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La Regione Emilia Romagna, con la Dgr 2366/2011 del
26 settembre 2011, ha reso obbligatorio, in tutti gli
annunci commerciali di vendita di edifici o singole unità
immobiliari, l’ inserimento del l ’ indice diprestazione energetica e della relativaclasse, contenuti nell’Attestato di Certificazione Ener-
getica dell’Immobile (ACE). Per annuncio si intende ogni
forma di comunicazione scritta, web, cartaceo, volanti-
no e cartello.
La nostra regione ha quindi anticipato ciò che a livel-
lo nazionale è previsto con decorrenza 1 Gennaio 2012,
in ottemperanza del decreto legislativo di recepimento
della direttiva 2009/28/CE sulla promozione delle fonti
rinnovabili.
Cosa significa tutto ciò?
La direttiva europea 2009/28/CE ci porta ad un principio ditrasparenza del mercato, in modo tale che l’utente finale sappiada subito quanta energia consuma la casa che vuole comprareo affittare. La classe energetica diventa insomma la cartad’identità dell’immobile, dato che sapere quanto una casaconsuma significa anche conoscere come è stata costruita.In generale, possiamo ben sperare che queste nuove normespingano i proprietari alla riqualificazione del patrimonioimmobiliare per essere più competitivi sul mercato.
Chi deve fornire tale certificato?
La responsabilità di fornire il certificato energetico è delproprietario dell’immobile. Il nostro compito come consulentiimmobiliari è, da subito, quello di informare i proprietari chedovranno dotare l’immobile del certificato energetico all’iniziodel processo commerciale di vendita e non alla fine, comeaccadeva sinora. Non si tratta dunque di un nuovo costo madell’anticipazione di un adempimento comunque previsto.
Chi sono i soggetti interessati?
Agenzie immobiliari, costruttori, imprese, società, singoli privati,tutti hanno l’obbligo di indicare, negli annunci immobiliari, l’indice di prestazione energetica e la relativa classe energetica!Ogni annuncio immobiliare, sia che venga esposto su cartelli, ogiornali, o siti internet o portali, deve obbligatoriamente conteneretale indicazione! Occorre assolutamente aggiornare tutte lecomunicazioni pubblicitarie entro e non oltre la fine dell’anno.
Sono previste sanzioni?
Attualmente non sono previste sanzioni, ma, ad esempio, laregione Lombardia, proprio in questi giorni, ha introdottosanzioni pesantissime, da 1.000 a 5.000 euro per ogni singoloannuncio, a carico del “titolare dell’annuncio commerciale”,sia esso privato, costruttore, società o agenzia immobiliare,con il relativo introito al Comune nel quale è ubicato l’edificio.
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L’eccesso di offertanon viene assorbitoLa componente di offerta del mercato immobiliare èuna determinante fondamentale per interpretare ten-denze e formulare previsioni.Secondo l’ultimo rapporto di Nomisma, una delle piùimportanti società italiane di studi economici, la pro-duzione edilizia è risultata in crescita nell’ultimo de-cennio (2000-2009), a tassi via via più sostenuti, finoal 2007, per poi scendere al di sotto dei livelli di inizioperiodo, nel biennio 2008-2009. In questi ultimi due annile nuove costruzioni iniziate ammontano in media an-nua a 36.409 fabbricati residenziali, per uno sviluppocomplessivo in termini di superficie pari a 23 milioni dimq/anno e una dimensione media di 634 mq per fab-bricato.Nello stesso periodo i fabbricati non residenziali con-cessi all’anno risultano 8 mila, per uno sviluppo di su-perficie pari a 13,4 milioni mq/anno e un dimensiona-mento medio del singolo fabbricato di poco inferiorea 1.700 mq. Tali numeri approssimano l’offerta di nuo-va edilizia che si è riversata sul mercato tra il 2010 edil 2011.I 13 mercati monitorati da Nomisma rappresentano cir-ca il 30% della superficie concessa in Italia e sono sta-ti investiti da un calo ritardato e di minore intensità, ri-spetto al resto del Paese.Nel decennio, l’incremento dello stock di abitazioni, do-vuto perlopiù alle nuove costruzioni, è stato notevolmentesuperiore alla crescita dei nuclei familiari, che appros-simano la domanda di nuove abitazioni, così da far ri-tenere che si sia in presenza di un eccesso di offerta che,al di là della congiuntura, faticherà a essere assorbitodal mercato (il rapporto tra nuove abitazioni e nuove fa-miglie che, a livello nazionale, è pari a 1,7, nell’insiemedei 13 maggiori mercati sale a quasi 3).
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Solo una persona su quattro è riuscita a trovare casa e a metteresu famiglia. È quanto emerge dai risultati di un questionario sullacondizione abitativa dei giovani tra i 18-35 presentato dal sinda-cato degli inquilini Sicet. Il primo dei freni all’autonomia dei ragazzi italiani è il caro alloggio.Dalla ricerca risulta che il 63% dei giovani vive in locazione, mentreil 37% è in un’abitazione di proprietà; tra coloro che sono in affitto il55,82% ha un contratto registrato, per quasi il 6% il contratto non èregistrato e oltre il 38% è senza un contratto d’affitto scritto.Rispetto al tipo di soluzione abitativa, i 2/3 vivono in un alloggio –appartamenti e case singole – mentre il 16,67% dei giovani ha inaffitto una camera; analoga percentuale per la soluzione dell’af-fitto di un posto letto, tipologia che riguarda generalmente gli stu-denti. Per quanto riguarda i prezzi degli affitti, per il posto letto siva da un minimo di 200 a 400 euro/mese; per la camera, minimo250 sino a 500 euro/mese; per l’abitazione il minimo è 450 sinoa un massimo di 1.320 euro/mese.Le rate mensili di mutuo vanno invece da un minimo di 360 euroa un massimo di 780 euro. Infine, dalle indicazioni dei redditi per-cepiti si evidenzia che molti studenti svolgono lavoretti per300/400 euro/mese, mentre il dato medio indicato da chi lavora
è tra i 700 e i 1.200 euro/mese. È evidente la forte divaricazionetra redditi e spesa per la casa.Un’analisi del portale Casa.it evidenzia, dal canto suo, la difficol-tà crescente delle famiglie italiane nel far fronte alle spese di af-fitto per i figli che studiano lontano. Le possibilità economiche deigenitori risultano infatti del 6% inferiori ai reali costi del mercatoimmobiliare. Si scelgono, quindi, abitazioni in zone più periferiche.Rispetto al 2010, è stato rilevato che il divario tra la capacità di spe-sa delle famiglie e il costo dell’offerta immobiliare è passato dal -4% al -6%. Emerge, inoltre, una sempre maggiore tendenza allarichiesta di soluzioni più economiche, optando quindi per appar-tamenti lontano dai poli universitari.È Milano a registrare lo scarto maggiore tra il potere di spesa deigenitori, disposti a spendere una media di 750 euro/mese per unametratura compresa tra i 50 e i 70 mq, e la reale offerta che si col-loca in media intorno agli 850 euro/mese. Roma, che si confermala città universitaria più cara d’Italia, mostra invece un divario mi-nore: il canone medio mensile per un bilocale è di 880 euro, con-tro una capacità di spesa che sui 820 euro.
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Il dato congiunturale riferito al 2011 ha confermato latendenza dell’offerta a crescere, a cui si contrappo-ne il proseguimento del calo della componente di do-manda.Sul mercato tali dinamiche si sono tradotte in un nuo-vo calo delle quantità compravendute che, secondole nostre stime, a fine anno potrebbe risultare del 6%per la componente residenziale e del 3,6% per quel-la degli immobili per l’impresa (uffici, negozi e labora-tori e capannoni).Il recente calo delle transazioni si inserisce in una ten-denza ormai consolidata che ha prodotto un ridimen-sionamento delle quantità, per effetto della congiun-tura negativa, a partire dal 2007.In termini numerici, mediamente ogni anno si realizzaun volume di transazioni inferiore al 23% per abitazionie del 30% per gli immobili d’impresa, rispetto ai livel-li di attività del periodo 2005-2007.La logica conseguenza dell’attuale fragilità è rappre-sentata dall’ulteriore inevitabile allungamento dei tem-pi medi di compravendita e di locazione, arrivati adattestarsi su livelli record in tutti i settori.Se confrontati con i tempi di vendita rilevati a fine 2007,l’allungamento è di un mese e mezzo per le abitazio-ni e di 2-2,5 mesi per uffici e negozi.Il protrarsi delle difficoltà congiunturali del settore haindotto l’offerta a rivedere le strategie di prezzo e conesse gli sconti praticati sui prezzi richiesti, che hannofatto segnare una riduzione per le abitazioni e una cre-scita per uffici e negozi.Questo comportamento dicotomico sembra dipendereda una diversa percezione circa l’evoluzione dei prez-zi: nel segmento abitativo l’offerta sembra avere pre-so finalmente atto di una congiuntura che permane sfa-vorevole, optando per un rapido adeguamento al finedi perseguire gli obiettivi di realizzo; nei segmenti de-gli immobili per l’impresa, continua, invece, a preva-lere un atteggiamento di maggiore esosità iniziale, cheha portato a un innalzamento dello sconto in virtù del-la flessione dei prezzi d’acquisto.
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