ATTICO RIMINI 46

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L’eccesso di offertanon viene assorbitoLa componente di offerta del mercato immobiliare èuna determinante fondamentale per interpretare ten-denze e formulare previsioni.Secondo l’ultimo rapporto di Nomisma, una delle piùimportanti società italiane di studi economici, la pro-duzione edilizia è risultata in crescita nell’ultimo de-cennio (2000-2009), a tassi via via più sostenuti, finoal 2007, per poi scendere al di sotto dei livelli di inizioperiodo, nel biennio 2008-2009. In questi ultimi due annile nuove costruzioni iniziate ammontano in media an-nua a 36.409 fabbricati residenziali, per uno sviluppocomplessivo in termini di superficie pari a 23 milioni dimq/anno e una dimensione media di 634 mq per fab-bricato.Nello stesso periodo i fabbricati non residenziali con-cessi all’anno risultano 8 mila, per uno sviluppo di su-perficie pari a 13,4 milioni mq/anno e un dimensiona-mento medio del singolo fabbricato di poco inferiorea 1.700 mq. Tali numeri approssimano l’offerta di nuo-va edilizia che si è riversata sul mercato tra il 2010 edil 2011.I 13 mercati monitorati da Nomisma rappresentano cir-ca il 30% della superficie concessa in Italia e sono sta-ti investiti da un calo ritardato e di minore intensità, ri-spetto al resto del Paese.Nel decennio, l’incremento dello stock di abitazioni, do-vuto perlopiù alle nuove costruzioni, è stato notevolmentesuperiore alla crescita dei nuclei familiari, che appros-simano la domanda di nuove abitazioni, così da far ri-tenere che si sia in presenza di un eccesso di offerta che,al di là della congiuntura, faticherà a essere assorbitodal mercato (il rapporto tra nuove abitazioni e nuove fa-miglie che, a livello nazionale, è pari a 1,7, nell’insiemedei 13 maggiori mercati sale a quasi 3).

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Solo una persona su quattro è riuscita a trovare casa e a metteresu famiglia. È quanto emerge dai risultati di un questionario sullacondizione abitativa dei giovani tra i 18-35 presentato dal sinda-cato degli inquilini Sicet. Il primo dei freni all’autonomia dei ragazzi italiani è il caro alloggio.Dalla ricerca risulta che il 63% dei giovani vive in locazione, mentreil 37% è in un’abitazione di proprietà; tra coloro che sono in affitto il55,82% ha un contratto registrato, per quasi il 6% il contratto non èregistrato e oltre il 38% è senza un contratto d’affitto scritto.Rispetto al tipo di soluzione abitativa, i 2/3 vivono in un alloggio –appartamenti e case singole – mentre il 16,67% dei giovani ha inaffitto una camera; analoga percentuale per la soluzione dell’af-fitto di un posto letto, tipologia che riguarda generalmente gli stu-denti. Per quanto riguarda i prezzi degli affitti, per il posto letto siva da un minimo di 200 a 400 euro/mese; per la camera, minimo250 sino a 500 euro/mese; per l’abitazione il minimo è 450 sinoa un massimo di 1.320 euro/mese.Le rate mensili di mutuo vanno invece da un minimo di 360 euroa un massimo di 780 euro. Infine, dalle indicazioni dei redditi per-cepiti si evidenzia che molti studenti svolgono lavoretti per300/400 euro/mese, mentre il dato medio indicato da chi lavora

è tra i 700 e i 1.200 euro/mese. È evidente la forte divaricazionetra redditi e spesa per la casa.Un’analisi del portale Casa.it evidenzia, dal canto suo, la difficol-tà crescente delle famiglie italiane nel far fronte alle spese di af-fitto per i figli che studiano lontano. Le possibilità economiche deigenitori risultano infatti del 6% inferiori ai reali costi del mercatoimmobiliare. Si scelgono, quindi, abitazioni in zone più periferiche.Rispetto al 2010, è stato rilevato che il divario tra la capacità di spe-sa delle famiglie e il costo dell’offerta immobiliare è passato dal -4% al -6%. Emerge, inoltre, una sempre maggiore tendenza allarichiesta di soluzioni più economiche, optando quindi per appar-tamenti lontano dai poli universitari.È Milano a registrare lo scarto maggiore tra il potere di spesa deigenitori, disposti a spendere una media di 750 euro/mese per unametratura compresa tra i 50 e i 70 mq, e la reale offerta che si col-loca in media intorno agli 850 euro/mese. Roma, che si confermala città universitaria più cara d’Italia, mostra invece un divario mi-nore: il canone medio mensile per un bilocale è di 880 euro, con-tro una capacità di spesa che sui 820 euro.

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Vita dura per i giovani in affitto

Il dato congiunturale riferito al 2011 ha confermato latendenza dell’offerta a crescere, a cui si contrappo-ne il proseguimento del calo della componente di do-manda.Sul mercato tali dinamiche si sono tradotte in un nuo-vo calo delle quantità compravendute che, secondole nostre stime, a fine anno potrebbe risultare del 6%per la componente residenziale e del 3,6% per quel-la degli immobili per l’impresa (uffici, negozi e labora-tori e capannoni).Il recente calo delle transazioni si inserisce in una ten-denza ormai consolidata che ha prodotto un ridimen-sionamento delle quantità, per effetto della congiun-tura negativa, a partire dal 2007.In termini numerici, mediamente ogni anno si realizzaun volume di transazioni inferiore al 23% per abitazionie del 30% per gli immobili d’impresa, rispetto ai livel-li di attività del periodo 2005-2007.La logica conseguenza dell’attuale fragilità è rappre-sentata dall’ulteriore inevitabile allungamento dei tem-pi medi di compravendita e di locazione, arrivati adattestarsi su livelli record in tutti i settori.Se confrontati con i tempi di vendita rilevati a fine 2007,l’allungamento è di un mese e mezzo per le abitazio-ni e di 2-2,5 mesi per uffici e negozi.Il protrarsi delle difficoltà congiunturali del settore haindotto l’offerta a rivedere le strategie di prezzo e conesse gli sconti praticati sui prezzi richiesti, che hannofatto segnare una riduzione per le abitazioni e una cre-scita per uffici e negozi.Questo comportamento dicotomico sembra dipendereda una diversa percezione circa l’evoluzione dei prez-zi: nel segmento abitativo l’offerta sembra avere pre-so finalmente atto di una congiuntura che permane sfa-vorevole, optando per un rapido adeguamento al finedi perseguire gli obiettivi di realizzo; nei segmenti de-gli immobili per l’impresa, continua, invece, a preva-lere un atteggiamento di maggiore esosità iniziale, cheha portato a un innalzamento dello sconto in virtù del-la flessione dei prezzi d’acquisto.


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