondertekend.

Ter toelichting wordt opgemerkt dat [eiser] op 14 februari 2013 mondeling heeft

aangegeven van de door HVO-Querido/[project 1] aangeboden begeleiding en

ondersteuning geen gebruik te willen maken. Voorts zijn vanaf maart 2013 van politie,

omwonenden, stadsdeel Nieuw West en Stadgenoot diverse klachten van door [eiser]

veroorzaakte overlast ontvangen. De klachten van overlast hebben [naam 2] (politie

Amsterdam Amstelland) en [naam 3] (HVO-Querido) tijdens het gesprek van 24 juni

2013 op het politiebureau met [eiser] besproken. Na dat gesprek heeft [eiser] later die

dag een strafbaar feit begaan waarvoor hij in voorlopige hechtenis is geplaatst. Aan het

slot van de brief wordt gemeld dat HVO-Querido [eiser] per direct de toegang tot de

woning ontzegt. Vervolgens heeft

HVO-Querido nieuwe sloten op de voordeur laten plaatsen.

1.9.

De strafzitting voor het geweldsincident op 24 juni 2013 vindt op 3 juli 2013 plaats. Op 8

juli 2013 wordt [eiser] in vrijheid gesteld.

1.10.

De gemachtigde van [eiser] maakt bij per e-mail verzonden brief van 8 juli 2013 bezwaar

tegen de beslissing van HVO-Querido [eiser] de toegang tot het gehuurde te ontzeggen

en de huurovereenkomst te beëindigen.

1.11.

De gemachtigde van HVO-Querido geeft bij brief van 19 juli 2013 een nadere toelichting

op de beslissing van HVO-Querido de zorgleveringsovereenkomst met de daarvan

deeluitmakende huurovereenkomst met onmiddellijke ingang te beëindigen en [eiser] de

toegang tot de woning te ontzeggen. Aan het slot van de brief wordt [eiser] uitgenodigd

te laten weten of hij zorgverlening van HVO Querido wenst in welk geval partijen

daarover in gesprek moeten. Als hij dat niet wil, eindigt de relatie tussen partijen.

1.12.

De gemachtigde van [eiser] voert bij brief van 6 augustus 2013 aan dat de

overeenkomst tussen partijen bestaat uit een zorgleveringsovereenkomst en een

huurovereenkomst. Door de beëindiging van de zorgleveringsovereenkomst is aan de

huurovereenkomst geen einde gekomen. Voorts wijst de gemachtigde van [eiser] erop

dat [eiser] noodgedwongen op straat leeft. Voorts is [eiser] bereid tot een gesprek met

HVO-Querido en als hij weer toegang tot het gehuurde krijgt, zal hij volledige

medewerking aan de zorgverlening van HVO-Querido verlenen.

vordering in conventie

2.

[eiser] vordert bij dagvaarding, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, HVO-

Querido

-

op straffe van een dwangsom te veroordelen om binnen 4 uur na betekening van het

vonnis de woning aan de [straatnaam 2] aan [eiser] ter beschikking te stellen, onder

afgifte van de sleutels en zich te onthouden van verdere ontzegging van toegang tot de

woning;

-

te veroordelen in de kosten van het geding.

3.

31

Aan de vordering legt [eiser] ten grondslag, dat HVO-Querido in strijd met haar

verplichtingen uit de huurovereenkomst [eiser] de toegang tot het gehuurde ontzegt. Ter

toelichting voert [eiser] samengevat het navolgende aan.

4.

De zogeheten zorgleveringsovereenkomst bestaat uit twee zelfstandige overeenkomsten,

te weten een zorgovereenkomst en een huurovereenkomst woonruimte.

Als de zorgleveringsovereenkomst als een gemengde overeenkomst wordt

gekwalificeerd, is de zorgverlening niet overheersend. De begeleiding (zorg) bestond

vooral uit wekelijkse huisbezoeken van een contactpersoon bij HVO-Querido ([project

1]), zodat van een intensieve vorm van begeleiding (zorg) van [eiser] geen sprake is

geweest. De huur is overheersender dan de begeleiding (zorg).

5.

Doordat hetzij sprake is van een gemengde overeenkomst waarin de huur overheersend

is, hetzij van twee naast elkaar bestaande overeenkomsten, brengt beëindiging van de

zorgleveringsovereenkomst niet automatisch mee dat daarmee ook een einde aan de

huurovereenkomst is gekomen. De door HVO-Querido gedane onmiddellijke beëindiging

van (ook) de huurovereenkomst is in strijd met de wet. Door het slot op de voordeur te

wijzigen en [eiser] de toegang tot het gehuurde te ontzeggen, pleegt HVO-Querido eigen

richting.

6.

[eiser] betwist de klachten van overlast. Als er al een buur klaagde - bijvoorbeeld over

luide muziek - heeft hij daartegen meteen wat gedaan. [eiser] is over de beweerdelijke

overlastklachten door Stadgenoot, HVO-Querido of politie niet geïnformeerd en hij is

daarvoor ook niet in gebreke gesteld.

7.

Mensen met psycho-sociale problemen kunnen incidenteel overlast veroorzaken, zodat

voor een adequate behandeling niet te lichtvaardig de zorglevering en het gebruik van

het gehuurde dienen te worden gestaakt. De bijzondere aard van de

zorgleveringsovereenkomst brengt met zich mee dat HVO-Querido [eiser] niet zomaar op

straat kan zetten omdat hij zich niet netjes gedragen heeft.

[eiser] is op dit moment dakloos. Hij woont in een tent [bos].

verweer in conventie

8.

HVO Querido voert verweer. De zorgleveringsovereenkomst heeft HVO-Querido opgezegd

bij brief van 27 juni 2013. Volgens HVO-Querido is de ingebruikgeving van het gehuurde

aan [eiser] ondergeschikt aan de zorgverlening, zodat de beëindiging van de

zorgovereenkomst tevens tot gevolg heeft dat de huurovereenkomst is geëindigd. HVO-

Querido heeft daardoor op goede gronden [eiser] de toegang tot het gehuurde ontzegd

en is bij gebreke van een overeenkomst niet gehouden hem de toegang tot het gehuurde

te verlenen. Ter toelichting merkt HVO-Querido nog het navolgende op.

9.

[eiser] is lange tijd verslaafd aan alcohol en drugs. In de laatste jaren zijn er perioden

geweest waarin [eiser] dakloos was. [eiser] heeft moeite zijn financiën te beheren. Bij

[eiser] is vastgesteld dat hij lijdt aan een anti-sociale persoonlijkheidsstoornis, cannabis

afhankelijkheid en problemen met het hanteren van emoties en daaruit voortvloeiend

onaangepast gedrag.

10.

De door HVO-Querido te verlenen zorg via haar afdeling [project 1] richt zich vooral op

hulp aan [eiser] om weer zelfstandig te kunnen functioneren. Hierbij zijn ook de

reclassering, de politie, de GGD (Vangnet & Advies), Jellinek, GZ-instelling De Waag en

Mentrum betrokken.

[eiser] laat de hulpverlening niet toe. Zo bericht De Waag HVO-Querido bij e-mail van 14

november 2012 dat de behandeling van [eiser] bij De Waag is gestopt. De reden

daarvoor is dat [eiser] teveel blowt waardoor De Waag niet toekomt aan de agressie

regulatie behandeling, onderzoek naar zijn intelligentieniveau en traumabehandeling.

Ook de (financiële) hulpverlening vanuit HVO-Querido verloopt met incidenten, waarbij

[eiser] niet op gemaakte afspraken verschijnt of zich agressief jegens zijn hulpverleners

32

opstelt. In ieder geval vanaf 14 februari 2013 heeft [eiser] de zorgverlening door HVO-

Querido (afdeling [project 1]) geweigerd.

Ook zorgt [eiser] (in ieder geval) vanaf maart 2013 (weer) voor overlast aan

omwonenden en hulpverleners.

11.

HVO-Querido heeft bij brief van 27 juni 2013 de zorgleveringsovereenkomst rechtsgeldig

met onmiddellijke ingang beëindigt. HVO-Querido blijft bereid aan [eiser] zorg te

verlenen, maar niet meer op basis van de beëindigde zorgleveringsovereenkomst.

vordering in reconventie

12.

HVO-Querido vordert in reconventie [eiser] te veroordelen tot:

a. ontruiming van het gehuurde;

b. betaling van

- € 1.710,38 wegens huurschuld t/m september 2013;

- € 544,20 voor iedere maand dat [eiser] na 30 september 2013 het gehuurde in gebruik

houdt tot aan de dag van ontruiming;

- de proceskosten.

13.

Aan de vordering in reconventie legt HVO-Querido ten grondslag, dat HVO-Querido op

uitdrukkelijk verzoek van (de gemachtigde van) [eiser] het gehuurde tot op heden heeft

gelaten in de staat waarin die zich ten tijde van de beëindiging bevond. In het gehuurde

staan ook nog eigendommen van [eiser]. Hierdoor heeft HVO-Querido het gehuurde niet

leeg en ontruimd aan Stadgenoot kunnen opleveren, terwijl HVO-Querido jegens

Stadgenoot wel verplicht is de huur te betalen. [eiser] heeft daardoor de door HVO-

Querido aan Stadgenoot betaalde huur te vergoeden.

verweer in reconventie

14.

[eiser] betwist dat de huurovereenkomst is geëindigd en betwist dat hij gehouden is de

door HVO-Querido gevorderde bedragen te betalen. De door HVO-Querido gestelde

huurschuld ziet vooral op de periode dat HVO-Querido [eiser] de toegang tot het

gehuurde heeft ontzegd en de sloten heeft veranderd. Nu [eiser] niet in de gelegenheid

is gesteld het gehuurde te gebruiken, kan HVO-Querido over die periode ook geen huur

verlangen.

beoordeling

15.

De conventionele en reconventionele vorderingen lenen zich voor gezamenlijke

behandeling.

16.

De kantonrechter heeft te beoordelen of op basis van de door partijen gepresenteerde

feiten en omstandigheden - zonder dat daarbij ruimte is voor nader onderzoek - de

vordering van [eiser] in conventie en de vordering van HVO-Querido in reconventie in

een bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben dat het gerechtvaardigd is

op de uitkomst daarvan vooruit te lopen en de vordering(en) in dit kort geding toe te

wijzen. Het volgende behelst niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen

partijen.

17.

De kantonrechter stelt voorop dat tussen partijen niet in geschil is dat aan de

zorgleveringsovereenkomst tussen HVO-Querido en [eiser] eind juni 2013 een einde is

gekomen. Het geschil tussen partijen spitst zich toe op de vraag of de door HVO-Querido

bij brief van 27 juni 2013 gedane opzegging van de zorgleveringsovereenkomst tevens

tot gevolg heeft dat daarmee het gebruiksrecht van [eiser] van het gehuurde is

geëindigd.

18.

De kantonrechter neemt tot uitgangspunt dat de wettelijke bepalingen betreffende

woonruimte (Boek 6, titel 4, afdeling 5 BW) de bescherming van de huurder voorop

stellen. Ingeval een overeenkomst onder bezwarende titel – zoals een

zorgleveringsovereenkomst – niet alleen het gebruik van woonruimte verschaft, maar

33

bovendien zorgverlening regelt, brengt de strekking van voornoemde wetsbepalingen

betreffende woonruimte met zich mee dat zij op dergelijke overeenkomsten van

toepassing zijn, tenzij het zorgleveringselement duidelijk overheerst (vlg. onder meer

Hoge Raad 28-6-1985, NJ 1986, 38).

19.

Uit hetgeen partijen hebben aangevoerd en aan stukken hebben overgelegd, leidt de

kantonrechter voorshands het navolgende af.

[eiser] blowt al vele jaren overmatig, waarvan de laatste jaren met name cannabis.

Daarnaast heeft [eiser] psycho-sociale problemen die door zijn overmatig drugsgebruik

verergeren. De problemen met [eiser] zijn al lange tijd zodanig ernstig dat [eiser] niet in

staat is zelfstandig zijn financiën te beheren en zelfstandig te wonen zonder overlast te

veroorzaken. HVO-Querido heeft [eiser] hulpverlening voor zijn problemen aangeboden

teneinde te bereiken dat [eiser] op termijn weer in staat is zelfstandig te wonen zonder

in financiële problemen te komen en overlast (aan omwonenden) te veroorzaken.

In dit kader is eerst aan hem aangeboden de woning aan de [straatnaam 1]. Na enige

tijd heeft [eiser] de hulpverlening van HVO-Querido geweigerd, waarna er ernstige

problemen met zijn buren ontstonden en [eiser] een huurschuld liet ontstaan. Aan [eiser]

is toen aangeboden het gehuurde aan [straatnaam 2] onder de uitdrukkelijke

voorwaarde dat hij zich onder coördinatie van HVO-Querido (afdeling [project 1]) voor

zijn problemen zou laten behandelen/begeleiden.

Gelet op het doel van de zorgverlening – [eiser] in staat te stellen (op termijn) weer

zelfstandig te wonen – is het in gebruik geven van het gehuurde aan [eiser] naar het

voorlopig oordeel van de kantonrechter zodanig nauw met de zorgverlening verbonden

dat het einde van de zorgleveringsovereenkomst tot gevolg heeft dat de ingebruikgeving

van het gehuurde niet in stand kan blijven. Tegen de achtergrond waaronder de

zorgleveringsovereenkomst is gesloten, kunnen de contractuele afspraken tot

zorgverlening en ingebruikgeving van het gehuurde in hun opzet en inhoud niet los van

elkaar worden gezien en dienen zij als één geheel van samenhangende verbintenissen te

worden beschouwd. [eiser] was ermee bekend, althans hij diende te begrijpen, dat het

gehuurde door Stadgenoot en HVO-Querido uitsluitend ter beschikking werd gesteld om

hem in de gelegenheid te stellen met behulp van de zorgverlening onder coördinatie van

HVO-Querido (afdeling [project 1]) zijn problemen zodanig op te lossen dat hij op termijn

in staat zou zijn zelfstandig te wonen zonder (geregeld en ernstige) overlast te

veroorzaken en zijn financiën op orde te hebben zodat reguliere betalingen als huur

kunnen worden voldaan. Het aan [eiser] gegeven woongenot is daarmee onlosmakelijk

verbonden met de zorgverlening.

De kantonrechter is voorshands van oordeel dat de (nadere op basis van de

zorgleveringsovereenkomst) te maken afspraken omtrent de zorgverlening naar

zelfstandig wonen volgens de bedoeling van de betrokken partijen bij de

zorgleveringsovereenkomst – direct [eiser] en HVO-Querido en indirect Stadgenoot – de

essentie van de rechtsverhouding vormt.

20.

Nu tussen partijen niet in geschil is dat de zorgleveringsovereenkomst rechtsgeldig door

HVO-Querido eind juni 2013 is geëindigd, brengt het voorgaande naar het voorlopig

oordeel van de kantonrechter mee dat de daarmee verband houdende aanspraak op het

gehuurde ook is geëindigd.

De enkele omstandigheid dat [eiser] verklaart bereid te zijn weer hulp van HVO-Querido

te aanvaarden brengt niet mee dat [eiser] alsdan aanspraak kan maken op het

(voortgezet) gebruik van het gehuurde. Zo heeft [eiser] zijn bereidheid afhankelijk

gesteld van het gebruik van het gehuurde en geen direct contact met HVO-Querido

gezocht en concrete afspraken over de noodzakelijke zorgverlening gemaakt. In de

gegeven omstandigheden brengt ook de bijzondere (en zorgelijke) situatie van [eiser]

niet met zich mee dat op HVO-Queerido een rechtsplicht rust [eiser] weer tot het

gehuurde toe te laten.

21.

34

Het voorgaande leidt ertoe dat de conventionele vordering van [eiser] om in het

gehuurde weer te worden toegelaten wordt afgewezen en dat de reconventionele

vordering van HVO-Querido tot ontruiming van het gehuurde wordt toegewezen.

22.

In reconventie vordert HVO-Querido voorts de huurschuld en de maandelijkse huurprijs

vanaf oktober 2013 tot aan de daadwerkelijke ontruiming.

23.

De kantonrechter stelt voorop dat het voorgaande met zich meebrengt dat eind juni 2013

de contractuele verplichting van [eiser] jegens HVO-Querido tot betaling van de huurprijs

(rechtstreeks aan Stadgenoot) is geëindigd. Kennelijk strekt de reconventionele

vordering van HVO-Querido ertoe dat [eiser] vanaf eind juni 2013 bij wege van

schadevergoeding een bedrag betaalt dat gelijk is aan de huurprijs.

24.

De kantonrechter is voorshands van oordeel dat HVO-Querido in de gegeven

omstandigheden vanaf eind juni 2013 tot heden geen aanspraak kan maken op een

bedrag dat gelijk is aan de huurprijs. HVO-Querido heeft eigenmachtig eind juni 2013 het

slot op de voordeur van het gehuurde gewijzigd en [eiser] de toegang tot het gehuurde

ontzegt. [eiser] heeft daardoor geen gebruik van het gehuurde kunnen maken.

25.

Op zichzelf is tussen partijen niet in geschil dat er nog (enige) persoonlijke bezittingen in

het gehuurde van [eiser] aanwezig zijn. In het kader van dit kort geding is onvoldoende

aannemelijk geworden om hoeveel persoonlijke bezittingen het gaat, of HVO-Querido

[eiser] in staat heeft gesteld zijn persoonlijke bezittingen uit het gehuurde te halen en of

er mogelijkheden voor [eiser] waren die persoonlijke bezittingen elders tijdelijk op te

slaan. Onder deze omstandigheden laat de vergoeding voor het feitelijk gebruik van het

gehuurde voor opslag van zijn bezittingen vanaf eind juni 2013 zich voorshands niet

begroten. Dit leidt ertoe dat de in reconventie gevorderde gebruiksvergoeding wordt

afgewezen.

26.

Nu HVO-Querido deels in het ongelijk is gesteld en HVO-Querido zonder daartoe een

rechterlijk oordeel uit te lokken [eiser] de toegang tot het gehuurde heeft ontzegd

waardoor [eiser] genoodzaakt was de onderhavige procedure te entameren, zal de

kantonrechter in conventie en in reconventie de proceskosten compenseren in die zin dat

ieder der partijen de eigen kosten draagt.

BESLISSING

De kantonrechter:

in conventie

wijst de vordering af;

compenseert de proceskosten in die zin dat ieder der partijen de eigen kosten draagt;

in reconventie

veroordeelt [eiser], met alwie en alwat zich daarin vanwege [eiser] moge bevinden, tot

ontruiming van de woning, met aan- en toebehoren, staande en gelegen te Amsterdam

aan het adres [straatnaam 2];

compenseert de proceskosten in die zin dat ieder der partijen de eigen kosten draagt;

verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Aldus gewezen door mr. D.H. de Witte, kantonrechter en uitgesproken ter openbare

terechtzitting van 18 september 2013 in tegenwoordigheid van de griffier.

35

WR 2013/105: Renovatie: redelijk voorstel tot onderhoud en renovatie; toegang

tot woning voor uitvoeren werkzaamheden; machtiging tot toegang indie...

Instantie: Rechtbank Amsterdam Datum: 18 april 2013

Magistraten:

Mr. T.M.A. van Löben Sels

Zaaknr: CV12-24122


Noot: Naschrift mr. T.J. de Groot Roepnaam: -

Brondocumenten: ECLI:NL:RBAMS:2013:BZ9407, Uitspraak, Rechtbank Amsterdam,

18‑04‑2013

Wetingang: (art. 7:220 lid 2 BW; art. 444 en 558 Rv; art. 2 Awob)

Brondocument: Rb. Amsterdam, 18-04-2013, nr CV12-24122


EssentieNaar boven

Renovatie: redelijk voorstel tot onderhoud en renovatie; toegang tot woning voor

uitvoeren werkzaamheden; machtiging tot toegang indien huurder niet meewerkt?


De kantonrechter oordeelt dat de verhuurder een redelijk voorstel heeft gedaan met

betrekking tot onderhoud en renovatie. De (geringe) huurverhoging door vervanging van

de collectieve cv-installatie door een individuele cv-installatie per woning, waarmee de

huurders niet instemmen, maakt het voorstel niet onredelijk. Huurders moeten op grond

van art. 7:220 BW de renovatie- en onderhoudswerkzaamheden gedogen en alle

noodzakelijke medewerking verlenen waaronder de door verhuurder met de uitvoering

van de werkzaamheden belaste personen toe te laten voor de uitvoering daarvan.

Behalve een verklaring voor recht over het redelijk voorstel heeft verhuurster ook

toelating van de met de werkzaamheden belaste personen tot de woningen van

gedaagden en machtiging tot het verschaffen van toegang tot de woningen van

gedaagden, met behulp van de sterke arm van justitie en politie, gevorderd. De

gevorderde machtiging van de verhuurder om zich toegang te verschaffen tot de woning

als de bewoner niet meewerkt aan de uitvoering van de werkzaamheden wordt

afgewezen. Toewijzing zou in strijd zijn met de Algemene wet op het binnentreden. Deze

wet bepaalt immers dat voor het binnentreden in een woning zonder toestemming van de

bewoner een schriftelijke machtiging vereist is. De kantonrechter stelt vast dat de

(civiele) rechter niet wordt genoemd als een van degenen die een machtiging als bedoeld

in de Awob af kan geven. Een machtiging is niet nodig, voor zover de bevoegdheid tot

binnentreden bij wet is toegekend, aan onder meer de deurwaarder. De kantonrechter

oordeelt dat in dit kader niet aangesloten kan worden bij de bevoegdheid van de

deurwaarder om zich de toegang te verschaffen tot het gehuurde om binnen te treden

(zo nodig met behulp van de sterke arm) omdat die bevoegdheden van de deurwaarder

het leggen van beslag en het effectueren van ontruiming betreffen. Andere handelingen

als bedoeld in art. 2 GDW omvatten niet mede het (zonder toestemming van de

bewoner) verschaffen van toegang aan de verhuurder, dan wel werklui die in opdracht

van de verhuurder werkzaamheden verrichten. Slechts in beperkte gevallen staat de wet

(Rv) binnentreden door de deurwaarder toe. Daarom kan niet worden aangenomen dat

de deurwaarder op basis van het niet specifiek ingevulde begrip ‘andere handelingen’ ook

in andere gevallen bevoegd zou zijn een woning (zonder toestemming van de bewoner)

binnen te treden. Een (tijdelijke en/of gedeeltelijke) ontruiming zou wel mogelijk zijn,

maar dat is niet gevorderd.


Eiseres:

Woonstichting Lieven de Key, gevestigd en kantoorhoudende te Amsterdam

Gemachtigde:

mr. E. Goemans

tegen

Gedaagden:

1 J. Kumru, wonende te Amsterdam

36

Procederend in persoon

2 t/m 21 en 25 t/m 27 23 gedaagden, wonende te Amsterdam

Allen procederend in persoon

22 M. El Youssofi, wonende te Amsterdam

Gemachtigde:

mr. P.P.C. den Bleker

23 A. Benayes, wonende te Amsterdam en

24 M. Dalmeijer, wonende te Amsterdam

Gemachtigde:

Mr. R.J. Kwakkel


UitspraakNaar boven

(...)

GRONDEN VAN DE BESLISSING

1

De feiten:

a.

De Key is eigenaar van het complex Lohuis in Amsterdam-Noord, alwaar gedaagden van

De Key een woning huren. Het complex heeft 40 zelfstandige woonruimten.

b.

in de nabij gelegen flats Dijkwater, Hagenau en Imbos bevinden zich 120 woonruimten.

c.

rond het jaar 2000 stonden de woningen op de nominatie om te worden gesloopt. In

2008 werd definitief bekend dat sloop niet door zou gaan, waarna er plannen zijn

ontwikkeld voor het doen van achterstallig onderhoud.

d.

voor de bewoners heeft gedurende jaren grote onduidelijkheid bestaan over de status

van de diverse sloop- en (later) renovatieplannen, terwijl er eveneens gedurende lange

tijd weinig of geen onderhoud aan het complex is verricht.

e.

De Key is thans voornemens in Lohuis een aantal onderhouds- en

renovatiewerkzaamheden te laten plaatsvinden; de bedoeling van De Key is om zo snel

als mogelijk met de werkzaamheden te beginnen. Het is de planning dat de

werkzaamheden in totaal binnen twee maanden zullen zijn afgerond.

f.

de betreffende werkzaamheden in de flats Dijkwater, Hagenau en Imbos zijn inmiddels

gereed.

g.

bij brieven van 12 maart 2012 heeft De Key aan de bewoners van Lohuis, waaronder

gedaagden, een voorstel gedaan met betrekking tot het onderhoud en de renovatie.

h.

het voorstel komt er, kort gezegd, op neer dat er onderhoudswerkzaamheden plaats

zullen vinden aan gevels, kozijnen, balkonpanelen en trappenhuizen, verlichting,

garagedeuren, brievenbussen, deuren, ventilatieroosters, meterkasten en de water- en

gasinstallatie, zo nodig met verwijdering van (eventueel aan te treffen) asbest.

i.

verder voorziet het voorstel in verwijdering van de geisers en vervanging van het

collectieve verwarmingsysteem (met omslag van de kosten over de bewoners) door

individuele hoog rendementketels.

j.

het onder i voorgestelde levert per saldo een kostenverhoging op van € 15,02 per woning

per maand, namelijk de huurverhoging van € 22,50 minus € 6,98 (was huur geiser, deze

vervalt).

k.

11 bewoners van het complex Lohuis hebben ingestemd met het onder g bedoelde

voorstel, twee bewoners hebben hun mening niet aan De Key kenbaar gemaakt en

37

gedaagden in deze procedure verzetten zich tegen het voorstel, voor zover het betreft

het vervangen van de collectieve verwarmingsvoorziening door een individuele installatie.

Vordering en verweer

2

De Key vordert, na wijziging van eis, om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

A.

voor recht te verklaren dat het voorstel als bedoeld onder 1.g ten aanzien van elk van

gedaagden een redelijk voorstel is in de zin van artikel 7:220 lid 2 BW en dat gedaagden

ieder afzonderlijk aan dit voorstel zijn gebonden;

B.

elk van gedaagden te veroordelen om vanaf de vierde dag na betekening van het te

wijzen vonnis de uitvoering van de werkzaamheden met betrekking tot het verwijderen

van de geiser en de aanleg van de cv-installatie in de afzonderlijke woonruimten alsmede

de dringende werkzaamheden als bedoeld onder 1.h, in de door elk van de gedaagden

afzonderlijk gehuurde woonruimten, gelegen in het complex Lohuis te Amsterdam-Noord,

te gedogen en daaraan – ter uitsluitende beoordeling van De Key – alle noodzakelijke

medewerking te verlenen, waaronder de door De Key met de uitvoering van de

werkzaamheden belaste perso(o)n(en) toe te laten voor de uitvoering van die

werkzaamheden.

C.

De Key te machtigen om zich na betekening van het ten deze te wijzen vonnis de

toegang te verschaffen tot elk van de door gedaagden afzonderlijk gehuurde

woonruimten, gelegen in het complex Lohuis te Amsterdam-Noord teneinde de

werkzaamheden met betrekking tot het verwijderen van de geiser en de aanleg van de

cv-installatie alsmede de dringende werkzaamheden als bedoeld onder 1.h, in de door elk

van de gedaagden afzonderlijk gehuurde woonruimten uit te kunnen (laten) voeren, met

behulp van de sterke arm van justitie en politie, indien en voor zover een of meerdere

gedaagden weigert/weigeren om de uitvoering van de werkzaamheden voornoemd te

gedogen en daaraan – ter uitsluitende beoordeling van De Key – alle noodzakelijke

medewerking te verlenen.

D.

gedaagden hoofdelijk te veroordelen in de kosten van de procedure.

3

De Key heeft toegelicht dat zij, met voortzetting van de huurovereenkomsten met

gedaagden, de onder 1.h en i bedoelde werkzaamheden wil laten uitvoeren. Het voorstel

dat De Key de bewoners heeft gedaan is in haar visie redelijk. In technisch opzicht is het

niet mogelijk de woningen van gedaagden ten aanzien van de verwarmingsinstallatie

over te slaan, nu het gaat om het verwijderen van de collectieve voorziening en het

vervangen daarvan door een individuele cv-installatie per woning. Het eerder door De

Key aan de bewoners gemelde alternatief – het vervangen van de collectieve cv-

installatie door een collectieve voorziening met plaatsing van een warmwatertaptoestel in

de keuken van iedere woning – is om budgettaire redenen niet haalbaar gebleken.

4

In totaal zullen de werkzaamheden naar verwachting 6 werkdagen in beslag nemen,

waarbij enige overlast voor de bewoners onontkoombaar zal zijn. Zo zal een bewoner op

één dag geen water hebben en zal er op 2 á 5 dagen geen verwarming zijn. Een

wisselwoning is beschikbaar voor bewoners die om medische of dringende persoonlijke

redenen niet in de woning kunnen blijven tijdens de uitvoering van de werkzaamheden.

Voor het onverhoopte geval dat er schade zou worden toegebracht aan eigendommen

van bewoners, is er voorzien in een schademeldingsprocedure, aldus steeds De Key.

5

Gedaagden voeren verweer. Dit verweer zal, voor zover van belang, in het hierna

volgende worden besproken en beoordeeld.

Beoordeling

6

38

Geen van de gedaagden verzet zich tegen uitvoering van de werkzaamheden, zoals

beschreven onder 1.h. Dit onderdeel van het voorstel kan dan ook zonder meer als

redelijk worden beoordeeld.

7

Gedaagden verzetten zich wel tegen het vervangen van het collectieve

verwarmingsysteem (met omslag) door individuele hoog rendementketels. Zij hebben

geen behoefte aan een dergelijk nieuw systeem en hebben bezwaar tegen de

lastenverhoging van minimaal € 186 op jaarbasis. Gedaagden kunnen niet inzien waarom

het eerder geboden alternatief – het vervangen van de collectieve cv-installatie door een

collectieve voorziening met plaatsing van een warmwatertaptoestel in de keuken van

iedere woning – nu niet meer zou kunnen.

8

De kantonrechter is van oordeel dat De Key in voldoende mate aannemelijk heeft

gemaakt dat het huidige voorstel ten aanzien van de verwarming en

warmwatervoorziening het meest aangewezen is om door te voeren. Dat geisers niet

meer van deze tijd zijn (en zelfs gevaar kunnen opleveren voor de bewoners) is tussen

partijen niet in geschil. Aan De Key behoort een zekere mate van vrijheid te worden

gelaten bij het bepalen van de wijze waarop de cv-installatie wordt vervangen. Zij heeft

aannemelijk kunnen maken dat het in stand houden van een collectieve voorziening (na

vervanging van de bestaande) aanmerkelijk duurder is dan de thans voorziene

individuele oplossing. In dat verband legt de (relatief geringe) huurverhoging

daartegenover (als belang van gedaagden) onvoldoende gewicht in de schaal. Ook dit

onderdeel van het voorstel wordt, gelet op het bovenstaande, als redelijk beoordeeld.

9

Naar het oordeel van de kantonrechter is niet van andere omstandigheden gebleken die

het voorstel (alsnog) onredelijk maken. Het voorstel voorziet, zo blijkt uit hetgeen onder

4 is opgenomen, in de benodigde randvoorwaarden, terwijl de werkzaamheden volgens

de planning niet onredelijk lang duren en de overlast voor de bewoners beperkt blijft.

10

De kantonrechter heeft er begrip voor dat gedaagden niet het volledige vertrouwen

hebben in een vlotte en probleemloze afwikkeling van de werkzaamheden. De Key heeft

erkend dat er problemen zijn geweest ter zake de voortgang van het werk in de andere

flats en klachten niet met voortvarendheid zijn afgehandeld. Zij heeft toegezegd dat nu

beter aan te pakken.

11

De kantonrechter gaat ervan uit dat De Key haar toezegging zoals gedaan tijdens de

mondelinge behandeling gestand zal doen. Bij die gelegenheid heeft De Key toegezegd

binnen één week na afronding van de werkzaamheden bij alle bewoners te zullen

inventariseren of en zo ja welke problemen er ten aanzien van de verrichte

werkzaamheden zijn en of er schade is aangebracht, die voor vergoeding in aanmerking

komt, met vervolgens een spoedige afwikkeling van die problemen en die schade.

12

Gedaagden sub 23 en 24 hebben verzocht om een onderzoek naar de bouwkundige staat

van de binnenmuren te bevelen, omdat deze erg slecht zijn. Dit verzoek zal de

kantonrechter afwijzen, nu De Key in voldoende mate aannemelijk heeft gemaakt dat het

hier niet om een structureel probleem gaat, dat de voorgenomen werkzaamheden zal

beïnvloeden.

13

Al met al is de kantonrechter van oordeel dat het voorstel dat De Key op 12 maart 2012

aan de bewoners van het complex heeft gedaan een redelijk voorstel is. De gevorderde

verklaring voor recht zal daarom worden toegewezen.

14

Behalve een verklaring voor recht heeft De Key ook gevorderd toelating van de met de

werkzaamheden belaste personen tot de woningen van gedaagden en machtiging tot het

verschaffen van toegang tot de woningen van gedaagden, met behulp van de sterke arm

van justitie en politie.

15

39

Onderdeel B van de vordering is toewijsbaar, nu deze voortvloeit uit de gedoogplicht van

de huurder ingevolge artikel 7:220 BW.

16

Onderdeel C van de vordering is naar het oordeel van de kantonrechter niet toewijsbaar,

omdat dit in strijd is met de Algemene wet op het binnentreden (Awb). Immers bepaalt

deze wet dat voor het binnentreden in een woning zonder toestemming van de bewoner

een schriftelijke machtiging vereist is. Bevoegd tot het geven van een dergelijk

machtiging zijn de advocaat-generaal bij het ressortsparket, de (hulp)officier van justitie

en (in bepaalde gevallen) de burgemeester. Een machtiging is niet nodig, voor zover de

bevoegdheid tot binnentreden bij wet is toegekend, aan onder meer de deurwaarder.

17

De kantonrechter stelt vast dat de (civiele) rechter niet wordt genoemd als een van

degenen die een machtiging als bedoeld in de Awb af kan geven. Evenmin kan in dit

kader aangesloten worden bij de bevoegdheid van de deurwaarder om zich de toegang te

verschaffen tot het gehuurde om binnen te treden (zo nodig met behulp van de sterke

arm), zoals De Key in haar akte heeft aangevoerd. Immers betreffen die bevoegdheden

van de deurwaarder het leggen van beslag en het effectueren van ontruiming.

18

Naar het oordeel van de kantonrechter omvatten andere handelingen als bedoeld in

artikel 2 van de Gerechtsdeurwaarderswet niet mede het (zonder toestemming van de

bewoner) verschaffen van toegang aan de verhuurder, dan wel werklui die in opdracht

van de verhuurder werkzaamheden verrichten. Juist het feit dat de wet (Rv) slechts in

beperkte gevallen binnentreden door de deurwaarder toestaat, brengt met zich mee dat

niet kan worden aangenomen dat de deurwaarder op basis van het niet specifiek

ingevulde begrip ‘andere handelingen’ ook in andere gevallen bevoegd zou zijn een

woning (zonder toestemming van de bewoner) binnen te treden.

19

Het beroep van De Key op artikel 444 lid 2 Rv kan haar niet baten. De deurwaarder kan

immers alleen de hulp van politie en justitie inroepen als het gaat om binnentreden op de

in de wet genoemde gronden: beslag en ontruiming.

20

De Key heeft er in haar akte terecht op gewezen dat de wet (in artikel 558 Rv) voorziet

in de mogelijkheid dat een gehele of gedeeltelijke (al dan niet tijdelijke) ontruiming nodig

kan zijn, omdat een bewoner het De Key feitelijk onmogelijk maakt om de

werkzaamheden uit te voeren. Een ontruiming is echter iets anders dan hetgeen thans in

onderdeel C van het petitum wordt gevorderd, te weten machtiging van De Key om zich

toegang tot de woning te verschaffen als een bewoner niet meewerkt aan de uitvoering

van de werkzaamheden.

21

Nu geen ontruiming is gevorderd, voor de gevallen, zoals hierboven onder 20 bedoeld,

kan deze ook niet worden toegewezen.

22

De kantonrechter ziet aanleiding de proceskosten tussen partijen te compenseren.

Beslissing

De kantonrechter:

I.

verklaart voor recht dat het voorstel als bedoeld onder 1.g ten aanzien van elk van

gedaagden een redelijk voorstel is in de zin van artikel 7:220 lid 2 BW en dat gedaagden

ieder afzonderlijk aan dit voorstel zijn gebonden;

II.

veroordeelt elk van gedaagden om vanaf de vierde dag na betekening van dit vonnis de

uitvoering van de werkzaamheden met betrekking tot het verwijderen van de geiser en

de aanleg van de cv-installatie in de afzonderlijke woonruimten alsmede de dringende

werkzaamheden als bedoeld onder 1.h, in de door elk van de gedaagden afzonderlijk

gehuurde woonruimten, gelegen in het complex Lohuis Amsterdam-Noord, te gedogen en

daaraan – ter uitsluitende beoordeling van De Key – alle noodzakelijke medewerking te

40

verlenen, waaronder de door De Key met de uitvoering van de werkzaamheden belaste

perso(o)n(en) toe te laten voor de uitvoering van die werkzaamheden;

III.

wijst het meer of anders gevorderde af;

IV.

bepaalt dat ieder van partijen de eigen kosten draagt;

V.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

NootNaar boven

Auteur: Naschrift mr. T.J. de Groot

Naschrift

Verhuurders die onderhouds- of renovatiewerkzaamheden willen uitvoeren in de woning

van hun huurder, kunnen dit feitelijk niet zonder toestemming van de huurder doen. De

huurder is weliswaar verplicht om gelegenheid te geven tot het laten uitvoeren van

dringende werkzaamheden of een redelijk renovatievoorstel, maar de verhuurder staat

toch met lege handen als de huurder geen toegang tot de door hem gehuurde woning

wenst te verstrekken. In de rechtspraktijk is in dat geval gebruikelijk om, meestal in kort

geding, te vorderen de huurder niet alleen te veroordelen tot het gedogen van de door

de verhuurder gewenste werkzaamheden, maar ook om de verhuurder te machtigen de

toegang tot de woning te geven, zo nodig met behulp van de ‘sterke arm’.

Uit de jurisprudentie blijkt dat dit soort vorderingen, inclusief de machtiging tot

binnentreden, (uitgaande van de redelijkheid van het voorstel) door verschillende

rechtbanken zijn toegewezen.[1.]

De kantonrechter in de onderhavige uitspraak stelt echter vast dat de door de verhuurder

De Key gevorderde machtiging tot binnentreden niet toewijsbaar is, omdat dit in strijd is

met de Algemene Wet op het Binnentreden (Awob). Voor binnentreden zonder

toestemming van de bewoner is volgens deze wet een schriftelijke machtiging vereist.

Bevoegd tot het geven van deze machtigingen zijn alleen de advocaat-generaal bij het

parket, de (hulp)officier van justitie en (in bepaalde gevallen) de burgemeester. De

kantonrechter stelt vervolgens vast dat hij niet gerechtigd is deze machtiging af te

geven, nu de civiele rechter in de wet niet genoemd wordt. Ook de deurwaarder kan op

grond van art. 444 lid 2 Rv alleen binnentreden met behulp van politie en justitie als het

gaat om beslag en ontruiming. Art. 2 lid 1 onder c GDW geeft de deurwaarder geen

verdergaande bevoegdheden, aldus de kantonrechter.

De bevoegdheid van de deurwaarder om een woning (tegen de zin van de bewoner) te

betreden volgt uit art. 444 Rv. Deze bevoegdheid is gekoppeld aan specifiek omschreven

taken: beslag tot verhaal (art. 444 lid 1 Rv) en beslag tot afgifte (art. 492 jo. 444 Rv).

Ook ten behoeve van een ontruiming heeft de deurwaarder de bevoegdheid tot

binnentreden (art. 557 jo. 444 Rv). Indien de deurwaarder op grond van deze wettelijke

bevoegdheid mag binnentreden, heeft hij daarvoor op grond van art. 2 lid 1 Awob geen

machtiging nodig.

Van belang in deze kwestie is voorts art. 558 Rv dat ziet onder andere (onder b) op de

situatie dat de executant (lees: verhuurder) krachtens de door hem verkregen uitspraak

gerechtigd is werkzaamheden op of aan een onroerende zaak te verrichten en degene

tegen wie de tenuitvoerlegging zich richt (lees: huurder) gehouden is dit te gedogen. Het

artikel zegt echter niets over de bevoegdheid van de schuldeiser (lees: de verhuurder) de

onroerende zaak tegen de wil van de schuldenaar (lees: de huurder) te betreden. Het

artikel gaat ervan uit dat ‘deze afdeling’ (de afdeling die ziet op gedwongen ontruiming,

te weten art. 555-558 Rv) mede van toepassing is, indien een gehele of gedeeltelijke al

dan niet tijdelijke ontruiming noodzakelijk is, omdat de executant gebruik wil maken van

een uitspraak die hem het recht geeft zonder medewerking van de bewoner

werkzaamheden te verrichten. Art. 558 Rv lijkt er in de letterlijke tekst derhalve van uit

te gaan dat een gedeeltelijke ontruiming noodzakelijk is om de executant de

bevoegdheid te geven de woning te betreden teneinde de werkzaamheden uit te voeren.

De vraag is of het voor het uitvoeren van de desbetreffende dringende werkzaamheden

ook noodzakelijk is de woning gedeeltelijk (tijdelijk) te (laten) ontruimen. Het antwoord

hierop zal in de meeste gevallen ontkennend zijn. Er moet vanzelfsprekend wel toegang

41

tot de woning worden verkregen voor het uitvoeren van de werkzaamheden, maar een

(tijdelijke) ontruiming zal niet alleen lang niet altijd noodzakelijk zijn, maar daarnaast

vaak ook onnodig belastend voor de huurder. In dat geval is de (tijdelijke) ontruiming

voor het ten uitvoer kunnen leggen van de uitspraak, waarin de bewoner verplicht wordt

de werkzaamheden te gedogen, niet noodzakelijk. Er zou dan ook het standpunt

ingenomen kunnen worden dat als slechts het betreden (minder vergaand dan

ontruimen) nodig is voor het uitvoeren van de werkzaamheden, art. 444 Rv (waarin de

bevoegdheid aan de deurwaarder is gegeven om een woning tegen de zin van de

bewoner te betreden) analoog van toepassing kan worden geacht.[2.] In dat geval zou

een uitspraak waarin de verhuurder gerechtigd wordt werkzaamheden te verrichten en

de bewoner veroordeeld wordt om deze te gedogen, voldoen aan art. 558 Rv. De

bevoegdheid tot binnentreden van de deurwaarder volgt dan weer uit art. 558 jo. 557 jo.

444 Rv.

Hoewel uit de tekst van art. 558 Rv niet volgt dat voor het uitoefenen van de in dat

artikel gegeven ontruimingsbevoegdheid een daartoe strekkende machtiging noodzakelijk

is, wordt wel betoogd dat het raadzaam is om uitdrukkelijk ontruiming te vorderen.[3.]

Dit gebeurt ook, en wordt ook toegewezen.[4.] Hoewel het in dat kader verstandig zal

zijn het zekere voor het onzekere te nemen, kan ook betoogd worden dat het helemaal

niet nodig is om over een tot ontruiming strekkende uitspraak te beschikken. Niet enkel

volgt dit niet uit de tekst, maar ook het systeem van de wet wijst daar op. Immers, als

een tot ontruiming strekkende uitspraak steeds vereist zou zijn, dan was art. 558 Rv

overbodig; ontruiming zou dan gewoon kunnen plaatsvinden op basis van de andere

artikelen van de afdeling over gedwongen ontruiming. Ook de – summiere –

parlementaire geschiedenis van art. 558 Rv wijst in die richting, nu hierin gesteld wordt

dat dit artikel bedoeld is als aanvulling op art. 3:299 BW (in 2003 uitgebreid naar

aanleiding van de invoering van art. 7:220 BW), zodat gewaarborgd is dat de

geëxecuteerde deze bepaling niet kan frustreren door het bieden van feitelijke

weerstand.[5.] Dit is m.i. pas logisch als uitgegaan wordt van een situatie waarin de

executant wel beschikt over een executoriale titel op basis waarvan hij gerechtigd is

bepaalde handelingen uit te voeren en waarvoor (tijdelijke) ontruiming nodig kan zijn,

maar waarin géén ontruimingsbevoegdheid is opgenomen. Alleen in die situatie is het

bieden van feitelijke weerstand immers een probleem. In die visie schept art. 558 Rv

juist voor de daarin beschreven gevallen een ontruimingsbevoegdheid die niet expliciet in

het dictum van een uitspraak is opgenomen.

Ten slotte kan de verhuurder er natuurlijk ook voor kiezen om de toegang tot de woning

af te dwingen op straffe van een dwangsom. In dat geval vordert de verhuurder de

huurder te veroordelen om de met de uitvoering van de werkzaamheden belaste

personen toe te laten tot het gehuurde ter uitvoering van die werkzaamheden, een en

ander op straffe van een dwangsom per dag of dagdeel dat de huurder in gebreke blijft

met het voldoen aan het vonnis.[6.] Echter, dit verschaft nog steeds geen concrete

toegang en is bovendien minder effectief bij huurders die deze dwangsom toch niet

kunnen voldoen.

Mw. mr. T.J. de Groot

Voetnoten

Voetnoten

[1.] Rb. Zutphen 6 augustus 2008, LJN BD9385; Ktr. Utrecht 9 november 2011, WR

2012/131; Rb. Almelo (vzr.) 23 november 2011, LJN BU7749.

[2.] Groene Serie Burgerlijke Rechtsvordering, art. 444 Rv, aant. 9.

[3.] Groene Serie Burgerlijke Rechtsvordering, art. 558 Rv.

[4.] Zie ook Rb. Utrecht 15 augustus 2011, Prg. 2011/221.

[5.] Kamerstukken II 1980/1981, 16 593, nr. 3, p. 92.

[6.] Zie bijv. Rb. Rotterdam 4 juli 2007, WR 2007/85; Rb. Arnhem 15 oktober 2010,

LJN BY0755; Rb. ’s-Hertogenbosch 26 maart 2010, LJN BL9272.

42


Deeplink

Instantie

Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak

09-07-2013

Datum publicatie

04-11-2013

Zaaknummer

200.103.326-01

Rechtsgebieden

Civiel recht


Hoger beroep

Inhoudsindicatie

Huur van woning. ‘’kijkgenot van een niet toegankelijke tuin is onderdeel van het

gehuurde. De vergoeding daarvoor moet geacht worden in de huurprijs te zijn begrepen.

Voor het onderhoud van de tuin kunnen geen servicekosten in rekening worden gebracht.

Vindplaatsen

Rechtspraak.nl

Uitspraak



zaaknummer : 200.103.326/01

zaaknummer rechtbank : 1180412 CV EXPL 10-30246

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 9 juli 2013

inzake

de stichting STICHTING STADGENOOT,

gevestigd te Amsterdam,

appellante,

advocaat: mr. A.S. Rueb te Amsterdam,

tegen:

[geïntimeerde],


geïntimeerde,

advocaat: mr. H.A. Sarolea te Amsterdam.

1Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna Stadgenoot en [geïntimeerde] genoemd.

Stadgenoot is bij dagvaarding van 28 februari 2012in hoger beroep gekomen van een

vonnis van de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam (hierna: de

kantonrechter), van 30 november 2011, gewezen tussen Stadgenoot als eiseres in

conventie, tevens verweerster in (voorwaardelijke) reconventie en [geïntimeerde] als

gedaagde in conventie tevens eiser in (voorwaardelijke) reconventie.


-

memorie van grieven, tevens akte vermeerdering eis;

-

memorie van antwoord, met een productie;

-

akte, onder meer houdende een correctie van de eis, met producties;

-

antwoordakte, met producties.


Stadgenoot heeft onder vermeerdering van haar eis geconcludeerd dat het hof het

bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog zal verklaren voor recht, kort gezegd en met

inachtneming van de rectificatie bij akte, primair dat de tuin tussen de flatgebouwen [W]

(oneven) en [L] (even), als onroerende aanhorigheid behoort bij het gehuurde, en dat de

43

kosten van onderhoud daarvan met ingang van 2008 naar rato als servicekosten aan

[geïntimeerde] in rekening kunnen worden gebracht, en subsidiair dat tussen Stadgenoot

en [geïntimeerde] ter zake van deze tuin een overeenkomst bestaat krachtens welke

Stadgenoot deze tuin zal onderhouden waartegenover [geïntimeerde] 1/80ste deel van

de onderhoudskosten dien te vergoeden, met beslissing over de proceskosten,

uitvoerbaar bij voorraad.

[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het vonnis waarvan beroep.

Stadgenoot heeft in hoger beroep bewijs van haar stellingen aangeboden.

2Feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2 (2.1 tot en met 2.6) de feiten


in geschil en dienen derhalve ook het hof tot uitgangspunt.

3Beoordeling

3.1.

Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en

anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op

het volgende.

( i) Stadgenoot heeft met ingang van 1 april 1985 aan [geïntimeerde] verhuurd de

woning met aan- en toebehoren aan [adres] (hierna: de woning). Ten tijde van de

inleidende dagvaarding bedroeg de brutohuurprijs, inclusief servicekosten, € 362,75 per

maand.

(ii) In de servicekosten is een bedrag begrepen – ten tijde van de inleidende dagvaarding

ter hoogte van € 11,66 per maand – wegens “tuinbijdrage”. Deze post heeft betrekking

op de kosten van onderhoud van een zogenaamde “kijktuin”, een ontoegankelijke

groenvoorziening tussen de aan Stadgenoot toebehorende flatgebouwen [D], [L] en [W],

waarop een deel van de woningen van die flatgebouwen – waaronder de aan

[geïntimeerde] verhuurde woning – uitkijkt.

(iii) In maart 2010 heeft [geïntimeerde] de huurcommissie verzocht om de redelijkheid

van de in 2007 door hem betaalde tuinbijdrage te bepalen.

(iv) Op het verzoek van de huurcommissie om over de tuinbijdrage informatie te

verstrekken, heeft Stadgenoot geantwoord dat het verzoek ziet op een servicekostenpost

waarover de huurcommissie al uitspraken heeft gedaan in een identieke zaak. In die

uitspraken is gerefereerd aan een arrest van dit hof van 31 maart 2009 (WR 2009/73),

waarin het hof heeft geoordeeld (rov. 4.4) dat de desbetreffende kijktuin naar aard en

bestemming zodanig met de woningen met oneven nummers in het flatgebouw [L] en de

woningen met even nummers van het flatgebouw [D] verbonden is dat deze tuin

beschouwd dient te worden als onroerende aanhorigheid bij die woningen. Daaraan heeft

het hof de conclusie verbonden (rov. 4.5) dat aan de huurders van de desbetreffende

woningen een evenredige bijdrage in de kosten van het onderhoud als servicekosten in

rekening kan worden gebracht.

( v) Overeenkomstig het standpunt van haar rapporteur heeft de huurcommissie in haar

uitspraak van 9 juni 2010 de door [geïntimeerde] te betalen bijdrage over 2007

vooralsnog bepaald op nihil, bij gebreke van door de verhuurder te verstrekken

gegevens. Zij heeft ten overvloede overwogen dat het arrest van dit hof van 31 maart

2009 niet van toepassing is op de even genummerde woningen in flatgebouw [L].

3.2

In deze procedure vordert Stadgenoot in conventie – kort gezegd en met inachtneming

van haar eiswijziging – dat voor recht wordt verklaard dat de in dit geding aan de orde

zijnde kijktuin heeft te gelden als een onroerende aanhorigheid bij de door

[geïntimeerde] gehuurde woning. Voor het geval dat deze vordering wordt toegewezen,

heeft [geïntimeerde] in reconventie gevorderd – kort gezegd – dat de kosten van

onderhoud van de kijktuin niet aan [geïntimeerde] kunnen worden doorberekend. De

kantonrechter heeft de vordering van Stadgenoot afgewezen op de grond dat zij, voor

zover het de kijktuin betreft, niet een onroerende zaak respectievelijk onroerende

aanhorigheid in de zin van art. 3:2 BW aan [geïntimeerde] in gebruik heeft gegeven. Nu

Stadgenoot aan [geïntimeerde] met betrekking tot de tuin slechts een niet nader

juridisch gekwalificeerd kijkrecht verstrekt, is volgens de kantonrechter niet voldaan aan

44

de eisen van art. 7:233 BW en kan dit kijkrecht geen deel uitmaken het van gehuurde. In

verband met zijn oordeel in conventie heeft de kantonrechter de vordering in

(voorwaardelijke) reconventie afgewezen.

3.3

De grief van Stadgenoot is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat in casu

geen sprake is van het in gebruik geven van een zaak, meer in het bijzonder van een

onroerende zaak/aanhorigheid en dat derhalve met betrekking tot de tuin geen

huurovereenkomst kan worden aangenomen. Voor het geval het hof de kantonrechter op

dit punt zou volgen en zou oordelen dat de kosten van onderhoud van de tuin niet naar

rato als servicekosten aan – naar het hof begrijpt – [geïntimeerde] in rekening kunnen

worden gebracht, vordert Stadgenoot bij wijze van vermeerdering van eis subsidiair dat

voor recht wordt verklaard dat Stadgenoot en [geïntimeerde] naast en in samenhang

met de tussen hen bestaande huurovereenkomst een “overeenkomst sui generis” hebben

gesloten die [geïntimeerde] verplicht om naar evenredigheid de kosten van onderhoud

van de kijktuin aan Stadgenoot te vergoeden.

3.4.

Aan de kantonrechter kan worden toegegeven dat een overeenkomst niet als

huurovereenkomst gekwalificeerd kan worden als zij niet strekt tot het gebruik van een

zaak; een overeenkomst die strekt tot het enkele “kijkgenot” van een zaak is geen

huurovereenkomst. Dat wil echter niet zeggen dat het gedeeltelijk niet kunnen gebruiken

van een onroerende zaak door de huurder altijd impliceert dat dat deel niet kan worden

aangemerkt als een tot het gehuurde behorende onroerende aanhorigheid in de zin van

art. 7:233 BW In deze zaak is het “kijkgenot” van de tuin, naar het oordeel van het hof,

aan te merken als een contractuele accessoire van het gebruik van de woning door

[geïntimeerde], zodat dit kijkgenot van de tuin een onderdeel is van de

huurovereenkomst tussen Stadgenoot en [geïntimeerde] en de huurovereenkomst ook –

binnen de grenzen van de wet – de grondslag vormt van de rechten en plichten van

partijen met betrekking tot die tuin. Het hof blijft in zoverre dus bij zijn uitspraak van 31

maart 2009.

3.5.

De vervolgvraag, die Stadgenoot door middel van het tweede onderdeel van de primaire

vordering en [geïntimeerde] door middel van zijn – thans als onvoorwaardelijk aan te

merken – eis in reconventie aan de orde hebben gesteld, luidt of de kosten van het

onderhoud van de kijktuin als servicekosten aan [geïntimeerde] kunnen worden

doorberekend. Deze vraag moet ontkennend worden beantwoord. In art. 7:233 BW ligt

besloten dat de exploitatiekosten van een onroerende aanhorigheid worden voldaan uit

de huur. Anders dan het uitgangspunt is geweest van de huurcommissie – en overigens

ook in de procedure die heeft geleid tot het arrest van 31 maart 2009 van dit hof –

kunnen die exploitatiekosten niet als servicekosten over de huurders worden

omgeslagen. De gedachte van Stadgenoot is kennelijk dat zij haar kosten van onderhoud

van de tuin op grond van het Besluit kleine herstellingen (art. 1 jo. bijlage sub l) en dan

langs de weg van art. 7:240 jo. art. 7:217 BW aan de huurders in rekening kan brengen.

Daardoor miskent zij echter dat het Besluit kleine herstellingen betrekking heeft op

onderdelen van het gehuurde die door de huurder zelf (moeten) worden onderhouden.

Dat is hier niet aan de orde. Gesteld noch gebleken is dat [geïntimeerde] op grond van

de huurovereenkomst (een deel van) de kijktuin dient te onderhouden. Art. 7:240 jo. art.

7:217 BW kan daarom voor de vordering van Stadgenoot, strekkende het doorberekenen

van de onderhoudskosten, geen grondslag zijn. De kosten van het onderhoud van de

kijktuin moeten worden geacht in de (netto-) huurprijs te zijn begrepen. De grief slaagt

derhalve voor zover de kantonrechter niet voor recht heeft verklaart dat de kijktuin heeft

te gelden als een onroerende aanhorigheid bij het gehuurde. Voor het overige is de

primaire vordering van Stadgenoot niet toewijsbaar en faalt de grief. De vordering in

reconventie is als na te melden toewijsbaar.

3.6.

Stadgenoot heeft aan haar subsidiaire vordering ten grondslag gelegd dat zij krachtens

een zelfstandige, maar met de huurovereenkomst samenhangende overeenkomst van

[geïntimeerde] betaling van een evenredig deel van de kosten van het onderhoud van de

45

kijktuin kan verlangen. In de memorie van grieven heeft Stadgenoot aangevoerd dat zij

met “de huurders” – in haar akte nader aangeduid als “de bewoners-commissie die de

bewoners vertegenwoordigde” – een “overeenkomst sui generis” is overeengekomen op

grond waarvan zij verplicht is de tuin in stand te houden en te onderhouden,

waartegenover de huurders, en dus ook [geïntimeerde], verplicht zijn om een evenredig

deel van de daarmee gemoeide kosten te voldoen. Nu het (recht op het) kijkgenot van

de tuin deel uitmaakt van de huurovereenkomst tussen partijen en de huurovereenkomst

dus de bron van de rechten en plichten met betrekking tot die tuin is, begrijpt het hof

deze stelling aldus dat partijen volgens Stadgenoot na aanvang van de

huurovereenkomst een aanvullende huurbetalingsverplichting zijn overeengekomen.

Daargelaten dat [geïntimeerde] het bestaan van deze overeenkomst heeft betwist, kan

een dergelijke met een bewoners-commissie gesloten overeenkomst er niet toe leiden

dat een individuele huurder verplicht wordt een hogere huurprijs aan de verhuurder te

voldoen dan hij op grond van de huurovereenkomst is verschuldigd. Concrete feiten of

omstandigheden die tot een ander oordeel kunnen leiden heeft Stadgenoot niet gesteld.

Ook in zoverre faalt de grief. De subsidiaire vordering van Stadgenoot is niet toewijsbaar.

3.7.

Stadgenoot heeft bewijs van haar stellingen aangeboden, maar geen feiten of

omstandigheden gesteld die tot toewijzing van haar vordering kunnen leiden. Het

bewijsaanbod wordt derhalve gepasseerd.

3.8.

De slotsom is dat de grief gedeeltelijk slaagt en dat het vonnis waarvan beroep moet

worden vernietigd. Het hof zal overeenkomstig de primaire vordering van Stadgenoot

voor recht verklaren dat de kijktuin heeft te gelden als een onroerende aanhorigheid van

de door [geïntimeerde] gehuurde woning. In reconventie zal voor recht worden verklaard

dat de kosten van onderhoud van deze kijktuin niet als servicekosten aan [geïntimeerde]

kunnen worden doorberekend. Voor het overige zijn de vorderingen niet toewijsbaar. In

de uitkomst van de procedure vindt het hof aanleiding om de kosten in eerste aanleg in

conventie en reconventie, alsmede de kosten van het hoger beroep telkens te

compenseren als na te melden.

4Beslissing

Het hof:

vernietigt het vonnis waarvan beroep en opnieuw rechtdoende:

verklaart voor recht dat de groenvoorziening tussen de flatgebouwen [W] (oneven) en

[L] (even) te Amsterdam Buitenveldert heeft te gelden als een onroerende aanhorigheid

van de door [geïntimeerde] gehuurde woning;

verklaart voor recht dat de kosten van het onderhoud van deze groenvoorziening niet als

servicekosten aan [geïntimeerde] kunnen worden doorberekend;

compenseert de kosten van het geding in eerste aanleg in conventie en in reconventie,

alsmede de proceskosten in hoger beroep telkens aldus dat iedere partij de eigen kosten

draagt;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.C. Toorman, C. Uriot en A.C. van Schaick en door de

rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 9 juli 2013.

46


Deeplink

Instantie


Datum uitspraak

08-10-2013

Datum publicatie

04-11-2013

Zaaknummer

200.119.423-01

Rechtsgebieden

Civiel recht


Hoger beroep

Inhoudsindicatie

Huur bedrijfsruimte. Uitleg beding: is de voortgaande verzakking als gebrek uitgesloten?

Door geruststellende mededelingen verhuurder bij aangaan overeenkomst had (aspirant-

)huurder geen verdere onderzoeksplicht. Gebreken die verhuurder kende of behoorde te

kennen.

Vindplaatsen

Rechtspraak.nl

Uitspraak



zaaknummer : 200.119.423/01

kenmerk rechtbank Amsterdam : CV 09-40738

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 8 oktober 2013

inzake

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

FAR EAST INTERNATIONAL CORPORATION B.V.,

gevestigd te Hoofddorp,

appellante,

advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam,

tegen:


[geïntimeerde],

gevestigd te [plaats],

geïntimeerde,

advocaat: mr. S.M. van Luijk te Utrecht.


Partijen worden hierna Far East en [geïntimeerde] genoemd.

Far East is bij dagvaarding van 16 april 2012 in hoger beroep gekomen van een vonnis

van de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam (hierna: de

kantonrechter) van 26 januari 2012, gewezen tussen haar als gedaagde in conventie,

tevens eiseres in reconventie en [geïntimeerde] als eiseres in conventie tevens

verweerster in reconventie.



- memorie van antwoord, met een producties.

Partijen hebben de zaak ter zitting van 27 augustus 2013 doen bepleiten, Far East door

door mr. A. de Fouw, advocaat te Amsterdam, en [geïntimeerde] door mr. Van Luijk

voornoemd. Mr de Fouw heeft haar pleitnotities overgelegd.


Far East heeft bij appeldagvaarding en memorie geconcludeerd dat het hof het bestreden

vonnis zal vernietigen en alsnog de oorspronkelijke vordering van [geïntimeerde] zal

afwijzen en, uitvoerbaar bij voorraad, [geïntimeerde] zal veroordelen tot terugbetaling

47

van hetgeen Far East ter voldoening aan het vonnis aan haar heeft betaald, met

beslissing over de proceskosten, inclusief nakosten.

[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met

beslissing - uitvoerbaar bij voorraad - over de proceskosten.


2Feiten

De kantonrechter heeft in de in deze zaak gewezen tussenvonnissen van 15 september

2010 en 16 december 2010 onder 1.1 tot en met 1.12 respectievelijk 1.1 tot en met 1.5

de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger

beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat

komen de feiten neer op het volgende.

i. [geïntimeerde] exploiteert een garagebedrijf. Zij heeft medio 2008 twee

dealervestigingen overgenomen van [X]. (hierna: [X]), waaronder een Peugeot-vestiging

aan de [adres]. [X] was tevens eigenares van het pand waarin die vestiging zich bevond.

ii. [X] heeft voormeld pand (hierna: het gehuurde) met ingang van 30 juni 2008 voor

een periode van 5 jaar en een dag verhuurd aan [geïntimeerde]. De contractuele

bestemming was “bedrijfsgebouw ten behoeve van een automobielbedrijf”, de

aanvangshuurprijs bedroeg € 250.000,= per jaar.

iii. De huurovereenkomst bevat de volgende bijzonder bepaling:

8.1

Huurder is bekend met het feit dat de vloer van het gehuurde niet is onderheid en als

gevolg daarvan verzakkingen vertoont. Partijen zijn overeengekomen dat reparaties in

dit verband niet voor rekening van verhuurder komen en huurder accepteert de

(gevolgen van) verzakkingen van de vloer zo lang het huurgenot in stand blijft, zulks

tenzij voor de continuering van de bedrijfsvoering van overheidswege maatregelen

worden verlangd.

iv. [X] heeft het gehuurde omstreeks april 2009 verkocht aan Far East.

v. Bij brief van 9 april 2009 heeft de gemachtigde van [geïntimeerde] gesteld dat de

vloer van het gehuurde ernstige verzakkingen vertoonde, dat het huurgenot niet in stand

bleef en dat een gevaarlijke en onwerkbare situatie was ontstaan. Verwezen werd naar

een in opdracht van [geïntimeerde] opgemaakt “Onderhoudsrapport met hersteladvies”

van januari 2009 van architectenburo Van Ruth, waarin de herstelkosten werden

geraamd op € 830.000,=. [geïntimeerde] verzocht herstel van de gebreken aan het

gehuurde, bij gebreke waarvan zij zou overgaan tot ontbinding van de huurovereenkomst

en ontruiming van het gehuurde.

vi. Bij brief van 10 juni 2009 heeft de gemachtigde van [geïntimeerde] Far East tot

herstel gesommeerd en aangekondigd de huurovereenkomst buitengerechtelijk te zullen

ontbinden, indien niet binnen zeven dagen werd bevestigd dat Far East tot herstel zou

overgaan. Bevestiging binnen de gestelde termijn bleef uit.

vii. Bij brief van 6 juli 2009 heet de Arbeidsinspectie een op 3 juli 2009 mondeling

gegeven bevel tot stillegging van het werk in het bedrijf bevestigd. Dit bevel is in de brief

als volgt gemotiveerd: Door verzakkingen aan het pand kunnen de hefbruggen niet goed

meer worden geborgd, waardoor ze wankel zijn. (…) Het ernstige gevaar voor personen

is op te heffen door de volgende maatregelen te nemen: De hefbruggen op een zodanige

manier plaatsen en te borgen, dat ze stevig en stabiel staan.

viii. Bij brief van 9 juli 2009 heeft [geïntimeerde] de huurovereenkomst

buitengerechtelijke ontbonden.

ix. [geïntimeerde] heeft het gehuurde begin juli 2009 verlaten.

x. Far East heeft eind december 2009 werkzaamheden aan de vloer van het gehuurde

verricht en zeven hefbruggen ge- of herplaatst.

3Beoordeling

3.1

[geïntimeerde] heeft in eerste aanleg in conventie gevorderd – samengevat – dat voor

recht wordt verklaard dat zij de huurovereenkomst op 9 juli 2009 rechtsgeldig

buitengerechtelijk heeft ontbonden en Far East wordt veroordeeld tot vergoeding van de

door haar geleden schade. Far East heeft deze vorderingen weersproken en in

reconventie – samengevat – gevorderd dat voor recht wordt verklaard dat de

48

huurovereenkomst niet is ontbonden en [geïntimeerde] wordt veroordeeld tot nakoming

van de verplichtingen huurovereenkomst en betaling van een bedrag van € 34.621,16,

zijnde de kosten van de hierboven onder 2.x. genoemde werkzaamheden.

3.2

Na bij tussenvonnis van 16 december 2010 aan beide partijen bewijsopdrachten te

hebben verstrekt, heeft de kantonrechter op 26 januari 2012, na gehouden

getuigenverhoren, een gedeeltelijk eindvonnis gewezen, waarbij hij in conventie voor

recht heeft verklaard dat [geïntimeerde] de huurovereenkomst per 9 juli 2009

rechtsgeldig heeft ontbonden en de beslissing over de schadevergoeding heeft

aangehouden en in reconventie de vorderingen heeft afgewezen. De kantonrechter heeft

daartoe – samengevat – als volgt overwogen. Bewezen is dat zich na aanvang van de

huur verdere verzakkingen hebben voorgedaan. Door de verdere verzakkingen en de

stillegging van de werkzaamheden was huurgenot conform de bestemming geheel

onmogelijk geworden. Van [geïntimeerde] kon alleen worden verlangd om het filiaal niet

te verplaatsen indien zij erop kon rekenen dat op korte termijn (nood-)herstel

plaatsvond, wat niet het geval was. Voldoende is komen vast te staan dat [X] bij het

aangaan van de huur heeft verklaard dat de verzakkingen waren gestabiliseerd, dat

[geïntimeerde] de toenmalige situatie voor de huurperiode van vijf jaar accepteerde en

slechts kleine reparaties voor haar rekening wilde nemen, mits het huurgenot in stand

bleef of geen overheidsmaatregelen van kracht werden. [geïntimeerde] kon Far East

derhalve aanspreken tot nakoming van de herstelverplichting. Het niet nakomen van die

verplichting leidt in beginsel tot de ontbinding van de huur, tenzij de tekortkoming die

niet zou rechtvaardigen, welke situatie zich niet voordoet. Het genot van het gehuurde is

vanaf 6 juli 2009 geheel onmogelijk geworden, zoals vermeld in artikel 7:210 BW. Dat

Far East kon volstaan met de enkele reparatie van de bruggen kan niet worden

aangenomen, gelet op de diverse rapportages over de slechte staat van het gehuurde.

[geïntimeerde] was daarom bevoegd de huur per 9 juli 2009 te ontbinden, aldus nog

steeds de kantonrechter

3.3

[geïntimeerde] heeft haar buitengerechtelijke ontbinding primair gebaseerd op

wanprestatie en subsidiair op het geheel onmogelijk zijn geworden van het bedongen

genot als gevolg van gebreken die de verhuurder niet hoeft te herstellen (artikel 7:210

BW). Met betrekking tot de primaire grondslag overweegt het hof als volgt.

3.4

Met grief 2 bestrijdt Far East de uitleg die de kantonrechter heeft gegeven aan het

bepaalde in artikel 8.1 van de huurovereenkomst. Zij meent dat de tekst van artikel 8.1

op duidelijke wijze bepaalt dat alle reparaties in verband met verzakkingen, en niet

slechts kleine reparaties, voor rekening van [geïntimeerde] zijn. Het hof is van oordeel

dat op grond van de tekst van artikel 8.1 juist dient te worden geconcludeerd dat de

daarin neergelegde aanvaarding slechts ziet op verzakkingen die zich in het verleden

reeds hebben voorgedaan en de als gevolg daarvan ontstane staat van verzakt zijn van

de vloer, maar niet op (de gevolgen van) een nog niet tot stilstand gekomen

verzakkingsproces. Voorts leidt het hof met de kantonrechter uit de in eerste aanleg

afgelegde getuigenverklaringen af dat [X] bij het aangaan van de huur heeft verklaard

dat de verzakkingen waren gestabiliseerd en dat [geïntimeerde] de toenmalige situatie

voor de huurperiode van vijf jaar accepteerde en slechts kleine reparaties voor haar

rekening wilde nemen, mits het huurgenot in stand bleef en geen overheidsmaatregelen

van kracht werden. Onder deze omstandigheden heeft [geïntimeerde] erop mogen

vertrouwen en heeft [X] moeten begrijpen dat artikel 8.1 niet van toepassing was op

verzakkingen die zich in de toekomst nog zouden voordoen. Aan [geïntimeerde] kan niet

worden verweten dat zij bij het aangaan van de huurovereenkomst het pand niet

voldoende zou hebben geïnspecteerd, omdat de kwestie van de verzakkingen in de

onderhandelingen aan de orde is gekomen en de aanstaande verhuurder daarover een

geruststellende mededeling heeft gedaan, waarop [geïntimeerde] mocht afgaan. Op haar

rustte onder die omstandigheden geen verdere onderzoeksplicht.

3.5

49

Aan de hiervoor gegeven uitleg van artikel 8.1 kan niet afdoen hetgeen Far East in het

kader van grief 2 verder nog heeft aangevoerd – dat [geïntimeerde] heeft nagelaten de

voor haar rekening komende reparaties aan de vloer te verrichten, dat zij aan Far East

een te hoog bedrag aan reparatiekosten heeft voorgehouden, dat [geïntimeerde] zou

hebben aangestuurd op ontbinding omdat zij van de huurovereenkomst af wilde en dat

voor haar eigen rekening komt dat zij voorafgaand aan het sluiten van de

huurovereenkomst de bepalingen daarvan niet goed heeft bestudeerd – omdat geen van

die argumenten raakt aan de bij de uitleg cruciale vraag wat ten tijde van het sluiten van

de overeenkomst de oorspronkelijke partijen over en weer hebben verklaard en gedaan

en redelijkerwijs van elkaar mocht verwachten. Grief 2 faalt derhalve.

3.6

Bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht [geïntimeerde] verwachten dat het

gehuurde niet door een nog voortdurend verzakkingsproces ongeschikt zou zijn om

gedurende ten minste vijf jaar als garage te gebruiken. Gelet op hetgeen hiervoor over

de verhouding tussen de onderzoeksplicht en de mededelingsplicht is overwogen, doet

daaraan niet af dat in de huurovereenkomst volgens Far East een duidelijk onderscheid is

gemaakt tussen de omschrijving van het gehuurde en de contractuele bestemming en in

de Algemene bepalingen de onderzoeksplicht met betrekking tot de geschiktheid voor de

contractuele bestemming geheel bij de huurder is neergelegd. Het nog voortdurende

proces van verzakking van het gehuurde is dus als een gebrek aan te merken. Tussen

partijen is niet in geschil dat Far East dat gebrek niet tijdig, binnen de door

[geïntimeerde] gestelde termijn, heeft verholpen.

3.7

De kantonrechter heeft overwogen dat het niet nakomen van de verplichting tot herstel

in beginsel leidt tot ontbinding van de huurovereenkomst, tenzij de tekortkoming die niet

zou rechtvaardigen, hetgeen niet het geval is. In reactie op deze overweging betoogt Far

East met grief 3 dat op grond van artikel 11.6 jo. 11.9 van de op de huurovereenkomst

van toepassing zijnde Algemene bepalingen gebreken geen grond voor ontbinding

opleveren, tenzij het gaat om gebreken die de verhuurder bij het aangaan van de

huurovereenkomst kende of had behoren te kennen of indien sprake is van grove schuld

of ernstige nalatigheid. [geïntimeerde] heeft de juistheid van deze uitleg van de

Algemene bepalingen niet betwist, zodat het hof daarvan zal uitgaan. Daarmee rijst de

vraag of is komen vast te staan dat [X] bij het aangaan van de huurovereenkomst het

gebrek kende of had behoren te kennen danwel dat sprake is van grove schuld of

ernstige nalatigheid. Naar het oordeel van het hof is dat eerste het geval. [X], die

voorheen door middel van een dochtermaatschappij in het gehuurde een garagebedrijf

uitoefende, dat zij heeft verkocht aan [geïntimeerde], kon als geen ander ervan op de

hoogte zijn dat het gehuurde nog steeds verzakte. In ieder geval had zij, alvorens de

hiervoor omschreven geruststellende mededeling te doen aan [geïntimeerde], behoren te

onderzoeken of haar bewering correct was. Het gaat hier dus om een gebrek dat [X] als

verhuurder behoorde te kennen. Haar komt derhalve geen beroep toe op de uitsluiting

van de ontbinding.

3.8

Hetgeen Far East in de toelichting op grief 3 verder nog heeft opgemerkt over de

onderzoeksplicht van [geïntimeerde] stuit af op hetgeen onder 3.4 reeds is overwogen.

Gelet op de uitleg die daar aan artikel 8.1 is gegeven, mist ook het betoog van Far East

dat uit dat artikel voortvloeit dat [geïntimeerde] zelf (de gevolgen van) het gebrek had

moeten verhelpen en slechts de kosten daarvan op Far East kon verhalen, doel. Het

daarmee samenhangende beroep op schadebeperking is in het kader van de ontbinding

niet ter zake en zal aan de orde moeten komen bij de schadeberekening. Hetzelfde geldt

voor het betoog dat [geïntimeerde] Far East een te hoog bedrag aan herstelkosten heeft

voorgespiegeld. Grief 3 is tevergeefs voorgedragen.

3.9

Grief 4 bouwt ten dele voort op het hiervoor verworpen standpunt dat partijen de

ontbinding rechtsgeldig hebben uitgesloten. Voor het overige berust de grief op het

uitgangspunt dat [geïntimeerde] de verplichting had zelf reparaties te verrichten,

waarvoor in de huurovereenkomst geen steun is te vinden. Ook deze grief mist doel.

50

3.10

Uit het hiervoor overwogene vloeit voort dat de voortgaande verzakking als een

tekortkoming is aan te merken en dat [geïntimeerde] de huurovereenkomst op goede

gronden heeft ontbonden. De kantonrechter heeft dan ook terecht de in conventie

gevraagde verklaring voor recht gegeven en de in reconventie gevraagde geweigerd. De

kosten die zij heeft gemaakt om de gevolgen van het gebrek te verhelpen kan Far East

niet op [geïntimeerde] afwentelen, zodat de kantonrechter ook de daarop betrekking

hebbende vordering van Far East terecht heeft afgewezen. Het bestreden vonnis zal dan

ook worden bekrachtigd. Bij behandeling van grief 1 heeft [geïntimeerde] bij deze stand

van zaken geen belang.

3.11

Als de in het ongelijk gestelde partij zal Far East worden veroordeeld in de kosten van

het geding in hoger beroep.

4Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt Far East in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de

zijde van [geïntimeerde] begroot op € 666,= aan verschotten en € 2.682,= voor salaris;


Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, J.H. Huijzer en M.A.J.G. Janssen en door de

rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 8 oktober 2013.

51

WR 2013/107: Naar zijn aard van korte duur: in tijd beperkte verhuur van te

koop staande woning

Instantie: Rechtbank Oost-Brabant (Kamer voor kantonzaken Eindhoven,

voorzieningenrechter) Datum: 22 april 2013

Magistraten:

Mr. J.M.J. Godrie

Zaaknr: 888676


Noot: Naschrift mr. J.A. Tuinman Roepnaam: -

Brondocumenten: ECLI:NL:RBOBR:2013:BZ9112, Uitspraak, Rechtbank Oost-Brabant

(Kamer voor kantonzaken Eindhoven, voorzieningenrechter), 22‑04‑2013

Wetingang: (art. 7:232 lid 2 BW)

Brondocument: Ktr. Eindhoven, 22-04-2013, nr 888676


EssentieNaar boven

Naar zijn aard van korte duur: in tijd beperkte verhuur van te koop staande woning


Huurder wist ook dat de woning na het sluiten van de huurovereenkomst te koop bleef

staan. De kantonrechter oordeelt dat er in de gegeven omstandigheden, waarbij het –

voor beide partijen – onmiskenbaar ging om een tijdelijke c.q. in tijd beperkte bewoning

van een voor de verkoop bestemde woning, die al enige jaren in de verkoop stond, er

sprake is van huur die een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van

korte duur is in de zin van art. 7:232 lid 2 BW. De kantonrechter overweegt expliciet dat

huurder op de hoogte was van de intenties en omstandigheden van verhuurder en dat de

huurprijs lang niet kostendekkend was voor verhuurder. Dat de huur in principe voor een

periode van een jaar is overeengekomen en dat na afloop van het eerste huurjaar

eventueel verlenging voor telkens drie maanden mogelijk is, maakt de kwalificatie niet

anders. Er is geen sprake geweest van een verlenging. Duidelijk werd beoogd de huur te

beëindigen indien zich een koper aandient. De wens van huurder om langer te willen

blijven wonen is een eenzijdige wens geweest. Verlenging was dus mogelijk maar is

uitdrukkelijk niet tevoren overeengekomen.


Eisers:

1.

Godefridus Johannes Henricus Maria van de Wetering

2.

Maria Anna Lidwina Vissers, beiden wonende te Best

Gemachtigde:

mr. N.C. Ogg

tegen

Gedaagden:

1.

Björn Ghitti

2.

Marieke van Bommel, beiden wonende te Best

Gemachtigde:

mr. N.G.A. van Falier


UitspraakNaar boven

(...)

2.De feiten

Tussen partijen staat als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende

weersproken en/of op grond van de onbestreden inhoud van overgelegde producties het

volgende vast.

2.1

52

Op 1 maart 2005 heeft Van de Wetering de woning aan de Zwerfvelden 26 te Best

(verder te noemen: de woning) gekocht. Tot 23 oktober 2010 heeft Van de Wetering de

woning zelf bewoond. Vanaf 27 november 2009 stond de woning te koop.

2.2

Van de Wetering heeft de woning via makelaarskantoor Best Intermediair te huur

aangeboden. Tot medio april 2012 heeft Van de Wetering de woning tweemaal voor een

jaar verhuurd aan twee particulieren. Medio april 2012 heeft Ghitti zich als

geïnteresseerde voor de huur van de woning gemeld.

2.3

Bij e-mail bericht van 19 april te 11:46 uur heeft een medewerkster van de makelaar,

Sandra van den Bosch, het concept van de huurovereenkomst aan Ghitti gemaild.

2.4

Bij e-mailbericht van 19 april te 12:55 uur heeft Ghitti aan Sandra van den Bosch

geantwoord:

“(...) Verder is de overeenkomst akkoord met dien verstande dat ik op basis van artikel

15 hieronder nog even het volgende duidelijk formuleer. (Tijdelijke huur (niet van

toepassing) Huurder aanvaardt dat deze overeenkomst c.q. de huur een tijdelijk karakter

heeft. Huurder bevestigt dat verhuurder hem geïnformeerd heeft inzake de intentie het

gehuurde weer te betrekken na afloop van de huurperiode, zoals bepaald in artikel 1 van

deze overeenkomst. Verhuurder bedingt uitdrukkelijk dat huurder het gehuurde zal

verlaten op of voor de einddatum zoals bepaald in artikel 1 van deze overeenkomst.)

Zoals ook aan Henk aangegeven hebben wij de intentie om ook langer te blijven en de

overeenkomst zien als open termijn en wij niet het doel hebben ook echt op einddatum

contract te verhuizen. Eveneens weet ik dat – indien wij ons netjes houden aan de

verplichtingen conform het huurcontract – wij geen directe verplichting hebben

daadwerkelijk na een jaar te moeten verkassen als verhuurder eenzijdig zou willen

opzeggen. In overleg is uiteraard van alles bespreekbaar en staan wij open voor

suggesties.”

2.5

Bij e-mailbericht van 19 april te 13:01 uur heeft Sandra van den Bosch aan Ghitti

geantwoord:

“Ivm het artikel. Familie vd wetering weet dat en weet ook van het huurdersbelang. En

heb dit verhaal open besproken.”

2.6

Bij e-mailbericht van 19 april te 14:11 uur heeft Ghitti aan Sandra van den Bosch

geantwoord:

“Hierbij de overeenkomst getekend retour. (...)”

2.7

Aldus hebben Van de Wetering en Ghitti op 19 april 2012 een huurovereenkomst

gesloten met betrekking tot de woning. In deze overeenkomst is het navolgende

opgenomen:

“Artikel 1 Duur van de overeenkomst, opties

1.1

Deze overeenkomst wordt aangegaan voor een periode van 01 jaar. Ingaande op 01 mei

2012 en eindigend op 30 april 2013.

(...)

1.3

Niettegenstaande de in artikel 1.1 overeengekomen termijn heeft huurder de optie om de

in artikel 1.1 genoemde termijn telkens, in onderling overleg, met 03 maanden te

verlengen. Mocht huurder van deze verlening-optie gebruik willen maken dan zal hij dit

met verhuurder telkens tenminste 2 maanden voorafgaande aan de einddatum moeten

bespreken.”

2.8

Medio oktober 2012 heeft zich een geïnteresseerde koper (verder te noemen: Van

Zandvoort gemeld. Van Zandvoort heeft de woning voor het laatst op 23 augustus 2012

bezichtigd.

2.9

53

Eind 2012 heeft Van de Wetering de woning aan Van Zandvoort verkocht. Op 11

december 2012 is de koopovereenkomst met betrekking tot de woning tussen Van de

Wetering en Van Zandvoort getekend. Tussen Van de Wetering en Van Zandvoort is een

tweede koopovereenkomst getekend betreffende de woning van Van Zandvoort. De

transactie tussen Van de Wetering en Van Zandvoort betreft feitelijk een woningruil.

2.10

Op 6 februari 2013 heeft Van de Wetering aan Ghitti telefonisch medegedeeld dat de

woning definitief was verkocht en dat de leveringsakte op 1 mei 2013 zou worden

gepasseerd bij de notaris.

2.11

Bij brief van 8 februari 2013 heeft Van de Wetering het telefoongesprek van 6 februari

2013 aan Ghitti bevestigd. In deze brief is het navolgende vermeld:

“Hierbij bevestigen wij, zoals op 6 februari 2013 telefonisch medegedeeld, dat wij per 30

april 2013 de tussen partijen gesloten huurovereenkomst van verhuur en huur van de

woning aan de zwerfvelden 26 te Best d.d. 19 april 2012 beëindigen.

Beëindiging van de huurovereenkomst overeenkomstig artikel 1 lid 1.1 ‘Duur van de

overeenkomst eindigend op 30 april 2013’. Wij gaan er derhalve van uit dat u uiterlijk 30

april 2013 de woning zult opleveren.

Wellicht bent u reeds op de hoogte van het feit dat wij een huis op Imkerhei 4 hebben

gekocht. Misschien heeft u interesse om dit huis te huren, het is in dezelfde wijk. Wij

willen u graag uitnodigen bij ons thuis, Sint Antoniusweg 26, om één en ander te

bespreken.”

2.12

Bij aangetekende brief van 26 februari 2013 heeft Van de Wetering Ghitti nogmaals

aangeschreven. In deze brief is nogmaals de beëindiging van de huurovereenkomst per

30 april 2013 bevestigd.

2.13

Op 4 maart 2013 heeft bij de makelaar op kantoor een bespreking tussen partijen

plaatsgevonden. Ghitti heeft toen aangegeven het gehuurde niet te willen verlaten en

zich te beroepen op huurbescherming.

2.14

Partijen hebben gesproken over de ontruiming van de woning. Partijen hebben geen

overeenstemming bereikt.

3.Het geschil

3.1

Van de Wetering vordert bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, Ghitti

te veroordelen tot:

1.

ontruiming van de woning gelegen te Best aan de Zwerfkeien 26 uiterlijk op 30 april

2013, met al het zijne en al de zijnen en al degenen die van zijnentwegen voormelde

onroerende zaak occuperen, met overgifte van de sleutels en ter vrije beschikking stellen

van Van de Wetering onder veroordeling van een dwangsom begroot op € 5000 per dag

of dagdeel dat Ghitti niet aan het vonnis voldoen met een maximum van € 100.000;

2.

Van de Wetering te machtigen, voor het geval Ghitti in gebreke mochten blijven aan de

veroordeling als onder 1 gevraagd te voldoen, de desbetreffende ontruiming van

voormelde onroerende zaak zelf met behulp van de sterke arm te bewerkstelligen op

kosten van Ghitti;

3.

betaling van de kosten van deze voorlopige voorzieningen, waaronder het salaris van

gemachtigde, onder bepaling dat Ghitti de wettelijke rente over de proceskosten

verschuldigd worden wanneer deze niet binnen veertien dagen na betekening van dit

vonnis zijn betaald.

Van de Wetering legt daaraan, zakelijk weergegeven, het volgende ten grondslag.

Primair stelt hij dat tussen partijen een huurovereenkomst is gesloten die naar zijn aard

van korte duur is. Beide partijen waren ervan op de hoogte dat de woning te koop stond

en dat Van de Wetering de intentie had om de woning vrij van huur te verkopen. Van de

54

Wetering verhuurde de woning om kraak tegen te gaan en zijn maandlasten te drukken

in afwachting van de op handen zijnde verkoop van de woning. Van de Wetering was niet

op de hoogte van de intenties van Ghitti om de woning voor langere tijd te bewonen.

Was hij dat wel geweest dan had hij de woning niet aan Ghitti verhuurd. Nu de

overeenkomst van korte duur is, zijn de huurbeschermingsregels niet van toepassing.

Van de Wetering was dus niet gehouden de wettelijke opzegtermijn in acht te nemen,

noch diende hij een wettelijke opzeggingsgrond in zijn brief te vermelden. De

overeenkomst eindigt op 30 april a.s. van rechtswege. Subsidiair stelt Van de Wetering

dat het in strijd met de redelijkheid en billijkheid is dat Ghitti zich beroept op enige

huurbescherming. De financiële gevolgen voor Van de Wetering zijn aanzienlijk indien de

verkoop van de woning geen doorgang vindt.

Van de Wetering is in goed vertrouwen met Van Zandvoort overeengekomen dat de

woning uiterlijk in de eerste week van mei 2013 zal worden geleverd. Nu Ghitti heeft

aangegeven de woning niet te zullen verlaten voor 30 april 2013, hoewel dit contractueel

is overeengekomen, is sprake van een spoedeisend belang bij de vordering.

3.2

Ghitti voert, kort weergegeven, het volgende verweer.

Ghitti betwist dat er sprake is van een huurovereenkomst die naar zijn aard van korte

duur is, waardoor de huurbeschermingsregels niet van toepassing zijn. Reeds vóór het

aangaan van de huurovereenkomst heeft hij kenbaar gemaakt dat hij de woning voor

een langere periode (dan 1 jaar) wenste te huren. Ghitti heeft dat kenbaar gemaakt bij

de bezichtiging van de woning, telefonisch aan de makelaar voordat de bezichtiging

plaatsvond, tijdens de oplevering die in aanwezigheid van Van de Wetering heeft

plaatsgevonden, alsmede in de e-mail van 19 april 2012 waarop door de makelaar

expliciet werd gereageerd met “Ivm het artikel. Familie vd wetering weet dat en weet

ook van het huurdersbelang. En heb dit verhaal open besproken”. Pas nadat hij de e-mail

van de makelaar had ontvangen waarin werd bevestigd dat het vorenstaande met Van de

Wetering was besproken, is hij tot ondertekening van de huurovereenkomst overgegaan.

Zeer opmerkelijk is dat Van de Wetering niet met zijn e-mail van 19 april 2012, noch met

het feit dat hij de woning langer wenste te huren, bekend zou zijn, terwijl de makelaar

expliciet stelt dat dit is besproken.

Het is duidelijk dat de intentie van Ghitti is geweest om de woning langer te huren, dan

wel de huurovereenkomst te verlengen. Nu geen sprake is van een huurovereenkomst

die naar zijn aard van korte duur is, zijn de huurbeschermingsregels van toepassing. De

huurovereenkomst is niet (correct) opgezegd en loopt derhalve voor onbepaalde tijd

door. Daarnaast is geen overeenkomst tot stand gekomen op grond van de

Leegstandswet, noch is er een diplomatenclausule opgenomen.

Het beroep van Van de Wetering op de redelijkheid en billijkheid kan niet slagen. Van de

Wetering gaat enkel uit van de financiële gevolgen die een en ander voor hem zouden

meebrengen indien de verkoop van het gehuurde geen doorgang vindt. Echter, niet valt

in te zien waarom de verkoop van de woning niet zal kunnen plaatsvinden, de

hypotheekakte kan immers ook na 10 mei 2013 worden gepasseerd. Ghitti daarentegen

heeft voor zijn gezin met twee kinderen niet per direct vervangende woonruimte

gevonden en het is ook niet aannemelijk dat hij op korte termijn soortgelijke woonruimte

heeft gevonden. De reeds aangeboden woonruimte is niet soortgelijk en zou in de

verkoop blijven staan. Ghitti was er niet van op de hoogte – en hoefde er ook niet van op

te hoogte te zijn – dat hij het gehuurde maar voor korte tijd kon bewonen. Ghitti wist dat

de woning te koop stond. Gezien de malaise op de woningmarkt was het nog maar de

vraag hoe lang de woning (nog) te koop zou blijven staan. De makelaar heeft erkend dat,

zolang er zich geen koper aandiende, een verlenging van de huurovereenkomst

bespreekbaar zou zijn. Ook op grond hiervan kan geenszins gesteld worden dat er sprake

is van een huurovereenkomst die naar zijn aard van korte duur is. Gezien het

voorgaande doet zich geen omstandigheid voor op grond waarvan een beroep op de

huurbescherming terzijde moet worden geschoven wegens strijd met de maatstaven van

redelijkheid en billijkheid.

Ghitti stelt zich op het standpunt dat er onvoldoende aanleiding is om vooruitlopend op

de beslissing in een bodemprocedure de vordering tot ontruiming in kort geding toe te

55

wijzen. De kwestie leent zich niet voor een behandeling in kort geding. Een

bodemprocedure is de aangewezen weg om te beoordelen of de vordering van Van de

Wetering terecht c.q. op rechtmatige gronden is ingesteld.

4.De beoordeling

4.1

Vooropgesteld wordt dat in deze kort gedingprocedure aan de hand van de door partijen

gepresenteerde stellingen, zonder nader onderzoek, beoordeeld moet worden of de

vordering strekkende tot ontruiming van de woning in een bodemprocedure een zodanige

kans van slagen heeft, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de gevorderde

ontruiming reeds nu gerechtvaardigd is. Daarbij wordt in aanmerking genomen dat een

toewijzend vonnis tot onverwijlde ontruiming in kort geding in beginsel slechts

gerechtvaardigd is indien zich aan de zijde van Van de Wetering bijzondere

omstandigheden voordoen die zodanig zijn dat in redelijkheid niet van hem gevergd kan

worden dat hij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. Een bevel tot ontruiming

in een kort geding is immers een diep ingrijpende maatregel in het woonrecht van Ghitti

en zal in de praktijk vaak een definitief karakter hebben.

4.2

Van de Wetering heeft de woning verkocht en is met Van Zandvoort overeengekomen dat

de woning op 1 mei 2013 zal worden geleverd. In verband met de gewijzigde

hypothecaire wetgeving die op 1 januari 2013 is ingegaan, heeft Van Zandvoort te

kennen gegeven dat hij niet kan instemmen met een uitstel van de levering. Indien de

woning niet in de eerste week van mei geleverd kan worden, zal Van Zandvoort de

koopovereenkomst ontbinden, en dat zal voor hem tot een aanzienlijke schadepost

leiden, aldus Van de Wetering. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Van de

Wetering daarom een spoedeisend belang bij de door hem ingestelde vordering.

4.3

Van de Wetering heeft gesteld dat de huurovereenkomst valt onder de uitzondering van

artikel 7:232 lid 2 BW en dat deze daarom automatisch na verloop van de

overeengekomen periode is beëindigd.

4.4

Voor het antwoord op de vraag of er sprake is van huur die een gebruik van woonruimte

betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is in de zin van artikel 7:232 lid 2 BW,

moet worden gekeken naar de aard van het gehuurde, naar de aard van het gebruik van

het gehuurde, in combinatie met de bedoelingen van partijen bij het aangaan van de

overeenkomst, de effectuering van die bedoelingen en de duur van het gebruik van het

gehuurde. Gelet op de wettekst en de wetsgeschiedenis past het voorts, om de reden dat

de huurder bij een huurovereenkomst die naar zijn aard van korte duur is geen

huurbescherming toekomt, terughoudend te zijn bij het aannemen van het bestaan van

een dergelijke huurovereenkomst (vergelijk onder meer HR 8 januari 1999, NJ 1999/495

en Hof Amsterdam, 5 april 2007, LJN BB0865).

4.5

Ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst wist Ghitti dat de woning slechts

tijdelijk beschikbaar zou zijn. Ghitti wist dat de woning te koop stond. Ghitti stelt dat zijn

bedoeling bij het aangaan van de overeenkomst niet was het gehuurde voor korte tijd te

huren, hetgeen hij ook kenbaar heeft gemaakt, onder andere in de e-mails die aan de

makelaar zijn verzonden voorafgaand aan het ondertekenen van de huurovereenkomst.

Een akkoordverklaring met verhuur voor langere tijd kan niet worden afgeleid uit de

reactie van de makelaar naar Ghitti. Meer dan kennisneming van de wens van Ghitti om

langer dan de overeen te komen duur van minstens een jaar te huren in geval van

verlenging is daaruit niet af te leiden. Ghitti heeft vervolgens immers de

huurovereenkomst ondertekend waarin uitdrukkelijk is opgenomen dat

huurovereenkomst eindigt op 30 april 2013. Als hij in feite voor onbepaalde tijd wilde

huren had hij dat op dat moment duidelijk kenbaar moeten maken en met een korte

termijn niet moeten instemmen. Van de Wetering stelt overtuigend dat hij nooit

ingestemd zouden hebben met een huurovereenkomst als duidelijk kenbaar was gemaakt

dat Ghitti de intentie had voor langere c.q. onbepaalde tijd te huren.

56

Ghitti wist ook dat de woning na het sluiten van de huurovereenkomst te koop bleef

staan. Het ‘TE KOOP’ bord in de tuin van de woning is weliswaar verwijderd, maar Van de

Wetering heeft onbetwist gesteld dat dit bord op aandringen van Ghitti is verwijderd, en

dat hij het daar absoluut niet mee eens was. Dit volgt ook uit een bijgevoegde verklaring

van de makelaar. Bovendien heeft ten tijde van de huurovereenkomst minimaal één

bezichtiging door een mogelijk geïnteresseerde koper plaatsgevonden.

Ghitti stelt dat de makelaar bij het aangaan van de huurovereenkomst heeft bevestigd

dat er geen uitzicht was op verkoop van de woning en dat hij in de verlengingsoptie de

mogelijkheid zag de huurovereenkomst steeds weer te verlengen, en zo uiteindelijk 2, 3

of misschien wel 10 jaar in de woning te blijven wonen, afhankelijk van wat later werd

overeengekomen. Ghitti gaat er echter aan voorbij dat verlenging in overleg diende te

gebeuren, en dat Van de Wetering niet heeft ingestemd met verlenging, zodat daarvan

geen sprake kan zijn.

Artikel 15 van de overeenkomst is letterlijk geschreven voor de situatie dat de

verhuurder naar de woning zou terugkeren. Wat er zij van de betekenis van de haakjes

bij de vermelding ‘niet van toepassing’: die situatie was feitelijk niet aan de orde zoals

voor beide partijen duidelijk was. Van de Wetering zou immers de woning alleen

verkopen en er niet zelf in terugkeren.

4.6

Naar het oordeel van de kantonrechter is er in de gegeven omstandigheden, waarbij het

– voor beide partijen – onmiskenbaar ging om een tijdelijke c.q. in tijd beperkte

bewoning van een voor de verkoop bestemde woning, die al enige jaren in de verkoop

stond, aanleiding om de onder 4.4 geformuleerde vraag bevestigend te beantwoorden.

Daarbij overweegt de kantonrechter nog expliciet dat Ghitti op de hoogte was van de

intenties en omstandigheden van Van de Wetering en dat de huurprijs – hoewel niet

uitzonderlijk laag – lang niet kostendekkend was voor Van de Wetering (vgl. Gerechtshof

Amsterdam 11-09-2012 LJN BY1493). Voorts moet worden onderkend dat er in feite zelfs

geen sprake is geweest van een verlenging (vgl. Gerechtshof Amsterdam 04-05-2010

LJN BU6777). Ondanks de in aanmerking te nemen terughoudendheid is de

voorzieningenrechter van oordeel dat in het onderhavige geval sprake is van een

huurovereenkomst die een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van

korte duur is in de zin, zoals bedoeld in artikel 7:232 lid 2 BW.

4.7

Dat de huur in principe voor een periode van een jaar is overeengekomen en dat na

afloop van het eerste huurjaar eventueel verlenging voor telkens 3 maanden mogelijk is,

maakt dit niet anders. Zoals Ghitti zelf aangeeft, heeft de makelaar erkend dat

verlenging van de huurovereenkomst bespreekbaar zou zijn, ervan uitgaande dat zich

nog geen koper had aangemeld. Hieruit volgt in ieder geval duidelijk dat werd beoogd de

huur te beëindigen indien zich een koper aandient. Vervolgens is ingegaan op de wens

die Ghitti kenbaar maakte om langer te willen blijven wonen. Dat is een eenzijdige wens

geweest waarvan kennis is genomen (althans omstreden is dat dit feitelijk is

overgebracht aan Van de Wetering). Verlenging was dus mogelijk maar is uitdrukkelijk

niet tevoren overeengekomen. Ghitti kan dat op deze wijze niet afdwingen.

Ook de stelling van Ghitti dat geen sprake is van een vergunning op grond van de

Leegstandwet of een diplomatenclausule, maakt dit oordeel niet anders. Van de Wetering

heeft terecht aangevoerd dat hem diverse keuzes openstonden en dat de keuze voor

verhuur voor korte duur hem vrijstond. Overigens is een verwijzing naar artikel 7:274 lid

1 sub b van het Burgerlijk Wetboek als voormeld niet aan de orde omdat Van de

Wetering geen terugkeer beoogde.

4.8

Het voorgaande brengt met zich mee dat de huurbeschermingsbepalingen van afdeling 5

van boek 7 BW, waarop Ghitti zich beroept, ingevolge artikel 7:232 lid 2 BW niet van

toepassing zijn. Het door hem gedane beroep op de in de artikelen 7:271 BW e.v.

opgenomen regels betreffende de opzegging van de huur gaat daarom niet op.

4.9

Van belang in deze procedure is voorts dat Ghitti de kans is geboden om vervangende

woonruimte te betrekken in dezelfde buurt. Het verweer dat geen sprake is van een

57

soortgelijke woning gaat vooral op bij opzegging wegens dringend eigen gebruik. Er is

geen aanleiding te vermoeden dat die woning niet geschikt is voor Ghitti en zijn gezin.

4.10

Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de door Van de Wetering gevorderde ontruiming

zal worden toegewezen. Gelet op het bepaalde in artikel 555 Rv zal aan Ghitti een

ontruimingstermijn als na te melden worden gegund.

4.11

De mede gevorderde machtiging op Van de Wetering om de ontruiming zo nodig zelf,

met inroeping van de sterke arm, uit te doen voeren, wordt afgewezen. Uit artikel 556 lid

1 Rv volgt dat Van de Wetering de ontruiming niet zelf ter hand mag nemen en dat

gedwongen ontruiming het exclusieve terrein is van de deurwaarder. Op grond van de

parlementaire geschiedenis van artikel 3:297 BW heeft Van de Wetering voldoende aan

een ontruimingsvonnis om de deurwaarder te mogen inschakelen indien gedaagde niet

vrijwillig tot ontruiming overgaat. Van de Wetering heeft dus geen rechterlijke

machtiging nodig om de hulp van deurwaarder in te schakelen. Voorwaarde is dat het

ontruimingsvonnis door de deurwaarder aan Ghitti wordt betekend en dat aan Ghitti

overeenkomstig het bepaalde in artikel 555 Rv bevel wordt gedaan om binnen drie dagen

te ontruimen. De deurwaarder zelf behoeft geen rechterlijke machtiging om bevoegd te

zijn de hulp van de sterke arm van politie en justitie in te roepen indien de deuren

gesloten zijn, of de opening geweigerd wordt. Die bevoegdheid ontleent hij immers

rechtstreeks aan artikel 557 Rv, waarin artikel 444 Rv van overeenkomstige toepassing

wordt verklaard. Voorziet de deurwaarder problemen bij de ontruiming, dan kan hij op

grond van artikel 2 Politiewet – zonder dat daartoe een machtiging van de rechter nodig

is – bijstand van de politie inroepen.

4.12

Van de Wetering vordert voorts dat hij de ontruiming zo nodig op kosten van Ghitti kan

doen bewerkstelligen. Deze kosten zijn slechts toewijsbaar, als zij in redelijkheid zijn

gemaakt, hetgeen op voorhand niet is te beoordelen. De gevorderde ontruimingskosten

zullen derhalve worden afgewezen.

4.12

Ghitti wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van de

procedure.

5.De beslissing

De kantonrechter, rechtdoende in kort geding:

veroordeelt Ghitti om de woning aan de Zwerfvelden 26 te Best met alle daarin

aanwezige personen en goederen, voor zover deze laatste niet het eigendom van Van de

Wetering zijn, binnen drie dagen na betekening van dit vonnis te verlaten en te

ontruimen, en onder afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Van de

Wetering te stellen;

bepaalt dat Ghitti aan Van de Wetering een dwangsom verbeurt van € 5000 voor iedere

dag of gedeelte van een dag dat Ghitti in gebreke blijft aan het hiervoor bepaalde te

voldoen, tot een maximum van € 100.000;

veroordeelt Ghitti in de kosten van het geding, aan de zijde van de wederpartij tot op

heden begroot op € 96,08 aan explootkosten, € 75 aan griffierecht en € 400 als bijdrage

in het salaris van de gemachtigde (niet met btw belast), te vermeerderen met de

wettelijke rente over de proceskosten vanaf de 15e dag na betekening van dit vonnis tot

aan de dag van de algehele voldoening.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;


NootNaar boven

Auteur: Naschrift mr. J.A. Tuinman

Naschrift

1. Inleiding

In bovenstaande zaak heeft de verhuurder een te koop staande woning voor bepaalde

tijd verhuurd met de bedoeling om deze na de eventuele verkoop leeg en ontruimd te

kunnen opleveren aan de koper. Daarvoor had de verhuurder een vergunning voor

58

verhuur kunnen aanvragen op grond van de Leegstandwet (vgl. art. 15 lid 1 onder b

onder 3 Lw). Verhuur op grond van de Leegstandwet leidt ertoe dat o.a. art. 7:271 leden

4-8, 7:272, 7:273 en 7:274 BW niet van toepassing zijn (art. 16 lid 1 Lw). Dit betekent

dat in principe de huur na afloop van de termijn waarvoor vergunning is verleend van

rechtswege eindigt en verhuurder de huur na afloop van een eventueel overeengekomen

kortere periode kan beëindigen zonder een beroep op een opzeggingsgrond ex art. 7:274

BW. De verhuurder dient slechts een opzegtermijn van minimaal drie maanden in acht te

nemen (art. 16 lid 3 Lw).

In casu heeft de verhuurder de optie van de Leegstandwet echter niet benut, maar zich

op het standpunt gesteld dat partijen een huurovereenkomst ex art. 7:232 lid 2 BW zijn

aangegaan. Oftewel, huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard

slechts van korte duur is. Dit heeft tot gevolg dat de hele afdeling huur van woonruimte

(afdeling 5, titel 4, boek 7 BW) buiten toepassing blijft. Dat levert de facto dus hetzelfde

resultaat op als verhuur onder de Leegstandwet, voor wat betreft het ontbreken van

huurbescherming. De centrale vraag in deze bijdrage is: kan bij tijdelijke verhuur van

een te koop staande woning vrijelijk worden gekozen tussen de route van de

Leegstandwet en die van art. 7:232 lid 2 BW?

2. Vrije routekeuze tussen Leegstandwet en art. 7:232 lid 2 BW

In het arrest HR 13 april 2012, NJ 2012/496, m.nt. A.L.M. Keirse en WR 2012/70

(Malothaux c.s./SSH) heeft de Hoge Raad vorig jaar bevestigd dat aan de Leegstandwet

geen exclusieve werking toekomt (zie r.o. 3.6). In haar noot stelt Keirse dat bij het

aannemen van de toepasselijkheid van art. 7:232 lid 2 BW door de Hoge Raad bijzondere

betekenis zou zijn toegekend aan ‘de tijdelijke aard van het aanbod van de woonruimte’.

Keirse komt vervolgens tot de conclusie dat er sprake zou zijn van een vrije routekeuze

tussen het pad van de Leegstandwet en het pad van art. 7:232 lid 2 BW. Beide wegen

zijn niet van obstakels ontbloot en iedere weg kent een eigen met waarborgen omkleed

toetsingskader, maar het gaat om min of meer vergelijkbare routes, aldus Keirse.

Bij beantwoording van de vraag of art. 7:232 lid 2 BW toepassing vindt, komt betekenis

toe aan: 1. de aard van het gebruik; 2. de aard van de woning; en 3. hetgeen partijen

omtrent de duur van het gebruik voor ogen heeft gestaan (vgl. HR 30 mei 1975, NJ

1975/464 (Tilburgse Slooppanden); HR 14 oktober 1989, NJ 1989/77 (Norgs

Zomerhuisje); en HR 8 januari 1999, NJ 1999/495 (Oostenrijkse Zomerwoningen)). Uit

het arrest Malothaux c.s./SSH kan niet worden afgeleid dat de Hoge Raad daaraan de

tijdelijke aard van het aanbod als nieuw criterium heeft toegevoegd. Dit laatste criterium

speelt een rol bij het geval waarop art. 7:232 lid 4 BW ziet; namelijk het tijdelijk

verhuren van voor sloop bestemde woningen die eigendom zijn van de gemeente.

Malothaux c.s./SSH maakt duidelijk dat voor sloop bestemde woningen nog steeds –

overeenkomstig HR mei 1975, NJ 1975/464 (Tilburgse Slooppanden) – via art. 7:232 lid

2 BW verhuurd kunnen worden. Het toepassingsbereik van art. 7:232 lid 2 BW is door

Malothaux c.s./SSH dus niet verruimd. Uitgangspunt blijft dat art. 7:232 lid 2 BW een

uitzonderingsbepaling is die uiterst restrictief moet worden toegepast (vgl. Handelingen

II 1978-1979, p. 5026).

Het gegeven dat aan de verhuurder andere wettelijke mogelijkheden ten dienste staan

om de woning tijdelijk – of met een eenvoudiger opzegregime – te verhuren (denk

daarbij ook aan opties zoals de diplomatenclausule ex art. 7:274 lid 1 onder b en het

campuscontract ex art. 7:274 lid 4 BW) moet in principe tot extra terughoudendheid bij

de toepassing van art. 7:232 lid 2 BW leiden (vgl. H.J. Rossel, Hoofdlijnen in het

huurrecht, 2008, nr. 6.3, p. 139). Hetzelfde geldt voor de omstandigheid dat bij verhuur

via de Leegstandwet de huurprijsbescherming niet, althans niet volledig, ontbreekt en bij

verhuur ex art. 7:232 lid 2 BW wel. Ook dat laatste kan tot extra terughoudendheid

nopen.

Om tegemoet te komen aan de toenemende maatschappelijke vraag naar kortlopende

huurovereenkomsten is per 1 juli 2013 bovendien het toepassingsbereik van de

Leegstandwet opnieuw verruimd (zie Stb. 2013, 264). In veruit de meeste situaties zal

het daarom niet verstandig zijn om voor de route van art. 7:232 lid 2 BW te kiezen. De

restrictieve toepassing van art. 7:232 lid 2 BW leidt ertoe dat deze route niet openstaat,

59

of brengt het risico met zich dat over de eindbestemming van deze weg gerede twijfel

bestaat. De suggestie dat er een ‘vrije routekeuze’ bestaat tussen Leegstandwet en art.

7:232 lid 2 BW is in dat licht enigszins misleidend.

3. Verschil tussen tijdelijke verhuur van een slooppand en van een te koop staande

woning

Daarnaast is het in dit verband verstandig om onderscheid te maken tussen de tijdelijke

verhuur van een voor sloop of renovatie bestemd pand en de tijdelijke verhuur van een

te koop staande woning. Bij de tijdelijke verhuur van een pand dat voor sloop of

renovatie is bestemd, zijn de routes van de Leegstandwet en art. 7:232 lid 2 BW het

beste met elkaar te vergelijken. Dat geldt vooral als er sprake is van een bouwkundige

noodzaak om spoedig tot sloop of renovatie van het te verhuren pand over te gaan. In

dat geval beïnvloedt de aard van de woning namelijk de aard van het gebruik (denk bijv.

aan de situatie van art. 5.17 Wabo). Als partijen bij aanvang van de huur bovendien

aantoonbaar een tijdelijke verhuur hebben beoogd, dan is verhuur ex art. 7:232 lid 2 BW

een redelijk zeker alternatief voor de Leegstandwet. Echter, als de bouwkundige

noodzaak tot sloop of renovatie op dat moment minder concreet aanwezig was, wordt

het al snel twijfelachtig of de huur binnen het bereik van art. 7:232 lid 2 BW zal vallen.

De Leegstandwet wordt dan al gauw de enige betrouwbare optie.

Bij verhuur van een te koop staande woning zal de aard van het gebruik dat de huurder

van de woning maakt, niet verschillen van het normale gebruik bij huur van woonruimte.

De aard van de woning zal daarin geen verandering brengen. Het enkele feit dat partijen

een korte duur van het gebruik voor ogen heeft gestaan, is te weinig specifiek om een

huurovereenkomst aan te nemen die naar zijn aard van korte duur is (vgl. Hof

Amsterdam 13 januari 2005, WR 2005/76 (Bannink/Ymere)). Als men wel op grond van

alleen de bedoeling van partijen een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur

aanneemt, dan grijpt dat wezenlijk in op het op bescherming van huurders van

woonruimte gerichte stelsel. Ook wordt op die manier art. 7:232 lid 2 BW niet restrictief

toegepast. Daar komt bij dat de wetgever zich vrij recent juist tegen het aannemen van

een huur in de zin van art. 7:232 lid 2 BW op grond van alleen de bedoeling van partijen

heeft uitgesproken (vgl. Kamerstukken II 1997/1998, 26 089, nr. 3 p. 38 en 2000/2001,

26 089, nr. 19, p. 14).

Het antwoord op de centrale vraag van deze bijdrage is dan ook dat de keuze voor de

route van art. 7:232 lid 2 BW bij een te koop staande woning in wezen geen optie is. Een

juiste wetstoepassing zou ertoe moeten leiden dat tijdelijke huur van een te koop

staande woning niet binnen het toepassingsbereik van art. 7:232 lid 2 BW valt. Als een

beroep op huurbescherming bij verhuur van een te koop staande woning door specifieke

omstandigheden in hoge mate schrijnend is (bijvoorbeeld vanwege duidelijke afspraken

over de korte duur of door grote financiële belangen van de verhuurder) dan rest de

verhuurder niets anders dan een beroep te doen op art. 6:248 lid 2 BW. Desalniettemin

is er voldoende jurisprudentie waarbij art. 7:232 lid 2 BW van toepassing is verklaard op

grond van (met name) de bedoeling van partijen bij het aangaan van de huur (zie Hof

Amsterdam 5 april 2007, LJN BB0865; Rb. Arnhem (vzr.) 23 oktober 2009, LJN BK3219

en Hof Amsterdam 4 mei 2010, WR 2011/117 (Van Mierlo/SSH)).

4. Toenemende vraag naar kortlopende huurovereenkomsten

De kantonrechter overweegt in deze zaak dat partijen heldere wederzijdse afspraken

hebben gemaakt over een in tijd beperkte bewoning van een voor verkoop bestemde

woning en dat daarom sprake is van verhuur in de zin van art. 7:232 lid 2 BW (r.o. 4.6

van het vonnis). Daarmee geeft de kantonrechter dus ook doorslaggevende betekenis

aan de bedoeling van partijen om een huur in de zin van art. 7:232 lid 2 BW aan te

nemen. De Wijkerslooth-Vinke constateerde al enige tijd geleden een toenemende

behoefte om in geval van heldere afspraken tussen partijen over de bepaalde tijd van de

huur voorbij te gaan aan de beperkte strekking van art. 7:232 lid 2 BW (E.E. de

Wijkerslooth-Vinke, Groene Serie Huurrecht, artikel 232, aant. 63 en 65). De huidige

situatie op de woningmarkt en het vaak grote financiële belang van de verhuurder om de

woning zonder huurder te verkopen maken deze ‘toenemende behoefte’ begrijpelijk. Het

60

is alleen de vraag in hoeverre de rechtspraktijk gebaat is bij een ruime(re) toepassing

van art. 7:232 lid 2 BW, als alternatief voor de mogelijkheden tot flexibele verhuur via de

Leegstandwet, de diplomatenclausule en het campuscontract.

5. Betekenis van de uitspraak voor de praktijk is nihil

Tot slot valt uit de weergave van de feiten af te leiden dat de afspraken die partijen

hebben gemaakt over de beperkte duur van de huur in bovenstaande zaak, helemaal niet

zo duidelijk waren. De huurovereenkomst bevat een diplomatenclausule, die

(waarschijnlijk) niet van toepassing is verklaard (r.o. 2.4). De huurder heeft in ieder

geval naar aanleiding daarvan met de makelaar van verhuurder besproken, dat hij

vanwege zijn huurdersbelang na afloop van de bepaalde tijd juist niet wenste te

vertrekken. De makelaar heeft aan de huurder per e-mail bevestigd dat hij dit met de

verhuurder heeft besproken (r.o. 2.5). Ook bevat de huurovereenkomst een

huurdersoptie (r.o. 2.7). In de huurovereenkomst wordt – voor zover uit het vonnis valt

op te maken – niet gerefereerd aan art. 7:232 lid 2 BW. Verder is op last van de huurder

het te-koop-bord uit de tuin verwijderd (zie r.o. 4.5). De kantonrechter gaat aan deze

omstandigheden voorbij, althans brengt de onduidelijkheid die hieruit voortvloeit, voor

risico van de huurder. Opvallend is verder dat de kantonrechter verwijst naar Hof

Amsterdam 11 september 2012, WR 2013/16 (Van Stapperhoef/Ratineaud) (zie r.o. 4.6).

Dit arrest gaat uit van een restrictieve interpretatie van art. 7:232 lid 2 BW. De

onduidelijkheid die ontstond doordat partijen een huurovereenkomst ‘naar zijn aard van

korte duur in de zin van artikel 7:274 lid 1 sub b BW’ waren overeengekomen, werd in

dit arrest juist ten nadele van de verhuurder gebracht. Enfin, dat de kantonrechter

ondanks de onduidelijkheid over de bedoeling van partijen toch beslist dat art. 7:232 lid

2 BW toepassing vindt, maakt het een vonnis om verder niet op terug te grijpen.

Mr. J.A. Tuinman

61

WR 2013/121: Kwalificatie overeenkomst – woonruimte – naar zijn aard van

korte duur: vaststellingsovereenkomst in strijd met dwingend huurrecht; be...

Instantie: Hof Amsterdam Datum: 16 oktober 2012

Magistraten:

Mrs. G.B.C.M. van der Reep, M.M.M. Tillema, J.W. Hoekzema

Zaaknr: 200.087.883/01

Conclusie: - LJN: BY1786

Noot: - Roepnaam: -

Brondocumenten: ECLI:NL:GHAMS:2012:BY1786, Uitspraak, Hof Amsterdam, 16‑10‑

2012

Wetingang: (art. 7:902, 7:232 lid 2 en art. 7:262 BW)

Brondocument: Hof Amsterdam, 16-10-2012, nr 200.087.883/01


EssentieNaar boven

Kwalificatie overeenkomst – woonruimte – naar zijn aard van korte duur:

vaststellingsovereenkomst in strijd met dwingend huurrecht; beoogde renovatie;

huurbescherming


Huurders huren zelfstandige woonruimte in een pand dat de verhuurster beoogt te

renoveren. Verhuurster wil de huurovereenkomsten twee maanden voor de aanvang van

de renovatie kunnen beëindigen en stelt dat de huurovereenkomsten naar hun aard van

korte duur zijn zodat daarop de dwingendrechtelijke huurprijs- en

huurbeëindigingsbepalingen niet van toepassing zijn. Verhuurster vraagt een huur boven

de maximale huurprijsgrens.

Verhuurster stelt dat partijen uitdrukkelijk zijn overeengekomen dat de

huurovereenkomsten naar hun aard van korte duur zijn en dat zij ter voorkoming van

onzekerheid of geschil omtrent hetgeen tussen hen rechtens geldt zich aan een

vaststelling daarvan hebben gebonden. Het hof stelt bij de beoordeling van deze stelling

voorop dat uit een vaststellingsovereenkomst alleen dán gebondenheid ontstaat aan een

beoogde rechtstoestand die in strijd is met dwingend recht (maar niet met de openbare

orde of goede zeden als bedoeld in art. 3:40 BW) als de vaststellingsovereenkomst een

reeds bestaande onzekerheid of een reeds bestaand geschil beëindigt. Een

vaststellingsovereenkomst die (enkel) strekt ter voorkoming van onzekerheid of geschil,

welke onzekerheid of geschil tussen partijen nog niet bestaat ten tijde van de

totstandkoming van de vaststellingsovereenkomst, kan niet leiden tot gebondenheid aan

die vaststelling. Verhuurster stelt dat zij het voor haar van grote belang, dat de

huurovereenkomsten in verband met de voorgenomen renovatie van het pand tijdig

konden worden beëindigd, bij het sluiten van de huurovereenkomsten aan huurders

duidelijk heeft gemaakt. Vanuit dit belang heeft verhuurster beoogd met huurders

huurovereenkomsten te sluiten die naar hun aard van korte duur zijn. Gelet op

verhuursters belang van de korttijdelijkheid van de huurovereenkomsten was het voor

haar wenselijk dat daarover geen onduidelijkheid en (achteraf) geschillen zouden

ontstaan. Uit de stellingen van verhuurster en uit de bewoordingen van de overeenkomst

volgt niet dat huurders die onzekerheid deelden. Dat in abstracto onzekerheid bestond of

kon bestaan over de juridische kwalificatie van het contract is onvoldoende om aan te

kunnen nemen dat die onzekerheid ook tussen partijen bestond en dat met het oog

daarop een vaststelling is overeengekomen. Verhuurster komt op de vaststelling geen

beroep toe voor zover deze in strijd is met dwingendrechtelijke huurbepalingen.

Ook op zichzelf is er geen sprake van kwalificatie van huurovereenkomsten naar hun

aard van korte duur. Partijen heeft weliswaar voor ogen gestaan dat de woningen ter

beschikking van de huurders zouden staan tot twee maanden voor het moment dat de

renovatie zou beginnen. Echter de datum van de renovatie was bij het aangaan van de

overeenkomsten niet bekend. De duur van bijna 1,5 tot 2,5 jaar voordat de renovatie

begon, laat zich niet verenigen met het aannemen van huurovereenkomsten naar hun

aard van korte duur. De betreffende woningen zijn geschikt om langdurig te bewonen.

Verschillende woningen in hetzelfde complex werden ook op deze wijze verhuurd en

62

daarvoor zijn de gewone huur(prijs)beschermingsbepalingen van toepassing. De aard

van de woningen op zichzelf geeft dus geen reden dat art. 7:232 lid 2 BW van toepassing

is. Huurders zouden bij huurovereenkomsten naar zijn aard voor korte duur in

vergelijking met de andere huurders van (vrijwel) identieke woonruimte in hetzelfde

complex een slechtere rechtspositie hebben gehad. De door verhuurster bedongen

aanmerkelijk hogere huurprijs in vergelijking tot de huurprijs die voor de niet-

geliberaliseerde woningen voor de andere huurders gold, ligt dan niet voor de hand.


Appellante:

Stichting Keizersgracht 218, gevestigd te Amsterdam

Advocaat:

mr. M.S. Pouw

tegen

Geïntimeerden:

1.

Jelte Matthijs Jonkman, wonende te Breskens

2.

Merel Marije Bouquet, wonende te Oisterwijk

3.

Quinta Nathanja Gelaudie, wonende te Beverwijk

Advocaat:

mr. F.T. Panholzer


UitspraakNaar boven

Hof Amsterdam 16 oktober 2012, nr. 200.087.883/01

(...)

3.Beoordeling

3.1

Het gaat in deze zaak om het volgende.

a)

De Stichting heeft als verhuurder met ieder van de geïntimeerden als huurders een

huurovereenkomst gesloten met betrekking tot woonruimten in het pand aan de

Keizersgracht 218B te Amsterdam. De Stichting exploiteert en beheert dit pand voor de

Stichting De Oude Gracht die eigenaar is van het pand.

b)

Bovenaan elk van de huurovereenkomsten die met de geïntimeerden zijn gesloten staat

vermeld: ‘Huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur’. De ingangsdatum van de

huurovereenkomst is met Jonkman 2 januari 2009, die met Bouquet 15 mei 2009 en die

met Gelaudie 2 mei 2008. De huurovereenkomst met Jonkman heeft geduurd tot 1

september 2010, die met Bouquet tot 1 juni 2010 en die met Gelaudie tot 1 juni 2009.

c)

De contractuele huurprijs bedraagt voor Jonkman € 350 per maand, vermeerderd met €

100 als kosten voor leveringen en € 150 aan servicekosten, totaal € 600 per maand.

d)

De contractuele huurprijs bedraagt voor Bouquet € 525 per maand, vermeerderd met €


e)

De contractuele huurprijs bedraagt voor Gelaudie € 275 per maand, vermeerderd met €


f)

Jonkman heeft de huurcommissie verzocht uitspraak te doen over de redelijkheid van de

aanvangshuurprijs. Bouquet heeft datzelfde gedaan en tevens de huurcommissie

verzocht uitspraak te doen over een naar redelijkheid te betalen voorschot op de

servicekosten. Gelaudie heeft een verzoek tot toetsing van het voorschot op de

servicekosten bij de huurcommissie ingediend.

g)

63

De huurcommissie heeft bij (afzonderlijke) uitspraken van 9 december 2009, verzonden

19 februari 2010, op de verzoeken van Jonkman c.s. uitspraak gedaan. Daarbij is

bepaald dat de redelijke huurprijs voor Jonkman € 158,65 per maand bedraagt. In

verband met een gebrek is deze huurprijs met ingang van 2 januari 2009 tijdelijk

verlaagd tot € 63,46 per maand. De redelijke huurprijs voor Bouquet bedraagt volgens

de huurcommissie € 221,85 per maand en het voorschot op de servicekosten is met

ingang van 1 januari 2009 op € 80 per maand gesteld. Voor Gelaudie heeft de

huurcommissie het voorschot op de servicekosten met ingang van 1 januari 2009 op € 90

gesteld.

3.2

Het standpunt dat de Stichting in deze procedure samengevat weergegeven inneemt is

dat zij met Jonkman c.s. huurovereenkomsten heeft gesloten die naar hun aard van

korte duur zijn, dat wil zeggen huurovereenkomsten zijn in de zin van artikel 7:232 lid 2

BW. Op die grond was de huurcommissie volgens de Stichting niet bevoegd het verzoek

tot vaststelling van huurprijs en de servicekosten in behandeling te nemen, althans,

waren die verzoeken niet toewijsbaar. De kantonrechter heeft dit standpunt verworpen

en bepaald dat Jonkman c.s. een betalingsverplichting onder de huurovereenkomsten

hebben zoals door de huurcommissie is vastgesteld, met dien verstande dat de huurprijs

van Jonkman € 206,25 per maand bedraagt.

3.3

De Stichting vordert in hoger beroep dat voor recht wordt verklaard dat de tussen haar

en Jonkman c.s. gesloten huurovereenkomsten naar hun aard van korte duur zijn als

bedoeld in artikel 7:232 lid 2 BW en de huurders onder deze huurovereenkomsten een

betalingsverplichting hebben zoals in de respectievelijke ondertekende overeenkomsten

is afgesproken. Subsidiair vordert de Stichting dat voor recht wordt verklaard dat de

huurovereenkomsten zijn vernietigd wegens dwaling, dan wel bedrog en Jonkman c.s.

worden veroordeeld tot vergoeding van schade die overeenkomt met de respectievelijke

bedragen aan huur en servicekosten als vermeld in de ondertekende overeenkomsten.

Meer subsidiair heeft de Stichting gevorderd – naar het hof begrijpt – dat voor recht

wordt verklaard dat het beroep van Jonkman c.s. op een huurprijs en servicekosten op

een niveau als door de kantonrechter vastgesteld naar maatstaven van redelijkheid en

billijkheid onaanvaardbaar is en dat het hof de betalingsverplichtingen van Jonkman c.s.

vaststelt op hetgeen partijen bij de ondertekende overeenkomsten hebben afgesproken,

althans, uiterst subsidiair, dat het hof de betalingsverplichting van Jonkman c.s. zelf

vaststelt.

3.4

Het hof overweegt dat aan de onderhavige zaak ten grondslag liggen de beslissingen van

de huurcommissie op de verzoeken van Jonkman c.s. om uitspraak te doen over de

redelijkheid van de aanvangshuur en/of de hoogte van het voorschot op de

servicekosten. De Stichting heeft zich met deze beslissingen van de huurcommissie niet

kunnen verenigen en heeft een beslissing van de kantonrechter gevorderd. Bij het

bestreden vonnis heeft de kantonrechter de beslissingen van de huurcommissie naar de

kern van het geschil genomen in stand gelaten. De kantonrechter heeft daarmee een

beslissing gegeven op de punten waarover de huurcommissie door Jonkman c.s. om een

uitspraak is verzocht als bedoeld in artikel 7:262 lid 1 BW. Op grond van het tweede lid

van deze bepaling staat tegen de beslissing van de kantonrechter geen hogere

voorziening open. Een hogere voorziening is slechts toegelaten voor zover erover wordt

geklaagd dat de kantonrechter ten onrechte of met verzuim van essentiële vormen van

zijn aan de huurprijswetgeving ontleende bevoegdheden gebruik heeft gemaakt, dan wel

deze ten onrechte buiten toepassing heeft gelaten.

3.5

Het bepaalde in artikel 7:262 lid 2 BW staat naar ’s hofs oordeel niet aan de

ontvankelijkheid van de Stichting in de weg. Zij heeft gesteld dat de kantonrechter de

huurprijswetgeving ten onrechte heeft toegepast, nu het gaat om huurovereenkomsten

in de zin van artikel 7:232 lid 2 BW waarop afdeling 5 van Titel 4, Boek 7 BW niet van

toepassing is. Het hof zal hierna eerst beoordelen of deze gestelde doorbrekingsgrond

64

aanwezig is, omdat dan pas ruimte is voor een verdere inhoudelijke beoordeling van de

zaak.

3.6

De huurovereenkomsten hebben betrekking op zelfstandige woonruimten. De artikelen

7:271 e.v. BW bevatten dwingendrechtelijke bepalingen over de wijze waarop dergelijke

overeenkomsten kunnen eindigen. Verder staat als onbestreden vast dat op de

onderhavige woningen, gelet op de kwaliteit daarvan, in beginsel dwingendrechtelijke

huurprijsbepalingen van toepassing zijn. Dat brengt mee dat de huurcommissie en de

kantonrechter in beginsel bevoegd zijn vast te stellen wat de redelijke huurprijs daarvan

is en wat een redelijk voorschot is op de servicekosten. Omdat de huurbescherming en

de huurprijsbescherming niet van toepassing zijn bij een huurovereenkomst die naar zijn

aard van korte duur is, heeft de kantonrechter bij zijn beoordeling terecht voorop gesteld

dat artikel 7:232 lid 2 BW restrictief moet worden uitgelegd. Dat betekent dat niet

spoedig dient te worden aangenomen dat een huurovereenkomst naar zijn aard van

korte duur is.

3.7

De Stichting stelt dat partijen uitdrukkelijk zijn overeengekomen dat de

huurovereenkomsten naar hun aard van korte duur zijn en dat zij ter voorkoming van

onzekerheid of geschil omtrent hetgeen tussen hen rechtens geldt zich aan een

vaststelling daarvan hebben gebonden. Dat die vaststelling — mogelijkerwijs — in strijd

komt met de dwingendrechtelijke huur(prijs)beschermingsbepalingen staat volgens de

Stichting niet aan de gebondenheid daaraan van de huurders in de weg. Krachtens artikel

7:902 BW is een vaststelling immers ook geldig als zij in strijd mocht blijken te zijn met

dwingend recht, aldus de Stichting.

3.8

Het hof stelt bij de beoordeling van deze stelling voorop dat uit een

vaststellingsovereenkomst alleen dán gebondenheid ontstaat aan een beoogde

rechtstoestand die in strijd is met dwingend recht (maar niet met de openbare orde of

goede zeden als bedoeld in artikel 3:40 BW) als de vaststellingsovereenkomst een reeds

bestaande onzekerheid of een reeds bestaand geschil beëindigt. Dit betekent naar het

oordeel van het hof dat op het moment van het sluiten van de vaststellingsovereenkomst

tussen partijen onzekerheid of geschil moet hebben bestaan met oog waarop zij een

vaststellingsovereenkomst hebben gesloten. Een vaststellingsovereenkomst die (enkel)

strekt ter voorkoming van onzekerheid of geschil, welke onzekerheid of geschil dus

tussen partijen nog niet bestaat ten tijde van de totstandkoming van de

vaststellingsovereenkomst, kan niet leiden tot gebondenheid aan die vaststelling.

3.9

De Stichting benadrukt in haar processtukken dat voor haar van groot belang was dat de

huurovereenkomsten in verband met de voorgenomen renovatie van het pand tijdig

konden worden beëindigd. Dat belang heeft zij bij het sluiten van de

huurovereenkomsten aan Jonkman c.s. duidelijk gemaakt. Vanuit dit belang heeft de

Stichting beoogd met Jonkman c.s. huurovereenkomsten te sluiten die naar hun aard van

korte duur zijn. Uit het door de Stichting gestelde volgt met zoveel woorden dat gelet op

haar belang van de korttijdelijkheid van de huurovereenkomsten het voor haar wenselijk

was dat daarover geen onduidelijkheid en (achteraf) geschillen zouden ontstaan. De

vaststellingsovereenkomsten strekten ertoe aan die onzekerheid en (potentiële)

geschillen een einde te maken (aldus de memorie van grieven onder 16 en 17). Uit de

stellingen van de Stichting volgt evenwel niet, althans ontoereikend, dat haar huurders

die onzekerheid deelden. Ook de bewoordingen van de overeenkomsten geven daarvoor

onvoldoende houvast. Daaruit blijkt niet dat beide partijen zich bewust waren dat er

onzekerheid was, welke onzekerheid zij vervolgens bewust hebben besloten te

beëindigen door een vaststellingsovereenkomst te sluiten. Dat in abstracto onzekerheid

bestond of kon bestaan over de juridische kwalificatie van het contract is onvoldoende

om aan te kunnen nemen dat die onzekerheid ook tussen partijen bestond en dat met

het oog daarop een vaststelling is overeengekomen. De Stichting komt op deze

vaststelling dan ook geen beroep toe voorzover deze in strijd is met dwingendrechtelijke

huurbepalingen. Grief 2 faalt in zoverre en grief 3 die daarop voortbouwt (de vaststelling

65

is volgens de Stichting niet in strijd met de openbare orde), behoeft geen bespreking

meer.

3.10

Bij de verdere beoordeling dient het volgende voorop te worden gesteld. Een tijdelijke

huurovereenkomst in verband met een voorgenomen renovatie kan onder

omstandigheden worden aangemerkt als gebruik van woonruimte dat naar zijn aard

slechts van korte duur is in de zin van artikel 7:232 lid 2 BW. Dat is ook het geval als

geen aanvraag is gedaan tot een vergunning op grond van de Leegstandswet (vgl. HR 13

april 2012, NJ 2012, 496, LJN: BV2628). Bij beantwoording van de vraag of artikel 7:232

lid 2 BW van toepassing is, moet worden gelet op de aard van het gebruik en de aard

van de woning alsmede op hetgeen partijen omtrent de duur van het gebruik voor ogen

heeft gestaan. Blijkens de parlementaire geschiedenis dient deze uitzonderingsbepaling

restrictief te worden opgevat. Het gaat om gevallen waarin voor iedereen duidelijk is dat

er geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming.

3.11

De omstandigheden van het onderhavige geval laten geen andere conclusie toe dan dat

partijen voor ogen heeft gestaan dat de woningen ter beschikking van de huurders

zouden staan tot twee maanden voor het moment dat de renovatie zou beginnen. De

datum van de renovatie was bij het aangaan van de overeenkomsten niet bekend. Uit de

eigen stellingen van de Stichting bij akte van 27 december 2011 volgt dat de

werkzaamheden uiteindelijk eind december 2010 zijn gestart. Daarvan uitgaande zijn de

overeenkomsten door de Stichting met Jonkman, Bouquet en Gelaudie gesloten bijna 2

jaar, bijna 1,5 jaar, respectievelijk bijna 2,5 jaar voordat de renovatie een aanvang heeft

genomen. Die duur laat zich bezwaarlijk verenigen met het aannemen van

huurovereenkomsten naar hun aard van korte duur. De stellingen van de Stichting

bevatten onvoldoende houvast om te aanvaarden dat partijen bij het aangaan van de

overeenkomsten een wezenlijk kortere duur voor ogen stond. Het kwam erop neer dat zij

wat de duur betreft onzeker waren.

3.12

Verder heeft te gelden dat de kantonrechter bij het bestreden vonnis heeft vastgesteld

dat de onderhavige woningen naar hun aard geschikt zijn om langdurig te bewonen.

Verschillende woningen in hetzelfde complex werden ook op deze wijze verhuurd. De

kantonrechter heeft in dat verband overwogen dat voor die andere woningen de gewone

bepalingen van huurbescherming en huurprijsbescherming van toepassing zijn. Deze

feitelijke vaststellingen worden door de Stichting in hoger beroep niet bestreden. Dat

betekent dat de aard van de woningen op zichzelf geen reden geeft te denken aan

toepassing van artikel 7:232 lid 2 BW.

3.13

Verder acht het hof het volgende van belang. Als woningen, zoals de onderhavige,

worden verhuurd op basis van een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur,

brengt dat mee dat de huurders vanuit de systematiek van het huurrecht bezien een op

voorhand gelimiteerd huurgenot hebben. Kenmerkend voor deze uitzonderingsgevallen is

immers dat deze huurovereenkomsten in beginsel niet alleen een beperkte duur hebben,

maar dat daarop ook de wettelijke opzeggingsregeling niet van toepassing is. Wanneer

de onderhavige overeenkomsten als huurovereenkomsten naar zijn aard voor korte duur

worden aangemerkt, hadden Jonkman c.s. aldus in vergelijking met andere huurders van

(vrijwel) identieke woonruimte in hetzelfde complex een slechtere rechtspositie. Dan ligt

het niet voor de hand dat de Stichting van Jonkman c.s. een (aanmerkelijk) hogere

huurprijs heeft bedongen dan de huurprijs die voor deze niet-geliberaliseerde woningen

voor die andere huurders gold. Nu die hogere prijs toch is bedongen, dringt zich de vraag

op of de Stichting niet zozeer slechts heeft beoogd – naar zij stelt – een oplossing te

vinden om leegstand in het pand te voorkomen tot aan de renovatie, maar (ook) het

realiseren van een hoog rendement of het omzeilen van de huurprijsbescherming.

3.14

In het licht van het in r.o. 3.10 tot en met 3.13 overwogene kunnen de onderhavige

overeenkomsten naar het oordeel van het hof niet als huurovereenkomsten naar zijn

aard van korte duur in de zin van art. 7:232 lid 2 BW worden gekwalificeerd. Dat bij het

66

aangaan van de overeenkomsten het voor Jonkman c.s. redelijkerwijs duidelijk was dat

de overeenkomsten met betrekking tot de door hen gehuurde woningen op enig moment

vanwege de renovatie van het pand zouden eindigen, kan daaraan in dit geval niet

afdoen. Bij beantwoording van de vraag of artikel 7:232 lid 2 BW van toepassing is op

een huurverhouding, dient de huurovereenkomst naar het oordeel van het hof in beginsel

als een geheel te worden bezien. Zowel ten aanzien van de huurbescherming als de

huurprijsbescherming dient het te gaan om een geval waarin voor het voor iedereen

duidelijk is dat de huurder die bescherming niet toekomt. In de omstandigheden van dit

geval is voor dat oordeel geen plaats. Grief 4 faalt.

3.15

Met grief 1 betoogt de Stichting dat Jonkman heeft erkend dat de huurovereenkomst

naar zijn aard van korte duur is.

3.16

Evenals de kantonrechter leest het hof een voor erkenning vereiste uitdrukkelijke en

zonder voorbehoud gegeven verklaring niet in de door de Stichting aangeduide stukken.

3.17

De Stichting doet met grief 5 een beroep op dwaling, dan wel bedrog. De Stichting wilde

de huurovereenkomsten slechts sluiten als huurovereenkomsten voor hun aard naar

korte duur. Jonkman c.s. was dit ten volle bekend. Zij zijn niettemin naar de

huurcommissie gestapt om bezwaar te maken. Op die grond zijn de huurovereenkomsten

wegens bedrog dan wel een wilsgebrek vernietigd.

3.18

Het hof begrijpt de stellingen van de Stichting aldus dat zij betoogt dat sprake is van

dwaling omdat partijen bij het aangaan van de overeenkomsten in het onzekere

verkeerden omtrent de kwalificatie daarvan. Als met de Stichting daarvan wordt

uitgegaan, betreft het een dwaling die in verband met de aard van de overeenkomsten

(huurovereenkomsten gesloten met betrekking tot niet-geliberaliseerde woningen waarop

in beginsel dwingend recht van toepassing is) voor rekening van de Stichting behoort te

blijven.

3.19

De Stichting betoogt verder dat de gang naar de huurcommissie na het welbewust sluiten

van de onderhavige huurovereenkomsten als bedrog moet worden gekwalificeerd. Dit

standpunt kan niet als juist worden aanvaard in aanmerking genomen hetgeen het hof

hierboven reeds overwoog in r.o. 3.9.

3.20

Grief 5 is vergeefs voorgesteld.

3.21

Bij wijze van aanvulling van gronden heeft de Stichting een beroep gedaan op de

beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid.

3.22

Dat Jonkman c.s. bij het aangaan van de huurovereenkomsten van het tijdelijke karakter

van de huur geheel op de hoogte waren en de Stichting ‘volstrekt transparant’ is geweest

over haar intenties, brengt niet mee dat het beroep op huurprijsbescherming naar

maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Omstandigheden die dat

oordeel wel zouden kunnen rechtvaardigen, zijn gesteld noch gebleken.

3.23

Het over en weer gestelde over het moment waarop de renovatiewerkzaamheden al of

niet zijn aangevangen, kan verder buiten bespreking blijven.

3.24

De Stichting heeft bewijs aangeboden, maar dit aanbod niet betrokken op voldoende

concrete feitelijke stellingen die, indien bewezen, tot een ander oordeel zouden kunnen

leiden. Het aanbod wordt daarom gepasseerd.

3.25

De slotsom is dat de kantonrechter terecht de artikelen 7:246 e.v. BW heeft toegepast

door een uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs en het

voorschot op de servicekosten. Ook overigens zijn geen feiten of omstandigheden gesteld

of gebleken die het rechtsmiddelenverbod terzijde kunnen stellen. Dit brengt mee dat

67

artikel 7:262 lid 2 BW aan een inhoudelijke beoordeling door het hof van de door de

kantonrechter vastgestelde huurprijs en voorschot op de servicekosten in de weg staat.

3.26

De slotsom is dat het door de Stichting ingestelde hoger beroep ongegrond is. Zij zal als

de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van het hoger

beroep.

4.Beslissing

Het hof:

verwerpt het beroep; verwerpt het beroep; verwijst de Stichting in de proceskosten van

het hoger beroep en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de kant van Jonkman

c.s. gevallen, op € 284 aan verschotten en € 894 aan salaris advocaat.

68

WR 2013/110: Medehuur: twee contractuele medehuurders; lange tijd geen

gebruik woning door medehuurder/ex-partner; voortzetting huur door ex-

partne...

Instantie: Rechtbank 's-Hertogenbosch (Kantonrechter, voorzieningenrechter)

Datum: 8 augustus 2012

Magistraten:

Mr. J.G.M. van Meel

Zaaknr: 839635/7, 12-6325

Conclusie: - LJN: BX6101

Noot: - Roepnaam: -

Brondocumenten: ECLI:NL:RBSHE:2012:BX6101, Uitspraak, Rechtbank 's-

Hertogenbosch (Kantonrechter, voorzieningenrechter), 08‑08‑2012

Wetingang: (art. 6:248 lid 1 en art. 6:162 BW)

Brondocument: Rb. 's-Hertogenbosch, 08-08-2012, nr 839635/7, nr 12-6325


EssentieNaar boven

Medehuur: twee contractuele medehuurders; lange tijd geen gebruik woning door

medehuurder/ex-partner; voortzetting huur door ex-partner; geen ontruiming


De ex-partner van (mede)huurster maakt jarenlang geen gebruik van zijn

medehuurderschap. Verhuurster heeft door de jaren heen de administratieve registratie

van medehuurder gehandhaafd. Ondanks de wetenschap van verhuurster dat de

medehuurder al lange tijd de betreffende huurwoning niet meer daadwerkelijk bewoonde,

heeft zij nimmer enige actie ondernomen om medehuurder te bewegen een schriftelijke

afstandsverklaring te ondertekenen. Door het handhaven van het medehuurderschap

bleef medehuurder mede (hoofdelijk) aansprakelijk voor de verplichtingen van de

huurder(s) uit de huurovereenkomst. Nadat (mede)huurster de huurovereenkomst

opzegt, eist de ex-partner het huurrecht op. Verhuurster gaat niet akkoord met

voortzetting van de huurovereenkomst door de ex-partner en vordert bij kort geding

ontruiming van het gehuurde jegens huurster, de ex-partner en diens bewindvoerder,

primair omdat de ex-partner het gehuurde zonder recht of titel bewoont, subsidiair op

grond van door de ex-partner gepleegde wanprestatie (gedurende 9 jaar niet bewonen

gehuurde).

De kantonrechter oordeelt dat verhuurster door de administratieve registratie van

medehuurder te handhaven, ondanks de wetenschap dat medehuurder niet langer van

het huurrecht gebruikmaakte, het over zichzelf heeft afgeroepen dat medehuurder, nu

huurster de woning verlaat, alsnog gebruikmaakt van zijn huurrecht. Medehuurder heeft

nimmer afstand gedaan van zijn huurrecht. In de toepasselijke huurvoorwaarden is

geregeld dat in geval van meerdere huurders opzegging door een van de huurders

betekent dat de overeenkomst ten aanzien van de andere huurder(s) ongewijzigd

voortduurt. De huurovereenkomst tussen verhuurster en medehuurder is nimmer

beëindigd. Daarnaast heeft verhuurster uit het gedrag van medehuurder (het gedurende

lange tijd geen gebruikmaken van het huurrecht) nimmer afgeleid dat hij afstand had

gedaan van zijn huurrechten. Dit betekent dat medehuurder de woning thans niet zonder

recht of titel bewoont. Het jarenlang niet bewonen van het gehuurde door medehuurder

is geen wanprestatie, welke een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van

het gehuurde rechtvaardigt. Het gehuurde werd steeds bewoond door de andere

huurster, alsmede door een kind van huurster en medehuurder. Het gehuurde is derhalve

steeds rechtmatig bewoond geweest door één van de huurders en er is als ‘een goed

huisvader’ voor het gehuurde gezorgd. Het gehuurde is volgens de bepalingen van de

huurovereenkomst steeds als woonruimte in gebruik gebleven. Er is derhalve geen

sprake van enige tekortkoming. Nu jegens huurster en medehuurder geen grondslag

bestaat voor de vorderingen het gehuurde te ontruimen en te verlaten en het pand ter

vrije en algehele beschikking van verhuurster te stellen, dienen deze vorderingen te

worden afgewezen.


69

Eiseres:

Stichting Stichting Zayaz, gevestigd en kantoorhoudende te ’s-Hertogenbosch

Gemachtigde:

mr. R. Boekhoff

tegen

Gedaagden:

1.

M.M. Sala

2.

C.G.M. Pijnenborg, beiden wonende te ’s-Hertogenbosch

3.

Kornelis Mathijs van Korlaar, h.o.d.n. Bewindvoeringskantoor Van Korlaar

Sub 1 procederende in persoon

Gemachtigde sub 2:

mr. M.M. van Woensel

Sub 3 procederende bij mw. mr. E. van Noorloos


UitspraakNaar boven

(...)

2.Het geschil

2.1.

Zayaz vordert, zakelijk weergegeven, dat de kantonrechter bij wege van kort geding ex

artikel 1:254 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering, uitvoerbaar bij voorraad, Sala en

Pijnenborg zal veroordelen om met onmiddellijke ingang, dan wel op een andere door de

kantonrechter vast te stellen termijn, de woning c.a. aan de Aartshertogenlaan 274 te ’s-

Hertogenbosch te ontruimen en te verlaten en het pand ter vrije en algehele beschikking

van Zayaz te stellen.

2.2

Zayaz vordert voorts Van Korlaar te veroordelen in zijn hoedanigheid van bewindvoerder

van Pijnenborg om voormelde veroordeling van Pijnenborg tot ontruiming van het

gehuurde, voor zover nodig, te gehengen en te gedogen.

2.3

Zayaz legt aan haar vorderingen ten grondslag:

–

dat zij met ingang van 11 juli 2000 voor onbepaalde tijd aan Sala en Pijnenborg heeft

verhuurd de woning aan de Aartshertogenlaan 274 te ’s-Hertogenbosch;

–

dat zij in april/mei 2007 door Sala op de hoogte is gebracht van het feit dat de

samenleving tussen Sala en Pijnenborg al geruime tijd was beëindigd en dat Pijnenborg

al sinds februari 2003 niet meer in het gehuurde zou wonen;

–

dat bij schrijven van 2 mei 2012 Sala de huurovereenkomst heeft opgezegd, en wel

tegen 1 juli 2012. Daarbij heeft Sala te kennen gegeven dat Pijnenborg de

huurovereenkomst alleen zou willen voortzetten;

–

dat Zayaz vervolgens bij brief van 9 mei 2012 aan Sala heeft laten weten dat zij het

gehuurde uiterlijk 1 juli 2012 leeg en ontruimd dient op te leveren en dat niet akkoord

wordt gegaan met voortzetting van de huurovereenkomst door Pijnenborg;

2.4

Met betrekking tot de vordering tegen Sala stelt Zayaz zich op het standpunt dat Sala de

huurovereenkomst heeft opgezegd tegen 1 juli 2012 en dat zij mitsdien krachtens het

bepaalde bij artikel 7:224 BW verplicht is om het gehuurde leeg en ontruimd per 1 juli

2012 aan Zayaz ter beschikking te stellen;

Met betrekking tot de vordering tegen Pijnenborg stelt Zayaz zich primair op het

standpunt dat hij het gehuurde zonder recht of titel bewoont. Door dit onrechtmatig

handelen maakt Pijnenborg inbreuk op het eigendomsrecht van Zayaz. Zayaz voegt daar

aan toe dat de huurovereenkomst tussen Zayaz en Pijnenborg immers reeds lange tijd

70

geleden (vanwege het vertrek van Pijnenborg uit de woning en diens uitschrijving in de

Gemeentelijke Basis Administratie – hierna te noemen: GBA – op het adres van het

gehuurde) is geëindigd.

Uit dit gedrag, aldus Zayaz, heeft Zayaz kunnen en mogen afleiden dat Pijnenborg

afstand heeft gedaan van zijn huurrechten.

Subsidiair, voor het geval moet worden aangenomen dat de huurovereenkomst ten

aanzien van Pijnenborg nog niet is geëindigd, meent Zayaz dat de door Pijnenborg

gepleegde wanprestatie (niet bewonen van het gehuurde gedurende een periode van

ruim negen jaar) dusdanig ernstig is dat dit een ontbinding van de huurovereenkomst en

ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt.

2.5

Sala heeft het verweer gevoerd dat zij gedurende vele jaren naar Zayaz toe heeft

geprobeerd om de huurovereenkomst niet langer mede op naam van Pijnenborg te laten

voortduren, omdat de samenwoning was beëindigd en Pijnenborg elders woonachtig was.

Zayaz was dus al geruime tijd op de hoogte dat Pijnenborg niet meer in het gehuurde

woonachtig was. Zayaz heeft echter steeds geen medewerking verleend aan het

uitschrijven van Pijnenborg als medehuurder. Toen Sala in 2009 een nieuwe partner

leerde kennen heeft Zayaz geweigerd om deze nieuwe partner, inmiddels de huidige

echtgenoot van Sala, als medehuurder te accepteren, omdat Pijnenborg nog steeds als

medehuurder werd aangemerkt.

Sala stelt zich op het standpunt dat het aan Zayaz zelf is te verwijten dat Pijnenborg

thans gebruik wenst te maken van zijn recht op het gebruik van het gehuurde, zodat het

haar niet verweten kan worden het gehuurde niet leeg en ontruimd op te leveren.

2.6

Pijnenborg verklaart dat hij nimmer afstand heeft gedaan van zijn huurrechten op de

woning. Ook Zayaz, aldus Pijnenborg, heeft hem in al die jaren aangemerkt als

medehuurder van de woning, hetgeen ondermeer blijkt uit de aanschrijvingen van

verhogingen van de huurprijs, die steeds stonden op zijn naam en die van Sala.

Zayaz heeft nimmer laten weten dat zij uit de gedragingen van Pijnenborg heeft afgeleid

dat Pijnenborg afstand had gedaan van zijn huurrecht.

Ook de subsidiaire grondslag kan niet leiden tot een ontbinding van de

huurovereenkomst. Weliswaar heeft hijzelf gedurende vele jaren het gehuurde niet als

hoofdverblijf gehad, maar daarentegen verbleef niet alleen zijn ex partner, Sala, in de

woning, maar ook zijn zoon. Aldus heeft steeds één van de huurders in de woning

verbleven en is als ‘een goed huisvader’ voor het gehuurde gezorgd.

Van Korlaar verklaart dat haar cliënt, Pijnenborg, sinds 1 juli 2012 in het gehuurde

(weer) woonachtig is en zich op dat adres rechtmatig heeft ingeschreven bij het GBA.

Ook de huur wordt via Van Korlaar namens Pijnenborg betaald.

Van Korlaar verzoekt om afwijzing van de gevorderde ontruiming.

2.7

Voor de toelichting van partijen op de door hen ingenomen standpunten zij verwezen

naar de inhoud van de processtukken. Voor zover relevant voor de beoordeling van dit

geschil komen de stellingen van partijen hierna bij de beoordeling aan de orde.

3.De beoordeling

3.1

In een procedure als de onderhavige, waarin wordt verzocht om een voorlopige

voorziening, kan een dergelijke vordering slechts worden toegewezen, indien met een

redelijke mate van zekerheid kan worden aangenomen dat de kantonrechter, oordelend

in de bodemprocedure, zal beslissen dat het gevorderde voor toewijzing vatbaar is.

3.2

Zoals Zayaz ter gelegenheid van de mondelinge behandeling terecht heeft aangevoerd

gaat het in deze procedure in hoofdzaak om de rechtspositie van Pijnenborg. De vraag

ligt voor of Pijnenborg op goede grond het huurrecht kan claimen ten aanzien van de

onderhavige woning.

Zayaz stelt zich (primair) op het standpunt dat Pijnenborg dit huurrecht niet kan claimen.

Zij is van mening dat er sprake is van rechtsverwerking. Sala en Pijnenborg, aldus

Zayaz, hebben zich op een dusdanige wijze gedragen die naar maatstaven van

71

redelijkheid en billijkheid onverenigbaar is met het vervolgens geldend maken door

Pijnenborg van zijn huurrecht ten aanzien van de woning. Zayaz wijst op de volgende –

niet tussen partijen ter discussie staande feiten:

–

Pijnenborg heeft de woning al meer dan negen jaar niet bewoond;

–

Pijnenborg heeft zich al jaren geleden uitgeschreven in het GBA op het adres van het

gehuurde;

–

Sala heeft zelfs aangedrongen op verwijdering van Pijnenborg van de huurovereenkomst.

Tegen deze achtergrond is volgens Zayaz bij haar het gerechtvaardigd vertrouwen

gewekt dat Pijnenborg zijn aanspraak op het gehuurde niet meer geldend zou maken.

3.3

Zayaz erkent dat zij door de jaren heen de administratieve registratie van Pijnenborg

heeft gehandhaafd. Dit bleek ondermeer uit de omstandigheid dat de jaarlijkse

huurprijsaankondigingen zijn gezonden aan zowel Sala als Pijnenborg op het adres

Aartshertogenlaan 274 te ’s-Hertogenbosch. Zayaz erkent dat Sala op 25 april 2007 nog

uitdrukkelijk aan Zayaz heeft verzocht om een nieuw naamplaatje, waarop niet langer de

naam van Pijnenborg stond. Vervolgens reageert Zayaz met de mededeling dat het

huurcontract nog steeds op naam stond van zowel Sala als Pijnenborg en dat zij,

alvorens het contract te wijzigen (en de naam van Pijnenborg als medehuurder te

verwijderen), een huuropzegging van Pijnenborg nodig had. Vervolgens zendt Sala aan

Zayaz toe een uittreksel uit het GBA, waaruit blijkt dat op het betreffende woonadres

staan ingeschreven Sala en haar twee kinderen en niet Pijnenborg. Zayaz geeft aan dat

Pijnenborg nog steeds als medehuurder wordt aangemerkt en dat dit slechts anders

wordt indien Pijnenborg een schriftelijke afstandsverklaring ondertekent.

In december 2010 vraagt Sala nogmaals uitdrukkelijk aan Zayaz om in plaats van

Pijnenborg haar nieuwe partner als medehuurder aan te merken. Zayaz reageert volgens

Sala daarop – Zayaz verklaart dit bij gebrek aan wetenschap niet te ontkennen – dat dat

niet mogelijk is omdat Pijnenborg nog steeds als medehuurder wordt aangemerkt.

Volgens Sala zou Zayaz op een uitdrukkelijke vraag harerzijds daaraan hebben

toegevoegd dat Pijnenborg inderdaad na al die tijd nog rechten kon doen gelden op het

huurderschap van de woning.

3.4

Ondanks de wetenschap van Zayaz dat Pijnenborg al lange tijd de betreffende

huurwoning niet meer daadwerkelijk bewoonde, heeft zij nimmer enige actie

ondernomen om Pijnenborg te bewegen een schriftelijke afstandsverklaring te

ondertekenen. Zij volstond ermee aan Sala te berichten dat als die er prijs op stelde dat

de huurovereenkomst met Pijnenborg zou vervallen, zij er voor zorg diende te dragen dat

Pijnenborg een dergelijke afstandsverklaring zou ondertekenen.

Ter zitting heeft Zayaz daarover nog verklaard dat zij ook niet in het bezit was van het

nieuwe adres van Pijnenborg, om daar direct aan toe te voegen dat Zayaz er ook geen

enkel belang bij had om Pijnenborg te traceren en om hem die afstandsverklaring te

laten ondertekenen.

Dit was slechts, in de zienswijze van Zayaz, het belang van Sala, omdat die (a) een

ander naamplaatje wenste, (b) haar nieuwe partner als nieuwe medehuurder wilde

opvoeren en (c) niet het gevaar wilde lopen dat Pijnenborg na vele jaren ineens toch

weer gebruik wilde maken van zijn huurrecht op de woning.

In de optiek van Zayaz had zij er geen enkel belang bij dat Pijnenborg niet langer

medehuurder zou zijn.

Door het handhaven van het medehuurderschap bleef Pijnenborg immers mede

(hoofdelijk) aansprakelijk voor de verplichtingen van de huurder(s) uit de

huurovereenkomst.

Dat Pijnenborg na al die jaren nog eens zijn aanspraken op het gehuurde geldend zou

maken werd door haar, zoals zij ook zelf stelt, niet verwacht. Door echter de

administratieve registratie van Pijnenborg te handhaven, ondanks de wetenschap dat

Pijnenborg niet langer van het huurrecht gebruik maakte, heeft Zayaz het over zichzelf

72

afgeroepen dat Pijnenborg, nu Sala de woning verlaat, alsnog gebruik maakt van zijn

huurrecht.

3.5

Zoals Pijnenborg terecht aanvoert heeft hij nimmer afstand gedaan van zijn huurrecht.

Zoals Sala terecht aanvoert is in de toepasselijke huurvoorwaarden geregeld dat ingeval

van meerdere huurders opzegging door een van de huurders betekent dat de

overeenkomst ten aanzien van de andere huurder(s) ongewijzigd voortduurt.

De huurovereenkomst tussen Zayaz en Pijnenborg is nimmer beëindigd. Daarnaast heeft

Zayaz uit het gedrag van Pijnenborg (het gedurende lange tijd geen gebruik maken van

het huurrecht) nimmer afgeleid dat Pijnenborg afstand had gedaan van zijn huurrechten.

Dit betekent dat Pijnenborg de woning thans niet zonder recht of titel bewoont en de

primaire grondslag voor de vordering tot ontruiming niet in rechte is komen vast te

staan.

3.6

Ook de aangevoerde subsidiaire grondslag treft geen doel. Zayaz kenmerkt het jarenlang

niet bewonen van het gehuurde door Pijnenborg als een wanprestatie, welke een

ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt.

Allereerst ontbreekt hier voor Zayaz elk spoedeisend belang, daar zij al tenminste vanaf

2007 op de hoogte was van het niet bewonen van het gehuurde door Pijnenborg en dit

voor haar nimmer aanleiding is geweest voor een vordering tot ontbinding van de

huurovereenkomst.

Daarenboven werd het gehuurde steeds bewoond door de andere huurster, alsmede door

een kind van Pijnenborg en Sala. Het gehuurde is derhalve steeds rechtmatig bewoond

geweest door één van de huurders en er is als ‘een goed huisvader’ voor het gehuurde

gezorgd. Het gehuurde is volgens de bepalingen van de huurovereenkomst steeds als

woonruimte in gebruik gebleven. Er is derhalve geen sprake van enige tekortkoming.

In dat kader wenst de kantonrechter nog op te merken dat niet aannemelijk is dat

ingeval de relatie tussen Sala en Pijnenborg zou zijn hersteld en Pijnenborg na jarenlange

bewoning elders zou zijn teruggekeerd in het gehuurde, er voor Zayaz enige aanleiding

zou zijn geweest om Pijnenborg aan te spreken op een gepleegde wanprestatie, welke de

ontbinding van de huurovereenkomst jegens hem rechtvaardigt.

3.7

Nu jegens Sala en Pijnenborg er in rechte geen grondslag bestaat voor de vorderingen

het gehuurde te ontruimen en te verlaten en het pand ter vrije en algehele beschikking

van Zayaz te stellen, dienen deze vorderingen te worden afgewezen. Hiermede behoeft

Van Korlaar de gevorderde ontruiming ook niet te gehengen en te gedogen en zal ook dit

gedeelte van de vordering worden afgewezen.

3.8

Zayaz zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van de procedure worden

verwezen.

4.De beslissing

De kantonrechter:

Rechtdoende bij wege van kort geding:

Wijst zowel jegens Sala, als tegen Pijnenborg en Van Korlaar, de vorderingen af;

Veroordeelt Zayaz in de kosten van het geding aan de zijde van gedaagden tot aan deze

uitspraak begroot op € 250 als bijdrage in het salaris van de gemachtigde van Pijnenborg

(niet met B.T.W. belast), en ten aanzien van Sala en [de bewindvoerder] begroot op

nihil.

Verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

73

WR 2013/122: Medehuur – procesrecht: niet-ontvankelijkheid; geen

gezamenlijk verzoek tot medehuurderschap in hoger beroep door beoogd

medehuurder

Instantie: Hof 's-Hertogenbosch Datum: 4 december 2012

Magistraten:

Mrs. N.J.M. van Etten, B.A. Meulenbroek, M. van Ham

Zaaknr: HD 200.103.410


Noot: - Roepnaam: -

Brondocumenten: ECLI:NL:GHSHE:2012:BY5199, Uitspraak, Hof 's-Hertogenbosch, 04

‑12‑2012

Wetingang: (art. 7:267 lid 1 BW)

Brondocument: Hof 's-Hertogenbosch, 04-12-2012, nr HD 200.103.410


EssentieNaar boven

Medehuur – procesrecht: niet-ontvankelijkheid; geen gezamenlijk verzoek tot

medehuurderschap in hoger beroep door beoogd medehuurder


In eerste aanleg hebben huurster en de beoogde medehuurster samen een gezamenlijke

vordering tot bepaling van medehuurderschap aanhangig gemaakt. Voor een geslaagd

beroep op art. 7:267 lid 1 BW is een gezamenlijk verzoek tot medehuurderschap vereist.

Omstandigheden die zouden kunnen meebrengen dat in dit geval een uitzondering zou

gelden voor het vereiste van gezamenlijkheid zijn gesteld noch gebleken. Voor het alsnog

toewijzen van de vordering ex art. 7:267 lid 1 BW is ook in hoger beroep vereist dat

sprake is van een gezamenlijke vordering van de huurder en de beoogde medehuurder.

Van de aanvankelijk gezamenlijk ingestelde vordering resteert in hoger beroep alleen nog

een afzonderlijke vordering van de beoogde medehuurster. Een dergelijke vordering

voldoet niet aan het bepaalde in art. 7:267 lid 1 BW waarop de vordering is gebaseerd.

Beoogd medehuurster wordt niet-ontvankelijk verklaard in haar hoger beroep.


Appellante:

Janske Johanna Maria van der Made, wonende te Oosterhout

Advocaat:

mr. J.A.M. Schoenmakers

tegen

Geïntimeerde:

Stichting Thuisvester, gevestigd te Oosterhout

Advocaat:

mr. F. Wubbena


UitspraakNaar boven

Hof ’s-Hertogenbosch 4 december 2012, nr. HD 200.103.410/01

(...)

4.De beoordeling

4.1

Het gaat in deze zaak om het volgende. Van der Made is de kleindochter van mevrouw

J.M. Baum-Netten (verder: Baum), die van Thuisvester de woonwagen met bijbehorende

standplaats aan de Rietbeemd 14 te Oosterhout huurt. Sinds februari 2008 woont Van

der Made bij haar grootmoeder in, thans met twee kleine kinderen. Thuisvester heeft Van

der Made toestemming gegeven voor het samenwonen met haar grootmoeder. In juli

2010 hebben Baum en Van der Made Thuisvester verzocht ermee in te stemmen dat Van

der Made medehuurster wordt van de door Baum gehuurde woonwagen en standplaats.

Thuisvester heeft dit verzoek niet ingewilligd. Baum en Van der Made hebben daarop

Thuisvester in rechte betrokken.

4.2

74

In eerste aanleg hebben Baum en Van der Made gesteld dat zij sinds 2008 een duurzame

gemeenschappelijke huishouding hebben. Op grond daarvan hebben zij gevorderd te

bepalen dat Van der Made aangemerkt dient te worden als medehuurder in de zin van

artikel 7:267 lid 1 BW. Thuisvester heeft tegen de vordering verweer gevoerd en met

name bestreden dat de gemeenschappelijk huishouding duurzaam is in de zin van deze

bepaling.

4.3

Bij tussenvonnis van 29 juni 2011 heeft de kantonrechter een comparitie van partijen

bepaald. Deze heeft op 22 september 2011 plaatsgevonden. Een reconventionele

vordering die Thuisvester aanvankelijk had ingesteld, is bij die gelegenheid ingetrokken

en is verder niet aan de orde. Bij eindvonnis van 30 november 2011 heeft de

kantonrechter geoordeeld dat in de gegeven omstandigheden niet kan worden gesproken

van samenwoning met een duurzaam karakter als bedoeld in artikel 7:267 BW en de

vordering van Baum en Van der Made afgewezen met veroordeling van Baum en Van der

Made in de proceskosten. Met haar grieven komt Van der Made tegen deze beslissingen

op.

4.4

Thuisvester heeft in hoger beroep als meest verstrekkende verweer aangevoerd dat Van

der Made in haar hoger beroep niet-ontvankelijk verklaard dient te worden, nu zij

afzonderlijk in hoger beroep is gekomen en Baum daarin geen partij is. Volgens

Thuisvester geldt het uitgangspunt van artikel 7:267 BW, het gezamenlijk instellen van

de vordering tegen de verhuurder, niet alleen in eerste aanleg maar ook in hoger beroep.

4.5

Het hof overweegt hierover het volgende. Artikel 7:267 lid 1 BW bepaalt het volgende:

Indien op het gezamenlijk verzoek van een huurder en van een andere persoon die in de

woonruimte zijn hoofdverblijf heeft en met de huurder een duurzame

gemeenschappelijke huishouding heeft, alsmede van een medehuurder wanneer die er is,

de verhuurder niet binnen drie maanden schriftelijk heeft verklaard er mede in te

stemmen dat die andere persoon medehuurder zal zijn, kunnen de huurder en die andere

persoon, alsmede een medehuurder wanneer die er is, gezamenlijk verzoeken dat de

rechter zal bepalen dat deze persoon met ingang van een in het vonnis te bepalen tijdstip

medehuurder zal zijn.

Een gezamenlijke vordering als bedoeld aan het einde van deze bepaling is in eerste

aanleg ingesteld: Baum en Van der Made hebben de procedure samen aanhangig

gemaakt. In hoger beroep vordert Van der Made dat de door haar in eerste aanleg

ingestelde vorderingen alsnog worden toegewezen. Anders dan zij hierbij kennelijk op

het oog heeft, was in eerste aanleg echter geen sprake van een afzonderlijke of te

onderscheiden vordering van Van der Made, maar alleen van een vordering van Baum en

Van der Made samen. Dat was ook vereist voor een geslaagd beroep op artikel 7:267 lid

1 BW. Omstandigheden die zouden kunnen meebrengen dat in dit geval een uitzondering

zou gelden voor het vereiste van gezamenlijkheid zijn gesteld noch gebleken. Voor het

alsnog toewijzen van de vordering ex artikel 7:267 lid 1 BW is ook in hoger beroep

vereist dat sprake is van een gezamenlijke vordering van de huurder en de beoogde

medehuurder. Nergens blijkt uit dat dit vereiste alleen voor de procedure in eerste

aanleg zou gelden en niet (langer) in hoger beroep. Voorkomen dient immers te worden

dat de huurder een medehuurder opgedrongen wordt. Baum is evenwel in dit hoger

beroep niet betrokken, terwijl evenmin is gesteld of gebleken dat zij afzonderlijk van het

vonnis van 30 november 2011 in hoger beroep is gekomen. Dat betekent dat van de

aanvankelijk gezamenlijk ingestelde vordering thans alleen nog een afzonderlijke

vordering van Van der Made resteert. Een dergelijke vordering voldoet niet aan het

bepaalde in artikel 7:267 lid 1 BW waarop de vordering is gebaseerd.

4.6

Het hof tekent hierbij voor de volledigheid nog aan dat Van der Made in haar memorie

van grieven de positie van Baum in het hoger beroep onbesproken laat en dus ook geen

verklaring geeft voor het gegeven dat Baum niet langer in de procedure is betrokken of

ingaat op de consequenties die dat heeft voor de vordering zoals deze is ingesteld. Gelet

op de formulering van artikel 7:267 lid 1 BW lag dat wel op haar weg.

75

4.7

Een en ander leidt tot de slotsom dat Van der Made niet-ontvankelijk verklaard wordt in

haar hoger beroep, zodat haar grieven geen bespreking behoeven. Van der Made wordt

als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.

5.De uitspraak

Het hof:

verklaart Van der Made niet-ontvankelijk in haar hoger beroep tegen het vonnis van 30

november 2011;

veroordeelt Van der Made in de kosten van het hoger beroep, tot op deze uitspraak aan

de zijde van Thuisvester begroot op € 666 aan vast recht en op € 894 aan salaris

advocaat;

verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

76

WR 2013/129: Medehuur – 230a-bedrijfsruimte: contractuele medehuur;

hoofdelijke aansprakelijkheid nakoming; opzeggende huurder moet blijvende

huurd...

Instantie: Rechtbank Noord-Holland (Kamer voor kantonzaken Haarlem) Datum:

7 februari 2013

Magistraten:

Mr. J.J. Dijk

Zaaknr: 548536/ CV EXPL 12-2838

Conclusie: -

Noot: - Roepnaam: -

Brondocumenten: ECLI:NL:RBNHO:2013:8759, Uitspraak, Rechtbank Noord-Holland

(Kamer voor kantonzaken Haarlem), 07‑02‑2013

Wetingang: (art. 6:2 , 6:6 , 6:8 , 6:10 en 6:14 BW)

Brondocument: Rb. Noord-Holland, 07-02-2013, nr 548536/ CV EXPL 12-2838


EssentieNaar boven

Medehuur – 230a-bedrijfsruimte: contractuele medehuur; hoofdelijke aansprakelijkheid

nakoming; opzeggende huurder moet blijvende huurder zijn huurdeel vergoeden


Huurders hebben zich in de huurovereenkomst ieder als huurder verbonden en worden in

het contract steeds gezamenlijk als de huurder aangemerkt, er is sprake van

contractuele medehuur. Verhuurder heeft een verzoek om twee afzonderlijke

huurovereenkomsten met de beide huurders aan te gaan geweigerd omdat zij bij

betalingsonwil of -onmacht van één van de huurders de andere huurder voor het geheel

zou kunnen aanspreken. Hieruit kan worden afgeleid dat uit de huurovereenkomst

hoofdelijkheid voortvloeit. De huurders zijn ieder voor de gehele huur aansprakelijk. De

relatie tussen huurders onderling wordt beheerst overeenkomstig de eisen van

redelijkheid en billijkheid en zij zijn als hoofdelijk schuldenaren gehouden om ieder voor

het gedeelte van de schuld dat hen volgens hun onderlinge verhouding aangaat, bij te

dragen. Afstand van de schuldeiser/verhuurder van zijn vorderingsrecht jegens een van

de huurders/hoofdelijk schuldenaren, bevrijdt deze huurder/schuldenaar niet van zijn

verplichting om bij te dragen aan de andere huurder/schuldenaar.

Gelet op de hoofdelijkheid kon de opzeggende/vertrekkende huurder, die jegens de

blijvende huurder gehouden was zich te gedragen overeenkomstig de eisen van

redelijkheid en billijkheid, de huur niet zonder meer opzeggen. Het had op haar weg

gelegen om daarover met de blijvende huurder en verhuurder afspraken te maken om te

voorkomen dat de blijvende huurder na haar vertrek voor de gehele huursom zou worden

aangesproken zonder dat zij gebruik wenste te maken van de ruimtes die voorheen door

de opzeggende/vertrekkende huurder werden bezet. Nu zij dat heeft nagelaten, is zij op

grond van voormelde hoofdelijkheid en de daaruit voortvloeiende eisen van redelijkheid

en billijkheid gehouden haar deel van de huursom aan de blijvende huurder te voldoen

tot het moment waarop de huurovereenkomst ook ten aanzien van deze huurder is

geëindigd. Dat de vetrekkende huurder ‘haar deel van de huur’ met verhuurder heeft

afgewikkeld, maakt het vorenstaande niet anders gelet op het bepaalde in artikel 6:14

BW.


Eiseres:

Stichting Sportservice Noord-Holland te Haarlem

Gemachtigde:

mr. A.L. de Koning

tegen

Gedaagde:

Stichting Cultuurcompagnie Noord-Holland te Alkmaar

Gemachtigde:

mr. F.M. Wagener


77

UitspraakNaar boven

Rechtbank Noord-Holland (Kantonrechter Haarlem)

(…)

De feiten

a

Sportservice is het uitvoerend bureau voor het sportbeleid van de Provincie

NoordHolland (hierna: de Provincie). Daarnaast verleent Sportservice diensten aan

sportverenigingen, waaronder het verzorgen van drukwerk, zoals verenigingsbladen en

posters.

b

Tussen Sportservice en (een rechtsvoorganger van) Cultuurcompagnie als huurders en

de Provincie als verhuurder is met ingang van 1 januari 1991 een huurovereenkomst

voor onbepaalde tijd tot stand gekomen voor kantoorruimten in Haarlem aan de Nieuwe

Gracht 7 en de Ridderstraat 21.

c

Artikel 4 van de huurovereenkomst luidt als volgt:

“(...) De huurders hebben het recht om de in artikel 3 overeengekomen huurtijd op te

zeggen met in achtneming van een opzeg termijn van 1 jaar.”

d

Sportservice en Cultuurcompagnie hebben ieder altijd aparte ruimten in het gehuurde

gebruikt. Alleen het gebruik van de keuken op de begane grond en van een vergaderzaal

op de 1e verdieping was gemeenschappelijk.

e

Op 1 maart 2003 heeft Hendrick de Keyser de eigendom van het gehuurde verworven.

Sindsdien is zij dus de verhuurder.

f

Eind maart 2003 hebben Sportservice en Cultuurcompagnie aan Hendrick de Keyser

gevraagd of de huurovereenkomst kon worden gesplitst in twee afzonderlijke

overeenkomsten. Hendrick de Keyser heeft dit geweigerd. Het gemeenschappelijk

huurderschap gaf Hendrick de Keyser

“... de zekerheid, mocht één der partijen de huur niet meer op kunnen of willen brengen,

de andere partij daarvoor aansprakelijk blijft.”

g

De huurprijs van het gehuurde bedraagt laatstelijk in totaal € 9452,97 per maand.

Sportservice en Cultuurcompagnie hebben de huurprijs altijd maandelijks aan Hendrick

de Keyser betaald in de verhouding 43% (Sportservice Noord-Holland) en 57%

(Cultuurcompagnie).

h

Op 9 oktober 2007 is een huisvestingsbijeenkomst geweest, waarbij aanwezig waren C.

Huijts (namens Hendrick de Keyser), H. Uildriks en A. Weurman (namens Sportservice)

en C. de Graaf (namens Cultuurcompagnie). In het gespreksverslag is vermeld:

“(...) Op een vraag van de heer Uildriks wat er gebeurt als één van beide huurders

binnen de genoemde 10 jaar vertrekt antwoordt de heer Huijts dat de afspraak over de

huurovereenkomst dan eindigt; er alsdan een nieuwe situatie ontstaat en er voor de

overblijvende huurder een nieuwe overeenkomst geldt en een nieuwe huurprijs. Dit is

echter in tegenspraak met het gestelde in de brief van 28 maart 2003 van Hendrick de

Keyser n.l.(...)”

i

In het gespreksverslag van de huisvestingsbijeenkomst van 22 december 2008, waarbij

Sportservice en Cultuurcompagnie aanwezig waren, is onder meer vermeld:

“(…) indien KCNH (Kunst en Cultuur Noord-Holland, rechtsvoorganger van

Cultuurcompagnie, toev. ktr.) gaat verhuizen stelt Henk Uildriks dat SSNH (Sportservice,

ktr) de ruimte onderling wil regelen en de huur van KCNH wil overnemen i.o.m. HdK.

(Hendrick de Keyser, ktr) (…) Dit is in overeenstemming met het gestelde in het verslag

van 9 oktober 2007 (…)”

j

78

Op 14 oktober 2009 heeft een bespreking plaatsgevonden tussen Sportservice en

Hendrick de Keyser. In het door Sportservice opgestelde gespreksverslag staat onder

meer het volgende:

“(…) De heer Huijts geeft nu aan dat de Vereniging Hendrick de Keyser het plan heeft om

uiterlijk februari 2013 het museale doel te realiseren. (...) dat zowel de begane grond als

de 1e etage nodig zijn voor het museale karakter van het pand. (…) Dit impliceert dat,

zoals het er nu naar uitziet, uitsluitend de 2e etage (minus de bibliotheekkamer)

beschikbaar komt voor kantoorruimte. Voor Sportservice NoordHolland biedt dat te

weinig ruimte en derhalve zal zij dus gaan omzien naar andere kantoorruimte. Daarmee

houdt dan de band met de Nieuwe Gracht 7 op. Voorts stelt de heer Huijts dat, wanneer

Kunst en Cultuur Noord-Holland in 2010 de huur opzegt, de huuropzegging op dat

moment dan ook voor Sportservice Noord-Holland geldt. De heer Uildriks stelt echter dat

dat juridisch gezien niet juist is. (...)”

k

Cultuurcompagnie heeft een conceptbrief, gedateerd 17 december 2009, waarin zij de

huurovereenkomst tegen 1 januari 2011 opzegt, aan Sportservice gestuurd.

Cultuurcompagnie heeft de conceptbrief, voorzien van handgeschreven opmerkingen en

doorhalingen, op 28 december 2011 retour ontvangen van Sportservice.

l

Cultuurcompagnie heeft bij brief van 22 december 2009 de huurovereenkomst tegen 1

januari 2011 opgezegd en daarbij geschreven:

“(...) Sportservice Noord-Holland heeft aangegeven de nu door Kunst en Cultuur

NoordHolland gehuurde ruimten per de datum van het vertrek van Kunst en Cultuur

NoordHolland te willen huren. Graag treden wij met u in overleg over de opzegging van

de huurovereenkomst per 31 december 2010 en de mogelijkheid dat Sportservice

NoordHoland onze verplichtingen overneemt. (...)”

m

Cultuurcompagnie heeft het gehuurde 1 januari 2011 verlaten. Sindsdien betaalt

Sportservice onder protest de totale huurprijs van € 9452,97.

n

Bij brief van 19 oktober 2010 heeft Sportservice onder meer het volgende aan Hendrick

de Keyser meegedeeld:

“(...) Aangezien u eerst bij gelegenheid van uw brief d.d. 17 september 2010

Sportservice (...) op de hoogte stelt dat de stichting Kunst en Cultuur Noord-Holland de

huur heeft opgezegd per 1 januari 2011, kunt u van Sportservice (...) ook niet

verwachten dat zij binnen afzienbare tijd een alternatieve locatie heeft.”

o

Bij aangetekende brief (met bericht van ontvangst) van 1 december 2010 heeft Hendrick

de Keyser de huurovereenkomst aan Sportservice opgezegd tegen 1 januari 2012. In de

brief staat onder meer het volgende:

“In het gesprek op 14 oktober 2009 ben ik door u op de hoogte gesteld van het

voorgenomen vertrek van uw medehuurder (...). Bij brief van 17 september 2010 deelde

ik u mede dat de Stichting Kunst en Cultuur Noord-Holland de huur formeel per 1 januari

2011 heeft opgezegd. (...) Met ingang van de datum van vertrek van uw medehuurder

(...) bent u verantwoordelijk voor het voldoen van de volledige huursom. (...)”

p

Bij brieven van 1 juni 2011 en 29 september 2011 heeft de toenmalige gemachtigde van

Sportservice aan Cultuurcompagnie geschreven dat de huuropzegging rechtsgevolg mist

en dat zij gehouden is haar deel van de huur te betalen.

q

De kantonrechter te Haarlem heeft de ontruimingstermijn voor Sportservice bij

beschikking van 22 augustus 2012 verlengd tot 15 januari 2013.

De vordering

Sportservice vordert (samengevat en na vermindering van eis) veroordeling van

Cultuurcompagnie tot betaling van:

a.

79

€ 64.813,34 aan huurpenningen over de periode januari 2011 tot en met december 2011

en € 3103,16 aan wettelijke rente (berekend tot en met 1 november 2012), vermeerderd

met verdere rente vanaf 2 november 2012;

b.

€ 13.678,61 aan vaste lasten over 2011, vermeerderd met wettelijke rente vanaf de dag

der dagvaarding.

Sportservice legt aan de vordering ten grondslag dat de huurovereenkomst ondeelbaar

is. In de huurovereenkomst wordt geen enkel onderscheid gemaakt tussen individuele

huurders. Huurders kunnen ook tezamen aanspraak maken op het geheel en er geldt één

huurprijs. Huurders hebben zich hoofdelijk verbonden voor de nakoming van de

verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst, welke verplichtingen blijven

voortbestaan totdat de huurovereenkomst rechtsgeldig is beëindigd. Rechtsgeldig

opzeggen kan alleen door beide huurders gezamenlijk. Met haar eenzijdige opzegging

heeft Cultuurcompagnie de huurovereenkomst niet rechtsgeldig opgezegd. De

huurovereenkomst duurt dus nog voort en dit brengt mee dat, gezien het feit dat

verhuurder Sportservice op basis van haar hoofdelijke verbondenheid de volledige

huurprijs in rekening brengt, Cultuurcompagnie jegens Sportservice gehouden is om

maandelijks 57% van de huurprijs aan haar te betalen.

Uit jurisprudentie volgt dat voor de huur van woon- en bedrijfsruimte (ex artikel 7:290

BW) geldt dat wettelijke en contractuele medehuurders hoofdelijk aansprakelijk zijn voor

de nakoming en dat zij slechts gezamenlijk kunnen opzeggen. Niet valt in te zien waarom

dat voor de huur van overige bedrijfsruimten (ex artikel 7:230a BW) anders zou zijn. Het

gaat immers om een ondeelbare overeenkomst die niet door een van de partijen kan

worden opgezegd. Dit vloeit ook voort uit artikel 6:6 lid 1 BW. Er is geen sprake van een

wet, gewoonte of rechtshandeling( en) die dit anders maakt. Tussen Sportservice en

Cultuurcompagnie is geen overeenstemming bereikt over gezamenlijke opzegging en

Sportservice heeft niet ingestemd met de eenzijdige huuropzegging door

Cultuurcompagnie.

Het verweer

Cultuurcompagnie betwist de vordering. Zij voert aan dat uit het verslag van 9 oktober

2007 blijkt dat sprake is van een deelbare overeenkomst, in die zin dat één van de

huurders de overeenkomst door opzegging kan beëindigen. Cultuurcompagnie heeft de

huurovereenkomst opgezegd. Daarna heeft zij met Hendrick de Keyser besproken dat de

huurovereenkomst door opzegging eindigt per 31 december 2010, dat de bestaande

huurovereenkomst met Sportservice ten einde zou komen, dat Sportservice de huur

verder dient te betalen en dat Sportservice het gehele pand zou mogen gebruiken, dat

Hendrick de Keyser de huurovereenkomst jegens Sportservice door opzegging beëindigt

tegen 31 december 2011 en dat Sportservice te kennen heeft gegeven de huur van

Cultuurcompagnie niet te willen overnemen. Cultuurcompagnie heeft de huurverhouding

met Hendrick de Keyser volledig afgewikkeld en is niet gehouden om enigerlei

vergoeding aan Sportservice te betalen. Daarvoor is geen grondslag.

Daarnaast betwist Cultuurcompagnie dat Sportservice aan Hendrick de Keyser een

hogere vergoeding heeft betaald dan zij normaal gesproken zou moeten betalen.

De gevorderde kosten moeten bij gebreke van een onderbouwing worden afgewezen.

Cultuurcompagnie betwist dat deze kosten door Sportservice zijn gemaakt.

De beoordeling

1

In deze kwestie moet onderscheid worden gemaakt tussen de relatie verhuurder en

huurders enerzijds en de relatie tussen de huurders onderling anderzijds. De

kantonrechter zal eerst de verplichtingen van de huurders ten opzichte van hun

verhuurder, Hendrick de Keyser, bespreken. Daarbij gaat het om de vraag of

Sportservice en Cultuurcompagnie jegens Hendrick de Keyser hoofdelijk aansprakelijk

zijn voor de nakoming van de huurverplichtingen, zoals het betalen van de huurprijs. Uit

het bepaalde in artikel 6:6 BW volgt dat schuldenaren in beginsel ieder voor een gelijk

deel verbonden zijn. Van hoofdelijkheid is evenwel sprake indien de prestatie ondeelbaar

is of indien die hoofdelijkheid voortvloeit uit de wet, de gewoonte of de rechtshandeling.

2

80

Vast staat dat Sportservice en Cultuurcompagnie zich in de huurovereenkomst ieder als

huurder hebben verbonden en in het contract steeds gezamenlijk als de huurders worden

aangemerkt. Er is dus sprake van contractuele medehuur. Weliswaar hadden zij in het

gehuurde ieder aparte ruimten in gebruik, maar zij deelden wel het gebruik van de

keuken en van een vergaderzaal. Zij ontvingen van Hendrick de Keyser één factuur voor

het gehele huurbedrag aan Sportservice en Cultuurcompagnie en onderling regelden zij

de verdeling van de huursom.

Op een verzoek van Sportservice aan Hendrick de Keyser om twee afzonderlijke

huurovereenkomsten met Sportservice en Cultuurcompagnie aan te gaan, heeft Hendrick

de Keyser negatief gereageerd, stellende dat zij bij betalingsonwil of -onmacht van één

van de huurders de andere huurder voor het geheel zou kunnen aanspreken. Uit deze

feiten en omstandigheden moet worden afgeleid dat uit de rechtshandeling (de

huurovereenkomst) hoofdelijkheid voortvloeit. Sportservice en Cultuurcompagnie zijn

derhalve jegens Hendrick de Keyser ieder voor de gehele huur aansprakelijk.

3

Voor wat betreft de relatie tussen Sportservice en Cultuurcompagnie onderling geldt dat

zij zich jegens elkaar dienen te gedragen overeenkomstig de eisen van redelijkheid en

billijkheid (zie artikel 6:8 jo. 6:2 BW). Voorts geldt dat zij als hoofdelijk schuldenaren

jegens elkaar gehouden zijn om ieder voor het gedeelte van de schuld dat hen volgens

hun onderlinge verhouding aangaat, bij te dragen (zie artikel 6:10 BW). Ten slotte is van

belang dat afstand door de schuldeiser van zijn vorderingsrecht jegens een hoofdelijk

schuldenaar, deze niet bevrijdt van zijn verplichting tot bijdragen aan de andere

schuldenaar (zie artikel 6:14 BW).

4

Volgens Cultuurcompagnie zijn partijen in een bijeenkomst van 9 oktober 2007 met

elkaar overeengekomen dat één van de huurders de huur zou kunnen beëindigen door

opzegging, waarna er voor de achterblijvende huurder een nieuwe huurovereenkomst

met een nieuwe huurprijs zou ontstaan. Ter onderbouwing van dit standpunt verwijst

Cultuurcompagnie naar het verslag van die bespreking. Vervolgens heeft

Cultuurcompagnie in een bespreking van 22 december 2008 aan Sportservice kenbaar

gemaakt dat zij de huur wilde opzeggen, waarna Sportservice heeft aangegeven de huur

van Cultuurcompagnie te willen overnemen. Een en ander was in overeenstemming met

hetgeen op 9 oktober 2007 was besproken, aldus Cultuurcompagnie die verwijst naar het

besprekingsverslag van 22 december 2008.

5

De stellingen van Cultuurcompagnie worden verworpen. Blijkens het verslag van 9

oktober 2007 was de bespreking bedoeld om “... van gedachten te wisselen over de

voortgang van de verhuur van de Nieuwe Gracht 7 …”. Hendrick de Keyser heeft

vervolgens uitgelegd dat zij het gehuurde tot museum zou willen inrichten, maar daartoe

pas over te zullen gaan na 1 maart 2013. Vervolgens heeft Hendrick de Keyser naar

aanleiding van de vraag wat er zou gebeuren indien één van de huurders voor 1 maart

2013 zou vertrekken, geantwoord dat er dan een nieuwe situatie ontstaat. Achter dat

antwoord is vermeld: “Dit is echter in tegenspraak met het gestelde in de brief van 28

maart 2003 van Hendrick de Keyser …”. Dat partijen hiermee zijn overeengekomen dat

bij vertrek van één van de huurders, de huurverplichtingen door de andere huurder

zouden worden overgenomen, kan hieruit naar het oordeel van de kantonrechter niet

worden afgeleid. Het gaat hier immers om een eenzijdige mededeling van de verhuurder,

die niet aansluit op eerdere mededelingen van de verhuurder en waarmee geen van de

huurders met zoveel woorden heeft ingestemd. Het moet er, zoals Sportservice ter

comparitie ook heeft aangevoerd, veeleer voor gehouden worden dat sprake was van een

verkennend gesprek waarin hypothetische situaties zijn besproken. Het verslag van 22

december 2008 maakt het voorgaande niet anders en evenmin kan hieruit worden

afgeleid dat Sportservice zich hierdoor heeft verbonden de gehele

huurbetalingsverplichting over te nemen.

In het verslag is immers vermeld dat indien Cultuurcompagnie zou gaan verhuizen,

Sportservice de ruimte zou willen overnemen in overleg met Hendrick de Keyser.

Definitieve afspraken moesten derhalve nog worden gemaakt. Van die afspraken is het

81

uiteindelijk niet gekomen. Sportservice heeft immers, toen haar duidelijk werd dat

Hendrick de Keyser de huur op afzienbare termijn zou willen beëindigen, de door

Cultuurcompagnie gebruikte ruimtes niet willen overnemen. Hendrick de Keyser heeft op

haar beurt Sportservice voor de gehele huurprijs aansprakelijk gehouden.

6

Gelet op voormelde hoofdelijkheid kon Cultuurcompagnie, die jegens Sportservice

immers gehouden was zich te gedragen overeenkomstig de eisen van redelijkheid en

billijkheid, de huur niet zonder meer opzeggen. Het had op haar weg gelegen om

daarover met Sportservice en Hendrick de Keyser afspraken te maken om te voorkomen

dat Sportservice na het vertrek van Cultuurcompagnie voor de gehele huursom zou

worden aangesproken zonder dat zij gebruik wenste te maken van de ruimtes die

voorheen door Cultuurcompagnie werden bezet. Nu zij dat heeft nagelaten, is zij op

grond van voormelde hoofdelijkheid en de daaruit voortvloeiende eisen van redelijkheid

en billijkheid gehouden haar deel van de huursom aan Sportservice te voldoen tot het

moment waarop de huurovereenkomst ook ten aanzien van Sportservice is geëindigd.

Dat Cultuurcompagnie ‘haar deel van de huur’ met Hendrick de Keyser heeft afgewikkeld,

maakt het vorenstaande niet anders gelet op het bepaalde in artikel 6:14 BW.

7

Het voorgaande leidt er toe dat de vordering van Sportservice kan worden toegewezen.

Cultuurcompagnie heeft weliswaar nog betwist dat Sportservice daadwerkelijk door

Hendrick de Keyser voor de gehele huurprijs en vaste lasten is aangeslagen, maar

Sportservice heeft die betwisting weerlegd door overlegging van alle bankafschriften

betreffende haar betaling aan Hendrick de Keyser van het door Cultuurcompagnie

verschuldigde huurdeel en door overlegging van de facturen en de betalingsbewijzen van

de gezamenlijke kosten over 2011.

8

De gevorderde wettelijke rente is niet betwist en zal eveneens worden toegewezen.

Als de in het ongelijk gestelde partij zal Cultuurcompagnie in de proceskosten aan de

zijde van Sportservice worden veroordeeld.

De beslissing

De kantonrechter:

–

veroordeelt Cultuurcompagnie tot betaling aan Sportservice van € 67.916,50 te

vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 2 november 2012 tot aan

de dag van de algehele voldoening;

–

veroordeelt Cultuurcompagnie tot betaling aan Sportservice van € 13.678,61 te

vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 23 februari 2012 tot aan de

dag van de algehele voldoening;

–

veroordeelt Cultuurcompagnie tot betaling van de proceskosten, die aan de kant van

Sportservice tot en met vandaag worden begroot op de volgende bedragen:

dagvaarding € 84,97

griffierecht € 873,00

salaris gemachtigde € 1.200,00,

–

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

–


82

WR 2013/119: Ontbinding en ontruiming – woonruimte: hennep;

monopoliepositie woningcorporatie; zorgplicht toegelaten instelling; uitsluiting

social...

Instantie: Rechtbank Noord-Nederland (Kamer voor kantonzaken Groningen)

Datum: 18 april 2013

Magistraten:

Mr. M.A.B. Faber-Sierman

Zaaknr: 557279 CV EXPL 12-9320


Noot: mr. H.M. Meijerink Roepnaam: -

Brondocumenten: ECLI:NL:RBNNE:2013:BZ7896, Uitspraak, Rechtbank Noord-

Nederland (Kamer voor kantonzaken Groningen), 18‑04‑2013

Wetingang: (art. 6:265 , 7:213 en 7:231 BW; art. 16 en 22 WBP; art. 70c Wonw; art. 6

EVRM)

Brondocument: Rb. Noord-Nederland, 18-04-2013, nr 557279 CV EXPL 12-9320


EssentieNaar boven

Ontbinding en ontruiming – woonruimte: hennep; monopoliepositie woningcorporatie;

zorgplicht toegelaten instelling; uitsluiting sociale huurwoning voor maximaal 2 jaar;

gegevensverwerking in strijd met Wet bescherming persoonsgegevens; Convenant

Aanpak Thuisteelt van Hennep


De hennepplantage in de woning rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst.

De kantonrechter overweegt dat een woningcorporatie bij de toewijzing van door haar

verhuurde woningen een zekere beleidsruimte toekomt. Deze beleidsruimte wordt

beperkt, omdat corporaties als verhuurster dominante spelers zijn bij de toewijzing van

sociale huurwoningen. Het gaat hierbij om een eerste levensbehoefte voor personen die

elders moeilijk huisvesting kunnen vinden. De kantonrechter is, gezien de

omstandigheden, niet gebleken dat verhuurster met het voeren van beleid waarbij

huurder voor een periode wordt uitgesloten van een huurwoning, onrechtmatig jegens

huurder handelt. Verhuurster heeft met het tegengaan van hennepkweek in door haar

verhuurde woningen, een gerechtvaardigd belang. 1. Van verhuurster kan in redelijkheid

niet verwacht worden dat zij binnen een zekere tijd opnieuw een huurovereenkomst

aangaat met een huurder van wie de huurovereenkomst is ontbonden wegens een

ernstige tekortkoming. 2. Gezien de schadelijke effecten van het telen van hennep in

woningen en het gevaar ervan voor de omgeving, heeft verhuurster een gerechtvaardigd

belang bij handhaving van het beleid dat bij ontdekking van een hennepkwekerij

ontbinding en ontruiming wordt gevorderd. 3. Het sanctiebeleid beoogt preventie en

daarbij heeft verhuurster als sociale verhuurder een rechtens te respecteren belang. De

kantonrechter oordeelt dat de periode van uitsluiting van huurder niet langer behoort te

zijn dan twee jaar. Het in art. 12 van het regionale Convenant Aanpak Thuisteelt van

Hennep opgenomen onderscheid tussen uitsluiting voor twee jaar wanneer de huurder –

nadat hennep in zijn huurwoning is ontdekt – zelf de huurovereenkomst opzegt en

uitsluiting voor vijf jaar wanneer de huurovereenkomst gerechtelijk wordt ontbonden,

komt de kantonrechter onjuist voor tegen de achtergrond van art. 6 EVRM, dat beoogt

het recht op effectieve toegang tot de rechter te waarborgen.

Bij de verwerking van de persoonsgegevens in Woningnet gaat het om de verwerking van

de gegevens genoemd in art. 9 van het Convenant. Deze gegevens zijn aan te merken

als strafrechtelijke persoonsgegevens in de zin van art. 16 WBP. Verwerking van

dergelijke gegevens is verboden, behoudens het in de daaropvolgende artikelen van het

WBP bepaalde. Verhuurster heeft de strafrechtelijke persoonsgegevens van huurder

rechtmatig verkregen van de Regiopolitie Groningen. De daaropvolgende gebruikelijke

verwerking van die persoonsgegevens door verhuurster valt buiten de reikwijdte van de

melding die de verhuurster via de Groninger Woningcorporaties conform art. 27 WBP

heeft gedaan bij het College bescherming persoonsgegevens voor de verwerking van

persoonsgegevens in Woningnet. Zowel het doel van de onderhavige

83

gegevensverwerking – het tegengaan van hennepteelt in sociale huurwoningen – als het

soort persoonsgegeven, zijn niet in de melding opgenomen. Ook is op dit doel en dit type

gegevensverwerking de vrijstelling ex art. 14 van het Vrijstellingsbesluit WBP niet van

toepassing. De gegevensverwerking van de persoonsgegevens van huurder ten behoeve

van derden zoals die gedaan is in Woningnet, is verboden, behoudens het bepaalde in

art. 22 WBP. Het verbod op verwerking van deze gegevens is niet van toepassing

wanneer passende en specifieke waarborgen zijn getroffen en de procedure is gevolgd als

bedoeld in art. 31 WBP. Zolang deze procedure niet is gevolgd, is de onderhavige

gegevensverwerking in strijd met de WBP, nog afgezien van de vraag of passende en

specifieke waarborgen in de zin van art. 22 WBP zijn getroffen.


Eiseres:

Stichting Nijestee, gevestigd en kantoorhoudende te Groningen

Gemachtigde:

mr. M.W. Ekkers

tegen

Gedaagde:

X., wonende te A.

Gemachtigde:

mr. T.J.J. Bodewes


UitspraakNaar boven

Rechtbank Noord-Nederland (Kantonrechter Groningen) 18 april 2013, nr. 557279 CV

EXPL 12-9320

(...)

2.OVERWEGINGEN

2.1. De feiten

in conventie en (voorwaardelijke) reconventie

2.1.1

Als gesteld en erkend, dan wel niet (gemotiveerd) weersproken, alsmede op grond van

de in zoverre onbetwiste inhoud van de overgelegde producties staat het volgende vast.

2.1.2

Nijestee verhuurt sinds 18 januari 2008 aan X. een etagewoning aan de B. te A. (hierna:

‘de woning’). Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden Zelfstandige

Woonruimte (hierna: ‘algemene voorwaarden’) van toepassing. De algemene

voorwaarden bevatten, voor zover hier relevant, de volgende bepalingen:

“6.7

Het is huurder niet toegestaan in het gehuurde hennep te kweken, dan wel andere

activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld. Bij

ernstige verdenking op dit punt is Nijestee gerechtigd:

a.

eventueel ondersteund door de politie, buiten de nachtelijke uren, het gehuurde te

betreden ter controle.

Bij overtreding van dit punt is Nijestee gerechtigd:

a.

de overeenkomst met onmiddellijke ingang te ontbinden,

b.

de kosten van herstel van het gehuurde en eventuele verhuiskosten op huurder te

verhalen.”

2.1.3

Nijestee is partij bij het Convenant Aanpak Thuisteelt van Hennep (hierna: ‘het

convenant’). Het betreft een overeenkomst tussen de gemeenten Groningen en Haren,

Regiopolitie Groningen, Openbaar Ministerie arrondissementsparket Groningen, de in

Groningen en Haren werkzame woningcorporaties en Essent Netwerk B.V. Het convenant

84

heeft tot doel door een gezamenlijke aanpak de thuisteelt van hennep tegen te gaan in

het politiedistrict Groningen/Haren.

De artikelen 9, 12 en 13 van het convenant luiden, voor zover hier relevant, als volgt:

“9.

Na ontmanteling van de hennepkwekerij zal de politie, door gebruikmaking van het BPS-

inlichtingenformulier, bij of krachtens het bepaalde van de wet Politieregisters , de

convenantpartners (alsmede het UWV en de Belastingdienst) hierover zonodig

onmiddellijk informeren, zodat deze hun maatregelen treffen, zoals in dit convenant is

vastgelegd.(…)

De over te dragen informatie betreft:

Personalia van de verdachte;

Locatie van de kwekerij;

Datum ontmanteling hennepkwekerij;

Aangetroffen aantal hennepplanten/ hoeveelheid hennep;

Aangetroffen situatie (…);

Is er sprake van recidiverend gedrag, zo ja dan datum eerdere ontmanteling;

Indicatie over het aantal eerdere oogsten (de duur van de periode waarin de

hennepkwekerij, voorafgaand aan de ontmanteling door de politie, ten minste heeft

gefunctioneerd);

Eventueel risico voor omwonenden;

Dossiernummer / mutatienummer.

12.Huuropzegging

Als blijkt dat er sprake is van een hennepkwekerij in een huurwoning of aanhorigheden

(…) stelt de woningcorporatie de huurder in de gelegenheid om de huurovereenkomst op

te zeggen. Schade- en herstelkosten alsmede huurdervingskosten zullen worden

opgenomen in de eindafrekening.

De opzegging heeft tot gevolg dat de huurder de komende twee jaar is uitgesloten van

het huren van een woning van één van de woningcorporaties in de gemeente Groningen.

De huurder kan zich inschrijven als woningzoekende, maar kan gedurende deze twee

jaar niet reageren op een woning via Woningnet. (…)

Gerechtelijke procedure

Wanneer huurder de huurovereenkomst niet vrijwillig opzegt, zal de woningcorporatie in

een gerechtelijke procedure ontbinding van de huurovereenkomst en/of ontruiming van

de woning vorderen met veroordeling van de huurder in de procedure- en

advocaatkosten. Tevens wordt de geleden schade gevorderd waaronder herstelkosten en

huurderving.

De gerechtelijke procedure heeft tot gevolg dat de huurder de komende vijf jaar is

uitgesloten van het huren van een woning van één van de woningcorporaties in de

gemeente Groningen. De huurder kan zich inschrijven als woningzoekende, maar kan

gedurende deze vijf jaar niet reageren op een woning via Woningnet. (…)

13.

Uitgangspunt is dat tegen henneptelers repressieve maatregelen worden getroffen onder

het motto ‘ja, tenzij’. Als er namelijk aanwijzingen zijn dat sprake is van een schrijnend

geval, waardoor bepaalde maatregelen niet geïndiceerd zijn, kan er in overleg tussen de

convenantpartijen voor worden gekozen om bepaalde maatregelen onder voorwaarden

op te schorten.

Er worden in het convenant met opzet geen bindende criteria genoemd ter

beantwoording van de vraag of sprake is van een schrijnend geval. In de praktijk zal per

casus in een apart overleg tussen de partners worden vastgesteld welke gevallen dienen

te worden aangemerkt als een schrijnend geval. Recidivisten zullen echter niet als

schrijnend worden aangemerkt.”

2.1.4

Op 5 april 2012 hebben medewerkers van de Regiopolitie Groningen in de woning een in

werking zijnde hennepkwekerij aangetroffen. In een van de slaapkamers werden 110

hennepplanten aangetroffen. Tevens werden de nodige hulpmiddelen voor het kweken

van hennep aangetroffen.

2.1.5

85

Bij schrijven van 18 april 2012 heeft Nijestee X. laten weten dat zij voornemens is

ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning bij de rechter te

vorderen. Ze heeft X. erop gewezen dat hij de gelegenheid krijgt om binnen drie dagen

de huurovereenkomst op te zeggen, zodat hij in plaats van voor vijf jaar, voor twee jaar

wordt uitgesloten van het huren van woonruimte via de woningcorporaties in Groningen.

Vervolgens hebben enkele briefwisselingen plaatsgevonden tussen partijen. Tot een

opzegging van de huurovereenkomst is het niet gekomen.

2.2. De vorderingen

in conventie

2.2.1

Nijestee heeft op de bij dagvaarding geformuleerde gronden gevorderd bij vonnis

uitvoerbaar bij voorraad:

I.

de tussen partijen gesloten huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de B. te

A. te ontbinden;

II.

X. te veroordelen om de woning aan de B., te A. met alle daarin aanwezige personen en

zaken, voor zover deze laatste niet eigendom zijn van Nijestee, binnen vijf dagen na

betekening van het in deze te wijzen vonnis te ontruimen en te verlaten, met afgifte van

de sleutels, ter vrije beschikking aan Nijestee te stellen;

III.

X. te veroordelen in de kosten van deze procedure.

in reconventie

2.2.2

X. heeft op de bij conclusie van (voorwaardelijke) eis in reconventie geformuleerde

gronden en na wijziging van eis gevorderd:

I.

primair: Nijestee te verbieden X. uit te (laten) sluiten van het huren van een woning van

de in het hennepconvenant genoemde woningcorporaties, onder de voorwaarde dat in de

(sociale) huurwoning van X. geen hennepteelt wordt aangetroffen binnen vijf jaren na

het wijzen van het vonnis dan wel binnen een in goede justitie te bepalen termijn;

subsidiair: Nijestee te verbieden X. uit te (laten) sluiten van het huren van een woning

van de in het hennepconvenant genoemde woningcorporaties, met uitsluiting van

Nijestee, onder de voorwaarde dat in de (sociale) huurwoning van X. geen hennepteelt

wordt aangetroffen binnen vijf jaren na het wijzen van het vonnis dan wel binnen een in

goede justitie te bepalen termijn;

II.

Nijestee te verbieden de (persoons)gegevens van X. als bedoeld in het hennepconvenant

aan de in het hennepconvenant genoemde woningcorporaties, de Selectiecommissie

Groninger Corporaties en Woningnet (N.V.) te verstrekken;

III.

Nijestee te veroordelen om – binnen veertien dagen na het wijzen van het vonnis – de

reeds op grond van het hennepconvenant aan de in het hennepconvenant genoemde

woningcorporaties, de Selectiecommissie Groninger Corporaties en Woningnet (N.V.)

verstrekte (persoons)gegevens van X. te (laten) verwijderen en verwijderd te (laten)

houden;

IV.

Nijestee te veroordelen tot betaling van een dwangsom van € 500 voor iedere dag dat zij

niet aan het onder I, II en onder III genoemde (verbod of gebod) heeft voldaan, totdat

een maximum van € 50.000 is bereikt;

V.

Nijestee te veroordelen in de kosten van deze procedure, het salaris van gemachtigde

daaronder begrepen.

2.3. De standpunten

86

in conventie

2.3.1

Nijestee legt aan haar vorderingen ten grondslag dat X. met het inrichten van een

(professionele) hennepkwekerij in zijn woning ernstig tekort geschoten is in de nakoming

van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Ze heeft X. in de gelegenheid gesteld

de huurovereenkomst zelf op te zeggen. Nu X. daaraan geen gehoor heeft gegeven, zag

Nijestee zich genoodzaakt de onderhavige vorderingen in te stellen.

2.3.2

X. erkent dat hij met het (laten) kweken van hennep in de woning een fout heeft begaan.

Volgens hem rechtvaardigt deze fout echter niet de ontbinding van de

huurovereenkomst. Hij heeft met de hennepteelt geen overlast veroorzaakt voor

omwonenden. Ook heeft hij geen stroom aftgetapt. De ontbinding en daarop volgende

ontruiming zal tot gevolg hebben dat hij niet langer zijn kinderen in de woning zal

kunnen ontvangen. De gevorderde ontbinding en ontruiming dienen volgens X. dan ook

afgewezen te worden.

in reconventie

Vordering I

2.3.3

X. heeft aan zijn eerste (primaire en subsidiaire) vordering ten grondslag gelegd dat X.

als een schrijnend geval in de zin van artikel 13 van het convenant aangemerkt moet

worden. Op basis daarvan dient hij niet uitgesloten te worden van sociale huur bij alle

woningcorporaties althans bij andere woningcorporaties dan Nijestee.

2.3.4

Nijestee stelt dat de eerste (primaire en subsidiaire) vordering niet toegewezen kan

worden, omdat Nijestee geen zeggenschap heeft over het toewijzingsbeleid van andere

corporaties. De in het convenant genoemde corporaties zijn bovendien geen partij in

deze procedure. Wat haar eigen beleid betreft, heeft Nijestee aangevoerd dat zij, net als

de andere Groningse woningcorporaties, het gezamenlijke Groningse toewijzingsbeleid

uitvoert en ze zich geconformeerd heeft aan het beleid dat gevoerd wordt ten aanzien

van huurders die hennep kweken of hebben gekweekt. Nijestee heeft hierbij een

gerechtvaardigd belang. Daarnaast beroept ze zich op haar contractsvrijheid: het staat

haar vrij om woningzoekenden te weigeren of juist wel een overeenkomst met ze aan te

gaan.

Vorderingen II tot en met IV

2.3.5

Ten aanzien van de vorderingen II tot en met IV stelt X. dat de verstrekking van

persoonsgegevens omtrent hennepteelt in zijn woning aan de andere woningcorporaties

via de Groninger selectiecommissie van Woningnet N.V., in strijd is met het bepaalde in

de Wet Bescherming Persoonsgegevens (‘Wbp’). De gegevensverstrekking is daarmee

onrechtmatig jegens X.. X. wenst door middel van de onderhavige vorderingen te

voorkomen dat Nijestee onrechtmatig jegens hem handelt.

2.3.6

Nijestee betwist dat de gegevensverstrekking onrechtmatig is. Ze stelt dat ze de

persoonsgegevens rechtmatig heeft verkregen en gerechtigd is deze gegevens conform

het convenant te verwerken.

2.4. De beoordeling

in conventie

2.4.1

De kantonrechter overweegt dat nu de aanwezigheid van een hennepplantage in de

woning is komen vast te staan, mede op grond van de algemene voorwaarden evident

87

sprake is van een tekortkoming van X. in de nakoming van de huurovereenkomst. In

beginsel is Nijestee op grond van artikel 6:265 BW dan ook gerechtigd de

huurovereenkomst te laten ontbinden. X. heeft echter aangevoerd dat hij geen overlast

voor de omgeving heeft veroorzaakt en dat hij niet illegaal stroom heeft afgetapt en

daarmee de gevaren van de hennepkwekerij beperkt heeft gehouden. Naar het oordeel

van de kantonrechter doen deze omstandigheden niet af aan ernst van de tekortkoming.

Het is van algemene bekendheid dat het kweken van hennep in een woning een (ernstig)

gevaar oplevert van brand en/of wateroverlast voor omwonenden. Veelal brengt een

hennepkwekerij bovendien gevaar van stankoverlast voor omwonenden met zich. Dat de

risico’s zich niet hebben verwezenlijkt is niet aan enig doen of nalaten van X. toe te

schrijven.

2.4.2

Ook het huurverleden en de persoonlijke omstandigheden van X. maken niet dat

ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd zou zijn. X. heeft willens en

wetens het risico genomen dat hij, bij ontdekking van de plantage, de thans gevorderde

consequenties zou moeten ondergaan. Daarbij merkt de kantonrechter op dat het

verleden als goed huurder geen ‘bonus’ oplevert die maakt dat Nijestee meer moet

tolereren van X.

Bovendien heeft X. ter zitting aangegeven dat zijn kinderen en hijzelf ’s nachts niet in de

woning sliepen. Met andere woorden: de door X. genomen risico’s troffen uitsluitend

anderen.

2.4.3

Gelet op het voorgaande zullen de vorderingen tot ontbinding en ontruiming worden

toegewezen. De termijn van ontruiming wordt op veertien dagen na betekening van dit

vonnis gesteld.

2.4.4

De kantonrechter ziet geen aanleiding om, zoals X. wenst, de uitvoerbaar bij

voorraadverklaring van dit vonnis te weigeren. De uitzondering van artikel 7:272 BW is

immers niet van toepassing. Daarnaast weegt naar het oordeel van de kantonrechter het

belang van Nijestee bij een spoedige voldoening aan dit vonnis, zwaarder dan het belang

van X. bij behoud van bestaande toestand tot op een in te stellen hoger beroep is beslist.

2.4.5

X. zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van deze procedure.

in (voorwaardelijke) reconventie

2.4.6

De vorderingen in reconventie zijn ingediend onder de voorwaarde dat de vordering in

conventie wordt toegewezen. Nu aan deze voorwaarde is voldaan, komt de kantonrechter

toe aan de inhoudelijke behandeling van deze vorderingen.

Verbod op uitsluiting

2.4.7

De kantonrechter overweegt dat vordering I twee vorderingen impliceert, te weten een

verbod voor Nijestee om andere in het convenant genoemde woningcorporaties X. van

een sociale woning te laten uitsluiten (a) en een verbod voor Nijestee zelf om X. uit te

sluiten (b).

2.4.8

Ten aanzien van de vordering (a) om Nijestee te verbieden X. door de andere in het

convenant genoemde woningcorporaties te laten uitsluiten, oordeelt de kantonrechter als

volgt. Onder andere ter comparitie heeft Nijestee genoegzaam uiteengezet op welke

wijze de woningtoewijzing via Woningnet plaatsvindt, alsmede dat zij geen zeggenschap

heeft over het plaatsingsbeleid van de andere woningcorporaties die partij zijn bij het

convenant. Nu de andere woningcorporaties, waartegen het verbod is gericht, geen partij

zijn in dit geding, komt vordering (a) niet voor toewijzing in aanmerking.

2.4.9

Omtrent vordering (b) overweegt de kantonrechter het volgende. Bij de toewijzing van

door haar verhuurde woningen komt een woningcorporatie een zekere beleidsruimte toe.

88

Deze beleidsruimte wordt beperkt, omdat corporaties als Nijestee dominante spelers zijn

bij de toewijzing van sociale huurwoningen. Het gaat hierbij om een eerste

levensbehoefte voor personen die elders moeilijk huisvesting kunnen vinden.

2.4.10

Toch is de kantonrechter, ook in het licht van voornoemde omstandigheden, niet

gebleken dat Nijestee met het voeren van beleid waarbij X. voor een periode wordt

uitgesloten van een huurwoning, onrechtmatig jegens X. handelt. Daarbij neemt de

kantonrechter in aanmerking dat Nijestee met het tegengaan van hennepkweek in door

haar verhuurde woningen, een gerechtvaardigd belang heeft. In de eerste plaats omdat

van haar in redelijkheid niet verwacht kan worden dat zij binnen een zekere tijd opnieuw

een huurovereenkomst aangaat met een huurder van wie de huurovereenkomst is

ontbonden wegens een ernstige tekortkoming, zoals het kweken van hennep in de

woning. In de tweede plaats omdat zij, gezien de schadelijke effecten van het telen van

hennep in woningen en het gevaar ervan voor de omgeving, een gerechtvaardigd belang

heeft bij handhaving van het beleid dat bij ontdekking van een hennepkwekerij

ontbinding en ontruiming wordt gevorderd. Dit beleid zou ernstig aan waarde inboeten of

worden doorkruist, wanneer de ontruimde huurder op korte termijn in aanmerking zou

komen voor vervangende woonruimte. Ten derde beoogt het sanctiebeleid preventie en

ook daarvan kan niet worden gezegd dat Nijestee als sociale verhuurder geen rechtens te

respecteren belang heeft.

2.4.11

Bovendien heeft X niet zodanige omstandigheden aangedragen die maken dat het

onaanvaardbaar is dat dit beleid op hem wordt toegepast. De omstandigheid dat hij

zonder eigen woonruimte komt te zitten acht de kantonrechter daartoe onvoldoende, met

name nu ter comparitie is komen vast te staan dat X. niet zijn hoofdverblijf in de van

Nijestee gehuurde woning had. De omstandigheden dat hij zijn kinderen niet meer thuis

zou kunnen ontvangen acht de kantonrechter evenmin voldoende, nu gesteld noch

gebleken is dat hij niet elders omgang met zijn kinderen kan hebben.

2.4.12

Ook de omstandigheid dat in de huurovereenkomst, noch in de algemene voorwaarden

expliciet naar het convenant is verwezen, of dat het convenant niet aan X. ter hand is

gesteld – zoals X. stelt – staat niet in de weg aan de bevoegdheid van Nijestee een

dergelijk beleid te voeren. Het beleid heeft immers betrekking op de periode ná

beëindiging van de huurovereenkomst met X.

2.4.13

De kantonrechter is van oordeel dat de periode van uitsluiting in het geval van X. niet

langer behoort te zijn dan twee jaar, de termijn die gehanteerd zou worden door Nijestee

indien X. de huurovereenkomst zelf zou hebben beëindigd. Valide redenen waarom de

uitsluitingstermijn langer zou moeten zijn in geval van ontbinding door de rechter zijn

niet aangevoerd. Voorts overweegt de kantonrechter dat het in artikel 12 van het

convenant opgenomen onderscheid tussen uitsluiting voor twee jaar wanneer de huurder

– nadat hennep in zijn huurwoning is ontdekt – zelf de huurovereenkomst opzegt en

uitsluiting voor vijf jaar wanneer de huurovereenkomst gerechtelijk wordt ontbonden,

haar onjuist voorkomt. Dit beleid komt er in feite om neer dat een huurder die een

rechterlijk oordeel wil uitlokken daarvoor wordt ‘bestraft’. Tegen de achtergrond van

artikel 6 EVRM, dat beoogt het recht op effectieve toegang tot de rechter te waarborgen,

plaatst de kantonrechter hierbij grote vraagtekens.

2.4.14

Gelet op het voorgaande komt Nijestee de bevoegdheid toe beleid te voeren waarbij X.

voor maximaal een periode van twee jaar door haar wordt uitgesloten van een

huurwoning. Het door X. gevorderde verbod op uitsluiting zal daarom in die zin worden

toegewezen, dat het Nijestee verboden wordt X. voor een periode langer dan twee jaar

uit te sluiten.

Verwerking persoonsgegevens

2.4.15

89

De kantonrechter overweegt dat het bij de onderhavige vorderingen gaat om de

verwerking van de gegevens genoemd in artikel 9 van het convenant. Deze gegevens

zijn aan te merken als strafrechtelijke persoonsgegevens in de zin van artikel 16 Wbp.

Verwerking van dergelijke gegevens is verboden, behoudens het in de daarop volgende

artikelen van het Wbp bepaalde.

2.4.16

In de onderhavige procedure moet een onderscheid worden gemaakt tussen enerzijds de

verkrijging van voornoemde strafrechtelijke persoonsgegevens door Nijestee en

anderzijds de daarop volgende verwerking van die persoonsgegevens door Nijestee. Ten

aanzien van het eerste onderdeel overweegt de kantonrechter dat Nijestee de

persoonsgegevens ingevolge artikel 22 lid 1 Wpb juncto artikel 20 van de Wet

Politiegegevens rechtmatig van de Regiopolitie Groningen heeft verkregen.

2.4.17

Ten aanzien van de vraag of Nijestee voornoemde gegevens gerechtigd is te verwerken

(waaronder het verstrekken van de gegevens aan derden) op de manier zoals zij

gebruikelijk doet, oordeelt de kantonrechter als volgt. Ter comparitie heeft Nijestee

toegelicht hoe de verwerking van voornoemde gegevens plaatsvindt. Zij heeft

uiteengezet dat bij de gegevens die X. op Woningnet heeft geplaatst, door haar een

aantekening wordt gemaakt van ‘2 jaar’ of ‘5 jaar’. Daarmee is voor de selectiecommissie

Groninger woningcorporaties en de betrokken woningcorporaties kenbaar dat er

opzegging van de huurovereenkomst heeft plaatsgevonden wegens hennepteelt door de

huurder (‘2 jaar’) of dat ontbinding door de rechter is uitgesproken wegens hennepteelt

(‘5 jaar’).

2.4.18

De kantonrechter overweegt dat deze verwerking buiten de reikwijdte valt van de

melding – met meldingsnummer Y. – die Nijestee via de Groninger Woningcorporaties

conform artikel 27 Wbp heeft gedaan bij het College Bescherming Persoonsgegevens

(‘CBP’) voor de verwerking van persoonsgegevens in Woningnet. Zowel het doel van de

onderhavige gegevensverwerking – het tegengaan van hennepteelt in sociale

huurwoningen – als het soort persoonsgegeven, zijn niet in de melding opgenomen. Ook

is op dit doel en dit type gegevensverwerking de vrijstelling ex artikel 14 van het

Vrijstellingsbesluit Wbp niet van toepassing.

2.4.19

De onderhavige gegevensverwerking is dan ook verboden, behoudens het bepaalde in

artikel 22 Wbp. Artikel 22 lid 4 Wbp betreft de verwerking van strafrechtelijke

persoonsgegevens ten behoeve van derden. Hieronder valt ook de verwerking van

voornoemde gegevens in Woningnet. Volgens artikel 22 lid 4 sub c is het verbod op

verwerking van deze gegevens niet van toepassing wanneer passende en specifieke

waarborgen zijn getroffen en de procedure is gevolgd als bedoeld in artikel 31 Wbp.

Gesteld noch gebleken is dat voor deze gegevensverwerking de procedure van artikel 31

Wbp is gevolgd. Zolang deze procedure niet is gevolgd, is de onderhavige

gegevensverwerking in strijd met de Wbp, nog afgezien van de vraag of passende en

specifieke waarborgen in de zin van artikel 22 Wbp zijn getroffen. Het gevorderde verbod

op de verwerking van persoonsgegevens van X. zal ten aanzien van de onder 2.4.17

beschreven verwerking van gegevens dan ook worden toegewezen. Ook de gevorderde

dwangsom zal worden toegewezen, zij het als in het dictum omschreven.

2.4.20

Terzake van de vordering tot verwijdering van gegevens die reeds verstrekt zijn

overweegt de kantonrechter dat onvoldoende is gesteld dat Nijestee bedoelde gegevens

reeds heeft verstrekt aan de selectiecommissie Groninger woningcorporaties dan wel

Woningnet N.V. Nu Nijestee gemotiveerd heeft betwist de betreffende gegevens te

hebben verstrekt, zal de vordering ter zake als onvoldoende onderbouwd worden

afgewezen.

Woningnet N.V. Nu Nijestee gemotiveerd heeft betwist de betreffende gegevens te

hebben verstrekt, zal de vordering ter zake als onvoldoende onderbouwd worden

afgewezen.

2.4.21

90

Omdat partijen in reconventie over en weer deels in het gelijk en in het ongelijk zijn

gesteld, zullen de proceskosten in reconventie worden gecompenseerd, in die zin dat

iedere partij de eigen kosten draagt.

3.BESLISSING

De kantonrechter:

in conventie

3.1

ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot woning aan

de B. te A.;

3.2

veroordeelt X. om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde aan

B. te A. met al degene(n) die en al datgene dat zich daarbij aan de zijde van X.

mocht(en) bevinden, te ontruimen en te verlaten, de sleutels aan Nijestee af te geven en

het gehuurde in goede staat van onderhoud en schadevrij, geheel ontruimd ter vrije en

algehele beschikking van X. te stellen en te laten;

3.3

veroordeelt X. tevens in de kosten van het geding, aan de zijde van Nijestee tot aan deze

uitspraak vastgesteld op € 109 aan griffierecht, € 94,33 aan explootkosten en € 225 voor

salaris van de gemachtigde;

3.4


in reconventie

3.5

verbiedt Nijestee om X. voor een periode langer dan 24 maanden, ingaande per heden,

uit te sluiten van het huren van een door haar verhuurde sociale huurwoning, onder de

voorwaarde dat in de sociale huurwoning van X. geen hennepteelt wordt aangetroffen

binnen vijf jaar na heden;

3.6

verbiedt Nijestee de (persoons)gegevens van X. als bedoeld in het convenant ten aanzien

van de hennepteelt aan de in het convenant genoemde woningcorporaties, de

selectiecommissie Groninger woningcorporaties en WoningNet (N.V.) te verstrekken;

3.7

veroordeelt Nijestee tot betaling van een dwangsom van € 5000 voor iedere overtreding

van het in 3.5 genoemde verbod, totdat een maximum van € 100.000 is bereikt;

3.8

compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;

3.9


NootNaar boven

Auteur: mr. H.M. Meijerink

Uitsluiting bij woningtoewijzing en toepassing van een zwarte lijst

Het komt regelmatig voor dat de huurder die is ontruimd wegens overlast, huurschuld

en/of het houden van een wietplantage de jaren erna niet voor een andere woning bij

dezelfde verhuurder of een groep verhuurders in aanmerking komt. De aanleiding voor

de ontruiming in deze zaak was een wietplantage. Eerdere jurisprudentie ziet vooral op

overlast en betalingsachterstand.

Gewezen wordt bijvoorbeeld op President Rechtbank Zwolle 28 mei 1991[1.] die

overwoog dat er in het algemeen geen verplichting bestaat om aan een woningzoekende

die eerder is ontruimd wegens huurschuld een woning ter beschikking te stellen. De

maatschappelijke zorgplicht die een woningbouwvereniging heeft, brengt echter wel mee,

dat zij extra zorgvuldig dient te handelen bij het nemen van een beslissing inzake het al

dan niet toewijzen van een woning. Dit kan betekenen dat er zich gevallen kunnen

voordoen, waarin het weigeren om een woning te verschaffen onrechtmatig is. Van geval

91

tot geval dienen de belangen van de betrokken partijen te worden afgewogen, waarbij

met bijzondere omstandigheden aan de zijde van de woningzoekende rekening zal

moeten worden gehouden, maar ook met de eventuele monopoliepositie van de

verhuurster.

Deze argumentatie keert steeds terug; ook hier. Na ontdekking en ontmanteling van de

hennepplantage stelde de woningcorporatie de huurder voor de keuze: vrijwillige

beëindiging van de huur, waarbij de huurder de komende twee jaar niet voor een woning

van de verhuurster (en alle andere sociale verhuurders in Groningen/Haren) in

aanmerking zou komen, of – ingeval de huurder hiermee niet zou instemmen –

ontbinding via de rechter, maar dan zou hij geen twee, maar vijf jaar worden uitgesloten.

De corporatie baseerde zich hierbij op een tussen alle corporaties en onder andere de

politie in de regio Groningen/Haren gesloten convenant.

De rechter oordeelt dat er sprake is van een voldoende ernstige wanprestatie om tot

ontbinding van de huurovereenkomst over te gaan. Maar het beleid ter zake de twee of

vijf jaar uitsluiting en de wijze waarop de woningcorporatie de persoonsgegevens van

ontruimde huurders met anderen deelde vindt geen genade.

Overwogen wordt dat bij woningtoewijzing de corporatie in beginsel een bepaalde

keuzevrijheid toekomt. Deze is echter beperkt, omdat de corporaties een dominante

positie innemen bij de toewijzing van sociale huurwoningen en het gaat om een eerste

levensbehoefte. Het voeren van een beleid waarbij een huurder als deze voor een

bepaalde periode wordt uitgesloten is dan ook niet onrechtmatig. Het onderscheid maken

naar de situatie waarin al dan niet in rechte verweer wordt gevoerd is dat wel, waarbij de

rechter verwijst naar art. 6 EVRM dat de vrije toegankelijkheid tot de rechter waarborgt.

Ook honoreert de rechter de bezwaren van de huurder tegen het doorgeven van de bij de

verhuurster bekende strafrechtelijke informatie aan de andere corporaties. In termen van

de Wet bescherming persoonsgegevens is sprake van de verwerking van strafrechtelijke

persoonsgegevens als bedoeld in art. 16 WBP. Verwerking daarvan is in beginsel

verboden, behoudens uitzonderingen waarvan in casu niets is gebleken.

Het vonnis heeft tot redelijk wat reuring geleid. Rechtspraak.nl weidde er een persbericht

aan dat door diverse media werd opgepakt. De vereniging van de woningcorporaties

Aedes plaatste op haar website een geruststellend interview met advocaat H.J. ter

Meulen (ook bekend om zijn ‘hennepbijdragen’ in dit blad) en op de NRC website ‘recht

en bestuur’ is een aardige discussie te vinden waarin zich onder andere oud A-G

Huydecoper mengde.[2.] Algemeen is mijn indruk dat het vonnis weinig waardering

ondervindt. De vraag is of dat terecht is.

De overweging dat er grenzen zijn aan de vrijheid van een woningcorporatie om eerder

ontruimde huurders buiten te sluiten is weinig omstreden, zeker in die gevallen waarin de

sociale verhuurster een monopoliepositie bezit. Een woningcorporatie is niet gelijk te

stellen aan een willekeurige verhuurster. Een woningcorporatie is een toegelaten

instelling als bedoeld in art. 70 Wonw. Op grond van art. 70c Wonw is zij verplicht

huisvesting te verzorgen voor:

“bij voorrang personen die door hun inkomen of door andere omstandigheden

moeilijkheden ondervinden bij het vinden van hun passende huisvesting. Bij het in

gebruik geven van door hen beheerde woningen met een verhoudingsgewijs lage

huurprijs geven zij zo veel mogelijk voorrang aan woningzoekenden die, gelet op hun

inkomen, in het bijzonder op die woningen zijn aangewezen.”

Als een woningcorporatie niet doet wat zij moet doen kan de minister de toelating

ongedaan maken, voorschriften opleggen, aanwijzingen geven, toezicht uitoefenen. Daar

komt nog bij dat de corporatie in beginsel geen woningen mag verhuren aan huishoudens

met een te hoog inkomen; kortom de woningcorporatie heeft geen volledige

contractvrijheid.

En dat is maar goed ook; in 2012 zijn er omstreeks 6750 huishoudens gerechtelijk

ontruimd.[3.] Het gaat dus niet om kleine aantallen. Uiteindelijk zal de maatschappij

deze ontheemden weer een plaatsje moeten bieden en het zijn de corporaties die deze

taak is toebedeeld. Maar er mag wel een termijn aan worden gekoppeld. De vraag is

welke termijn. De jurisprudentie geeft niet echt een indicatie.

92

Het Hof ’s-Hertogenbosch heeft op 16 augustus 2005[4.] beslist dat een uitsluiting van

drie jaar dik in orde was. De rechtvaardiging is daarin gelegen dat ook van een

corporatie niet

“kan worden verlangd dat zij binnen een zekere periode contracteert met een

(kandidaat-)huurder die voordien ernstig tekort is geschoten in de nakoming van een

huurovereenkomst met een andere bij het Convenant aangesloten

woningbouwvereniging en ten aanzien van wie die huurovereenkomst is ontbonden

omdat hij zich niet heeft gedragen zoals het een goed huurder betaamt. Het door de

woningbouwverenigingen gevoerde sanctiebeleid tegen misbruik van de gehuurde woning

door daarin een hennepplantage te exploiteren, zou hoogst bezwaarlijk en onacceptabel

in waarde inboeten indien door een samenwerkende woningbouwvereniging aanstonds na

een ontruiming een nieuwe huurovereenkomst aangegaan moet worden. Het in artikel 13

lid 2 sub h van het Convenant neergelegde criterium dat een verhuurder kan besluiten

geen huurovereenkomst aan te gaan met een kandidaat-huurder omdat deze zich niet

gedragen heeft als een goed huurder en het daarop gebaseerde toewijzingsbeleid zijn

niet in strijd met het gelijkheidsbeginsel of discriminerend. Ook van willekeur is geen

sprake indien en voor zover na de beëindiging van de vorige huurovereenkomst een

wachttijd van drie jaar, die alleszins redelijk is, wordt aangehouden. Na die periode

moeten de gevolgen van het tekortschieten c.q. het onbetamelijke gedrag geacht worden

te zijn uitgewerkt.”

Over het monopolie-argument overweegt het hof dat aangezien de corporaties 75% van

alle huurwoningen in die regio in bezit hebben, er geen reden is om de drie jaar

uitsluiting als onredelijk te kwalificeren en bovendien:

“is het wellicht mogelijk een kamer te huren of tijdelijk bij familie onderdak te

verkrijgen.”

In een later arrest van hetzelfde hof werd een termijn van een half jaar (uiteraard) ook

redelijk geacht.[5.]

In het geval dat de corporatie géén monopolist was werd een weigering voor onbepaalde

tijd toegestaan:[6.]

“Uitgangspunt is dat het Woonkracht 10, als privaatrechtelijke instelling, in beginsel

vrijstaat om te bepalen met wie zijn een huurovereenkomst wenst te sluiten. De

maatschappelijke verantwoordelijkheid die Woonkracht 10 als toegelaten instelling van

volkshuisvesting in de zin van artikel 70 Woningwet toekomt, brengt echter mee dat zich

bijzondere gevallen kunnen voordoen waarin haar weigering om aan een

woningzoekende een woning te verschaffen – gelet op de wederzijdse belangen – in

strijd is met de maatschappelijke zorgvuldigheidplicht die van haar kan worden gevergd.

(…)

Niet bestreden is dat Woonkracht 10 geen monopolist is met betrekking tot de verhuur

van goedkopere woningen in de omgeving Zwijndrecht/Hendrik-Ido-Ambacht. Voorts is

door [eiser] niet aannemelijk gemaakt dat hij is aangewezen op woonruimte binnen één

van die gemeenten. In dit licht bezien heeft [eiser], onvoldoende aannemelijk gemaakt

dat hij voldoende inspanningen heeft getroost om te trachten bij andere

woningaanbieders in de regio een betaalbare huurwoning te vinden. Dit geldt ook

wanneer rekening wordt gehouden met de door [eiser] gestelde weigering van een

woning door woningstichting Rhiant, welke weigering overigens niet is onderbouwd.”

In appel bevestigde het Hof ’s-Gravenhage dit oordeel.[7.] Relevant is wel dat de

gewezen huurder vijf jaar na de ontruiming nog een huurschuld had.

Kantonrechter Maastricht[8.] heeft met verwijzing naar art. 70c Wonw in gelijke zin

beslist en daarbij mede de persoonlijke omstandigheden van de huurster betrokken:

“Vooropstaat dat de woningstichting vrij is om te bepalen met wie zij al dan niet een

huurovereenkomst wenst aan te gaan. Deze vrijheid wordt echter beperkt in verband

met haar maatschappelijke verantwoordelijkheid. Op grond van art. 70c Wonw heeft de

woningstichting de taak mensen te beschermen die door hun inkomen of andere

omstandigheden moeilijkheden ondervinden bij het vinden van een passende

woonruimte. De vrijheid wordt nog verder beperkt doordat zij nagenoeg de enige

woningcorporatie is in het gebied waar huurster op is aangewezen. Onder deze

omstandigheid mag van de woningcorporatie extra zorgvuldigheid worden gevraagd.

93

Gezien de gezondheidstoestand van huurster en de daarmee verbonden beperkingen

enerzijds en de staat van haar huidige woning met de daaraan verbonden

veiligheidsrisico's waaronder met name het gebruik van vluchtwegen in geval van

calamiteiten anderzijds, kan huurster niet in haar huidige woning blijven. De

woningstichting moet eiseres binnen drie maanden een passende woonruimte

aanbieden.”

De conclusie van deze korte vergelijking is dat, hoewel een corporatie in beginsel de

bevoegdheid heeft elke huurder te weigeren, daarbij wel de nodige zorgvuldigheid moet

worden betracht, waarbij de monopoliepositie van de verhuurster en de belangen van de

woningzoekende een rol spelen en de blokkade tijdelijk moet zijn, waarbij een periode

van drie jaar in ieder geval geen probleem oplevert.

In dit geval was het een probleem dat de verhuurster een periode van vijf jaar hanteerde

bij die huurders die niet vrijwillig aan de beëindiging meewerkten en twee jaar voor

degenen die dat wel deden. De kantonrechter is van oordeel dat dit strijd oplevert met

het fundamentele recht op toegang tot de rechter. Door de huurder die toch zijn zaak bij

de rechter wil bepleiten voor te houden dat hij dan – bij verlies – drie jaar langer wordt

uitgesloten, wordt deze onder druk gezet om vooral niet de weg naar de rechter te

kiezen. Met de kantonrechter ben ik van mening dat dit niet in orde is en de toegang tot

de rechter onredelijk bemoeilijkt. Ter Meulen meent dat dit kan worden opgelost door de

standaardmaatregel op vijf jaar te zetten, waarbij de huurder die vrijwillig aan

beëindiging meewerkt een premie krijgt, zodat deze alweer na twee jaar zou kunnen

gaan huren. Zoals terecht door Ter Meulen op de Aedes website[9.] wordt opgemerkt is

het effect dan hetzelfde. Juist daarom lijkt mij dit dan ook geen alternatief.

Opvalt dat er verschillende termijnen worden gehanteerd, variërend van zes maanden tot

drie jaar, zonder dat duidelijk is waarop deze termijnen zijn gebaseerd. Mogelijk dat in

overleg tussen Aedes en de Woonbond tot een landelijk uniforme termijn zou kunnen

worden besloten, waarbij er geen onderscheid mag worden gemaakt tussen degenen die

al dan niet via de rechter zijn ontruimd.

Het tweede opvallende punt in dit vonnis is het verbod aan de corporatie om aan de

andere corporaties door te geven dat de huurder zich schuldig heeft gemaakt aan

hennepteelt. Ook dit onderdeel van het vonnis ondervindt kritiek. Er is geopperd dat de

gegevens toch niet alleen van de politie afkomstig zijn, maar ook door de directe

waarneming van de corporatie, zodat de verwerking dan toch toegestaan moet zijn. Ik

begeef me op glad ijs, maar maak uit de tekst van de wet op dat het verbod van art. 16

WBP ook geldt voor zelf verkregen strafrechtelijke persoonsgegevens. Ook de redenering

dat gegevens die wanprestatie aantonen moeten worden onderscheiden van gegevens

die tegelijkertijd strafrechtelijke gegevens zijn houdt geen stand. Op grond van art. 16

WBP is het verboden (behoudens de wettelijke uitzonderingen) strafrechtelijke gegevens

te verwerken. Of deze gegevens nu al dan niet mede betrekking hebben op wanprestatie

is dan niet relevant. Ook de vraag of andere convenantpartijen niet kunnen worden

beschouwd als medeverantwoordelijken, zodat van verwerking niet eens sprake is, kan

met een simpel nee worden beantwoord, aangezien onder verwerken niet alleen

verspreiding, maar ook bijvoorbeeld het verzamelen, vastleggen, bewaren en ordenen

wordt verstaan (art. 1 WBP). Toch zijn er mogelijkheden.

Het gaat om strafrechtelijke persoonsgegevens en het verwerken daarvan is verboden,

tenzij het College bescherming persoonsgegevens desverzocht voorafgaand aan de

verwerking een onderzoek heeft ingesteld en eventueel zelfs een nader onderzoek en een

verklaring omtrent de rechtmatigheid van de verwerking heeft gegeven. Niet uit te

sluiten is dat het College de bewuste verwerking van Nijenstede en haar partners

rechtmatig zal vinden. Zo is bijvoorbeeld op 25 april 2013 het aanleggen van een zwarte

lijst door particuliere verhuurders verenigd in het Keurmerk Verhuurdersbelangen

rechtmatig geoordeeld, terwijl daar mede sprake is van strafrechtelijke

persoonsgegevens.[11.] Hieraan is een protocol verbonden dat zorgvuldigheid moet

waarborgen alsmede een geschillencommissie. Opgemerkt wordt dat het protocol

nadrukkelijk inhoudt dat een absolute uitsluiting voor onbepaalde duur niet mogelijk is en

in veel gevallen worden aan toewijzing aanvullende voorwaarden (zoals maatschappelijke

begeleiding) gekoppeld. Zolang de corporaties niet melden is het verwerken van

94

strafrechtelijke persoonsgegevens in ieder geval onrechtmatig. Ook op dit punt is het

vonnis daarom helder en juist.

Er is geen appel ingesteld.

Mr. H.M. Meijerink

Voetnoten

Voetnoten

[1.] WR 1991/100 , m.nt. G.J.J. van den Boogert.

[2.] www .nrc.nl/rechtenbestuur/2013/05/02/de-uitspraak-mag-een-corporatie-een-

huurder-dwingen-van-een-rechtszaak-af-te-zien/.

[3.] www .aedes.nl/content/artikelen/klant-en-wonen/schuldhulpverlening/feiten-en-

cijfers/Aantal-huisuitzettingen-per-jaar.xml.

[4.] WR 2006/38 , LJN AU4877 .

[5.] Hof ’s-Hertogenbosch 18 april 2006, WR 2007/6 .

[6.] Rb. Dordrecht 3 februari 2011, LJN BP2588 .

[7.] Hof ’s-Gravenhage 24 mei 2011, Prg. 2011/197 , LJN BQ6606 .

[8.] Ktr. Maastricht 2 maart 2011, WR 2012/6 .

[9.] www .aedes.nl/content/artikelen/klant-en-wonen/wijkaanpak-en-

leefbaarheid/Uitspraak-Groningse-rechter-is-geen-bom-onder-henn.xml.

[11.] www .cbpweb.nl/Pages/med_20130425_meldpunt-keurmerk-

verhuurdersbelangen.aspx.

95

ECLI:NL:GHARL:2013:5252

Deeplink

Instantie

Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak

16-07-2013

Datum publicatie

17-07-2013

Zaaknummer

200.112.292-01

Rechtsgebieden

Verbintenissenrecht


Hoger beroep

Inhoudsindicatie

Ontbinding huurovereenkomst. Gebruik van woning voor het dealen van wiet

rechtvaardigt ontbinding huurovereenkomst, ondanks zwaarwegende belangen van

huurster met ernstige gezondheidsklachten en minderjarig kind.

Vindplaatsen

Rechtspraak.nl

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.112.292/01

(zaaknummer rechtbank Zwolle-Lelystad 590290 CV 12-915)

arrest van de eerste kamer van 16 juli 2013

in de zaak van

[appellante],


appellante,

in eerste aanleg: gedaagde,

hierna: [appellante],

advocaat: mr. S.O. Reiziger, kantoorhoudend te Almere,

tegen

Woningstichting GoedeStede,

gevestigd te Almere,

geïntimeerde,

in eerste aanleg: eiseres,

hierna: GoedeStede,

advocaat: mr. T. Mulder, kantoorhoudend te Almere.

1Het geding in eerste aanleg

In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in de vonnissen van 14

maart en 25 juli 2012 van de rechtbank Zwolle-Lelystad, sector kanton, locatie Lelystad

(hierna: de kantonrechter).


2.1

Het verloop van de procedure is als volgt:

-

de dagvaarding in hoger beroep d.d. 24 augustus 2012,

-

de memorie van grieven (met producties),

-

de memorie van antwoord (met producties).

2.2

Vervolgens heeft GoedeStede de stukken voor het wijzen van arrest overgelegd en heeft

het hof arrest bepaald.

96

2.3

De vordering van [appellante] luidt:

"voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

i) het vonnis van de Rechtbank Zwolle-Lelystad, zoals tussen partijen gewezen op 25 juli

2012, zaaknummer 590290 CV 12-915, te vernietigen.

ii) de vordering van Goede Stede inhoudende ontbinding van de huurovereenkomst met

[appellante] en ontruiming van de woning alsnog af te wijzen.

iii) Goede Stede te veroordelen opnieuw een woning aan [appellante] ter beschikking te

stellen waar zij met haar dochter kunnen wonen.

iv) Met veroordeling van Goede Stede in de kosten van deze appelprocedure en in de

kosten van de procedure in eerste aanleg."

2.4

Gelet op artikel CIII van de Wet herziening gerechtelijke kaart (Staatsblad 2012, 313)

wordt in deze voor 1 januari 2013 aanhangig gemaakte zaak uitspraak gedaan door het

hof Arnhem-Leeuwarden, locatie Leeuwarden.

3De beoordeling

Producties bij memorie van antwoord

3.1

GoedeStede heeft bij memorie van antwoord producties overgelegd. Deze producties

heeft zij ook in de procedure in eerste aanleg al in het geding gebracht. [appellante]

heeft derhalve op deze producties kunnen reageren. Het hof zal haar om die reden niet in

de gelegenheid stellen op de producties in te gaan.

Vaststaande feiten

3.4

De kantonrechter heeft in rechtsoverweging 5 van het vonnis van 25 juli 2012 de feiten

vastgesteld. Tegen deze vaststelling zijn geen grieven gericht en ook overigens is niet

van bezwaren tegen deze vaststelling gebleken. In appel kan dan ook van de door de

kantonrechter vastgestelde feiten worden uitgegaan. Deze feiten komen, aangevuld met

wat verder over de feiten is gebleken, op het volgende neer.

3.4.1

GoedeStede heeft met ingang van 17 juni 1997 aan [appellante] verhuurd de woning

gelegen te [woonplaats] aan de [adres]. Ten tijde van het vonnis van 25 juli 2012

bewoonde [appellante] deze woning met haar minderjarige dochter, geboren op

[geboortedag].

3.4.2

Op de schriftelijk vastgelegde huurovereenkomst tussen partijen is het huurreglement

van GoedeStede van toepassing. In dit huurreglement is onder meer bepaald:

“7 Verplichtingen van de huurder

(…)

2. Huurder zal het gehuurde niet zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van

GoedeStede gebruiken of laten gebruiken voor het uitoefenen of het doen uitoefenen van

een beroep of bedrijf.

3. Huurder zal zich in of nabij het gehuurde onthouden van bedrijfsmatige activiteiten

met betrekking tot hennep of enige andere plant of narcoticum welke voorkomt in de

Opiumwet en/of op de bij deze wet behorende lijsten.

3. Het is huurder verboden in en of bij het gehuurde, waaronder tevens wordt verstaan

(…) hennep te kweken (in de ruimste zin van het woord), te houden en/of te verhandelen

(eveneens in de ruimste zin van het woord). Dit geldt ook voor enige andere plant of

narcoticum welke voorkomt in de Opiumwet en/of op de bij deze wet behorende lijsten.”

3.4.3

In een brief van 1 februari 2010 heeft Goede Stede [appellante] erop gewezen dat het

niet is toegestaan om de woning aan derden in gebruik te geven en heeft GoedeStede

[appellante] gesommeerd alleen zelf het gehuurde te gebruiken en derden die gebruik

maken van de woning uit de woning te verwijderen.

97

3.4.4

In een brief van 12 mei 2011 heeft GoedeStede aan [appellante] geschreven dat zij

regelmatig overlastklachten over [appellante] heeft ontvangen, omdat deze haar hond in

de binnentuin uitlaat. GoedeStede heeft [appellante] gesommeerd haar hond uit te laten

op de daarvoor bestemde hondenuitlaatplaatsen en niet in de binnentuin.

3.4.5

Op 23 september 2011 is [appellante] door de politie Flevoland aangehouden en (later)

in verzekering gesteld op verdenking van overtreding van de Opiumwet. De politie

Flevoland heeft een proces-verbaal van voorgeleiding opgesteld. In dat proces-verbaal is

onder meer het volgende vermeld:

“INLEIDING/AANLEIDING

Binnen de Basiseenheid Almere Stad west zijn meerdere signalen binnengekomen dat er

op het adres [adres] zou worden gehandeld in verdovende middelen van lijst 1 en 2 van

de opiumwet. Het pand bevindt zich in de nabijheid van een school aan de [straat 1], het

betreft hier een middelbare school. De ons ter beschikking staande informatie bestaat uit

een proces verbaal van de CIE, informatie van de wijkbeheerder, informatie van de

wijkagent en een MMA melding.

In het proces verbaal van de CIE van 26 mei 2011 wordt aangegeven dat er vanaf het

adres [adres] zou worden gehandeld in hard en soft drugs. Dit zou worden gedaan door

Mevrouw [appellante] en meneer [X].

De wijkagent heeft op donderdag 19 mei 2011 verdachte bewegingen gezien op straat

van mevrouw [appellante] betreffende haar contacten op straat. Deze wijkagent heeft op

dinsdag 17 mei 2011 contact gehad met de wijkbeheerder. Deze wijkbeheerder had het

vermoeden dat er drugs gedeald zou worden door mevrouw [appellante].

Op 23 mei 2011 is er door de wijkagent een onderzoek ingesteld naar aanleiding van

informatie van de wijkbeheerder. De informatie van de wijkbeheerder bestaat uit de

melding dat er door mevrouw [appellante] en meneer [X] zou worden gehandeld in

drugs, dit zou door verschillende buurtbewoners zijn gemeld bij de wijkbeheerder.

Naar aanleiding van de voornoemde informatie zijn op 7 juni 2011 de historische

telefoongegevens opgevraagd van de bewoonster van het pand aan de [adres] te weten

mevrouw [appellante], hieruit is gebleken dat er veelvuldig gebeld wordt naar het

telefoonnummer. (…) Hieruit is naar voren gekomen dat deze telefoonnummers worden

gebruikt door personen die antecedenten hebben op het gebied van de opiumwet.

Naar aanleiding van voornoemde is er op vrijdag 17 juni 2011 een camera auto van het

observatieteam voor de woning geplaatst en zijn er gedurende drie dagen beelden

vastgelegd. Uit de beelden is naar voren gekomen dat mevrouw [appellante] en haar

dochter met regelmaat de woning verlaten. De camera auto wordt vervolgens op

maandag 20 juni omstreeks 07.00 uur weer weg gehaald voor de woning.

Vervolgens komt er op 9 augustus 2011 een MMA melding binnen. Op 4 augustus 2011 is

er anoniem een melding gemaakt dat er drugs gedeald wordt op het adres [adres] in

[woonplaats].

(…)

Naar aanleiding van vorenstaande is er op vrijdag 23 september 2011 een actie

gehouden om dit drugsdealen te doen stoppen. Hierbij is er vanaf 18:30 uur post gevat

op een lokatie in de omgeving van de [adres]. Dit om alvorens tot een doorzoeking in de

woning over te gaan een aantal “klanten” te scheppen en aan te houden. Hierbij zijn

vervolgens twee verdachten aangehouden en gehoord. Vervolgens ging verdachte

[appellante] met haar dochter en een voor ons onbekende vrouw weg vanuit haar

woning. Vervolgens na een tijd zagen wij verdachte [appellante] met haar dochter en de

onbekende vrouw rijden op de [straat 2]. Hierop besloten wij hun aan te houden op

verdenking van overtreding van de opiumwet.

(…)

DOORZOEKING IN DE WONING

(…)

Tijdens de doorzoeking werden de volgende goederen aangetroffen en inbeslaggenomen:

- 60 zakjes weed

98

- weegschaal en plastic zakken

- ongeveer 1000 lege zakjes

- 5 pillen vermoedelijk verdovende middelen.”

3.4.6

[appellante] heeft, blijkt uit het proces verbaal van dit verhoor, in haar eerste verhoor bij

de politie onder meer het volgende verklaard:

“Ik weet waarvoor ik ben aangehouden. Ik had weed in huis liggen en ik had weed bij me

toen ik werd aangehouden. Ik ben namelijk weed aan het verkopen omdat ik wat extra

geld wil hebben. Ik koop soms een partij bij jongens op straat. Ik maak daar thuis

kleinere porties van en verkoop dit dan weer door. Ik mag blij zijn als ik per maand 100

a 150 euro mee verdien. Ik doe dit ongeveer een half jaar. Ik heb geen idee hoeveel

mensen bij mij kopen. Nogmaals ik wilde er gewoon wat bij verdienen want het is geen

vetpot bij ons. Ik weet niet hoeveel weed ik bij me had toen ik werd aangehouden. Ik

weet ook niet hoeveel er in huis lag. Maar ik had wel weed in huis liggen voor de

verkoop.”

3.4.7

De in het proces verbaal van voorgeleiding vermelde “klanten” hebben verklaard dat zij

geregeld wiet van [appellante] hebben gekocht. Een van hen heeft verklaard dat de wiet

op een afgesproken plek op straat door [appellante] of haar dochter aan hem werd

overhandigd. De ander heeft onder meer verklaard dat [appellante] “de dealer van de

Staatsliedenwijk” is en dat hij de bestelde wiet na een telefonische bestelling beneden bij

de woning van [appellante] afhaalt.

3.4.8

In een e-mail van 5 december 2011 heeft de heer [Q] van de politie Flevoland onder

meer het volgende aan de advocaat van Goede Stede geschreven:

“(…)We hebben op 23 september een instap gedaan in de woning van mevrouw

[appellante] aan de [adres]. Reden voor de instap was dat wij voldoende informatie

hadden waaruit bleek dat mevrouw [appellante] handelde in verdovende middelen.

Tijdens de instap in de woning troffen wij in een slaapkamer een in aanbouw zijnde

hennepkwekerij aan. De Kwekerij was al helemaal af maar er stonden nog geen planten

in (…). Zij (bedoeld is [appellante] – toevoeging hof) verklaarde dat ze wilde bijverdienen

maar dat ze toch niet verder wilde en daarom was de hennepkwekerij nooit afgemaakt.”

3.4.9

De [gemeente] heeft bij besluit van 11 oktober 2011 op grond van artikel 13b lid 1

Opiumwet aan [appellante] een last onder dwangsom ingelegd, inhoudende dat

[appellante], op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 50.000,--, er zorg voor

dient te dragen dat in de woning aan de [adres] geen handel in drugs meer plaatsvindt.

[appellante] heeft geen bezwaar ingesteld tegen dit besluit.

3.4.10

GoedeStede heeft [appellante] enkele malen schriftelijk verzocht (en gesommeerd) mee

te werken aan beëindiging van de huurovereenkomst.

3.4.11

De woning is ingevolge het vonnis van de kantonrechter op 30 september 2012

ontruimd.

Procedure in eerste aanleg

3.5

GoedeStede heeft ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde

gevorderd. Aan deze vorderingen heeft zij ten grondslag gelegd dat [appellante]

toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de

huurovereenkomst door een hennepkwekerij te exploiteren in de woning en door vanuit

de woning te handelen in verdovende middelen.

3.6

[appellante] heeft verweer gevoerd. De kantonrechter heeft de vorderingen van

GoedeStede toegewezen. Volgens de kantonrechter heeft [appellante] met het beginnen

met aanleggen van op bedrijfsmatig gebruik gerichte voorzieningen voor een

99

hennepkwekerij in de woning haar verplichting tot gebruik van het gehuurde voor

woonruimte geschonden. Deze tekortkoming rechtvaardigt de ontbinding van de

huurovereenkomst, aldus de kantonrechter.

Bespreking van de grieven

3.9

Zoals hiervoor is overwogen, heeft GoedeStede haar betoog dat [appellante]

toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de

huurovereenkomst gebaseerd op twee gronden, te weten (a) dat [appellante] een

hennepkwekerij heeft geëxploiteerd in haar woning en (b) dat [appellante] vanuit de

woning in verdovende middelen heeft gehandeld. De kantonrechter heeft haar oordeel

dat [appellante] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen

uit de huurovereenkomst en dat deze tekortkoming de ontbinding van de

huurovereenkomst rechtvaardigt alleen gebaseerd op de onder a. vermelde grond, de

aanwezigheid van een bedrijfsklare installatie voor de hennepteelt. De onder b. vermelde

grond heeft zij onbesproken gelaten en niet (kenbaar) in haar oordeel betrokken.

3.10

Met de grieven I tot en met V komt [appellante] op tegen het oordeel van de

kantonrechter dat in de woning een gebruiksklare installatie voor de hennepteelt

aanwezig was en dat [appellante] daardoor toerekenbaar is tekortgeschoten in de

nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. Zij ageert daarmee tegen

het oordeel van de kantonrechter over de onder a. vermelde ontbindingsgrond. Indien

deze grieven zouden slagen, dient het hof op grond van de devolutieve werking van het

appel te beoordelen of de andere door b. aangevoerde ontbindingsgrond de ontbinding

(zelfstandig, dan wel in combinatie met de onder a. aangevoerde ontbindingsgrond, voor

zover deze grond weliswaar bestaat maar de ontbinding niet zelfstandig kan dragen) kan

rechtvaardigen. In dit verband overweegt het hof dat GoedeStede in haar memorie van

grieven uitgebreid aandacht heeft geschonken aan ontbindingsgrond b. en deze grond

nader heeft onderbouwd aan de hand van het door [appellante] bij de memorie van

grieven in het geding gebrachte proces verbaal van de politie Flevoland. Het hof ziet

reden om eerst te beoordelen of ontbindingsgrond b. de ontbinding van de

huurovereenkomst zelfstandig kan dragen. Indien dat het geval is, kan in het midden

blijven of de kantonrechter terecht heeft geoordeeld dat een gebruiksklare installatie

voor de hennepteelt in de woning aanwezig was en dat [appellante] met de aanwezigheid

van deze installatie haar verplichtingen uit de huurovereenkomst heeft geschonden en

falen de grieven bij gebrek aan belang.

3.11

GoedeStede heeft haar stelling dat [appellante] vanuit de woning in verdovende

middelen heeft gehandeld, in hoger beroep gebaseerd op het door [appellante]

overgelegde proces verbaal van de politie Flevoland. GoedeStede heeft er opgewezen dat

uit dat proces verbaal volgt dat:

- bij de huiszoeking in de woning 60 zakjes wiet, een weegschaal en lege zakken en

ongeveer 1.000 lege kleine zakjes zijn aangetroffen;

- twee klanten van [appellante] zijn aangehouden, die verklaard hebben wiet van

[appellante] te kopen en dat één van hen heeft verklaard dat [appellante] de dealer van

de Staadsliedenbuurt is;

- bij observaties van de woning is gebleken dat er veel verkeer is in en om de woning en

dat [appellante] en haar dochter bij de woning geregeld iets afgeven of iets krijgen;

- [appellante] bij haar eerste verhoor heeft erkend dat zij wiet in huis had en dat zij dat

verkocht om extra geld te hebben.

Ook heeft GoedeStede gewezen op de door de wijkbeheerder bij gelegenheid van de

comparitie van partijen in eerste aanleg afgelegde verklaring, inhoudende dat hij bij de

portiek van de woning een uitwisseling heeft waargenomen tussen [appellante] en twee

scholieren.

3.12

In het licht van de door GoedeStede aangevoerde feiten en omstandigheden, heeft

[appellante] als zij in hoger beroep nog heeft willen betwisten dat zij vanuit de woning

wiet verkocht - duidelijk is dat niet - deze betwisting onvoldoende onderbouwd.

100

[appellante] heeft zelf het proces verbaal van de politie Flevoland overgelegd, waarop

GoedeStede zich beroept. Zij heeft niet gesteld dat (en waarom) dit proces verbaal

onjuiste informatie bevat. Voorafgaand aan het dwangsombesluit van de [gemeente]

heeft zij haar zienswijze gegeven, inhoudende dat zij niet vanuit haar huis maar alleen

op straat dealde, maar deze zienswijze wordt door de hiervoor aangehaalde informatie

uit het proces-verbaal weerlegd. Alleen de bij de huiszoeking vastgestelde aanwezigheid

van 60 zakjes wiet en een aantal attributen voor de distributie van wiet in de

woning bewijst al dat [appellante] van de woning gebruik maakte om wiet te kunnen

verkopen, terwijl uit de aangehaalde andere gegevens uit het proces verbaal volgt dat

[appellante] ook vanuit de woning, en dus niet (alleen) op straat, wiet verkocht.

3.13

Het verkopen van wiet vanuit de woning is uitdrukkelijk verboden in artikel 7 lid 3 van

het huurreglement. De aanwezigheid van wiet ten behoeve van de handel, het “houden”

van wiet, is verboden in artikel 7 lid 4 van het huurreglement. [appellante] heeft dan ook

gehandeld in strijd met haar verplichtingen uit de huurovereenkomst en is aldus

toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van die verplichtingen. Door de door haar

gehuurde woning te gebruiken voor de handel in wiet heeft zij zich ook niet als een goed

huurder gedragen. Het gebruik van een woning voor de handel in wiet, en daarmee voor

een crimineel doel, heeft immers een nadelig effect op de leefbaarheid van de buurt

waarin de woning is gelegen. Grief VII, die zich keert tegen het oordeel van de

kantonrechter dat [appellante] zich niet als een goed huurder heeft gedragen, faalt dan

ook.

3.14

De vraag die resteert is of deze toerekenbare tekortkoming de ontbinding van de

huurovereenkomst kan dragen. Het hof betrekt bij het antwoord op deze vraag de door

[appellante] aangevoerde argumenten bij grief VI, die zich keert tegen het oordeel van

de kantonrechter dat de aanwezigheid van een gebruiksklare hennepkwekerij de

ontbinding rechtvaardigt.

3.15

Het hof stelt voorop dat in beginsel iedere tekortkoming de ontbinding van de

huurovereenkomst rechtvaardigt. Bij de beoordeling van het verweer van de huurder dat

in de gegeven omstandigheden de tekortkoming de ontbinding van de huur niet

rechtvaardigt, dient rekening te worden gehouden met alle omstandigheden van het

geval, waaronder de aard en de betekenis van de verplichting die de huurder niet is

nagekomen en de belangen van beide partijen, in het bijzonder ook het woonbelang van

de huurder.

3.16

[appellante] heeft enkel uit financieel gewin in strijd met de verplichtingen uit de

huurovereenkomst de van GoedeStede gehuurde woning gebruikt voor het dealen van

wiet, en daarmee voor het herhaald plegen van een misdrijf. GoedeStede heeft er terecht

op gewezen dat uit de handel in verdovende middelen overlast voortvloeit en dat door dit

soort activiteiten de leefbaarheid en het leefklimaat in wijken en buurten wordt

aangetast. GoedeStede is, uit hoofde van haar taak als toegelaten instelling in de zin van

artikel 70 e.v. van de Woningwet, juist gehouden om bij te dragen aan de verbetering

van het leefklimaat in wijken en buurten (vgl. artikel 12a van het Besluit beheer sociale-

huursector). De aard en de ernst van de door [appellante] geschonden verplichtingen uit

de huurovereenkomst brengen dan ook met zich dat GoedeStede groot belang heeft bij

ontbinding van de huurovereenkomst (waarbij het hof slechts het dealen vanuit de

woning in aanmerking neemt).

3.17

Het hof gaat er ook vanuit dat [appellante] groot belang heeft bij voortzetting van de

huur. Aannemelijk is geworden dat zij ernstige gezondheidsklachten heeft. Zij heeft ook

de zorg voor een minderjarige dochter. Het ligt, gelet op haar financiële situatie, niet

voor de hand dat zij gemakkelijk in de particuliere sector een andere woning zal kunnen

huren. Deze omstandigheden wegen echter, afzonderlijk noch tezamen, op tegen het

belang van GoedeStede bij de ontbinding van de huurovereenkomst. Daarbij neemt het

101

hof in aanmerking dat [appellante] er zelf voor heeft gekozen om haar woonbelangen en

die van haar minderjarige dochter op het spel te zetten.

3.18

De slotsom is dat de tekortkoming van [appellante] de ontbinding rechtvaardigt. De

vorderingen tot ontbinding en ontruiming zijn dan ook toewijsbaar. Dat betekent dat alle

grieven van [appellante], al dan niet bij gebrek aan belang, falen.

3.19

Het hof zal het vonnis van de kantonrechter bekrachtigen. [appellante] zal, als de in het

ongelijk gestelde partij, worden verwezen in de proceskosten in hoger beroep

(geliquideerd salaris van de advocaat: 1 punt, tarief II).

De beslissing

Het gerechtshof:


veroordeelt [appellante] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan

de zijde van GoedeStede vastgesteld op € 894,-- voor salaris overeenkomstig het

liquidatietarief, op € 291,-- voor verschotten en op € 131,-- voor nasalaris van de

advocaat;

te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit arrest, en -voor het geval

voldoening binnen bedoelde termijn niet plaatsvindt- te vermeerderen met de wettelijke

rente te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening en met € 68,-- voor nasalaris

van de advocaat;

verklaart dit arrest (voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordeling betreft)

uitvoerbaar bij voorraad;


Aldus gewezen door mrs. J.M. Rowel-van der Linde, H. de Hek en A.M. Koene en door de

rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op

dinsdag 16 juli 2013.

102


Deeplink

Instantie

Rechtbank Amsterdam

Datum uitspraak

22-10-2013

Datum publicatie

29-10-2013

Zaaknummer

2096675 CV EXPL 13-14819

Rechtsgebieden

Civiel recht



Inhoudsindicatie

Boetebeding een algemene voorwaarden ? Boete en/of schadevergoeding ?

Vindplaatsen

Rechtspraak.nl

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

Rolnummer: 2096675 CV EXPL 13-14819

Vonnis van: 22 oktober 2013 (bij vervroeging)

F.no.: 590

Vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

De besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

RIJSTERBORGH VASTGOED B.V.

gevestigd te Amstelveen

eiseres

nader te noemen Rijsterborgh

gemachtigde: mr. J.M. Hesselink

t e g e n

[gedaagde]

wonende te [woonplaats]

gedaagde

nader te noemen [gedaagde]

gemachtigde: mr. S. Akkas


De volgende processtukken zijn ingediend:

- de dagvaarding van 11 juni 2013 inhoudende de vordering van Rijsterborgh met

producties;

- de conclusie van antwoord van [gedaagde];

- tussenvonnis van 13 augustus 2013 waarbij een verschijning van partijen ter

terechtzitting is bevolen;

- zitting van 8 oktober 2013. Verschenen zijn Rijsterborgh bij [naam 1] en haar

gemachtigde en [gedaagde] met zijn gemachtigde.


1Feiten en omstandigheden

Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staan de volgende feiten en

omstandigheden vast:

1.1.

Sinds omstreeks [periode] huurt [gedaagde] van Rijsterborgh de woning aan de [adres]

tegen thans een huurprijs van € 1.804,00 per maand.

103

1.2.

In artikel 10.8 van de huurovereenkomst is opgenomen een verbod het gehuurde op

enigerlei wijze als hennepkwekerij in te richten of te gebruiken.

1.3.

Artikel 10.9 van de huurovereenkomst stelt op overtreding van het verbod een boete van

€ 15.000,00, onverminderd het recht om schadevergoeding te vorderen.

1.4.

Op [datum] heeft de politie een inval in de woning gedaan en een wietplantage

aangetroffen.

1.5.

Rijsterborgh heeft op 12 april 2013 bij de politie aangifte van vernieling van de woning

gedaan.

1.6.

[gedaagde] heeft de woning ontruimd en weer ter beschikking van Rijsterborgh gesteld.

1.7.

Rijsterborgh heeft bij [gedaagde] aanspraak gemaakt op betaling van de verbeurde

boete.

1.8.

[gedaagde] heeft niets betaald.

1.9.

[gedaagde] heeft bij aanvang van de huur een borg van € 8.000,00 betaald.

1.10.

Rijsterborgh verrekent die boete niet met de door [gedaagde] in haar ogen verbeurde

boete, maar met de door haar geleden schade.

2Vordering

Rijsterborgh vordert de veroordeling van [gedaagde] bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad

tot betaling van € 15.000,00 met de wettelijke rente, € 400,00 terzake van

buitengerechtelijke kosten en de proceskosten. Aan zijn vorderingen legt Rijsterborgh de

onder 1 vermelde feiten alsmede het navolgende ten grondslag. [gedaagde] is

toerekenbaar tekort geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen. Rijsterborgh

vordert de door [gedaagde] verbeurde boete. Voor het geval die niet wordt vergoed,

wordt de geleden schade gevorderd, te weten € 15.440,12, die beperkt wordt tot €

15.000,00. De schade bestaat uit:

-

€ 2.432,59 schadeherstel schilderwerkzaamheden (bon wordt overgelegd);

-

€ 551,76 vervangen gordijnen (bon);

-

€ 713,90 reparatie slaapkamer (bon);

-

€ 1.916,50 opruimen, container, reparatie (bon);

-

€ 330,72 schoonmaak (bon);

-

€ 320,65 reiniging vloerbedekking (bon);

-

€ 1.574,00 leeghalen woning en afvoer (bon);

-

€ 500,00 ex. BTW afvoer grond;

-

€ 1.600,00 ex BTW firma Heta;

-

€ 5.000,00 verbruik energie.

3Verweer

[gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering met veroordeling

van Rijsterborgh in de kosten van het geding. Ten verwere voert hij het navolgende aan:

hij heeft de woning niet zelf als plantage ingericht, dat heeft de onderhuurder gedaan en

104

[gedaagde] had zelf geen toegang meer tot de woning. Hij heeft dan ook niet het in de

huurovereenkomst opgenomen verbod overtreden. De hoogte van de boete staat in geen

enkele verhouding tot de geleden schade. De geleden schade wordt niet onderbouwd. Tot

een bedrag van € 7.840,12 legt Rijsterborgh bonnen over, bij welke bonnen hij

vraagtekens plaatst. De overige kosten worden niet aangetoond. Bovendien heeft

Rijsterborgh de borg ad € 8.000,00 niet gerestitueerd. De tussen de gemachtigden

gevoerde briefwisseling rechtvaardigt geen € 400,00 aan buitengerechtelijke kosten.

4Beoordeling van de standpunten

4.1.

[gedaagde] heeft de huurovereenkomst met Rijsterborgh gesloten en was gehouden zijn

met Rijsterborgh overeengekomen verplichtingen na te komen.

4.2.

Het inrichten van de woning als hennepkwekerij is krachtens artikel 10.8 van de

huurovereenkomst niet toegestaan. Voor de gevolgen is hij aansprakelijk. Deze komen

voor zijn rekening.

4.3.

[gedaagde] heeft overigens in dit geval willens en wetens het risico genomen dat met de

door hem gehuurde woning ontoelaatbare dingen zouden gebeuren: door een derde is

hem de borg ad € 8.000,00 ter hand gesteld, hij zou van die derde meer huur krijgen

dan hij aan Rijsterborgh diende te betalen, hij heeft de woning zelf niet gebruikt, enkele

dagen na de aanvang van de huurovereenkomst heeft hij de sleutel van de woning aan

die derde afgegeven en hij heeft geen enkele controle op de woning uitgeoefend.

4.4.

Op het overtreden van het verbod het gehuurde als hennepkwekerij te gebruiken is in

artikel 10.9 een boete gesteld van € 15.000,00. Deze boete is in de huurovereenkomst

zelve en niet in de op de huurovereenkomst van toepassing zijnde algemene bepalingen

opgenomen. Niet gesteld of anderszins is gebleken dat het boetebeding niettemin onder

de definitie van de algemene voorwaarden als bedoeld in artikel 6: 231a Burgerlijk

Wetboek (BW) valt. Aan een beoordeling van de vraag of het boetebeding is aan te

merken als algemene voorwaarde komt de kantonrechter dan ook niet toe.

4.5.

De vordering tot het betalen van het bedrag ad € 15.000,00, voorzover gegrond op het

overtreden van het boetebeding, wijst de kantonrechter dan ook toe.

4.6.

Gelet op artikel 6: 92 BW treedt het boetebeding in de plaats van de schadevergoeding

op grond van de wet. Rijsterborgh had de keuze of de boete met aanvullende

schadevergoeding als bedoeld in artikel 6: 94 lid 2 BW te vorderen of vergoeding van de

schade (“onverminderd de aanspraak op vergoeding van de schade”). Als primaire

grondslag heeft zij gekozen voor de boete. Ter rechtvaardiging van de hoogte van de

overeengekomen boete voert zij aan dat het bedrag van € 15.000,00 overeenkomt met

de gemiddeld door haar bij een hennepplantage in een woning geleden schade. Daarmee

is de boete aan te merken als een gefixeerde schadevergoeding en vervalt de aanspraak

van Rijsterborgh op daarnaast nog een vergoeding van de schade. Die schade vordert zij

in deze procedure ook niet naast de boete, maar wel wil zij de door [gedaagde] betaalde

borg verrekenen met de door haar geleden schade. Dat kan dus niet. De borg dient

verrekend te worden met de verbeurde boete. Op meer dan een bedrag van € 7.000,00

kan Rijsterborgh in de gegeven omstandigheden geen aanspraak maken. Ook al doet

[gedaagde] geen uitdrukkelijk beroep op verrekening, de kantonrechter kan - met

aanvulling van rechtsgronden - niet meer toewijzen dan waarop Rijsterborgh recht heeft.

4.7.

Er is onvoldoende ten verwere aangevoerd om de conclusie te rechtvaardigen dat de

billijkheid klaarblijkelijk matiging van de boete eist. De aard en ernst van de overtreding

van de huurovereenkomst en de hoogte van de boete in verhouding tot de daadwerkelijk

door Rijsteborgh geleden schade neemt de kantonrechter bij dit oordeel in aanmerking.

4.8.

De vordering van Rijsterborgh wordt toegewezen tot een bedrag van € 7.000,00 te

vermeerderen met de wettelijke rente.

105

4.9.

Op vergoeding van buitengerechtelijke kosten heeft Rijsterborg geen recht bij gebreke

van de sinds 1 juli 2012 verplichte 14-dagen brief als bedoeld in artikel 6: 96 lid 6 BW.

4.10.

[gedaagde] wordt in de kosten van de procedure veroordeeld, zij het dat aan griffierecht

niet het daadwerkelijk door Rijsterborgh verschuldigde bedrag wordt toegewezen, maar

het bedrag dat verschuldigd is als een vordering ten bedrage van € 7.000,00 zou zijn

ingesteld.

BESLISSING

De kantonrechter:

I. veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan Rijsterborgh van:

- € 7.000,00, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 3 juni 2013 tot aan de

voldoening;

II. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van Rijsterborgh tot op

heden begroot op:

-griffierecht: € 448,00

-kosten dagvaarding: € 94,45

-salaris gemachtigde: € 500,00

--------------

totaal: € 1.042,45

inclusief eventueel verschuldigde BTW;

III. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

IV. wijst het meer of anders gevorderde af.

Aldus gewezen door mr. P. van der Kolk-Nunes, kantonrechter, en uitgesproken ter

openbare terechtzitting van 22 oktober 2013 in tegenwoordigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter

106

WR 2013/120: Overlast – schadevergoeding: inadequaat optreden verhuurder

tegen rattenoverlast? rattennest op gemeentegrond; aantasting in zijn pers...

Instantie: Hof 's-Hertogenbosch Datum: 16 juli 2013

Magistraten:

Mrs. B.A. Meulenbroek, I.B.N. Keizer, M. van Ham

Zaaknr: HD 200.108.336/02

Conclusie: -

Noot: mr. C.L.J.M. de Waal Roepnaam: -

Brondocumenten: ECLI:NL:GHSHE:2013:3155, Uitspraak, Hof 's-Hertogenbosch, 16‑

07‑2013

Wetingang: (art. 7:204 , 7:207 , 6:74 en 6:106 lid 1 onder b BW)

Brondocument: Hof 's-Hertogenbosch, 16-07-2013, nr HD 200.108.336/02


EssentieNaar boven

Overlast – schadevergoeding: inadequaat optreden verhuurder tegen rattenoverlast?

rattennest op gemeentegrond; aantasting in zijn persoon; immateriële

schadevergoeding?


Het hof oordeelt dat ernstige inbreuken op de persoonlijke levenssfeer een aantasting in

de persoon in van art. 6:106 BW kunnen opleveren. De ernstige nachtelijke overlast door

rondrennende en piepende en schreeuwende ratten onder de vloer van de woonkamer en

slaapkamer kan een ernstige inbreuk op de persoonlijke levenssfeer, en daarmee een

aantasting in de persoon opleveren. Het hof verwijst naar een uitspraak EHRM 16

november 2001, NJ 2005/344 , waarin overwogen wordt dat stankoverlast een inbreuk

op art. 8 EVRM (recht van eenieder op respect voor zijn privéleven) kan opleveren. Ook

derving van woongenot kan aangemerkt worden als een aantasting in de persoon (concl.

A-G Wissink bij Hoge Raad 25 maart 2011, LJN B1410).

De vraag is of, indien huurder op voldoende duidelijke wijze heeft geklaagd over de

overlast door de ratten en verhuurster vervolgens niet adequaat op die klachten heeft

gereageerd, dit tot een toerekenbare tekortkoming van verhuurster leidt die tot een

schadevergoeding verplicht. Indien verhuurster niet voldoende voortvarend is opgetreden

naar aanleiding van de klachten van huurder is zij tekortgekomen in de nakoming van

haar verplichtingen. Dat het rattennest uiteindelijk niet is aangetroffen in de grond van

verhuurster maar in de grond van de gemeente voert volgens het hof niet tot een ander

oordeel. De stoornis heeft zich in het gehuurde gemanifesteerd.


Appellant:

Frenkie Franciscus Hubertus Franssen, wonende te Valkenburg aan de Geul

Advocaat:

mr. A.J.J. Kreutzkamp

tegen

Geïntimeerde:

Stichting Wonen Zuid, gevestigd te Roermond

Advocaat:

mr. R.W. Janssen


UitspraakNaar boven

Hof ’s-Hertogenbosch 16 juli 2013, nr. HD 200.108.336/02

(...)

4.De beoordeling

4.1

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

a.

Franssen is met ingang van 1 augustus 2007 van Wonen Zuid de woning aan de Dr.

Poelstraat 9 te Valkenburg gaan huren.

b.

107

Franssen heeft volgens het door Wonen Zuid bijgehouden ‘Wocas-systeem’ op 15 januari

2009 geklaagd over overlast door ratten. Wonen Zuid heeft naar aanleiding van deze

klacht een onderzoek uitgevoerd aan en in het gehuurde maar daarbij geen gebreken

vastgesteld die een oorzaak konden vormen voor de aanwezigheid van de ratten.

c.

Franssen heeft in de loop van 2009 verzocht om herstel van gebreken in de badkamer en

om een oplossing voor vochtoverlast in de kelder. Naar aanleiding van deze meldingen

heeft Wonen Zuid herstelmaatregelen in de badkamer laten uitvoeren, de oorzaak van de

vochtoverlast in de kelder verholpen en gevolgschade in de kelder hersteld.

d.

Begin oktober 2009 hebben diverse bewoners van de Dr. Poelstraat bij Wonen Zuid

melding gemaakt van rattenoverlast. Wonen Zuid heeft daarop bij brief van 8 oktober

2009 aan de bewoners van de Dr. Poelstraat 3 t/m 11A het volgende meegedeeld:

“Rondom de woningen Doctor Poelstraat 3 t/m 11A is er overlast van ratten. Dit is een

vervelende situatie. (…)

Een concrete oplossing voor de overlast is er niet. Ik denk dat de stelling ‘voorkomen

beter dan genezen’ hier wel van toepassing is. Hoe?? Gooi geen etensresten in de tuin.

Ook (…) niet (…) voor vogels. Ratten zijn slimme dieren en komen iedere keer terug om

te kijken of ze iets vinden.”

e.

Wonen Zuid heeft naar aanleiding van de meldingen van begin oktober 2009 voorts aan

Van der Velden Rioleringsbeheer (hierna: Van der Velden) opdracht gegeven om ter

plaatse rookgas-detecties uit te voeren. Van der Velden heeft daarbij in de riolering van

de door Franssen gehuurde woning diverse lekkages vastgesteld en deze medio oktober

2009 hersteld.

f.

Op 4 november 2009 heeft Wonen Zuid nog een inspectie uitgevoerd in het gehuurde.

Franssen heeft tijdens die inspectie meegedeeld nog steeds last te hebben van ratten.

Wonen Zuid heeft daarop bij brief van 16 november 2009 onder meer het volgende aan

Franssen meegedeeld:

“U heeft aangegeven dat u nog steeds last heeft van ratten. Van der Velden

rioleringsbeheer uit Heerlen zal woensdag 18 november as. het rioleringsstelsel van Dr.

Poelstraat 11 onderzoeken op gebreken en deze zo nodig herstellen. Indien geen

gebreken op het adres Dr. Poelstraat 11 worden geconstateerd zal (…) Van der Velden

Rioleringsbeheer een vervolgonderzoek rondom uw woning starten.”

Van der Velden heeft op 7 december 2009 een camera-inspectie uitgevoerd en daarbij

geen gebreken geconstateerd in het rioleringsstelsel van de woningen van Wonen Zuid.

g.

Bij brief van 22 december 2009 heeft de advocaat van Franssen aan Wonen Zuid

meegedeeld dat Franssen geluids- en andere overlast blijft houden van onder de

fundering actieve ratten, in het bijzonder tijdens de voor de nachtrust bestemde uren.

Wonen Zuid heeft daarom wederom Van der Velden ingeschakeld. Van der Velden heeft

op 21 januari 2010 een rookgas-detectie uitgevoerd bij de door Franssen gehuurde

woning. In het daarvan opgemaakte verslag heeft Van der Velden onder meer het

volgende geschreven:

“Tijdens bovengenoemde rookgas-detectie vanuit het schrobputje hebben wij geen

gebreken geconstateerd op het grondgebied van Wonen Zuid. Visueel constateerden wij

een verzakking in de verharding t.h.v. het trottoir. Tijdens het vrijgraven van deze

locatie constateerden wij een rattennest. Gezien de locatie hebben wij in opdracht van de

Gemeente Valkenburg a/d Geul het riool op gemeentegrond hersteld.”

h.

Bij de zojuist omschreven werkzaamheden is het rattennest verwijderd. Franssen heeft

daarna geen overlast van ratten meer ondervonden.

4.2.1

In de onderhavige procedure vordert Franssen in conventie, na zijn eis bij conclusie van

repliek in conventie te hebben gewijzigd, veroordeling van Wonen Zuid tot betaling van €

108

7000 bij wijze van immateriële schadevergoeding zoals bedoeld in artikel 6:106 lid 1

aanhef en sub b BW, vermeerderd met wettelijke rente.

4.2.2

Aan deze vordering heeft Franssen, voor zover in hoger beroep van belang, het volgende

ten grondslag gelegd.

Franssen heeft al vanaf kort na aanvang van de huurovereenkomst in 2007 veelvuldig bij

Wonen Zuid geklaagd over ernstige overlast door ratten en – door de aanwezigheid van

de ratten veroorzaakte aanwezigheid van – vliegen. Wonen Zuid is tekort geschoten in de

nakoming van haar verplichtingen door niet adequaat te reageren op de klachten van

Franssen en door pas in 2009 een onderzoek te laten uitvoeren naar de rattenoverlast.

Door deze tekortkoming is het woongenot van Franssen ernstig en langdurig geschaad.

Er is hierdoor sprake van een ‘aantasting’ van Franssen ‘in zijn persoon’ in de zin van

artikel 6:106 lid 1 sub b BW, zodat toekenning van een vergoeding van immateriële

schade gerechtvaardigd is.

4.2.3

Wonen Zuid heeft verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van

belang, in het navolgende aan de orde komen.

4.2.4

Wonen Zuid heeft in reconventie veroordeling van Franssen tot betaling van een bedrag

aan achterstallige huur gevorderd. Die vordering is door de kantonrechter toegewezen.

De vordering in reconventie speelt in dit hoger beroep geen rol omdat Franssen het

hoger beroep heeft beperkt tot het vonnis in conventie.

4.3

De kantonrechter heeft in het beroepen vonnis de vordering van Franssen in conventie

afgewezen en Franssen in de kosten van het geding in conventie veroordeeld.

4.4

Franssen heeft één grief aangevoerd tegen het vonnis in conventie. Door middel van die

grief wil Franssen bereiken dat de door hem gevorderde immateriële schadevergoeding

van € 7000 alsnog geheel of ten dele wordt toegewezen.

4.5

Franssen heeft deze vordering gebaseerd op artikel 6:106 lid 1 sub b BW. De door

Franssen gestelde ‘aantasting’ van hem ‘in zijn persoon’ in de zin van dat artikel is door

hem in de memorie van grieven (blz. 4 onderaan) als volgt omschreven:

“De aantasting in zijn persoon heeft dus bestaan uit het jarenlang in zijn woongenot

aangetast zijn als gevolg van ratten en ook insecten. Zulks hoofdzakelijk tijdens de voor

de nachtrust bestemde uren.”

Uit deze formulering van de toelichting op de grief volgt dat eventuele andere

aantastingen van Franssen in zijn woongenot, zoals een aantasting van het woongenot

door vochtoverlast in de kelder, in dit hoger beroep niet aan de orde komen. Het gaat

dus in dit hoger beroep uitsluitend om de overlast door de aanwezigheid van ratten (en

vliegen). Volgens Franssen was deze overlast ernstig. Hij heeft gesteld dat hij met name

tijdens de voor de nachtrust bestemde uren overlast heeft ondervonden door ratten die

piepend en schreeuwend rondrenden onder de vloer van de woonkamer en (eveneens op

de begane grond gelegen) slaapkamer. Wonen Zuid heeft niet betwist dat Franssen (in

elk geval vanaf 2009) dergelijke overlast heeft ondervonden.

4.6

Het hof stelt voorop dat volgens de parlementaire geschiedenis van artikel 6:106 BW

ernstige inbreuken op de persoonlijke levenssfeer een aantasting in de persoon in de zin

van dat artikel kunnen opleveren. Ernstige nachtelijke overlast zoals zojuist omschreven

kan naar het oordeel van het hof een ernstige inbreuk op de persoonlijke levenssfeer, en

daarmee een aantasting in de persoon opleveren. Het hof vindt voor dit oordeel onder

meer steun in de uitspraak van het Europees Hof voor de Rechten van de Mens van 16

november 2004, NJ 2005, 344 , waarin onder meer is overwogen dat stankoverlast een

inbreuk op het in artikel 8 van het EVRM gewaarborgde recht van eenieder op respect

voor zijn privéleven kan opleveren. Het hof verwijst voorts naar het arrest van de Hoge

Raad van 25 maart 2011, LJN: BP1410 , en meer in het bijzonder naar de conclusie van

Advocaat-Generaal Wissink bij dat arrest, waarin wordt ingegaan op de vraag of een

109

derving van woongenot kan worden aangemerkt als een aantasting in de persoon in de

zin van artikel 6:106 lid 1 sub b BW.

4.7

Voor een veroordeling van Wonen Zuid om aan Franssen een immateriële

schadevergoeding te betalen is echter alleen plaats, als er een grondslag is waar een

schadevergoedingsverplichting van Wonen Zuid op gebaseerd kan worden. Volgens

Franssen bestaat die grondslag uit een tekortkoming van Wonen Zuid in de nakoming

van de huurovereenkomst. Volgens Franssen heeft Wonen Zuid niet gereageerd op de

vele klachten die Franssen vanaf een moment kort na aanvang van de huurovereenkomst

heeft geuit over de rattenoverlast, en levert dat een tekortkoming van Wonen Zuid op die

volgens artikel 6:74 BW tot schadevergoeding verplicht.

4.8

Het hof constateert dat Franssen in de memorie van grieven niet aanvoert dat Wonen

Zuid in de periode vanaf 15 januari 2009 onvoldoende voortvarend is opgetreden. Het

geschil van partijen spitst zich dus toe op de vraag of Franssen, zoals door hem is

gesteld, al kort na aanvang van de huurovereenkomst in 2007 en in elk geval ook al vóór

2009 op voldoende duidelijke wijze heeft geklaagd over overlast door ratten en op de

vraag of het feit dat Wonen Zuid dan niet op die klachten heeft gereageerd, een

toerekenbare tekortkoming van Wonen Zuid oplevert die haar op de voet van artikel 6:74

BW tot schadevergoeding verplicht.

4.9

Als komt vast te staan dat Franssen al kort na aanvang van de huurovereenkomst in

2007, en in elk geval al vóór 2009, veelvuldig en duidelijk bij Wonen Zuid is gaan klagen

over door hem in het gehuurde ondervonden overlast door ratten, moet naar het oordeel

van het hof geoordeeld worden dat Wonen Zuid niet voldoende voortvarend is

opgetreden en tekort geschoten is in de nakoming van haar verplichtingen. Dat het

rattennest uiteindelijk niet is aangetroffen in grond van Wonen Zuid maar in grond van

de gemeente voert niet tot een ander oordeel. De stoornis van het huurgenot heeft zich

wel in het gehuurde gemanifesteerd. Het hof volgt Wonen Zuid – indien Franssen in de

bewijslevering slaagt – niet in haar verweer dat de stoornis moet worden aangemerkt als

een ‘stoornis door derden’ in de zin van artikel 7:204 lid 3 BW en dat zij om die reden

niet aansprakelijk is. Wonen Zuid heeft niet betwist dat zij bij klachten over overlast door

ratten adequaat had moeten optreden. Zij stelt immers dat zij dat ook gedaan heeft.

Aangenomen mag worden dat het rattennest eerder zou zijn ontdekt als Wonen Zuid de

door haar getroffen onderzoeksmaatregelen eerder in gang zou hebben gezet.

4.10

Omdat Franssen zijn vordering baseert op zijn stelling dat hij al kort na aanvang van de

huurovereenkomst in 2007 veelvuldig bij Wonen Zuid is gaan klagen over door hem

ondervonden overlast door ratten, rust op hem de bewijslast van die stelling.

Het hof acht Franssen nog niet in de bewijslevering geslaagd. Franssen heeft echter

uitdrukkelijk aangeboden om zijn stelling te bewijzen door het laten horen van getuigen,

waaronder medewerkers van Wonen Zuid. Het hof zal Franssen tot die bewijslevering

toelaten.

4.11

Als Franssen niet in de bewijslevering slaagt, moet zijn vordering worden afgewezen.

4.12

Als Franssen er wel in slaagt om te bewijzen dat hij al kort na aanvang van de

huurovereenkomst in 2007 veelvuldig en duidelijk bij Wonen Zuid is gaan klagen over

door hem in het gehuurde ondervonden overlast door ratten, moet het hof de vraag

beantwoorden tot welk bedrag de vordering van Franssen ter zake immateriële

schadevergoeding moet worden toegewezen. Het hof zal die vraag om redenen van

proceseconomie nu al beantwoorden. Het hof constateert dat Franssen het door hem

gevorderde bedrag van € 7000 niet of nauwelijks heeft onderbouwd. Het door Franssen

genoemde arrest van dit hof van 27 september 2005, genoemd in de Smartengeldgids

van de ANWB, is naar het oordeel van het hof niet vergelijkbaar omdat dat arrest een

andersoortige overlast betrof die bovendien aanzienlijk langer geduurd heeft. Alle

omstandigheden in aanmerking genomen acht het hof, als Franssen geheel in de

110

bewijslevering zou slagen, naar billijkheid een vergoeding van € 1000 passend. Het hof

neemt daarbij in aanmerking dat een oplossing van de overlast in dat geval geacht moet

worden met ruim een jaar te zijn vertraagd, terwijl de intensiteit van de overlast niet erg

groot lijkt omdat er in 2009 kennelijk meerdere maanden zijn verstreken waarin geen

klachten over de rattenoverlast zijn geuit. Zo heeft Franssen bijvoorbeeld geen melding

gemaakt van overlast door ratten in het door hem ingevulde formulier ‘Aanzegging

onderhoudsgebreken’ dat als productie 7 bij de conclusie van antwoord is overgelegd.

4.13

Als Franssen geheel in de bewijslevering slaagt en om die reden een schadevergoeding

van € 1000 vast stelt, zijn beide partijen deels in het gelijk en deels in het ongelijk

gesteld. Het hof acht in dat geval een compensatie van de proceskosten tussen de

partijen op zijn plaats.

4.14

Het staat de partijen vanzelfsprekend vrij om met inachtneming van het bovenstaande in

onderling overleg een regeling te treffen ter beëindiging van dit geschil, waardoor

getuigenverhoren achterwege kunnen blijven.

Elk verder oordeel wordt nu aangehouden.

5.De uitspraak

Het hof:

laat Franssen toe te bewijzen dat hij al kort na aanvang van de huurovereenkomst in

2007, en in elk geval al vóór 2009, veelvuldig en duidelijk bij Wonen Zuid is gaan klagen

over door hem in het gehuurde ondervonden overlast door ratten;

bepaalt, voor het geval Franssen bewijs door getuigen wil leveren, dat getuigen zullen

worden gehoord ten overstaan van mr. I.B.N. Keizer als raadsheer-commissaris, die

daartoe zitting zal houden in het Paleis van Justitie aan de Leeghwaterlaan 8 te ’s-

Hertogenbosch op een door deze te bepalen datum;

verwijst de zaak naar de rol van 30 juli 2013 voor opgave van het aantal getuigen en van

de verhinderdata van partijen zelf, hun advocaten en de getuige(n) in de periode van 4

tot 12 weken na de datum van dit arrest;

bepaalt dat de raadsheer-commissaris na genoemde roldatum dag en uur van het

getuigenverhoor zal vaststellen;

bepaalt dat de advocaat van Franssen tenminste zeven dagen voor het verhoor de

namen en woonplaatsen van de te horen getuigen zal opgeven aan de wederpartij en aan

de civiele griffie;

houdt iedere verdere beslissing aan.

NootNaar boven

Auteur: mr. C.L.J.M. de Waal

Naschrift

Interessant in deze uitspraak zijn de overwegingen van het hof over de (mogelijke)

tekortkoming door het niet adequaat reageren op klachten en over immateriële schade

wegens een inbreuk op het privéleven door ernstige nachtelijke overlast. In deze zaak

was tussen partijen niet in geschil dat de huurder ‘…met name tijdens de voor de

nachtrust bestemde uren overlast heeft ondervonden door ratten die piepend en

schreeuwend rondrenden onder de vloer van de woonkamer en (eveneens op de begane

grond gelegen) slaapkamer.’ (vgl. r.o. 4.5 laatste deel). Verder was niet in geschil dat de

verhuurder vanaf januari 2009 voortvarend heeft gereageerd op de klachten daarover,

onder meer door het (laten) uitvoeren van diverse onderzoeken, die uiteindelijk in

januari 2010 hebben geleid tot de ontdekking van een rattennest nabij het riool in

gemeentegrond. Of de verhuurder in de daarvoor gelegen periode voortvarend is

opgetreden hangt naar het oordeel van het hof af van de vraag of de huurder toen ook

veelvuldig en duidelijk heeft geklaagd over rattenoverlast, waarvoor de huurder een

bewijsopdracht krijgt. Het hof oordeelt dat, als komt vast te staan dat de huurder van

meet af aan veelvuldig en duidelijk heeft geklaagd, het naar aanleiding daarvan niet

adequaat optreden door de verhuurder een tekortkoming vormt die de verhuurder op de

voet van artikel 6:74 BW schadeplichtig maakt. Dit laatste betekent dat het hof het

adequaat reageren door de verhuurder op klachten over een stoornis van het huurgenot

aanmerkt als een zelfstandige verplichting van de verhuurder. Dat geldt ook wanneer,

111

zoals in dit geval, nadien blijkt dat een derde verantwoordelijk is voor de oorzaak van de

stoornis. De oorzaak zal immers pas na adequaat onderzoek kunnen worden ontdekt. Dat

het beroep van de verhuurder op het afwezig zijn van aansprakelijkheid voor feitelijke

stoornissen door derden (zoals de gemeente, artikel 7:204 lid 3 BW) werd afgewezen ligt

daarom voor de hand. Het hof heeft dit (veronderstelde) inadequaat optreden van de

verhuurder niet expliciet aangemerkt als een gebrek ex artikel 7:204 lid 2 BW.

Bovenstaand uitgangspunt van het hof komt echter overeen met het in de

wetsgeschiedenis en jurisprudentie ontwikkelde uitgangspunt bij overlast door een

huurder van dezelfde verhuurder. Ook in een dergelijk geval wordt het gebrek niet

gevormd door het feitelijk handelen van de overlast veroorzakende buurman, maar door

het achterwege laten van adequate maatregelen daartegen door de verhuurder.

Keerzijde is dat – ongeacht de mate van overlast – geen sprake is van een gebrek zolang

de verhuurder datgene doet wat hij redelijkerwijs kan en behoort te doen om aan de

overlast van de buurman een einde te maken.

Voorts is van belang dat ernstige nachtelijke overlast als hierboven bedoeld een ernstige

inbreuk op de persoonlijke levenssfeer kan opleveren en daarmee een inbreuk op het

recht op een privéleven als bedoeld in artikel 8 EVRM. Dat is aan te merken als een

nadeel van immateriële aard. A-G Wissink merkt in zijn conclusie bij HR 25 maart 2011

(ECLI:NL:PHR:2011:BP1410) op:

“Gederfd of verminderd woongenot kan, in abstracto, worden gekwalificeerd als

vermogensschade of als immateriële schade. In de literatuur wordt in dit verband wel

gesproken van een grensgeval tussen vermogensschade en ander nadeel. Men zou ook

kunnen zeggen dat de kwalificatie als de ene of de andere vorm van schade van kleur

kan verschieten, al naar gelang de situatie. De kwalificatie is immers niet automatisch

duidelijk, omdat het ‘genot’ dat men van een woning heeft op verschillende manieren kan

worden geduid. Afhankelijk van wat precies met de aantasting van het woongenot wordt

bedoeld, wordt duidelijk of het gaat om vermogensschade of ander nadeel danwel

eventueel beide.” (randnummer 2.6).

Hij merkt voorts op dat immaterieel nadeel in de vorm van verminderde levensvreugde

of gevoelens van onbehagen alleen voor vergoeding in aanmerking komen als sprake is

van één van de in artikel 6:106 BW genoemde gevallen, zoals ‘aantasting in de persoon

op andere wijze’. Naar het oordeel van het hof was daarvan sprake in het onderhavige

geval. Een vraag die in bovenstaande uitspraak niet aan de orde kwam is of bij gederfd

huurgenot tegelijkertijd aanspraak kan bestaan op zowel schadevergoeding als

huurverlaging op grond van artikel 7:207 BW. Huurverlaging is een vorm van partiële

ontbinding, waarbij de door de huurder te leveren prestatie (huurbetaling) wordt

verminderd evenredig aan de mate waarin de verhuurder tekortschiet in het leveren van

huurgenot. Per saldo ontvangt de huurder de materiële prestatie waarvoor hij betaalt.

Met name bij woonruimte is het de vraag of de derving van huurgenot dan nog

(materiële) schade op kan leveren (mogelijke gevolgschade daargelaten). Is er echter

(tevens) sprake van een als immateriële schade aan te merken inbreuk op de

persoonlijke levenssfeer, dan is verdedigbaar dat er sprake kan zijn van zowel een

vermindering van de huurprijs evenredig aan de verminderde materiële prestatie van de

verhuurder, als van vergoeding van die immateriële schade.

112

ECLI:NL:GHSHE:2013:3340

Deeplink

Instantie

Gerechtshof 's-Hertogenbosch

Datum uitspraak

23-07-2013

Datum publicatie

25-07-2013

Zaaknummer

HD 200.113.660/01

Formele relaties

Eerste aanleg: ECLI:NL:RBROE:2011:3525, Overig

Eerste aanleg: ECLI:NL:RBROE:2012:2039, Overig

Rechtsgebieden

Verbintenissenrecht


Hoger beroep

Inhoudsindicatie

Huur woonruimte. Weigering huur(verhogingen) vanwege overlast in en rond

leegstaande woningen tegenover de gehuurde woning. Geen uitzondering op artikel

7:204 lid 3 BW aangenomen.

Wetsverwijzingen

Burgerlijk Wetboek Boek 7 204, geldigheid: 2013-07-24

Vindplaatsen

Rechtspraak.nl

Uitspraak GERECHTSHOF s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer HD 200.113.660/01

arrest van 23 juli 2013

in de zaak van

Maesteyn B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats],

appellante in het principaal appel,

geïntimeerde in het incidenteel appel,

verder: de verhuurster,

advocaat: mr. H.M.P.A. Wolters,

tegen:

1[geïntimeerde 1.],

2. [geïntimeerde 2.],

beiden wonende te [woonplaats],

geïntimeerden in het principaal appel,

appellanten in het incidenteel appel,

verder: de huurders,

advocaat: mr. F. Bouyagaghjdane,

op het bij exploot van dagvaarding van 21 augustus 2012 ingeleide hoger beroep van de

door de rechtbank Roermond, sector kanton, locatie Venlo gewezen vonnissen van 28

december 2011 en 23 mei 2012 tussen de verhuurster als eiseres in conventie,

verweerster in reconventie en de huurders als gedaagden in conventie, eisers in

reconventie.

1Het geding in eerste aanleg (zaaknummer 326078\CV EXPL 11-4679)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormelde vonnissen.


Het verloop van de procedure blijkt uit:

-

de dagvaarding in hoger beroep;

-

http://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:RBROE:2011:3525

http://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:RBROE:2012:2039

http://wetten.overheid.nl/cgi-bin/deeplink/law1/bwbid=BWBR0005290/article=204/date=2013-07-24

113

de memorie van grieven met dertien producties en vermindering van eis;

-

de memorie van antwoord tevens memorie van grieven in het incidenteel appel met zes

producties;

-

de memorie van antwoord in het incidenteel appel met een productie (nr. 14).

De verhuurster heeft arrest gevraagd. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en

de stukken van de eerste aanleg.

3De gronden van het hoger beroep

In het principaal appel en in het incidenteel appel

Voor de inhoud van de grieven verwijst het hof naar de memories van grieven.

4De beoordeling

In het principaal appel en in het incidenteel appel

4.1

De verhuurster heeft tegen het tussenvonnis van 28 december 2011 geen grieven

gericht, zodat zij in haar hoger beroep tegen dat vonnis niet-ontvankelijk wordt

verklaard.

4.2

Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.

a. Bij schriftelijke huurovereenkomst van 21 april 2008 hebben de huurders van de

verhuurster gehuurd de woning aan de [straatnaam 1 huisnummer A] te

[woonplaats] tegen een huurprijs die bij aanvang € 837,= per maand en per 1 juli

2011 € 923,30 per maand bedroeg.

b. Naar aanleiding van de huurverhoging in 2010 hebben de huurders bij brief van

23 mei 2010 aan de verhuurster laten weten daar niet mee in te stemmen in

verband met de door hen in hun woonomgeving ondervonden overlast. Het ging

hierbij om geluidsoverlast, vandalisme en drugshandel in en rond de grotendeels

leegstaande woningen aan de [straatnaam 2 huisnummer A-J], schuin tegenover

de woning van de huurders, die op de nominatie stonden om herontwikkeld dan

wel gesloopt te worden. Eenzelfde bezwaar hebben de huurders tegen de

huurverhoging in 2011 gemaakt.

c. Vanaf mei 2011 hebben de huurders in verband met de door hen ervaren overlast

de huurbetalingen geheel gestopt.

d. In verband met de daardoor ontstane huurachterstand van meer dan vijf

maanden heeft de verhuurster bij dagvaarding van 5 december 2011 de

onderhavige procedure tegen de huurders geëntameerd.

e. De woningen aan de [straatnaam 2] zijn in juni 2012 gesloopt.

4.3

In deze procedure vorderde de verhuurster in eerste aanleg in conventie op grond van de

ontstane huurachterstand, kort samengevat, ontbinding van de huurovereenkomst,

veroordeling van de huurders tot ontruiming van het gehuurde, tot betaling van de

huurachterstand met buitengerechtelijke incassokosten ten bedrage van in totaal

€ 5.459,98 en van huur/schadevergoeding ten bedrage van € 923,30 per maand tot aan

de ontruiming. De huurders hebben deze vorderingen bestreden en daartoe aangevoerd

dat de verhuurster tekortgeschoten is in haar verplichtingen uit de huurovereenkomst

doordat zij de omstandigheden heeft geschapen waardoor de overlast is ontstaan. Op

grond daarvan vorderden de huurders in reconventie partiële ontbinding van de

huurovereenkomst, een vermindering van de huurprijs met € 250,= per maand (na

eiswijziging) vanaf mei 2010 en een verhuiskostenvergoeding.

4.4

De kantonrechter heeft bij tussenvonnis van 28 december 2011 een comparitie van

partijen annex descente bepaald. Deze heeft op 26 januari 2012 plaatsgevonden. Daarbij

is afgesproken dat de huurders met ingang van 1 januari 2012 een huurbedrag van

€ 650,= per maand zouden gaan betalen. Bij eindvonnis van 23 mei 2012 heeft de

kantonrechter geoordeeld dat ter plaatse een volstrekt onwenselijk situatie bestond,

waar de huurders terecht tegen opkwamen en waarvoor de verhuurster een vergaande

verantwoordelijkheid droeg. De kantonrechter oordeelde op grond daarvan een

114

vermindering van de huurprijs met € 250,= per maand vanaf mei 2010 gerechtvaardigd.

De vorderingen van de verhuurster in conventie tot ontbinding van de

huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde en betaling van huur/schadevergoeding

tot aan de ontruiming en buitengerechtelijke incassokosten heeft de kantonrechter

afgewezen. Aan huurachterstand over de periode van juli 2011 tot en met december

2011 heeft de kantonrechter een bedrag van € 5.404,08 toegewezen. In reconventie

heeft de kantonrechter een bedrag van € 5.000,= als vermindering van de huurprijs met

€ 250,= per maand over de periode van mei 2010 tot en met december 2011

toegewezen en de vorderingen van de huurders voor het overige afgewezen. In

conventie en in reconventie zijn de proceskosten tussen partijen gecompenseerd.

4.5

De verhuurster heeft in het principaal appel zeven grieven aangevoerd, waarmee het

geschil in volle omvang aan het hof ter beoordeling wordt voorgelegd. De grieven lenen

zich voor gezamenlijke behandeling. In hoger beroep heeft de verhuurster haar

vorderingen opnieuw geformuleerd. Deze houden nu in, samengevat, (a) ontbinding van

de huurovereenkomst, (b) veroordeling van de huurders tot ontruiming van het

gehuurde, (c) hoofdelijke veroordeling van de huurders tot betaling van de achterstallige

huurpenningen en verdere huurtermijnen met inbegrip van de jaarlijkse huurverhogingen

en vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de respectieve vervaldata en (d)

schadevergoeding gelijk aan de huur vanaf de ontbinding tot aan de ontruiming.

Onderdeel (c) van deze vorderingen heeft de verhuurster ten opzichte van de

dagvaarding in hoger beroep bij memorie van grieven (punt 95) als eisvermindering

gewijzigd, zodat verder van deze laatste formulering wordt uitgegaan. De vordering

inzake buitengerechtelijke incassokosten maakt in hoger beroep niet langer deel uit van

de vorderingen van de verhuurster zodat dit onderdeel verder niet aan de orde is.

4.6

Het incidenteel appel van de huurders betreft hun reconventionele vordering; volgens

hen is er ook na de sloop van de woningen nog sprake van overlast doordat het terrein

met hekken is omringd waardoor het toegankelijk is en gekenmerkt wordt door vuilnis en

bouwafval. Op grond daarvan vorderen zij vanaf juni 2012 nog steeds een

huurprijsvermindering van € 250,= dan wel een andere huurprijsvermindering. De

verhuurster heeft de beschrijving van de huidige situatie door de huurders en de daarop

gebaseerde vordering gemotiveerd betwist. Het hof verwerpt de grief. Hetgeen de

huurders over de huidige situatie ter plaatse naar voren hebben gebracht biedt volstrekt

onvoldoende onderbouwing voor een vordering tot huurprijsvermindering als door hen in

het incidenteel appel ingesteld, zodat deze vordering reeds om deze reden en los van

hetgeen in het principaal appel zal worden beslist niet voor toewijzing in aanmerking kan

komen.

4.7

Voor het overige hebben de huurders de beslissing van de kantonrechter op hun

reconventionele vorderingen niet aangevochten, zodat wat die vorderingen betreft in het

hierna volgende alleen de toegewezen vermindering van de huurprijs met € 250,= per

maand over de periode van mei 2010 tot en met december 2011 aan de orde is.

4.8

Het verweer van de huurders tegen de jaarlijkse huurverhogingen en hun vordering tot

huurprijsvermindering zijn gebaseerd op hun stelling dat in de relevante periode, mei

2010 tot en met december 2011, sprake was van overlast door de situatie in en rond de

panden aan de [straatnaam 2] waardoor zij niet het huurgenot hebben gehad dat zij

hadden mogen verwachten. Zij voeren hierbij onder meer aan dat de verhuurster heeft

nagelaten hen bij de aanvang van de huurovereenkomst te informeren over de te

verwachten ontwikkelingen in dat gebied. Indien zij daarvan op de hoogte waren

geweest, aldus de huurders, zouden zij de woning niet hebben gehuurd. Of dit laatste al

dan niet het geval is en of daarmee sprake is van een beroep op dwaling kan buiten

beschouwing blijven aangezien de huurders geen daarop gebaseerde vordering hebben

ingesteld. Onjuiste of ontbrekende informatie van een verhuurder over de te verwachten

stoornissen in het huurgenot kan op zich ertoe leiden dat die verhuurder tekortschiet in

de nakoming van zijn verplichtingen (zie met name conclusie AG voor HR 27 april 2012,

115

LJN:BV7337). In het onderhavige geval is de huurovereenkomst aangegaan op 21 april

2008 en dateert de gestelde overlast vanaf mei 2010, dat wil zeggen twee jaar later. Met

betrekking tot de informatie van de kant van de verhuurster over het te verwachten

huurgenot is door de huurders alleen verwezen naar het gebruikelijke promotiemateriaal.

Aan de huurders kan worden toegegeven dat dit promotiemateriaal, gelet op de bij de

aanvang van de huurovereenkomst reeds vergevorderde plannen tot aankoop van de

panden aan de [straatnaam 2] en de leegstand aldaar, terughoudender van toon had

mogen zijn. Echter, dat neemt niet weg dat de huurders daaraan niet de verwachting

konden ontlenen dat het huurgenot nooit zou worden aangetast. Daar komt bij dat de

huurders zelf uit [woonplaats] kwamen en dat het de huurders bij de aanvang van de

huurovereenkomst niet zal zijn ontgaan dat de buurt ook toen al een mindere uitstraling

had dan in het promotiemateriaal werd voorgespiegeld. Door de huurders zijn verder

geen feiten of omstandigheden gesteld die de conclusie rechtvaardigen dat de

verhuurster in 2008 had kunnen en moeten voorzien dat zich in de toekomst de gestelde

overlast zou gaan voordoen, zodat de huurders aan de verhuurster ook niet het

ontbreken van dergelijke informatie kunnen verwijten.

4.9

De gestelde overlast is volgens de huurders aan te merken als een gebrek in de zin van

artikel 7:204 lid 2 BW. Een gebrek in de zin van deze bepaling is een staat of eigenschap

van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor

de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan

van de overeenkomst mocht verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort

als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Op grond van artikel 7:207 lid 1 BW kan

een huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een

daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen. Hierin ligt de grondslag

voor de reconventionele vordering van de huurders en voor hun verweer tegen de

vorderingen in conventie van de verhuurster. Van de werking van artikel 7:204 BW en

daarmee ook van artikel 7:207 lid 1 BW is ingevolge artikel 7:204 lid 3 BW (voor zover

hier van belang) de feitelijke stoornis door derden uigesloten. In dit geval is dat aan de

orde: de gestelde overlast betreft geluidsoverlast, vandalisme en drugshandel in en rond

de grotendeels leegstaande woningen aan de [straatnaam 2 huisnummer A-J], die door

derden is veroorzaakt. In beginsel is dergelijke overlast niet aan te merken als een

gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Op dit beginsel zijn in de rechtspraak in

zoverre uitzonderingen ontwikkeld dat de verhuurder toch jegens de huurder

aansprakelijk kan zijn voor stoornissen in het huurgenot door gedragingen van derden

wanneer de verhuurder een bijzondere mate van zeggenschap over die gedragingen

heeft en over de middelen beschikt om daartegen op te treden. Het gaat dan in het

algemeen over situaties waarbij de verhuurder ook verhuurder is van degenen die de

overlast veroorzaken. Die situatie doet zich hier niet voor. Dat betekent dat de meest

voor de hand liggende uitzondering op artikel 7:204 lid 3 BW hier niet speelt. Het is

echter niet uitgesloten te achten dat ook in andere situaties een verhuurder een daarmee

vergelijkbare bijzondere mate van zeggenschap over de storende gedragingen heeft en

over de middelen beschikt om daartegen op te treden. De vraag is of zich in dit geval een

dergelijke bijzondere situatie voordoet. Naar het oordeel van het hof is dat niet het

geval. De huurders baseren de zeggenschap van de verhuurster hierop dat zij eigenaar is

van de panden waarin en rondom de overlast wordt bezorgd en dat zij in die

hoedanigheid de mogelijkheid heeft om tegen overlastveroorzakers op te treden door

bijvoorbeeld een bord met verboden toegang te plaatsen en de deuren had kunnen

voorzien van metalen sloten (mva/mvg punt 15). Deze stelling mist evenwel feitelijke

grondslag. Bij memorie van grieven heeft de verhuurster een aantal kadastrale

uittreksels overgelegd waaruit - onbestreden - blijkt dat in de jaren 2005 tot en met

2008 de eigendom van de desbetreffende panden is verworven door de Stichting

Woonwenz. Niet gesteld of gebleken is dat de eigendom van deze panden nadien door de

verhuurster is verkregen, zodat optreden van de verhuurster als eigenaar niet aan de

orde is. Dat de verhuurster op enige andere grond een bijzondere mate van zeggenschap

zou hebben gehad over de gedragingen van de overlastveroorzakers, vereist om een

uitzondering op artikel 7:204 lid 3 BW aan te nemen, is door de huurders niet gesteld en

116

evenmin uit de overgelegde stukken gebleken. Overigens acht het hof het aan twijfel

onderhevig of de maatregelen die de huurders kennelijk voor ogen hadden tot

vermindering van de gestelde overlast geleid zouden hebben, gelet op het ervaringsfeit

dat vandalen en drugsdealers zich niet snel door een bordje met verboden toegang of

metalen sloten zullen laten afschrikken.

4.10

Een en ander leidt tot de slotsom dat de aanspraak van de huurders op

huurprijsvermindering wordt verworpen. Voor hun bezwaren tegen de gebruikelijke

jaarlijkse huurverhogingen, die op dezelfde aansprakelijkheid van de verhuurster voor

het optreden tegen de gestelde overlast is gebaseerd, bestaat gezien het vorenstaande

evenmin grond. Vaststelling van aard en omvang van die overlast, waarover partijen van

mening verschillen, is daarom ook niet nodig.

4.11

Partijen hebben in dit verband nog gewezen op de afspraak die bij gelegenheid van de

comparitie van partijen in eerste aanleg is gemaakt om met ingang van 1 januari 2012

een bedrag van € 650,= te betalen. Gezien de context ervan en hetgeen de

kantonrechter nadien in het eindvonnis daarover heeft overwogen (r.o. 4.10), betrof dit

een afspraak om de betalingen weer op gang te krijgen en niet een definitieve afspraak

voor een nieuwe huurprijs. Voor de toewijsbaarheid van de vorderingen van de

verhuurster heeft deze afspraak daarom geen gevolgen. Dat en waarom dit anders zou

zijn, is door de huurders overigens ook niet betoogd.

4.12

De berekening van de huurachterstand in de memorie van grieven is door de huurders

(afgezien van hun hiervoor verworpen verweren) niet afzonderlijk bestreden, zodat van

de juistheid hiervan wordt uitgegaan. Ook overigens hebben de huurders geen feiten of

omstandigheden aangevoerd die, vanwege de devolutieve werking van het appel aan de

orde komend, tot een ander oordeel leiden. Bij deze stand van zaken is ook geen

aanleiding voor bewijslevering als aangeboden.

4.13

Uit het bepaalde in artikel 6:265 lid 1 BW volgt, dat iedere tekortkoming van een partij in

de nakoming van zijn verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de

overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien

haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet

rechtvaardigt. Het is hierbij aan de tekortschietende partij om zich voldoende

gemotiveerd op deze uitzondering te beroepen. Bij de beoordeling dient de rechter

verder rekening te houden met alle door partijen genoegzaam gemotiveerd aangevoerde

omstandigheden van het geval waaronder eventueel ook omstandigheden die hebben

plaatsgevonden na de gestelde tekortkoming. In dit geval hebben de huurders een zeer

grote huurachterstand doen ontstaan en laten voortbestaan, hetgeen een tekortkoming

oplevert waarvan niet gezegd kan worden dat deze vanwege haar bijzondere aard of

geringe betekenis de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen niet

rechtvaardigt. Wanneer vervolgens het woonbelang van de huurders wordt afgezet tegen

de aldus vastgestelde tekortkoming, constateert het hof dat door de huurders geen

omstandigheden zijn aangevoerd die meebrengen dat dit woonbelang dient te

prevaleren.

4.14

De consequentie van het vorenstaande is dat de grieven van de verhuurster in het

principaal appel slagen, dat het eindvonnis van 23 mei 2012 zowel in conventie als in

reconventie wordt vernietigd en dat de vorderingen van de verhuurster, zoals gewijzigd

bij memorie van grieven, toewijsbaar zijn. Het hof zal een ontruimingstermijn van vier

weken opnemen. De gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf te doen

bewerkstelligen, desnoods met behulp van de sterke arm van justitie en politie zal niet

worden toegewezen, omdat de ontruiming ingevolge artikel 556 Rv altijd door de

deurwaarder geschiedt die geen machtiging behoeft om de veroordeling tot ontruiming

ten uitvoer te leggen waarbij hij indien hem dit noodzakelijk voorkomt, op grond van

artikel 2 van de Politiewet de hulp van politie kan inroepen.

4.15

117

De huurders worden veroordeeld in de kosten van beide instanties.

5De uitspraak

Het hof:

in het principaal appel en in het incidenteel appel

verklaart Maesteyn niet-ontvankelijk in haar hoger beroep tegen het tussenvonnis van 28

december 2011;

vernietigt het eindvonnis van 23 mei 2012 in conventie en in reconventie en, opnieuw

rechtdoende:

a. ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst betreffende het

gehuurde aan het adres Opaal nr. 2 te 5912 SH [woonplaats];

b. veroordeelt de huurders om het gehuurde aan het adres [straatnaam 1

huisnummer A] te [postcode] [woonplaats], omschreven in de huurovereenkomst,

met al degenen die en al hetgeen zich daarin of daarop bevinden respectievelijk

bevindt, uiterlijk binnen vier weken na betekening van dit arrest volledig en

behoorlijk te verlaten en te ontruimen onder afgifte der sleutels in lege en

behoorlijke staat ter vrije beschikking van de verhuurster te stellen en vervolgens

verlaten en ontruimd te houden;

c. veroordeelt de huurders hoofdelijk om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan de

verhuurster te voldoen:

- de achterstallige huurpenningen over de periode juli 2011 tot en met december 2011

ad € 5.539,80 (zijnde zes maal € 923,30), alle opeisbare huurpenningen vermeerderd

met de wettelijke rente te rekenen vanaf de respectieve vervaldata, zijnde de eerste van

de maand waarop de huurpenningen betrekking hebben, tot aan de dag der voldoening;

- de achterstallige huurpenningen over de periode januari 2012 tot en met september

2012 ad € 1.958,34, alle opeisbare huurpenningen vermeerderd met de wettelijke rente

te rekenen vanaf de respectieve vervaldata, zijnde de eerste van de maand waarop de

huurpenningen betrekking hebben, tot aan de dag der voldoening;

- de achterstallige huurpenningen over de periode oktober 2012 tot en met januari 2013

ad € 2.877,20 (zijnde vier maal € 944,47 minus € 900,68), alle opeisbare huurpenningen

vermeerderd met de wettelijke rente te rekenen vanaf de respectieve vervaldata, zijnde

de eerste van de maand waarop de huurpenningen betrekking hebben, tot aan de dag

der voldoening;

- de ná januari 2013 nog verschenen en opeisbare huurpenningen, alle opeisbare

huurpenningen vermeerderd met de wettelijke rente te rekenen vanaf de respectieve

vervaldata, zijnde de eerste van de maand waarop de huurpenningen betrekking hebben,

tot aan de dag der voldoening;

veroordeelt de huurders hoofdelijk om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan de

verhuurster te voldoen een schadevergoeding per maand, gelijk aan de maandelijkse

huur ad € 944,47 van het (voormalig) gehuurde, vermeerderd met de wettelijke rente te

rekenen vanaf de eerste van de maand waarop de schadevergoeding betrekking heeft,

tot aan de dag der voldoening;

wijst af de vorderingen van de huurders in reconventie;

veroordeelt de huurders in de kosten van het geding in eerste aanleg, tot op deze

uitspraak aan de zijde van de verhuurster begroot op € 104,80 aan kosten dagvaarding,

op € 426,= aan vast recht en op € 250,= aan salaris gemachtigde;

veroordeelt de huurders hoofdelijk om al hetgeen de verhuurster ter uitvoering van het

eindvonnis van 23 mei 2012 aan de huurders heeft voldaan aan de verhuurster terug te

betalen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van betaling tot aan de dag

van terugbetaling;

veroordeelt de huurders in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op deze

uitspraak aan de zijde van de verhuurster begroot op € 102,54 aan kosten dagvaarding,

op € 1.815,= aan vast recht en op € 894,= aan salaris advocaat in het principaal appel

en op € 447,= aan salaris advocaat in het incidenteel appel;

verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;


Dit arrest is gewezen door mrs. B.A. Meulenbroek, A.P. Zweers-van Vollenhoven en M.

van Ham en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 23 juli 2013.

118


Deeplink

Instantie


Datum uitspraak

16-07-2013

Datum publicatie

21-10-2013

Zaaknummer

200.115.036/01

Rechtsgebieden

Civiel recht


Hoger beroep

Inhoudsindicatie

Vordering tot beëindiging huurovereenkomst woonruimte op grond van art. 7:274 lid 1,

aanhef en sub c, BW, dringend eigen gebruik vanwege renovatie die zonder beëindiging

van de huur niet mogelijk is. Toetsing aan HR 26 maart 2010, LJN BL0683, NJ 2010, 190

(Herenhuisarrest) leidt tot het oordeel dat niet voldaan is aan voorwaarden voor

opzegging

Vindplaatsen

Rechtspraak.nl

Uitspraak



zaaknummer : 200.115.036/01

zaaknummer rechtbank : 1256045 CV EXPL 11-18254

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 16 juli 2013

inzake

[appellant],

wonend te[woonplaats 1],

appellant,

advocaat: mr. T. Teke te Amsterdam,

tegen:

1[geïntimeerde sub 1],

2. [geïntimeerde sub 2]

beiden wonend te [woonplaats 1],

geïntimeerde,

advocaat: mr. T.A. Nieuwenhuijsen te Amsterdam.


Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerden] genoemd.

[appellant] is bij dagvaarding van 19 juli 2012 in hoger beroep gekomen van een vonnis

van de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam (hierna: de

kantonrechter), van 25 april 2012, gewezen tussen [appellant] als eiser en

[geïntimeerden] als gedaagden.




Partijen hebben de zaak ter zitting van 28 mei 2013 doen bepleiten, [appellant] door mr.

Teke voornoemd en [geïntimeerden] door mr. Nieuwenhuijsen voornoemd, ieder aan de

hand van pleitnotities die zijn overgelegd. [appellant] heeft nog producties in het geding

gebracht.


[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en -

uitvoerbaar bij voorraad - alsnog zijn vorderingen zal toewijzen, alsmede

[geïntimeerden] zal veroordelen tot terugbetaling van hetgeen [appellant] ter uitvoering

119

van het bestreden vonnis aan [geïntimeerden] heeft moeten betalen, vermeerderd met

rente, met beslissing over de proceskosten.

[geïntimeerden] hebben geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis en

afwijzing van de vorderingen van [appellant].


2Feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.13 de feiten


in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Aangevuld met enkele andere

feiten, die enerzijds zijn gesteld en anderzijds niet of onvoldoende zijn betwist, gaat het

in deze zaak om het volgende.

2.1

[geïntimeerden] (geboren in respectievelijk 1936 en 1933 MvA punt 74) wonen sinds

1962 in het pand aan de [adres] te [plaats] (hierna: het pand), aanvankelijk op de

tweede etage, later op de derde etage. Sinds 1979 huurt [geïntimeerde sub 1] de bel-

etage met het souterrain (hierna: de woning). Het gehuurde is in gebruik als woonruimte

en atelier.

Het pand bestaat uit:

- een souterrain en bel-etage (voorhuis, tussenlid en achterhuis);

- een eerste etage (voorhuis, tussenlid en achterhuis);

- een tweede etage (voorhuis, tussenlid en achterhuis);

- een derde etage en zolder (voorhuis en tussenlid).

Het pand waarvan het gehuurde deel uitmaakt is een Rijksmonument.

2.2

[geïntimeerde sub 1] betaalt thans € 664,80 per maand aan huur, inclusief een

maandelijkse vergoeding voor water.

2.3

[appellant] heeft het pand op 30 augustus 2007 verworven voor een koopsom van €

810.000,--. [appellant] wenst het pand in appartementen te splitsen. De aandelen in de

eigendom van het pand, corresponderend met de door [appellant] gewenste splitsing in

appartementen, zijn overgedragen aan door [appellant] beheerde stichtingen, zulks

onder de ontbindende voorwaarden 1) dat geen splitsingsvergunning wordt verkregen en

2) de benedenwoning niet ontruimd kan worden zonder dat [appellant] enig eigenaar is

van het gehele pand.

2.4

Na aankoop van het pand heeft [appellant] de bewoners van de derde en vierde etage

uitgekocht voor een bedrag van € 65.000,--. Deze etages staan thans leeg. De eerste en

tweede etage worden thans niet verhuurd, maar zijn op grond van een

gebruiksovereenkomst in gebruik als 'anti-kraak'.

2.5

De gemeente [plaats] vereist voor het verlenen van een splitsingsvergunning van een

pand met een fundering vallend binnen funderingsklasse III, dat die fundering eerst

hersteld moet worden.

2.6

Bij brief van 5 augustus 2008 heeft de toenmalige gemachtigde van [appellant] aan

[geïntimeerde sub 1] een voorstel gedaan op basis van art. 7:220 BW. In dit voorstel

heeft [appellant] gesteld dat herstel van de fundering dient plaats te vinden, hetgeen hij

aanmerkt als dringende werkzaamheden inde zin van art. 7:220 lid 1 BW. Omdat voor

het funderingsherstel het interieur van het gehuurde verwijderd moet worden, doet

[appellant] tevens een renovatievoorstel in de zin van art. 7:220 lid 2 BW, alsmede een

voorstel voor een verhoging van de huurprijs na renovatie van € 570,-- per maand naar

€ 959,-- per maand.

2.7

Bij brief van 25 augustus 2008 heeft de toenmalige gemachtigde van [geïntimeerden]

aan [appellant] meegedeeld dat zij onder bepaalde voorwaarden instemmen met het

renovatievoorstel. Voorts is vermeld:

120

"Voor het overige accepteren cliënten het voorstel onder voorbehoud dat

overeenstemming wordt bereikt over de huurprijs na de renovatiewerkzaamheden.

Cliënten stellen het op prijs, dat uw cliënt kennelijk een redelijke benadering kiest met

betrekking tot de huurprijs. Echter een verwijzing naar het puntentellingsysteem lijkt

prematuur. Cliënten benadrukken dat de eventuele verhoging van het wooncomfort

vooral het gevolg is van het door uw cliënt noodzakelijk geachte funderingsherstel,

hetgeen niet zonder meer kan leiden tot een huurverhoging van ongeveer 70%."

2.8

Bij brief van 12 november 2008 heeft de gemachtigde van [appellant] [geïntimeerden]

meegedeeld dat herstel van de gebreken dusdanige kosten meebrengt, dat renovatie met

instandhouding van de huurovereenkomst niet mogelijk zal zijn, dat [appellant] zich op

dringend eigen gebruik zal beroepen en dat [appellant] [geïntimeerden] daarom verzoekt

zich in te schrijven als woningzoekende.

2.9

Bij brief van 8 september 2010 heeft de gemachtigde van [appellant] de

huurovereenkomst opgezegd tegen 1 april 2011 op grond van dringend eigen gebruik,

bestaande in de noodzaak om over te gaan tot renovatie die zonder beëindiging van de

huurovereenkomst niet mogelijk is.

2.10

Fugro Ingenieursbureau BV heeft in 2002, 2006 en 2007 en 2010 gemeten of het pand

verzakking vertoonde. In de daarover opgemaakte rapporten blijkt uit de daarin

opgenomen grafieken dat sprake is van een bepaalde mate van verzakking.

2.11

In een offerte van BouwNet Aannemingsbedrijf van 26 november 2010 is een

prijsindicatie voor funderings- en bouwwerkzaamheden aan het pand opgenomen van €

560.480,17 (excl. BTW). In deze werkzaamheden zijn blijkens de specificatie ook

werkzaamheden aan de binnenzijde van het pand begrepen, waaronder vernieuwen cv-

installatie, binnenwerk schilderen, vernieuwen sanitair en keuken.

2.12

[X] van Roberts Bouwbureau heeft in een brief van 30 november 2010 aan Lunshof

Makelaars, in antwoord op door Lunshof Makelaars gestelde vragen, gesteld dat de

algehele staat van het pand deplorabel te noemen is en een aantal gebreken aan het

pand opgesomd. Tevens stelt hij dat 'op zijn minst de bovenste etages door bouwen

woningtoezicht feitelijk onbewoonbaar zouden moeten worden verklaard '.

Voorts stelt hij: 'De uit te voeren werkzaamheden betekenen in de praktijk dat het pand

volledig moet worden ontdaan van installaties en afwerkingen, waarna uitsluitend nog de

dragende structuur zal resteren ... De ingrepen overschrijden deels de

appartementsgrenzen, hetgeen noodzaakt deze in één keer uit te voeren en waardoor

het onmogelijk is om gedurende de uitvoering van de werkzaamheden in het pand te

wonen'.

2.13

Een in opdracht van [appellant] opgestelde kostenraming door Ros Interieur van 3

februari 2011, omvattende funderingsherstel en kosten van sloop en herbouw van het

gehele pand, inclusies renovatie van de daken en gevels, sluit op € 521.300 exclusief

BTW.

2.14

In een in opdracht van [appellant] door Aangenamer Bouwen opgesteld 'Plan van

Aanpak' (productie 8 bij dagvaarding) is onder meer het volgende vermeld:

"Huidige status

(...)

- Pand is instabiel, funderingsherstel is noodzakelijk en kan alleen worden uitgevoerd als

de bel-etage en het souterrain zijn ontruimd.

Te realiseren situatie

Pand is gestabiliseerd en opgedeeld in 4 appartementen, t.w.:

- appartement 1 = souterrain + bel-etage (voorhuis, tussenlid en achterhuis)

- appartement 2 = eerste etage 9...)

- appartement 3 = tweede etage (...)

121

- appartement 4 = derde etage en zolder (...)

Renovatie/restauratie uit te voeren met behoud van de door Monumentenzorg te bepalen

historische elementen zowel buiten als binnen.

De appartementen aangepast aan de eigentijdse woonwensen met gemiddelde luxe,

volledige nieuwe geschieden installaties en waar mogelijk aangepast aan de bouwbesluit-

eisen inzake energie-efficiency, brandveiligheid, etc.

(...)"

2.15

Uit een in opdracht van [appellant] opgesteld rapport van BK Asbest blijkt dat in het

pand asbest aanwezig is, dat zal moeten worden verwijderd bij het uitvoeren van

sloopwerkzaamheden.

2.16

In opdracht van [appellant] heeft Duyts Bouwconstructies BV op 14 augustus 2012 een

Rapportage Funderingsonderzoek uitgebracht over het pand. In het rapport is onder

meer vermeld dat het pand naar rechtsvoor verzakt; dat de kans op droogstand van de

fundering zeer groot is; dat in de funderingspalen aantasting door bruinrot is

aangetroffen;dat de kans op droogstand van de fundering zeer groot is en dat tussen

2006 en 2007 sprake is gewest van zakkingssnelheden die als 'zeer groot' kunnen

worden getypeerd. In het rapport wordt geadviseerd de fundering van het pand te

herstellen.

2.17

Na toezending van het rapport van Duyts Bouwconstructies BV aan de gemeente door

[appellant] heeft de gemeente [plaats] op 8 oktober 2012 een vooraanschrijving

bestuursdwang doen uitgaan naar [appellant]. In het schrijven is onder meer het

volgende vermeld:

"Op 8 september 2012 hebben wij het rapport van uw op de Rijksmonumentenlijst

geplaatste pand [adres] ontvangen. Uit dit rapport blijkt dat dit pand niet voldoet aan de

eisen die het Bouwbesluit hieraan stelt. Hiermee overtreedt u de Woningwet. Wij hebben

het voornemen om een besluit te nemen zodat u deze overtreding opheft"

2.18

Op 12 november 2012 heeft [appellant] een bouwvergunning aangevraagd voor het

aanbrengen van een nieuwe fundering onder het pand. De vergunning is op 13 februari

2013 verleend door de gemeente [plaats], Stadsdeel Centrum.

2.19

Accountantskantoor Trilsbeek heeft in opdracht van [appellant] op 16 december 2012

een financiële analyse van de exploitatie van het pand opgesteld, mede op basis van een

haalbaarheidsadvies van Aangenamer Bouwen van 20 april 2011. In de analyse is onder

meer vermeld dat het exploitatieresultaat van het pand tot ultimo 2012 conform het door

de accountant uitgebrachte financiële verslag € 250.974 negatief bedraagt. Voorts is

vermeld dat de conclusie kan worden getrokken dat in alle gevallen de exploitatie van het

pand verlieslatend is indien de huur van souterrain/beletage niet wordt opgetrokken naar

een marktconforme huur (zoals opgegeven door Lunshof Makelaardij). Ook in het geval

verhuur tegen marktconforme huren en/of verkoop is het verwachte resultaat negatief,

zij het minder dan bij verhuur van het souterrain/beltetage tegen de huidige huur. Uit

alle berekende scenario's blijkt dat het berekende exploitatieverlies tot ultimo 2012 niet

kan worden terugverdiend door hetzij verhuur, hetzij waardestijging van het pand en de

verkoop van de (afzonderlijke) appartementen, zo is vermeld.

2.20

[geïntimeerden] hebben opdracht gegeven aan EBMC Nederland BV om het rapport van

Duyts Bouwconstructies BV te beoordelen. In een rapportage van EBMC Nederland BV

van 5 februari 2013 wordt geconcludeerd dat alle gegevens overziend een

funderingsherstel wellicht ooit aan de orde is, maar op basis van alle waarnemingen en

gegevens, inclusief ontbrekende onderzoeken en berekeningen, een direct uit te voeren

funderingsherstel niet kan worden verlangd op basis van de huidige beschikbare

gegevens.

2.21

122

Voorts is in opdracht van [appellant] op 4 maart 2013 een Inspectierapport van het pand

opgesteld door Van der Leij Bouwprojecten. In dit rapport is onder meer vermeld dat het

onderhoud van het pand slecht tot zeer slecht is en dat het pand verzakt is en naar links

helt. Het inspectierapport bevat een fotorapportage van de verschillende etages in het

pand, met daarbij een opsomming van geconstateerde gebreken.

2.22

Bij schrijven van 19 maart 2013 heeft Duyts Bouwconstructies BV gereageerd op het

rapport van EBMC Nederland BV en de daarin verwoorde kritiek bestreden.

[geïntimeerden] verblijven een deel van het jaar in een huurwoning in Spanje.

2.23

In een schrijven van 7 mei 2013 heeft J. Engel in opdracht van [appellant] een opname

gedaan van de buitenzijde van het pand en geconcludeerd dat het pand een

verwaarloosde indruk maakt en nauwelijks bewoonbaar is.

2.24

[geïntimeerden] verblijven een deel van het jaar in een huurwoning in Spanje.

3Beoordeling

3.1

In de onderhavige zaak vordert [appellant] op grond van art. 7:274 lid1, aanhef en sub c

BW ontbinding van de huurovereenkomst met [geïntimeerden] De kantonrechter heeft in

het bestreden vonnis de vorderingen afgewezen, waartegen zich het hoger beroep van

[appellant] richt.

De grieven lenen zich voor een gezamenlijke behandeling.

3.2

Uit art. 7:274 lid 1, aanhef en sub c, BW volgt dat opzegging van de huurovereenkomst

door de verhuurder de huur van woonruimte doet eindigen indien de verhuurder

aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, dat

van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet

kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, en tevens blijkt dat de

huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen. Onder eigen gebruik kan mede

worden begrepen de renovatie van woonruimte die zonder beëindiging van de huur niet

mogelijk is.

Van belang bij de uitleg van deze bepaling is de uitspraak van de Hoge Raad van 26

maart 2010, LJN BL0683, NJ 2010, 190 (Herenhuisarrest), waarin is overwogen dat het

enkele feit dat de verhuurder wil overgaan tot de uitvoering van een bouwen

renovatieplan, geen grond kan opleveren voor het aannemen van dringend eigen

gebruik, in de regel ook niet ingeval de exploitatie van het verhuurde in ongewijzigde

staat onrendabel is. Indien echter sprake is van een structurele wanverhouding tussen de

exploitatiekosten en de huuropbrengsten, kan het oordeel gerechtvaardigd zijn dat de

verhuurder het verhuurde in verband met renovatie zo dringend nodig heeft voor eigen

gebruik dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking

genomen, niet kan worden verlangd dat de huurverhouding wordt voortgezet. Aan een

dergelijk oordeel staat niet in de weg dat art. 7:255 BW voorziet in de mogelijkheid van

verhoging van de huurprijs bij renovatie, omdat het in de in hiervoor bedoelde gevallen

moet gaan om de noodzaak van een renovatie die zo ingrijpend is dat zij niet met

voortzetting van de huurovereenkomst verenigbaar is, aldus de Hoge Raad.

3.3

Voorts neemt het hof tot uitgangspunt dat, gelet op de vooraanschrijving bestuursdwang

van de gemeente, herstel van de fundering van het pand noodzakelijk is. Dat [appellant]

zijn eigen vooraanschrijving heeft geregeld door toezending van het rapport-Duyts aan

de gemeente, zoals [geïntimeerden] stellen, doet hieraan niet af. Ook de omstandigheid

dat herstel van de fundering niet los gezien kan worden van de wens van [appellant] om

het pand te splitsen, doet hieraan niet af, omdat splitsing van het pand, met het oog op

een renderende exploitatie van het pand, op zich zelf een legitieme wens is.

3.4

Naar 's hofs oordeel is echter niet in voldoende mate aannemelijk geworden dat voor het

pand, los van het funderingsherstel, ook overigens een noodzaak tot renovatie bestaat,

conform het ingrijpende renovatieplan van [appellant]. Weliswaar is op een aantal

123

punten sprake van achterstallig onderhoud, dat herstel vergt, zo leidt het hof af uit het

Inspectierapport van Van der Leij Bouwprojecten. Te noemen zijn, voor wat betreft voor-

en achtergevel, houtwerk dat in matige staat verkeert, enig achterstallig schilderwerk,

het pannendak dat in slechte staat verkeert en herstel van voegwerk. Echter, noch uit

het rapport noch uit de door [appellant] en [geïntimeerden] in het geding gebrachte

foto's is af te leiden dat de onderhoudstoestand van voor- en achtergevel over de gehele

linie 'deplorabel' is. Dat sprake is van (een substantieel aantal) serieuze bouwkundige

gebreken aan de buitenzijde van het pand, die noodzakelijk hersteld moeten worden, kan

evenmin op grond van het Inspectierapport van Van der Leij Bouwprojecten, noch op

grond van de overige bewijsstukken, worden aangenomen. De in 2008 gemelde lekkage

kan hierbij geen rol spelen, nu vaststaat dat deze het gevolg was van werkzaamheden

aan het pand bij de buren.

3.5

Voor wat betreft de binnenzijde van het pand hebben de in het genoemde rapport

aangegeven verrichten werkzaamheden, zo leidt het hof daaruit af, vooral betrekking op

het gedateerd zijn van keuken en sanitair op alle verdiepingen, en het gedateerd zijn van

het interieur van de etages. Weliswaar is melding gemaakt van asbestverwijdering, maar

dat is pas aan de orde indien in het pand destructieve werkzaamheden zullen

plaatsvinden. Ook uit de in het geding gebrachte foto's van de binnenzijde van het pand

is niet af te leiden dat deze zich in een 'deplorabele' toestand bevindt. Al met al is het hof

van oordeel dat de door [appellant] gewenste werkzaamheden aan de binnenzijde van

het pand veeleer zien op het 'upgraden' van het pand in zijn geheel naar een luxer

woonsegment, dan op noodzakelijke renovatiewerkzaamheden die samenhangen met

bouwkundige gebreken aan het pand. Aldus is ook voor wat betreft de binnenzijde van

het pand niet voldoende aannemelijk geworden dat er sprake is van een noodzaak tot

renovatie conform het door [appellant] voorgestelde renovatieplan.

3.6

Het hof acht weliswaar aannemelijk dat bij herstel van de fundering de renovatie van de

woning van [geïntimeerden] uit economische overwegingen noodzakelijk is, doch dat

funderingsherstel uitsluitend kan plaatsvinden indien gelijktijdig of aansluitend óók

renovatie van de buiten- en/of binnenzijde van het gehele pand plaatsvindt, is door

[appellant] niet op toereikende wijze onderbouwd. Evenmin heeft hij op toereikende

wijze onderbouwd dat uit economisch oogpunt funderingsherstel redelijkerwijs gelijktijdig

met renovatie van buiten en/of binnenzijde van het gehele pand dient plaats te vinden.

Niet toereikend gemotiveerd is gesteld dat herstel van de fundering meebrengt dat de

huurrelatie met [geïntimeerden] niet kan voortduren. Dat na renovatie niet meer kan

worden gesproken van dezelfde ruimte, zoals [appellant] stelt, kan het hof niet

onderschrijven, nu dit onvoldoende duidelijk is toegelicht en onderbouwd. Overigens is

van de zijde van [geïntimeerden] niet betwist dat herstel van de fundering meebrengt

dat [geïntimeerden] de woning moeten ontruimen; zij hebben echter aangegeven

daartoe bereid te zijn en tijdelijk elders (bijvoorbeeld op een van de andere etages van

het pand) te gaan wonen.

3.7

Voorts is het hof van oordeel dat, tegen de achtergrond van het onder 3.2 genoemde

arrest van de Hoge Raad, [appellant] niet in voldoende mate aannemelijk heeft gemaakt

dat bij renovatie sprake is van een structurele wanverhouding tussen baten en lasten van

het pand, op grond waarvan voortduring van de huurovereenkomst niet van hem

verlangd kan worden. Op verschillende punten zijn vraagtekens te plaatsen bij de door

Accountantskantoor Trilsbeek opgestelde financiële analyse, zoals hierna zal worden

besproken.

3.7.1

Voor wat betreft de batenkant stelt het hof vast dat het de eigen keuze van [appellant] is

geweest om de etages niet te verhuren maar slechts als 'antikraak' in gebruik te geven.

Dat voor deze etages geen hogere huurprijs bedongen kan worden, staat niet voldoende

vast. Voorts is onvoldoende onderbouwd dat de thans door [geïntimeerden] betaalde

huurprijs exceptioneel laag is.

3.7.2

124

Voor wat betreft de kostenkant is door [appellant] onvoldoende onderbouwd waarom een

bedrag van € 168.000 verwervingskosten moet worden opgeteld bij de aankoopprijs van

het pand. Naar 's hofs oordeel is niet in te zien waarom de uitkoopsom van de huurders

van de derde en vierde etage moet worden opgeteld bij de aankoopprijs. Het rapport van

Trilsbeek acht het hof op dit punt niet overtuigend, nu verder niet verwezen is naar een

staande fiscale of accountantstechnische praktijk. Ook is onvoldoende onderbouwd

waarom de kosten van de gehele hypothecaire lening van € 1 mio in aanmerking moeten

worden genomen, nu niet met bewijsstukken is onderbouwd dat deze lening in zijn

geheel is besteed aan de verkrijging van het pand. Het in het geding gebrachte

financieringsvoorstel van de Rabobank d.d. 6 november 2007 geeft op dit punt geen

nieuwe inzichten. Voorts is het hof van oordeel dat de in de berekening opgenomen

kosten 'investering in renovatie/restauratie' van € 1 mio exceptioneel hoog zijn, en niet

toereikend onderbouwd, nu deze door Bouwnet eerder waren begroot op € 560.480

(exclusief BTW) en door Ros Interieur op € 521.300 (exclusief BTW). Dit geldt ook

wanneer een kostenpost voor asbestverwijdering p.m. wordt meegenomen en kosten in

aanmerking worden genomen voor de architect. Evenmin is duidelijk gemaakt waarom

geen rekening is gehouden met de fiscale voorzieningen die mogelijk zijn bij

herstelwerkzaamheden aan een Rijksmonumentenpand, inclusief werkzaamheden die

zien op achterstallig onderhoud. Indien, zoals [appellant] stelt, in het geheel geen sprake

is van achterstallig onderhoud maar slechts van werkzaamheden die zien op verbetering

van het pand (waarvoor geen aftrek mogelijk is) ondergraaft dit zijn stelling dat er een

noodzaak tot renovatie is. Dat, zoals van de zijde van [appellant] is betoogd, geen

onderscheid kan worden gemaakt tussen kosten van werkzaamheden tot verbetering en

kosten van werkzaamheden tot het wegwerken van achterstallig onderhoud, kan het hof

niet onderschrijven.

3.7.3

Verder valt in de financiële analyse van Trilsbeek op dat deze uitgaat van de

veronderstelling dat a) tegen kosten van € 800.000 wordt gerenoveerd en b) het pand

wordt gesplitst en alle etages worden verkocht. Niet is doorgerekend hoe een

exploitatieberekening eruit zou zien wanneer [appellant] het pand op minder ingrijpende

wijze renoveert, en daarna (tegen marktconforme prijzen) verhuurt. Evenmin is

berekend wat de financiële situatie zou zijn indien, na een minder kostbare renovatie, de

bovenste etages wel worden verkocht, maar [geïntimeerden] de beletage en het

souterrain (hun huidige woning) blijven huren, tegen een (enigszins) hogere huurprijs.

Overigens begrijpt het hof uit de in het geding gebrachte analyse van Aangenamer

Bouwen dat óók indien de woning van [geïntimeerden] na renovatie wordt verkocht

(evenals de andere dan gerealiseerde appartementen) sprake zal zijn van een negatieve

exploitatie. Ook dit roept vragen op over de houdbaarheid van de financiële analyse.

3.7.4

Met betrekking tot de financiële analyse overweegt het hof voorts, zoals [geïntimeerden]

zelf naar voren hebben gebracht, dat gezien de hoge leeftijd van [geïntimeerden] te

verwachten is dat de huurrelatie niet tot in lengte van jaren zal voortduren.

3.7.5

Ten slotte acht het hof met betrekking tot de gestelde structurele wanverhouding tussen

baten en lasten nog van belang dat [geïntimeerden] kenbaar hebben gemaakt bereid te

zijn tot medewerking aan het funderingsherstel. Ook hebben zij een hogere huur niet bij

voorbaat afgewezen, zij het dat zij de huurstijging naar € 959 te hoog vinden. Derhalve

kan niet gezegd worden dat er geen enkele bereidheid bij hen bestaat om meer huur te

betalen.

3.8

Gelet op de afwezigheid van de gestelde structurele wanverhouding tussen baten en

lasten, kan [appellant] zich niet met succes beroepen op het Eerste Protocol bij het

EVRM.

3.9

Voor wat betreft de belangen die over en weer in het geding zijn (voor zover nog niet in

het voorgaande besproken), overweegt het hof nog dat van de zijde van [appellant] niet

nader is onderbouwd 'dat het water hem aan de lippen staat', zoals hij ter zitting in hoger

125

beroep aangaf, terwijl de hoge leeftijd van [geïntimeerden] en de zeer lange duur dat zij

de woning bewonen, aan hun zijde groot gewicht in de schaal leggen bij voortzetting van

de huurrelatie. Dat [geïntimeerden] een deel van het jaar in een huurwoning in Spanje

verblijven (volgens eigen zeggen vier maanden; volgens [appellant] minstens zes

maanden), maakt het voorgaande niet anders. Dat voor [geïntimeerden] vergelijkbare

woonruimte in dezelfde woonomgeving als zij thans hebben voorhanden is, is

onvoldoende aannemelijk geworden.

3.10

Alle genoemde feiten en omstandigheden brengen mee dat niet geoordeeld kan worden

dat sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de

huuropbrengsten, op grond waarvan het oordeel gerechtvaardigd zou zijn dat [appellant]

het verhuurde in verband met renovatie zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat

van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet

kan worden verlangd dat de huurverhouding wordt voortgezet.

In dit licht komt het hof niet toe aan nadere bewijslevering (conform de

bewijsaanbiedingen van [appellant]), nu ook indien een van de te bewijzen aangeboden

feiten zou komen vast te staan, dit niet leidt tot een ander oordeel over de afwezigheid

van de vereiste structurele wanverhouding, als bedoeld in het onder 3.2 genoemde arrest

van de Hoge Raad.

Hierop stuiten de grieven af.

Slotsom

3.11

De grieven falen. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. [appellant] zal als de in

het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in hoger

beroep.

4Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter te Amsterdam van 25 april 2012;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de

zijde van [geïntimeerden] begroot op € 291,-- aan verschotten en € 2.682,-- voor

salaris.

Dit arrest is gewezen door mrs. R.H. de Bock, E.M. Polak en

M.J. Schaepman-de Bruijne en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op

16 juli 2013.

126


Deeplink

Instantie

Rechtbank Amsterdam

Datum uitspraak

13-06-2013

Datum publicatie

09-07-2013

Zaaknummer

CV EXPL 12-33910

Rechtsgebieden

Civiel recht



Inhoudsindicatie

Woningbouwvereniging vordert ontruiming o.g.v dringend eigen gebruik. Het gaat om

een complexgewijze renovatie, waarbij de gehuurde ruimte (in die vorm) niet blijft

bestaan en waarbij hert complex na renovatie wordt verkocht.

Herenhuisarrest. Geoordeeld wordt dat de verhuurder genoegzaam heeft aangetoond dat

er een structurele wanverhouding is tussen de exploitatiekosten en de opbrengst, ook

wanneer de huurder de maximaal redelijke huur zou gaan betalen.

De kantonrechter acht het verder aannemelijk dat er andere passende woonruimte

beschikbaar is.

Het vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, waarbij mede een rol speelt dat

huurder de laatst overgeblevene is in het hele complex.

Vindplaatsen

Rechtspraak.nl

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

Rolnummer: 1391813 CV EXPL 12-33910

Vonnis van: 13 juni 2013

667

Vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

de stichting STICHTING STADGENOOT

gevestigd te Amsterdam

eiseres

nader te noemen Stadgenoot

gemachtigde: mr. A.S. Rueb

t e g e n

[gedaagde]

wonende te [woonplaats]

gedaagde

nader te noemen [gedaagde]

gemachtigde: mr. H.A. Sarolea

VERDER VERLOOP VAN DE PROCEDURE

Op 18 april 2013 is een tussenvonnis gewezen. Ter uitvoering van dat tussenvonnis zijn

ingediend:

-

de akte met producties van Stadgenoot;

-

de antwoordakte van [gedaagde], met als bijlagen een brief van ir. [naam 1] d.d.7 mei

2013 en een foto.

127

De zaak staat thans weer voor vonnis.


Beoordeling

1.

Hetgeen is opgenomen in de tussenvonnissen van 17 januari 2013 en 18 april 2013, bij

de inhoud waarvan de kantonrechter blijft, wordt hier beschouwd als herhaald en

ingelast.

2.

Bij het tussenvonnis van 18 april 2013 is Stadgenoot - kort gezegd - in de gelegenheid

gesteld om een nadere toelichting te verschaffen ten aanzien van de door haar gestelde

structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten.

3.

Stadgenoot heeft vervolgens bij akte primair aangevoerd dat de maatstaf gegeven in het

arrest van de Hoge Raad d.d 26 maart 2010 (NJ 2010, 190) niet op de onderhavige

procedure moet worden toegepast.

4.

Daarnaast heeft Stadgenoot gesteld dat de totale kosten voor de door haar geplande

renovatie van het pand met nr. 27/29, waar [gedaagde] woonachtig is, geraamd zijn op

een bedrag van € 3,5 miljoen. De huidige woning van [gedaagde] wordt daarbij gesplitst

in een bedrijfsruimte en twee woningen. Als gevolg van de kredietcrisis en het wegvallen

van verschillende overheidsbijdragen, is het niet mogelijk om de exploitatie c.q.

renovatie te financieren door middel van (al dan niet geliberaliseerde) verhuur. De

woningen en de bedrijfsruimte moeten worden verkocht. Indien verhuur toch zou

plaatsvinden, is vereist dat voor de bedrijfsruimte € 1.851,00, voor de eerste woonruimte

€ 1.006,00 en voor de tweede woonruimte € 1.220,00 aan maandhuur wordt ontvangen.

[gedaagde] heeft echter aangeboden maximaal € 630,00 aan huur per maand te

voldoen. Bovendien dient gekeken te worden naar de verhouding tussen de huidige

huurprijs en de exploitatiekosten. Daarbij is sprake van een structurele wanverhouding.

5.

[gedaagde] heeft bij antwoordakte, kort gezegd, aangevoerd dat Stadgenoot de door

haar gestelde bouwkundige dan wel financiële noodzaak bij het verbouwplan niet naar

behoren heeft onderbouwd en daarmee niet voldoende aannemelijk heeft gemaakt. Uit

alles wat Stadgenoot naar voren heeft gebracht blijkt dat zij vanaf de aanvang af deze

ingrijpende aanpak heeft voorgestaan, ongeacht de bestaande kwaliteit van de

onderdelen van het gebouw. Een onderzoek naar de staat van de fundering ontbreekt.

6.

Stadgenoot miskent volgens [gedaagde] dat in verband met de toets aan het criterium

van de structurele wanverhouding het in de kern gaat om de bepaling van de al dan niet

lonendheid van de investering, waarbij dus alle toekomstige uitgaven en inkomsten

leidend behoren te zijn bij de berekening.

7.

Volgens [gedaagde] kloppen ook de oppervlakteberekeningen niet en zij verwijst daarbij

naar de brief van ir. [naam 1] van 7 mei 2013.

8.

Geoordeeld wordt als volgt.

9.

De door de Hoge Raad in het arrest van 26 maart 2010 geformuleerde maatstaf (zie r.o.

3 van het tussenvonnis van 18 april 2013) dient ook in deze procedure te worden

toegepast. Stadgenoot heeft haar andersluidende stelling op dit punt, welke stelling zij

overigens eerst bij akte heeft geponeerd, terwijl zij in de dagvaarding en ter zitting

voornoemde maatstaf wel heeft gehanteerd, onvoldoende onderbouwd. Een wijziging van

de grondslag van de vordering is in dit stadium van de procedure bovendien in strijd met

de goede procesorde.

10.

Door Stadgenoot is met betrekking tot de exploitatiekosten gesteld dat de totale

stichtingskosten voor het cluster waarvan ook de woning van [gedaagde] deel uitmaakt

€ 3.532.077,60 bedragen en de aanneemsom € 3.011.913,60 bedraagt. Dit volgt ook uit

128

de door Stadgenoot bij akte in het geding gebrachte producties A en B. Dat de genoemde

bedragen juist zijn is daarmee voldoende gebleken. Bij de beoordeling van de al dan niet

bestaande structurele wanverhouding dient naar het oordeel van de kantonrechter

rekening te worden gehouden met de stichtingkosten, en niet met de aanneemsom. De

stichtingskosten betreffen immers de volledige exploitatiekosten, welke meer omvatten

dan enkel de aanneemsom.

11.

Uit de, met stukken onderbouwde, stellingen van Stadgenoot volgt voorts dat de

stichtingskosten omgerekend per m2 € 2.985,00 bedragen. Onvoldoende betwist is dat

de twee in het gehuurde te realiseren woningen qua omvang respectievelijk 75,6 m2 en

96,5 m2 groot zullen zijn en de bedrijfsruimte 159,3 m2. De exploitatiekosten

(stichtingskosten) met betrekking tot het gehuurde bedragen derhalve € 989.229,00

(331,4 m2 maal € 2.985,00).

12.

Dat sprake is van een structurele wanverhouding tussen voornoemde exploitatiekosten

en de thans geldende huurprijs van € 74,79 per maand exclusief servicekosten kan niet

worden ontkend en is als zodanig door [gedaagde] ook niet (voldoende) betwist.

13.

Zoals echter al in het tussenvonnis van 18 april 2013 is overwogen, dient de vraag of

sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de

huuropbrengsten niet (enkel) te worden beantwoord aan de hand van de thans geldende

huurprijs, maar mede op basis van het door [gedaagde] ter comparitie gedane aanbod

om de maximale redelijke huurprijs te voldoen.

14.

De omstandigheid dat de woning van [gedaagde] in haar huidige vorm na de renovatie

niet meer zal bestaan, belemmert in beginsel reeds de onverkorte voortzetting van de

huurovereenkomst.

15.

Wanneer er echter veronderstellenderwijs van wordt uitgegaan dat [gedaagde] één van

de twee nieuw te realiseren woningen zal gaan huren geldt het volgende. Daarbij zal in

verband met het door [gedaagde] eerder genoemde maximaal te betalen bedrag worden

aangenomen dat dit de kleinste woning betreft, waarvoor de maximaal redelijke huurprijs

volgens Stadgenoot € 623,67 bedraagt. Zelfs indien vervolgens met [gedaagde] zou

worden aangenomen dat de andere woning en de bedrijfsruimte voor een

kostendekkende huur (volgens Stadgenoot € 1.220,00 respectievelijk € 1.851,00 per

maand) zouden kunnen worden verhuurd, betekent dit dat maandelijks door Stadgenoot

een verlies wordt geleden van € 382,33. De kostendekkende huur voor de kleine woning

bedraagt immers, zo is door Stadgenoot onbetwist gesteld, € 1.006,00. Daarmee is naar

het oordeel van de kantonrechter sprake van een structurele wanverhouding tussen de

exploitatiekosten en de huuropbrengsten.

16.

Met betrekking tot de belangenafweging wordt als volgt overwogen. Tussen partijen is

niet in geschil dat het gehuurde in slechte staat van onderhoud verkeert en dat om die

reden renovatie aangewezen is. Met de renovatie wordt nieuwe woon- en bedrijfsruimte

verkregen. Deze renovatie kan niet (rendabel) plaatsvinden onder voortzetting van de

huidige huurovereenkomst, terwijl de overige huurders van het complex reeds zijn

vertrokken. Enkel [gedaagde] belemmert derhalve de uitvoering van de renovatie.

Tegenover deze belangen aan de zijde van Stadgenoot, weegt het (woon)belang van

[gedaagde] niet op. Daarbij wordt meegewogen dat zij ruim dertig jaar tegen een

bijzonder lage huurprijs in het centrum van [woonplaats] heeft kunnen wonen.

17.

Voldoende aannemelijk is voorts dat voor [gedaagde] andere passende woonruimte

beschikbaar is. Door Stadgenoot zijn aan [gedaagde] verschillende woningen

aangeboden. [gedaagde] heeft de door Stadgenoot aangeboden woningen geweigerd,

terwijl in rechte niet voldoende is gebleken dat deze woningen niet passend waren.

Daarbij is van belang dat ook woningen die in grootte, ligging of op andere wijze een

ander woongenot bieden dan het gehuurde wel passend kunnen zijn. Bovendien lag in

129

ieder geval bij een aantal van de aangeboden woningen de huurprijs lager dan het

bedrag dat [gedaagde] maximaal voor het gehuurde (kennelijk) kan betalen. [gedaagde]

heeft ook niet toegelicht in welke financiële (inkomens)positie zij verkeert, zodat niet valt

na te gaan welke maandelijkse huurprijs zij zou kunnen opbrengen. [gedaagde] miskent

met haar stellingen ten slotte dat geen sprake hoeft te zijn van een daadwerkelijk

concreet aanbod, doch dat genoeg is dat voldoende aannemelijk is dat er passende

woonruimte voor [gedaagde] beschikbaar is.

18.

Door [gedaagde] is onvoldoende betwist dat de beweegredenen van Stadgenoot om tot

renovatie over te gaan niet gelegen zijn in vervreemding van de panden waarvan het

gehuurde deel uitmaakt, maar dat renovatie van het gehuurde nodig is. Dat de renovatie

enkel op (enigszins) rendabele wijze kan worden bekostigd door de panden na renovatie

te verkopen, staat aan toepassing van artikel 7:274 lid 1 sub c BW niet in de weg.

19.

Het voorgaande brengt met zich dat sprake is van dringend eigen gebruik in de zin van

artikel 7:274 lid 1 sub c BW op grond waarvan de huurovereenkomst dient te worden

beëindigd.

20.

Bij deze uitkomst van de procedure wordt [gedaagde] veroordeeld in de proceskosten.

21.

Met [gedaagde] is de kantonrechter van oordeel dat met het uitvoerbaar bij voorraad

verklaren van vonnissen als de onderhavige gelet op artikel 7:272 BW terughoudend

moet worden omgegaan. In het onderhavige geval doen zich echter omstandigheden

voor op grond waarvan de belangen van Stadgenoot bij toewijzing van de gevraagde

uitvoerbaar bij voorraadverklaring zwaarder dienen te wegen dan de belangen van

[gedaagde] bij afwijzing daarvan. Daarbij is vooral van belang dat door Stadgenoot in

ieder geval reeds in 2003 aan [gedaagde] kenbaar is gemaakt dat er renovatieplannen

waren en dat de huurovereenkomst reeds in 2006 is opgezegd, dat [gedaagde] de enige

nog aanwezige bewoner in het complex is en als zodanig de uitvoering van de

renovatiewerkzaamheden - waarmee nieuwe woningen en bedrijfsruimte(n) worden

gerealiseerd - tegenhoudt en dat aan haar verschillende passende woningen zijn

aangeboden en dat door Stadgenoot ter comparitie te kennen is gegeven dat zij bij

toewijzing van de vordering passende woonruimte aan [gedaagde] zal aanbieden.

22.

De provisionele vordering van Stadgenoot wordt afgewezen, nu deze bij toewijzing

daarvan geen belang meer heeft. Stadgenoot wordt daarbij in de proceskosten

veroordeeld, welke aan de zijde van [gedaagde] - gelet op de samenhang tussen de

hoofdzaak en de provisionele vordering - worden begroot op nihil.

23.

Hetgeen partijen voor het overige hebben aangevoerd behoeft geen nadere bespreking,

nu dit het bovenstaande niet anders maakt.

BESLISSING

De kantonrechter:

In de hoofdzaak

stelt vast dat de huurovereenkomst tussen Stadgenoot en [gedaagde] eindigt per 1

augustus 2013;

veroordeelt [gedaagde] tot ontruiming van de woonruimte gelegen aan de [straat] te

[woonplaats] uiterlijk op 1 augustus 2013, met medeneming van al het hare en al de

haren, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met

behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde;

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van Stadgenoot tot op heden

begroot op:

-griffierecht: € 109,00

-kosten dagvaarding: € 92,17

-salaris gemachtigde: € 800,00

--------------

Totaal: € 1.001,17

130

Inclusief eventueel verschuldigde BTW;



In het incident

wijst de vorderingen af;

veroordeelt Stadgenoot in de kosten van de procedure, tot op heden aan de zijde van

[gedaagde] begroot op nihil.

Aldus gewezen door mr. T.M.A. van Löben Sels, kantonrechter, en uitgesproken ter

openbare terechtzitting van 13 juni 2013 in tegenwoordigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter

131


Deeplink

Instantie


Datum uitspraak

20-08-2013

Datum publicatie

04-09-2013

Zaaknummer

200.119.235-01

Rechtsgebieden

Civiel recht


Hoger beroep

Inhoudsindicatie

Huur woonruimte. Dringend eigen gebruik in de vorm van ingrijpende renovatie die

zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet - rendabel - mogelijk is? Bij

belangenafweging en ontkennende beantwoording van de vraag mede in aanmerking

genomen dat huurder onvoorwaardelijk heeft aangeboden afstand te doen van een deel

van het gehuurde als dat met het oog op de renovatie nodig is.

Vindplaatsen

Rechtspraak.nl

Uitspraak



zaaknummer : 200.119.235/01

rolnummer rechtbank Amsterdam : CV 10-42270

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 13 augustus 2013

inzake

[APPELLANT],


appellant,

advocaat: mr. D.F. Briedé te Almelo,

tegen:

[GEÏNTIMEERDE 1] en

[GEÏNTIMEERDE 2],

beiden wonend te [woonplaats],

geïntimeerden,

advocaat: mr. G.C.M. Schipper te Amsterdam.


Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerden] genoemd.

[appellant] is bij dagvaarding van 13 december 2012 in hoger beroep gekomen van

vonnissen van de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam (hierna: de

kantonrechter) van 1 mei 2012 en 2 oktober 2012, onder bovengenoemd rolnummer

gewezen tussen hem als eiser en [geïntimeerden] als gedaagden. Bij dagvaarding van 20

december 2012 is hij vervolgens wederom in hoger beroep gekomen van de genoemde

vonnissen en tevens van het daaraan voorafgegane tussenvonnis van 5 april 2011.




Partijen hebben de zaak ter zitting van 2 juli 2013 doen bepleiten door hun hiervoor

genoemde advocaten. Beide advocaten hebben zich bediend van pleitnotities, die zijn

overgelegd. Partijen hebben ter zitting inlichtingen verschaft.


[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof de bestreden vonnissen van 1 mei 2012 en 2

oktober 2012 zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog zijn vorderingen zal

132

toewijzen , met veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van het geding in beide

instanties.

[geïntimeerden] hebben geconcludeerd tot bekrachtiging van de bestreden vonnissen,

met veroordeling van [appellant], uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van - naar het

hof begrijpt - het hoger beroep.


2Feiten

2.1

De kantonrechter heeft in het tussenvonnis van 5 april 2011 onder het kopje “Feiten” de

feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. [geïntimeerden] hebben in

hoger beroep aangevoerd dat het pand waarin de door hen van [appellant] gehuurde

woning zich bevindt, niet, zoals de kantonrechter heeft vastgesteld, naast het souterrain,

de beletage en de zolder drie bovenverdiepingen bevat, maar slechts twee. [appellant]

klaagt echter in grief 2 dat het gehuurde niet, zoals de kantonrechter in het tweede

tussenvonnis heeft overwogen, bestaat uit de tweede en derde verdieping van het pand,

waarvan de laatste ook wel als “zolder”wordt aangeduid, maar uit de tweede en de derde

verdieping en de zolder van het voorhuis en het achterhuis. Partijen hanteren kennelijk

elk een andere terminologie, hoewel zij niet van mening verschillen over de omvang van

het gehuurde. Op basis van de ten pleidooie overgelegde tekening stelt het hof vast dat

het pand drie bovenverdiepingen heeft en een vliering en dat het gehuurde bestaat uit de

tweede en derde verdieping en de vliering van het voorhuis alsmede het achterhuis.

[geïntimeerden] hebben niet betwist dat het gehuurde ongeveer 40% van het gehele

pand uitmaakt, zoals [appellant] in de toelichting op grief 2 voorts stelt.

2.2

Voorts hebben [geïntimeerden] de door de kantonrechter vastgestelde feiten aangevuld

in die zin dat zij stellen dat het jaar van verwerving van het pand door [appellant] 2004

is. [appellant] heeft een en ander niet betwist, zodat het hof daarvan zal uitgaan. Voor

het overige zijn de door de kantonrechter vastgestelde feiten in hoger beroep niet in

geschil. Zij dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt.

2.3

Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en

anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op

het volgende.

i. [geïntimeerden] huren sinds 1 januari 1985 een woning gelegen op de tweede

verdieping en hoger van het voor- en achterhuis van een pand aan [adres] (hierna: het

pand), dat daarnaast nog een andere woning en een aantal bedrijfsruimten bevat. Het

gehuurde meet ongeveer 200 m2 , waarvan ongeveer 80 m2 in het achterhuis is

gelegen. Het gehuurde beslaat ongeveer 40% van het gehuurde pand.

ii. Sinds januari 2004 is [appellant] eigenaar van het pand.

iii. In verband met in het pand aanwezige gebreken (onder meer intrekkend vocht door

daklekkages, verrotte kozijnen, slecht voegwerk, slecht schilderwerk, schimmelvorming)

heeft de Huurcommissie bij uitspraak van 20 december 2007 met ingang van 1 juli 2007

de door [geïntimeerden] te betalen huurprijs verlaagd van € 471,80 tot 40% van de

maximaal redelijke huurprijs, te weten € 385,59 per maand.

iv. Search Ingenieursbureau heeft in 2007 een asbestinventarisatie in het pand gedaan,

waarbij bleek dat op een groot aantal plaatsen in het pand asbest is verwerkt. Sanering

is op sommige van de plaatsen wel, maar op het merendeel daarvan niet urgent. Voor de

verwijdering van het asbest is een sloopvergunning verkregen op 19 mei 2010.

v. Bij brief van 8 juni 2009 heeft het [bestuursorgaan] [appellant] op de hoogte gebracht

van de uitkomsten van uitgevoerd casco- en funderingsonderzoek. Gebleken is dat de

staat van onderhoud van het pand slecht is, de fundering een matig/slecht

kwaliteitsniveau (IV) heeft en diverse herstelwerkzaamheden dienen plaats te vinden aan

de gevels, het dak, het voorhuis en het achterhuis.

vi. Op 5 oktober 2009 heeft [appellant] een vergunning aangevraagd voor het creëren

van twee shortstayappartementen in het pand, namelijk op de eerste en de tweede

verdieping. De vergunning is hem verleend op 9 februari 2010. Sinds 2010 bevindt zich

op de eerste verdieping van het pand daadwerkelijk een shortstayappartement.

133

vii. In december 2009 is de eerst fase van het funderingsherstel uitgevoerd.

viii. Bij brief van 28 januari 2010 heeft het [bestuursorgaan] onder dreiging van het

opleggen van een dwangsom [appellant] aangeschreven tot het uitvoeren van een 31

punten tellende lijst van werkzaamheden, die onder andere zien op het (verder)

herstellen van de fundering, de gevels, het dak, de ramen, de verankeringen en de

scheuren.

ix. Op 4 maart 2010 heeft [appellant] een bouwvergunning aangevraagd voor het

wijzigen van het pand ten behoeve van de bouw van zeven woningen, waarvan twee

shortstayappartementen. Op 17 november 2010 heeft [appellant] een nieuwe aanvraag

voor bouwen ingediend, gericht op het renoveren en inwendig veranderen van het pand

met behoud van de bestemming tot kantoor en twee woningen. Op deze laatste

aanvraag is op 14 oktober 2011 toewijzend beschikt. Op de eerdere aanvraag is op 27

juni 2013 toewijzend beschikt.

x. Bij brieven van 22 december 2009 heeft [appellant] aan [geïntimeerden] de huur

opgezegd tegen 1 juli 2010 op grond van dringend eigen gebruik. [geïntimeerden]

hebben met de beëindiging van de huurovereenkomst niet ingestemd.

3Beoordeling

3.1

In dit geding vordert [appellant] dat de dag zal worden bepaald waarop de tussen

partijen geldende huurovereenkomst zal eindigen en [geïntimeerden] worden

veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde. Hij voert hiertoe aan dat hij het gehuurde

dringend nodig heeft voor eigen gebruik, gelegen in een renovatie die zonder beëindiging

van de huur niet mogelijk is, omdat de door [geïntimeerden] betaalde huurprijs zo laag is

dat een winstgevende exploitatie van het gerenoveerde pand onmogelijk is.

[geïntimeerden] hebben de vorderingen weersproken. Bij het bestreden vonnis van

2 oktober 2012 heeft de kantonrechter de vorderingen van [geïntimeerden] afgewezen.

Tegen die beslissing en de daaraan ten grondslag liggende overwegingen in het

eindvonnis en de twee tussenvonnissen richten zich de grieven.

3.2

Met betrekking tot de omvang van het hoger beroep hebben [geïntimeerden] twee

verweren gevoerd. Ten eerste betogen zij dat geen acht kan worden geslagen op de

bezwaren die [appellant] heeft aangevoerd tegen het tussenvonnis van 5 april 2011,

omdat de appeldagvaarding van 13 december 2012 nooit is ingetrokken en in die

dagvaarding uitsluitend het tussenvonnis van 1 mei 2012 en het eindvonnis zijn

genoemd, waaruit moet worden afgeleid dat [appellant] in het vonnis van 5 april 2011

berustte, terwijl bovendien onduidelijk is welke van beide appeldagvaardingen is

ingeschreven. Dit verweer moet worden verworpen. Beide dagvaardingen zijn bij het hof

ingediend. Door het uitbrengen van twee zelfstandige appeldagvaardingen zijn

[geïntimeerden] niet in hun belangen geschaad, omdat [appellant] ook grieven zou

hebben mogen richten tegen het vonnis van 5 april 2011 als hij alleen de eerste

appeldagvaarding had uitgebracht, waarin dat vonnis niet was genoemd. Een appellant

mag immers in beginsel bij grieven de rechtsstrijd in hoger beroep uitbreiden. Voor het

oordeel dat de appeldagvaarding de rechtsstrijd in hoger beroep beperkt in die zin dat

daarvan in de memorie van grieven niet meer kan worden teruggekomen, is vereist dat

de appeldagvaarding een ondubbelzinnige verklaring bevat waaruit redelijkerwijs

berusting voor het overige kan worden afgeleid (HR 16 december 2011, LJN BT7494).

Het enkele niet vermelden van een vonnis is niet zo’n ondubbelzinnige verklaring. Dat,

zoals [geïntimeerden] voorts nog hebben opgeworpen, ook in het petitum van de tweede

appeldagvaarding niet wordt gevorderd het vonnis van 5 april 2011 te vernietigen leidt

niet tot een ander oordeel, omdat vernietiging van een vonnis slechts betrekking kan

hebben op het dictum, dat in dit geval slechts inhield dat een comparitie ter plaatse werd

gelast.

3.3

Ten tweede voeren [geïntimeerden] aan dat de grieven van [appellant] niet tot het door

hem gewenste resultaat kunnen leiden, omdat hij geen grieven heeft aangevoerd tegen

het feit dat de kantonrechter niet de einddatum van de huurovereenkomst heeft bepaald,

[geïntimeerden] niet tot ontruiming heeft veroordeeld en [geïntimeerden] niet in de

134

kosten heeft veroordeeld. Ook dit verweer slaagt niet. Met grief 11 betoogt [appellant]

dat de kantonrechter ten onrechte zijn vordering heeft afgewezen. Met die vordering

wordt kennelijk bedoeld, overeenkomstig de wijze waarop de kantonrechter die term in

het dictum heeft gebezigd, de gecombineerde vordering tot bepaling van de einddatum

van de huurovereenkomst en tot veroordeling tot ontruiming. Verder behelst grief 13

zowel een klacht over de berekening van de geliquideerde proceskosten in eerste aanleg,

als een klacht over het feit dat die voor rekening van [appellant] zijn gebracht.

3.4

Voorts hebben [geïntimeerden] zich in hoger beroep op het standpunt gesteld dat de

opzeggingsbrieven van 22 december 2009 nietig zijn, omdat zij niet voldoen aan de eisen

die daaraan op grond van het bepaalde in artikel 7:271 lid 4 BW en 7:273 BW moeten

worden gesteld. Volgens [geïntimeerden] had in de opzegging behoren te worden

ingegaan op de vraag of passende vervangende woonruimte beschikbaar is en hadden

daarin feiten en omstandigheden moeten worden vermeld die meebrengen dat de

ingeroepen opzeggingsgrond aanwezig is, zoals het bestaan van een structurele

wanverhouding tussen de kosten van de exploitatie van het pand en de huuropbrengsten

daaruit. Het hof verwerpt ook dit verweer. Artikel 7:271 lid 4 BW eist dat de

opzeggingsbrief de gronden vermeldt die tot opzegging hebben geleid. De aanwezigheid

van passende vervangende woonruimte is geen opzeggingsgrond, maar een voorwaarde

voor toewijzing van de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst op grond van

dringend eigen gebruik. Hetgeen in de opzeggingsbrieven is vermeld over de redenen

voor de opzegging is weliswaar enigszins summier (“Zoals u weet is uw verhuurder van

plan om het pand aan [adres] mede in verband met de slechte bouwkundige toestand

ingrijpend te verbouwen en te renoveren”, even verderop: “de verhuurder heeft de

woonruimten dringend nodig voor eigen gebruik, waaronder ook renovatie is te verstaan

die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is. Daarvan is in de plannen van

[appellant] sprake” en nog iets verderop: “Na de renovatie en algehele verbouwing (met

wijziging van de indeling) van het pand zal terugkeer voor u niet mogelijk zijn”, maar

voldoende uitgebreid om [geïntimeerden] in staat te stellen de keuze te maken of zij

zouden berusten in de opzegging of verweer zouden voeren. In dit verband speelt een rol

dat partijen voor de verzending van die brieven reeds met elkaar in gesprek waren over

de wens van [appellant] het pand te renoveren en opnieuw in te delen en vervolgens in

de vrije sector te verhuren (zoals bijvoorbeeld blijkt uit de brief van [appellant] aan

[geïntimeerden] van 12 november 2009). Dat onder de gegeven omstandigheden de

gewenste renovatie zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk was,

bijvoorbeeld omdat er een wanverhouding bestond tussen de exploitatielasten en de

huuropbrengst, diende [appellant] vervolgens wel in rechte aan te tonen, maar hoefde hij

niet in de opzeggingsbrief te beargumenteren.

3.5

Daarmee komt het hof aan de vraag of kan worden geoordeeld dat [appellant] het

gehuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, dat van hem, de belangen van

beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de

huurovereenkomst wordt verlengd. De kantonrechter heeft deze vraag in het eindarrest

ontkennend beantwoord, nadat hij in het daaraan voorafgegane tussenvonnis van 1 mei

2012 had voorgerekend dat een min of meer rendabele exploitatie van het pand mogelijk

zou zijn als [geïntimeerden] bereid waren de door hen gehuurde delen van het

achterhuis op te geven zonder aanpassing van de huurprijs en [geïntimeerden] de hun

voorgelegde vraag of zij daartoe bereid waren, bij akte bevestigend hadden beantwoord.

3.6

Met grief 1 maakt [appellant] bezwaar tegen de overweging van de kantonrechter in het

tussenvonnis van 5 april 2011 dat [appellant] nog onvoldoende had duidelijk gemaakt

wat de werkelijke kosten waren om het pand zodanig aan te passen en op te knappen

dat de gemeentelijke autoriteiten daarmee akkoord zouden gaan en de woningen in het

pand verhuurbaar zouden zijn tegen aanvaardbare prijzen. In de toelichting op de grief

wijst [appellant] erop dat de werkelijke kosten pas na afloop van de renovatie bekend

zijn en hij het dringend eigen gebruik niet hoeft te bewijzen, maar slechts aannemelijk

maken. De grief faalt, omdat de kantonrechter dat niet heeft miskend, maar slechts een

135

onderscheid heeft willen maken tussen de noodzakelijk te maken kosten en de kosten die

samenhangen met het door [appellant] gewenste nieuwe gebruik van het pand.

3.7

De grieven 3, 9, 10 en 11 lenen zich voor gezamenlijke behandeling. [appellant] is van

mening dat de kantonrechter door zich in het tweede tussenvonnis te verdiepen in de

vraag of [geïntimeerden] bereid zouden zijn het achterhuis op te geven en de

bevestigende beantwoording van die vraag ten grondslag te leggen aan de afwijzing van

zijn vorderingen bij eindvonnis, is getreden in een kwestie die behoort tot het terrein van

de onderhandelingen, zijn oordeel heeft gebaseerd op een speculatieve redenering, het

ondeelbare karakter van de huurovereenkomst heeft miskend en ten onrechte eraan

voorbij is gegaan dat het [geïntimeerden] op grond van de artikelen 7:250 en 252 BW,

die van dwingend recht zijn, vrij staat een verzoek tot huurverlaging te doen, terwijl

volgens [appellant] op grond van de “dubbelslachtige” uitlatingen van [geïntimeerden]

voorts niet duidelijk is of zij wel instemmen met afstand van een deel van het gehuurde

zonder aanpassing van de huurprijs.

3.8

Bij gelegenheid van het pleidooi in hoger beroep hebben [geïntimeerden] op vragen van

het hof geantwoord dat zij bereid zijn zonder aanpassing van de huurprijs afstand te

doen van de door hen gehuurde delen van het achterhuis op voorwaarde dat de

voorzieningen die zich daarin bevinden (badcel en wc), die nodig zijn voor het

zelfstandige karakter van de woning in het voorhuis, worden ingebouwd in het voorhuis.

Het hof begrijpt dit als een onherroepelijk aanbod van [geïntimeerden] om de gehuurde

delen van het achterhuis af te staan indien en zodra [appellant] die delen voor zijn

renovatieplannen nodig heeft. Voorts heeft [appellant] bij diezelfde gelegenheid erkend

dat niet valt te verwachten dat een huurprijs van € 471,80 voor een (dan) geheel

gerenoveerde woning van ongeveer 120 m2 in het centrum van Amsterdam voor

verlaging in aanmerking komt. Daarmee is dus al een deel van de bezwaren van

[appellant] tegen de redenering van de kantonrechter geëcarteerd.

3.9

Als een huurder ten gunste van zijn verhuurder afstand doet van een deel van het

gehuurde en zich bereid verklaart voor het resterende dezelfde huurprijs te blijven

betalen als voorheen en de verhuurder daarmee instemt komt tussen partijen een

huurovereenkomst van die strekking tot stand. Het “ondeelbare karakter” van de

oorspronkelijke huurovereenkomst – wat daarvan overigens ook zij – behoeft in zoverre

dus geen probleem op te leveren. Uiteraard staat het [appellant] vrij het voorstel van

[geïntimeerden] te verwerpen, maar dat neemt niet weg dat het aanbod als

omstandigheid meeweegt in de hiervoor onder 3.5 eerste volzin omschreven

belangenafweging.

3.10

Voor een verhuurder die een huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte wegens

dringend eigen gebruik wil doen eindigen is de aan te leggen maatstaf streng, hetgeen

met name blijkt uit de zinsnede “niet kan worden gevergd”. Dit betekent dat ook de

levensvatbaarheid van eventuele redelijke alternatieven voor het gewenste gebruik in

rechte moeten worden onderzocht, als het partijdebat daartoe aanleiding geeft. Deze

zaak draait erom dat [appellant] zich door de opzegging van de huurovereenkomst wil

bevrijden van het negatieve exploitatieresultaat van het pand dat wellicht nu reeds

bestaat, maar in ieder geval zal ontstaan nadat de aan het pand te verrichten

herstelwerkzaamheden zijn uitgevoerd. De kantonrechter heeft dan ook terecht in het

kader van de belangenafweging onderzocht of er andere manieren bestaan waarop

[appellant] met zijn pand uit de rode cijfers kan komen. De grieven 3, 9, 10 en 11 zijn

tevergeefs voorgedragen.

3.11

Met grief 4 bestrijdt [appellant] de overweging van de kantonrechter in het tweede

tussenvonnis dat de gemeente een vergunning heeft verleend om de beoogde zeven

appartementen door middel van shortstayverhuur te exploiteren. In de toelichting op de

grief voert [appellant] aan dat [geïntimeerden] bezwaar hebben gemaakt tegen de

shortstayvergunning en de bouwvergunning en dat hij nog uitsluitend vergunning heeft

136

om de woningen op de eerste en de tweede verdieping voor shortstayverhuur te

gebruiken. Bij gelegenheid van het pleidooi in hoger beroep heeft [appellant] daaraan

toegevoegd dat hem van de zijde van het stadsdeel per brief is medegedeeld dat voor

hem zeven shortstayappartementen staan “gereserveerd”. Bij de verdere beoordeling zal

met deze - niet betwiste - gegevens rekening worden gehouden.

3.12

De grieven 6, 7 en 8 betreffen alle de wijze waarop de kantonrechter tot het oordeel is

gekomen dat bij voortzetting van de huurovereenkomst een min of meer rendabele

exploitatie van het pand mogelijk is, als [geïntimeerden] afstand doen van het achterhuis

en de huur gelijk blijft. Zij lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

3.13

De kantonrechter heeft berekend wat de rentelasten (5%) zijn over de aanschafwaarde,

vermeerderd met de overdrachtsbelasting en met de kosten van de nog te verrichten

renovatiewerkzaamheden, in totaal een bedrag van € 1.772.000,=. Deze rentelasten (€

88.600,=), heeft hij vermeerderd met een bedrag van € 12.570,= voor onderhoud (een

totaal van € 101.170,= per jaar aan kosten). Op basis van dit bedrag en een opbrengst

van € 98.000,= per jaar bij voortzetting van de huur van de woning in het voorhuis door

[geïntimeerden] en commerciële verhuur van de overige appartementen en € 145.000,=

per jaar bij voortzetting van de huur door [geïntimeerden] en shortstayverhuur van de

overige appartementen, heeft de kantonrechter geconcludeerd dat de financiële situatie

in beide scenario’s niet zodanig ongunstig is (een verlies van ongeveer € 4.000,= per

jaar respectievelijk een winst van ongeveer € 43.000,= per jaar ) dat niet van

[appellant] zou kunnen worden gevergd de huurovereenkomst met [geïntimeerden]

voort te zetten.

3.14 [

appellant] meent dat de kantonrechter ten onrechte van de historische aanschafprijs is

uitgegaan en niet van de actuele waarde. Dit bezwaar wordt verworpen. In het kader van

de hier te verrichten belangenafweging moet worden vastgesteld wat de verhouding is

tussen de lasten en de opbrengsten van het gehuurde. In dat verband is niet de – min of

meer toevallige – actuele waarde van het gehuurde relevant, maar de lasten die daarop

daadwerkelijk drukken, zoals de rente over de aanschafkosten.

3.15

Voorts voert [appellant] aan dat de kantonrechter ten onrechte de tot heden reeds

gemaakte renovatiekosten buiten beschouwing heeft gelaten. Ook dit bezwaar gaat niet

op. De kantonrechter is in zijn berekening ervan uitgegaan dat de voorafgaand aan de

verbouwing gemaakte kosten wegvallen tegen de in die periode genoten huurinkomsten.

Dat dat uitgangspunt onjuist is, heeft [appellant] niet aangetoond. Dat zo zijnde bestaat

geen aanleiding bij de beoordeling van de situatie na de renovatie met die kosten nog

rekening te houden.

3.16

Volgens [appellant] moet de te hanteren rekenrente 5,5% zijn en zijn de kosten van

dagelijks onderhoud en heffingen gezamenlijk te stellen op € 20.000,= per jaar. Hiervan

uitgaande komt [appellant] op basis van de berekening van de kantonrechter op een

totaalbedrag aan kosten per jaar van € 117.460,=. Hij rekent voor dat bij voortzetting

van de huur door [geïntimeerden] en verhuur van vier bedrijfsruimtes en één

shortstayappartement € 94.500,= per jaar aan inkomsten kan worden verworven. Het

scenario waarvoor vergunning is verleend (twee shortstayappartementen, een

vrijesectorhuurwoning en vier bedrijfsruimtes) levert € 135.000,= per jaar op en

daarmee een haalbare exploitatie, aldus [appellant].

3.17

In voormelde berekening is uitgegaan van € 30.000,= inkomsten per jaar per

shortstayappartement en van appartementen ter grootte van gemiddeld ongeveer 70

m2. De tijdens het pleidooi in hoger beroep gestelde vraag of het mogelijk zou zijn in het

door [geïntimeerden] afgestane deel van het achterhuis (groot ongeveer 80 m2) een

shortstayappartement te vestigen is van de zijde van [appellant] niet ontkennend

beantwoord. Dit betekent dat de inkomsten in dat geval zouden gaan bedragen: het door

[appellant] genoemde bedrag van € 94.500,= vermeerderd met € 30.000,= voor het

137

tweede shortstayappartement, zijnde € 124.500,=, welk bedrag nog naar boven moet

worden gecorrigeerd naar € 125.600,=, omdat na de renovatie de huur van

[geïntimeerden] niet € 4.500,= per jaar zal gaan bedragen, maar € 5.600,=, omdat dan

de korting wegens gebreken zal vervallen. Bij verwezenlijking van de twee

shortstayappartementen waarvoor [appellant] thans reeds vergunning heeft zal er dus

een (zij het marginaal) winstgevende exploitatie zijn, terwijl met ieder

shortstayappartement dat daarnaast nog wordt gerealiseerd de winst verder kan stijgen.

Ook het hof komt derhalve tot het oordeel dat met voortzetting van de

huurovereenkomst een rendabele exploitatie van het pand mogelijk is.

3.18

Grief 5 is gericht tegen de afweging die de kantonrechter uiteindelijk heeft gemaakt ter

beantwoording van de vraag of aan [appellant] een beroep toekomt op dringend eigen

gebruik in verband met renovatie en of deswege, mede gelet op de wederzijdse

belangen, de huurovereenkomst moet eindigen. Bij gelegenheid van het pleidooi heeft

[appellant] betoogd dat de rechter pas aan een belangenafweging mag toekomen nadat

is vastgesteld dat de verhuurder het gehuurde dingend nodig heeft voor eigen gebruik.

Dat is echter een misvatting, aangezien bij huur van woonruimte aan “dringend eigen

gebruik” op zichzelf geen betekenis toekomt. Het gaat daar om eigen gebruik dat zo

dringend is dat … etc., een maatstaf waarvan de belangenafweging een integrerend deel

uitmaakt. In dit geval speelt bij die belangenafweging een rol het feit dat [appellant] met

de door hem gewenste herindeling en verhuur van het pand in de vrije sector een veel

beter rendement op zijn vermogen kan krijgen en ook een rendement dat meer in

verhouding staat tot de actuele waarde van het pand, dat [geïntimeerden] een groot

belang hebben bij het behoud van hun woonruimte en het atelier dat daarvan deel

uitmaakt en dat [appellant] toen hij het pand kocht, wist dat de woning was verhuurd

tegen voor hem niet zeer gunstige voorwaarden – hetgeen ongetwijfeld enige uitwerking

op de door hem betaalde prijs heeft gehad. Wanneer daarbij in aanmerking wordt

genomen dat [appellant] niet heeft betwist dat hij, al dan niet indirect via een hem

toebehorende besloten vennootschap, eigenaar is van een groot aantal vastgoedobjecten

en dat hiervoor is gebleken dat een exploitatie van het pand zoals die [appellant] voor

ogen staat ook rendabel is vorm te geven met instandhouding van de huurovereenkomst,

moet de slotsom zijn dat niet kan worden geoordeeld dat van [appellant] niet kan

worden gevergd dat hij de huurovereenkomst met [geïntimeerden] voortzet. Voorts staat

die rendabele exploitatie in de weg aan het oordeel dat de onmogelijkheid om de

huurovereenkomst te beëindigen of een hogere huurprijs te bedingen, in strijd is met het

in artikel 1 van het Eerste protocol bij het Europees Verdrag voor de Rechten van de

Mens gewaarborgde recht op eigendom. Ook grief 5 faalt.

3.19

Grief 12 strekt ten betoge dat het uiterst merkwaardig is dat de kantonrechter partijen

na het tussenvonnis van 1 mei 2012 “oeverloos” heeft laten voortprocederen, maar

vervolgens geen acht heeft geslagen op hetgeen partijen in hun akten hebben

aangevoerd. Het komt het hof voor dat [appellant] met dit verwijt zijn eigen

verantwoordelijkheid voor een behoorlijke procesvoering miskent. Wat daarvan ook zij,

het stond de kantonrechter vrij te blijven bij zijn in het tweede tussenvonnis reeds

gegeven bindende eindbeslissingen en partijen voor het verdere debat naar de

appelinstantie te verwijzen. De grief slaagt niet.

3.20

De laatste grief, grief 13, ziet op de proceskostenveroordeling in eerste aanleg. Het feit

dat het hof hiervoor heeft geoordeeld dat de [appellant] zich niet op dringend eigen

gebruik kan beroepen ter beëindiging van de huurovereenkomst, leidt tot de conclusie

dat de kantonrechter de vorderingen van [appellant] terecht heeft afgewezen. Dit brengt

mee dat [appellant] ook terecht in de kosten van het geding in eerste aanleg is

veroordeeld. Wat betreft de berekening van de kosten geldt het volgende.

[geïntimeerden] hebben van antwoord gediend, twee comparities bijgewoond en vijf

akten genomen. Gelet daarop en op de aard van de zaak en het gevoerde debat acht het

hof het door de kantonrechter begrote bedrag van € 2.500,= niet onredelijk. De

138

vermelding van BTW berust echter op een kennelijke misslag, aangezien de vergoeding

voor salaris gemachtigde geen betaling is voor een geleverde dienst.

3.21

Al met al kunnen de grieven niet tot vernietiging van de bestreden vonnissen leiden. Die

vonnissen zullen dan ook worden bekrachtigd. [appellant] zal als de in het ongelijk

gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep.

4Beslissing

Het hof:

bekrachtigt de bestreden vonnissen;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de

zijde van [geïntimeerden] begroot op € 261,= aan verschotten en € 2.682,= voor salaris;


Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, D. Kingma en E.M. Polak en door de

rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 13 augustus 2013.

139

WR 2013/101: Huurprijsaanpassing bedrijfsruimte – 290-bedrijfsruimte: art.

9.2 AB ROZ-model Huurovereenkomst Winkelruimte (juli 2003); benoeming

de...

Instantie: Rechtbank Zeeland-West-Brabant Datum: 20 maart 2013

Magistraten:

Mr. E.J.G. Eijssen-Vruwink

Zaaknr: 760041 ov 13-490


Noot: mr. M.F.A. Evers Roepnaam: -

Brondocumenten: ECLI:NL:RBZWB:2013:BZ3801, Uitspraak, Rechtbank Zeeland-

West-Brabant, 20‑03‑2013


Brondocument: Rb. Zeeland-West-Brabant, 20-03-2013, nr 760041 ov 13-490


EssentieNaar boven

Huurprijsaanpassing bedrijfsruimte – 290-bedrijfsruimte: art. 9.2 AB ROZ-model

Huurovereenkomst Winkelruimte (juli 2003); benoeming deskundige; afwijkend beding?

geen afwijking van art. 7:304 BW ten nadele van huurder.


Huurder heeft de vernietigbaarheid van art. 9.2 Algemene Bepalingen Huurovereenkomst

Winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW (model ROZ , juli

2003) ingeroepen omdat dit artikel ten nadele van de huurder afwijkt van art. 7:304 BW.

Art. 9.2 houdt in dat, als een partij gebruik wil maken van de mogelijkheid een nadere

vaststelling van de huurprijs te verlangen, hij de wederpartij daarvan in kennis moet

stellen uiterlijk zes maanden voor de datum waarop de herziene huurprijs zal moeten

ingaan, en dat, als partijen geen overeenstemming bereiken over de nieuwe huurprijs,

die nieuwe huurprijs door drie deskundigen wordt vastgesteld, waarvan beide partijen

ieder één benoemen en de aldus benoemde deskundigen tezamen de derde benoemen.

Art. 7:304 BW bepaalt dat een vordering tot nadere huurprijsvaststelling slechts

ontvankelijk is indien deze vergezeld gaat van een advies omtrent de nadere huurprijs,

opgesteld door een of meer door partijen gezamenlijk benoemde ter zake deskundigen.

Uit de tekst van art. 7:304 BW volgt dat één advies dient te worden uitgebracht maar dat

het advies door één of meer door partijen gezamenlijk benoemde deskundigen kan zijn

uitgebracht. In de regeling van art. 9.2 is strikt genomen geen sprake van een

gezamenlijk (door partijen) benoemde deskundige, maar dit wordt naar het oordeel van

de kantonrechter ondervangen door de benoeming van een derde deskundige door beide

partijdeskundigen. Voldoende aannemelijk is dat beide partijdeskundigen bij de

benoeming van de derde deskundige overleg zullen hebben met hun opdrachtgevers en

geen derde deskundige zullen benoemen die niet de instemming van beide partijen heeft.

Op deze wijze hebben partijen indirect via hun partijdeskundige invloed op de benoeming

van de derde deskundige, die bovendien een doorslaggevende stem heeft indien de

(partij)deskundigen geen overeenstemming kunnen bereiken. Gelet hierop en op het feit

dat de door de huurder te betalen hogere kosten voor de deskundigen gevorderd kunnen

worden in de procedure tot vaststelling van de huurprijs, oordeelt de kantonrechter dat

art. 9.2 niet ten nadele van de huurder afwijkt van het bepaalde in art. 7:304 BW.


Verzoekster:

Bestseller Wholesale Benelux B.V., gevestigd te Amstelveen

Gemachtigde:

mr. J.W. Adriaansens

tegen

Verweerster:

Vennootschap onder firma Achter de Lange Stallen, gevestigd te Den Haag

Gemachtigde:

mr. A.R. de Jonge


140

UitspraakNaar boven

(...)

3.De beoordeling

3.1

Verzoekster (verder te noemen Bestseller) huurt sinds 1 juli 2004 van verweerster

(verder te noemen de VOF) een winkelruimte, staande en gelegen te Breda aan de

Ginnekenstraat 59 tegen een huurprijs van laatstelijk € 150.529,64 per jaar exclusief

BTW. Het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als ‘detailhandel ten behoeve van

de verkoop van damesmode in de ruimste zin van het woord volgens de Vero Moda

formule’. Het gehuurde wordt ook als zodanig gebruikt. De huurovereenkomst heeft

derhalve betrekking op een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 lid 2 BW.

3.2

Bestseller stelt dat de gemiddelde huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimten ter

plaatse lager zijn dan voormelde huurprijs zodat zij aanpassing daarvan wenst op de voet

van artikel 7:303 BW. Partijen hebben geen overeenstemming bereikt over de

benoeming van een deskundige als bedoeld in artikel 7:304 BW en Bestseller verzoekt

daarom om, op de voet van het bepaalde in artikel 7:304 lid 2 BW, de heer J. Pot,

werkzaam bij Retail Property Management BV te Delft, althans een aan dat kantoor

verbonden persoon, te benoemen tot deskundige om een adviesrapport uit te brengen

betreffende de nadere huurprijs van het gehuurde per 1 februari 2013.

3.3

De VOF voert aan dat Bestseller niet ontvankelijk is in het verzoek, althans dat zij daarbij

geen belang heeft, omdat zij niet de in artikel 9.2 van de op de onderhavige

overeenkomst toepasselijke Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte en

andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW (model ROZ , juli 2003) – verder te

noemen artikel 9.2 – voorgeschreven route heeft bewandeld om tot toetsing van de

huurprijs te komen. Indien Bestseller wel ontvankelijk is in haar verzoek en de

contractuele regeling tussen partijen niet zou gelden, maakt de VOF bezwaar tegen de

door Bestseller voorgedragen deskundige. De VOF voert voorts aan dat één deskundige

niet in staat is om tot een gewogen oordeel te komen met betrekking tot de door

Bestseller verlangde huurprijsvaststelling. Tot slot plaatst de VOF kanttekeningen bij de

partijdigheid van de door Bestseller voorgedragen deskundige. Indien de door Bestseller

voorgedragen deskundige dient te worden benoemd, dient tenminste nog een andere

deskundige te worden benoemd, mevrouw C.L. van Ess van CBRE te Amsterdam. Voor

zover benoeming van de door partijen voorgestane deskundigen niet geïndiceerd is, dient

de BHAC te worden benoemd, aldus de VOF.

3.4.

Bestseller heeft, ter zitting, onder meer de vernietigbaarheid van artikel 9.2 ingeroepen

omdat dit artikel ten nadele van de huurder afwijkt van het bepaalde in artikel 7:304 BW.

De VOF heeft de stelling van Bestseller gemotiveerd betwist.

3.5

Ingevolge artikel 7:291 BW is artikel 7:304 BW van semi-dwingend recht. Afwijking van

het bepaalde in artikel 7:304 BW ten nadele van de huurder kan slechts met goedkeuring

van de kantonrechter. De vraag die thans voorligt luidt of artikel 9.2 ten nadele van de

huurder afwijkt van het bepaalde in artikel 7:304 BW.

3.6

Artikel 9.2 houdt – kort gezegd in – in dat, als een partij gebruik wil maken van zijn

wettelijke bevoegdheid om nadere vaststelling van de huurprijs te verlangen, hij de

wederpartij daarvan in kennis dient te stellen uiterlijk zes maanden voor de datum

waarop de herziene huurprijs zal moeten ingaan, en dat, als partijen geen

overeenstemming bereiken over de nieuwe huurprijs, die nieuwe huurprijs door drie

deskundigen wordt vastgesteld, waarvan beide partijen ieder één benoemen en de aldus

benoemde deskundigen tezamen de derde benoemen. Artikel 7:304 BW bepaalt dat een

vordering tot nadere huurprijsvaststelling slechts ontvankelijk is indien deze vergezeld

gaat van een advies omtrent de nadere huurprijs, opgesteld door een of meer door

partijen gezamenlijk benoemde ter zake deskundigen.

3.7

141

Uit de tekst van artikel 7:304 BW volgt dat weliswaar één advies dient te worden

uitgebracht maar dat het advies door één of meer door partijen gezamenlijk benoemde

deskundigen kan zijn uitgebracht. Weliswaar is in de regeling van artikel 9.2 strikt

genomen geen sprake van een gezamenlijk (door partijen) benoemde deskundige, maar

dit wordt naar het oordeel van de kantonrechter ondervangen door de benoeming van

een derde deskundige door beide partijdeskundigen. Voldoende aannemelijk is dat beide

partijdeskundigen bij de benoeming van de derde deskundige overleg zullen hebben met

hun opdrachtgevers en geen derde deskundige zullen benoemen die niet de instemming

van beide partijen heeft. Op deze wijze hebben partijen indirect via hun partijdeskundige

invloed op de benoeming van de derde deskundige, die bovendien een doorslaggevende

stem heeft indien de (partij)deskundigen geen overeenstemming kunnen bereiken. Gelet

op het vorenstaande alsmede op het feit dat de door de huurder te betalen hogere

kosten voor de deskundigen gevorderd kunnen worden in de procedure tot vaststelling

van de huurprijs, is de kantonrechter van oordeel dat artikel 9.2 niet ten nadele van de

huurder afwijkt van het bepaalde in artikel 7:304 BW.

3.8

Het voorgaande leidt er toe dat Bestseller geen beroep op vernietiging van artikel 9.2

toekomt. Niettemin overweegt de kantonrechter dat in artikel 9.2 is bepaald dat ‘partijen

worden geacht over de benoeming van een deskundige geen overeenstemming te

hebben bereikt, indien een partij van de wederpartij binnen drie weken na dagtekening

van het verzoek om tot nadere huurprijsvaststelling over te gaan, geen opgave heeft

ontvangen van een door de wederpartij aangewezen deskundige die de benoeming heeft

aanvaard’. In dat geval is de meest gerede partij gerechtigd de benoeming van een

deskundige aan de rechter te vragen.

3.9

Bestseller heeft onbetwist gesteld dat zij de VOF reeds op 27 september 2012 heeft

verzocht om nadere vaststelling van de huurprijs en dat de VOF niet – althans niet

binnen 3 weken – op dat verzoek heeft gereageerd. Daarmee staat vast dat de VOF niet

binnen drie weken na dagtekening van het verzoek tot nadere huurprijsvaststelling

opgave heeft gedaan van een (door haar) benoemde (partij)deskundige. Dit zou er –

gelet op het bepaalde in artikel 9.2 – toe moeten leiden dat partijen geacht worden over

de benoeming van een deskundige geen overeenstemming te hebben bereikt. Bestseller

is in dat geval, gelet op het slot van artikel 9.2, gerechtigd om de kantonrechter te

vragen een deskundige te benoemen, hetgeen zij in het op 5 februari 2013 ontvangen

verzoekschrift ook heeft gedaan.

3.10

Aangezien partijen zich in de procedure hebben beperkt tot de toepasselijkheid van

artikel 9.2 zal de kantonrechter partijen in de gelegenheid stellen om zich uit te laten

over hetgeen hiervoor onder 3.9 is overwogen.

3.11

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

4.De beslissing

De kantonrechter:

stelt partijen in de gelegenheid om zich uiterlijk op 2 april 2013 uit te laten over hetgeen

is overwogen onder 3.9;


NootNaar boven

Auteur: mr. M.F.A. Evers

In voormelde uitspraak is de vraag aan de orde of art. 9.2 Algemene Bepalingen volgens

het ROZ-model voor 290-bedrijfsruimte uit 2003 (hierna: art. 9.2 AB) vernietigbaar is

wegens het zonder goedkeuring van de rechter afwijken van art. 7:304 BW. In art. 9.2

AB staat kort gezegd dat als partijen geen overeenstemming bereiken over een nieuwe

huurprijs, die nieuwe huurprijs zal worden vastgesteld door drie deskundigen waarvan

ieder der partijen er één benoemt en deze twee deskundigen samen de derde deskundige

benoemen. De drie deskundigen geven dan bindend advies, zij het dat ieder der partijen

vervolgens huurprijsvaststelling door de rechter kan vorderen. Daarbij wordt het door de

deskundigen gegeven advies dan geacht het advies als bedoeld in art. 7:304 BW te zijn.

142

Indien in enig stadium in de benoemingsprocedure moet worden geconcludeerd dat er

sprake is van het ontbreken van overeenstemming tussen partijen (omdat een partij

geen partijdeskundige benoemt, of de twee partijdeskundigen niet samen een derde

benoemen) dan kan de meest gerede partij benoeming van (een) deskundige(n) aan de

rechter vragen. Alleen deze door de rechter benoemde deskundige(n) brengt/brengen

dan het advies uit.

In de procedure die leidde tot de beschikking van 20 maart 2013, verzocht huurder,

Bestseller, op de voet van art. 7:304 BW om deskundigen te benoemen. Verhuurder stelt

dat Bestseller niet-ontvankelijk verklaard moet worden omdat zij ten onrechte niet de

weg van art. 9.2 AB heeft gevolgd, waarop Bestseller zich beroept op de

vernietigbaarheid van dat artikel.

De kantonrechter oordeelt dat art. 9.2 AB niet ten nadele van huurder afwijkt van het

bepaalde in art. 7:304 BW. Daartoe overweegt de kantonrechter dat toepassing van art.

9.2 AB weliswaar strikt genomen niet leidt tot gezamenlijk benoemde deskundigen, maar

dat dit wordt ondervangen door de benoeming van een derde deskundige door beide

partijdeskundigen. Via deze benoeming hebben partijen invloed op de benoeming van de

derde deskundige, die bovendien een doorslaggevende stem heeft als de deskundigen

gedrieën geen overeenstemming kunnen bereiken. Het feit dat de mogelijkheid om

slechts één deskundige te benoemen de facto is uitgesloten, waardoor hogere kosten

moeten worden gemaakt, maakt volgens de Kantonrechter Breda ook niet dat sprake is

van een afwijking ten nadele van huurder omdat die kosten gevorderd kunnen worden in

de procedure tot vaststelling van de huurprijs.

Bestseller zal zeer verrast zijn geweest door deze beslissing. Nog maar enkele maanden

eerder was in een andere zaak, waarin Bestseller ook een beroep had gedaan op de

vernietigbaarheid van art. 9.2 AB, namelijk wel geoordeeld dat dit artikel ten nadele van

huurder afwijkt van art. 7:304 BW. Zie Ktr. ’s-Hertogenbosch 19 oktober 2012, LJN

BY1179 , TvHB 2013/4.

De Kantonrechter ’s-Hertogenbosch kwam tot dit oordeel op grond van de overweging

dat de mogelijkheid om slechts één deskundige te benoemen door art. 9.2 AB wordt

uitgesloten, met als nadeel voor huurder dat het advies duurder wordt, terwijl bovendien

volgens de procedure van art. 9.2 AB altijd aan het advies wordt meegewerkt door een

door (alleen) verhuurder benoemde deskundige.

In de hierna geplaatste uitspraak van de Kantonrechter Haarlem van 10 december 2012,

WR 2013/102 ging het niet om art. 9.2 AB, maar was wel een vergelijkbare procedure

overeengekomen voor de benoeming van deskundigen (zie onder het kopje ‘feiten’ sub

2). Ook hier wordt geoordeeld dat het beding ten nadele van huurder afwijkt van art.

7:304 BW, zowel wat betreft de voorschriften over het aantal en de achtergrond van de

te benoemen deskundigen als wat betreft de afgesproken termijnen (een partij die

huurprijsherziening wenst, moest dat uiterlijk 6 maanden tevoren aan de andere partij

laten weten).

Naar aanleiding van dit laatste zij opgemerkt dat ook de Algemene Bepalingen ROZ uit

2003 en 2008 een dergelijke termijn van zes maanden noemen. In de hiervoor

genoemde procedures werd door de Kantonrechters Breda en ’s-Hertogenbosch aan dat

element echter geen aandacht geschonken. De Algemene Bepalingen ROZ 2012 noemen

geen termijn als hiervoor bedoeld. Ook in die bepalingen wordt overigens wel uitgegaan

van de benoeming van drie deskundigen, door ieder der partijen één en de derde door

die twee benoemde deskundigen samen.

Opvallend is dat alle drie de kantonrechters niet volstaan met de constatering dat de

bepalingen afwijken van art. 7:304 BW, maar overwegingen wijden aan de vraag of die

afwijkingen ten nadele van huurder zijn. Zij volgen daarmee dus niet de gedachte van A-

G Huydecoper als uiteengezet in zijn conclusie voor HR 28 mei 2010, NJ 2010/300 ; WR

2010/92 en TvHB 2010/16 (Momus II/Bierbrouwerij De Leeuw). Huydecoper betoogt dat

alleen de huurder op de voet van art. 7:291 BW een beroep kan doen op de

vernietigbaarheid van een beding en dat daartoe voldoende is dat hij aantoont dat het

beding afwijkt van art. 290-310 BW. Als dat zo is, is het aan huurder om zich al dan niet

op de vernietigbaarheid te beroepen. De huurder hoeft niet aan te tonen dat de afwijking

in zijn nadeel is; als huurder zich op de vernietigbaarheid beroept mag dat worden

143

voorondersteld. Deze benadering lijkt mij niet alleen juist, maar heeft bovendien de

charme van de eenvoud, zeker ook ten aanzien van bepalingen waarvan niet op

voorhand duidelijk is dat deze – te allen tijde – in het voordeel of juist in het nadeel van

huurder zullen uitpakken. (Zie hierover ook mr. H.E.M. Vrolijk in zijn noot bij Hof

Amsterdam 5 juni 2012, WR 2013/50 ).

Langs de lijn Huydecoper is de vraag dus niet of art. 9.2 AB ten nadele van huurder

afwijkt van art. 7:304 BW, maar volstaat het antwoord op de vraag of er sprake is van

een afwijking.

Wat betreft de procedure om tot benoeming van deskundigen te komen, kan daar

genuanceerd over worden gedacht. In de praktijk zullen partijen het immers op de een of

andere manier eens moeten zien te worden. De procedure om tot benoeming van drie

deskundigen te komen zou mijns inziens zeer wel als aanvulling op, in plaats van als

afwijking van art. 7:304 BW kunnen worden gezien.

Wat betreft het uitsluiten van de mogelijkheid om samen één deskundige te benoemen,

hetgeen per definitie tot hogere kosten leidt, ligt dat anders. Art. 7:304 BW biedt

uitdrukkelijk de mogelijkheid tot het gezamenlijk benoemen van slechts één deskundige

en art. 9.2 AB sluit die mogelijkheid uit. Volgens de leer Huydecoper hoeft niet te worden

aangetoond dat dit in het nadeel van huurder is, maar voor wie daar anders over denkt,

kunnen de extra kosten daartoe het argument zijn. Dat deze in een procedure kunnen

worden (terug)gevorderd, lijkt mij geen tegenargument. Huurder loopt ook dan een risico

dat die kosten voor zijn rekening komen als hij geheel of grotendeels in het ongelijk

wordt gesteld en bovendien is de bedoeling van art. 7:304 BW nu juist om procedures op

grond van art. 7:303 BW te voorkomen door te bevorderen dat partijen onderling

overeenstemming bereiken; daarbij zouden hoge kosten een belemmerende factor

kunnen zijn om tot overeenstemming te komen.

Overigens zegt art. 9.2 AB ROZ aan het slot dat bij het ontbreken van overeenstemming

tussen partijen, de meest gerede partij benoeming van (een) deskundige(n) aan de

rechter kan vragen. Alleen deze door de rechter benoemde deskundige(n)

brengt/brengen dan het advies uit. Een partij kan dus altijd, door zelf geen deskundige te

benoemen, alsnog bewerkstelligen dat het advies wordt uitgebracht door door de rechter

benoemde deskundige(n).

Ten slotte de termijn die een rol speelde in de uitspraak van de Kantonrechter Haarlem.

De bepaling dat een partij die een huurprijsherziening dat minimaal zes maanden tevoren

aan de andere partij moet mededelen lijkt mij zonder twijfel een afwijking van art. 7:303

en 304 BW. Niet voor niets speelde in deze uitspraak vervolgens een discussie over de

vraag of de huurder met het indienen van het verzoekschrift tot benoeming van

deskundigen, zonder dat hij eerst aan verhuurder had gevraagd of die kon instemmen

met benoeming van de BHAC, dat had gedaan om de ingangsdatum van de nieuwe

huurprijs te sauveren. De partij die een huurherziening wil heeft er nu eenmaal belang

bij dat de herziene huurprijs zo spoedig mogelijk ingaat. Daarmee verdraagt zich in het

geval huurder verlaging van de huurprijs wil, niet dat een termijn van zes maanden in

acht genomen moet worden.

De hiervoor behandelde uitspraken van de Kantonrechters Breda, ’s-Hertogenbosch en

Haarlem maken duidelijk dat onzeker is hoe wordt geoordeeld over art. 9.2 AB en

soortgelijke bepalingen. In de leer Huydecoper hoeft dat voor huurder geen probleem te

zijn omdat die zich naar believen al dan niet op de vernietigbaarheid kan beroepen. Voor

verhuurder is de enige zekere weg het op voorhand vragen van goedkeuring.

144

WR 2013/102: Huurprijswijziging bedrijfsruimte – 290-bedrijfsruimte:

afwijkend beding benoeming deskundigen ten nadele huurder; geen

instemming ben...

Instantie: Rechtbank Haarlem (Kantonrechter) Datum: 10 december 2012

Magistraten:

Mr. R.I.V. Scherpenhuijsen Rom

Zaaknr: 573230 HZ VERZ 12-25

Conclusie: -

Noot: mr. M.F.A. Evers onder WR 2013/101 Roepnaam: -

Brondocumenten: ECLI:NL:RBHAA:2012:5273, Uitspraak, Rechtbank Haarlem

(Kantonrechter), 10‑12‑2012


Brondocument: Rb. Haarlem, 10-12-2012, nr 573230 HZ VERZ 12-25


EssentieNaar boven

Huurprijswijziging bedrijfsruimte – 290-bedrijfsruimte: afwijkend beding benoeming

deskundigen ten nadele huurder; geen instemming benoeming deskundige gevraagd;

ontvankelijkheid verzoek huurder


Volgens art. 4.2 van de huurovereenkomst moet indien een der partijen gebruik wil

maken van de mogelijkheid een herziening van de huurprijs te verlangen, hij de andere

partij daarvan bij aangetekend schrijven met bericht van ontvangst in kennis stellen,

uiterlijk 6 maanden voor de datum waarop de herziene huurprijs zal moeten ingaan.

Wanneer partijen binnen 2 maanden na ontvangst van deze kennisgeving niet tot

overeenstemming zijn gekomen, zal de huurprijs worden vastgesteld door drie makelaars

in onroerende goederen, leden van de MVA of van de Nederlandse Bond van Makelaars,

waarvan elk der partijen één zal aanwijzen binnen 14 dagen, nadat een partij het

verzoek daartoe van de andere partij zal hebben bereikt. De derde makelaar zal door

deze beide makelaars worden aangewezen binnen 8 dagen nadat zij hun aanwijzing

hebben aanvaard.

Naar het oordeel van de kantonrechter zijn de tussen partijen overeengekomen

beperkingen van de bevoegdheid van de huurder een nadere vaststelling van de

huurprijs te vorderen dan wel benoeming van een deskundige te verzoeken ten nadele

van de huurder en derhalve vernietigbaar. Dit geldt ten aanzien van voorschriften over

het aantal en de achtergrond van de te benoemen deskundigen, maar ook voor

beperkingen in tijd.

Art. 7:304 lid 2 BW bepaalt dat indien partijen geen overeenstemming bereiken over de

benoeming van een deskundige, de rechter deze op verzoek van de meest gerede partij

benoemt. Huurder heeft nagelaten om nadat overeenstemming over een verlaging van

de huurprijs uitbleef verhuurder te vragen of hij met benoeming van de BHAC instemde.

Het had voor de hand gelegen dat huurder voorafgaand aan de onderhavige procedure

met verhuurder overleg over de benoeming van een deskundige had gevoerd, maar nu

partijen langere tijd zonder resultaat over huurprijsverlaging hebben onderhandeld en

het verhuurder daarom kenbaar was dat het advies van een deskundige noodzakelijk

was, oordeelt de kantonrechter dat het ontbreken van overleg aan de ontvankelijkheid

van het verzoek van huurder tot benoeming van de deskundige niet in de weg staat.

Gelet op de onderhandelingen tussen partijen en de verstreken termijn vanaf de laatste

huurprijsvaststelling is niet gebleken dat het handelen van huurder volledig was gericht

op het ‘sauveren’ van de ingangsdatum van de nieuwe huurprijs.


Verzoeker:

H. Shoaib, h.o.d.n. ‘El Cacho’, te Nieuw-Vennep

Gemachtigde:

mr. M.E. van Huet

tegen

145

Verweerders:

Beleggingsmaatschappij J. Koesveld B.V., te Nieuw-Vennep

Gemachtigde:

mr. G.M. Kerpestein


UitspraakNaar boven

(…)

De feiten

1

Shoaib huurt met ingang van 1 maart 1990 van Koesveld de bedrijfsruimte in de zin van

artikel 7:290 BW aan de Hoofdweg 1173I en 1173J te Nieuw-Vennep en exploiteert daar

een horecabedrijf. De huurovereenkomst is gesloten voor vijf plus vijf jaar en is daarna

voor onbepaalde tijd verlengd.

2

Artikel 4 van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst bepaalt onder meer:

“Huuraanpassing (1)

De in artikel 3 lid 1 genoemde huurprijs zal voor het eerst op 28 februari 1995 en

vervolgens ieder 5 jaar worden aangepast aan de wijzigingen van de jaarprijsindexcijfers

van de gezinsconsumptie, (…)

De nieuwe huurprijs – na huuraanpassing – zal nimmer tot verlaging leiden.

Huurprijsherziening (2)

Elk der partijen is bevoegd, om telkenmale na een periode van 5 huurjaren, derhalve

voor het eerst op 28 februari 1995 herziening van de huurprijs te verlangen, conform

4.1. Indien een der partijen van deze bevoegdheid gebruik wil maken stelt deze de

andere partij daarvan bij aangetekend schrijven met bericht van ontvangst in kennis

uiterlijk 6 maanden voor de datum waarop de herziene huurprijs zal moeten ingaan.

Wanneer partijen binnen 2 maanden na ontvangst van de kennisgeving als bovenbedoeld

niet tot overeenstemming zijn gekomen, zal de huurprijs worden vastgesteld door drie

makelaars in onroerende goederen, leden van de Makelaarsvereniging te Amsterdam of

van de Nederlandse Bond van Makelaars, waarvan elk der partijen één zal aanwijzen

binnen 14 dagen, nadat een partij het verzoek daartoe van de andere partij zal hebben

bereikt. De derde makelaar zal door deze beide makelaars worden aangewezen binnen 8

dagen nadat zij hun aanwijzing hebben aanvaard. (…)”

3

Op 12 september 2006 heeft Koesveld een verzoek ex artikel 7:304 lid 2 BW bij de

kantonrechter ingediend. Omdat Shoaib bezwaar had tegen benoeming van de

Bedrijfshuuradviescommissie, hierna: BHAC, als deskundige heeft de kantonrechter bij

beschikking drie makelaars tot deskundigen benoemd. Bij vonnis van 7 juli 2010 heeft de

kantonrechter te Haarlem op vordering van Koesveld de huurprijs – na advies van de drie

voornoemde makelaars – met ingang van 12 september 2006 nader vastgesteld op €

27.835 per jaar exclusief btw.

4

Partijen hebben vanaf begin 2010 over een verlaging van de huurprijs onderhandeld,

doch dit heeft niet tot overeenstemming geleid.

5

Na indexering bedraagt de huurprijs thans € 40.304,97 per jaar, exclusief btw.

6

Bij faxbericht van 3 september 2012 heeft de gemachtigde van Shoaib een in opdracht

van Shoaib opgesteld taxatierapport d.d. 3 augustus 2012 aan Koesveld verzonden en

Koesveld verzocht of zij met een op grond van dit rapport vast te stellen huurprijs van €

30.000 ingaande 1 september 2012 kon instemmen. Koesveld heeft aan Shoaib

meegedeeld niet met de verzochte huurprijsverlaging in te stemmen.

Het verzoek en het verweer

Shoaib verzoekt op de voet van artikel 7:304 lid 2 BW de BHAC te Amsterdam tot

deskundige te benoemen. Shoaib legt aan zijn verzoek ten grondslag dat het op

voorhand duidelijk was dat Koesveld, ondanks indringende verzoeken van Shoaib, niet

mee wilde werken aan een verlaging van de huurprijs zodat het er voor gehouden mag

146

worden dat geen overeenstemming te bereiken viel over de benoeming van een

deskundige.

Koesveld voert aan dat het verzoek niet-ontvankelijk verklaard dient te worden omdat

Shoaib het in artikel 4 lid 2 van de huurovereenkomst overeengekomen

huurprijsherzieningstraject niet heeft gevolgd. Indien deze contractuele regeling met

vrucht door Shoaib zou zijn vernietigd, is Shoaib niet ontvankelijk in zijn verzoek omdat

hij heeft nagelaten voorafgaand aan het verzoek aan Koesveld te vragen of hij in kon

stemmen met de BHAC als gezamenlijke deskundige op de voet van artikel 7:304 lid 1

BW, waardoor Shoaib niet aan de ontvankelijkheidstoets van artikel 7:304 lid 2 BW heeft

voldaan. Had Shoaib aan Koesveld gevraagd of er bereidheid bestond de BHAC tot

deskundige op de voet van artikel 7:304 lid 1 BW te benoemen, dan had Koesveld daar

instemmend op geantwoord. Koesveld heeft tenslotte kritiek op het taxatierapport d.d. 3

augustus 2012 omdat hierin de markthuur als uitgangspunt wordt genomen en het geen

taxatie betreft volgens de richtlijnen zoals deze voortvloeien uit het huurrecht op de voet

van artikel 7:290 BW.

Beoordeling van het verzoek

Koesveld voert aan dat het verzoek van Shoaib niet ontvankelijk is omdat hij het

huurprijsherzieningstraject zoals overeengekomen in de huurovereenkomst had moeten

volgen. Ingevolge artikel 7:291 BW zijn de artikelen 7:303 en 304 BW van semi-

dwingend recht. Contractuele bedingen waarin ten nadele van de huurder wordt

afgeweken zijn vernietigbaar. Koesveld voert in dit verband aan dat de tussen partijen

overeengekomen aanzeggingstermijn van zes maanden in elk geval niet vernietigbaar is

omdat artikel 7:304 BW niet in een andere, daarvan afwijkende, aanzeggingstermijn

voorziet. De kantonrechter verwerpt het verweer van Koesveld. Naar het oordeel van de

kantonrechter zijn tussen partijen overeengekomen beperkingen van de bevoegdheid van

de huurder een nadere vaststelling van de huurprijs te vorderen dan wel benoeming van

een deskundige te verzoeken ten nadele van de huurder en derhalve vernietigbaar. Dit

geldt ten aanzien van voorschriften over het aantal en de achtergrond van de te

benoemen deskundigen, maar ook voor beperkingen in tijd. Artikel 4.2 van de

huurovereenkomst staat de ontvankelijkheid van het verzoek van Shoaib daarom niet in

de weg.

Partijen hebben vanaf begin 2010 onderhandeld over een verlaging van de huurprijs,

doch geen overeenstemming bereikt. Shoaib erkent dat geen overleg is gevoerd omtrent

de benoeming van (een) deskundige(n), doch voert aan dat, gelet op de tussen partijen

gevoerde procedures, geen enkel overleg tussen partijen zinnig is gebleken zodat het

voeren van een procedure tot wijziging van de huurprijs onvermijdelijk is.

Artikel 7:304 lid 2 BW bepaalt dat indien partijen geen overeenstemming bereiken over

de benoeming van een deskundige, de rechter deze op verzoek van de meest gerede

partij benoemt. Shoaib heeft nagelaten om nadat overeenstemming over een verlaging

van de huurprijs uitbleef Koesveld te vragen of hij met benoeming van de BHAC

instemde. Dit belemmert echter, anders dan Koesveld betoogt, de ontvankelijkheid van

het verzoek van Shoaib niet. Weliswaar had het, in het bijzonder gelet op het verzoek

van Koesveld in september 2006, voor de hand gelegen dat Shoaib voorafgaand aan de

onderhavige procedure met Koesveld overleg over de benoeming van een deskundige

had gevoerd, maar nu partijen langere tijd zonder resultaat over huurprijsverlaging

hebben onderhandeld en het Koesveld daarom kenbaar was dat het advies van een

deskundige noodzakelijk was, staat het ontbreken van overleg naar het oordeel van de

kantonrechter aan de ontvankelijkheid van het verzoek van Shoaib niet in de weg. Dat

het handelen van Shoaib zoals Koesveld betoogt volledig was gericht op het ‘sauveren’

van de ingangsdatum van de nieuwe huurprijs is naar het oordeel van de kantonrechter,

gelet op de onderhandelingen tussen partijen en de verstreken termijn vanaf de laatste

huurprijsvaststelling, niet gebleken.

Shoaib verzoekt de kantonrechter om de BHAC gevestigd te Amsterdam als deskundige

te benoemen. Nu hiertegen van de zijde van Koesveld geen bezwaren zijn aangevoerd en

de BHAC op grond van haar deskundigheid, plaatselijke bekendheid en onafhankelijkheid

als geschikt kan worden aangemerkt, zal de kantonrechter op de voet van art. 7:304 lid

2 BW de BHAC benoemen.

147

Aangenomen wordt dat de meest gerede partij contact zal opnemen met de BHAC en

deze opdracht zal geven tot het uitbrengen van een advies over de huurprijs naar de

maatstaven van art. 7:303 BW, en daarbij tevens zal bedingen dat de BHAC bij haar

onderzoek partijen in de gelegenheid zal stellen (zoveel mogelijk gespecificeerde)

voorstellen voor vergelijkingspanden te doen, onder opgave van ten minste de

oppervlakte en de geldende huurprijs daarvan, en van die voorstellen en de bevindingen

van de BHAC naar aanleiding daarvan verslag te doen in het uit te brengen schriftelijk

advies. Tevens wordt aangenomen dat de BHAC partijen in de gelegenheid zal stellen

opmerkingen te maken over haar bevindingen, en dat de BHAC die opmerkingen in het

eindadvies zal opnemen.

Gelet op het bepaalde in artikel 7:304 lid 3 BW zijn de kosten van het advies

proceskosten. De partij die deze kosten aan de deskundige zal voldoen kan daarvan

opgave doen in een – zonodig – nog aanhangig te maken dagvaardingsprocedure ex

artikel 7:303 BW, in welke procedure in dat geval ook over die proceskosten een

beslissing zal worden genomen.

In het verweer van Koesveld dat had Shoaib haar voorafgaand aan indiening van het

verzoek gevraagd in te stemmen met benoeming van de BHAC zij daarmee akkoord was

gegaan, ziet de kantonrechter aanleiding om in deze verzoekschriftprocedure een

proceskostenveroordeling ten laste van Shoaib uit te spreken.

BESLISSING

De kantonrechter:

–

benoemt tot deskundige de Bedrijfshuuradviescommissie (BHAC) te Amsterdam teneinde

–overeenkomstig de bepalingen in artikel 7:303 BW – onderzoek te doen en van advies

te dienen over de huurprijs per 13 september 2012 van de bedrijfsruimte aan de

Hoofdweg 1173I en 1173J te Nieuw-Vennep;

–

veroordeelt Shoaib tot betaling van de proceskosten die aan de kant van Koesveld tot en

met vandaag worden begroot op € 400 aan salaris gemachtigde.

NootNaar boven

Auteur: mr. M.F.A. Evers onder WR 2013/101

Zie noot mr. M.F.A. Evers onder WR 2013/101 .

148

WR 2013/126: Huurprijswijziging bedrijfsruimte: contractuele bestemming

huurovereenkomst uitgangspunt voor waardering; gebruik in strijd met

bestem...

Instantie: Rechtbank Midden-Nederland (Kamer voor kantonzaken Amersfoort)

Datum: 10 april 2013

Magistraten:

Mr. R.C. Hartendorp

Zaaknr: 826328 AC EXPL 12-4988 RH(4087)


Noot: mr. J.A. van Strijen Roepnaam: -

Brondocumenten: ECLI:NL:RBMNE:2013:BZ7197, Uitspraak, Rechtbank Midden-

Nederland (Kamer voor kantonzaken Amersfoort), 10‑04‑2013

Wetingang: (art. 7:303 BW)

Brondocument: Rb. Midden-Nederland, 10-04-2013, nr 826328 AC EXPL 12-4988

RH(4087)


EssentieNaar boven

Huurprijswijziging bedrijfsruimte: contractuele bestemming huurovereenkomst

uitgangspunt voor waardering; gebruik in strijd met bestemmingsplan voor risico

huurder; huurprijs verschuldigd voor niet gebruikt gedeelte


In het kader van de huurprijsherziening van de bedrijfsruimte is het de vraag of en hoe

de eerste verdieping moet worden betrokken in de huurprijswaardering. De

huurovereenkomst heeft betrekking op zowel de (winkel)ruimte op de begane grond als

op de (opslag)ruimte op de eerste verdieping die (in het verleden) is gebruikt als opslag-,

kantoor- en kantineruimte ten behoeve van de ondergelegen winkelruimte. Omdat de

ruimte op de eerste verdieping in het bestemmingsplan is aangewezen als woonruimte,

en de gemeente heeft gelast het strijdig gebruik te staken, is het niet meer mogelijk de

ruimte op de eerste verdieping te gebruiken conform de contractuele bestemming.

Huurder stelt dat de ruimte hierdoor nutteloos geworden is voor haar bedrijfsvoering en

er om die reden geen huurwaarde moet worden toegekend aan de ruimte op de eerste

verdieping. De kantonrechter overweegt dat bij de waardering van de bedrijfsruimte het

gehuurde, zoals vastgelegd in de huurovereenkomst, als uitgangspunt genomen dient te

worden. Dat betekent dat in dit geval een ruimte op de begane grond en een ruimte op

de eerste verdieping met de bestemming winkelruimte is gehuurd. Het

(overeengekomen) gebruik van het gehuurde verschaft huurder een bepaald genot. Dit

genot correspondeert met een bepaalde huurwaarde die tot uitdrukking komt in de

huurprijs. Op grond van de algemene voorwaarden is de huurder verplicht te zorgen voor

het verkrijgen van de voor de uitoefening van het bedrijf vereiste vergunningen en

ontheffingen. Het gebruik conform het bestemmingsplan valt hieronder. Indien het

gebruik van het gehuurde in strijd is met het geldende bestemmingsplan dan komt dit

voor risico van de huurder. Huurder moet volgens de kantonrechter het genotsverlies dat

het gevolg is van het met het bestemmingsplan strijdige gebruik voor zijn rekening

nemen. De huurder kan bij de huurprijsherziening het verlies aan huurwaarde die het

gevolg is van dit genotsverlies niet afwentelen op de verhuurder. Dit betekent dat bij de

waardering van het gehuurde de eerste verdieping moet worden betrokken.


Eisende partij:

Annemarie Carolina van Riel, wonende te Blaricum

Gemachtigde:

mr. W.J.M. Sengers,

tegen:

Gedaagde partij:

Halfords Nederland B.V., gevestigd te Veenendaal,

Gemachtigde:

mr. R.A. van Huussen.

149


UitspraakNaar boven

Rechtbank Midden-Nederland (Kantonrechter Amersfoort) 10 april 2013, nr. 826328 AC

EXPL 12-4988

(...)

2.De vaststaande feiten

2.1

Tussen partijen bestaat een huurovereenkomst met betrekking tot de winkelruimte

gelegen aan de Laanstraat 28 in Baarn, verder ook te noemen het gehuurde.

2.2

Partijen hebben op 28 maart 1996 een schriftelijke huurovereenkomst gesloten. In

artikel 1.2 van de huurovereenkomst is bepaald dat het gehuurde uitsluitend mag

worden gebruikt als bedrijfsruimte ex artikel 1624 (oud)BW (= 7:290 BW). Op de

huurovereenkomst zijn algemene bepalingen van toepassing. In artikel 2.6.1. van de

algemene bepalingen is opgenomen:

“Huurder is verplicht te zorgen voor het verkrijgen van de voor de uitoefening van het

bedrijf, waarvoor het gehuurde is bestemd, vereiste vergunningen en/of ontheffingen.

Weigering of intrekking daarvan zal geen aanleiding kunnen geven tot ontbinding of

nietigverklaring van de huurovereenkomst of tot enige verdere actie tegen de

verhuurder.”

2.3

Het gehuurde bestaat uit een ruimte op de begane grond en een ruimte op de eerste

verdieping. Deze ruimte is gebruikt als opslag-, kantoor- en kantineruimte ten behoeve

van de ondergelegen winkelruimte.

2.4

De huurovereenkomst is aangegaan voor een periode van vijf jaar tot en met 13 mei

2001. Vervolgens is de huurovereenkomst telkens voortgezet met periodes van vijf jaar

tot 13 mei 2016.t

2.5

Op 22 juli 1998 heeft de gemeente Baarn – op straffe van een dwangsom – gelast het

gebruik van de bovenruimte te staken omdat in het geldende bestemmingsplan de

ruimte op de eerste verdieping is aangewezen als woonruimte. Halfords heeft bezwaar

gemaakt tegen dit besluit. Dit bezwaar is bij besluit van 5 februari 1999 ongegrond

verklaard. Tegen het besluit op bezwaar is geen beroep ingesteld. Het bestemmingsplan

heeft sindsdien geen wijzigingen ondergaan.

2.6

De door Halfords verschuldigde huurprijs bedroeg op 1 augustus 2011 € 68.106 per jaar,

te vermeerderen met BTW.

2.7

Op verzoek van Van Riel heeft de kantonrechter te Amersfoort bij beschikking van 4

november 2011 de Bedrijfshuuradviescommissie, verder ook te noemen BHAC,

aangewezen als deskundige in het kader van een procedure tot vaststelling van een

nadere huurprijs.

2.8

Het BHAC heeft op 25 april 2012 haar rapport opgeleverd. De BHAC heeft een viertal

vergelijkingspanden in haar onderzoek betrokken. Het rapport bevat de volgende

conclusie:

“Rekening houdende met het vorenstaande is de huurprijs van het litigieuze pand aan de

hand van de gemiddelde prijs per m2 per jaar van de vergelijkingspanden op 1 augustus

2011 te stellen op een bedrag van € 77.090 per jaar exclusief BTW dan wel niet belast

met BTW. (...)

De indicatieve economische huurwaarde van de onzelfstandige bovenwoning is te stellen

op een bedrag van € 3600 exclusief BTW dan wel niet belast met BTW.

De totale huurprijs op 1 augustus 2011 is te stellen op een bedrag van € 80.690 per jaar

exclusief BTW dan wel niet belast met BTW.”

2.9

150

Naar aanleiding van commentaar van Halfords op het rapport heeft de BHAC in een brief

van 12 juni 2012 het volgende geschreven:

“(...)

In het huurcontract staat – zoals u terecht aangeeft – dat het gehuurde dus ook de

verdieping uitsluitend mag worden gebruikt als bedrijfsruimte.

In het bestemmingsplan is het gebruik als bedrijfsruimte niet toegestaan en is de

verdieping bestemd voor wonen.

Dat huurder [= Halfords] om haar moverende redenen niet tot (onder-)verhuur van de

ruimte wil overgaan, doet volgende de commissie niet af aan het feit dat de ruimte tot

het gehuurde behoort.

En aangezien de ruimte tot het gehuurde behoort dient volgens de commissie aan de

ruimte ook een waardering te worden gegeven.

Dat kan een waardering zijn als woonruimte conform de berekening in het rapport: 12

maanden x 300 = € 3600.

Ook kan gekozen worden voor een waardering als bedrijfsruimte/opslag op de

verdieping.

De berekening wordt dan 25% van de 100% m2 prijs x het aantal m2

25 % van 239,04 ca 80 m2 = € 6580.

De commissie heeft gekozen voor de eerste variant aangezien

1.

het bestemmingsplan bedrijfsruimte verbiedt

2.

de indeling van de verdieping wijst in de richting van woonruimte

3.

partijen tijdens de bezichtiging ook hebben geopteerd voor woonruimte

(...)”

3.Het geschil

3.1

Van Riel vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: (i) de huurprijs voor de

winkelruimte aan de Laanstraat 28 te Arnhem (bedoeld zal zijn Baarn, ktr.) met ingang

van 1 augustus 2011 nader vast te stellen op € 80.960 exclusief BTW dan wel een in

goede justitie vast te stellen bedrag; (ii) te bepalen dat de nader vastgestelde huurprijs

jaarlijks, steeds per 14 mei en voor het eerst per 14 mei 2012, overeenkomstig het

bepaalde in artikel 4.3 van de huurovereenkomst zal worden aangepast; (iii) Halfords te

veroordelen om aan Van Riel te voldoen het verschil tussen de nader vast te stellen

huurprijs en de vanaf 1 augustus 2011 door Halfords betaalde huurprijs; (iv) Halfords te

veroordelen in de proceskosten, inclusief de kosten voor het opstellen van het

deskundigenrapport en de nakosten.

3.2

Van Riel heeft ter onderbouwing van haar vordering verwezen naar het rapport van de

BHAC, waarin is geconcludeerd dat de huurprijs van het gehuurde lager is dan die van

vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse.

3.3

Halfords heeft verweer gevoerd, welk verweer hierna, voor zo ver van belang voor de

beoordeling, wordt behandeld.

4.De beoordeling

Beoordelingskader

4.1

In artikel 7:303 BW is bepaald dat, in het geval van een overeenkomst voor bepaalde

tijd, zowel de huurder als de verhuurder kunnen vorderen dat de huurprijs zo deze niet

overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, nader zal worden

vastgesteld na afloop van de overeengekomen duur. Bij de nadere vaststelling van de

huurprijs let de (kanton)rechter op het gemiddelde van de huurprijzen van de

vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, die zich hebben voorgedaan in een tijdvak van

vijf jaren voorafgaande aan de dag van het instellen van de vordering. Een vordering tot

nadere huurprijsvaststelling is slechts ontvankelijk, indien deze vergezeld gaat van een

151

advies opgesteld door een of meer door partijen gezamenlijk benoemde of door de

kantonrechter aangewezen ter zake deskundigen (artikel 7:304 lid 1 en 2 BW).

4.2

De vordering van Van Riel voldoet aan de formele vereisten. De vordering is vergezeld

van een deskundigenadvies genoemd in artikel 7:304 lid 1 BW. Verder is niet in geschil

dat de huurovereenkomst voor bepaalde tijd is aangegaan en op 14 mei 2011 laatstelijk

verlengd is met een periode van vijf jaar, zodat vanaf die datum een wijziging van de

huurprijs gevorderd kan worden.

Waardering eerste verdieping

4.3

Partijen zijn verdeeld over de vraag of en hoe de eerste verdieping moet worden

betrokken in de huurprijswaardering. Vaststaand feit is dat de huurovereenkomst

betrekking heeft op zowel de (winkel)ruimte op de begane grond als op de

(opslag)ruimte op de eerste verdieping. De ruimte op de eerste verdieping is (in het

verleden) gebruikt als opslag-, kantoor- en kantineruimte ten behoeve van de

ondergelegen winkelruimte. Omdat de ruimte op de eerste verdieping in het

bestemmingsplan is aangewezen als woonruimte, en de gemeente Baarn op 22 juli 1998

heeft gelast het strijdig gebruik te staken, is het niet meer mogelijk de ruimte op de

eerste verdieping te gebruiken conform de contractuele bestemming, zo heeft Halfords

aangevoerd. Halfords heeft zich op het standpunt gesteld dat de ruimte hierdoor

nutteloos geworden is voor haar bedrijfsvoering en er om die reden geen huurwaarde

moet worden toegekend aan de ruimte op de eerste verdieping. De kantonrechter

overweegt het volgende.

4.4

Bij de waardering van de bedrijfsruimte dient het gehuurde, zoals vastgelegd in de

huurovereenkomst, als uitgangspunt genomen te worden. Dat betekent in onderhavig

geval dat Halfords van Van Riel gehuurd heeft een ruimte op de begane grond en een

ruimte op de eerste verdieping met de bestemming winkelruimte. Het (overeengekomen)

gebruik van het gehuurde verschaft huurder een bepaald genot. Dit genot correspondeert

met een bepaalde huurwaarde die tot uitdrukking wordt gebracht in de huurprijs. Op

grond van artikel 2.6.1 van de algemene voorwaarden is de huurder verplicht te zorgen

voor het verkrijgen van de voor de uitoefening van het bedrijf vereiste vergunningen en

ontheffingen. Het gebruik conform het bestemmingsplan valt hieronder. Indien het

gebruik van het gehuurde in strijd is met het geldende bestemmingsplan dan komt dit

voor risico van de huurder (zie ook Hof Arnhem 9 oktober 2012, WR 2013/5 ). De

kantonrechter overweegt dat Halfords het genotsverlies dat het gevolg is van het met het

bestemmingsplan strijdige gebruik voor zijn rekening moet nemen. De huurder kan het

verlies aan huurwaarde die het gevolg is van dit genotsverlies niet afwentelen op de

verhuurder. Dit betekent dan ook dat bij de waardering van het gehuurde de eerste

verdieping moet worden betrokken.

Vergelijkingspanden

4.5

Vervolgens heeft Halfords, bij wijze van voorwaardelijk verweer, aangevoerd dat de

BHAC slechts vier vergelijkingspanden heeft betrokken in haar opstelling, terwijl zij ook

een aantal andere in de conclusie van antwoord genoemde bedrijfsruimtes in de

vergelijking had moeten betrekken. Halfords heeft onvoldoende inzichtelijk gemaakt

welke (mogelijke) gevolgen het betrekken van de door haar genoemde bedrijfsruimtes

heeft voor de waardering. Nu zij dit heeft nagelaten, hetgeen wel op haar weg had

gelegen, is het verweer van Halfords op dit onderdeel onvoldoende onderbouwd. De

kantonrechter gaat om dezelfde reden ook voorbij aan het verzoek van Halfords om een

nader deskundigenonderzoek te bepalen.

Huurprijs

4.6

152

De door de BHAC vastgestelde huurwaarde van de begane grond (€ 77.090) is geen

onderwerp van geschil en staat daarmee vast.

4.7

Voor de keuze van de BHAC in het kader van onderhavige procedure aan de eerste

verdieping een indicatieve economische huurwaarde van onzelfstandige woonruimte van

€ 3600 per jaar, exclusief BTW toe te kennen, ontbreekt een rechtsgrond. De

kantonrechter overweegt dat voor het bepalen van de huurwaarde de contractuele

bestemming als uitgangspunt moet worden genomen. Partijen hebben de eerste

verdieping niet bestemd als (onzelfstandige) woonruimte, maar als bedrijfsruimte, en ter

zitting is gebleken dat zij deze ruimte niet als zodanig wensen te gebruiken/te

bestemmen. Dat de eerste verdieping als woonruimte is aangewezen of als zodanig is

ingericht, doet, gezien de contractuele bestemming van het gehuurde, niet ter zake. De

BHAC heeft in haar brief van 12 juni 2013 (zie 2.9) toegelicht dat een waardering van de

eerste verdieping als bedrijfsruimte/opslag zou leiden tot een huurwaarde van € 6580

per jaar, exclusief BTW. Echter, nu deze huurwaarde hoger is dan de huurwaarde die aan

de berekening van de BHAC ten grondslag gelegen heeft en Van Riel haar vordering

beperkt heeft tot de door de BHAC geadviseerde huurwaarde, zal de huurwaarde van de

eerste verdieping worden bepaald op een bedrag van € 3600 per jaar, exclusief BTW.

4.8

De kantonrechter concludeert dan ook dat de eerste verdieping betrokken moet worden

bij de waardering van het gehuurde tegen een waarde van € 3600 per jaar, exclusief

BTW. De huurprijs wordt met ingang van 1 augustus 2011 vastgesteld op (€ 77.090 + €

3600) € 80.690 per jaar, exclusief BTW.

4.9

Deze huurprijs geldt vanaf 1 augustus 2011. Halfords dient het verschil tussen de nader

vastgestelde huurprijs en de door haar betaalde huurprijs aan Van Riel te voldoen.

4.10

Halfords wordt als in het ongelijk gesteld partij veroordeeld in de kosten. De kosten van

het opstellen van het rapport bedragen € 5000. Op grond van artikel 7:304 lid 3 BW zijn

deze kosten proceskosten in de zin van artikel 237 Rv. De proceskosten aan de zijde van

Van Riel worden begroot op:

Explootkosten: € 76,17

Griffierecht: € 73,00

Salaris gemachtigde: € 400,00 (gebaseerd op twee punten van € 200,00)

Kosten rapport BHAC:

€ 5.000,00

-------------- +

Totaal € 5.549,17

4.11

Over de gevorderde nakosten wordt op hiernavolgende wijze beslist.

5.De beslissing

De kantonrechter:

stelt de huurprijs voor de winkelruimte gelegen aan de Laanstraat 28 te Baarn, met

ingang van 1 augustus 2011, vast op een bedrag van € 80.690 per jaar, exclusief BTW;

bepaalt dat de nader vastgestelde huurprijs van € 80.690 per jaar exclusief BTW,

jaarlijks, steeds per 14 mei en voor het eerst per 14 mei 2012, overeenkomstig het

bepaalde in artikel 4.3 van de huurovereenkomst zal worden aangepast;

veroordeelt Halfords om aan Van Riel te voldoen het verschil tussen de nader

vastgestelde huurprijs van € 80.690 per jaar, exclusief BTW, en de vanaf 1 augustus

2011 door Halfords betaalde huurprijs;

veroordeelt Halfords tot betaling van de proceskosten aan de zijde van Van Riel, tot de

uitspraak van dit vonnis begroot op € 5.549,17, waarin begrepen € 400 aan salaris

gemachtigde;

veroordeelt Halfords, onder de voorwaarde dat zij niet binnen 14 dagen na aanschrijving

door Van Riel volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten,

begroot op:

–

153

€ 100 aan salaris gemachtigde;

–

te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de

explootkosten van betekening van het vonnis;



NootNaar boven

Auteur: mr. J.A. van Strijen

Naschrift

In deze zaak verschillen partijen van mening over de vraag hoe de eerste verdieping van

een gehuurde bedrijfsruimte moet worden meegewogen in het kader van de

huurprijsvaststelling op grond van artikel 7:303 BW. Volgens de huurovereenkomst die

dateert uit 1996 heeft de huurder bedrijfsruimte gehuurd die bestemd is om te worden

gebruikt als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7A:1624 BW oud (nu art. 7:290). De

eerste verdieping is door de huurder gebruikt als opslag-, kantoor- en kantineruimte. Dit

gebruik heeft slechts iets meer dan twee jaar geduurd. De huurder heeft het gebruik van

de eerste verdieping op deze wijze moeten staken, omdat de gemeente dit heeft gelast

op straffe van een dwangsom. Het bleek dat de eerste verdieping in het

bestemmingsplan was aangewezen als woonruimte. Het lijkt erop dat huurder de eerste

verdieping na de last onder dwangsom leeg heeft laten staan. Deze verdieping werd ten

tijde van het vonnis dus al 15 (!) jaar niet gebruikt door huurder. In het kader van de

huurprijsaanpassingsprocedure heeft huurder betoogd dat hij voor de eerste verdieping

geen huur meer zou hoeven te betalen, omdat hij deze niet overeenkomstig ‘de

bestemming’ als bedrijfsruimte kon gebruiken (r.o. 4.3).

De kantonrechter maakt korte metten met het standpunt van de huurder dat hij daarom

voor de eerste verdieping geen huur meer hoeft te betalen. De kantonrechter verwijst

hiervoor in overweging 4.4 naar het arrest van het Hof Arnhem van 9 oktober 2012,

gepubliceerd in WR 2013/15 (in het vonnis abusievelijk aangeduid als WR 2013/5 ). In

lijn met het arrest van het hof is de kantonrechter van oordeel dat de huurder – gelet op

de tekst van de huurovereenkomst – verantwoordelijk is voor het gebruik

overeenkomstig het bestemmingsplan en derhalve ook het risico draagt voor het geval

het door huurder beoogde gebruik niet mogelijk is. Het enkele feit dat huurder de eerste

verdieping niet overeenkomstig zijn wens kan gebruiken maakt niet dat het geen

onderdeel (meer) uitmaakt van het gehuurde. In het verlengde daarvan past het oordeel

van de kantonrechter dat de eerste verdieping bij de waardering van het gehuurde moet

worden betrokken. Overigens is in de jurisprudentie nog geen vaste lijn te onderkennen

voor wiens rekening het niet voldoen aan een bestemmingsplan komt. Zoals opgemerkt

volgt de kantonrechter het hiervoor genoemde arrest van het Hof Arnhem. Met name in

situaties waarin de huurder het niet in zijn macht had om, bijvoorbeeld door het plegen

van investeringen, alsnog aan het bestemmingsplan te voldoen, is ook anders

geoordeeld. Ik verwijs naar de noot van mijn hand onder Hof Arnhem 4 september 2012,

WR 2013/14 . In de eerder gepubliceerde uitspraken ging het overigens om de vraag of

sprake was van een gebrek en of de huurder de huurovereenkomst daarom kon

ontbinden. In deze zaak hebben partijen de situatie al meer dan 15 jaar zo geaccepteerd

en resteert alleen de vraag wat huurder moet betalen voor een niet bruikbaar gedeelte

van het gehuurde.

Na de vaststelling dat de eerste verdieping nog steeds onderdeel uitmaakt van het

gehuurde, komt de kantonrechter tot het oordeel dat de eerste verdieping voor de

vaststelling van de huurprijs moet worden meegewogen als bedrijfsruimte/opslag en niet

als onzelfstandige woning. Hier plaats ik enkele kanttekeningen bij.

De ‘contractuele bestemming’ van het gehuurde wordt door de kantonrechter als

uitgangspunt genomen. De contractuele bestemming was in deze zaak ruim

geformuleerd ‘bedrijfsruimte in de zin van artikel 7a:1624 BW’ oud (nu art. 7:290). Bij

deze bestemming wordt wellicht als eerste gedacht aan ‘bedrijfsruimte’, maar de

afhankelijke woning en de onroerende aanhorigheden vallen hier ook onder. De casus

bevat te weinig informatie om vast te stellen of de ruimte op de eerste verdieping door

de BHAC aangeduid als ‘onzelfstandige woning’, een afhankelijke woning is in de zin van

154

artikel 7:290 BW, of dat de woning alleen niet-zelfstandig is in de zin van artikel 7:234

BW. Het valt echter niet uit te sluiten dat de contractuele bestemming al ruimte bood om

de bovenwoning als woning mee te nemen in de huurprijs.

Bovendien staat het partijen vrij gezamenlijk een andere bestemming overeen te komen.

In casu is de bedoeling van partijen bij aanvang van de huurovereenkomst mogelijk

geweest dat de eerste verdieping zou worden gebruikt voor opslag-, kantoor- en

kantineruimte, maar het lijkt erop dat partijen vanaf de aanschrijving van de gemeente

in 1998 hebben geaccepteerd dat de eerste verdieping daarvoor niet kan worden

gebruikt en dat zij de eerste verdieping hebben beschouwd als mogelijk te gebruiken

onzelfstandige woning. De BHAC heeft bij de vaststelling van de huurprijs de eerste

verdieping ook gewaardeerd als onzelfstandige woonruimte, mede omdat partijen

hiervoor hebben geopteerd tijdens de bezichtiging, hetgeen nog wordt ondersteund door

de vaststelling van de BHAC dat ook de indeling van de verdieping wijst in de richting

van woonruimte (r.o. 2.9). Verhuurder heeft bovendien vaststelling van de huurprijs

gevorderd overeenkomstig het rapport van de BHAC. Dit zou naar mijn mening al tot het

oordeel moeten leiden dat partijen van mening zijn dat de eerste verdieping (inmiddels)

de bestemming onzelfstandige woning heeft gekregen en ook als zodanig zou moeten

worden gewaardeerd.

De kantonrechter gaat met zijn overwegingen dat de eerste verdieping moet worden

gewaardeerd als bedrijfs- opslagruimte dan ook de grenzen van de rechtsstrijd te buiten.

De kantonrechter motiveert hier immers uitgebreid waarom de huurprijs hoger zou

moeten zijn dan door eiseres is gevorderd. De kantonrechter kan het meerdere niet

toewijzen; onder aan de streep maakt het oordeel van de kantonrechter voor huurder in

deze zaak dan ook geen verschil, maar de overwegingen kunnen bij een volgende

huurprijsaanpassing voor de verhuurder wel aanleiding zijn een hoger bedrag te vorderen

en deze kunnen dus tegen de huurder worden gebruikt. Voor zover de huurder in zo’n

geval niet met succes zou kunnen stellen dat sprake is van een gebrek, en hij derhalve

op grond van artikel 7:207 BW huurprijsvermindering kan vorderen, ben ik van mening

dat een mindering op grond van de redelijkheid en billijkheid dan voor de hand ligt.

Huurder kan de strijdigheid met het bestemmingsplan immers niet ongedaan maken, ook

niet na het plegen van investeringen, terwijl hij gedurende de resterende looptijd van de

huurovereenkomst dubbel zou verliezen. Hij kan geen gebruikmaken van de eerste

verdieping overeenkomstig zijn wens en zou er vanwege de waardering als bedrijfsruimte

meer voor moeten betalen dan wat de verhuurder ooit van een derde (als woonruimte)

zou kunnen ontvangen.

155

ECLI:NL:RBMNE:2013:3558

Deeplink

Instantie

Rechtbank Midden-Nederland

Datum uitspraak

28-08-2013

Datum publicatie

02-09-2013

Zaaknummer

853250

Rechtsgebieden

Civiel recht



Inhoudsindicatie

Huurder weigert echter (een bijdrage in) de kosten van het deskundigenbericht te

betalen. Hoewel een vordering tot vaststelling van de huurprijs niet meer nodig is,

vordert verhuurder veroordeling van huurder in die kosten. De kantonrechter oordeelt

dat die kosten, ook al is tussen partijen inmiddels overeenstemming bereikt over de te

hanteren huurprijs, behoren tot de in artikel 7:304 lid 3 genoemde proceskosten.

Huurder wordt veroordeeld de helft van die kosten te vergoeden. Nu huurder niet bereid

was tot het betalen van enige bijdrage en daartegen verweer heeft gevoerd is de huurder

in zoverre als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij te beschouwen, zodat

huurder volledig wordt veroordeeld in de overige proceskosten.

Vindplaatsen

Rechtspraak.nl

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Afdeling Civiel recht

kantonrechter

zittinghoudende te Utrecht

zaaknummer: 853250 UC EXPL 13-1796 MJ(4221)

Vonnis van 28 augustus 2013

inzake

de rechtspersoonlijkheid bezittende stichting

Stichting Mitros,

gevestigd te Utrecht,

verder ook te noemen Mitros,

eisende partij,

gemachtigde: mr. M.P.H. van Wezel,

tegen:

1. de vennootschap onder firma

[gedaagde sub 1] V.O.F.,

gevestigd te Utrecht,

2. [gedaagde sub 2],

wonende te[woonplaats 1],

3[gedaagde sub 3],

wonende te [woonplaats 1],

4 [gedaagde sub 4],


verder ook gezamenlijk te noemen[gedaagden],

gedaagde partijen.

1De procedure

1.1.


-

het tussenvonnis van 3 april 2013

156

-

het proces-verbaal van comparitie van 1 juli 2013.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2De feiten

2.1.

[gedaagde sub 1] huurt sinds 1 maart 1994 van (de rechtsvoorgangster van) Mitros de

bedrijfsruimte aan de Rijnlaan 167 te Utrecht.

2.2.

Bij brief van 8 juni 2011 deelt Mitros aan [gedaagde sub 1] mee dat er afgezien van de

inflatiecorrectie sedert de ingangsdatum van de huur in 1994 geen huurprijsaanpassing

heeft plaatsgevonden en dat de geldende huurprijs van € 1.149,70 per maand (exclusief

servicekosten) zeer veel afwijkt van de taxatiewaarde van € 1.875,- per maand. Mitros

stelt in de brief voor de huurprijs stapsgewijs te verhogen naar € 1.600,- per maand

(€ 19.200,- op jaarbasis) ingaande 1 september 2011 en tot € 1.750,- per maand

(€ 21.000,- op jaarbasis) ingaande 1 maart 2012. In de brief wordt verder melding

gemaakt van een eerder gesprek tussen vertegenwoordigers van Mitros en [gedaagde

sub 1] waarin Mitros heeft meegedeeld dat het voor bedrijfsruimtes mogelijk is de huur

eens in de vijf jaar aan te passen aan het dan geldende prijspeil ter plaatse. Mitros

maakt melding van een afspraak voor een vervolggesprek met [gedaagde sub 1] op 15

juni 2011 en deelt mee dat zij dan graag een reactie op het voorstel ontvangt.

2.3.

Bij brief van 12 september 2011 schrijft de advocaat van Mitros aan [gedaagde sub 1]

dat [gedaagde sub 1] heeft aangegeven geen medewerking te willen verlenen aan de

door Mitros voorgestelde verhoging van de huurprijs. De advocaat verzoekt [gedaagde

sub 1] in te stemmen met de gezamenlijke benoeming van de

bedrijfshuuradviescommissie (hierna steeds kort aangeduid als BHAC, kantonrechter) als

deskundige, die de huurprijs zal vaststellen aan de hand van de huurprijs van

vergelijkbare bedrijfsruimten ter plaatse in de afgelopen vijf jaar. De advocaat deelt mee

dat Mitros de rechter zal verzoeken een deskundige te benoemen als [gedaagde sub 1]

niet binnen de gestelde termijn instemt met de gezamenlijke benoeming.

2.4.

[gedaagde sub 1] heeft daarop bij brief van 19 september 2011 aan Mitros meegedeeld

dat het voor Mitros niet mogelijk is de huurprijs eenzijdig te wijzigen. Zij wijst er op dat

zij reeds in 2009 aan Mitros had laten weten dat de huurovereenkomst die mogelijkheid

niet biedt en dat Mitros daarop de zaak heeft laten rusten. [gedaagde sub 1] concludeert

dat Mitros in 2011 geen nieuwe inzichten naar voren heeft gebracht, deelt mee dat zij

dus niet op het voorstel ingaat en evenmin reden ziet om in te stemmen met het

benoemen van een onafhankelijk deskundige.

2.5.

Mitros heeft zich daarop bij verzoekschrift van 22 september 2011 tot de kantonrechter

van de rechtbank Utrecht gewend met het verzoek een deskundige te benoemen ter

advisering omtrent de nadere huurprijs met ingang van 23 september 2011. [gedaagde

sub 1] heeft in die procedure een verweerschrift ingediend met de gemotiveerde

conclusie dat de kantonrechter het verzoek afwijst.

2.6.

De kantonrechter van de rechtbank Utrecht heeft bij beschikking van 2 december 2011

geoordeeld dat het onvoldoende aannemelijk is dat de in 2009 voorgestelde nieuwe

huurovereenkomst tussen partijen van kracht is geworden, dat de in artikel 7:303 lid 1

sub b Burgerlijk Wetboek (BW) gestelde termijn van vijf jaar is verstreken omdat de

jaarlijkse huurindexering niet als een nadere huurprijsvaststelling is aan te merken en uit

het verzoekschrift blijkt dat partijen het niet eens kunnen worden over een mogelijke

wijziging van de huurprijs. De kantonrechter heeft vervolgens - kort gezegd - drie leden

van de BHAC benoemd tot deskundige. De kantonrechter heeft over de kosten van het

deskundigenonderzoek overwogen dat deze voorshands door Mitros moeten worden

gedragen en dat Mitros van die kosten opgave kan doen in een zonodig nog aanhangig te

157

maken dagvaardingsprocedure ex artikel 7:303 BW, in welke procedure ook over die

kosten een beslissing zal worden genomen.

2.7.

De advocaat van Mitros brengt in zijn brief van 9 december 2011 onder de aandacht van

[gedaagde sub 1] dat de kosten van een advies van de BHAC tenminste € 3.500,-

bedragen en dat die kosten uiteindelijk voor rekening van de meest in het ongelijk

gestelde partij komen. Hij stelt een gesprek voor om in onderling overleg tot een nadere

huurprijs te komen. [gedaagde sub 1] reageert bij brief van 15 december 2011 aan de

advocaat van Mitros positief op dit voorstel.

2.8.

Bij brief van 16 januari 2012 aan Mitros maakt [gedaagde sub 1] melding van een

gesprek met de advocaat van Mitros waarin deze heeft voorgesteld de huur trapsgewijs

te verhogen per 1 februari 2012 naar € 17.000,- per jaar en per 1 augustus 2012 naar

€ 21.000,- per jaar. [gedaagde sub 1] merkt op dat dit voorstel nauwelijks afwijkt van

het eerdere voorstel van Mitros en stelt voor de huur per 1 februari 2012 te verhogen

naar € 17.186,04 inclusief BTW per jaar. [gedaagde sub 1] stelt voor om de huurprijs

van het bedrijfsgedeelte van het gehuurde elke vijf jaar opnieuw vast te stellen en om af

te zien van de indexering van de huurprijs van dat bedrijfsgedeelte.

2.9.

De advocaat van Mitros laat daarop bij brief van 18 januari 2012 aan [gedaagde sub 1]

onder meer het volgende weten.

Mitros is in het kader van de onderhandelingen bereid een iets lagere huurprijs overeen

te komen, maar [gedaagde sub 1] moet dan wel met een redelijk tegenvoorstel komen.

Mitros vindt het voorstel van [gedaagde sub 1] niet redelijk omdat de BHAC naar alle

waarschijnlijkheid tot een veel hogere huurprijs zal adviseren en [gedaagde sub 1] de

hogere huurprijs zal kunnen opbrengen door onderverhuur van kamers in het

woninggedeelte. Onder deze omstandigheden ziet Mitros geen reden om een

tegenvoorstel te doen. Mitros nodigt [gedaagde sub 1] uit een nieuw redelijk voorstel te

doen in de periode tot uiterlijk 24 januari 2012.

2.10.

[gedaagde sub 1] reageert per brief van 19 januari 2012. Zij wijst er onder meer op dat

haar voorstel om uit te gaan van het puntensysteem aansluit op de laatste

huuraanzegging van Mitros zelf en dat Mitros niet motiveert waarom de door [gedaagde

sub 1] genoemde referentiepanden nier relevant zouden zijn. [gedaagde sub 1] zie die

panden juist als vrijwel vergelijkbaar. Zij merkt de opstelling van Mitros aan als een

afwijzing van haar handreiking om in dialoog tot een nieuwe redelijke huurprijs te komen

en zij geeft aan die opstelling te betreuren.

2.11.

De advocaat van Mitros schrijft daarop per email van 20 januari 2012 aan [gedaagde sub

1] onder meer:

“(…) Voor wat betreft uw motivering van het voorstel voor een nieuwe huurprijs: Ik

begrijp dat u de door Mitros voorgestelde huurprijs te hoog vindt, maar ben van mening

dat de door onze deskundige makelaar geadviseerde huurprijs de markwaarde

vertegenwoordigt. Dat u op basis van andere maatstaven- tot een andere conclusie komt

noopt mij daarom niet tot een inhoudelijke reactie op de door u gehanteerde

maatstaven. Wij verschillen simpelweg over de wijze waarop de nieuwe huurprijs zou

moeten worden vastgesteld.

(…) Het is echter niet de intentie van Mitros om in een dialoog op basis van argumenten

en/of door u zelf aangedragen vergelijkingspanden tot een discussie te komen maar om

zaken te doen. Nu echter blijkt dat wij verschillende uitgangspunten hanteren ter

onderbouwing van onze wederzijdse voorstellen en er aan beide zijden onvoldoende

beweging is lijken wij niet tot overeenstemming te komen. Het is in deze

omstandigheden dan ook onvermijdelijk om de commissie om een advies te vragen. (…)

Indien u nog een nieuw tegenvoorstel wenst te doen bestaat daartoe nog de gelegenheid

tot uiterlijk maandag 17.00 uur.”

2.12.

158

De BHAC adviseert in het deskundigenrapport van 31 oktober 2012 een totale huurprijs

van € 16.877,- exclusief BTW per jaar. [gedaagde sub 1] laat op 9 november 2012 aan

Mitros weten met die huurprijs in te stemmen, maar niet bereid te zijn bij te dragen aan

de kosten van de BHAC.

3Het geschil

3.1.

Mitros vordert primair bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van [gedaagde

sub 1] om aan haar te voldoen € 3.500,- met veroordeling van [gedaagde sub 1] in de

proceskosten en subsidiair bij vonnis de geldende huurprijs nader vast te stellen op

€ 16.877,- ex BTW per jaar met veroordeling van [gedaagde sub 1] in de proceskosten,

waaronder begrepen de kosten van de deskundige (€ 3.500,-).

3.2.

Ter onderbouwing van die vordering stelt Mitros dat [gedaagde sub 1] in alle toonaarden

heeft geweigerd met een aanpassing van de huurprijs in te stemmen en niet heeft willen

meewerken aan het benoemen van een deskundige buiten rechte. Mitros werd daardoor

gedwongen zich tot de rechter te wenden. [gedaagde sub 1] was eerst bereid om te

onderhandelen over de huurprijs, nadat de rechter de benoeming van een deskundige

had bevolen. Het aanbod van [gedaagde sub 1] kan echter geen aanbod genoemd

worden want het hield tevens het voorstel in om de indexering te laten vallen. Op termijn

zou dit zelfs tot een verlaging van de huurprijs leiden. Desgevraagd was [gedaagde sub

1] niet bereid een beter voorstel te doen, zodat het vragen van advies aan de BHAC

onvermijdelijk werd. Toen dit advies eenmaal was verkregen, heeft [gedaagde sub 1]

alsnog ingestemd met het door de BHAC voorgestelde huurbedrag. Zij is echter niet

bereid de door Mitros aan de deskundige betaalde kosten te vergoeden. Het is door de

instemming van [gedaagde sub 1] niet meer tot een procedure op grond van artikel

7:304 BW gekomen, maar was dat wel het geval geweest dan zou [gedaagde sub 1]

bijna zeker in die kosten veroordeeld zijn. Op grond van artikel 237 wetboek van

Burgerlijke Rechtsvordering (hierna: Rv) maakt Mitros aanspraak op vergoeding van dat

bedrag. Als dat niet mogelijk is vordert Mitros subsidiair de vaststelling van de huurprijs

door de kantonrechter op het door de BHAC geadviseerde bedrag met de veroordeling

van [gedaagde sub 1] in de proceskosten.

3.3.

[gedaagde sub 1] heeft gemotiveerd verweer gevoerd tegen de vordering met als

conclusie dat de kantonrechter deze zal afwijzen, met veroordeling van Mitros in de

proceskosten.

3.4.

[gedaagde sub 1] baseert haar verweer - kort weergegeven - op het volgende.

Zij verkeerde in de veronderstelling dat met Mitros in 2009 afspraken zijn gemaakt die

aan een huurprijswijziging in de weg staan. Zij erkent dat Mitros die mogelijkheid wel

heeft nu de kantonrechter in de beschikking van 2 december 2011 heeft geoordeeld dat

niet is aangetoond dat in 2009 een nieuwe overeenkomst is tot stand gekomen.

[gedaagde sub 1] heeft geen juridische kennis van het huurrecht. Mitros heeft niet de

moeite genomen om het juridisch kader uit te leggen en heeft haar zonder voorbereiding

of toelichting overvallen met een aankondiging van een nieuwe huurovereenkomst met

een hogere huurprijs. [gedaagde sub 1] verkeerde in de veronderstelling dat zij een

spijkerhard huurcontract had en heeft zich daar logischerwijs tegen verweerd. Het is niet

juist dat [gedaagde sub 1] pas wilde onderhandelen na de beschikking van de

kantonrechter tot benoeming van een deskundige, dit blijkt al uit de overgelegde

correspondentie uit 2009. Mitros verwacht dat haar voorstellen meteen worden aanvaard

en als dat niet gebeurt zet zij meteen juridische stappen. Deze juridificering leidt tot

polarisatie. Het is juist Mitros die nooit serieus heeft willen onderhandelen. Mitros heeft in

een gesprek op 9 januari 2012 een gelet op marktomstandigheden en vergelijkbare

huurprijzen volstrekt onrealistisch voorstel gedaan. [gedaagde sub 1] doet op 16 januari

2012 een realistisch tegenvoorstel en wijst op twee referentiepanden. Er is in haar

voorstel wel degelijk sprake van een indexering. Mitros had op dit voorstel een

tegenvoorstel kunnen doen, maar in plaats daarvan meldt zij niet van plan te zijn

inhoudelijk te reageren. Mitros is het onderhandelen dan kennelijk zat. [gedaagde sub 1]

159

heeft bij brief van 19 januari 2012 een ultieme poging gedaan de onderhandelingen voort

te zetten maar Mitros wil blijkens de email van 20 januari 2012 niet op basis van

argumenten onderhandelen. Het is wonderlijk hoe Mitros zaken wil doen zonder in

dialoog te treden. Gelet op die opstelling waren ook voor [gedaagde sub 1] de

mogelijkheden uitgeput om in onderling overleg tot een oplossing te komen.

[gedaagde sub 1] heeft ook achteraf juist gehandeld door niet in te gaan op het voorstel

van Mitros tot verhoging van de huur naar € 21.000,- per jaar. De BHAC heeft immers

een jaarhuurbedrag vastgesteld van € 16.877,-. [gedaagde sub 1] is dan ook niet te

beschouwen als de meest in het ongelijk gestelde partij. Mitros verlangde een jaarhuur

van € 21.000,- ofwel € 4.123,- meer dan het voorstel van de BHAC. [gedaagde sub 1]

had een jaarhuur van € 15.575,80 aangeboden ofwel slechts € 1.301,20 minder dan het

voorstel van de BHAC. Bovendien is het waarschijnlijk dat een iets hogere huurprijs zou

zijn overeengekomen in het geval Mitros wel had dooronderhandeld.

3.5.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4De beoordeling

4.1.

De kantonrechter dient eerst te beoordelen of de kosten van het advies van de BHAC als

proceskosten kunnen worden aangemerkt in het geval partijen, zoals in deze zaak, het

na ontvangst van het advies van de BHAC over de hoogte van de huurprijs eens zijn

geworden en een beslissing van de kantonrechter op de vordering tot vaststelling van de

huurprijs niet meer nodig is.

4.2.

De kantonrechter beantwoordt die vraag bevestigend. Artikel 7:304 tweede lid BW

bepaalt dat de dag, waarop de rechter is verzocht een deskundige te benoemen, geldt als

de dag waarop de vordering tot nadere vaststelling van de huurprijs is ingesteld. De

werkzaamheden van de deskundige(n) zijn derhalve vanaf dat moment te beschouwen

als de in artikel 7:304 lid 3 BW genoemde proceskosten. Als partijen in onderling overleg

na (of dankzij) kennisneming van het deskundigenadvies tot overeenstemming komen

over de huurprijs, maar niet over de onderlinge verdeling van die proceskosten, is geen

integrale regeling van het geschil bereikt en zal de rechter alsnog, zij het dan uitsluitend

over de proceskosten, een oordeel hebben te geven. Dit betekent dat de kantonrechter

zal oordelen over de primaire vordering van Mitros en niet toekomt aan de beoordeling

van de subsidiair ingestelde vordering.

4.3.

In artikel 7:304 lid 3 BW is bepaald dat de kosten van de deskundige(n) proceskosten

zijn als bedoeld in artikel 237 Rv. Artikel 237 Rv bepaalt dat de partij die bij vonnis in het

ongelijk wordt gesteld, in de kosten wordt veroordeeld. De kosten mogen echter geheel

of gedeeltelijk worden gecompenseerd (onder meer) indien partijen over en weer op

enkele punten in het ongelijk zijn gesteld. Ook kan de rechter de kosten die nodeloos zijn

aangewend of veroorzaakt voor rekening laten van de partij die deze kosten aanwendde

of veroorzaakte.

4.4.

Uit de toelichting van partijen volgt dat zij niet in staat waren in onderling overleg tot

overeenstemming over een nieuwe huurprijs te komen. De inschakeling van de BHAC,

waarvan de deskundigen ook al door de rechter waren benoemd, is daarmee

onvermijdelijk. Er is dus geen sprake van nodeloos door Mitros aangewende of

veroorzaakte kosten. Het standpunt van [gedaagde sub 1] dat Mitros nimmer serieus

met haar heeft willen onderhandelen en dat partijen - indien die onderhandelingen wel

waren gevoerd - in haar visie waarschijnlijk een “iets hogere huurprijs zouden zijn

overeengekomen” maakt dit oordeel niet anders. Uit de overgelegde en bij de feiten

genoemde correspondentie tussen partijen blijkt genoegzaam dat Mitros uit praktisch

oogpunt ter vermijding van verdere kosten bereid was akkoord te gaan met een iets

lagere huur dan door haar oorspronkelijk voorgesteld, maar dat zij niet bereid was met

[gedaagde sub 1] in overleg te treden over de voor de huurprijsberekening te hanteren

uitgangspunten omdat Mitros aan haar eigen uitgangspunt wilde vasthouden: het advies

van een makelaar en haar verwachting dat de BHAC daar niet wezenlijk van zou

160

afwijken. Van een door Mitros verwijtbaar aansturen op een gerechtelijke procedure kan

dan niet worden gesproken.

4.5.

Het standpunt van [gedaagde sub 1] dat haar oorspronkelijke afwijzing van een

huurprijsaanpassing voortkwam uit onbekendheid met de wettelijke regeling daarvan en

dat Mitros niet de moeite heeft genomen haar daarover te informeren, kan haar niet

baten. Daargelaten dat [gedaagde sub 1] geheel voorbij gaat aan haar eigen

verantwoordelijkheid zich van de juiste informatie te voorzien en dat [gedaagde sub 1]

zowel in deze procedure als in de verzoekschriftprocedure een opmerkelijke kennis van

wetsartikelen en vindplaatsen van jurisprudentie laat zien, is blijkens de overgelegde

correspondentie sprake geweest van voldoende zakelijke informatie door Mitros. Ook na

de beschikking van de kantonrechter van 2 december 2011 heeft Mitros duidelijk

gemaakt - in de kern samengevat - dat zij slechts bereid was te onderhandelen over een

geringe verlaging van de door haar voorgestelde huurprijs omdat zij verwachtte in het

gelijk te zullen worden gesteld. Deze aanpak staat haar vrij.

4.6.

Als gevolg van het advies van de BHAC is tussen partijen alsnog overeenstemming

bereikt over de nieuwe huurprijs. Die ligt aanzienlijk lager dan Mitros had voorgesteld

maar nog altijd hoger dan het bedrag dat [gedaagde sub 1] had aangeboden. Beide

partijen hebben dankzij het advies van de BHAC duidelijkheid gekregen in hun onderlinge

rechtsrelatie en dit heeft kennelijk bijgedragen aan het alsnog bereiken van

overeenstemming. In die omstandigheden staat het buiten kijf dat een verdeling van de

kosten van de deskundigen over beide partijen, in de zin dat ieder de helft daarvan

draagt, een juiste uitkomst is. Nu Mitros overtuigd was dat de BHAC op eenzelfde

huurprijs zou uitkomen als haar makelaar, maar dit niet het geval bleek, is Mitros in

zoverre als de in het ongelijk gestelde partij te beschouwen. [gedaagde sub 1] was

daarnaast evenmin bereid de door de BHAC uiteindelijk geadviseerde huurprijs aan te

bieden en is in zoverre als de in het ongelijk gestelde partij te beschouwen. Alles

afwegende zal de kantonrechter [gedaagde sub 1] veroordelen tot vergoeding van de

helft van de kosten van de BHAC (€ 1.750,-) aan Mitros.

4.7.

Nu [gedaagde sub 1] het nodig heeft gevonden om verweer te voeren tegen die kosten

en zij verder niet bereid was tot het betalen van enige bijdrage daarin, is zij in zoverre

als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij te beschouwen. [gedaagde sub 1] zal

dan ook veroordeeld worden in de overige proceskosten, aan de zijde van Mitros begroot

op:

- dagvaarding € 92,82

- griffierecht € 448,00

- salaris gemachtigde € 350,00 (2 punten x tarief € 175,00)

Totaal € 890,82

5De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

veroordeelt [gedaagde sub 1] hoofdelijk, in die zin, dat wanneer de een betaalt, de ander

tot de hoogte van die betaling zal zijn bevrijd, om aan Mitros tegen bewijs van kwijting te

betalen € 1.750,-;

5.2.

veroordeelt [gedaagde sub 1] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van Mitros,

tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 890,82, waarin begrepen € 350,- aan salaris

gemachtigde;

5.3.


5.4.


Dit vonnis is gewezen door mr. M.J. Slootweg, kantonrechter, en is in aanwezigheid van

de griffier in het openbaar uitgesproken op 28 augustus 2013.

161

ECLI:NL:HR:2013:856

Deeplink

Instantie

Hoge Raad

Datum uitspraak

04-10-2013

Datum publicatie

04-10-2013

Zaaknummer

12/04822

Formele relaties

Conclusie: ECLI:NL:PHR:2013:42, Gevolgd

In cassatie op : ECLI:NL:GHAMS:2012:BY1906, Bekrachtiging/bevestiging

Rechtsgebieden

Civiel recht


Cassatie

Inhoudsindicatie

Bedrijfsruimtehuur; vordering tot nadere huurprijsvaststelling, art. 7:304 lid 1 BW.

Inspanningsverplichting partijen zonder tussenkomst van de rechter tot aanpassing

huurprijs te komen. Ontvankelijkheid van verzoek tot benoeming deskundige, art. 7:304

lid 2 BW; aan inhoud van overleg tussen partijen te stellen eisen. Ingangsdatum nieuwe

huurprijs, art. 7:303 lid 4 BW. Bevoegdheid rechter andere ingangsdatum vast te stellen,

in aanmerking te nemen omstandigheden.

Vindplaatsen

Rechtspraak.nl

Uitspraak

4 oktober 2013

Eerste Kamer

nr. 12/04822

RM/EE

Hoge Raad der Nederlanden

Arrest

in de zaak van:

HALFORDS NEDERLAND B.V.,

gevestigd te Veenendaal,

VERZOEKSTER tot cassatie,

advocaat: mr. A.H.M. van den Steenhoven,

t e g e n

DELA VASTGOED B.V.,

gevestigd te Eindhoven,

VERWEERSTER in cassatie,

advocaat: mr. P.A. Fruytier.

Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als Halfords en Dela.

1Het geding in feitelijke instanties

Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar de

navolgende stukken:

a. de beschikking in de zaak 533600/EJ VERZ 11-55 van de kantonrechter te Zaandam

van 10 januari 2012;

b. de beschikking in de zaak 200.102.992/01 van het gerechtshof te Amsterdam van 17

juli 2012.

De beschikking van het hof is aan deze beschikking gehecht.

2Het geding in cassatie

Tegen de beschikking van het hof heeft Halfords beroep in cassatie ingesteld. Het

cassatierekest is aan deze beschikking gehecht en maakt daarvan deel uit.

Dela heeft verzocht het beroep te verwerpen.

http://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:PHR:2013:42

http://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:GHAMS:2012:BY1906

162

De conclusie van de Advocaat-Generaal M.H. Wissink strekt tot verwerping van het

beroep.

3Beoordeling van het middel

3.1

In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.

(i) Halfords huurt sinds 1 december 1982 van Dela voor onbepaalde duur een winkelpand

in Zaandam.

(ii) Halfords heeft Dela op 26 april 2011 een gemotiveerd voorstel gedaan tot

huurprijsverlaging per 1 juli 2011. Dela heeft dat voorstel niet aanvaard.

(iii) Halfords heeft op 1 november 2011 op de voet van art. 7:304 lid 2 BW de

kantonrechter verzocht een deskundige te benoemen.

3.2

De kantonrechter heeft het verzoek van Halfords toegewezen. Het hof heeft de

beschikking van de kantonrechter vernietigd en Halfords in haar verzoek niet-

ontvankelijk verklaard. Daartoe heeft het hof overwogen dat uit de bewoordingen van

art. 7:304 lid 2 BW en uit de parlementaire geschiedenis bij dat artikel volgt dat

voorafgaand aan het verzoek tot benoeming van een deskundige in ieder geval enige

vorm van overleg om tot overeenstemming te komen, moet hebben plaatsgevonden

(rov. 3.3). Indien geen voorafgaand overleg heeft plaatsgevonden, kan deze omissie niet

na het indienen van het verzoekschrift worden geheeld (rov. 3.4). De omstandigheden

van het geval zijn volgens het hof niet zodanig sprekend dat van Halfords niet had

kunnen worden gevergd haar voorstel tot benoeming van een deskundige aan Dela voor

te leggen, alvorens zich tot de kantonrechter te wenden. Het hof overwoog dat er geen

grond is het beroep van Dela op het ontbreken van voorafgaand overleg naar maatstaven

van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar te achten (rov. 3.5).

3.3

Het middel klaagt dat het hof heeft blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting door

te oordelen dat art. 7:304 lid 2 BW voorschrijft dat voorafgaand aan de indiening van het

verzoekschrift overleg tussen partijen moet hebben plaatsgevonden. Uit de tekst en de

strekking van de wet volgt dat ook tijdens de procedure nog overleg tussen partijen mag

worden gevoerd. Indien de rechter ten tijde van zijn beoordeling blijkt dat partijen

tijdens de procedure overleg hebben gevoerd en ook dan niet tot overeenstemming zijn

gekomen, dient niet-ontvankelijkverklaring achterwege te blijven.

3.4.1

Bij de beoordeling van het middel wordt het volgende vooropgesteld. Wanneer de

huurprijs van een bedrijfsruimte als bedoeld in art. 7:290 BW niet (meer) overeenstemt

met die van vergelijkbare bedrijfsruimten ter plaatse, kunnen zowel de huurder als de

verhuurder op de voet van art. 7:303 lid 1 BW vorderen dat de rechter de huurprijs

nader vaststelt. De ingangsdatum van de nieuwe huurprijs is dan in beginsel de datum

waarop de vordering is ingesteld (art. 7:303 lid 4 BW).

De vordering tot nadere huurprijsvaststelling is slechts ontvankelijk indien deze

vergezeld gaat van een advies omtrent de nadere huurprijs, opgesteld door een of meer

door partijen gezamenlijk benoemde deskundigen (art. 7:304 lid 1 BW). Indien partijen

geen overeenstemming bereiken over de benoeming van een deskundige, benoemt de

rechter deze op verzoek van de meest gerede partij (art. 7:304 lid 2 BW). In dat geval

geldt de dag van dat verzoek voor de toepassing van onder meer art. 7:303 lid 4 BW als

de dag waarop de vordering tot nadere vaststelling van de huurprijs is ingesteld en dus

als ingangsdatum van de nieuwe huurprijs.De rechter die de huurprijs nader vaststelt

kan op grond van art. 7:303 lid 4 BW op vordering van een der partijen op grond van de

bijzondere omstandigheden van het geval een andere ingangsdatum van de huurprijs

vaststellen.

3.4.2

De wetgever heeft met art. 7:304 BW beoogd partijen te stimuleren om zonder

tussenkomst van de rechter tot aanpassing van de huurprijs te komen, zo nodig op basis

van een advies van een door partijen gezamenlijk (of, indien zij het daarover niet eens

worden: door de rechter) benoemde deskundige. Voorts is beoogd de rechter direct te

doen beschikken over een deskundigenadvies indien partijen niet tot overeenstemming

163

komen (Kamerstukken II 1999-2000, 26 932 nr. 3, pag. 9 en nr. 5, pag. 16). Uitgaande

van deze bedoeling moet art. 7:304 lid 2 BW aldus worden verstaan dat voor

ontvankelijkheid van de verzoeker in zijn verzoek is vereist dat partijen geen

overeenstemming hebben bereikt over een gezamenlijk te benoemen deskundige. De

verzoeker zal daartoe in het verzoekschrift moeten stellen dat hiervan sprake is.

3.4.3

Opmerking verdient dat aan de inhoud van het overleg dat tussen partijen dient plaats te

vinden, geen hoge eisen zijn te stellen. Voldoende en ook noodzakelijk is dat serieus en -

gelet op het belang van degene in wiens voordeel de mogelijke huurprijswijziging is -

zonder onnodige vertraging op een uitnodiging tot overleg of op voorstellen van de

andere partij wordt ingegaan, zowel wat betreft de huurprijswijziging als wat betreft de

eventuele benoeming van een deskundige.

Worden partijen het daarover niet binnen redelijke tijd eens, of blijft een serieuze reactie

(onnodig lang) uit, dan kan geconcludeerd worden dat partijen geen overeenstemming

hebben bereikt als bedoeld in art. 7:304 lid 2 BW.

Opmerking verdient voorts dat de rechter op grond van art. 7:303 lid 4 BW bevoegd is

een andere ingangsdatum voor de nieuwe huurprijs vast te stellen dan de dag waarop de

in art. 7:303 lid 1 BW bedoelde vordering is ingesteld of het in art. 7:304 lid 2 BW

bedoelde verzoek is ingediend. Hij kan daartoe aanleiding vinden indien een partij in het

overleg niet de redelijkerwijs in acht te nemen voortvarendheid heeft betracht. In dit

licht is er geen grond voor een voortijdig verzoek tot benoeming van een deskundige om

veilig te stellen dat de gewijzigde huurprijs op een zo vroeg mogelijk tijdstip ingaat.

3.4.4

Tegen de achtergrond van het vorenstaande geeft het oordeel van het hof geen blijk van

een onjuiste rechtsopvatting. De uitleg van art. 7:304 BW die het middel voorstaat, kan

niet worden aanvaard. Deze zou immers een onaanvaardbare inbreuk maken op de door

de wetgever beoogde prikkel aan partijen zich in te spannen om zonder tussenkomst van

de rechter tot een nadere vaststelling van de huurprijs te komen.

3.4.5

Het middel faalt derhalve.

4Beslissing

De Hoge Raad:

verwerpt het beroep;

veroordeelt Halfords in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan

de zijde van Dela begroot op € 773,38 aan verschotten en € 2.200,-- voor salaris.

Deze beschikking is gegeven door de vice-president E.J. Numann als voorzitter en de

raadsheren C.A. Streefkerk, A.H.T. Heisterkamp, C.E. Drion en G. Snijders, en in het

openbaar uitgesproken door de raadsheer M.A. Loth op 4 oktober 2013.

164

WR 2013/106: Procesrecht – ontbinding en ontruiming: prejudiciële vragen aan

Hoge Raad; beschermingsbewind; ontvankelijkheid; dagvaarden bewindvoer...

Instantie: Rechtbank Gelderland (Kamer voor kantonzaken Arnhem) Datum:

5 juni 2013

Magistraten:

Mr. B.J. Engberts

Zaaknr: 856301 \ CV EXPL 13-226 \ BE \ 340 \ be

Conclusie: - LJN: CA2469

Noot: Naschrift mr. J.J. Dijk Roepnaam: -

Brondocumenten: ECLI:NL:RBGEL:2013:CA2469, Uitspraak, Rechtbank Gelderland

(Kamer voor kantonzaken Arnhem), 05‑06‑2013

Wetingang: (art. 1:431 , 1:441 lid 1 , art. 1:442 en 3:6 BW)

Brondocument: Rb. Gelderland, 05-06-2013, nr 856301 \ CV EXPL 13-226 \ BE \ 340 \

be


EssentieNaar boven

Procesrecht – ontbinding en ontruiming: prejudiciële vragen aan Hoge Raad;

beschermingsbewind; ontvankelijkheid; dagvaarden bewindvoerder of onder bewind

gestelde huurder? is huurgenot vermogensrecht?


Huurder is onder bewind gesteld. Vanwege een huurachterstand is huurder gedagvaard.

De ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de gehuurde woning is bij

verstek toegewezen. Het gehuurde is ontruimd. Door de beschermingsbewindvoerder is

verzet ingesteld tegen het verstekvonnis met als belangrijkste verweer dat niet de

rechthebbende huurder maar de bewindvoerder gedagvaard had moeten worden. De

kantonrechter is voornemens enkele prejudiciële vragen rond de positie van de

beschermingsbewindvoerder aan de Hoge Raad voor te leggen. De kantonrechter ziet ten

eerste aanleiding ambtshalve de vraag aan de orde te stellen of de bewindvoerder

ontvankelijk is in het verzet tegen het verstekvonnis. Het is niet duidelijk of een

bewindvoerder door zelf verzet in te stellen de status van procespartij kan krijgen. Een

tweede vraag is of de bewindvoerder gedagvaard dient te worden ongeacht de vraag of

de eisende partij bekend was (of behoorde te zijn) met de onderbewindstelling van de

goederen van de te dagvaarden partij (ervan uitgaande dat het geschil de onder bewind

staande goederen betreft). De derde vraag is of een vordering van verhuurder tot

ontbinding van de huurovereenkomst en tot ontruiming van het gehuurde dient te

worden ingesteld tegen de rechthebbende zelf of juist tegen de bewindvoerder? De

rechtspraak is hierover verdeeld. De vraag hierbij is of een vordering tot ontbinding van

een door de rechthebbende zelf, voordat het bewind werd ingesteld, gesloten

huurovereenkomst betrekking heeft op een onder het bewind staand goed.


Eisende partij in verzet in conventie, eisende partij in reconventie:

Ronald Jan Van Egmond handelend in zijn hoedanigheid als bewindvoerder over de

goederen die (zullen) toebehoren aan de heer X., wonende te Arnhem

Gemachtigde:

mr. J.H.J. Joosten

tegen

Gedaagde partij in verzet in conventie, verwerende partij in reconventie:

Alwine Helene van Kogelenberg-Gerritsen h.o.d.n. ‘Care 4 Animals’, wonende te Duiven

Gemachtigde:

Stichting Achmea Rechtsbijstand (mr. M. van Popering)


UitspraakNaar boven

(...)

2.Het verstekvonnis

2.1

165

Het verzet richt zich tegen het door de kantonrechter op 8 oktober 2012 tussen Van

Kogelenberg als eisende partij en X. als gedaagde partij bij verstek uitgesproken vonnis

onder zaaknummer 842223 CV EXPL 12-7869 / 43-IT.

2.2

Bij voornoemd vonnis is de huurovereenkomst tussen Van Kogelenberg en X. ontbonden,

is X. veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde (staande en gelegen aan de Johan de

Witlaan 246 te Arnhem) en is X. veroordeeld tot betaling aan Van Kogelenberg van de

achterstallige huurpenningen (€ 7020) alsook van een vergoeding van waterschade aan

het gehuurde ten bedrage van (in totaal) € 7366,58, te vermeerderen met de wettelijke

rente en vermeerderd met de lopende huurtermijnen van € 780 vanaf augustus 2012 tot

het moment van ontbinding van de huurovereenkomst en een bedrag van € 780 vanaf

het moment dat de huurovereenkomst is ontbonden maar nog niet is ontruimd. Dit alles

te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag

van opeisbaarheid. Daarnaast is X. veroordeeld tot betaling van € 833 aan

buitengerechtelijke incassokosten, de dagvaardingskosten van € 97,64, het griffierecht

van € 207 en € 250 aan salaris gemachtigde.

3.De vordering in verzet en in (voorwaardelijke) reconventie

3.1

Van Egmond q.q. vordert in verzet dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij

voorraad, Van Egmond q.q. verklaart tot goed opposant, Van Kogelenberg alsnog niet

ontvankelijk verklaart in haar vorderingen, althans de vorderingen van Van Kogelenberg

alsnog afwijst.

3.2

In voorwaardelijke reconventie vordert Van Egmond q.q. de veroordeling van Van

Kogelenberg tot vergoeding van de door X. geleden schade wegens onrechtmatige daad

als nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet. Voorts vordert Van

Egmond q.q. de veroordeling van Van Kogelenberg om aan X. binnen 10 dagen na

betekening van het in dezen te wijzen vonnis weer het ongestoorde huurgenot van de

door hem gehuurde woning te verschaffen, een en ander op straffe van een dwangsom

van € 500 per dag met een maximum van € 25.000, met veroordeling, zowel in

conventie als in reconventie, van Van Kogelenberg in de proceskosten.

3.3

Van Egmond q.q. stelt primair dat Van Kogelenberg op de hoogte is of op de hoogte had

kunnen zijn van de benoeming van Van Egmond q.q. tot bewindvoerder van X. en dat zij

heeft verzuimd om Van Egmond q.q. mee te dagvaarden. Van Kogelenberg is reeds om

die redenen niet-ontvankelijk in haar vorderingen.

Van Egmond q.q. heeft zich voorts op het standpunt gesteld dat X. de dagvaarding en

het verstekvonnis met het bevel tot ontruiming nimmer heeft ontvangen. Evenmin heeft

de bewindvoerder (Van Egmond q.q.) de dagvaarding en het verstekvonnis ontvangen.

Eerst tijdens de ontruiming van de woning op 3 december 2012 heeft X., althans Van

Egmond q.q., ontdekt dat er kennelijk een verstekvonnis bestond op grond waarvan de

woonruimte van X. werd ontruimd. Omdat Van Egmond q.q. als bewindvoerder niet was

‘mee-gedagvaard’ heeft Van Egmond q.q. de deurwaarder verzocht de executie van het

vonnis te staken. Nu de ontruiming echter is doorgezet, heeft dit geleid tot een

onrechtmatige daad aan de zijde van Van Kogelenberg. Van Kogelenberg is dan ook

gehouden de hieruit voortvloeiende schade te voldoen. Voorts betwist Van Egmond q.q.

het bestaan van de huurachterstand (en waterschade) nu aan X. of Van Egmond q.q.

nimmer correspondentie is verzonden waaruit het bestaan van de huurachterstand en

waterschade blijkt, dit terwijl de benoeming van Van Egmond q.q. als bewindvoerder bij

Van Kogelenberg wel bekend was of bekend had kunnen zijn. De verschuldigdheid van

buitengerechtelijke incassokosten wordt eveneens betwist. Wettelijke rente is, indien

deze verschuldigd zou zijn, niet eerder dan vanaf de datum van het in dezen te wijzen

vonnis verschuldigd. Tot slot wordt verweer gevoerd tegen uitvoerbaar verklaring bij

voorraad van het vonnis.

3.4

De eis in reconventie wordt ingesteld voor het geval de vorderingen van Van Kogelenberg

in conventie worden afgewezen danwel Van Kogelenberg niet-ontvankelijk wordt

166

verklaard in haar vorderingen. In dit geval komt de executoriale titel op grond waarvan

de woning van X. is ontruimd te ontvallen. Van Kogelenberg heeft alsdan een

onrechtmatige daad jegens X. gepleegd die als gevolg daarvan schade heeft geleden.

Van Egmond q.q. vordert dat Van Kogelenberg voor dat geval wordt veroordeeld tot

vergoeding van deze, nader bij staat op te maken, schade. Tevens vordert Van Egmond

q.q. dat Van Kogelenberg dan het ongestoorde huurgenot van de door X. gehuurde

woning verschaft.

3.3

Van Kogelenberg voert in verzet verweer. Zij voert aan ten tijde van het uitbrengen van

de dagvaarding (7 september 2012) niet te hebben geweten van de onderbewindstelling

van (de goederen van ) X. Er was sprake van een hoge huurachterstand. Ook na het

uitbrengen van de dagvaarding is geen huur betaald. Voor de incasso van de huur had zij

DFA Service ingeschakeld. X. heeft tevens waterschade veroorzaakt doordat hij in de

vloer van het gehuurde heeft geboord en daarbij een waterleiding heeft geraakt. Er is

toen water in apparatuur van KPN gelopen. Deze moest worden vervangen.

4.De beoordeling

Inleiding

4.1

De kantonrechter stelt vast dat Van Egmond q.q. bij beschikking van de Rechtbank

Arnhem van 25 oktober 2011, op grond van art. 1:431 BW, is benoemd tot

bewindvoerder over alle goederen die (zullen) toebehoren aan X. Dit wordt hierna ook

kortweg de onderbewindstelling van X. genoemd.

4.2

Op 7 september 2012 heeft Van Kogelenberg X. gedagvaard vanwege een

huurachterstand en heeft daarbij de ontbinding van de huurovereenkomst met X. en

ontruiming van het gehuurde gevorderd. Bij vonnis van 8 oktober 2012 zijn de

vorderingen van Van Kogelenberg, bij verstek, toegewezen. Op 3 december 2012 is het

gehuurde ontruimd.

4.3

Voor zover Van Egmond q.q. stelt dat de betekening van de dagvaarding en het

verstekvonnis niet op juiste wijze is geschied, oordeelt de kantonrechter dat deze stelling

niet voldoende (duidelijk) is onderbouwd. Ook (anderszins) is niet gebleken dat bij de

betekening van die stukken (vorm)voorschriften zijn geschonden.

4.4

Van Egmond q.q. heeft in verzet als belangrijkste verweer gevoerd dat niet X. maar Van

Egmond q.q., in zijn hoedanigheid van bewindvoerder, gedagvaard had moeten worden.

Ter comparitie heeft hij gesteld dat Van Kogelenberg er – ten tijde van het uitbrengen

van de dagvaarding van 7 september 2012 – van op de hoogte was dat hij de

(beschermings)bewindvoerder van X. was. Ter comparitie zijn door Van Egmond q.q.

stukken (de producties bij de dagvaarding van 7 september 2012) overgelegd. Daaruit

blijkt dat het door Van Kogelenberg ingeschakelde ‘DFA Services’ op 16 mei 2012 ter

incassering een factuur aan X. heeft verzonden welke geadresseerd was aan ‘Eik

bewindvoeringen’ en postbusnummer 000. te A. Dit is het postadres van Van Egmond

q.q. Van Egmond q.q. handelt mede onder de naam ‘Eikbewindvoeringen’. Van Egmond

q.q. heeft voorts aangevoerd dat hij minimaal éénmaal de huur voor X. heeft betaald aan

DFA Service. Daarom staat vast dat DFA Service en daarmee Van Kogelenberg wist dat

X. onder bewind was gesteld.

Van Kogelenberg voert daartegenover aan dat zij niet wist dat X. onder bewind was

gesteld. Zij wist niet dat DFA Service een adreswijziging had doorgevoerd.

De kantonrechter is van oordeel dat nog niet voldoende vast staat dat DFA Service ermee

op de hoogte was dat X. onder bewind was gesteld. Indien vast komt te staan dat DFA

Service (voor 7 september 2012) wist dat X. onder bewind was gesteld, geldt dat deze

kennis moet worden toegerekend aan Van Kogelenberg omdat zij DFA Service voor de

incasso van de betaling van de door X. verschuldigde huur had ingeschakeld. Van

Egmond q.q. zou daarom eventueel – zie hierna – kunnen worden toegelaten,

overeenkomstig zijn aanbod daartoe, dit te bewijzen.

167

Prejudiciële vragen aan de Hoge Raad

4.5

De kantonrechter ziet zich gesteld voor een drietal rechtsvragen. Het voornemen bestaat

om deze ter beantwoording bij wijze van prejudiciële beslissing aan de Hoge Raad voor te

leggen (art. 392-394 Rv).

a.

Kan de bewindvoerder (ex art. 1:431 BW) door te verschijnen in een zaak waarin de

rechthebbende is gedagvaard (in casu door een verzetdagvaarding uit te brengen) als

procespartij worden aangemerkt? Zo nee kan dat – tijdens de procedure alsnog – worden

bewerkstelligd, bijvoorbeeld doordat een verklaring van de rechthebbende in de

procedure wordt ingebracht inhoudende een instemming met de verschijning (van de

bewindvoerder) in die procedure?

4.6

De kantonrechter ziet ten eerste aanleiding ambtshalve de vraag aan de orde te stellen

of Van Egmond q.q. ontvankelijk is in het verzet tegen het verstekvonnis van 8 oktober

2012 (r.ov. 2.1.). Dit verstekvonnis is gewezen tegen de rechthebbende (X.). Het is niet

duidelijk of een bewindvoerder door zelf verzet in te stellen de status van procespartij

kan krijgen. Hierbij zij, vooruitlopend op de vraag onder c, opgemerkt dat de door Van

Kogelenberg uitgebrachte dagvaarding in elk geval deels (de vorderingen tot betaling van

huurachterstand en schadevergoeding) de onder bewindgestelde goederen van X.

betreft.

4.7

In de jurisprudentie zijn geen uitspraken over deze situatie te vinden. Er zijn wel twee

arresten van Hof Leeuwarden en Hof Arnhem over enigszins vergelijkbare situaties. In

een zaak bij Hof Leeuwarden (13 april 2010, LJN BM1464 ) was de rechthebbende in

hoger beroep gekomen van een tegen de bewindvoerder gewezen vonnis. Hof

Leeuwarden oordeelde dat dat gebrek zou kunnen worden hersteld door een bewijs van

instemming van de bewindvoerder met het ingestelde appel dan wel een machtiging van

de kantonrechter over te leggen. Het hof hechtte daarbij belang aan de algemene notie

dat de bescherming van de rechthebbende niet verder dient te strekken dan noodzakelijk

is.

In een zaak bij Hof Arnhem (4 december 2012, LJN BY6997 , Prg. 2013/91 ) had de

rechthebbende (nader: de man) hoger beroep ingesteld van een vonnis (in conventie en

in reconventie) van de rechtbank. Tijdens de procedure in eerste aanleg en het

aanbrengen van de dagvaarding in appel stonden de goederen van de man nog onder

bewind. Het Hof oordeelde dat de man tijdens het bewind niet bevoegd om in rechte op

te treden in deze zaak (tegen zijn voormalige levenspartner, nader: de vrouw), waarin

het geschil ging om handelingen, die de onder bewind staande goederen betroffen. Dit

betekende, aldus het hof, dat de vrouw haar eis in conventie in eerste aanleg had

ingesteld jegens een niet bevoegde partij en dat de man niet bevoegd was zijn eis in

reconventie in te stellen. Hof Arnhem oordeelde voorts – onder meer – dat de verklaring

van de bewindvoerder, waarin hij stelde dat zowel de procedure in eerste aanleg als in

hoger beroep met diens medeweten had plaatsgevonden, dit gebrek niet kon herstellen.

b.

Dient de bewindvoerder te worden gedagvaard ongeacht de vraag of de eisende partij

bekend was (of behoorde te zijn) met de onderbewindstelling van de goederen van de te

dagvaarden partij (ervan uitgaande dat het geschil de onder bewind staande goederen

betreft)?

4.8

Op grond van art. 1:441 lid 1 BW jo. art. 1:443 BW geldt tijdens het bewind dat de

bewindvoerder bij de vervulling van zijn taak de rechthebbende in en buiten rechte

vertegenwoordigt. De bewindvoerder treedt in rechte op als formele procespartij. De

bewindvoerder is daarbij de wettelijk vertegenwoordiger van de rechthebbende en

procedeert in zijn hoedanigheid van bewindvoerder van de rechthebbende. Deze

168

vertegenwoordigingsbevoegdheid geldt alleen met betrekking tot handeling die de onder

bewind staande goederen betreffen. Veelal, zo ook in dit geval, zijn alle goederen van de

rechthebbende onder bewind gesteld. Tevens is in art. 1:442 lid 1 BW bepaald dat regels

die de bevoegdheid van een bewindvoerder betreffen en feiten die voor een oordeel

omtrent zijn bevoegdheid van belang zijn, niet aan de wederpartij kunnen worden

tegengeworpen indien deze daarmee niet bekend was of had behoren te zijn.

4.9

Op grond van de hiervoor genoemde bepalingen uit Boek 1 BW wordt in de rechtspraak

over het algemeen aangenomen dat een eisende partij de bewindvoerder en niet de

rechthebbende moet dagvaarden indien hij op de hoogte is met het over de

rechthebbende ingestelde bewind. Indien de eisende partij desondanks de rechthebbende

dagvaardt, wordt de eisende partij niet-ontvankelijk verklaard. Hiervan uitgaande zou

Van Egmond q.q. tot de onder r.ov. 4.4. bedoelde bewijslevering moet worden

toegelaten.

In het onder r.ov. 4.7. reeds genoemde arrest van Hof Arnhem van 4 december 2012

(LJN BY6997 , Prg. 2013/91 ) is echter beslist dat de vraag of de eisende partij ten tijde

van het uitbrengen van de dagvaarding met het bewind bekend was, niet relevant is. Dat

zou betekenen dat Van Kogelenberg alsnog niet-ontvankelijk zou moeten worden

verklaard in haar tegen X. (zelf) ingestelde vorderingen.

c.

Dient een vordering van een verhuurder tot ontbinding van een door de rechthebbende

(voor de instelling van het bewind) gesloten huurovereenkomst en tot ontruiming van het

gehuurde te worden ingesteld tegen de rechthebbende zelf of (juist) tegen de

bewindvoerder?

4.10

De derde vraag is of een vordering tot ontbinding van een door de rechthebbende zelf,

voordat het bewind werd ingesteld, gesloten huurovereenkomst betrekking heeft op een

onder het bewind staand goed. De rechtspraak is hierover verdeeld. Er zijn uitspraken

waarin wordt geoordeeld dat de (niet tijdens het bewind, door de rechthebbende zelf

gesloten) huurovereenkomst ziet op de verbintenisrechtelijke relatie tussen verhuurder

en rechthebbende zodat de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst (en de

ontruiming van het gehuurde) tegen de rechthebbende moet of kan worden ingesteld,

waarbij wordt beslist dat de vordering tot betaling van huurachterstand wel tegen de

bewindvoerder moet worden ingesteld (zie onder meer Hof ’s-Hertogenbosch 14 februari

2012, LJN BV6096 , Prg. BV7096 en Rechtbank Oost-Brabant 28 maart 2013, LJN

BZ6045 , Rechtbank Leeuwarden 4 oktober 2011, LJN BT7664 , Prg. 2011/280 ).

Anderzijds zijn er uitspraken waarin wordt beslist dat juist de bewindvoerder en juist niet

de rechthebbende moet worden gedagvaard indien ontbinding van een door de

rechthebbende gesloten huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde wordt

gevorderd (zie onder meer Rechtbank ’s-Hertogenbosch 24 april 2008, LJN BD0528 en

Rechtbank Arnhem 25 november 2011, LJN BU7581 ), ook als de vordering tot

ontruiming is gegrond op overlast door de rechthebbende (Rechtbank Oost-Nederland 11

januari 2012, LJN BZ7179 ).

Hierbij zij opgemerkt dat alle goederen van X. onder bewind zijn gesteld en dat een goed

in de zin van 1:432 BW wellicht ook een vermogensrecht is in de zin van art. 3:1 en 6

BW. Dat zou betekenen dat de huurovereenkomst tussen X. en Van Kogelenberg wel

onder het bewind valt/viel (vgl. Koens 2012 (T&C Rv), art. 431, aant. 4 en art. 1:439

aant. 2[1.])

4.11

De kantonrechter is voornemens deze drie rechtsvragen aan de Hoge Raad te stellen bij

wijze van prejudiciële beslissing aangezien het antwoord nodig is om op de eis te

beslissen. De wet stelt als voorwaarde dat de te stellen (prejudiciële) vragen een

zaakoverstijgend belang hebben en het antwoord rechtstreeks van belang is voor

beslechting van talrijke andere feitelijk vergelijkbare zaken waarin dezelfde rechtsvraag

zich voordoet. Door het grote aantal onderbewindstellingen ex art. 1:431 BW wegens

problematische schulden van de verzoeker/rechthebbende is het aantal zaken waarin

169

onderbewindgestelde huurders wegens huurachterstand worden gedagvaard door de

verhuurder en waarin onder andere ontbinding van de huurovereenkomst aanzienlijk.

Voor de recente, explosieve toename van het aantal onderbewindstellingen wordt

verwezen naar het persbericht van de Raad voor de rechtspraak van 7 mei 2013 en het

jaarverslag van de rechtspraak over 2012 (www.rechtspraak.nl). In 2012 behandelden

kantonrechters 41.100 verzoeken rond onderbewindstelling. Bij de Rechtbank Gelderland

zijn thans ruim 18.500 ‘lopende’ onderbewindstellingen. De kantonrechter voegt daaraan

toe dat hem als (rol)rechter bekend is dat in (dagvaardings)procedures geregeld blijkt

dat de gedaagde onder bewind is gesteld.

4.12

De kantonrechter zal – conform het bepaalde in art. 392 lid 2 Rv – partijen in de

gelegenheid stellen zich elk bij akte uit te laten over het voornemen voornoemde vragen

aan de Hoge Raad te stellen alsmede over de inhoud van die vragen. De zaak wordt

daartoe verwezen naar de rolzitting.

4.13

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

5.De beslissing

De kantonrechter

5.1

verwijst de zaak naar de rolzitting van 19 juni 2013 voor het nemen van een akte als

bedoeld in r.ov. 4.12.;

5.2


NootNaar boven

Auteur: Naschrift mr. J.J. Dijk

Naschrift

Het ene naschrift over verhuur en de onder bewind gestelde huurder is nog niet

geschreven, of er verschijnt alweer een relevante uitspraak over deze materie. Dat er

nog geen eenduidig antwoord is op de vraag of de verhuurder die ontbinding van de

huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde vordert van een onder bewind

gestelde huurder, alleen de huurder of juist de bewindvoerder moet dagvaarden, volgde

al uit mijn twee eerdere naschriften. In Ktr. Eindhoven 28 maart 2013, WR 2013/71 werd

immers bepaald dat in dat geval de huurder gedagvaard dient te worden, terwijl de Ktr.

Nijmegen 11 januari 2013, WR 2013/84 in navolging van het Hof Leeuwarden 13 april

2010 (LJN BM1464 ) besliste dat juist de bewindvoerder moest worden gedagvaard.

De kantonrechter die bovenstaand vonnis heeft gewezen, is zich van die verdeeldheid in

de rechtspraak bewust en is voornemens de Hoge Raad prejudiciële vragen te stellen om

hierover duidelijkheid te verkrijgen. Naast een meer procesrechtelijke vraag (zie 4.6 en

4.7 van het vonnis) en een vraag over de bekendheid van de verhuurder met de

onderbewindstelling van de huurder (zie 4.8 en 4.9 van het vonnis), wenst de

kantonrechter van de Hoge Raad te vernemen of een vordering van een verhuurder tot

ontbinding van een door de rechthebbende (vóór de instelling van het bewind) gesloten

huurovereenkomst en tot ontruiming van het gehuurde, moet worden ingesteld tegen de

rechthebbende zelf of (juist) tegen de bewindvoerder (zie 4.10 van het vonnis). Daarbij

ziet ook deze kantonrechter dat voor de beantwoording van voormelde vraag relevant is

of de huurrechten al dan niet kunnen worden aangemerkt als een vermogensrecht in de

zin van art. 3:6 BW. Volgens dat artikel wordt als een vermogensrecht aangemerkt een

recht dat overdraagbaar is, of dat ertoe strekt de rechthebbende stoffelijk voordeel te

verschaffen ofwel is verkregen in ruil voor verstrekt of in het vooruitzicht gesteld

stoffelijk voordeel. Het is mijns inziens de vraag of het recht op (ongestoord) huurgenot

met betrekking tot een woning overdraagbaar is dan wel ertoe strekt stoffelijk voordeel

te verschaffen. Het recht van gebruik en bewoning ex art. 3:226 BW is bijvoorbeeld

uitdrukkelijk uitgesloten van overdracht en daardoor geen vermogensrecht. De Hoge

Raad zal duidelijkheid moeten verschaffen over de vraag hoe dat met het recht op

huurgenot zit. Tot dan toe blijft de waarschuwing aan de verhuurder van de onder

bewind gestelde huurder: dagvaardt ter zake van ontbinding van de huur en ontruiming

van het gehuurde zekerheidshalve zowel de huurder zelf als de bewindvoerder.

170

Mr. J.J. Dijk

Voetnoten

Voetnoten

[1.] Tekst & Commentaar. De tekst van de wetboeken en andere belangrijke

wetgeving, voorzien van commentaar. J.H. Nieuwenhuis, C.J.J.M. Stolker, W.L. Valk

(redactieraad). In deze serie is het deel Burgerlijke Rechtsvordering, 2012, 5e druk,

verschenen onder redactie van A.I.M. va Mierlo, C.J.J.C. van Nispen en M.V. Polak,

Deventer: Kluwer 2012.

171

WR 2013/118: Procesrecht – huurprijs woonruimte: kantonrechter oordeelt

huurprijsverlaging strijdig met art. 1 EP EVRM; geen doorbrekingsgrond appe...

Instantie: Hoge Raad (Civiele kamer) Datum: 14 juni 2013

Magistraten:

Mrs. F.B. Bakels, C.A. Streefkerk, M.A. Loth, C.E. Drion, M.V. Polak

Zaaknr: 12/04163


Noot: mr. A.M. Kloosterman Roepnaam: -

Brondocumenten: ECLI:NL:HR:2013:BZ5666, Uitspraak, Hoge Raad (Civiele kamer),

14‑06‑2013;

ECLI:NL:PHR:2013:BZ5666, Conclusie, Hoge Raad (Advocaat-Generaal), 22‑03‑2013;

Beroepschrift, Hoge Raad, 09‑08‑2012

Wetingang: (art. 7:262 lid 2 BW; art. 1 EP EVRM)

Brondocument: HR, 14-06-2013, nr 12/04163


EssentieNaar boven

Procesrecht – huurprijs woonruimte: kantonrechter oordeelt huurprijsverlaging strijdig

met art. 1 EP EVRM; geen doorbrekingsgrond appelverbod (vervolg op WR 2011/60 en

WR 2012/41 )


De kantonrechter is niet buiten het toepassingsgebied van art. 7:246-265 BW

respectievelijk het toepassingsgebied van de huurprijswetgeving getreden, zoals het hof

geoordeeld heeft. Het hof had niet aan een inhoudelijke (her)beoordeling van de zaak

mogen toekomen. De huurprijs is door de huurcommissie verlaagd. De kantonrechter is

ervan uitgegaan dat de huurprijswetgeving, zoals vervat in art. 7:246-265 BW, de

Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte en het Besluit huurprijzen woonruimte , van

toepassing is. Vervolgens heeft de kantonrechter onderzocht of de door huurders

verlangde verlaging van de huurprijs, in het licht van de concrete feiten en

omstandigheden, tot een resultaat zou leiden dat strijdig is met de door verhuurder

ingeroepen bescherming van zijn eigendomsrecht op de voet van art. 1 EP EVRM. De

kantonrechter heeft op grond van dit onderzoek geoordeeld dat de verlangde

huurprijsverlaging in strijd zou komen met art. 1 EP EVRM. Op grond daarvan heeft de

kantonrechter de uitspraak van de huurcommissie vernietigd en bepaald dat de huurprijs

gehandhaafd blijft. De kantonrechter is hiermee niet buiten het toepassingsgebied van

art. 7:246-265 BW en de huurprijswetgeving getreden. Het hof heeft dit miskend door te

oordelen dat huurders zich terecht hebben beroepen op de door hen gestelde

doorbrekingsgrond, en door vervolgens over te gaan tot een inhoudelijke

(her)beoordeling van de zaak.


Eiser tot cassatie:

Marc Armand Pinckaers, wonende te Amsterdam

Advocaat:

mr. G.R. den Dekker,

tegen

Verweerders in cassatie:

1. Regina Theresia Hester van Gelderen

2. Frans Andor Benjamin Weisz, beiden wonende te Amsterdam

niet verschenen.


UitspraakNaar boven

Hoge Raad 14 juni 2013, nr. 12/04163

(...)

3.Beoordeling van het middel

3.1

In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.

172

(i)

Van Gelderen c.s. huren sinds 1 november 1988 woonruimte aan de Prinsengracht te

Amsterdam (hierna: de woning). Pinckaers is sinds 24 december 2002 eigenaar van het

gehele pand waarvan de woning deel uitmaakt.

Hij woont op de benedenverdieping van het pand.

(ii)

Naar aanleiding van een daartoe strekkend verzoek van Van Gelderen c.s. heeft de

voorzitter van de huurcommissie bij uitspraak van 26 april 2004 geoordeeld dat het

voorstel van Van Gelderen c.s. tot verlaging van de huurprijs van € 1033,73 tot € 761,37

per maand met ingang van 1 maart 2004, redelijk is. Pinckaers is in verzet gegaan tegen

de uitspraak van 26 april 2004, maar dit verzet is door de huurcommissie bij uitspraak

van 12 juli 2004 ongegrond verklaard.

3.2.1

In de onderhavige procedure heeft Pinckaers, voor zover in cassatie van belang,

gevorderd dat de kantonrechter de uitspraak van de huurcommissie van 12 juli 2004

vernietigt, althans Van Gelderen c.s. niet-ontvankelijk verklaart in hun verzoek tot

huurprijsverlaging dan wel de huurprijs vaststelt.

3.2.2

De kantonrechter heeft de beslissing van de huurcommissie van 12 juli 2004 vernietigd

en bepaald dat de huurprijs per 1 maart 2004 gehandhaafd blijft op € 1033,73 per

maand. De overwegingen waarop de beslissingen van de kantonrechter berusten, kunnen

als volgt worden samengevat:

(i)

De kantonrechter heeft vooropgesteld dat in art. 7:254 BW, art. 14 in verbinding met art.

13 lid 5 en lid 6 en art. 10 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte en het Besluit

huurprijzen woonruimte ‘een kader (is) vastgelegd waarbij huurprijzen welke zijn

overeengekomen (aanzienlijk) naar beneden toe kunnen worden bijgesteld tegen de wil

van de verhuurder’.

(ii)

Vervolgens heeft de kantonrechter onderkend dat Pinckaers zijn vorderingen mede in de

sleutel van art. 1 Eerste Protocol EVRM heeft gesteld.

(iii)

Voorts heeft de kantonrechter overwogen dat de nationale rechter verplicht kan zijn

tussen particulieren geldende privaatrechtelijke verplichtingen en rechten, waaronder ook

wetsbepalingen die beogen privaatrechtelijke verhoudingen mede te reguleren,

verdragsconform uit te leggen.

(iv)

Uit het vorenstaande heeft de kantonrechter afgeleid dat hij dient na te gaan of een

verdragsconforme uitleg van de huurprijswetgeving ertoe kan leiden dat een tussen twee

partijen afgesproken huurprijs, zolang de huurovereenkomst duurt, tegen de wil van de

verhuurder naar beneden kan worden bijgesteld.

(v)

Een neerwaartse bijstelling tegen de wil van de verhuurder is op zich een noodzakelijk

onderdeel van wetgeving waarbij de huurprijs wordt gereguleerd, maar een dergelijke

bepaling mag niet in strijd komen met het rechtszekerheidsbeginsel en niet leiden tot

disproportionaliteit tussen het algemeen belang en de belangen van de verhuurder, aldus

de kantonrechter.

(vi)

Uitgaande van het vorenstaande is de kantonrechter tot de conclusie gekomen ‘dat in

casu bijstelling van de huur naar beneden ... in strijd is’ met art. 1 Eerste Protocol EVRM,

welk oordeel de kantonrechter heeft doen steunen op een waardering van de feiten en

omstandigheden van het geval.

(vii)

De hiervoor onder (vi) genoemde waardering van de feiten en omstandigheden van het

voorliggende geval heeft de kantonrechter tot de slotsom geleid ‘dat bij een

verdragsconforme uitleg artikel 7:254 BW buiten toepassing dient te blijven en een

huurprijsvaststelling dus niet mogelijk was’.

173

3.3.1

Van Gelderen c.s. zijn van het vonnis van de kantonrechter in hoger beroep gekomen.

Pinckaers heeft primair geconcludeerd tot niet-ontvankelijkheid van Van Gelderen c.s. in

het door hen ingestelde hoger beroep, en subsidiair de grieven van Van Gelderen c.s.

bestreden.

3.3.2

In zijn eerste tussenarrest heeft het hof vooropgesteld dat de kantonrechter een

beslissing heeft gegeven op het punt waarover de huurcommissie door Van Gelderen c.s.

om een uitspraak was verzocht als bedoeld in art. 7:262 lid 1 BW, en dat op grond van

art. 7:262 lid 2 BW tegen de beslissing van de kantonrechter geen hogere voorziening is

toegelaten (rov. 3.13). Vervolgens heeft het hof overwogen dat laatstgenoemde bepaling

niet aan de ontvankelijkheid van Van Gelderen c.s. in het door hen ingestelde hoger

beroep in de weg staat, nu Van Gelderen c.s. een doorbrekingsgrond van het

appelverbod hebben gesteld, te weten dat de kantonrechter de huurprijswetgeving ten

onrechte niet heeft toegepast dan wel buiten het toepassingsgebied van art. 7:246-265

BW is getreden (rov. 3.14). Ten slotte heeft het hof geoordeeld dat Van Gelderen c.s.

terecht hebben aangevoerd dat de kantonrechter is getreden buiten het

toepassingsgebied van art. 7:246-265 BW respectievelijk het toepassingsgebied van de

huurprijswetgeving (rov. 3.15 en 3.21).

3.3.3

In zijn eindarrest heeft het hof het vonnis van de kantonrechter vernietigd wat betreft de

in het dictum daarvan uitgesproken vernietiging van de beslissing van de huurcommissie

van 12 juli 2004 en de vaststelling van de huurprijs op € 1033,73 per maand. Vervolgens

heeft het hof, in zoverre opnieuw rechtdoende, de beslissing van de huurcommissie van

12 juli 2004 en de beslissing van de voorzitter van de huurcommissie van 26 april 2004

vernietigd, en de huurprijs van de woning per 1 maart 2004 vastgesteld op € 849,96 per

maand. Voor het overige heeft het hof het vonnis van de kantonrechter bekrachtigd.

3.4.1

De onderdelen 1, 2 en 5 van het middel keren zich tegen het oordeel van het hof in rov.

3.15 en 3.21 van het eerste tussenarrest dat de kantonrechter is getreden buiten het

toepassingsgebied van art. 7:246-265 BW respectievelijk het toepassingsgebied van de

huurprijswetgeving. Volgens de onderdelen had het hof niet aan een inhoudelijke

(her)beoordeling van de zaak mogen toekomen.

3.4.2

De onderdelen treffen doel. Het hiervoor in 3.2.2 samengevat weergegeven oordeel van

de kantonrechter moet aldus worden begrepen dat hij ervan is uitgegaan dat het

onderhavige geval wordt bestreken door de huurprijswetgeving, zoals vervat in art.

7:246-265 BW, de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte en het Besluit huurprijzen

woonruimte . Vervolgens heeft de kantonrechter, gegeven de toepasselijkheid van de

huurprijswetgeving op het onderhavige geval, onderzocht of de door Van Gelderen c.s.

verlangde verlaging van de huurprijs, in het licht van de concrete feiten en

omstandigheden, tot een resultaat zou leiden dat strijdig is met de door Pinckaers

ingeroepen bescherming van zijn eigendomsrecht op de voet van art. 1 Eerste Protocol

EVRM. Dit onderzoek heeft de kantonrechter geleid tot het oordeel dat de verlangde

huurprijsverlaging in strijd zou komen met art. 1 Eerste Protocol EVRM. Op grond

daarvan heeft de kantonrechter de uitspraak van de huurcommissie vernietigd en

bepaald dat de huurprijs per 1 maart 2004 gehandhaafd blijft op € 1033,73 per maand.

In een en ander ligt besloten dat de kantonrechter niet buiten het toepassingsgebied van

art. 7:246-265 BW en de huurprijswetgeving is getreden.

Het hof heeft het vorenstaande miskend door te oordelen dat Van Gelderen c.s. zich

terecht hebben beroepen op de door hen gestelde doorbrekingsgrond, en door

vervolgens over te gaan tot een inhoudelijke (her)beoordeling van de zaak.

3.5

Nu Van Gelderen c.s. zich in hoger beroep slechts hebben beroepen op de

doorbrekingsgrond die hiervoor in 3.4.2 is behandeld, kan de Hoge Raad zelf de zaak

afdoen, door te beslissen als hierna vermeld.

3.6

174

De onderdelen 3 en 4 behoeven geen behandeling.

4.Beslissing

De Hoge Raad:

vernietigt de arresten van het gerechtshof te Amsterdam van 25 januari 2011, 1

november 2011 en 15 mei 2012;

bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam,

van 19 januari 2010, zoals hersteld bij vonnis van 23 februari 2010;

veroordeelt Van Gelderen c.s. in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op de

uitspraak van het hof aan de zijde van Pinckaers begroot op € 2945;

veroordeelt Van Gelderen c.s. in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze

uitspraak aan de zijde van Pinckaers begroot op € 473,82 aan verschotten en € 2600

voor salaris.

NootNaar boven

Auteur: mr. A.M. Kloosterman

Naschrift

Verhuurders zijn op grond van de huidige Nederlandse wetgeving beperkt in hun

mogelijkheid tot het vaststellen en verhogen van huurprijzen van woonruimte. Art.

7:247-265 BW beperken de contractvrijheid van partijen. En in deze zaak de vrijheid van

de verhuurder om huurverlaging op initiatief van de huurder tegen te houden.

Partijen procederen al jarenlang over een bovenwoning in een grachtenpand in

Amsterdam. In 2002 koopt Pinckaers het gehele pand. Hij bewoont zelf de

benedenverdieping. De huurprijs voor de verhuurde bovenwoning bedraagt op dat

moment € 1033,73 per maand. Omdat de woning al sinds 1988 wordt gehuurd, geldt de

liberalisatieregeling niet. Die is in 1994 ingevoerd. De huurders wenden zich tot de

huurcommissie. Deze oordeelt dat verlaging van de huurprijs van € 1033,73 tot € 761,37

per maand met ingang van 1 maart 2004, redelijk is. De huurprijs is namelijk te hoog op

grond van de puntentelling. Pinckaers wendt zich tot de kantonrechter. Het is dan

inmiddels 2009. De verhuurder doet een beroep op het EVRM en de ‘Poolse arresten’.[1.]

De kantonrechter[2.] oordeelt dat art. 7:254 BW hier buiten toepassing moet blijven,

zodat de door huurder voorgestelde huurprijsverlaging niet mogelijk is. In algemene zin

stelt de kantonrechter:

“Volgens het EHRM is een verdragsstaat verplicht actief op te treden teneinde de

nakoming van rechten welke zijn toegekend aan de burger op voet van het EVRM te

verzekeren. Dit kan ook betekenen dat de overheid gehouden is in horizontale

verhoudingen op te treden, ook als het gaat om het eigendomsrecht. (…). Uit het

vorenstaande concludeert de kantonrechter dat hij zal hebben na te gaan of een

verdragsconforme uitleg van vermelde wetgeving ertoe kan leiden dat een tussen twee

partijen afgesproken huurprijs, zolang de huurovereenkomst duurt, tegen de wil van de

verhuurder naar beneden kan worden bijgesteld.”

De daaropvolgende overwegingen, die zien op de concrete zaak, van de kantonrechter

zijn direct duidelijk:

“Een neerwaartse bijstelling tegen de wil in van de verhuurder is op zich een noodzakelijk

onderdeel van wetgeving waarbij de huurprijs wordt gereguleerd. Echter een dergelijke

bepaling mag niet in strijd komen met het rechtszekerheidsbeginsel en niet leiden tot

disproportionaliteit tussen het algemeen belang en de belangen van de verhuurder.

Daarbij ware ervan uit te gaan dat uitgangspunt is dat de verhuurder die

huurovereenkomst aangaat met betrekking tot een woning welke valt onder wetgeving

waarbij de huurprijs wordt gereguleerd, wanneer hij zijn exploitatie baseert op een

huurprijs die hoger ligt dan de kwaliteit van de woning rechtvaardigt, gelet op de met

betrekking tot de verhouding tussen huurprijs en kwaliteit geldende wetgeving, geen

bescherming verdient op basis van artikel 1 Eerste Protocol EVRM.

Uitgaande van hetgeen hiervoor is overwogen komt de kantonrechter tot de conclusie dat

in casu bijstelling van de huur naar beneden met die bepaling in strijd is.”

De kantonrechter heeft daarbij de volgende overwegingen.

—

Huurders huren de woning sinds 1988. Tot 2004 hebben zij steeds de huur (incl.

indexatie) betaald zonder klagen. Verhuurder mocht er bij aankoop op rekenen dat hij de

175

exploitatie op die huurprijs kon afstemmen. Door de huurverlaging komt hij jaarlijks

ongeveer € 3300-€ 3600 te kort. Dit is in strijd met de rechtszekerheid. Dat is slechts

anders als hij het pand heeft aangekocht kort na aanvang van de huur. Dan had hij

rekening kunnen houden met een verzoek tot huurverlaging (bijvoorbeeld art. 7:249 BW,

gedurende de eerste zes maanden). Een koper hoeft geen rekening te houden met de

mogelijkheid dat een zittende huurder op een later moment actie onderneemt tegen de

hoogte van de huur.

—

Vervolgens past de kantonrechter het ‘Poolse’ criterium toe. Hij stelt dat de verhuurder

door art. 7:254 BW disproportioneel getroffen wordt, ‘gelet op het algemeen belang dat

betaalbare huurwoningen beschikbaar blijven en zijn eigen belang dat hij kan exploiteren

zoals hij voorzag, toen hij het pand aankocht’. De disproportionaliteit zit ’m in het feit dat

het eigen belang van de verhuurder (exploitatietekort) zwaar wordt getroffen, terwijl het

algemeen belang (dat er woningen tegen betaalbare huur beschikbaar blijven) in casu

geen rol speelde omdat de woning al 15 jaar niet op de markt beschikbaar was.

—

De kantonrechter concludeert:

“Dat betekent dat bij een verdragsconforme uitleg artikel 7:254 BW buiten toepassing

dient te blijven en een huurprijsverlaging dus niet mogelijk was.”

Het Gerechtshof Amsterdam (25 januari 2011, WR 2011/60 ) stelt daarentegen de

huurders in het gelijk. Het hof oordeelt dat er geen strijd is met het EVRM. Er zijn

belangrijke verschillen met de Poolse zaken, aldus het hof. De huurovereenkomst is in

1988 vrijwillig aangegaan. En Pinckaers is vrijwillig partij geworden bij deze

huurovereenkomst. Het hof oordeelt dat er sprake kan zijn van een onevenredige

aantasting van de rechten van een eigenaar in geval van een structurele wanverhouding

tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten. Deze maatstaf betekent niet dat

verhuurder geen verlies kan lijden op de woning of recht heeft op een redelijke winst.

Pinckaers beroept zich in cassatie op het appelverbod van art. 7:262 lid 2 BW. Hij stelt

dat de huurder niet-ontvankelijk had moeten worden verklaard door het hof. Het hof had

geoordeeld dat het buiten toepassing verklaren van de huurprijsbepalingen een

doorbrekingsgrond van het appelverbod van art. 7:262 lid 2 BW was. De Hoge Raad ziet

dit anders. Het appelverbod geldt hier gewoon, aldus de Hoge Raad. De huurder kan

geen hoger beroep instellen als de kantonrechter de verhuurder in het gelijk stelt wegens

strijd met de eigendomsbescherming van het EVRM.

Resultaat in de onderhavige zaak is dat geen huurverlaging mogelijk is op grond van

strijd met het EVRM. Door het appelverbod heeft de kantonrechter in deze zaak het

laatste woord. De Nederlandse huurprijsregelgeving is hier niet van toepassing. Hoewel

dit een uitzonderlijke uitkomst is, is het geen principiële uitspraak van de Hoge Raad

over het Nederlandse stelsel van huurprijsbescherming. Er lopen procedures waarin dit

principe wél betoogd wordt. Zie hierover www .fairhuurvoorverhuurders.nl.

Voetnoten

Voetnoten

[1.] Het EVRM, art. 1 van het Eerste Protocol, beschermt het eigendomsrecht. De

verhuurder in deze zaak doet een beroep op EHRM 19 juni 2006, RvdW 2006/849 en 28

april 2008 (Hutten-Czapska/Polen). Het Europese Hof oordeelt in die arresten dat er in

Polen sprake is van schending van het eigendomsrecht omdat er geen evenwicht is

tussen de rechten van eigenaren en de situatie op de woningmarkt, waaronder de

huurprijsbescherming van huurders. Uit die arresten volgt, kort door de bocht, dat een

regel die de huurder beschermt niet mag leiden tot een onevenredige aanpassing van de

rechten van de eigenaar.

[2.] Rb. Amsterdam, sector kanton, 19 januari 2010, LJN BP5543 , RVR 2011/52 .

176

WR 2013/123: Woonruimte: Wet op het overleg huurders verhuurder; kader

waarbinnen overleg tussen huurder en bewonersorganisatie plaatsvindt; geen

b...

Instantie: Rechtbank Amsterdam (Kantonrechter) Datum: 24 december 2012

Magistraten:

Mr. E. Pennink

Zaaknr: EA12-252


Noot: mr. J.M.G.A. Sengers Roepnaam: -

Brondocumenten: ECLI:NL:RBAMS:2012:BY7561, Uitspraak, Rechtbank Amsterdam

(Kantonrechter), 24‑12‑2012

Wetingang: (art. 8 WOHV)

Brondocument: Rb. Amsterdam, 24-12-2012, nr EA12-252


EssentieNaar boven

Woonruimte: Wet op het overleg huurders verhuurder; kader waarbinnen overleg tussen

huurder en bewonersorganisatie plaatsvindt; geen beslechting allerlei geschillen buiten

kader wet


De Wet op het overleg huurders verhuurder beoogt een kader te geven waarbinnen het

overleg tussen verhuurder en huurders behoort plaats te vinden. De in het kader van art.

8 WOHV gegeven toetsingsmogelijkheden van de kantonrechter, hebben dan ook een

sterk procedureel karakter. Het verzoek van verhuurder om inzage te geven in de boeken

van de bewonersraad om betalingen door de bewonersraad en besteding van het

participatiebudget inzichtelijker te maken valt buiten het kader van de WOHV. Het

verzoek om informatie heeft geen betrekking op het formele huurdersoverleg tussen

verhuurder en de bewonersraad. De vraag of gedaagde nog steeds moet worden

beschouwd als bewonersvereniging in de zin van de WOHV, gaat ook het kader van deze

wet te buiten. Art. 8 WOHV is niet bedoeld om allerlei andere geschillen buiten het

gegeven kader tussen partijen te beslechten.


Verzoekster/verweerster:

Woningstichting Rochdale, gevestigd te Amsterdam

Gemachtigde:

mr. A.M. Langeloo

tegen

Verweerders/verzoekers:

1.

de vereniging met volledige rechtsbevoegdheid Bijlmer Bewonersraad Rochdale

2.

Bervely Elalia Wilson

3.

Jacob Cornelis Jonker

4.

Wilma Ludwina Hillegonda Plet

gevestigd en kantoorhoudende resp. wonende te Amsterdam Zuidoost

Gemachtigde:

mr. A.I. de Haan


UitspraakNaar boven

Rechtbank Amsterdam (Kantonrechter Amsterdam) 24 december 2012, nr. 1324260 EA

VERZ 12-252

(...)

Gronden van de beslissing

1

In deze zaak wordt uitgegaan van de volgende feiten:

177

a.

BBR is de bewonersraad van voorheen Woningstichting Nieuw Amsterdam.

b.

Naar aanleiding van de overname van Nieuw Amsterdam door Rochdale is tussen

Rochdale en BBR op 8 mei 2002 een Samenwerkingsovereenkomst gesloten.

Artikel 3 Erkenning en representativiteit bepaalt, voor zover van belang:

“De vereniging Bijlmer Bewonersraad wordt door Rochdale/NA erkend als

onderhandelingspartner voor wat betreft het beheer en beleid van Rochdale/NA daar

waar het complexoverstijgende belangen betreft, op voorwaarde dat en zolang: (…)

b.

De vereniging Bijlmer Bewonersraad aannemelijk maakt dat ten minste 80% van de

leden (huurdersorganisaties op complexniveau) in het werkgebied van de vereniging

Bijlmer Bewonersraad lid is. (…).

c.

iedere bewonersorganisatie die lid is van de bewonersraad, van de voorgenomen

activiteiten en standpunten die de bewonersraad, namens haar leden in het overleg met

Rochdale/NA, inneemt, op de hoogte wordt gehouden.

d.

alle leden tenminste eenmaal per jaar worden uitgenodigd voor een vergadering waarin

de vereniging Bijlmer Bewonersraad verantwoording aflegt over het functioneren van het

afgelopen jaar, en in samenspraak de plannen voor het volgend jaar vaststelt. (…).”

Artikel 8 regelt de financiële ondersteuning van BBR door Rochdale.

In artikel 9 Verantwoording door de vereniging Bijlmer Bewonersraad staat:

“De Bijlmer Bewonersraad legt jaarlijks, voor 1 april, verantwoording af aan

Rochdale/NW door middel van een jaarverslag met accountantsverklaring (…).”

Artikel 21 Slotbepalingen bepaalt, voorzover van belang: (…)

“2.

Deze samenwerkingsovereenkomst wordt door partijen vastgesteld is uitsluitend van

kracht zolang woningstichting Nieuw Amsterdam blijft bestaan als afzonderlijk toegelaten

instelling.”

c.

Met ingang van 1 januari 2004 is Rochdale gefuseerd met Woningstichting Patrimonium.

Naar aanleiding hiervan is bij Rochdale een nieuwe bewonersraad opgericht:

Bewonersraad Patroc. Deze heeft in 2008 haar naam veranderd in Bewonersraad

Rochdale.

d.

Na pogingen om BBR met Bewonersraad Rochdale te laten fuseren, heeft Rochdale

vastgesteld dat een samengaan van beide bewonersraden niet is gerealiseerd. Bij brief

van 7 oktober 2008 aan de besturen van beide raden heeft zij naar aanleiding daarvan

onder meer geschreven: (…) Op grond van de statuten van Rochdale en de

samenwerkingsovereenkomst met bewonersraad Rochdale erkennen wij Bewonersraad

Rochdale als het enige bewonersvertegenwoordigend orgaan op het niveau van de

corporatie. (…) Wij nodigen het bestuur van de Bijlmer Bewonersraad uit met ons in

overleg te treden over een herziening van de samenwerking. De oorspronkelijke

overeenkomst is als gevolg van de fusie van Rochdale met Nieuw Amsterdam beëindigd.

Wij stellen het echter op prijs de door de Bijlmer Bewonersraad opgebouwde expertise,

ervaring en netwerken te behouden. De nieuwe overeenkomst zal voorzien in informatie-

en adviesrecht voor de Bijlmer Bewonersraad in het kader van de vernieuwing van de

Bijlmer.

e.

Rochdale heeft hierbij toegezegd dat zij BBR nog om haar zienswijze zou vragen

aangaande het beleid en nog voor de huisvesting en financiering van BBR zorg zou

dragen. Rochdale heeft BBR in dat kader een jaarlijks budget voor bewonersparticipatie

toegekend van € 70.000, conform de samenwerkingsovereenkomst uit 2002.

f.

Bij brief van 19 mei 2011 heeft Rochdale aan het bestuur van BBR laten weten dat zij per

1 juli 2011 Bewonersraad Rochdale als enige overkoepelende huurdersorganisatie op

178

corporatieniveau erkent. Rochdale is bereid met BBR een nieuwe

samenwerkingsovereenkomst aan te gaan waarbij BBR de gezamenlijke belangen van

haar leden, te weten bewonerscommissies uit de Bijlmermeer, behartigt, primair

betreffende de vernieuwing Bijlmermeer. Rochdale laat weten dat zij de

financieringsrelatie wil herzien en dat de huurovereenkomst voor de huisvesting per 1

september 2011 wordt beëindigd. Bij brief van 6 oktober 2011 heeft Rochdale de

huurovereenkomst opgezegd tegen 1 december 2011 en de ontruiming aangezegd.

g.

Bij vonnis in kort geding van 6 juni 2012 is de vordering van Rochdale om de aan BBR

ter beschikking gestelde ruimte te ontruimen afgewezen.

h.

Bij brief van 6 juli 2010 heeft Rochdale BBR verzocht om een afrekening over de

besteding van het budget over 2009 van in totaal € 69.208,54.

i.

Naar aanleiding van de op 15 november 2010 door (naam penningmeester van BBR)

(penningmeester van BBR) toegestuurde jaarrekening en toelichting heeft Rochdale over

een aantal posten toelichting gevaagd, waaronder de post ‘Advisering en

Volkshuisvesting’ van € 17.542,33.

j.

Tijdens een gesprek hierover op 17 juni 2011, heeft BBR toegelicht dat laatstgenoemde

post voornamelijk facturen betrof van de bedrijven Herders en Scott & Scott.

k.

Bij e-mail van 21 juli 2011 aan Jonker en bij brief van 4 oktober 2011 aan BBR, heeft

Rochdale haar bedenkingen geuit over de firma Scott & Scott/mevrouw Scot, vanwege

discrepanties tussen bedrijfsgegevens die op de facturen staan en gegevens van de

Kamer van Koophandel, en BBR verzocht om een bewijs van inschrijving bij de KvK van

het bedrijf Scott en Scott adviesbureau gedurende de periode dat de opdrachten zijn

uitgevoerd, het BTW-nummer van het bedrijf, een overzicht van alle opdrachten die door

het bedrijf zijn uitgevoerd voor BBR en een bewijs van de geleverde prestaties.

l.

Bij brief van 13 oktober 2011 heeft het bestuur van BBR aan Rochdale hierop

gereageerd.

m.

Bij brief van 25 oktober 2011 heeft Rochdale bericht dat deze verantwoording tekort

schoot.

n.

Op 23 november 2011 heeft BBR volgens eigen opgave zoveel mogelijk stukken

toegestuurd gerelateerd aan Scott&Scott/mevrouw Scot, waaronder een urenoverzicht

verrichte werkzaamheden voor BBR over 2009 en 2010.

o.

Bij brief van 27 december 2011 heeft Rochdale laten weten dat zij de door BBR

verstrekte verantwoording onvoldoende vond en dat zij zich genoodzaakt zag aangifte te

doen van verdenking van fraude en dat zij de onverantwoord uitgegeven budgetten zou

gaan terugvorderen.

p.

Op 12 januari 2012 heeft Rochdale aangifte gedaan.

q.

Bij brief van haar gemachtigde van 24 januari 2012 heeft Rochdale het bestuur van BBR

gesommeerd om inzage te geven in de aan Scott&Scott adviesbureau c.q. mevrouw Scot

betaalde bedragen en € 13.716,48 aan Rochdale terug te betalen.

Verzoek Rochdale

2

Rochdale verzoekt:

-

verweerders hoofdelijk te veroordelen om binnen een week na datum van deze

beschikking inzage te geven in de boeken en andere bescheiden en daarmee de in 2009

179

aan Scott&Scott adviesbureau c.q. mevrouw Scot in 2009 betaalde bedragen inzichtelijk

te maken;

-

verweerders hoofdelijk te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan

Rochdale te betalen € 13.716,48 althans het bedrag dat verweerders volgens de boeken

en andere bescheiden in 2009 aan Scott&Scott adviesbureau c.q. mevrouw Scot betaald

hebben, vermeerderd met de wettelijke rente en buitengerechtelijke incassokosten ad €

904.

3

Rochdale heeft daartoe aangevoerd, dat BBR de door haar aan Scott&Scott adviesbureau

betaalde bedragen niet kan verantwoorden. De gegevens op de facturen van Scott&Scott

stroken niet met de gegevens in het register van de Kamer van Koophandel. Ook komen

de facturen niet overeen met de verstrekte urenspecificaties. De door BBR overhandigde

stukken die betrekking zouden moeten hebben op de door Scott&Scott verrichte

werkzaamheden rijmen niet met de urenspecificaties of de facturen. Ten slotte vraagt

Rochdale zich af of de bijdragen van Scott&Scott dan wel mevrouw Scot als nuttige en

rechtmatige besteding van het bewonersparticipatiebudget kunnen worden beschouwd,

gelet op de achtergrond van mevrouw Scot. Ondanks herhaalde verzoeken van de kant

van Rochdale om opheldering, heeft BBR de gevraagde informatie niet kunnen

verstrekken. Rochdale verbindt daaraan de conclusie dat het door haar aan BBR ter

beschikking gestelde participatiebudget niet rechtmatig is besteed, zodat BBR het

hiermee gemoeide bedrag moet terugbetalen.

4

BBR heeft zich gemotiveerd verzet tegen toewijzing van het verzoek, onder meer door

het in het geding brengen van de inhoudelijke bijdragen van mevrouw Scot en de door

haar ingediende urenspecificaties. BBR stelt dat haar niet verweten kan worden dat de

inschrijving van (het bedrijf van) mevrouw Scot bij de Kamer van Koophandel of de

registratie van haar BTW-nummer niet deugdelijk was.

Zelfstandig verzoek BBR

5

Ter zitting heeft BBR bij wijze van zelfstandig verzoek verzocht Rochdale te veroordelen

om BBR ook vanaf 1 juli 2011 te erkennen als huurdersorganisatie conform de WOHV en

Rochdale te veroordelen tot vergoeding van de kosten die samenhangen met en

redelijkerwijs noodzakelijk zijn voor het vervullen van haar taken en het beschikbaar

stellen van faciliteiten, waaronder het ter beschikking stellen van een ruimte van waaruit

de vereniging haar werkzaamheden kan verrichten. Subsidiair verzoekt BBR Rochdale te

veroordelen tot vergoeding van alle openstaande vorderingen op de vereniging inclusief

de begrote kosten van de juridische procedures door Rochdale aanhangig gemaakt tegen

Rochdale en de individuele bestuursleden tot een totaal bedrag van € 25.000. BBR

vordert tevens veroordeling van Rochdale om de kosten te vergoeden die voortvloeien uit

het indienen van een verzoek bij de rechter om vast te stellen of Rochdale BBR dient te

erkennen als huurdersorganisatie in de zin van de WOHV, welk verzoek BBR uiterlijk 2

maanden na ontvangst van onderhavige beslissing zal indienen. Ten slotte verzoekt BBR

Rochdale te veroordelen om een ruimte ter beschikking te stellen van waaruit de

vereniging haar werkzaamheden kan verrichten.

6

BBR stelt daartoe – kort gezegd – dat Rochdale niet eenzijdig kan bepalen dat BBR niet

langer dient te worden beschouwd als huurdersorganisatie in de zin van de WOHV. BBR

meent dat Rochdale na het mislukken van de fusie met de Bewonersraad Rochdale haar

toevlucht heeft genomen tot het in diskrediet brengen van bestuursleden en het

onmogelijk maken voor BBR om haar taken nog langer te vervullen door haar haar

(financiële) middelen te ontnemen.

7

BBR beroept zich op de bepalingen van de WOHV, met name artikel 2 lid 1 , en de

toelichting daarop alsmede op hetgeen partijen zijn overeengekomen in de

Samenwerkingsovereenkomst (zie 1.b). BBR benadrukt dat zij is opgericht voor het

180

volledige woningbezit van Nieuw Amsterdam en dus niet alleen voor een aantal

woningcomplexen. BBR stelt dat de later opgerichte Bewonersorganisatie Rochdale niet

geacht kan worden de leden van BBR te vertegenwoordigen. Ook na het volledig opgaan

van Nieuw Amsterdam in Rochdale in 2006 is de samenwerkingsovereenkomst met BBR

voortgezet en is Rochdale BBR blijven behandelen als een huurdersorganisatie in de zin

van de WOHV.

8

Rochdale stelt zich op het standpunt dat BBR geen bewonersraad in de zin van de WOHV

(meer) is. Zij heeft daartoe aangevoerd dat BBR, in strijd met de bepalingen uit die wet,

verzuimt haar leden op de hoogte te houden van haar activiteiten en vergaderingen en

hen niet betrekt bij haar standpuntbepaling, zij haar leden geen, onjuiste of onvolledige

informatie verstrekt, zij geen volledige verantwoording aan haar leden aflegt en dat zij

niet alle huurders in de gelegenheid stelt om zich bij haar aan te sluiten. Daarnaast

behartigt BBR ook de belangen van woningzoekenden, wat strijdig is met haar taak op

grond van de WOHV. Rochdale wijst erop dat binnen haar organisatie met Bewonersraad

Rochdale is voorzien in een huurdersorganisatie op instellingsniveau. BBR representeert

bovendien slechts nog een deel van de op haar grondgebied gevestigde complexen.

Rochdale acht het niet redelijk indien van haar zou worden gevergd dat zij BBR als

zodanig moet blijven erkennen, mede gelet op hetgeen zij hiervoor heeft aangevoerd

omtrent het functioneren van (het bestuur van) BBR.

9

Ter onderbouwing van haar standpunt heeft Rochdale een groot aantal producties

overgelegd, waaronder verklaringen van leden van bewonerscommissies van complexen

van voorheen Nieuw Amsterdam (de Bijlmer). Daaronder bevindt zich onder andere de

verklaring van Herman Renes (bewonerscommissie Gooioord), die laat weten dat zijn

bewonerscommissie door BBR is geschorst, omdat zij zich ook had aangesloten bij

Bewonersraad Rochdale. Ook verklaart hij dat er onduidelijkheden of zelfs

onregelmatigheden plaatsvonden tijdens stemmingen op door BBR georganiseerde

vergaderingen, met name als de stemming betrekking had op belangrijke zaken als de

begroting. Ook ontbraken presentielijsten. Andere verklaringen spreken hun

ongerustheid uit over de wijze waarop de ter beschikking gestelde gelden worden

besteed.

Beoordeling

Ten aanzien van beide verzoeken

10

Bij de beoordeling van de wederzijdse verzoeken wordt tot uitgangspunt genomen dat de

WOHV een kader beoogt te geven waarbinnen het overleg tussen verhuurder en huurders

behoort plaats te vinden. De in het kader van artikel 8 WOHV gegeven

toetsingsmogelijkheden van de kantonrechter, hebben dan ook een sterk procedureel

karakter. Een inhoudelijke toetsing over beleid en de daaraan ten grondslag liggende

belangenafwegingen van de verhuurder, valt buiten het bereik van de wet. De toetsing

van de kantonrechter heeft dus geen inhoudelijk karakter, maar heeft slechts betrekking

op de toereikendheid en volledigheid van de verstrekte gegevens ter nakoming van de

procedurele verplichtingen die gericht zijn op het overleg tussen verhuurder en huurders.

Dat is ook het kader waarin de verzoeken van partijen getoetst zullen worden. Artikel 8

WOHV is niet bedoeld om allerlei andere geschillen tussen partijen te beslechten.

Verzoek Rochdale

11

Het voorgaande betekent dat het verzoek van Rochdale om inzage te geven in de boeken

om betaling van betaalde bedragen door BBR inzichtelijk te maken, dit kader te buiten

gaat. Gesteld noch gebleken is dat dit verzoek om informatie op enigerlei wijze

betrekking heeft op het formele huurdersoverleg tussen Rochdale en BBR. Uit de door

Rochdale gegeven toelichting blijkt dat Rochdale BBR verdenkt van fraude met de door

aan BBR ter beschikking gestelde gelden, maar artikel 8 voornoemd is niet bedoeld om

daarover uitsluitsel te geven.

181

12

Dit geldt des te meer voor het door Rochdale gevorderde geldbedrag van verweerders.

Uit de stelling van Rochdale zelf blijkt immers dat zij meent dat verweerders het door

Rochdale aan hen verstrekte participatiebudget onjuist hebben besteed. Dit is geen

geschil over het overleg tussen verhuurder en huurders en beoordeling hiervan past niet

in het kader van artikel 8 WOHV.

13

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat het verzoek van Rochdale moet worden

afgewezen.

Tegenverzoek

14

Ook de tegenverzoeken van BBR gaan grotendeels het hiervoor geschetste kader van

artikel 8 WOHV te buiten, zodat deze eveneens worden afgewezen.

15

Ten overvloede merkt de kantonrechter nog het volgende op. Partijen zijn in de

Samenwerkingsovereenkomst indertijd uitdrukkelijk overeengekomen dat deze

uitsluitend van kracht is zolang Nieuw Amsterdam blijft bestaan als afzonderlijke

instelling. Rochdale heeft de samenwerking met BBR in de zin van de WOHV desondanks

na het volledig opgaan van Nieuw Amsterdam in Rochdale in 2006 voortgezet. Onderwijl

is ernaar gestreefd om BBR met Patroc/Bewonersraad Rochdale te laten fuseren, hetgeen

is mislukt. Vervolgens was Rochdale nog steeds bereid tot samenwerking met BBR, zij

het in het kader van de vernieuwing van de Bijlmermeer (zie brief 19 mei 2011 onder

1.f).

16

Uit het voorgaande volgt niet, dat BBR ook thans nog functioneert als een

bewonersorganisatie in de zin van de WOHV. Los van de door Rochdale aangevoerde

bezwaren tegen de wijze waarop zij haar taken uitoefent, staat immers vast dat BBR

slechts gericht is op Amsterdam Zuidoost, terwijl Rochdale in het bezit is van

woningcomplexen verspreid over heel Amsterdam. Bovendien beschikt Rochdale met

Bewonersverenging Rochdale over een huurdersvereniging die de belangen van alle

huurders kan behartigen. Het argument van BBR dat dit laatste niet geldt voor haar

leden, omdat zij niet vertegenwoordigd zijn in het bestuur van Bewonersverenging

Rochdale snijdt geen hout. De verschillende bewonersverenigingen kunnen immers lid

worden, zoals in een aantal gevallen (zie bijvoorbeeld wederom de verklaring van de

heer H. Renes) ook al is gebeurd.

17

BBR kan worden toegegeven dat Rochdale door haar opstelling niet altijd even helder

heeft uitgedragen wat zij van plan was, waardoor bij BBR, althans het bestuur, het idee

kon postvatten dat Rochdale daarom ook voor altijd gebonden was aan BBR als

bewonersvereniging. Nu echter al sinds langere tijd bij Rochdale is voorzien in een

representatieve bewonersvereniging in de zin van de WOHV door Bewonersvereniging

Rochdale, waarbinnen de huidige leden van BBR actief kunnen worden, is niet duidelijk

meer wat het bestaansrecht van BBR als complexoverstijgend orgaan nog is.

17

Ook het subsidiair verzochte wordt afgewezen. Voor zover dit betrekking heeft op terecht

door BBR gemaakte kosten, waaronder ook juridische kosten, geldt dat de afrekening

daarvan op de gebruikelijke wijze (zal) moet(en) plaatsvinden. Een eventueel geschil

hierover kan in het kader van de WOHV aan de kantonrechter worden voorgelegd.

Echter, in onderhavig geval hebben BBR resp. Wilson, Jonker en Plet onvoldoende

toegelicht welke kosten ten onrechte niet zijn vergoed. Toekomstige kosten komen

overigens niet (alvast) voor vergoeding in aanmerking.

Ten aanzien van beide verzoeken

18

Er is aanleiding de kosten van de procedures te compenseren, in die zin dat elk der

partijen de eigen kosten draagt.

182

BESLISSING

De kantonrechter:

Op het verzoek van Rochdale:

1

wijst het verzoek af;

Op het tegenverzoek:

2

wijst het verzoek af;

In het kader van beide verzoeken:

3

compenseert de kosten aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt.

NootNaar boven

Auteur: mr. J.M.G.A. Sengers

Naschrift

De Wet op het overleg huurders verhuurder (WOHV) geeft een kader waarbinnen het

overleg tussen verhuurder en huurdersorganisatie moet plaatsvinden. De wet kent een

aantal minimumregels die een goed verkeer tussen beide partijen moet bevorderen.

Partijen kunnen geschillen die uit deze wet voortvloeien met een verzoekschrift aan de

huurcommissie of kantonrechter voorleggen.

In deze kwestie verkeerden beide partijen kennelijk in de veronderstelling, dat zij aan de

kantonrechter álle geschillen die hen in het kader van hun samenwerking verdeeld

houden kunnen voorleggen. Dat berust echter op een pijnlijk misverstand, zoals uit deze

beschikking blijkt. De kantonrechter kan namelijk alleen een oordeel geven over de vraag

of partijen zich jegens elkaar overeenkomstig de in de wet beschreven omgangsvormen

hebben gedragen. De toetsing door de rechter kent daardoor een sterk procedureel

karakter. Bijvoorbeeld of de verhuurder de gestelde termijnen in acht heeft genomen en

of de door de verhuurder verstrekte informatie inhoudelijk gezien toereikend en volledig

is geweest om de huurdersorganisatie in staat te stellen een adequate inbreng te leveren

(Rb. Maastricht, sector kanton, locatie Sittard-Geleen, 16 juni 2010, LJN BM7030 ). Dat

is een marginale toetsing. De kantonrechter is in twee gevallen wel bevoegd tot een

inhoudelijke toetsing, namelijk of de verhuurder voldoende financiële middelen aan de

huurdersorganisatie ter beschikking stelt en of de verhuurder terecht met een beroep op

zijn bedrijfsbelang weigert om informatie aan de huurdersorganisatie te verstrekken.

Voor zover beleidsvoornemens van de verhuurder in het geding zijn, kan de

kantonrechter bij schending van een verplichting door de verhuurder uitspreken dat

uitvoering van het voornemen wordt opgeschort totdat het verzuim is hersteld (artikel 8

lid 2). Voorts heeft de kantonrechter de mogelijkheid om te bepalen dat een verhuurder

een besluit tot wijziging van zijn beleid niet mag uitvoeren, indien dat besluit afwijkt van

een advies van de huurdersorganisatie en de verhuurder de afwijking van het advies niet

heeft onderbouwd of de verhuurder naar het oordeel van de kantonrechter onder

afweging van de betrokken belangen niet in redelijkheid tot afwijking van het advies had

kunnen komen (artikel 8 lid 3). De kantonrechter heeft daarmee de mogelijkheid tot

marginale toetsing van een door de verhuurder genomen besluit, maar hij treedt niet in

de beoordeling van de doeltreffendheid of doelmatigheid van het door de verhuurder

voorgestane beleid.

In deze kwestie vallen het verzoek van Rochdale tot inzage in de boeken van de

Bewonersraad en de verzoeken van beide partijen om de andere partij te veroordelen tot

(terug)betaling van subsidiegelden duidelijk buiten het kader van de WOHV. Beide

partijen hadden hun vordering op de ‘normale’ weg bij de rechter moeten instellen.

Daarentegen getuigt de overweging van de kantonrechter, dat zijn toetsing ‘slechts

betrekking heeft op de toereikendheid en volledigheid van de verstrekte gegevens ter

nakoming van de procedurele verplichtingen die gericht zijn op het overleg tussen

verhuurders en huurders’ van een onjuiste bescheidenheid.

183

ECLI:NL:RBOVE:2013:1206

Deeplink

Instantie

Rechtbank Overijssel

Datum uitspraak

26-06-2013

Datum publicatie

03-07-2013

Zaaknummer

C/08/138770 / KG ZA 13-153

Rechtsgebieden

Civiel recht


Kort geding

Inhoudsindicatie

Vordering tot ontruiming en betaling achterstallige huur. Vergelijk ter zitting met

betrekking tot de ontruimingstermijn en de veroordeling tot betaling.

De voorzieningenrechter acht het onjuist de financiële gevolgen van keuze voor het

aanbrengen van de zaak bij de kamer voor handelszaken in plaats van bij de

kantonrechter op gedaagde af te wentelen.

Vindplaatsen

Rechtspraak.nl

Uitspraak

RECHTBANK OVERIJSSEL

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Almelo

zaaknummer: C/08/138770 / KG ZA 13-153

datum vonnis: 26 juni 2013

Vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Overijssel, rechtdoende in

kort geding, in de zaak van:

de stichting

Woningstichting De Woonplaats,

gevestigd en kantoorhoudende te Enschede,

eiseres,

advocaat: mr. R.J. Leijssen te Enschede,

tegen

[gedaagde],

wonende te Enschede,

gedaagde.

1Het procesverloop

1.1

Eiseres heeft gevorderd als vermeld in de dagvaarding

1.2

De zaak is behandeld ter terechtzitting van 24 juni 2013. Ter zitting zijn namens eiseres

verschenen [W], consulent wonen, bijgestaan door mr. R.J. Leijssen en gedaagde,

vergezeld door [B] van ‘De Armen’. De standpunten van partijen zijn toegelicht met

behulp van pleitaantekeningen aan de zijde van eiseres en (van te voren aan de

wederpartij en aan de voorzieningenrechter toegezonden) producties.

1.3

Het vonnis is bepaald op vandaag.

2Het geschil

2.1

Eiseres vordert, kort gezegd, gedaagde te veroordelen om de van eiseres gehuurde

woning aan de [adres] te Enschede te ontruimen en te verlaten. Daarnaast vordert

eiseres haar te vergunnen de ontruiming te bewerkstelligen middels ‘de sterke arm’.

Nadat eiseres ter zitting haar eis heeft gewijzigd vordert zij tevens gedaagde te

184

veroordelen tot betaling van de niet betaalde huur tot een beloop van € 3.554,16 en

gedaagde te veroordelen in de kosten van dit geding.

2.2

Eiseres stelt daartoe het volgende. Nadat er in augustus 2012 in de woning van

gedaagde een hennepdrogerij was geconstateerd, is de huurovereenkomst niet

ontbonden, maar heeft eiseres gedaagde nog een kans gegeven. In dat kader is een

aanhangsel bij zijn huurcontract opgesteld, waarin bindend is vastgelegd dat gedaagde

zijn huurverplichtingen stipt moest nakomen. Gedaagde heeft ook nadien zijn

huurverplichtingen niet nagekomen en heeft, getuige de door omwonende ingediende

klachten, herhaaldelijk overlast veroorzaakt. Daarnaast heeft gedaagde sinds februari

2013 de huur niet meer betaald.

2.3

Gedaagde stelt dat het nooit zijn bedoeling is om in deze situatie te geraken. Hij vertelt

een autistische afwijking te hebben en daardoor al langere tijd problemen te

ondervinden, onder meer met een hem bedreigende buurman. Uit angst voor deze

buurman kwam gedaagde zijn woning bijna niet meer uit. Gedaagde heeft dit bij eiseres

gemeld en heeft ook aangifte gedaan. Ook heeft hij financiële problemen gekregen

waardoor hij in een traject van de Wet Schuldsanering Natuurlijke Personen (WSNP) is

beland. Dit traject is inmiddels beëindigd met een zogenoemde ‘schone-leiverklaring’.

Gedaagde heeft meermalen hulp gezocht voor zijn problemen en heeft ook begeleiding

gekregen. Dit is echter sinds begin 2013 beëindigd. Vanaf dat moment is alles weer fout

gelopen. Gedaagde opende de post niet meer, waardoor hij onder meer de facturen van

de huur niet meer onder ogen kreeg en hij deze vanaf februari 2013 onbetaald heeft

gelaten. In die periode is er ook loonbeslag op zijn uitkering ingevolge de Wet werk en

inkomen naar arbeidsvermogen (WIA) gelegd, waardoor hij maandelijks ongeveer €

400,-- minder inkomsten heeft. Gedaagde heeft geen geld gereserveerd voor het betalen

van de huur en kan de huur in de huidige omstandigheden, waar hij nog zo’n € 60,-- à €

65,-- per week overhoudt, niet opbrengen. Inmiddels is gedaagde op zoek naar een plek

in een begeleid wonen traject.

2.4

Ter zitting zijn partijen over alleen de ontruimingstermijn en de veroordeling tot betaling

tot een vergelijk gekomen en hebben zij de voorzieningenrechter verzocht om

dienovereenkomstig te beslissen. Daarbij heeft gedaagde aangegeven zich niet te

verzetten tegen het toewijzen van de betalingsvordering met een beloop van € 3.554,16.

Hij stemt er daarbij uit praktische overwegingen mee in dat ook de gevorderde huur over

de maand juli 2013 alvast wordt toegewezen, aangezien deze huurtermijn weliswaar nog

niet verschuldigd is, maar al wel is te voorzien dat hij deze termijn niet zal kunnen

betalen. Ook zijn partijen overeengekomen dat gedaagde nog de tijd zal worden gegund

om andere woonruimte te zoeken en dat eiseres tot 16 augustus 2013 niet tot

ontruiming zal overgaan.

2.5

Op de stellingen van partijen wordt hierna - voor zover van belang - nader ingegaan.

3De beoordeling

3.1

De voorzieningenrechter overweegt dat eiseres voldoende aannemelijk heeft gemaakt

dat zij een spoedeisend belang heeft bij een voorlopige voorziening als gevorderd en dat

de uitkomst van een bodemprocedure niet kan worden afgewacht.

3.2

De voorzieningenrechter is van oordeel dat, nu door gedaagde niet is betwist dat hij de

gestelde overlast heeft veroorzaakt, eiseres aannemelijk heeft gemaakt dat sprake is van

een dusdanige overlast dat de gevraagde voorziening moet worden toegewezen. De

voorzieningenrechter ziet aanleiding aansluiting te zoeken bij hetgeen partijen ter zitting

zijn overeengekomen.

3.3

De gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf te doen uitvoeren met behulp

van de sterke arm van justitie zal worden afgewezen, omdat zij ingevolge artikel 556 lid

1 en artikel 557 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) overbodig is.

185

3.4

Gedaagde zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van deze procedure

worden veroordeeld met inachtneming van het navolgende. Eiseres heeft de onderhavige

procedure aangebracht bij deze voorzieningenrechter, daar waar ook de kantonrechter

bevoegd is tot het geven van een voorziening zoals gevorderd. De handelwijze van

eiseres brengt met zich mee dat gedaagde, als de in het ongelijk gestelde partij,

geconfronteerd wordt met een totaalbedrag aan kosten van € 2.678,--, te weten €

1.836,-- voor eiseres en

€ 842,-- voor gedaagde, aan griffierecht, daar waar zij bij de kantonrechter ‘slechts’ met

een bedrag van € 448,-- aan griffierecht wordt geconfronteerd. De voorzieningenrechter

vindt het onjuist om de nadelige financiële gevolgen aan de keuze voor deze

voorzieningenrechter op gedaagde af te wentelen. Zoals gezegd wordt gedaagde, door

zijn verschijning in rechte, door de griffier belast met een bedrag van € 842,-- aan

griffierecht. Met inachtneming van het vorenstaande komt het de voorzieningenrechter

billijk voor om een gedeelte van het verschuldigde griffierecht groot € 1.388,-- als

nodeloos veroorzaakt, voor rekening van eiseres te laten. In plaats van € 1.836,-- zal

worden toegewezen een bedrag van € 448,--, zijnde het griffierecht dat bij de

kantonrechter in rekening zou zijn gebracht. Voorts zal een bedrag van € 400,-- aan

salaris worden toegekend, overeenkomstig de bij de kantonrechter gehanteerde tarieven.

Toegewezen zal worden een bedrag van € 942,74, zijnde griffierecht ad € 448,-,

dagvaardingskosten ad € 94,74 en € 400,-- salaris.

4De beslissing

De voorzieningenrechter:

I. Veroordeelt gedaagde om per 16 augustus 2013 de woning aan de [adres] te Enschede

te ontruimen en te verlaten.

II. Veroordeelt gedaagde tot betaling aan eiseres van de niet betaalde huur tot en met de

maand juli 2013 ten bedrage van € 3.554,16.

III. Veroordeelt gedaagde in de kosten van dit geding, tot op deze uitspraak aan de zijde

van eiseres begroot op € 542,74 aan verschotten en € 400,-- aan salaris van de

advocaat.

IV. Verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.

V. Wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen te Almelo door mr. M.L.J. Koopmans, voorzieningenrechter, en

uitgesproken ter openbare terechtzitting van 26 juni 2013, in tegenwoordigheid van de

griffier.

186

ECLI:NL:RBLIM:2013:8537

Deeplink

Instantie

Rechtbank Limburg

Datum uitspraak

30-10-2013

Datum publicatie

11-11-2013

Zaaknummer

2216096 CV EXPL 13-3011

Rechtsgebieden

Civiel recht



Inhoudsindicatie

Woningstichting wordt door kantonrechter in zaak over betalingsachterstand ter zake van

huur woonruimte een onwaarachtige proceshouding en een gebrek aan openheid

toegedicht. Ook in haar stelplicht schiet verhuurster (mede daarom) tekort. Schijn

gewekt dat men ‘koste wat kost’ zaak tegen huurster in rechte tot een vonnis wenst te

laten komen, waar andere wijze van oplossing voor de hand lag. Daarmee zonder

redelijke noodzaak de huurster confronterend met risico van hoge kosten. Per saldo komt

slechts beperkt bedrag aan (mogelijk ten tijde van vonnis nog openstaande) huur voor

toewijzing in aanmerking, zonder EET, met verwijzing van verhuurster in de

proceskosten.

Vindplaatsen

Rechtspraak.nl

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

Zittingsplaats Maastricht

Burgerlijk recht / Kantonrechter

Zaaknummer 2216096 CV EXPL 13-3011

Vonnis van 30 oktober 2013

in de zaak

WONINGSTICHTING VAALS,

gevestigd en kantoorhoudend te Vaals,

verder ook te noemen: “Stichting Vaals”,

eisende partij,

gemachtigden: M.M.J. Haenen en J.M.H.C. Haenen, deurwaarders te Maastricht

tegen

[gedaagde],

wonend te [adres 1],

verder ook te noemen: “[gedaagde]”,

gedaagde partij,

in persoon procederend


Stichting Vaals heeft [gedaagde] bij dagvaarding van 23 juli 2013 in rechte betrokken

voor een vordering als uiteengezet in het exploot van dagvaarding, tegelijk waarmee aan

[gedaagde] drie enkelvoudige producties en één meervoudige productie (alle in

fotokopie) betekend zijn.

[gedaagde] heeft ter eerst dienende datum schriftelijk geantwoord onder bijvoeging van

twee gefotokopieerde stukken als producties.

In een tweede ronde van schriftelijk debat hebben partijen voor repliek (met drie

producties, waaronder een reeds bij antwoord door [gedaagde] ingebracht stuk)

respectievelijk dupliek (met van de kant van [gedaagde] eveneens vier producties)

geconcludeerd.

187

Aan het slot van de repliek heeft Stichting Vaals (zonder vermelding van dat feit in de

kop van het processtuk) haar vordering verminderd wegens twee deelbetalingen na

dagvaarding.

De dupliek bevat tevens een ‘tegenvordering’.

Na afronding van het debat is vonnis bepaald, waarvan de uitspraak op vandaag gesteld

is.

MOTIVERING

a. het geschil

Stichting Vaals vordert de veroordeling van [gedaagde] - bij vonnis uitvoerbaar bij

voorraad - tot betaling van € 672,93 en verwijzing van [gedaagde] in de proceskosten.

Tevens wenst Stichting Vaals waarmerking van dit vonnis als Europese Executoriale Titel,

zonder het belang daarvan in concreto aan te duiden. De vordering vindt haar grondslag

in de in 2012 beëindigde huurverhouding van partijen (en aan de zijde van de hurende

partij tevens de echtgenoot van [gedaagde], die in toestand van faillissement verkeert)

met betrekking tot de aan Stichting Vaals toebehorende woonruimte te [adres 2].

Volgens Stichting Vaals is aan de huurovereenkomst door opzegging zijdens [gedaagde]

‘per’ 26 mei 2013 ten einde gekomen, doch is een bedrag van € 569,56 aan ‘tot 27

maart 2013 verschenen’ huur onbetaald gebleven. Dit bedrag wordt thans in rechte van

uitsluitend [gedaagde] gevorderd, naast een bedrag van € 103,37 aan kosten van

(vergeefse) incasso, samenhangend met in totaal vijf beweerde interventies van de zijde

van zowel Stichting Vaals als haar (incasso)gemachtigden.

In voortgezet debat heeft Stichting Vaals het verweer van [gedaagde] weersproken, een

eigen lezing van de ontwikkelingen gegeven en de gang van zaken bij dagvaarding

trachten uit te leggen. Erkend is bij repliek d.d. 28 augustus 2013 dat inmiddels twee

betalingen tot een totaal van € 272,93 in mindering ontvangen waren (terwijl Stichting

Vaals haar vordering dienovereenkomstig verminderd heeft).

Het verweer van [gedaagde] heeft de strekking dat zij compleet verrast werd door de

dagvaarding in rechte. Bij antwoord betwistte [gedaagde] dat zij ook maar enig (eerder)

signaal van Stichting Vaals of deurwaarder Haenen ontvangen had (die hadden volgens

haar ‘geen enkele rekening nog een herinnering gestuurd’). De aan het exploot gehechte

producties waren volgens [gedaagde] ‘pas geproduceerd voor de dagvaardiging’ en de

betekening van het exploot vond plaats door een ‘in mijn brievenbus gegooide

dagvaarding’. Op dat laatste heeft zij terstond gereageerd door per fax aan de

deurwaarder betaling in gedeelten aan te bieden en dezelfde dag (23 juli 2013) alvast €

172,93 te betalen. Vijf maanden lang zouden op de 23e dag nog eens bedragen van €

100,00 (tot een totaal van € 672,93) betaald worden, zodat [gedaagde] erop rekende

dat de zaak bij de rechtbank ingetrokken zou worden. Dat laatste is echter niet gebeurd

en daarin ziet [gedaagde] samenspanning van Stichting Vaals en deurwaarder om er ‘een

slaatje uit te slaan’.

Naar aanleiding van de stellingen en producties bij repliek heeft [gedaagde] in haar

dupliek wederom de ontvangst van een door Stichting Vaals genoemd stuk betwist en

wel de reactie die een van de heren Haenen (de overgelegde kopie bevat geen

ondertekening en slechts de aanduiding “Haenen Gerechtsdeurwaarders”, zij het dat in

het briefhoofd J.M.H.C. Haenen als de behandelend persoon aangeduid is) haar gestuurd

zou hebben op 23 juli 2013.

Het verbaast [gedaagde] dat de gemachtigde niet terstond bij dagvaarding gewag

gemaakt heeft van zo’n brief en eveneens dat hij niet mr. ‘Nadoud’ (bedoeld zal zijn mr.

Nadaud te Vaals) van zulke correspondentie in kennis gesteld heeft, want het was hem

bekend dat deze als advocaat voor haar optrad en dus altijd rechtsreeks voor [gedaagde]

bestemde post ontving.

[gedaagde] blijft bestrijden dat zij voor de kosten zou moeten opdraaien.

Tevens meent zij in deze fase van het geding nog met een tegenvordering op de proppen

te kunnen komen; zij verwijst daarvoor naar een op 18 september 2013 aan de directeur

van Stichting Vaals gestuurde brief waarin hij (althans de corporatie) wegens

zaaksbeschadiging (‘vernieling’ van een Wmo-voorziening, een speciaal toilet, in de

woning) voor € 13 661,81 aan schade aansprakelijk gesteld is, hetgeen zij thans ook in

rechte toegewezen wenst te zien.

188

de beoordeling

Wat er ook zij van het op de valreep door [gedaagde] aangekaarte geschil over een

schadevergoeding die zij van Stichting Vaals te goed meent te hebben, daarover kan in

het bestek van deze procedure geen uispraak gedaan worden omdat [gedaagde] bij

dupliek geen tegenvordering meer kon instellen. In het Nederlandse procesrecht is nu

eenmaal voorgeschreven (art. 137 Rv) dat een gedaagde partij de bevoegdheid tot het

instellen van een eis in reconventie direct bij haar antwoord, dus in de eerste

procesronde, dient uit oefenen. [gedaagde] zal dus andere wegen moeten bewandelen

om haar gelijk in dezen te halen.

Ten aanzien van het geschil over de laatste huurbetaling voor het destijds door [naam 1]

en [gedaagde] gehuurde perceel in Vaals als zodanig rijzen er diverse vragen.

Om te beginnen is niet duidelijk waarom [gedaagde] (of [naam 1], maar in ieder geval

niet ‘De heer [X] [gedaagde]-[naam 1]’ zoals bovenaan een van de stukken van Stichting

Vaals staat) bij een erkend einde van de huurverhouding ‘per’ 26 maart 2013 huur moet

betalen tot en met 26 maart 2013 of tot 27 maart 2013. Die extra dag strookt niet met

het feit dat de woning kennelijk op 25 maart 2013 opgeleverd is, zoals [gedaagde] in de

opzegbrief toezegde. De herhaalde vermelding van 26 maart 2013 als een tot de

huurperiode behorende dag doet veronderstellen dat Stichting Vaals [gedaagde] een dag

huur te veel berekent.

Hoe Stichting Vaals overigens tot het bedrag van € 569,56 komt voor het bewuste deel

van de maand maart 2013 bij een maandhuur die zij op 679,09 stelt, kan uit geen enkel

processtuk opgemaakt worden. Omdat [gedaagde] daar echter zelf geen vragen bij stelt

en zich conformeert aan de verschuldigdheid van een hoofdsom van € 569,56, zal hier

verder niet op doorgegaan worden.

Vervolgens dient zich echter de vraag aan of, hoe en wanneer Stichting Vaals haar

vertrekkende dan wel vertrokken huurders benaderd heeft over de voldoening van de

laatste huurtermijn en of daarbij niet tevens de restitutie van een waarborgsom aan de

orde was, al dan niet in samenhang met een eindinspectie en goedkeuring van de wijze

van oplevering. Daaromtrent ontbreekt niet alleen iedere mededeling en/of enig relevant

document en zelfs is geen stuk overgelegd waaruit afgeleid kan worden dat Stichting

Vaals de opzegging accepteerde en onder welke condities dit gebeurde. Het is dan ook

ten zeerste de vraag of Stichting Vaals ooit een factuur afgegeven heeft voor de laatste

(niet met een kalendermaand corresponderende) periode, die immers niet

vanzelfsprekend een tevoren bekende betalingsverplichting opleverde en waarvan dus op

goede gronden vol te houden valt dat de huurder niet van rechtswege in verzuim raakte

indien niet terstond (laat staan al bij aanvang van de maand) betaald is. Zelfs als

[gedaagde] geen gelijk zou hebben met haar stellige bewering dat zij door Stichting

Vaals noch de voor incasso ingeschakelde deurwaarder buiten rechte tot betaling

aangesproken is - en dus niet pas door het niet in persoon betekende exploot kennis

kreeg van de vordering -, heeft Stichting Vaals nog wel wat op te helderen. Feit is

immers dat Stichting Vaals - anders dan in het exploot verwoord of op zijn minst

gesuggereerd is - redelijkerwijs niet kan volhouden dat [gedaagde] per 1 maart 2013

(van rechtswege) in verzuim geraakte door het laten passeren van een fatale

betaaldatum. Derhalve was in deze situatie een formele ingebrekestelling vereist om zulk

verzuim voor deze bijzondere laatste (gedeeltelijke) huurtermijn te doen intreden.

Het komt dus niet alleen voor de aanspraak van Stichting Vaals op vergoeding van

beweerdelijk gemaakte incassokosten, maar ook voor de vraag of er goede redenen

waren tot dagvaarding over te gaan, aan op de vraag of Stichting Vaals kan bewijzen en

op zijn minst aannemelijk maken dat de in kopie overgelegde brieven van 7 mei 2013

(van nota bene directeur-bestuurder [naam 2] zelf) en van 31 mei 2013 en 11 juli 2013

(van de incassogemachtigden) zowel daadwerkelijk verzonden als te bestemder plaatse

ontvangen zijn (art. 3:37 lid 3 BW). Tegenover de pertinente betwisting van [gedaagde]

bij antwoord heeft Stichting Vaals het zelfs niet nodig geoordeeld bij repliek enig woord

te wijden aan de wijze waarop volgens haar de bewuste brieven met de daarin

neergelegde ‘wilsverklaringen’ geredigeerd, verzendklaar gemaakt en verzonden zijn,

laat staan dat zij omstandigheden geschetst heeft die de ontvangst daarvan door

[gedaagde] waarschijnlijk maken of zelfs bewijzen. Het feit dat [gedaagde] zo

189

verontwaardigd (en in geschrift ook snel) reageerde op het onverhoeds in de bus stoppen

van een afschrift van het exploot van dagvaarding, doet veronderstellen dat zij inderdaad

van niets wist. De exploot uitbrengende gerechtsdeurwaarder, tevens de eerste van de

twee genoemde procesgemachtigden van Stichting Vaals, volstaat in de repliek met

het(standaard)excuus dat ‘gedaagde niet thuis was, althans niemand op het aanbellen

van de deurwaarder opendeed’. Hij miskent daarmee dat die bewering moeilijk

controleerbaar is als geen tijdstip van aanbieden op het exploot vermeld is. Ook

verdraagt de veronderstelde afwezigheid van de bewoners zich toch wat moeilijk met de

kennelijk door een medische handicap aan huis gebonden echtgenoot van [gedaagde] en

met het feit dat [gedaagde] prompt met een faxbrief van 23 juli 2013 aan het

kantooradres van Haenen gereageerd heeft (eerste productie bij antwoord). Een fax

waarop iemand van het kantoor Haenen (Haenen sr. of diens zoon) kennelijk op dezelfde

23e juli een reactie geredigeerd heeft (prod 2 bij repliek), een document waarvan niet

vaststaat dat dit ook verzonden is en waarvan [gedaagde] in ieder geval de ontvangst

(ook) betwist.

Daarbij komt nog eens dat [gedaagde] op 23 juli 2013 een bedrag van € 172,93 voldaan

had (getuige de bevestiging van de ontvangst van die betaling in de conclusie van

repliek) en concrete toezeggingen gedaan had voor betaling van het restant ( € 500,00)

in de maanden daarna. Minst genomen had dit samenvallen van gebeurtenissen op

dezelfde dag Stichting Vaals en haar gemachtigden ertoe moeten aanzetten om op de

eerst dienende dag een akte te nemen ter aanvulling van het exploot en tot vermindering

van de vordering met € 172,93.

Uit het voorgaande kunnen de volgende conclusies getrokken worden. Stichting Vaals

neemt op onderdelen een onwaarachtige proceshouding in en geeft geen optimale

openheid van zaken. Zij verzwijgt voor de kantonrechter en haar wederpartij essentiële

informatie. Zij laat na van documenten die haar lezing van de feiten zouden moeten

ondersteunen, de authenticiteit althans het realiteitsgehalte (zijn zij in het verkeer tussen

partijen daadwerkelijk gebruikt?) tegenover de betwisting van [gedaagde] aan te tonen,

althans nader te adstrueren.

Daarmee wordt op zijn minst de schijn gewekt dat Stichting Vaals hoe dan ook of koste

wat kost een zaak wenste door te zetten waarvan al op 23 juli 2013 had kunnen worden

beslist het te laten bij betaling van de hoofdsom en eventueel een kleine

kostenvergoeding.

Nu de zaak in de ogen van Stichting Vaals - althans haar gemachtigde in de brief van 23

juli 2013 (prod. 2 bij repliek) die mogelijk nooit verzonden, althans door [gedaagde] niet

eerder dan bij de repliek van 23 augustus 2013 ontvangen / gezien is - slechts ‘geregeld’

kon worden als [gedaagde] vóór 31 juli 2013 ‘de volledige vordering van eiseres, te

weten € 867,39, aan mijn kantoor voldaan’ zou hebben, is niet in redelijkheid met de

belangen van de gedaagde [gedaagde] omgesprongen. Dit bedrag van € 867,39, met

een cent verschil de optelsom van hoofdsom, incassokosten, explootkosten en een salaris

voor de gemachtigde van € 100,00, was op zich al discutabel, maar bij doorprocederen

stond ook nog eens € 448,00 aan griffierecht op het spel (naast eventueel een verhoging

van de post salaris).

Al met al ging Stichting Vaals hiermee te ver en poogde zij zonder redelijke noodzaak

[gedaagde] voor onevenredige kosten te plaatsen, terwijl er nota bene van alles aan te

merken valt op de mate van zorgvuldigheid waarmee zij zelf in deze zaak geopereerd

heeft.

Allereerst dient de post vergoeding buitengerechtelijke kosten afgewezen te worden,

omdat niet of onvoldoende vast is komen te staan dat essentiële incassobrieven

[gedaagde] eerder dan per datum dagvaarding bereikt hebben. Daarmee is tevens

gegeven dat Stichting Vaals weliswaar ten tijde van dagvaarding een opeisbare vordering

op [gedaagde] had (aangenomen althans dat de omvang van die vordering, het bedrag

van € 569,56 in hoofdsom, toen al wel voldoende met haar gecommuniceerd was), maar

dat het betalingsverzuim pas door de dagvaarding bewerkstelligd is. Uitvloeisel hiervan is

dan weer dat [gedaagde] zonder reële noodzaak gedagvaard is en dat de kosten van

procederen geheel voor rekening van Stichting Vaals moeten komen. Stichting Vaals kan

derhalve slechts op betaling van € 569,56 (zonder rente omdat die niet gevorderd is)

190

staat maken, doch daarop komt in mindering wat [gedaagde] reeds voldaan heeft (tot en

met medio september 2013 was dit een bedrag van € 272,36). Het aldus toewijsbare

saldo van € 296,63 zou op het moment dat vonnis gewezen wordt, al weer lager kunnen

zijn omdat [gedaagde] - als zij haar toezegging nakomt en niets wijst op het tegendeel -

einde oktober 2013 twee extra termijnen van € 100,00 voldaan heeft.

Voor het verbinden van een Europese Executoriale Titel aan dit vonnis ontbreekt een

reëel belang, althans zulk belang is op generlei wijze zijdens Stichting Vaals

geadstrueerd, zodat ook aan dat verlangen niet voldaan zal worden. Weliswaar wordt

Stichting Vaals in de proceskosten verwezen, doch die worden aan de zijde van

[gedaagde] op nihil gesteld.

BESLISSING

[gedaagde] wordt veroordeeld om aan Stichting Vaals tegen bewijs van kwijting € 296,63

te voldoen (zij het dat zij daarop in mindering kan brengen het bedrag of de bedragen

dat/die zij na medio september 2013 nog aan Stichting Vaals en/of haar gemachtigden

betaald heeft).

Stichting Vaals wordt veroordeeld tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van

[gedaagde] tot de datum van dit vonnis begroot op nihil.

Het vonnis wordt uitvoerbaar verklaard bij voorraad.

Het meer of anders gevorderde wordt afgewezen.

Dit vonnis is gewezen door mr. H.W.M.A. Staal, kantonrechter te Maastricht,

en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken.

191

ECLI:NL:RBMNE:2013:4752

Deeplink

Instantie

Rechtbank Midden-Nederland

Datum uitspraak

04-10-2013

Datum publicatie

07-10-2013

Zaaknummer

C-16-351989 - KG ZA 13-660

Rechtsgebieden

Civiel recht


Kort geding

Inhoudsindicatie

OM heeft aan krakers ontruiming aangekondigd ex art 551a Sv, krakers vorderen verbod

daartoe over te gaan. Ontruiming kan proportionaliteitstoets doorstaan, daarom wordt

vordering afgewezen.

Vindplaatsen

Rechtspraak.nl

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Afdeling Civiel recht

handelskamer

locatie Utrecht

zaaknummer / rolnummer: C/16/351989 / KG ZA 13-660

Vonnis in kort geding van 4 oktober 2013

in de zaak van

1[eiser sub 1]


2.[eiseres sub 2][eiseres sub 2],


3. [eiseres sub 3],


4. [eiseres sub 4],


5. [eiser sub 5],


eisers,

advocaat mr. drs. E. Tamas te Den Haag,

tegen

DE STAAT DER NEDERLANDEN,

zetelend te Den Haag,

gedaagde,

advocaat mr. M.M.C. van Graafeiland te Den Haag.

Eiser sub 1 zal hierna [eiser sub 1] worden genoemd, eiseres sub 2 [eiseres sub 2] en

eiseres sub 4 [eiseres sub 4]. Eisers zullen hierna gezamenlijk[eisers] c.s. worden

genoemd. Gedaagde zal de Staat worden genoemd.

1De procedure

1.1.


-

de dagvaarding van 17 september 2013,

-

de ten behoeve van de mondelinge behandeling door de Staat overgelegde producties,

-

192

de mondelinge behandeling van 25 september 2013,

-

de pleitnota met producties van [eisers] c.s.

-

de pleitnota van de Staat.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[bedrijf 1] (hierna: [bedrijf 1]) is eigenaar van een bedrijfshallencomplex (hierna: het

pand) aan de [adres] te Utrecht.

2.2.

Een deel van het pand is tot en met 31 december 2013 verhuurd aan [bedrijf 2](hierna:

[bedrijf 2]). Een ander deel was tot en met 31 augustus 2013 verhuurd aan [bedrijf 3]

(hierna: [bedrijf 3]). De huurovereenkomst is mondeling verlengd tot en met 30

september 2013.

2.3.

Tussen vrijdag 23 en maandag 26 augustus 2013 heeft [eisers] c.s. een deel van het

pand gekraakt.

2.4.

Op maandag 26 augustus 2013 heeft [bedrijf 1], mede namens[bedrijf 2], bij de politie

Utrecht aangifte gedaan van huisvredebreuk. Ook [bedrijf 3] heeft hier die dag aangifte

van gedaan.

2.5.

De Officier van Justitie heeft de krakers bij aankondigingsbrief van diezelfde dag het

volgende bericht:

“Hierbij wil u aankondigen dat ik al degenen die thans wonen of vertoeven in dit pand

aanmerk als verdachten terzake overtreding van de artikelen 138, 138a en/of 139 van

het Wetboek van Strafrecht. Ik ben voornemens om dit pand te ontruimen. Deze

ontruiming zal plaatsvinden binnen acht weken na de dagtekening van deze

aankondiging, te weten uiterlijk op 21 oktober 2013.

Als u een oordeel van de rechter over deze voorgenomen ontruiming wenst te verkrijgen

kunt u een kort geding aanhangig maken. Ik zal de eerste zeven dagen van de termijn

van acht weken na heden, behoudens bijzondere omstandigheden, daarom niet over

gaan tot ontruiming. Gedurende die zeven dagen heeft u de gelegenheid een kort geding

te starten. Als voor 2 september 2013 een dagvaarding is uitgebracht met daarin een

datum en tijd van behandeling zal ik, behoudens bijzondere omstandigheden, wachten

met ontruimen totdat vonnis is gewezen.

Als na 21 oktober 2013 nog geen vonnis is gewezen kan evengoed alsnog tot ontruiming

worden overgegaan.”

2.6.

[bedrijf 1] heeft op 7 augustus 2013 een aanvraag ingediend bij het college van

burgemeester en wethouders van de gemeente Utrecht (hierna: B&W) voor een

omgevingsvergunning. Zij wil het pand slopen, om op die plaats nieuwbouw te realiseren.

2.7.

Op 19 september 2013 heeft B&W haar akkoord gegeven aan de melding van[bedrijf 1],

inhoudend het voornemen om sloopwerkzaamheden uit te voeren in het pand, in verband

met het verwijderen van asbest.

3Het geschil

3.1.

[eisers] c.s. vordert dat de voorzieningenrechter in de rechtbank te Den Haag de Staat,

en via hem de Officier van Justitie te Utrecht, bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar

bij voorraad, zal verbieden op strafrechtelijke gronden tot feitelijke ontruiming van het

pand over te gaan of te doen gaan, waaronder begrepen het verlenen van medewerking

aan het overhandigen van het pand aan derden, dan wel het niet optreden tegen huis- of

lokaalvredebreuk jegens [eisers] c.s. gedurende diens afwezigheid, bijvoorbeeld

gedurende de tijd dat[eisers] c.s. na aanhouding voor verhoor op een politiebureau

193

verblijft, totdat eventueel in hoogste instantie door de strafrechter bewezen is verklaard

dat het verblijf van [eisers] c.s. wederrechtelijk is en totdat een individuele

belangenafweging is gemaakt met betrekking tot [eisers] c.s. of met betrekking tot

[eisers] c.s. als gemeenschap ten aanzien van de vraag of de belangen van de Staat bij

ontruiming zwaarder wegend zijn dan de individuele belangen van [eisers] c.s. of diens

gezamenlijke belangen als gemeenschap bij voortzetting van zijn verblijf en/of huisrecht,

met veroordeling van de Staat in de kosten van deze procedure.

3.2.

De Staat voert verweer. Op de stellingen van partijen zal hierna, voor zover van belang,

nader worden ingegaan.

4De beoordeling

4.1.

De voorzieningenrechter stelt voorop dat hij ervan uitgaat dat [eisers] c.s., anders dan in

het petitum van de dagvaarding is vermeld, heeft bedoeld te vorderen dat de

voorzieningenrechter in de rechtbank Midden-Nederland (in plaats van die in de

rechtbank te Den Haag) de Staat zal verbieden tot ontruiming over te gaan. [eisers] c.s.

heeft immers de voorzieningenrechter in de rechtbank Midden-Nederland om een datum

en tijdstip voor de behandeling van de zaak verzocht en heeft de Staat ook krachtens

diens last gedagvaard om ter terechtzitting van de voorzieningenrechter in de rechtbank

Midden-Nederland, locatie Utrecht, te verschijnen – hetgeen ook is gebeurd.

4.2.

De voorzieningenrechter overweegt dat tussen partijen niet in geschil is dat [bedrijf 1],

noch haar huurders, [eisers] c.s. toestemming heeft gegeven voor het gebruik van het

pand en dat [eisers] c.s. ook niet over een andere titel voor dat gebruik beschikt. Ook is

tussen partijen niet in geschil dat [bedrijf 1] en haar huurders bezwaar hebben tegen het

gebruik van het pand door [eisers] c.s. en daarom aangifte hebben gedaan van een

strafbaar feit. Aldus staat in voldoende mate vast dat er sprake is van een gerede

verdenking van het wederrechtelijk binnendringen of vertoeven in het pand als bedoeld

in artikel 138, 138a en/of 139 van het Wetboek van Strafrecht (Sr), zodat de

bevoegdheid tot ontruiming op grond van artikel 551a van het Wetboek van

Strafvordering (Sv) is gegeven.

4.3.

De voorzieningenrechter dient thans te beoordelen of de door de wetgever in abstracto

gegeven voorrang aan het belang van de openbare orde, het beëindigen van strafbare

feiten en de bescherming van de rechten van derden (zoals [bedrijf 1] en haar huurders)

boven het huisrecht van [eisers] c.s., in dit concrete geval de proportionaliteitstoets kan

doorstaan. Daartoe dient [eisers] c.s. feiten en omstandigheden aan te voeren en

aannemelijk te maken, die nopen tot een andere dan de door de wetgever gemaakte

afweging, waarbij ingevolge jurisprudentie van de Hoge Raad (HR 28 oktober 2011, NJ

2013, 153) als uitgangspunt heeft te gelden dat een eigenaar het recht heeft om over

zijn pand te beschikken zoals hij wil.

4.4.

[eisers] c.s. heeft daartoe gesteld dat hij het pand heeft gekraakt en aldaar een huisrecht

heeft gevestigd als bedoeld in artikel 8 van het Europees Verdrag tot bescherming van de

rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (EVRM), omdat hij zich vanwege zijn

vorming, sociaalpsychische en/of psychologische gesteldheid en libertair referentiekader

niet kan handhaven in een vorm van reguliere huisvesting. [eisers] c.s. is daken

thuisloos geworden als gevolg van de ontruiming van eerdere door[eisers] c.s. gekraakte

panden en heeft om die reden noodgedwongen zijn intrek genomen in het pand, aldus

[eisers] c.s. Bij een ontruiming daarvan komt [eisers] c.s. vanwege schulden,

werkloosheid en/of bezit van huisdieren niet in aanmerking voor bewoning via

leegstandsbeheersorganisaties. Ten aanzien van [eiser sub 1] heeft[eisers] c.s. daar nog

aan toegevoegd dat hij lijdt aan een lichte vorm van ADHD en dat hij libertair kunstzinnig

is, ten aanzien van [eiseres sub 2] dat zij lijdt aan ADD en kunstzinnig is, en ten aanzien

van[eiseres sub 4] dat zij lijdt aan ADD.

4.5.

194

[eisers] c.s. heeft voorts gesteld dat zijn huisrecht dient te prevaleren boven ontruiming,

omdat het ontruimingsbeleid van het Openbaar Ministerie, dat het eigenaarsbelang

vooropstelt, zich niet verdraagt met het bepaalde in artikel 22 lid 2 van de Grondwet

(Gw.), op grond waarvan de overheid zorg dient te dragen voor voldoende

woongelegenheid. Zijns inziens kan het ontruimingsbeleid aan de Grondwet worden

getoetst, omdat een formeelwettelijke grondslag ontbreekt. [eisers] c.s. heeft verder

gesteld dat de ontruimingsbevoegdheid van het Openbaar Ministerie in strijd is met het

bepaalde in artikel 11 van het Internationaal Verdrag inzake Economische, Sociale en

Culturele Rechten (IVESCR) en met het bepaalde in artikel 31 van het Europees Sociaal

Handvest (ESH). Volgens[eisers] c.s. is de beperking van zijn huisrecht door de

ontruiming bovendien in strijd met gezaghebbende opvattingen, zoals verwoord in artikel

9 in samenhang met artikel 21 van de Maastricht Guidelines (MG). Ook heeft[eisers] c.s.

gesteld dat de aanwending door het Openbaar Ministerie van haar

ontruimingsbevoegdheid in strijd is met het in artikel 14 EVRM neergelegde

discriminatieverbod, omdat die bevoegdheid kennelijk bevooroordeeld slechts wordt

ingezet tegen een identificeerbare groep mensen met een minder gangbare levenswijze.

Door deze identificeerbare groep mensen te ontruimen uit een leegstaand pand, terwijl

tegen leegstand niet wordt opgetreden, wordt bovendien misbruik gemaakt van recht als

bedoeld in artikel 17 EVRM, aldus [eisers] c.s.

4.6.

Ter zitting heeft[eisers] c.s. hier nog aan toegevoegd dat de procedure in kort geding in

dit geval niet kan worden beschouwd als een effectief rechtsmiddel, als bedoeld in artikel

13 EVRM, ter toetsing van de proportionaliteit van de door de Staat aangekondigde

inbreuk op het huisrecht van [eisers] c.s. Volgens [eisers] c.s. is het tijdsbestek van deze

procedure te kort om onderzoek te kunnen doen naar de juistheid van de door de Staat

verstrekte informatie, die ten tijde van dagvaarding nog onbekend was bij [eisers] c.s.

Bij gebreke van bekendheid met stukken als het asbestinventarisatierapport en het

sloopplan, die niet in het geding zijn gebracht maar waarnaar in productie 10 van de

Staat wel wordt verwezen, kan [eisers] c.s. naar eigen zeggen geen effectief verweer

voeren. Bij gebrek aan wetenschap betwist hij dat er asbest aanwezig is in het door

[eisers] c.s. gekraakte deel van het pand, om welke reden in dat deel geen

sloopwerkzaamheden behoeven plaats te vinden ten behoeve van asbestverwijdering.

Van een gehele sloop ten behoeve van nieuwbouw is volgens [eisers] c.s. vooralsnog

geen sprake, ook niet omdat niet vaststaat of, en zo ja wanneer, de daartoe

noodzakelijke vergunningen zullen worden verleend en onherroepelijk zullen worden.

[eisers] c.s. heeft daar overigens nog aan toegevoegd dat hij alsdan bereid zal zijn het

pand vrijwillig te verlaten.

4.7.

Naar het oordeel van de voorzieningenrechter heeft [eisers] c.s. hiermee onvoldoende

feiten en omstandigheden aangevoerd die in dit geval tot een andere dan de door de

wetgever gemaakte afweging nopen.

4.8.

Daartoe overweegt de voorzieningenrechter dat onvoldoende aannemelijk is geworden

dat het door de kraak gevestigde huisrecht van [eisers] c.s. de bescherming verdient die

[eisers] c.s. voorstaat. De niet nader onderbouwde stelling dat [eisers] c.s. niet in

aanmerking komt voor bewoning via leegstandsbeheersorganisaties is daartoe in ieder

geval onvoldoende, omdat dit de mogelijkheid van andere huisvestingsvormen dan

kraken niet uitsluit. Ook de gestelde maar niet nader onderbouwde psychische en

artistieke gesteldheden van [eiser sub 1], [eiseres sub 2] en [eiseres sub 4] sluiten

andere vormen van huisvesting dan kraken niet uit. Mede gelet op hetgeen door de

wetgever reeds is meegewogen bij de beslissing tot strafbaarstelling van kraken, heeft

[eisers] c.s. onvoldoende onderbouwd waarom het door de kraak gevestigde huisrecht in

dit geval dient te prevaleren boven de ontruiming, ook omdat [eisers] c.s. niet heeft

gesteld dat er sprake is van bijzondere omstandigheden, in die zin dat na ontruiming

sprake zal zijn van langdurige leegstand zonder enig uitzicht op verandering in die

situatie. Dat hij dit niet heeft gesteld is overigens terecht, omdat van een dergelijke

195

situatie geen sprake zal zijn, nu het pand naar het zich laat aanzien zal worden gesloopt

om plaats te maken voor nieuwbouw.

4.9.

Wat [eisers] c.s. heeft gesteld met betrekking tot de onverenigbaarheid van het

ontruimingsbeleid van het Openbaar Ministerie met het bepaalde in artikel 22 lid 2 Gw,

kan[eisers] c.s. ook niet baten. De ontruiming is immers niet op het ontruimingsbeleid

van het Openbaar Ministerie gebaseerd, maar op artikel 551a Sv. Dat is een

formeelwettelijke bepaling, waardoor de voorzieningenrechter ingevolge artikel 120 Gw

niet in de beoordeling daarvan kan treden. Daarbij komt bovendien dat artikel 22 lid 2

Gw een instructienorm is, die tot de sociale grondrechten wordt gerekend. Als zodanig is

de bepaling gericht aan de overheid en kan deze door de burger niet rechtstreeks worden

ingeroepen (zie: Kamerstukken II, 1973-1974, 12 944, nr. 2, p. 12). Ook het beroep

van[eisers] c.s. op artikel 11 IVESCR en artikel 31 ESH slaagt niet, omdat deze

bepalingen niet kunnen worden aangemerkt als een ieder verbindende bepalingen als

bedoeld in de artikelen 93 en 94 Gw. Eenzelfde lot is het beroep op de artikelen 9 en 21

MG beschoren, aangezien ook deze bepalingen juridisch niet bindend zijn. Wat [eisers]

c.s. in dat verband heeft gesteld kan daarom hoe dan ook niet leiden tot het oordeel dat

een strafrechtelijke ontruiming de proportionaliteitstoets niet kan doorstaan.

4.10.

De voorzieningenrechter volgt [eisers] c.s. evenmin in de door hem gestelde strijd met

het discriminatieverbod van artikel 14 EVRM. Het door[eisers] c.s. voorgestane verbod op

ontruiming van een bepaalde identificeerbare groep mensen met een minder gangbare

levenswijze, maakt optreden tegen kraken immers feitelijk onmogelijk, terwijl artikel 8

lid 2 EVRM dergelijk optreden wel toelaatbaar acht, mits bij wet voorzien en in het belang

van de nationale veiligheid, de openbare veiligheid of het economisch welzijn van het

land, het voorkomen van wanordelijkheden en strafbare feiten, de bescherming van de

gezondheid of de goede zeden of voor de bescherming van de rechten en vrijheden van

anderen. Mede gelet op het uitgangspunt dat een eigenaar het recht heeft om over zijn

pand te beschikken zoals hij wil, kan ook de stelling dat sprake is van misbruik van recht

als bedoeld in artikel 17 EVRM geen standhouden, temeer daar – anders dan door[eisers]

c.s. is gesteld – geen sprake is van een ongebruikt leegstaand pand. Het pand zal

immers door [bedrijf 1] worden gesloopt ten behoeve van nieuwbouw, en [bedrijf 1]

heeft in afwachting daarvan delen van het pand verhuurd. Ook om die reden kan niet

worden geoordeeld dat de ontruiming de proportionaliteitstoets niet kan doorstaan.

4.11.

Nu voldoende aannemelijk is dat het pand zal worden gesloopt ten behoeve van

nieuwbouw, kan ook hetgeen [eisers] c.s. ter zitting nog heeft gesteld niet leiden tot het

oordeel dat het belang van [eisers] c.s. zou moeten prevaleren boven het belang van de

Staat. Uit die stellingen volgt immers dat de Staat in ieder geval vooralsnog geen

spoedeisend belang zou hebben bij ontruiming, maar daarmee miskent [eisers] c.s. dat

voor een strafrechtelijke ontruiming als hier aan de orde geen spoedeisend belang

noodzakelijk is. Dat [eisers] c.s. onvoldoende gelegenheid hebben gehad ter bestudering

van onderliggende stukken, is daarom, gelet op de vaststaande sloop- en

nieuwbouwplannen, niet relevant. Dat doet immers niets af aan de bevoegdheid tot

ontruiming in abstracto, en evenmin aan de effectiviteit van het kort geding als

rechtsmiddel ter beoordeling van de proportionaliteit daarvan in dit concrete geval.

4.12.

Al met al zijn met betrekking tot het huisrecht van[eisers] c.s. geen andere

omstandigheden aannemelijk geworden dan die de wetgever bij de afweging in abstracto

al in aanmerking heeft genomen. Een strafrechtelijke ontruiming van het pand kan de

proportionaliteitstoets daarom doorstaan. Dit voert tot de conclusie dat het jegens de

Staat gevorderde niet toewijsbaar is.

4.13.

[eisers] c.s. zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden

veroordeeld. De kosten aan de zijde van de Staat worden begroot op:

- griffierecht € 589,00

- salaris advocaat 816,00

196

Totaal € 1.405,00

5De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1.

wijst de vorderingen af,

5.2.

veroordeelt [eisers] c.s. in de proceskosten, aan de zijde van de Staat tot op heden

begroot op € 1.405,00,

5.3.

verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. D. Wachter en in het openbaar uitgesproken op

4 oktober 2013

197


Deeplink

InstantieGerechtshof AmsterdamDatum uitspraak19-02-2013Datum publicatie21-10-

2013 Zaaknummer200.098.134-01



Inhoudsindicatie

Huur van bedrijfsruimte. Onbehoorlijke oplevering na beëindiging huur.


Uitspraak

arrest

_______________________________________________________________________

_ _


afdeling civiel en belastingrecht, team II

zaaknummer : 200.098.134/01

zaaknummer rechtbank : 479663/CV EXPL 10-11168

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 19 februari 2013

inzake

[Appellant],


APPELLANT,

GEÏNTIMEERDE in incidenteel appel,

advocaat: mr. M. Velsink te Haarlem,

tegen:


HEINEKEN NEDERLAND B.V.,

gevestigd te Amsterdam,

GEÏNTIMEERDE,

APPELLANTE in incidenteel appel,

advocaat: mr. Ch. Y. M. Moons te Amsterdam.

1 Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellant] en Heineken genoemd.

[appellant] is bij dagvaarding van 23 november 2011 in hoger beroep gekomen van een

vonnis van de rechtbank Haarlem, sector kanton, locatie Haarlem (hierna: de

kantonrechter), onder bovengenoemd zaaknummer gewezen tussen [appellant] als eiser

en Heineken als gedaagde en uitgesproken op 31 augustus 2011.

[Appellant] heeft bij memorie grieven aangevoerd, bewijs aangeboden en geconcludeerd

dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en, opnieuw rechtdoende, bij arrest,

uitvoerbaar bij voorraad, alsnog de oorspronkelijke vordering zal toewijzen, met

veroordeling van Heineken in de kosten van het geding in beide instanties.

Heineken heeft bij memorie van antwoord de grieven van [appellant] bestreden,

harerzijds het hoger beroep uitgebreid tot het in deze zaak op 8 december 2010 gewezen

tussenvonnis, daartegen een grief aangevoerd, bewijs aangeboden en geconcludeerd dat

het hof dat vonnis zal vernietigen en de vordering van [appellant] zal afwijzen, met

veroordeling van [appellant], uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van het geding in

hoger beroep.

Vervolgens heeft [appellant] bij memorie in het incidentele appel geantwoord en

geconcludeerd dat het hof, kort gezegd, het appel ongegrond zal verklaren, met

veroordeling van Heineken in de kosten van het incidentele appel.

Partijen hebben de zaak ter zitting van 7 januari 2013 doen bepleiten door hun

bovengenoemde advocaten, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. Bij

die gelegenheid zijn door [appellant] nog producties in het geding gebracht.

198

[appellant] heeft aanvullende inlichtingen verschaft. Zijdens Heineken is,

niettegenstaande de uit het rolreglement voortvloeiende verplichting, met uitzondering

van haar advocaat, niemand ter zitting verschenen.


2 Feiten

2.1

Bij schriftelijke huurovereenkomst van 24 november 1992 heeft de rechtsvoorgangster

van [appellant] aan Heineken verhuurd de in het pand aan de Zijlstraat 61 te Haarlem op

de parterre gelegen bedrijfsruimte (verder: de bedrijfsruimte). Heineken heeft de

bedrijfsruimte (onder)verhuurd aan de Stichting Sociëteit Economische

Studentenvereniging (hierna: de Studentenvereniging). De Studentenvereniging is failliet

verklaard. In verband daarmee zijn partijen met elkaar in overleg getreden om tot een

beëindiging van de huurovereenkomst te komen. De huurovereenkomst is per 1 oktober

2008 geëindigd.

2.2 [

appellant] heeft op 21 augustus 2007 een offerte laten uitbrengen met betrekking tot

aan de bedrijfsruimte te verrichten werkzaamheden. Deze sluit op € 212.722,82

(exclusief btw).

De offerte is aan Heineken toegezonden bij brief van 27 augustus 2007. In die brief heeft

[appellant] tevens aanspraak gemaakt op aanvullende schadevergoeding.

2.3

Heineken is hiermee niet akkoord gegaan. Bij brief van 14 september 2007 schreef zij

aan [appellant]:

Bij eerdere gelegenheden hebben wij met u gesproken over een voortijdige beëindiging

van onze huurovereenkomst, mede in verband met het faillissement van onze huurder en

uw wens om het gehuurde niet langer ten behoeve van horeca te verhuren. Al enige tijd

biedt u via een makelaar de bedrijfsruimte aan als winkelruimte.

In dat kader is casco oplevering van het gehuurde met u besproken. Hierbij speelt niet

alleen uw bovengenoemde wens, maar ook het feit dat door ouderdom en slijtage de

staat van het gehuurde dienovereenkomstig is.

Zowel op 22 mei als op 22 juni 2007 hebben medewerkers van Heineken, de heren

A.W.J. [B] en W. Bakker, met u hierover gesproken. Toen is afgesproken dat u ons een

opgave zou doen van de kosten die gemoeid zijn met casco oplevering, zodat onze

huurovereenkomst minnelijk zou worden beëindigd en de gewenste verhuur als

winkelruimte zo spoedig mogelijk zou kunnen worden gerealiseerd.

Anders dan u in uw brief d.d. 27 augustus 2007 stelt, hebben wij niet gezamenlijk

geconstateerd dat het gehuurde forse schade zou hebben opgelopen door het gebruik

door onze huurder en dat u een offerte zou laten opstellen voor kosten die gemoeid zijn

met het verhelpen van die gestelde schade

Wel hebben wij afgesproken dat Heineken op haar kosten alle apparatuur uit het pand

zou verwijderen. Daarvoor en voor de oplevering in casco staat zou [u] een

kostenopgave laten maken. Vanzelfsprekend hebben wij niet op voorhand, zonder te

weten wat de hoogte van die kosten zou zijn, enig bedrag geaccepteerd. (…)

Bedacht moet hierbij nog worden dat sedert de aanvang van onze huurovereenkomst

meer dan 15 jaren zijn verstreken. De sporen van ouderdom, gebruik en slijtage zijn

weliswaar zichtbaar, maar dat is geen grond om de kosten voor het kennelijk in perfecte

staat brengen van het gehuurde aan ons in rekening te brengen. Niet onvermeld mag

blijven dat aan het pand achterstallig onderhoud kleeft dat voor uw rekening als

verhuurder zou moeten worden uitgevoerd.

Ter beperking van verdere schade voor Heineken, zeggen wij u hierbij de betreffende

huurovereenkomst op tegen 1 oktober 2008. Dientengevolge moeten wij uiterlijk op 30

september 2008 het gehuurde in correcte staat aan u opleveren. Met het oog daarop en

voor zover bij u aanwezig verzoeken wij u ons een afschrift te sturen van de eventueel

bij aanvang van de huurovereenkomst opgemaakte staat van het gehuurde.

199

Voor alle duidelijkheid hechten wij eraan nog mede te delen dat wij nog immer bereid

zijn om zo spoedig mogelijk tot beëindiging van onze huurovereenkomst te komen en om

het pand in correcte staat op te leveren. Naar onze mening worden zodoende zowel uw

als onze belangen gediend.

2.4

Heineken heeft nadien [S], sloopwerken/asbestsanering, (verder: [S]) ingeschakeld.

Partijen hebben samen met [S] op 2 april 2008de bedrijfsruimte bezichtigd. Nadien heeft

[S] op 7 april 2008 een offerte uitgebracht aan Heineken. Deze offerte sloopwerk

vermeldt onder meer:

De werkzaamheden zullen bestaan op de gehele begane grond uit het slopen en afvoeren

van:

- alle plafonds tot op de balklaag, incl. ca. 70 cm. dik isolatiemateriaal boven het café

plafond, café plafond ca. 150m2,

- alle voorzetwanden incl. isolatie,

- het binnen entree kozijn met kast,

- afzuiginstallatie met kast boven de entree,

-groene vloer en wandtegels in de entree en gevel,

- (…)

- alle inventaris en afval uit de aanwezige kluis en uit de kelder,

- aanwezige inventaris van de gehele begane grond,

- alle sanitair,

- elektra, water en cv leidingen,

- de gehele bar met bovenbouw,

- alle binnendeuren,

- alle witte wandtegels uit de achterruimte,

- 2 tegelvloeren tot op de bestaande vloer uit de 2 achterruimtes,

- 1 houten vloer uit de achterruimte,

- alle wand en vloertegels uit de toiletten en voorruimtes,

- de 3 aanwezige airco’s,

- (…)

Op uw verzoek apart geoffreerd het verwijderen en afvoeren van de houten vloer in de

gehele café ruimte, (…).

2.5

Bij brief van 29 april 2008 heeft Heineken die offerte aan [appellant] toegezonden.

[appellant] heeft hierop bij brief van 7 mei 2008 als volgt gereageerd:

Naar aanleiding van uw schrijven van 29 april 2008 dank ik u voor uw mededeling dat u

de uit te voeren werkzaamheden op 13 mei a.s. wilt aanvangen.

Het zal u gezien de gesprekken in het verleden niet vreemd in de oren klinken dat ik

minder gelukkig ben met de door u gekozen aanpak. In uw schrijven meldt u de komst

van een aannemer, terwijl ik in de offerte slechts ‘sloopwerkzaamheden’ zie opgenomen.

Dat bevestigt mijn indruk dat de staat van het pand in een nog gehavender toestand zal

geraken dan waarin het door u gehuurde zich thans bevindt.

Bij voorkeur voer ik de regie over het beheer van het pand zelf, gezien de ervaringen uit

het verleden in relatie tot Heineken en haar onderhuurders.

Vervolgens merk ik op dat de ‘sloper’ er in de offerte van uit is gegaan dat, zoals het in

de offerte wordt gesteld, ik citeer – alle afkomende handel voor de sloper is. Ik wil u erop

wijzen dat de inventaris voor zover deze niet aan Heineken toebehoort door mij is

gekocht van de curator, die het faillissement van uw laatste onderhuurders in het pand

heeft afgewikkeld. Ik sta er derhalve op dat een en ander in overleg en met mijn

uitdrukkelijk goedvinden, dus schriftelijk, aan derden wordt overhandigd.

Bij deze wil ik Heineken uitdrukkelijk wijzen op mijn wens te overleggen welke

werkzaamheden zullen worden uitgevoerd en hoe het pand bij einde huur wordt

opgeleverd. Ik teken bij deze formeel protest aan tegen het feit dat Heineken

werkzaamheden start zonder daar op enige manier met de eigenaar in overleg te zijn

200

getreden. Ik wijs Heineken bij deze op het feit dat ik niet akkoord kan gaan met de

aanvang van de werkzaamheden zonder dat ik als eigenaar enig zicht heb op datgene dat

er gaat gebeuren. Ik wil als eigenaar uitdrukkelijk betrokken worden bij de plannen van

Heineken met het pand aan de Zijlstraat 61 te Haarlem en verklaar bij deze dat ik zonder

deze kennis niet akkoord ga met hetgeen momenteel voorligt aan plannen.

2.6

Bij brief van 29 september 2008 schreef Heineken aan [appellant]:

Voor de goede orde, wijzen wij u erop dat, conform het gestelde in onze brief van 14

september 2007, de tussen ons gesloten huurovereenkomst per 1 oktober 2008 is

geëindigd.

Begin juni 2008 heeft onze aannemer [S] B.V. haar werkzaamheden afgerond, welke

geheel in overleg met u en naar uw wensen zijn uitgevoerd.

(…).

2.7

Bij brief van 30 september 2008 liet [appellant] weten:

Tot mijn verbazing stelt u dat uw aannemer [S] B.V. werkzaamheden heeft afgerond en

dat zou dan gebeurd zijn volgens mijn wensen en in overleg met mij.

[S] B.V. heeft inderdaad veel uit mijn pand gesloopt, en dat is zeker niet volgens mijn

wensen en al helemaal niet in overleg met mij gebeurd.

Ik ga dan ook niet akkoord met de manier waarop Heineken het pand aan mij wil

overdragen. Ik kom daar binnenkort op terug.

2.8

In een brief van 13 november 2008 van makelaar [S] schreef deze aan [appellant]:

Zoals ik al op 7 juli j.l. meedeelde heb ik de winkelruimte, die u wilt verhuren aan de

Zijlstraat 61, sindsdien aan meerdere kandidaat huurders aangeboden. Het afgelopen

jaar ben ik met een flink aantal kandidaten in gesprek geweest uitgaande van de

toestand zoals het perceel door de Studentenvereniging is verlaten. De eerlijkheid

gebiedt mij te zeggen dat de desolate toestand waarin de ruimte zich nu bevindt elke

kandidaat afschrikt.

Uiteraard worden een groot aantal winkels casco opgeleverd, maar nu is er daarvan zelfs

geen sprake (geen vloeren, geen leidingwerk, open plafonds, beschadigde muren en

wanden).

(…).

3 Beoordeling

3.1

In dit geding vordert [appellant] betaling door Heineken van € 624.136,85 omdat, kort

gezegd, Heineken het gehuurde na beëindiging van de overeenkomst niet behoorlijk

heeft opgeleverd en [appellant] daardoor schade heeft geleden.

3.2

De kantonrechter heeft de vordering afgewezen. Hij achtte Heineken geslaagd in het bij

tussenvonnis van 8 december 2010 opgedragen bewijs dat partijen waren

overeengekomen dat het gehuurde casco zou worden opgeleverd, dat wil zeggen geheel

ontdaan van alle inrichting, apparatuur, wand-, vloeren plafondbekleding en

tussenmuren en derhalve overeenkomstig de staat waarin het door Heineken is

opgeleverd.

3.3

In grief I klaagt [appellant] dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat

vaststaat dat partijen in 2007 en januari 2008 hebben gesproken over casco (kale)

oplevering maar zij destijds niet hebben besproken wat zij daaronder precies verstaan.

Partijen zijn geen casco oplevering overeengekomen, aldus [appellant]. Dat valt volgens

grief II ook niet af te leiden uit de getuigenverklaringen waarin over de gang van zaken

bij de opname van april 2008 is verklaard. De kantonrechter interpreteert de brief van 7

201

mei 2007 fout, aldus grief III. Ten onrechte overwoog de kantonrechter dat [appellant]

de sleutel van het gehuurde op 13 mei 2008 aan Heineken heeft verstrekt, aldus grief IV.

Met grief V stelt [appellant] aan de orde dat hij - anders dan de kantonrechter heeft

overwogen - wel aan Heineken kenbaar heeft gemaakt dat hij het met de gang van

zaken niet eens was, dat partijen (nog) geen afspraken hadden gemaakt en dat hij,

[appellant], nog in de veronderstelling verkeerde dat na de sloop nog een opbouwfase

zou volgen. Grief VI klaagt erover dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen

dat [appellant] in april 2008 heeft ingestemd met verwijdering van de houten vloer.

[appellant] had wel geprotesteerd tegen het afvoeren van de vloer, zoals de

kantonrechter, volgens [appellant] correct, vaststelt. Grief VII, ten slotte, is een

verzamelgrief waarin wordt betoogd dat de kantonrechter ten onrechte tot de conclusie is

gekomen dat [appellant] stilzwijgend akkoord is gegaan met casco oplevering.

Bij gelegenheid van het pleidooi hebben partijen daarenboven, mede aan de hand van ter

zitting getoonde foto’s van de toestand per 1 oktober 2008, gedebatteerd over het punt

dat onder 9 van de memorie van grieven door [appellant] al naar voren was gebracht, te

weten of het gehuurde wel casco was opgeleverd.

3.4

Harerzijds heeft Heineken incidenteel geappelleerd tegen de verwerping door de

kantonrechter van haar beroep op het bepaalde in artikel 6:89 BW.

3.5

De incidentele grief faalt. Heineken heeft (pas) bij brief van 29 september 2008

eenduidig laten weten dat zij van mening was te hebben voldaan aan haar

opleveringsverplichting. Daarop heeft [appellant] al op 30 september 2008 laten weten

dat hij het er niet mee eens was, dat er veel uit het pand was gesloopt en dat zulks niet

in overleg met hem was gebeurd. Mede in het licht van de ook door Heineken

onderkende moeizame verhouding tussen [appellant] enerzijds en Heineken en [S]

anderzijds gedurende de werkzaamheden van laatstgenoemde en gelet op de hierboven

geciteerde correspondentie voorafgaand aan de start van de werkzaamheden van [S],

waarin [appellant] van zijn mitsen en maren voldoende heeft doen blijken, heeft

[appellant] tijdig geprotesteerd. Daaraan doet niet af dat [appellant] pas op 29 april

2009 een verzoek tot het gelasten van een voorlopig deskundigenverzoek betreffende de

oplevering van het gehuurde heeft ingediend en de dagvaarding in de onderhavige zaak

eerst op 16 augustus 2010 is uitgebracht.

3.6

Allereerst is aan de orde of Heineken moest voldoen aan haar wettelijke opleveringsplicht

bij het einde van de huurovereenkomst, dan wel partijen waren overeengekomen dat

Heineken het gehuurde - kort gezegd casco zou opleveren. Ten tweede komt aan de orde

of het gehuurde in dat laatste geval wel casco is opgeleverd.

3.7

Het hof acht in verband met de eerste vraag onvoldoende gemotiveerd weersproken dat

[appellant], die na het einde van het gebruik door de Studentenvereniging boven de

bedrijfsruimte is gaan wonen, die ruimte niet meer wilde verhuren ten behoeve van de

exploitatie van een horecabedrijf. Heineken heeft daarvan al melding gemaakt in haar

brief van 14 september 2007. [appellant] is daarop niet gemotiveerd teruggekomen.

Bovendien moest de bar worden verwijderd omdat [appellant] die aan een derde had

verkocht, zo blijkt uit de getuigenverklaringen, en wilde [appellant] dat de koelcel ook

zou worden verwijderd omdat de bedrijfsruimte tot kledingzaak zou worden bestemd, zo

blijkt uit de verklaring van [S]. In zijn verklaring van 13 november 2008 heeft makelaar

Van der [S] het ook alleen over winkelruimte die [appellant] wil verhuren en over winkels

die veelal casco worden opgeleverd. In dat schrijven is niet gerefereerd aan

horecabedrijfsruimte. De ruimte is, zo bleek naar aanleiding van vragen van het hof bij

pleidooi, inmiddels verhuurd ten behoeve van de exploitatie van een herenmodezaak. Het

hof is daarom van oordeel dat de stelling van Heineken, dat [appellant] de ruimte niet

meer ten behoeve van horeca wilde verhuren, door laatstgenoemde onvoldoende

202

gemotiveerd is bestreden. Tegen die achtergrond beziet het hof de gebeurtenissen voor

en op 2 april 2008, toen partijen met [S] de bedrijfsruimte hebben opgenomen en is

besproken welke werkzaamheden [S] zou verrichten en welke materialen [appellant]

wilde behouden.

3.8

Evenals de kantonrechter komt tot de conclusie dat partijen zijn overeengekomen dat het

gehuurde niet zou worden opgeleverd in de staat waarin het zich bij behoorlijk

huurderschap zou hebben bevonden. Redengevend daarvoor is, naast hetgeen in de

vorige alinea is overwogen, de getuigenverklaring van [S], die verklaart dat hij met [B]

(van Heineken, verder: [B]) en [appellant] gedurende twee tot tweeëneenhalf uur de

bedrijfsruimte heeft opgenomen en [B], regelmatig na overleg met [appellant] en steeds

na diens instemming, heeft gezegd welke werkzaamheden [S] zou moeten uitvoeren. Op

basis daarvan is de onder 2.4 geciteerde offerte gemaakt. Getuige [B] bevestigt dat met

[S] en [appellant] de bedrijfsruimte is opgenomen om tot oplevering te geraken. Bij die

gelegenheid is besproken wat er moest gebeuren en op basis daarvan is de offerte

opgemaakt. [appellant] wilde de bar en het isolatiemateriaal houden. Hiertegenover staat

slechts de verklaring van [appellant]. Weliswaar ontkent hij dat is afgesproken dat [S]

conform de (nadien uitgebrachte) offerte werk zou uitvoeren maar wel erkent [appellant]

dat betrokkenen het gehuurde hebben opgenomen en daarbij is gesproken over wat er

moest gebeuren. Ook erkent [appellant] dat is gesproken over de bar die verwijderd zou

worden en dat hij aan [S] heeft gevraagd separaat een offerte te maken voor sloop van

de kluis/koelcel om meer verhuurbaar bedrijfsvloeroppervlak te kunnen realiseren. Die

opmerkingen van [appellant] sporen niet met een afgesproken oplevering van

horecabedrijfsruimte in goede staat. Met oplevering van de bedrijfsruimte

overeenkomstig de contractuele bestemming valt ook niet te rijmen dat, zoals onder 3.7

is overwogen, [appellant] de bedrijfsruimte zelf niet meer wilde verhuren ten behoeve

van de exploitatie van een horecabedrijf. Zoals Heineken – mede in haar brief van 14

september 2007 – aanvoert, had [appellant] er dan ook belang bij dat de bedrijfsruimte

zou worden opgeleverd in zodanige staat dat hij deze tot een andere bestemming kon

verhuren. In dat kader is kennelijk tussen partijen besproken dat ‘casco’ zou worden

opgeleverd.

3.9

De grieven I tot en met V en VII falen daarom, althans heeft [appellant] bij bespreking

daarvan geen belang omdat het hof bij het slagen van een grief op grond van de

devolutieve werking de vraag wat in het kader van de oplevering is overeengekomen zelf

in bovenstaande zin zou beantwoorden. Grief VI slaagt omdat uit de offerte niet kan

worden afgeleid dat partijen op 2 april 2008 al overeenstemming hadden over de sloop

van de houtenvloer; getuige [S] heeft verklaart dat hij tijdens de uitvoering van de

werkzaamheden van [B] opdracht heeft gekregen de vloer te verwijderen maar niet weet

of [appellant] het daarmee eens was, terwijl getuige [B] heeft verklaard dat [appellant]

tijdens de opname al zou hebben gezegd dat de vloer weg mocht, maar kan niet

uitleggen waarom sloop van de vloer dan separaat in de offerte is opgenomen. Voor de

stelling dat partijen zijn overeengekomen dat [S] de vloer zou slopen en meenemen is

daarom onvoldoende bewijs voorhanden. Bovendien volgt uit de verklaring van [B] dat

[appellant] het isolatiemateriaal zou houden. Niettemin heeft [S] dat meegenomen. Voor

de bar gold dat ook, maar daarmee is [appellant] uiteindelijk akkoord gegaan, zodat

daarvoor geen vergoeding kan worden gevorderd. Dat [appellant], zoals hij stelt, de

radiatoren zou houden en alleen omdat de andere radiatoren al weg waren akkoord ging

met verwijdering van de radiatoren op de binnenplaats, is niet voldoende gebleken. Bij

gelegenheid van het pleidooi heeft [appellant] zich nog beklaagd over het feit dat [S] in

de binnenplaats liggende waalsteentjes heeft meegenomen, maar daarmee is [appellant]

in dit stadium van het geding te laat.

3.10

203

Daarmee komt het hof aan de tweede vraag, namelijk of Heineken aan haar

opleveringsverplichting heeft voldaan door het gehuurde achter te laten zoals zij heeft

gedaan. Het hof overweegt in dit kader dat geen formele oplevering heeft

plaatsgevonden, in de zin dat beide partijen in overleg een staat van oplevering hebben

vastgesteld. Heineken heeft simpelweg bij brief van 29 september 2008 laten weten dat

[S] haar werkzaamheden begin juni 2008 had voltooid overeenkomstig de wensen van

[appellant]. Dat laatste is reeds daarom niet juist omdat, zoals hierboven werd

overwogen, [S] ten onrechte de houten vloer had verwijderd en het isolatiemateriaal had

afgevoerd. Daarenboven is het hof op grond van de bij pleidooi getoonde, door

[appellant] toegelichte en door Heineken, bij gebrek aan voldoende vertegenwoordiging

ter zitting, onvoldoende betwiste foto’s van oordeel, dat geen sprake is geweest van een

‘casco’ oplevering in die zin, dat [appellant] de bedrijfsruimte zonder meer dan geringe

herstelwerkzaamheden redelijkerwijs in verhuur kon aanbieden. Het hof verwijst in dat

verband mede naar de al genoemde schriftelijke verklaring van [S].

3.11

Heineken heeft derhalve niet aan haar ‘casco’ opleveringsverplichting voldaan.

[appellant] heeft daardoor en doordat de houten vloer is gesloopt en verwijderd en

isolatiemateriaal is weggevoerd, schade geleden. Die schade kan echter niet worden

begroot op het door hem gevorderde bedrag nu dat uitgaat van een geheel nieuwe

inrichting van de bedrijfsruimte. Het hof begroot de schade daarom, overeenkomstig het

bepaalde in artikel 6:97 tweede zin BW, op € 50.000, te vermeerderen met de wettelijke

rente vanaf 1 oktober 2008, de datum van het einde van de huurovereenkomst, nu

Heineken vanaf die datum in gebreke was met haar opleveringsverplichting.

De schade wegens huurderving is onvoldoende onderbouwd nu niet concreet is gemaakt

aan wie en voor welke huursom de bedrijfsruimte had kunnen worden verhuurd als

Heineken wel aan haar opleveringsverplichting had voldaan. De kosten en de noodzaak

van hypotheekleningen zijn evenmin onderbouwd en overigens is de noodzaak niet

aangetoond. De gevorderde advocaatkosten zijn evenmin onderbouwd. Niet duidelijk is

of en waarom separaat vergunningen van de gemeente moesten worden verkregen

waarvan de noodzaak in causaal verband staat met de tekortkoming in de nakoming van

de opleveringsverplichting. Dat geldt ook voor de gevorderde kosten calculatie en de

kosten van de makelaar.

3.12

Het vonnis zal worden vernietigd. Beide partijen dienen, als deels in het ongelijk gesteld,

hun eigen kosten in eerste aanleg en appel te dragen.

4 Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het bestreden vonnis van 8 december 2010;

vernietigt het bestreden vonnis van 23 november 2011;

en opnieuw rechtdoende:

veroordeelt Heineken tot betaling aan [appellant] van € 50.000, (VIJFTIGDUIZEND

EURO) te vermeerderen met de wettelijke rente over de uitstaande hoofdsom vanaf 1

oktober 2008;

verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

compenseert de proceskosten aldus dat iedere partij de eigen kosten in eerste aanleg en

in appel draagt;


Dit arrest is gewezen door mrs. W.J. Noordhuizen, J.C.W. Rang en E.M. Polak en door de

rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 19 februari 2013.

204

WR 2013/125: Gebreken: casco ruwbouw; brand; geen beroep op

buitengerechtelijke ontbinding

Instantie: Hof Amsterdam Datum: 9 april 2013

Magistraten:

Mrs. E.M. Polak, R.H. de Bock, J.H. Huijzer

Zaaknr: 200.119.580/01

Conclusie: - LJN: CA1757

Noot: - Roepnaam: -

Brondocumenten: ECLI:NL:GHAMS:2013:CA1757, Uitspraak, Hof Amsterdam, 09‑04‑

2013

Wetingang: (art. 7:210 BW)

Brondocument: Hof Amsterdam, 09-04-2013, nr 200.119.580/01


EssentieNaar boven

Gebreken: casco ruwbouw; brand; geen beroep op buitengerechtelijke ontbinding


Er is brand geweest in de gehuurde bedrijfsruimte. Het beroep van verhuurster dat de

buitengerechtelijke ontbinding in de bodemprocedure stand houdt, slaagt niet. Volgens

de huurovereenkomst is het gehuurde beperkt tot casco ruwbouw en omvat het niet de

inrichting daarvan, die huurder zelf heeft aangebracht. Voorshands is onvoldoende

gebleken dat de brand behalve de inrichting ook de casco ruwbouw heeft aangetast,

enige roetschade daargelaten. Aldus is niet voldaan aan de voorwaarde dat zich een

gebrek aan het gehuurde voordoet zodat reeds om die reden het beroep van verhuurder

op art. 7:210 BW niet slaagt. Evenmin speelt in het kader van deze beoordeling een rol

of huurder voor het ontstaan van de brand aansprakelijk kan worden gehouden.

Vordering verhuurster tot ontruiming wordt afgewezen.


Appellante:

Victoria Hotel C.V., gevestigd te Amsterdam

Advocaat:

mr. B.F. Friedberg

tegen

Geïntimeerde:

Jamavi Fastfood B.V., gevestigd te Broek in Waterland, gemeente Waterland

Advocaat:

mr. M. Dekker


UitspraakNaar boven

Hof Amsterdam 9 april 2013, nr. 200.119.580/01 KG

(…)

3.Beoordeling

3.1

Het gaat in deze zaak, voor zover in hoger beroep relevant, om het volgende.

3.1.1

Jamavi heeft op grond van een op 8 augustus 1990 getekende huurovereenkomst van

Victoria Hotel een bedrijfsruimte gehuurd in een gedeelte van het pand aan het Damrak

6 te Amsterdam (hierna: het gehuurde).

3.1.2

Artikel 5 lid 2 van de huurovereenkomst vermeldt – onder meer – het volgende:

“Het gehuurde wordt opgeleverd in de (goede) staat waarin het zich nu bevindt (casco

ruwbouw, inclusief gas, water en electra tot aan de meter). Huurster zal zorgdragen voor

de verdere afwerking van het gehuurde, hetgeen impliceert dat huurster voor eigen

rekening voor onder meer afwerking van vloeren, wanden, plafonds alsmede het

aanbrengen van toilet en pantry zal zorgdragen.(…)”

3.1.3

Op vrijdag 13 juli 2012 heeft brand gewoed in het gehuurde.

205

3.1.4

Bij brief van 20 juli 2012 is namens Victoria Hotel de huurovereenkomst

buitengerechtelijk ontbonden.

3.1.5

Bij brief van 30 juli 2012 heeft de raadsman van Jamavi zich op het standpunt gesteld

dat de voornoemde ontbinding niet rechtsgeldig is.

3.1.6

Bij dagvaarding van 29 oktober 2012 heeft Victoria Hotel in kort geding jegens Jamavi

een voorziening gevorderd als na te melden.

3.1.7

Op 22 februari 2013 heeft Victoria Hotel de dagvaarding in de bodemprocedure

uitgebracht.

3.2

Victoria Hotel heeft in kort geding ontruiming van het gehuurde gevorderd en daaraan

ten grondslag gelegd dat zij op grond van artikel 7:231 lid 1 juncto 7:210 BW bevoegd is

de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden nu sprake is van een gebrek dat zij

als verhuurder op grond van artikel 7:206 BW niet verplicht is te verhelpen en het genot

van het gehuurde door het gebrek in dit geval geheel onmogelijk wordt gemaakt. In

reconventie heeft Jamavi gevorderd – kort samengevat – Victoria Hotel te veroordelen

om haar toe te laten tot het gehuurde met overhandiging van de toegangssleutels en

onverkort en volledig medewerking te verlenen aan het (doen) uitvoeren door Jamavi

van de herstelwerkzaamheden en aan hetgeen verder nodig is om Jamavi in staat te

stellen het gehuurde weer conform zijn bestemming te gaan gebruiken. Bij het bestreden

vonnis heeft de kantonrechter de vordering van Victoria Hotel afgewezen en de

vorderingen van Jamavi toegewezen.

3.3

Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag liggende motivering komt Victoria

Hotel op met haar grieven, die ertoe strekken dat het hof haar vordering in conventie

alsnog zal toewijzen en die in reconventie alsnog zal afwijzen. Nadat zij de

appeldagvaarding die de grieven bevat, had uitgebracht heeft Victoria Hotel ter rolle nog

een akte houdende vermeerdering eis genomen, waarin een subsidiaire, meer subsidiaire

en nog meer subsidiaire vordering zijn opgenomen. Jamavi maakt bezwaar tegen de

vermeerdering van eis, stellende dat – samengevat – Victoria Hotel daarmee te laat is.

3.3.1

Het hof acht het bezwaar van Jamavi gegrond en overweegt daartoe als volgt.

De bevoegdheid om de eis of de gronden daarvan te wijzigen, is in hoger beroep in die

zin beperkt dat de eiswijziging niet later dan bij memorie van grieven of antwoord dient

plaats te vinden. De dagvaarding in appel waarin de grieven zijn opgenomen, moet gelijk

gesteld worden met een memorie van grieven. Op de in beginsel strakke regel (de twee-

conclusie-regel) kunnen onder omstandigheden uitzonderingen worden aanvaard. Feiten

en omstandigheden die nopen tot een uitzondering op deze regel zijn evenwel gesteld

noch gebleken. Evenmin heeft Victoria Hotel tijdens de zitting op vragen van het hof

duidelijk kunnen maken waarom zij haar vermeerderde eis niet aanstonds in de

appeldagvaarding houdende memorie van grieven heeft opgenomen. Het hof zal derhalve

de vermeerdering eis buiten beschouwing laten en recht doen op basis van grieven en de

vorderingen, zoals deze in de appeldagvaarding staan omschreven.

3.4

De grieven 1 tot en met 4 richten zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat

voorshands onvoldoende aannemelijk is geworden dat de buitengerechtelijke ontbinding

op grond van artikel 7:210 BW in de (inmiddels aangespannen) bodemprocedure stand

zal houden. Deze grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

3.4.1

Naar tussen partijen niet in geschil is, draait het in deze kortgedingprocedure om de

vraag of Victoria Hotel voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de buitengerechtelijke

ontbinding van de huurovereenkomst in de inmiddels aangespannen bodemprocedure

stand zal houden. Derhalve dient het hof na te gaan of zich in dit geval (i) een gebrek

aan het gehuurde voordoet dat (ii) de verhuurder niet verplicht is te verhelpen en (iii)

206

het genot dat de huurder mocht verwachten geheel onmogelijk maakt, zoals artikel

7:210 BW bepaalt. Indien van een gebrek aan het gehuurde niet kan worden gesproken,

komt het hof aan de andere voorwaarden niet toe. Evenmin speelt in het kader van deze

beoordeling een rol of Jamavi voor het ontstaan van de brand aansprakelijk kan worden

gehouden, hetgeen Victoria Hotel stelt en Jamavi betwist.

3.4.2

Het gehuurde is op grond van artikel 5 lid 2 van de huurovereenkomst beperkt tot ‘casco

ruwbouw’ en omvat niet de inrichting daarvan, die Jamavi zelf heeft aangebracht.

Voorshands is, gelet op de overgelegde foto’s, verklaringen en het rapport van

EversPartners Ingenieursbureau BV, onvoldoende gebleken dat de brand behalve de

inrichting ook de casco ruwbouw heeft aangetast, enige roetschade daargelaten. Aldus is

niet voldaan aan de voorwaarde dat zich een gebrek aan het gehuurde voordoet zodat

reeds om die reden het beroep van Victoria Hotel op artikel 7:210 BW niet slaagt. Bij

deze stand van zaken behoeven de grieven 1 tot en met 4 voor het overige geen

bespreking meer.

3.5

Onder verwijzing naar de voorgaande grieven betoogt Victoria Hotel met grief 5 dat

Jamavi een zeer ernstige wanprestatie heeft geleverd, hetgeen haar temeer aangerekend

kan worden nu zij in haar bedrijfsvoering gebruik maakt van brandbare materialen.

Onder die omstandigheden is het volgens Victoria Hotel niet redelijk en billijk dat Jamavi

zich met succes erop heeft kunnen beroepen dat – zo begrijpt het hof – artikel 7:210 BW

en de daarin opgenomen voorwaarden in de weg staan aan buitengerechtelijke

ontbinding.

3.5.1

Ook al zou juist zijn dat – zoals Victoria Hotel betoogt – Jamavi door de brandgevaarlijke

wijze waarop zij haar bedrijf had ingericht en onderhouden de brand heeft doen ontstaan

en na het ontstaan van de brand in gebreke is gebleven maatregelen te treffen waardoor

gevaar voor haar hotelgasten is ontstaan, dan nog is dat geen grond om een

huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden op grond van het bepaalde in 7:210

BW. Nu Jamavi bovendien bestrijdt dat zij een gevaarlijke situatie in het leven heeft

geroepen of heeft laten bestaan, dient nader onderzoek plaats te vinden, waarvoor een

kort geding zich niet leent. Er is daarom geen grond om vooruitlopend op de uitkomst

van dat onderzoek een zo vergaande maatregel te treffen als Victoria Hotel heeft

gevorderd. Ook grief 5 faalt.

3.6

De conclusie is dat de grieven falen en het vonnis waarvan beroep dient te worden

bekrachtigd. Victoria Hotel zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de

kosten van het geding in hoger beroep.

4.Beslissing

Het hof:


veroordeelt Victoria Hotel in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan

de zijde van Jamavi begroot op € 683 aan verschotten en € 2682 voor salaris alsmede in

het nasalaris ad € 131 te vermeerderen met € 68 ingeval van betekening;

verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.

207

WR 2013/112: Schadevergoeding: gederfde huurinkomsten bedrijfsruimte;

toekomstige huurtermijnen; schadestaatprocedure

Instantie: Hof Den Haag Datum: 12 februari 2013

Magistraten:

(Mrs. H.J.H. van Meegen, M.J. van der Ven, A.E.A.M. van Waesberghe)

Zaaknr: 200.107.798/01


Noot: - Roepnaam: -

Brondocumenten: ECLI:NL:GHDHA:2013:BZ1165, Uitspraak, Hof Den Haag, 12‑02‑

2013

Wetingang: (art. 6:96 BW; art. 612 Rv)

Brondocument: Hof Den Haag, 12-02-2013, nr 200.107.798/01


EssentieNaar boven

Schadevergoeding: gederfde huurinkomsten bedrijfsruimte; toekomstige huurtermijnen;

schadestaatprocedure


De kantonrechter heeft de huurovereenkomst bij vonnis van 13 januari 2012 ontbonden

en geoordeeld dat over de periode nadat ontruiming heeft plaatsgehad, de begroting van

de schade van gederfde huurinkomsten op grond van de beschikbare gegevens niet

mogelijk is. Daarom heeft hij ambtshalve huurder veroordeeld tot vergoeding van schade

over de periode nadat de ontruiming heeft plaatsgevonden tot ten laatste 1 februari

2012, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet.

Het hof overweegt dat als verhuurder niet door de tekortkoming van huurder

genoodzaakt zou zijn geweest de huurovereenkomst voortijdig te ontbinden de

huurovereenkomst tot 1 februari 2013 zou hebben gelopen. De gederfde huurinkomsten

als gevolg van de ontbinding vormen in beginsel schade voor verhuurder. Van schade is

geen sprake indien verhuurder erin slaagt om de bedrijfsruimte aan een ander te

verhuren (onder dezelfde voorwaarden). Het is niet gelukt om de bedrijfsruimte te

verhuren. Tot en met augustus 2012 staat vast dat verhuurder schade leidt door

gederfde huurinkomsten. Niet kan worden vastgesteld of verhuurder ook na augustus

2012 huurinkomsten heeft gederfd. Verhuurder heeft aangevoerd dat gelet op de slechte

economische situatie (nagenoeg) geen vraag naar bedrijfsruimte bestaat, maar dit is

volgens het hof onvoldoende om aan te nemen dat geen verhuur heeft

plaatsgevonden/zal plaatsvinden. In hoeverre in de periode van september 2012 tot 1

februari 2013 schade is geleden, zal in een schadestaatprocedure moeten worden

beoordeeld. Een veroordeling tot betaling onder de voorwaarde dat niet zal zijn verhuurd,

biedt onvoldoende duidelijkheid.


Appellanten:

Hjalmar Weerts, wonende te Krimpen aan den IJssel

Niclaudia Ziere, wonende te Krimpen aan den IJssel

Advocaat:

mr. J.A. Trimbach

tegen

Geïntimeerde:

J. Naipal, h.o.d.n. ‘SAA Techniek’, wonende te Rotterdam

Niet verschenen


UitspraakNaar boven

(...)

Beoordeling van het hoger beroep

1

In eerste aanleg heeft Weerts c.s. gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de

huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot het gehuurde te Krimpen aan den

208

IJssel, Van der Hoopstraat 8F (hierna ook: de bedrijfsruimte), te ontbinden en Naipal te

veroordelen tot ontruiming van het gehuurde en tot betaling aan Weerts c.s. van:

a.

de som van € 4693,58 aan huur, rente en incassokosten, vermeerderd met contractuele

rente vanaf de dag der dagvaarding;

b.

een bedrag van € 1201,90 per maand, zijnde de door Naipal aan Weerts c.s.

verschuldigde huurverplichting te rekenen vanaf 1 december 2011 tot aan het moment

van ontbinding;

c.

ter zake van schadevergoeding een bedrag van € 1201,90 per maand waarbij een

gedeelte van een maand voor een volle maand wordt geteld, niet tegenstaande enige

toekomstige indexering van de huurprijs te rekenen vanaf het tijdstip waarop de

huurovereenkomst wordt ontbonden en tot aan het tijdstip dat Weerts c.s. het gehuurde

onder dezelfde voorwaarden aan een ander heeft verhuurd, echter ten hoogste tot de

expiratiedatum van de schriftelijke huurovereenkomst, danwel in het geval het gehuurde

eerst na de expiratiedatum wordt ontruimd tot de ontruimingsdatum,

met veroordeling van Naipal in de proceskosten.

2

De kantonrechter heeft, kort gezegd, de huurovereenkomst ontbonden en Naipal

veroordeelt tot ontruiming binnen veertien dagen na betekening van het vonnis. Het

gevorderde onder a en b heeft hij toegewezen (met uitzondering van de gevorderde

boeterente, de rente over buitengerechtelijke kosten), met veroordeling van Naipal in de

proceskosten aan de zijde van Weerts c.s. Ten aanzien van het onder c gevorderde heeft

hij overwogen dat de vordering bestaat uit gederfde huurinkomsten over de tijd dat de

huurovereenkomst, indien niet ontbonden, zou hebben voortgeduurd. Over de periode

nadat ontruiming heeft plaats gehad is begroting van die schade op grond van de

beschikbare gegevens niet mogelijk. Daarom heeft hij ambtshalve Naipal veroordeeld tot

vergoeding van schade over de periode nadat de ontruiming heeft plaatsgevonden tot

ten laatste 1 februari 2012, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet.

3

Het hoger beroep richt zich tegen de overweging en beslissing met betrekking tot het

onder c gevorderde. Weerts c.s. vordert thans bij – separaat aan Naipal betekende –

memorie van grieven de vernietiging van het bestreden vonnis voor zover het de

veroordeling betreft tot vergoeding van schade over de periode nadat de ontruiming

heeft plaatsgevonden tot ten laatste 1 februari 2012 op te maken bij staat en opnieuw

rechtdoende alleen op dat punt Naipal te veroordelen om aan Weerts c.s. tegen

behoorlijk bewijs van kwijting ter zake van schadevergoeding te betalen een bedrag van

€ 1201,90 per maand waarbij een gedeelte van een maand voor een volle maand wordt

geteld, niet tegenstaande enige toekomstige indexering van de huurprijs, te rekenen

vanaf het tijdstip waarop de onderhavige huurovereenkomst wordt ontbonden en tot aan

het tijdstip dat Weerts c.s. het gehuurde onder dezelfde voorwaarden aan een ander

hebben verhuurd, echter ten hoogste tot 1 februari 2013, dan wel in het geval het

gehuurde eerst na 1 februari 2013 wordt ontruimd tot de ontruimingsdatum. Op deze

gewijzigde eis zal worden beslist.

4

Weerts c.s. stelt dat (overeenkomstig het gestelde in artikel 3.2 en 3.3 van de

huurovereenkomst) de tussen partijen bestaande huurovereenkomst tot 1 februari 2013

liep. Als gevolg van de tekortkoming van Naipal tot het betalen van huurpenningen was

Weerts c.s. genoodzaakt om tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming over

te gaan en als gevolg van die tekortkoming lijdt Weerts c.s. schade, bestaande uit

gederfde huurinkomsten tot 1 februari 2013. Zijns inziens valt niet in te zien dat

begroting van de schade niet mogelijk is.

5

Het hof overweegt als volgt.

Nu Naipal geen verweer heeft gevoerd, staat vast dat als Weerts c.s. niet door de

tekortkoming van Naipal tot voortijdige ontbinding van de huurovereenkomst zou zijn

209

genoodzaakt, deze huurovereenkomst tot 1 februari 2013 zou hebben gelopen. De

gederfde huurinkomsten als gevolg van de ontbinding vormen in beginsel schade voor

Weerts c.s. Van schade is echter geen sprake indien Weerts c.s. er in slaagt om de

bedrijfsruimte aan een ander te verhuren (onder dezelfde voorwaarden). Weerts c.s.

heeft in de memorie van grieven onbetwist gesteld dat het niet is gelukt om de

bedrijfsruimte te verhuren. Deze memorie is genomen in augustus 2012, zodat vast staat

dat Weerts c.s. tot en met augustus 2012 schade leidt in de vorm van gederfde

huurinkomsten. Echter, niet kan worden vastgesteld of Weerts c.s. ook na augustus 2012

huurinkomsten heeft gederfd. Weerts c.s. heeft weliswaar aangevoerd dat gelet op de

slechte economische situatie (nagenoeg) geen vraag naar bedrijfsruimte bestaat, maar

dit is onvoldoende om aan te nemen dat geen verhuur heeft plaatsgevonden/zal

plaatsvinden. In hoeverre in de periode van september 2012 tot 1 februari 2013 schade

is geleden, zal (overeenkomstig de beslissing van de kantonrechter op dit punt) in een

schadestaatprocedure moeten worden beoordeeld. Een veroordeling tot betaling onder de

voorwaarde dat niet zal zijn verhuurd, biedt onvoldoende duidelijkheid.

6

Voor schadevergoeding na 1 februari 2013 ziet het hof – ook in geval de ontruiming nog

niet zou hebben plaatsgevonden – geen plaats. Gesteld noch gebleken is immers dat de

ontruiming is aangezegd.

7

Uit het voorgaande volgt dat het bestreden vonnis voor zover aan het hof voorgelegd niet

in stand kan blijven. In de omstandigheid dat de door Naipal gevorderde vernietiging niet

aansluit bij zijn gewijzigde eis, ziet het hof aanleiding het vonnis voor wat betreft de

veroordelingen tot betaling van huur/schadevergoeding met ingang van december 2011

geheel te vernietigen en opnieuw te formuleren zoals hierna vermeld. Naipal valt daarbij

te beschouwen als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij, zodat hij zal worden

veroordeeld in de kosten van het hoger beroep aan de zijde van Weerts c.s.

Beslissing

Het hof:

-

vernietigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Rotterdam van 13

januari 2012, voor zover dit de veroordelingen tot betaling van huur/schadevergoeding

met ingang van december 2011 betreft

en in zoverre opnieuw rechtdoende:

-

veroordeelt Naipal om aan Weerts c.s. te betalen de overeengekomen huur ad € 1201,90

per maand ingaande december 2011 tot aan de dag van ontbinding, zijnde 13 januari

2012;

-

veroordeelt Naipal om aan Weerts c.s. tegen behoorlijk bewijs van kwijting ter zake van

schadevergoeding te betalen een bedrag van € 1201,90 per maand waarbij een gedeelte

van een maand voor een volle maand wordt geteld, niet tegenstaande enige toekomstige

indexering van de huurprijs, te rekenen vanaf 13 januari 2012 tot aan 1 september

2012;

-

veroordeelt Naipal tot vergoeding van schade over de periode met ingang van 1

september 2012 tot ten laatste 1 februari 2013, op te maken bij staat en te vereffenen

volgens de wet;

-

veroordeelt Naipal in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van Weerts

c.s. tot op heden begroot op € 489,71 aan verschotten en € 894 aan salaris advocaat;

-

wijst af het anders of meer gevorderde.

Date post:	24-Mar-2016
Category:	Documents
Upload:	academie-voor-de-rechtspraktijk
View:	236 times
Download:	0 times

AvdR Webinars

Documents